1L’étude des règles de fonctionnement du marché foncier demeure fondamentale. C’est pourquoi Gérard Béaur s’est ingénié à amener à un haut niveau de précision « la définition des caractéristiques d’un marché immobilier d’Ancien Régime »1 puisque les mutations matérielles, véritable baromètre, traduisent l’état de santé d’une société. Notre enquête ne prétend donc pas innover dans un domaine où peu d’éléments neufs ont été apportés depuis l’étude comparée des bureaux de Maintenon et de Janville. Notre regard s’est braqué sur les années 1751 et 1752. Alors que la plupart des études se sont intéressées à la période pré-révolutionnaire, il nous a semblé plus opportun de démonter les structures des échanges immobiliers avant l’emballement du marché2.

Les biens-fonds, marchandises à vendre dans le monde des campagnes

2Prendre la mesure des types de biens mis en mouvement, c’est s’interroger sur la nature des propriétés abandonnées sur le marché foncier. On peut donc s’interroger sur la mise en parallèle entre la structure de la propriété foncière et celle des biens-fonds vendus.

Estimation globale du marché foncier

3Malgré l’absence des sources du contrôle des actes et du centième denier concentrant la totalité des échanges passés à l’intérieur d’un bureau, il est possible d’avancer des données chiffrées puisque peu d’actes ont échappé aux notaires royaux de la région lilloise : son marché foncier pesait plus de 1300 hectares échangés en 1782 actes de vente sur les deux années analysées. Ce marché paraît donc actif. L’écart important qui distinguait les marchés flamands et bretons pourtant établis sur des échelles géographiques qui avantageaient l’activité foncière de la région rennaise, était limité en termes de valeurs3 : alors que le volume du marché breton s’élevait à environ 1,6 million de livres par an, celui de la châtellenie de Lille portait sur 1,3 million de livres par an. La connaissance précise du marché cambrésien est illusoire du fait des lacunes de la documentation et de l’éclatement de l’activité d’authentification des actes de vente partagée entre les notaires royaux et les échevinages. Toujours est-il que nous nous appuyons sur 430 actes portant sur 200 hectares de terre pour une valeur totale de plus de 200.000 florins échangés au cours de deux années.

4Comparé au marché immobilier urbain, les échanges de biens ruraux occupaient donc largement les bureaux des notaires et échevins : 80,9 % des actes passés devant les notaires de Lille et de sa châtellenie, et même neuf ventes sur dix dans le Cambrésis. Quelle que fût la région, le marché foncier était donc le premier des marchés4. Cet avantage s’érodait en termes financiers, les échanges suscités par les biens-fonds déplaçant 63,4 % des valeurs dans la châtellenie de Lille et 69,7 % dans le Cambrésis.

La nature des biens échangés : bâti et non bâti

5Sur les marchés fonciers, tout était bon à vendre, des terres bien entendu, mais aussi des biens bâtis. Pour distinguer les différents types de bien, il faut dépasser la difficulté représentée par les actes mixtes, parcelles de terre et bâtiments étant régulièrement vendus ensembles. C’est pourquoi la mesure du bâti échangé doit être appréhendée à travers le nombre des actes, la superficie et la valeur pécuniaire déplacée.

6Le bâti occupait toujours une place minoritaire dans le volume des transactions. Il déplaçait au mieux 1.023.301,8 florins dans la châtellenie de Lille, soit 49,41 % du volume des transactions dans le monde rural5. Les inégalités régionales étaient grandes entre la Flandre wallonne où 35,6 % des actes concernaient des biens bâtis, et le Cambrésis où les maisons représentaient seulement 11,86 % des transactions. D’autres études régionales confirment la grande variabilité de l’investissement immobilier rural dans l’activité du marché : cette marchandise était ainsi très atrophiée dans la campagne narbonnaise où elle n’occupait que 15 % du nombre des mutations6 alors qu’un quart des achats contractés dans le Toulois concernait des maisons avec leurs dépendances immédiates à la fin du XVI^e siècle7.

7Faut-il alors voir dans ces différences régionales l’inégal désir des populations rurales d’acquérir un toit comme semble le penser Didier Terrier qui confirme que 38,37 % des actes de mutation passés dans le bureau de Ribemont de 1750 à 1783 portaient sur des maisons dont nombre de mulquiniers se portaient acquéreurs autant pour l’abri qu’elles offraient que pour l’outil de travail et d’entreposage des fils qu’elles représentaient8. L’activité marchande et manufacturière qui nourrit le dynamisme de certaines localités insufflait en effet au bâti une vocation différente de celle habituellement dévolue dans les campagnes : à Roubaix et Tourcoing, le marché foncier était en majorité orienté vers les ventes de biens bâtis. Par-delà cette explication, la structure de la propriété foncière montrait déjà l’inégalité géographique entre la châtellenie de Lille et le Cambrésis dont le marché portait finalement les stigmates.

8Les articles comportant des bâtiments étaient très divers. Les portions de bien bâti, souvent liées à un arrangement successoral, alimentaient de façon non négligeable le marché des transactions, entre un cinquième et un quart des actes. Le contenu des biens vendus cache aussi une grande diversité : des maisons surtout, en l’occurrence 95 % des transactions, mais aussi des immeubles à vocation strictement professionnelle. Rares étaient les habitations de prestige, châteaux et maisons de plaisance, à circuler sur le marché foncier, moins de 1 à 2 % des mutations. Le marché de l’immobilier rural était donc inondé de ventes plus modestes : quelques fermes et surtout de nombreuses petites exploitations. Quant au bâti habitable non agricole, il était souvent voué à l’activité marchande : quelques échoppes et des cabarets. D’autres échanges portaient sur des bâtiments industriels : teinturerie, tannerie et surtout des moulins. Dans la châtellenie de Lille où la bride seigneuriale s’était desserrée, les échanges de moulins formaient environ 2 % des actes.

9Les parcelles isolées constituaient le gros des mutations : elles enregistraient 87,9 % de l’activité du marché foncier dans le Cambrésis, plus de six ventes sur dix dans la région lilloise.

10Sur des terroirs riches et enrichis par l’homme, les champs à labours constituaient le premier moteur des échanges fonciers, concentrant à eux seuls plus de 75 % des ventes de terre. Avec un peu plus de 171 hectares échangés, les champs accaparaient même près de 90 % des superficies cédées dans le Cambrésis. Seulement 65,34 % d’entre elles étaient labourables dans la châtellenie de Lille, mais il faut considérer les actes mixtes qui rassemblaient près de 28 % des superficies ; les labours peuvent donc y être portés à 90 % des superficies échangés. La présence forte des champs dans les échanges de biens fonciers reproduisait ainsi leur poids réel dans la structure agraire.

Tableau n^o 44 - Typologie des parcelles de terres vendues sur le marchés foncier du Cambrésis et de la Flandre wallonne (1751-2)

11Les jardins avaient un rôle non négligeable dans l’animation du marché : près de 10 % des échanges de biens-fonds non bâtis dans la région lilloise, 16,9 % sur le marché cambrésien. Les superficies déplacées étaient pourtant moins importantes, de 3 à 4 % des superficies. Les propriétaires se délaissaient en effet surtout de propriétés parcellaires, des confettis dont la taille moyenne n’était que de 0,23 hectare dans la châtellenie de Lille, 0,11 hectare dans le Cambrésis. Les biens jardinés vendus étaient pourtant surreprésentés sur le marché foncier par rapport à la place qu’ils occupaient réellement dans la structure agraire, guère plus de 1 % des superficies. En d’autres termes, les jardins étaient des biens-fonds fluides en ce sens que les propriétaires les laissaient échapper plus aisément qu'un champ. Peut-être une personne contrainte par la nécessité de vendre préférait-elle se délaisser d’un petit lopin de jardin à forte valeur marchande plutôt que d’un champ dont l’exploitation était indispensable à la survie économique de la ferme.

