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Qu’en est-il de la propriété ?

 | 
Daniel Tomasin

IIIe partie. Les variantes de la maîtrise des biens

L’appropriation locative

Louis Rozes

Texte intégral

1L’appropriation locative implique l’acquisition de la propriété sur le bien loué qui appartient au bailleur, ou d’un bien qui n’existe pas encore mais qui sera créé par le preneur.

2On peut rapprocher l’appropriation de l’établissement d’un démembrement de la propriété de l’immeuble, en ce sens qu’il y aura, dans les deux situations, obtention d’un droit réel ; ces phénomènes ne paraissent pas correspondre à la situation du locataire ; il a, en principe, un simple droit personnel sur le bien loué et ce droit est limité dans le temps, il est précaire, et une obligation de restitution pèsera sur lui.

  • 1 Art. 1717 du Code civil.

3Pourtant, le droit du preneur se caractérise par un droit de jouissance du bien loué qui comporte deux prérogatives ; d’une part l’usus, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien, d’autre part, le fructus, c’est-à-dire le droit de percevoir les fruits, ce qui est manifeste lorsqu’il y a bail rural, mais ce qui existe également, pour les fruits civils, lorsqu’il y a sous-location qui, selon le droit commun, est en principe autorisée1.

4Si, au départ, il y a une opposition radicale entre la propriété, qui est l’apanage du bailleur, et de la jouissance, qui est le propre du locataire, on doit constater qu’aujourd’hui, cette opposition est moins tranchée qu’elle ne l’a été.

  • 2 J. DERRUPPÉ, La nature juridique du droit du preneur à bail et la distinction des droits réels et d (...)
  • 3 F. COLLART-DUTILLEUL et Ph. DELEBECQUE, Contrats civils et commerciaux, Dalloz, 6ème éd., 2002, no (...)

5L’un des éléments qui a révélé cette évolution c’est la controverse relative à la nature juridique du droit du preneur ; la consolidation de sa situation, sa pérennisation a conduit certains auteurs à soutenir la thèse selon laquelle le droit du preneur était devenu un droit réel2 ; les arguments avancés en sens ne manquent pas de poids. Mais l’appropriation locative est moins la conséquence d’un prétendu droit réel du preneur, que l’effet des prérogatives que lui confère sa situation locative et qui reste fondamentalement un droit personnel, comme cela demeure démontré3.

6Quelle que soit la nature du droit du preneur qui n’est pas l’objet du propos, il n’en demeure pas moins que la situation du locataire s’est considérablement modifiée de deux manières :

  • d’une part et sans correspondre à une perte de la propriété du bailleur, force est de constater que le locataire a de plus en plus la possibilité d’acquérir un droit de propriété sur l’immeuble pour des raisons variées ; parce qu’il a réalisé des investissements, cette propriété reste liée à la jouissance locative ; elle ne va pas au-delà, elle reste précaire.

    • 4 F. KENDÉRIAN, L’évolution contemporaine du statut des baux immobiliers d’exploitation, préf. B. SAI (...)

    A côté de cela la liberté du preneur dans les lieux occupés qui lui est conférée par le bail, lui donne l’occasion de créer certains biens dont il va devenir propriétaire ; mais il s’agit de biens distincts de l’immeuble loué ; la location n’aura été que l’occasion de l’activité à l’origine du bien créé ; il en résultera que cette appropriation sera définitive ; le preneur exercera une véritable “propriété d’exploitation” de manière beaucoup plus indépendante ; ce phénomène d’appropriation est lié au mouvement qui tend à reconnaître assez largement la patrimonialisation d’œuvres ou de biens créés ; les baux d’exploitation en constituent le domaine naturel4.

7Ainsi sera-t-on conduit à distinguer l’appropriation par le preneur de l’immeuble loué (I) qui a une portée assez limitée, et l’appropriation sur l’immeuble qui paraît promise à des développements plus importants (II).

