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Qu’en est-il de la propriété ?

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Daniel Tomasin

IIIe partie. Les variantes de la maîtrise des biens

Appropriation et copropriété des immeubles bâtis

Daniel Tomasin

Texte intégral

1 N o 1 – Mélange des cultures et appropriation collective. Peut on imaginer qu’il puisse y avoir une appropriation de biens collectifs en matière de copropriété des immeubles bâtis ?

  • 1 Florence JAMMES-BAYARD, La nature juridique du droit du copropriétaire. Analyse critique, LGDJ, 20 (...)
  • 2 François GIVORD et Claude GIVERDON, La copropriété, “avant-propos”, 1ère édition Dalloz, Action, 2 (...)

2La question peut paraître déplacée. La copropriété des immeubles bâtis n’est-elle pas fondée sur la propriété1 ? Il est vrai que la création de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis a provoqué une grande remise en question. Comme l’écrivent Givord et Giverdon2 dans l’avant propos à la première édition (15 juillet 1967) de leur ouvrage sur la copropriété, qui a traversé plus de trente-cinq ans d’histoire : “Le statut de la copropriété, écrivent-ils, s’inscrit dans le cadre de l’immense mutation qui secoue, en ce moment, notre droit des biens et à l’issue de laquelle, il est bien évident que le droit de propriété, tel que le définit toujours l’article 544 du Code civil, se trouvera plus ou moins affecté, s’il ne l’est déjà”.

  • 3 Anne-Marie PATAULT, “Regard historique sur l’évolution du droit des biens. Histoire de l’immeuble (...)
  • 4 F. TERRE et Ph. SIMLER, Les biens, Dalloz, 6ème éd., no 545.
  • 5 F. TERRE et Ph. SIMLER, op. cit., no 545.
  • 6 Ph. MALAURIE et L. AYNES, Les biens, Cujas, 2ème éd. no 409.
  • 7 J.-L. BERGEL, M. BRUSCHI, S. CIMAMONTI, Les biens, LGDJ, 2000, no 59. Les auteurs écrivent que : “ (...)
  • 8 J.-L. BERGEL, M. BRUSCHI, S. CIMAMONTI, Les biens, LGDJ, 2000, no 59. Les auteurs démontrent que d (...)
  • 9 J.-L. BERGEL, M. BRUSCHI, S. CIMAMONTI, Les biens, LGDJ, 2000, no 59. Les auteurs observent que “c (...)
  • 10 F. TERRE et Ph. SIMLER, Les biens, Dalloz 6ème éd. no 545 qui écrivent : “Le copropriétaire d’un i (...)

3La remarque était visionnaire. On peut penser que le concept de propriété tel qu’il résulte des dispositions de la loi relative au statut de la copropriété du 10 juillet 1065 n’est plus conforme à l’image de la propriété léguée par le Code civil. La doctrine contemporaine en est convaincue. Mme Anne Marie Patault3 parle de “désarroi” de la doctrine. Elle considère que loin d’avoir consacré le triomphe de la propriété corporelle et de la maîtrise foncière sur le sol, telle que magnifiée par l’article 554 du Code civil, la loi du 10 juillet 1965 a réintroduit les “propriétés simultanées” sur un même bien immobilier. L’auteur en déduit qu’“on retourne à une autre culture juridique dans laquelle la matière n’est que le support nécessaire des propriétés jouissances, immeubles incorporels, associées fondamentalement à un certain nombre de contraintes et dont le principe de base n’est pas la liberté mais la solidarité”. Il est donc évident, pour une grande partie de la doctrine contemporaine française, que la copropriété des immeubles bâtis rentre dans le concept de propriété collective que le Code civil avait délibérément repoussé4. Mais tout est question de nuance et d’appréciation. Pour certains auteurs, la culture inspirant le Code civil ne permet plus “d’ignorer l’importance croissante des aspects collectifs de la propriété”5, d’autres prédisent que : “l’évolution contemporaine semble aller dans un autre sens, encore nébuleux, celui d’une propriété communautaire. Tous ceux auxquels un bien est indispensable auraient sur lui un droit ou un germe de droit qui devrait se combiner avec celui du propriétaire6 ”. L’idée pourrait bien paraître iconoclaste. Ne reviendrait-on pas au début du XXIème siècle aux anciennes propriétés collectives de l’ancien droit ? Certains auteurs récents constatent avec gourmandise que l’analyse sociologique de la propriété individuelle est fondée sur un mythe “classique”7 de la propriété mais que cette analyse conduit à douter de sa primauté8 ou de sa généralité9. Enfin, une solution de compromis est souvent recherchée entre l’individuel et le collectif dans le “sentiment d’appartenance” du bien immobilier d’habitation, la gestion des parties communes étant considérée comme un accessoire10. Un paradoxe apparaît aujourd’hui : la loi relative à la copropriété a de la peine à contenir toutes les appropriations individuelles en matière de copropriété sur le modèle d’une propriété individuelle classique. Non seulement le concept de lot de copropriété permet une appropriation (I), mais les techniques du droit de la copropriété permettent un développement d’appropriations nouvelles non prévues par la loi ou la doctrine (II).

I – L’“APPROPRIATION” PAR LE CONCEPT DE LOT DE COPROPRIETE

  • 11 Ch. ATIAS, La copropriété immobilière, Connaissance du droit Droit Privé, Dalloz, p. 11, écrit que (...)

4 n o 2 – Inspiration tirée de la propriété individuelle. La loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété s’appuie sur une vision, une inspiration tirée de la propriété 11 individuelle. La loi, dans le but de satisfaire cette vision, a créé un instrument juridique d’appropriation : le lot de copropriété, qui permet de satisfaire le propriétaire qui sommeille dans chaque copropriétaire.

5L’analyse du lot de copropriété nous conduit à une véritable radiographie de ce concept. Le lot de copropriété se révèle être un instrument d’appropriation individuelle dans une propriété collective. D’une part, on peut relever que le concept de lot opère une distribution corporelle de choses collectives au détriment de la propriété individuelle (A). Mais c’est pour mieux, d’autre part, permettre d’approprier des prérogatives incorporelles dans la partie privative du lot (B).

A – Une distribution corporelle de choses collectives au détriment de la propriété individuelle

  • 12 Il faut néanmoins relever que les parties communes sont aussi des droits, “des utilités” au sens d (...)
  • 13 La liste de l’article 3 alinéa 1er et 2 de la loi du 10 juillet 1965 est très corporelle.

6 n o 3 – Distribution de droits corporels sur les parties communes. Le lot de copropriété, par sa complexité, est un instrument juridique nouveau de division d’un immeuble bâti. Il permet de distribuer des prérogatives de nature réelle entre les copropriétaires et la collectivité des copropriétaires. Pourtant la distribution des droits corporels sur les parties communes s’opère au détriment de la propriété individuelle. Il faut bien constater que la majorité des parties communes indivises entre les copropriétaires sont souvent des éléments corporels de l’immeuble bâti12. On peut citer le sol de la copropriété, le dessous et le dessus bâti, le gros œuvre du bâtiment, les circulations, les voies, les halls, les escaliers, les murs de refend, les planchers, les dalles-béton, les toitures, les terrasses… Cette énumération de parties communes corporelles en indivision montre, par comparaison, que le copropriétaire a peu de chance d’avoir dans la partie privative de son lot un élément de propriété individuelle portant sur la “corporéité” des choses communes. Au contraire, la loi en les intégrant dans les parties communes indivises13, retient leur contenu corporel, objet d’une propriété indivise, dans les quotes-parts de parties communes attachées à chaque lot.

