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Qu'en est-il de la sécurité des personnes et des biens ?

 | 
Marc Nicod

III – Les nouveaux champs de la sécurité

La sécurité dans le transfert de la propriété et de la jouissance des biens immobiliers

Daniel Tomasin

Texte intégral

Introduction

  • 1 L’histoire des égouts dans les villes est, bien sûr, liée à celle de la Cloaca Maxima qui fonction (...)
  • 2 Articles L.134-1, L.134-7, L.271-4 à L.271-6 CCH, L.1334-5 et 1334-6 CSP, L.125-5 C. Env.

1La sécurité des biens immobiliers à l’occasion du transfert de leur propriété n’intéresse le droit immobilier que depuis peu de temps. Longtemps, en effet, la sécurité des bâtiments a retenu l’attention des pouvoirs publics sous l’angle de la santé publique et de l’assainissement des villes1. Mais les juristes n’avaient pas investi la revendication contemporaine de sécurité des biens immobiliers au moment du transfert de leur propriété. On était resté cantonné à l’exigence, dans le code civil, d’une obligation de délivrance du vendeur assez limitée. Cette nouveauté a envahi les textes législatifs et réglementaires depuis peu et différents Codes2 se partagent le privilège d’accueillir les règles relatives à la sécurité des immeubles. La loi impose donc une nouvelle façon d’envisager les transactions immobilières car elles deviennent l’occasion de rechercher les risques d’insécurité des immeubles pour en éradiquer les causes.

2Ce nouveau phénomène juridique impose au propriétaire d’un bien immobilier, au moment de la vente ou de la location de ce bien, de nouvelles obligations destinées à établir que le bien immobilier objet de la transaction répond aux normes de sécurité en vigueur ou, si ce n’est pas le cas, à prendre en charge le risque financier du traitement des causes d’insécurité. On voit donc apparaître l’idée que le transfert de propriété ou de jouissance du bien vendu ou loué entraîne contrôle et transfert de la protection sanitaire ou environnementale portant sur ce bien. L’idée en apparence technique a des conséquences juridiques et économiques insoupçonnées.

  • 3 La loi no 95-73 du 21 janvier 1995 a permis à l’assemblée générale de voter à la majorité de l’art (...)
  • 4 Le texte ajoute “Lorsque l’assemblée générale a décidé d’installer un dispositif de fermeture en a (...)

3La sécurité en question ici ne vise pas la sécurité des personnes contre les agressions dans leur immeuble. Le besoin de sécurité des personnes a donné lieu d’ailleurs à des interventions récentes de la loi. Elle permet ainsi à l’assemblée générale des copropriétaires d’autoriser la police ou la gendarmerie nationale à pénétrer dans les parties communes d’un immeuble en copropriété3. Récemment la loi ENL (Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006 a facilité les travaux de sécurité sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens en réduisant le seuil de la majorité exigée. Cette évolution permet à l’assemblée générale des copropriétaires de voter à la majorité de l’article 25 n) les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens4. Mais la décision relative aux heures de fermeture des portes de l’immeuble a donné lieu à une péripétie législative regrettable. La loi du 31 décembre 1985 avait amélioré la prise de décision par les assemblées générales des travaux concernant l’amélioration de la sécurité des personnes et l’organisation des dispositifs de fermeture permettant d’organiser l’accès à l’immeuble. Elle avait créé dans la loi du 10 juillet 1965 les deux articles 26-1 et 26-2. La loi ENL du 13 juillet 2006 a abrogé ces deux textes, laissant ainsi les praticiens dans l’embarras.

  • 5 L’article 26 e) prévoit ainsi que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant a (...)

4Il a donc fallu attendre la loi no 2007-297 du 5 mars 2007 pour que soit introduit dans la loi un texte concernant les modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble. Le texte de l’article 26 de la loi comporte désormais un paragraphe e) qui règle la question5.

  • 6 Un décret du 15 septembre 2006 permettant la réalisation des DPE dans les bâtiments et deux arrêté (...)

5De même, les mesures de sécurité doivent-elles être distinguées du contrôle, au moment de la vente ou de la location, des mesures d’économie d’énergie profitant à un immeuble. L’ordonnance du 8 juin 2005 sur le logement impose un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les ventes portant sur des bâtiments existants à compter du 1er novembre 20 066. Pour les bâtiments neufs ce diagnostic n’est imposé que pour ceux dont le permis de construire sera demandé après le 30 juin 2007. Quant au bailleur ce n’est qu’à partir du 1er juillet 2007 qu’il devra mettre le diagnostic de performance énergétique à disposition du candidat locataire.

  • 7 Cass. 3ème civ. 25 mai 2005, Bull. III, no 113.

6La loi prend pour cible le propriétaire vendeur ou bailleur de biens existants. Elle crée des obligations concernant des biens existants et non des biens à construire. Pendant longtemps les règles visant la sécurité des personnes et des biens n’étaient applicables qu’au moment de la construction d’immeubles ou de bâtiments neufs. Dans le code civil c’était la fameuse garantie décennale des architectes et entrepreneurs qui imposait un délai de dix ans d’épreuve de la solidité des immeubles bâtis. Tout en s’en inspirant, la loi du 4 janvier 1978 a généralisé la responsabilité décennale de plein droit des constructeurs et un système d’assurance construction obligatoire. Ce système est devenu très protecteur des maîtres d’ouvrage et des acquéreurs d’ouvrages neufs. Récemment la Cour de cassation a jugé que la garantie décennale couvre les défauts de conformité aux règlements parasismiques lorsqu’ils portent sur des éléments essentiels de la construction et constituent d’ores et déjà un facteur avéré et certain de perte de l’ouvrage par séisme7. Cette jurisprudence fondée sur la définition du dommage décennal futur représente une avancée du droit lourde de conséquences puisqu’il n’est plus nécessaire de constater des dommages présents à l’ouvrage, la violation de règles parasismiques conventionnellement prévues suffisant.

  • 8 Ces textes sont insérés dans le CCH art. L.111-7 à L.111-8-3-1 et R.111-18 à R.111-19-24 !

7Dans les codes de l’urbanisme, de la construction et de l’habitation la sécurité des biens immobiliers vise d’abord leur construction et non l’étape du transfert de leur propriété ou de leur jouissance en tant qu’immeuble existant. Le permis de construire, dans la législation actuelle, applicable jusqu’au 1er octobre 2007 peut être, dans certains cas, délivré après contrôle de la conformité aux règles de sécurité figurant au code de la construction et de l’habitation. C’est le cas des immeubles de grande hauteur (art. R.421-47 C. urb. anc.) et des établissements recevant du public (art. R.421-53 et L.421-3 C. urb.). Après le 1er octobre 2007 lorsque le projet portera sur un immeuble de grande hauteur le permis de construire tiendra lieu de l’autorisation de l’article L.122-1 CCH (art. R.425-14 C. urb.nouv.). Lorsque le projet portera sur un immeuble recevant du public, la demande est accompagnée des plans et documents prévus notamment par l’article R.123-24 CCH (art. R.431-30 C. urb. nouv.). Il faut encore ajouter que cette volonté législative de contrôle de la conformité des constructions nouvelles aux règles de sécurité doit être soigneusement distinguée de l’application des règles nouvelles imposant un principe d’accessibilité généralisé qui a été posé par la loi no 2005-102 du 11 février 2005 “pour l’égalité des droits et des chances et la citoyenneté des personnes handicapées” qui n’est pas obligatoire pour les propriétaires construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage8.

8Ces règles visant le contrôle de la sécurité des immeubles neufs doivent être complétées par les dispositions de la loi no 2003-699 du 30 juillet 2003 dite loi Barnier. Ce texte crée des plans de prévention des risques technologiques et naturels qui pourront conduire à la délimitation de zones d’interdiction de construire pour des raisons de sécurité environnementale.