I – L’APPROPRIATION IMMOBILIERE PRECAIRE

8Elle concerne l’immeuble loué, ce qui peut surpendre, car l’immeuble reste la propriété du bailleur. Pourtant lorsque le locataire est conduit à réaliser des plantations, constructions et ouvrages sur l’immeuble on est amené à décider qu’ils lui appartiennent pendant la durée de la jouissance des lieux, il va en résulter un démembrement de la propriété.

9Ce phénomène est la conséquence de la réunion de certaines conditions (A) qui permettent de déterminer la nature de cette appropriation (B).

A – Les conditions de l’appropriation

10Il faut que le locataire ait réalisé des plantations, constructions et ouvrages sur le fonds loué.

11Il existe différentes conventions locatives qui ont précisément pour objet l’exécution de tels ouvrages.

  • 5 Art. L. 451 et s. du Code rural.
  • 6 “Le bail emphytéotique administratif”, JCP éd. N., 2001, p. 739.

12Le bail emphytéotique, bail de longue durée par lequel le preneur s’engage à effectuer des travaux de mise en culture, moyennant le paiement d’une redevance généralement modique5 ; il bénéficie alors d’un droit réel susceptible d’hypothèque. Il est remarquable de relever qu’une loi du 5 janvier 1988 a donné aux collectivités publiques le droit de consentir des baux emphytéotiques sur le domaine public6.

  • 7 Art. L. 251-1 s. et R. 251-1 s. CCH.

13Il y a également le bail à construction dans lequel le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail7 ; cette formule ressemble à l’emphytéose mais en matière de propriété urbaine.

  • 8 Loi du 30 décembre, Art. 49 à 60.

14On peut également citer le contrat de concession immobilière8, par lequel le propriétaire confère la jouissance d’un immeuble pour une durée de vingt ans au minimum, moyennant le paiement d’une redevance annuelle ; le preneur bénéficie d’une grande liberté, notamment en ce qui concerne la destination des locaux, et la réalisation de travaux.

  • 9 Art. L. 252-1 s. CCH.

15Des constructions peuvent être également réalisées dans le cadre d’un bail à réhabilitation9, dont la durée est d’au moins douze ans pour permettre de construire des logements locatifs ou réhabiliter des immeubles existant au profit de personnes défavorisées ; ce sont des conventions qui sont conclues par des organismes d’HLM ou des sociétés d’économie mixte.

16La réalisation de construction ou plantations peut résulter d’un bail ordinaire ; lorsque le preneur a d’abord le droit de procéder à de tels travaux au titre du contrat, ou bien en raison d’une autorisation qui lui serait donnée par acte distinct.

17Il peut se faire également que le preneur ait réalisé des ouvrages sur l’immeuble loué en l’absence d’autorisation donnée par le bailleur.

18De manière générale s’est posée la question de savoir qui était “propriétaire” de ces plantations et constructions en cours de contrat ?

  • 10 F. TERRÉ et Ph. SIMLER, Les biens, Dalloz, 6ème éd. 2002, no 266, note 1.

19Pour résoudre le problème on a recours aux principes de l’accession artificielle immobilière tels qu’ils résultent de l’article 555 du Code civil. Le propriétaire du sol devient propriétaire des plantations et constructions réalisées par le preneur ; celui-ci est généralement considéré comme un tiers de mauvaise foi parce qu’il sait qu’il réalise des ouvrages sur un terrain qui ne lui appartient pas10.

  • 11 Cass. civ. 22 janv. 1947, JCP, 1947. II, 3523 note E. BECQUÉ.
  • 12 F. TERRÉ et Ph. SIMLER, op. cit., no 264.
  • 13 Ibid.

20L’application de l’article 555 au locataire a pu être discutée au motif que l’existence du contrat de bail était de nature à écarter le texte ; mais la jurisprudence11 et la doctrine12 ont considéré que le terme de “tiers” utilisé par la loi ne devait pas rendre le texte inapplicable au locataire ; et de manière générale il est admis que l’existence d’un lien de droit entre l’auteur des ouvrages et le propriétaire n’exclut pas l’application de l’article 55513.

21La propriété des constructions et ouvrages est donc acquise, par application de l’article 555 du Code civil, au bailleur.

