1La maison couvre de multiples centres d’intérêts, économique d’abord, la construction immobilière demeurant une activité motrice ; social puisque les populations n’avaient pas le même intérêt à posséder leur habitation ; culturel, la maison pouvant être, au-delà de l’usage que l’on en fait, l’objet d’un véritable sens patrimonial. Nous souhaitons donc embrasser toutes ces réalités en orientant l’objectif vers la maison, ses occupants et ses propriétaires.

La maison d’habitation, un espace de vie mouvant

2Longtemps parent pauvre de l’Histoire de l’immobilier urbain, le bâti fait l’objet désormais d’enquêtes engagées notamment des historiens de l’art et des historiens du droit. La connaissance du bâti en dit en effet long sur le fonctionnement de la société urbaine.

L’habitat souhaité

3Dans la France du Nord, le Magistrat a maintenu un pouvoir de contrôle en matière de construction privée1. Le danger de l’incendie, « une des grandes préoccupations de la seconde moitié du XVII^e siècle et du XVIII^e siècle »2, a imposé la mise en place de règles pour éviter la naissance du feu ou au moins en enrayer la propagation. Les mesures de prévention des incendies réglementaient la construction des cheminées et les matériaux de construction : pour empêcher la communication du feu d’une maison à une autre, le Magistrat de Lille imposait par l’ordonnance du 24 novembre 1674 de remplacer les espaces vides séparant deux habitations par des murs mitoyens d’une brique et demie d’épaisseur élevés à frais commun3 ; influencée par cet exemple, la municipalité de Comines prit la même disposition en 1749 et la compléta en interdisant de faire des cheminées dans l’épaisseur des murailles moiturières. Lors du Grand Incendie londonien de 1667, les maisons de bois avaient montré le danger qu’elles faisaient peser sur les cités. Dans les villes françaises du Nord, le parti fut donc pris de laisser progressivement se dégrader ces maisons sur lesquelles aucune réparation ne fut permise. Quant aux maisons construites à neuf, les règlements proscrivaient l’usage d’éléments combustibles, en particulier la paille pour la couverture.

4Il incombait également aux édiles locaux de garantir la sécurité de la circulation au bord des habitations. Pour garantir la solidité des murs, certaines règles au contenu très technique s’intéressaient à la fabrication des briques ou la composition du mortier. Les éléments en surplomb représentaient aussi un danger pouvant tomber à tout moment sur les passants. Ce risque pressa le Magistrat de Lille à remplacer dès 1682 les gouttières saillantes sur les rues par des tuyaux de plomb ou de fer-blanc descendant le long des façades des maisons ; celui d’Armentières obligea les marchands chapeliers à décrocher leurs enseignes en 1784. L’encombrement de l’espace public préoccupait aussi les représentants scabinaux qui veillaient à ce que la construction d’une maison ne gênât point le passage des individus et des voitures. Mais ce furent surtout les entrées de caves, les burguets, qui excitèrent leur attention. Celles-ci représentaient en effet un risque si elles n’étaient pas couvertes : c’est pourquoi le Magistrat de Cambrai s’appliqua en 1781 à exiger des propriétaires de fermer leur cave dans le mois.

5Enfin, les conceptions hygiénistes poussèrent le Magistrat de Lille, sans doute choqué par l’épidémie de 1669, à lutter contre les lieux clos où l’air circulant mal était porteur de maladies contagieuses : l’ordonnance du 17 août 1677 interdisait le logement dans les caves et les petites cours alors que celle du 2 avril 1685 défendait la construction de toute habitation n’ayant pas un accès sur la rue.

6Si les pouvoirs du Magistrat paraissaient quasiment illimités, encore fallait-il qu’il fût en mesure d’appliquer ses règlements. Or la répétition régulière de certains d’entre eux montre la difficulté de leur mise en œuvre. À Lille, l’ordonnance générale de police du 24 avril 1722 avait ainsi été prise à cause de la multiplication des abus liés à la suspension de l’application des ordonnances pendant l’occupation des Alliés en 1708-17124.

7Le Magistrat devait aussi tenir compte des autorités seigneuriales et royales. Dans le Cambrésis, la puissance de l’Archevêché en matière de réglementation de la construction était confirmée par les lettres patentes de 1766 : non seulement le roi accordait aux archevêques de Cambrai la faculté d’édicter des règlements qui devaient être homologués par la Cour, mais en plus il imposait que les ordonnances émanant du Magistrat fussent intitulées du nom des archevêques, comtes du Cambrésis. Le pouvoir de police des Magistrats était aussi complété par les interventions royales, somme toute peu nombreuses : le maréchal d’Humières, gouverneur de Lille, intervint en 1678 pour interdire le logement dans les cours.

L’habitat remodelé

1) L’habitat reconstruit

8À Lille, depuis l’agrandissement de 16705, l’urbanisme se trouvait dans « une situation bloquée »6. Cette extension avait en effet précocement réglé les problèmes qui allaient intéresser les villes françaises tout au long du XVIII^e siècle. Les autres cités de la France du Nord étaient aussi à l’écart de cette grande vague urbanistique, les dépenses réalisées par les échevinages portant non pas sur des constructions publiques mais sur un urbanisme d’accompagnement et d’entretien. Au cours de la dernière décennie de l’Ancien Régime, réapparaissaient pourtant à Lille, sous l’impulsion des intendants Calonne et Esmangart, des chantiers d’architecture civile parmi lesquels dominaient ceux de la Salle de Spectacle et de l’Hôtel de l’Intendance, mais l’érection de ces bâtiments ne s’inscrivait nullement dans une vaste opération de planification urbaine. En l’absence de vastes lotissements, l’aspect des villes du Nord de la France se transforma par conséquent grâce à des opérations au coup par coup au hasard des reconstructions privées effectuées par les propriétaires.

9Ces opérations ponctuelles étaient sous le contrôle des Magistrats à qui étaient adressées les requêtes des propriétaires souhaitant modifier leur maison. Le corps municipal d’Armentières, inquiet des abus qui se commettaient dans la construction des maisons, rappelait par le règlement de police du 26 avril 1764 « à tous ceux qui voudront faire rebatir leur maison de nous présenter requête à cet effet avant que les ouvriers mettent les mains au rétablissement icelles7⁷. Un mémoire lillois précise la procédure des permissions de construire8. Le propriétaire devait présenter devant le Magistrat une requête adressée aux deux échevins, les dixième et onzième, commis aux visitations des maisons, qui fixaient le jour et l’heure de la visite. Les personnes qui participaient à la visite étaient les échevins commis aux visitations, le procureur de ville, le prévôt, son lieutenant ou un sergent, le clerc des ouvrages, le maçon juré ainsi que le charpentier juré de la ville. L’avis final du Magistrat autorisait ou non la construction en fonction des réalités du quartier et de la rue. La permission de construire était finalement prononcée au plaid ou audience publique. Les apostilles s’imposaient alors aux propriétaires à péril d’une amende contre les contrevenants, voire de démolition comme l’envisageait en 1781 le règlement de police de Cambrai9.

10Les registres de visitation des maisons lilloises nous offrent l’information la plus fiable pour appréhender les modifications ordinaires du bâti. Ils sont bien tenus pour cette période, contrairement aux constatations d’Hugues Neveux pour les requêtes adressées au XVII^e siècle10. Les 972 requêtes extraites entre 1771 et 1778 ne permettent pourtant pas de couvrir toute l’activité de construction puisque les permissions portaient uniquement sur l’enveloppe architecturale, c’est-à-dire les façades, burguets, caves et avances sur la rue en contact direct avec le domaine public, masquant ainsi les réalisations effectuées à l’intérieur des maisons.

