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Inégalités écologiques, territoires littoraux & développement durable

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Philippe Deboudt

Partie 2. Approche des inégalités écologiques dans les territoires littoraux. Études de cas en Côte d'Opale et dans la rade de Marseille

Chapitre 1. Inégalités écologiques, marché foncier et utilisation du sol dans les marges urbaines du sud de la Côte d’Opale

Guillaume Schmitt

Texte intégral

Introduction

1A travers le prisme des inégalités écologiques, aborder les notions d’utilisation du sol et de marché foncier amène à s’interroger sur les interrelations qu’ils entretiennent à la valorisation/dévalorisation des territoires en termes de choix résidentiel des individus (Schmitt, 2007a, b, 2009). L’utilisation du sol, telle que définie comme la fonction socioéconomique des surfaces ou des activités humaines (territoires agricoles, zones urbaines, forêts…), est à la fois un des résultats et un des facteurs de disparités territoriales. L’utilisation du sol induit une utilité de l’espace quantifiable en superficie et des actions humaines à des temporalités plurielles visant à l’organiser et le planifier (Campbell, 1996). Le marché foncier et plus particulièrement celui des terrains à bâtir répond également à cette double logique : il est à la fois générateur d’inégalités sociales dans les capacités différenciées des ménages à ‘user’ et ‘abuser’ d’un lieu tout en étant le fruit des divers usages d’un territoire, lui donnant ainsi sa valeur.

2Le Sud de la Côte d’Opale connaît des trajectoires territoriales singulières où, sur les mêmes communes, la volonté de préservation des espaces naturels dans une région très urbanisée et la prédilection de la maison individuelle suivent des logiques pouvant être contradictoires. Dans cette perspective, s’intéresser aux inégalités écologiques dans les marges urbaines des territoires littoraux passe dans un premier temps par une mise en perspective à différentes échelles spatiales des dynamiques récentes d’utilisation du sol, notamment de l’urbanisation.

3Dans un second temps, l’évolution de la construction de logements, et plus particulièrement de maisons individuelles, fait l’objet d’une mise en perspective à l’échelon communal en insistant notamment sur les rôles respectifs du marché en termes de sélection des nouveaux résidants et du foncier en termes de distanciation socio-spatiale des individus.

1. Sources de données et méthodologies pour l’analyse de l’utilisation du sol

1.1. Vers l’appréhension du contexte régional

4Partant de l’hypothèse que l’utilisation du sol est révélatrice des dynamiques du système spatial côtier, notre premier objectif est d’identifier les spécificités du littoral du Nord-Pas-de-Calais (Cheylan et al., 1999). La formalisation d’un cadre d’analyse et de comparaison constitue donc un objectif ancillaire, devant, à terme, fournir des moyens d’investigation génériques transposables à d’autres territoires. L’appréhension du littoral et de l’arrière-pays à travers l’utilisation du sol répond à des logiques, de seuils, de ruptures et de discontinuités variables d’un lieu à l’autre (Carroué et al., 2002). Une tentative de circonscription par cette unique ‘variable’ serait sans doute infructueuse dans la mesure où, la délimitation se fonde généralement sur des approches multicritères (Dumas, 2004). L’hypothèse retenue est que l’arrière-pays littoral du Nord-Pas-de-Calais est un espace de confluence contenu, à la fois et de manière variable selon la localisation, dans le système spatial littoral et dans le système spatial métropolitain de cette région. Il s’agit donc d’un espace aux marges floues se caractérisant par des tensions :

  • endogènes, à proximité par exemple des pôles urbains ;

  • métropolitaines, essentiellement sur ses franges ;

  • littorales, avec notamment la bifurcation des tensions d’origines métropolitaines initialement vouées à se concentrer sur le bord de mer, mais reléguées dans l’arrière-pays du fait par exemple de plus grandes disponibilités foncières.

  • 1 Des projets, comme le programme DEDUCE visent à l’harmonisation et la sélection d’indicateurs.
  • 2 Par exemple Observatoire du littoral français.