22Mais à quelle date cette acquisition a-t-elle lieu ?

  • 14 Cass. civ. 1ère, 12 fév. 1962, Bull. civ., 1962, I, no 92.
  • 15 Cass. civ. 3ème, 27 mars 2002, Bull. civ., III, no 78 ; JCP, 2003 G, I, 117 no 2, obs. H. PÉRINET-M (...)

23Le principe en la matière est celui de l’accession immédiate par le seul fait de l’incorporation des plantations et ouvrages dans le sol14 ; cette acquisition se réalise de plein droit, même s’il n’y a pas eu d’accord entre le propriétaire du sol et le constructeur sur le règlement de l’indemnité due au titre de l’article 555 du Code civil15.

24Pourtant en ce qui concerne le locataire, on s’est interrogé pour savoir si l’accession devait s’opérer de façon immédiate, ou si elle devait être différée à la fin du bail ?

  • 16 Cass. civ. 1ère, 23 oct. 1990, Bull. Civ. I, no 217, p. 155 ; D., 1990., Inf. rap., p. 266 ; 4 avr. (...)

25C’est finalement l’opinion favorable à l’accession différée qui a prévalu ; le preneur reste propriétaire des constructions qu’il a édifiées pendant toute la durée du bail16.

26Si le locataire continue à profiter des ouvrages qu’il a réalisés c’est en raison des prérogatives qu’il retire de son bail et de la jouissance des lieux qu’elle lui confère ; l’indépendance qui lui est reconnue lui permet d’en tirer les profits jusqu’à l’expiration du bail.

  • 17 F. TERRÉ et Ph. SIMLER, op. cit., no 261.

27Quant au régime des biens incorporés à l’immeuble par le locataire il convient de faire la distinction suivante ; lorsqu’il ne s’agit que de travaux d’amélioration ou de réparation ils s’identifient à l’immeuble loué ; ils ne peuvent faire l’objet d’une propriété distincte n’étant pas des ouvrages nouveaux17, aménagement de combles, surélévations… Seules les plantations et constructions constitutives d’ouvrages nouveaux susceptibles d’individualisation peuvent faire l’objet d’un droit privatif distinct au profit du preneur.

28La date à laquelle le preneur cesse d’exercer ses droits sur les plantations et constructions qu’il a réalisées a soulevé des difficultés lorsqu’il y a renouvellement du bail ou maintien dans les lieux.

  • 18 Cass. com. 12 déc. 1960, Bull. civ., 1960, III, no 407 ; 31 oct. 1961, Bull. civ., 1961, III, no 38 (...)
  • 19 Cass. civ. 3ème, 4 avr. 2002, préc. Et déjà dans le même sens, Cass. civ. 3ème, 4 oct. 1972, Bull. (...)

29La jurisprudence a d’abord considéré que le droit du preneur prenait fin à l’expiration du bail initial18 ; puis elle a adopté une autre solution ; elle a décidé que “la clause d’accession insérée au bail prévoyant que le bailleur deviendrait propriétaire desdites constructions” ne pourrait jouer qu’à la fin du bail et à défaut de renouvellement19.

30Ce qui prévaut c’est la jouissance continue des lieux en dépit de la multiplicité des contrats ; ainsi le droit reconnu au locataire prendra fin avec le bail, dont il est l’accessoire.

31Si le locataire s’approprie les plantations et constructions incorporées à l’immeuble loué, alors qu’il était déjà propriétaire des plants et matériaux en tant que meubles, la question se pose de savoir quelle est la nature juridique de son droit.

B – Nature de l’appropriation du preneur

  • 20 L. ROZÈS, Les travaux et constructions du preneur sur le fonds loué, LGDJ. 1976, no 202.