11Les constructions consistaient à réparer les injures du temps et à adapter l’habitation aux exigences du confort moderne et à la demande locative forte imposée par la pression démographique. Dans le cadre urbain où l’espace disponible était rare, les nouvelles constructions étaient peu nombreuses ; dès lors, « la ville est plus reconstruite que construite »11. Au total, entre 1771 et 1778, 4,5 % du stock immobilier avait été reconstruit, soit près de 0,56 % par an. L’habitat se renouvelait donc rapidement, plus vite qu’à Lyon où 3,5 % de l’ensemble immobilier avait été reconstruit en dix années de 1753 à 176212. Les motifs de ces reconstructions et travaux de gros œuvre n’étaient pas forcément indiqués par le requérant. Le besoin d’augmenter l’espace habitable imposait la reconstruction de la façade, le plus souvent en hauteur comme celle de Jean-Baptiste Yon autorisé le 15 avril 1777 à construire un étage supplémentaire. L’échevinage veillait à cette occasion au respect de la régularité architecturale. C’est pourquoi les apostilles imposaient aux requérants de suivre la hauteur des littes et entablements des maisons voisines. Tous les corps municipaux des villes de la France du Nord agissait en ce sens pour éviter « le peu de simmetrie et de régularité qui s’observent dans la construction exterieure des nouveaux batimens qui loin de contourner a la decoration et a l’embellissement de la ville ne font que luy donner un nouveau genre de difformité par le gout bizare et l’irregularité que les particuliers laissent régner dans la distribution l’élévation de la façade et devanture de leurs batimens »13.

12Pour le reste, on réparait à tour de bras. En effet, le corpus de requête comportait 782 demandes tenant à des opérations légères. Parmi celles-ci dominait une exigence de multiplication ou d’agrandissement des ouvertures sur la façade par l’ajout de fenêtres, portes et burguets. Certaines requêtes répondaient au besoin de confort notamment quand Augustin Lesage obtint la permission d’élargir la porte cochère de sa maison de la rue Saint-Maurice. Ces modifications étaient surtout le signe d’un accroissement de la surface habitable ou d’un aménagement intérieur de la maison. En 1677 le corps municipal interdisait le logement dans les caves et rappelait cette disposition dans ses apostilles autorisant la construction d’un burguet ; un siècle plus tard, ces mentions ont totalement disparu, le Magistrat résigné ne se faisant plus guère d’illusion sur l’usage de ces lieux souterrains destinés au logement des plus pauvres ou à un usage professionnel, ce dont témoignait Nomis de passage à Cambrai en 1714 : « les caves avancées dans les rues (...) sont ici à la mode (...). Cet usage a son incommodité surtout pour les yvrognes qui vont donner du nez dans des lieux pour lesquels ils ont de fortes inclinations »14. Ces réparations étaient également justifiées par le souci d’adapter le bâtiment à un nouvel usage professionnel, l’acquiescement échevinal s’accompagnant alors de mesures de sécurité, comme la présence de seaux dans les cabarets ou la destruction du plancher quand il s’agissait de construire une forge. Quant aux requêtes concernant la décoration de l’habitat, elles étaient peu nombreuses, confirmant ainsi l’abandon de l’exubérance baroque des maisons du XVII^e siècle au profit de la pierre ou d’un enduit blanc remplaçant progressivement le rose de la brique.

Graphique n^o 1 - Rythme des visitations de maisons à Lille de 1730 à la Révolution

13La construction privée suivait des oscillations proches du mouvement des échanges : ce principe du « building-transport cycle »15 dévoilé par Jean-Claude Perrot16 suppose une corrélation entre le mouvement de la construction et celui de la circulation. Les grandes années d’échanges commerciaux, au tournant de 1740 et surtout 1770, ont en effet entraîné une exaltation de la construction privée17. L’apaisement et la fin des conflits armés ressentis favorablement par les populations engendraient aussi une reprise d’activité en 1745 et en 1782. L’élévation du volume du commerce extérieur français au sortir de la Guerre de Succession d’Autriche ne suscitait toutefois qu’une croissance limitée de l’activité constructive qui ne décollait qu’au début de la décennie 1760. L’économie locale dominée par l’industrie textile traversait en effet une trajectoire conjoncturelle difficile à partir de 1743. Lors des dernières décennies de l’Ancien Régime, alors qu’à Caen un cycle de 25 années s’achevait après 177518, l’activité de construction était à nouveau croissante de 1779 à 1784 à Lille.

Carte n^o 6 - Constructions et reconstructions immobilières à Lille en 1771-1778

14L’espace lillois n’était pas également impliqué par l’activité constructive. Des dix axes où l’activité constructive était forte, un seul se trouvait dans la nouvelle enceinte construite après 1670, en l’occurrence la rue Royale. Les habitations situées dans cette périphérie résidentielle datant au mieux d’un siècle nécessitaient de moindres réparations que les maisons du « Vieux Lille », plus anciennes et pour certaines bâties avec des matériaux moins nobles. Dans l’espace de l’agrandissement, peu de rues échappaient pourtant à l’activité constructive tournée surtout vers l’adjonction d’équipements comme les burguets, portes, fenêtres et balcons.

15Maçons et charpentiers étaient occupés en priorité sur les grands axes artisanaux et commerçants du « Vieux Lille »19, la rue des Malades en particulier qui bénéficiait de loin du plus grand soin. L’activité y était complète, des opérations d’entretien et des réparations ou reconstructions intégrales de façades. Alors que les rues principales bénéficiaient d’un réel « lifting », certains axes, voire certains quartiers étaient pourtant délaissés ou simplement effleurés par l’activité de construction : la paroisse de la Madeleine, « l’hypercentre » ainsi que les rues secondaires et les cours du quartier de Saint-Sauveur s’inscrivaient en effet en creux. Une telle situation s’expliquait différemment suivant l’espace considéré. Si les difficultés financières des petits propriétaires de Saint-Sauveur bloquaient ou ralentissaient le renouvellement immobilier sur les axes secondaires et les cours, la bonne qualité des constructions du centre-ville et de la paroisse de la Madeleine différait l’entretien des habitations.

2) Un habitat sécurisé par les interventions du Magistrat

16Les Magistrats maîtres de la police des bâtiments veillaient à faire cesser les périls résultant du mauvais état de certaines habitations. La mise en branle de la machine policière débutait par la constatation dans la rue du délabrement d’une maison grâce à la surveillance des officiers municipaux ou la dénonciation des voisins. Le propriétaire concerné recevait alors une injonction à démolir sa maison ; les contestations étaient souvent vaines. Le dossier lillois a valeur de référence pour analyser l’action des Magistrats des villes de la France du Nord. Entre 1720 et 1739, 212 ordonnances de démolition de maisons y ont été rédigées par le corps échevinal20.

17Les façades lépreuses des maisons touchées par l’index échevinal étaient le fruit d’une lente dégradation physique causée par les injures du temps : les charpentes de deux maisons de la rue des Malades étaient pourries et ne pouvaient plus soutenir les couvertures qui s’affaissaient ; la pluie accélérait la décomposition des murs qui se salpêtraient et se calcinaient. La négligence ou la pauvreté des propriétaires de ces maisons situées dans les rues populaires était responsable de cette situation, mais la Ville récoltait en fait là ce qu’elle avait semé. Nombre de ces bâtiments construits en bois ne pouvaient en effet plus être réparés suite aux interdictions du Magistrat qui avait parié sur leur usure progressive pour moderniser le stock immobilier. Ces interdits avaient été pris dès les bans du 14 février 1566 et du 20 juin 1569. Cette opération de modernisation architecturale était aussi souhaitée par les propriétaires inquiets de la hausse du prix du bois21 et attirés par le goût français du nouveau Lille.

18De 1699 à 1730, le nombre des maisons de bois chuta de 1709 à 790 édifices22. Le labeur était tel qu’« il manque des ouvriers à peine on peut en trouver (…) à cause que l’on battit cette année tant en cette ville qu’ailleurs grand nombre de batiments que l’on ne peut achever faute d’ouvriers »23. Ainsi, Lille tournait résolument le dos aux habitations de bois.

