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Bogotá en la encrucijada del desorden

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Óscar A. Alfonso Roa

Primera parte. Estructura residencial y calidad de la ciudad

Capítulo 2. La segmentación del mercado residencial formal en la zona metropolitana en la última década1

Óscar A. Alfonso R. et Laura L. Amézquita G.

Texte intégral

  • 1 Este trabajo fue posible gracias a la asistencia de investigación de Sandra M. Coral y al apoyo est (...)

1Este capítulo forma parte de un conjunto de investigaciones (Alfonso, 2015a; Amézquita, Sánchez y Abaunza, 2015) cuyo propósito es el análisis de las dinámicas económico-espaciales del mercado de la vivienda producida formalmente en la zona metropolitana de Bogotá. La hipótesis de la segmentación del mercado residencial se soporta en la persistencia de los rasgos de diferenciación de la vivienda nueva en la zona metropolitana, aunque esa estrategia de segmentación residencial se ha modificado espacialmente. A comienzos del período de estudio, las principales diferenciaciones y complementariedades eran el área privada y el número de parqueos privados, que en los segmentos elevados alcanzaban los 800 m2 y las diez unidades por vivienda, respectivamente, mientras que en los segmentos bajos las áreas oscilaban alrededor de los 45 m2, con una razón de un parqueo por cada cinco viviendas producidas. Adicionalmente, las densidades continúan operando como un elemento diferenciador, pues en los segmentos altos los proyectos residenciales se produjeron con bajas densidades, que se incrementan sustancialmente a medida que se pasa de un segmento a otro más bajo.

2Esta investigación enfatiza en estos últimos aspectos, apoyándose en una metodología de cartografía temática y econometría de datos panel, a fin de establecer los cambios en las orientaciones espaciales de la producción residencial nueva por segmentos de mercado. Tales cambios revelan la veloz adaptabilidad de la estrategia de segmentación a los cambios en las políticas, a las turbulencias económicas y, en especial, a los determinantes de las elecciones de localización residencial de los hogares demandantes de vivienda nueva. Este trabajo busca producir un discurso alternativo al de la amenaza de una burbuja inmobiliaria heredada de algún desajuste macroeconómico, recurriendo a un análisis intertemporal en el que se revelen fenómenos de trascendencia socioespacial asociados con una noción de los componentes característicos de la vivienda formal.

3En la primera parte se discuten los aspectos centrales de la segmentación del mercado inmobiliario residencial de una perspectiva territorial/institucionalista, mientras que en la segunda se realiza una caracterización cartográfica de la oferta de vivienda nueva ocurrida en la última década en la zona metropolitana de Bogotá, para luego presentar, en la tercera parte, las estimaciones de parámetros que relativizan la importancia de los tres componentes de la vivienda – su inmovilidad, durabilidad y heterogeneidad – en cada segmento. En las reflexiones finales se establecen las nuevas líneas de investigación y se realizan algunas precisiones teóricas a la luz de los hallazgos.

2.1 Una perspectiva institucionalista de la segmentación del mercado residencial en una metrópoli latinoamericana

4Ciertas tradiciones teóricas de los fenómenos espaciales siguen ancladas en la modelización de procesos de mercado con información perfecta, ausencia de costos de ajuste y otros supuestos restrictivos, mientras que otras se han dedicado con inusitada vehemencia a denunciar la voracidad mercantil de los capitalistas inmobiliarios, así como el rol coadyuvante de esas conductas por parte de algunas organizaciones del Estado. Innumerables críticas a las tradiciones ortodoxas se han realizado con base en el carácter “irreal” de sus supuestos, que torna irrelevantes sus grandes conclusiones, mientras que la militancia en las segundas es algo bastante atrayente en un mundo sin respuestas a los grandes problemas de la humanidad, por el carácter utópico de sus propuestas. La aproximación teórica que se propone a continuación se apoya en los esfuerzos de académicos que proponen otra opción para la comprensión del funcionamiento de los mercados inmobiliarios residenciales, de sus altibajos recurrentes y de sus impactos socioespaciales.

2.1.1 Una aproximación territorial-institucionalista a la financiarización

5Un paquete de hipotecas con elevado riesgo de incumplimiento de los pagos periódicos, pero con las viviendas como garantías reales, operó como detonante de la crisis que se captó hacia finales de 2008 en la caída de las cotizaciones bursátiles en los Estados Unidos y que luego se explayó hacia otras latitudes, ocasionando quiebras en los mercados financieros. El impacto recesivo no se hizo esperar y la despatrimonialización de cientos de miles de hogares fue su secuela más evidente. Desde entonces, la financiarización de la economía en general y de ciertos mercados se ha tornado el centro de la atención de los análisis que pretenden explicar las formas en las que el capital financiero busca colocar sus crecientes excesos de liquidez a fin de obtener un rédito por su circulación. La financiarización de la vivienda ocurre principalmente porque su característica constituyente de durabilidad la hace especial para los capitalistas financieros, pues el riesgo inmanente a una operación de esta naturaleza se reduce con la apropiación de la garantía real por los agentes financieros intervinientes.

6La producción de activos inmobiliarios residenciales en las metrópolis latinoamericanas opera a diferentes velocidades, dependiendo de la acumulación previa de los promotores (tanto productores como inversionistas), de la profundización del negocio hipotecario y de la solvencia económica de los hogares. También depende de la celeridad con que las autoridades de planeación urbana produzcan el suelo edificable por medio de su intervención territorial. La oferta del mercado inmobiliario formal está condicionada por la movilidad de los capitales bajo las formas financieras, así como bajo otras formas alternativas de financiar los proyectos (David, 2013). Estas formas institucionalizadas compiten entre sí imponiendo límites a la demanda, siendo esta otra de las causas de la segmentación del mercado por grupos de acuerdo con su capacidad de pago y de acceso a los mecanismos de financiamiento de los inmuebles.

7No obstante, la primacía de los mercados financieros sobre la economía real no es tan evidente en el mercado inmobiliario residencial, pues, por el contrario, los capitalistas inmobiliarios tienen poderosos alicientes e instrumentos para apaciguar la profundización financiera en la producción y circulación de la vivienda nueva y, de manera consecuente, para participar en los lucros de la financiarización. Vender un activo residencial inexistente hoy a un precio del presente es una de las formas más dúctiles con las que los capitalistas inmobiliarios financian la producción, liberándose de las cargas que anteriormente asumían en los contratos hipotecarios de crédito-constructor. El comprador le entrega una suma periódica que no le acarrea ningún costo financiero, a no ser uno marginal, como el de la administración de una fiducia en un banco, que ha sido relegado a agente pasivo, cuando con anterioridad participaba activamente con sus colocaciones y subrogaciones hipotecarias. Fruto de esto, las vallas de financiamiento han desaparecido de manera paulatina, pero sostenida.

8El surgimiento de jerarquías residenciales es una de las características de las metrópolis latinoamericanas, como ocurre en Bogotá. La vivienda es un bien diferenciado cuyas valoraciones dependen de la interacción socioespacial de variables que difícilmente son modificables por algún agente en particular. La especulación, entendida como la pretensión de “adelantarse al mercado”, se encuentra latente en el mercado inmobiliario residencial como en pocos. Una mirada institucional permite entender esta pretensión en términos de las regularidades de los comportamientos de los actores, pero, además, facilita la comprensión de los errores de cálculo sobre un futuro incierto. En ello consiste la génesis de las burbujas inmobiliarias, pues el cálculo unilateral depende tanto de la confianza en los aparatos institucionales como de los propios dispositivos de funcionamiento y coordinación.

