1Les travaux manquent encore sur les transactions immobilières. G. Béaur a pourtant montré l’intérêt qu’il y a à porter son attention sur les mouvements de la propriété des maisons urbaines1. La réflexion sur les règles de fonctionnement, les acteurs et les inflexions du marché immobilier peut en effet contribuer à enrichir la connaissance sur les sociétés urbaines.

Fonctionnement des marchés immobiliers urbains

2Les divers paramètres définissant la hiérarchie urbaine pèsent sur les mécanismes du marché. Pour appréhender cette organisation et la mesurer par rapport à la structure immobilière découvertes par les vingtièmes royaux, ont été préférées les années 1751 et 1752 qui serviront ainsi de laboratoire.

La mobilité des biens immobiliers

3Le calcul du nombre de ventes immobilières opérées chaque année ne peut suffire puisque chaque ville présente une clientèle variée d’acheteurs, ne serait-ce qu’à cause des écarts démographiques séparant chacune des localités étudiées.

Tableau n^o 12 - La mobilité des habitations dans les villes de la France du Nord (1751-52)

4La fréquence des ventes est plus forte dans les petites villes alors qu’une moyenne de 0,27 vente seulement pour 100 personnes est réalisée chaque année à Lille2. Le lien entre le poids démographique et l’activité du marché est confirmé par le cas exemplaire de Comines : cette petite ville, la moins peuplée de toutes, présentait en effet la plus forte animation du marché. Cette situation s’explique par la domination dans les petites villes des petits propriétaires occupants, « fer de lance de l’animation du marché immobilier »3. Le calcul du taux de rotation ne vient pas remettre en cause les résultats obtenus. Comines continue de caracoler en tête puisque chaque année 4,7 % de son stock immobilier total changeait de main. Les cas de Lille et d’Armentières sont en revanche remarquables par la lenteur de la rotation de leur bâti, ce qui n’est pas sans rappeler la situation de Rennes4. La propriété ecclésiastique y gelait en effet une part non négligeable du stock immobilier.

Graphique n^o 3 - Rythmes mensuels des ventes immobilières dans les villes de la France du Nord (1671-1791)

5Toutes les périodes de l’année ne sont pas favorables à l’acquisition d’un bien immobilier. Les ventes de maisons suivent des oscillations qui accompagnent les cycles mensuels de l’activité économique générale. Dans la mesure où le sondage réserve parfois un petit nombre de ventes au milieu du XVIII^e siècle, l’ensemble des données de quelques villes a été analysé.

6Les rythmes des ventes immobilières dans les petites villes présentent des concordances saisonnières notables. L’animation du marché de la pierre s’accélérait au printemps en mars-avril qui coïncidait avec les mois les plus actifs de l’année. Le marché se ralentissait ensuite jusqu’au mois d’août qui formait toujours le plancher de l’activité immobilière, en particulier au Cateau où 4 % des ventes de l’année étaient signées à cette époque, malgré une petite reprise du marché en juillet. Après cette période d’atonie, le marché redémarrait en septembre pour atteindre un pic automnal en octobre - novembre. S’en suivaient quelques mois de sommeil hivernal jusqu’en février ou mars.

7Plusieurs circonstances expliquent la forte saisonnalité de l’activité immobilière. Les capacités d’acquisition immobilière dépendent en effet pour une bonne part de l’arrivée d’argent frais, bref de la conjoncture économique qu'elle fût agricole ou manufacturière. Beaucoup d’entreprises, qui étaient contraintes de fonctionner modérément pendant la saison hivernale, sortaient habituellement de leur léthargie dès les premiers beaux jours. En ville, la construction immobilière redémarrait dès le mois de mars ; il en est de même de l’activité textile5. Nombre de fermages, irriguant les villes de richesses, arrivaient aussi à échéance au mois de mars. Dès le mois de mai, la hausse des prix céréaliers à cause de la soudure contractait en revanche les budgets des familles. La conjoncture agricole marquée par les travaux des champs qui gelait pour quelques semaines l’activité notariale6, emportait ainsi vers des niveaux bas l’animation du marché de la pierre. La fin des moissons sonnait enfin le début d’une intense campagne d’achats grâce à l’afflux de la rente foncière dont dépendait en partie la fortune des petites villes : les fermages étaient en effet payés le plus souvent à la Saint-Rémi, le premier octobre. Désormais enrichis, les citadins pouvaient opérer les opérations immobilières bloquées pendant plusieurs mois. Les rythmes agricoles imprimaient ainsi à la conjoncture immobilière ses oscillations, confirmant les exemples beaucerons de Maintenon et de Janville7.

8Si les petites villes vivaient en accord avec la campagne environnante dont la conjoncture imprimait fidèlement ses effets sur celle de l’activité immobilière, l’activité à Lille présentait des contrastes très atténués. Non seulement l’activité y était assez étale, mais en plus le rythme mensuel des ventes était assez original dans la mesure où le talweg du mois d’août disparaissait et était reporté à septembre. Toujours est-il que, lors du mois d’août, 61 % des ventes étaient contractées dans la seconde quinzaine. La récolte à peine terminée puis vendue à la fin du mois de juillet serait suivie d’une boulimie de pierre en août qui justifierait le creux du mois suivant, le marché étant rassasié. Elie Pélaquier a aussi mis en évidence la coïncidence entre les courbes des ventes, des obligations et des quittances dont les pics ont lieu en août et septembre8 : les prêts contractés par les paysans auprès des citadins arrivaient à échéance dès la fin juin, inondant ainsi certains budgets d’argent frais directement utilisable.

Des structures du marché immobilier reproduisant les inégalités urbaines

9Le calcul du total des flux immobiliers soulève un problème : les transactions comportent des maisons entières et de nombreuses portions d’habitation. Cette réalité du marché rend compte de la copropriété consécutive du partage des maisons lors d’héritages mais aussi de l’occupation d’immeubles divisés en appartements mis en vente séparément.

10Lille présente le volume immobilier total le plus élevé, plus de 1,1 million de florins en deux années. Les petites villes sont largement dépassées, Armentières offrant un total vingt fois inférieur à celui de sa grande voisine flamande. La hiérarchie démographique est même débordée, l’écart se creusant fortement entre grande ville et petite ville : Comines, 48 fois moins peuplé que Lille, maîtrise un investissement de la pierre 68 fois plus faible. Ce classement ne reproduit pas stricto sensu le poids démographique des localités, mais la place des villes selon le niveau de fonctionnalité. Le calcul du flux immobilier rapporté au millier d’habitants nuance ce premier constat. Lille occupe toujours le rang correspondant à son niveau de fonctionnalité, mais après, la hiérarchie est bouleversée et les écarts avec la capitale flamande se comblent en partie. Comines occupe ainsi une seconde position sans commune mesure avec son poids démographique. Les flux de propriété sont bien « liés à la fonctionnalité des villes, mais indépendamment de leur taille »9. Le volume de l’investissement dépend en effet moins du nombre des habitants que de l’existence dans les villes d’une population riche soucieuse de conclure de grosses transactions immobilières.

11Le prix de vente d’une maison a un rapport relatif avec sa valeur puisqu’il prend en plus en compte les conditions du marché et de la rentabilité immobilière10. Les marchés immobiliers sont donc plus ou moins coûteux puisque les prix pratiqués dans les villes dépendent non seulement de l’état et de la superficie habitable du bâti mais aussi de la rareté du produit et de la pression de la demande. C’est pourquoi le prix moyen d’une maison est du simple à plus du quadruple d’une localité à une autre. Lille et Cambrai, les deux chefs-villes, précédaient largement les quatre petites villes. Si Comines était largement dépassée, les trois autres petites villes étaient proches les unes des autres en dépit des nuances démographiques qui les séparaient.

12Les moyennes ne rendent pas compte de l’hétérogénéité des prix pratiqués dans chaque ville. La fourchette des prix immobiliers était large dans les grandes villes : accompagnant les différences de l’état architectural du bâti et les réalités sociales des quartiers, le marché de la pierre y proposait une gamme de prix très large. La fourchette se resserre en revanche dans les petites villes. L’analyse des structures du prix des maisons rend compte de l’éclatement des marchés immobiliers.

Tableau n^o 15 - Structure des marchés immobiliers des villes de la France du Nord (1751-52)

13Les grosses ventes de plus de 5000 florins distinguent nettement les villes principales et les petites cités. Dans ces dernières, les acquisitions immobilières de grande valeur étaient rares. Les villes moyennes comme Cambrai et grandes comme Lille proposaient des gammes de prix élevés, plus de 15 % des achats coûtant plus de 5000 florins. La présence d’une élite nobiliaire, ecclésiastique ou bourgeoise y créait en effet un marché de haut de gamme sur lequel les hôtels particuliers formaient un produit de prestige. Si les marchés onéreux semblent propres aux villes capitales, l’étude des petites ventes de maisons apporte un autre éclairage. Seule Lille se distingue ainsi par la maigreur du marché des petites ventes à la différence des petites villes et de Cambrai où souvent plus du cinquième des ventes portaient sur des valeurs médiocres. La majorité des maisons entières vendues à Comines étaient même payées moins de 500 florins.

14En fin de compte, trois hiérarchies se dévoilent aisément. Lille présente un marché typique des grandes métropoles : des prix moyens élevés, l’existence d’un marché onéreux. Le cas cambrésien diffère un peu par ses nombreuses petites ventes. Quant aux petites villes, leur marché immobilier est remarquable par la médiocrité des prix moyens et la rareté des grosses ventes.

Des marchés immobiliers segmentés dans les villes

1) Quartiers chers, quartiers bon marché

15La géographie des prix dans l’espace urbain n’est pas facile à construire, le notaire n’ayant pas toujours indiqué avec précision la localisation du bien vendu. Trois villes ont été retenues : Lille, Cambrai et Le Cateau.

Tableau n^o 16 - Prix immobiliers moyens (en florin) dans les villes et faubourgs de la France du Nord (1751-52)

16Les prix des maisons dans les faubourgs étaient plus faibles que ceux à l’intérieur des enceintes, en moyenne deux ou trois fois moins chères. Leur médiocrité rend compte de la vétusté du bâti et des réalités sociales de l’occupation destinée d’abord aux catégories populaires et agricoles. L’écart des prix se creuse même dans le cas de la ville du Cateau, les différences passant du simple au septuple. Les faubourgs peu étendus des petites cités ne correspondaient en effet pas à un espace transitoire entre la ville et le monde rural ; hors les murs, l’habitat était campagnard et comprenait des petites maisons couvertes de chaume.