9Pourquoi, dès lors, la loi et les pouvoirs publics se tournent-ils aussi soudainement vers la sécurité des immeubles existants pour imposer, lors de leur vente ou de leur location, des mesures de contrôle sanitaires environnementales visant la sécurité ? La réponse est certainement médiatique. Après la douloureuse affaire de la découverte de la propagation du virus VIH par les transfusions de sang contaminé les dirigeants politiques pensaient avoir évacué le problème des épidémies. Or, en 1997 L’INSERM (Institut National de la Santé et de la Recherche Médicale) publia un rapport explosif sur l’épidémie des maladies de l’amiante et la pandémie de mésothéliomes (cancers de la plèvre provoqués par l’exposition à l’amiante). Ce rapport provoqua un affolement général parmi les responsables politiques, administratifs et industriels. Ces responsables ont découvert que toutes les fibres d’amiante étaient potentiellement cancérogènes et que le fait d’avoir laissé se développer une industrie, notamment de produits de construction contenant de l’amiante pourraient les exposer à des poursuites pénales pour mise en danger de la vie d’autrui ou pour coups et blessures involontaires notamment.

  • 9 L’année 1997 est marquée en France par l’interdiction de toute fabrication, importation ou commerc (...)

10La réaction législative et réglementaire s’est donc déchaînée depuis 1997 en prenant comme point d’appui le moment du transfert de propriété des biens immobiliers. La politique de prévention des risques a consisté à imposer aux propriétaires l’obligation de rechercher l’amiante, d’informer les acquéreurs et les locataires de façon à faire peser le risque sur les propriétaires et eux seuls. Dire que les propriétaires de biens existants sont les dindons de la farce serait exagéré car l’amiante se trouve bien dans leurs immeubles. Il n’en reste pas moins que les produits contenant de l’amiante étaient commercialisés jusqu’en 19979 et utilisés dans la construction d’immeubles.

11Les réactions des pouvoirs publics à l’égard de l’amiante ont joué un rôle d’entraînement pour tous les autres risques potentiellement dérivés de la détention d’un bien immobilier. Le transfert de la propriété ou de la jouissance du bien devient ainsi un élément juridique nouveau de la politique de prévention contre les risques portés par ce bien. Il est donc essentiel, pour connaître la portée de cette avancée juridique, de déterminer ses fondements juridiques (I) et d’examiner les obligations qui en découlent (II).

I – Les fondements de l’exigence de sécurité dans le transfert de la propriété et de la jouissance des biens immobiliers

12La volonté politique d’imposer la charge des risques de l’insécurité sanitaire et environnementale sur les propriétaires de biens immobiliers correspond à une émergence de textes, de déclarations ou de conventions dont la portée et l’autorité assurent un fondement incontestable sur le plan normatif au phénomène étudié. C’est le cas de l’influence grandissante des documents internationaux (A) et de la consécration de cette exigence de sécurité dans les documents constitutionnels nationaux (B).

A – L’influence grandissante des documents internationaux et européens

1) La Convention européenne des droits de l’homme (CEDH)

  • 10 Voir sur ce point les remarques de F. SUDRE, Droit Européen et international, 7éme éd., no 257.
  • 11 Lopez-Ostra c/Espagne, 9 décembre 1994, Les grands arrêts de la cour européenne des droits de l’ho (...)
  • 12 Guerra et autres c/Italie, 19 février 1998, Les grands arrêts de la cour européenne des droits de (...)

13La Convention européenne des droits de l’homme sanctionne les atteintes au respect de la vie privée. La Cour de Strasbourg étend ce concept. Le professeur Frédéric Sudre le définit comme un concept “gigogne” qui couvre aujourd’hui le droit de vivre dans un environnement sain aussi bien que le droit à la santé. Bien que le juge européen refuse d’aller jusqu’à consacrer un droit au logement10, il n’hésite pas à sanctionner l’atteinte à un environnement sain : par exemple les émanations nauséabondes d’une station d’épuration des eaux et de traitement des déchets d’une tannerie11. Plus tard les émissions nocives d’une usine chimique donnent lieu à sanction au même titre12. La Cour juge que ces émissions nocives “ont une incidence directe sur le respect de la vie privée et familiale”.

  • 13 F. SUDRE, Droit Européen et international, 7éme éd., no 230.
  • 14 Préc.
  • 15 Sur cette analyse F. SUDRE, Droit Européen et international, 7éme éd., no 230.
  • 16 Préc.
  • 17 F. SUDRE, préc.

14La Cour s’est surtout engagée dans une politique de développement des “obligations positives” à l’égard des États13. Le dispositif normatif est très contraignant pour les États. Dans l’arrêt Guerra14 l’Italie est sanctionnée parce que les autorités nationales n’ont pas fourni aux requérants les informations essentielles relatives aux risques majeurs causés par l’implantation à proximité de leur commune d’une usine chimique15. Cela entraîne donc les États à, non seulement, prendre des mesures pour faire cesser ou réduire les pollutions, mais encore, à fournir aux intéressés des informations pertinentes quant aux risques graves de la pollution. L’Espagne est condamnée dans l’arrêt Lopez-Ostra16 pour n’avoir pas pris les mesures nécessaires pour garantir l’effectivité du droit des requérants au respect de la vie privée et familiale contre les émanations nauséabondes des résidus de tanneries17. L’impératif à respecter relève ici de la protection des droits fondamentaux de l’individu.

2) Le droit de l’Union Européenne

  • 18 Il était prévu une mise en vigueur au plus tard le 25 décembre 2000.

15Les directives européennes ont été un vecteur opérationnel très efficace sur lequel les gouvernements et le législateur français se sont appuyés. Les plus importantes sont celles qui ont eu un impact direct sur la propriété immobilière. Ainsi la directive no 98/83/CE du 3 novembre 1998 relative à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine impose-t-elle aux États membres de prendre toutes mesures pour réduire la concentration de plomb dans les eaux destinées à la consommation humaine18. On peut aussi citer l’ensemble des directives “amiante”. Depuis la directive 83/477/CEE du Conseil du 19 septembre 1983 concernant la protection des travailleurs contre les risques liés à une exposition à l’amiante pendant le travail, jusqu’à la directive 2003/18/CE du parlement européen et du Conseil du 27 mars 2003 modifiant la précédente.

B – La consécration de l’exigence de sécurité dans les documents nationaux

  • 19 Décision no 2005-516 DC, du 18 juillet 2005, Jurisprudence constitutionnelle, JCP, 2006, I, 180 pa (...)

16De nombreux documents nationaux consacrent l’émergence d’une norme nouvelle destinée à imposer une plus grande sécurité. Elle est notamment portée par la loi constitutionnelle du 1er mars 2005, relative à la Charte de l’environnement, qui consacre l’exigence, pour les pouvoirs publics, d’assurer le respect des règles de sécurité sanitaire et environnementale aux citoyens à laquelle le Préambule de la Constitution du 4 octobre 1958 se réfère. Elle a été consacrée par le conseil constitutionnel19. L’affirmation du droit reconnu à chacun de vivre dans un environnement équilibré et respectueux de la santé (article 1er) permet de penser que chacun a le droit de vivre dans un environnement désamianté. Le principe de précaution triomphe dans ce document constitutionnel. “Lorsque la réalisation d’un dommage, bien qu’incertain en l’état des connaissances scientifiques, pourrait affecter de manière grave et irréversible l’environnement, les autorités publiques veillent, par application du principe de précaution... à la mise en œuvre de procédures d’évaluation des risques et à l’adoption de mesures provisoires afin de parer à la réalisation du dommage”.

