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Statuts et responsabilités des édificateurs

 | 
Jean Gillardin

Première partie. Les statuts

Considérations concernant le contrat de promotion

Paul Rigaux

Texte intégral

Chapitre I. Promotion et contrat de promotion

  • 1 Orléans, 19 mai 1969, A.J.P.I., 1970, II, p. 868.

1Le promoteur est la personne qui s’engage, soit directement, soit par personnes interposées, à procurer un bien immobilier et qui, à cet effet, prend l’initiative et le soin principal de l’affaire1.

  • 2 Bruxelles, 11.05.1988, 2ème ch., R.G. 2213186, S.c.D, inédit.

2Cette définition ancienne du promoteur est confirmée par une définition récente du contrat de promotion : celui par lequel « le promoteur s’engage à prendre en charge la réalisation d’un immeuble et en assume la responsabilité d’ensemble »2.

  • 3 Cass. fr., 8 novembre 1972, S.J., 1972, IV, p. 293.

3Si, dans les formes juridiques, le promoteur se dissimule parfois sous les apparences d’un mandataire, le juge peut déduire sa qualité de maître d’œuvre avec les obligations et responsabilités qui s’y attachent d’un ensemble de circonstances telles que : la publicité annonçant qu’il fait construire sous son contrôle et avec la garantie de sa qualification, l’initiative pour l’établissement des plans et des devis, le choix des entrepreneurs, la surveillance et la suite des travaux, la perception et le paiement des fonds.3

4Le contrat de promotion est celui par lequel un bâtisseur s’engage à procurer à sa clientèle la propriété ou la jouissance d’un bien immeuble, à bâtir ou en cours de construction, en prestant la généralité des soins nécessaires à cet effet.

5Certains promoteurs bâtissent pour leur propre compte en vue de concéder ensuite la propriété ou la jouissance de l’immeuble à autrui. Ces promoteurs usent en général de contrats traditionnels : vente, bail, mais assument dans le premier cas la responsabilité du vendeur professionnel.

6D’autres exercent leur activité dans les liens du contrat de promotion.

  • 4 L. SIMONT et J. DEGAVRE, Examen de jurisprudence. Les contrats spéciaux, in R.C.J.B., 1986, p. 320, (...)

7Doctrine et jurisprudence paraissent à présent admettre la spécificité du contrat de promotion.4

8L’activité du promoteur qui use du contrat de promotion se déploie dans deux secteurs clairement distincts en fait : la construction d’immeubles destinés à la vente avant l’achèvement et celle de bâtiments érigés sur la propriété du cocontractant, que l’on persiste à qualifier « le maître de l’ouvrage » nonobstant que celui-ci délègue normalement au promoteur toutes les tâches et tous les soins qui incombent au maître de l’ouvrage dans l’exécution du contrat d’entreprise.

9A la distinction de fait correspond une distinction en droit.

  • 5 Trib. arr. Bruxelles, 18 décembre 1972, B.c.M, inédit.

10Le promoteur professionnel est un commerçant : celui qui entreprend des constructions en spéculant sur le travail de ses sous-traitants avec l’objectif essentiel de revendre les appartements qu’il fait construire, se présentant sous les dehors d’un constructeur-vendeur, est un commerçant à ce double titre.5

Chapitre II. La vente sur plans

  • 6 Cass. fr., 15 juin 1967, A.J.P.I., 1967, p. 980.

11La ou les ventes à intervenir avant achèvement de l’immeuble sont régies par les règles de la vente, éventuellement celles du mandat6 et celles de la loi du 9 juillet 1971 pour autant que les conditions d’application de cette loi soient remplies : tout particulièrement, l’exigence de paiement avant l’achèvement des ouvrages et leur livraison.

  • 7 Gand, 24 novembre 1978, Ent. Dr., 1979, p. 133 ; Gand, 13 novembre 1980, Ent. Dr., 1986, p. 159 ; B (...)
  • 8 Civ. Nivelles, 18 avril 1978, J.T., 1978, p. 419, obs. J. Veldekens ; Bruxelles, 21 avril 1950, J.C (...)
  • 9 Bruxelles, 22 juin 1966, J.T., 1976, p. 615 ; Liège, 18 juin 1970, Ent. Dr., 1976, p. 301, obs Bart (...)

12Jurisprudence et doctrine sont divisées sur la question de savoir si la vente sur plans est une vente pure et simple d’objet futur7, auquel cas les règles de la vente seront seules appliquées, ou s’il s’agit d’un contrat mixte auquel il convient d’appliquer une combinaison des règles de la vente ou des règles de l’entreprise8. Certaines décisions juxtaposent un contrat de vente pour la partie bâtie à un contrat d’entreprise pour la partie à bâtir9.

  • 10 Y. HANNEQUART, Le droit de la construction. Traits caractéristiques et évolution des responsabilité (...)

13L’intention commune des parties, telle qu’elle peut être déterminée en fonction du contenu de l’acte est un élément important à prendre en considération10.

14A notre sentiment, la reconnaissance du caractère spécifique du contrat de promotion doit résoudre le problème de qualification. Il s’agit dans tous les cas de rendre compte de l’obligation de résultat du promoteur, moyennant une combinaison harmonieuse des règles de la vente et des règles de l’entreprise, en tenant compte de l’intention des parties.

15Cette combinaison est d’ailleurs imposée par l’application, dans la plupart des cas, de la loi du 9 juillet 1971. Les règles de la vente ne peuvent être éludées vu que dans tous les cas les parties entendent transférer la propriété d’une chose future, mais la loi impose le respect de certaines institutions propres au contrat d’entreprise : responsabilité décennale, application de la théorie des risques, réception par deux actes successifs.

  • 11 Civ. Bruxelles, 1980, Ent. Dr., 1981, p. 257.

16Jugé11 que la qualification vente s’impose aux conventions de vente d’appartements en cours de construction lorsque, d’une part, les parties ont elles-mêmes qualifié le contrat : vente, alors que, d’autre part, le bâtiment était presque achevé au moment de l’aliénation.

  • 12 Civ. Bruxelles, 31 décembre 1985, 3ème ch., R.G. 103647 et 104507, inédit ; cf. aussi civ. Bruxelle (...)

17Rappelons qu’il n’y a pas contrat de promotion, ni d’ailleurs matière à application de la loi Breyne, lorsque le bien est vendu complètement achevé, l’acte faisant titre d’une vente pure et simple. Toutefois, si le vendeur a, dans le cours de la construction, exercé sa compétence professionnelle et technique, il est tenu à cet égard d’une responsabilité de constructeur.12

Chapitre III. Contrat de construction clé sur porte

  • 13 Bruxelles, 22 juin 1966, Pas., II, p. 109.

18Certains promoteurs offrent de procurer le terrain et le bâtiment à y ériger. D’autres offrent de construire sur la propriété de leur client. Il se constate pratiquement que, dans la première hypothèse, la vente du terrain fait l’objet d’un acte préalable en manière telle qu’en définitive il s’agit toujours d’une prestation consistant à procurer un bâtiment à ériger sur la propriété du cocontractant. Ne peut être qualifiée vente, la convention par laquelle un constructeur s’engage à bâtir un immeuble sur la propriété de son client, en fournissant la matière et le travail, même si les parties l’on qualifiée telle.13

19Il convient cependant d’observer la propension des parties à user de la qualification vente et d’en déduire pour le moins un indice de leur volonté commune de stipuler pour un résultat : la livraison d’un bâtiment complètement achevé.

20Pour qu’il y ait contrat de promotion, il convient que la prestation due par le constructeur comporte à la fois les études nécessaires et la réalisation de l’ouvrage. La très lourde responsabilité que la jurisprudence fait à juste titre peser sur le promoteur, dont on peut dire qu’il exerce à titre professionnel, avec la compétence qu’on est droit de lui supposer, la fonction de maître de l’ouvrage pour compte d’autrui, et les problèmes de validité du contrat ayant pour objet de mettre en œuvre pareille compétence, sont les moteurs de fraudes ou de tentatives de fraude qu’il est parfois malaisé de déjouer. La technique du contrat d’adhésion facilite grandement la dénaturation de l’intention réelle des parties au moment où elles ont contracté.

21A la limite, pour autant qu’il puisse être établi que le constructeur s’est engagé à procurer une habitation moyennant un ou plusieurs paiements à intervenir avant l’achèvement de la construction, l’application de la loi du 9 juillet 1971 constitue une protection minimale des intérêts légitimes du cocontractant, mais cette protection n’est pas différente de celle dont bénéficie, dans les mêmes conditions, le maître de l’ouvrage à l’égard d’un entrepreneur général. Il n’est pas établi pour autant que le constructeur a souscrit un contrat de promotion et qu’il est tenu d’une obligation de résultat.

22Bien plus, certains promoteurs s’efforcent non seulement d’éluder l’obligation de résultat mais encore de donner aux actes des apparences telles que même la loi du 9 juillet 1971 ne serait pas applicable. Ce genre de fraude n’est possible qu’eu égard au caractère attractif de certaine publicité et à la naïveté des candidats à la propriété. Mais la bonne fin de ce genre d’astuce requiert, dans le chef du promoteur, une vigilance sans défaillance pendant toute la durée d’exécution du contrat.

23Il s’agit pour le promoteur, qui peut néanmoins être trahi par sa publicité, laquelle pour être attractive, doit nécessairement évoquer la livraison d’un bâtiment de type déterminé pour un prix global, d’éviter de laisser trace dans les écrits de l’opération réellement convenue, voire même d’un engagement analogue à celui de l’entrepreneur général

24Dès la prise de contact, le promoteur met en présence son client et un architecte et préside à la signature d’un contrat de mission traditionnel. Cet architecte procède dès lors suivant la méthode classique, suivant les directives du promoteur dont il ne reste trace. Il établit le plan. Le permis de bâtir est sollicité et obtenu. Le promoteur suscite alors l’intervention d’entrepreneurs tiers, lesquels présentent des devis. Il veille que la somme des prix indiqués dans chacun des contrats d’entreprise, établis par corps d’état entre le maître de l’ouvrage et chaque entrepreneur, corresponde au prix total qu’il a annoncé. La plupart du temps, rien ne garantit au maître de l’ouvrage que la somme des prestations prévues dans les contrats d’entreprise soit suffisante pour procurer le résultat attendu. En définitive, ce promoteur, qui a été le moteur de l’affaire, tant au niveau des études qu’à celui de la réalisation, n’a souscrit aucun engagement écrit et laisse à peine trace de son intervention.

25On peut supposer qu’il est rémunéré par les commissions que lui versent ceux auxquels il a procuré du travail.

26L’examen de la jurisprudence manifeste l’attention des juges à déceler pour le moins les indices d’intervention permettant l’application de la loi Breyne à ce genre d’activités, en interprétant largement, comme les travaux préparatoires de la loi les y invitent, les termes de l’article 1 définissant le champ d’application.