17Certes « les prix se forment du centre vers la périphérie », mais « la relation entre la distance au centre et le niveau des prix n’est ni linéaire ni continue »11. Les faubourgs situés à égale distance du centre de la ville présentent en effet des échelles de prix différents qui reflètent l’existence d’une ségrégation sociale hors les murs. Parmi les faubourgs lillois, celui des Malades était plus cher que les autres : le sud de la capitale flamande était en effet en voie d’urbanisation, la hausse de la demande influant ainsi sur le niveau des prix12.

Tableau n^o 17 - Prix immobiliers moyens (en florin) dans les paroisses de Lille (1751-52)

18Dans la ville de Lille, les prix pratiqués passaient suivant la paroisse du simple à plus du double. Trois marchés immobiliers intra-muros semblent s’y distinguer. La paroisse Saint-Sauveur où les prix moyens dépassaient juste 2000 florins, formait le marché le moins cher. Dans ce quartier populaire, les prix immobiliers reproduisaient aussi la diversité de l’habitat : les maisons des rues principales où s’activaient les artisans coûtaient davantage que les baraques des cours concentrées autour de la rue des Etaques. Les caractéristiques sociales mêlées des paroisses Sainte-Catherine, Saint-Maurice, La Madeleine et même Saint-Pierre se reflètent à travers la modération des prix immobiliers. Saint-André et Saint-Etienne, enfin, se détachent du reste de l’espace urbain par la cherté de leur marché. La composition sociale et l’implantation d’hôtels particuliers y majoraient les prix moyens. La rue Royale où il fallait débourser en moyenne 16.000 florins pour acheter une maison aspirait vers le haut les prix immobiliers de Saint-André qui comportait pourtant des secteurs déshérités et des maisons moins onéreuses13. Les prix des maisons reflètent donc la qualité de l’offre immobilière et reproduisent les différenciations sociales des quartiers. C’est pourquoi les villes offrent des marchés éclatés. Ces ruptures se remarquent aussi dans la stabilité plus ou moins grande des différents espaces urbains.

2) Espaces animés, espaces amorphes

19L’animation du marché dépend de la nécessité ou de l’envie d’un propriétaire de se débarrasser d’un bien qui entre ainsi dans le circuit du commerce immobilier. Tous les espaces ne sont pourtant pas également animés par le mouvement des ventes.

Tableau n^o 18 - Activité du marché immobilier dans les villes et faubourgs de la France du Nord (1751-52)

20Les faubourgs occupent une place secondaire dans les transactions immobilières, mais ils représentent près du quart des actes dans les deux cités du Cambrésis. Compte tenu de la moindre valeur unitaire de leurs maisons, le poids des faubourgs s’amenuise dès qu’on porte les calculs sur les volumes échangés. Le marché urbain de la pierre est sur ce plan écrasé par les échanges des maisons intra-muros. L’inégal poids des deux marchés ne rend toutefois pas compte de leur dynamisme : si le marché faubourien lillois est nettement plus alerte que celui de la ville enceinte, ce n’est pas le cas dans la petite ville du Cateau. Ces résultats contradictoires rendent compte des différenciations sociales des faubourgs. La banlieue lilloise présentait en effet une composition sociale complexe où les populations d’agriculteurs se mêlaient aux professions populaires spécifiquement urbaines. La stabilité marquait au contraire les faubourgs catésiens composés en majorité de paysans attachés à maintenir dans le noyau familial l’outil d’exploitation, la maison.

21À la différence de Venise14, on ne peut arguer d’une uniformité spatiale de l’activité des échanges entre le centre et la périphérie. La paroisse la plus riche de Saint-Etienne était la plus stable par l’activité immobilière, la riche population marchande et noble qui la composait en partie sachant conserver sa propriété malgré les tourments économiques. Dans la paroisse la plus populaire, Saint-Sauveur, où la population était a priori la plus instable, le taux de rotation était relativement moyen puisque 2,1 % du bâti changeait de mains par an. L’instabilité plus grande concernait la paroisse Saint-André pourtant richement peuplée sur quelques axes. Il y a lieu de croire que, dans cette paroisse récente couvrant l’agrandissement de 1670, le marché était dynamisé par les stratégies spéculatives.

Les acteurs d’un marché monopolisé par les citadins

22Parce que l’activité soutenue des marchés immobiliers des petites villes dépend de la présence de nombreux petits propriétaires, parce que l’espace urbain se partage en plusieurs marchés segmentés et typiques qui reproduisent de grandes ruptures sociales, l’observation des acteurs immobiliers ne peut être négligée.

Le marché de la pierre ouvert aux investissements des citadins

23Sur le marché immobilier, les résidents représentent plus de 75 % de l’effectif. Le contrôle du marché de la pierre par les indigènes s’accentue dans les chefs-villes. Plus que dans les petites villes où l’emporte la petite propriété, les grandes cités par l’existence d’une propriété rentière sûre de ses moyens peuvent résister aux appétits extérieurs. Le poids des horsains augmente au sein des vendeurs, dépassant 15 % de l’effectif jusqu’à plus de 35 % à Comines. Plus vendeurs qu’acheteurs, les acteurs étrangers ne pouvaient en effet suivre correctement leur propriété immobilière pour en surveiller l’entretien des murs, gérer les conflits avec les occupants. C’est pourquoi nombre de ces opérateurs étrangers résidaient non loin du bien qu’ils vendaient ou achetaient.

24À Lille, le poids des horsains est affaibli dans l’activité du marché alors que les petites villes laissent une place plus importante aux acteurs non indigènes. C’est là une marque de distinction des petites villes dont le marché immobilier occupé en majorité par les indigènes profite de l’action dynamisante des intervenants extérieurs. Les villes principales fonctionnent en revanche presque en vase clos, les horsains ne disposant pas d’un rôle moteur sur le marché de la pierre. Comparé à la situation de Rennes où les non-résidents ne contrôlaient en 1785-87 que 3,77 % de la valeur totale des transactions15, la métropole lilloise ouvrait toutefois son capital immobilier à une part plus notable d’étrangers.

25À Lille, la majorité des acteurs étrangers résidaient à moins de 20 kilomètres. Ces horsains de proximité étaient souvent des ruraux ou des habitants de la ville la plus proche. Au-delà, les opérateurs étaient de plus en plus des citadins, qui à Saint-Omer ou Arras, qui à Bruxelles ou Courtrai. L’aire de recrutement des vendeurs horsains dessinait toutefois une zone plus large. Alors que la totalité des acquéreurs horsains résidait à moins de 20 kilomètres de la capitale flamande, de nombreux vendeurs agissaient depuis de grandes métropoles françaises, notamment Paris ou Lyon, voire internationales, particulièrement dans les Pays-Bas méridionaux et en Espagne. L’éloignement des acteurs non-résidents du marché lillois rend ainsi compte des relations économiques qu’entretenait la métropole flamande avec le monde extérieur.

26Le marché immobilier était ouvert au plus grand nombre. L’émiettement s’accentue dans les petites villes où le taux de dispersion des investisseurs dépasse 85 % alors que, dans les chefs-villes, ce taux atteint 77,5 % à Lille et 78,6 % à Cambrai, signalant ainsi une plus forte concentration des acteurs.

27Les intervenants multiples forment un groupe étriqué, moins de 15 % des opérateurs. Le marché lillois attire toutefois davantage les acteurs multiples, 16,7 % des vendeurs et 15,5 % des acheteurs. La dispersion est généralement plus forte parmi les acquéreurs : dans les petites villes, ils n’intervenaient jamais plus de trois fois. La ville de Lille, lieu de prédilection d’une propriété rentière et spéculative, attirait pourtant quelques investisseurs plus acharnés, mais pour spectaculaires qu’elles fussent, ces acquisitions multiples demeuraient rares, ce qui tend à prouver que la politique d’investissement massif dans la pierre existait peu en ville.

28L’acquisition immobilière répondait en effet essentiellement au besoin de se loger. La comparaison des bases de données « acheteurs immobiliers en 1751-52 » et « propriétaires immobiliers en 1750 » d’après le rôle de vingtième permet de s’en assurer. En effet, 65,5 % des acheteurs de maisons cominoises en 1751-52 étaient propriétaires d’aucune maison lorsque celles-ci furent déclarées en 1750. La part des acquisitions immobilières vouées à un objectif de rentabilité locative demeure donc secondaire dans les petites villes. Cela semble aussi le cas à Lille où il est possible de s’interroger sur les finalités des achats de maisons en opposant les acheteurs de 1751-52 et les propriétaires et occupants de 1757 : sept individus sur dix n’ont pas été retrouvés en 1757, là où était supposée se trouver la maison acquise cinq ou six années auparavant. Cette déperdition peut être liée non seulement à la revente des biens pour effacer des dettes ou produire un profit, mais aussi à la disparition de certains propriétaires. Le résidu laisse toutefois augurer peu de doutes : 77,2 % des acquéreurs immobiliers identifiés louaient ladite maison à un tiers, les autres l’occupant pour leur propre usage. La capitale flamande présente donc un marché immobilier où la maison est d’abord acquise pour sa valeur locative.

Marché démocratique ou marché élitiste ?

1) Un marché dominé par la bourgeoisie et l’artisanat

29Bourgeois et artisans jouaient le rôle moteur sur le marché immobilier, réalisant la majorité des opérations, sauf dans la petite ville de Comines où ils effectuaient 43,1 % des actes. La bourgeoisie dominait avec un volume immobilier pouvant comme à Armentières être le triple de celui des catégories artisanales. En son sein, la part des marchands, qui se monte à 67,9 % des interventions de la bourgeoisie à Lille, était nettement supérieure à celle des robins et professions de l’administration. Intéressées par la pierre, les catégories artisanales l’étaient également, effectuant de 16,3 % à 27,5 % des opérations à Armentières et Lille. Les métiers de l’alimentation, du bois, de la construction, voire du textile présentaient le plus grand attrait pour la pierre recherchée comme atelier professionnel mais aussi comme placement ; cet investissement permettait aussi d’être libéré du paiement du loyer qui grevait parfois lourdement la rentabilité de l’affaire alors même qu’une petite rente tirée de la location d’une chambre à un apprenti pouvait être perçue.

30Les personnes seules, veuves et célibataires, jouaient aussi un rôle non négligeable dans le dynamisme immobilier des villes. Leurs interventions dépassaient régulièrement 15 % des actes. Elles contractaient essentiellement des ventes, soit que l’isolement familial se conjuguait avec un appauvrissement, soit que la solitude nouvelle rendisse inutile de continuer à occuper un espace trop grand, soit que les célibataires se soient débarrassés d’un héritage dont ils ne savaient que faire. Les événements familiaux orientaient donc en partie les marchés16. Quels que fussent leurs motifs, les mises en vente étaient multiples, certaines veuves libérant plusieurs maisons d’un coup.