9Un mayor apalancamiento del mercado hipotecario aumenta la probabilidad de las burbujas inmobiliarias, pues no hay certeza, en ninguna predicción, de un aumento o caída de precios, lo cual puede ocurrir por varias razones. Por un lado, por la ausencia de la transparencia de los mecanismos financieros (Theurillat y Crevoisier, 2012), bien porque el nivel de sofisticación y cálculo no se encuentra al alcance de los hogares promedio o porque su interés como agente maximizador de ganancia no compagina con el interés básico de la provisión de un estándar de calidad y funcionalidad de la vivienda; por otro lado, por la dificultad al medir el riesgo en un contexto de incertidumbre. El empresario que se desempeña en la rama inmobiliaria y el inversionista que pretende la valorización de sus fondos son menos aversos a un riesgo conocido que opera tanto en el tiempo como en el espacio, de lo cual se deriva una diferencia fundamental entre la esfera financiera y la economía real que se pretende conciliar con la circulación de “títulos estandarizados” (Theurillat y Crevoisier, 2012, p. 9).

10El rol del mercado financiero en la economía se ha complejizado con el paso del tiempo. Las preferencias de localización de los hogares amparados con la colocación de préstamos hipotecarios revelan la capacidad del mercado financiero para validar esas elecciones y confirmar o modificar el orden urbano, fenómeno tratado por la aproximación institucionalista que propone deconstruir la conexión del mercado inmobiliario con los modos de financiamiento, tomando en cuenta su contexto territorial e institucional (Theurillat, Rérat y Crevoisier, 2014).

11El régimen de acumulación financiarizada se desliga de la economía real tanto en lo temporal como en lo espacial (David y Halbert, 2013). La geografía de las finanzas aparece como una construcción que supera la visión de un sistema financiero autónomo y heterogéneo, de vertiginosos mercados virtuales y desconectados de la economía real, llamando la atención sobre su rol activo en la producción de las formas urbanas, muchas veces dictaminadas por proyectos inmobiliarios de gran envergadura, tanto en ciudades de países centrales, silla de toma de decisiones financieras de una escala mundial, así como en metrópolis de articulación continental o regional, cuya dinámica territorial continúa conectada con una economía doméstica. Esta aproximación resulta claramente multiescalar, pues, en la medida en que los territorios se insertan a flujos de inversión de un orden financiarizado, se exponen a una reconfiguración espacial de acuerdo con las reglas de un mercado extremamente volátil y, por tanto, los sectores que prefieren la liquidez crean redes transescalares (Theurillat et al., 2013; 2014).

12La capacidad del Estado para imponer cierto orden espacial es limitada (Theurillat y Crevoisier, 2012). La regulación debe enfrentar la liquidez, que pone en riesgo especialmente el ahorro de los hogares en una industria financiarizada que no asume sus obligaciones territoriales. Como se anuncia en el caso de la produccion de vivienda nueva en Bogotá, las mutaciones en las políticas de mercado del Estado consistentes en la reforma al subsidio directo a la demanda para los hogares de los segmentos de bajos ingresos y, más recientemente, en el subsidio a la tasa de interés de los créditos hipotecarios para los segmentos de ingresos medios tropiezan con una lógica de la industria financiera cuyo alcance va más allá de ser el simple intermediario.

2.1.2 La segmentación del mercado residencial

13Son innumerables los modelos de ciudad monocéntrica caracterizados por la “existencia” de un distrito central de negocios (dcn) en los que los demandantes pueden encontrar todo tipo de actividades terciarias y bienes de consumo. Entre los más influyentes está el de Fujita (1989), cuyo soporte se encuentra en las relaciones de indiferencia del consumidor ante las combinaciones del consumo de espacio, la distancia al centro de la ciudad y el consumo del bien compuesto, condenando al individuo a hacer elecciones de localización residencial en un plano isotrópico en el que el dcn aglutina el bien compuesto y, por tanto, las localizaciones preferidas como condición ineludible de una función de utilidad que se busca maximizar. Esta concepción tiene la virtud de demostrar que la institución del mercado está en capacidad de conciliar la libertad de elección de localización, el uso eficiente del recurso escaso suelo y la edificación de un orden residencial no aleatorio (Abramo, 2011). Sin embargo, la irrelevancia teórica del supuesto radica en que las firmas que realizan las actividades que componen el bien compuesto persiguen ganancias extraordinarias que son irrealizables en lugares en los que la densidad de establecimientos es muy elevada, como se colige del dcn (cfr. Beavon, 1981, pp. 165 y ss.). En lo práctico, este supuesto es insustancial en metrópolis en donde las centralidades se han erigido hasta caracterizar ciertos lugares –la especialización espacial–, muchas de la cuales han resistido a la competencia espacial que eventualmente se les ha propuesto.

14¿Es posible que las relaciones de mercado produzcan un orden residencial diferente? La heterogeneidad de las conductas de los agentes es un punto de partida ineludible para la explicación del devenir de un orden residencial segmentado. Abramo (2011, p. 45) propone, por ejemplo, las diferencias de recursos de los agentes que participan en el mercado y la coordinación por convención en ambientes caracterizados por la incertidumbre radical alimentada por las anticipaciones cruzadas de los hogares y por la búsqueda de la realización de los márgenes de ganancia de los desarrolladores. Por su parte, el gobierno también realiza anticipaciones para producir los bienes públicos de soporte y participa, en la interacción con los bancos, de la creación, circulación y destrucción de moneda: la economía monetaria de producción.

15Demandantes de activos residenciales de diferente tamaño y con dotaciones desiguales de recursos monetarios, con conocimiento parcial de la metrópoli y con cualidades especulativas diversas interactúan en contextos creados por la proliferación de reglas y políticas estatales con objetivos diversos, como el crecimiento económico desde el orden nacional y el ordenamiento territorial y la superación del déficit habitacional desde el local, produciendo un ambiente en el que los agentes inmobiliarios –promotores, terratenientes, constructores y financiadores– realizan sus ganancias diferenciando los activos residenciales en cuanto a área, localización y complementariedades (Alfonso, 2015a).

16¿Por qué razón es crucial la diferenciación de los bienes residenciales?

17Lancaster (1990, p. 80) concibió la diferenciación como algo que ocurre dentro de un mercado de un bien que posee características similares, pero en proporciones diferentes, que, además, lo diferencian de los restantes bienes que circulan en la economía. Las preferencias de los consumidores permiten identificar apropiadamente esos rasgos para realizar la elección; es decir, el individuo valora de manera diferenciada los elementos singulares del bien, así como también las demás características. Una década después Lancaster propuso que, en una economía de mercado, la diferenciación persiste solo si se cumple al menos una de cuatro condiciones:

a) que los consumidores individuales persigan la variedad en el consumo; b) consumidores diferenciados buscan variedad en el consumo porque sus preferencias son variadas; c) las firmas individuales pueden incrementar sus ganancias si producen variedad de modelos; d) firmas individuales pueden incrementar sus ganancias si diferencian sus productos de los de otros competidores. (Lancaster, 1990, p. 190).

