1L’objectif initial de cette recherche était d’analyser la circulation des propriétés foncières et immobilières qui soulève des interrogations fondamentales sur l’économie et la société dans la France du Nord aux XVII^e et XVIII^e siècles. Elle s’est inscrite dans un incessant souci comparatiste entre deux provinces septentrionales, le Cambrésis et la Flandre wallonne, différenciées par la nature de leur urbanisation, le niveau de fonctionnalité de leur chef-ville et la qualité des méthodes culturales employées dans les exploitations agricoles. Encore fallait-il exploiter, sans rechigner, des masses statistiques collectées dans les nombreuses données des séries notariales et scabinales et des archives fiscales du vingtième.

2Ce que nous avons essayé de faire apparaître, c’est comment, dans la France du Nord réputée parmi les régions les plus urbanisées du royaume, le monde des campagnes était en mesure d’opposer aux citadins une résistance forte dans le processus d’appropriation du sol quelles que fussent les circonstances du siècle. Bref, il s’agit de démythifier la prétendue conquête de la terre par la ville que d’aucuns ont souhaité perpétuer jusqu’à la fin de l’Ancien Régime.

3Les citadins étaient à la tête d’une fortune foncière de premier ordre puisque, du Cambrésis à la région lilloise, 8 à 12 % des terres leur revenaient. Alimentée par le jeu des flux migratoires vers la ville qui faisait automatiquement siens les patrimoines détenus par les néo-citadins, la propriété urbaine était également la conséquence de l’accaparement de larges fractions du sol. Profitant de l’absence des plus gros propriétaires, les institutions ecclésiastiques et la noblesse, attachés à la conservation de leurs fortunes foncières, les acteurs des villes se portaient en effet acquéreurs d’une quantité importante des biens-fonds en mouvement, plus de 7500 hectares en Flandre wallonne et 1800 hectares dans le Cambrésis, correspondant respectivement à 41 et 61 % des superficies mises en jeu sur le marché.

4Cependant, l’influence des villes s’exerçait à l’intérieur d’une aire limitée dont l’étendue dépendait des coûts de transport qui annulaient la rente foncière au-delà d’une certaine distance ; la préférence domestique de la configuration spatiale des patrimoines citadins est aussi commandée par l’espace social dans lequel ils évoluent en ce sens que leur extension géographique est définie par les obstacles que peut dresser sur leur passage une population enrichie. Or, le fait est que la zone d’inscription spatiale des relations entretenues par la ville avec les campagnes était liée à son volume démographique et à son niveau de fonctionnalité dont dépendait l’existence d’une élite sociale plus ou moins importante. Ainsi, comme le soulignait René Favier1, les petites villes n’intervenaient qu’à l’intérieur d’un espace très étroit portant sur quelques paroisses rurales situées à proximité immédiate. En revanche, les principales villes parvenaient à tisser des relations foncières sur une plus vaste échelle même si celles-ci étaient diffuses au-delà d’une distance de 10 à 15 kilomètres. Sans doute, y a-t-il un lien étroit entre cette aire foncière diffuse et le bassin démographique des chefs-villes dans la mesure où ces biens-fonds éloignés mis en vente par les citadins procédaient souvent de la liquidation de possessions héritées par une population tard venue en ville. De ce point de vue, l’extension différenciée des aires foncières respectives de Lille et de Cambrai rend compte de leur inégale attraction sur les populations des villages et des petites villes.

5Ce fait est d’importance parce qu’il en découle une organisation différenciée de l’espace relationnel régional. En effet, la châtellenie de Lille, compte tenu de la structuration de son espace polarisé par la capitale flamande dont l’aire d’influence couvrait même celle des petites villes situées à une dizaine de kilomètres, peut à juste titre être considérée comme une région lilloise au sens braudélien du terme, c’est-à-dire celle d’une « structure spatiale bien ordonnée et parfaitement hiérarchisée »2. En revanche, la ville de Cambrai ne parvenait pas à organiser son espace provincial, il est vrai plus étendu, moins urbanisé et plus cloisonné de sorte que le Cambrésis était fragmenté en trois microrégions autonomes, en l’occurrence l’espace polarisé par la cité archiépiscopale à l’Ouest, le pays catésien à l’Est et, au centre, un espace rural, dépourvu de centres urbains mais dynamisé par la proto-industrie mulquinière.