31Les autres groupes sociaux intervenaient plus timidement sur le marché. Les opérations de la noblesse étaient sans commune mesure avec son emprise sur le bâti : inexistante à Armentières, Le Cateau et Cambrai, elle ne réalisait que 5,6 % des opérations à Lille, bien moins que sa participation sur le marché des villes de « sang bleu »17 comme Aix-en-Provence18 et Rennes19 où la présence nobiliaire s’élevait respectivement à 10 % et 8 % des actes. La noblesse était en effet à la tête d’un patrimoine immobilier important qu’il n’était pas utile d’accroître. Quant au clergé, l’édit de 1749 sur les mainmortes lui fermait quasiment les portes du marché. Seuls les membres du clergé continuaient d’agir à titre personnel. Peu représentés à Lille et Seclin, ils jouaient un rôle non négligeable dans le dynamisme des marchés, particulièrement dans le Cambrésis. Toujours est-il que cette fraction privilégiée de la société était surreprésentée par rapport à son poids démographique.

32Quant aux agriculteurs, ils agissaient surtout sur les marchés des petites villes de Seclin et de Comines où ils réalisaient plus du quart des opérations. Fermiers et laboureurs y vendaient ou achetaient de petites maisons situées sur le terroir des petites villes. Ailleurs, la participation du monde agricole au dynamisme du marché s'effondrait. Les agriculteurs y rejoignaient les exclus du jeu immobilier, le menu peuple dont la participation au mouvement de propriété n’excédait pas 2,8 % au Cateau.

33En définitive, une part importante de la population des villes était en mesure d’intervenir sur le marché de la pierre. La société des opérateurs immobiliers, loin de présenter un reflet fidèle de la société, faisait toutefois la part belle aux catégories aisées parmi lesquelles la bourgeoisie et le peuple moyen offraient la plus grande participation, surtout dans les chefs-villes où le marché était plus qu’ailleurs peu ouvert aux catégories populaires. La noblesse, soucieuse de maintenir le plus possible son patrimoine en l’état, se tenait pourtant à l’écart de ces mouvements immobiliers.

2) Un marché ou des marchés immobiliers ?

34Pour mesurer le degré de fréquentation des marchés immobiliers, le calcul du volume financier des transferts de chaque groupe social s’accompagne de la ventilation statistique des mutations selon leur prix. La méthode préconisée par Jacques Dupâquier qui articule les valeurs autour d’une moyenne permet de fournir des points de comparaison possible entre chaque localité. Trois catégories sont ainsi définies : transactions médiocres quand les valeurs sont inférieures à la moitié de la moyenne, valeurs moyennes entre la moitié et le double, transferts onéreux au-delà du double de la valeur pivot.

35Les interventions des membres du clergé variaient selon la place de la ville dans la hiérarchie urbaine, mais surtout entre les paroisses flamandes et cambrésiennes. Dans les villes capitales, la présence du haut clergé se lit à travers les opérations immobilières de valeur élevée. Dans la plupart des petites villes, l’absence de riches ecclésiastiques laisse en revanche libre la place aux représentants du bas clergé confinés sur de modestes interventions. C’est pourquoi la place du clergé sur le marché de la pierre s’y trouvait marginalisée. Dans le Cambrésis, ses membres contrôlaient pourtant 9,3 % et même 12 % des flux immobiliers au Cateau et à Cambrai. Le clergé y affirmait sa puissance même si cette domination sûre dans les campagnes était bornée dans le cadre urbain.

36Peu nombreux, les nobles se réservaient le marché des transactions onéreuses, réalisant les plus belles ventes, notamment celles d’hôtels particuliers comme celui qu’achetait pour 34.000 florins Marie Imbert de Beaufremez à Lille20. La noblesse intervenait pourtant en majorité sur des biens de valeur moyenne.

37La bourgeoisie, clef de voûte du marché immobilier, intervenait modérément sur le marché le plus cher, leurs opérations n’excédant pas 30.000 florins. Sur ce marché dispendieux dominaient les marchands surtout, mais aussi les hommes de loi. En considérant les seules transactions des marchands, ce segment ne les occupait qu’à hauteur de 9 % à Lille, seulement 10 % à Armentières. L’activité immobilière des hommes de loi se portait en revanche plus facilement sur les marchandises de valeur supérieure qui concentraient 39 % de leurs interventions sur le secteur lillois. L’activité des marchands portait donc essentiellement sur le segment moyen et inférieur du marché : ils réalisaient à Armentières plus de 63 % de leurs interventions sur les produits de valeur intermédiaire, effectuant même 91 % de leurs opérations sur ces deux segments sur le marché lillois. Ces interventions avaient d’ailleurs par la nature du bien échangé un caractère productif assez affirmé ; cabarets, boutiques, boulangeries et brasseries représentaient près d’un cinquième de leurs opérations à Armentières.

38Le comportement des métiers artisanaux n’était guère éloigné de celui de la bourgeoisie. Présents sur les mêmes segments du marché, les artisans étaient pourtant plus enclins à intervenir sur des transactions de médiocre valeur. Certains artisans multipliaient même les opérations de petite valeur : Chrisostome Werwick, charpentier cominois, fit ainsi l’acquisition en deux années de deux petites demeures coûtant au total 660 florins21. Ils n’ignoraient toutefois pas totalement les grosses transactions ; n’excédant pas 15.000 florins, celles-ci portaient alors essentiellement sur des biens d’usage professionnel.

39Les transactions onéreuses étaient en revanche interdites au menu peuple et aux agriculteurs. Marginalisés sur le marché immobilier, ces groupes se plaçaient sur les marchés modestes dont le coût excédait rarement 1000 florins : à Seclin, cinq opérations effectuées par les agriculteurs valaient même moins de 500 florins.

40Socialement il existe donc plusieurs marchés. La noblesse et dans une moindre mesure la bourgeoisie se réservaient le marché de prestige, un marché étroit composé d’hôtels particuliers et de belles maisons. Sur les transactions nombreuses de modeste valeur, se pressaient les catégories populaires par exclusion de tout autre marché, et le monde de l’artisanat par choix. Entre ces deux marchés, tout le monde avait sa chance.

Le marché immobilier, lieu des reclassements

41Sauf dans le cas où une vente se réalise à l’intérieur d’une même catégorie socioprofessionnelle, les opérations créent des déplacements immobiliers d’un groupe vers un autre. Le déficit immobilier touchait trois grandes catégories, les personnes seules, le groupe des privilégiés et les couches populaires.

42Les personnes seules se trouvaient les plus en retrait dans la ville. À Lille, leur déficit est considérable puisqu’il dépasse 155.000 florins sur deux années ; le creux de 12.132 florins dans la petite ville d’Armentières n’en est pas moins important. Ces déficits traduisent principalement la difficulté née de l’isolement familial : veuves et célibataires étaient placés dans un état de grande vulnérabilité dès qu’une difficulté économique prolongée se faisait jour.

43La noblesse était faiblement représentée sur le marché immobilier, mais son désinvestissement était important. Ses déficits en nombre d’habitations restent modestes, mais en valeur, le solde négatif se creuse. À Lille où la noblesse vendait beaucoup plus qu’elle achetait, le déficit atteignait plus de 150.000 florins, un creux trois fois plus important qu’à Aix-en-Provence22, mais moindre qu’en Narbonnais23. Les ventes émanaient autant de nobles de fraîche date, comme Jean-Baptiste Delespaul de Fretin que de représentants de souches plus anciennes, à l’instar de Louis-Joseph de Broide de Beaufremez.

44Les déficits du clergé et du menu peuple étaient moins spectaculaires. Leurs ventes étaient en effet rares, et leurs acquisitions exceptionnelles. En valeur, le repli était plus important pour le clergé à cause de quelques grosses ventes : à Cambrai, malgré un équilibre des ventes et achats en nombre d’habitations, le déficit atteignait ainsi 10.800 florins.

45Les soldes négatifs traduisent ainsi souvent des états de nécessités, mais leur signification n’est pas vécue de la même manière selon les catégories sociales. Contraints de vendre, les acteurs se délestaient de l’habitation qu’ils possédaient ou, s’ils disposaient d’un stock de plusieurs demeures, abandonnaient une maison dont le profit suffisait à effacer les difficultés financières. Si choix il y avait, il ne pouvait donc intervenir qu’à l’initiative des multi-propriétaires issus surtout des catégories aisées. Pour les moins fortunés occupant leur propre habitation, s’en défaire était lourd de conséquences et accélérait le processus de déchéance sociale.

46Socialement, tous les groupes ne se nourrissaient pas des dépouilles immobilières abandonnées par les privilégiés et les catégories populaires.

47Sur le marché, les métiers démontraient un vif attrait pour la pierre. Leur position était la première excédentaire en unités d’habitations, sauf à Seclin ; les profits financiers suivaient approximativement ce bilan positif. À Lille, malgré le solde positif important de 166.478,4 florins, les artisans étaient toutefois débordés par la bourgeoisie. Toutes proportions gardées, la faim de pierre des artisans était en effet plus forte dans les petites villes où la concurrence d’autres investisseurs immobiliers était moins vive. Leurs excédents étaient le fait de quelques métiers liés à l’alimentation, au bois et à la construction. Les professions alimentaires et celles du travail du bois gagnaient sur tous les marchés immobiliers, en particulier dans les petites villes. À Lille, seuls les métiers de la construction présentaient des excédents importants, 33,2 maisons et 97.183 florins grâce aux nombreux investissements spéculatifs, ceux de Sébastien Joseph Delos et Erasme Veu, maîtres maçons, par exemple.

Tableau n^o 22 - Les catégories sociales excédentaires sur le marché immobilier des villes de la France du Nord (1751-52)

48Les bilans de la bourgeoisie étaient moins avantageux. D’une ville à une autre, les contrastes se creusaient, les soldes n’étant pas positifs partout. Les soldes positifs étaient souvent de médiocre envergure puisqu’à la différence des artisans qui vendaient peu, les bourgeois vendaient presque autant qu’ils achetaient. Ils étaient donc loin d’être des conquérants de la pierre. Il n’est qu’à Lille où la bourgeoisie présentait en fait un bilan bénéficiaire important : malgré un solde positif en unités d’habitations moitié moindre que celui de l’artisanat, la bourgeoisie lilloise progressait de 216.092,5 florins.

