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Crise(s) et droit

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Jacques Larrieu

Le droit issu de la crise (2)

Le grenelle 2 et la sortie de la crise immobilière

Daniel Tomasin

Texte intégral

1No 1 – Vivons nous un nouveau cycle de l’immobilier depuis la loi Grenelle 2 no 2010-788 du 12 juillet 2010 portant Engagement National pour l’Environnement (ENL) ? Quelles en sont les manifestations juridiques et quelles en seront les conséquences ? Depuis 1975 on répète que la France n’a pas de pétrole mais qu’elle a des idées. Ce slogan qui nous a permis de sortir des difficultés de l’époque devrait encore une fois nous tirer d’affaires. Il s’agit toujours de surmonter la même difficulté : réduire la consommation d’énergie. Mais cette fois c’est l’immobilier qui est sollicité par deux mouvements d’idées.

2Un premier mouvement d’idées irrigue la pensée contemporaine et, depuis quelques mois, les esprits de nombreux décideurs. L’idée soutenue voit dans l’immobilier la cause de la crise financière et économique imposée au monde, et particulièrement à la France. On ne parle que de la folie des “subprimes” américains ou des bulles immobilières irlandaises, espagnoles, étrangères à la France. On ajoute que l’immobilier étant la cause de la crise il doit expier en montrant comment sortir de la crise. Idée expiatoire, évidemment très contestable, car il s’agit de faire de l’immobilier un modèle de développement durable plus avancé que les autres secteurs économiques et financiers. Cette idée est le signe d’une civilisation scientifique qui s’enlise et doute de son avenir. La vraie difficulté cachée est, en effet, scientifique, puisque la “recherche” n’a pas encore réussi à remplacer le moteur à explosion, qui a été inventé depuis plus d’un siècle et qui est la cause majeure des atteintes à l’environnement. Alors, à défaut, on se tourne vers l’immobilier, ce pelé, ce galeux d’où vient tout notre mal !

3Un second mouvement d’idées irrigue depuis plusieurs années les esprits de nombreux penseurs. Il consiste à constater que l’homme pille la planète et que les humains, et les français en particulier, n’auront plus, sous peu, les moyens de se chauffer en hiver. Déjà plus de 3.000.000 de ménages français sont en situation de précarité énergétique. Le Grenelle de l’environnement a donc décidé de réduire la consommation énergétique des bâtiments en France et de faire baisser de 38 % la consommation d’énergie dans ce secteur en 2020. On aura alors réduit de 50 % les émissions de gaz à effet de serre, ce qui contribuera à lutter contre le réchauffement climatique qui nous menace.

4La synthèse des deux idées paraît positive et fructueuse. Economiser l’énergie dans l’immobilier sera pour la nation un gain financier considérable dans les années futures. Ce gain sera doublé, non seulement, par la mutation économique des entreprises du bâtiment qui auront une technologie d’avance sur le marché mondial mais aussi par l’investissement rentable des français dans un immobilier économe en énergie pour l’avenir.

5La loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 (ENL) est une synthèse législative de ces idées. Elle a pris la forme d’un document législatif monumental. Comme tous les monuments il est difficile d’en faire le tour et de le visiter. Ce monument législatif est d’ailleurs impressionnant sur le papier. Il prend l’apparence d’un affichage médiatique exceptionnel. En réalité il est très fragile car incomplet. La force d’une loi dans le système constitutionnel français repose sur son efficacité. Or la loi Grenelle 2 reste souvent au niveau de vœux pieux car la majorité des décrets d’application de la loi sont encore en préparation quinze mois après sa publication. Un doute plane sur l’efficacité de la réforme à venir. Cependant avant de partir de son ministère le Ministre BORLOO a signé un décret très important dans le domaine du développement durable : le décret no 2010-1269 du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des constructions créant un nouvel article R. 111-20-1 CCH. Ce texte fixe le cadre réglementaire qui accueillera les nouvelles normes de construction destinées à réaliser des économies d’énergie. Les anciennes normes dataient de 1976.