27Mais il est extrêmement difficile d’éviter aux personnes prises dans les mailles d’une telle organisation de devoir subir les conséquences des contrats séparés qui se sont formés entre elles, les architecte et entrepreneurs, nonobstant qu’il soit certain que ces architecte et entrepreneurs sont conscients, de manière plus ou moins précise, de leur participation à une organisation fallacieuse.

  • 14 Civ. Liège, 30 novembre 1982, J.L., 1972-73, p. 189.

28A défaut de pouvoir déduire des faits de la cause qu’il y a eu contrat verbal de promotion, voire qu’il y a matière à application de la loi du 9 juillet 1971, le juge peut, tenant compte du caractère attractif de la publicité et du devoir qu’a le professionnel d’informer complètement son co-contractant sur les conditions auxquelles il est disposé à contracter, constater qu’il y a eu dol, prononcer de ce chef la nullité de la convention, et condamner le promoteur à des dommages et intérêts14

  • 15 Bruxelles, 14 février 1972, J.T., 1972, p. 574.

29Il peut aussi, considérant que les documents établis ne permettent pas de déterminer l’étendue exacte des obligations de l’architecte et de l’entrepreneur, qu’une description sommaire et incomplète des travaux ne peut constituer un véritable cahier des charges, qu’un prix fixe est stipulé mais qu’il est fallacieux vu que toute exigence administrative, toute imprévision concernant le sol est de nature à entraîner la débition d’un supplément de prix, conclure que le contrat est nul à défaut d’objet.15

Chapitre IV. Construction clé sur porte et intervention de l’architecte

30A notre avis, l’intervention de l’architecte ne suscite encore de problème en matière de contrat de promotion que dans la mesure où les documents produits tendent à établir qu’il n’y aurait pas promotion. Le promoteur d’un immeuble à appartements doit nécessairement contracter avec un architecte pour satisfaire au prescrit de l’article 4 de la loi du 20 février 1939. Le promoteur clé sur porte qui offre aux propriétaires bâtisseurs la possibilité de faire construire en s’en remettant à ses soins pour la totalité de l’opération, le doit tout autant.

  • 16 Doc. parl., Sénat, 1970-1971, no 639, Exposé des motifs, pp. 2, 3 et 7.

31Le législateur de la loi Breyne a expressément reconnu la licéité du contrat de promotion et la nécessité pour le promoteur de contracter avec un architecte.16

32La notion de promotion a été introduite en matière de travaux publics par la loi du 14 juillet 1976, art. 5, et l’arrêté royal d’exécution du 22 avril 1977.

  • 17 Bruxelles, 18 octobre 1978, Ent. Dr., 1980, 321 ; cf. encore Bruxelles, 14 février 1972, J.T., 1972 (...)

33S’il est vrai que le contrat de construction clé sur porte, les honoraires de l’architecte étant compris dans le prix global et le choix de ce dernier étant attribué à « l’entrepreneur » est nul, cette nullité devant être imputée à faute à « l’entrepreneur »17, ce n’est qu’à la condition de ne pas voir qu’il s’est agi en fait de promotion. Il est vrai que nombre de formules mises au point par les promoteurs y engagent.

  • 18 Gand, 1er mars 1984, R.J.I., Construction, no 6013.

34En revanche, le contrat de construction clé sur porte à prix forfaitaire par lequel l’architecte est désigné et payé par le promoteur n’est pas contraire aux articles 4 et 6 de la loi du 20 février 1939.18

35Le contrat d’entreprise traditionnel, générateur par principe d’obligations de moyens dans le chef de l’entrepreneur, naît nécessairement d’un rapport « triangulaire », dans lequel le maître de l’ouvrage, qui entend exercer les prérogatives de la fonction, choisit l’architecte en toute indépendance et paye les honoraires de celui-ci.

36Il conviendrait donc, nous semble-t-il, dans chaque espèce, de se préoccuper avant toutes choses de déterminer s’il y a eu contrat de promotion ou entreprise classique. Le choix de l’architecte par le constructeur est un indice certain de l’existence d’un contrat de promotion. Cet indice doit être corroboré par d’autres tels que la publicité préalable à la formation du contrat, l’adjonction à la fonction normale de l’entrepreneur d’obligations accessoires, relevant tantôt du mandat, tantôt du louage d’ouvrages, utiles pour la bonne fin de l’opération, l’usage de contrats d’adhésion rédigé par « l’entrepreneur ».

37En procédant à cette analyse, il convient d’avoir présent à l’esprit que nombre de promoteurs usent de formules d’adhésion dans le but d’induire en erreur concernant leur qualité.

38Il est aisé dans le chef du promoteur de convaincre son cocontractant que la loi l’oblige à charger lui-même un architecte de la mission d’établir les plans et de contrôler les travaux.

  • 19 Civ. Bruxelles, 12 janvier 1977, Ent. Dr., 1977, p. 318.

39Une jurisprudence récente ne retient pas le fait que l’entrepreneur a choisi l’architecte ou que ce dernier travaille habituellement avec cet entrepreneur19 comme étant nécessairement significatif d’un manque d’indépendance de l’architecte, ce qui entraînerait la nullité du contrat. Cette jurisprudence procède à notre sentiment de l’incapacité dans laquelle le plaideur s’est trouvé de démontrer, éventuellement à l’aide d’autres indices, qu’il y avait en réalité contrat de promotion.

  • 20 A.R. du 18 avril 1985.

40L’article 22 du règlement de déontologie des architectes20, fait obligation à l’architecte, quel que soit son statut, d’assister le maître de l’ouvrage dans le choix de l’entrepreneur. Comment l’architecte désigné par l’entrepreneur pourrait-il remplir cette fonction ?

  • 21 Y. HANNEQUART, La responsabilité de l’architecte face aux immixtions du maître de l’ouvrage et face (...)
  • 22 Comm. Bruxelles, 23 février 1972, Ent. Dr., 1973, p. 243.
  • 23 Y. HANNEQUART, La responsabilité de l’architecte…, οp. cit., p. 511, no 21.

41Le promoteur étant, pour la réalisation de la construction, le maître de l’ouvrage, du moins celui qui a été contractuellement chargé de remplir cette fonction, il n’est pas seulement licite21 mais nécessaire et obligatoire qu’il contracte avec un architecte et le charge de la mission légale consistant à concevoir et contrôler l’exécution de l’ouvrage22. Cet architecte ne contracte aucune obligation contractuelle à l’égard du client du promoteur23 même s’il a le devoir en vertu de l’article 19 du Règlement de déontologie de veiller aux intérêts légitimes des utilisateurs ou des futurs acquéreurs.

42L’architecte, lié au promoteur par une convention qui, généralement, n’est pas produite ou demeure verbale, ne pourrait, sans se soumettre à une contrariété d’intérêts et dès lors manquer d’indépendance, conclure un contrat de mission traditionnel avec le client de ce promoteur. Cette dernière convention est en effet génératrice d’une obligation générale de conseil à exercer tout particulièrement dans le domaine des relations entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur.

  • 24 Civ. Bruxelles, 12 janvier 1977, Ent. Dr., 1977, p. 318.

43Cette obligation de conseil va jusqu’au devoir de dénoncer à son client la nullité éventuelle du contrat lorsque la loi du 9 juillet 1971 est violée24.

  • 25 Bruxelles, 26 septembre 1979, J.T., 1980, p. 26 : architecte ayant établi l’avant-projet pour « l’e (...)

44Dès lors, s’il est possible d’établir que l’architecte chargé de mission dans le rapport triangulaire classique a fourni certaines prestations relevant de cette mission à « l’entrepreneur », son contrat doit être déclaré nul25.

  • 26 Gand, 1er mars 1984, précité.

45Il est loisible au propriétaire bâtisseur, et même souhaitable, de se faire assister par un architecte-conseil, distinct de l’architecte chargé de la mission légale par le promoteur26

  • 27 Civ. Nivelles, 12 mars 1980, Ent. Dr., 1982, p. 36.

46Jugé que si le contrat de construction clé sur porte a été conclu sous condition résolutoire de refus du permis de bâtir, étant toutefois convenu que le client du promoteur payera à l’architecte les honoraires afférents à l’exécution des plans, ce qui constitue une stipulation pour autrui, les honoraires ne sont pas dus si le permis de bâtir est refusé ; que c’est en effet le contrat de « vente » qui dans son ensemble est non avenu27.

47Nous estimons pouvoir conclure que l’architecte peut licitement traiter avec un promoteur pour lui prester la mission légale, mais que cet architecte doit éviter de prendre des engagements analogues à l’égard du client du promoteur car, en pareil cas, il manquerait d’indépendance pour remplir cette dernière mission.

  • 28 Gand, 1er mars 1984, op. cit. ; Y. HANNEQUART, op. cit., no 11 et référence en note 39.

48Quoique l’article 19 alinéa 2 du règlement de déontologie de l’architecte autorise implicitement l’architecte préposé d’un promoteur à remplir une mission légale en exécution de son contrat d’emploi, la jurisprudence exige que le prestataire de telle mission soit « indépendant »28

  • 29 Civ. Huy, 5 novembre 1979, J.L., 1980, p. 235 ; civ. Bruxelles, 17 juin 1968, Ent. Dr., 1969, p. 20 (...)

49Ayant choisi l’architecte, le promoteur est responsable du choix de ce dernier29.

  • 30 cfr infra.

50En réalité cette responsabilité nous paraît incluse dans l’obligation de résultat incombant au promoteur30.

  • 31 M.A. et Ph. FLAMME, Le droit des constructeurs, in Ent. Dr., 1984, numéro spécial, p. 244.

51Une jurisprudence unanime admet cependant que l’ayant cause du maître de l’ouvrage, c’est-à-dire l’acquéreur, le client du promoteur, bénéficie d’une action contractuelle directe contre l’architecte et l’entrepreneur de ce dernier31.

52Il en résulte que le client du promoteur peut, sur base contractuelle, rechercher la responsabilité de l’architecte et des entrepreneurs ayant traité avec le promoteur de manière directe. Ce recours peut être fondé sur l’article 1122 du Code civil.

53Le fait pour l’architecte de traiter avec un promoteur professionnel atténue-t-il ses obligations et, dès lors, ses responsabilités ?

  • 32 Cass., 27 mars 1969, A.J.T.I., 1970, II, p. 875.

54A noter que tout promoteur n’est pas nécessairement un professionnel32.

  • 33 Cf. dans le même sens civ. Bruxelles, 31 décembre 1985, 3ème ch., R.G. 103647 et 104507, inédit.

55La qualité de promoteur professionnel ne peut être présumée33.

  • 34 Op. cit, R.C.J.B., 1982, p. 504.
  • 35 P. RIGAUX, L’architecte. Le droit de la profession, Bruxelles, 1975, no 346.

56Y. Hannequart34, nous citant35 énonce que « l’architecte chargé d’une mission en vertu d’un tel contrat, ne se trouve pas en face d’un simple profane mais d’un véritable professionnel de la construction. Une première limite à l’ampleur des soins et prestations dus résulte donc de la compétence effective du bâtisseur. Lorsqu’il met son art et sa science au service d’un professionnel de la construction, l’architecte n’est pas tenu d’une diligence ni d’une attention égale à ce qui est requis vis à vis du profane. Un architecte placé dans une telle situation a pour mission essentielle de suggérer et conseiller.