32Les décisions parlent de “propriété” du locataire sur les éléments immobiliers nouveaux qu’il a incorporés à l’immeuble. En réalité, on s’accorde à reconnaître que ce droit doit être qualifié de droit de superficie20, droit réel qui est exercé sur le dessus du sol, alors que le dessous appartient à une autre personne ; l’existence du droit de superficie qui est un droit réel innommé par le Code civil résulte des termes de l’article 553 du Code civil selon lesquels les constructions plantations et ouvrages sont présumés appartenir au propriétaire du sol “si le contraire n’est prouvé” ; ainsi peut-il y avoir un droit réel distinct du droit sur le fonds accordé au superficiaire ; le preneur prend cette qualité en réalisant des plantations et constructions.

33Ce droit réel du locataire présente plusieurs traits particuliers.

34D’abord il est limité aux œuvres réalisées par le preneur et à elles seules ; les autres éléments de l’immeuble loué demeurent la propriété du bailleur, ils ne font l’objet que de la jouissance du locataire. On doit donc considérer que sur l’immeuble loué certaines parties relèvent pleinement de la propriété du bailleur d’autres, de la propriété du locataire.

35En dépit de cette distinction relative aux droits sur le bien, objet de la location, il y a un élément d’unité ; c’est le contrat de bail qui va s’appliquer à l’ensemble de l’immeuble loué, aussi bien à ceux qui sont fournis par le bailleur que par ceux qui proviennent de l’initiative du preneur.

36Pourtant la différence de régimes applicables peut soulever des interrogations ; comment admettre que sur une partie de l’immeuble le locataire n’est que locataire, et sur d’autres parties il est propriétaire ?

  • 21 F. TERRÉ et Ph. SIMLER, op. cit., no 950.

37En effet, le droit positif lui reconnaît des prérogatives qui sont celles d’un propriétaire21. Il a été admis qu’il pouvait enlever les constructions faites, sauf en fin de contrat ; il a même été jugé qu’il pouvait dégrader le bien ; en cas d’incendie c’est lui qui percevra l’indemnité versée par l’assureur, ou l’indemnité d’expropriation ; il peut également faire procéder à l’expulsion d’un occupant sans droit.

38Cette appropriation locative au titre d’un droit de superficie entraîne temporairement un démembrement de la propriété, susceptible d’être hypothéqué ; elle est également consacrée par des textes particuliers.

  • 22 Code rural, art. L. 451-1 à L. 451-13.
  • 23 CCH. art. L. 251-2 et L. 251-3.
  • 24 Code rural, art. L. 431-1 à L. 431-23 ; F. TERRÉ et Ph. SIMLER, Droit civil, Les biens, 6ème éd., p (...)

39C’est le cas du bail emphytéotique22, du bail à construction23 ou du bail à domaine congéable24.

  • 25 Cass. civ. 3ème, 10 nov. 2004, S. J. 2005. G.I. 10119, note F. ROUSSEL.

40Les solutions qui reconnaissent un droit de propriété limité au bénéfice du preneur sur les constructions et plantations supportent toutefois une exception en matière de plantation de vignes réalisées par le fermier de façon régulière ; l’accession au profit du bailleur est immédiate25.

  • 26 Note E. AGOSTINI et F. ROUSSEL sous Cass. 3ème civ., 29 mars 2000, D., 2000, p. 709.

41Cette jurisprudence a été justifiée par les règles particulières des droits de plantation et de replantation qui ne sauraient être dissociés et qui doivent revenir au propriétaire du sol26.

42Le droit de superficie du locataire sur ses réalisations n’est pas sans limites ; l’appropriation de ces éléments immobiliers va rester soumise à certaines contraintes ; elle devra se combiner avec les règles qui résultent du contrat de bail.

43La reconnaissance d’une propriété surperficiaire ne saurait conférer au preneur des prérogatives qui heurteraient les dispositions du bail ; il ne pourrait affecter les constructions ou les plantations réalisées à une destination autre que celle autorisée pour le reste de l’immeuble ; les louer si la sous-location n’a pas été permise ; bref le droit de superficie du preneur demeurera l’accessoire du contrat de bail et de la jouissance accordée ; il en épousera la durée.

44Enfin, l’appropriation du preneur reste, comme la jouissance des lieux, une appropriation précaire qui devra prendre fin avec le bail. Le démembrement qui résulte de la reconnaissance d’un droit de superficie du preneur est temporaire, comme l’est son droit de jouissance.