6Si l'étendue des aires foncières urbaines délimite la puissance relationnelle des différentes villes, leur influence s’exerçait plus fermement dans la zone de proximité distante de dix à quinze kilomètres pour les villes principales, d’environ cinq kilomètres dans le cas des petites villes. Ainsi, le monde urbain contribue largement à modifier son environnement local. La présence de la ville se lit dans l’espace péri-urbain par la pulvérisation de la propriété foncière attachée à la présence accrue de jardins et de potagers que détiennent en majorité des citadins sûrs d’emporter des revenus fonciers importants et d’assurer le ravitaillement de leur maison en légumes frais. L’espace agricole est également mité par des maisons de plaisance à l’architecture soignée habitées par les catégories les plus aisées de la population urbaine pendant une partie de l’année. Ces attraits attisaient alors une forte demande pour ces terres, lambeaux de la petite propriété paysanne que la bourgeoisie fortunée s’arrachait à un prix unitaire bien plus élevé que celui auquel elle aurait consenti dans la campagne éloignée. Or, la parcellisation des possessions et l’afflux migratoire des couches paysannes paupérisées vers les villes contribuaient à accélérer la fréquence des ventes dans les villages péri-urbains, encore que le poids de la propriété ecclésiastique et nobiliaire réduisît la part des biens-fonds en mouvement. Pour certain que fût le modelage de l’environnement rural proche par la ville, il n’en reste pas moins vrai que son influence enregistrait des limites et subissait même des revers portés par des ruraux moins assujettis qu’on l’a dit.

7L'étreinte urbaine sur les campagnes fut changeante dans le temps. De Louis XIV aux premières heures de la Révolution, trois grandes phases se sont succédées dans l’histoire des rapports entretenus entre les villes et les campagnes pour l’appropriation des biens fonciers en mouvement. Après la crise du milieu du XVII^e siècle, le marasme économique du monde rural, victime de la dépression des prix, a facilité l’accession à la propriété ou le renforcement de la puissance foncière des citadins, maîtres des circuits du crédit qui menaient souvent à l’appropriation de la terre par le jeu de l’endettement. Jamais de si larges fractions du sol n’ont été accaparées par les habitants des villes au jeu des échanges fonciers ; jusqu’aux années 1680-90, la terre était facile à prendre, nombre de fermiers et de gros laboureurs étant alors hors circuit. En outre, la conquête du sol était accentuée par le second moteur d’accroissement de la propriété foncière des citadins, les flux migratoires qui grossissaient la population urbaine, transformant « les lambeaux de propriété paysanne devenus par accident propriété bourgeoise »3.

8Des années 1690 au milieu du XVIII^e siècle, le reflux était spectaculaire, l’effondrement des avancées citadines dans l’appropriation du sol dans le XVII^e siècle finissant ouvrant une ère d’étiage pluridécennale sur un marché foncier atone. Les circonstances troublées des dernières guerres louis-quatorziennes qui semaient le désordre et la misère dans les campagnes, et la langueur de la rente foncière qui tardait à croître parallèlement au prix des biens-fonds, rendaient la terre peu attrayante, voire peu sûre. Certes, les circonstances particulières du Système de Law ont temporairement contredit ce mouvement de fonds, mais il n’empêche que le marché foncier n’était plus le moteur de la présence urbaine dans les campagnes, contredisant ainsi l’évolution constatée dans la région rennaise4. Toujours est-il que cette baisse de l’attrait des biens-fonds pour les citadins portait en priorité sur les terres les plus éloignées, les propriétaires conservant autant que possible les éléments centraux de leur patrimoine foncier, c’est-à-dire les biens-fonds les plus rémunérateurs et les terres situées à proximité de leur résidence ou de leur noyau familial originel. Bref, le reflux des intérêts citadins à la campagne confinait au repliement sur un « pré carré » foncier. Encore, les villes pouvaient-elles compter sur l’arrivée de populations rurales dont le flux ne paraissait s’essouffler, dans le cas de Lille, qu’à partir des années 1740.

9Ce n’est que dans les trois dernières décennies de l’Ancien Régime que le moteur de l’appropriation foncière des citadins redémarrait à nouveau sur un marché dont l’activité s’élevait au rythme du prix des céréales. Cependant, si certain que fût cet élan en direction de l’espace rural, il n’était pas comparable à l’effort enregistré au XVII^e siècle malgré la nette hausse du prix moyen des terres consécutive aux époques inflationnistes de la crise physiocratique des années 1767-74 et de la pré-révolution.

10Le destin des villes sur le marché foncier tenait à l’attitude d’un groupe restreint d’individus, regroupant souvent moins de 5 % des ménages, jusqu’à 10 % dans certaines petites villes. Pourtant, les citadins participant au marché des biens immobiliers urbains étaient moins nombreux encore, mais l’activité du marché des maisons urbaines était de fait limitée, compte tenu de l’inélasticité du stock immobilier. Toujours est-il que la restriction numérique des candidats à l’appropriation foncière, imputable pour partie à la limitation des horizons géographiques bornés par les murailles qui enserrent la ville, est liée à la faible rentabilité de la terre due à un marché locatif assez morose.