19Les nouveaux quartiers dépourvus de ces habitations d’aspect médiéval étaient peu concernés par ce processus. À l’intérieur de la « vieille ville », les paroisses n’avaient pas profité également de la substitution du bois par la pierre. Les rues faisant la jonction entre l’ancien et le nouveau Lille furent celles qui ont été les plus transformées au cours des trente premières années du XVIII^e siècle. Ces changements architecturaux accompagnaient l’aristocratisation de ces rues où le bois devait désormais laisser la place à des matériaux en dur plus dignes des élites qui s’y installaient. Dans les quartiers centraux, la disparition du bois ne fut pas systématisée. L’urgence allait aux axes commerçants situés dans le pourtour des Grande et Petite Places.

20Les paroisses de Saint-Maurice et Saint-Sauveur ont en revanche échappé en grande partie à la campagne de démolition : moins de la moitié de leurs habitations de bois avaient disparu entre 1699 et 1730. Un effort a été engagé sur les principales voies et sur les axes proches des fortifications, mais le visage des artères secondaires est resté quasiment inchangé. Le profil social des propriétaires freinait en effet les chantiers dans ces quartiers populaires. Ce secteur proposait par conséquent en 1730 une physionomie assez originale dans une ville où le remplacement du bois par des matériaux en dur avait été sinon réalisé du moins en voie d’achèvement. Le maintien de ces vestiges du passé dans des quartiers populaires démontrait donc à quel point l’action du Magistrat ne gagnait en efficacité que dans la mesure où elle était relayée par les propriétaires.

Carte n^o 7 - Implantations et démolitions des maisons de bois de Lille de 1699 à 1730

21L’absence d’un urbanisme de grande envergure n’était nullement un frein au remodelage des façades des villes du Nord où les autorités scabinales maintenaient un contrôle tatillon sur la police des bâtiments et le droit de construction. Un Parisien de passage à Lille, Charles Sabliez, pouvait même s’en étonner dans une correspondance datée du 26 mai 1731 : « il n’y a à présent un huitième de vieilles maisons et presque toutes les façades et croisées sont au niveau, ou peut s’en faut »24. La restructuration du bâti était encore à l’œuvre au milieu du XVIII^e siècle puisqu’en 1743 « on continue encore journellement à abattre les vieilles maisons, et le Magistrat favorise ceux qui en bâtissent des nouvelles »25. Si les Magistrats, confortés par les initiatives des propriétaires, avaient su modifier « l’inerte », ils ne pouvaient en revanche agir sur « l’animé »26 qui dépendait des réalités sociales et démographiques.

L’habitat vécu

1) Un habitat surpeuplé

22Le maintien des fortifications a contribué à l’entassement des populations et à l’insalubrité des villes du Nord. L’échelle des densités par hectare rend compte de cette promiscuité mais signale aussi l’existence d’îlots plus aérés. Armentières où la densité ne dépassait pas 176 habitants à l’hectare témoigne du moindre surpeuplement dans les petites villes où subsistaient des caractères ruraux. L’entassement des grandes villes a en revanche eu raison des espaces verts. À Lille, la densité qui s’élevait en moyenne à 350 habitants à l’hectare avait atteint en 1740 un niveau de saturation dans les paroisses centrales et populaires, la situation paraissant même pénible dans la zone de Saint-Etienne où l’espace utile était limité à 18 m ² par personne. Non seulement le maillage serré de ces paroisses interdisait l’accroissement de l’espace habitable, mais en plus cet entassement était propre à ces quartiers destinés à l’intense activité commerciale et manufacturière. Le surpeuplement de ces espaces paroissiaux était ainsi « le signe soit d’une très grande pénurie domiciliaire, soit d’une activité urbaine caractérisée, jointe à un grand attrait pour la vie en appartement »27. Les populations de Sainte-Catherine et surtout Saint-André vivaient en revanche dans une aisance spatiale plus sûre puisqu’un individu y disposait de 61,4 m² d’espace utile.

23Par le calcul des densités par maison, on ne tient pas compte des espaces non construits, rues, espaces verts et places. Lille se distingue alors par le surpeuplement atteignant en moyenne 6,8 habitants par maison ; il ne dépasse pas 5,6 à Cambrai. L’inégalité des densités rend compte des différents niveaux de pression démographique sur le tissu urbain. Or le nombre de maisons suivait de loin le rythme de la croissance de la population : dans la paroisse lilloise de Saint-Sauveur, alors que la population avait crû de 29,8 % entre 1686 et 1740, l’augmentation du nombre de logements n’avait pas dépassé 23,8 %. Du coup s’est aggravé l’entassement de la population. Parmi les cinq paroisses étudiées à Lille, seule celle de Saint-Etienne a vu ses conditions d’habitation améliorées.

24Le surpeuplement qui préoccupait déjà Vauban en 166928 a imposé une empreinte variable dans l’espace clos de la ville. Les densités étaient assez basses dans les paroisses aisées : 6,58 habitants par maison à Saint-Etienne de Lille, 4,3 à Saint-Nicolas de Cambrai. Elles s’élevaient sensiblement dans les paroisses populaires de Saint-Sauveur à Lille et de Saint-Georges à Cambrai. La capacité domiciliaire des maisons explique en partie cette géographie. Dans la rue Royale, sise en la paroisse Saint-André de Lille, où les hôtels particuliers et les maisons bourgeoises logeaient plus d’individus, la densité moyenne est élevée, 6,94 habitants par maison alors que la densité à l’hectare est faible.

2) Un habitat socialement différencié

25Dans les milieux populaires, l’espace de vie quotidienne est marqué par l’exiguïté et l’insalubrité. Une des réalités de l’habité populaire, c’est en effet la vie dans une pièce unique que ce soit à Lille ou Armentières pour respectivement 30,4 % et 27 % des logements29. Dans la capitale flamande, la réalité du logement populaire est triple : parmi les 7077 pauvres non capités en 1740, 38 % étaient installés dans les maisons de cours, 24 % en chambres et 10 % en caves30. Habitats populaires propres aux villes du Nord, les cours se couvraient de petites maisons sans étage dont l’accès par un goulet ne permettait le passage que d’une personne à la fois. L’isolement des populations y est aggravé par la formation en réseaux, les courées étant reliées entre elles par la multiplication des passages. Ces îlots de misère qui étaient le lieu de vie de 3000 individus en 167831, se sont multipliés pour répondre à l’accroissement démographique lillois : de 76 en 1678, leur nombre s’établit à 105 en 1740. Si la quasi-totalité du tissu urbain connaît le système des cours, cet habitat est propre aux paroisses de Saint-Sauveur et de Saint-Maurice.

26L’habitat en chambre se multiplie dans les paroisses de Sainte-Catherine, Saint-Etienne et Saint-Pierre de Lille : 29 à 41 % des pauvres trouvaient à s’y loger. Une population souvent célibataire et instable habitait dans ces logements exigus. Les chambres n’étaient pourtant pas exclusivement réservées aux plus pauvres, 1542 chambres seulement sur 3661 étant occupées par des non capités en 1740. Les caves suintantes de Lille, immortalisées par Victor Hugo, étaient en revanche peuplées presque exclusivement par des miséreux. Le médecin de l’Hôpital Général s’inquiétait ainsi en 1779 « car comment par exemple parvenir à guérir ou même soulager des malades renfermés dans des caves profondes, humides, pleines d’un air grossier et infect, le plus souvent occupées par une douzaine de personnes, hommes, femmes, enfants, couchés pêle-mêle sur le même lit ou plutôt sur le même fumier »32. Les 1267 caves habitées en 1740 sont concentrées dans les paroisses de la Madeleine et de Saint-Etienne. À Cambrai comme au Cateau où le paupérisme fit des ravages au XVIII^e siècle, la population pauvre s’installait dans de petites baraques délabrées. Quelques rues étroites comme la rue du Coupe-Oreille accueillaient ces façades lépreuses.