17Les pouvoirs publics et le Parlement puisent donc dans ce principe de précaution le pouvoir de protéger les acquéreurs d’immeubles et les locataires contre des risques inhérents à l’immeuble non bâti ou à l’immeuble bâti existant.

18A cette norme il convient d’ajouter les textes répressifs, toujours présents et menaçants. On peut citer le texte de l’article 223-1 du Code Pénal qui réprime la mise en danger de la vie d’autrui. On peut encore citer l’article 221-6 du même code réprimant les atteintes involontaires à la vie d’autrui ou son article 222-19 réprimant les atteintes involontaires à l’intégrité de la personne.

II – Les obligations nées de l’exigence de sécurité dans le transfert de la propriété et de la jouissance des biens immobiliers

19Le propre de la règle de droit est de transformer l’impératif moral en obligation. La loi française a donc traduit une nouvelle règle morale fondée sur la recherche de la sécurité en obligation imposée aux propriétaires de biens immobiliers. C’est à ces derniers de veiller à ne pas mettre en danger leur propre vie, celle de leurs familles et celles d’autrui, les acquéreurs de leurs biens, les locataires ou les occupants de ces biens. L’obligation ne fait que croître, dans son contenu d’abord (A), dans ses conséquences ensuite (B).

A – Le contenu des obligations

20Le transfert de propriété ou de jouissance représente juridiquement le point de rattachement le plus propice à toute réglementation nouvelle visant la recherche de sécurité des biens immobiliers. La loi ne s’en prive pas. Elle en abuse même. On peut distinguer deux nouvelles catégories d’obligations nées de cette exigence de sécurité dans le transfert des biens.

1) L’obligation d’information sur les causes d’insécurité

  • 20 Article L.271-1 CCH tel que réécrit par la loi ENL du 13 juillet 2006.
  • 21 On doit ajouter l’article L.262-9 CCH relatif aux avants contrats dans la vente d’immeubles à réno (...)

21Nos contemporains ont tous été frappés par la complexité croissante du contrat de vente d’immeuble. La vente d’immeuble s’éloigne de jour en jour de la simplicité d’un contrat instantané voulu par le Code civil. Certes on célèbre toujours l’article 1589 de ce code prestigieux qui décide que : “la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix”. Mais les praticiens savent bien que la vente d’immeuble se forme aujourd’hui par étapes, avec le développement technique du recours aux avant-contrats. Le législateur ne s’y est pas trompé qui a créé un droit de rétractation20 et les articles nouveaux 1589-1 et 2 dans le Code civil21. Mais c’est surtout l’obligation du recours à la technique du diagnostic qui devient l’obstacle à l’instantanéité de la vente d’immeuble. Le diagnostic est une nouvelle étape à laquelle le propriétaire doit se conformer pour vendre ou pour louer. La préparation de la vente fondée sur la réalisation d’un diagnostic permet ainsi de détecter l’amiante, le plomb, le radon ou les émanations de gaz. On impose une obligation d’information pesant sur le propriétaire vendeur ou bailleur au profit de l’acquéreur ou du locataire.

  • 22 Ainsi le décret no 2006-114 abroge le décret no 2000-613 du 3 juillet 2000 relatif à la protection (...)
  • 23 Le Mémento Pratique Francis Lefebvre 2006-2007 no 21240 publie ce conseil : “Il nous semble que da (...)

22Tous ces diagnostics sont devenus des obstacles à l’instantanéité des transferts de propriété par la vente ou le louage. Il fallait une harmonisation de ces obligations. Aussi l’obligation de recourir à un diagnostic technique unifié, regroupant tous les diagnostics obligatoires, a été rapidement imposée par l’ordonnance no 2005-655 du 8 juin 2005 modifié par la loi ENL no 2006-872 du 13 juillet 2006. La mise en place de cette nouveauté juridique a pris du temps et il a fallu attendre le décret no 2006-1114 du 5 septembre 2006 pour savoir que la date de mise en application des nouveaux articles L.271-1 à 271-4 CCH était fixée au 1er novembre 2007. Le décret no 2006-1653 du 21 décembre 2006 a entre-temps, fixé les durées de validité des documents constituant le dossier technique. L’entrée en vigueur de ces dispositions relatives au diagnostic technique unifié tarde donc alors que certaines dispositions antérieures ont déjà été abrogées, ce qui ne fait que rendre la situation délicate22 au plan de la permanence de l’obligation imposée aux propriétaires. La sagesse conduit de nombreux praticiens à faire “comme si” les obligations étaient toujours en vigueur23.

23Cette obligation d’information devient donc très envahissante et suppose un régime juridique précis visant le débiteur de l’obligation, le moment de la formalité et ses formalités.

24Le débiteur de l’obligation sera en général le propriétaire du bien. La loi va au plus simple. C’est au moment où le propriétaire manifestera son désir de vendre ou de louer que la loi lui imposera l’obligation de réaliser un diagnostic technique unifié. L’article L.271-4 CCH pose la règle dans son alinéa I : “En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges”.

  • 24 Jusqu’en 1997 l’amiante n’était pas interdite en France contrairement à ce que prévoyait la législ (...)
  • 25 Article L.271-4 II CCH : “En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un (...)

25L’obligation visant l’amiante est exemplaire à cet égard et se révèle très lourde pour les propriétaires. Ce sont en effet les propriétaires d’immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 199724 qui sont tenus de l’obligation. Ils doivent produire un constat mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou de produits contenant de l’amiante. Cette obligation détermine une cause d’exonération de la garantie des vices cachés. En effet en l’absence lors de la signature de l’acte authentique de vente d’un constat mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante25.

  • 26 C’est le décret no 2006-1114 du 5 septembre 2006 qui a fixé au 1er novembre 2007 la mise en applic (...)
  • 27 Article R.1334-23 “Les articles de la présente sous-section s’appliquent aux immeubles bâtis dont (...)
  • 28 A noter que l’article L.271-4 CCH parle d’“état” et que le décret emploie le terme de “constat”.
  • 29 L’article L.271-4 CCH qui précise qu’en cas de locaux soumis à la loi du 10 juillet 1965 faisant l (...)

26Mais à partir du 1er novembre 200726 les propriétaires devront rechercher la présence de flocages contenant de l’amiante dans les immeubles dont les permis auront été délivrés avant le 1er janvier 1980, la présence d’amiante dans les calorifugeages dans ceux qui auront été construits sur la base d’un permis délivré avant le 29 juillet 1996 et la présence d’amiante dans les faux plafonds dans ceux qui auront été construits sur la base d’un permis délivré avant le 1er juillet 1996. Les propriétaires en cas de présence d’amiante doivent vérifier leur état de conservation. L’article R. 1334-24 du code de la santé publique (CS) en vigueur au 1er novembre 2007 dispose que : “Les propriétaires des immeubles mentionnés à l’article R.1334-2327 CSP produisent au plus tard à la date de toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à la date de l’acte authentique de vente un constat précisant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante mentionnés à l’annexe 13-9. Ce constat indique la localisation et l’état de conservation de ces matériaux et produits28”. L’article R. 1334-26 CS détaille le contenu du dossier technique “amiante”. Ainsi ce sont les propriétaires qui au moment de la vente sont tenus de l’obligation légale de produire un constat précisant la présence ou l’absence de produits contenant de l’amiante. Dans le domaine des immeubles en copropriété seul le syndicat des copropriétaires est habilité à intervenir sur les parties communes. Le copropriétaire vendeur du lot de copropriété ne peut s’engager que sur les parties privatives de son lot mais il doit aussi avoir un document visant les parties communes de l’immeuble dans lequel se trouve son lot29. Cela ne contribue pas à sécuriser la vente du lot car si le vendeur n’obtient pas du syndic un constat négatif il ne pourra pas bénéficier en contre partie de l’exonération de garantie de vices cachés sur ce point si des parties communes se révélaient ensuite amiantées.