57Ses obligations se modifient et se restreignent en conséquence, sans cependant disparaître complètement ».

58C’est dans l’exercice de sa mission de contrôle des travaux que les obligations de l’architecte sont limitées par l’immixtion du promoteur, à laquelle une résistance efficace est malaisée, sinon à l’époque de la réception. L’architecte joue dès lors un rôle de contrôleur général. Par la réception il confère au client du promoteur un certificat de qualité.

59Nous pensons qu’il en va souvent de la sorte, mais pas nécessairement. Il doit être loisible au promoteur de centrer son activité sur les tâches administratives, économiques et financières, qui incombent à tout maître de l’ouvrage, et de délaisser aux architecte et entrepreneurs avec lesquels il traite l’intégralité de leurs prérogatives, en s’abstenant de toute immixtion dans l’exercice de celles-ci.

60Il convient de distinguer l’immixtion du simple exercice des prérogatives normales du maître de l’ouvrage, et, dès lors, à notre avis, d’examiner cas par cas le rôle que le promoteur a entendu jouer et a joué effectivement pour en déduire les responsabilités respectives.

61Il est en tout cas exclu que l’architecte se décharge complètement de ses responsabilités dans les domaines dont la loi, par des dispositions d’ordre public, trace le contour : celui de la stabilité, de la pérennité et de la sécurité des ouvrages en vertu des articles 1792 et 2270 du Code civil, celui de la qualité générale de l’habitat et de la sécurité publique en vertu des articles 4 et 6 de la loi du 20 février 1939.

62La détermination exacte, dans chaque cas d’espèce, du véritable rôle constructif joué par chacun des intervenants, en ce compris le promoteur, permettra d’apprécier les responsabilités respectives de ceux-ci dans leurs rapports internes, c’est-à-dire la mesure des recours en garantie que le promoteur peut exercer contre ses architecte et entrepreneurs lorsqu’il est actionné par son client à raison de l’existence d’un vice de construction et sur base de l’obligation de résultat qui lui incombe à l’égard de celui-ci.

63Dans l’appréciation des responsabilités respectives, il doit être tenu compte en outre des obligations légales imposées à chaque constructeur à raison de son état par des lois d’ordre public.

Chapitre V. Obligation de résultat, délivrance, garantie et responsabilité

  • 36 Bruxelles, 26 février 1971, Ent Dr. 1973, p. 104 ; Gand, 1er mars 1984, op. cit. ; Bruxelles, 8 jan (...)

64Le promoteur est tenu d’une obligation légale de résultat36. Cette obligation de résultat procède des articles 1134 et 1135 du Code civil.

  • 37 Bruxelles, 31 mai 1978, R.J.I., Entreprises no 5743.

65Le résultat à atteindre doit être défini de manière objective et globale par l’examen d’un objet à livrer plutôt que de manière analytique par addition des obligations traditionnelles respectives des divers constructeurs au service desquels le promoteur doit avoir recours37.

66C’est donc un produit fini qu’il convient d’examiner, d’où la propension des parties à qualifier « vente » le contrat de promotion car l’obligation de résultat du promoteur est analogue à l’obligation de délivrance du vendeur.

  • 38 Bruxelles, 31 mai 1978, ibidem ; civ. Bruxelles, 2 octobre 1984, 3ème ch., R.G. 149802, inédit.

67Si, en présence d’un quelconque désordre objectif, l’examen des comportements respectifs exclut toute faute des constructeurs intervenants, même à défaut d’une immixtion du promoteur dans les prérogatives de ces derniers, celui-ci assume à l’égard de son client la responsabilité de la défaillance du résultat légitimement attendu par celui-ci, à moins qu’il puisse prouver qu’il a lui-même été victime d’une erreur invincible ou d’un cas de force majeure. Le promoteur est tenu de livrer un ouvrage exempt de vice38.

  • 39 Civ. Bruxelles, 14 mai 1985, R.J.I., 1985, p. 173.

68A l’instar du fabricant vendeur, le promoteur ne peut se prévaloir d’une clause d’exonération de responsabilité, sauf démonstration d’une erreur invincible39.

  • 40 Bruxelles, 11 mai 88, 2ème ch., 2213/86, inédit.

69Le promoteur ne peut décliner son obligation de résultat par la stipulation d’une clause l’exonérant de toute garantie et de toute responsabilité sauf celle des vices prévus aux articles 1792 et 2270 du Code civil dès la réception provisoire obtenue. Cette clause en effet tend à supprimer la garantie des vices cachés due par le promoteur et aboutit à anéantir l’obligation de résultat à laquelle il est tenu40.

  • 41 Bruxelles, 8 mars 1974, R.J.I., Entreprises no 5369.

70Le degré de qualité que le résultat doit comporter est déterminé non seulement en fonction du prescrit des règles de l’art et des normes, mais encore du standing de l’ouvrage, annoncé par exemple dans la publicité, du luxe que le cocontractant était en droit d’attendre en fonction du prix qui lui a été demandé41.

  • 42 Civ. Nivelles, 15 novembre 1977, R.J.I., Entreprises no 5744.

71La garantie s’étend à tous les vices rendant l’immeuble impropre à sa destination ou dépassant la mesure des imperfections auxquelles on doit s’attendre dans une construction42.

  • 43 Bruxelles, 14 juin 1985, Ent. Dr., 1987, p. 101.

72Jugé que le promoteur vendeur de maisons individuelles, qui n’a pas usé du contrat de promotion mais qui a vendu les maisons en tel état qu’elles se trouvaient au moment de la vente, est garant des vices cachés les affectant, résultant d’une isolation défectueuse de la toiture et des murs extérieurs et de l’insuffisance du système de chauffage, le promoteur ayant vainement plaidé qu’il aurait volontairement renoncé aux dispositifs d’isolation prévus aux plans pour réduire le prix des bâtiments43.

73L’obligation de résultat du promoteur est sanctionnée par le biais des dispositions légales applicables au contrat en fonction de la qualification qui lui a été donnée.

  • 44 Civ. Bruxelles, 2 octobre 1984, 3ème ch., D.c.I. et consorts, inédit.

74Ce sont tantôt les règles du louage d’industrie : responsabilité entière jusqu’à réception (en principe la réception définitive, sauf convention expresse du contraire), limitée après réception aux vices graves des gros ouvrages et aux vices cachés44, tantôt les règles de la vente : obligation de délivrance, obligation de garantie des vices rédhibitoires après agréation, combinées notamment par application de l’article 6 de la loi du 7 juillet 1971, aux règles du louage d’industrie.

  • 45 Bruxelles, 30 avril 1980, 2ème ch., R.G. 1753/77, inédit ; civ. Bruxelles, 1er octobre 1985, 3ème c (...)

75Comme tout vendeur professionnel, le promoteur vendeur est censé connaître les vices cachés affectant les ouvrages qu’il vend après les avoir fait réaliser. Il est dès lors tenu de tous dommages et intérêts. Il est même responsable des vices qu’il aurait ignorés, sauf à démontrer son ignorance invincible de ceux-ci, ce qui aurait constitué obstacle insurmontable à l’exécution de son obligation45.

76Les règles usuelles applicables aux réceptions en matière d’entreprise sont, mutatis mutandis, appliquées au contrat de vente lorsque celui-ci est assujetti à la loi du 9 juillet 1971.

  • 46 46. Cass., 16 octobre 1969, Ent. Dr., 1971, p. 1 ; 4 mars 1977, J.T., 1977, p. 621, notamment.

77Ainsi, une jurisprudence constante46 décide qu’en matière d’entreprise la réception provisoire n’a pas effet d’agréation ; qu’en conséquence elle ne décharge pas le constructeur de la responsabilité des vices apparents.

  • 47 Bruxelles, 21 mai 1986, 2ème ch., R.G. 993/82, inédit ; dans le même sens, Bruxelles, 30 juin 1976,(...)

78Jugé dès lors que si les copropriétaires d’un immeuble à appartements occupent ceux-ci depuis de nombreuses années après avoir fait acte de réception provisoire, mais ayant toujours refusé la réception définitive, ils restent fondés à se plaindre à l’égard du promoteur de tous vices quelconques, même apparents ou mineurs ; que seuls doivent être exclus de la garantie due par le promoteur les désordres qui résulteraient de l’usage ou d’un défaut d’entretien47.

79Certains auteurs critiquent cette solution et estiment qu’eu égard au formalisme dont la loi Breyne et son arrêté d’exécution ont entouré la réception provisoire, eu égard aux effets qu’ils y attachent notamment en ce qui concerne la libération du cautionnement, - libération partielle - ou de la caution bancaire - libération totale - il est illogique qu’en droit commun le seul effet juridique de la réception provisoire soit d’établir l’achèvement des travaux.

80Il conviendrait, à leur sentiment, de conférer à la réception provisoire une valeur d’agréation, libérant le promoteur de la garantie ou de la responsabilité des vices apparents

  • 48 Bruxelles, 30 juin 1976, précité.

81D’autres, au contraire, défendent l’opinion que si le législateur s’est préoccupé à ce point de l’organisation de la réception provisoire et de sa preuve, sans définir ses effets juridiques, c’est qu’il est pour le moins impératif de ne lui attribuer que les effets qu’elle peut avoir en droit commun. L’article 9 de la loi du 9 juillet 1971 est en effet une disposition impérative48.

  • 49 Cf. en ce sens Mons, 9 mai 1983, R.D.C.B., 1985, p. 263. La jurisprudence de la Cour de cassation s (...)

82En d’autres termes, la clause contractuelle attribuant un effet d’agréation à la réception provisoire, licite en droit commun, devrait être jugée de nul effet dans la réglementation des contrats assujettis à la loi du 9 juillet 197149..

Chapitre VI. Action en responsabilité contre les sous-traitants du promoteur

83Lorsqu’un vice se déclare, le promoteur peut avoir disparu. C’est notamment le cas lorsqu’une promotion a donné lieu à la création d’une société qui, sitôt les réceptions définitives acquises, avant tout procès, est liquidée. A ce moment, le cautionnement et, a fortiori, la garantie d’achèvement, ont été entièrement libérés. Ou bien, si le promoteur n’a pas disparu, sa solvabilité peut être douteuse.

84Le client du promoteur peut donc avoir de bonnes raisons de souhaiter exercer une action en responsabilité contre les architectes et entrepreneurs ayant contracté avec lui.

  • 50 J.T., 1974, p. 443
  • 51 15 septembre 1977, 8 avril 1983, 14 octobre 1985.