  • 1 Patrick Perniaz : “Le Moniteur” du 8 novembre 2010 p.  3

6No 2 – L’annonce médiatique des réformes risque cependant de ne pas produire immédiatement tous les effets espérés. Les hommes politiques prennent souvent les textes pour des supports d’annonces médiatiques. Une fois l’annonce gravée par les médias dans le subconscient des électeurs, on oublie la réalité du terrain. Les décrets d’application n’étant pris qu’avec retard, les professionnels s’impatientent1 ou des arrêtés. Pour pouvoir se positionner sur les nouveaux marchés du développement durable et des économies d’énergie ils ont besoin de certitudes. Ils se demandent donc s’ils pourront sortir de la crise avec le développement durable. Ils craignent de devoir se contenter de deux réponses. Ou bien, première réponse, la sortie de la crise se fera sans développement durable parce que les investisseurs, les propriétaires et copropriétaires n’y adhèreront pas à cause de son coût élevé. Ou bien, seconde réponse, on fera du développement durable dans l’immobilier sans pour cela sortir de la crise, car la crise financière et économique est imposée à la France, elle n’est pas structurellement liée à l’immobilier français. Cette dernière hypothèse se confirme peu à peu. En novembre 2011, soit quinze mois après la loi Grenelle 2 on attend les décrets d’application dans un contexte économique de plus en plus lourd et plombé.

7Pour juger de ces deux risques il faut rapidement juger des outils juridiques qui sont ou seront rapidement mis en œuvre par les textes. Ces outils juridiques relèvent de deux mouvements : D’une part, informer les utilisateurs sur les risques énergétiques et environnementaux (I), d’autre part, améliorer les performances énergétiques des immeubles (II).

I – L’INFORMATION SUR LES RISQUES ÉNERGÉTIQUES ET ENVIRONNEMENTAUX

A – L’information des acquéreurs et des locataires sur le marché des immeubles anciens

1) Le Diagnostic de performance énergétique (DPE)

8No 3 – Ce DPE est organisé par la loi Grenelle 2 dans les articles L. 134-1 CCH et s. et R. 134-1 et s CCH.

9L’histoire montre un renforcement constant du DPE Le diagnostic de performance énergétique existait avant le Grenelle 2. C’était la loi no 2004-1343 du 9 décembre 2004 qui l’avait institué. La présentation d’un DPE au moment de la vente du bien immobilier a été mise en vigueur le 1er novembre 2006. Ces DPE contiennent une estimation des consommations d’énergie et des recommandations techniques permettant de connaître les mesures les plus efficaces pour économiser l’énergie. Le DPE sera établi par un diagnostiqueur, professionnel certifié par un organisme accréditeur et assuré pour couvrir sa responsabilité civile professionnelle (Art. L. 271-6 CCH).

10L’obligation de présenter un DPE ne pèse pas seulement sur les vendeurs d’immeubles existants. Elle pèse aussi sur le constructeur qui livre un immeuble neuf dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007. Beaucoup d’auteurs pensaient que ce DPE disparaîtrait. C’est le contraire qui s’est passé. La loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 a confirmé et développé ce diagnostic de performance énergétique. Elle lui donne un champ d’application plus large. Elle en fait un outil de sensibilisation des usagers aux économies d’énergie. Les textes nouveaux sont introduits dans les articles L. 134-1 et s. CCH. Le décret no 2010-1662 du 28 déc. 2010 applicable au 1er janvier 2011 puis celui no 2011-413 du 13 avril 2011 ont réformé les textes antérieurs donnant notamment à ce DPE une validité de dix ans. Le nouveau DPE est un instrument qui se révèle très efficace.

11No 4 – Le DPE est un document de sensibilisation. L’article L. 134-1 CCH le définit comme “un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment… et une classification en fonction de valeurs de références…..” c’est à dire sa classification entre les valeurs de référence A et G (A pour la consommation d’énergie la plus économe, G pour la consommation la moins économe).

12Le but de la loi est de donner aux “consommateurs” les moyens de comparer et d’évaluer la performance énergétique des bâtiments. Le DPE n’a qu’une valeur d’information, il n’est pas contraignant mais il permet d’effectuer des comparaisons de consommation.

