1Dans le domaine de l’environnement, la notion de responsabilité est, le plus souvent, associée au concept de faute pénale ou civile. Et si l’on veut éviter ce carcan, on se tourne vers des mécanismes de responsabilité objective.

2Il est vrai que face à un site contaminé, il est probable que la majorité des citoyens pensent, au premier abord, à une infraction à la législation environnementale et à la responsabilité pénale ou civile qui en découle.

3Sur la responsabilité contractuelle dans le domaine de l’environnement en général et en particulier sur la problématique des sites contaminés, il n’y a proportionnellement que très peu de développements jurisprudentiels et même doctrinaux. Et pourtant, le sujet est aussi vaste que complexe.

4Il n’entre pas dans nos intentions d’examiner dans le cadre de ce rapport l’ensemble des questions que soulèvent les responsabilités contractuelles liées d’une manière ou d’une autre à la contamination d’un site. Nous nous limiterons à l’analyse de certains points qui illustrent bien la complexité de la matière.

5Pour ce faire, nous avons choisis d’examiner les responsabilités contractuelles dans trois situations : celle de la vente d’un site contaminé (chapitre I), celle de la contamination elle-même (chapitre II) et, enfin, celle de la décontamination ce qui implique, au préalable, l’analyse de la contamination (chapitre III). Nous terminerons ce rapport par l’examen des clauses exonératoires ou limitatives de responsabilité (chapitre IV).

Chapitre I .La responsabilité contractuelle en cas de vente d’un terrain contaminé

6La question des responsabilités contractuelles en cas de cession d’un terrain contaminé est une question complexe, à la mesure de la complexité générale du régime des responsabilités contractuelles en cas de vente.

7Il ne nous est pas possible, dans le cadre qui nous est imparti pour ce rapport, d’examiner de manière détaillée l’ensemble des multiples questions qui devraient être abordées.

8C’est ainsi que nous avons choisi, pour cette première partie, de nous limiter, d’une part, au contrat de vente et, d’autre part, à certains vices de consentement - l’erreur et le dol - et à certaines obligations d’exécution - l’obligation de délivrance et la garantie des vices cachés. Nous n’examinerons donc pas, dans le cadre de ce rapport, les responsabilités contractuelles liées, par exemple, à d’autres modes juridiques de mise d’un terrain contaminé à disposition d’un cocontractant. Nous n’examinerons pas non plus les responsabilités contractuelles liées à la prise de participation dans une société propriétaire d’un tel site1.

9Nous nous sommes référé, pour cette partie, à l’abondante littérature publiée dans ce domaine à laquelle il est impossible de renvoyer de manière systématique. On se réfèrera donc aux multiples références citées notamment dans les chroniques de jurisprudence régulièrement publiées2.

Section 1. Contamination et vices du consentement

10Lors de la vente d’un site contaminé, l’acquéreur peut voir son consentement vicié soit par une erreur quant à l’objet de la vente, soit par une erreur provoquée par des manoeuvres dolosives. Ce sont donc l’erreur et le dol qui retiendront notre attention.

11On pourrait imaginer des situations où c’est le consentement du vendeur qui aurait été vicié lors de la vente d’un site contaminé. Ce serait l’hypothèse où il apparaîtrait que le site contaminé présente en réalité une valeur supérieure à celle de l’acte, qui, lorsqu’il y aura lésion de plus de sept douzièmes, pourrait entraîner la rescision du contrat. Ce serait l’hypothèse où le vendeur aurait surestimé la contamination du site, ou celle, pas vraiment encore d’actualité, où le site aurait une valeur supérieure en raison précisément de sa contamination (présence de biogaz, par exemple). Il s’agit de situations marginales à notre exposé. Nous ne les aborderons donc point.

§1 L’erreur

A. Principe

12En matière de contrat, l’erreur peut vicier le consentement et, à ce titre, entraîner l’annulation de la vente3.

13Il y aura erreur au moment de la conclusion du contrat lorsqu’un des cocontractants⁴ s’est trompé sur un des éléments essentiels ou substantiels du contrat qu’il s’agisse de l’objet de celui-ci ou, en cas de contrat intuitu personnae, de la personne-même du cocontractant4. En cas de vente d’un site contaminé, s’il y a erreur, elle portera nécessairement sur la substance de la chose vendue.

B. Erreur sur la substance

14En ce qui concerne l’erreur sur la substance pouvant entraîner la nullité du contrat, il s’agit de « l’erreur qui porte sur tout élément ou sur toute qualité de la chose qui a déterminé principalement la partie à contracter, de telle sorte que, sans cet élément ou sans cette qualité, le contrat n’aurait pas été conclu »5.

15En matière immobilière, quelques décisions intéressantes ont été rendues quant à l’existence ou non d’une erreur.

16C’est ainsi que plusieurs décisions des cours et tribunaux considèrent que la constructibilité d’un terrain peut être un élément substantiel de la vente. Dès l’instant où l’acheteur est persuadé qu’il acquiert un terrain à bâtir, sa non-constructibilité peut être une cause d’erreur sur la substance6. Il pourrait en être de même si le terrain est certes constructible, mais sa constructibilité est limitée7.

17On relève également des décisions en ce qui concerne le sous-sol dont les qualités peuvent être à l’origine d’une erreur sur la substance. Ce sera le cas, par exemple, lorsqu’un terrain a été vendu comme terrain à bâtir et qu’il s’avère ultérieurement qu’eu égard à la nature du sol et du sous-sol, il n’est pas possible de bâtir dans des conditions normales8 comme dans le cas d’un terrain qui n’est en fait qu’un remblai de déchets divers recouverts d’une mince couche de terre9.

18Un raisonnement similaire pourrait être tenu à propos de la pollution du sol et du sous-sol. En effet, on peut considérer qu’un sol dont la contamination ne permet aucun usage est atteint dans sa substance. De même, si l’on considère que la contamination du sol n’interdit pas tout usage, mais certains d’entre eux, cette contamination du sol peut entraîner une erreur sur la substance si l’usage auquel l’acquéreur comptait affecter le bien n’est pas possible et pour autant, comme nous le verrons, que le vendeur soit au courant des intentions de l’acquéreur. C’est ainsi, par exemple, que le décret flamand du 22 février 1995 relatif à l’assainissement du sol prévoit de déterminer des seuils de contamination selon les fonctions que peut remplir le sol10. Dès lors, l’acquéreur qui croit acheter un terrain affectable à l’habitat commettrait une erreur sur la substance si le taux de contamination du terrain ne permet qu’un usage industriel par exemple.