85Un recours sur base quasi délictuelle est pratiquement mais non théoriquement, exclu. La jurisprudence belge n’admet pas le cumul des responsabilités contractuelles et délictuelles. Dans son arrêt du 7 décembre 197350 dont la jurisprudence a été maintenue dans une série d’arrêts ultérieurs51 la Cour de Cassation a énoncé que « la responsabilité quasi-délictuelle du préposé ou de l’agent d’exécution qui intervient pour exécuter l’obligation contractuelle de son cocontractant, ne peut être engagée à l’égard du co-contractant de celui-ci que si la faute à lui imputée constitue la violation, non de l’obligation contractuelle, mais d’une obligation qui s’impose à tous, et si cette faute a causé un autre dommage que celui résultant seulement de la mauvaise exécution du contrat ».

86Le client du promoteur peut-il exercer un recours contractuel direct contre les sous-traitants de ce promoteur ?

87En jurisprudence, la réponse à cette question est affirmative si le promoteur a traité par vente. La réponse doit être réservée si le promoteur a traité par louage d’ouvrage mais, à notre sentiment cette dualité de régimes ne se justifie absolument pas.

88Remarquons préalablement que, dans l’exercice d’un éventuel recours contractuel contre les sous-traitants du promoteur, les architectes, entrepreneurs, fournisseurs, le client du promoteur ne pourra se prévaloir du confort d’une obligation de résultat. Il ne pourra exercer contre ces sous-traitants que les droits du promoteur à leur égard. Les obligations de l’architecte et de l’entrepreneur sont normalement des obligations de moyen, sauf exceptions qu’il ne relève pas de notre propos d’examiner ici. Le client du promoteur devra donc établir, suivant les règles usuelles en la matière, que l’architecte, l’entrepreneur, ont manqué à l’une ou l’autre de leurs obligations contractuelles à l’égard du promoteur et qu’il existe une relation de cause à effet entre cette faute contractuelle et les dommages dont ils se plaignent.

  • 52 M.A. et Ph. FLAMME, Le droit des constructeurs, op. cit, no 271 et références indiquées.

89Lorsque le promoteur a traité par vente, la jurisprudence admet unanimement le recours contractuel de l’acquéreur contre les architecte et entrepreneurs du maître de l’ouvrage vendeur52, mais reste évasive concernant le fondement de ce recours.

90Pour bien circonscrire la difficulté, précisons qu’il ne s’agit pas du cas réglé par l’article 6 de la Loi Breyne qui confère à tous les propriétaires successifs le bénéfice de la responsabilité décennale due par le promoteur-vendeur. Il s’agit ici du recours des acquéreurs successifs du bien construit par le promoteur-vendeur contre les architecte et entrepreneurs avec lesquels il a traité pour la construction

  • 53 Cass., 13 mars 1975, Pas., 1975, I, p.708 ; 18 novembre 1983, J.T., 1984, p. 549 ; 25 octobre 1985,(...)

91Ce recours peut être fondé sur la responsabilité décennale de ces constructeurs, mais aussi, même après réception définitive, sur la responsabilité des vices cachés53.

92C’est donc le fondement de ce recours direct qui fait problème. Trois solutions sont généralement proposées.

93Suivant la première, l’acquéreur bénéficierait d’une cession tacite de l’action en responsabilité au moment de la vente.

94Suivant la seconde, l’action en responsabilité du maître de l’ouvrage serait un accessoire de l’immeuble vendu, une action propter rem. En effet, aux termes de l’article 1615 du Code civil, « l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel ». Ces deux justifications ne nous paraissent pas convaincantes car elles n’expliquent pas toutes les modalités du recours.

95Il se peut en effet que l’acquéreur qui se plaint d’un désordre en poursuive la réparation contre le promoteur seulement ou qu’il demande in solidum réparation au promoteur, ses architecte et entrepreneurs.

  • 54 A. DELVAUX, Traité juridique des bâtisseurs, Bruxelles, 1966, p. 671, no°441.

96Comment, en telle hypothèse, le promoteur vendeur pourrait-il encore agir en garantie contre ses architecte et entrepreneur si l’action en responsabilité est sortie de son patrimoine ? Comment pourrait-il se prémunir à l’approche de l’expiration d’un délai décennal alors qu’il est menacé de poursuites ? Or, le recours en garantie du promoteur contre ses architecte et entrepreneur est tout aussi unanimement admis que l’action directe de l’acquéreur. Refuser au promoteur vendeur la faculté d’exercer les droits qui procèdent des contrats auxquels il a souscrit serait « inique »54 outre que ce refus heurterait le principe qu’on ne peut présumer la renonciation à un droit.

  • 55 8 juillet 1886, Pas., 1886, I, p. 300.

97L’explication logique, satisfaisante à tous égards, réside nous semble-t-il dans l’article 1122 du Code civil qui, en toutes matières d’obligations, énonce que « l’on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants-cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention ». C’est d’ailleurs ce qui résulte d’un ancien arrêt de la Cour de cassation55 : « Considérant qu’aux termes de l’art. 1122 du Code civil, on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants-cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention ; considérant que l’acheteur est l’ayant cause du vendeur pour tous les droits qui sont attachés à l’immeuble vendu, qui en constituent des accessoires ; qu’il lui succède dans toutes les actions, même mobilières, qui ont pour objet la poursuite de ces droits ».

98Les actions en responsabilité nées des contrats formés par le promoteur-vendeur avec ses architecte et entrepreneurs appartiennent donc simultanément au promoteur cocontractant et aux acquéreurs, ses ayants-cause.

  • 56 Le droit des constructeurs, op. cit., no 196 et s.

99La solution devrait-elle être différente lorsque le promoteur a traité, non par contrat mixte dominé par les règles de la vente, mais par louage d’industrie ? C’est poser le délicat problème du recours direct du maître de l’ouvrage contre le sous-traitant de son entrepreneur. Ce problème a été longuement examiné par M.A. et Ph. Flamme56.

  • 57 Gand, 26 juin 1970, R.C.J.B., 1976, p. 26, note R.O. DALCQ et F. GLANSDORFF ; Bruxelles, 9 février (...)

100Les auteurs posent en conclusion, mais avec point d’exclamation et point d’interrogation : « Le sous-traitant n’est plus un tiers ! » et « vers l’action contractuelle dans les rapports maître-sous-traitant ? », que la logique de l’arrêt du 7 décembre 1973 conduit à considérer le maître de l’ouvrage non comme tiers mais comme l’ayant-cause de l’entrepreneur principal relativement au contrat de sous-traitance dans l’ouvrage à la réalisation duquel l’exécution de ce contrat a concouru. La Cour n’a-t-elle d’ailleurs pas énoncé aussi que « le préposé ou l’agent d’exécution que le transporteur - en l’espèce l’entrepreneur - se substitue pour exécuter en tout ou partie le contrat de transport n’est pas un tiers au regard de l’exécution du contrat et à l’égard du co-contractant du transporteur - en l’espèce l’entrepreneur ». L’inverse est forcément vrai puisque nous traitons de contrats synallagmatiques, engendrant des obligations réciproques. Ces auteurs citent d’ailleurs diverses décisions ayant admis le maître de l’ouvrage à poursuivre contre le sous-traitant l’exécution des obligations principalement contractées par celui-ci à l’égard de l’entrepreneur principal57.

101La justification proposée ci-dessus à la solution, absolument sûre en matière de vente, nous paraît en outre parfaitement adéquate. L’article 1122 du Code civil a trait aux effets de toutes obligations quelconques et nonobstant l’inversion chronologique fréquente - le contrat de sous-traitance se forme généralement après le contrat d’entreprise - le maître de l’ouvrage est bien l’ayant-cause de l’entrepreneur principal - en l’espèce le promoteur-au regard du contrat de sous-traitance.

  • 58 Civ. Nivelles, 4 janvier 1988, 4ème ch., L.c.C.P.A.S. W.T. Bureau d’études E. et SPRL S., inédit. C (...)
  • 59 28 octobre 1987, J.L.M.B., 1988, p. 312.

102Dans la jurisprudence récente, nous relevons une décision favorable à l’exercice d’un recours direct du maître de l’ouvrage contre le sous-traitant de l’entrepreneur, sur la base contractuelle58 et un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles59 excluant à la fois l’action directe en responsabilité du maître de l’ouvrage contre le sous-traitant de l’entrepreneur, sur la base quasi délictuelle comme sur base contractuelle.

103S’agissant d’un recours contractuel, fondé sur les obligations nées dans le chef de l’architecte et de l’entrepreneur de leurs contrats avec le promoteur, le client de celui-ci ne se trouvera pas seulement dans la situation moins confortable relevée ci-dessus de devoir démontrer la faute commise et la relation de cause à effet, mais en outre, il ne disposera pas d’un dossier complet. L’architecte et les entrepreneurs sous-traitants pourront opposer au demandeur d’indemnité tous les moyens de défense susceptibles d’être opposés par eux au promoteur, par exemple l’expiration du délai décennal dans leurs rapports avec celui-ci.

Chapitre VII. Champ d’application de la loi Breyne

104Toute convention répondant aux conditions de l’article 1 de la loi du 9 juillet 1971, à l’exclusion de celles visées à l’article 2, est soumise au régime établi par les articles 3 à 14 et à l’arrêté-royal d’exécution du 21 octobre 1971.

  • 60 Comm. Charleroi, 12 juin 1974, J.T., 1974, p. 532.

105Les nombreux auteurs de commentaires de la loi ont assez unanimement précisé que l’ensemble des contrats conclus avec divers entrepreneurs en vue de la construction d’une maison, par corps d’état, échappent à cette réglementation. La jurisprudence l’a confirmé60.

  • 61 Civ. Namur, 11 avril 1978, R.R.D., 1978, p. 589.

106Le contrat ayant pour objet l’exécution de la seule maçonnerie sans la toiture y échappe également61.

107Que serait-il décidé d’un contrat ayant pour objet la « mise sous toit », c’est-à-dire l’exécution de l’ensemble du gros œuvre ?

108Les travaux préparatoires ne sont d’aucun secours pour répondre à cette question sinon qu’ils sont clairement indicatifs de l’inutilité de toute astuce à réduire l’ampleur des obligations contractées par la personne qui s’engage à « procurer » une maison ou un appartement.

109Personnellement, nous aurions tendance, eu égard à la volonté extensive du législateur, manifestée dans le terme « procurer » à répondre affirmativement à la question car un bâtiment sous toit est déjà une maison.

110Il est en tous cas certain que le législateur a voulu éluder toutes espèces de fraude et que la jurisprudence s’est conformée à cette volonté.

  • 62 13 septembre 1978, J.C.B., 1978, p. 404.