5Les fonctions d’observation et d’information sont généralement très présentes dans les projets de GIZC (DGUHC, 2006). Plusieurs types d’informations peuvent être mobilisés tels que les données et les indicateurs. Les données décrivent des caractéristiques de l’espace et des activités humaines et s’expriment selon des échelles de temps et d’espace déterminées selon des stratégies de mesure (observation, suivi…) et des méthodologies. Les indicateurs servent à l’évaluation ou à l’aide à la décision. Ils sont donc constitués selon des objectifs stratégiques ou de gestion et se référent généralement à une situation standard (DIACT, 2006). Bien que certains indicateurs soient spécifiques à des actions locales, une normalisation des méthodes de conception et une harmonisation des données mobilisées sont des pré-requis à l’élaboration de comparaisons et à l’identification de bonnes pratiques (IFEN, 2006a1). Les informations potentiellement utiles à la GIZC sont de fait très nombreuses et couvrent les domaines terrestre, marin, social et économique. De nombreux observatoires internationaux, nationaux, régionaux et locaux existent déjà et collectent une grande partie de ces informations2. L’utilisation du sol et son évolution sont fortement mobilisées dans l’observation des principes d’équilibre : « maîtrise du mieux possible du développement à venir du littoral » et « utilisation des ressources naturelles de manière durable » (IFEN, 2006b).

1.2. Données mobilisées : un référentiel européen

6S’appuyant sur le recours accru aux Systèmes d’Information Géographique, de nombreuses bases de données d’utilisation du sol ont été créées depuis la décennie 1990 pour produire des cartographies numériques. Mis en œuvre par la Commission européenne en 1985, et organisé par l’Agence Européenne de l’Environnement (AEE) en 1990, le programme CLC (Corine Land Cover) rejoint par ailleurs une préoccupation de plus en plus affirmée pour le suivi de l’environnement et pour l’étude des pressions exercées par certains modes d’occupation du sol sur l’environnement (AEE, 1995 ; IFEN, 2006a). CLC est en effet un des volets du programme européen CORINE (COoRdination of INformation on the Environment), lancé par la Direction Générale de l’environnement de la Commission européenne (DG XI) pour créer un système d’information harmonisé devant servir d’aide à la gestion et à la prise de décision de la Commission Européenne en matière d’environnement. Dans ce contexte, la base de données CLC est singulière en offrant, à l’échelle européenne, une cartographie comparable des modes d’utilisation du sol en 1990 et en 2000 (Buttner et al., 2004). CLC présente deux avantages majeurs :

  • une couverture géographique vaste se distinguant par une harmonisation de l’information sur l’ensemble des pays de l’Union Européenne et certains pays limitrophes. Les modes d’utilisation du sol sont représentés à travers une nomenclature identique et à partir d’une résolution spatiale invariante ;

  • une actualisation permettant une étude diachronique.

7La production de CLC témoigne par ailleurs de l’utilisation de plus en plus fréquente de l’imagerie satellitaire (Feranec, 1999). L’inventaire cartographique CLC est dérivé de l’interprétation d’images SPOT et Landstat selon les dates et les pays couverts. Il reprend plusieurs des propriétés de ce support d’information géographique :

  • caractère exhaustif et importante étendue de la prise de vue ;

  • forte répétitivité temporelle des enregistrements, même si pour CLC l’actualisation au niveau européen n’est que décennale ;

  • automatisation de certaines procédures facilitant le traitement statistique et le croisement avec d’autres sources d’information (Figure 4). Ainsi, bien que l’interprétation d’images satellites renseigne principalement sur l’occupation du sol, le recours à des documents annexes (photographies, cartes…) permet d’intégrer dans la nomenclature des aspects relatifs à l’utilisation du sol (IFEN, 2005).

Figure 4 : Méthode de réalisation de CLC 2000 et de CLC change 1990-2000

Figure 4 : Méthode de réalisation de CLC 2000 et de CLC change 1990-2000

Schmitt, 2005

8Globalement homogène et disponible à deux dates distinctes, CLC n’est pas pour autant une source d’information exhaustive, notamment si l’on considère l’Unité Cartographique Minimale théorique (UCM) de 25 ha pour l’utilisation du sol et de 5 ha pour le changement. Sur la région Nord-Pas-de-Calais, il s’avère toutefois que la plus petite entité cartographiée est de 2 ha. Par ailleurs, la conception de CLC repose sur la généralisation d’un type d’occupation du sol considéré comme dominant (Bossard et al., 2000). En conséquence, certains espaces vont être qualifiés par exemple d’agricole alors que des habitations dispersées peuvent être présentes. D’autre part, les changements entre deux dates sont a priori sous-estimés, puisque la méthode d’homogénéisation exclut les changements de petite superficie.