C. Erreur sur la substance par nature ou spécifique

19Le caractère déterminant de l’erreur est apprécié soit par nature, soit de manière spécifique. Effectivement, « un élément de la chose qui n’est pas substantiel en vertu de l’opinion ou de son utilisation normale peut être conventionnellement considéré comme substantiel par les parties en la sorte que le caractère substantiel entre dans le champ contractuel »11.

20En ce qui concerne la constructibilité d’un terrain, il semble bien qu’il faille la considérer comme n’étant pas naturellement un élément déterminant d’un bien. En effet, il est aujourd’hui communément admis qu’en vertu de la législation sur l’aménagement du territoire et de l’urbanisme, tout terrain n’est pas d’office constructible, bien au contraire. La constructibilité d’un terrain n’est donc un élément déterminant du consentement que dans la mesure où l’acquéreur ne veut acquérir qu’un terrain constructible.

21En ce qui concerne la pollution du sol, P. STEICHEN estime que l’on peut être tenté de « considérer qu’un sol non pollué est une qualité objective puisque c’est la qualité primaire de la chose qui permet en outre tous les usages sans exclusion possible. Si le degré de pollution zéro d’un sol était considéré comme une qualité objective substantielle, le seul fait que le sol soit pollué suffirait à anéantir le contrat »12. Et de conclure que cette solution ne serait pas satisfaisante car le sol a nécessairement supporté antérieurement des activités. On pourrait ajouter que, en outre, dans nos pays industrialisés, tout terrain supporte d’une manière ou d’une autre les retombées de pollutions athmosphériques.

22« Si la contamination est telle qu’aucun usage n’est envisageable, le contrat devra être annulé. Dans tous les autres cas, l’erreur ne pourra être invoquée que si l’acheteur a fait part de l’usage projeté au vendeur et si cet usage se révèle incompatible avec le degré de contamination du sol »13.

23A cet égard, il est certain que les règlementations spécifiques sur la décontamination des sols sont de nature à modifier ce raisonnement. Sur ce point, deux conceptions s’opposent : soit le législateur opte pour la multifonctionnalité, soit il opte pour la monofonctionnalité. En d’autres termes, soit le législateur impose un degré de décontamination permettant n’importe quel usage, du déjeuner sur l’herbe à l’implantation d’une industrie de fabrication de l’arsenic14, ce que certains appellent poétiquement le niveau de propreté « Adam et Eve »15, soit la règlementation en vigueur accepte un seuil de contamination selon la destination future du bien, comme le prévoit le décret flamand du 22 février 1995 précité. Dans la première hypothèse, il faudra considérer que, dès lors que la pollution du sol ne peut dépasser, en tout état de cause, un certain seuil, le respect de ce seuil devient d’office un élément déterminant du consentement, peu importe les projets de l’acheteur. En revanche, lorsque le seuil de contamination acceptable est fonction de l’usage que l’acquéreur entend donner à son bien, il faudra que cet usage soit connu.

24Il est évident que l’idéal serait que l’acquéreur spécifie de manière explicite quel est l’usage pour lequel il acquiert le terrain. Cependant, on doit admettre des circonstances entourant l’acte - par exemple, l’activité agricole de l’acquéreur - ou de certaines mentions de l’acte - lorsque le terrain vendu est déclaré par le vendeur comme étant un terrain à bâtir - que les exigences de l’acheteur quant aux qualités du sol sont ou devaient être connues du vendeur.

25Par ailleurs, on doit s’interroger également sur la portée, aujourd’hui, des plans d’affectation du sol. En effet, dès lors que la totalité du territoire belge est couvert par des plans de secteur et certaines portions par d’autres plans locaux16, ne faut-il pas considérer que le projet de l’acheteur est implicitement celui qu’autorise le plan d’affectation du sol ? Le doute n’est alors plus permis que dans la mesure où le plan d’aménagement permet plusieurs usages pour un même terrain17 ; mais, dans cette hypothèse, ne faut-il pas considérer que le seuil de contamination acceptable est précisément celui qui permet la multifonctionnalité ?

D. Erreur de droit ou de fait

26En matière de sites contaminés, a priori, on peut penser que l’erreur sera une erreur de fait : l’acquéreur croit que le terrain n’est pas contaminé, alors qu’il l’est.

27Cependant, cette erreur peut être une erreur de droit. L’acquéreur sait qu’il y a certaines substances en certaines quantités dans le terrain qu’il achète, mais il ne sait pas que cette teneur en fait un terrain pollué au regard des normes en vigueur pouvant entraîner l’interdiction des activités qu’il envisage, voire l’obligation d’évacuer les terres contaminées.

28On peut imaginer, lorsque le Gouvernement flamand aura arrêté les différents seuils de contamination selon la fonction future du sol, le cas d’un acheteur qui, connaissant le degré de contamination du terrain, croit que ce taux autorise la construction d’un bâtiment résidentiel, alors qu’il ne permet que des activités industrielles. Il s’agirait bien, dans cette hypothèse, d’une erreur de droit. Pour rappel, l’adage « nul n’est censé ignorer la loi » n’est pas d’application en matière civile.

E. Erreur excusable

29Seules les erreurs excusables peuvent conduire le juge à prononcer la nullité de la vente. « Une erreur est inexcusable lorsqu’elle n’aurait pas été commise par une personne normalement prudente, diligente et raisonnable. Elle ne constitue pas une cause d’annulation de la convention, ce qui revient à mettre à charge de celui qui la commet, les risques de pareilles erreur »18.

30La question se pose en matière immobilière notamment quant à la constructibilité d’un terrain19.

31C’est ainsi, par exemple, que la jurisprudence considère que le fait qu’un terrain ne soit pas constructible ou ne soit que limitativement constructible est une erreur excusable lorsque le vendeur a déclaré que le bien est un terrain à bâtir et que les mentions visées par la législation de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme ne sont pas reproduites dans le compromis de vente20. En effet, les trois législations régionales en aménagement du territoire et en urbanisme prévoient que, dans les actes de cession d’un bien, une information doit être donnée quant à la possibilité de construire21.

32En réalité, on doit s’interroger sur la portée de l’information qui est réellement donnée à l’acheteur par le biais de cette prescription. Quelle est l’obligation du notaire ? Il doit mentionner, dit la loi, « dans tout acte de vente ou de location pour plus de neuf ans, d’un immeuble non bâti, ainsi que dans tout acte de constitution d’emphytéose ou de superficie, la déclaration du vendeur, du bailleur ou du constituant indiquant soit que le bien a fait l’objet d’un permis de bâtir ou d’un certificat d’urbanisme laissant prévoir que pareil permis pourrait être obtenu, soit à défaut de ce permis ou de ce certificat, qu’il n’est pris aucun engagement quant à la possibilité de construire sur le bien ou d’y placer des installations fixes ou mobiles, pouvant être utilisées pour l’habitation. Il indique en outre qu’aucune construction, ni aucune installation fixe ou mobile pouvant être utilisée pour l’habitation ne peut être édifiée sur le bien objet de l’acte, tant que le permis de bâtir n’a pas été obtenu ».