111Ainsi, la Cour d’appel de Mons62 observe-t-elle que « le but de la loi du 9 juillet 1971 n’est pas de se désintéresser du mandat, mais au contraire de protéger les acquéreurs ou maîtres de l’ouvrage en particulier contre les promoteurs exerçant leur activité sous le couvert d’un mandat », « qu’en employant l’expression : convention comportant engagement de procurer un immeuble, le législateur a visé notamment les opérations qui consistent à proposer ou prendre contact avec un architecte, à faire établir l’avant-projet, à effectuer des démarches en vue de l’obtention du permis de bâtir ou d’un prêt… » et la Cour se fonde à cet égard sur l’exposé des motifs. Elle énonce qu’en vertu de la loi Breyne, il est devenu impossible de scinder les prestations, telles celles énumérées ci-dessus de celles qui consistent à vendre ou construire les immeubles visés par la loi et que ces prestations sont de celles qui tendent à procurer tels immeubles. La Cour relève aussi, comme élément révélateur de la fraude à la loi, que les pièces du dossier établissent que le prétendu mandataire pour l’exécution de prestations préparatoires avait « partie liée » avec l’entrepreneur qui fut en fait chargé de l’exécution d’une partie des travaux.

  • 63 Bruxelles, 27 mai 1981, 2ème ch., R.G. 1461/78, inédit.

112Dans une espèce où le promoteur de facto se présentait comme entrepreneur de parachèvement chargé par le maître de l’ouvrage de payer les factures des autres entrepreneurs, il a été jugé que ce mandat impliquait la charge de vérifier l’exigibilité des factures, en tenant compte notamment des malfaçons commises et que cet « entrepreneur » avait engagé sa responsabilité en payant en sus de la valeur réelle des travaux exécutés63.

113Le contrat de l’entrepreneur, prétendu tel dans la convention, qui, aux termes de celle-ci, ne serait chargé que de l’exécution du gros œuvre, voire de celle de la seule maçonnerie d’une maison, mais dont il apparaîtrait en fait, qu’il a présenté la plupart des entrepreneurs du parachèvement, étant ainsi l’organisateur de l’ensemble des opérations visant à procurer la maison, devrait être régi par la loi du 9 juillet 1971. Il nous paraîtrait dès lors logique de tenir cet entrepreneur pour obligé de procurer l’immeuble pour le prix total résultant de l’addition des prix stipulés aux divers contrats d’entreprise dont il a été l’initiateur. Certes, sitôt l’existence de ce contrat établie, ce contrat pourrait être annulé, car l’annulation est la sanction générale des dispositions de la loi Breyne : nullité absolue des dispositions contraires dans certains cas, nullité relative pour d’autres manquements. En l’espèce, la nullité relative résulterait du seul fait de l’inexistence d’un écrit relatant l’opération. Il serait par contre très malaisé d’étendre la nullité à tous les contrats formés avec les entrepreneurs de parachèvements à l’intervention du promoteur déguisé.

  • 64 Bruxelles, 21 décembre 1976, 2ème ch., L. c.L., inédit.

114Dans une espèce où le promoteur s’était fait délivrer un mandat irrévocable de conclure les contrats de fourniture et d’entreprise nécessaires pour l’exécution de la villa qu’il s’engageait à livrer pour un prix global convenu, et où il avait excédé les limites financières de ce mandat, le client du promoteur a pu opposer victorieusement à l’entrepreneur cocontractant du promoteur, qu’il n’était pas tenu du paiement des sommes excédant le prix global convenu, la Cour ayant justement apprécié que l’entrepreneur en relation d’affaires constantes avec le promoteur, eût aisément pu connaître les limites du mandat de celui-ci64.

  • 65 Civ. Tournai, 12 septembre 1979, J.T., 1980, p. 297.

115Jugé que la loi est applicable au contrat ayant pour objet la construction d’une extension à un chalet, soit partie d’un immeuble, vu qu’au terme de l’exécution du contrat le constructeur devait livrer une habitation achevée65.

116Jugé également que la loi n’est pas applicable au contrat ayant pour objet de procurer un chalet mobile.

  • 66 Bruxelles, 19 juin 1979, 2ème ch., D.c.D., inédit.

117L’élément « immeuble » précisément requis aux termes de l’article 1 de la loi, fait défaut66.

  • 67 Anvers, 28 avril 1982, Ent. Dr., 1982, p. 253.

118Jugé encore que le contrat de construction formé sous condition suspensive de complet achèvement de l’ouvrage est assujetti aux prescriptions de la loi si, par ailleurs, les autres conditions d’application de celle-ci sont remplies, notamment l’exigence de paiement avant l’achèvement des travaux67.

119Quid de la convention - dite d’étude - ayant pour seul objet de faire établir les plans nécessaires pour l’obtention du permis de bâtir moyennant paiement d’une somme correspondant approximativement au coût de pareille prestation par un architecte ?

120C’est en effet l’écueil dans la formation des contrats de promotion. La loi requiert, à peine de nullité relative, que le contrat fasse mention du permis de bâtir.

121Encore convient-il, pour obtenir ce permis, que des plans suffisants à cette fin aient été établis préalablement et approuvés par le candidat bâtisseur. L’existence de plans suffisants pour l’obtention d’un permis de bâtir est un des éléments d’information que le législateur a estimé indispensables.

  • 68 Mons, 13 janvier 1987, J.L.M.B., 1987, p. 1103.

122La Cour d’appel de Mons a jugé que la convention d’étude est l’un des actes désormais inséparables de la convention ayant pour objet de procurer une habitation et qu’elle est nulle68.

123Les promoteurs de maisons individuelles militent pour l’abrogation de l’alinéa b de l’art. 7 de la loi, proposant d’y substituer une disposition aux termes de laquelle le contrat serait valablement conclu avant la demande de permis de bâtir, sous condition suspensive d’obtention de ce permis ou sous condition résolutoire de non obtention.

124L’information de l’acquéreur ou maître de l’ouvrage en pâtirait certainement.

  • 69 13 septembre 1978.
  • 70 R.D.C., 1987, p. 74.

125Il convient de déduire de l’arrêt de la cour de Mons précité69 dont nous avons approuvé la fine analyse, que la convention d’étude entre dans le champ d’application de la loi du 9 juillet 1971 ; qu’elle peut donc être annulée ; qu’il n’est dès lors pas possible au promoteur de se couvrir avec sécurité des frais qu’il doit engager pour l’obtention du permis de bâtir. C’est d’ailleurs ce qui a été jugé par le tribunal de commerce de Charleroi le 13 mars 198670.

  • 71 Cass., 27 février 1980, Pas., 1980, I, p. 782

126La promesse bilatérale de conclure un contrat de construction d’habitation après délivrance du permis de bâtir est elle-même une convention assujettie au prescrit de la loi du 9 juillet 1971. Elle est dès lors annulable. L’acompte payé au constructeur à la signature de pareille promesse bilatérale doit être restitué dès le moment de l’annulation71.

  • 72 Civ. Anvers, 26 mars 1981, Rec. gén. enreg. et not., 1982, p. 251.

127Il ne peut donc être demandé de paiement en vue de « l’établissement du dossier » ce terme signifiant la récolte des actes et documents nécessaires pour établir un contrat satisfaisant au prescrit légal72.

128Mais la cuirasse n’est pas sans faille. Nombre de promoteurs sont assez habiles, ou leurs clients assez naïfs, pour obtenir la signature d’un contrat traditionnel de mission d’architecte. En pareil cas, l’on retombe dans les errements dénoncés ci-dessus. Le co-contractant de l’architecte sera tenu au paiement des honoraires de cet architecte même si le permis de bâtir est refusé à moins que le refus de permis résulte d’une faute commise par l’architecte.

  • 73 Art. 6 de la loi du 20 février 1939.

129Il semble avoir été unanimement admis jusqu’à présent que le contrat traditionnel de mission de l’architecte n’est pas régi par la loi du 9 juillet 1971. Il constitue certes l’un des actes préalables et nécessaires pour la formation d’un contrat de construction et, à ce titre, il pourrait être classé parmi les actes révélateurs de l’existence d’un contrat visant à procurer une habitation. Mais, eu égard à l’interdiction légale faite à l’architecte de cumuler l’exercice de sa profession avec celle d’entrepreneur73, eu égard à sa déontologie traditionnelle, il doit paraître certain que le contrat de mission ne peut, à lui seul, être révélateur d’une convention de procurer l’immeuble.

130L’architecte doit limiter son activité à des prestations intellectuelles.

131Que pourra-t-il résulter, dans l’avenir, de la détérioration de cette déontologie par l’introduction dans le nouveau règlement de déontologie d’une disposition qui paraît autoriser, dans le principe, certaines formes d’association de l’architecte avec le promoteur ? Quel sera le sentiment des juridictions concernant la légalité de pareille disposition ?

Chapitre VIII. La sanction de nullité relative

132La violation des dispositions de l’article 7 de la loi Breyne, qui a pour objet de préciser les mentions nécessaires dans le contrat et les documents à y joindre, de l’article 12 relatif au cautionnement et à la garantie bancaire, et de l’arrêté royal d’exécution du 21 octobre 1971 réglant les modalités minimales de réception, de constitution du cautionnement ou de la garantie bancaire, est sanctionné d’une nullité relative affectant, au gré du co-contractant du promoteur, soit la convention toute entière, soit la clause contraire.

  • 74 Art. 13 ; cf. Cass., 2 mai 1983, Ent. Dr., 1987, p. 131.

133Seul l’acquéreur ou maître de l’ouvrage peuvent faire établir cette nullité, à l’exclusion de toute autre personne74.

  • 75 Civ. Namur, 6 décembre 1982, R.R.D., 1982, p. 209.
  • 76 Ibidem.

134Nonobstant que le texte légal précise bien que l’acquéreur ou maître de l’ouvrage peut invoquer la nullité jusqu’à la passation de l’acte authentique et, à défaut d’acte authentique, jusqu’à la réception provisoire, il a été jugé75 que l’acte annulable pouvait être confirmé par application de la théorie générale des nullités ; qu’en conséquence la confirmation pourrait être déduite de certaines circonstances, telle la délivrance d’un permis de bâtir, ce qui implique l’établissement de plans précis. Ce jugement a fait l’objet d’une note critique très pertinente de J.M. Chandelle76. Bornons-nous à relever qu’avec raison le législateur a exigé qu’au plus tard quinze jours avant la passation de l’acte, l’acquéreur ou maître de l’ouvrage ait connaissance d’une série d’éléments qui, tous et chacun, sont indispensables pour qu’un contrat se forme en toute sécurité.

  • 77 Civ. Bruxelles, 12 janvier 1977, Ent. Dr., 1977, p. 318.

135Ce jugement est d’ailleurs isolé. Il a été jugé en effet que le contrat formé avant l’obtention du permis de bâtir ne peut être confirmé valablement par l’envoi, par le maître de l’ouvrage au promoteur, du permis de bâtir délivré ultérieurement77

  • 78 Civ. Tournai, 25 juin 1980 ; Ent. Dr., 1982, p. 81.
  • 79 Bruxelles, 23 novembre 1976, Ent. Dr., 1979, p. 243.

136Jugé encore que la nullité peut être invoquée jusqu’à la réception provisoire78 ; que l’exécution de la convention pendant plus d’un an ne couvre pas la nullité79.

137A notre sentiment, la gravité de la sanction se justifie du fait qu’en matière de promotion, l’acquéreur ou maître de l’ouvrage, présumé profane, négocie son contrat, et la plupart du temps adhère à des formules pré-établies, sans l’assistance d’un conseil compétent en la matière, tenu au respect d’une stricte déontologie.