13Ce document est donc le moyen de faire réfléchir les usagers. Il a une valeur informative. On est en présence d’une soft law, loi d ‘ accompagnement des comportements et non de sanction. Il faut noter que le DPE est communiqué à l’acquéreur en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti (il figure au DDT de l’article L. 271-4-6 °) mais il est aussi tenu à la disposition du candidat locataire et il est joint au contrat de location lors de sa conclusion sauf s’il s’agit d’un contrat de bail rural ou d’un contrat de location saisonnière (L. 134-3-1 CCH). Ainsi le DPE devient obligatoire lors de la conclusion d’u bail commercial. Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le DPE. Mais dans tous les cas la présentation du DPE par le vendeur ou le bailleur doit être spontanée, ce n’est ni à l’acquéreur ni au locataire à le demander. Donc il faut annexer un DPE aussi bien au contrat de vente qu’au contrat de bail d’habitation ou commercial.

14No 5 – La loi Grenelle 2 a prévu des dispositions spéciales pour les copropriétés et les construction neuves.

15Dans les copropriétés l’article. L. 134-4-1 CCH a contrario, impose la réalisation de ce document dans les copropriétés de moins de 50 lots dont le dépôt de permis de construire est antérieur au 1er juin 2001 lorsqu’elles sont dotées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement. Cette obligation doit être exécutée dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012.

16Pour les autres copropriétés de plus de 50 lots la loi impose un audit énergétique dont le contenu et les modalités de réalisation seront définis par décret en Conseil d’Etat.

17En cas de construction neuve la loi prévoit aussi qu’en cas de construction d’un bâtiment ou d’une extension de bâtiment le maître de l’ouvrage fait établir un DPE qu’il remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception. Mais l’application de cette règle ne sera effective qu’à partir du 1er janvier 2013 et visera les émissions à effet de serre.

18No 6 – Le DPE est un document dont la nature n’est pas contractuelle. Il s’agit d’un document informatif, de sensibilisation, destiné à modifier les comportements. Bien qu’ayant une simple valeur informative, son absence pourra être retenue comme établissant une faute du vendeur ou de son notaire ou du bailleur. Restera à établir un lien avec un éventuel préjudice subi par le locataire ou l’acquéreur.

19Il reste une question en suspens. L’acquéreur pourra-t-il exercer une action en garantie des vices cachés en cas d’impropriété de l’immeuble due à une performance énergétique moins économe que celle qui avait été prétendue dans l’étiquetage énergétique ?

2) Le classement énergétique dans les annonces immobilières

20No 7 – A compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier l’article 134-4-3 CCH a imposé d’afficher dans les annonces relatives à cette vente ou cette location le classement énergétique de l’immeuble. Chaque affichage d’opération de vente ou de location contiendra une “étiquette énergie” qui classera la maison, l’appartement, le local dans une fourchette de A à G. C’est la grande nouveauté de l’année 2011 en matière immobilière. Un décret no 2010-1662 du 28 décembre 2010 a minutieusement détaillé les modalités de cette annonce (lieu, taille, couleur). Les acquéreurs seront ils sensibles à cette nouveauté ? Tout dépendra des marchés et des zones. En tous cas l’article R 134-5-4 CCH exclu l’application de ces textes en matière de vente d’immeuble à construire.

21Sur les marchés du logement il faudra distinguer entre les marchés touchés par la pénurie comme à Paris où les incidences seront faibles et les marchés moins tendus où les classements auront un effet sélectif. Sur le plan juridique on notera une modification des usages en matière de vente. Jusqu’ici les parties avaient pris l’habitude de conclure une promesse de vente, un compromis ou une promesse unilatérale et ne se préoccupaient du DPE qu’au stade de l’acte authentique. Désormais c’est au stade du mandat de vente donné à l’agent immobilier que devra être réalisé le DPE. Le DPE sera donc annexé au compromis ou à la promesse. On se demandera simplement si la promesse ou le compromis seront toujours valables si le DPE n’est pas annexé. Si la jurisprudence considère que l’acte reste valable le DPE perdra de sa portée. On retrouve ici le problème de la portée de cette nouvelle législation. Une “soft law” cherche à imposer des pratiques et des usages sans contraindre. Mais alors pourquoi des lois et des règlements s’ils ne sont pas contraignants ?

