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Mobilités résidentielles, territoires et politiques publiques

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Sylvie Fol
, 
Yoan Miot
, 
Cécile Vignal

Deuxième partie - Être mobile sous contrainte, être mobile par incitation. Regards croisés sur la politique de rénovation urbaine

Peuplement et mobilité résidentielle dans les opérations de rénovation urbaine : garder les ménages du quartier ou attirer des ménages extérieurs ?

Émilie Saint-Macary

Texte intégral

  • 1 Loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine. 1er août 2003. Titre  (...)
  • 2 Loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine. 1er août 2003 ; annex (...)

1Les opérations de rénovation urbaine initiées par la loi d’Août 2003 ont vocation à « […] restructurer, dans un objectif de mixité sociale et de développement durable, les quartiers classés en zone urbaine sensible »1. La loi mentionne également qu’il s’agit de procéder à « la diversification de l’offre de l’habitat dans les ZUS par le soutien à la construction de logements locatifs à loyers intermédiaires et de logements destinés à l’accession à la propriété »2. Cette injonction à la diversification de l’habitat passe par l’intervention de nouveaux acteurs appelés à construire des logements privés dans les quartiers rénovés : l’Association Foncière Logement (AFL) produit des logements locatifs libres dans l’ensemble des sites en rénovation urbaine, et des promoteurs privés, fortement incités par l’État à s’investir dans les quartiers populaires, construisent des logements en accession à la propriété. Dans le contexte d’une politique publique territorialisée, ces logements neufs avaient au départ davantage vocation à attirer des ménages extérieurs aux quartiers rénovés, dans l’objectif de créer de la mixité sociale. Or, le constat est aujourd’hui largement effectué dans un grand nombre d’opérations de rénovation urbaine en cours (Saint-Macary, 2011 ; Lelévrier, 2010 ; Noyé, 2009) : ces logements produisent plutôt une mixité dite endogène (Kirszbaum, 2008). Autrement dit, ils servent davantage à loger des ménages déjà présents que des ménages venant de l’extérieur de ces quartiers.

  • 3 Notre enquête, menée dans le cadre d’une thèse de doctorat, s’est déroulée en deux temps : une prem (...)

2L’objet de cet article est d’apporter des éléments de compréhension sur ce constat en posant l’hypothèse suivante : l’attraction de ménages provenant des quartiers rénovés dans les logements privés est autant le fait des acteurs qui mettent en œuvre la politique publique de diversification que des choix résidentiels des habitants de ces quartiers. Ce travail s’appuie sur un travail d’enquête auprès des acteurs et des habitants effectué dans trois projets de rénovation urbaine : Mantes-la-Jolie (78), Le Blanc-Mesnil (93) et enfin Le Havre (76)3.

3Dans un premier temps, nous nous intéresserons aux représentations concernant « l’intérieur » et « l’extérieur » des quartiers, – inhérentes à la recherche de publics venant du quartier ou extérieurs – des acteurs qui mettent en œuvre ces politiques. Il s’agit plus largement de proposer une réflexion sur les catégorisations spatiales liées aux opérations de rénovation urbaine. Dans un second temps, nous nous interrogerons sur les publics ciblés par les nouveaux acteurs privés (AFL et promoteurs) qui interviennent nouvellement dans les PRU. Dans un troisième temps, nous chercherons à comprendre les aspirations des ménages eux-mêmes à rester dans leur quartier.

Catégorisations spatiales : une réflexion sur l’intérieur et l’extérieur des quartiers rénovés

4Le zonage des quartiers visés par la politique de la ville a accentué la lecture spatiale des problèmes sociaux. Certains auteurs montrent que le lien établi entre territoire et politique sociale revêt bien souvent un caractère d’évidence, tandis que la grammaire spatiale reste peu interrogée, la ville ou l’urbain demeurant le lieu par excellence où il faudrait lire, décrire et soigner les problèmes sociaux (Tissot et Poupeau, 2005). Ainsi, avec la mise en œuvre des projets de rénovation urbaine notamment, s’est développée une série de termes spécifiques ayant vocation à désigner l’intérieur ou l’extérieur des quartiers rénovés. Ces termes, issus du jargon professionnel, servent au départ à situer les différentes actions mises en œuvre dans le cadre de la politique publique de rénovation. Les reconstructions censées remplacer les logements démolis, sont d’abord situées « hors site » ou « sur site », désignant ainsi l’intérieur ou l’extérieur du périmètre du quartier rénové. C’est également le cas des relogements, effectués à l’intérieur ou à l’extérieur du quartier. Les injonctions nationales énoncées cherchent, de fait, à créer une double mobilité des ménages : reloger majori­tairement les ménages « hors site », reconstruire les logements sociaux « hors site » et enfin réaliser la diversification de l’habitat « sur site » pour y attirer des ménages plus aisés. En dehors du fait que « le site » peut, selon les acteurs, désigner des espaces différents (il concernera dans certains cas, la ville, dans d’autres, le quartier, le périmètre ANRU, la ZUS ou encore l’emplacement des démolitions), ces catégories révèlent un classement binaire des quartiers en rénovation et de leurs représentations. L’intérieur du quartier (« sur site ») est la partie malade, à soigner, où sont effectuées les démolitions et les réhabilitations de logements, tandis que l’extérieur (« hors site ») décrit une sorte d’espace modèle, celui de la ville centre, celle dont il faut approcher les caractéristiques économiques et sociales, et où il s’agit de puiser les ressources.

  • 4 Loi Engagement National pour le Logement (ENL – 2006). Cette mesure vise à attirer des investisseur (...)
  • 5 À noter que le taux de la TVA a été porté à 7 % depuis le plan de rigueur de 2011.