138La situation est tout à fait différente dans le rapport de construction triangulaire classique, où le maître de l’ouvrage doit bénéficier en vertu de la loi de l’assistance d’un architecte. Il est regrettable que les nécessités d’une réglementation efficace aient contraint le législateur à soumettre au même régime que le contrat de promotion le contrat d’entreprise générale formé dans les conditions de construction classique.

139Faute d’assistance pendant les opérations de construction, le client du promoteur n’est à même d’apprécier que c’est à juste titre qu’il a accordé sa confiance qu’après achèvement des travaux, lorsqu’il lui est permis de constater que l’ouvrage pour lequel il a stipulé lui est livré effectivement dans des conditions de conformité, de qualité et de délai suffisantes. A juste titre également le législateur a limité le délai pendant lequel la nullité relative peut être opposée à la passation d’un acte authentique, le devoir du notaire étant d’éclairer les parties sur la portée des engagements résultant de l’acte qu’elles lui demandent de recevoir.

140Face à chacune des exigences de l’article 7 de la loi, il est aisé de poser l’élément de l’ensemble des informations requises.

  • 80 L. SIMONT et J. DE GAVRE, Examen de jurisprudence, op. cit., 1986, no 149, p. 323 et jurisprudence (...)

141Soit que la nullité du contrat soit prononcée pour motif de violation d’une loi d’ordre public, soit qu’elle résulte de la violation d’une disposition impérative de la loi Breyne, il y a lieu, lorsque le contrat a déjà reçu partiellement exécution, à restitutions réciproques, par équivalent, évaluées suivant les principes de l’enrichissement sans cause80.

  • 81 Bruxelles, 11 décembre 1984, 4ème ch., R.G. 1915/81, inédit ; contra comm. Nivelles, 1er juin 1978,(...)

142L’acquéreur ou maître de l’ouvrage doit donc au promoteur, ou à l’entrepreneur, la valeur des travaux exécutés sans que cette valeur puisse excéder la plus value acquise par la propriété du maître de l’ouvrage. La plupart du temps, cette valeur est calculée sur base du prix stipulé au contrat pour l’ensemble de l’ouvrage. Il nous paraît cependant que ce prix ne peut être indicatif de la plus-value acquise par le bien du maître de l’ouvrage que s’il n’excède pas un prix normal pour le type d’ouvrage envisagé et que ce prix doit en tout cas être réduit de la marge bénéficiaire estimée du promoteur81.

143Pour établir la valeur des ouvrages livrés, il convient de réduire leur estimation du coût actuel de la réparation des malfaçons et manquements eu égard à un double principe : d’une part, la charge actuelle de cette réparation diminue la valeur de la prestation fournie tandis que, d’autre part, la nullité en pareille matière est toujours imputable à faute au professionnel.

  • 82 Bruxelles, 18 octobre 1978, Ent. Dr., 1980, p. 321 ; civ. Charleroi, 8 août 1982, R.R.D., 1982, p.  (...)

144Sur la base de ce dernier principe, ce dernier doit encore indemniser le maître de l’ouvrage du retard à la mise à disposition d’un ouvrage achevé82.

  • 83 Cass., 24 septembre 1976, J.T., 1977, p. 471.
  • 84 6 mars 1986, R.J.L.M.B., 1987, p. 371.
  • 85 Bruxelles, 18 novembre 1980, R.J.I., Construction no 5818.

145Le juge pourrait cependant83, rejeter toute répétition, soit parce qu’il estime que l’avantage ainsi reconnu à l’un des cocontractants compromettrait le rôle préventif de la sanction de nullité, soit parce qu’il estime que l’ordre social exige que l’un de cocontractants soit plus sévèrement frappé. C’est ce qui a été décidé par la Cour d’appel de Bruxelles84 dans un cas où la nullité du contrat résultait du fait que l’entrepreneur n’était pas titulaire des attestations requises par la loi du 15 décembre 1970 concernant l’accès à la profession. Elle l’a condamné à restituer la totalité des acomptes reçus, sans aucune contre-partie. Dans une autre espèce la restitution par équivalent avait été refusée à l’entrepreneur pour le motif apprécié en fait que, eu égard à l’importance des malfaçons commises, les ouvrages étaient sans utilité réelle pour le maître de l’ouvrage85.

146A peine de nullité relative, le constructeur doit fournir une garantie financière.

  • 86 Arrêté-loi du 3 février 1947.

147Si, eu égard à la nature et à l’importance des travaux, le constructeur est agréé pour la catégorie de travaux qu’il entreprend86 il peut constituer un cautionnement égal à 5 % du prix du bâtiment. La moitié de ce cautionnement est libéré à la réception provisoire ; la seconde moitié à la réception définitive.

  • 87 Civ. Tournai, 25 juin 1980, Ent. Dr., 1982, p. 81.

148Il apparaît que de plus en plus fréquemment les constructeurs non agréés usent de la garantie du cautionnement pour conférer, aux moindres frais, une apparence de légalité aux contrats qu’ils proposent. Apparence en effet car l’octroi d’une garantie financière insuffisante au regard des exigences de la loi et de son arrêté d’exécution permet à l’acquéreur ou maître de l’ouvrage de demander la nullité du contrat87.

149Rares sont les acquéreurs ou maîtres de l’ouvrage qui prennent la précaution de vérifier si le constructeur qui leur propose un cautionnement de 5 % du prix des ouvrages bénéficie de l’agréation dans la catégorie correspondant au type d’ouvrage. Et cependant, en cas de faillite ou d’abandon de chantier, le cautionnement est rarement suffisant pour couvrir la totalité du préjudice subi par l’acquéreur ou maître de l’ouvrage : le coût de l’achèvement, la réparation des malfaçons, l’indemnité pour retard.

150On peut donc déplorer, à cet égard, un manque d’information du public.

  • 88 22 mai 1985, Ent. Dr., 1986, p. 13, réformant comm. Anvers, 21 janvier 1982, Ent. Dr., 1983, p. 211

151Si le promoteur ou entrepreneur n’est pas agréé, il doit faire garantir par une banque le paiement des sommes nécessaires pour l’achèvement de l’ouvrage ou le remboursement des sommes versées en cas de résolution du contrat. La formulation, à notre avis critiquable, du texte final de l’alinéa 2 de l’article 12 de la loi a amené la cour d’appel d’Anvers88 à juger que, lorsqu’un organisme financier a établi une garantie d’achèvement et de remboursement, l’acheteur ou le maître de l’ouvrage qui a préalablement fait prononcer la résolution du contrat ne peut obtenir que la garantie de remboursement, à l’exclusion de la garantie d’achèvement.

152Il convient donc d’attirer l’attention des praticiens sur cette particularité et de conseiller d’agir en vue de l’exécution par équivalent plutôt qu’en résolution du contrat.

  • 89 Civ. Liège, 4 septembre 1986, J.L., 1986, p. 561.

153Il a été jugé que la garantie d’achèvement couvre également l’acquisition d’une mitoyenneté89.

  • 90 Bruxelles, 18 mars 1986, Pas., 1986, II, p. 84.

154Elle doit en tout cas s’étendre à l’ensemble des parties communes et privatives de l’immeuble90.

Chapitre IX. Paiement prématuré

155L’article 10 de la loi Breyne définit les conditions dans lesquelles le constructeur peut demander un paiement.

  • 91 Cass., 27 février 1980, Pas., 1980, I, p. 782.

156Il a été jugé que cette règle, nonobstant le fait que sa violation est assortie d’une sanction pénale, ne constitue pas une règle d’ordre public mais une disposition impérative91.

  • 92 Cass., 24 février 1983, J.T., 1983, p. 575 ; contra L. SIMONT, Observations sur l’évolution du droi (...)
  • 93 Bruxelles, 30 juin 1976, R.J.I., Entreprises, no 5562.

157De même a-t-il été jugé92 que l’article 6 de la loi étendant le bénéfice de la responsabilité décennale à l’acquéreur ou maître de l’ouvrage et à leurs ayants-cause dans tous contrats assujettis, et que l’article 9 déterminant le délai de réception définitive93 ne sont pas des dispositions d’ordre public mais des dispositions impératives.

  • 94 Bruxelles, 8 janvier 1976, Ent. Dr., 1976, p. 147.

158Le fait d’avoir conclu un contrat annulable peut réagir sur la licéité d’un paiement obtenu en exécution de ce contrat94.

  • 95 Gand, 18 janvier 1979, R.J.I., Entreprises, no 5786.

159Lorsque le contrat est annulé, les acomptes perçus doivent être restitués95.

160Eu égard à l’évolution de la jurisprudence en matière de référé provision, il nous paraît que le maître de l’ouvrage pourrait agir en remboursement des acomptes payés par la voie du référé dès que la nullité est évidente, quitte à devoir par la suite indemniser le constructeur pour l’enrichissement apporté au patrimoine du maître de l’ouvrage.

  • 96 Comm. Anvers, 31 mai 1974, Ent. Dr., 1976, p. 279.

161Il convient d’attirer l’attention sur le fait que tirer une traite constitue une demande de paiement. Si ce paiement est demandé en violation des conditions prescrites par l’article 10 de la loi, la demande est illicite96.

Conclusion - Examen critique

162Une quinzaine d’années après la mise en application de la loi du 9 juillet 1971, un examen critique de cette législation ne paraît pas superflu.

163Ce bilan est nettement positif.

164On ne peut que louer le législateur d’avoir formulé, nonobstant les observations du Conseil d’Etat, le champ d’application de la loi Breyne en manière telle qu’elle soit rendue applicable à toutes espèces de conventions visant à procurer une habitation moyennant paiement d’acomptes avant l’achèvement.

165Cela n’a pas été possible sans inclure dans ce champ d’application le contrat d’entreprise traditionnel lorsqu’il porte sur la construction d’une habitation, mais cette assimilation qui, à raison du rôle de l’architecte, conseil et guide du maître de l’ouvrage, ne s’imposait pas, était inévitable pour éviter de prêter le flanc aux artifices que permet la conclusion d’un contrat d’adhésion. Il suffit, pour s’en persuader, de se référer aux pénibles et louables efforts faits par la jurisprudence antérieure à la loi pour sanctionner adéquatement la responsabilité des constructeurs dont la mission aurait été limitée à l’accomplissement de quelques formalités. La jurisprudence a heureusement, se référant aux travaux préparatoires, reconnu la qualité de promoteur et fait application de la loi au professionnel contractant en vue de l’accomplissement des formalités accessoires mais indissociables d’un contrat de construction.

166Les difficultés relevant du domaine de la preuve persistent à l’égard des promoteurs qui, au bénéfice d’une publicité attractive, s’efforcent de se cantonner dans un rôle d’intermédiaires occultes. On ne pourrait assez insister auprès des victimes de pareils agissements pour qu’elles conservent la preuve de la publicité qui fut déterminante dans leur adhésion et qu’elles s’efforcent, par un courrier adéquat, de mettre en lumière le rôle effectivement joué par ces promoteurs exagérément discrets.