B – Un instrument d’“appropriation” des prérogatives réelles incorporelles : la partie privative du lot de copropriété

  • 14 François GIVORD, Claude GIVERDON, Pierre CAPOULADE, La copropriété, Dalloz Action, 2005, no 227 à (...)
  • 15 L’image est du doyen René SAVATIER. Elle est reprise aujourd’hui par la doctrine pour expliquer l’ (...)
  • 16 René SAVATIER, Les métamorphoses, no 444 et s.

7 n o 4 – Critère de l’“appropriation” de prérogatives réelles. L’esprit de la loi du 10 juillet 1965 attribue, au contraire, des prérogatives individuelles14 incorporelles au copropriétaire en tant que partie privative. Certains auteurs n’ont pas craint de définir ces prérogatives incorporelles de la partie privative du lot de copropriété comme un droit exclusif sur un “cube d’air”15, ou même sur un “espace abstrait16. En effet l’instrument juridique d’appropriation sur l’immeuble bâti est d’abord constitué par la “partie privative” du lot. Le texte du premier alinéa de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 donne une définition révélatrice : “Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé”. Le paradoxe naît donc de la distribution de droits réels constitutifs d’un usage exclusif sur un terrain ou un immeuble bâti qui, par hypothèse, est une partie commune indivise entre tous les copropriétaires. La loi définit, en effet, le droit du copropriétaire sur sa partie privative comme une : “propriété exclusive de chaque copropriétaire”. Quel est donc le critère qui permet de dire qu’un droit sur une partie commune, le sol ou un immeuble bâti, dégage cet usage exclusif, prérogative réelle assimilable à une propriété ? Répondre à la question c’est mettre en évidence le rôle de la notion d’appropriation dans l’immeuble en copropriété et, par extension, le rôle de l’attribution des prérogatives réelles au sein de la copropriété.

  • 17 Cass. 3ème civ. 6 nov. 2002, Constr. Urb., Avril 2003, p. 17, obs. D. SIZAIRE qui signale que la m (...)
  • 18 Cass. 3ème civ. 26 juin 1974, Bull. III, no 269, 4 mai 1995, RD Imm., 1995, 584.
  • 19 Comme le signale D. SIZAIRE, précité, on peut se demander quelle est la situation des lots composé (...)
  • 20 GIVERDON et CAPOULADE sous cass. 3ème civ. 3 juillet 1996, RD Imm., 1996, p. 603.
  • 21 Les auteurs précités notent des arguments contradictoires et incertains dans la jurisprudence à ce (...)
  • 22 GIVERDON et BOUYEURE : “Les lots transitoires de copropriété”, Administrer, déc. 1981, p. 7.
  • 23 L’analyse de F. ZENATI, RTD Civ., 1990, 304, obs F. ZENATI.
  • 24 L’analyse de F. ZENATI, RTD Civ., 1990, 304, est ici majeure et s’inscrit dans le développement de (...)
  • 25 Cass. 3ème civ. 15 nov. 1989, Bull. III, no 213 ; D., 1990, 216, note GIVERDON et CAPOULADE, Rappo (...)
  • 26 Cass. 3ème civ., 14 nov. 1991, Bull. III, no 275, D., 1992, 227 ; rapport P. CAPOULADE, note D. TO (...)
  • 27 La qualification de lot entraîne la participation du copropriétaire aux votes en assemblée général (...)
  • 28 Cass. 3ème civ. 8 fév. 1995, Administrer, mars 1996, p. 73, obs. D. SIZAIRE, 30 juin 1998, RD Imm. (...)

8 n o 5 Distinctions entre prérogatives juridiques incorporelles. La jurisprudence récente nous donne un exemple du mystérieux critère de distribution de prérogatives réelles dans la copropriété. Elle refuse de considérer qu’un simple droit de jouissance exclusive et privative sur un jardin soit constitutif d’une propriété exclusive, c’est-àdire constitutif d’une partie privative17. C’est donc que les instruments juridiques d’appropriation sur le sol ou les bâtiments de la copropriété doivent avoir le contenu d’une propriété exclusive, et non d’une jouissance exclusive et privative, puisque la Cour de cassation a considéré qu’un droit de jouissance sur un jardin, partie commune de l’immeuble, ne peut constituer un droit de propriété exclusif. Ce droit s’exerce, en effet, sur une partie commune qui ne perd pas sa qualification18. Ce langage mystérieux n’est pas sans effets pratiques19 puisque l’absence de partie privative détruit la constitution du lot. Alors, si le droit de jouissance accordé à un copropriétaire n’est pas un critère d’appropriation suffisamment consistant, qualifié de partie privative, quand y aura-t-il propriété exclusive ? Une partie de la doctrine avance qu’il convient de “rechercher l’usage exclusif ou commun”20 sans pour cela s’attacher à la situation de l’accès exclusif par des parties privatives d’un lot21. La pratique donne un exemple avec la reconnaissance de la qualification de lots de copropriété à des “lots transitoires”. Ce lot est constitué par une partie privative représentée par la jouissance d’une partie du terrain d’assiette de la copropriété et réservé à l’exercice par son titulaire du droit d’y édifier une construction avec affectation d’une quote-part de parties communes. On a longtemps pensé que cette partie privative n’était pas suffisamment consistante en droit pour permettre de satisfaire au critère de l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé22. Le simple droit de construire pouvait en effet apparaître comme un simple droit personnel accordé au titulaire de cette faculté23. Or la jurisprudence de la Cour de cassation a transgressé l’orthodoxie corporéiste du code civil en considérant qu’il pouvait y avoir dans ce lot transitoire une partie privative incorporelle24 sans nécessairement une matérialisation corporelle de l’objet du droit. Elle a d’abord décidé que constitue un immeuble par nature pouvant faire l’objet d’une saisie immobilière le lot composé du droit exclusif d’utiliser une surface déterminée du sol pour y édifier des constructions et d’une quote-part de parties communes25. Puis, la Cour de cassation, franchissant une étape nouvelle, décida de considérer que le “ lot transitoire”, lot formé de terrains non bâtis privativement réservés à l’exercice du droit exclusif du titulaire d’y édifier une construction avec affectation d’une quote-part de parties communes, est un lot qui obéit au régime des lots de copropriété26. La jurisprudence postérieure a consacré cette solution, reconnaissant à ce lot transitoire la qualification de lot de copropriété avec les conséquences que cela entraîne27. Les charges générales sont dues au titre des quotes-parts de parties communes et les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun seulement au titre de leur utilité28. On constate donc que l’appropriation, par l’intermédiaire de la notion incorporelle de jouissance, atteint ici son paroxysme puisque le détenteur de ce lot transitoire sera tenu de charges générales pour la propriété éventuelle d’une construction qu’il édifiera dans l’avenir.