12Aussi fluides étaient les prés dont l’apport à l’activité du marché foncier était pourtant marginal, pas plus de 3 à 4 % des actes. Plus étendues que les jardins, les parcelles de pâturages échangés étaient d’une taille moyenne comparable, voire légèrement supérieure à celle des labours, de 0,5 à 0,6 hectare. Les prés échangés étaient très concentrés dans les zones alluviales et humides. Quant aux parcelles boisées, elles n’entraient que pour 1,2 % des actes dans la région lilloise ; aucune n’avait même été recensée dans le Cambrésis. La mainmise de la propriété privilégiée sur les espaces forestiers participait en effet à geler ce produit qui échappait au marché foncier.

13En définitive, la distorsion entre la structure des biens vendus et la structure agraire n’est jamais spectaculaire. On est donc loin d’un marché spéculatif orienté principalement sur un type de parcelle. Le marché foncier correspondait plutôt à un mouvement d’ensemble dans lequel les échanges de biens fonciers et le parcellaire se répondaient grossièrement.

Un marché inondé par de petites ventes ?

14Au cours des années 1751 et 1752, le montant total des transactions foncières s’élevait à 2.071.086,97 florins dans la région lilloise, soit une valeur moyenne par article de 1162,23 florins ; cette moyenne ne dépassait pas 481,08 florins sur le marché cambrésien. L’écart entre les deux marchés était donc assez important, de 1 à 2,4.

15Les profils comparés des structures des deux marchés enregistraient aussi d’évidentes différences, le marché cambrésien semblant plus déséquilibré que celui de la région lilloise. Si l’on admet comme Paul Bois que les petites transactions valent moins de 500 livres9, le marché cambrésien est envahi par les petites ventes, 70,92 % des échanges10 ; elles représentaient 41,77 % de l’ensemble en Flandre wallonne. Il faut cependant relativiser l’émiettement du marché cambrésien en le comparant à d’autres cas connus. En deçà de 80 florins ou 100 livres, étaient signés 77 actes, soit 17,9 % de l’activité du marché ; c’étaient 40 % des mutations passées à Lizy-sur-Ourcq entre l’an IV et l’an VIII qui ne dépassaient pas 100 livres11. L’exemple cambrésien paraît plutôt se rapprocher du modèle janvillois qui réunissait des petites ventes à hauteur d’un quart des échanges12.

16Les écarts entre les marchés cambrésiens et flamands se creusaient sur le segment supérieur des ventes de plus 800 de florins, soit 1000 livres : en effet 31,9 % de l’activité du marché flamand était tournée vers ces ventes tandis qu’elles n’étaient pas plus de 11,2 % dans le Cambrésis. Il n’y a ainsi rien de commun avec la forte atrophie des grandes transactions sur le marché rennais13 et plus encore de l’Ille-sur-Têt où elles n’excédaient pas 2,5 % de l’ensemble de l’activité en 1727-814. La différence entre la Flandre wallonne et le Cambrésis portait aussi sur l’étendue de la gamme proposée. Le marché flamand offrait un large éventail de mutations de plus de 10.000 florins, des fermes et des seigneuries ; on ne comptabilisait qu’un seul acte de ce type sur le marché cambrésien.

Graphique n^o 10 - Structure des valeurs des transactions sur le marché du Cambrésis et de la Flandre wallonne (1751-2)

17Le choix de la surface comme critère d’analyse s’impose puisqu’il était le seul dénominateur commun. Le marché était envahi par de nombreuses poussières foncières de moins d'un hectare rassemblant 86 % des transactions passées dans la province cambrésienne comme dans la châtellenie de Lille. Cet émiettement important était chose courante : dans le duché de Luxembourg, la superficie moyenne des parcelles de labours aliénées dans la seigneurie de Muno restait entre 19 et 20 ares15. Dans la France du Nord, la pulvérisation n’étaient pas aussi spectaculaire, en particulier en Flandre wallonne où la superficie moyenne des biens vendus s’élevait à 0,78 hectare, mais 0,52 hectare sur le marché cambrésien. Toujours est-il que ces minuscules parcelles étaient nettement surreprésentées sur les marchés fonciers, ces propriétés ne formant au mieux que 59,1 % des possessions. Les petites parcelles étaient donc très instables.

Graphique n^o 11 - Propriété foncière et structure du marché foncier dans le Cambrésis et la Flandre wallonne (1751-2)

18Cette instabilité renvoie à la fragilité des propriétaires de ces confettis qui se recrutaient parmi les roturiers ruraux, notamment de simples journaliers marqués par une grande précarité des conditions de vie. La facilité était en outre forte pour un propriétaire d’abandonner d’abord les biens-fonds les plus modestes, la vente d’une petite portion de terre pouvant suffire à éponger une dette. Une propriété pouvait aussi être cédée en partie, rien n’interdisant à un propriétaire de diviser un bien-fonds, quitte à modifier le parcellaire.

19Cette forte activité ne créait pourtant pas de profonds bouleversements fonciers puisque ces nombreuses ventes ne faisaient pas mouvoir la majorité des superficies déplacées sur les marchés fonciers. Avec 89 hectares échangés, seulement 44 % des superficies étaient concernées dans le Cambrésis ; les 1452 parcelles de moins d’un hectare vendues sur le marché flamand ne déplaçaient même que 34,1 % des superficies. C’est dire toute l’importance jouée par les transactions supérieures à un hectare. Dans le Cambrésis, les parcelles d'un à cinq hectares faisaient mouvoir 53 % des superficies mises en vente alors même qu’elles étaient minorées sur les marchés fonciers : si le rapport entre la structure du marché foncier et celle de la propriété dans la châtellenie de Lille était de 0,43 sur le segment d’un à cinq hectares, il chutait à 0,2 au-delà de quarante hectares. La stabilité des biens-fonds grandissait ainsi à mesure que les domaines terriens s’étendaient. Dans le Cambrésis, de stabilité il s’agissait même d’une disparition complète des propriétés supérieures à dix hectares sur le marché : nombre de grands domaines étaient en effet gelés par la propriété ecclésiastique et noble.

20En définitive, tout se passe comme si le marché foncier était animé par un formidable remue-ménage de petites ventes dont l’accumulation portait peu à conséquence sur la structure générale de la propriété dont les modifications essentielles provenaient surtout de quelques grosses transactions16. En tout état de cause, la sur ou sous-représentation de certains types de biens soulève le problème de leur instabilité plus ou moins grande, et donc de leur mobilité puisque le marché foncier n’est pas figé mais obéit à des mouvements, des pulsations qu’il s’agit désormais de décrypter.

Les pulsations du marché foncier

Marché atone, marché rapide ?

