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Qu’en est-il de la propriété ?

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Daniel Tomasin

IVe partie. Débat sur l’appropriation

Qu’est-ce que la propriété ?

Philippe Simler

Texte intégral

1Qu’est-ce que la propriété ? Qu’est-ce que l’appropriation ? A cette question fondamentale, chaque discipline a tenté de donner sa réponse… ou ses réponses. Celle de l’historien n’est pas la même que celle de l’économiste ou du fiscaliste, sans même évoquer celles, assurément différentes du sociologue, du philosophe, du politique ou du théologien. Celle du juriste est encore différente. Encore faudrait-il, pour cette dernière approche, employer le pluriel, comme l’ont amplement démontré diverses interventions au cours du présent colloque. Les propos qui suivent n’ont pas la prétention de vouloir répondre à la question posée, mais seulement d’apporter une contribution supplémentaire, celle d’un civiliste. Son premier réflexe sera évidemment de se précipiter sur son Code civil et de brandir l’immuable article 544, qui dispose, aujourd’hui comme en 1804, que “La propriété est le droit d’user et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou par les règlements”.

2Force est de reconnaître qu’on n’est guère plus avancé. Car si la formule révèle les effets de la propriété, elle n’en exprime pas l’essence. Du moins peut-on reconnaître qu’elle est loin d’être obsolète, si l’on veut bien en faire une exégèse objective et non partisane :

3 “La propriété est le droit d’user et de disposer des choses…” : n’est-ce pas l’énoncé d’une évidence ? Le droit de disposer n’est-il pas généralement considéré comme étant l’apanage exclusif du propriétaire ? Disposer “des choses” : le terme ouvre les horizons les plus larges quant à l’objet de l’appropriation ;

4 … “de la manière la plus absolue…” : les uns ont ironisé au sujet de l’impossible superlatif de l’absolu ; mais la formule “de manière absolue” aurait été plus choquante : en réalité les termes “la plus absolue” suggèrent davantage une restriction qu’un superlatif et signifient simplement que la propriété confère à son titulaire le maximum de prérogatives qu’une personne puisse avoir sur un bien et que ce maximum est susceptible de limites, ce que confirme, au demeurant la dernière proposition du texte, que chacun connaît :

5 … “pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements…” : l’intolérable absolutisme est ainsi immédiatement désamorcé ; des lois et règlements restrictifs, il y en avait dès 1804, et chacun sait que, depuis, chaque jour, ou presque, l’industrie législative en produit de nouveaux ; on n’entamera pas ici le couplet de l’inflation législative, mais toujours est-il que voilà un absolu très relatif.

6Il est cependant un caractère essentiel qui ne figure pas dans le texte de l’article 544, même s’il est un corollaire du caractère absolu : c’est le caractère exclusif. Ce qualificatif est d’ailleurs souvent accolé au substantif propriété. La propriété est le droit exclusif d’user et de disposer d’une chose. Celle-ci peut être corporelle ou incorporelle. Ce droit peut être individuel ou collectif. Mais c’est ce qui permet de faire le départ entre les véritables propriétés, notamment intellectuelles, et les abus du concept de propriété, tels que, par exemple, la “propriété commerciale” ou les autorisations administratives. Toute propriété est exclusion : tel est le premier point qui mérite que l’on s’y arrête quelque peu, même si l’affirmation est assez banale.

7L’application de cette idée à la propriété immobilière, archétype de la propriété, est tout aussi banale. Mais exclusion de quoi ? Exclusion de la chose corporelle qu’est le bâtiment ou le terrain, sans doute. Mais aussi exclusion de l’espace, en trois dimensions, que constitue la propriété foncière. Et l’on s’aperçoit alors très vite que l’exclusion et l’exclusivité ont pour objet non les biens corporels donnant consistance à la propriété immobilière, mais bien l’espace immatériel délimité par une parcelle foncière. La propriété immobilière, c’est l’usage exclusif d’un espace : tel est le second point qui appelle quelques développements et dont les applications concrètes ne sont pas dénuées d’intérêt.

