1En 1967, le départ des troupes de l’OTAN entraîne la vente des ensembles immobiliers destinés à loger les familles de militaires américains. Ces résidences construites selon les exigences des services de l’armée américaine sont, après quelques années de location, revendues pour devenir l’habitation principale de familles françaises. L’aménagement intérieur ne suscite pas de difficultés particulières, si ce n’est l’absence des prolongements traditionnels, garage, cave et grenier. Cependant l’aspect et surtout le statut des espaces extérieurs sont l’objet de nombreux débats voire de conflits qui nécessitent parfois l’intervention du juge1. Aujourd’hui, alors que ces débats paraissent terminés, diverses modifications sont perceptibles dans le paysage urbain. Cet article rend compte d’une enquête de nature paysagère, comportant des visites de site, des entretiens avec les gestionnaires2 et de quelques recherches dans des archives3. L’étude est limitée au département de Meurthe-et-Moselle, mais la plupart des résidences construites dans le cadre de l’OTAN dans le Grand-Est sont visitées et des archives municipales consultées à Verdun et Sarrebourg. Dans le département de Meurthe-et-Moselle, quatre résidences sont donc étudiées : Bois-le-Duc, à Vandœuvre, les cités route de Verdun et Régina-village à Toul, et Toulaire sur les limites communales de Liverdun, et de Saizerais.

2Une première partie de l’article identifie ce qui relève de l’origine de ces ensembles, à savoir les exigences de l’armée américaine et le montage opérationnel retenu par les entreprises françaises. Les quatre sites sont ensuite présentés dans leur situation actuelle avec un inventaire des modifications apportées, celles-ci sont ensuite mises en relation avec les contextes, économiques, administratifs, et juridiques. La dernière partie propose quelques hypothèses sur le maintien de caractéristiques « mémorielles », qu’elles soient physiques ou immatérielles.

La construction des résidences

Les exigences de l’armée américaine

3Insatisfait des premières opérations réalisées au coup par coup pour loger les familles de militaires, le gouvernement américain décide en 1955 de faire appel à des promoteurs français en leur confiant des lots minima de 2 000 logements, répartis sur plusieurs sites en France. Les consultations engagées en 1955 se font dans le cadre d’un cahier des charges4 remis aux candidats, qui précise les exigences financières et techniques. Les promoteurs retenus doivent louer aux militaires américains des logements répondant à des exigences de confort extrêmement précises, de surfaces et d’équipements. En contrepartie l’armée américaine s’engage sur un montant de location de l’ordre de 100 $ par mois pour une durée de cinq, sept, puis de vingt-cinq ans pour la dernière tranche5.

4Mais ce sont surtout les critères d’implantation et d’urbanisme qui donnent le caractère paysager particulier de ces résidences. Elles doivent se situer à 5 miles maximum des bases aériennes ou 35 miles des infrastructures de l’armée de terre, les sites retenus sont donc à l’extérieur des parties urbanisées des communes. La seconde exigence porte sur la densité maximale il ne faut pas dépasser 16 logements à l’hectare, ce qui constitue une densité tout à fait particulière dans les pratiques urbaines françaises, exigence sans doute liée aux réflexions menées durant la Seconde Guerre mondiale sur les bombardements de zones urbanisées. L’implantation des maisons est simple, sans sous-sol ni grenier, et suit au plus près le terrain naturel. Les voitures stationnent sur une chaussée dimensionnée6 à cet effet avec une largeur minimale de 6 mètres.

Le montage financier et administratif des opérateurs français

5La première firme retenue le 30 juin 1955 est celle de Maurice Bertrand et Jean Aaron qui se voit confier 2416 logements sur l’ensemble de la France et deux opérations en Meurthe-et-Moselle, 120 logements à Bois le duc sur la commune de Vandœuvre et 52 à Toul route de Verdun. Le second contrat est passé le 29 mai 1957 avec la CIMR, Compagnie Immobilière Marc Rainaut, 2700 logements lui sont confiés au niveau national dont 118 à Toul, Régina Village et 320 logements à Toulaire sur les communes de Liverdun et de Saizerais.