167Un second avantage de la loi Breyne est d’avoir permis à la jurisprudence de tirer profit de l’acquis antérieur tant en matière de vente que d’entreprise en précisant que toute convention entrant dans le champ d’application de la loi est en tout cas régie soit par les règles de la vente, soit par les règles de l’entreprise, indépendamment de l’application des règles propres à tous autres contrats accessoires éventuels.

168Les effets pernicieux de la clause de réserve de propriété jusqu’à l’achèvement et le paiement total du prix de la construction en cas de faillite du constructeur ont été définitivement éludés par les articles 4 et 5 de la loi.

169Le règlement impératif du transfert des risques au plus tôt à la réception provisoire a conforté la situation de l’acquéreur d’une habitation à construire.

170Le législateur a consacré l’inévitable interpénétration du droit de l’entreprise dans le droit de la vente lorsqu’il s’agit de la vente d’un immeuble futur. Ainsi, nonobstant qu’il y ait vente lorsque telle est la qualification qui paraît s’imposer, les articles 1788 et 1789 du Code civil réglant le problème des risques en matière de louage d’ouvrage, les articles 1792 et 2270 du Code civil réglant la responsabilité décennale, sont applicables.

171La jurisprudence a de tout temps reconnu au propriétaire actuel de l’immeuble la faculté d’exercer les droits du maître de l’ouvrage vendeur contre les constructeurs.

172L’alinéa 2 de l’article 6 de la loi confère au propriétaire actuel d’un bien initialement vendu dans un rapport juridique auquel la loi était applicable l’action en responsabilité décennale contre le vendeur originaire.

173L’article 7 de la loi, qui précise les conditions de validité d’une convention entrant dans son champ d’application est de ceux qui font problème. En sanctionnant de nullité relative, susceptible d’être invoquée jusqu’à la réception provisoire ou jusqu’à la passation d’un acte authentique, les conventions ne comportant pas toutes les mentions et toutes les annexes prescrites par l’article 7, le législateur a essentiellement visé à contraindre le constructeur à fournir à son client potentiel un maximum de documentation concernant l’ouvrage à exécuter.

174Les promoteurs, même les plus sérieux, se plaignent de la nécessité d’insérer au contrat la date de délivrance du permis de bâtir, les conditions du permis, les plans et cahiers des charges précis, alors que, en Belgique du moins, rares sont les propriétaires bâtisseurs qui ne désirent pas imprimer à leur future habitation la marque de leur personnalité.

175L’adhésion sans réserve à des plans types n’a pas grand succès.

176Compte tenu de l’interprétation donnée, à juste titre, par la jurisprudence à l’article 1 de la loi qui définit son champs d’application, les constructeurs sont dans l’impossibilité de se faire couvrir des frais afférents à l’élaboration de plans et cahiers des charges adaptés aux exigences particulières du maître de l’ouvrage qui, ayant choisi la voie de la promotion, entend néanmoins personnaliser sa maison. Il s’agit d’une difficulté sérieuse.

177Certains préconisent que la convention puisse être valablement conclue sous condition suspensive de délivrance effective du permis de bâtir. Pour autant que l’atténuation aux exigences de la loi soit limitée à la production du permis de bâtir, la protection de l’acquéreur nous paraît demeurer suffisante. La réalisation de la condition rend la convention parfaite et définitive. Sa défaillance libère le souscripteur de toute obligation. Mais on observera que la difficulté inhérente à l’indemnisation des frais de constitution d’un dossier de plans et cahiers des charges précis répondant aux vœux particuliers du maître de l’ouvrage n’est pas résolue.

178Une disposition additionnelle à l’article 10 de la loi, qui a pour objet de déterminer les conditions minimales d’exigence ou d’acceptation d’un acompte serait, nous semble-t-il, bienvenue. Elle devrait permettre au promoteur de se faire couvrir au moins à concurrence des honoraires normaux auxquels peut prétendre un architecte pour pareille prestation.

179L’imperfection formelle de l’article 7 (e) dénoncée dès les premiers commentaires, n’a toujours pas été corrigée. Suivant le texte, les contrats assujettis à la loi devraient « mentionner que le prix peut être révisé ». Or, la révision n’est qu’une faculté. La jurisprudence a interprété que le contrat doit mentionner « si » le prix peut être révisé.

180Les règles légales et réglementaires concernant les conditions et modalités de réception ont été, généralement, accueillies sans trop de protestations. Toutefois, les effets des réceptions provisoire et définitive n’ont pas été réglés.

181Sans doute le législateur a-t-il voulu que ces effets fussent déterminés en fonction des règles élaborées par la jurisprudence en matière d’entreprise de travaux. Toutefois, ces règles sont supplétives :

  1. c’est à défaut de convention du contraire qu’il est jugé que la réception provisoire ne vaut pas agréation ;

  2. la jurisprudence de la cour de cassation suivant laquelle, après réception définitive, le constructeur reste responsable de tout vice caché quelconque, n’est pas d’ordre public comme le prescrit des articles 1792 et 2270 du Code civil, avec une réserve toutefois : en matière de vente d’objets immobiliers, il est de jurisprudence constante que le fabricant vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices rédhibitoires et que la seule échappatoire pour lui est de démontrer qu’il aurait été victime d’une erreur invincible.

182Mutatis mutandis, cette règle pourrait être appliquée au contrat d’entreprise. Il y aurait donc intérêt que le législateur précise les effets de la réception provisoire et de la réception définitive de manière impérative du point de vue de l’agréation.

183Les difficultés principales en matière de réception, et tout particulièrement de réception des parties communes d’un immeuble à appartements multiples, résultent de l’imperfection et de l’inadaptation des règles légales en matière de copropriété forcée au phénomène devenu banal de la copropriété.

184En fait, la faculté du promoteur de provoquer une réception des parties communes d’un immeuble par une assignation à cette fin est tenue en échec par le coût de la procédure lorsqu’il s’agit d’un immeuble de grandes dimensions appartenant en commun à une centaine, voire plus de copropriétaires. Faute de solution légale dans une refonte du droit de la copropriété, la solution ne serait-elle pas que l’acte de base comporte mandat irrévocable donné par les acquéreurs aux organes de gestion de procéder aux réceptions des parties communes, en ce compris tous pouvoirs d’agir et de défendre en justice aux fins de réception.

185La difficulté est d’importance puisque la réception définitive des communs, aux termes de l’article 9 de la loi conditionne les réceptions définitives d’appartements.

186L’article 12 de la loi a incontestablement introduit une innovation en matière de travaux privés : la garantie financière de bonne fin que le constructeur doit donner au maître de l’ouvrage ou à l’acquéreur. Le principe est que le constructeur doit conférer au maître de l’ouvrage ou acquéreur une garantie d’achèvement ou de remboursement des sommes versées en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. Toutefois, si le constructeur est agréé aux conditions de l’arrêté-loi du 3 février 1947, il peut se borner à constituer un cautionnement de 5 % du prix du bâtiment. Il s’observe actuellement que nombre de constructeurs ne présentant pas les garanties d’un entrepreneur agréé pour la classe des travaux entrepris évitent la garantie bancaire et constituent un cautionnement. Les clients de ces constructeurs, généralement peu avertis de la protection légale dont ils sont l’objet, confèrent à la stipulation de ce cautionnement la valeur d’un indice de sérieux de leur cocontractant. La déception peut être grande. Si le législateur a allégé les charges du constructeur agréé c’est que les conditions de l’agréation et du maintien de l’agréation comportent vérification d’une apparente solvabilité assurée en manière telle que le risque de faillite est bien moins considérable dans le chef d’entrepreneurs agréés que dans le chef des entrepreneurs non agréés. En cas de faillite du constructeur qui a constitué un cautionnement, le montant de celui-ci suffira rarement - et l’insuffisance peut être considérable - pour permettre l’achèvement de l’habitation. Supprimer toute possibilité de cautionnement et exiger de tous les constructeurs la constitution d’une garantie financière d’achèvement ou de remboursement constituerait un remède radical, malheureusement très onéreux pour les entrepreneurs agréés et, dès lors, pour leur clientèle.

187La solution ne consisterait-elle pas à faire obligation à tout constructeur de stipuler expressément qu’ils sont agréés pour telle classe de travaux ou qu’ils ne le sont pas, non seulement dans le contrat, addition à l’article 7, mais encore dans toute publicité relative à leur activité professionnelle.

188La préoccupation du législateur du 9 juillet 1971 a manifestement, et à bon escient, été d’élaborer une législation pratique dans un laps de temps aussi court que possible. Cette préoccupation justifie l’introduction dans une législation réglementant des travaux privés d’une réglementation propre aux travaux publics. Ne conviendrait-il pas, en y consacrant le temps nécessaire, de refondre l’ensemble des réglementations affectant l’exercice de la profession de constructeur car la complexité de la matière est devenue telle que même les juristes s’y perdent : accès à la profession, enregistrement des entrepreneurs, agréation en matière de travaux publics.

189Comme signalé précédemment, l’arrêté royal du 21 octobre 1971 a omis de réglementer la garantie de remboursement des sommes versées en cas de résolution du contrat.

Notes

1 Orléans, 19 mai 1969, A.J.P.I., 1970, II, p. 868.

2 Bruxelles, 11.05.1988, 2ème ch., R.G. 2213186, S.c.D, inédit.

3 Cass. fr., 8 novembre 1972, S.J., 1972, IV, p. 293.

4 L. SIMONT et J. DEGAVRE, Examen de jurisprudence. Les contrats spéciaux, in R.C.J.B., 1986, p. 320, et références citées.

5 Trib. arr. Bruxelles, 18 décembre 1972, B.c.M, inédit.

6 Cass. fr., 15 juin 1967, A.J.P.I., 1967, p. 980.

7 Gand, 24 novembre 1978, Ent. Dr., 1979, p. 133 ; Gand, 13 novembre 1980, Ent. Dr., 1986, p. 159 ; Bruxelles, 5 février 1975, R.J.I., Opération immobilière, no 5433 ; Bruxelles, 10 juillet 1950, J.T., p. 9 ; Bruxelles, 30 avril 1980, 2ème ch., R.G. 1753/77, inédit ; civ. Bruxelles, 1 octobre 1985, R.G. 91606, inédit.

8 Civ. Nivelles, 18 avril 1978, J.T., 1978, p. 419, obs. J. Veldekens ; Bruxelles, 21 avril 1950, J.C.B., p. 347.

9 Bruxelles, 22 juin 1966, J.T., 1976, p. 615 ; Liège, 18 juin 1970, Ent. Dr., 1976, p. 301, obs Bartels.

10 Y. HANNEQUART, Le droit de la construction. Traits caractéristiques et évolution des responsabilités, Bruxelles, 1974, p. 35 ; Mons, 24 juin 1975, Pas., 1976, II, p. 86.