TOUTE PROPRIETE EST EXCLUSION

8L’article 544 permet, comme il a été dit, de déterminer dans les grandes dimensions les effets de la propriété. Mais on ne sait pas, pour autant, ce qu’est la propriété. Or, la recherche de l’essence implique toujours que l’on s’interroge sur la cause, sur le comment et le pourquoi.

9Sous cet angle, beaucoup, à l’énoncé de la question “Qu’est-ce que la propriété ?” auront certainement pensé au titre de l’ouvrage célèbre de Pierre-Joseph Proud’hon (1809-1865. A ne pas confondre avec Jean-Baptiste, auteur du traité bien connu, un siècle plus tard) et à la réponse-choc qu’il y a donnée : la propriété serait le vol ! Vérité première pour les uns, propos scandaleux pour les autres ! Et si c’était vrai ? Après tout, Jean-Jacques Rousseau n’a pas exprimé autre chose, quoiqu’en des termes moins violents, dans “L’origine de l’inégalité parmi les hommes”, en poussant ce cri du cœur : “Le premier qui, ayant enclos un terrain, s’avisa de dire : ceci est à moi, et trouva des gens assez simples (assez stupides, dirait-on aujourd’hui) pour le croire, fut le vrai fondateur de la société civile. Que de crimes, de guerres, de meurtres, que de misères et d’horreurs n’eût point épargné au genre humain celui qui, arrachant les pieux ou comblant le fossé, eût crié à ses semblables : Gardez-vous d’écouter cet imposteur ; vous êtes perdus si vous oubliez que les fruits sont à tous et que la terre n’est à personne”.

10 La propriété, de fait, n’a pas toujours été. Aussi longtemps que, en des temps anciens, l’espace a été suffisant pour satisfaire sans restrictions aux besoins des hommes, l’idée d’appropriation était sans objet et sans utilité. La terre, en somme, était res nullius, comme l’ont été l’air et l’eau. L’eau a largement cessé de l’être et on peut exclure que, dans quelques générations, l’air respirable, comme aujourd’hui l’eau potable, deviendra objet de propriété. Ainsi se répète l’histoire de l’humanité. L’appropriation apparaît comme la conséquence naturelle et inéluctable de la finitude de la planète confrontée à la prolifération de sa population. L’appropriation, c’est l’exclusion de l’autre. Et revoilà Proud’hon ! Et revoilà Rousseau ! Aurait-il pu en être autrement ? A l’évidence, non. Au reste, ni Rousseau, ni Proud’hon ne l’ont cru un seul instant. L’idée que la planète terre est le patrimoine commun de l’humanité, est séduisante et mérite assurément d’être cultivée, tout comme celle que, aux termes de l’article L. 110 du Code de l’urbanisme,Le territoire français est le patrimoine commun de la nation”. La propriété, concept gigogne, serait-elle alors semblable à une poupée russe : propriété de l’humanité entière, incluant celle des nations, qui emprisonne elle-même celle de ses collectivités territoriales, dans laquelle s’inscrirait – dernier stade – celle, enfin, des simples particuliers. Toutes ces propriétés ne sont, fort heureusement, nullement incompatibles. Il reste que toute appropriation exclusive est une forme de soustraction, que ce soit à l’échelle de l’individu ou à celle des nations.