49Au sein de la bourgeoisie, seuls les marchands et les hommes de loi présentaient des soldes positifs substantiels. Les négociants se montraient très attirés par la pierre. Sur le marché lillois, leurs excédents étaient assez remarquables puisqu’en deux années, 47,5 maisons étaient entrées en leur possession. À défaut d’acquérir beaucoup de maisons, les hommes de loi remportaient plus de 172.000 florins. C’est à coup de dizaines de milliers de florins qu’ils traitaient les opérations.

50Le marché immobilier des villes de la France du Nord met donc aux prises des maisons très différentes et des acteurs proposant un éventail assez large de la société d’où le menu peuple est le seul exclu. Par choix ou par faiblesse, les catégories populaires et privilégiées délaissent en ville un important stock immobilier qui profite aux bourgeois et aux artisans, acteurs d’une redéfinition de l’espace social urbain. La signification de ce phénomène social ne peut toutefois se comprendre que sur le long terme.

Les mutations des marchés immobiliers urbains

51Même pour les plus fortunés, les stratégies d’investissement ne peuvent guère échapper aux conditions économiques qui accompagnent les oscillations de courte et de longue durée des marchés immobiliers.

La conjoncture des marchés immobiliers urbains

52Toutes les villes ont connu une hausse globale de leur activité, mais cette évolution n’est pas continue.

53Après le rattachement des provinces du Nord à la Couronne de France, les marchés immobiliers ont suivi une poussée d’activité jusqu’à la fin du XVII^e siècle24 : à Lille, où le nombre de transactions a crû de 43 %, le marché a été tiré vers le haut par l’agrandissement de la ville en 1670. La crise de la fin du XVII^e siècle ouvrait ensuite une longue période de dépression. Les premières années du XVIII^e siècle formaient en effet un creux profond de l’activité immobilière qui atteignait parfois son niveau le plus bas. Les marchés immobiliers allaient par la suite connaître une activité assez stable jusqu’au milieu du XVIII^e siècle.

Graphique n^o 4 - Volume des transactions immobilières dans les villes de la France du Nord (1671-1791)

54Pendant trois décennies, les mouvements de la propriété bâtie demeuraient sur des niveaux globaux à peu près identiques : une trentaine de transactions biannuelles enregistrées à Armentières. Cette tendance était seulement bouleversée par les mouvements accidentels comme en 1740-1. Les dernières décennies de l’Ancien Régime furent marquées par le gonflement de l’activité immobilière. À Lille, les transactions dépassaient désormais le nombre de 350 sur deux années ; une élévation forte était aussi visible à Armentières. Sur les marchés de Comines et du Cateau, le mouvement des ventes n’atteignait en revanche nullement des sommets. Les premières années révolutionnaires, caractérisées par les effets de la pénurie frumentaire, marquaient enfin une récession de l’activité immobilière, sauf à Comines.

55L’activité immobilière des différents marchés urbains a donc traversé différentes phases de contraction et d’expansion. On ne peut pourtant s’en tenir à la comptabilité du nombre des transactions. Encore faut-il mesurer le volume des transactions qu’il faut déflater à partir de la moyenne mobile quinquennale des prix du blé.

56Le volume nominal des transactions a crû des années 1670 à la Révolution : la multiplication est de l’ordre de trois à quatre. Jusqu’à la fin des années 1680, le volume immobilier était croissant, une croissance prolongée à Lille, écourtée à Comines. S’en est suivie une longue phase de dépression dont les minima se plaçaient au début du XVIII^e siècle : les volumes échangés en 1701-2 n’atteignaient à Lille que 342.549,4 florins, et seulement 3182 florins à Comines. Après le milieu du XVIII^e siècle, un palier était passé, les volumes immobiliers atteignant alors leurs niveaux paroxysmiques25, en particulier au début des années 1770 et 1780. Cette tendance était pourtant rompue au début de la Révolution, en particulier au Cateau et à Seclin.

Prix et loyers des maisons des villes de la France du Nord

1) Conjoncture des prix immobiliers

57Plus que l’activité, ce sont les prix qui définissent la conjoncture immobilière. Le calcul du prix moyen d’une maison n’en suscite pas moins une interrogation. On peut en effet douter de l’existence d’un prix moyen dans la mesure où il n’y a pas de maisons moyennes, mais des maisons, des baraques destinées à la populace, quelques maisons de prestige occupées par des nobles et de nombreuses habitations intermédiaires.

Graphique n^o 5 - Les prix immobiliers moyens (en florins de Flandre) dans les villes de la France du Nord (1671-1791)

58Les prix moyens des maisons urbaines ont crû après la seconde moitié du XVII^e siècle. Les deux chefs-villes, Lille et Cambrai, ont connu une augmentation comparable de leur prix moyen multiplié par 2,5 environ. La hiérarchie urbaine n’a donc pas été remise en cause, Lille, avec des prix 1,4 fois supérieurs à ceux pratiqués dans la capitale cambrésienne, demeurant à l’aube de la Révolution la ville où l’investissement immobilier était le plus coûteux. Parmi les petites villes, une seule, Comines, a connu une croissance modérée des prix immobiliers nominaux multipliés par 1,3 seulement. À Armentières et au Cateau, l’augmentation était en revanche plus soutenue puisque les prix avaient été multipliés par deux ou trois. Cet accroissement tenait surtout à un moment privilégié, les années 1770 et plus encore la dernière décennie de l’Ancien Régime qui parachevaient une hausse des prix immobiliers perceptible depuis le milieu du siècle26. Le mouvement général des prix céréaliers a ainsi impulsé la hausse des prix immobiliers qu’il faut par conséquent rectifier en usant de la déflation.

59Les prix constants des maisons des petites villes ont globalement connu un taux de croissance remarquable : un doublement des prix le plus souvent en 120 ans et même une multiplication par 2,59 au Cateau. Si l’accroissement était encore important à Cambrai, + 178 %, les prix immobiliers réels à Lille étaient d’une étonnante stabilité avec une multiplication par 1,07 seulement27. La singularité de l’évolution des prix dans les petites villes tient aux bouleversements de leurs habitats sortis peu à peu de leur aspect rural pour revêtir des matériaux en dur alors que dans les villes principales, cet effort de restructuration du bâti a été enregistré précocement dès le XVII^e siècle.

60Les prix immobiliers réels ont connu des oscillations importantes en trois phases. La première qui a duré jusqu’à la fin du règne de Louis XIV est caractérisée par des prix constants bas qui ont même diminué depuis les années 1670. La déprime des prix fut particulièrement nette au cours des décennies 1690-1700 pendant lesquelles les minima étaient atteints : en 1701-2, les prix moyens des maisons lilloises ne s’élevaient plus qu’à 434 florins de 1671-2, soit une chute de 487 %. Dans un second temps, des années 1710 à la décennie 1760, les prix réels ont traversé des mouvements contradictoires, mais sont demeurés à un niveau élevé : entre 2500 et 3500 florins à Lille, environ 2000 florins à Cambrai. La crise de 1741-2 s’inscrivait toutefois en creux, en particulier à Comines où les prix pratiqués étaient trois fois plus faibles que ceux de 1731-2. Les deux dernières décennies de l’Ancien Régime au cours desquelles les prix nominaux s’envolaient, correspondaient enfin à une période moins propice, en particulier dans les villes flamandes : à Armentières, les prix réels retrouvaient les niveaux de 1721-2 alors qu’à Lille ils ne s’élevaient plus au-delà de 2500 florins. Il est vrai que la crise de 1771-2 et les inquiétudes du début de la période révolutionnaire ont marqué les prix constants.

2) Les mouvements des loyers

61Compte tenu de la rigidité des stocks immobiliers comparée à la croissance plus soutenue des besoins locatifs, l’évolution des loyers moyens des maisons dépend essentiellement des déséquilibres entre l’offre et la demande. Comptes et registres de baux sont disponibles pour appréhender l’évolution des loyers des maisons. Leurs inconvénients sont bien connus depuis les enquêtes d’Etienne Scholliers28, puis Pierre Couperie et Emmanuel Le Roy Ladurie29. Les baux indiquent des loyers promis tandis que la comptabilité mentionne les sommes réellement versées. Il demeure en outre difficile de suivre sur plus d’un siècle le loyer d’une même maison. C’est pourquoi notre choix s’est porté d’abord sur l’analyse des mouvements locatifs du stock ecclésiastique, réputé pour sa stabilité : une cinquantaine de maisons de l’Hôpital Comtesse de Lille30.

62La hausse des loyers au XVIII^e siècle est connue. À Lille, les revenus immobiliers ont augmenté de 50 à 66 % entre 1682 et 1789. Comparé au doublement du poids du logement à Paris31, l’accroissement des loyers dans les villes septentrionales est assez médiocre. Inquiétante pour les propriétaires a même été la période 1690-1720 marquée par la baisse des loyers de 10 à 20 % par rapport à la décennie 1680. Si les bas loyers lillois décrochaient dès 1692, ceux des maisons intermédiaires n’ont fléchi qu’à partir de 1697. Les maisons de François-Daniel Le Comte rendent aussi compte de cette évolution différenciée : tandis que son hôtel particulier de la rue Royale continuait à valoir 450 florins de loyer par an jusqu'à sa mise en vente en 1696, une simple maison du Marché au Verjus enregistrait nettement la crise des revenus locatifs qui diminuaient dès 1695, la redevance chutant alors de 180 à 156 florins, et même 120 florins en 170432. La sortie du tunnel est arrivée au milieu des années 1720 : alors que les bas loyers lillois passaient de l’indice 81 à 104, les revenus intermédiaires profitaient pleinement de la conjoncture favorable. À partir des années 1760, l’augmentation des loyers s’accélérait même si tous les loyers n’ont pas également profité de ce regain : les loyers bas et élevés ont crû de 60 %, seulement 28 % pour les revenus intermédiaires.

63Il faut prendre en compte les prix céréaliers pour mesurer le revenu réel du propriétaire. Jusqu’à la crise de 1693-4, la situation était propice pour acheter puisque les loyers réels augmentaient : les revenus locatifs réels ont en effet été multipliés par deux entre 1685 et 1689. Le pire allait suivre pour les propriétaires immobiliers qui allaient manger leur pain noir jusqu’à la fin du règne de Louis XIV. La décennie 1690 est en effet marquée par deux mouvements contradictoires : les prix céréaliers dépassaient allègrement leur niveau initial, approchant même l’indice 250 en 1693-4 et 1698 alors que les loyers nominaux diminuaient dans le même temps. La conjonction de ces deux évolutions a conduit à l’effondrement de 469 % des loyers réels. Les premières années du XVIII^e siècle étaient moins critiques pour les propriétaires : même si les loyers se maintenaient dans un étiage bas, la chute des prix céréaliers rehaussait les revenus réels.