33On ne peut pas vraiment considérer que, par cette mention, l’acheteur aura une information sur la constructibilité du bien vendu. S’il n’existe ni permis de bâtir, ni certificat d’urbanisme positif, l’acquéreur reçoit comme seule information le fait qu’il ne pourra pas construire sans l’obtention d’un permis préalable et que le vendeur ne prend aucun engagement quant à la constructibilité du bien. En fait, par de telles mentions, le législateur reporte l’obligation d’information dans le chef de l’acheteur qui, se comportant en homme prudent, devra prendre ses renseignements auprès des autorités administratives compétentes. L’erreur devient dans son chef inexcusable.

34A cet égard, l’article 181 de l’ordonnance organique du 29 août 1991 constitue une amélioration du système en vigueur dans les deux autres Régions22. Effectivement, il prévoit que « toute personne qui, pour son compte ou à titre d’intermédiaire, met en vente, offre en location, offre en emphytéose ou en superficie un bien immobilier, doit indiquer, sans équivoque, dans la publicité y relative la destination urbanistique la plus récente et la plus précise de ce bien ». Par cette imposition, le vendeur ou son mandataire est tenu de donner une information précise à l’acquéreur sur la réelle constructibilité du bien.

35En ce qui concerne les sites contaminés, plusieurs éléments doivent être pris en compte pour déterminer si l’erreur est ou non excusable dans le chef de l’acquéreur.

36En premier lieu, les activités du vendeur. C’est ainsi, par exemple, que l’on peut se poser la question de savoir dans quelle mesure un acquéreur face à un vendeur exerçant ou ayant exercé notoirement sur le terrain vendu une activité présentant un risque de pollution, ne doit pas s’inquiéter de l’état du sol. Le même raisonnement ne devrait cependant pas être appliqué lors de l’acquisition d’un terrain contigu à un site notoirement pollué ou en cours d’activité industrielle présentant un risque de pollution. Notons que lorsque le vendeur est un professionnel, une obligation d’information lui incombe23.

37Par ailleurs, la jurisprudence a égard à la qualité de l’acquéreur pour estimer si l’erreur est excusable ou non24. Il s’ensuit, par exemple, qu’un industriel au fait des activités du vendeur qui exerce une activité dans le même secteur que lui, pourra difficilement invoquer une erreur excusable dans son chef quant à l’état du site acquis.

38Le caractère excusable ou non de l’erreur sera également fonction, dans les législations qui le prévoient, de l’information que le vendeur est tenu de donner à l’acquéreur quant au taux de contamination du site. Ceci à l’instar de ce que nous avons vu à propos de la constructibilité d’un bien.

39C’est ainsi que le décret flamand du 22 février 1995 prévoit que, pour la conclusion d’une convention relative à la cession de n’importe quel terrain, le cédant doit demander à l’OVAM une attestation du sol et communiquer son contenu à l’acquéreur. Ceci vaut tant pour l’acte authentique que pour les actes sous seing privé comme l’est le compromis de vente. Le fonctionnaire instrumentant doit acter la déclaration du cédant selon laquelle l’acquéreur a été mis au courant du contenu de l’attestation du sol avant la conclusion de la convention et le contenu de cette attestation doit être reproduit dans l’acte lui-même. Le tout à peine de nullité de la cession25.

40Il est évident que cette attestation ne serait éclairante que pour autant que le terrain cédé soit repris dans le registre des terrains répertoriés26 qui, selon toute vraisemblance, ne sera pas exhaustif et que, par ailleurs, l’OVAM dispose, à propos dudit terrain, d’analyses suffisantes.

41Lorsque le bien cédé est ou a été le lieu d’implantation d’un établissement ou d’une activité pouvant engendrer une pollution du sol27, la cession ne pourra être opérée que moyennant une procédure nécessitant à tout le moins une « reconnaissance d’orientation du sol » pour déterminer la gravité de la pollution du sol28 permettant ainsi de donner au cessionnaire une information précise quant à l’état du sol29. Le cédant ne pourra reporter la charge de cette procédure dans le chef du cessionnaire que dans la mesure où cette charge fait l’objet d’une convention précise entre le cédant et le cessionnaire, convention communiquée, avant la cession, à l’OVAM30.

42Dans cette hypothèse, il faut considérer que tout est mis en oeuvre pour que l’acquéreur soit le plus correctement informé empêchant ainsi notamment toute erreur.

43Le droit français connaît un régime similaire31.

44Signalons que la législation sur l’urbanisme prévoit, dans les trois Régions, que l’absence des mentions légalement obligatoires permet au cocontractant de demander au tribunal correctionnel au au tribunal civil l’annulation du titre d’acquisition, sans préjudice du droit d’indemnisation à charge du vendeur ou du notaire coupable32. L’acquéreur de terrain en Région flamande peut faire de même si les informations imposées par le décret du 22 février 1995 ne lui sont pas données par le vendeur33. Il s’agit bien entendu d’une autre voie que pourrait emprunter le cocontractant pour obtenir l’annulation de la vente.

F. Erreur au moment de la formation du contrat

45L’erreur doit exister au moment de la formation du contrat. C’est ainsi que ne répondent pas aux conditions de l’article 1110 du Code civil, les éléments postérieurs à la conclusion du contrat.

46« Ainsi par exemple, la vente d’un terrain ne pourrait être annulée du chef d’erreur au motif qu’une décision de l’autorité compétente aurait, postérieurement à la conclusion du contrat, rendu ce terrain impropre à l’usage auquel l’acquéreur le destinait, par un classement, une interdiction de bâtir,... »34.

47Dans cet ordre d’idée, l’adoption de nouvelles règles en ce qui concerne la pollution des sols postérieurement à la formation du contrat ne saurait être à l’origine d’une erreur sur la substance. Ce sera le cas par exemple des ventes conclues avant que le Gouvernement flamand ne détermine les seuils de pollution limitant l’usage que l’on peut faire du bien contaminé ou imposant sa décontamination. L’entrée en vigueur des dispositions fixant ces taux après la vente ne peut évidemment être à l’origine d’une erreur35.

§2. Le dol

A. Principe

48Le dol n’est pas défini par le Code civil dont l’article 1116 se limite à dire qu’il « est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ».

