Immobilier
La comptabilité des sociétés immobilières (1854-1970)
p. 127-128
Texte intégral
1La présentation de l’histoire d’une société immobilière lyonnaise, la Société de la rue impériale (SRI) de sa création en 1854, au moment des grandes percées urbaines du Second Empire, jusqu’aux années 1970 témoigne du passage d’une gestion rentière à une gestion spéculative dans l’immobilier de rapport. Comme le montrent les archives de la Société, ce passage entraîne une modification des critères de gestion mobilisés pour guider les décisions d’investissement.
2Les archives de la SRI couvrent la période 1854-1996 et se composent principalement des délibérations du conseil d’administration, des procès-verbaux des assemblées des actionnaires et de la comptabilité (bilans, registres d’immeubles). Avec toutes les limites qu’elle comporte et en particulier le problème de l’hétérogénéité des postes sur longue période, l’analyse des bilans comptables permet de retracer l’histoire de la SRI. Elle fait ressortir trois grandes périodes (1854-1920, 1920-1968, après 1968).
3Après la réussite de sa percée initiale, la SRI, avec ses 40 immeubles et ses 500 logements, est devenue l’un des principaux acteurs de l’immobilier sur la Presqu’île de Lyon. Grâce à un budget constamment bénéficiaire, le poids de l’emprunt de 20 millions de francs contracté entre 1854 et 1858 pour financer les constructions diminue à la fin du XIXe siècle. Les sommes à rembourser annuellement passent d’un million de francs en 1858 à 478 000 francs en 1896 et disparaissent à la veille de la guerre. La SRI retrouve progressivement une capacité d’investissement et connaît une forte croissance au début du XXe siècle. L’augmentation des bénéfices (de 1 million de francs en 1896 à 5 millions en 1919, en francs de 1914) permet d’acheter de nouveaux immeubles et d’absorber trois sociétés immobilières lyonnaises détentrices d’une trentaine d’immeubles en 1920. Cette opération fait passer l’actif immobilier de 24 à 38 millions de francs. La valorisation de cet actif immobilier est caractéristique d’une gestion rentière. En effet, depuis l’origine, la SRI enregistre au bilan la valeur du coût de construction, ce qui conduit à sous-estimer la valeur nominale des immeubles. De ce fait et bien que le montant des loyers double en francs courants entre 1856 et 1913 (ils passent de 1,3 à 2,3 millions de francs), l’actif immobilier retenu par le bilan est stable. Il s’élève à 28 millions de francs. Il faut attendre 1949 pour qu’une partie des immeubles soit réévaluée. Cette pratique n’est pas originale puisque les sociétés immobilières absorbées par la SRI en 1920 procédaient de la même manière, la ville de Lyon ou les Hospices Civils de Lyon également. Cependant, nombre de sociétés immobilières font figurer au bilan une évaluation au prix de marché, régulièrement réévaluée, ce qui leur permet d’engager de nouvelles opérations sur la base d’emprunts gagés sur cet actif. On pense en particulier à la Compagnie Immobilière des frères Pereire mise en liquidation, en partie à cause de ses pertes abyssales à Marseille. On pense également à d’autres sociétés immobilières du XIXe siècle qui sont pour la plupart d’émanation bancaire. À la fin du XIXe siècle, ces sociétés développent une stratégie plus spéculative (construction et revente rapide pour bénéficier des plus-values) que rentière (gestion des immeubles construits). À l’inverse, jusqu’en 1920, la SRI conserve une stratégie essentiellement gestionnaire. Cette gestion lui permet de distribuer des dividendes de plus en plus élevés (43 francs par action en 1895 contre 20 francs en 1859).
4Les fusions de 1920 ouvrent une seconde période pendant laquelle la SRI adopte des pratiques plus spéculatives tout en conservant une gestion rentière très prudente et en s’appuyant sur une hausse constante des bénéfices. Ces bénéfices atteignent 45 millions de francs en 1938 (francs constants 1914). La Société développe son portefeuille qui correspond à 20 % de l’actif en 1933 grâce aux apports des fusions et des prises de participations dans différents secteurs : l’immobilier représente ainsi 52 % du portefeuille en 1936, les titres d’État 22 % et les transports 18 %. Elle diversifie aussi ses investissements par une recherche permanente de nouveaux immeubles à acquérir dont elle évalue l’intérêt par le ratio loyer/prix d’achat. Ces pratiques l’obligent à procéder à des augmentations de capital qui sont obtenues en incorporant les nouveaux apports au moment des fusions, en augmentant les réserves qui varient de 11 % (1919) à 54 % du passif (1954) et en pratiquant des réévaluations successives de la valeur vénale des immeubles entre 1949 et 1963. Même réévalués, les immeubles restent en deçà de leur valeur vénale. En 1965, lors d’une nouvelle augmentation de capital faisant appel, en partie, à des souscripteurs extérieurs, la banque Lazard entre au conseil d’administration. Cette dernière modifie radicalement la gestion de la SRI, qui entre dans une autre ère.
5La nouvelle stratégie immobilière qui est introduite s’appuie aussi sur une diversification des investissements et en particulier sur des prises de participations dans d’autres sociétés françaises ou étrangères. Elle est rendue possible par le changement des statuts de la SRI en 1968. La structure de l’actif de la société change radicalement. Pour soutenir sa nouvelle politique, elle vend une partie de ses immeubles. Dans le même temps, elle lance une OPA sur la Société des Immeubles Marseillais (SIM), propriétaire de 600 immeubles, et prend une participation majoritaire (51 %). La même année, la SRI acquiert 20 % du capital de la société pétrolière Repfrance, fondée en 1957 (150 millions de francs de capital social, siégeant à Paris 8e), qui devient une société d’investissement (ancêtre de l’actuel Eurazeo) au début des années 1970. Cette nouvelle orientation se traduit par une diminution constante de la part des revenus provenant des loyers et par une forte hausse des revenus des produits financiers.
6Ces grands changements marquent l’entrée de la SRI dans une politique essentiellement financière qui, si elle ne la conduit pas à abandonner la gestion des immeubles, l’introduit dans un groupe financier international, celui de la banque Lazard. En 1974, la part des recettes financières dépasse celle des loyers, tandis que l’actif immobilier ne représente plus que 10 % de l’actif total.
Sources
7Archives de la Société de la rue impériale – Archives municipales de Lyon : 187 II.
Bibliographie
Carrière F. (1957), La crise des placements immobiliers, Paris, Centre d’études économiques.
Leverne P. (1925), Une grande entreprise immobilière, la société immobilière marseillaise, doctorat en sciences économiques et politiques, Université Aix-Marseille, faculté de droit d’Aix.
Lescure M. (1982), Les banques, l’État et le marché immobilier en France à l’époque contemporaine 1820-1940, Paris, EHESS.
Topalov C. (1987), Le logement en France, histoire d’une marchandise impossible, Paris, PNFSP.
Auteurs
-
Loic Bonneval
Université Lyon 2
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François Robert
École normale supérieure de Lyon
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