II – L’“APPROPRIATION” PAR LES TECHNIQUES DU DROIT DE LA COPROPRIETE

9 n o 6 – Les différentes techniques juridiques d’“appropriation”. Le lot de copropriété n’est pas le seul instrument d’appropriation individuelle dans une propriété collective. La jurisprudence s’est montrée favorable à des appropriations individuelles originales. Des appropriations sur parties communes peuvent résulter de l’exercice d’un droit de jouissance privatif ou exclusif sur parties communes. L’exercice de la prescription acquisitive permet aussi de parvenir à une appropriation. Enfin, il conviendra d’examiner le cas des servitudes sur une partie privative au bénéfice d’une autre partie privative.

A) Les appropriations sur parties communes : du droit de jouissance privatif et exclusif sur parties communes à la prescription acquisitive

  • 29 J. LAFFOND et B. STEMMER, Code de la copropriété, éd. 2006, no 0257 ; François GIVORD, Claude GIVE (...)
  • 30 Les expressions sont de Mme Anne Marie PATAULT, “Regard historique sur l’évolution du droit des bi (...)
  • 31 Cass. 3ème civ. 29 oct 1992, Bull. III, no 73 ; D., 1992, 386, note ATIAS; RDImm., 1992, 240 ; RTD (...)
  • 32 Cass. 3ème civ. 23 oct. 1973, Bull. III, no 552, 19 déc. 1990 Bull. III, no 267
  • 33 Cass. 3ème civ. 10 janvier 2001, Bull. III, no 4. Cet important arrêt rendu dans une affaire d’ext (...)
  • 34 On pourrait penser à un usufruit, VIATTE, “la jouissance exclusive d’une partie commune” AJPI, 199 (...)
  • 35 Aix 4ème Ch. A, 9 sept. 1999, R.G.95/17, 644, Guide de la copropriété par Ch. ATIAS; Ann. Loyers, (...)
  • 36 Cass. 3ème civ. 29 oct. 1973, Bull. III, no 267 ; 5 oct. 1994, RD Imm., 1994, 689 ; 4 mai 1995, Bu (...)
  • 37 Cass. 3ème 29 juillet 1997, Bull. III, no 26.
  • 38 L’action en restitution des parties communes exercée par le syndicat ou un copropriétaire est une (...)
  • 39 Cass. 3ème civ., 20 mars 2002, Bull. III, no 70, l’arrêt se prononce sur le cas de la régularisati (...)
  • 40 J. LAFOND et B. STEMMER, op. cit., no 0259.
  • 41 François GIVORD, Claude GIVERDON, Pierre CAPOULADE, La copropriété, Dalloz, Action, 2005/2006 no 9
  • 42 Ch. ATIAS, “Propriété indivise et usage privatif”, JCP N, 1987, 353.
  • 43 Voir l’expression de P. CAPOULADE dans ses observations sous l’arrêt Cass. 3ème civ., 26 mai 1993,(...)
  • 44 Paris 23ème B, 11 avril 2002, Mme Bardot c/Synd. des cop. du 99 rue de la tour, AJDI, 2002, 537. I (...)
  • 45 Cass. 3ème civ., 27 janvier 1997, RD Imm., 1997, 279.
  • 46 J. LAFOND et B. STEMMER, op. cit., no 0259.
  • 47 Cass. 3ème civ, 4 mars 1992, D., 1992, 386.
  • 48 Ainsi l’indication dans le contrat de vente de la superficie de la partie privative du lot cédé ne (...)
  • 49 Cass. 3ème civ., 17 avril 1996, Bull. III, no 107, lire Ch. ATIAS, Guide de la Copropriété, Ann. L (...)

10 n o 7 – Le droit de jouissance privatif et exclusif sur parties communes. La pratique française a depuis longtemps admis que le règlement de copropriété ou l’assemblée générale des copropriétaires puisse accorder à un copropriétaire un droit de jouissance exclusif et privatif sur les parties communes29. Cette innovation a plongé la doctrine française dans la perplexité car la loi du 10 juillet 1965 l’ignore. Il ne s’agit de rien moins que de reconnaître une modalité d’appropriation d’une “jouissance d’utilité” ou d’une “propriété simultanée”30 sur un immeuble bâti, régi par la loi du 10 juillet 1965. Comment admettre, en effet, qu’un copropriétaire puisse se voir reconnaître un droit privatif et exclusif sur une partie qualifiée de commune alors que ce droit est rattaché au lot de copropriété de son titulaire et qu’il ne peut constituer la partie privative du lot. Cette énigme du droit des biens, pourtant adoptée par la pratique, est aujourd’hui précisée et développée par la jurisprudence judiciaire qui lui reconnaît la nature d’un droit réel et perpétuel31. Ce droit n’est donc pas un droit de créance. Il attribue au titulaire d’un lot de copropriété une jouissance privative qui n’est pourtant pas assimilable à la propriété32. La Cour de cassation refuse même de l’assimiler à une “appropriation” de partie commune33. Il n’en demeure pas moins que le copropriétaire, titulaire d’un droit de jouissance privatif et exclusif sur parties communes, reçoit une prérogative réelle qui, si elle n’est pas une propriété, ressemble bien à une appropriation. S’il n’y a pas appropriation, au sens d’accès à la propriété, c’est parce qu’il n’y a pas transfert au titulaire du droit de jouissance de l’ensemble des pouvoirs tirés de la propriété. Il aurait en quelque sorte l’usus, peut être le fructus, sans avoir l’abusus34. Ce droit n’emporte pas, en effet, le pouvoir d’affouiller le sol indivis pour y faire des travaux35, ni même le droit de : “transformer en local clos privatif une cour rangée par le règlement de copropriété dans les parties communes”36, encore moins le droit d’exercer le retrait de l’article 28 de la loi du 10 juillet 196537. La propriété indivise des parties communes n’est donc pas modifiée38 et reste acquise aux copropriétaires. Le copropriétaire titulaire du droit de jouissance ne peut pas en appréhender la propriété à des fins personnelles, sauf s’il y a été autorisé par une décision de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 de la loi39. La doctrine est donc très discrète sur la nature d’un tel droit. Certains parlent d’une : “privatisation de la jouissance”40, d’autres de “paradoxe”41 ou d’“hérésie”42. C’est bien, en réalité, une “exclusivité d’usage”43, une “utilité”, qui varie en fonction du contenu que le règlement ou la décision d’assemblée générale détermine, de l’objet qui lui a été affecté et de la finalité qui lui a été donnée. La jurisprudence reconnaît que le droit de jouissance exclusif d’un jardin permet à son titulaire de s’opposer, sans commettre d’abus, “au passage quotidien des conteneurs à ordures ménagères dont le transit pouvait, par un aménagement approprié” s’effectuer différemment. Mais ce droit de jouissance d’un jardin n’emporte pas celui d’exiger le maintien d’arbres déterminés44 ; il ne peut transformer en usage commercial ce jardin affecté un autre usage45. Cette exclusivité d’usage, réelle et perpétuelle, reste attachée au lot de copropriété auquel il est accordé et elle est transmise avec le transfert de ce dernier à titre gratuit ou onéreux46. Elle est donc protégée par le droit et ne peut être remise en cause sans le consentement de son bénéficiaire47. Néanmoins sa réalité a une portée limitée48 puisqu’elle ne constitue pas un juste titre permettant une usucapion dans un délai abrégé. Elle est cantonnée à son objet et ne peut fonder une prescription d’acquisition décennale49.