B – L’information verte des acquéreurs sur les risques de pollution des sols

22No 8 – On peut signaler l’importance pratique des nouveaux textes des articles L. 125-6 et 7 du code de l’environnement qui sont soumis à une mise en application par décrets en Conseil d’Etat. La loi prévoit que l’Etat doit mettre à disposition les informations dont il dispose sur les risques de pollution des sols. Ces dispositions sont prises en compte dans les documents d’urbanisme. La loi impose ensuite au propriétaire vendeur ou bailleur une nouvelle obligation d’information sur le risque de pollution affectant les terrains vendus ou loués. L’information porte sur les informations mise à disposition de l’Etat. Mais c’est au vendeur ou au bailleur de recueillir ces informations. L’information est donnée par écrit lors de la vente ou de la location. Plusieurs bases de données ont été rendues publiques depuis la mise en vigueur de l’article L. 514-20 C. env. (Basol, Basias, Inventaires historiques urbains).

23La sanction est très lourde. Si l’information n’est pas effectuée et que la pollution du terrain est constatée on devra se demander si cette pollution rend le terrain impropre à se destination. Dans le cas de réponse positive on pourra demander soit la résolution du contrat, soit la restitution d’une partie du prix de vente ou une réduction du loyer, soit la remise en état aux frais du vendeur si le coût n’est pas disproportionné. L’action doit être exercée dans les deux ans de la découverte de la pollution

II – L’AMÉLIORATION DES PERFORMANCES ÉNERGÉTIQUES DES IMMEUBLES

24No 9 – Le décret no 2010-1269 du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des constructions lance un outil nouveau en matière de construction neuve en créant une nouvelle réglementation thermique dans un nouvel article R. 111-20-1 CCH en application de l’article R. 111-6 CCH. La réglementation thermique actuellement applicable à la construction neuve date d’un décret no 2006-592 du 24 mai 2006. Elle sera progressivement remplacé par la nouvelle réglementation mise en place par le décret no 2010-1269 sous l’appellation “RT 2012”. Il faudra encore beaucoup de temps pour que cette RT 2012 rentre en application. Elle s’appliquera aux immeubles tertiaires pour lesquels un permis de construire a été déposé à compter du 28 octobre 2011 et aux immeubles d’habitation pour lesquels un permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2013.

25En application de cette RT 2012 trois exigences sont imposées : une exigence d’efficacité énergétique minimale du bâti, une exigence de consommation maximale et une exigence de confort estival. Le bâtiment ne devra pas avoir une consommation d’énérgie moyenne excédant 50 kW/h/m2/an

26Cette réglementation est doublée du développement de labels qui attesteront du niveau de performance énérgétique supérieur à la réglementation (par ex : HPE pour Haute Performance Energétique, plus haut BBC bâtiment Basse Consommation).

A – Dans l’immobilier neuf ou réhabilité

1) Le “bonus de densité”

27No 10 – La mode est au “bonus écolo”. Pour mieux imposer sa réforme la loi a crée un : “bonus écolo en matière immobilière ». La loi Grenelle 2 favorise les constructeurs et investisseurs en leur accordant des droits à construire plus importants s’ils satisfont à des critères de performance énergétique élevée. C’est très simple. L’article 128-1 du code de l’urbanisme modifié par le loi no 2011612 du 5 janvier 2011contient désormais des dispositions favorisant le dépassement de COS si les constructions satisfont à des critères de performance énergétique élevée ou si elles sont alimentées à partir d’équipements performants de production d’énergie renouvelable ou de récupération. Le bonus peut aller jusqu’à une limite de 30 % des règles relatives au gabarit et de la densité d’occupation des sols des PLU. Ce bonus est modulable, il est possible dans les zones urbaines ou à urbaniser et il est décidé par décision du conseil municipal ou par l’organe délibérant de l’EPCI selon les procédures adoptées par l’article R. 128-1 résultant du décret no 2011-830 du 12 juillet 2011. Mais l’alinéa 2 de l’article 128-1 C. urb. réduit à 20 % ce bonus lorsqu’on se trouve dans des zones particulières ZPPAU, secteurs protégés, périmètre d’un immeuble classé ou inscrit, Le revers de la médaille est donc très conservateur. Ce bonus ne peut permettre en outre de déroger aux servitudes d’utilité publique visées à l’article L. 126-1 C. urb. La délibération de l’organe compétent peu même aller jusqu’à autoriser un dépassement de droits de construire qui ne peut dépasser 50 % de la densité autorisée par le COS en cumulant cette possibilité avec celle de l’article L. 127-1 C. urb. qui favorise la mixité sociale.