5Dans ce contexte, les nouvelles constructions « sur site » sont également distinguées en fonction d’un positionnement aux « franges » et au « cœur » des quartiers : dans le même esprit que précédemment, ces deux termes issus du langage courant prennent dans le contexte de la rénovation urbaine un sens imagé intéressant, dépassant le simple aspect physique ou géographique du posi­tionnement dans un lieu. Le « cœur » du quartier renvoie à l’organe vital humain, situé à peu de chose près au centre de l’organisme. De la même façon que notre cœur humain est central et indispensable à la vie, le « cœur » du quartier apparaît comme le point névralgique et incontournable du grand ensemble, « là où tout se passe », là également où les problèmes seraient les plus criants. Dans ce contexte, construire au cœur du quartier est dans la logique des opérations de rénovation urbaine à la fois une façon de prendre le mal par la racine et d’être au plus proche de l’esprit vivant du quartier (ce qui peut paraître en soi contradictoire). À l’inverse, les « franges » représentent les abords, les limites, ces zones frontières situées à la fois dans et hors du quartier, avec l’idée sous-jacente qu’elles puissent bénéficier des avantages du quartier sans en avoir les inconvénients (dans le cas de la construction de logements). Cette catégorie d’espace intermédiaire a en réalité émergé simultanément à la constitution d’une mesure favorable aux promoteurs immobiliers4, à savoir la création d’une TVA à 5,5 %5 dans les ZUS et sur une bande de 500 mètres autour d’elles.

6Au « cœur » sont ainsi associés les logements favorisant la mixité sociale, ceux qui, au plus proche des logements sociaux, créeront les conditions d’une cohabitation recherchée entre les populations pauvres et les plus aisées. À l’inverse, il est prêté aux constructions effectuées aux « franges » un facteur d’éloignement géographique non favorable aux brassages sociaux espérés, constituant une sorte d’interstice entre un « cœur » de quartier stigmatisé et hostile et un extérieur plus attractif. C’est bien dans le prolongement de ces représentations qui façonnent les grands objectifs de la rénovation urbaine, que les pouvoirs publics incitent les acteurs privés à construire leurs logements « au cœur » des quartiers plutôt qu’aux  « franges ». La puissance publique tente ainsi d’apporter des réponses aux problèmes de ségrégation en traduisant dans l’espace les phénomènes de proximité et distance sociale (Chamboredon et Lemaire, 1970).

  • 6 Le règlement de l’ANRU prévoit, sauf exception, la reconstruction d’un logement social pour chaque (...)
  • 7 En effet, la notion « d’équilibre de peuplement » utilisée par les bailleurs, renverrait davantage (...)

7Ainsi, la rénovation urbaine se fonde sur une double mobilité : une mobilité contrainte de sortie du quartier (déconcentration des ménages modestes) mise en œuvre par les relogements et la reconstitution du « un pour un »6 majo­ritai­rement « hors site », et une mobilité incitative de captation des ménages extérieurs par la construction de logement privés « sur site ». De fait, la distinction opérée entre les territoires (sur site et hors site, au cœur et aux marges) fait écho à celle qui concerne les populations ciblées par les opérations de rénovation urbaine : dans la mise en œuvre de la diversification, telle qu’elle est envisagée par l’ANRU, les ménages venus de l’extérieur apparaissent en effet plus désirables que ceux qui viennent de la ZUS, car au-delà de l’attractivité retrouvée du quartier dont leur venue peut témoigner, ils ne porteraient pas les stigmates caractéristiques des populations locales : grandes familles, bas revenus, familles immigrées7, etc. La construction de logements privés dans le cadre des PRU s’inscrit de fait dans cette perspective d’attirer des ménages extérieurs à la ZUS pour « faire de la mixité ». Ces éléments sont parfaitement retranscris par Edmond Préteceille au début des années 1970, lorsqu’il décrit, certes dans un autre contexte, la dimension structurante recherchée par la politique d’accession à la propriété : « La politique d’accession vise des effets sociaux apaisants, moralisants : l’accession à la propriété serait le symbole de la suppression des divisions de classe ; le travailleur devenu propriétaire passant, à travers cet attribut, du côté des bourgeois, et consacrant son temps dès lors aux saines activités du bricolage, jardinage... et sa vie de famille, se tenant à l’écart des débits de boisson et autres lieux de rassemblement et de fermentations subversives (effets apaisants renforcés par un endettement supérieur, donc une assiduité et docilité escomptable dans le travail ?) » (Préteceille, 1971).

8Ainsi, la mise en œuvre de la politique de la ville, en ciblant des catégories sociales, instaure des catégories spatiales, liées à des représentations très ancrées des acteurs et des décideurs sur le grand ensemble (Lelévrier, 2010). Il s’agit ici de voir dans quelle mesure ces catégorisations, qui semblent centrales pour les pouvoirs publics et les initiateurs de cette politique, dans la mise en œuvre et dans la garantie d’une spirale vertueuse pour les quartiers en rénovation urbaine, le sont également pour des acteurs privés, placés au centre de la politique de diversification, et sur qui repose également une partie du succès des opérations. Nous analyserons ainsi comment ces derniers appréhendent ces catégories spatiales et sociales dans la réalisation de leurs opérations et dans les ménages qu’ils visent.

Les objectifs de peuplement des acteurs de la diversification

9Nous l’avons vu, le PNRU a vocation à diversifier les catégories de ménages vivant dans les quartiers d’habitat social. Deux acteurs privés interviennent nouvellement dans ces projets : les promoteurs immobiliers, qui se voient attirés par des mesures incitatrices (TVA à taux réduit), et l’AFL, dont l’intervention est obligatoire, dans le cadre de la participation du 1 % logement au financement de la rénovation urbaine. Nous posons l’hypothèse que le positionnement local ou national de chacun des deux types d’acteurs étudiés conditionne leur approche du territoire ainsi que leur appréhension du peuplement et des ménages ciblés. Nous verrons donc successivement comment les promoteurs privés puis l’AFL définissent leur cible de ménages.