27Le débiteur de l’obligation d’information en matière de sécurité sera donc en général le propriétaire du bien. En matière de protection contre le saturnisme les textes sont complexes. Il faut aller dans plusieurs Codes à la recherche des obligations.

  • 30 L’article L.1334-5 CSP décide : “Un constat de risque d’exposition au plomb présente un repérage d (...)
  • 31 En cas de vente publique le DDT est annexé au cahier des charges selon l’article L.271-4 CCH.
  • 32 Il semble que les textes de la loi no 2004-806 du 9 août 2004 modifiés par l’ordonnance du 8 juin (...)
  • 33 Le texte de l’alinéa 3 de l’article 1334-8 créé par la loi no 2004-806 du 9 août 2004 parue au JO,(...)

28Le Code de la santé publique dans son article L. 1334-6 précise que : “le constat mentionné à l’article L.1334-530 est produit, lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949”. C’est donc le vendeur qui est tenu de l’obligation d’information. L’article L.271-4 CCH confirme bien le texte précédent puisqu’il prévoit que le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L.1334-5 et 1334-6 CSP est compris dans le dossier de diagnostic technique : “fourni par le vendeur” annexé à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente31. Ici encore il convient de se réjouir que la mise en œuvre de l’ensemble de ces textes ait été enfin réalisée32. Le Code de la Santé publique impose aussi au propriétaire bailleur ou à l’exploitant du local d’hébergement d’informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble (article33 L. 1334-9 CSP). Le texte impose d’ailleurs de procéder aux travaux pour supprimer le risque d’exposition au plomb “tout en garantissant la sécurité des occupants”. Enfin le texte prévoit que “En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur. La non réalisation des dits travaux par le propriétaire bailleur avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale”. Le propriétaire bailleur délivrera une copie du constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour informer les occupants. Mais l’article L.1334-8 alinéa 3 CSP décide que ce ne sera qu’à compter du 12 août 2008 que le CREP devra être fourni au locataire.

29L’obligation d’information s’est multipliée. L’article L.271-4 CCH impose dans le dossier de diagnostic technique une série de documents d’information. Bien sûr un état relatif à la présence de termites. Le Code de la construction et de l’habitation impose dans ses articles L.133-1 et s. des règles de lutte contre les termites et l’article L.133-6 CCH précise qu’“en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l’article L. 133-5 CCH un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L.271-4 à L.271-6 CCH”. Le texte de l’article L.271-4 CCH impose en outre un état de l’installation de gaz, et l’article L.134-6 CCH précise pour “une installation de gaz réalisée depuis plus de quinze ans”. Mais l’article 2 du décret no 2006-1147 prévoit que les dispositions des articles R.134-6 à R.134-9 CCH n’entreront en vigueur que le 1er novembre 2007.

30Enfin il faut aussi noter que le texte de l’article L.271-4 CCH impose un état relatif à l’installation intérieure d’électricité. L’article L. 134-7 CCH le rend obligatoire pour les installations réalisées depuis plus de quinze ans.

  • 34 C’est l’article R. 125-27 C. Env. qui prévoit cette date : les obligations d’information sont appl (...)
  • 35 Et R. 125-23 à R. 125-27 C. env.

31A cette information il faut aujourd’hui ajouter l’information rendue obligatoire relative aux risques naturels et technologiques. En principe cette information est applicable depuis le 1er juin 200634. Elle est visée par l’article L.125-5 du code de l’environnement35. Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles sont applicables un PPRT (Plan de prévention des risques technologiques) ou un PPRNP (Plan de prévention des risques naturels prévisibles).

  • 36 AJDI, Juin 2006, Act. 431.

32Dans ce cas, tout vendeur ou tout bailleur d’un bien immobilier situé dans une zone couverte par un des plans visés a l’obligation de fournir soit à l’acquéreur soit au locataire une information précise. Cette information prend la forme d’un état des risques et d’un état des sinistres déjà survenus. Pour ce qui concerne l’état des risques l’article R.125-26 C. Env. précise qu’il doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente d’un bien immobilier auquel il est annexé36. Pour ce qui est des sinistres déjà survenus, l’article L.125-5 C. Env. prévoit que le bailleur ou le vendeur doit informer par écrit le locataire ou l’acquéreur de tout sinistre indemnisé en vertu de l’article L.125-2 ou de l’article L. 128-2 C. ass. pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été informé. En cas de vente, l’information est mentionnée dans l’acte authentique. Il faut aussi ajouter que dans son article L.514-20 du Code de l’environnement le vendeur d’un terrain sur lequel a été exploitée une installation classée soumise à autorisation en informe par écrit l’acheteur. Ce vendeur devra aussi l’informer des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. Si ce vendeur a exploité lui-même l’installation il doit indiquer par écrit à son acquéreur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou de radioactives. Ici encore l’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité.

33On constate ainsi, malgré l’extrême complexité de la législation, la disparité des mesures réglementaires et l’incertitude scandaleuse sur les dates d’application, que le poids de l’information pèse toujours sur le propriétaire du bien immobilier. La technique utilisée par la loi lui imposera d’informer son cocontractant au moment du transfert, soit de la propriété soit de la jouissance du bien immobilier.

34Pour pouvoir imposer une obligation d’information au propriétaire vendeur ou bailleur et la rendre efficace, encore faut-il l’accrocher, la rattacher juridiquement à un fait générateur contractuel. On peut se demander à partir de quand le vendeur ou le bailleur doit s’acquitter de cette information.

  • 37 D. BOULANGER, “L’amiante, le plomb et la condition suspensive”, JCP N, 2002, no 1689.

35En cas de vente du bien il faut noter que tous les textes consacrent la formation d’une conclusion de la vente par étapes. On assiste à une consécration du recours à la technique de la promesse de vente unilatérale ou synallagmatique. L’exemple de l’obligation d’information relative à l’amiante pose des interrogations relatives à la technique utilisée. Le caractère impératif de l’obligation impose que l’acquéreur s’engage en ayant l’information sur l’absence ou la présence d’amiante. Or, le constat (article R.1334-23) peut être long à établir alors que les parties désirent s’engager rapidement ; on se demande alors s’il est possible de s’engager dans une promesse conclue sous la condition suspensive de la production ultérieure d’un état négatif37 ? La solution peut paraître expéditive. Si cet état négatif ne peut être produit par la suite le vendeur ne pourra pas être exonéré des vices cachés.

36En cas de location il faut aussi noter que désormais l’ordonnance du 8 juin 2005 a modifié la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs dans les baux d’habitation en y introduisant un nouvel article 3-1 qui impose au bailleur de fournir un dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Ce dossier doit être complété par un état des risques naturels et technologiques si le bien immobilier se trouve dans une zone couverte par un plan de prévention des risques. A compter du 1er juillet 2007 il faudra joindre un diagnostic de performance énergétique. Mais ce document n’aura qu’une valeur informative. Le bailleur doit tenir ce diagnostic à disposition de tout candidat locataire lequel ne pourra pas s’en prévaloir à l’encontre du bailleur. A compter du 1er août 2008 le bailleur devra joindre un constat de risque d’exposition au plomb.

37La profusion de textes concernant l’exécution de cette obligation d’information conduit à se demander si son efficacité est parfaite.

  • 38 Voir supra, p. 229.
  • 39 Ce qui nous conduit à penser qu’il doit aussi porter sur les parties communes.