1) Mesure de la fréquence des ventes

21Entre le Cambrésis et la châtellenie de Lille, l’écart d’activité s’élevait à 4,14 en faveur de la seconde province : en 1751-2, le marché s’élevait en effet à 1782 ventes dans la région lilloise, seulement 430 dans la province du Cambrésis. Rapporté à l’unité de surface, le marché foncier de la province cambrésienne paraissait morne puisque seulement 0,24 transaction était contractée chaque année par km² ; en revanche, 1,03 acte par an et par km² était passé en Flandre wallonne. Les deux régions étudiées se prêtent donc bien à une analyse comparative avec les fameux bureaux de Janville et de Maintenon. Le marché maintenonnais était le plus rapide puisque la plupart des paroisses du bureau réalisaient plus de 30 actes par km² de 1761 à 1790, soit environ un acte par an et par km² ; la lenteur de la circulation des biens caractérisait en revanche le marché janvillois où le nombre annuel des transactions foncières n’excédait pas 0,33 acte par km²17. La proximité des résultats entre ces deux bureaux et les deux provinces de la France du Nord est assez frappante. La région cambrésienne partageait même avec la janvilloise quelques points communs : une même vocation céréalière passant par le primat des terres labourables, une semblable orientation vers la moyenne et la grande propriété et une structure d’exploitation marquée par de grandes fermes.

22La mesure de l’activité du marché foncier par rapport au nombre d’habitants tend à resserrer les écarts régionaux. Chaque année, environ 0,5 mutation était signée pour 100 habitants dans la région lilloise. On est alors loin de l’activité du bureau de Ribemont, il est vrai moins écrasé par le poids démographique d’une grande ville : en moyenne, 1,3 à 1,53 mutation y était contractée chaque année pour 100 habitants18. C’était pourtant mieux que sur le marché cambrésien dont l’atonie se confirmait : en moyenne, cent personnes passaient annuellement 0,29 vente.

23L’étude des représentations cartographiques confirme les inégalités régionales puisque le nombre de paroisses non concernées par la circulation des biens-fonds au milieu du XVIII^e siècle était rare en Flandre wallonne, plus fréquent dans le Cambrésis, près de 40 % des localités. Les diversités étaient également prononcées à l’intérieur des deux provinces. En écartant les paroisses sans acte, l’activité du marché flamand variait de 0,14 acte annuel par km² au Maisnil-en-Weppes à 3,43 actes dans la paroisse d’Erquinghem-le-Sec. Les inégalités semblaient plus profondes encore dans le Cambrésis entre la remarquable atonie du marché de Marcoing à l’animation du secteur d’Inchy portée à 1,43 acte par km². Ces disparités intrarégionales traduisent en fait une organisation différenciée des marchés fonciers. Le Cambrésis était ainsi éclaté en plusieurs marchés aux rythmes très différents alors que la Flandre wallonne, sans être homogène, présentait de moindres variations locales dans l’activité des échanges de biens fonciers.

24Toujours est-il qu’on est tenté de croire en l’absence d’une logique microrégionale puisque des paroisses d’activité très inégale voisinaient parfois. Certaines zones paraissent pourtant présenter des traits originaux.

Carte n^o 20 - Géographie de l’animation du marché foncier du Cambrésis et de la Flandre wallonne (1751-2)

25Dans la région lilloise, le marché du Sud-Est semblait moins dynamique que le reste de la province, se rapprochant ainsi du modèle cambrésien avec lequel il partageait une structure agraire assez analogue ; le fait est que la majorité des paroisses sans acte s’y concentrait, en particulier autour de Bouvines, situé au Nord-Ouest de Cysoing. Plus contrastés étaient les marchés des Weppes et de la zone de proximité lilloise : les Weppes présentaient ainsi des villages très peu actifs comme Annoeullin, et à l’inverse des espaces où la circulation foncière était le double de la moyenne régionale ; autour de Lille, les inégalités locales étaient également sensibles, mais les niveaux globaux restaient souvent supérieurs à la moyenne annuelle de 1,03 acte par km². Quant au Ferrain, son marché foncier était en général le plus animé de la région, sauf entre Quesnoy-sur-Deûle, Tourcoing et Halluin d’une part, et à proximité de Toufflers, Hem et Ascq d’autre part.

26Dans le Cambrésis, la lenteur de circulation des biens-fonds était plus courante dans le Sud, encore que cette anémie fût discontinue. L’animation du marché s’accélérait à l’approche des deux villes ; l’effet positif s’interrompait rapidement au-delà de la petite cité du Cateau alors que l’avantage se prolongeait davantage dans l’espace autour de Cambrai. Dépourvue de centre urbain dynamisant, la zone centrale allant de Saint-Aubert à Clary présentait aussi une activité foncière plus soutenue que la moyenne régionale.

2) Comprendre l’inégal dynamisme des marchés fonciers

27L’importance numérique des hommes offre de plus nombreuses occasions d’intervenir sur le marché foncier puisque « chaque groupe humain, numériquement équivalent et socialement identique, réagit de la même façon et négocie annuellement un nombre comparable de contrats »19. C’est pourquoi la châtellenie de Lille plus densément peuplée était la région où le mouvement des échanges fonciers était le plus rapide. Localement, des points de convergence montrent avec force cette relation, en particulier dans le Nord de la châtellenie où l’accroissement démographique des localités manufacturières de Roubaix, Tourcoing ou Wattrelos dopait le marché foncier : ainsi passait-on en moyenne 3,02 transactions par an par km² à Tourcoing au milieu du XVIII^e siècle20. La relation population - mutations foncières n’est pourtant pas systématique. Dans le Cambrésis, en deçà de 0,24 acte par km², la densité moyenne s’élevait à 86,08 habitants par km² tandis qu’elle n’était que de 90,15 habitants par km² au-delà de cette valeur21. Mieux, le terroir des villes n’était jamais celui qui présentait le plus d’échanges par unité de surface. Peut-on arguer, comme Dominique Zumkeller, que l’écart de fluidité du marché entre les banlieues des villes et le reste des campagnes tenait au manque de numéraire du monde rural qui trouvait par la vente un moyen efficace de s’en procurer22 ? Sans doute, mais l’on retiendra surtout que la « faim de terre » pouvait s’exprimer moins aisément dans la banlieue puisque la présence forte de propriétaires fortunés participait à la stabilité de la propriété.

28La spécificité des structures foncières offre un second moyen d’appréhender l’activité des marchés fonciers. L’immobilisme du môle ecclésiastique cambrésien se répercutait fortement sur l’activité du marché. Dans la châtellenie de Lille, seules les paroisses de Lezennes et Louvil présentaient une propriété ecclésiastique prépondérante ; leur marché était anesthésié, le rythme de rotation tombant à 0,93 acte au km². Pour peu qu’une paroisse présentât quelques avantages, le handicap d’une forte propriété ecclésiastique pouvait pourtant être dépassé : en témoigne la paroisse de Saint-Vaast-en-Cambrésis dont l’activité foncière assez élevée souffrait assez peu des 77,04 % du sol détenu par le clergé23. Ces exceptions ne paraissent toutefois pas remettre en cause le postulat selon lequel l’importance de la propriété ecclésiastique détermine en grande partie la fluidité du marché dans la mesure où d’elle dépend la quantité de terre participant au mouvement.

29La structure foncière influe également sur la fluidité du marché. La petite propriété encourageait en effet l’accélération du rythme des ventes puisque l’émiettement foncier multipliait les propriétaires, donc les possibilités de vendre. Or, la structure de la propriété dans la châtellenie de Lille était plus qu’ailleurs caractérisée par la parcellisation.