64Avec la disparition de Louis XIV, le soleil se levait à nouveau pour les investissements immobiliers. À compter de 1726 débutait en effet l’âge d’or des propriétaires. Jusqu’au milieu des années 1760, les principaux signaux économiques étaient au vert. Passé 1725, les prix du froment n’excédaient plus 15 livres parisis la rasière jusqu’en 1767. Dans le même temps, les loyers des maisons modestes et intermédiaires augmentaient, dépassant l’indice 100 jusqu’à la fin de l’Ancien Régime. Seules de brèves crises, comme la crise de 1740-1 ou le tournant des années 1750, bousculaient la confiance qui pesait sur l’investissement immobilier. La période qui s’ouvrait au milieu des années 1760 était en revanche plus troublée pour les propriétaires. La hausse des loyers des maisons était en effet réduite par celle des prix céréaliers : les loyers réels avaient donc diminué par rapport à la période précédente.

Le temps des désengagements et celui des offensives sur la pierre

1) Des transferts limités de propriété jusqu’au milieu du XVIII^e siècle

65Cette période de trois-quarts de siècle fut celle d’un marché aux rythmes plutôt lents qui offrait de médiocres possibilités de transferts de propriété d’un groupe social à un autre.

Les groupes déficitaires sur le marché immobilier

66Toujours en retrait à Lille et Armentières, les veuves et les célibataires présentaient rarement un solde positif. À Lille, le bilan négatif maximal portait en 1681-2 sur 38 maisons. Ailleurs, les déficits étaient moins lourds : au Cateau, les personnes seules avaient abandonné 24.690 florins en 1711-2. Le déficit était d’autant plus fréquent que les acheteurs étaient rares, même quand les conditions du marché s’amélioraient.

67Ces ventes étaient souvent le fruit d’une succession dont l’héritier ne savait que faire ou préférait tirer partie pour se défaire de problèmes de trésorerie. Nombre de ces opérations étaient réalisées après un décès dont les contrats rendaient parfois compte : entre le 22 juin et le 26 juillet 1671, les héritiers d'Anne Le Bouch mirent en effet en vente cinq maisons situées non loin de la Place du Château à Lille33. Certains célibataires intervenaient aussi sur le marché pour des motifs plus particuliers : Marie Bacqueville vendait ainsi de petites propriétés car elle espérait « moyennant la grâce de Dieu de faire dans peu profession religieuse sous le nom de soeur Marie Monique »34.

68La noblesse agissait peu sur les marchés des petites villes ; elle y intervenait le plus souvent pour vendre une ou deux maisons, rarement pour acheter. Les déficits y étaient d’autant plus modérés que les grosses ventes étaient souvent consenties au profit d’un autre noble : Jacques Bataille de Sapignies fit ainsi l’acquisition pour 12.600 florins d’une belle maison armentiéroise délaissée en 1742 par Jean de la Coste35.

69Sur le marché lillois où le volume des affaires était plus important, les membres de la noblesse perdaient peu pied dans le tissu urbain en nombre d’habitations, mais les flux immobiliers portaient sur des sommes importantes : en 1671-2, alors que les ventes et achats de maisons s’équilibraient presque, le volume du déficit s’élevait à 38.010 florins à cause de la vente pour 35.000 florins d’un hôtel par Jean Petitpas de Walle36. Les déficits nobiliaires ont en fait été limités grâce aux acquisitions réalisées dans la nouvelle enceinte de Lille.

70Le règne de Louis XV semble toutefois marqué un creusement du déficit immobilier de la noblesse lilloise. La liquidation du système de Law a en effet provoqué des ventes plus nombreuses : en 1721-2, le déficit portait sur 120.375 florins correspondant à dix-neuf habitations. Il est difficile d’impliquer la banqueroute du Système dans ces mises en vente puisque les sources lilloises sont muettes sur l’impact du Système sur la noblesse. Toujours est-il que, face à l’effondrement du cours de la monnaie de papier, les vendeurs refusaient systématiquement les paiements en billets. Le baron Louis Michel de Woerden et Edouard Ingiliard de la Mairie vendirent en tout état de cause plus que les autres : le premier abandonnait six maisons, et le second plusieurs habitations pour 17.000 florins. Alexis François Frans de la Hamayde investit en revanche 32000 florins dans un hôtel de la rue Royale37.

71On peut s’interroger sur les raisons de l’attitude nobiliaire sur le marché immobilier. La médiocrité des rendements immobiliers n’a pas échappé aux nobles. C’est pourquoi Pierre François Séraphin Hespel de Frémicourt différait la réparation de ses maisons, la veuve Philippe Poirier lui intentant même un procès en 1735 pour rénover les planchers, raccommoder les portes et blanchir la façade de la maison qu’elle occupait en la rue du Molinel38. Le désengagement immobilier de la noblesse était surtout la répercussion de la crise de l’économie rurale à la fin du règne de Louis XIV.

72Des déficits, les membres du clergé aussi en ont subi, mais dans des proportions très faibles. Seul le clergé régulier, ecclésiastiques et communautés religieuses réunis, échappait relativement à l’érosion de son patrimoine. Dans les cités où le clergé disposait d’une forte puissance temporelle, ses membres gagnaient même des positions dans le tissu urbain, comme à Cambrai, Le Cateau voire Comines.

La société des investisseurs de la pierre

73La bourgeoisie a presque toujours vu ses positions se renforcer sur le tissu immobilier urbain. Les premières décennies de la domination française ont souvent été celles des plus grandes avancées pour la bourgeoisie. Intéressés par la pierre, les bourgeois multipliaient en effet les acquisitions et présentaient des soldes très positifs : à Armentières, les premières années de la décennie 1680 ont présenté les meilleurs avantages, 9277,3 florins pour près de 19 maisons. Ces bénéfices résultaient surtout de la multiplication de transactions moyennes. À Lille, la présence d’une bourgeoisie soucieuse de profiter au mieux de la rentabilité du capital immobilier ou de réaliser une opération spéculative était plus flagrante : Etienne Carpentier, marchand brasseur, avait acquis onze baraques près de la Place des Poissonceaux.

Tableau n^o 25 - Soldes immobiliers des membres de la bourgeoisie dans les villes de la France du Nord (1671-1752)

74La bourgeoisie a perçu diversement la crise de 1693-4. Alors que les soldes bénéficiaires se sont effondrés en volume à Lille, la crise avait ailleurs profité à la bourgeoisie tirant partie des difficultés sociales rencontrées par d’autres. L’amélioration de la situation était ainsi frappante au Cateau où les bénéfices s’élevaient à plus de douze habitations. La crise passée, la bourgeoisie enregistrait toutefois un ralentissement de sa progression, voire un retrait limité sur le marché catésien.

75Malgré l’amélioration du marché locatif dans les dernières années du règne du Roi Soleil, l’immobilier ne présentait plus alors le même intérêt pour la bourgeoisie dont les excédents étaient éloignés des niveaux atteints dans les décennies 1670-80. Les soldes positifs se portaient en effet sur un nombre réduit de maisons, au mieux trois par an à Armentières, là où ils étaient auparavant du triple. Les bourgeois enregistraient même parfois un effritement de leur parc immobilier : au début des années 1730, le recul était absolu dans les cités du Cambrésis, relatif en Flandre où les pertes numériques étaient compensées par des bénéfices en argent. Il faut donc bien constater une désaffection relative de la pierre pour la bourgeoisie dans le premier XVIII^e siècle.

76Bénéficiaires, les hommes de loi et les marchands l’étaient indiscutablement sur le marché de la pierre. La bourgeoisie du commerce s’était montrée la plus encline à investir dans l’immobilier. Avec un avantage de 264 maisons, marchands et négociants lillois présentaient un solde positif 3,5 fois plus importants que celui des hommes de loi39 ; à Armentières et Comines, ce rapport s’élevait même à près de 4,5. Les écarts s’amenuisaient toutefois en valeur entre ces deux bourgeoisies : sur le marché lillois, le rapport n’était même pas du double. Les interventions des négociants étaient en effet souvent médiocres alors que les hommes de loi, moins actifs, faisaient de belles acquisitions.

77La bourgeoisie rentière, sujette aux fluctuations des revenus immobiliers et fonciers, accumulait à l’inverse les déficits. À Lille, elle avait abandonné plus de 126 habitations d’un montant total de 370.000 florins. Ailleurs, ses flux immobiliers étaient globalement négatifs malgré quelques bilans positifs en unités d’habitation. Les autres catégories de la bourgeoisie étaient surtout remarquables par la médiocrité de leurs interventions portant au mieux sur une vingtaine de ventes et achats à Lille et sur moins de dix transactions immobilières dans les petites villes.

78Bien qu’ils fussent moins présents sur le marché que les bourgeois, les artisans présentaient d’important excédents immobiliers au point d’être les plus conquérants sur le marché de la pierre au milieu du XVIII^e siècle.

79Trois phases sont repérables. Les premières décennies de la période française n’ont guère profité aux catégories artisanales : à Lille, les excédents des artisans en unités d’habitations étaient assez réduits ; à Armentières, ils perdaient même tant en unités qu’en valeur. Il s’agit d’un repli modeste portant rarement sur des montants supérieurs à 1000 florins.

80Les artisans se sont montrés ensuite plus entreprenants. Un palier est franchi à Lille où les soldes positifs portaient désormais sur vingt habitations par an. Cet appétit nouveau des catégories moyennes portait sur des maisons de valeur plutôt médiocre : 70,8 % des achats n’excédaient pas 2000 florins. Ailleurs, les choses étaient moins claires même si les bénéfices modestes à Comines ou à Seclin montraient qu’un tournant, encore timide, avait bien été engagé.

Tableau n^o 26 - Soldes immobiliers du peuple moyen des artisans dans les villes de la France du Nord (1671-1752)

81Ce changement de cap s’est affirmé plus clairement lors des dernières années du règne de Louis XIV. Dès 1711-2, les soldes tant en nature qu’en valeur dépassaient ceux de la bourgeoisie. Le repli relatif de la bourgeoisie profitait donc aux artisans dont le nombre d’unités d’habitations gagnées croissait, sauf en 1741-2. Sur le marché lillois, les soldes positifs portaient alors sur environ 25 maisons. La croissance des baux a ainsi réveillé les appétits du monde artisanal.