Les ménages du quartier : une nouvelle cible rentable pour les promoteurs

10Les promoteurs privés ont une vision plus locale des opérations de rénovation urbaine que l’AFL, et c’est en concertation avec les chefs de projets qu’ils définissent leurs programmes de logement. À partir d’un travail comparatif réalisé sur trois sites en rénovation urbaine, nous pouvons élaborer des éléments d’analyse transversale entre les stratégies des promoteurs privés : celle-ci fait d’abord apparaître des constantes dans leurs motivations à investir dans les ZUS, et davantage aux « franges » qu’au « cœur » des quartiers rénovés ; elle met également en évidence leur stratégie de conquête d’un nouveau marché, celui des classes populaires.

  • 8 Entretien réalisé avec un chargé d’opération de Bouygues immobilier – Avril 2010 : « Les 500 mètres (...)

11Comme pour tout autre investissement, les promoteurs procèdent à des études de marché pour déterminer les opportunités foncières et les potentiels des différents sites envisagés. Dans ce contexte, la ceinture des 500 mètres ouvrant droit à une TVA réduite constitue une opportunité appréciée pour atteindre une nouvelle cible de ménages8. Bien souvent, les promoteurs conditionnent la réalisation d’un programme attractif d’accession sociale à la propriété dans des quartiers d’habitat social à l’existence d’une assiette foncière de qualité et valorisée par les projets de renouvellement urbain qui seront construits autour. La construction des logements aux « franges » des quartiers devient dès lors une posture revendiquée :

« On aime bien faire la couture, sur des parcelles qui jouxtent l’environnement pavillonnaire. C’est bien de faire le lien (…) et c’est aussi un comportement de promoteur. Il faut faire la transition, la partie « locative sociale » et la partie on va dire « accession sociale », avec justement des gens qui sont locataires du quartier mais qui en sortent un peu. » (Chargée de programmes Pierre pour Tous – Icade-Capri – Mantes-la-Jolie)

  • 9 Cette asymétrie s’atténue si l’on raisonne en termes de niveau de vie, dont l’indicateur est le rev (...)
  • 10 « On s’aperçoit que des programmes de moyenne gamme se commercialisent un peu plus difficilement et (...)

12Le marché de l’accession à la propriété est historiquement et majoritairement tourné vers les classes aisées : moins d’un quart des accédants à la propriété a un revenu inférieur au revenu médian et un peu plus de la moitié fait partie des 30 % de ménages aux revenus les plus élevés9 (Bosvieux, 2005). Or, les ménages disposés à acheter un logement dans une ZUS sont davantage issus des classes populaires, et bien souvent issus de la ZUS elle-même. Dès lors, les logements privés construits dans le cadre de l’objectif de diversification deviennent une offre potentiellement attractive pour des ménages jusqu’ici « hors marché ». C’est ainsi que les promoteurs ont fait de cette offre nouvelle un enjeu stratégique de conquête d’une clientèle nouvelle, qui dépasse très largement les objectifs affichés de mixité sociale de la politique publique10.

13Ainsi, dans les trois sites étudiés, il s’agit bien de toucher une population nouvelle et plus modeste. Au Blanc-Mesnil, Bouygues vise par exemple à « faire sortir du parc social ceux qui étaient à la limite » en construisant des logements à bas prix. Les marchés à conquérir dans les ZUS sont donc rentables pour les promoteurs, y compris en construisant des produits d’accession sociale qui permettent de réaliser une marge.

« Les logements, on ne les dessine pas en fonction des gens qui vont acheter mais en fonction d’une rentabilité. C’est un point commun entre tous les promoteurs de base. (…) On est un groupe immobilier qui a peut-être une éthique parce qu’on est attachés à la CDC, mais en même temps on est cotés en bourse, et on a des actionnaires qui regardent nos résultats très régulièrement pour voir s’ils sont bons, donc on n’est pas là pour faire des opérations où on perd de l’argent. Donc moi aujourd’hui, quand je fais des opérations en accession sociale, je fais de la marge. » (Chargé de programmes Pierre pour Tous – Icade - Capri – Mante-la-Jolie)

  • 11 « Notre cœur de clientèle, c’est les primo-accédants, et on est référencé comme un promoteur social (...)

14Au Havre, la ville a privilégié de petits promoteurs locaux dont les orientations générales correspondaient aux objectifs qu’elle s’était fixée dans le cadre de la rénovation urbaine, à savoir une priorité tournée vers la primo-accession. Compte tenu des spécificités de la commune, (zone sinistrée en termes d’emploi, forte présence de populations ouvrières, etc.), les promoteurs cherchent à développer des produits d’accession sociale11.

  • 12 Icade n’exclut pas d’attirer une population extérieure au quartier, même si cela ne constitue par u (...)

15Ainsi, sur la question de la provenance des ménages, les discours des promoteurs privés oscillent entre, d’une part, produire une offre privée à destination des populations extérieures pour faire de la mixité sociale et, d’autre part, attirer les ménages locaux pour favoriser des parcours résidentiels ascendants12. En effet, si l’attraction de ménages extérieurs semble souvent déterminante pour les acteurs publics, elle l’est dans une moindre mesure pour des promoteurs qui ont davantage intérêt à privilégier l’élargissement de leur marché. Dès lors, l’adhésion des promoteurs aux objectifs de mixité dépend de leur stratégie de conquête vis-à-vis des communes : plutôt que d’adhérer à l’ambition nationale affichée, ces derniers s’efforcent de s’inscrire dans les objectifs locaux de peuplement pour développer de nouveaux marchés.