45Aujourd’hui, il y a un mouvement en législation favorable à une appropriation définitive de l’immeuble loué par le moyen du droit de préemption.

  • 27 Art. L. 421-1 et s. Code rural.
  • 28 Art. 10 et décr. 30 juin 1977.
  • 29 Art. 15-II.

46On connaît de longue date le droit de préemption du preneur rural27, du locataire à usage d’habitation dans le cadre de la loi du 31 décembre 197528 et dans celui de la loi du 6 juillet 198929 ; certains projets récents, abandonnés depuis, ont proposé l’introduction du droit de préemption en matière de baux commerciaux.

  • 30 AJDI, 2004, p. 344.

47Enfin on peut citer, pour illustrer ce mouvement favorable à l’acquisition de la propriété de l’immeuble loué par le locataire l’article 28 de la recommandation proposée par le groupe de travail sur la modernisation du statut des baux commerciaux destinée à inciter les parties à stipuler un droit de préférence au profit du preneur en cas de vente du local30.

48A côté des solutions qui consacrent principalement un réel démembrement temporaire de la propriété de l’immeuble loué, d’autres solutions donnent au locataire une propriété sur l’immeuble loué.

II – L’APPROPRIATION SUR L’IMMEUBLE

49Il ne s’agit pas de savoir si les prérogatives reconnues au locataire ont pour résultat de lui conférer une propriété de l’immeuble, un démembrement de la propriété de l’immeuble, mais plutôt une propriété qui serait établie sur l’immeuble sans concerner directement le fonds lui-même ; cette forme de propriété n’est pas propre au locataire ; elle existe également en dehors de toute relation locative ; c’est la “propriété d’exploitation”. Cette propriété portant sur l’exploitation s’exerce dans les lieux loués et notre droit en connaît certaines applications dont la plus connue est la propriété commerciale ; mais, en pratique, elle n’est pas la seule et on a pu envisager d’autres propriétés sur l’exploitation réalisée dans l’immeuble ; c’est dire que son domaine est large (A).

50Aussi conviendra-t-il de s’interroger sur les caractères de telles propriétés d’exploitation pour savoir s’il s’agit de démembrements de la propriété et si cette propriété sur l’immeuble conduit à une propriété de l’immeuble (B).

A – Domaine de la propriété d’exploitation

51Le locataire exploitant dans les lieux loués peut devenir “propriétaire” du fonds exploité ; c’est ce qui est acquis pour le fonds commercial, industriel ou artisanal ; la question demeure controversée pour “la propriété culturale” en matière agricole ; elle a été reconnue pour le fonds libéral.

  • 31 F. DEKEUWER-DÉFOSSEZZ, Droit commercial, 8ème éd., no 296.
  • 32 Art. L. 145-8, al. 2 Code de commerce.
  • 33 Art. L. 145-14 Code de commerce.

52En matière commerciale on connaît bien les caractéristiques du fonds de commerce, ensemble des moyens utilisés pour attirer et retenir la clientèle31 ; celui qui exerce l’activité en sera le propriétaire. Si l’activité est exploitée dans les locaux loués, la “propriété commerciale” sera reconnue au preneur ; ce qui lui permettra de bénéficier du droit au renouvellement en fin de bail32 s’il a exploité effectivement le fonds durant les trois années qui ont précédé l’expiration du contrat ; à défaut de renouvellement, il aura droit à une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice subi ; elle sera souvent égale à la valeur du fonds33.

53A cela il faut ajouter que l’exploitant a la possibilité de céder le fonds de commerce, opération qui a été aménagée par les lois du 17 mars 1909 et par celle du 29 juin 1935 ; dispositions reprises par les articles L. 141-1 et suivant du Code de commerce ; l’élément essentiel du fonds est la clientèle, auquel il convient d’ajouter les éléments corporels tels que les marchandises et le matériel, ainsi que les monopoles d’exploitation, le bail commercial…

54Si la propriété d’exploitation est largement admise pour le commerçant, elle reste beaucoup plus discutée pour l’agriculteur.