11Cette limitation numérique se compliquait d’une réduction de l’éventail social des individus tournés vers les biens-fonds. Le capital foncier représentait un investissement de poids que tous ne pouvaient pas envisager. Du coup, certaines catégories de la population urbaine apparaissaient peu dans le cercle étroit des propriétaires terriens. En ce sens, l’analyse comparée des stratégies d’investissement de la population citadine fait mieux ressortir la spécificité de ses choix tournés en direction de l’espace spécifiquement urbain ou du domaine rural. Ainsi, les artisans étaient certes présents sur le marché foncier, mais jamais ils ne s’y montraient aussi entreprenants que pour les maisons des villes. Le petit peuple n’était pas non plus de ce monde contrairement au profil rennais5, et il s’y présentait presque toujours en tant que vendeurs. Pour lui, la terre, qui était souvent un stigmate de son origine rurale, n’était qu’une épargne ponctionnée au gré des difficultés de la vie quotidienne. Bref, parmi les citadins, en dehors de ceux dont la misère interdisait tout espoir de participation à un quelconque marché des propriétés, il se trouvait des catégories dont les placements étaient de façon préférentielle tournés en direction du monde urbain.

12Par conséquent, c’est en grande partie par les conseillers, hommes de loi et négociants que l’emprise de la ville sur les campagnes environnantes s’est faite aux XVII^e et XVIII^e siècles. Ainsi, la bourgeoisie a éprouvé un intérêt certain pour la terre non seulement par les revenus fonciers qu’elle dispensait, par la sûreté de l’investissement qu’elle assurait, mais aussi par la place qu’elle occupait dans le système de valeurs des élites urbaines. Encore ne s’agissait-il pas de toute la bourgeoisie en ce sens qu’une frange non négligeable, peu au fait des choses de la campagne, se tournait presque exclusivement vers l’immobilier urbain et les placements mobiliers. En outre, contrairement à leurs homologues foréziens, les bourgeois de la France du Nord ne présentaient pas dans leur ensemble une même prédilection pour la terre6. En effet, plus réticents devant les investissements fonciers, les négociants restaient plus attachés aux placements directement productifs et à l’immobilier urbain ; pourtant, pour peu que la conjoncture économique de la fin du règne de Louis XIV favorisât la mise sur le marché de nombreux biens-fonds vendus par des propriétaires nécessiteux, les choix de placement du monde de la marchandise s’orientaient alors en priorité en direction de la campagne. En revanche, les bourgeois d’Ancien Régime furent passionnés par la terre puisque, dans leur stratégie d’ascension sociale et de mimétisme nobiliaire, l’investissement foncier avait pour vertu d’offrir un vernis d’honorabilité à son détenteur. Cette orientation favorite n’empêchait en rien des amendements en faveur des rentes constituées, des emprunts à intérêt et des maisons urbaines pour lesquelles leur goût a crû dans le premier XVIII^e siècle, mais en ces circonstances, la réorientation des placements financiers fut limitée, la structure des patrimoines évoluant avec lenteur.

13Ces attitudes différenciées se doublent de l’opposition de deux sociétés urbaines en ce sens que le dynamisme de la bourgeoisie lilloise tranche avec son atonie à Cambrai. De ce point de vue, le comportement des bourgeois rend compte de l’état de santé d’une ville, la langueur de la bourgeoisie cambrésienne étant à l’image de la capitale provinciale endormie à l’abri de ses clochers, à l’instar de Montbrison7. Du reste, plus que tout autre, le marché immobilier urbain rend compte de l’inégal dynamisme de ces deux chefs-villes et de leur bourgeoisie. Effectivement, à la différence de la ville de Lille où quelques citadins parvenaient à rassembler un patrimoine immobilier important, excités qu’ils étaient par les promesses de ce marché activé par l’agrandissement de 1670 et la restructuration du bâti ancien dans les paroisses centrales, la cité de Cambrai restait l’antre des petits propriétaires usagers.

14Encore les citadins devaient-ils compter avec la vive concurrence du monde rural. Dans ces campagnes « pleines », il se trouvait bien des hommes en mesure de résister à l’empiétement urbain dans la répartition du sol. La propriété foncière était largement présente dans la société rurale dont l’un des premiers réflexes était l’appropriation de la maison et du lopin de terre qui l’entoure. Cette démocratisation des possessions, qui laissait toutefois à l’écart une partie des journaliers et quelques fermiers, s’est faite en parallèle avec une parcellisation excessive. C’est dire que la fragilité des propriétaires les moins nantis était récurrente. Mais, plutôt que de favoriser l’expansion de la propriété citadine, l’instabilité des patrimoines des journaliers allait renforcer les laboureurs, les fermiers et, s’il s’en trouve, des officiers ruraux et des marchands, voire des artisans revigorés par le travail textile. En ce sens, la capacité de résistance du monde rural a été stimulée par la concentration des patrimoines ruraux dans les mains de l’aristocratie paysanne et d’une bourgeoisie émergente.