38On peut dire que malgré les péripéties législatives et réglementaires on est arrivé à une solution unitaire pour ce qui est des documents à fournir. Il a fallu attendre l’ordonnance no 2005-655 du 8 juin 2005 pour que l’on aboutisse à un regroupement programmé des documents à partir du 1er novembre 200738. L’article L.271-4 CCH apporte un apaisement juridique évident. Ce document est imposé au vendeur peu important sa qualité et sa nature. Il est applicable à toutes catégories de vendeurs. L’article L.271-4 I CCH in fine réserve l’application de l’obligation d’un dossier de diagnostic technique aux parties privatives des lots de copropriété sauf pour ce qui est du constat amiante39.

  • 40 Il faut lire les actualités de l’AJDI de février 2007, p. 96, pour être édifié. On peut aussi lire (...)

39En réalité, la vraie difficulté relative aux modalités de l’information tient à la qualité des personnes qualifiées pour réaliser ces constats ou états. On doit en effet parler de la nouvelle catégorie de professionnels générée par ce mouvement législatif qu’il faut bien appeler les diagnostiqueurs. Comme toutes les nouvelles professions elle comprend les bons et les moins bons. Les informations officielles relatives à ces professionnels sont alarmantes. Un communiqué de presse du 22 décembre 200- émanant de la très sérieuse DGCCRF (Direction générale de la concurrence de la consommation et de la répression des fraudes) indique que selon une enquête par elle diligentée les diagnostiqueurs ne délivrent pas une information fiable aux consommateurs. Autrement dit les diagnostiqueurs diagnostiquent mal. On apprend notamment40 que l’enquête a été réalisée au second semestre 2006 auprès de 420 entreprises et que dans ce laps de temps 4 procès-verbaux pour tromperie et publicité mensongère ont été rédigés et 210 rappels à la réglementation ont été effectués. Le moins que l’on puisse dire est que les résultats ne sont pas fameux et que les parties aux actes de vente peuvent se méfier. En effet l’enquête révèle un manque d’indépendance du diagnostiqueur ce qui pourrait signifier des collusions avec certaines parties. On le comprend cette situation est gravissime pour le commerce des biens immobiliers. Un groupe de travail paritaire du Conseil national de la consommation doit faire des propositions de nature à clarifier les règles applicables. Pourtant on croyait que la clarification avait été apportée. Le gouvernement a imposé en effet deux mesures nouvelles. D’une part le renforcement de la compétence des diagnostiqueurs et d’autre part leur soumission à l’obligation d’assurance de responsabilité civile. Mais ici encore que de lenteurs ! La nouvelle procédure de certification des diagnostiqueurs immobiliers n’entrera en vigueur qu’au 1er novembre 2007. Le décret no 2006- 1114 du 5 septembre 2006 apporte des précisions sur les critères de compétence et les conditions d’assurance des diagnostiqueurs. Ces modalités de certification sont précisées dans les nouveaux articles R.271-1 à 4 CCH. Le décret impose une certification des compétences des diagnostiqueurs par un organisme accrédité sous peine d’une amende (qui peut aller jusqu’à 1500 €). Les diagnostiqueurs devront souscrire une assurance responsabilité professionnelle dont le montant de garantie ne pourra être inférieur à 300.000 € par sinistre et à 500.000 € par année d’assurance. Tout ce dispositif entrera en vigueur le 1er novembre 2007 et d’ici là il y a fort à parier que certains acquéreurs achèteront des biens immobiliers sur la base de diagnostics critiquables.

40La conclusion provisoire du système imaginé par la France en ce domaine se résume donc à un imbroglio qui confine à l’inefficacité.

2) L’obligation de recherche des causes d’insécurité

41Les pouvoirs publics ont aussi voulu imposer une obligation de recherche des causes de l’insécurité. En général cette obligation va aussi peser sur les propriétaires.

42Ce sera le cas pour la recherche de termites. L’article L.133-1 CCH donne au maire le pouvoir dans les secteurs délimités par le conseil municipal d’enjoindre aux propriétaires d’immeubles bâtis et non bâtis de procéder dans les six mois à la recherche des termites ainsi qu’aux travaux préventifs et d’éradications nécessaires. Une injonction est alors envoyée au propriétaire (art. R.133-1 CCH). En cas de carence du propriétaire le maire tient le pouvoir de l’article L.133-2 CCH sur autorisation du Tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé de faire procéder d’office et aux frais du propriétaire à la recherche de termites....

43Pour ce qui concerne l’amiante le décret no 2006-1114 du 5 septembre 2006 a imposé dans un article R.1334-15 CSP à partir du 1er novembre 2007 aux propriétaires des immeubles mentionnés à l’article R.1334-14 CSP l’obligation de rechercher la présence de flocages d’amiante dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1980. Ils devront rechercher aussi la présence de calorifugeages contenant de l’amiante dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 29 juillet 1996 et la présence de faux plafonds contenant de l’amiante dans les immeubles dont le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997. Si un doute subsiste les propriétaires devront faire réaliser des prélèvements pour procéder à des analyses par un organisme agrée. En cas de présence d’amiante dans les calorifugeages, les flocages ou les faux plafonds les propriétaires doivent faire vérifier leur état de conservation (art. 1334-16 CSP).

44Pour ce qui est de la lutte contre le saturnisme et la recherche de plomb l’éventail des obligations de recherche est plus large puisqu’il touche le corps médical (art. L.1334-1 CSP). La loi fait obligation au médecin qui dépiste un cas de saturnisme chez un enfant d’en informer la personne exerçant l’autorité parentale et ensuite de le porter à la connaissance des autorités sanitaires. C’est alors le préfet qui, après avoir fait réaliser une enquête sur l’environnement de la personne atteinte, notifiera au propriétaire ou au syndicat de copropriétaires l’obligation de faire exécuter à leurs frais des travaux nécessaires à la suppression de ce risque (art. R.1334-2 CSP).

B – Les conséquences des obligations

45Les conséquences essentielles découlant des obligations de recherche et d’information des risques sanitaires et environnementaux se résument à deux concepts : le traitement des risques (1) et la sanction des fautes (2).

1) Le traitement des causes d’insécurité

46Le traitement des parties d’immeuble touchées par l’amiante obéit à une règle simple. C’est le propriétaire qui décide de faire réaliser les travaux de désamientage. Ainsi ce sera le copropriétaire ou le syndicat de copropriétaires qui décideront de la réalisation des travaux. Seul le titulaire du droit de propriété de la partie amiantée devra décider. Si les parties communes sont infectées ce sera le syndicat de copropriétaires qui décidera des travaux à réaliser en assemblée générale. Le vote se fera à la majorité de l’article 25 e) sur : “les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires”. Si seules les parties privatives sont atteintes un copropriétaire pourra alors demander à l’assemblée générale de voter à la majorité de l’article 25 e) ou b) de la loi du 10 juillet 1965 l’autorisation d’effectuer à ses frais les travaux qui pourront affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

  • 41 Cass. 3ème civ., 7 mai 2003, AJDI, 2003, p. 767, obs. GIVERDON.