6Les deux firmes mobilisent des capitaux auprès de banques, de mutuelles, de compagnies d’assurance, de grandes entreprises de bâtiment. Chaque opération est ensuite prise en charge par une société civile immobilière qui assure l’acquisition du foncier, la viabilisation des terrains, la construction des maisons, le gardiennage éventuel et la gestion locative. Le contrat passé avec l’armée américaine prévoit la possibilité de revendre l’ensemble du patrimoine ainsi constitué sous réserve que les locations auprès des militaires américains soient maintenues dans les mêmes durées. C’est-ce que tente de faire dès 1958 la CIMR, mais ce projet ne semble pas avoir abouti, du moins pour les quatre résidences étudiées, et ce n’est qu’en 1966 que s’effectue la transformation en copropriété horizontale7. Par contre la Firme Maurice Bertrand et Jean Aaron a établi le cahier des charges pour une gestion sous forme de copropriété horizontale dès l’origine8.

Fig. 1 : Toulaire1960.

Le départ des troupes américaines et l’évolution des modes d’occupation des résidences

7Le départ des troupes américaines en 1966/1967 entraine des moments d’incertitude pour les investisseurs, car les loyers qui peuvent être demandés sont très inférieurs à ceux obtenus de l’armée américaine. Des familles de militaires français, revenant d’Allemagne sont hébergées par le biais de la SNI (Société Nationale Immobilière), société mixte regroupant la Caisse de dépôt et de consignation et l’armée française, qui passe une convention avec la CIMR, pour Régina village et Toulaire. Les autres logements sont loués à des civils soit directement par les organismes investisseurs, soit par les sociétés immobilières qui conservent la gestion. Les nouveaux habitants se tournent souvent vers la commune d’accueil, car les propriétaires bailleurs sont éloignés, et pas toujours soucieux de l’entretien des espaces publics. La situation est très complexe pour les collectivités qui ont du mal à identifier qui est réellement propriétaire9. Mais la situation s’aggrave encore, lorsque les logements sont vendus à des particuliers pour devenir résidences principales. Ces nouveaux propriétaires sont souvent des personnes aux revenus moyens, voire modestes pour qui le fait de payer à la fois des charges de copropriété et des impôts locaux est mal vécu. Aussi une pression permanente s’exerce sur les communes pour qu’elles reprennent, d’abord les voiries et réseaux secs puis l’ensemble des réseaux10, aujourd’hui, seule la résidence de Bois-le-Duc conserve la maitrise de ses réseaux et son statut de copropriété horizontale. À l’opposé Toulaire a terminé sa mutation, tous les réseaux sont rétrocédés à la commune, la copropriété est dissoute et tous les terrains sont cadastrés.

Fig. 2 : Situation des différents sites au printemps 2016.

Les caractéristiques des différents sites

Les caractères d’origine

8Les quatre opérations sont réalisées selon le même cahier des charges et présentent donc de fortes similitudes. La composition des logements, l’absence de cave et de grenier constituent une première nouveauté et les administrations, et plus largement les habitants voisins emploient le terme de maisonnettes, traduisant la nouveauté de ce modèle d’habitat. Ces constructions, à l’exception de celles de la cité route de Verdun à Toul ne sont pas alignées sur la route et suivent au plus près les courbes de niveau.

Fig. 3 : Le plan-masse de Bois le Duc. Document communiqué par M. Barottin, géomètre, dont le cabinet suit l’opération depuis l’origine.

9À l’origine les voitures n’accèdent pas aux maisons et stationnent sur les chaussées, aussi les voiries sont larges. Les effets conjugués de la largeur de la voirie, du recul des constructions et de la faible hauteur ouvrent largement les perspectives et l’horizon est important. Ce paysage urbain est donc nouveau, voire totalement étranger en France, bien que l’intérieur du logement, les matériaux et les techniques soient traditionnels. L’autre nouveauté moins visible, mais importante pour l’usage, est que contrairement aux lotissements classiques, l’accès n’est plus piéton, mais uniquement automobile. L’entrée souvent unique est généralement marquée, par un espace vert plus important, parfois souligné par une signalétique spécifique

Fig. 4 : Entrée de la résidence Toulaire à Liverdun.

10Les constructions sont simples, les murs sont en agglomérés enduits avec une peinture blanche. La toiture est constituée d’une charpente légère à pente faible et d’une couverture en tuile de terre cuite. Les entreprises sollicitées sont locales et les quelques adaptions au cahier des charges n’ont pas d’incidence visible, comme l’usage d’agglomérés de crasse11 pour les pavillons de Bois-le-Duc. L’ensemble des constructions est dans un bon état général et trouve encore facilement preneur en cas de revente, sauf lorsque les résidences sont éloignées des villes comme à Étain en Meuse où trois ou quatre maisons sur les 380 du site semblent abandonnées.