82Les interventions du peuple des artisans ont profité à trois groupes professionnels liés à l’alimentation, le bois et la construction. Les métiers alimentaires offraient certes à la plupart de leurs actifs des revenus moyens, mais boulangers, bouchers, et surtout brasseurs, aubergistes et cabaretiers bénéficiaient généralement d’une situation financière enviée. L'argent dépensé dans les boutiques était en partie investi dans les opérations immobilières. Parmi les acheteurs lillois, certains investissaient à plusieurs reprises : en 1711 et 1721-22, Anselme Ledoux, cabaretier, avait acheté trois maisons pour la somme principale de 12400 florins. Les métiers de la construction et du bois disposaient aussi de bénéfices importants, notamment à Lille et Armentières où les soldes positifs cumulés s’élevaient respectivement à 174,6 habitations et 22,67 maisons. Les rassembleurs de pierre étaient plus fréquents dans ces métiers : à Lille, Nicolas Payelle, maître paveur, avait ainsi acquis entre 1691 et 1712 huit demeures.

83Cette accumulation était liée à la spéculation immobilière pratiquée, surtout à Lille, par les entrepreneurs des bâtiments. Ils trouvaient en effet un espace d’activité remarquable, profitant non seulement de l’essor démographique mais aussi de l’agrandissement de 1670. Ces métiers se sont d’ailleurs très tôt intéressés à l’achat des portions d’héritage que le Magistrat et l’intendant mettaient en vente dans la nouvelle enceinte : dès 1671, Simon Carré, maître couvreur, achetait en la rue Saint-André, un fond de terre large et long de 32 pieds qu’il avait payé à la hauteur de 6 livres parisis la verge. Cette ruée vers les héritages vides a duré jusqu’au début du XVIII^e siècle, puis faute de terrains vacants à acheter, le mouvement s’estompa irrémédiablement. Entre-temps, le prix de la verge de terrain vide a augmenté, atteignant en moyenne 70 livres parisis vers 1720. Devenus propriétaires de terrains constructibles, ces professionnels du bâtiment ont érigé des habitations destinées à la location ou à la revente.

84Ces opérations étaient aussi entreprises dans la ville ancienne de Lille où de nombreuses habitations à rénover ou mettre au nouveau goût étaient achetées dans le but d’être revendues après travaux. Parmi les 194 maisons vendues par les artisans du bois et de la construction, un quart était ainsi « nouvellement construites » d’après le notaire. Rares étaient celles qui valaient peu de choses, 20 % d’entre elles coûtant plus de 5000 florins. Elles étaient surtout situées dans la nouvelle enceinte, dans les rues de Saint-Pierre-Neuve, d’Angleterre ou Royale. Plus que les métiers de l’alimentation qui investissaient dans l’immobilier afin d’en tirer des revenus locatifs, les entrepreneurs des bâtiments ont donc activement spéculé sur la pierre.

85Le menu peuple montrait aussi des soldes positifs même si les difficultés de la fin du règne de Louis XIV firent peser leurs effets sur les bilans devenus souvent négatifs. Le fait dominant reste toutefois la grande médiocrité de ces bilans. Le petit peuple accumulait seulement quelques unités d’habitations pour quelques milliers de florins.

Crise de subsistances, marché immobilier urbain et transferts de propriété : l’exemple de la crise de 1693-94 à Lille

86La communauté des historiens a déjà mis en évidence la sensibilité de la société aux oscillations des prix céréaliers. L’élévation brutale des prix des produits alimentaires bouleversait le fragile équilibre des budgets populaires, permettant alors de connaître « de plus profonds niveaux, parce que la crise est une rupture, une brutale déchirure qui donne vue soudain sur les profondeurs »40. La crise de 1693-4 est en tout point exemplaire : une mauvaise récolte, des prix céréaliers multipliés par trois ou quatre de septembre 1692 à septembre 169341, une surmortalité en 169442.

Graphique n^o 6 - L’activité du marché immobilier à Lille pendant la crise de 1693-4

87La hausse brutale des prix céréaliers s’est accompagnée d’un emballement de l’activité du marché. À Lille, le nombre de transactions a été multiplié par trois d’octobre 1692 à février 1693. Cette sensibilité tient à la structure professionnelle de la ville où prédominent les métiers textiles très réceptifs aux crises frumentaires ; elle est aggravée par la place primordiale de la petite propriété détenue par les catégories intermédiaires. La mercuriale, qui a provoqué une réduction des activités manufacturières et accentué l’endettement des populations urbaines les plus fragiles, a donc sécrété une crise immobilière marquée par l’accroissement des échanges contraints. Le marché est ainsi inondé de petites ventes : alors que la valeur moyenne des transactions s’élevait à 3246,8 florins pour la période janvier 1691-septembre 1692, elle n’était que de 2073,5 florins en septembre 1692-juillet 1693, soit une chute de 56,6 % de valeur. La crise touchait en effet la petite propriété des populations fragilisées par la hausse des prix céréaliers et l’interruption d’une partie de l’activité économique.

88Cette période a toutefois très tôt cessé au point qu’à l’activité frénétique du marché a suivi dès l’été 1693 une apathie relative au moment où les prix alimentaires étaient à leur paroxysme43. Il y a certes eu des poussées hivernales coïncidant avec la surmortalité saisonnière : il y a en effet lieu de croire, à l’image du marché immobilier vénitien, que « le surgissement de la mort provoque un transfert massif de propriétés qui empruntent, pour la plupart, le canal de la transmission familiale »44. En dehors de ces poussées saisonnières, le marché demeurait pourtant peu actif alors même que la paupérisation continuait ses effets dévastateurs.

89Si le marché de la pierre est ainsi retombé comme un soufflet en été 1693, c’est que les effets de structure ont joué à plein. La hausse des prix céréaliers a dans un premier temps éliminé les petits propriétaires, salariés et petits artisans privés de besogne. Une fois anéantie la propriété des plus fragiles, demeurait celle des populations les mieux placées pour esquiver les dégâts liés à la crise frumentaire. Les vendeurs sont alors devenus rares : des veuves et célibataires, mais aussi des bourgeois et artisans progressivement épuisés par la durée de la crise.

90La crise n’a pas bouleversé la donne à l’intérieur du marché de la pierre puisque les acteurs du marché appartenaient aux mêmes catégories socioprofessionnelles.

91Les deux premiers ordres cumulaient une faible représentation sur le marché et des soldes déficitaires. Clercs et nobles se sont en effet mis en marge sinon entre parenthèses d’un marché perturbé. Faisant le choix de l’attentisme, ils étaient ainsi moins présents comme vendeurs ou comme acheteurs. Les veuves et célibataires étaient en revanche victimes d’une fragilisation incontestable quoique limitée en termes de mises en vente. Les vendeurs du petit peuple apparaissaient aussi plus souvent sur le marché de la pierre, même si, compte tenu de la faible part de leur patrimoine immobilier, leur présence demeurait inférieure à 3 % des intervenants.

92En dépit ou grâce à la crise, bourgeois et artisans ont maintenu leur position dominante sur le marché. Au sein de la bourgeoisie, il s’est trouvé assurément des individus gênés par la mauvaise conjoncture. Des marchands et de nombreux rentiers : Hubert Raison, marchand graissier à Lille, fut contraint de quitter cinq maisons pour disposer de liquidités45. Si le nombre des vendeurs bourgeois avait ainsi crû pendant la crise, ils représentaient toutefois une part presque équivalente en termes relatifs. La position de la bourgeoisie s’étiolait pourtant sur le marché, surtout à cause de la marchandise moins active : les négociants, attachés à la vision capitalistique du placement immobilier, s’en détournaient en effet quand l’intérêt était moindre.

93Dans le monde des métiers, la crise a suscité des ventes plus nombreuses, mais éveillé aussi des appétits. À Lille, la conjoncture avait profité aux artisans placés dans une logique d’accumulation immobilière. Nombreux furent ceux qui ont acheté à bas prix des maisons bradées par des propriétaires étranglés par l’endettement. Cette curée profitait au plus grand nombre et non à quelques grands entrepreneurs sans doute échaudés par l’effondrement des prix immobiliers qui ruinait leurs intentions spéculatives.

94En définitive, la crise de subsistances de 1693-94 se répercutait sur le marché de la pierre de façon assez amorti : non seulement l’activité du marché a enregistré la crise par une croissance limitée des ventes et pour un temps écourté, mais en plus la structure de la propriété immobilière n’a pas été profondément remise en cause. Cette situation s’explique aisément. Ceux qui étaient les plus fragiles, c’est-à-dire le menu peuple et les franges inférieures de l’artisanat et de la boutique, disposaient d’une partie modeste du patrimoine immobilier : ils avaient donc peu à vendre ! La crise sur le marché immobilier a tout de même constitué un baromètre des difficultés sociales des catégories populaires et dévoilé les aspirations d’accumulation ou de rentabilité des artisans. Elle s’est aussi parfaitement inscrite dans la conjoncture longue caractérisée par une relative tranquillité du marché de la pierre jusqu’au milieu du XVIII^e siècle.

2) Le grand dérangement du marché immobilier (du milieu du XVIII^e siècle aux premières heures de la Révolution)

Un marché inondé de ventes

95Le grignotage du patrimoine immobilier nobiliaire est un fait structurel, mais le recul s’est accéléré pendant le second XVIII^e siècle.

Tableau n^o 28 - Solde de la noblesse sur le marché immobilier de Lille (1751-1791)

96Les soldes négatifs se sont creusés dépassant souvent la vingtaine d’habitations à Lille, et même 72 maisons pour un montant de 300.000 florins en 1781-2. Moins impressionnant, le désinvestissement était tout aussi réel dans les autres villes : en nombre comme en valeur, il atteignait des niveaux jamais connus jusqu’alors. Après avoir longuement résisté, la noblesse cédait donc plus de terrain47. Elle continuait pourtant d’acheter des immeubles dans des proportions comparables aux décennies précédentes. Elle demeurait ainsi présente sur le marché des hôtels particuliers de Lille comme de Cambrai où le sieur Charles Pierre Joseph Dupiot avait déboursé plus de 24.000 florins pour un hôtel de la rue d’Inchy48. C’est donc un gonflement important des ventes qui explique le déficit nobiliaire croissant sur le marché immobilier. Certains se débarrassaient d’une part notable de leur patrimoine urbain : en 1771, le comte Mathieu Joseph Bidé de la Grandville vendait cinq maisons pour 56030 florins49. Comme à Aix-en-Provence, ces mises en vente cachent même un basculement du marché après 178050. Jusqu’alors, la noblesse se débarrassait en effet plutôt de belles demeures, 43 % de ses ventes lilloises portant sur des valeurs supérieures à 5000 florins. Or, la décennie 1780 marquait la participation croissante de la noblesse dans le segment inférieur du marché, un tiers seulement des maisons vendues coûtant désormais plus de 5000 florins.