11Seuls d’incorrigibles utopistes peuvent continuer à penser que l’appropriation est illégitime et coupable. Ce n’est pas – faut-il le préciser ?– ce qu’ont pensé ni Proud’hon et encore moins Rousseau. Le premier a écrit aussi – car, comme il arrive souvent, on oublie de lire les auteurs jusqu’au bout – que la propriété est indissociable de la liberté et qu’elle constituela plus grande force révolutionnaire qui existe et qui puisse s’opposer au pouvoir”. Quant à Jean-Jacques Rousseau, qui s’est ému de l’imposture de celui qui, le premier a planté un bâton…, il a proclamé aussi que la propriété estle plus sacré de tous les droits des citoyens..., le fondement du pacte social...”. Et l’on pourrait bien sûr poursuivre, dans l’illustration de ces propos. La Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 reconnaît dans la propriété l’un lesdroits naturels et imprescriptibles de l’homme”, au même rang – ce qui peut paraître excessif – que la liberté, et avant même la sûreté et la résistance à l’oppression (art. 2). Et il faudrait encore citer la Déclaration universelle des droits de l’homme de 1948, la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme, et les arrêts du Conseil constitutionnel et de la Cour de Strasbourg.

12 La propriété est inhérente à la condition humaine. Son prétendu déclin, prophétisé naguère par un courant doctrinal à courte vue, n’aura été, en réalité, qu’un renforcement, réel, lui, mais nécessaire, de son encadrement normatif. Quant à sa mort, annoncée par d’autres, on sait ce qu’il en est advenu dans les nations qui l’ont inscrite à leur programme. Cet homme malade, voire mourant, se porte plutôt bien. Mais il est vrai que, plus la densité de la population est forte, plus les contraintes de l’exclusivité sont grandes, en même temps que les impératifs de l’intérêt général s’accroissent.

13Mais la propriété reste, fondamentalement, l’exclusion de l’autre. C’est bien ce qu’exprime, quoique de manière plus voilée, l’expression usuelle “propriété exclusive”, omniprésente tant en législation qu’en littérature et en jurisprudence. Cette exclusion ne procède pas – ou ne procède plus – de la loi de la jungle ou de la loi du plus fort – quoniam nominor leo – mais est encadrée par un appareil normatif régulateur, qui n’est autre que le droit national pour les individus – “pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements”– et le droit international pour les nations.

14Est-il encore utile de s’interroger sur les raisons de cette aspiration irrépressible à la propriété ? Elles expriment le besoin fondamental d’un espace vital. Et il en est ainsi tant pour les personnes que pour les nations. Chacun sait quels malheurs a provoqués à l’échelle des nations, au cours de l’histoire, la recherche d’un “Lebensraum”. Mais restons-en aux personnes privées. Ce besoin vital peut trouver satisfaction dans le droit exclusif sur un espace physique : c’est la propriété immobilière. Mais il peut aussi être satisfait, si elle est mobilière, voire intellectuelle, par l’indépendance et la liberté qu’elle procure, qui peuvent être assimilées à une sorte d’espace économique ou sociologique. Sans en faire, comme Proud’hon “la plus grande force révolutionnaire”, on peut du moins s’accorder pour lui reconnaître valeur defondement de la société civile”, de moteur de l’activité de l’homme et du progrès social. L’histoire confirme que cet animal social qu’est l’homme n’agit et n’entreprend que s’il y trouve un avantage ou une satisfaction. Certes, il peut y avoir des satisfactions de toutes sortes, non forcément matérielles. La générosité, la gratuité, le dévouement sont des valeurs essentielles et heureusement agissantes. La foi religieuse permet à certains de transcender l’aspiration à des biens matériels. Il reste que, pour le plus grand nombre, l’aspiration au bien-être matériel est une constante. Et jusqu’à plus ample informé, nul n’a trouvé meilleure recette pour susciter l’initiative et l’esprit d’entreprise, au sens le plus large, que l’accession à la propriété. D’une certaine manière, la propriété des choses est à l’homme ce qu’est à l’âne la carotte au bout du bâton.