47On peut se demander quelle est la qualification des flocages d’amiante dans un immeuble en copropriété. Il est rare que les règlements de copropriété précisent dans une clause cette qualification. En l’absence de précision du règlement de copropriété la cour de cassation a répondu que ces flocages étaient des parties communes alors même qu’ils avaient été appliqués au plafond d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble. La cour de cassation a approuvé les juges du fond qui avaient constaté que la fonction particulière de ces flocages d’amiante était de protéger l’ensemble de la copropriété contre la communication des incendies à l’immeuble, le local étant un garage automobile41. On serait donc en présence d’une partie commune par destination de sécurité.

a) Le traitement des zones atteintes par la présence de plomb

48L’article L.1334-9 CSP impose une obligation de travaux au propriétaire ou copropriétaires : “Si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L.1334-6 à 8 met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté mentionné à l’article L.1334-2, le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale”. Le préfet peut aussi prescrire toutes mesures conservatoires si des travaux entraînent un risque d’exposition au plomb (art. R.1334-11CSP). Le coût de ces mesures conservatoires est mis à la charge du propriétaire, du syndicat de copropriétaires, ou de l’exploitant du local d’hébergement (art. 1334-11 al. 2 CSP).

b) Le traitement de la “sécurité ascenseurs”

49Le dispositif législatif et réglementaire devient ici très lourd. Les textes relatifs à la “sécurité ascenseur” sont nombreux et mettent en place un dispositif législatif et réglementaire complexe et contraignant. Ces textes sont contenus aujourd’hui dans le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) aux articles L. 125-1 à L.125-2-4 et R.125-1 à R.125-2-8. Les pouvoirs publics ont décidé de sécuriser l’ascenseur qui est le moyen de transport le plus utilisé des Français, puisque 60 millions de personnes l’utilisent chaque jour en France. La politique de “sécurité ascenseur” s’est alors traduite par une profusion de textes, un traitement délicat des négociations de contrat entre les syndicats de copropriété et les professionnels et finalement une charge financière insupportable.

  • 42 Art. L.125-1 CCH fixe le domaine de la nouvelle réglementation, Art. L.125-2 CCH traite des cabine (...)
  • 43 AJDI, 2004, p. 755.
  • 44 Véronique MOMAL, “Sécurité des ascenseurs le débat n’est pas clos”, AJDI, déc. 2004, p. 860, l’aut (...)

50La loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 et ses textes d’application, ont mis en place de nouvelles dispositions concernant la mise en sécurité, l’entretien et le contrôle technique des ascenseurs définissant de façon précise les obligations des différentes parties concernées : propriétaires, entreprises d’entretien, contrôleurs techniques. Ces textes sont aujourd’hui insérés dans le CCH aux articles L.125-1 à 125-2-442 précités. Mais ils nécessitaient des règlements d’application qui ont tardé à venir. Le décret no 2004-964 du 9 septembre 200443 a été suivi de quatre arrêtés d’application des 18 novembre 2004 et 13 décembre 2004. Ces derniers règlements ont enfin permis une mise en application des nouvelles règles de sécurité, rassurant ainsi toutes les professions et les groupes industriels qui fabriquent et entretiennent des ascenseurs. On considère en effet que les travaux induits par l’application de ces nouveaux textes peuvent être évalués (évaluation basse) à 4 milliards d’euros soit plus de 26 milliards de Francs (lourds). Le marché est donc considérable. Comme l’indique Mme Véronique Momal de l’Union Sociale pour l’Habitat : “aucun financement spécifique n’a été prévu par les pouvoirs publics”44. Les arrêtés préfectoraux antérieurement en vigueur pour la maintenance et le fonctionnement des ascenseurs sont abrogés ou en cours d’abrogation ; une circulaire du 27 janvier 2005 a eu pour objet de faire abroger par les préfets les décisions préfectorales d’ordre réglementaire relatives aux ascenseurs prises dans le passé.

51Ces textes créent trois grands principes de mise en sécurité des ascenseurs. D’une part les textes imposent un contrôle technique des ascenseurs (art. L.125-2-3 CCH), d’autre part ils imposent des nouvelles dispositions en matière d’entretien (art. L.125-2-2 CCH) et, enfin, ils créent l’obligation de réaliser des travaux de sécurité qui doivent être mis en place successivement (art. L.125-2-1 CCH). Ces textes prévoient une mise en application dans le temps, étalée, pour permettre aux copropriétaires de financer les travaux, l’entretien et le contrôle technique. Les propriétaires d’ascenseurs installés avant le 27 août 2000 sont visés par les textes. Si leurs installations ne sont pas en conformité ils doivent mettre en place les dispositifs de sécurité adaptés par tranche de cinq ans à compter de la publication de la loi du 2 juillet 2003. On a donc un échéancier des travaux importants à réaliser avant le 3 juillet 2008, puis une seconde tranche avant le 3 juillet 2013 et la dernière avant le 3 juillet 2018. Il faut maintenant espérer que les pouvoirs publics réfléchissent à un accompagnement financier des obligations mises en place afin de ne pas creuser l’écart entre les copropriétés démunies et les autres.

  • 45 Sur l’analyse des différentes catégories de contrôleurs et la certification délivrée par le COFRAC (...)

52L’obligation d’un contrôle technique des installations d’ascenseurs doit être réalisé tous les cinq ans (art. L.125-2-3). Le premier contrôle technique, pour les ascenseurs installés avant le 3 juillet 2003, devra avoir lieu avant le 3 juillet 2009. Pour ceux installés après le 3 juillet 2003 le contrôle devra avoir lieu dans les cinq ans de l’installation. Ce contrôle doit être réalisé par une personne qualifiée qui n’exerce aucune activité de fabrication, d’installation ou d’entretien des ascenseurs et ne détient aucune participation dans le capital d’une entreprise exerçant ces mêmes activités. Le contrôleur technique45 établit un rapport qui est transmis au propriétaire ou au syndic de copropriété dans le mois qui suit l’intervention. La loi prévoit que toute personne disposant d’un titre d’occupation dans l’immeuble peut obtenir à ses frais du propriétaire de l’ascenseur, communication du rapport du contrôle technique ou de ses conclusions. C’est donc au propriétaire, et au syndic de copropriété, de remédier aux observations du contrôleur technique avec l’entreprise de maintenance et de procéder aux réparations.

  • 46 Voir les conclusions de Véronique MOMAL, précitée.
  • 47 Un exemple très révélateur doit être cité. L’article R. 125-2-2 CCH dispose que : “Lorsque le cont (...)

53L’article 4 du décret du 9 septembre 2004 prévoit que lorsqu’un contrat d’entretien d’ascenseur en cours à la date de publication du décret arrive à échéance après le 30 septembre 2005 les dispositions nouvelles régissant les contrats d’entretien sont d’application immédiate au renouvellement du contrat. L’article R.125-2-1 CCH impose de conclure un contrat écrit d’une durée minimum de un an avec une entreprise dont le personnel a reçu une formation appropriée. Le contenu du contrat est imposé par ce même article. La vraie question ici est de savoir ce que l’entreprise chargée de l’entretien proposera comme prestations. Certaines prestations seront imposées par des clauses obligatoires (recours à la sous-traitance, désincarcération des personnes 24 heures sur 24 heures). Les entreprises ont réussi semble-t-il46 à imposer leurs pratiques contractuelles47.

54L’article R. 125-1-2 CCH énumère une liste de travaux de mise en conformité qui doivent être réalisés par les propriétaires d’ascenseurs et donc par les syndicats de copropriété. Ce texte est un des plus longs du CCH et détaille l’échelonnement dans le temps des travaux imposés sur les ascenseurs installés après le 27 août 2000 qui ne répondent pas aux exigences de sécurité imposées par l’article R. 125-1-1 CCH. Les syndicats de copropriété auront 15 ans pour achever cette mise en conformité. La première échéance est le 3 juillet 2008, la seconde le 3 juillet 2013 et la dernière le 3 juillet 2018.

55L’obligation d’exécuter les dispositions de la loi du 2 juillet 2003 en matière de sécurité d’ascenseur pèse sur le propriétaire et donc, en principe, sur le syndicat de copropriétaires dans les immeubles en copropriété. Encore faut-il nuancer cette affirmation. La loi prévoit que des parties communes ou des éléments d’équipement peuvent être la propriété de certains copropriétaires seulement (art. 4 de la loi du 10 juillet 1965). Ainsi certains copropriétaires peuvent être copropriétaires d’un ascenseur soit parce que le règlement de copropriété l’a prévu soit parce que les copropriétaires en question ont fait installer cet élément d’équipement à leurs frais. Ils sont alors tenus, et eux seuls, des dispositions de la loi du 2 juillet 2003. Ils se réuniront en assemblées spéciales (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) pour prendre les décisions concernant la gestion des problèmes de sécurité de l’ascenseur.