30Un dernier facteur paraît déterminant, la capacité des ruraux à capter des revenus supplémentaires en participant à l’activité proto-industrielle ou à l’agriculture spéculative orientée vers les circuits commerciaux. L’irrigation des campagnes par de tels apports financiers dynamise en effet le marché du crédit et fluidifie le marché foncier. Dans le Cambrésis, la fluidité des terres grandissait en effet dans les paroisses mulquinières24 : avec près de 0,49 acte par km², leur marché était deux fois plus rapide que dans le reste de la province25. Dans la région lilloise, l’activité soutenue des marchés des villes, bourgs et villages industrieux était aussi rejointe par les villages suburbains, comme Fives, dont les activités agricoles intimement liées aux besoins des Lillois étaient plus rémunératrices que l’agriculture de subsistances26.

L’inégale mobilité des biens-fonds

31Il est manifeste que le foncier circulait lentement au XVIII^e siècle. Seulement 1315,15 hectares étaient échangés au cours des années 1751 et 1752 dans la châtellenie de Lille, c’est-à-dire chaque année 0,75 % des superficies totales. En tout état de cause, malgré la présence d’une cité de la taille de Lille, le marché n’était pas plus dynamique que celui de la Beauce où la rotation des superficies s’effectuait à un rythme moyen de 0,66 % dans le bureau de Maintenon et de 1,18 % dans le Janvillois27, ou de l’espace ligérien où la redistribution des richesses foncières se déroulait au rythme de 0,85 % par an28. C’est que pour échanger, il faut être deux ; si on peut supposer que la réussite économique de quelques citadins les portait à s’intéresser à l’investissement foncier, encore faut-il que des vendeurs suffisamment nombreux se manifestent sur le marché.

32Seulement 0,11 % des superficies changeaient annuellement de main dans le Cambrésis dont on connaît déjà les facteurs de pesanteur que partageait à la même époque la Hesbaye liégeoise29. Dans le bassin mulquinier, le marché était plus rapide : le rythme de rotation des terres dans le village de Montigny s’élevait à 0,5 % par an au cours des années 173030. Toujours est-il que l’immobilisme du marché cambrésien était spectaculaire. Le poids de la propriété ecclésiastique ne peut expliquer à lui seul cette situation puisqu’en ôtant la part du sol détenu par le clergé dans la superficie totale des provinces, lilloise et cambrésienne, le calcul des taux de rotation ne remet pas en cause la hiérarchie précédente : 0,91 % du sol était redistribué chaque année dans la partie flamande mais, pour le Cambrésis, le rapport annuel ne montait pas au-delà de 0,23 %. C’est donc un faisceau de causes qui peut justifier le particularisme cambrésien. Ce marché, déjà moins dynamique, était ainsi plus qu’en Flandre wallonne, inondé par les actes de petite importance. Non seulement le nombre de transactions était moindre, mais en plus leur portée en termes de superficie demeurait plus faible.

33La détermination de la mobilité de chaque type de biens suppose de connaître à une date donnée la quantité effective d’un bien et sa masse en mouvement. Les sources fiscales précédemment étudiées nous offrent une image assez fidèle de la réalité foncière des campagnes, mais pour la Flandre wallonne n’ont été retenues que les localités pour lesquelles nous disposions d’une documentation fiscale datant des années 1750.

Tableau n^o 45 - Rythme de vente des différents types de biens-fonds dans le Cambrésis et la Flandre wallonne (1751-2)

34L’immobilier rural jouait globalement un rôle moteur dans le dynamisme du marché, ses performances le plaçant parmi les marchandises les plus mobiles, particulièrement en Flandre wallonne où 2,22 % des maisons rurales changeaient de mains chaque année. Ces résultats ne laissent pas de nous surprendre puisqu’ils infirment les mesures prises dans le Narbonnais où la vitesse de rotation du bâti était plus lente dans les villages31. Deux facteurs expliquent ce rapprochement étonnant entre les marchés immobiliers des villes et des campagnes de la région lilloise : non seulement le patrimoine immobilier du clergé était moins sclérosant dans le monde rural où il portait surtout sur des exploitations moyennes et grandes, mais en plus le bourgeonnement de gros villages proto-industriels, l’accroissement démographique des bourgs et surtout l’investissement des citadins lillois dans l’immobilier des villages les plus proches ont participé à dynamiser fortement ce marché. Dans le Cambrésis, rien de tout cela n’apparaît même si on constate une plus grande circulation des immeubles dans les villages mulquiniers.

35Si les jardins s’échangeaient à un rythme assez soutenu, les terres labourables, les prés et les bois étaient plus stables. La parcellisation des jardins encourageait en effet leur fluidité, mais leur rythme de rotation était plus forte dans la région lilloise où leur travail formait une culture très intégrée aux circuits commerciaux. La vocation plus marchande des terres jardinées de la Flandre wallonne stimulait donc ce marché alors que cette production était plus vouée à l’autoconsommation dans le Cambrésis.

Les respirations temporelles du marché foncier

36Au total, 1782 transactions ont été contractées en deux années devant les notaires de Lille et de sa châtellenie, 430 dans le Cambrésis. Une moyenne de 0,6 à 2,4 mutations était donc signée chaque jour à l’intérieur de ces espaces régionaux. Le rythme des ventes obéissait toutefois à des oscillations saisonnières presque immuables.

Graphique n^o 12 - Saisonnalité du marché foncier du Cambrésis et de la Flandre wallonne (1751-52)

37L’année des mutations était caractérisée par un creux fondamental lors de la période estivale, le mois d’août marquant même le niveau plancher de l’activité foncière, en particulier dans le Cambrésis où seize ventes seulement avaient alors été contractées32, c’est-à-dire près de trois fois moins que le mois de décembre. Pendant la saison des travaux agricoles, les énergies étaient en effet mobilisées dans les champs. Attaché à ses tâches agricoles, le paysan ne prenait guère le temps de se pourvoir devant le notaire pour contracter une mutation foncière ; du printemps à l’automne, il était effectivement obligé d’oeuvrer sur ses parcelles, avec quelques temps forts que seules les conditions météorologiques pouvaient contrarier.

38L’activité du marché redémarrait avec la saison hivernale. L’inactivité relative des travailleurs de la terre pendant cette saison leur permettait de quitter provisoirement leur paroisse de résidence pour rejoindre l’étude notariale située à quelques lieues. Le marché profitait en outre de l’entrée sur les circuits commerciaux des blés récoltés en été ; profitaient de ce renouveau saisonnier les exploitants dont les bourses se remplissaient de la vente des surplus agricoles sur les marchés, et les propriétaires terriens à qui une partie des fermages revenait à l’automne de chaque année. À l’instar de Jean-Baptiste Delplanque, marchand de saiettes à Tourcoing, dont les bilans financiers étaient positifs d’août à octobre33, l’argent des campagnes profitait en effet à tous les secteurs de l’économie régionale, rurale et urbaine.

39Un second pic d’activité intervenait au printemps. En Flandre wallonne, le zénith annuel était atteint au mois de mars pendant lequel l’activité du marché était 40 % plus forte qu’en moyenne annuelle ; moins élevé dans le Cambrésis, le clocher d’activité printanière arrivait plus tardivement en mai après une lente croissance débutée en février. La vente de biens-fonds répondait alors à la nécessité de se procurer du numéraire pour acheter de quoi subvenir aux besoins élémentaires à l’époque de la soudure, mais l'acquisition d’outils agricoles en vue des gros travaux des champs démarrant au mois de mai obligeait aussi certains paysans à participer au mouvement.