18Lancaster concluye con que un incremento de las economías de escala reduce la variedad de bienes y que la variedad es promovida por el grado en el que los consumidores están en capacidad de percibirlas, características más verificables en los mercados de competencia monopolística que en las estructuras monopólicas.

19La diferenciación del producto como alternativa para la segmentación del mercado, como característica no física del producto y como medio para la implementación de la segmentación del mercado implica tres aproximaciones diferentes que Dickson y Ginter (1987) exploran en la literatura académica contemporánea. Otros autores no emplean el argumento de la diferenciación del producto en sus análisis sobre segmentación de mercados y concluyen que la diferenciación del producto es una opción de marketing precedida por ciertas condiciones del mercado en las que la segmentación no es un prerrequisito, pero su existencia la facilita, análisis que permiten diferenciar la segmentación de mercado de la discriminación de precios. La falacia de este enunciado radica en que las estrategias de marketing no crean las condiciones del mercado, sino que se ajustan a ellas.

20¿Cuáles son las causas de la segmentación del mercado residencial? ¿Cuáles son sus consecuencias? Las causas se deben buscar en la naturaleza de los bienes residenciales que las diferencian de otro tipo de bienes en cuanto a su inmovilidad espacial, su durabilidad y su heterogeneidad (Tu, 2003, p. 38). Ningún lugar de una metrópoli es igual que otro. Los hogares más adinerados disponen de una elevada capacidad de pago por lugares caracterizados por la ausencia relativa de mezcla social, la abundancia de bienes de uso colectivo y de bienes club y la proximidad a espacios libres (cfr. Alfonso, 2016). El resultado es una jerarquía de vecindarios cuya variedad tiene un límite superior en el que los hogares más solventes revelan sus preferencias por los de baja densidad poblacional, y uno inferior que es acogido en las zonas con más elevada densidad, que, a su vez, padecen las mayores precariedades urbanísticas de la metrópoli y en donde escasean los bienes de uso público y colectivo, así como también las áreas libres en proximidad a la residencia de sus habitantes. La amplitud de este rango depende del grado de desigualdad en la percepción del ingreso y de la riqueza, de manera que, cuanto más bajos sean los coeficientes de desigualdad, más homogéneos tienden a ser los vecindarios, y viceversa.

21La residencia es un bien durable como resultado del desarrollo tecnológico motivado, de un lado, por la necesidad de una estructura resistente a las inclemencias de la intemperie que facilite el confort interior de los residentes y, de forma complementaria, por la adopción de manuales y normas técnicas constructivas de sismorresistencia, que promueven el empleo de tecnologías productoras de activos residenciales resistentes a la variabilidad del clima y a los movimientos telúricos. Los gastos periódicos en reparaciones locativas aumentan la longevidad de los activos residenciales. La durabilidad tiene consecuencias financieras por cuanto los bancos hipotecarios participan del componente de valorización de ese tipo de activos, a diferencia de lo que ocurre en otros mercados de crédito en los que los bienes financiados son de carácter semidurable o perecible al momento del consumo. El riesgo de una burbuja inmobiliaria residencial aparece precisamente en algunos vecindarios en los que el mercado de hipotecas financia incrementos espurios del precio de los activos residenciales.

22Los activos residenciales son heterogéneos porque sus productores captan las transformaciones seculares en el tamaño de los hogares inmanentes a cierto ciclo de la transición demográfica, así como las complementariedades y diferenciaciones surgidas de la innovación que se difunden en ciertos segmentos. La heterogeneidad de los demandantes está anclada primeramente en el lugar que ocupan en la curva de Lorenz y, luego, en sus preferencias en cuanto a paisaje, vecindad o mezcla social y divergencia de modos de desplazamiento. Cuando las características diferenciadoras de los activos residenciales no concuerdan con las aspiraciones de los compradores, el mercado entra a soportar elevados costos de transacción que también afectan a los productores y a los promotores. Tales costos se reducen periódicamente en aquellos segmentos en los que las innovaciones financieras y constructivas se difunden con mayor celeridad, tales como las ventas sobre planos o la construcción por encargo, esta última muy propagada en las zonas suburbanas.

23En el mercado residencial son comunes los encuentros y los desencuentros entre oferentes y demandantes, pero finalmente cada segmento residencial termina acogiendo a aquellos hogares cuyas elecciones de localización residencial y sus aspiraciones en materia de diferenciación constructiva se compatibilizan con su capacidad de pago en cuanto a ahorros previos y potencial de endeudamiento hipotecario. Esto sugiere, en principio, que existirían tantos segmentos residenciales como diferenciales de capacidad de pago, y, sin embargo, ello no ocurre en vista de las reglas de las políticas habitacionales y del crédito hipotecario, de las limitaciones de los capitalistas inmobiliarios para incorporar igual cantidad de diferenciaciones y complementariedades a los activos residenciales, y de las autoridades locales para difuminar la producción del suelo edificable y de bienes públicos en tales condiciones.

24Tu (2003, p. 43) sugiere un espacio residencial tridimensional en el que cada vector –x, y o z– está compuesto por tres factores discriminantes que cualifican cada submercado, encontrándose oferentes y demandantes de cara a elecciones restrictas a seis segmentos residenciales, reflexión crucial en relación con su propósito de examinar las condiciones en las que surge el equilibrio en el mercado residencial. Lejos de esa pretensión, la expresión matricial siguiente sugiere la existencia de n segmentos S que agrupados conforman la estructura residencial de la metrópoli S(t), donde el subíndice t indica el número de posibles localizaciones en el espacio residencial. Esos n segmentos son los seis planteados por Tu, resultantes del encuentro de dos grupos – oferentes y demandantes – en un espacio tridimensional, más el número de segmentos propiciados por las políticas residenciales.

25El espacio tridimensional está determinado por las características de inmovilidad, durabilidad y heterogeneidad, dispuestas en tres vectores columna que cualifican cada elemento S del vector columna resultante, en el que cada elemento es una medida sintética de las tres cualidades en un espacio t, con la particularidad de que cada elemento tendría la misma ponderación en un sistema de ecuaciones lineales, por cuanto son factores característicos o constituyentes.

26En el espacio residencial S(t), la elasticidad de sustitución de la residencia en un segmento por otra en uno más elevado es próxima a cero, y solamente es positiva en dos casos: cuando hay una mejora sustancial en el ingreso o cuando el mercado hipotecario libera más fondos prestables a menores costos financieros para los usuarios del crédito. Esto ocurre por cuanto los elementos diferenciadores son constituyentes, es decir, no son sustituibles fácilmente: un hogar unipersonal aspira a una residencia de reducido tamaño y la encontrará en diferentes zonas de la metrópoli, salvo que los otros elementos diferenciadores lo conducirán a unas cuantas de estas zonas. Es por ello que la segmentación tiene características horizontales –activos residenciales localizados– o verticales –activos residenciales diferenciados in situ–. La diferenciación vertical y la horizontal in situ –en t– son poco comunes en los segmentos bajos, pues sus costos no son sufragables por los demandantes, y por ello la producción en serie es dominante, mientras que ellas son la regla a medida que se pasa de un segmento a otro más elevado. El arraigo al vecindario sumado a los costos de traslado a un nuevo vecindario de los miembros del hogar, así como los derivados de la inserción a las redes barriales que facilitan el diario vivir, son factores que moderan esa elasticidad, tanto como la acción u omisión del Estado, punto que se discutirá a continuación.