15Qu’est-ce alors, concrètement, que la propriété, appliquée aux biens susceptibles d’appropriation ? S’agissant des biens de nature mobilière, elle n’est pas sujette à des développements supplémentaires, à ce stade. C’est la propriété mobilière, et au premier chef celle d’espèces, qui permet le plus directement de satisfaire l’aspiration au bien être matériel et qui procure l’espace vital économique et social. Par ailleurs, la définition de la propriété comme le droit exclusif d’user et de disposer des choses et de refuser à d’autres le droit d’en user et d’en disposer permet de consolider la qualification de propriété appliquée aux créations de l’esprit, qui peuvent aussi être considérées comme des choses au sens de l’article 544 du Code civil. Mais, au plan conceptuel, c’est cependant l’analyse de la propriété immobilière, archétype de la propriété, sous l’angle de l’exclusivité, qui peut livrer quelques enseignements moins classiques.

LA PROPRIETE IMMOBILIERE, MAITRISE EXCLUSIVE D’UN ESPACE

16L’homme de la rue confond assez naturellement la propriété – et spécialement la propriété immobilière – avec son objet. Etre propriétaire, c’est posséder une maison, un appartement, un terrain. Il dira volontiers : ma propriété située à tel endroit. C’est confondre, pourtant, la chose et le droit sur la chose. La propriété n’est pas la chose, c’est le droit exclusif sur la chose. Elle est immobilière si la chose est immobilière. Et qui dit immeuble, dit parcelle foncière. La propriété immobilière, telle que traditionnellement définie, c’est, par conséquent, le droit réel “le plus absolu” qu’on puisse avoir sur une parcelle foncière, y compris, c’est bien connu, sur le dessus et le dessous. C’est la figuration classique du cône partant du centre de la terre, délimité par la section représentée par la parcelle en deux dimensions à la surface du sol et se prolongeant dans l’espace aérien.

17La propriété immobilière a par ailleurs toujours été définie comme celle d’un bien corporel, immeuble, en l’occurrence : la parcelle du sol et ce qui y est attaché physiquement, par accession ou incorporation.

18La juxtaposition de ces deux définitions révèle pourtant une première interrogation. Si la propriété immobilière est nécessairement corporelle, comment peut-on y comprendre l’espace inférieur largement hors d’atteinte et, surtout, l’espace supérieur, qui n’est qu’un volume d’air. Cet espace est bien objet de la propriété – et d’une propriété qui ne peut qu’être immobilière – puisque son titulaire peut s’opposer à toute intrusion, par exemple de la gouttière du toit du voisin, des évolutions de la flèche de la grue d’un chantier voisin, voire seulement visuellement, par la création de vues ne respectant pas les limites légales.

19Ces précisions révèlent déjà que la propriété immobilière est moins celle, matérielle, du sol et de ce qui y est attaché que la maîtrise exclusive de l’espace délimité par les dimensions de la parcelle foncière. Du moins faut-il, classiquement, une référence et un lien avec une assiette foncière. Point de propriété immobilière hors de la propriété d’une parcelle de la croûte terrestre. Tout autre droit réel immobilier, qui ne comprendrait pas la propriété du sol, ne pourrait être qu’un droit sur la propriété foncière d’autrui, et ce droit, ajoutent certains, ne pourrait être que temporaire, sauf à dégénérer en une impossible variété d’expropriations.

20Mais il faut aujourd’hui se demander si cette vision classique est encore justifiée, à supposer qu’elle ne l’ait jamais été, et si elle n’est pas seulement le constat d’une réalité physique qui a paru incontournable et qui ne l’est peut-être plus, en somme si elle n’est pas seulement un avatar de la loi de la pesanteur, qui ramène naturellement toute chose au sol. La surface du sol reste indéniablement la référence inéluctable. Mais, dans l’image du cône il peut paraître légitime de retenir comme élément principal l’espace plutôt que les éléments corporels qui s’y inscrivent. Tout ce qui peut aisément être déplacé hors de cet espace est bien meuble. L’espace lui-même, tel que délimité en trois dimensions par sa section terrestre, et tout ce qui s’y rattache est immeuble. La définition fondamentale de l’immeuble est sauve : est immeuble ce qui est immobile, ce qui est situé une fois pour toutes. Tel est bien le cas de cet espace, dont la section au niveau du sol est seulement l’instrument habituel, mais non exclusif, comme on le verra dans un instant, de délimitation.