16Au Havre, la production de logements privés s’inscrit dans le contexte local de déclin démographique. Les opérations privées doivent permettre d’attirer des ménages extérieurs au quartier :

« L’idée ce n’est pas seulement de loger des gens du quartier, il faut arriver à faire venir des gens d’ailleurs, c’est ça la manœuvre ANRU… et là où on a construit, si on ne loge que des gens du quartier, ça veut dire que les autres ne veulent pas venir et ce n’est pas bon signe. » (Responsable de programme – LNP)

  • 13 Entretien effectué avec le Chef de projet politique de la ville – CAMY.
  • 14 « Au niveau des accédants, il n’y a pas de tri. C’est vraiment la population locale. On n’exclut pe (...)

17Dans le cas de Mantes-la-Jolie, en cohérence avec la stratégie d’agglomération qui consiste à « garder ses pauvres sans en attirer de nouveaux »13, les deux promoteurs, Constructa et Icade, ont à l’inverse tous deux en partie ciblé les habitants locaux du Val Fourré14.

18Ainsi, on constate d’une part que l’ensemble des promoteurs, quels que soient les contextes, vise une catégorie de clientèle située à la frontière de la classe moyenne et de la catégorie des ménages modestes, ancrée localement dans le parc social. Cette catégorie de ménages désigne ceux dont les revenus sont situés entre les plafonds du logement social et les planchers nécessaires pour pouvoir prétendre à l’achat d’un logement. Les promoteurs qualifient généralement cette catégorie spécifique par les expressions « primo-accédants », « gens pas touchés », ou encore « nouvelle classe moyenne », lesquels constituent dès lors à leurs yeux une nouvelle priorité. D’autre part, l’attention portée à la provenance géographique des ménages (en cohérence avec l’objectif national) dépend des priorités locales auxquelles les promoteurs se doivent d’adhérer pour développer leurs marchés (Pollard, 2009).

L’AFL et l’habitat des salariés des quartiers rénovés

19De par son lien avec le 1 % patronal, l’AFL construit des logements dans le but de loger les salariés du secteur privé. Cet objectif est envisagé pour l’ensemble des sites d’intervention de l’ANRU. Par ailleurs, positionnée comme l’outil de la « diversification » de l’habitat, l’intervention de l’AFL dans les ZUS a vocation à attirer des ménages plus aisés que la moyenne des ménages des ZUS avec la production d’une offre de logements en locatif libre. Dans l’objectif de réaliser une mixité exogène, le critère de provenance géographique des ménages est dans ce cadre évoqué par l’AFL pour distinguer les ménages ciblés des autres.

  • 15 « On n’a pas vocation à loger les personnes du quartier. Non pas par ségrégation, mais parce qu’on (...)
  • 16 Plusieurs travaux font référence au lien tacite existant entre la mise en place de la mixité social (...)

20Ces discours ont cependant sensiblement évolué au cours du temps. En 2007, était affiché un discours très net en faveur de la diversification du peuplement dans les quartiers rénovés15. Des termes tels que « populations extérieures », ou « nouvelle population » mettaient en avant cette priorité donnée à la provenance des ménages visés, dans les discours recueillis. Ainsi, aux « habitants locaux », issus du quartier, de situation modeste voire pauvres, plutôt immigrés, s’opposaient les « ménages extérieurs », provenant d’autres espaces que les ZUS, et de condition sociale plus aisée voire « moins immigrés »16. Le maintien des ménages locaux, du quartier d’origine, était envisagé ici comme la manifestation d’une forme d’inertie de la composition sociale du quartier qu’il s’agissait justement de modifier. Cette vision dichotomique du peuplement (entre ménages locaux et extérieurs) de l’AFL faisait écho à celle de l’ANRU et des injonctions nationales pour mettre en œuvre une mixité exogène (Kirszbaum, 2008). Néanmoins, avec le recul, et quelques années d’expérience, l’AFL semble aujourd’hui ne plus faire de la provenance géographique un critère prioritaire.

  • 17 Termes énoncés par les professionnels eux-mêmes, dans le cadre d’entretiens réalisés auprès de la d (...)

21En effet, les discours sont aujourd’hui davantage tournés vers le niveau de revenu des ménages recherchés. Une série de termes sont en effet employés dans les entretiens réalisés pour désigner les ménages situés au-dessus des plafonds de ressources du logement HLM : « salariés au-dessus du seuil-plancher », ou « ménages non captifs » ou encore « populations qui ont un peu plus de moyens »17. Néanmoins, compte tenu du produit construit par l’AFL, à savoir un parc de logements en locatif libre, la cible s’avère étroite. Compte tenu des prix pratiqués par l’AFL (plus élevés que le logement social), on peut s’interroger sur les raisons pour lesquelles dans le même quartier, un ménage préférerait louer un logement de l’AFL plutôt que d’acquérir un logement neuf (et notamment ceux des promoteurs privés attirés par la TVA à taux réduit dans le cadre de la rénovation urbaine). Pour apporter des éléments de réponse à cette question, l’AFL explique qu’une cible potentiellement intéressée par ces logements est celle des salariés en mobilité professionnelle, qui, de fait, ne cherchent pas à s’implanter durablement dans un quartier. La cible salariée, liée à la mission du 1 % logement dont émane l’AFL, est dans ce cadre réaffirmée :

« C’est bien conforme aux missions du 1 % logement qui contribue au logement des salariés. Toutefois, comme il n’y a pas qu’une dimension salariée dans les quartiers ANRU, l’idée était de dire, « il faut aussi contribuer à l’habitat des salariés », sachant que l’habitat social est aussi ouvert aux salariés, mais on va constituer une offre complémentaire qui aura l’originalité et la particularité de faire un effet de levier sur ces quartiers et faire de la mixité sociale. Tout est imbriqué. » (AFL – Chargé de mission)

22Ainsi, l’objectif initial des acteurs privés d’attirer des ménages externes aux quartiers rénovés s’est trouvé altéré et modifié par les conditions du marché. Cela engendre finalement chez les deux types d’acteurs un intérêt peu marqué pour la provenance géographique des ménages visés par ces nouveaux programmes : d’une part, les promoteurs tentent de conquérir des classes modestes locales qui s’avèrent être des clients solvables garantissant la rentabilité de leurs opérations, et d’autre part l’AFL tente de capter des populations salariées, locales ou non, en mesure de payer les loyers.