49« On utilise le terme dol pour désigner l’emploi de moyens répréhensibles par une personne qui veut en tromper une autre et la décider à accomplir, sous l’influence de l’erreur créée dans son esprit, un acte juridique préjudiciable dont le profit ira à l’auteur de ce dol ou à un tiers »36.

B. Dol principal et dol incident

50Constituent un dol principal les manoeuvres qui conduisent une partie à contracter, ce qu’elle n’aurait pas fait sans cela, tandis que le dol incident conduit une partie à contracter à des conditions différentes de celles qu’elle aurait normalement accepter37. Dans le premier cas, le juge prononcera la nullité de la vente. Dans le second, il allouera des dommages et intérêts.

C. Réticence dolosive

51La jurisprudence admet que « la réticence peut, selon les circonstances, constituer une manoeuvre caractéristique du dol toutes les fois que le cocontractant avait l’obligation de donner des informations à sa victime et les a celées »38.

52Le simple silence ne constitue pas en soi une réticence dolosive. Il faut un silence volontaire et que, en outre, ce silence s’opère volontairement alors qu’il existe une obligation d’informer l’autre partie.

53La question est de déterminer quels sont les cas où il existe une obligation d’information. Si certains considèrent qu’il existe en toute circonstance une obligation générale d’information de l’autre partie sur tout point susceptible d’éclairer celle-ci sur la portée de la convention à conclure39, en revanche, d’autres estiment que cette « obligation de parler » n’existe que si la loi le prévoit, si la situation professionnelle ou la position particulière du contractant le justifie ou encore si les circonstances dans lesquelles se déroulent les pourparlers préliminaires et la bonne foi qui doit y présider l’imposent40.

54En ce qui concerne la vente d’un terrain pollué, quelles sont les personnes qui pourraient être tenues à cette obligation d’information ?

55Il y a, en premier lieu, les personnes qui en vertu d’une disposition légale y sont tenues. C’est le cas, comme nous l’avons vu, en matière d’urbanisme et, en outre, en Région flamande dans le domaine de l’environnement, en application du décret du 22 février 1995 relatif à l’assainissement du sol. Nous ne reviendrons pas ici sur ce que nous avons dit à ce propos à l’occasion de l’examen des conditions dans lesquelles l’erreur pouvait être considérée comme un vice de consentement. Signalons cependant que pourrait, selon nous, se rendre coupable de réticence dolosive celui qui se contente, en Région wallonne et en Région flamande, de reproduire dans le compromis de vente ou dans l’acte authentique les mentions prévues dans le Code wallon ou dans la loi du 29 mars 1962 sans indiquer, dès lors qu’il le sait, que le terrain est repris en zone non aedificandi au plan de secteur par exemple, alors qu’il n’ignore pas que l’acheteur veut y construire41.

56Il y a ensuite les personnes qui en raison des règles de la profession pourraient être tenues à donner une information suffisamment précise à l’acquéreur. Ce pourrait être le cas par exemple des agents immobiliers mandatés42 par le vendeur pour autant bien entendu que l’on considère qu’il s’agit pour eux d’une règle de déontologie43 : « La profession d’agent immobilier n’exige-t-elle point dans les rapports avec la clientèle une certaine loyauté ? »44

D. Dol et erreur

57Le dol et l’erreur sont deux vices de consentement. Il existe cependant, outre l’existence de manoeuvres qui, dans le dol, ont faussé la décision du cocontractant, des différences importantes entre eux. Notamment en ce qui concerne le type d’erreur qui peut entraîner la nullité du contrat.

58En effet, en matière de dol, l’erreur provoquée conduisant à la nullité du contrat ne doit pas nécessairement être une erreur au sens de l’article 1110 du Code civil. En d’autres termes, elle ne doit pas nécessairement porter sur la substance même de la chose45.

E. Dol et imprudence de la victime

59Certaines décisions des cours et tribunaux considèrent que l’erreur, conséquence des manoeuvres dolosives, ne sera pas déterminante en cas de faute, voire d’imprudence de la victime : face à des mensonges grossiers ou au silence à propos de défauts parfaitement visibles, le consentement du cocontractant ne peut pas être considéré comme vicié46. En revanche, une simple imprudence ou négligence de la victime des manoeuvres dolosives ne peut dégager l’auteur de ces manoeuvres de toute responsabilité47.

F. Dol et sites contaminés

60En matière immobilière, quelques décisions ont retenu l’existence d’un dol ou d’une réticence dolosive.

61C’est ainsi, par exemple, que la Cour d’appel de Liège a admis l’existence d’un dol lors de la vente d’une prairie grevée d’un bail à ferme alors que les vendeurs avaient affirmé que le bien était libre d’occupation48. D. DEVOS cite, pour sa part, un jugement inédit du tribunal civil de Dendermonde rendu à propos d’un litige sur la vente d’un bien d’une superficie annoncée de 880 m2, mais qui n’en avait en réalité que 763m2 suite à une expropriation toute récente49.

62En revanche, la Cour de cassation n’a pas retenu, dans les circonstances de l’espèce, l’existence d’un dol dans le chef de l’acquéreur d’un terrain contenant un gisement calcaire exploitable et ce nonobstant des manoeuvres consistant à cacher l’identité de celui qui en définitive est devenu le propriétaire, identité qui aurait révélé le but de l’acquisition50.

63Spécifiquement en ce qui concerne la vente d’un site contaminé, P. STEICHEN cite une décision de la Cour de Cassation française du 10 décembre 1986 rejetant le pourvoi formé par l’acheteur d’un terrain pollué qui s’estimait victime d’un dol au motif que l’acquéreur, « professionnel expérimenté dans les transactions immobilières, apte à vérifier le contenu des actes qu’il passait, n’a pas été induit en erreur » et « qu’ayant acquis un terrain d’épandage vendu avec un ensemble immobilier, où avait été exploitée une raffinerie de pétrole, il pouvait découvrir par lui-même la nature des déversements recueillis sur le terrain »51.

Section 2. Contamination et exécution du contrat

64La contamination du sol peut également être invoquée non plus comme élément ayant vicié le consentement de la partie acquéreuse, mais comme un élément viciant l’exécution du contrat. Nous examinerons successivement l’impact d’une pollution du sol sur l’obligation de délivrance du site vendu et l’existence d’une telle pollution comme vice caché affectant le bien vendu.

§1. Obligation de délivrance

65L’obligation de délivrance de la chose vendue, visée à l’article 1604 du Code civil suppose le transfert effectif de la chose et la conformité de celle-ci.