40Les marchés de la châtellenie de Lille et du Cambrésis vivaient toutefois à des rythmes qui n’étaient pas strictement équivalents. Les contrastes mensuels étaient plus prononcés sur le marché cambrésien où la différence était du simple au triple entre le mois le moins actif et celui qui accueillait le plus de ventes, celle-ci n’étant que de 1,8 dans la région lilloise. Si le mouvement saisonnier semble parfaitement infléchi par le cycle des travaux agricoles dans la province cambrésienne, la similitude est plus difficile à affirmer sur le marché flamand où non seulement le décrochage d’activité de l’été intervenait tardivement et brutalement au mois d’août, mais en plus la reprise des ventes après cette chute estivale était si faible qu’elle ne dépassait pas l’indice 100.

41De la région lilloise au Cambrésis, les cycles saisonniers des mutations ne paraissaient donc pas guidés par les mêmes préoccupations. Dans la province cambrésienne, les choses sont claires : c’est le cycle agricole qui rythme les ventes. Pour le marché flamand, l’impulsion de la vie agricole n’expliquait pas à elle seule le mouvement saisonnier des ventes ; tout porte à croire que le marché foncier était aussi soutenu par le cycle des activités commerciales. L’étude du cycle des toiles revêtues de la marque à Valenciennes montre ainsi un net maximum qui se détache en mars, février venant en seconde position, ce que confirmait l’inspecteur C. Crommelin qui notait dans un courrier du 28 octobre 1770 que « les achats recommencent dans le courant de janvier mais bien faiblement, on ne peut les regarder bien établis qu’en mars »34.

42Le mouvement mensuel des ventes de biens-fonds dépendait en partie de la structure du marché, c’est-à-dire de la circulation des petites et des grandes transactions fixées selon le seuil de 400 florins, soit 500 livres.

Graphique n^o 13 - Mouvement saisonnier des petites et des grosses transactions dans le Cambrésis et la Flandre wallonne (1751-2)

43Quel que fût le montant des transactions, les cycles mensuels ne remettaient pas en cause les ruptures de pente constatées dans le mouvement général. Dans le Cambrésis, plus simple était le mouvement des mutations de plus de 400 florins marqué par deux mois de forte activité, en avril et en octobre. L’afflux d’argent dans les villes arrosées en octobre et en mars par les fermages et la reprise des activités négociantes autorisait en effet de plus grosses acquisitions qu’à l’habitude. Ces deux moments étaient suivis par une période dominée par les transactions modestes en décembre - janvier et en mai, l’augmentation de l’offre de biens sur le marché foncier, du fait des nécessités de la saison, contribuant à abaisser le prix moyen des terres35. Sur le marché foncier de la région lilloise, le rythme saisonnier des petites ventes était un peu différent, leur calendrier favorisant la première partie de l’année. Le marché automnal flamand était ainsi guidé par des mutations de belle ampleur tandis que les plus petites étaient surtout fréquentes lors du premier semestre. Ce qui distingue fondamentalement les marchés cambrésien et flamand, c’est qu’ils n’étaient pas emmenés par le même segment des mutations : dans le Cambrésis, le marché était au diapason des petites ventes ; la situation semblait inversée dans la région lilloise. La structure du marché des deux provinces éclaire ce contraste : avec près de 71 % des actes, le marché cambrésien était inondé par les ventes de moins de 400 florins qui représentaient à peine plus de 41 % de l’ensemble dans la région lilloise.

Graphique n^o 14 - Mouvement saisonnier des transactions des terres labourables dans le Cambrésis et la Flandre wallonne (1751-2)

44Les terres labourables imposent également au marché ses principales inflexions à cause de leur volume dans l’activité générale. Les travaux effectués dans les champs imposaient une chute des transactions dès le mois de mai dans le Cambrésis ; en août, le quotidien était absorbé par la moisson à tel point que le marché des labours atteignait alors un niveau plancher, à l’indice 29 ; le calendrier des semis, entre la fin du mois de septembre et le début d’octobre pour les céréales d’hiver, en mars et avril pour l’avoine et l’orge, avait aussi son importance puisqu’on vendait avant de semer. Ce rythme classique était amendé sur le marché flamand dont l’activité dégringolait lentement du début du printemps au mois d’octobre. Le fait est que les champs de la châtellenie de Lille offraient une grande diversité culturale qui allongeait la période de forte activité agricole : la fauchaison des seigles en vert et du trèfle commençait dès le mois de mai et juin avant que ne démarre le temps fort des moissons dès la mi-juillet, les travaux se poursuivant même avec les oléagineux, puis le tabac, l’avoine, les fèves et les pommes de terre en septembre36. Dans la ferme des Wattines à Linselles, l’arrachage du lin avait ainsi lieu du 1^er au 22 juillet, puis, passé l’époque de la moisson, était replanté le colza du 22 septembre au 16 octobre37. La durée du creux estival dépendait donc de la spécialisation ou non de l’agriculture régionale à la production céréalière.

45Sauf les habitations rurales de la région lilloise, les autres biens n’influaient pas sur le mouvement saisonnier des ventes. L’originalité du mouvement mensuel était marquante pour les transactions de moulins qui présentaient un pic en mars et surtout en juillet ; l’essentiel de ces ventes portait sur des tordoirs à huile.

46La structure sociale interfère aussi sur le mouvement saisonnier des transactions. Pour l’appréhender, nous avons porté notre attention sur la province cambrésienne où les contrastes régionaux sont habituellement prononcés. Trois catégories de paroisses ont été sélectionnées : les localités proches de Cambrai, les villages agricoles près de Bantigny et les communes proto-industrielles autour d’Avesnes-les-Aubert.

47Des trois cas de figure, les plus proches sont ceux des paroisses de la banlieue et des localités agricoles. Dans les villages tournés exclusivement vers le travail agricole, la reprise d’activité du marché après la moisson aoûtienne intervenait toutefois plus promptement qu’à proximité de Cambrai où le démarrage ne commençait véritablement qu’avec l’hiver. La sensibilité du marché foncier au cycle agricole est ainsi évidente dans les villages agricoles ; elle demeurait dans les localités de la banlieue, mais était atténuée par l’influence de la ville moins soumise aux inflexions de la vie des campagnes.

48La courbe mensuelle des mutations foncières des villages mulquiniers montre l’atténuation des contrastes saisonniers : les trois mois les plus actifs ne concentraient que 47,6 % du marché annuel alors que c’étaient plus des deux tiers des échanges qui étaient ainsi ramenés en trois mois dans les paroisses non proto-industrielles. L’emploi mulquinier donnait ainsi au marché foncier une plus grande constance grâce aux revenus réguliers qu’il répandait dans les campagnes, ce dont témoignait Galiani par la bouche du marquis de Roquemaure : « j’ai un fermier, dans une de mes terres en Picardie, dont la femme et les filles ont une manufacture de toiles. Ce fermier me paye toujours bien. Il n’y a ni bonnes ni mauvaises années pour lui ; le commerce des toiles aide sa ferme ; il a toujours quelqu’argent d’avance ; il n’est jamais pressé de vendre, et tout va bien. J’en est un en Beauce où il n’y a point de manufacture, et en vérité, je ne sais plus comment m’y prendre pour me faire payer... Je crois que si le produit régulier et constant d’une manufacture ou de quelques rentes solides ne soutient l’agriculture, il faut à la fin qu’elle culbute. Un agriculteur ressemble alors à un joueur qui doit vivre uniquement du produit du jeu ; il est impossible qu’il s’en tire »38. En un sens, « l’emploi proto-industriel, qui tend à effacer les rythmes paysans dans le domaine démographique, contribue aussi au développement d’un marché foncier relativement stable à travers les saisons et les années »39. Parce que l’homme est le véritable maître d’oeuvre du marché foncier, la structure sociale influait donc sur le rythme des transactions.