2) L’attestation de “prise en compte de la réglementation thermique”

28No 11 – L’attestation de prise en compte de la RT 2012 est une grande innovation. Lors du dépôt de la demande de permis de construire le maître de l’ouvrage devra attester “de la réalisation de l’étude de faisabilité relatives aux approvisionnements en énergie ainsi que de la prise en compte de la réglementation thermique au moment du dépôt de la demande de permis de construire” (Art. L. 111-9 al. 4 C.C.H.) Le décret no 2011-544 du 18 mai 2011 est intervenu pour fixer les conditions de l’attestation. Dans l’article R. 111-20-1 CCH le maître de l’ouvrage de tout bâtiment neuf ou de partie nouvelle de bâtiment existant se voit imposer un document attestant du respect de la prise en compte des prescriptions sur les caractéristiques thermiques. Cette attestation est établie sur un formulaire conforme à des prescriptions posées par un arrêté et elle est jointe à la demande de permis de construire. C’est ici une véritable atteinte à l’indépendance des législations. Désormais l’instruction de la demande de permis de construire va intégrer des données qui ne sont pas urbanistiques (emplacement/volume/hauteur/surface) mais de construction.

29Au moment de l’achèvement des travaux, le maître de l’ouvrage doit fournir à l’autorité qui a délivré le permis de construire un document attestant que la réglementation thermique a été prise en compte par le maître d’œuvre ou le maître d’ouvrage (Art. L. 111-9-1 C.C.H et R. 111-20-2 CCH). L’article R. 111-20-3 CCH prévoit qu’à l’achèvement des travaux portant sur des bâtiments neufs ou des parties nouvelles de bâtiment existant si le maître d’œuvre de l’opération de construction est chargé d’une mission de conception de l’opération et de l’exécution des travaux, le maître de l’ouvrage fournit pour chaque bâtiment un document attestant la prise en compte par le maître d’œuvre de la réglementation thermique.

30Si la mission confiée est simplement de conception ou si la maître de l’ouvrage n’a pas désigné de maître d’œuvre le maître de l’ouvrage fournit l’attestation de prise en compte de la réglementation.

31L’attestation est établie par un contrôleur technique, un diagnostiqueur certifié, un organisme certifié, un architecte.

  • 2 Cyrille Charbonneau Les risques liés aux nouvelles attestations de prise en compte de la RT 2012 Le (...)

32Cette nouveauté soulève dans les milieux professionnels des questionnements multiples sur les responsabilités professionnelles en jeu2 notamment en cas d’attestation erronée ayant entraîné un préjudice.