11 Civ. Bruxelles, 1980, Ent. Dr., 1981, p. 257.

12 Civ. Bruxelles, 31 décembre 1985, 3ème ch., R.G. 103647 et 104507, inédit ; cf. aussi civ. Bruxelles, 21 mars 1988, 6ème ch., R.G. 95412, inédit.

13 Bruxelles, 22 juin 1966, Pas., II, p. 109.

14 Civ. Liège, 30 novembre 1982, J.L., 1972-73, p. 189.

15 Bruxelles, 14 février 1972, J.T., 1972, p. 574.

16 Doc. parl., Sénat, 1970-1971, no 639, Exposé des motifs, pp. 2, 3 et 7.

17 Bruxelles, 18 octobre 1978, Ent. Dr., 1980, 321 ; cf. encore Bruxelles, 14 février 1972, J.T., 1972, p. 574 ; Bruxelles, 23 novembre 1972, Ent. Dr., 1973, p. 178.

18 Gand, 1er mars 1984, R.J.I., Construction, no 6013.

19 Civ. Bruxelles, 12 janvier 1977, Ent. Dr., 1977, p. 318.

20 A.R. du 18 avril 1985.

21 Y. HANNEQUART, La responsabilité de l’architecte face aux immixtions du maître de l’ouvrage et face au promoteur, in R.C.J.B., 1982, p. 504, no 12 ; Gand, 1 mars 1984, R.J.I., Construction, no 6013.

22 Comm. Bruxelles, 23 février 1972, Ent. Dr., 1973, p. 243.

23 Y. HANNEQUART, La responsabilité de l’architecte…, οp. cit., p. 511, no 21.

24 Civ. Bruxelles, 12 janvier 1977, Ent. Dr., 1977, p. 318.

25 Bruxelles, 26 septembre 1979, J.T., 1980, p. 26 : architecte ayant établi l’avant-projet pour « l’entrepreneur ».

26 Gand, 1er mars 1984, précité.

27 Civ. Nivelles, 12 mars 1980, Ent. Dr., 1982, p. 36.

28 Gand, 1er mars 1984, op. cit. ; Y. HANNEQUART, op. cit., no 11 et référence en note 39.

29 Civ. Huy, 5 novembre 1979, J.L., 1980, p. 235 ; civ. Bruxelles, 17 juin 1968, Ent. Dr., 1969, p. 208 ; Cass. fr., 9 juillet 1979, La construction, 10 octobre 1980.

30 cfr infra.

31 M.A. et Ph. FLAMME, Le droit des constructeurs, in Ent. Dr., 1984, numéro spécial, p. 244.

32 Cass., 27 mars 1969, A.J.T.I., 1970, II, p. 875.

33 Cf. dans le même sens civ. Bruxelles, 31 décembre 1985, 3ème ch., R.G. 103647 et 104507, inédit.

34 Op. cit, R.C.J.B., 1982, p. 504.

35 P. RIGAUX, L’architecte. Le droit de la profession, Bruxelles, 1975, no 346.

36 Bruxelles, 26 février 1971, Ent Dr. 1973, p. 104 ; Gand, 1er mars 1984, op. cit. ; Bruxelles, 8 janvier 1981, 4ème ch., R.G. 855/82, inédit ; civ. Bruxelles, 17 juin 1968, Ent. Dr., 1969, p. 208 ; civ. Bruxelles, 2 octobre 1984, 3ème ch., D.c.I. et consorts, inédit ; civ. Bruxelles, 1er octobre 1985, 3ème ch., R.G.91606, inédit ; civ. Bruxelles, 2 octobre 1984, inédit ; civ. Huy, 5 novembre 1979, J.L., 1980, p. 235 ; civ. Liège, 5 novembre 1979, J.L., 1980, p. 235 ; L. SIMONT et J. DE GAVRE, op. cit., p. 320 ; P. RIGAUX, La promotion d’immeubles d’habitation, in le droit de la construction de l’urbanisme, Bruxelles, 1976, pp. 440 et s.

37 Bruxelles, 31 mai 1978, R.J.I., Entreprises no 5743.

38 Bruxelles, 31 mai 1978, ibidem ; civ. Bruxelles, 2 octobre 1984, 3ème ch., R.G. 149802, inédit.

39 Civ. Bruxelles, 14 mai 1985, R.J.I., 1985, p. 173.

40 Bruxelles, 11 mai 88, 2ème ch., 2213/86, inédit.

41 Bruxelles, 8 mars 1974, R.J.I., Entreprises no 5369.

42 Civ. Nivelles, 15 novembre 1977, R.J.I., Entreprises no 5744.

43 Bruxelles, 14 juin 1985, Ent. Dr., 1987, p. 101.

44 Civ. Bruxelles, 2 octobre 1984, 3ème ch., D.c.I. et consorts, inédit.

45 Bruxelles, 30 avril 1980, 2ème ch., R.G. 1753/77, inédit ; civ. Bruxelles, 1er octobre 1985, 3ème ch., R.G. 91606, inédit ; cf. également civ. Bruxelles, 14 mai 1985, R.J.I., Architectes no 6040 : le promoteur ne peut se prévaloir d’une clause de limitation ou d’exonération de responsabilité.

46 46. Cass., 16 octobre 1969, Ent. Dr., 1971, p. 1 ; 4 mars 1977, J.T., 1977, p. 621, notamment.

47 Bruxelles, 21 mai 1986, 2ème ch., R.G. 993/82, inédit ; dans le même sens, Bruxelles, 30 juin 1976, R.J.I., Entreprises no 5562.

48 Bruxelles, 30 juin 1976, précité.

49 Cf. en ce sens Mons, 9 mai 1983, R.D.C.B., 1985, p. 263. La jurisprudence de la Cour de cassation semble s’être fixée en sens contraire. Cass., 24 février 1983, Ent. Dr., 1983, p. 221. Cf. aussi Bruxelles, 8 janvier 1981, 4ème ch., V. et csts.c.S.A.A., inédit.

50 J.T., 1974, p. 443

51 15 septembre 1977, 8 avril 1983, 14 octobre 1985.

52 M.A. et Ph. FLAMME, Le droit des constructeurs, op. cit, no 271 et références indiquées.

53 Cass., 13 mars 1975, Pas., 1975, I, p.708 ; 18 novembre 1983, J.T., 1984, p. 549 ; 25 octobre 1985, J.T., 1986, p. 438 ; Bruxelles, 3 octobre 1976, R.J.I., Architectes, no°5592, qui précise que la responsabilité des vices cachés est une responsabilité trentenaire ; Bruxelles, 1er avril 1983, R.J.I., Entreprises no 5984.

54 A. DELVAUX, Traité juridique des bâtisseurs, Bruxelles, 1966, p. 671, no°441.

55 8 juillet 1886, Pas., 1886, I, p. 300.

56 Le droit des constructeurs, op. cit., no 196 et s.

57 Gand, 26 juin 1970, R.C.J.B., 1976, p. 26, note R.O. DALCQ et F. GLANSDORFF ; Bruxelles, 9 février 1982, JT., 1982, p. 816, D. DEVOS.

58 Civ. Nivelles, 4 janvier 1988, 4ème ch., L.c.C.P.A.S. W.T. Bureau d’études E. et SPRL S., inédit. Cette décision est frappée d’appel.

59 28 octobre 1987, J.L.M.B., 1988, p. 312.

60 Comm. Charleroi, 12 juin 1974, J.T., 1974, p. 532.

61 Civ. Namur, 11 avril 1978, R.R.D., 1978, p. 589.

62 13 septembre 1978, J.C.B., 1978, p. 404.

63 Bruxelles, 27 mai 1981, 2ème ch., R.G. 1461/78, inédit.

64 Bruxelles, 21 décembre 1976, 2ème ch., L. c.L., inédit.

65 Civ. Tournai, 12 septembre 1979, J.T., 1980, p. 297.

66 Bruxelles, 19 juin 1979, 2ème ch., D.c.D., inédit.

67 Anvers, 28 avril 1982, Ent. Dr., 1982, p. 253.

68 Mons, 13 janvier 1987, J.L.M.B., 1987, p. 1103.

69 13 septembre 1978.

70 R.D.C., 1987, p. 74.

71 Cass., 27 février 1980, Pas., 1980, I, p. 782

72 Civ. Anvers, 26 mars 1981, Rec. gén. enreg. et not., 1982, p. 251.

73 Art. 6 de la loi du 20 février 1939.

74 Art. 13 ; cf. Cass., 2 mai 1983, Ent. Dr., 1987, p. 131.

75 Civ. Namur, 6 décembre 1982, R.R.D., 1982, p. 209.

76 Ibidem.

77 Civ. Bruxelles, 12 janvier 1977, Ent. Dr., 1977, p. 318.

78 Civ. Tournai, 25 juin 1980 ; Ent. Dr., 1982, p. 81.

79 Bruxelles, 23 novembre 1976, Ent. Dr., 1979, p. 243.

80 L. SIMONT et J. DE GAVRE, Examen de jurisprudence, op. cit., 1986, no 149, p. 323 et jurisprudence citée.

81 Bruxelles, 11 décembre 1984, 4ème ch., R.G. 1915/81, inédit ; contra comm. Nivelles, 1er juin 1978, Ent. Dr., 1983, p. 301.

82 Bruxelles, 18 octobre 1978, Ent. Dr., 1980, p. 321 ; civ. Charleroi, 8 août 1982, R.R.D., 1982, p. 222 ; Bruxelles, 19 avril 1980, J.T., 1980, p. 300 ; civ. Bruxelles, 12 janvier 1977, Ent. Dr., 1977, p. 318.

83 Cass., 24 septembre 1976, J.T., 1977, p. 471.

84 6 mars 1986, R.J.L.M.B., 1987, p. 371.

85 Bruxelles, 18 novembre 1980, R.J.I., Construction no 5818.

86 Arrêté-loi du 3 février 1947.

87 Civ. Tournai, 25 juin 1980, Ent. Dr., 1982, p. 81.

88 22 mai 1985, Ent. Dr., 1986, p. 13, réformant comm. Anvers, 21 janvier 1982, Ent. Dr., 1983, p. 211.

89 Civ. Liège, 4 septembre 1986, J.L., 1986, p. 561.

90 Bruxelles, 18 mars 1986, Pas., 1986, II, p. 84.

91 Cass., 27 février 1980, Pas., 1980, I, p. 782.

92 Cass., 24 février 1983, J.T., 1983, p. 575 ; contra L. SIMONT, Observations sur l’évolution du droit des contrats, in J.T., 1982, p. 285, note 3.

93 Bruxelles, 30 juin 1976, R.J.I., Entreprises, no 5562.

94 Bruxelles, 8 janvier 1976, Ent. Dr., 1976, p. 147.

95 Gand, 18 janvier 1979, R.J.I., Entreprises, no 5786.

96 Comm. Anvers, 31 mai 1974, Ent. Dr., 1976, p. 279.

Auteur

Avocat au Barreau de Nivelles
Ancien Bâtonnier

© Presses de l’Université Saint-Louis, 1989

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