« Ce que vaut la terre »40 dans la France du Nord au milieu du XVIII^e siècle

49Galiani affirmait : « En prononçant le mot ‘ je veux vendre’, vous faites baisser le prix d’une chose quelconque, même des lingots d’or, et vous le faites monter si vous dites ‘ je veux acheter’. La raison en est claire. Le prix n’est que le rapport entre deux volontés »41. La formation des prix n’est donc pas une affaire de pure mécanique ; elle est le résultat de « l’économie du bazar »42, c’est-à-dire le fruit d’une tension personnalisée entre un acheteur et un vendeur influencés par l’opinion commune qu’un groupe étendu a de la valeur d’une marchandise. Ceci dit, trois critères principaux influaient sur la valeur d’une terre : sa valeur intrinsèque, le rapport que le propriétaire peut en attendre, la situation économique d’une région.

Vendre, mais à quel prix ?

50Les obstacles sont nombreux pour appréhender les prix fonciers. L’un des principaux touche au tri indispensable des actes de vente. Certaines ventes incluaient les biens mobiliers dont il est difficile d’estimer la juste valeur. L’analyse des prix est en outre compliquée par la présence de combinaisons nombreuses de plusieurs types de biens-fonds souvent mal précisés par le notaire. Nous avons du coup abandonné tous les actes compliqués pour ne retenir que les ventes de biens uniques : au total, 1074 transactions dans la châtellenie de Lille et 365 actes dans le Cambrésis.

51On ne peut pas écarter un questionnement sur la fiabilité du prix indiqué dans les actes de vente. La somme inscrite était toujours inférieure à celle que devait réellement débourser l’acheteur puisqu’au prix principal s’ajoutait un certain nombre de droits, comme le denier à Dieu, dû à l’Eglise ou aux pauvres de la paroisse, le coût des lettres grossoyées ainsi que le paiement des oeuvres de loi. Ces coûts supplémentaires n’élevaient toutefois pas de façon importante le prix principal : Denis Bouillet, laboureur de Quesnoy-sur-Deûle, a dû débourser environ 60 florins pour l’acquisition d’un tiers d’une exploitation agricole emportée aux enchères pour la somme de 850 florins43 ; les coûts alourdissaient ainsi la note de 5 à 6 % pour l’acheteur.

52Plus grave était la fraude qui s’opérait sur le montant de la vente. Les deux parties se faisaient fort de sous-évaluer le prix principal, la signature du contrat devant le notaire royal étant précédée d’une négociation visant à masquer une partie des réalités financières moyennant le paiement de dessous-de-table au vendeur, l’intérêt de l’acquéreur étant de réduire les frais de notaire et le montant des droits seigneuriaux de mutation. Ce risque pourrait être d’autant plus sérieux que l’abonnement au Contrôle des Actes et au Centième denier privait la France du Nord d’une administration tatillonne en mesure de réduire la fraude grâce à un personnel qualifié multipliant les recoupements avec les baux ou les registres fiscaux existants. Il n’est pourtant pas certain que cette absence fût véritablement la porte ouverte à toutes sortes de dérives : sauf à se faire le complice de pratiques délictueuses, le notaire royal, parfaitement informé de l’état du marché, était en effet en mesure de constater les cas remarquables de sous-évaluation ; quant aux échevinages cambrésiens, ils étaient soumis au contrôle rigoureux de l’archevêché qui imposa en 1734 de réunir tous les embrefs au sein du Grand Bailliage à Cambrai. En définitive, si sous-évaluation il y eut, elle ne devait pas être plus importante qu’ailleurs. Faut-il alors retenir l’ordre de grandeur avancé par G. Béaur pour qui la marge frauduleuse n’excédait pas 5 % du prix44 ? À vrai dire, nous pouvons difficilement mesurer un phénomène qui est du domaine du secret. Rappelons juste que l’administration d’Ancien Régime admettait une marge de tromperie de 15 %.

53Reste à éluder le problème du calcul de l’hectare de terre. L’opération semble simple puisqu’il suffit de rassembler deux types de données préalablement triées. La division entre le volume total des transactions et la quantité totale échangée ne laisse pourtant pas de poser un problème qui tient à la structure générale du marché foncier. Le calcul du prix moyen à l’hectare risque d’être très influencé par celui des labours qui occupent une place prééminente dans les mutations de biens-fonds. Pour éviter cet écueil, il est possible de mesurer d’abord le prix moyen à l’hectare pour chaque catégorie de biens fonciers, puis de calculer dans un second temps la moyenne générale de ces prix moyens45. Mais c’est alors à un problème inverse que nous devons faire face : les propriétés spéculatives comme les jardins étaient peu répandues sur le marché foncier, mais leur prix unitaire pouvait faire monter excessivement la moyenne des prix à l’hectare. De statistiques idéales, il n’en est donc point ; aussi devons-nous nous satisfaire de ces deux modes opératoires.

54Si la géographie, l’économie générale ou la nature du sol ont une influence sur la formation des prix, il est aussi certain que cette vérité n’a qu’un temps, la fluctuation chronologique des prix dépendant des rapports entre l’offre et la demande.

55Quel que fût le mode opératoire, le marché des biens fonciers offrait à la châtellenie de Lille un avantage sur le Cambrésis. La valeur vénale des terres était en moyenne de 1506,59 florins à l’hectare dans la région lilloise ; le calcul de la moyenne des prix moyens de chaque type de biens fixe l’hectare à 1684,17 florins. Dans le Cambrésis, l’hectare de terre valait entre 801,03 florins selon la moyenne intégrale et 1283,28 florins si l’on opte pour la seconde méthode de calcul. La moyenne des prix était ainsi de 1,31 à 1,88 fois supérieure en Flandre wallonne par rapport au Cambrésis. À la fin de l’Ancien Régime, la différence des prix moyens entre les arrondissements de Lille et de Cambrai se chiffrait à 1,48 en faveur du premier ; plus généralement, le Sud de l’actuel département du Nord présentait avec la Flandre maritime les valeurs vénales les plus basses, le niveau plancher se situant dans l’Avesnois avec une moyenne générale de 1471 francs à l’hectare, alors que la Flandre wallonne présentait des prix de l’ordre de 2500 francs46.

56La supériorité des prix flamands s’expliquait en partie par la structure du marché dans lequel les petites ventes de moins d’un hectare occupaient une masse plus grande que sur le marché cambrésien. Il apparaît en effet que les petites parcelles se négociaient plus chères à l’unité de surface que les grandes propriétés : dans le Cambrésis, les prix moyens à l’hectare étaient divisés par quatre selon que la parcelle faisait moins d’un hectare ou plus de cinq hectares. Les prix des petites parcelles tenaient ainsi compte de l’élévation du produit financier d’un hectare dans les petites exploitations comme D. Rosselle l’a démontré pour Hesdigneul et Labuissière47. Dans la région lilloise, les prix moyens étaient remarquablement stables, aux alentours de 1200 florins par hectare, quelle que fût la taille de la parcelle. Sans doute, cette distorsion régionale renvoie-t-elle à des pratiques culturales différentes : si les petites parcelles cambrésiennes recevaient une plus grande attention dans un pays traditionnellement voué à la monoculture céréalière sur de grandes exploitations, la situation était différente dans la Flandre wallonne où les ingéniosités culturales effaçaient les différences fondamentales entre petites et grandes parcelles.