9La bibliographie abonde sur le sujet et témoigne de la difficulté de prendre en compte l’ensemble de la diversité de l’espace (Bossard M. et al., 2000 ; Buttner G. et al., 2002 ; EEA, 2006b ; Perdigao V., Annoni A., 1997 ; Santiago S., 2004 ; Weiers S. et al., 2002). Cependant, l’effet de généralisation et l’orientation ‘environnementale’ de CLC ne semble pas aboutir pour autant à une restriction d’utilisation majeure, les études comparatives relèvent généralement l’intérêt de CLC pour des approches diachroniques en prenant en compte les approximations inhérentes à une abstraction de la réalité ‘physique’ de l’espace sous forme cartographique (CERTU, 1997 ; EEA, 2006c, d ; Gallego et al., 1999 ; Girard et al., 1997).

10Par ailleurs, aucune base de données n’est ‘neutre’ (Guerois, 2003 ; CERTU, 2005). La façon dont les entités spatiales sont classées répond à des prérogatives, certes techniques, mais surtout à des considérations mettant, pour le cas de CLC, tout d’abord l’accent sur l’occupation puis sur l’utilisation du sol. Ainsi, le niveau détaillé de la nomenclature de CLC comprend 44 classes réparties en 11 postes pour les territoires dits artificialisés, 11 pour les territoires agricoles, 12 pour les forêts et milieux semi-naturels, 5 pour les zones humides et 5 pour les surfaces en eau.

11En 2000, sur le Nord-Pas-de-Calais, 29 classes sont représentées :

  • 11 pour les territoires dits artificialisés : tissu urbain continu et tissu urbain discontinu pour les zones urbanisées ; zones industrielles et commerciales, réseaux routier et ferroviaire et espaces associés, zones portuaires et aéroports pour les zones industrielles ou commerciales et les réseaux de communication ; extraction de matériaux et décharges et chantiers pour les mines, décharges et chantiers ; espaces verts urbains et équipements sportifs et de loisirs pour les espaces verts artificialisés non agricoles ;

  • 5 pour les territoires agricoles : terres arables hors périmètres d’irrigation pour les terres arables ; vergers et petits fruits pour les cultures permanentes ; les prairies ; les systèmes culturaux et parcellaires complexes et les territoires principalement occupés par l’agriculture avec présence de végétation naturelle importante pour les zones agricoles hétérogènes ;

  • 7 pour les forêts et milieux semi-naturels : forêts de feuillus, forêts de conifères et forêts mélangées pour les forêts ; landes et broussailles et forêts et végétation arbustive en mutation pour les milieux à végétation arbustive et/ou herbacée ; plages, dunes, sables et végétation clairsemée pour les espaces ouverts sans ou avec peu de végétation ;

  • 4 pour les zones humides : marais intérieurs et tourbières pour les zones humides intérieures ; marais maritimes et zones intertidales pour les zones humides maritimes ;

  • 2 pour les surfaces en eau : plans d’eau pour les eaux continentales ; mers et océans pour les eaux maritimes.

2. Le littoral de la région Nord-Pas-de-Calais au regard de l’utilisation du sol

2.1. Le littoral : un territoire naturel dans une région urbaine ?

  • 3 D’un point de vue technique, le recours à la base de données CLC et la volonté de ne pas exclure de (...)
  • 4 L’axe des abscisses des graphiques commence à « - 1 km », ce qui correspond à la zone tampon au-del (...)