97Les raisons ne manquent pas pour expliquer cette déperdition patrimoniale. Les besoins d’argent de la noblesse sont bien connus. Madame de Palmes d’Espaing témoigne de cet état dans sa correspondance à son mari installé à Paris : « L’argent est une belle chose, il est des moments où j’en désire, mais ce n’est jamais que pour être avec toi ; c’est la seule raison qui me feroit désirer 20000 livres de rente »51. L’endettement nobiliaire est en effet certain. L’inventaire d’Allard François du Bosquiel, décédé le 24 juin 1785, découvrait des billets d’obligation pour un montant de 174.504 florins52. Le train de vie dispendieux du second ordre a aggravé ces difficultés financières. En témoigne le nombre accru des serviteurs de maison : la noblesse cambrésienne qui employait en moyenne 1,7 domestiques en 169653, en utilisait 2,5 en 179054. L’exemple de la famille lilloise des Hespel est assez typique de l’usage croissant de la domesticité dans la noblesse : Pierre Clément Hespel employait à son logement de la Place des Patiniers un valet et deux servantes en 1695 ; son descendant en 1785 logeait dans son hôtel deux femmes de chambre, une femme de charge, une servante, une cuisinière, un cocher et deux valets55.

98Peut-on avancer l’hypothèse d’une reconversion de la fortune nobiliaire vers d’autres placements ? La noblesse a en effet été intéressée par les placements commerciaux. Le comte d’Avelin n’a-t-il pas acheté en 1778 une action de 1000 livres dans un bateau corsaire dunkerquois, la « Princesse de Robecq »56, participant du coup au réveil de la guerre économique contre l’Angleterre souhaitée par l’intendant Calonne. L’inventaire de Marie-Emmanuelle Turpin, veuve de Charles-Eubert Duchambge de Liessart, dévoilait aussi un paquet d’actions de la Compagnie des Indes, mais son volume ne représentait que 0,7 % de sa fortune57. La rente sur la ville constituait également une source de revenu appréciée même si le Magistrat n’était pas toujours bon payeur.

99Le placement privilégié de la noblesse demeurait la terre, en particulier pour les « tards venus »58 issus de la bourgeoisie de laquelle ils se sont extraits progressivement par des alliances matrimoniales judicieuses, des fonctions au sein de l’échevinage et des achats de terre. Les Hangouart de Lille sont typiques de cette ascension sociale. Membre de la bourgeoisie que l’un de ses membres, Jean Hangouart, avait reçue par achat en 1297, cette famille fut très présente au sein de la vie politique locale à laquelle elle a fourni nombre de mayeurs et de rewarts ; reconnus au sein de l’oligarchie lilloise, les Hangouart avaient dès le XIV^e siècle établi des alliances matrimoniales avec la noblesse d’ancienne extraction et acquis plusieurs seigneuries ; l’obtention d’une lettre d’anoblissement le 14 octobre 1555 avait couronné cette stratégie familiale59. Pour cette noblesse d’extraction urbaine, la terre et la vie seigneuriale devaient extirper les honteuses origines roturières. Vivre noblement devenait donc le moyen d’asseoir leur noblesse qu’un titre assis sur une terre seigneuriale glorifierait encore. En 1788, Ferdinand François Joseph Hespel d’Harponville avait ainsi fait reproche à son frère Clément Henri François de reculer devant la dépense « des 6000 livres au plus, que peut coûter cette plaisanterie que M. le Comte (de Lannoy) regarde nécessaire aux gens bien nés »60 ; ce dernier avait répondu le lendemain qu’il comptait « toujours demander une érection en marquisat pour moi et mes descendants mâles, mais la somme me fait reculer en ce moment où je suis sans argent et où il faudroit que j’empruntasse. Il me paroit dur de payer sur intérêt au denier 25 tandis qu’en remettant la chose à 2 ou 3 ans au plus tard, j’en aurai facilement le montant »61. Compte tenu des résultats dévoilés dans les études déjà menées sur le marché foncier62, il est pourtant difficile de penser que le désinvestissement immobilier de la noblesse était consécutif à une soif de terre, les études existantes ayant montré un accroissement des déficits nobiliaires à la campagne63.

100Une partie des ventes pourrait aussi être consécutive à des déplacements intra-urbains de la noblesse, les vendeurs liquidant des biens pour financer la construction ou la rénovation d’hôtels particuliers. Nombre d’hôtels ont en effet été construits dans la seconde moitié du XVIII^e siècle. En 1777, François Augustin Hangouart fit ainsi appel à Michel Lequeux pour moderniser l’hôtel d’Avelin sis en la rue Saint-Jacques de Lille ; achevée en 1784, la rénovation a coûté 228.000 florins. Le coût de l’entreprise imposait souvent de vendre une partie du patrimoine pour financer l’affaire. Déplacements de populations nobles ou financement des constructions d’hôtels pouvaient ainsi occasionner des mises en vente sans que cela soit reconnu comme un signe de décadence d’une noblesse qui se logeait désormais dans des lieux plus luxueux et plus vastes.

101Contrairement à la noblesse, la deuxième moitié du siècle n’a pas introduit de bouleversements chez les personnes seules qui continuaient à vendre dans des proportions comparables. Les soldes déficitaires s’élevaient en moyenne à une trentaine d’habitations à Lille ; dans les petites villes, les déficits n’étaient pas négligeables puisqu’ils atteignaient jusqu’à quinze demeures, mais plus souvent entre deux et dix unités par an.

102Le marché continuait donc d’être alimenté par des biens dont se débarrassaient des personnes que la soudaine solitude jetait dans l’embarras financier, et des héritiers peu intéressés par des portions d’habitations. Se bousculaient de petits vendeurs comme Marie-Joseph Dupont, veuve d’un maître sayetteur lillois, qui vendait une baraque de la cour Lottin pour 450 florins64. Certaines ventes quantifient même cet endettement duquel la solitude ne permet plus de sortir : Marie Catherine Delebol, célibataire armentiéroise, fut ainsi contrainte de vendre en 1790 une petite maison dont le montant de 240 florins permettait d’effacer une dette correspondant à un prêt consenti en 1784 par Antoine Morel, marchand poissonnier65.

103Compte tenu de leur fréquente pauvreté, veuves et célibataires intervenaient plutôt sur le segment inférieur du marché : dans la petite ville du Cateau, 55 % de leurs ventes valaient moins de 1000 florins, ce taux montant même à 85 % à Seclin. De riches veuves tendaient également à vendre des biens immobiliers importants dont elles n’avaient plus l’usage.

104Ces belles ventes demeuraient toutefois peu nombreuses : à Lille, seulement 6,8 % d’entre elles dépassaient 10000 florins. Dans le même temps, le volume des acquisitions était stable. Peu présentes sur le segment supérieur du marché, les personnes seules, qu’elles fussent en état d’acheter ou de vendre, continuaient donc à alimenter le marché immobilier de maisons modestes et moyennes.

105L’érosion du patrimoine ecclésiastique était circonscrite dans des proportions assez faibles puisque les déficits ne dépassaient jamais dix habitations. Les situations varient d’une ville à une autre. À Lille et Seclin, les déficits sont stabilisés par rapport à la période précédente alors qu’à Comines et Armentières, les soldes négatifs se sont creusés. Dans le Cambrésis, le patrimoine ecclésiastique était stable, soit que les membres du clergé ignoraient le marché de la pierre, soit que leurs interventions aboutissaient à un équilibre relatif. Le premier ordre ne voyait donc pas ses positions remises en cause dans le tissu urbain d’autant que ces pertes étaient le fait d’individus isolés et non d’institutions que l’édit sur les mainmortes de 1749 excluait, sauf autorisation expresse, du marché immobilier et foncier.

106Le déficit de l’Eglise incombait d’abord aux membres du bas clergé. Les soldes négatifs étaient réduits en unités, mais en valeur, les creux se sont approfondis atteignant plus de 142.000 florins à Lille et près de 12.000 florins dans la petite ville de Comines. C’est que les clercs n’hésitaient désormais plus à vendre de belles demeures : Pierre Cappe, prêtre au Cateau, vendait d’ailleurs en 1752 une grande maison surnommée « La Couronne » pour 6520 florins66. La plupart des ventes restaient pourtant de médiocre valeur : 39,2 % d’entre elles valaient moins de 2000 florins sur le marché lillois ; à Armentières, sur neuf ventes contractées par le bas clergé, huit étaient de moins de 1000 florins.

107En définitive, c’est aux déficits de la noblesse que l’on doit l’accroissement du volume des ventes dans le second XVIII^e siècle. Sur le marché immobilier étaient désormais à acheter de nombreuses maisons dans toutes les gammes de prix.

Les « profiteurs » d’un marché immobilier plein

108Le monde de l’artisanat continuait à agir sur le marché immobilier comme il le faisait depuis la fin du règne de Louis XIV. Sur sa lancée, il a accéléré son rythme de progression. Sauf au Cateau où les difficultés de la mulquinerie ont pesé sur les résultats immobiliers, toutes les villes ont franchi un palier tant en unités d’habitations qu’en valeur échangée. Par leur volume, les bénéfices à Lille étaient les plus remarquables, portant sur plus 35 habitations pour un montant dépassant souvent la valeur de 100.000 florins par an.

109Le niveau des ventes était pourtant stable, et avait même tendance à augmenter à Seclin et au Cateau. Ces mises en vente correspondaient plutôt au segment moyen et inférieur du marché : à Comines, cinq sur sept pesaient moins de 1000 florins. Les artisans ne se débarrassaient en revanche pas facilement des belles demeures : sur 203 ventes lilloises, seulement cinq valaient plus de 10.000 florins. Par rapport au rôle joué par les artisans dans l’animation du marché de la pierre, leurs ventes étaient ainsi peu nombreuses et inscrites sur une gamme de prix étroite et plutôt médiocre.

Tableau n^o 29 - Soldes immobiliers du peuple moyen dans les villes dans la France du Nord (1751-1791)

110L’accroissement des excédents est donc consécutif à l’élévation du nombre des acquisitions immobilières et des flux échangés. La hausse du loyer nominal avait en effet stimulé les envies d’acquisition du peuple moyen qui ne prenait pas ombrage de la baisse de la rentabilité du capital immobilier. Ces achats privilégiaient la gamme inférieure de l’habitat : 51 % des achats valaient moins de 2000 florins sur le secteur lillois ; dans les petites villes, en deçà de 1000 florins étaient rassemblés près des deux tiers de ses achats. Les interventions des artisans demeuraient en revanche peu nombreuses sur le marché onéreux : au-delà de 10000 florins, 4,4 % de leurs achats étaient contractés sur le marché lillois.