  • 48 Il faut reprendre la définition de MM. LAFOND et STEMMER, Code de la copropriété, 2005 art. 10, 27 (...)

56La répartition des frais de traitement des risques peut aussi poser problème. En copropriété on peut hésiter sur les qualifications. S’il s’agit d’éléments d’équipement communs, tels des ascenseurs, la charge sera répartie en fonction des critères d’utilité de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 196548. Pour les autres travaux la répartition se fera suivant la règle de l’alinéa 2 de l’article 10 et donc suivant les quotes-parts de charges générales. Les travaux de désamientage sont très onéreux à raison notamment des précautions que doivent prendre les entreprises pour la protection de leurs salariés. Ces charges de travaux seront réparties en fonction de la qualification des éléments amiantés. Si les éléments sont qualifiés de parties privatives les travaux de désamientage seront supportés par le copropriétaire.

  • 49 CA Paris 2ème Ch. A., 6 oct 2004, Constr. Urb., janvier 2005 p.  21 obs. Ph. BENOIT-CATTIN.

57Plus généralement il reste possible de prévoir des conventions de répartition des charges notamment entre copropriétaires et locataires commerciaux ou encore entre vendeurs et acquéreurs. Ces conventions doivent être déclarées lors de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) comme toutes : “les conditions de l’aliénation projetée” (art. R. 213-5 al. 2 C. urb.). La Cour de Paris a récemment prononcé la nullité d’une vente pour défaut de prix réel et sérieux alors que la DIA faite par le notaire ne comportait pas l’accord suivant lequel le vendeur cédait le lot de copropriété commercial dans une copropriété en difficulté pour le franc symbolique, l’acquéreur prenant en charge les travaux de désamiantage. Le notaire avait notifié la DIA avec la commission de l’agence sans mentionner la prise en charge des travaux de désamiantage par l’acquéreur. Le maire ayant préempté refusait de prendre en charge les travaux qui n’étaient pas mentionnés dans la DIA. La Cour d’appel de Paris saisie de l’appel contre un jugement du TGI qui avait rejeté la nullité de la vente accepte, au contraire, de prendre en considération des éléments extérieurs aux mentions de la DIA pour en déduire le véritable prix auquel le vendeur a pris le risque de vendre49.

2) Les sanctions de la violation des obligations

58La loi utilise les sanctions à sa disposition pour rendre la politique, de prévention et de traitement des risques sanitaires et environnementaux, la plus efficace possible.

59Le recours aux sanctions traditionnelles paraît normal. C’est ainsi qu’un important article L.271-4 al. II CCH pose la règle suivant laquelle en l’absence d’un des documents mentionnés au 1° (constat de risque d’exposition au plomb), au 2° (état mentionnant la présence ou non d’amiante), 3° (état relatif à la présence de termites), 4° (état de l’installation intérieure de gaz) et 7° (état de l’installation intérieure d’électricité) destinés à l’information de l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés.

60Il prévoit de même qu’en l’absence lors de la signature de l’acte authentique de vente de l’état des risques naturels et technologiques dans les zones mentionnées au I de l’article L.125-5 C. env. l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

61Mais on peut aussi remarquer que la loi crée des sanctions spécifiques. Ainsi en est-il de l’injonction par le préfet de faire des travaux. En présence d’un état positif révélant un risque d’accessibilité au plomb, le vendeur en informe le préfet. Ce dernier peut alors adresser une injonction de faire les travaux nécessaires au propriétaire pour supprimer les risques. On peut donc penser qu’il ne serait pas inutile de prévoir dans les avants contrats une clause de prise en charge des travaux éventuellement imposés par l’autorité publique. Lorsque cette injonction de faire les travaux est notifiée au propriétaire il peut contester la nature des travaux envisagés dans les dix jours ou s’engager à les exécuter dans le délai d’un mois. A défaut le préfet les fera exécuter aux frais du propriétaire. Le président du tribunal de grande instance statuera en référé en cas de contestation.

62Une autre sanction originale est la création d’un nouveau référé dit “référé ascenseurs” crée par l’article 125-2-8 CCH. Le texte dispose : “En cas de méconnaissance des prescriptions relatives à la mise en place des dispositifs de sécurité ascenseurs prévus aux articles R.125-1-2 à 125-1-4 le juge des référés du Tribunal de grande instance peut être saisi afin d’ordonner éventuellement sous astreinte la mise en conformité des ascenseurs”. Ce référé est autonome. Il suffit donc à un copropriétaire de faire constater que le syndic est dans l’impossibilité de lui communiquer le rapport du contrôleur technique pour assigner le syndicat en référé. Le juge pourra alors contraindre le syndicat à réaliser le contrôle technique. Il en sera de même pour la réalisation des travaux imposés par l’article R.125-1-2 CCH.

Conclusion

63En conclusion il faut constater que les meilleures intentions en matière de sécurité sanitaire et environnementale dans le domaine de l’immobilier restent la source de bouleversements et d’insécurité juridique quotidiens. La maîtrise de la gestion juridique des réformes en matière immobilière est un art qui exige de la connaissance, de l’expérience et des moyens humains souvent considérables. La phase du transfert de la propriété ou de la jouissance d’un bien immobilier peut sembler, d’un point de vue extérieur au contrat qui les réalise, facile à maîtriser. Mais c’est une illusion. Le transfert du droit est un des éléments juridiques les plus délicats et donc les plus sensibles. L’avalanche de textes relatifs à cette opération juridique le prouve.

Notes

1 L’histoire des égouts dans les villes est, bien sûr, liée à celle de la Cloaca Maxima qui fonctionna à Rome de l’époque des Tarquin (6ème siècle AJC) jusqu’à ce siècle. Depuis, la question du branchement de l’immeuble aux égouts de la ville est une question que peuvent se poser tous les acquéreurs.

2 Articles L.134-1, L.134-7, L.271-4 à L.271-6 CCH, L.1334-5 et 1334-6 CSP, L.125-5 C. Env.

3 La loi no 95-73 du 21 janvier 1995 a permis à l’assemblée générale de voter à la majorité de l’article 25 k) l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationales l’autorisation de pénétrer dans les parties communes.

4 Le texte ajoute “Lorsque l’assemblée générale a décidé d’installer un dispositif de fermeture en application du précédent alinéa, elle détermine aussi, à la même majorité que celle prévue au premier alinéa, les périodes de fermeture totale de l’immeuble compatibles avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. En dehors de ces périodes, la fermeture totale est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires si le dispositif permet une ouverture à distance et à l’unanimité en l’absence d’un tel dispositif”.

5 L’article 26 e) prévoit ainsi que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant : “e) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d’ouverture est valable jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante”. La loi crée ainsi une catégorie nouvelle de décision d’assemblée générale perpétuellement provisoire... Mais la loi elle-même est devenue un texte provisoire variant au gré des intérêts.

6 Un décret du 15 septembre 2006 permettant la réalisation des DPE dans les bâtiments et deux arrêtés d’application ont été pris à la même date.

7 Cass. 3ème civ. 25 mai 2005, Bull. III, no 113.

8 Ces textes sont insérés dans le CCH art. L.111-7 à L.111-8-3-1 et R.111-18 à R.111-19-24 !

9 L’année 1997 est marquée en France par l’interdiction de toute fabrication, importation ou commercialisation de l’amiante.