12L’étendue géographique de CLC diffère de celle des limites administratives (frontières internationales, régions, départements…), puisque CLC comprend des classes de zones humides maritimes, d’eaux maritimes, de plages, de dunes et de sable. Ainsi, le croisement de CLC avec les limites administratives entraîne une fragmentation des classes littorales. Afin de remédier à cette différence d’étendue, l’analyse des espaces littoraux est basée sur l’aspect contigu des entités3 et sur une distance seuil (50 km). Ce bornage est certes arbitraire, mais a tout au moins l’avantage de créer un cadre normatif pour l’ensemble des régions investies. D’autre part, limiter la comparaison au contexte français serait oublier le caractère transfrontalier du Nord-Pas-de-Calais. La ‘zone NPdC’ est proportionnellement la troisième ‘zone’ française par son taux d’artificialisation (7,95 %) et sa forte proportion (80,47 %) de territoires agricoles (Figure 5). Par rapport à la moyenne régionale, ‘la zone’ de 50 km de rayon est proportionnellement moins artificialisée (d’environ 5 points), plus agricole (d’environ 2 points) et avec une présence d’espaces naturels plus forte (d’environ 3 points). La ‘zone belge’ est près de 2,5 fois plus artificialisée que le Nord-Pas-de-Calais, les espaces dits naturels sont plus de 2 fois moins représentés. ‘La zone picarde’ est moins artificialisée, les espaces dits naturels, notamment les zones humides et les surfaces en eau, sont proportionnellement plus importants. Néanmoins au sein de ces ‘zones’ de 50 km, de fortes disparités apparaissent, notamment dans la proportion des espaces dits naturels et des territoires artificialisés4. La tendance générale correspond à une diminution de la proportion des territoires artificialisés, des zones humides et des surfaces en eau à mesure que l’on s’éloigne de la côte. Sur l’ensemble du littoral français, à moins de 500 m de la mer, les territoires artificialisés couvrent 27,2 % de l’espace contre 6 % entre 5000 et 10 000 m de la mer et 4,83 % sur toute la France (IFEN, 2006a). Les milieux à végétation arbustive et/ou herbacée et les espaces avec peu de végétation représentent 24 % de l’espace à moins de 500 m de la mer contre 7,8 % au niveau national. A contrario, les territoires agricoles sont peu présents sur le littoral proche de la mer. Leur part est deux fois plus faible en bord de mer que sur l’ensemble du territoire. Il en est de même pour les forêts qui ne représentent que 9 % des espaces proches de la mer contre 26 % du territoire métropolitain. La situation du littoral belge est plus singulière avec un taux de territoires artificialisés en général plus élevé à proximité de la mer que les régions françaises. Ce dernier connaît une diminution significative après 4 km, avant de connaître une hausse vers 12 km.

Figure 5 : Répartition de l’utilisation du sol (en 5 classes) en 2000 dans un rayon de 50 km du littoral des régions françaises et de la Belgique

Figure 5 : Répartition de l’utilisation du sol (en 5 classes) en 2000 dans un rayon de 50 km du littoral des régions françaises et de la Belgique

Schmitt, 2006

2.2 Une artificialisation accentuée dans l’arrière-pays

13La structure de l’utilisation du sol du littoral du Nord-Pas-de-Calais n’est pas particulièrement plus singulière que celle des littoraux des autres régions françaises. La diversité des modes d’utilisation le rend néanmoins spécifique dans son contexte régional. En effet, il est à la fois un espace à forte proportion d’espaces dits naturels, tout en étant fortement artificialisés. L’artificialisation a tendance à se concentrer dans les interstices de l’armature urbaine préexistante. Les territoires littoraux s’inscrivent dans des logiques endogènes (développement touristique…) de modifications de l’utilisation sol et dans des logiques non exclusives telles que l’étalement urbain. Il s’avère donc que le changement est réparti selon un gradient plus ou moins continu à la limite côtière. Trois ensembles aux marges floues apparaissent (Figure 6) :

  • entre 2 et 9 km, la progression des territoires artificialisés est forte, notamment ;

  • entre 10 et 30 km, la proportion de changement est moindre et concerne sporadiquement les espaces dits naturels ;

  • au-delà de 30 km, l’artificialisation connaît un regain de manière discontinue.

Figure 6 : Enjeux relatifs au changement d’utilisation du sol selon la distance au littoral du Nord-Pas-de-Calais

Figure 6 : Enjeux relatifs au changement d’utilisation du sol selon la distance au littoral du Nord-Pas-de-Calais

Schmitt, 2006

3. Stratégies résidentielles dans les communes du sud de la Côte d’Opale

14L’artificialisation est donc forte sur les territoires littoraux de la région Nord-Pas-de-Calais. Au sein de ces derniers, la Communauté de Communes Mer et Terres d’Opale voit, entre 1990 et 2000, les espaces agricoles diminuer deux fois plus vite que sur l’ensemble de la région et la proportion d’espaces naturels se réduire, alors qu’elle augmente sur le reste de la région (EPF NPdC, 2007). Plus de 40 % du changement d’utilisation du sol correspond à la construction d’habitations. Cependant, cette dernière a connu des périodes de croissance plus importante (entre 1980 et 1990) et prend depuis 2000 des formes variées, notamment sur les communes de bord de mer (Schmitt, 2007).

3.1 Le Touquet-Paris-Plage, Cucq et Merlimont : 3 communes fortement urbanisées

  • 5 En témoigne par exemple le rapport de M. Picquard en 1973 ou les travaux de Robin et Verger (1996).