B – Dans l’immobilier existant

1) La prise en compte de “l’intérêt collectif” dans les copropriétés

33No 12 – C’est certainement une des dispositions les plus emblématiques de la loi Grenelle 2 dans l’immobilier. Dès le départ du processus d’application du développement durable au secteur du bâtiment, les promoteurs du Grenelle ont cherché à réduire la perte considérable d’énergie par les fenêtres des immeubles parisiens. On a alors réfléchi pour savoir comment supprimer cette perte. La plus grande majorité des immeubles parisiens est soumise en effet au régime de la copropriété des immeubles bâtis régie par la loi du 10 juillet 1965. La division de l’immeuble en copropriété se fait sur la base d’une division en lots de copropriété. Le lot de copropriété est composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes. Chaque immeuble en copropriété est réglementé par un règlement de copropriété qui détermine parties privatives et parties communes. Les parties communes qui appartiennent à tous les copropriétaires sont soumises à la gestion du syndicat des copropriétaires et de son mandataire, le syndic de copropriété. Mais les parties privatives sont les parties soumises à la propriété exclusive de chaque copropriétaire. C’est le lieu juridique de la propriété individuelle de chaque copropriétaire. La loi se voulait très protectrice de cette propriété puisque il fallait réunir en assemblée générale l’unanimité des copropriétaires pour pouvoir porter atteinte aux droits d’un copropriétaire sur ses parties privatives. Or les fenêtres d’un immeuble sont en général toujours qualifiées de parties privatives dans les règlements de copropriété. Cela signifiait que dans une copropriété il fallait l’unanimité pour décider de changer les fenêtres. Pour surmonter ce défi la loi Grenelle 2 a dû choisir entre la propriété individuelle et le développement durable. Elle a choisi de sacrifier la première ou plutôt les copropriétaires. Ce sont, en effet, les copropriétaires qui seront obligés de payer pour satisfaire aux principes du développement durable. Autrement dit on va demander aux copropriétaires de devenir les instruments de la politique de développement durable de la Nation. En plus ils devront la payer sur leurs deniers.

34La loi Grenelle 2 a prévu que pourront être pris simplement à la majorité absolue ou à la majorité simple (art. 25 ou 25-1 de la loi du 10 juillet 1965) “les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre” Elle ajoute (art. 25-g) que “ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné”. Donc la majorité simple (art. 25-1 de la loi du 10 juillet 1965) des copropriétaires pourra imposer à tous les copropriétaires de supporter les travaux de changement de ses propres fenêtres et de payer sa part de charges de travaux. Le marché est considérable. On estime à plus de 650 000 le nombre d’immeubles en copropriété. Mais on attend toujours le décret d’application promis pour la fin de l’année 2011.

35La loi a été plus loin en créant un article 24-4 dans la loi du 10 juillet 1965. Si la copropriété comporte une installation collective de chauffage ou de refroidissement la loi permet au syndic après diagnostic de performance énergétique ou audit énergétique de prévoir à l’ordre du jour la réalisation de travaux d’économie d’énergie ou la passation d’un contrat de performance énergétique. Les dispositions de ce texte seront fixées par un décret en Conseil d’Etat encore à venir. On peut faire deux remarques. La première est théorique. Les parties privatives du lot de copropriété sont dans l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 le siège d’une propriété exclusive. Ce texte est dépassé par la loi Grenelle 2 qui considère que désormais les parties privatives peuvent être le siège de travaux destinés à satisfaire un intérêt collectif. Mais on ne dit pas lequel. Certains se demanderont si les intérêts collectifs sont ceux des copropriétaires ou ceux de développement durable de la nation. La loi n’en dit rien. C’est regrettable. La seconde est plus politique et professionnelle. L’application de cette réforme passera par l’intervention dans les copropriétés des syndics de copropriété. Car la loi prévoit que la syndic exerce les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Or le Ministère de la justice est en train de préparer une loi de réforme de la profession qui est très problématique contre l’avis des syndics. La mise en œuvre de ces réformes dépendra donc des futurs statuts de ces professionnels. Pour arriver à cette mise en application le gouvernement vient de renoncer à la réforme du statut du syndic qui consistait à imposer au syndic de copropriété professionnel de souscrire un compte séparé sans dérogation possible.

2) Le recours au “Contrat de Performance Energétique”

  • 3 Me Olivier Ortega Avocat associé Lefèvre-Pelletier § associés : “Les contrats de performance énergé (...)

36No 13 – La directive 2010/31/UE du Parlement Européen et du Conseil du 19 mai 2010 sur la performance énergétique porte Refonte de la directive 2002/91/CE du 16 décembre 2002. On entend par contrat de performance énergétique un accord contractuel entre le bénéficiaire et le fournisseur d’une mesure visant à améliorer l’efficacité énergétique selon lequel des investissements sont consentis pour parvenir à un niveau d’amélioration de l’efficacité énergétique contractuellement défini. Mais d’ores et déjà un rapport établi par Me Olivier Ortega et remis à Mme Nathalie Kosciusko-Morizet en mars 2011 détaille, en 126 pages, les définitions, le régime, tous les intérêts et les difficultés du recours à ces contrats3.