21Nous nous trouvons là au cœur de la question de la nature de la propriété immobilière : privilégier ainsi l’espace par rapport au corporel conduit à se poser deux questions essentielles :

22Peut-il y avoir propriété immobilière sans propriété du sol ?

23Peut-il exister une propriété immobilière immatérielle ?

24Si l’on admet que la propriété immobilière est essentiellement la maîtrise exclusive d’un espace, une réponse affirmative aux deux questions s’impose. Les textes du Code civil ne permettent assurément pas de le vérifier, ni d’ailleurs les textes postérieurs. En revanche, la pratique des opérations de construction et la jurisprudence le confirment.

25Une première illustration peut être trouvée dans le droit de superficie et dans ses développements récents, constitués par la propriété en volume.

26Le droit de superficie est-il un démembrement de la propriété ou une propriété pleine et entière ? Est-il un droit sur la propriété d’autrui ou un droit exclusif autonome ? Le débat reste ouvert. Il n’est pas que théorique. Si le droit de superficie n’est, à l’instar d’un usufruit ou d’une servitude – ou encore d’une hypothèque – qu’un droit sur la propriété d’autrui, il ne paraît pas possible d’admettre que ce droit puisse être perpétuel. Un détachement définitif d’une partie de l’espace délimité par la dimension horizontale de la propriété, au surplus de la partie la plus utile, équivaut à une aliénation partielle de la propriété elle-même. On se trouve bien au-delà du concept de droit sur le bien d’autrui. Or il existe indéniablement des droits de superficie perpétuels.

27L’argument prend les allures d’une évidence si on l’applique à l’extrapolation du droit de superficie que constituent les volumes de propriété. Il est unanimement admis que cette technique n’est qu’une application du concept de droit de superficie, dont il s’avère qu’il porte mal son nom, le clivage séparant la superficie et le tréfonds se situant rarement au niveau de la surface du sol. Le découpage peut se situer sous le niveau du sol (tel est notamment le cas pour la création de tunnels routiers ou ferroviaires) ou au-dessus du niveau du sol (notamment lorsque des immeubles objets de propriété privée sont édifiés au-dessus d’espaces constitutifs de domaine public, routier, ferroviaire ou autre). Si le métro passe sous une propriété privée, le propriétaire du dessus n’est évidemment pas propriétaire de la portion du tunnel qui est sous ses pieds. D’ailleurs, c’est bien la procédure d’expropriation qui est aujourd’hui mise en œuvre lorsqu’il s’agit de réaliser de tels tunnels. Ceux-ci constituent alors des volumes de propriété souterrains, inclus, le cas échéant, dans le domaine public. De même, lorsqu’il y a superposition de domaine public et de propriété privée, il paraît indéniable que cette dernière soit une propriété immobilière pleine et entière.

28C’est donc que la propriété immobilière peut exister sans attache au sol. Cette propriété est-elle alors celle de l’immeuble – bien corporel inscrit dans ce volume – ou celle de l’espace constitué par le volume ? La réponse qui paraît s’imposer est la seconde. De même que la propriété d’une parcelle foncière, comme dit plus haut, est davantage le droit exclusif sur un espace, de même le droit réel immobilier constitué par un volume est le droit exclusif sur le cube d’air qu’il forme, pour reprendre une expression utilisée dans un autre contexte. Et on n’aperçoit pas ce qui s’opposerait à l’accomplissement d’opérations juridiques immobilières, telles que ventes ou hypothèques, ayant pour objet cet espace immatériel avant toute édification. On pourrait bien sûr appuyer ces opérations sur la fiction de l’état futur, en admettant un concept d’immeuble par anticipation. Mais le recours à un tel artifice est inutile, si l’on admet que l’espace précisément identifié – ce que les géomètres savent parfaitement faire – est par lui-même une bien immobilier.