  • 50 Jean Marc ROUX, “La prescription de parties communes en copropriété”, Constr. Urb., Avril 2004, p. (...)
  • 51 Cass. 3ème civ., 30 avril 2003, Bull. III, no 90 ; Const. Urb., Déc. 2003, p. 14, obs. D. SIZAIRE, (...)
  • 52 Article 2240 du Code civil.
  • 53 Elle ne doit pas être contraire aux droits des autres copropriétaires François GIVORD, Claude GIVE (...)
  • 54 J. LAFFOND et B. STEMMER, La copropriété, 2006, no 0255, François GIVORD, Claude GIVERDON, Pierre (...)
  • 55 Ch. ATIAS, “Copropriété immobilière et droits communs”, Droit et Patrimoine, mai 1997, p. 68.
  • 56 A.-M. SOHM-BOURGEOIS, Enc. Dalloz Rép. Civ., V. “Prescription acquisitive”, no 34.
  • 57 Cass. 3ème civ., 29 janvier 2003, Administrer, juin 2003, p. 55, obs. J.R. BOUYEURE.
  • 58 Cass. 3ème civ., 25 janvier 2005, AJDI, avril 2005, 314.
  • 59 Cass. 3ème civ., 30 avril 2003, Bull. III, no 90, Constr. Urb., déc. 2003, p. 14, obs. D. SIZAIRE  (...)
  • 60 Cass. 3ème civ., 3 mars 2004, AJDI, 2004, 645, obs. C. GIVERDON, qui décide qu’un “traité de cour (...)

11 n o 8 – La prescription acquisitive de parties communes par un copropriétaire. L’appropriation de parties communes peut – elle alors être réalisée par le recours à la prescription acquisitive ? On peut être étonné de la question. Comment ne pas admettre que la prescription acquisitive joue au sein de la copropriété50 ? C’est qu’il faut distinguer suivant les personnes qui se prévalent de la prescription acquisitive. Si la personne est un tiers, non copropriétaire, par exemple un voisin, on appliquera les règles de la prescription acquisitive en remarquant, à ce stade, que la jurisprudence récente consacre la possibilité pour les copropriétaires de se prévaloir d’une usucapion collective pour se défendre de l’action en revendication des tiers voisins51. Si la personne est, au contraire, un copropriétaire, la détention de quotes-parts de parties communes n’exclut pas la mise en œuvre de la prescription acquisitive à condition que les éléments essentiels d’une possession efficace soient constatés. Le copropriétaire ne peut, en effet, prescrire contre son titre, c’est-à-dire contre le règlement de copropriété52 et sa possession ne doit pas être équivoque53. La doctrine admet, généralement, que la prescription acquisitive puisse jouer54 bien que certains auteurs font remarquer que la prescription décennale de l’article 42 alinéa 2 de la loi laisse planer un doute sur l’existence des actions tendant à empêcher l’appropriation individuelle55. Les actes de jouissance accomplis par le copropriétaire d’un immeuble indivis qui révèlent d’une manière formelle et évidente l’intention de se comporter comme unique propriétaire sont efficaces lorsque le copropriétaire possesseur justifie avoir eu une possession exclusive de la partie commune56. Le copropriétaire qui prétend être devenu propriétaire d’une partie du sol commun devra alors établir des actes de possession contraires aux droits des autres copropriétaires57 et devra établir qu’il s’est comporté en propriétaire de la partie commune depuis plus de trente ans, délai de prescription de droit commun58 à moins qu’il puisse se prévaloir de la prescription abrégée de l’article 2265 du code civil, ce que la Cour de cassation a admis récemment59. Sinon, les conditions de la prescription acquisitive ne se trouvent pas réunies. Ainsi une simple tolérance de jouissance sur une partie commune ne permet pas de se prévaloir d’une prescription acquisitive60.

  • 61 CA Paris 23ème Ch. 18 nov. 1994, Loyers et copr., juillet 1995, no 329.

12Le résultat de cette appropriation pourra soulever une question nouvelle : celle de la formalisation de la conquête d’un droit réel par un copropriétaire. On peut se demander si les juges du fond ne devront pas créer un nouveau lot de copropriété à la suite de la constatation de l’appropriation d’une partie commune par prescription acquisitive. Il serait difficile de considérer que le copropriétaire n’est titulaire que d’un droit de jouissance exclusive et privative encore que la jurisprudence ait admis que ce droit soit aussi susceptible de prescription61.

B – Les appropriations sur parties privatives : les servitudes sur parties privatives au profit d’autres parties privatives

  • 62 Cass. 3ème civ. 11 janvier 1989, Bull. III, no 11 ; RTD civ., 1990, 310, obs ZENATI ; RD Imm., 198 (...)
  • 63 Cass. 3ème civ., 6 mars 1991, D., 1991, p. 355, note SOULEAU ; RTD civ., 1991, 561, obs ZENATI.
  • 64 GIVORD, GIVERDON et CAPOULADE, La Copropriété, Dalloz Action, 2005-2006, no 118 ; D. TOMASIN, “Imm (...)
  • 65 J.L. AUBERT, note sous Cass. 3ème civ., 30 juin 1992, D., 1993, 156.
  • 66 Voir SOULEAU, préc. ; ZENATI, préc.
  • 67 Cass. 3ème civ., 30 juin 2004, JCP, 2004, IV, 2826 ; AJDI, 2005, 193, note F. BAYARD JAMMES, D., 2 (...)
  • 68 T. REVET, RTD civ, 2004, 753, qui insiste sur l’idée que l’arrêt met en valeur le droit de proprié (...)
  • 69 L’idée que les parties communes ne seraient que des “accessoires” des parties privatives est diffi (...)
  • 70 La formule choisie par la Cour de cassation dans son arrêt du 30 juin 2004 doit donc durer face au (...)

13 n o 9 – De l’incompatibilité au revirement de jurisprudence. La Cour de cassation avait élaboré une jurisprudence dite de l’incompatibilité des servitudes dans l’immeuble en copropriété sur les parties communes au profit d’un lot privatif62. Puis elle avait précisé que l’incompatibilité excluait toute servitude au profit d’une partie privative d’un lot, sur la partie privative d’un autre lot63. Les auteurs expliquaient cette jurisprudence64 en soutenant qu’une servitude est inutile si elle porte sur une partie commune, puisqu’une telle partie est déjà à usage commun, et qu’une servitude est impossible si elle affecte une partie privative, car la loi, d’ordre public, précise que cette dernière est l’objet d’un usage exclusif. Pourtant une autre partie importante de la doctrine65 s’élevait contre une jurisprudence qui tendait à limiter le domaine de la servitude66. Elle considérait qu’aucun obstacle n’interdit de la faire jouer entre les lots de copropriété. La troisième chambre de la Cour de cassation, opérant un revirement de jurisprudence affirma, dans un attendu ambiguë, d’un arrêt du 30 juin 2004, que : “… la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts...”67. La doctrine s’est largement félicitée68 de ce retour du droit de la copropriété dans le giron du Code civil. Pourtant bien des explications restent peu satisfaisantes69. En effet, la place des parties communes indivises dans le droit de la copropriété devient, après ce revirement, un enjeu nouveau de débat70.