27L’élévation dans l’échelle sociale permet de disposer d’un logement plus confortable. À Lille, les maisons excédaient rarement deux étages33 et 6 mètres de largeur de façade34. En 1686, les habitations décrites par les commissaires lillois se composaient d’un logement principal, terme imprécis pouvant correspondre à deux pièces en rez-de-chaussée, d’une chambre de devant et d’une autre de derrière, parfois d’une salette placée dans une soupente, enfin du grenier et d’une cave ou deux. La majorité des logements comprenait en 1730-1735 de deux à sept pièces ; à cette date, ce type locatif atteignait 54,4 % du stock immobilier. Les conditions d’installation des citadins se sont en outre améliorées : de 5,8 pièces par foyer en 1730-5, la moyenne s’élevait à 6,4 pièces en 178035.

28Au-delà de sept pièces, nous pénétrons dans les demeures de prestige. Les hôtels particuliers et maisons canoniales offraient un agencement intérieur propre à la vie mondaine. Plus que le nombre des pièces, « c’est dans l’abondance et dans la variété des pièces annexes, plutôt que dans celle des chambres »36 qu’apparaît le luxe de ces demeures. À Cambrai, l’hôtel de Francqueville située dans la rue de l’Épée n’offrait pas un confort supérieur à certaines maisons canoniales. Les maisons canoniales du chapitre Sainte-Croix disposaient en effet de sept pièces, non compris les caves, grenier, vestibule et autres dépendances extérieures37. À Lille, L’habitat de prestige était plus nombreux et plus remarquable : l’inventaire après décès de Marie-Thérèse de Farvacques, veuve d’un trésorier de France, nous fait découvrir un hôtel de 32 pièces38. Ces fières façades s’exposaient dans les paroisses centrales de Lille, mais grâce à l’urbanisation de la nouvelle paroisse de Saint-André, la rue Royale devint le lieu le plus recherché des grandes fortunes.

Des manières différentes d’habiter

D’une ville à l’autre, des structures locatives différentes

29Afin de dégager l’échelle des niveaux de loyer de chaque ville et situer chacune dans un schéma comparatif, ont été exploités les registres d’imposition du milieu du XVIII^e siècle. Les villes de Cambrai39 et de Lille40 sont représentées ; ont aussi été analysées trois petites villes, Le Cateau41 en Cambrésis, Armentières42 et Comines43 en Flandre wallonne. Au total, ont été analysées 6790 déclarations de maisons à Lille, 2032 à Cambrai, 610 à Armentières, 482 au Cateau et 322 à Comines.

30L’étude comparée du revenu locatif de ces cités indique de profondes disparités. Le montant total du revenu immobilier des chefs-villes dépasse allègrement celui des petites cités : le total lillois était 92 fois supérieur à celui de Comines alors que le nombre d’habitations n’était que 21 fois plus important à Lille. La différence de standing locatif est confirmée par le calcul du loyer moyen par maison : la moyenne d’une ville importante est toujours supérieure à celle d’une petite ville, au mieux 37,5 florins à Armentières. L’exemple lillois émerge, son loyer moyen, 128 florins par an et par maison, étant près de trois fois supérieur à celui de Cambrai qui ne s’élève pas au-delà de 49 florins. Les différences locatives entre Lille et Cambrai confirment ainsi la hiérarchie urbaine. La ventilation des loyers des maisons confirme ce propos.

Tableau n^o 5 - Répartition des revenus locatifs des villes de la France du Nord au XVIII^e siècle

31Les petites villes présentent des revenus locatifs médiocres, les trois-quarts de leurs habitations présentant un loyer inférieur à 50 florins. Sur le marché onéreux de plus de 100 florins, les maisons étaient rares, 2 à 3 % du stock immobilier au mieux. Les chefs-villes présentent en revanche un profil locatif plus équilibré, mais les cas de figure divergent entre la situation lilloise qui offre une certaine homogénéité des valeurs locatives et le cas cambrésien. Si seulement 23,4 % des loyers lillois sont situés en deçà du seuil de 50 florins, c’est le cas de 64 % des revenus locatifs cambrésiens44. Dans les niveaux supérieurs à 100 florins, Lille attire encore 44,5 % des maisons alors que 8,5 % des habitations correspondent à ce standing à Cambrai.

32Le mode de représentation de la réalité locative préconisé par Jacques Dupâquier établit les niveaux de loyer par rapport au revenu locatif moyen de la communauté considérée45.

Graphique n^o 2 - Etagement des valeurs locatives des maisons des villes de la France du Nord au XVIII^e siècle

33Les chefs-villes de Lille et Cambrai présentent une gamme de loyers plus étendue que les petites villes, surtout à Lille où l’écart - type atteint 122 florins, là où la valeur des loyers cambrésiens ne s’éloigne de la moyenne que de 44 florins. Autour de la moyenne se presse la majorité des loyers : entre le quart et le double de la moyenne se regroupent au moins 76,5 % des loyers à Lille, au plus 86 % à Armentières. Le profil des graphiques montre des formes pyramidales, là harmonieuses, ailleurs rompues par des ruptures de pente. Trois cas sont distincts. Ceux de Cambrai, Armentières et Le Cateau présentent une structure compacte regroupant au moins 81 % des loyers dans la fourchette moyenne. À Comines, la structure locative fait la part belle aux loyers compris entre la moitié et la moyenne, 39,5 % des maisons. L’exemple lillois se distingue en revanche par un profil plus équilibré, chaque type de loyers étant correctement représenté dans le stock immobilier.

34L’analyse des profils locatifs a fait apparaître des structures différenciées : loyers élevés et variés à Lille, loyers médiocres et compacts dans les petites villes, une situation intermédiaire à Cambrai. Ces divergences tiennent compte de la place tenue par la cité dans la hiérarchie urbaine. La pression démographique, les besoins particuliers de la population aisée, le dynamisme économique de la métropole lilloise influent sur le niveau des loyers aspirés vers le haut. La médiocrité des revenus locatifs cambrésiens peut en revanche être mise en rapport avec la relative faiblesse de ses fonctions de direction. Quant aux petites villes, leur faiblesse démographique et la nature de leur structure sociale impliquent des loyers le plus souvent faibles.

Le zonage spatial des revenus locatifs : le « complexe monopoly »46

35La différence est nette entre les paroisses intra-muros et les faubourgs, les revenus locatifs des maisons faubouriennes n’atteignant pas la moitié du loyer moyen de la communauté d’habitat. À Cambrai, le fossé se creuse puisque les maisons de la banlieue n’y créent qu’une valeur locative de 15,1 florins alors que le loyer moyen est du triple. Ce schéma se répète dans les petites villes : en témoigne l’exemple du Cateau en Cambrésis où les habitations faubouriennes fournissent des revenus en moyenne moitié moindres qu’à l’intérieur des murailles. Cette différence structurelle rend en fait compte de l’inégale qualité des habitations, les logements faubouriens se rapprochant souvent de l’habitat rural aux toits de chaume.

36La différence est aussi significative dans la ville intra muros entre les quartiers centraux et les zones périphériques. À Lille et Cambrai, les loyers les plus élevés se multiplient dans les paroisses centrales : Saint-Etienne avec 191,3 florins de moyenne domine aisément dans la cité lilloise alors qu’à Cambrai, si Saint-Martin est la plus chère par les loyers proposés, les écarts entre paroisses sont moins impressionnants. À partir du centre, les valeurs locatives diminuent progressivement pour atteindre leur minimum à la périphérie. C’est à Lille que le fossé est le plus remarquable, la paroisse méridionale de Saint-Sauveur apparaissant en creux non loin des quartiers plus cossus des paroisses Saint-Maurice et Saint-Etienne.

37Pourtant la géographie locative dépasse le cadre paroissial. La rue bouscule, nuance et délimite avec plus de précision les espaces locatifs. L’échelle des loyers est significative de la sociotopographie et du pouvoir économique et politique des lieux. La proposition d’une dégressivité des loyers du centre vers la périphérie est confirmée quelle que soit la ville. Ceci est remarquable au Cateau où les loyers, passé le centre économique et politique délimité par le marché au bois et la place, diminuent à mesure qu’on se rapproche des remparts.