15L’étude de l’expansion urbaine des communes littorales est, de longue date, âprement développée5. Son suivi connaît un nouvel essor avec notamment la création d’un Observatoire du littoral. Il n’est nullement question ici de revenir sur l’historique de la densification démographique des littoraux, mais davantage de cibler nos propos sur les trois communes littorales étudiées, en insistant tout particulièrement sur leurs différenciations de plus en plus marquées en termes de construction de logements. Au regard de l’évolution des permis de construire relatifs au logement, se transcrivent assez nettement les formes successives de la croissance résidentielle des communes littorales de la Côte d’Opale. Bien que restant soutenu, le rythme de construction est globalement moindre depuis 2000, notamment en comparaison des valeurs enregistrées en Bretagne ou en PACA (IFEN, 2004). Néanmoins, Les villes de bord de mer de la Communauté de Communes Mer et Terres d’Opale ne s’inscrivent pas complètement dans ce schéma de raréfaction des logements neufs. En effet, elles suivent des tendances singulières et parfois contradictoires (Figure 7). Ainsi, sur Merlimont, la construction de nouvelles habitations connait un regain depuis 1999, avec une proportion grandissante de logements individuels groupés (sous forme de lotissements par exemple). Les maisons individuelles représentent tout de même environ 40 % de la totalité des résidences commencées entre 1982 et 2004, contre un peu moins de 20 % à Cucq. A contrario sur cette dernière, la proportion de logements collectifs (appartements) est plus importante, notamment depuis 2000. Après une période de très forte croissance entre 1982 et 1995, la construction sur le Touquet-Paris-Plage avoisine celles des communes méridionales jusqu’en 1998, pour connaître depuis 2000 un très net ralentissement. Les nouveaux logements sont donc rares et prennent principalement la forme de maisons individuelles.

Figure 7 : Evolution du nombre de logement par types entre 1982 et 2004 sur les communes du Touquet Paris-Plage, Cucq et Merlimont

Figure 7 : Evolution du nombre de logement par types entre 1982 et 2004 sur les communes du Touquet Paris-Plage, Cucq et Merlimont

Schmitt, 2008.

16Ainsi, face à la relative rareté de l’espace constructible (Loi littoral, protection des espaces naturels…), trois types d’organisation résidentielle apparaissent :

  • sur le Touquet-Paris-Plage, la maison individuelle est le type de logement neuf dominant ;

  • sur Cucq, la construction est plus ou moins constante au fil du temps avec une propension marquée aux logements collectifs ;

  • sur Merlimont, les logements neufs individuels groupés sont plus nombreux.

3.2. Vers des terrains dévolus au logement de plus en plus grands ?

  • 6 Voir à ce sujet les principes de charge foncière et de compte à rebours (Vilmin T., 1999 et Renard (...)

17Dans un contexte de demande accrue de logements et de considérations des enjeux environnementaux, la rationalisation des usages de l’espace est au cœur des problématiques d’aménagement (Cluzet, 2007). La hausse actuelle des prix de l’immobilier et sa démultiplication sur les valeurs foncières6, associées à une disponibilité de terrain limitée sur le littoral devraient se traduire, dans un modèle classique d’adaptation de l’offre à la demande, par une diminution de l’utilisation de l’espace par logement. Or, force est de constater que la situation est loin d’être aussi schématique sur le Nord-Pas-de-Calais (Figure 8). Paradoxalement, la taille des terrains voués aux nouvelles habitations a tendance à augmenter depuis 1995. Cette hausse est concomitante des aspirations résidentielles individuelles de plus en plus affirmées (Djefal, Eugene, 2004). Ainsi, entre 1997 et 2004, les logements individuels purs représentent plus de 40 % des constructions neuves et les logements individuels groupés un peu moins de 25 %.

18Néanmoins sur les communes du sud de la Côte d’Opale, la situation est plus contrastée avec une réduction de plus de 50 % de la superficie par logement sur la commune de Cucq entre 1998 et 2004 ; une très forte hausse, puis une baisse sur Merlimont et un triplement sur le Touquet-Paris-Plage.

Figure 8 : Evolution entre 1982 et 2004 de la surface moyenne de terrain par logement sur la Communauté de Communes Mer et Terres d’Opale

Figure 8 : Evolution entre 1982 et 2004 de la surface moyenne de terrain par logement sur la Communauté de Communes Mer et Terres d’Opale

Schmitt, 2008.

  • 7 Sous forme de résidences principales et secondaires.