2.1.3 Instituciones y segmentación

27Las políticas habitacionales y la intervención urbanística estatal juegan un rol decisivo en la segmentación del mercado residencial. En el primer caso, ha ocurrido una mutación del Estado, que ha pasado de agente activo en el mercado habitacional –como promotor, constructor y financiador– a agente pasivo, con funciones restrictas al apalancamiento financiero de la demanda. En el segundo caso, la regulación urbanística enmarcada en los planes de ordenamiento produce normas de uso que crean derechos de edificabilidad diferenciados que toman cuerpo en las licencias de construcción.

28Los agentes inmobiliarios que interactúan y compiten del lado de la oferta captan las acciones y omisiones del Estado y de sus agencias, y en ocasiones llegan a intervenir en su diseño por medio de acciones gremiales. Para tales agentes, esa intervención es una actividad inmanente a su actividad desde el momento en que los flujos de normas y de recursos de las agencias del Estado inciden decididamente en sus márgenes de ganancia. Los costos de la acción gremial se reducen en ambientes corporatistas con el encargo de la dirección de esas agencias a cuadros directivos formados en el gremio.

29En un contexto de desigualdad perenne en la distribución del ingreso personal, el afán de los hogares pobres por el acceso a la residencia en propiedad se justifica como una manera de eludir los alquileres, a los que usualmente dedican una porción creciente de su gasto, y, además, porque el carácter durable de la residencia los mueve a especular sobre el monto de la valorización del activo residencial en el futuro lejano. Las deficiencias estructurales en la capacidad de ahorro son suplidas por los subsidios estatales imputables al precio de la vivienda, mientras que el remanente se acostumbra diferir al calor de las reglas del mercado financiero hipotecario, que son más estrictas que para el resto de los usuarios de esa modalidad de crédito en razón a que estos hogares son más propensos a incurrir en mora en el pago. Ese riesgo se incorpora en la tasa de interés hipotecaria, que termina desestimulando el endeudamiento de los hogares pobres. El precio techo de la vivienda subsidiable por el Estado conduce al persistente deterioro de la calidad constructiva y a su localización periférica en la medida que el sistema de precios de los materiales de construcción y la escasez económica del suelo producen ajustes que son más veloces que la modificación nominal del precio de la vivienda subsidiable. A medida que estas tendencias se agudizan, la producción residencial disminuye, pudiendo llegar a desaparecer, situación que conduce a esta capa de hogares a resolver sus necesidades residenciales en la informalidad urbana.

30Los hogares de ingresos medios, generalmente vinculados de manera formal al mercado laboral y algunos con condiciones de estabilidad por no haber sido afectados por las políticas de flexibilización laboral, se incorporan a la demanda efectiva de activos residenciales nuevos con una estrategia de mínimo endeudamiento que hace rezagar su adquisición en el tiempo. Este rezago es problemático para las políticas de crecimiento económico fincadas en el dinamismo del mercado inmobiliario residencial, más aún cuando esta capa de hogares conforma el potencial más elevado de hogares demandantes de residencia en el mercado habitacional. De manera coetánea, la pérdida de credibilidad en los sistemas indexados, surgida del cambio unilateral de las reglas de indexación, redunda en el auge de la demanda por crédito en moneda legal, que es más oneroso que el indexado cuando este último crédito toma como referente la inflación corriente y no el diferencial de las tasas activas de interés del submercado de depósitos a término fijo. La compra de la residencia sobre planos y los subsidios estatales a la tasa de interés hipotecaria en franjas de precios residenciales superiores a las del precio techo del segmento anterior han sido los mecanismos empleados para contrarrestar la estrategia de mínimo endeudamiento y el rezago en la compra por esta capa de hogares. La estabilidad laboral, que es sinónimo de regularidad en los pagos, torna menos riesgosa la colación del crédito hipotecario en estos segmentos receptores del subsidio a la tasa de interés hipotecaria que, por lo demás, deja intacto el margen de intermediación financiera de los bancos hipotecarios. La calidad de los acabados es notablemente superior a la de las residencias de los segmentos anteriores, tanto como los complementos de localización en la estructura residencial urbana y en número de garajes y depósitos.

31La mayor capacidad de pago por activos residenciales de los hogares de ingresos medios altos hasta muy elevados torna inocuas las políticas habitacionales en esas capas de ingresos, razón por la que no existen. En estos segmentos se encuentra el menor número de hogares, que son los que componen los deciles elevados de la curva de Lorenz, y, por tanto, el impacto de su demanda sobre el mercado es relativamente bajo. Las diferenciaciones verticales y horizontales se tornan más agudas. Estos hogares destinan una porción sustancial de su capacidad de pago a sufragar su acceso a vecindarios con bajas densidades poblacionales y elevadas dotaciones de espacios libres, bienes club y bienes públicos. Tal capacidad no existe entre los segmentos precedentes y se constituye en uno de los mecanismos de segregación socioespacial más poderos, que Jaramillo (2009) denomina como “renta de segregación de la vivienda”. Los simbolismos abundan: a mayor número de garajes, más distinción tienen los residentes, y la modalidad de “casas” en conjunto tiene un domicilio único, pero dentro se diferencian por algún nombre evocador, entre las más evidentes. La regulación de las pautas de convivencia y la agudización del control social para evitar la llegada de vecinos indeseables son otros elementos diferenciadores que, siguiendo las pautas de los promotores más avezados de los países centrales, conducen a la organización de vecindarios cerrados por rejas, circuitos cerrados de televisión, elevadas cuotas para sufragar las expensas comunes y, más recientemente, por reglas que cualifican al residente y a sus visitantes con criterios etáreos o raciales.

32La intervención urbanística estatal a escala intraurbana se ocupa de la producción de suelo edificable, la gestión urbanística y la financiación. La proliferación de objetivos es concomitante con los déficits acumulados en diversos frentes de la metrópoli, tales como la producción de suelo edificable para la superación de los déficits habitacionales cuantitativo y cualitativo, la estrechez de la infraestructura vial de soporte a la movilidad, la escasez perenne de elementos constitutivos del espacio público urbano y la heterogeneidad en las densidades de ocupación captables además en su calidad, que, analizada desde el ángulo de la segregación residencial, es mayor en donde la intensidad de la ocupación es baja, esto es, en los segmentos residenciales más elevados. Una porción de la población, generalmente una quinta parte o menos, reside en vecindarios cuyo urbanismo básico y complementario se concluyó hace varias décadas, mientras que la mayor parte, alrededor de la mitad, enfrenta cotidianamente las penurias de la urbanización incompleta. Entre estos extremos se encuentran los vecindarios que acogen a las capas medias de la población, alrededor de un 30%, en los que las presiones mercantiles sobre el suelo se traducen en intenciones de cambio de uso residencial a actividades más rentables, como el comercio, y de mayores intensidades de uso por medio de licencias de construcción que otorgan derechos de mayor edificabilidad y/o de ocupación del suelo. La revocabilidad de esos derechos por las autoridades administrativas constituye un aliciente para la celeridad en el inicio de las obras.