Les évolutions liées au changement de statut

11Certaines évolutions relèvent d’un changement normal de tout milieu résidentiel, comme la croissance de la végétation ou l’entretien des bâtiments avec les effets des modes successives. Cependant les résidences connaissent aussi des transformations significatives liées au changement de statut, elles passent de groupements d’habitations locatives, bénéficiant d’un entretien homogène, à un ensemble d’habitations privées avec chez la plupart des propriétaires la volonté de marquer et d’affirmer leur propriété. Trois grandes catégories de transformation sont repérables sur les sites étudiés : les clôtures, les annexes et les ravalements.

12Les clôtures sont les éléments qui bouleversent le plus fortement les paysages urbains, allant parfois jusqu’à faire disparaitre ces maisons qui sont particulièrement basses. À Bois-le-Duc, la résidence est construite dans une forêt, et le sentiment coopératif se maintient chez la plupart des habitants. Les clôtures n’impliquent pas systématiquement la fermeture stricte ; végétales, elles maintiennent quelques transparences. Il faut cependant souligner que les rapports de voisinage sont déterminants des comportements, car sur certains secteurs plusieurs maisons sont entourées de clôtures sensiblement plus opaques.

Fig. 5 : Bois le Duc.

13Dans la cité route de Verdun à Toul, qui est la seule dont le plan-masse présente un alignement sur rue, les clôtures sont en fait très éloignées de celles prévues au cahier des charges de la copropriété d’origine. Elles comportent, mur-bahut, portail et sont parfois doublées par une haie végétale, il faut cependant souligner que les maisons ne sont pas totalement masquées.

Fig. 6 : Cité route de Verdun à Toul.

14

15À Toulaire, première résidence entièrement revendue à des particuliers pour y aménager leur résidence principale dans les années 1970. Les clôtures sont réalisées en thuyas dont le développement masque désormais l’ensemble des constructions. Là aussi les comportements de voisinage ont une forte influence sur le paysage puisque les clôtures, sur des secteurs, voire des rues entières, atteignent la même hauteur. Le cliché ci-dessous pris dans les mêmes conditions que la figure 1 montre combien les clôtures font disparaitre les habitations.

Fig. 7 : Toulaire. La prise de vue correspond à celle de la Fig. 1 prise en 1960.

16

17Régina Village offre une situation un peu différente, car les maisons furent vendues plus tardivement et la mode des thuyas s’était quelque peu atténuée. Aujourd’hui une relative transparence existe encore et laisse entrevoir le volume des constructions et la façon dont elles suivent les mouvements de terrain.

Fig. 8 : Régina village.

18La seconde catégorie de transformation et la création d’annexes et surtout de garages. Sur certains sites comme à Toulaire, des projets types furent imposés et permettent de conserver une relative harmonie en façade principale, car la toiture-terrasse se rattache à la maison en dessous du chéneau, respectant ainsi la hiérarchie des volumes. Cependant sur d’autres sites les annexes s’implantent uniquement en raison des règles d’urbanisme générales. À tel point que certains faitages de garage sont plus hauts que les maisons et introduisent ainsi une rupture dans la continuité des volumes (fig. 5). La question administrative relative à ces extensions et annexes est délicate, car les propriétaires des maisons ne sont pas propriétaires des terrains, aussi ils doivent solliciter l’avis de la copropriété, et le bureau syndical doit donner son accord sur toutes les demandes d’autorisation. Dans la résidence de Bois-le-Duc, où le système de copropriété est le mieux préservé, avec une dimension coopérative, la mairie n’accepte plus le dépôt de demande d’autorisation si l’accord du bureau syndical n’est pas joint. A contrario, à Toulaire, où il n’existe plus du tout de copropriété, seul le Plan local d’urbanisme s’applique.

19La dernière grande catégorie de transformation est celle des ravalements de façades. Comme sur l’ensemble du territoire français, les couleurs utilisées sont de plus en plus vives, et on assiste à une véritable « explosion » de teintes saturées. Cette situation est particulièrement préjudiciable pour l’identité du paysage urbain de ces résidences dont l’un des caractères est la grande simplicité, simplicité d’ailleurs demandée par le cahier des charges de l’armée américaine12. Ces couleurs tranchent d’autant plus fortement que certaines maisons restent simplement dans leur peinture d’origine : le blanc. Ces transformations sont cependant réversibles et des évolutions dans la mode permettront peut-être de revenir dans l’avenir à une palette plus adaptée au caractère de ce paysage urbain.