  • 71 Note sous cass. 3ème civ., 30 juin 1992, D., 1993, 156. L’analyse est partagée par L. ROZES, Chr. (...)
  • 72 Elle est relevée par Mme F. BAYARD-JAMMES, préc.
  • 73 F. ZENATI et T. REVET, Les biens, 2ème éd., no 197, J.L. BERGEL, M. BRUSCHI et S. CIMAMONTI, Les b (...)
  • 74 L’arrêt n’avait à statuer que sur l’établissement d’une servitude sur partie privative au profit d (...)
  • 75 J.L. BERGEL, M. BRUSCHI et S. CIMAMONTI, Les biens, no 318.
  • 76 F. ZENATI, RTD civ., 1990, p. 311
  • 77 T. REVET, RTD civ., 2004, p. 755
  • 78 GIVERDON et P. CAPOULADE, note sous cass. 3ème civ., 30 juin 2004, D., 2005, p. 1134

14 n o 10 Compatibilité du droit des servitudes sur les parties communes avec le droit de la copropriété. Les parties communes peuvent-elles être aussi l’objet de servitudes au profit d’une partie privative d’un lot de copropriété, ce qui conduirait à nier que ces parties communes soient affectées à l’intérêt commun des copropriétaires ? Le débat mérite d’être abordé. Car s’il y a servitude sur les parties communes au profit d’une partie privative on découvre qu’il subsiste alors une possible “appropriation” des parties communes au profit d’un copropriétaire. C’est d’ailleurs la remarque faite par les tenants de la compatibilité des servitudes avec la copropriété. M.J.L. Aubert écrit : “qu’on le dise ou pas, le droit de jouissance exclusif sur les parties communes n’est en réalité et juridiquement rien d’autre qu’une servitude établie au profit d’un lot sur certaines parties communes de l’immeuble”71. La remarque fait mouche72. La qualification jurisprudentielle du droit de jouissance exclusif en un droit réel et perpétuel conduit à le rapprocher d’une servitude, autre droit réel73. La situation serait proche, sinon identique. On pourrait alors constater une multiplication d’“utilités” réelles sur les parties communes de l’immeuble en copropriété. Mais il faudrait expliquer alors la création sur une même assiette corporelle de droits réels distincts destinés à la satisfaction des besoins personnels des copropriétaires. L’arrêt de revirement du 30 juin 2004 n’a pas donné d’explication claire sur ce point car la cour n’avait pas à statuer sur l’établissement d’une servitude sur parties communes74. Pourtant la servitude suppose la coexistence de deux droits réels différents sur les mêmes biens et l’indépendance respective de leurs titulaires75. Le titulaire d’un lot de copropriété a bien des prérogatives réelles sur les parties communes résultant des quotes-parts de parties communes qu’il détient, peut-il en même temps être titulaire d’une servitude sur ces mêmes parties communes ? La question est délicate. Une partie de la doctrine, pour éviter ce paradoxe, établit une hiérarchie entre les éléments du lot de copropriété. Monsieur Frédéric Zenati76 explique, ce qui est juste, que : “la copropriété est constituée à partir d’un droit de propriété qui a pour objet le lot”, mais Monsieur Thierry Revet ajoute que : “la présence dans les lots des éléments privatifs fait d’eux des propriétés distinctes dont les parties communes ne sont que l’accessoire”77. On peut craindre, dans ces conditions, d’aboutir à une requalification des lots de copropriété en soutenant que les quotes-parts des parties communes ne sont qu’un accessoire des parties privatives. Il est à craindre, en effet, que les lots de copropriétés ne soient requalifiés en volumes immobiliers78. La loi du 10 juillet 1965 n’établit pas en effet de hiérarchie entre parties privatives et parties communes. Si les parties communes doivent être considérées comme des accessoires des parties privatives pourquoi ne pas admettre alors que le principal l’emporte sur l’accessoire et que, dans ces conditions, le régime du lot est déterminé par celui des parties privatives. Les syndicats de copropriété risquent, en cas de contentieux judiciaire, une requalification en volumes immobiliers, ce qui pourrait être d’un très grand intérêt pour un certain nombre d’opérations de renouvellement urbain.

  • 79 GIVERDON et P. CAPOULADE, préc.
  • 80 La démonstration de MM. CAPOULADE et GIVERDON, D., 2005, p. 1134, est ici claire. Peut-on admettre (...)

15 n o 11 – Confusion du droit des servitudes sur les parties privatives avec le droit des ensembles immobiliers. Peut-on aller plus loin et considérer qu’une partie privative puisse supporter une “utilité”, sous forme de servitude, au profit d’une autre partie privative ? On se heurte bien sûr au texte de l’alinéa deux de l’article deux de la loi du 10 juillet 1965. La loi dispose que : “Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire”. Peut-on considérer que la loi s’oppose à ce qu’une servitude grève une partie privative ? On peut difficilement nier que la servitude est une “utilité” réelle accordée à un tiers sur un bien. Une appropriation en quelque sorte. Les conséquences pratiques de cette solution ne sont pas anodines. Les auteurs opposés à la nouvelle jurisprudence font valoir qu’il est dangereux de donner à la partie privative du lot (sans qu’on puisse distinguer la majeure ni la mineure dans la formule de la Cour de cassation) une indépendance fondée sur l’assimilation à un “héritage”79. Les parties privatives peuvent difficilement être considérées comme des propriétés indépendantes sans entraîner une confusion dommageable avec l’ensemble immobilier80 tel qu’il résulte de l’alinéa 2 de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965. L’ensemble immobilier suppose que l’on soit en présence d’une “hétérogénéité” des droits sur le sol malgré l’existence de services communs. La loi permet alors d’éviter le statut de la copropriété en élaborant une convention contraire créant une organisation différente. Or cette organisation différente peut reposer sur le recours à des servitudes entre propriétés indépendantes. Rien n’empêche alors de considérer qu’une partie privative soit qualifiée de propriété indépendante si elle est “héritage”. La servitude imposée à une partie privative sera la marque de cette indépendance, propre au droit des servitudes, et, en conséquence, fera courir le risque d’une requalification à la copropriété en ensemble immobilier. Ici encore on a peut-être mal mesuré l’intérêt que la pratique ne manquera pas de relever pour résoudre les difficultés de copropriétés de groupes d’immeubles.

  • 81 Préc., note 2.
  • 82 François GRUA, “Le code civil code résiduel ?”, RTD civ., 2005, p. 253, a lancé l’idée qu’il exist (...)

16 n o 12 – Conclusion. La copropriété met à l’épreuve le droit des biens français. La coexistence de droits sur un même immeuble entraîne une remise en cause du droit de propriété lui même. Givord et Giverdon l’avaient compris lorsqu’ils écrivaient que : “le droit de propriété, tel que le définit toujours l’article 544 du Code civil, se trouvera plus ou moins affecté, s’il ne l’est déjà”81. Néanmoins la résistance à la nouveauté représentée par l’ensemble législatif constitué par la loi du 10 juillet 1965, ses modifications, ses réformes et les règlements d’application reste grande. Malgré l’existence de millions de lots de copropriété (on dit qu’il y en aurait sept millions) ces textes ne sont pas intégrés dans le Code civil. Le moignon législatif de l’article 664 du Code civil reste vide et délaissé, après son abrogation par la loi du 28 juin 1938, exhibant comme un vieux grognard de l’Empire les restes douloureux de ses glorieuses batailles. L’absence législative d’un code de la copropriété est à la source du malaise ou du “désarroi”. La copropriété souffre de n’être régie que par des textes dits spéciaux, un “droit privé en petits caractères” selon l’expression de François Grua82, comparé à ceux “en gros caractères constitué par le Code civil”. Plus profondément, la copropriété souffre de la volonté d’uniformité juridique qui conduit selon l’expression de Mme A.M. Patault à ce que : “L’analyse juridique de la propriété romaine (soit) utilisée pour des jouissances d’utilité”.