29Au demeurant, c’est ce que la pratique a fait depuis fort longtemps. Dans toutes nos villes existent des immeubles construits à cheval sur des voies publiques. Lorsque les locaux suspendus au-dessus de la voie ont été vendus et lorsque des crédits hypothécaires ont été mis en place, nul doute que les ventes ont été des ventes immobilières et que les contrats d’hypothèque ont été régulièrement passés et publiés, alors que l’espace correspondant était encore vide et n’avait aucun contact avec une parcelle foncière. Certes, dans ce cas, le statut de la copropriété et l’indivision des parties communes, dont l’assiette foncière, à l’exclusion de la voie publique, permet sans difficulté de passer les opérations nécessaires. Il reste que les parties privatives – on reviendra sur leur statut – des lots situés au-dessus de la voie publique étaient dépourvues de toute assiette foncière.

  • 1 Bull. civ. III, no 200 ; RTD civ., 1999, p. 142, obs. ZÉNATI ; RD immob., 1998, p. 605, obs. BERGE (...)

30Cette première hypothèse de propriété immobilière immatérielle n’est pas la seule. Voici un arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation du 7 octobre 19981 qui a été saisie de l’espèce suivante. Un propriétaire avait accès de son immeuble à la toiture formant terrasse de la remise de son voisin. Il avait entouré cette terrasse d’une balustrade, pour d’évidentes raisons de sécurité. Après plus de trente ans, le voisin en question a prétendu mettre fin à cet état des choses. L’arrêt a admis qu’il y avait prescription acquisitive. Prescription acquisitive de quoi ? Pas de la remise, bien sûr. Ni même de sa toiture, partie intégrante du bâtiment. Force est d’admettre que cette prescription acquisitive immobilière n’avait pour objet que l’espace vide de tout bien corporel situé au-dessus de cette toiture-terrasse. Prescription acquisitive d’un simple cube d’air, par conséquent.

  • 2 Cass. 30 nov. 1853 : DP, 1854, 1, 17. V. aussi Civ. 3e, 26 mai 1992 : Bull. civ. III, no 172 ; D., (...)

31La même solution a été retenue dès le milieu du 19e siècle pour des locaux situés dans un immeuble bâti, mais accessibles seulement par l’immeuble voisin2.

  • 3 Civ. 3e, 12 juill. 2000 : Bull. civ. III, no 144 ; RD immob., 2000, p. 525, obs. BRUSCHI ; JCP G, (...)

32Et ce qui a pu être jugé pour l’espace aérien l’a été aussi, le 12 juillet 2000, pour l’espace souterrain, notamment pour une cave accessible par un immeuble, mais située sous un immeuble voisin3. Dans ces hypothèses de propriété incrustée dans un immeuble voisin, il est particulièrement évident qu’elle ne peut être que celle de l’espace délimité par les murs ou par la cavité et non celle d’une fraction des éléments corporels de cet immeuble.

  • 4 Civ. 1re, 21 nov. 1955 : JCP, 1955, II, 9004 ; Gaz. Pal., 1956, 1, p. 52.