Les empreintes mémorielles

Les traces matérielles

20À première vue, certaines résidences, comme celle de Toul route de Verdun connaissent des transformations qui surtout par leur nombre, déstructurent le caractère des lieux : clôtures et portails, couleurs de ravalement, annexes importantes dont le volume concurrence la maison principale. Les origines de ces transformations sont très diverses, mais relèvent soit d’effets de mode, portail de clôture, balustres, couleurs de ravalement, soit de mécanismes plus complexes relevant de dimensions culturelles fortes comme la notion de propriété privée s’exprimant par l’exigence d’une clôture et d’un garage pour la voiture.

21Néanmoins le cahier des charges de l’armée américaine a généré une configuration originale qui subsiste et que les documents d’urbanisme actuels permettront de conserver. Cette mise en place de règlements dans les documents d’urbanisme est d’autant plus facile, que lors de la gestion collective dans le cadre des copropriétés horizontales les débats furent nombreux, les décisions très discutées parfois prises par le juge lors de la construction d’annexes ou des surélévations13. Peu à peu les dispositions essentielles sont intégrées et facilement applicables en raison des débats qui les ont précédées. Ainsi, l’emprise des voiries, l’implantation des constructions, leur densité originale, leur hauteur limitée seront préservées et devraient permettre le maintien du caractère orignal de ces résidences.

22La question de la gestion des espaces verts est sans doute déterminante de l’évolution des paysages de ces résidences. L’armée américaine dans son cahier des charges demandait la conservation des végétaux existants et le maintien d’espace vert. Mais la végétation prend une place de plus en plus importante et donne lieu à des paysages beaucoup moins ouverts qu’autrefois. Ce phénomène, généralisé à tous les lotissements récents est particulièrement perturbant pour les paysages des résidences de l’OTAN car la dominante d’espace vert, censée ouvrir l’espace, est perturbée par le nombre et la taille des arbres à hautes tiges. Pour une première étape, la commune de Liverdun vient de prendre une décision pour limiter la hauteur des clôtures végétales donnant sur le domaine public et quelques propriétaires viennent d’arracher les anciennes haies ré-ouvrant largement l’espace. La question de la gestion paysagère se pose donc avec une acuité particulière en raison de l’impact limité des constructions14.

Les traces immatérielles

23Ces éléments matériels originaux, et les statuts particuliers ont développé chez les habitants un fort sentiment d’appartenance à un lieu spécifique. Les habitants rencontrés sur le site font fréquemment référence à une construction par l’armée américaine, mais aussi aux statuts ambigus des propriétés15. Ce sentiment d’appartenance est ainsi renforcé par les débats et les « luttes » menées pour faire évoluer les statuts, ou au contraire les maintenir, et pour obtenir de la municipalité concernée une prise en charge de l’ensemble des VRD16. Tous ces habitants sont soucieux de valoriser leur patrimoine immobilier par cette image portée par l’armée américaine de solidité et de modernité. Des bâtiments particuliers sont conservés comme la maison dite du peintre à l’entrée de Bois-le-Duc, ou des plaques indiquant l’origine du quartier sont posées aux entrées des résidences comme à Régina Village. Aujourd’hui les associations de quartiers ou les syndicats de copropriétaires organisent des manifestations pour marquer le soixantième anniversaire de la construction, décorent le quartier par des drapeaux américains, vont venir des associations qui défilent dans le quartier en uniforme avec des véhicules anciens de l’armée américaine, et sollicitent des conférenciers locaux qui relatent l’histoire de ces quartiers.

24Très éloignées des démarches régionalistes, qui ont souvent influencé les mouvements pavillonnaires en France, ces résidences constituent des lieux d’observation privilégiés. Aussi les transformations apparues sur les autres résidences réparties sur la grande diagonale sud-ouest/nord-est, sur laquelle les bases de l’OTAN se sont implantées, méritent d’être poursuivies. Les 9000 logements construits sur une trentaine de sites sont pratiquement tous occupés, sauf lorsqu’une pression foncière forte incite le propriétaire à ne plus louer, pour détruire à terme l’ensemble et engager une opération permettant une plus forte densité bâtie17. A contrario des études ayant une dimension plus patrimoniale sont engagées, par exemple à Chaumont où les deux cités sont prises en compte lors de l’étude visant la création d’un secteur protégé au titre des monuments historiques.

25Si certains caractères d’origine s’effacent, l’identité essentielle liée à la faible densité, la hauteur, limitée des constructions, leur adaptation au terrain naturel, et l’horizon largement ouvert procurent un caractère original à ces ensembles. Les traces du cahier des charges de l’armée américaine et du montage financier original se maintiendront d’autant plus que les habitants souhaiteront porter l’histoire de ces lieux et que les règlements d’urbanisme seront attentifs à accompagner cette volonté.