Notes

1 Florence JAMMES-BAYARD, La nature juridique du droit du copropriétaire. Analyse critique, LGDJ, 2003, no 166, 329.

2 François GIVORD et Claude GIVERDON, La copropriété, “avant-propos”, 1ère édition Dalloz, Action, 2005-2006.

3 Anne-Marie PATAULT, “Regard historique sur l’évolution du droit des biens. Histoire de l’immeuble incorporel”, L’évolution contemporaine du droit des biens, Troisièmes journées René Savatier, PUF, p. 3 et s.

4 F. TERRE et Ph. SIMLER, Les biens, Dalloz, 6ème éd., no 545.

5 F. TERRE et Ph. SIMLER, op. cit., no 545.

6 Ph. MALAURIE et L. AYNES, Les biens, Cujas, 2ème éd. no 409.

7 J.-L. BERGEL, M. BRUSCHI, S. CIMAMONTI, Les biens, LGDJ, 2000, no 59. Les auteurs écrivent que : “Si la permanence et l’universalité de la propriété ont été souvent invoquées, elles ne sont pas si évidentes pour les sociologues. Quant aux vertus de la propriété individuelle, elles ne sont pas aussi manifestes pour tous les économistes”.

8 J.-L. BERGEL, M. BRUSCHI, S. CIMAMONTI, Les biens, LGDJ, 2000, no 59. Les auteurs démontrent que deux courants se sont dégagés. Le premier qui distinguerait un passage de la propriété collective à la propriété individuelle et le second qui, au contraire, pense que l’on passe d’une structure individuelle à une structure collective.

9 J.-L. BERGEL, M. BRUSCHI, S. CIMAMONTI, Les biens, LGDJ, 2000, no 59. Les auteurs observent que “certains secteurs de la propriété immobilière, comme le droit forestier, sont assez traditionnellement plus collectifs que d’autres”. Ils ajoutent qu’“on peut même penser que seul l’usage commun détruit véritablement la propriété”.

10 F. TERRE et Ph. SIMLER, Les biens, Dalloz 6ème éd. no 545 qui écrivent : “Le copropriétaire d’un immeuble divisé en appartement se considère d’abord et fondamentalement comme propriétaire exclusif de son logement et seulement très accessoirement comme associé à la gestion des parties communes”.

11 Ch. ATIAS, La copropriété immobilière, Connaissance du droit Droit Privé, Dalloz, p. 11, écrit que : “La copropriété immobilière est un mode d’appropriation du Code civil ; sa propriété est absolue, exclusive et perpétuelle… Titulaire d’un lot de copropriété, chaque copropriétaire le reçoit dans son patrimoine lorsqu’il l’acquiert… la situation du copropriétaire est bien celle d’un propriétaire”.

12 Il faut néanmoins relever que les parties communes sont aussi des droits, “des utilités” au sens de l’ancien droit, sur le sol. Ainsi l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont : “réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres/le droit de suréléver un bâtiment… ou d’en affouiller le sol... le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans les cours parcs ou jardins constituant des parties communes.. Le droit d’afouiller ces cours parcs ou jardins... Le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes” et la jurisprudence n’a pas hésité à considérer que l’utilisation des droits de construire résultant de la constructibilité résiduelle du COS est aussi un droit accessoire aux parties communes pouvant donner lieu à une action réelle contre un copropriétaire : cass. 3ème civ. 10 janvier 2001, AJDI, 2001 p. 438 note GIVERDON et Constr. Urb., mars 2001, p. 9, obs. D. SIZAIRE..

13 La liste de l’article 3 alinéa 1er et 2 de la loi du 10 juillet 1965 est très corporelle.

14 François GIVORD, Claude GIVERDON, Pierre CAPOULADE, La copropriété, Dalloz Action, 2005, no 227 à 232.

15 L’image est du doyen René SAVATIER. Elle est reprise aujourd’hui par la doctrine pour expliquer l’absence de recours à une notion corporelle de la propriété des parties privatives dans le droit de la copropriété. Voir D. SIZAIRE, Constr. Urb., Avril 2003, p. 17.

16 René SAVATIER, Les métamorphoses, no 444 et s.

17 Cass. 3ème civ. 6 nov. 2002, Constr. Urb., Avril 2003, p. 17, obs. D. SIZAIRE qui signale que la même chambre avait déjà statué dans le même sens cass. 3ème Ch. 29 janvier 1997, Loyers et copr., 1997, comm. 92. En réalité il faut aussi consulter cass. 3ème civ. 22 mai 1973, Bull. III no 359.

18 Cass. 3ème civ. 26 juin 1974, Bull. III, no 269, 4 mai 1995, RD Imm., 1995, 584.

19 Comme le signale D. SIZAIRE, précité, on peut se demander quelle est la situation des lots composés d’emplacements extérieurs de stationnement sur le sol partie commune, se traduisant par un usage exclusif d’une partie commune ?

20 GIVERDON et CAPOULADE sous cass. 3ème civ. 3 juillet 1996, RD Imm., 1996, p. 603.

21 Les auteurs précités notent des arguments contradictoires et incertains dans la jurisprudence à ce propos.

22 GIVERDON et BOUYEURE : “Les lots transitoires de copropriété”, Administrer, déc. 1981, p. 7.

23 L’analyse de F. ZENATI, RTD Civ., 1990, 304, obs F. ZENATI.

24 L’analyse de F. ZENATI, RTD Civ., 1990, 304, est ici majeure et s’inscrit dans le développement de l’analyse de Mme PATAUT, précitée.

25 Cass. 3ème civ. 15 nov. 1989, Bull. III, no 213 ; D., 1990, 216, note GIVERDON et CAPOULADE, Rapport de la Cour de cassation, 1989, 299 ; RTD Civ., 1990, 304, obs. F. ZENATI qui marque bien l’importance de cette décision en précisant qu’elle : “ne fait rien de moins qu’ébranler la distinction des biens”.

26 Cass. 3ème civ., 14 nov. 1991, Bull. III, no 275, D., 1992, 227 ; rapport P. CAPOULADE, note D. TOMASIN, Loyers et copr., Janv. 1992, p. 1 ; Administrer, mai 1992, 27, note E-J. GUILLOT, Inf. ; Rap. Cop., 1992, 48, note P. CAPOULADE.