33Las acciones colectivas urbanas se orientan con aguda firmeza a la defensa de las áreas protegidas de la estructura ecológica principal, compuesta por los mantos verdes y los cuerpos de agua. La tutela está diseñada para ser el instrumento más expedito en la búsqueda de la protección que el derecho ha de otorgar a aquellos sujetos que la interponen. Como sujetos de derecho, los residentes metropolitanos gozan de este y de otros instrumentos para exigir al Estado el cumplimiento de sus funciones en la provisión social del urbanismo con equidad, pero la eficacia de esas acciones colectivas se diluye en el entramado de las redes corporatistas, cuyos nodos no se reconocen como sujetos de obligaciones.

2.2 La dimensión espacial de la burbuja inmobiliaria, la segmentación

34¿En qué esfera de la economía emerge la burbuja inmobiliaria? Hay ciertos consensos en que es en la esfera macroeconómica y, más precisamente, en lo que haga o deje de hacer la Reserva Federal. Tal como se desprende de la reflexión de Wray (2013, pp. 4-5), la “burbuja financiera” es considerada como necesaria para quebrar el estancamiento y promover la expansión a costa de la transferencia de riqueza de los más pobres, ubicados en la base de la pirámide, a los más ricos, que se encuentran en la cúspide. La debilidad de esos consensos radica en que no siempre las “órdenes” de liquidez impartidas por la fed mueven la totalidad de las voluntades, y, además, hay movimientos autónomos, como en el caso singular del mercado inmobiliario: puesto que el valor de producción del suelo edificable se ha rezagado frente a su precio y, a su vez, este último incide en el de los activos inmobiliarios, se colige que el mercado inmobiliario residencial opera en un estado perenne de burbuja.

35La burbuja inmobiliaria es un fenómeno que tiene dos etapas: la primera es la inflación de activos de uso residencial o comercial que circulan gracias al apalancamiento financiero al constructor y la ulterior financiación al comprador con fondos del crédito hipotecario; y la segunda consiste en la deflación de esos activos, que se acompaña del crecimiento o al menos de la preservación de los costos hipotecarios, que en algún momento se tornan impagables. Toda burbuja tiene un componente crediticio. Los activos inmobiliarios afectados por tal inflación están localizados en ciertos vecindarios de las metrópolis, en los que el atractivo de las economías de vecindario allí existentes pone a prueba la solidez de las convenciones que les dan estabilidad. Cuando las convenciones urbanas son fuertes y resisten a los ataques, la burbuja tarda en reventar e incluso puede que no lo haga. Caso contrario ocurre cuando las convenciones son débiles, pues en esos vecindarios ocurre la deflación de los activos inmobiliarios residenciales aupados por la salida de antiguos residentes interesados en vender rápidamente, detonando así la burbuja.

2.2.1 La configuración de los segmentos residenciales en la zona metropolitana

36Existen varios mecanismos para identificar los segmentos residenciales o submercados, más allá de criterios ad hoc que pueden introducir algunas distorsiones. Tu (2003, p. 51) sugiere tres reglas: la simplicidad –se prefieren pocos a muchos submercados–, la similitud –en cuanto a los atributos residenciales que los cualifican– y su compacidad –áreas contiguas pueden ser agrupadas como partes de submercados, desdeñando otras más distantes–. La técnica de precios hedónicos es empleada para constatar si los atributos de entorno inciden en sus niveles (Amézquita et al., 2015, p. 134). La reconstrucción histórica de la segmentación residencial (Alfonso, 2012b) da cuenta de que es un fenómeno latente desde mediados del siglo XX, pero expuesto a la volatilidad del sistema financiero hipotecario y a los vaivenes de la política habitacional y de urbanismo. Una caracterización de la segmentación del mercado de la vivienda nueva (Alfonso, 2012a) revela las diferenciaciones por localización y atributos, mientras que sus vínculos con el colapso de la movilidad cotidiana son analizados a partir de la noción de la entropía (Alfonso, 2015b).

2.2.2 Metodología de construcción de las estadísticas y caracterización del mercado formal de la vivienda nueva

37Las estadísticas de base de los últimos trabajos mencionados son actualizadas periódicamente empleando los anuncios sobre la oferta de vivienda nueva en los avisos clasificados de la prensa, de las revistas especializadas y de las páginas web dedicadas a los negocios inmobiliarios. Se consignan en los registros la ubicación en cuanto núcleo metropolitano –Bogotá– o zona metropolitana –veintidós municipios circunvecinos–, el tipo de bien –casa o apartamento–, el nombre del proyecto, la dirección y el barrio, las características diferenciadoras –como área, número de habitaciones y baños– y, en especial, el número de garajes por unidad de vivienda; adicionalmente, se capta lainformación acerca de si el bien ofertado se encuentra terminado o si es preventa sobre planos y además se identifica el banco hipotecario que facilitó la construcción, cuando sea el caso. Con base en la dirección y el nombre del barrio, cada registro se asocia con la unidad de planeamiento zonal (upz) a la que corresponde, pues la cartografía que se emplea tiene las upz como unidades de observación. La última etapa en la configuración de los registros es asociar el índice de calidad de la densidad (icd) (Alfonso, 2016) con cada registro, tomando como vínculo la upz. Para el período estudiado se configuraron 3.050 registros o lanzamientos de vivienda nueva, de los cuales 2.493 (81.7%) se realizaron en Bogotá y 557 (18.3%) en alguno de los municipios de la zona metropolitana.

38Durante la última década, la producción residencial inmobiliaria formal en Bogotá ha ocurrido en un contexto socioeconómico singular, con las siguientes características: i) la persistencia de la mala distribución del ingreso apalancada por la flexibilización del contrato de trabajo y la persistencia de la informalidad laboral; ii) un considerable incremento de la tasa de formación de hogares dominado por el auge de los hogares unipersonales, rasgo novedoso de la actual etapa de la transición demográfica en Colombia; iii) las mutaciones en las políticas de mercado del Estado, consistentes en la reforma al subsidio directo a la demanda para los hogares de los segmentos de bajos ingresos y, más recientemente, el subsidio a la tasa de interés de los créditos hipotecarios para los segmentos de ingresos medios; iv) la ambigüedad de planes de ordenamiento territorial y normas urbanísticas en relación con la construcción en altura y la diferenciación de densidades poblacionales; y v) la persistencia de las barreras jurisdiccionales para gestionar, con los municipios circunvecinos, la producción de suelo edificable para usos residenciales.