38Dans ce centre, l’homogénéité locative n’est toutefois qu’apparente, surtout dans les grandes villes. Faut-il d’ailleurs parler d’un centre ou de plusieurs centres ? Autour de la place principale se dessine un « noyau dur », un secteur où les loyers sont presque tous élevés. La Grande Place de Cambrai est ainsi au milieu de rues chères ; à Lille, cette situation se retrouve dans un espace clos par la rue Esquermoise à l’ouest, la rue Basse au nord, la rue de la Grande Chaussée et la Petite Place à l’est, enfin la Grande Place où les loyers moyens supérieurs à 400 florins débordent jusqu’à la rue du Palais et la Place des Jésuites.

Carte n^o 8 - Géographie des revenus locatifs à Lille en 1757 - 1772

Carte n^o 9 - Géographie des revenus locatifs au Cateau en 1753

Carte n^o 10 - Géographie des revenus locatifs à Cambrai en 1750

39Au-delà de cet « hypercentre » s’entremêlent des rues encore chères et des zones aux loyers moyens, sinon médiocres. À Cambrai, cet imbroglio locatif est fréquent au nord et à l’est de la Grande Place, des rues notables comme la rue des Rôtisseurs étant proches de voies plus populaires comme la rue des Lombards ou le fonds de la Madeleine. L’extension de ce modèle d’organisation de l’espace urbain plaide ainsi en faveur d’une faible segmentation spatiale. À Lille, le zonage spatial paraît en revanche plus clair. Dans sa partie septentrionale, correspondant à l’agrandissement de 1670, la zone, où se rapprochent l’aristocratique rue Royale aux loyers moyens de 275 florins et la rue Saint-Sébastien qui offre des valeurs locatives de 55 florins, ne présente pas de caractère homogène, le « faubourg Saint-Germain lillois »47 se trouvant confiné à l’espace étroit de quelques rues. Les hôtels particuliers suscitent en effet l’installation de nombreux marchands et boutiquiers logeant dans des habitations moins luxueuses48. Autour de l’église Saint-Sauveur, dans un espace enchâssé par les rues du Molinel et de l’Abbiette, se dévoile au contraire un véritable îlot de pauvreté. Ce secteur traversé par la rue des Malades présente des axes aux revenus locatifs très faibles, notamment près de la rue des Etaques.

40À la hiérarchie des rues répond ainsi une hiérarchie des revenus locatifs. Les rues où les valeurs locatives sont élevées, sont celles qui maximisent les avantages apportés par la ville. Les lieux de pouvoir, civil ou ecclésiastique, attirent une clientèle aisée, près de l’hôtel de ville, à Lille en la rue du Palais, à Cambrai sur le rang de la Grande Place. Les implantations monastiques, dans la rue des Carmes à Cambrai ou la rue de l’Abbiette à Lille, offrent aussi cette capacité à gonfler les revenus locatifs. Pour des motifs économiques, les lieux d’échange sont des endroits de choix pour le monde du négoce et de l’artisanat : les places, marchés et rivages bénéficient ainsi des effets inflationnistes liés à la forte demande sociale. Certaines rues aux loyers importants ont aussi profité de la stratégie de regroupement des populations aisées : vivre en bonne compagnie, tel est le nouveau credo des élites urbaines issues de la noblesse et de la bourgeoisie. La rue Royale à Lille est symptomatique de ce choix isolationniste.

41Les rues les plus populaires sont en revanche des boyaux étroits qui accueillent des populations prolétariennes. Lille présente par ses cours le meilleur exemple de ces voies miséreuses : dans ces culs de sac dits également « rues à sacq », à l’insalubrité de l’habitat répond la faiblesse des loyers. Les rues avec vue sur les murailles, certainement peu recherchées, offrent aussi des valeurs locatives médiocres, sinon faibles. Toutes ces voies de pauvreté présentent une forte homogénéité locative. Que ce soit par l’état de son bâti ou la pauvreté de ses habitants, ces rues offrent des valeurs locatives unanimement faibles.

42Petites villes, villes moyennes et grandes villes se retrouvent dans un semblable schéma quand il s’agit de constater les disparités des loyers dans la rue. À mesure que la moyenne locative des rues croît, augmente le fossé entre les maisons les plus chères et celles qui fournissent des gains médiocres. Si le calcul des moyennes permet de distinguer des dominantes locatives, les écarts - types rendent ainsi compte du peu d’homogénéité de l’habitat dans une même rue. Sur l’axe aristocratique lillois de la rue du Palais, à proximité de la maison des Fermiers Généraux au loyer de 1944 florins se trouvait ainsi une habitation occupée par ledit Barrat payant 90 florins par an.

43La disposition des différentes catégories de rues les unes par rapport aux autres n’est pas le fruit du hasard, mais un assemblage qui fait naître une ramification compliquée des axes urbains dans laquelle « un brillant décor cachait souvent un envers tout différent »49. Le cas lillois fournit à ce sujet de nombreux exemples intéressants. C’est ainsi qu’entre deux axes aux loyers élevés, la rue Esquermoise et la rue des Jésuites, subsistait une poche de médiocrité puis de misère à mesure qu’on s’enfonce dans le lacis des petites rues : les rues Saint-Etienne et du Nouveau Siècle présentent un décor encore avenant, mais la misère se lit sur les façades de l’impasse du Poissonceau et surtout de la cour aux Soldats dont la moyenne locative n’excède pas 28 florins. Le résultat de cet assemblage est que les rues les plus notables ne bordaient pas directement les ruelles et cours abandonnés à la populace, souvent cachées par un maillage de voies secondaires servant de cordon sanitaire. Rues riches et ruelles pauvres étaient apparemment si proches, et pourtant si éloignées les unes des autres.

44En définitive, d’une ville à une autre, l’espace locatif obéit à des logiques plus ou moins compliquées. Dans le cadre confiné des petites villes, seul le principe centre - périphérie semble régir l’organisation spatiale. À Cambrai et Lille se dessine déjà un « hypercentre » exclusif. Seule la capitale flamande présente pourtant l’exemple de quartiers marqués par la formation d’une ségrégation plus visible. L’enchevêtrement des rues huppées et populaires demeure donc à l’intérieur des enceintes où voisinent des populations socialement différentes.

Des modalités différenciées d’occupation de l’habitat

1) Occuper sa maison, une exception

45Au XVIII^e siècle, la location est la règle à laquelle n’échappent ni les chefs-villes ni les petites villes, mais à des degrés divers. La part des maisons occupées par leur propriétaire augmente en effet à mesure que les loyers diminuent.

46Aux petites villes où les maisons sont meilleur marché, les plus forts taux d’appropriation ! Au Cateau, près de 56 % des habitations étaient en effet occupées par leur propriétaire, mais il s’agit d’un sommet au regard des autres exemples, 32,3 % à Armentières, 36,6 % à Comines50. Sur un marché immobilier onéreux, l’appropriation est en revanche faible : à Lille, n’étaient en effet occupées par leur propriétaire que 10,7 % des habitations, encore moins que les 17 % de Rouen51, bien moins qu’à Cambrai qui présentait un taux d’appropriation des maisons de 28,4 %, une situation relativement proche du modèle des petites villes comme du cas genevois52. Toujours est-il que même dans les petites villes où le prix des maisons est le plus abordable pour la population indigène, l’appropriation est minoritaire53. C’est parce que la location présente une grande souplesse pour la population urbaine connue pour sa mobilité54.

47Nombreux sont les critères qui déterminent la capacité des habitants d’une ville à entrer en possession d’une maison : facteurs sociaux ou stratégies personnelles, quelles soient sentimentales, spéculatives ou professionnelles. Le calcul du taux d’appropriation selon le critère du loyer permet d’aborder le premier de ces facteurs.