A. Transfert effectif

66Il est communément admis que la délivrance du bien vendu doit emporter notamment celle des éléments et informations permettant l’utilisation du bien par l’acheteur.

67En matière de site contaminé, on peut se poser la question de savoir dans quelle mesure le vendeur ne doit pas, en vertu de son obligation générale d’information, attirer l’attention de l’acheteur sur la présence de déchets ou substances contaminantes dans le sol. « Cette obligation pourrait même être étendue à une obligation de conseil portant sur les précautions nécessaires à l’utilisation du bien et donc sur les modalités de décontamination du site avant usage »52.

B. Conformité du bien vendu

68Par ailleurs, pour que l’obligation de délivrance soit respectée, encore faut-il que le bien soit conforme à ce qui a été convenu. Il s’agit d’une obligation de résultat53.

69Lorsque le bien vendu est standardisé et courant, on peut imaginer que les propriétés et performances du bien sont implicitement intégrées dans le champ contractuel. En revanche, lorsqu’il s’agit d’un bien spécifique - une machine susceptible de fabriquer tel ou tel produit ou des hélicoptères militaires, par exemple-, le contrat de vente devra spécifier les propriétés et performances attendues de telle sorte que la non-conformité du bien livré apparaîtra aisément.

70En matière immobilière, même si certaines décisions des cours et tribunaux ont « parfois admis que l’acheteur mette en cause la responsabilité du vendeur, pour défaut de conformité de la chose vendue, lorsqu’il n’obtenait pas l’autorisation de construire sur un terrain qui lui avait été vendu comme terrain à bâtir »54, il faut considérer que les informations qui, aujourd’hui, comme nous l’avons vu55, doivent obligatoirement être données par le notaire lors de la vente ne permettent plus à l’acheteur, lorsqu’elles sont effectivement données, d’invoquer la non-conformité du bien vendu en cas de refus de permis56.

71Il peut cependant y avoir d’autres défauts de conformité. C’est ainsi que, compte tenu du fait que par « terrain à bâtir », il faut entendre un terrain destiné à la construction d’une habitation normale, l’impossibilité pour l’acheteur de bénéficier d’un raccordement à la distribution d’électricité constitue, dans le chef du vendeur, un manquement à son obligation de délivrance57.

72Serait aussi non conforme, le terrain vendu comme sablière s’il ne contenait pas une teneur en sable suffisante pour permettre une exploitation économiquement justifiée58.

73Dans le domaine des sites contaminés, la question se pose également même si la situation est un peu particulière. En effet, à l’instar de ce que nous avons dit à propos de l’erreur, on ne peut pas considérer que le degré zéro de pollution soit une norme implicitement admise lors de la délivrance d’un terrain vendu. Il faudra donc que la convention de vente comporte une déclaration claire et précise de l’acheteur en ce qui concerne le niveau de décontamination qu’il attend.

74En fait cette situation se rencontre lorsque, par exemple, le repreneur d’un site industriel impose préalablement à la délivrance d’une partie du site - un ancien bassin de décantation, par exemple-, que celui-ci soit décontaminé. Dans ce cas, il sera possible à l’acheteur de contester la conformité du bien délivré à la description opérée dans l’acte de vente. Dans ce contexte, il conviendra encore d’examiner quel est le niveau de décontamination qui a été demandé par l’acheteur59.

75En l’absence d’indication précise à cet égard, on pourra considérer, par exemple, que le niveau de décontamination conventionnellement attendu par l’acquéreur industriel est celui qui lui permet d’exercer ses activités professionnelles industrielles. S’il existe des normes comme celles que l’on attend en Région flamande, la conformité de la chose sera respectée si les normes sont respectées.

76Nous avons ci-dessus souligné que le respect de l’obligation d’information de l’acquéreur d’un terrain quant, aux incertitudes concernant sa constructibilité ne lui permettait pas d’invoquer la non-conformité du terrain vendu. L’attestation que devra tout prochainement, en vertu des dispositions du décret flamand du 22 février 1995, communiquer le vendeur à l’acheteur concernant le niveau de contamination du bien cédé aura le même effet.

§2. La garantie contre les vices cachés

A. Principe

77En vertu de l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie en raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus »60.

78Sans bien entendu entrer dans le détail de cette question complexe que constitue la notion de vice caché, on peut néanmoins rappeler que, pour que l’article 1641 du Code civil trouve à s’appliquer, il faut que trois conditions soient réunies : l’existence d’un vice grave, le fait que le vice soit caché et, enfin, que ce vice soit antérieur à la vente.

B. La notion de « vice »

79En ce qui concerne la notion de « vice », il existe deux thèses : celle du vice intrinsèque et celle du vice fonctionnel.

80La conception traditionnelle veut qu’il n’y ait vice au sens de l’article 1641 C.C. que dans l’hypothèse où la chose est affectée d’un vice intrinsèque qui empêche son usage ou le contrarie dans une mesure importante. La conception fonctionnelle, plus large, est fondée sur la considération qu’il y a vice même si la chose vendue est dépourvue de défaut intrinsèque dès lors qu’elle a une caractéristique occulte qui la rend impropre à l’usage auquel l’acheteur la destinait. C’est aujourd’hui cette dernière conception que la jurisprudence de la Cour de cassation retient61.

81En matière immobilière, certaines décisions de nos cours et tribunaux ont admis l’existence d’un vice du sous-sol lorsque, par exemple, il existait un puit d’une exploitation minière dont le comblement était défectueux62 ou lorsque le terrain se révèle impropre à la construction en raison d’excavations antérieures63. En revanche, un jugement considère que, dans le cas d’espèce qui était soumis au tribunal, un terrain à bâtir dont la nature requiert des travaux supplémentaires importants avant de construire n’était pas entaché d’un vice caché64. DE PAGE cite également comme exemples de vices cachés le fait qu’un terrain est constitué par un sol essentiellement instable (ancien étang comblé) ou le fait qu’une prairie soit infestés d’herbes vénéneuses65.

82Si le sol est à ce point contaminé qu’aucun usage n’en est possible - sauf peut-être une décharge de classe 1 en maintenant les terres contaminées sur place, encore que dans ce cas, il ne s’agira pas réellement d’un « usage » du terrain, mais plutôt d’une solution à la contamination66 -, il y aura vice intrinsèque et donc, a fortiori, vice au sens de l’article 1641 C.C.. Si la contamination du sol n’est pas telle qu’aucun usage n’est envisageable tout en étant suffisamment importante pour interdire certains usages, il pourrait y avoir vice si l’usage qu’envisageait l’acheteur n’est pas possible.