111Au sein de l’artisanat, les contrastes se sont accrus entre ceux qui l’emportaient de beaucoup et ceux qui reculaient de peu. Les fruits de la croissance du marché immobilier ne profitaient désormais plus qu’aux métiers du bois et de la construction. Le goût des métiers de la construction pour la pierre se lisait dans les soldes très positifs : ils avaient en effet récupéré 200 habitations dans le tissu urbain lillois, soit en moyenne vingt par an ; leur cumul des valeurs s’est également envolé, atteignant 1.000.980,1 florins, c’est-à-dire 2,3 fois plus que les décennies précédentes. Ces résultats positifs provenaient de la multiplication des achats uniques pour obtenir un logement en propre. Sur le marché lillois, les acquisitions à titre locatif se multipliaient pourtant à tel point que 64 % des transactions étaient réalisées par des acheteurs multiples. Cet empressement à investir s’inscrivait en effet dans une conjoncture de hausse des loyers nominaux. Une belle maison achetée 6000 florins par Ignace Joseph Behagle, maître charpentier, rapportait en effet 40 livres de gros par an, soit un intérêt à 4 %67.

112Les actions des autres métiers étaient nettement moins nombreuses. Les artisans de l’alimentation gagnaient sur le marché lillois près de vingt-cinq habitations alors que les artisans textiles présentaient des bénéfices plus modestes. Sur les sites armentiérois, cominois et catésien, c’étaient les métiers liés au métal et au cuir qui montraient une belle activité, résultat d’achats opérés par de nombreux opérateurs différents qui investissaient dans la pierre pour leur usage résidentiel ou professionnel.

113La bourgeoisie comptait aussi parmi les conquérants du marché de la pierre : n’a-t-elle pas réalisé plus de 390.000 florins de profit en 1781-82 à Lille alors que ses avancées étaient aussi claires sur le secteur cominois. Ses bénéfices étaient globalement moindres que ceux du peuple moyen, sauf dans les petites villes où l’élite sociale se composait essentiellement d’officiers et de marchands, l’artisanat étant souvent médiocre. Les premiers temps révolutionnaires ont ensuite marqué un recul bourgeois sur les marchés, un tassement seulement à Comines.

114Les bourgeois achetaient beaucoup, mais vendaient aussi en grande quantité. Partout, les dernières décennies marquaient leurs plus hauts niveaux d’acquisition. Forte de sa puissance financière, la bourgeoisie savait bien plus que le meilleur artisanat intervenir sur tous les segments du marché. Comme le commun des acheteurs, ils apparaissaient en nombre sur la gamme inférieure : 41,5 % à 43 % de leurs transactions, respectivement à Lille et Cambrai, se portaient sur des biens coûtant moins de 2000 florins. Plus que les autres groupes socioprofessionnels, ils s’aventuraient aussi sur le marché étriqué des belles maisons. Dans les villes principales, ce rapport était élevé puisqu’à Lille comme à Cambrai au moins 25,2 % des transactions portaient sur plus de 5000 florins ; dans les petites villes, au mieux 23 % des actes valaient plus de 3000 florins. Sur le marché lillois, il se trouvait même une bourgeoisie très fortunée qui captait des hôtels particuliers comme celui acquis pour 22.960 florins par Louis Roger Joseph Bauduin, marchand armurier68.

Tableau n^o 30 - Soldes immobiliers des bourgeois dans les villes de la France du Nord (1751-1791)

115La bourgeoisie enregistrait aussi de nombreux abandons. Même si le rythme des ventes n’a pas suivi celui des acquisitions, celles-ci atteignaient des niveaux très supérieurs à ceux de la période précédente. Ce désengagement était important sur le marché lillois où 39 % des ventes émanaient d’individus qui intervenaient plus d’une fois, et même jusqu’à sept fois pour un marchand, Louis Noël Cardon69 ; il l’était un peu moins dans les petites villes où ils portaient sur deux voire trois maisons au plus à l’image d’Henri Bosquet, ancien échevin du Cateau, vendant en 1782 deux immeubles de la rue de Landrecy70.

116Après le milieu du XVIII^e siècle, les bourgeois qui profitaient le mieux de la conjoncture étaient les marchands. Leur activité s’accompagnait de bilans nettement positifs, hormis au Cateau : plus de 198 habitations à Lille, 47 unités pour les marchands armentiérois. Ces résultats tenaient au mouvement massif d’acquisitions de toute valeur : à Lille, le grand écart des prix était paroxysmique entre la plus petite opération de 60 florins pour une baraque de la Cour du Cerisier71 et les 162000 florins engagés par la maison parisienne Boyer, Ker et compagnie72. Le segment inférieur et moyen englobait tout de même les trois-quarts des actes, particulièrement dans les petites villes comme Seclin où 94 % des achats effectués par des marchands valaient moins de 3000 florins. Dans les villes principales, la part des grosses acquisitions de plus de 5000 florins gonflait, atteignant 23,2 % des transactions à Lille et déjà 19,2 % à Cambrai. Les négociants n’hésitaient pas à acheter à plusieurs reprises : à lui seul Joseph Jean Baptiste Durieux-Pollet avait déboursé un total de 41.200 florins pour trois immeubles parmi lesquels une amidonnerie pour 20.000 florins73. La nette progression de la marchandise dans le stock immobilier reposait plutôt sur la multiplication des interventions émanant de petits boutiquiers même si les négociants cumulaient les biens de valeur dans les grandes villes.

117La bourgeoisie marchande comptait aussi dans ses rangs les principaux vendeurs du marché immobilier. Les petits vendeurs étaient très majoritaires. La dispersion des vendeurs était moindre que chez les acheteurs ; certains vendaient donc souvent. Les faillites créaient en effet de spectaculaires mises en vente : en 1791, Augustin Joseph Lesage, négociant lillois mis en faillite, avait dû liquider six immeubles, tous de grande valeur puisque cinq d’entre eux coûtaient plus de 10.000 florins74. Ces ventes portaient souvent sur des habitations modestes et moyennes : les petits boutiquiers, n’étant pas présents sur la belle propriété, vendaient en effet des biens médiocres tandis que les négociants, détenteurs de beaux immeubles et de nombreuses petites maisons, se délaissaient en priorité de ces dernières.

118Comparés aux bilans de la marchandise, les soldes positifs des hommes de loi étaient moins impressionnants, jusqu’à treize fois inférieurs. Par rapport à la période précédente, le rythme de croissance des bénéfices a été ralenti à Comines et surtout Cambrai où les praticiens du droit étaient désormais en repli ; il n’y avait qu’à Lille et au Cateau où ces soldes avaient été nettement améliorés. Ces bilans s’inscrivaient enfin dans une activité assez médiocre : sauf à Lille, les interventions des hommes de loi ne portaient qu’une seule fois sur plus de dix maisons vendues ou achetées. Si soldes positifs accrus il y eut sur les places de Lille et du Cateau, ils étaient donc consécutifs à une limitation des ventes. Peu vendeurs, ces bourgeois achetaient sur le segment des maisons de gamme moyenne et supérieure. Partout la part représentée par les achats de petites maisons tombait sous le seuil de 40 %, bien moins que pour les marchands. Incontestablement, leur premier marché portait sur les maisons de valeur intermédiaire, entre 1000 et 3000 florins dans les petites villes, entre 2000 et 5000 florins à Lille et Cambrai. Plutôt avares de leurs interventions, les acteurs du droit achetaient souvent une seule fois une belle maison qu’ils destinaient à leur usage personnel : une des plus belles acquisitions catésiennes portant sur une grande maison de la rue des Mulquiniers avait été contractée par Charles Théodore Deudon, avocat, pour 8120 florins75.

119Le monde bourgeois disposait aussi dans ses rangs de groupes en perte de vitesse. Sauf pour la bourgeoisie rentière lilloise, ce recul immobilier était de faible envergure quoique accru par rapport aux bilans proposés avant le milieu du XVIII^e siècle. Le repli était particulièrement net chez les acteurs de l’administration et les rentiers. Leur faible intérêt pour l’achat expliquait largement l’aggravation de leur situation sur le marché de la pierre. Les mises en vente étaient aussi loin d’être négligeables, surtout chez les rentiers. Sur le marché lillois, derrière les marchands, les principaux vendeurs bourgeois appartenaient ainsi au milieu de la rente puis aux métiers de l’administration. Encore ne s’agissait-il pas de nombreuses ventes, deux ou trois maisons dans les cas les plus courants, la majorité des ventes émanant de petits rentiers que la chute des loyers réels mettait dans l’embarras. Ces ventes portaient d’ailleurs sur des maisons des gammes inférieure et intermédiaire, la gamme moyenne attirant même entre les deux tiers et les trois-quarts des ventes sur les marchés de Seclin, Cambrai et Comines. Le segment supérieur du marché se trouvait donc réduit à la portion congrue, au mieux de 29,7 % à 40 % des ventes à Lille et Armentières où de gros acteurs de la pierre vendaient également de beaux immeubles.

120Coincé entre un peuple moyen omniprésent et une bourgeoisie marchande conquérante, le petit peuple faisait pâle figure. Ses bilans plutôt positifs étaient médiocres, moins de dix unités le plus souvent. La majorité des achats s’inscrivait en outre sur le segment inférieur du marché. Les modestes budgets du petit peuple ne permettaient en effet aucune fantaisie d’autant qu’acheter était le fait de la minorité d’entre eux. Les achats portaient donc sur des petites demeures : en 1782, Charles Dujardin, journalier de Seclin, avait même acquis une baraque qui venait de subir un incendie76.

121Ces bilans positifs paraissaient fragiles. Dès le début de la décennie 1760, le menu peuple était en effet en retrait sur le marché de Seclin, mais ces déficits étaient contenus et propres à certaines villes. Mieux, la dernière décennie de l’Ancien Régime marquait presque toujours des soldes négatifs ou une disparition de sa présence sur l’activité immobilière. La mauvaise conjoncture qui les obligeait à acheter plus cher leur pain les empêchait d’acheter comme auparavant alors que des surendettés sont venus gonfler le mouvement des ventes.

122Ce groupe ne disposait pas d’individus aptes à acheter plusieurs fois. Il est vrai qu’acheter c’était déjà pour certains vaincre sur le sort. La prédominance des petits acquéreurs témoignait aussi de la fragilité de ce groupe qui achetait pour résider chez soi et échapper ainsi à la location à laquelle la majorité d’entre eux était condamnée.