  • 34 Art. L. 411-35 du Code rural.
  • 35 F. KENDÉRIAN, L’évolution contemporaine du statut des baux immobiliers d’exploitations, Litec, no 6 (...)
  • 36 Cass. civ. 3ème, 10 fév. 1999, D., 2000, p. 14.

55Pourtant, la pratique montre que l’incessibilité du bail rural34 ne constitue par un obstacle insurmontable à la cession du bail rural moyennant un prix35 ; la jurisprudence a eu une attitude souvent bienveillante à l’égard de telles cessions, qui sont parfois déguisées, tant que le prix de la cession d’exploitation n’est pas supérieur à la valeur des éléments cédés ; les décisions tiennent également compte de la valeur du bail rural lorsque le preneur exerce un droit de préemption ; le tribunal saisi pour fixer le prix de cession apprécie la moins-value résultant du bail alors même que l’acquéreur est le locataire ; ce qui a pour résultat de reconnaître la valeur patrimoniale du bail rural ; un arrêt a admis une cession de parts sociales qui masquait une cession de bail illicite36 dont la valeur a été prise en compte ; la jurisprudence se montre également bienveillante pour autoriser la cession à un descendant du preneur, en dépit de son caractère qui devrait rester exceptionnel.

56Aussi la doctrine considère, en général, que la notion de propriété culturale ne devrait pas être reçue dans notre droit ; les textes s’opposent à l’appropriation de l’exploitation par le preneur rural, à la différence de ce qui est admis pour le commerçant ; même si certains éléments de l’exploitation agricole se voient reconnaître une valeur patrimoniale, il est difficile de reconnaître qu’il existe une “propriété culturale”.

  • 37 Cass. civ. 1ère, 7 nov. 2000, Bull. civ., I., no 283, RTD civ., 2001, p. 130, no 2, obs. J. MESTRE (...)

57Plus récemment, la reconnaissance par la Cour de cassation du fonds libéral37, participe du mouvement de patrimonialisation de la clientèle civile ; en l’espèce il s’agissait d’une clientèle médicale, dont la cession est reconnue licite, si le patient conserve la liberté de choix du praticien.

58Mais en matière d’exploitation de clientèle civile, et à la différence des solutions applicables aux baux commerciaux et aux baux ruraux, il n’existe pas de dispositions légales protectrices du preneur et susceptibles d’assurer la pérennité du fonds libéral dans l’immeuble loué.

  • 38 F. KENDÉRIAN, op. cit., no 269 et s.
  • 39 F. KENDÉRIAN, op. cit., no 358 et s.

59Les règles applicables aux locations à usage exclusivement professionnel qui résultent de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 dite loi Méhaignerie sont beaucoup trop rudimentaires et insuffisantes pour conférer à l’exploitant la stabilité qui lui est assurée dans les autres statuts locatifs38 et toutes les tentatives qui ont été faites en ce sens jusqu’ici sont restées sans résultat39.

60On constate que l’appropriation locative sur l’immeuble ne fait pas l’objet d’une consécration générale par notre droit, et que les règles locatives sur lesquelles elle peut trouver un appui sont très différentes. Tantôt il y a conjonction de la propriété du locataire et du statut locatif ; c’est le cas des baux commerciaux. Tantôt le statut locatif est très protecteur, sans que l’appropriation soit véritablement consacrée ; c’est le cas des baux ruraux. Enfin, l’appropriation est consacrée en matière de fonds libéral, sans qu’il y ait un corps de dispositions protectrices pour l’exploitant locataire.

61Quoiqu’il en soit, l’appropriation reconnue à l’exploitant locataire présente certaines caractéristiques générales.

B – Caractères de l’appropriation locative sur l’immeuble

62Malgré les différences de situations on peut relever des traits communs de l’appropriation réalisée sur l’immeuble, ce qui conduira à s’interroger sur l’existence ou l’absence de démembrement de la propriété.

63Les traits caractéristiques de la propriété du fonds de commerce se retrouvent pour les différentes propriétés d’exploitation, celle d’un fonds libéral et celle que pourrait exercer un agriculteur.