19In fine, les règles du marché ne peuvent à elles seules expliquer de telles oppositions. L’accès à la terre à des fins d’habitation7 semble suivre « une séquence dialectique usage – marché – usage » (Granelle, 2004, p. 94), où dans un premier temps, les processus d’attraction résidentielle concourent à la structuration sociale qui, à son tour, participe à la détermination de la valeur de l’espace. Prix d’usage que certaines catégories sociales sont disposées à payer, afin d’avoir accès aux espaces convoités. Le marché foncier en vue de la construction d’une maison individuelle apparaît alors comme un double lieu de génération d’inégalités environnementales :

  • tout d’abord par une maîtrise de son proche voisinage, symbolisée par l’acquisition d’un espace de l’entre soi (le terrain à bâtir) ;

  • puis, notamment en zones littorales, par l’accès à un environnement jugé de qualité.

4. Littoralisation, marché foncier et relégation : vers un développement des inégalités écologiques

4.1 Le marché foncier des terrains à bâtir ou la distanciation socio-spatiale des individus

  • 8 A titre d’exemples, voir Renard V., 2004 ; Repentin T., 2005 ; Collectif, 2006 et SNAL, 2007.
  • 9 Par le biais de l’Observatoire Régional de l’Habitat et de l’Aménagement.
  • 10 Par exemple : le type de vendeur, d’acquéreur, leur origine géographique, la taille du terrain, le (...)

20Dans le contexte récent de hausse des valeurs immobilières, de nombreux auteurs8, s’accordent sur le fait que l’une des principales difficultés d’évaluation de leur répercussion réside dans l’aspect lacunaire de l’information portant sur le foncier. En région Nord-Pas-de-Calais, une collecte9 des extraits d’actes de mutations est mise en place depuis 1989 et permet de disposer de renseignements détaillés sur chaque transaction10 (ORHA et EPF NPdC, 2006). Bien que la relation entre niveau de revenu, profession et catégorie socioprofessionnelle (PCS) ne soit pas systématique, cette dernière reste révélatrice du capital économique des individus (Madoré, 2004). A l’échelle régionale, le marché des terrains à bâtir destinés à la maison individuelle laisse apparaître que les catégories socioprofessionnelles les plus aisées ont tendance à acheter des terrains plus grands et plus chers (Figure 9).

21Cette situation est renforcée sur les communes du Touquet-Paris-Plage avec un niveau de prix près de 3 fois supérieur à la moyenne régionale. D’une part, plus de 45 % des transactions s’effectuent au profit de la PCS « artisans, commerçants, chefs d’entreprise » et environ 30 % au profit des « cadres et professions intellectuelles supérieures », contre respectivement 8 et 15 % sur le reste du Nord-Pas-de-Calais. D’autre part, les terrains alloués sont généralement entre 15 et 30 % plus grands. Sur la commune de Cucq, les transactions sont moins onéreuses, plus nombreuses et sur des superficies plus ou moins équivalentes à la moyenne régionale, mais les acquisitions sont néanmoins majoritairement effectuées par des PCS supérieures. Les terrains sur la commune de Merlimont ont généralement une valeur et une superficie moindres et les PCS dites populaires sont plus présentes que sur les deux communes septentrionales, mais dans des proportions restant toutefois inférieures au reste de la région. Le marché des terrains à bâtir est un segment du marché de l’habitat à ‘entrée sélective’, ne serait-ce que dans le délai de construction nécessaire, une fois l’acquisition effectuée. Il est donc souvent nécessaire de disposer d’un second logement, qualifié de temporaire, dès lors qu’il s’agit de ‘faire bâtir’ sa résidence principale. La sélection est d’autant plus renforcée dans les secteurs à forte croissance des résidences secondaires. Le différentiel financier entre des primo accédants et des ménages en quête de lieu de villégiature peut, notamment sur le littoral, contraindre les premiers à redéfinir leur projet résidentiel en périphérie des centres et pôles urbains (ORHA, 2007). A l’échelle des communes investies, un troisième échelon de sélection apparaît où la taille des terrains ouverts à l’urbanisation et les prix pratiqués créent schématiquement un gradient nord-sud :

  • entre un secteur à entrée restreinte et réservé aux personnes pouvant acheter à des prix sortant des logiques de marché et souhaitant disposer de conditions environnantes et environnementales maîtrisées ;

  • et un secteur plus ouvert où la sélection s’effectue schématiquement par le prix qu’un ménage est prêt à payer pour bénéficier d’un environnement littoral.