Tableau n^o 6 - Valeurs locatives des maisons et taux d’appropriation dans les villes de la France du Nord au XVIII^e siècle

48Les maisons occupées par leur propriétaire sont proportionnellement plus nombreuses dans les valeurs locatives hautes. À Lille, au-delà de 128 florins de loyer, le taux d’appropriation est ainsi supérieur à la moyenne générale. En règle générale, quand un propriétaire dispose de plusieurs habitations, il se réserve en effet pour son propre usage celle dont la valeur locative était la plus élevée. C’était le cas d’Antoine Allard, propriétaire lillois de quatre maisons dont il occupait dans la rue Princesse la plus chère au loyer de 200 florins. Le Cateau présente un schéma voisin mais dans l’ensemble, des nuances s’imposent, surtout à Comines où le faible prix des maisons accroît l’éventail des populations en mesure d’opérer une telle acquisition. L’appropriation diminue toutefois dans tous les cas pour les valeurs locatives les plus élevées. Même dans les couches dominantes de la société, nombre d’individus préféraient en effet vivre dans une demeure louée. C’est ainsi qu’à Lille, sur quatre maisons de plus de 1000 florins, une seule, celle du sieur des Watines dans la rue Basse, n’était pas louée.

49En croisant le taux d’appropriation et 1534 cotes de capitation lilloise, ce propos est confirmé. Les moins imposés forment le gros du bataillon des locataires : petit peuple, peuple de locataires ! Seulement 5 % des occupants payant moins de 5 livres d’impôt possédaient en effet leur habitation. Parmi les populations imposées à plus de 40 livres, la majorité des occupants était en revanche propriétaire. Même la population fortunée demeurait pourtant dans une proportion importante, au moins le tiers, intéressée par le mode d’occupation locative qui par sa souplesse répondait sans doute mieux aux besoins d’une population soumise aussi à la mobilité résidentielle. Les catégories imposables soumises à un impôt de 5 à 40 livres restaient en majorité attachées à la location. Ce mode d’occupation était donc le plus à même de satisfaire la population urbaine. Les situations professionnelles des propriétaires permettent aussi de comprendre les modes d’occupation de l’habitat urbain.

50À Lille et dans une moindre mesure dans la petite ville de Comines, le taux d’appropriation semble seulement guidé par des raisons financières puisqu’il suit la hiérarchie sociale : une noblesse en majorité propriétaire, un petit peuple de locataires. Le haut niveau des prix des maisons imprime ainsi une pression telle sur les acteurs du marché que les stratégies personnelles en sont minorées. L’exemple cambrésien présente une réalité plus complexe au point que les marchands et artisans y sont plus attachés à l’acquisition de leur habitation que les autres catégories. La possession immobilière y apparaît comme une nécessité professionnelle pour les commerçants et artisans soucieux, en s’enracinant dans un quartier ou une rue, de fidéliser une clientèle toujours prompte à aller voir ailleurs ; l’échoppe était repérable et s’intégrait d’autant plus facilement que l’artisan était membre du quartier où il pouvait tisser des liens familiers avec le voisinage.

51Une règle générale s’impose pourtant partout. Les plus forts taux d’appropriation se retrouvent dans la noblesse qui dispose de moyens suffisants pour posséder une maison spacieuse ou un hôtel particulier en ville. Cette appropriation présente pourtant des limites : non seulement la petite noblesse non titrée était peu encline à posséder son habitation en ville, mais en plus une proportion non négligeable demeurait locataire. La bourgeoisie semble en revanche moins attachée à la possession de son habitat. À Cambrai, hormis le monde de la marchandise, le taux d’appropriation de la bourgeoisie baissait à 40,8 %. À l’intérieur de cette catégorie, les rentiers et métiers de l’administration étaient pourtant plus enclins à s’enraciner dans le tissu urbain par la possession d’une maison. Le petit peuple louait aussi en majorité son occupation : dans plus de 95 % des cas, le menu peuple est un peuple de locataires, ce qui confirme les résultats obtenus à Paris55.

52D’une ville à une autre, la cartographie des modes d’occupation de l’habitat est mouvante puisque les facteurs explicatifs ont trait non seulement aux conditions du marché immobilier mais aussi aux caractéristiques socioprofessionnelles des différentes paroisses. Le cadre lillois reproduit peu ou prou le modèle rouennais de la « périphérie appropriée » à l’inverse du centre loué56. Dans la banlieue où le coût de l’investissement immobilier est moindre, l’appropriation s’élève à 13,3 %. C’est aussi à cause de la médiocrité des loyers que les taux d’appropriation s’élèvent dans les paroisses périphériques de la ville intra-muros. Malgré la pauvreté de sa population, la paroisse Saint-Sauveur présente un taux d’appropriation supérieur à la moyenne lilloise, 11,4 %, en particulier dans les rues marchandes comme les rues des Malades et de Saint-Sauveur. Les espaces de misère y étaient en revanche loués : nombre de rues et de cours comme celles de la Vignette ou des Bourloires comptaient moins de 5 % d’occupants propriétaires. Les paroisses centrales sur lesquelles l’investissement immobilier était d’un coût élevé, étaient en revanche louées. Sur les axes les plus dynamiques, l’appropriation augmentait même, les marchands et artisans achetant une habitation, lieu de vie et de travail. Ces taux chutaient à l’arrière de cet « hypercentre » : dans la rue de l’Abbiette, les locataires composaient 90,6 % des occupants... 91,3 % même dans la rue de la Grande Chaussée.

53La cartographie cambrésienne présente en revanche un aspect plus compliqué. Dans les faubourgs, 46,2 % des occupants étaient propriétaires, les bas prix des maisons et la valeur utilitaire de l’outil immobilier déjà rural pour la population tournée vers l’exploitation des sols justifiant ce résultat. Dans la ville intra-muros, le cadre paroissial est décevant. Les rues commerçantes et les places, lieux d’échange et d’activité, offrent des taux d’appropriation plus importants que la moyenne : avec 60 % de propriétaires - occupants, des sommets sont atteints dans la rue des Bouchers. Les poches de misère dispersées dans le tissu urbain se composent en revanche en majorité des exclus de la propriété immobilière.

54L’appropriation était donc le fait d’une minorité de la population urbaine. Se distinguaient toutefois la location choisie, celle des populations aisées pour qui ce mode d’occupation apportait une plus grande souplesse, et la location contrainte, celle du petit peuple incapable de disposer d’une épargne suffisante pour réaliser l’investissement immobilier.

2) La société des locataires

55Si l’administration fiscale ne connaissait qu’un seul locataire, le chef de famille, une maison rassemblait souvent plus de personnes qu’en comprenait en moyenne une famille. Les greffiers n’indiquaient donc que le nom du locataire principal, ignorant les sous-locataires. Pour atteindre cet ignoré, Benoit Garnot a proposé une méthode basée sur le recoupement des feux théoriques et des feux réels ; la différence entre feux théoriques et feux réels fournit le poids des sous-locataires57.

56La sous-location est un phénomène d’importance puisque de Lille à Cambrai 30,7 à 41,8 % des occupants de maison ne sont pas des locataires principaux. À Lille, dans la paroisse la plus populaire de Saint-Sauveur, le phénomène de sous-location est le plus répandu. Mais les riches paroisses n’ignorent pas ce mode d’occupation, le propriétaire occupant ou le locataire principal, souvent des marchands et des artisans installés au rez-de-chaussée, y louant le reste de l’immeuble pour rentabiliser le capital bâti. La sous-location ne concernait en revanche que 16 % des occupants à Comines. Il convient en fait de distinguer entre les cités flamandes et les villes du Cambrésis. La sous-location prenait davantage d’ampleur dans les villes du Cambrésis où elle touchait environ 40 % des occupants. La sous-location est en effet le corollaire de la paupérisation des cités cambrésiennes qui partageaient « la même dramatique désindustrialisation semant la misère et le désespoir »58.

57Les conditions locatives sont globalement conditionnées par la situation de l’occupant. À Lille, le niveau des loyers accompagne celui du montant de la capitation des locataires. Les moyennes locatives les plus modestes correspondent en effet aux populations les moins imposées. Au-delà d’une imposition de 20 livres, les différences n’apparaissent pourtant plus, les locataires les plus imposés payant un loyer proche des imposés à 20-30 livres. La corrélation entre loyer et niveau d’aisance est corroborée par le lien entre les statuts des locataires non-propriétaires et le montant de leur loyer.