39Los resultados de la caracterización que se presentan en la tabla 1 dan cuenta de los rasgos diferenciadores de los activos residenciales tanto por segmento como por tipo de vivienda y zona. Ninguna oferta es igual a otra en cuanto a área, precio o número de garajes. Las casas ofrecidas en los municipios metropolizados son en promedio 7% más baratas que en Bogotá, fenómeno del que se benefician especialmente los hogares del primer segmento, para los que resultan 21% más baratas: el precio del metro cuadrado es algo más del doble en esta modalidad, razón por la que la oferta promedio es 36% más amplia en área privada. No obstante, la oferta es relativamente reducida en este segmento e incluso tiende a tornarse inviable debido a la rigidez del precio techo de la vivienda de interés prioritario, que es desbordado por el incremento de los precios de los materiales de construcción y del precio del suelo. De hecho, en Bogotá no se han adelantado proyectos de vivienda de interés prioritario en los últimos años, fenómeno que anuncia el colapso de la política habitacional para este segmento y justifica los programas de vivienda en gratuidad, que, de cualquier forma, no consiguen contener la satisfacción informal de la demanda residencial de los hogares pobres.

Tabla 1. Valores característicos (promedios) de la oferta inmobiliaria residencial nueva en la zona metropolitana de Bogotá 2005-2015: precios (constantes de 2015), áreas y número de garajes por modalidad.

Tabla 1. Valores característicos (promedios) de la oferta inmobiliaria residencial nueva en la zona metropolitana de Bogotá 2005-2015: precios (constantes de 2015), áreas y número de garajes por modalidad.

Fuente: Cálculos de los autores con base en estadísticas de Rubiano (2007), La Galería Inmobiliaria (2007), www.fincaraiz.com.co y www.metrocuadrado.com

40En los municipios metropolizados no se ofrece vivienda en altura para los tres segmentos más elevados. Las diferenciaciones son más intensas en el núcleo metropolitano, pues el área ofertada es 36% superior en promedio a la que se realiza en los municipios metropolizados, mientras que la dotación de garajes lo es 135%, diferencias que en buena medida explican la notable diferencia en el precio total de los inmuebles (191%) y del metro cuadrado (100%) (ver tabla 1).

2.3 Principales rasgos espaciales de la oferta de vivienda nueva

41El mercado inmobiliario formal no es omnipresente en el espacio geográfico metropolitano. Durante la década estudiada, ha producido vivienda nueva en 76 de las 112 upz de la ciudad, de manera que no ha tenido presencia en casi una tercera parte del núcleo metropolitano (ver figura 1). ¿Por qué? Es probable que los registros estadísticos en que se soportan los resultados de este estudio no tengan una cobertura espacial exhaustiva, como también puede ocurrir que parte de la oferta residencial nueva no se publicite en los medios consultados. No obstante, en cualquiera de los casos hay que matizar el posible sesgo con el hecho de que se trata de una revisión periódica que compila información de una década y, por tanto, hay que formular otras hipótesis acerca del escaso atractivo de estos vecindarios para el capital inmobiliario.

42Ese desinterés tan marcado en la zona sur y noroccidental de la ciudad contrasta con la considerable intensidad de la producción residencial en Santa Bárbara, en donde los barrios del mismo nombre-junto con Santa Paula, Rincón del Chicó y más recientemente Multicentro-son insignias de la producción para los segmentos más elevados, pletóricos de diferenciaciones. La segunda zona más intervenida es Los Cedros, en donde los vecinos de los barrios del mismo nombre, pero de diferente apellido, han visto surgir otros del mismo talante arquitectónico de alta gama, como Montearroyo, Nuevo Country y especialmente Cedritos, barrios que complementan ese paisaje urbano ecléctico y ostentoso. El Chicó Lago, otrora epicentro de la autosegregación de los hogares más adinerados, ha sido relegado a un tercer lugar, con intensidades de intervención inmobiliaria semejantes a las de Niza o La Alhambra.

Figura 1. Número de lanzamientos/provectos de vivienda nueva por upz. Bogotá (2005-2015)

Figura 1. Número de lanzamientos/provectos de vivienda nueva por upz. Bogotá (2005-2015)

Fuente: Construido por los autores con base en estadísticas de Rubiano (2007), La Galería Inmobiliaria (2007), www.fincaraiz.com.co y www.metrocuadrado.com.

43La segmentación del mercado inmobiliario residencial se confunde en ocasiones con la estratificación socioeconómica empleada en Bogotá para distinguir seis grupos de acuerdo con las características de la exterioridad de la vivienda a fin de operar un esquema de subsidios cruzados en la provisión de servicios públicos domiciliarios. Más allá del uso inadecuado y en ocasiones peyorativo del instrumento (Uribe-Mallarino, 2008), de las críticas sobre su baja capacidad para representar las condiciones socioeconómicas de la población (Acosta, Maluendas y Rivas, 2014) y de sus potencialidades para el diseño de políticas de combate a la segregación (González, 2014, p. x), la estratificación es un instrumento con virtudes que es susceptible de mejoras, y ellas se pueden encontrar en la segmentación, pues, debido al mayor número de segmentos y a las particularidades de su construcción, tiene un mayor potencial redistributivo por captar de manera más fina las diferencias entre los residentes en cada vecindario. Como corolario de esta argumentación, la figura 2 es una representación muy próxima al esquema general de segregación residencial en la Bogotá de hoy.

44Las características de inmovilidad, durabilidad y heterogeneidad son determinantes del precio de la vivienda; esa última característica se expresa comúnmente en el área privada y en el número de garajes a disposición de sus propietarios. Otros elementos, tales como la calidad de los acabados, hacen elevar el precio total, pero no de manera tan sustantiva como los dos anteriores. La holgura en las áreas privadas es sintomática de confort para los residentes, así como elemento diferenciador de otras familias cuyas aspiraciones residenciales son racionadas por los precios totales, que no son compatibles con su solvencia económica. En el caso de los garajes, el número de estos complementos residenciales se emplea para demostrar tanto el prestigio de los miembros de la familia, al no someterse a las penurias del transporte colectivo, así como su capacidad para enfrentar satisfactoriamente las regulaciones locales a la circulación de los vehículos particulares. Los desembolsos de dinero para el pago de los garajes-que incrementan el precio de la vivienda-, así como la dotación y rotación de vehículos privados tornan inocua para estos hogares la proximidad a algún sitio de aglomeración urbana, como estación de metro o del sistema de transporte colectivo. Los precios totales más elevados se han pagado en la upz de El Refugio y sus barrios emblemáticos, como Los Rosales, Chicó Alto y Reservado, La Cabrera y El Nogal (ver figura 3), aunque en años recientes se han dado lanzamientos onerosos en los diferentes sectores de Casa Blanca-en Suba-y en Guaymaral.

Figura 2. Segmento máximo representativo por upz. Bogotá (2005-2015)

Figura 2. Segmento máximo representativo por upz. Bogotá (2005-2015)

Fuente: Construido por los autores con base en estadísticas de Rubiano (2007), La Galería Inmobiliaria (2007), www.fincaraiz.com.co y www.metrocuadrado.com.

Figura 3. Precios totales promedio de los activos residenciales nuevos por upz. Bogotá (2005-2015) (en dólares y a precios constantes de 2015)

Figura 3. Precios totales promedio de los activos residenciales nuevos por upz. Bogotá (2005-2015) (en dólares y a precios constantes de 2015)

Fuente: Construido por los autores con base en estadísticas de Rubiano (2007), La Galería Inmobiliaria (2007), www.fincaraiz.com.co y www.metrocuadrado.com.