Figure 9 : Surfaces et prix moyens des terrains destinés à la maison individuelle par catégorie socioprofessionnelle sur les communes du Touquet-Paris-Plage, Cucq et Merlimont entre 1989 et 2002

Figure 9 : Surfaces et prix moyens des terrains destinés à la maison individuelle par catégorie socioprofessionnelle sur les communes du Touquet-Paris-Plage, Cucq et Merlimont entre 1989 et 2002

Schmitt, 2008.

4.2. D’une littoralisation centrifuge à une urbanisation centripète

22Outre les processus sélectifs en termes de professions et catégories socioprofessionnelles, la poussée démographique du littoral amène également à s’interroger sur les mouvements migratoires. Le marché foncier des terrains à bâtir des communes du sud de la Côte d’Opale est en quelque sorte transfiguré par sa mise en perspective à travers les logiques de périurbanisation, relégation et dans une certaine mesure de gentrification (Donzelot, 2004). A l’examen de l’évolution dans le temps de l’origine géographique des acquéreurs et de la localisation de leur achat, trois périodes plus ou moins distinctes s’entremêlent et se succèdent (Figure 10). Depuis 1989, la construction de maison individuelle ne s’est pas diamétralement démentie sur le littoral, on assiste à une bifurcation des flux de terrains à bâtir dans l’arrière-pays. Les trois communes restent des secteurs d’attraction résidentielle, notamment des PCS supérieures tout en étant des lieux où la possibilité de ‘faire bâtir’ est de plus en plus contrainte. La traduction spatiale en est un éloignement progressif du lieu de résidence initial et une urbanisation de l’arrière-pays.

Figure 10 : D’une littoralisation centrifuge à une urbanisation centripète : marché foncier des terrains à bâtir sur les communes du Touquet-Paris-Plage, Cucq et Merlimont

Figure 10 : D’une littoralisation centrifuge à une urbanisation centripète : marché foncier des terrains à bâtir sur les communes du Touquet-Paris-Plage, Cucq et Merlimont

Schmitt, 2008.

23Dans un premier temps, le marché foncier des trois communes est d’ores et déjà spécialisé par des acquisitions préférentielles des PCS aisées, mais à des degrés divers. Celui du Touquet-Paris-Plage est le plus sélectif tout en étant le plus attractif, notamment pour des acquéreurs résidant hors de la région Nord-Pas-de-Calais. Il s’agit schématiquement d’une acquisition en vue de construire une résidence de villégiature estivale, de fin de semaine, de retraite sur des terrains de vaste superficie. La construction sur les communes de Cucq et Merlimont prend davantage la forme de logements collectifs ou groupés, tout en ayant une proportion non négligeable de nouvelles maisons individuelles. La sélection sociale selon le niveau de prix et la taille des terrains disponibles est effective, mais ne semble pas limiter fortement pour autant les acquisitions de terrains par les résidants des trois communes.

24Dans un deuxième temps, avec la hausse, certes variable, du prix des terrains et la relative raréfaction de l’espace constructible, les acquisitions par des personnes extérieures ont tendance à se concentrer sur la partie méridionale. Les communes limitrophes de l’arrière-pays accueillent davantage de résidants originaires du ‘bord de mer’ souhaitant accéder à la maison individuelle.

25Dans un troisième temps, les transactions sont moins nombreuses sur les communes côtières, tout en impliquant de plus vastes superficies. Les acquéreurs des PCS dites populaires sont moins présents et ont tendance à acheter des terrains de plus en plus éloignés de leur lieu de résidence d’origine.

Conclusion

26L’accès au foncier est en soi un segment de marché des plus particuliers, dans la mesure où sa plus ou moins grande consommation pour certains ou production pour d’autres est l’une des principales formes de transcriptions des aspirations sociales, voire sociétales, des individus. En effet, la maison individuelle avec terrain (jardin) de l’entre soi constitue bien souvent une forme de réussite sociale de plus en plus plébiscitée. Au delà même du parcours résidentiel des ménages, il peut s’agir dans certains cas également d’une forme de réussite territoriale pour des collectivités en quête de rebond démographique et fiscal.