15La recherche de la reconnaissance sociale n’était pas négligeable dans la volonté de s’approprier une parcelle de terre, mais il n’en faut pas pour autant oublier les considérations économiques. Acheter un bien-fonds, c’est conquérir son indépendance face au propriétaire dont les exigences locatives ont crû sensiblement après 1767 ; c’est également profiter à plein de l’inflation céréalière qui détermine en partie le revenu des vendeurs de blé et de produits agricoles. Les faiblesses des circuits de l’information ont facilité cette stratégie foncière dans la mesure où la publicité faite à une vente n’atteignait que de façon sélective la société urbaine, laissée dans l’ignorance de la circulation des plus petites parcelles dont la connaissance, par le biais des notaires ruraux, des greffes échevinaux et des relations familiales et de voisinage des ruraux, favorisait les habitants les plus proches. Dans ces conditions, les campagnards parvenaient à s’imposer dans les échanges, y compris à proximité des villes où pourtant les meilleures terres étaient confisquées par les citadins. Dans le Cambrésis, à l’instar de l’évolution narbonnaise8, la campagne contrôlait le marché foncier où elle extirpait les biens-fonds abandonnés par les citadins. En revanche, compte tenu de l’hypertrophie lilloise et de l’activité des petites villes, les ruraux avaient fort à faire en Flandre wallonne même si la paysannerie indépendante avait le soutien d’une bourgeoisie rurale attirée par les biens-fonds.

16Pourtant, sauf pendant la dépression économique du second XVII^e siècle, la campagne l’emportait presque systématiquement sur la ville dans le processus d’appropriation du sol, profitant du désintérêt des citadins à l’heure de la langueur de la rente foncière jusqu’au milieu du XVIII^e siècle, résistant même face à leur retour dans les trente dernières années de l’Ancien Régime. En ce sens, on ne peut guère considérer que le monde rural fut un « secteur colonisé »9 puisqu’il demeurait un élément fondamental d’animation du marché foncier qui fut l’expression de sa soif de terre, et non le fossoyeur de ses ambitions.

17Par ailleurs, non seulement les citadins ne participaient qu’à une frange minoritaire des échanges fonciers, mais en plus les ruraux renforçaient progressivement leur rôle moteur dans l’activité du marché sur lequel ils apparaissaient, à la fin de l’Ancien Régime, dans 65 à 70 % des mutations dans la région lilloise, près de 80 % dans le Cambrésis10. Par conséquent, la cohabitation entre les représentants des deux mondes, urbain et rural, était relativement réduite, confirmant le principe d’autonomie des campagnes pensé par R. Favier11 en ce sens que, dans 75 à 80 % des cas, les échanges s’effectuaient entre gens des campagnes. On mesure dès lors les limites des circuits d’information qui favorisaient à l’évidence la réduction de l’espace des mutations, tout particulièrement dans le Cambrésis où le cloisonnement du marché foncier dans le monde rural se doublait d’un fort resserrement des liens entre habitants d’un même village. Pourtant, les contacts existaient bien, le marché foncier ne fonctionnant pas comme un système d’échanges nettement ségrégués : près de la moitié des contractants des citadins vivaient à la campagne, notamment quand ils étaient acquéreurs.

18Le marché foncier était pour le moins segmenté, et c’est en fonction de cette segmentation recoupée par les caractéristiques sociales des contractants que les contacts entre citadins et ruraux doivent être appréhendés. Si tous sont amenés à intervenir dans les échanges les plus modestes, seuls quelques-uns parvenaient à se hisser jusqu’au marché des biens les plus coûteux. Dès lors, compte tenu de la médiocrité des capacités financières de la plupart des ruraux, c’est sur le marché le moins onéreux que les liens fonciers étaient tissés entre gens des villes et gens des campagnes. Encore fallait-il compter avec les « domaines réservés » des uns et des autres. Si les parcelles de terres labourables donnaient généralement lieu à de belles empoignades, les villageois se montraient intransigeants à l’égard des petites habitations rurales que les citadins leur abandonnaient avec d’autant plus de facilité qu’il n’y avait guère à en retirer. En revanche, à mesure que le coût de l’opération foncière augmentait, la compétition pour l’appropriation se déplaçait entre quelques bourgeois fortunés des villes et des nobles. En effet, sur ce marché très étriqué, dominait la noblesse, seulement concurrencée par la frange la plus fortunée de la bourgeoisie urbaine à la fin du XVIII^e siècle.