45Estos últimos lanzamientos en Suba y en Guaymaral, que en la práctica le plantean cierta competencia espacial a El Refugio por los hogares más pudientes de la metrópoli, han ocurrido, en buena medida, por la inflexibilidad de los precios en esta última upz y en sus vecinas, como Chicó Lago y Santa Bárbara (ver figura 4), mientras que los precios unitarios por metro cuadrado en las dos upz inicialmente aludidas son considerablemente inferiores. Ese ajuste espacial, que puede alcanzar el 50% del precio unitario, favorece el acceso de los hogares solventes a viviendas más holgadas en la modalidad de casa en Suba y Guaymaral.

46El 33.0% de los lanzamientos residenciales considerados fue ofrecido bajo la modalidad de preventas o “ventas sobre planos”, figura que, por lo demás, no está contemplada en las regulaciones mercantiles. Esta estrategia es la forma de financiarización residencial más empleada en Bogotá y, como se aprecia en la figura 5, opera en casi todas las upz de la metrópoli en donde se desarrollaron proyectos de vivienda nueva. Sin embargo, algo que es particularmente novedoso es que ese mecanismo se viene empleando con mayor intensidad en proyectos localizados en las zonas de expansión popular de la ciudad, entre las que son notables San Rafael, Timiza, Fontibón, Kennedy Central, San Francisco, Lucero y Parque Entrenubes (ver figura 5). En estos vecindarios, esa innovación financiera se promueve como una forma de acceso a la vivienda alternativa al alquiler y al leasing habitacional, mediante la cual el hogar se torna propietario más rápidamente y además puede participar de la valorización de un activo inexistente al momento de la compra.

47Estos resultados explican, en buena medida, la reafirmación del orden residencial en Bogotá, cuyas secuelas más negativas y duraderas se deben buscar en la escasa mezcla social que promueven, en la pérdida sustancial de eficacia de la política habitacional y en el consecuente incremento de la penuria con el inmanente auge de la informalidad urbana. Ese segmento del mercado exige una investigación particular que seguramente revelará pautas desconocidas de acceso a la vivienda por los hogares pobres, pero por ahora se intentará concluir el presente esfuerzo con una parametrización de los factores característicos de los segmentos residenciales formales estudiados.

Figura 4. Precios totales promedio de los activos residenciales nuevos por upz. Bogotá (2005-2015) (en dólares y a precios constantes de 2015)

Figura 4. Precios totales promedio de los activos residenciales nuevos por upz. Bogotá (2005-2015) (en dólares y a precios constantes de 2015)

Fuente: Construido por los autores con base en estadísticas de Rubiano (2007), La Galería Inmobiliaria (2007), www.fincaraiz.com.co y www.metrocuadrado.com.

Figura 5. Incidencia de las preventas residenciales por upz. Bogotá (2005-2015)

Figura 5. Incidencia de las preventas residenciales por upz. Bogotá (2005-2015)

Fuente: Construido por los autores con base en estadísticas de Rubiano (2007), La Galería Inmobiliaria (2007), www.fincaraiz.com.co y www.metrocuadrado.com.

2.4 Un modelo de datos panel para los precios de la vivienda nueva en la zona metropolitana

48La idea de que la vivienda es un bien inmóvil, duradero y heterogéneo se formalizó en la matriz (1), en la que las diferencias entre estas tres características determinan la configuración de los diez segmentos residenciales: los cuatro primeros creados por las políticas habitacionales e hipotecarias del Estado colombiano, y los seis restantes, por las coincidencias de oferentes y demandantes en el mercado. Cada segmento o vector fila se representa entonces con una ecuación lineal del tipo:

Sit = β0 + β1Iit + β2Dit + β3Hit + μit

(2)

49En la ecuación (2), los coeficientes β son parámetros que se deben estimar para cada segmento i, mientras que I es el vector columna que explica la inmovilidad, D es el vector de la durabilidad y H corresponde al de la heterogeneidad. La variable proxy de la inmovilidad es el índice de calidad de la densidad (icd), que es un indicador compuesto por las condiciones in situ de las diferentes upz en cuanto a la dotación de bienes públicos, colectivos y club, a la proximidad a espacios libres de escala zonal y metropolitana y a la mezcla social de los vecindarios. La variable proxy de la durabilidad es la intensidad de las preventas como expresión también de la financiarización de los activos residenciales (P–F), que se introduce como el porcentaje de los proyectos que recurrieron al esquema de preventas en cada segmento durante el período estudiado. Finalmente, la heterogeneidad se capta por el número promedio de garajes (npg) en cada proyecto de cada segmento en cada año.

50De acuerdo con la metodología de precios hedónicos, se busca dar explicación a un precio observado para la vivienda por medio de sus atributos (Godman, 1978; Godman y Thibodeau, 1998; Amézquita, 2012; Amézquita et al., 2015). Como ya se precisó, la vivienda es un bien compuesto por tres atributos espaciales –inmovilidad, durabilidad y heterogeneidad– que la diferencian, y, en este caso, S es el precio promedio de lanzamiento del metro cuadrado ofrecido en cada segmento. Teniendo en cuenta las características de la serie temporal, se requiere desplegar econometría de datos panel haciendo seguimiento a los segmentos como individuos, procedimiento que permite capturar la heterogeneidad no observable (Mayorga y Muñoz, 2000, p. 5). La información de lanzamientos consolidada entre 2005 y 2015 permite hacer el seguimiento a los lanzamientos de vivienda nueva al mercado formal en cada uno de los diez segmentos del mercado que operan en el ámbito metropolitano, cuyos promedios se sintetizan en la figura 6.

Figura 6. Precios promedio metro cuadrado por segmento de oferta inmobiliaria residencial nueva en la zona metropolitana de Bogotá (2005-2015) (constantes de 2015).

Figura 6. Precios promedio metro cuadrado por segmento de oferta inmobiliaria residencial nueva en la zona metropolitana de Bogotá (2005-2015) (constantes de 2015).

Fuente: Construido por los autores con base en estadísticas de Rubiano (2007), La Galería Inmobiliaria (2007), www.fincaraiz.com.co y www.metrocuadrado.com.

51El aumento de precios acelerado que ha puesto las alertas en el debate nacional es visible solo a partir de 2009 y con una pendiente diferenciada en los segmentos 7,8 y 9. Al realizar el modelo de panel generando dummy por segmentos sin corregir las magnitudes de los precios, son precisamente los segmentos 9 y 10 los que aparecen bien diferenciados (ver anexo 1). Este es un indicio importante para la utilización de un modelo con efectos fijos en la estimación de la ecuación (2), pues este modelo supone que las diferencias entre unidades pueden captarse mediante diferencias en el término constante, es decir, que los efectos de cada segmento son independientes entre sí (Mayorga y Muñoz, 2000; Wooldridge, 2002).

52Además de corregir el problema típico de las magnitudes de los precios por medio de la estimación del precio en logaritmos, se detecta un problema de autocorrelación mediante la prueba de Wooldrigde (ver anexo 2), que es corregido por medio de un modelo de efectos fijos autorregresivo de grado 1 (AR1) que controla la dependencia de lo observado en t con respecto a lo observado en el período precedente t–1. Así mismo, se aplicó la prueba de Hausman para verificar la buena especificación del modelo de precios hedónicos (ver anexo 3).