27Dans ce contexte, les marges urbaines littorales constituent des secteurs aux multiples enjeux. Leur attractivité résidentielle tient en grande partie son origine dans la qualité intrinsèque ou véhiculée que l’on accorde aux paysages littoraux. Ces derniers font d’ailleurs d’une part l’objet de protection justifiée et d’autre part de volonté conservatoire (de maîtrise) de la qualité de l’espace environnant des résidences principales ou secondaires construites sur le littoral depuis une trentaine d’années. Outre le phénomène NYMBY, la maîtrise de l’entre soi par l’acquisition d’un terrain de vaste superficie en est l’une des principales formes. Les processus sélectifs, par notamment l’imposition de certaines normes architecturales ou plus prosaïquement par un prix d’entrée élevé, en sont d’autres illustrations. Dans cette perspective, l’arrière-pays des communes littorales du sud de la Côte d’Opale apparaît, dans une certaine mesure, comme un déversoir des aspirations sociales non pourvues sur la côte, d’une frange non négligeable de la population. Les conséquences sur l’utilisation du sol sont, sur des territoires souvent moins bien dotés en ingénierie publique et en capacité de planification, une accentuation des tensions sur les espaces naturels déjà forts peu présents dans le Nord-Pas-de-Calais.

Notes

1 Des projets, comme le programme DEDUCE visent à l’harmonisation et la sélection d’indicateurs.

2 Par exemple Observatoire du littoral français.

3 D’un point de vue technique, le recours à la base de données CLC et la volonté de ne pas exclure de l’analyse certains milieux spécifiques ont orienté les traitements informatiques, en incluant une zone tampon de 1 km au-delà des limites administratives côtières usuellement utilisées. Ainsi, les zones humides maritimes et les plages, telles que définies par CLC sont tout au moins partiellement intégrées au calcul des indicateurs.

4 L’axe des abscisses des graphiques commence à « - 1 km », ce qui correspond à la zone tampon au-delà des limites administratives côtières.

5 En témoigne par exemple le rapport de M. Picquard en 1973 ou les travaux de Robin et Verger (1996).

6 Voir à ce sujet les principes de charge foncière et de compte à rebours (Vilmin T., 1999 et Renard V., 2004).

7 Sous forme de résidences principales et secondaires.

8 A titre d’exemples, voir Renard V., 2004 ; Repentin T., 2005 ; Collectif, 2006 et SNAL, 2007.

9 Par le biais de l’Observatoire Régional de l’Habitat et de l’Aménagement.

10 Par exemple : le type de vendeur, d’acquéreur, leur origine géographique, la taille du terrain, le prix…

Table des illustrations

Titre Figure 4 : Méthode de réalisation de CLC 2000 et de CLC change 1990-2000
Crédits Schmitt, 2005
URL http://books.openedition.org/septentrion/docannexe/image/15061/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 312k
Titre Figure 5 : Répartition de l’utilisation du sol (en 5 classes) en 2000 dans un rayon de 50 km du littoral des régions françaises et de la Belgique
Crédits Schmitt, 2006
URL http://books.openedition.org/septentrion/docannexe/image/15061/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 204k
Titre Figure 6 : Enjeux relatifs au changement d’utilisation du sol selon la distance au littoral du Nord-Pas-de-Calais
Crédits Schmitt, 2006
URL http://books.openedition.org/septentrion/docannexe/image/15061/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 312k
Titre Figure 7 : Evolution du nombre de logement par types entre 1982 et 2004 sur les communes du Touquet Paris-Plage, Cucq et Merlimont
Crédits Schmitt, 2008.
URL http://books.openedition.org/septentrion/docannexe/image/15061/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 188k
Titre Figure 8 : Evolution entre 1982 et 2004 de la surface moyenne de terrain par logement sur la Communauté de Communes Mer et Terres d’Opale
Crédits Schmitt, 2008.
URL http://books.openedition.org/septentrion/docannexe/image/15061/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 360k
Titre Figure 9 : Surfaces et prix moyens des terrains destinés à la maison individuelle par catégorie socioprofessionnelle sur les communes du Touquet-Paris-Plage, Cucq et Merlimont entre 1989 et 2002
Crédits Schmitt, 2008.
URL http://books.openedition.org/septentrion/docannexe/image/15061/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 192k
Titre Figure 10 : D’une littoralisation centrifuge à une urbanisation centripète : marché foncier des terrains à bâtir sur les communes du Touquet-Paris-Plage, Cucq et Merlimont
Crédits Schmitt, 2008.
URL http://books.openedition.org/septentrion/docannexe/image/15061/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 520k

© Presses universitaires du Septentrion, 2010

Conditions d’utilisation : http://www.openedition.org/6540

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