64C’est d’abord un droit mobilier ; il ne porte pas sur l’immeuble ; celui-ci n’est que le lieu d’exercice du droit de l’exploitant ; il ne s’agit pas d’un droit immobilier sur le fonds.

65C’est ensuite un droit incorporel ; il porte sur une universalité qui n’est pas une universalité de droit mais une universalité de fait regroupant différents éléments dont, notamment, les éléments susceptibles d’attirer une clientèle tels que le matériel, les marchandises, les monopoles d’exploitation, les droits de propriétés intellectuelles… Le droit de l’exploitant est un droit définitif, en ce sens qu’il ne sera pas l’objet d’une obligation de restitution comme le droit de jouissance résultant d’un bail précaire sur l’immeuble loué ; mais la restitution est plutôt limitée dans les cas où le législateur accorde au preneur la possibilité de renouveler le contrat, de manière quasiment illimitée, comme il en va pour les baux commerciaux et les baux ruraux ; à cet égard le régime du bail à usage exclusivement professionnel contraste avec les autres, puisqu’il n’établit pas un renouvellement aussi automatique que dans les autres domaines ; la reconnaissance d’une propriété portant sur le fonds libéral pourrait conduire à modifier ces solutions ; encore que l’emplacement de l’activité libérale ait, peut-être, en ce domaine moins d’importance que pour d’autres exploitation.

  • 40 Art. L. 411-35 du Code rural.
  • 41 Art. L. 145-16, Code de commerce, avec une exception remarquée résultant de la loi d’orientation ag (...)

66L’influence qu’exerce la propriété d’exploitation “type” que constitue la propriété commerciale devrait avoir pour effet de reconnaître la cessibilité du bail permettant l’exercice de l’activité. Même si cette cessibilité n’est pas autorisée en matière de baux ruraux40, on peut se demander si l’influence du statut des baux commerciaux, avec le droit d’ordre public de céder le bail avec le fonds de commerce41, n’incitera pas le législateur à étendre une semblable prérogative concernant la cession du fonds libéral.

67La reconnaissance d’une propriété d’exploitation au preneur a-t-elle pour conséquence d’établir un démembrement de la propriété ?

68La réponse négative s’impose puisque l’objet du droit du locataire est distinct de l’objet de la location ; l’immeuble loué n’est pas démembré ; le locataire ne se voit pas reconnaître un droit réel sur la chose qui lui a été confiée.

69Si la solution n’est pas discutable d’un point de vue juridique, en revanche du point de vue concret et économique les choses sont différentes ; on ne peut contester que la “propriété commerciale” du locataire amoindrit considérablement la valeur vénale d’un immeuble ; mais cette conséquence est liée davantage aux prérogatives reconnues par la loi au locataire qu’à la seule propriété d’exploitation qui en est le résultat.

70On le constate bien s’agissant de la propriété portant sur un fonds libéral qui n’a guère de conséquences sur la propriété du local loué qui permet cette activité ; en revanche, le poids économique est beaucoup plus lourd lorsque le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement et du droit de céder son bail, comme en matière de locations commerciales.

71L’importance économique de la propriété d’exploitation sur l’immeuble implique que les règles locatives la renforcent ; en l’absence de protection statutaire, la propriété d’exploitation n’aura sans doute pas la même valeur économique ; cela est exact en matière de propriété du fonds libéral ; en revanche, les seules règles locatives sont de nature à amoindrir la valeur économique de la propriété foncière dans le domaine des baux ruraux.

72L’effectivité de l’appropriation locative reste largement tributaire des prérogatives reconnues au locataire.

Notes

1 Art. 1717 du Code civil.

2 J. DERRUPPÉ, La nature juridique du droit du preneur à bail et la distinction des droits réels et des droits de créance, thèse, Toulouse, 1952.

3 F. COLLART-DUTILLEUL et Ph. DELEBECQUE, Contrats civils et commerciaux, Dalloz, 6ème éd., 2002, no 474.

4 F. KENDÉRIAN, L’évolution contemporaine du statut des baux immobiliers d’exploitation, préf. B. SAINTOURENS, Litec, 2003.