33Ces hypothèses permettent d’en évoquer une dernière qui pu intriguer auteurs et praticiens, relativement à la nature juridique de la copropriété par lots des immeubles bâtis. On sait qu’il existe, selon les législations nationales, deux approches de la copropriété par lots : pour les uns, tenants de la conception dite “unitaire ”, c’est l’immeuble tout entier qui est la copropriété de tous, qui fait l’objet, par conséquent, d’une indivision, soumise, bien sûr, à un régime dérogatoire au droit commun de l’indivision. Tel est le cas, habituellement, dans les législations nordiques. Selon d’autres, tenants d’une conception dualiste, l’immeuble en copropriété est formé de l’assemblage original de parties communes, constitutives d’une indivision, et de parties privatives, objets de propriété individuelle exclusive. Tel est le cas du droit français et des législations d’inspiration latine. Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, “les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire”. La jurisprudence a ajouté que ces parties privatives constituaient une “propriété principale privative ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes”4. On a pu faire observer avec pertinence que cette vision des choses était totalement irréaliste, qu’elle présentait une institution entrompe l’œil”. En effet, si l’on fait l’inventaire et l’addition des parties communes telles qu’elles sont énumérées à l’article 3 de la loi (l’assiette foncière, les fondations, le gros œuvre des bâtiments, les murs de refend, la toiture, les couloirs et escaliers, les locaux de service commun et les équipements communs…) et si l’on imagine un instant d’en faire abstraction, il ne reste en fait de parties privatives qu’un cube d’air et quelques revêtements et équipements intérieurs, dépourvus de réelle consistance. Revoilà donc le cube d’air, objet de propriété immobilière immatérielle et, au surplus, objet principal de cette propriété dans le contexte de la copropriété. Pourtant, tout copropriétaire ne pourrait qu’être incrédule, sinon indigné, si on lui signifiait que sa propriété exclusive est dépourvue de toute consistance.

  • 5 Cf. SIMLER, “Copropriété et propriété en volumes : antinomie ou symbiose ?”, Mélanges Catala, Lite (...)

34Tout s’éclaire, au contraire, et rentre dans l’ordre, si l’on peut dire, si l’on admet que la propriété immobilière est fondamentalement celle d’un espace. Les parties privatives “réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé”, pour reprendre les termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, retrouvent leur qualification de propriété immobilière véritable – propriété d’un volume avant la lettre. Quant à la reconnaissance d’une copropriété de la totalité de la structure physique de l’immeuble, elle devrait du moins conduire à reconsidérer l’idée que l’individuel est le principal et le collectif l’accessoire, et, par cette prise de conscience, conduire à un meilleur équilibre de leurs impératifs respectifs. C’est bien de son logement que le copropriétaire se sent propriétaire, mais la copropriété des parties communes ne peut pour autant être traitée d’accessoire. Une telle vision de la copropriété, outre qu’elle permettrait de réconcilier l’analyse juridique de la copropriété avec sa perception sociologique, devrait conduire aussi à une réhabilitation de sa dimension collective5.

Qu’est-ce, en définitive, que la propriété ?

35Elle est, à mon sens, la maîtrise exclusive et directe, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou par les règlements, d’une chose corporelle mobilière, d’une création intellectuelle ou, s’agissant de la propriété immobilière, d’un espace défini par sa situation physique, incluant ou non la parcelle du sol au regard de laquelle cet espace est situé.

Notes

1 Bull. civ. III, no 200 ; RTD civ., 1999, p. 142, obs. ZÉNATI ; RD immob., 1998, p. 605, obs. BERGEL.

2 Cass. 30 nov. 1853 : DP, 1854, 1, 17. V. aussi Civ. 3e, 26 mai 1992 : Bull. civ. III, no 172 ; D., 1993, somm. p. 36, obs. ROBERT ; RD immob., 1993, p. 483, obs. BERGEL. Mais en l’espèce, les conditions de la prescription acquisitive n’étant pas réunies, l’accession a prévalu.

3 Civ. 3e, 12 juill. 2000 : Bull. civ. III, no 144 ; RD immob., 2000, p. 525, obs. BRUSCHI ; JCP G, 2001, I, 305, no 1, obs. PÉRINET-MARQUET.

4 Civ. 1re, 21 nov. 1955 : JCP, 1955, II, 9004 ; Gaz. Pal., 1956, 1, p. 52.

5 Cf. SIMLER, “Copropriété et propriété en volumes : antinomie ou symbiose ?”, Mélanges Catala, Litec 2001, p. 679.

Auteur

Professeur à l’Université Strasbourg III

© Presses de l’Université Toulouse 1 Capitole, 2006

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