23Après avoir vu comment les acteurs privés s’emparaient de la question de la provenance des ménages dans la programmation de leurs logements, nous nous interrogeons sur la façon dont les nouveaux propriétaires ont intégré la question de la localisation des logements dans leurs critères de choix résidentiel.

Ancrage et mobilité résidentielle des accédants à la propriété

24Depuis que les pouvoirs publics cherchent à disperser les populations des quartiers sensibles (par les relogements notamment) tout en respectant leurs souhaits, il est constaté que les ménages manifestent un attachement très particulier à leur quartier (Ramadier, 2007 ; Guérin-Pace, 2006) et ont des difficultés à le quitter quand ils y sont contraints (Deboulet, 2006). Pour tenter de comprendre pourquoi les logements construits dans le cadre de la diversification de l’habitat sont majoritairement investis par des ménages du quartier, nous souhaitons nous interroger sur les processus d’ancrage de ces derniers.

25Nous nous appuyons ici sur l’étude du peuplement d’un programme en accession sociale à la propriété construit au Val Fourré, où nous avons réalisé une enquête auprès d’un échantillon représentatif de ménages (30 sur les 40 que compte la copropriété). Plus de 70 % des nouveaux accédants sont issus du Val Fourré. Nous avons donc cherché à comprendre les raisons pour lesquelles les habitants du Val Sully avaient choisi d’accéder à la propriété en restant au Val Fourré. S’agissait-il d’une opportunité financière ? Quels étaient les avantages spécifiques de ce programme de logements ? Dans quelle mesure la localisation du programme a-t-il été un des critères de choix ?

26Nous avons testé deux hypothèses. La première est liée à l’attachement des habitants pour leur quartier. Nous avons supposé que la localisation du programme neuf dans le grand ensemble était une des raisons explicatives de l’achat. La seconde peut sembler contradictoire avec la première : compte tenu des caractéristiques du programme (spécificité architecturale, situation aux franges du quartier, résiden­tialisation), nous avons supposé que les ménages ayant acheté au Val Sully étaient également motivés par une volonté d’acheter dans le quartier pour s’en démarquer. Ces deux hypothèses nous ont en réalité permis de distinguer deux types d’acquéreurs relativement distincts ; les ménages qui ont saisi la possibilité d’acheter un bien comme une opportunité de rester au Val Fourré, la localisation du programme au sein du quartier étant une des conditions décisives de l’achat. Les seconds se sont davantage sentis contraints par un achat dans la ZUS et développent des stratégies d’évitement et de distinction par rapport au reste du quartier, et à leur vie antérieure.

Acheter au Val Sully : une opportunité pour rester au Val Fourré

27La possibilité d’acheter un logement au Val Fourré a constitué une véritable opportunité pour les acquéreurs. 14 des 30 ménages interrogés affirment que la programmation de logements en accession à la propriété au sein du quartier d’origine a en effet été une incitation à l’achat. Sans cette opportunité, certains auraient soit quitté le quartier à regret pour accéder à la propriété, soit seraient restés dans le parc social :

« On avait un projet pour déménager. On aurait pris un logement en centre-ville, mais c’était le même prix. Et puis, j’ai vu le panneau et j’en ai parlé à mon mari. Lui, il voulait rester au Val Fourré. C’est vrai que nos filles travaillent en centre-ville et habitent là, donc c’est mieux comme ça. Ma petite fille vient déjeuner chez moi le midi quand elle est au lycée, c’est tout près. » (Femme – Veuve – 65 ans – Retraitée)

  • 18 Pour l’ensemble des personnes que nous citons ci-après, nous avons utilisé des pseudonymes pour res (...)

28Medhi et Lola Abdelkader18 avaient également l’intention d’acheter un logement mais ralentissaient le projet car ils ne souhaitaient pas quitter le Val Fourré :

« Mon mari voulait acheter un logement pour être tranquille avec les enfants. Il a grandi ici, il aime bien. Quand on vient du Val Fourré, on reste au Val Fourré ! (rires) » (Femme – Mariée cinq enfants – 37 ans – Femme au foyer)

29Beaucoup d’acquéreurs du Val Sully disent en effet avoir sciemment choisi de rester dans le quartier soit par intérêt personnel (proximité de la famille, proximité du travail, etc.) soit par envie de rester, voire de revenir au Val Fourré alors qu’ils n’y étaient plus. Abdel Liad, après avoir quitté le Val Fourré pour suivre ses parents à Limay, a profité de son accès à l’indépendance pour revenir dans le quartier :

« On ne peut jamais quitter Mantes-la-Jolie… personne ! (…) Ce n’est pas possible, il y a la famille, les potes, le centre commercial, et même si on ne dort pas là, on revient ici pour voir les gens et faire ses courses. Et puis, c’est très bien desservi : je travaille à La Défense, je prends le bus juste là… il y a tout à 10 minutes » (Homme – Marié – 30 ans – Comptable)

  • 19 Les promoteurs qui construisent dans ces quartiers anticipent d’ailleurs cette particularité par la (...)