27 La qualification de lot entraîne la participation du copropriétaire aux votes en assemblée générale : Cass. 3ème civ. 30 juin 1998, JCP Not., 1999, 13, obs J. LAFOND, Administrer, 1999, 62, note CAPOULADE, Constr. Urb., 1998, comm., 345. La jurisprudence soumet le lot transitoire aux charges de copropriété : Cass. 3ème civ. 7 nov. 2004, Bull. III, no 75, AJDI, 2004, p. 733, note GIVERDON cet arrêt décide que le copropriétaire titulaire du lot transitoire devenu inconstructible ne peut se dégager unilatéralement du paiement de ses charges générales du fait d’une impossibilité d’affouiller le sol.

28 Cass. 3ème civ. 8 fév. 1995, Administrer, mars 1996, p. 73, obs. D. SIZAIRE, 30 juin 1998, RD Imm., 1998, 677, obs. P. CAPOULADE, AJDI, 1998, 1073, obs. GIVERDON.

29 J. LAFFOND et B. STEMMER, Code de la copropriété, éd. 2006, no 0257 ; François GIVORD, Claude GIVERDON, Pierre CAPOULADE, La copropriété, Dalloz Action, 2005-2006, no 92.

30 Les expressions sont de Mme Anne Marie PATAULT, “Regard historique sur l’évolution du droit des biens. Histoire de l’immeuble incorporel”, L’évolution contemporaine du droit des biens, Troisièmes journées René Savatier, PUF, p. 3 et s. L’auteur utilise ces termes pour analyser l’évolution du droit des biens. Pour elle la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété a réintroduit les “propriétés simultanées” sur un même bien immobilier. L’auteur en déduit, et il faut la suivre dans cette déduction, qu’“on retourne à une autre culture juridique dans laquelle la matière n’est que le support nécessaire des propriétés jouissances, immeubles incorporels, associées fondamentalement à un certain nombre de contraintes et dont le principe de base n’est pas la liberté mais la solidarité” et elle parle aussi de : “jouissances d’utilité”.

31 Cass. 3ème civ. 29 oct 1992, Bull. III, no 73 ; D., 1992, 386, note ATIAS; RDImm., 1992, 240 ; RTD Civ., 1993, 162, note ZENATI.

32 Cass. 3ème civ. 23 oct. 1973, Bull. III, no 552, 19 déc. 1990 Bull. III, no 267

33 Cass. 3ème civ. 10 janvier 2001, Bull. III, no 4. Cet important arrêt rendu dans une affaire d’extension de bureaux sur la superficie de la cour commune avec construction d’un escalier en surplomb avait conduit la cour dans un arrêt de cassation rendu sous la présidence du premier président CANIVET a préciser dans son attendu que : “même réservée à la jouissance privative d’un copropriétaire, une partie commune ne peut faire l’objet d’aucune appropriation”.

34 On pourrait penser à un usufruit, VIATTE, “la jouissance exclusive d’une partie commune” AJPI, 1995, 868.

35 Aix 4ème Ch. A, 9 sept. 1999, R.G.95/17, 644, Guide de la copropriété par Ch. ATIAS; Ann. Loyers, 2005, no 129.

36 Cass. 3ème civ. 29 oct. 1973, Bull. III, no 267 ; 5 oct. 1994, RD Imm., 1994, 689 ; 4 mai 1995, Bull. III, no 113 ; 13 nov. 2003, Bull. III, no 126.

37 Cass. 3ème 29 juillet 1997, Bull. III, no 26.

38 L’action en restitution des parties communes exercée par le syndicat ou un copropriétaire est une action réelle qui peut être intentée dans le délai de prescription trentenaire, cass. 3ème civ., 20 nov. 2002, Bull. III, no 232.

39 Cass. 3ème civ., 20 mars 2002, Bull. III, no 70, l’arrêt se prononce sur le cas de la régularisation sur la base d’un vote à la majorité de l’article 26 de travaux réalisés par le titulaire du droit de jouissance sans autorisation.

40 J. LAFOND et B. STEMMER, op. cit., no 0259.

41 François GIVORD, Claude GIVERDON, Pierre CAPOULADE, La copropriété, Dalloz, Action, 2005/2006 no 92

42 Ch. ATIAS, “Propriété indivise et usage privatif”, JCP N, 1987, 353.

43 Voir l’expression de P. CAPOULADE dans ses observations sous l’arrêt Cass. 3ème civ., 26 mai 1993, RD Imm., 1993, 409, qui ajoute qu’elle a un caractère perpétuel.

44 Paris 23ème B, 11 avril 2002, Mme Bardot c/Synd. des cop. du 99 rue de la tour, AJDI, 2002, 537. Il peut remplacer cependant des végétaux malades Versailles 4ème ch., 29 nov. 2004, Administrer, mars 2005, p. 41, obs. J. R. BOUYEURE.

45 Cass. 3ème civ., 27 janvier 1997, RD Imm., 1997, 279.

46 J. LAFOND et B. STEMMER, op. cit., no 0259.

47 Cass. 3ème civ, 4 mars 1992, D., 1992, 386.

48 Ainsi l’indication dans le contrat de vente de la superficie de la partie privative du lot cédé ne concerne pas les parties communes à jouissance privative, C.A. Versailles, 4ème ch., 12 mars 2001, Administrer, juin 2001, p. 41, obs. J.R. BOUYEURE ; C.A. Paris, 25 mars 2004, Constr. Urb., Juillet-Août 2004, p. 21, obs. P. CORNILLE.

49 Cass. 3ème civ., 17 avril 1996, Bull. III, no 107, lire Ch. ATIAS, Guide de la Copropriété, Ann. Loy., 2005, no 129.

50 Jean Marc ROUX, “La prescription de parties communes en copropriété”, Constr. Urb., Avril 2004, p. 6.

51 Cass. 3ème civ., 30 avril 2003, Bull. III, no 90 ; Const. Urb., Déc. 2003, p. 14, obs. D. SIZAIRE, PERINET-MARQUET, JCP, éd. 2003, I 172, no 7 : “Qu’en statuant ainsi, alors que les actes de vente de biens immobiliers, constitués par des lots de copropriété qui sont nécessairement composés de parties privatives et de quotes-parts de parties communes, peuvent être le juste titre qui permet à l’ensemble des copropriétaires de prescrire selon les modalités de l’article 2265 du Code civil, sur les parties communes de la copropriété, les droits indivis de propriété qu’ils ont acquis accessoirement aux droits exclusifs qu’ils détiennent sur les parties privatives de leurs lots, la cour d’appel a violé les textes susvisés”… La Cour de cassation consacre donc une “usucapion collective par addition, en quelque sorte, des usucapions individuelles découlant des quotes-parts de parties communes figurant dans chaque acte de vente” (PÉRINET-MARQUET, préc.).

52 Article 2240 du Code civil.

53 Elle ne doit pas être contraire aux droits des autres copropriétaires François GIVORD, Claude GIVERDON, Pierre CAPOULADE, La copropriété, Dalloz, Action, 2005, no 246.

54 J. LAFFOND et B. STEMMER, La copropriété, 2006, no 0255, François GIVORD, Claude GIVERDON, Pierre CAPOULADE, La copropriété, Dalloz, Action, 2005/2006, no 246, A.-M. SOHM-BOURGEOIS, Enc. Dalloz, Rép. Civ., V. “Prescription acquisitive”, no 34, J.R. BOUYEURE, “La prescription en matière de copropriété”, Administrer, juillet 1990, p. 7.