58Trois groupes socioprofessionnels semblent se distinguer. Les élites formées par le clergé, la noblesse et la bourgeoisie disposaient de logements aux loyers supérieurs à la moyenne générale59. Dans ce groupe, les valeurs locatives des nobles étaient les plus élevées, plus du double à Lille et près du triple à Cambrai par rapport à la moyenne. Bourgeois et clercs se logeaient moins richement dans des habitations dont les loyers reflétaient tout de même leur niveau d’aisance. Les distinctions internes subsistent bien entendu, le curé de paroisse ne pouvant avec sa modeste pitance se loger aussi confortablement qu’un chanoine. Les loyers des catégories intermédiaires entraient dans une fourchette proche de la moyenne. Quelques métiers, comme des imprimeurs et des cabaretiers, exigeaient toutefois de s’installer dans des habitations plus cossues et plus vastes. Aux loyers les plus modestes, le petit peuple et le monde agricole suburbain ! À l’instar de Jean François Carpentier, manouvrier cominois installé dans une demeure au loyer de 18 florins, le menu peuple se contentait des plus humbles maisons. Le monde agricole semblait faire usage de maisons aux valeurs locatives un peu plus élevées, mais celles-ci étaient également composées de bâtiments d’exploitation.

59Le choix de l’habitation est ainsi guidé par les capacités financières du locataire, mais le choix du propriétaire par le locataire n’était pas innocent. Clercs, nobles et bourgeois étaient les plus grands dispensateurs de maisons à louer, mais alors que les membres du clergé touchaient toutes les couches de la population, les demeures louées par les nobles et les bourgeois étaient distribuées à un groupe plus étriqué. Seuls les locataires du premier ordre sont installés en majorité dans des habitations possédées par ledit ordre, les autres catégories de locataires s’adressant à un éventail moins resserré de propriétaires. Alors que les propriétaires nobles se retrouvaient surtout en relation avec des locataires du même ordre ou de la bourgeoisie, menus et moyens peuples se logeaient régulièrement dans les maisons possédées par les bourgeois. Ces relations étaient largement guidées par l’objet recherché par l’occupant, un gentilhomme logeant plutôt dans une maison spacieuse d’un standing que seul ou presque un propriétaire noble ou tout au moins aisé pouvait lui proposer.

Etre propriétaire d’une maison en ville

60La propriété du bâti urbain était placée entre les mains d’une minorité de la population. Être propriétaire immobilier n’était pourtant pas forcèment appartenir à l’élite sociale même si une partie de la société urbaine était exclue de ce groupe.

Les visages de la propriété immobilière urbaine

61Au XVIII^e siècle, le capital immobilier était principalement détenu par des propriétaires dont le domicile ne dépassait pas le cadre fortifié de la ville.

Tableau n^o 9 - Taux de pénétration du capital immobilier aux investisseurs forains dans les villes de la France du Nord au XVIII^e siècle

62Les forains représentent au mieux 5 % des propriétaires immobiliers, mais la norme est de 1,5 à 2,5 %60. Peu nombreux, ils ne détiennent qu’un modeste capital constitué souvent d’une unique maison produisant un revenu locatif médiocre. Dans les villes de Lille et de Cambrai, voire à Comines, la situation des propriétaires forains semble un peu différente. S’y est en effet développé un petit groupe de rassembleurs de pierre issu souvent des rangs du clergé : les abbayes de Cysoing et de Loos détenaient respectivement vingt-cinq et quinze maisons à Lille.

63Parmi les propriétaires forains, le clergé forme le principal groupe. Grâce à leurs phalanges d’agents comptables, les institutions ecclésiastiques sont quasiment les seules capables de vérifier correctement la rentrée régulière des loyers. Seule la noblesse est aussi en mesure de multiplier les placements immobiliers ou de maintenir entière une succession... mais pour combien de temps. La gestion de ces propriétés bâties est pourtant facilitée par la proximité relative des résidences des propriétaires forains installés en majorité qui dans la châtellenie de Lille qui dans la province du Cambrésis. Hors le cadre régional, les forains sont souvent domiciliés dans les villes de la France du Nord, particulièrement à Arras, Douai ou Valenciennes. Au-delà, ils sont rares, un Parisien ou un Bruxellois, Kines Cornelius, propriétaire au Cateau.

64Presque exclusivement autochtone par ses origines, le propriétaire est souvent issu des rangs de la bourgeoisie et du peuple moyen des artisans et boutiquiers. Ce positionnement social s’explique par la désaffection des privilégiés pour la pierre mais aussi par l’exclusion des catégories populaires. Les deux premiers ordres possèdent en effet moins de 28 % des maisons61, cette présence étant particulièrement timide dans les petites villes. De ces petites villes, Armentières est la seule à atteindre un niveau important de propriété privilégiée, 27,9 % du bâti, grâce à l’imposante propriété ecclésiastique, cent habitations dont onze pour les Sœurs Grises.

65Les membres du petit peuple, disposant de moins de 5 % du stock immobilier, sont les « seuls grands exclus de la propriété immobilière »62. Cette situation est également partagée par le monde paysan dont la propriété était souvent renvoyée par-delà les murs de la ville. À Comines, un quart des maisons sont pourtant détenues par le monde agricole : cette petite ville présente en effet les caractéristiques d’une agroville.

66Par conséquent, la propriété immobilière urbaine revient pour 40 à 60 % des maisons à la bourgeoisie et au peuple des artisans et boutiquiers. À Rennes, la bourgeoisie formait aussi le gros des troupes de propriétaires63. La présence du moyen peuple, plus médiocre que celle de la bourgeoisie, est loin d’être symbolique, 12 à 25 % du stock bâti. Les métiers de l’alimentation, voire du textile, rassemblent une nombreuse propriété immobilière. Boulangers, cabaretiers et bouchers sont en effet capable de disposer, pour leur usage ou à des fins locatives, d’un logement : en témoigne la situation des bouchers cambrésiens dominés par quelques familles telles les Montigny ou les Caffin à la tête d’une petite propriété de moins de cinq habitations.

Tableau n^o 10 - Sociologie des propriétaires immobiliers dans les villes de la France du Nord au XVIII^e siècle

67La ligne de démarcation entre les propriétaires et les exclus de la propriété immobilière passe donc entre le menu peuple et les autres catégories de la société urbaine. La prise en compte de la nature des biens possédés modifie toutefois un peu cette affirmation. L’exclusion du petit peuple est confirmée, et même renforcée, particulièrement à Comines où le monde agricole disposait d’habitations rurales médiocres. Le clergé voit aussi sa position s’effriter ; celui-ci détenait un stock immobilier varié composé de demeures cossues destinées aux chanoines et de nombreuses petites maisons louées aux catégories les plus modestes, voire même occupées gratuitement en échange de quelques services à l’Eglise. Quant au second ordre, le revenu élevé de ces possessions renforçait sa position, surtout à Lille où la noblesse avait la main sur 20,3 % du revenu locatif total. La position du peuple moyen et de la bourgeoisie était par conséquent améliorée, non que ces catégories détenaient des maisons offrant un revenu important, mais l’accumulation de revenus moyens associée à la force du nombre gonflait la part de leur revenu global.

68Le portrait du propriétaire immobilier urbain présente donc de multiples facettes parmi lesquelles dominent les possessions de la bourgeoisie et des artisans-boutiquiers. Aucune catégorie sociale ne monopolisa donc les biens immobiliers ; seuls en sont exclus les catégories agricoles et le menu peuple.

Une propriété immobilière fortement diluée

69Plus de 90 % des propriétaires disposent de moins de cinq habitations. Les villes de Cambrai et de Lille présentent un émiettement moindre de la propriété bâtie au contraire des petites villes où, dans deux cas sur trois, plus de 95 % des détenteurs d’immeubles en possèdent moins de cinq. Les propriétaires uniques sont donc les plus nombreux. Les villes de la France du Nord n’ont pas rencontré de rassembleurs de pierre. Dans les petites villes de Comines et du Cateau, plus des trois-quarts des propriétaires n’ont qu’une seule et unique propriété ; Lille et Armentières, dans une moindre mesure Cambrai, offrent le visage d’une propriété un peu moins émiettée.