30Plusieurs ménages du Val Sully ont en effet passé une partie de leur enfance au Val Fourré et après avoir quitté le quartier (voire la commune) pour une période plus ou moins longue, ils ont saisi l’occasion d’acheter pour se réinstaller dans un lieu familier. De la même façon que ce qui est observé pour des personnes relogées dans le parc locatif, rester dans le quartier d’origine est un moyen de mieux maîtriser son devenir résidentiel (Lelévrier, 2010) et également une façon de minimiser l’ampleur du changement pour des futurs acquéreurs. En effet, si l’acte d’achat et le passage au statut de propriétaire sont socialement valorisés, ils constituent un risque important, mais aussi un changement de statut radical pour des ménages qui n’y sont pas nécessairement préparés. Il s’agit le plus souvent d’un protocole très nouveau, éventuellement intimidant pour des primo-accédants comme ceux du Val Sully, pour qui le parcours d’achat constitue une suite d’étapes longues et laborieuses19. La proximité avec un lieu connu, familier, apparaît donc ici comme une variable déterminante dans l’acte d’achat.

31Au-delà de ces aspects sécurisants, de nombreux ménages expriment leur fierté d’avoir pu rester dans le quartier auquel ils sont très attachés. S’il reconnaît que le quartier du Val Sully est relativement isolé du reste du quartier, Fodil Aboussad est volontairement resté au Val Fourré :

« Le Val Sully, c’est à l’intérieur du Val Fourré et je suis fier d’être dans le Val Fourré moi, mais c’est vrai qu’on est quand même un peu isolés quoi. Quand vous rentrez ici, vous n’avez pas l’impression d’être au Val Fourré, mais on garde la fierté d’être au Val Fourré quand même ! » (Homme – Marié un enfant – 39 ans – Ouvrier dans l’industrie automobile)

32Pour ces ménages, la démarcation de la résidence avec le reste est souvent envisagée positivement. S’ils se rendent dans les mêmes commerces, envoient leurs enfants dans les mêmes écoles, et passent régulièrement dans l’ancien quartier, par nostalgie parfois, et pour rendre visite à leurs anciens voisins avec qui ils souhaitent garder des liens, ils expriment une certaine fierté d’avoir été « élus » parmi les nombreux candidats à l’accession. L’achat est pour un grand nombre d’entre eux, « un rêve devenu réalité » et le passage au statut de propriétaire une expérience nouvelle. En opposition à la honte parfois exprimée d’habiter dans les tours, la fierté d’être propriétaire est associée à la sensation valorisante de faire partie d’une frange de privilégiés. Maissoun Zoubira explique :

« C’est agréable de pouvoir recevoir dehors. On est des privilégiés. Si je n’avais pas lu le journal, on serait toujours dans un appartement. Chez nous, on appelle ça “le mektoub”, c’est le destin ! » (Femme – Mariée trois enfants – 35 ans – Femme au foyer)

33Ainsi, l’accès à la propriété au Val Sully est associé chez les acquéreurs à un sentiment nouveau très positif vis-à-vis de leur logement, un sentiment de fierté relatif à cette chance qu’ils ont pu saisir, et à celle qu’ils ont eue d’être sélectionnés parmi un grand nombre de demandes. Nombreux sont ceux qui évoquent en effet leur satisfaction d’avoir fait partie des « bons dossiers » et d’avoir ainsi eu la garantie de cohabiter avec de « bons voisins ». Kader et Melissa Ralifa sont arrivés du Maroc en 1996. Dans ce contexte rassurant, après plusieurs années passées dans un logement social, ils ont saisi l’opportunité d’acheter un pavillon de quatre pièces au Val Sully :

« On n’a pas de problèmes avec les voisins. La Mairie a sélectionné les bons dossiers. Les gens sont bien ici. » (Homme – Marié deux enfants – 34 ans – Ouvrier en bâtiment)

34La sélection des dossiers par la mairie apparaît aux yeux des habitants comme une garantie d’un peuplement maîtrisé. Elle attise la fierté d’avoir soi-même été sélectionné et l’expression d’un sentiment d’appartenance au groupe des « heureux élus de l’accession à la propriété », mais également des « bons dossiers », des « gens bien ».

35Que ce soit dans le cadre d’une étape du parcours résidentiel ou d’une stratégie d’ancrage à plus long terme, beaucoup de ménages très attachés à leur quartier expliquent avoir choisi le Val Sully pour sa situation dans le quartier du Val Fourré. Deux types de ménages sont caractéristiques de ces comportements : d’une part des retraités qui souhaitent investir, dans une perspective de transmission à leur descendance et accéder à de meilleures conditions de confort sans quitter leur quartier d’origine ; d’autre part des ménages plus jeunes, en début de parcours résidentiel, qui voient dans le Val Sully une façon de concilier un investissement financier, l’amélioration de leur position résidentielle, et le maintien de leurs réseaux sociaux à proximité.

Acheter au Val Sully, une mobilité résidentielle au sein du quartier rénové

36Le programme du Val Sully, situé aux abords du quartier du Val Fourré, a une conception architecturale qui le distingue nettement et à dessein du reste du quartier (bâtiments en briques aux toits verts). Les limites de la résidence sont marquées par une clôture, constituant un espace de transition entre le dedans et le dehors. Elle vise aussi bien à limiter les parcours de l’étranger vers l’intérieur qu’à limiter les parcours de l’intérieur vers l’extérieur (Raymond et Haumont, 2001). Nous souhaitons ici montrer que la volonté de rester dans le quartier peut aller de pair, chez certains accédants, avec un souhait de s’en démarquer.

37Plus que l’achat, c’est alors le parcours résidentiel ascendant qui est mis en valeur par les habitants. C’est la fierté de la mise à distance, du démarquage avec une période révolue, celle « des tours » et du logement social. Nuwan Fatou tient en effet à marquer l’avant Val Sully et l’après, comme une façon d’accentuer la fierté de son ascension résidentielle, ainsi que celle de s’être détaché de son ancien quartier. En pointant du doigt les tours du Val Fourré, que l’on aperçoit de la fenêtre de son salon, il déclare :

« Le Val Fourré c’est là-bas. Ici, on n’est plus au Val Fourré. » (Homme – marié trois enfants – 42 ans – Agent d’entretien)

  • 20 La « résidentialisation » est un terme apparu à la fin des années 1990 chez les bailleurs sociaux e (...)