10 Voir sur ce point les remarques de F. SUDRE, Droit Européen et international, 7éme éd., no 257.

11 Lopez-Ostra c/Espagne, 9 décembre 1994, Les grands arrêts de la cour européenne des droits de l’homme, F. SUDRE, J.P. MARGUENAUD, J. ANDRIANTSIMBAZONIVA, A. GOUTTENOIRE, M. LEVINET, 2ème éd., 2004, no 3.

12 Guerra et autres c/Italie, 19 février 1998, Les grands arrêts de la cour européenne des droits de l’homme, F. SUDRE, J.P. MARGUENAUD, J. ANDRIANTSIMBAZONIVA, A. GOUTTENOIRE, M. LEVINET, 2ème éd, 2004, no 46.

13 F. SUDRE, Droit Européen et international, 7éme éd., no 230.

14 Préc.

15 Sur cette analyse F. SUDRE, Droit Européen et international, 7éme éd., no 230.

16 Préc.

17 F. SUDRE, préc.

18 Il était prévu une mise en vigueur au plus tard le 25 décembre 2000.

19 Décision no 2005-516 DC, du 18 juillet 2005, Jurisprudence constitutionnelle, JCP, 2006, I, 180 par B. MATHIEU et M. VERPEAUX.

20 Article L.271-1 CCH tel que réécrit par la loi ENL du 13 juillet 2006.

21 On doit ajouter l’article L.262-9 CCH relatif aux avants contrats dans la vente d’immeubles à rénover crée par la loi ENL, précitée.

22 Ainsi le décret no 2006-114 abroge le décret no 2000-613 du 3 juillet 2000 relatif à la protection des acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites.

23 Le Mémento Pratique Francis Lefebvre 2006-2007 no 21240 publie ce conseil : “Il nous semble que dans l’attente les obligations qui étaient jusqu’alors applicables doivent être respectées. La prudence et la sécurité juridique l’imposent. C’est également la position du ministère de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement” (Rep. Cinieri : AN 27-12-2005, p. 1290 no 71259). On découvre une nouveauté de la norme “à la française” : après la loi promulguée mais non applicable (Genre CPE) voici la loi abrogée mais applicable !

24 Jusqu’en 1997 l’amiante n’était pas interdite en France contrairement à ce que prévoyait la législation européenne voir supra, p. 227.

25 Article L.271-4 II CCH : “En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés au 1°, 2°, 3°, 4°, 7°, du I en cours de validité le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante”.

26 C’est le décret no 2006-1114 du 5 septembre 2006 qui a fixé au 1er novembre 2007 la mise en application des textes nouveaux (R.271-1 à R.271-4 CCH) qui jusqu’alors se trouvaient en attente d’efficacité législative.

27 Article R.1334-23 “Les articles de la présente sous-section s’appliquent aux immeubles bâtis dont le permis, de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu’ils appartiennent à des personnes privées ou à des personnes publiques”.

28 A noter que l’article L.271-4 CCH parle d’“état” et que le décret emploie le terme de “constat”.

29 L’article L.271-4 CCH qui précise qu’en cas de locaux soumis à la loi du 10 juillet 1965 faisant l’objet de la vente les documents (constat, état, diagnostic) ne portent que sur les parties privatives ne vise pas l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante. Ce qui permet d’en déduire que le constat amiante doit porter non seulement sur les parties privatives mais aussi sur les parties communes de l’immeuble.

30 L’article L.1334-5 CSP décide : “Un constat de risque d’exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. Est annexée à ce constat une notice d’information dont le contenu est précisé par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction”.

31 En cas de vente publique le DDT est annexé au cahier des charges selon l’article L.271-4 CCH.

32 Il semble que les textes de la loi no 2004-806 du 9 août 2004 modifiés par l’ordonnance du 8 juin 2005 n’aient jamais été appliqués.

33 Le texte de l’alinéa 3 de l’article 1334-8 créé par la loi no 2004-806 du 9 août 2004 parue au JO, le 11 août 2004 dispose : “En tout état de cause les parties à usage commun d’un immeuble collectif affecté en tout ou en partie à l’habitation, construit avant le 1er janvier 1949, devront avoir fait l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb”.

34 C’est l’article R. 125-27 C. Env. qui prévoit cette date : les obligations d’information sont applicable “à compter du 1er jour du 4ème mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés prévus au III du même article qui devra intervenir dans un délai d’un an à compter du 17 février 2005”.

35 Et R. 125-23 à R. 125-27 C. env.

36 AJDI, Juin 2006, Act. 431.

37 D. BOULANGER, “L’amiante, le plomb et la condition suspensive”, JCP N, 2002, no 1689.

38 Voir supra, p. 229.

39 Ce qui nous conduit à penser qu’il doit aussi porter sur les parties communes.

40 Il faut lire les actualités de l’AJDI de février 2007, p. 96, pour être édifié. On peut aussi lire sur : www.unarc.asso.fr/site/abus/1206/abus 908.htm

41 Cass. 3ème civ., 7 mai 2003, AJDI, 2003, p. 767, obs. GIVERDON.

42 Art. L.125-1 CCH fixe le domaine de la nouvelle réglementation, Art. L.125-2 CCH traite des cabines d’ascenseurs (loi du 23 juin 1989), Art. L.125-2-1 CCH impose l’équipement de dispositifs de sécurité visés au L.125-2-4 CCH, Art. L.125-2-2 CCH impose un entretien propre aux ascenseurs, Art. L.125-2-3 CCH impose un contrôle technique de l’ascenseur, Art. L.125-2-4 CCH définit les exigences de sécurité, les dispositions minimales d’entretien et le processus de contrôle technique.

43 AJDI, 2004, p. 755.

44 Véronique MOMAL, “Sécurité des ascenseurs le débat n’est pas clos”, AJDI, déc. 2004, p. 860, l’auteur signale qu’il est simplement renvoyé aux subventions Palulos pour les bailleurs sociaux... et crédits de l’ANAH et déductions fiscales sur les revenus fonciers pour les bailleurs privés.

45 Sur l’analyse des différentes catégories de contrôleurs et la certification délivrée par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation) voir Véronique MOMAL, précitée.

46 Voir les conclusions de Véronique MOMAL, précitée.

47 Un exemple très révélateur doit être cité. L’article R. 125-2-2 CCH dispose que : “Lorsque le contrat d’entretien comporte, outre les clauses minimales mentionnées à l’article R. 125-2-1 une clause de réparation et de remplacement de pièces importantes, il fait apparaître distinctement les délais d’intervention et la rémunération prévus pour cette prestation”. Le texte confirme la possibilité de prévoir des contrats d’entretien à un prix forfaitaire qui permettent au prestataire de remplacer des pièces importantes. La gravité de cette solution est évidente : le prestataire exécute son contrat en changeant de grosses pièces (les cables, les éléments électriques, etc.) sans demander son avis ni au syndic ni au syndicat. Les copropriétaires paieront. En effet sont désormais considérées comme des charges de maintenance et donc soumises aux nouveaux articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les charges résultant de ce type de contrat. L’article 45 du décret du 17 mars 1967, nouvellement remplacé par le décret no 2004-479 du 27 mai 2004, assimile : “à des travaux de maintenance, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent”.

48 Il faut reprendre la définition de MM. LAFOND et STEMMER, Code de la copropriété, 2005 art. 10, 277 : “Il est aujourd’hui admis que cette notion de charges entraînées par les services collectifs ou d’éléments d’équipements communs, recouvre non seulement les dépenses de fonctionnement ou d’entretien mais également les dépenses entraînées par la remise en état, le remplacement, la réfection ou la mise en conformité” et les arrêts cités.

49 CA Paris 2ème Ch. A., 6 oct 2004, Constr. Urb., janvier 2005 p.  21 obs. Ph. BENOIT-CATTIN.

© Presses de l’Université Toulouse 1 Capitole, 2008

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