57Les terres à labours étaient parmi les biens-fonds les moins onéreux à l’unité de surface : 687 florins l’hectare dans le Cambrésis, 1248 florins sur le marché de la région lilloise où l’hectare de labour était moitié moindre que celui des prés48. Malgré leur médiocrité, les prix cambrésiens restaient supérieurs à ceux pratiqués dans la Beauce, en particulier dans le bureau de Janville où ils n’excédaient pas 250 livres au début de la décennie 176049. Les prix fonciers pratiqués dans la France du Nord étaient manifestement parmi les plus élevés du royaume. Quant aux cultures jardinées, elles présentaient toujours les plus hauts niveaux de prix des terres non bâties. Sans doute cette situation enregistrait la plus-value qu’un exploitant pouvait attendre de ces parcelles plus rémunératrices. Les vendeurs ne pouvaient en revanche pas attendre de telles valeurs unitaires s’ils délaissaient des parcelles de bois50 : avec 1082 florins à l’hectare en Flandre wallonne, les forêts présentaient des prix généralement inférieurs de 46 % par rapport à la moyenne générale des valeurs.

Tableau n^o 47 - Valeur vénale moyenne de l’hectare des différentes catégories de biens-fonds dans le Cambrésis et la Flandre wallonne (1751-2)

58En ce qui concerne les prés et les bâtis, les différences régionales étaient accentuées. Les prix des prairies de la Lys, « les terres les plus chères du département »51, enflammaient la moyenne de la région lilloise. Comment n’en serait-il pas autrement quand Guy-Félix d’Egmont-Pignatelli vendait près de huit hectares pour 39.822 florins, soit une valeur de plus de 5100 florins par unité de surface52 ? Il est vrai que dans cette région, l’élevage était devenu une activité spécifique très profitable pour l’exploitant alors qu’il n’avait qu’un rôle secondaire dans l’économie rurale du Cambrésis.

59Pour appréhender le prix du bâti rural, il faut soustraire le prix des parcelles au prix total. Mais cette opération est lourdement chargée par les limites de la méthode statistique puisqu’à mesure que les superficies attachées au bâti augmentent, le calcul de leur valeur masque celle de la pierre. Il faut bien se rendre à l’évidence ! Le prix d’une maison nue nous échappe pour l’essentiel. C’était la terre qui l’entourait qui lui donnait en grande partie sa valeur. Retenons toutefois la grande modestie des prix immobiliers ruraux : en moyenne 331 florins par habitation dans le Cambrésis, à peine 90 florins de plus dans la région lilloise. Les moulins coûtaient en revanche chers : en règle générale près de 1950 florins.

Revenu et rentabilité du capital foncier

60L’intérêt qu’un individu peut porter à une marchandise, participe nécessairement à la formation de son prix. Le statut du propriétaire détermine le rapport avec le capital foncier. S’il est exploitant de sa propre terre, il en attend un revenu provenant des fruits fournis par le sol cultivé, mais c’est la rente foncière qu’il aspire à récupérer s’il ne participe pas au travail agricole.

61Trois paramètres intéressent l’exploitant agricole : le prix de la terre, le volume de la production agricole et le niveau des prix agricoles. Nos évaluations sont établies sur la seule production céréalière, communément partagée par le Cambrésis et la châtellenie de Lille.

62La Flandre présentait des rendements moyens élevés, de 21 à 22 hectolitres à l’hectare que les performances en Ile-de-France parvenaient seules à approcher, voire dépasser53. Dans le Cambrésis, les paysans ne pouvaient pas attendre un rendement moyen supérieur à 16 hectolitres à l’hectare. Compte tenu des amplitudes régionales du prix du froment54, la valeur vénale de la production céréalière de l’hectare de terre était 2,6 fois supérieure dans la châtellenie de Lille. Le taux de rentabilité moyen annuel s’élevait ainsi à 6,92 % dans la région lilloise, seulement 4,8 % dans la province cambrésienne. Ce taux ne prend en compte ni les coûts d’exploitation, ni la masse salariale qui est décisive dans le calcul de la rentabilité nette des grandes fermes, mais la supériorité flamande est évidente. Pour amortir l’acquisition d’un hectare de terre labourable, le paysan propriétaire de la région lilloise devait accumuler quatorze à quinze récoltes céréalières. L’achat foncier s’avérait donc lourd dans la France du Nord. En comparaison, le prix moyen des champs de la province du Genevois ne représentait que la capitalisation de huit ans de culture55.

63La volonté d’acquérir un bien-fonds est-elle franchement guidée par les seules préoccupations de rentabilité financière ? Gérard Béaur semble en douter, insistant bien plus sur la valeur du capital et le revenu foncier offert au propriétaire56. En admettant qu’une personne avait besoin de quatre quintaux de blé par an pour assurer un minimum alimentaire vital57 et qu’un hectolitre de blé pèse effectivement 0,78 quintal58, il apparaît que vendre un hectare de champ rapportait un peu plus de 244 quintaux de blé dans la châtellenie de Lille et près de 261 quintaux dans le Cambrésis. C’est dire qu’un propriétaire foncier choisissant d’abandonner un hectare de labours en tirait une somme suffisante pour nourrir quatre personnes pendant quinze à seize ans. On mesure donc à quel point la terre représentait un capital de première importance pour le propriétaire l’exploitant au quotidien.

64L’intérêt du rentier différait de celui qui exploitait son domaine propre dans la mesure où il en attendait d’abord un revenu locatif. La pratique du loyer en nature s’était maintenue dans le Cambrésis en concurrence avec le versement en argent alors que l’habitude flamande était ordinairement d’indiquer le prix locatif en espèces. Faute d’un dépouillement exhaustif des baux passés devant les notaires, nous nous en tiendrons aux données locatives calculées à partir des registres du vingtième royal du début des années 1750.

65Tout porte à croire que la condition du propriétaire rentier était moins avantageuse dans le Cambrésis. Le prélèvement foncier du propriétaire était en effet plus important dans la région lilloise, l’hectare de labours fournissant en moyenne un revenu annuel estimé à 7,18 hectolitres de grains59 ; vu le rendement des terres labourables, on peut estimer le prélèvement à 33,1 % de la production céréalière. L’exploitant cambrésien ne rendait que 17,4 % de sa récolte sur le même hectare de champs ; la valeur de la rente foncière s’en trouvait diminuée à 2,78 hectolitres de grains. Un hectare de champs pouvait ainsi subvenir aux besoins alimentaires d’une personne pendant dix à onze mois dans le Cambrésis, pendant deux ans et quatre mois dans la région lilloise. À une époque où « un patrimoine se pèse en sacs de grains »60, les candidats à l’appropriation ne pouvaient pas être imperméables à cet argument économique et financier.

66Il n’empêche que la productivité du capital était médiocre dans la France du Nord. Si l’on excepte le cas particulier de l’immobilier rural que la valeur d’usage pour les villageois portait peu à considérer en termes financiers, le rapport entre la valeur locative des biens-fonds et leur prix de vente oscillait entre 2 et 3 % dans la châtellenie de Lille, et seulement 1 à 2 % dans le Cambrésis. Ailleurs, la rentabilité était meilleure : les 4 à 6 % de rentabilité beauceronne paraissent exceptionnels61, mais la plupart des travaux s’accordent sur des taux situés entre 3 et 4 % comme en Basse Auvergne62 ou dans le Berry63. Ceci dit, les recherches d’A-L. Defromont pour l’Avesnois montrent que le taux de la rente foncière, évalué aux alentours de 4 % entre 1720 et 1740, diminuait au cours de la seconde moitié du XVIII^e siècle64. Le rendement des capitaux fonciers n'était ainsi que de 2 à 4 % brut en Bourgogne pendant la période dépressionnaire 1737-176265.