83Il existe peu de décisions faisant application de l’article 1641 C.C. en ce qui concerne la pollution des sols. Un arrêt de la Cour de cassation française estime qu’il n’y pas lieu de faire jouer la garantie des vices cachés dans le cas d’une vente d’une propriété rurale dont les puits étaient pollués, estimant, semble-t-il, que le trouble d’exploitation n’était pas suffisant67. Un arrêt récent de la Cour d’appel de Mons, à propos de l’opportunité d’imposer une expertise, pose la question du vice rédhibitoire d’un immeuble comprenant une station service comportant des réservoirs enterrés dont un d’entre eux présentait un défaut ayant entraîné la perte d’un volume important de gasoil dans le sous-sol68.

84Compte tenu de la conception fonctionnelle du vice, il est évident que, à l’instar de ce que nous avons évoqué à propos de l’erreur sur la substance69, l’usage auquel le vice rend le terrain impropre doit être connu du vendeur. Dès lors, plus l’acquéreur donne des informations précises au vendeur quant à l’usage qu’il entend faire du terrain, plus de chance il aura de faire jouer la garantie des vices cachés en cas d’impropriété du bien audit usage.

85Une dernière question mérite d’être posée : celle de savoir si un bien qui répond aux normes en vigueur est par définition exempt de vice caché.

86P. STEICHEN cite un arrêt de la Cour de cassation française qui estime que « l’existence d’un vice caché peut être admise alors même qu’aucune contravention, et donc aucune faute du vendeur, n’est constatée. Qui mieux est, le respect par le fabricant de normes établies pour la réalisation d’un produit ne suffit pas à le décharger de toute garantie en cas de dommage causé : l’existence d’un vice caché peut être constatée alors même que le produit est conforme aux normes existantes »70.

87A priori, on aurait tendance à considérer que si un sol n’est pas contaminé au sens de la règlementation en vigueur, il est exempt de vice caché faute de quoi cela reviendrait à estimer que c’est la norme qui est inadéquate. La situation pourrait être différente, bien entendu, si l’acheteur a spécifié quelles devaient être les teneurs maximales qu’il accepte. Dans ce cas là, peu importe que la norme soit respectée dès l’instant où les exigences de l’acheteur sont connues du vendeur. Mais ne faut-il pas admettre aussi certaines hypothèses où la garantie du vice caché pourrait jouer lorsque, sans avoir été jusqu’à spécifier des teneurs maximales précises, le vendeur n’a pu ignorer l’importance qu’accordait l’acquéreur à la minimalisation de la pollution. Ce pourrait être le cas, par exemple, en ce qui concerne la présence de l’amiante dans les bâtiments acquis : même si la norme sur ce point est respectée, surtout si c’est de peu, ne faut-il pas admettre que l’acquéreur puisse invoquer la garantie du vice caché ?

C. La notion de vice caché

88En vertu de l’article 1642 du code civil, « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

89Le vice apparent est celui que l’acheteur peut déceler par un examen attentif mais normal de la chose. Sur ce point, l’appréciation que l’on fera « sera plus sévère pour l’acheteur professionnel que pour l’acheteur profane»71. Il n’est plus apparent s’il n’est décélable que par des investigations exceptionnelles même pour l’acheteur professionnel.

90Pour un terrain, on pourra considérer que sa contamination est apparente si elle est détectable par des émanations, l’absence de végétation, la couleur ou l’odeur des éventuels lixiviats, la couleur de la terre ou la présence visible de déchets divers.

91Dans certains cas, il faut même admettre que, bien que non visible, le vice de contamination d’un site doit être assimilé à un vice apparent lorsque l’acquéreur ne pouvait légitimement l’ignorer. Ce sera le cas, par exemple, de l’acquéreur d’un site industriel qui l’acquiert pour y exercer les mêmes activités que celles qu’y exerçait le vendeur et dont forcément il ne peut ignorer le caractère polluant. Dans certaines circonstances, on devrait également admettre le caractère apparent du vice lorsque l’acquéreur, bien que ses activités ne soient pas dans le même secteur que celles de l’industriel vendeur, ne peut raisonnablement ignorer que les activités du vendeur étaient polluantes.

92L’on sait que le vendeur professionnel sera assimilé à un vendeur de mauvaise foi dès qu’il y a dans son chef une obligation de compétence, donc de résultat72, sauf à prouver l’ignorance invincible du vice affectant la chose vendue. En matière de site contaminé, une telle exigence devrait conduire à imposer à certains organismes privés ou publics qui vendent des terrains industriels et qui, à ce titre, pourraient être assimilés à des vendeurs professionnels, l’obligation de donner une information précise quant à l’état du sol et du sous-sol et, le cas échéant, la teneur de la contamination73.

D. L’antériorité du vice

93La troisième condition à laquelle est soumise la garantie des vices cachés est que le vice doit exister avant la vente. Mais cela ne signifie pas que le vice soit totalement développé au moment de la vente : il suffit qu’il existe déjà en germe à ce moment et qu’il se développe ultérieurement74.

94Ce pourrait être le cas, par exemple, de fissures dans des réservoirs de gasoil, fissures existant au moment de le vente, mais qui ne provoqueront une pollution du sous-sol qu’ultérieurement. Ce pourrait être également le cas de la présence de telle ou telle substance polluante dans le sous-sol au moment de la vente, même si la pollution de la nappe phréatique qui va révéler l’existence de cette substance n’intervient que postérieurement à la vente.

95Le vice existant en germe ne se confond pas avec l’usure normale du bien. Une fissure d’une canalisation provoquant une pollution postérieurement à la vente du bien ne constitue pas un vice en germe si cette fissure est la conséquence de l’usure normale de la canalisation. Elle constituera, en revanche, un vice en germe, si elle est la résultante d’un défaut de conception ou de montage de la canalisation.

96Par ailleurs, dans le cadre de notre problématique, une question intéressante mérite d’être soulevée : celle de l’évolution des substances qui se trouvent dans le sol et le sous-sol.

97En effet, l’évolution d’un produit biologiquement vivant ne constitue pas un vice en germe. Certains auteurs75 approuvent, à cet égard, le jugement rendu par le tribunal de commerce de Courtrai qui a décidé que le phénomène de veillissement d’un produit ne saurait être considéré comme un vice caché dès lors qu’il est inhérent au produit tel que celui-ci pouvait être fabriqué à l’époque de la fourniture, compte étant tenu de l’état de la technique à ce moment76.