38Ces habitants expriment bien souvent leur satisfaction vis-à-vis de la résiden­tialisation20 qui leur assure la tranquillité recherchée. Ils concrétisent par l’achat un projet ancien de départ du quartier. Un grand nombre d’entre eux disent d’ailleurs s’être résignés à acheter au Val Fourré alors que leur projet initial était plutôt de quitter le quartier. Bien souvent, ces ménages sont dans une stratégie de passage et d’ascension résidentielle, et comptent, à terme, quitter le Val Fourré, pour lequel ils n’ont pas d’attachement particulier. Ainsi, ils n’ont dans l’immédiat pas fait le choix de rester au Val Fourré. Yasmina Mored a deux grands enfants de 25 et 23 ans, et deux plus jeunes de 13 et 8 ans. Le couple a mal vécu les dernières années passées au Val Fourré et projetait de quitter le quartier pour s’isoler à la campagne. L’emménagement au Val Sully constitue un premier éloignement recherché :

« On s’est éloigné du Val Fourré quand même, ça change carrément tout. Le quartier résidentiel déjà. Et puis les relations de voisinages et le logement qui commençait vraiment à se dégrader là-bas » (Femme – Mariée quatre enfants – 48 ans – Femme au foyer)

39Il s’agit également pour Marie Ducore de marquer une distance entre son nouveau lieu d’habitat et le quartier du Val Fourré :

« Je suis dans le Val Fourré, mais dans un autre Val Fourré, les voitures brûlent toujours, mais à côté. » (Femme – Marié un enfant – 28 ans – Animatrice)

40Cette volonté de distinction peut être étendue aux choix d’établissements scolaires. Yasmina Mored explique son souhait de changer ses deux derniers enfants d’école :

« Les enfants maintenant sont durs. Mon fils est de nature timide, réservé, il n’est pas du tout bagarreur. Ici, c’est trop dur pour lui, on va le mettre dans le privé. Ma fille [aujourd’hui à la maternelle] ira aussi dans le privé [pour son entrée en élémentaire] » (Femme – Mariée quatre enfants – 48 ans – Femme au foyer)

41Pour autant, à l’échelle de la résidence du Val Sully, ces réactions vis-à-vis de la scolarisation sont marginales (elles concernent cinq familles sur les trente interrogées), et la grande majorité des ménages souhaitent maintenir leurs enfants dans les écoles publiques du quartier.

42Les ménages de cette catégorie sont souvent en milieu de parcours résidentiel. Après avoir passé plusieurs années dans le logement social, ils ont vu dans le Val Sully une opportunité d’accession à la propriété à laquelle ils ne pouvaient prétendre ailleurs. Ces ménages ont un avis souvent négatif sur leur quartier et aspirent à quitter la ZUS. Ils envisagent le passage au Val Sully comme une étape nécessaire dans leur parcours résidentiel, pour quitter définitivement le quartier dans un avenir à court ou moyen terme.

43Ainsi, ce type de programme répond à la fois aux aspirations d’ancrage et de mobilité résidentielle des ménages. Les ménages qui souhaitaient rester au Val Fourré on en effet pu devenir propriétaires, tandis que certains, plus enclins à quitter le quartier, ont pu réaliser une mobilité résidentielle au sein du Val Fourré, leur permettant de se distinguer du reste du quartier qu’ils souhaitent à terme quitter.

Conclusion

44Dans cet article, nous avons d’abord montré comment des objectifs nationaux affichés pouvaient être modulés en fonction des contextes locaux. Nous avons analysé dans quelle mesure la volonté d’attirer des ménages extérieurs aux quartiers rénovés, selon l’objectif initial du PNRU, s’avérait difficile à mener à bien pour au moins deux raisons. En premier lieu, les stratégies de commercialisation des promoteurs et de l’AFL sont tournées vers les ménages locaux, à la fois pour des raisons d’élargissement du marché des accédants à la propriété (pour les promoteurs) et par souci de minimisation du risque commercial (pour les promoteurs comme pour l’AFL), la vente ou la mise en location rapides des logements restant pour ces acteurs une priorité. De plus, une aspiration majoritaire des ménages à rester dans leur quartier rend les politiques de diversification exogène peu réalisables. Quant aux habitants ayant des projets de mobilité résidentielle hors du quartier, nous avons montré que les programmes d’accession à la propriété, qui se multiplient dans les PRU, permettent également de satisfaire le désir de distinction de ces ménages qui n’ont pas les moyens de réaliser à court terme leur souhait de départ.

45Garder les ménages du quartier plutôt qu’attirer des ménages extérieurs peut être lu comme un nouvel échec relatif de la rénovation urbaine et de l’objectif affiché de mixité sociale. On sait néanmoins que la présence de populations hétérogènes dans un même espace ne préjuge pas des modalités de leur cohabitation : selon les cas, la proximité spatiale favorisera les relations aussi bien qu’elle avivera les tensions. Par ailleurs, la juxtaposition spatiale de populations hétérogènes ne produit pas les effets de moyennisation espérés (Chamboredon et Lemaire, 1970). Les différences initiales tendent au contraire à se renforcer (Grafmeyer et Authier, 2008). Dès lors, pourquoi ne pas admettre que des individus puissent aussi avoir le désir, dans certains domaines de leur vie, de s’organiser sur un mode qui privilégie le même, plutôt que le différent (Savidan, 2005) et convenir que l’idéal de mixité sociale gagnerait sans doute à être déconnecté d’objectifs opérationnels de mise en œuvre d’une politique publique ?