5 Art. L. 451 et s. du Code rural.

6 “Le bail emphytéotique administratif”, JCP éd. N., 2001, p. 739.

7 Art. L. 251-1 s. et R. 251-1 s. CCH.

8 Loi du 30 décembre, Art. 49 à 60.

9 Art. L. 252-1 s. CCH.

10 F. TERRÉ et Ph. SIMLER, Les biens, Dalloz, 6ème éd. 2002, no 266, note 1.

11 Cass. civ. 22 janv. 1947, JCP, 1947. II, 3523 note E. BECQUÉ.

12 F. TERRÉ et Ph. SIMLER, op. cit., no 264.

13 Ibid.

14 Cass. civ. 1ère, 12 fév. 1962, Bull. civ., 1962, I, no 92.

15 Cass. civ. 3ème, 27 mars 2002, Bull. civ., III, no 78 ; JCP, 2003 G, I, 117 no 2, obs. H. PÉRINET-MARQUET.

16 Cass. civ. 1ère, 23 oct. 1990, Bull. Civ. I, no 217, p. 155 ; D., 1990., Inf. rap., p. 266 ; 4 avr. 2002, Bull. civ., 2002, III, no 82 ; D., 2002, somm. p. 2508, N. MALLET-BRICOUT ; RTD civ., 2003, p. 114, obs. T. REVET.

17 F. TERRÉ et Ph. SIMLER, op. cit., no 261.

18 Cass. com. 12 déc. 1960, Bull. civ., 1960, III, no 407 ; 31 oct. 1961, Bull. civ., 1961, III, no 388.

19 Cass. civ. 3ème, 4 avr. 2002, préc. Et déjà dans le même sens, Cass. civ. 3ème, 4 oct. 1972, Bull. civ., III, no 493.

20 L. ROZÈS, Les travaux et constructions du preneur sur le fonds loué, LGDJ. 1976, no 202.

21 F. TERRÉ et Ph. SIMLER, op. cit., no 950.

22 Code rural, art. L. 451-1 à L. 451-13.

23 CCH. art. L. 251-2 et L. 251-3.

24 Code rural, art. L. 431-1 à L. 431-23 ; F. TERRÉ et Ph. SIMLER, Droit civil, Les biens, 6ème éd., p. 741, no 927 et s.

25 Cass. civ. 3ème, 10 nov. 2004, S. J. 2005. G.I. 10119, note F. ROUSSEL.

26 Note E. AGOSTINI et F. ROUSSEL sous Cass. 3ème civ., 29 mars 2000, D., 2000, p. 709.

27 Art. L. 421-1 et s. Code rural.

28 Art. 10 et décr. 30 juin 1977.

29 Art. 15-II.

30 AJDI, 2004, p. 344.

31 F. DEKEUWER-DÉFOSSEZZ, Droit commercial, 8ème éd., no 296.

32 Art. L. 145-8, al. 2 Code de commerce.

33 Art. L. 145-14 Code de commerce.

34 Art. L. 411-35 du Code rural.

35 F. KENDÉRIAN, L’évolution contemporaine du statut des baux immobiliers d’exploitations, Litec, no 64 et s.

36 Cass. civ. 3ème, 10 fév. 1999, D., 2000, p. 14.

37 Cass. civ. 1ère, 7 nov. 2000, Bull. civ., I., no 283, RTD civ., 2001, p. 130, no 2, obs. J. MESTRE et B. FAGES et p. 167, no 1, obs. T. REVET.

38 F. KENDÉRIAN, op. cit., no 269 et s.

39 F. KENDÉRIAN, op. cit., no 358 et s.

40 Art. L. 411-35 du Code rural.

41 Art. L. 145-16, Code de commerce, avec une exception remarquée résultant de la loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006, JO du 6 janvier 2006, dont le chapitre VIII contient des “dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial”, S.J. Not., 2006, no 2, textes, no 1020, p. 88 et s.

© Presses de l’Université Toulouse 1 Capitole, 2006

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