98Dès lors, si le vendeur a donné des informations à l’acquéreur concernant la présence de telle et telle substances et leur teneur, il faut considérer que l’évolution de ces substances, individuellement ou par réaction physicochimique lors de leur contact, ne peut constituer un vice caché. Sauf si, à l’instar de ce que prévoit, par exemple, la loi française sur les installations classées77, le vendeur doit également informer l’acquéreur, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients qui résultent de l’exploitation antérieure sur le site et donc notamment de la présence de telle et telle substances dans le sol.

Section 3. Conclusion

99En guise de conclusion à l’examen des responsabilités contractuelles lors de la vente d’un terrain contaminé, nous ferons trois observations.

§1. Le choix du fondement de l’action de l’acheteur

100La première observation porte sur l’intérêt de l’acquéreur à choisir tel ou tel fondement juridique pour l’action qu’il compte intenter contre le vendeur.

101Il est évident que l’acquéreur n’aura pas nécessairement le choix, mais, comme l’observent d’ailleurs régulièrement tantôt les cours et tribunaux, tantôt les commentateurs de telle ou telle décision, le choix opéré n’est pas toujours le plus adéquat, ce qui confirme qu’il existe parfois plusieurs possibilités pour l’acquéreur.

102Son choix sera bien entendu lié à la chronologie des évènements : l’erreur ou le dol doivent exister au moment du consentement, la non conformité du bien vendu au moment de sa délivrance et le vice caché apparaît à l’usage du bien vendu.

103Le choix de l’acquéreur peut être fonction de la sanction qu’il souhaite que le tribunal prononce. En cas d’erreur sur la substance, il pourra obtenir la nullité de la vente78. En cas de dol principal, cette nullité pourrait être accompagnée de dommages et intérêts, dommages et intérêts qui, avec une éventuelle réduction du prix, seront la sanction du dol incident. Si le bien vendu n’est pas conforme, l’acheteur pourra obtenir tantôt la résolution de la vente, tantôt l’exécution forcée, l’une et l’autre sanctions pouvant être accompagnées de dommages et intérêts79. En cas de vices cachés, l’acheteur aura le choix entre la résolution de la vente ou un remboursement partiel du prix payé80 ; si le vendeur connaissait ou était présumé connaître le vice, l’acquéreur aura droit, en outre, à des dommages et intérêts81.

104Le choix de l’acquéreur peut, enfin, dépendre du délai de prescription de l’action. L’on sait que l’action en garantie contre les vices cachés doit être intentée à bref délai82. Ce qui n’est pas le cas de l’action en non conformité pour laquelle le délai est de trente ans, du moins sur le plan théorique car, en pratique, l’immobilisme de l’acheteur face à un vice apparent pourrait être assimilé à une acceptation du bien83. En ce qui concerne l’erreur ou le dol, le délai est de dix ans à dater de leur découverte84.

§2. L’information

105La deuxième observation porte sur la tendance des lois de police administrative à imposer une obligation d’information, renforçant ou généralisant ainsi l’obligation civile85 qui peut incomber au vendeur, voire à d’autres intervenants comme les notaires par exemple.

106Nous avons cité les dispositions des législations régionales en aménagement du territoire et en urbanisme qui imposent qu’une information plus ou moins précise soit donnée à l’acquéreur quant à la situation urbanistique applicable au bien qu’il acquiert86.

107Nous avons également mentionné la disposition spécifique, en matière de cession d’un terrain qui est ou a pu être contaminé, du décret flamand du 22 février 1995 relatif à l’assainissement des sites imposant au cédant d’informer l’acquéreur du contenu de l’attestation du sol délivrée par l’OVAM quant au degré de contamination du terrain87.

108On retrouve ce même type d’obligation d’information à l’article 81 de la loi française du 19 juillet 1976 relative aux installations classées qui prévoit que « lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation »88.

§3. Les sanctions spécifiques des lois de police administrative

109La troisième observation que nous formulerons, proche de la précédente, a trait aux sanctions spécifiques prévues par ces lois de police administrative qui, à titre principal ou à titre subsidiaire, peuvent constituer le fondement de l’action de l’acheteur lésé.

110C’est ainsi, par exemple, que, dans la législation de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire, le législateur a érigé en infraction le fait de ne pas donner l’information quant à la situation urbanistique du bien. Le législateur en tire les conséquences en permettant au juge pénal ou civil d’annuler le titre d’acquisition et d’allouer, en outre, des dommages et intérêts à l’acquéreur89.

111Le décret flamand sur l’assainissement du sol prévoit également la possibilité pour l’acquéreur de demander la nullité de la vente, mais ne prévoit pas le paiement de dommages et intérêts. En revanche, il permet également à l’OVAM de demander l’annulation de la cession.

112La loi française sur les installations classées va dans le même sens. Le deuxième alinéa de l’article 8-1 précité prévoit qu’à défaut d’information donnée, « l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente ».

Chapitre II. Les responsabilités contractuelles de la contamination du sol

113La contamination du sol et du sous-sol peut avoir de multiples origines. Parmi celles-ci, on peut trouver certains manquements de personnes aux obligations contractuelles auxquelles elles se sont engagées. En effet, en ne respectant pas ses obligations, un cocontractant peut très bien être à l’origine directe ou indirecte d’une contamination du sol et du sous-sol.

114Les exemples ne manquent pas. C’est ainsi que les constructeurs peuvent être à l’origine, que ce soit en cours de chantier ou par le défaut que présenteraient les installations construites, d’une contamination brutale ou diffuse du sol et du sous-sol. Ce pourra être le cas également d’une pollution qui trouve son origine dans un défaut d’un produit, d’un matériau. C’est sur ces cas que nous nous pencherons dans ce chapitre.

115Mais d’autres situations mériteraient que l’on s’y arrête. Nous pensons ici à la responsabilité contractuelle du transporteur de déchets ou de produits ou à celle de l’éliminateur90 qui, l’un et l’autre, provoqueraient une contamination du sol. Nous pensons aussi à la responsabilité contractuelle du préposé à l’origine d’une pollution.

Section 1. La responsabilité des constructeurs

116La contamination du sol peut trouver son origine dans le fait fautif des professionnels chargés de concevoir et de réaliser une installation industrielle ou domestique. Dans ce cas, l’architecte, l’entrepreneur, le bureau d’études, le fournisseur voire le maître de l’ouvrage peuvent voir leur responsabilité engagée.

§1. Les manquements à l'origine de la contamination

117En effet, il existe diverses situations dans lesquelles la pollution du sol et du sous-sol est due à un défaut de la construction réalisée.