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Notes

1 Loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine. 1er août 2003. Titre 1er. Chapitre III. Article 10.

2 Loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine. 1er août 2003 ; annexes 3-1.

3 Notre enquête, menée dans le cadre d’une thèse de doctorat, s’est déroulée en deux temps : une première phase a consisté à interroger une trentaine d’acteurs locaux (villes, bailleurs sociaux, promoteurs, AFL) dans le cadre d’entretiens semi-directifs. Dans un second temps, nous avons interrogé 30 des 40 propriétaires d’un programme d’accession sociale à la propriété situé dans le quartier du Val Fourré à Mantes-la-Jolie.

4 Loi Engagement National pour le Logement (ENL – 2006). Cette mesure vise à attirer des investisseurs privés dans des quartiers paupérisés, jusqu’ici désertés par ce type d’acteurs.

5 À noter que le taux de la TVA a été porté à 7 % depuis le plan de rigueur de 2011.

6 Le règlement de l’ANRU prévoit, sauf exception, la reconstruction d’un logement social pour chaque logement démoli, soit le principe du « un pour un ».

7 En effet, la notion « d’équilibre de peuplement » utilisée par les bailleurs, renverrait davantage à des indicateurs de types ethniques qu’à des indices statistiques sur la composition sociale, les termes de « familles à problèmes » ou « familles nombreuses » désignant tacitement des familles immigrées (Cordier-Deusch et Saint-Macary, 2010).

8 Entretien réalisé avec un chargé d’opération de Bouygues immobilier – Avril 2010 : « Les 500 mètres, je ne vous cache pas que cela nous a permis d’atteindre un prix de vente très bas… L’intérêt c’est d’offrir un prix faible, pour que la population locale puisse accéder à la propriété et faire sortir du parc social ceux qui étaient à la limite. »

9 Cette asymétrie s’atténue si l’on raisonne en termes de niveau de vie, dont l’indicateur est le revenu par unité de consommation (u.c.). Même dans ce cas, les ménages aisés restent cependant nettement surreprésentés.

10 « On s’aperçoit que des programmes de moyenne gamme se commercialisent un peu plus difficilement et ne nous permettent pas de toucher une certaine population qui souhaite pourtant accéder à la propriété. Les zones ANRU permettent d’aller toucher cette clientèle. » (Responsable de programme – Constructa – Propia – Mantes-la-Jolie).

11 « Notre cœur de clientèle, c’est les primo-accédants, et on est référencé comme un promoteur social… Nous, notre image est vraiment axée sur l’accession sociale, c’est notre cœur de clientèle, y compris dans des zones non ANRU. » (Responsable de programmation – PFN).

12 Icade n’exclut pas d’attirer une population extérieure au quartier, même si cela ne constitue par un objectif en soi : « L’existence d’une clientèle cible issue des quartiers d’habitat social capable d’accéder à la propriété doit être vérifiée. L’occupation des quartiers d’habitat social peut être variable selon les secteurs, certains parcs étant plus paupérisés que d’autres. Un niveau plafond doit être défini, par exemple le plafond d’éligibilité au taux zéro ou au logement social, mais il faut aussi s’assurer de la capacité d’emprunt des locataires. L’étude des enquêtes Occupation du Parc Social est nécessaire pour définir la cible avec les collectivités locales. En cas de défaillance de cette cible (ménages trop fragilisés socialement et économiquement), le choix de dédier une partie du programme à des acquéreurs venus de l’extérieur des quartiers, des jeunes décohabitants ou des retraités par exemple, peut être un choix favorisant la mixité. Dans ce cas, l’environnement urbain doit être suffisamment attractif pour faire venir des populations exogènes » (Document interne Icade – Pierre pour Tous).

13 Entretien effectué avec le Chef de projet politique de la ville – CAMY.

14 « Au niveau des accédants, il n’y a pas de tri. C’est vraiment la population locale. On n’exclut personne. À Mantes-la-Jolie, 95 % de la clientèle est du quartier du Val Fourré. D’abord, on fait du “dépôt boite”, pour capter les gens du quartier. Ce sont des objectifs de mixité sociale » (Responsable de programme – Constructa - Propia – Mantes-la-Jolie).

15 « On n’a pas vocation à loger les personnes du quartier. Non pas par ségrégation, mais parce qu’on échouerait si on en venait à loger ces populations-là. Cela voudrait dire qu’on n’a pas du tout réussi à faire venir des populations de l’extérieur et qu’il y a des logements vacants, et que par défaut, on loge ces gens-là… » (AFL – Chargé de mission).

16 Plusieurs travaux font référence au lien tacite existant entre la mise en place de la mixité sociale et le critère ethnique qu’elle sous-entend (Kirszbaum, 2004 ; Lévy, 2006 ; Lelévrier, 2008). La volonté d’attirer des ménages de l’extérieur de ces quartiers a donc également vocation à participer au brassage ethnique recherché.

17 Termes énoncés par les professionnels eux-mêmes, dans le cadre d’entretiens réalisés auprès de la direction de l’AFL, de différents chargés de mission, puis d’un administrateur.

18 Pour l’ensemble des personnes que nous citons ci-après, nous avons utilisé des pseudonymes pour respecter l’anonymat des personnes interrogées.

19 Les promoteurs qui construisent dans ces quartiers anticipent d’ailleurs cette particularité par la mise en place de dispositifs d’accompagnement spécifiques.

20 La « résidentialisation » est un terme apparu à la fin des années 1990 chez les bailleurs sociaux et quelques architectes et peut se définir comme l’action de transformer un ensemble de logements sociaux en « résidence ». Il s’agit au minimum de clarifier les statuts des espaces extérieurs et à délimite, par une clôture, l’espace privé de la résidence de l’espace public de la ville (Lelévrier et Guigou, 2005).

Auteur

Université Paris Est, Lab’Urba, ARISTAT

© Presses universitaires du Septentrion, 2014

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