3) Le bail vert pour les locaux de plus de 2000m2 à usage de bureaux ou de commerce

37No 14 – La loi Grenelle 2 s’est voulu innovante en créant une nouveauté qui a pour objet d’informer les investisseurs en matière de bureaux ou de commerces et leur faire supporter des charges tirées du développement durable. On peut trouver une inspiration dans les baux australiens dits “Green lease”. La loi crée dans le code de l’environnement un article L. 125-9 qui oblige les parties à ajouter au bail portant sur des bureaux ou des commerces de plus de 2000 m2 une annexe environnementale qui pourra mettre à la charge des preneurs des obligations de limitation de la consommation énergétique des locaux concernés. Cette obligation s’appliquera dès le 1er janvier 2012 pour les baux conclus ou renouvelés à cette date et dans le délai de trois ans à compter du 13 juillet 2010 pour les baux en cours.

38No 15 – L’idée qui se cache derrière cette nouveauté juridique est originale. Elle consiste à faire du bail, contrat de droit privé, un instrument de la politique énergétique de la nation. Le bail se met au service de la poursuite de l’objectif de développement durable. Les acteurs privés sont ici appelés à prendre le relais d’une politique publique. On peut dès lors se demander quelle est la nature de ce bail puisqu’il poursuit deux objectifs différents. D’ne part il transfére la jouissance de locaux à des locataires commerçants et en même temps il poursuit un intérêt public qui excède ce contrat. On retrouve ici le même phénomène juridique qui trouve son siège dans l’article L.514-20 du code de l’environnement.

39On se pose beaucoup de questions sur ce nouveau bail vert. D’abord la question de cette annexe au bail. Beaucoup de praticiens pensent que les clauses imposant les obligations aux preneurs seront à la fois dans le bail et dans l’annexe. Ensuite on se demande quelle est la portée des engagements du preneur. Ce sont des engagements de limitation des consommations. Mais il n’y a pas de sanction. On est en présence ici encore de “soft law”, de règles de sensibilisation. Il n’est d’ailleurs pas prévu de contrepartie à l’engagement du preneur. On a dit de ce bail qu’il serait un exemple de “gagnant/ gagnant” le propriétaire étant conduit à réduire le loyer pour compenser l’engagement du locataire. Peu de praticiens sont convaincus. La vraie difficulté est plus grave. La France est confrontée à une masse considérable de locaux de bureaux et commerciaux vides et obsolètes. Le secrétaire d’Etat M.APPARU a révélé le 15 octobre 2010 que dans la décennie à venir il y aurait 6 millions de m2 obsolètes, en termes économiques, car ils ne trouveront pas preneurs commerciaux ou à usage de bureaux. On a dans la région Midi Pyrénées plus de 250 000 m2 de locaux d’entreprises neufs et vides qui, pour la plupart, ne vont plus répondre aux normes imposées par les nouvelles réglementations.

40La question sur laquelle se penche les pouvoirs publics est simple : Comment transformer ces locaux en logements ? Le secrétaire d’Etat est en train de penser à une réforme des règles permettant de transformer des bureaux en logements.

4) L’obligation de travaux pour certains bâtiments

41No 16 – La loi s’est voulue contraignante dans le cas des “bâtiments existants à usage tertiaire ou dans lesquels s’exerce une activité de service public” Des travaux d’amélioration de la performance énergétique devront être réalisés dans un délai de huit ans à compter du 1er janvier 2012 (Art L. 111-10-3 CCH). Ici encore la nature et les modalités de cette obligation de travaux sera déterminée par décret en Conseil d’Etat. Ce décret prévoira également les modalités du constat de réalisation de l’obligation de travaux. Ce constat sera annexé au contrat de vente et de location des bâtiments en question.

Notes

1 Patrick Perniaz : “Le Moniteur” du 8 novembre 2010 p.  3

2 Cyrille Charbonneau Les risques liés aux nouvelles attestations de prise en compte de la RT 2012 Le Moniteur 23 septembre 2011 p. 66

3 Me Olivier Ortega Avocat associé Lefèvre-Pelletier § associés : “Les contrats de performance énergétique” http://media.xpair.com/pdf/economies-energie/Rapp

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