Tableau n^o 11 - Les petits propriétaires immobiliers dans les villes de la France du Nord au XVIII^e siècle

70Très majoritaires, les petits propriétaires ne s’éloignent guère du portrait de la société des détenteurs d’immeubles précédemment étudiée. Certaines catégories sont pourtant les unes sous représentées, les autres majorées. La présence du clergé, du peuple des artisans boutiquiers, du menu peuple et des personnes isolées dans la catégorie des petits propriétaires ne peut surprendre. La représentation de la noblesse et surtout de la bourgeoisie se trouve en revanche plutôt minorée en terme relatif.

71Seule une courte minorité est capable de disposer de plus de cinq maisons. Formant toujours moins de 10 % des propriétaires, les rassembleurs de pierre ne sont que 176 à Lille. À Cambrai, moins de 5 % des détenteurs immobiliers, soit 50 individus, accumulent plus de cinq immeubles. À Lille et Armentières, ceux-ci forment une légion moins clairsemée ; le rapport maisons-propriétaires y est un peu supérieur à deux, là où il ne dépasse pas 1,87 à Cambrai. Le cas d’Armentières tranche avec celui des autres petites villes où les gros propriétaires, au patrimoine inférieur à dix maisons, sont rares64.

72Étriqué, le groupe des gros propriétaires est surtout issu de l’élite sociale au sein de laquelle la noblesse ne forme pas un noyau entreprenant. Absents dans les petites villes, les nobles demeurent rares dans les chefs-villes, y compris à Lille où 21 d’entre eux détiennent plus de cinq maisons. Leur patrimoine immobilier n’entre souvent que pour une faible part dans le revenu total de l’aristocratie provinciale : à considérer les maisons de Jacops d’Hailly d’Aigremont, situées à Lille dans la rue Saint-Jacques, la rue des Malades et le marché aux Entes, elles ne fournissaient que 968 florins de loyer, soit 5 % de ses revenus annuels en 173165. La noblesse ne collectait donc pas avec passion les immeubles.

73À défaut de disposer de revenus locatifs aussi élevés que la noblesse, la bourgeoisie a multiplié les prises de possession sur l’immobilier, près de la moitié de ses membres détenant ainsi à Lille plus de dix maisons. Dans les petites villes, elle abandonnait la place au clergé dont les collections immobilières n’atteignaient pas les niveaux atteints dans les grandes villes ; le premier ordre constituait le premier rentier de la pierre non seulement au Cateau mais aussi à Armentières. Proportionnellement moins prééminent dans les chefs-villes, le clergé maintenait toutefois une présence assez forte.

74Sorti de ce cénacle, les gros propriétaires deviennent rares. La quasi-disparition des catégories populaires parmi les gros propriétaires renvoie à la modestie de leurs moyens financiers. Seuls quelques individus du peuple moyen parviennent à maintenir une présence dans les principales villes ; encore s’agit-il souvent d’une concentration immobilière inférieure à dix maisons assez médiocres.

75En définitive, le bâti n’a pas intéressé les gros investisseurs. La maison est essentiellement conçue comme un abri pour accueillir la famille et effectuer son labeur. Rares sont donc ceux à opérer une concentration immobilière pour retirer un intérêt financier.

L’immobilier urbain, un placement peu attractif

76Le revenu du capital immobilier est en général situé entre 2 et 4 % par an. Le rendement est très limité dans les deux cités du Cambrésis où il ne dépasse pas 2 % de la valeur du capital, mais il y a lieu de croire que le poids important de l’appropriation du bâti ne dévalue le rendement du placement, le propriétaire déclarant souvent un revenu inférieur à ce qu’il pourrait percevoir s’il louait son habitation66. En Flandre, l’immobilier rapporte un peu plus à son propriétaire, de 2,8 à 4 % par an, ce qui correspond assez aux résultats de Montpellier67 et Rouen68. La maison ne constitue donc pas un placement lucratif puisque le capital initial est amorti dans le meilleur des cas au bout d’un quart de siècle seulement, là où d’autres placements dans le commerce ou la manufacture permettent de gagner de l’argent plus rapidement. C’est dire que la possibilité de faire fructifier sa fortune dans l’immobilier urbain est très restreinte dans la société d’Ancien Régime. La médiocrité des revenus immobiliers où, d’après la fabrique de Sainte-Marie-Madeleine de Cambrai, « il y a souvent dans le revenu plustost courteresse que de l’excedent »69, explique ainsi en partie le peu d’empressement des citadins fortunés à accaparer une part importante du stock immobilier.

77L’instabilité locative constitue une menace pour le propriétaire qui a besoin de rentrées d’argent régulières pour faire face aux nécessités du quotidien et aux frais d’entretien du patrimoine immobilier. Le registre des revenus du domaine de l’abbaye de Saint-Sépulcre de Cambrai rend compte de ces difficultés70. Son stock immobilier s’élevait à 29 maisons offrant de 24 à 200 florins de loyers. Leur durée moyenne d’occupation atteignait 12,9 ans, près de deux années de moins qu’à Rouen71, mais bien plus qu’à Lyon72. Plus de 44 % des locataires déguerpissaient après moins de dix ans. Certaines locations étaient aussi écourtées par l’abbé du fait de l’insolvabilité du locataire. Dans ces conditions, quelques propriétaires cherchaient à organiser des locations à court terme : en 1714, le Magistrat d’Armentières témoignait même des difficultés de l’imposition « tant à cause de la grande quantité d’insolvens qu’à cause des changemens fréquens que les petits louagers font quelques fois de mois en mois ou de trois mois en trois mois parce qu’on ne leur confie point un louage pour plus long terme de crainte d’etre obligé de les laisser occuper les maisons sans en recevoir les loyers »73.

78L’infidélité locative est une source de complications financières pour le propriétaire d’autant qu’entre le départ et l’arrivée d’un locataire, il s’écoule un laps de temps pendant lequel la maison est une charge. Certains, à l’image du sieur Préau, receveur des pauvres de Cambrai, laissaient donc occuper gratuitement un logement « pour éviter toute dégradation supplémentaire »74. La vacance immobilière est pourtant une menace assez mineure, touchant moins de 3 % du stock immobilier75. À en croire les déclarations et rôles d’imposition, la part des maisons vides ne concerne que 1,6 % des maisons au Cateau et 3,1 % à Cambrai ; 2,5 % des maisons lilloises sont quant à elles sans occupants.

79L’inoccupation de l’habitat est souvent de courte durée. À Lille, à la Noël 1770, 90,8 % des maisons vacantes l’étaient depuis moins de deux années76 ; rares étaient les habitations inoccupées plus de cinq ans. Même si les sources sont peu prolixes sur les raisons des vacances, il y a fort à parier qu’une longue durée d’inoccupation tient au délabrement de l’habitat. À Cambrai, Barthélémy Deffontaine, marchand tanneur, possédait ainsi en la rue des Blancs Linceuls deux maisons vacantes faute d’avoir engagé les travaux de réparation. Dans ces conditions, La vacance touchait donc en priorité les maisons à loyer modéré. À Lille et Cambrai, plus des deux tiers des maisons vides créaient une valeur locative inférieure au loyer moyen ; le tiers concernait même les loyers très modestes, inférieurs au quart du loyer moyen. La vacance perdait en revanche rapidement pied dans les maisons au loyer doublant le revenu locatif moyen. Dans les valeurs locatives élevées, la fidélité de l’occupant augmentait.

80En définitive, la maison ne constitue pas un objet d’accumulation. En dehors des catégories populaires, sa possession concerne peu ou prou toutes les catégories de la population urbaine ; bourgeois et artisans sont pourtant les plus motivés à détenir au moins une habitation. La médiocre rentabilité du patrimoine bâti exclut en effet les grands rassemblements, influençant pour le coup le marché immobilier.