55 Ch. ATIAS, “Copropriété immobilière et droits communs”, Droit et Patrimoine, mai 1997, p. 68.

56 A.-M. SOHM-BOURGEOIS, Enc. Dalloz Rép. Civ., V. “Prescription acquisitive”, no 34.

57 Cass. 3ème civ., 29 janvier 2003, Administrer, juin 2003, p. 55, obs. J.R. BOUYEURE.

58 Cass. 3ème civ., 25 janvier 2005, AJDI, avril 2005, 314.

59 Cass. 3ème civ., 30 avril 2003, Bull. III, no 90, Constr. Urb., déc. 2003, p. 14, obs. D. SIZAIRE ; PÉRINET-MARQUET, JCP, éd. 2003, I, 172, no 7, précité. Il faut retenir le visa et l’attendu de principe de cet arrêt de cassation : “Vu l’article 2265 du Code civil, ensemble l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, Attendu que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d’appel dans l’étendue de laquelle l’immeuble est situé et par vingt ans, s’il est domicilié hors dudit ressort”.

60 Cass. 3ème civ., 3 mars 2004, AJDI, 2004, 645, obs. C. GIVERDON, qui décide qu’un “traité de cour commune” repris dans le règlement de copropriété entraîne la possession “équivoque” d’un appentis : “puisque l’occupation du terrain ne découlait que d’une tolérance temporaire prévue par le règlement de copropriété”. La simple tolérance de jouissance n’est donc pas créatrice de droit (conformément à l’article 2232 du Code civil qui parle des actes de pure faculté ou de simple tolérance). La cour de Paris a aussi décidé que la simple tolérance accordée à son auteur d’édifier une terrasse sur la toiture de l’immeuble par l’assemblée générale ne donne pas de droit conformément à l’article 2232 C. civ., C.A. Paris, 23ème Ch. B., 10 mars 2005, no 04/10094 Rioufol et a. c/Synd. des copr. sis 4 rue budé à Paris, Dict. Perm., 367, no 41.

61 CA Paris 23ème Ch. 18 nov. 1994, Loyers et copr., juillet 1995, no 329.

62 Cass. 3ème civ. 11 janvier 1989, Bull. III, no 11 ; RTD civ., 1990, 310, obs ZENATI ; RD Imm., 1989, 343.

63 Cass. 3ème civ., 6 mars 1991, D., 1991, p. 355, note SOULEAU ; RTD civ., 1991, 561, obs ZENATI.

64 GIVORD, GIVERDON et CAPOULADE, La Copropriété, Dalloz Action, 2005-2006, no 118 ; D. TOMASIN, “Immeubles en copropriétés et servitudes”, Rev. Droit et ville, 1990, 34.

65 J.L. AUBERT, note sous Cass. 3ème civ., 30 juin 1992, D., 1993, 156.

66 Voir SOULEAU, préc. ; ZENATI, préc.

67 Cass. 3ème civ., 30 juin 2004, JCP, 2004, IV, 2826 ; AJDI, 2005, 193, note F. BAYARD JAMMES, D., 2005, 1134, note C. GIVERDON et P. CAPOULADE. La solution est réaffirmée par Cass. 3ème civ., 13 septembre 2005, no 04-15.472 no 925, D., Jebbari c/Lopez (non publié au bulletin) qui décide qu’un copropriétaire peut prétendre bénéficier sur les parties privatives du lot du voisin d’une servitude de canalisation d’évacuation des eaux usées au profit de son lot.

68 T. REVET, RTD civ, 2004, 753, qui insiste sur l’idée que l’arrêt met en valeur le droit de propriété du copropriétaire sur son lot de copropriété : “le copropriétaire n’est donc pas titulaire d’un lot de copropriété, il en est propriétaire…”, Mme BAYARD JAMMES, “Le principe de compatibilité du régime des servitudes et de la copropriété immobilière”, AJDI, 2005, p. 193 ; D. SIZAIRE, “Copropriété et servitudes : la fin d’un tabou ?”, Constr. Urb., Sept 2004, no 161, H. PERINET MARQUET, JCP, 2004, p. 1906, no 43.

69 L’idée que les parties communes ne seraient que des “accessoires” des parties privatives est difficilement acceptable (idée soutenue par F ZENATI, RTD civ., 1990, 311 et RTD civ., 1991, 567, préc. et reprise par T. REVET, préc.) compte tenu de la place des quotes-parts de parties communes dans la constitution des droits et des obligations du copropriétaire.

70 La formule choisie par la Cour de cassation dans son arrêt du 30 juin 2004 doit donc durer face aux conséquences qui risquent d’en être tirées suivant les analyses de GIVERDON et P. CAPOULADE, préc.

71 Note sous cass. 3ème civ., 30 juin 1992, D., 1993, 156. L’analyse est partagée par L. ROZES, Chr. Revue Droit et Ville, 1994, (no 38) 246 et par R. LEOST, “Le droit de jouissance privatif sur une partie commune”, AJPI, 1995, 868.

72 Elle est relevée par Mme F. BAYARD-JAMMES, préc.

73 F. ZENATI et T. REVET, Les biens, 2ème éd., no 197, J.L. BERGEL, M. BRUSCHI et S. CIMAMONTI, Les biens, no 303 et 327.

74 L’arrêt n’avait à statuer que sur l’établissement d’une servitude sur partie privative au profit d’une autre partie privative.

75 J.L. BERGEL, M. BRUSCHI et S. CIMAMONTI, Les biens, no 318.

76 F. ZENATI, RTD civ., 1990, p. 311

77 T. REVET, RTD civ., 2004, p. 755

78 GIVERDON et P. CAPOULADE, note sous cass. 3ème civ., 30 juin 2004, D., 2005, p. 1134

79 GIVERDON et P. CAPOULADE, préc.

80 La démonstration de MM. CAPOULADE et GIVERDON, D., 2005, p. 1134, est ici claire. Peut-on admettre que les parties privatives soient des “héritages” ? “Il n’est pas possible d’admettre que les copropriétaires concernés puissent disposer de la partie du terrain d’assiette considérée comme partie privative ; il n’y a pas de place pour des parties privatives appartenant à des propriétaires distincts. Il ne peut y avoir appartenance que si celle-ci s’accompagne de la liberté de disposer.

81 Préc., note 2.

82 François GRUA, “Le code civil code résiduel ?”, RTD civ., 2005, p. 253, a lancé l’idée qu’il existe deux constructions juridiques de droit privé. Le droit privé “en gros caractères, constitué par le Code civil”… “et le droit privé en petits caractères”… Il a remarquablement exprimé le sentiment qu’éprouvent aujourd’hui les juristes face à ce qu’il appelait les “deux constructions parallèles du droit privé, qui ont chacune son inspiration, ses objectifs et sa manière de faire”. Sa conclusion sur le caractère résiduel du Code civil est lourde de réalisme juridique : “J’admets cependant, écrit-il, que les lois spéciales ont une cohérence qui peut être plus ou moins réfractaire à l’emprunt de certaines règles du Code civil... Tout le droit ne paraît pas pouvoir atteindre à la justice par la voie de généralité, ajoute-t-il. Il y a des domaines du droit qui sont plus réfractaires que d’autres aux règles générales et qui ne peuvent être régis convenablement que par voie de dispositions détaillées”.

© Presses de l’Université Toulouse 1 Capitole, 2006

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