53La tabla 2 presenta los resultados del modelo de datos panel AR1 con efectos fijos. Se advierte que los precios se modelan en función de los tres criterios característicos de la vivienda, de modo que es normal que se tenga la preocupación de alguna variable omitida, porque, en términos generales, los resultados de la estimación son muy bondadosos (R2 de 0.88 y una prueba conjunta F significativa). Adicionalmente, no hay que perder de vista que no se propone, por medio de este modelo, encontrar un momento en el tiempo en el cual sea posible predecir que la burbuja hubiese estallado, sino aproximarse a una conformación de un precio hedónico mediante estos atributos en particular. Los resultados de estimación son concluyentes por cuanto indican que, en todos los segmentos, de manera diferenciada y con un rezago en el tiempo, los tres criterios impactan positivamente el precio.

Tabla 2. Resultado modelo AR1 de datos panel con efectos fijos

Variables

LogPriceusd

icd

2.740**

(1.207)

P–F

0.205**

(0.101)

npg

0.282***

(0.0637)

Constante

6.177***

(0.180)

Observations

93

Number of segment

10

Standard errors in parentheses
*** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1
Fuente: Construido por los autores con base en estadísticas de Rubiano (2007), La Galería Inmobiliaria (2007), www.fincaraiz.com.co y www.metrocuadrado.com.

54En este orden de ideas, el criterio de inmovilidad pesa más en la explicación del precio en comparación con la durabilidad y la heterogeneidad. Otro resultado de trascendencia normativa en la diferenciación de estos criterios es la correlación negativa entre la financiarización con las demás variables explicativas, mas no con el precio que se pretende explicar, lo que sugiere que esta estrategia de valorización de los capitales inmobiliarios enfrenta barreras socioespaciales que regulan su difusión en la zona metropolitana.

Reflexiones finales

55La dimensión espacial de la decisión de la producción residencial formal se ha juzgado como algo relativamente claro en vista del conocimiento del esquema general de segregación socioespacial, que le indica al agente promotor o constructor en qué lugar producir y para quién hacerlo. La siguiente decisión es qué producir, esto es, qué elementos diferenciadores de los activos residenciales incorporará para que coincidan con la silueta del vecindario o para que afirmen su eclecticismo. Al tomar estas dos decisiones, los productores asumen que la capacidad de pago de los demandantes difiere de manera tal que ella les permite o les restringe la entrada a ciertos vecindarios, y, por tanto, la racionalidad paramétrica es moldeada por las diferencias espaciales introducidas al calor de la segmentación de la oferta residencial.

56No obstante, existen factores económico-espaciales que hacen que, en ciertas zonas donde debiera producirse una porción significativa de activos residenciales, el sector inmobiliario jamás lo haga. Esa elección de no producción contrasta con el afán de producir en proximidad a los mantos verdes que conforman la estructura ecológica principal, a fin de satisfacer las aspiraciones ambientales de los demandantes de los segmentos elevados. En ocasiones también se hace sobre ellos. No construir en donde se requiere y construir en proximidad o sobre zonas protegidas son dos facetas de la incompatibilidad de las aspiraciones sociales con las de los promotores privados. Otra faceta que corresponde estrictamente a la esfera privada es la producción de activos residenciales en exceso para hogares de altos ingresos, que contrasta con la escasa producción, en ocasiones nula, de activos para hogares de bajos ingresos. Es decir, que se produce para quienes menos lo necesitan y se deja de atender la demanda de quienes más necesitan la vivienda. Es por esto que los precios de los activos residenciales revelan la escasez y la abundancia de manera diferenciada, encareciendo el acceso a la vivienda para los pobres y facilitándola para los más pudientes.

57Estas reflexiones de carácter teórico advierten sobre la necesidad de enfoques renovados que trasciendan la denuncia y la satanización de las ganancias inmobiliarias, que sean capaces de proponer la construcción de nuevos marcos de interpretación del devenir de los mercados inmobiliarios formales y de las posibilidades sociales de superar la perenne y agudizada segregación residencial en las metrópolis de América Latina.

Annexes

Anexos

Anexo 1. Individual Dummy Variable Model

Price

icd

7.280.459

(3.66)**

P-F

1.225.204

(7.82)**

npg

185.135

(1.55)

Segmento 2

-41.538

(0.17)

Segmento 3

23.993

(0.09)

Segmento 4

328.649

(1.22)

Segmento 5

553.453

(1.64)

Segmento 6

562.699

(1.35)

Segmento 7

773.403

(1.76)

Segmento 8

1.041.812

(2.31)*

Segmento 9

1.301.897

(2.44)*

Segmento 10

2.109.578

(3.66)**

Constante

-1.100.397

(3.67)**

Observaciones

103

R-cuadrado

0,88

Absolute value of t-statistics in parentheses
* significant at 5% level; ** significant at 1% level

Anexo 2. Prueba de Wooldridge para autocorrelación

Anexo 3. Prueba de Hausman para especificación del modelo de datos panel

Notes

1 Este trabajo fue posible gracias a la asistencia de investigación de Sandra M. Coral y al apoyo estadístico de Carlos A. Hernández. A ellos, nuestra gratitud y aprecio.

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Titre Tabla 1. Valores característicos (promedios) de la oferta inmobiliaria residencial nueva en la zona metropolitana de Bogotá 2005-2015: precios (constantes de 2015), áreas y número de garajes por modalidad.
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Auteurs

Doctor en Planeamiento Urbano y Regional por el Instituto de Pesquisa en Planeamiento Urbano y Regional de la Universidad Federal de Río de Janeiro. Economista. Profesor ordinario e investigador de la Universidad Externado de Colombia. Autor de Los desequilibrios territoriales en Colombia, Bogotá segmentada y El enigma del método y el inconformismo radical, y coautor y editor académico de Alimentación para las metrópolis colombianas, La utopía metropolitana I, Colombia en movimiento, Plusvalías urbanas, El centro tradicional de Bogotá y Ciudad y región en Colombia, entre otros. Ha traducido libros, publicado artículos y presentado ponencias sobre economía metropolitana y regional en varios países. Fue investigador del cinep, del cede y del cider, y profesor en las universidades de los Andes y Javeriana, jefe de la Oficina de Regulación de la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico y subdirector técnico de Planeación del Departamento de Cundinamarca. Ha sido consultor de agencias de Naciones Unidas en el país y de organizaciones gubernamentales nacionales y locales. Conferencista internacional, es coordinador académico del proyecto editorial Economía Institucional Urbana y del grupo de investigación Construcción de Estado, Territorio y Paz, de la Facultad de Economía de la Universidad Externado de Colombia.

Economista y politóloga de la Universidad de los Andes (Bogotá, Colombia), máster en Urbanismo y Planificación del Territorio (Université Paris 1 Panthéon Sorbonne, París, Francia), candidata a doctora en Ciencias Humanas, mención Economía Territorial (Université de Neuchâtel, Neuchâtel, Suiza). Investigadora en economía urbana y regional, docente universitaria, ha publicado artículos en revistas científicas y ha sido autora de capítulos de libros sobre temas de vivienda, suelo y movilidad. En la función pública se ha desempeñado en el análisis de políticas de integración regional y microeconomía aplicada.

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