67Dans le Cambrésis, les niveaux de rentabilité accompagnaient les niveaux des loyers des différents biens-fonds : les jardins et les prairies étaient ainsi les biens-fonds les plus rentables. En revanche, les très hauts prix des pâturages flamands en diminuaient la rentabilité, mais en aucun cas l’importance de leur revenu. Quant aux biens bâtis, seuls les moulins présentaient des taux de rentabilité assez importants, en l’occurrence 2,1 % par an : capital de grande valeur offrant une rente foncière importante, le moulin était un placement assez intéressant pour attirer les convoitises de ceux qui avaient les moyens d’investir dans ce produit.

68Les rapports sociaux interfèrent aussi dans la formation du taux de productivité du capital foncier. La rentabilité variait suivant la taille de l’exploitation agricole puisque les prix de location demandés aux gros fermiers étaient généralement inférieurs aux taux à l’hectare demandés aux exploitants parcellaires66. Les propriétés de l’Hôpital Comtesse permettent de vérifier cette hypothèse. La vénérable institution hospitalière disposait en effet de quatre exploitations dans la région lilloise : une grosse ferme de trente-cinq hectares à Wambrechies, et trois petites exploitations de moins de quatre hectares à Premesques, Frelinghien et Verlinghem67. Après avoir calculé la valeur approximative des différentes fermes au prix moyen du marché régional, l’opération consistant à la confronter à leur valeur locative moyenne confirme ce que la logique présupposait, à savoir que la productivité annuelle de la ferme du Haut Ballot à Wambrechies n’excédait pas 2 % du capital alors qu’elle atteignait 2,5 % pour celle de Frelinghien. À conditions égales, la rentabilité du capital était donc plus forte dans les petites exploitations agricoles. Les grandes fermes n’en perdaient pourtant pas leur attrait. La rentabilité financière était en effet moins retentissante auprès du propriétaire que la valeur du capital foncier dont il espérait un accroissement sur la longue durée, et le revenu annuel qu’il pouvait en obtenir.

Les dénivellations intra régionales du prix de la terre

69Afin de proposer une géographie comparée des prix fonciers, nous n’avons considéré que les terres labourables. Il fallait aussi être attentif au risque à réaliser une opération statistique à partir d’une base documentaire parfois étriquée. Or, rien ne permet d’infirmer que ces rares transactions étaient d’un caractère particulier parce qu’elles portaient sur un lopin de terre dont les conditions pédologiques étaient très originales eu égard au reste du terroir paroissial, ou qu’elles mettaient en relation des contractants unis par des biens familiaux qui pouvaient influer sur les légitimes exigences monétaires du vendeur. On ne peut évidemment écarter ces menaces, mais on les croit assez secondaire d’autant que l’angle de vue adopté est microrégional plutôt que local, la situation d’une paroisse étant alors jugée à l’aune des exemples voisins.

70Les écarts de prix étaient importants, surtout dans la châtellenie de Lille où les prix pratiqués à proximité de Lille, à Wazemmes, plus de 5000 florins à l’hectare, étaient dix fois supérieurs à ce qu’ils étaient à Toufflers. L’accentuation des antagonismes spatiaux est liée à l’impact lillois sur les marchés fonciers des paroisses alentours. La ville imprimait en effet une pression forte sur les marchés les plus proches ; cette élévation des prix répondait à une forte demande sociale de la part de citadins, mais la grande facilité d’accès des productions agricoles au débouché urbain valorisait aussi la terre. La ville a ainsi une action structurante sur l’espace dans la mesure où elle interfère sur la géographie des prix.

71La densité élevée de population dans les zones proto-industrielles ainsi que les besoins de consommation de la population artisanale que la régularité des rentrées de numéraire libérait en partie de la dictature céréalière et des caprices de la météorologie, contribuaient à la hausse des prix foncier. Les prix pratiqués dans la Flandre wallonne à Wattrelos, mais surtout à Roubaix et Tourcoing où ils atteignaient près de 1850 florins à l’hectare en témoignent. C’est dans le Cambrésis mulquinier que les choses sont les plus visibles, les valeurs vénales y étant très régulièrement supérieures à la moyenne régionale : certains villages comme Boussières, Saint-Hilaire, Quiévy et Beauvois placés dans le noyau dur de la proto-industrie présentaient des labours aussi onéreux que dans la banlieue de Cambrai, entre 1300 et 1600 florins. La rareté des terres libres à cause de l’importance de la propriété ecclésiastique y créait aussi les conditions favorables à la cherté.

72La formation des prix fonciers dépend autant de la demande sociale que de la qualité de l’offre, en l’occurrence de l’état de la terre. Les conditions pédologiques constituent logiquement le socle des valeurs vénales. Près de Cambrai, les prix chutaient dans les villages baignés par les eaux de l’Escaut : à Escaudoeuvres et Proville, l’hectare de labour se négociait ordinairement aux alentours de 535 florins, un quart de moins que la moyenne régionale. Dans les villages méridionaux d’Elincourt et de Busigny, les prix étaient aussi bas à cause de terroirs trop sableux. Quant aux paroisses situées sur les rives de la Sensée, riches en tourbières, mais peu propices aux céréales, elles présentaient des prix déprimés. Les bonnes terres à blé du Nord cambrésien étaient en revanche souvent d’un bon prix.

Carte n^o 21 - Géographie du prix de l’hectare de terres labourables dans le Cambrésis et la Flandre wallonne (1751-2)

73La situation était assez différente dans la châtellenie de Lille dans la mesure où des façons culturales différentes venaient s’ajouter aux seuls niveaux de fertilité du sol. La Pévèle s’inscrivait en creux dans la géographie des prix fonciers : aux mauvaises terres s’ajoutaient en effet des techniques agricoles encore marquées par la jachère. Le Mélantois ne souffrait pas des mêmes handicaps ; une riche agriculture céréalière se développait même sur ce fertile plateau crayeux. Or, cette région souffrait d’un retard relatif par rapport à une partie des Weppes et surtout du Ferrain où les labours étaient en général d’un prix moyen supérieur à 1200 florins à l’hectare. Ces écarts naissaient d’une inégale productivité des systèmes agraires. L’agriculture spéculative du lin et des oléagineux dans le Ferrain offrait en effet un avantage sur la céréaliculture du Mélantois. À niveau de fertilité équivalent, les différences de productivité agricole créaient donc des écarts de prix assez importants.

74Il n’empêche qu’on ne peut séparer artificiellement l’offre et la demande, la détermination du prix correspondant à un point de convergence entre la qualité, la rareté d’une marchandise et l’envie qu’ont des acheteurs de s’en emparer. En d’autres termes, une belle terre qui ne suscitait pas une compétition entre acquéreurs potentiels pour se l’arracher, ne pouvait pas atteindre des niveaux de prix très élevés. Il faut donc croire en définitive que les hauts prix pratiqués, notamment dans le Ferrain, reflétaient non seulement l’intensité des systèmes agraires soutenue par des sols de bonne qualité et des cultures spéculatives, mais aussi une forte demande sociale. On comprend dès lors tout l’intérêt qu’il y a à appréhender les acteurs du marché foncier puisque ce sont eux qui en déterminent les rythmes et les variations spatiales.