118Ce sera, en premier lieu, le cas lorsqu’une analyse du sol et du sous-sol s’avère insuffisante ne révélant pas la nature exacte du sol ou, par exemple, la présence d’une nappe phréatique moins profondément que ce que l’on pouvait imaginer. Cette situation peut entraîner un surcoût, des fondations par exemple, dans l’hypothèse où les caractéristiques du sol apparaissent lors des travaux d’excavation. En revanche, il se peut que la nature du sol ne soit révélée que par une expertise réalisée pour tenter de déceler les origines de troubles divers de la construction (affaissement, fissuration,...). C’est dans cette hypothèse qu’une contamination du sol pourrait se produire.

119Toujours en ce qui concerne le sous-sol, il faut également signaler le cas de la présence de canalisations qui seraient fissurées ou brisées lors des travaux provoquant une contamination du sous-sol.

120Un autre cas dans lequel un manquement peut engendrer une pollution du sol est celui où il s’avère que le choix de la solution technique est inadéquat.

121De même, le choix des matériaux peut également être à l’origine d’une contamination du sol qu’il s’agisse de matériaux défectueux, de matériaux conformes mais inadéquats. Mais on rencontre aussi des situations dans lesquelles c’est le matériau lui-même qui est le contaminant comme dans le cas de remblais exécutés avec des déchets.

122Enfin, la contamination du sol et du sous-sol peut avoir été causée pas une malfaçon de l’installation due à une mauvaise exécution de l’ouvrage.

§2. Le partage des responsabilités91

123Comme nous l’avons dit en préambule de ce point, la responsabilité peut être imputée tantôt exclusivement à l’architecte, à l’entrepreneur, au bureau d’études, au fournisseur ou au maître de l’ouvrage, tantôt in solidum entre l’architecte et l’entrepreneur, tantôt conjointement entre les différents acteurs.

A. En cas de défaut du sol et du sous-sol

124Les conséquences de l’absence d’analyse du sol ou de l’insuffisance de cette analyse sont en principe à charge de l’architecte. En effet, il s’agit normalement d’un vice de conception : l’ouvrage n’a pas été conçu comme il aurait dû l’être compte tenu de la nature du sol et du sous-sol. Il rentre donc légalement dans la mission de l’architecte de faire procéder à des essais de sol lorsqu’il ne peut se procurer les informations par d’autres voies92.

125De ce fait, la jurisprudence considère que l’architecte ne peut, par une clause du cahier des charges, se décharger de la responsabilité liée à l’étude du sol tout en admettant la possibilité que le cahier des charges prévoie également une responsabilité partielle de l’entrepreneur quant à la qualité du sol et ses conséquences, sans toutefois que cette clause puisse diminuer la responsabilité de l’architecte à l’égard du maître de l’ouvrage93.

126Lorsque l’architecte fait procéder à de telles études, encore faut-il qu’il en interprète correctement les résultats94. Il est évident, mais nous reviendrons sur cette question, que le bureau d’études de stabilité qui effectue les essais de sol et leur analyse doit lui aussi prester en respectant ses obligations contractuelles. En d’autres termes, le bureau pourrait voir aussi sa responsabilité engagée95.

127Dans certaines circonstances plutôt exceptionnelles, il faut en convenir, l’architecte peut « échapper à toute responsabilité du chef de désordres de stabilité si les causes de ceux-ci étaient vraiement imprévisibles »96. On peut citer notamment le cas de la présence d’un puit de mine sous les fondations de l’immeuble à construire alors que le concessionnaire du puit en ignorait même l’existence97. Ou encore le cas d’une remontée exceptionnelle de la nappe phréatique à un niveau jamais atteint provoquant l’effondrement de la voûte d’une poche de dissolution98 ou le cas d’un tremblement de terre combiné aune remontée de la nappe phréatique provoquant l’effondrement d’une canalisation99.

128Une certaine responsabilité peut être imputée à l’entrepreneur, professionnel de son état, lorsque chargé de faire procéder aux essais de sol, il ne le fait pas ou pas de manière adéquate100. De même, lorsque le maître de l’ouvrage lui remet les résultats des essais de sol, il appartient à l’entrepreneur de prendre ses précautions dans leur analyse particulièrement lorsque le maître de l’ouvrage spécifie dans le cahier des charges qu’il ne garantit pas la valeur des essais de sol101. La situation est différente si les essais de sol et leur analyse ont été effectués par un institut renommé et donnés sans réserve102.

129Le maître de l’ouvrage aussi peut voir sa responsabilité engagée en ce qui concerne les vices du sol. Cela va de soi lorsque le maître de l’ouvrage est aussi son propre architecte103. Mais ce sera également le cas lorsque le maître de l’ouvrage ne respecte pas son devoir d’information : s’il connaît, par exemple, la présence dans le sous-sol d’une nappe phréatique, il lui appartient de le signaler à l’architecte et à l’entrepreneur et d’exiger une étanchéité en conséquence104.

130On peut enfin imaginer que dans certaines situations, un tiers, autorité administrative ou personne privée, engage sa responsabilité pour avoir donné des renseignements inexacts en ce qui concerne le sol et le sous-sol105.

131Dans la jurisprudence publiée et la doctrine, on n’évoque généralement que les conséquences financières liées aux vices du sol qui nécessitent soit un surcoût lors de la construction, soit une réparation des désordres constatés ultérieurement. Il est évident que si la faute de l’architecte ou d’un autre intervenant concernant la nature du sol a eu aussi pour conséquence une contamination du sol, la réparation de ce dommage entre aussi dans ce qui peut être mis à charge du contractuellement responsable, qu’il s’agisse d’une contamination du terrain du maître de l’ouvrage ou de celui d’un voisin. En effet, si celui-ci peut ester contre le maître de l’ouvrage pour faute ou, éventuellement, trouble anormal de voisinage, ce dernier pourra mettre à charge du contractuellement responsable l’obligation de réparer le dommage causé à ce tiers106.

B. En cas de bris d’une canalisation souterraine

132Sans entrer dans le détail de l’analyse de la responsabilité en cas de dommage causé à une canalisation souterraine107, il faut retenir que la jurisprudence, dans sa majorité, porte sur la responsabilité civile ou pénale de l’entrepreneur qui a endommagé une canalisation. En effet, outre son devoir général de prudence, l’entrepreneur qui exécute les travaux a le devoir de s’informer quant à l’existence et la localisation d’une canalisation souterraine108. Il ne pourrait dégager sa responsabilité que dans l’hypothèse où les plans qui lui auraient été remis par le propriétaire de la canalisation seraient imprécis ou inexacts et que ces manquements auraient placés l’entrepreneur dans une situation d’erreur invincible, la jurisprudence estimant que, dans la mesure où il peut exister d’autres sources d’informations pour l’entrepreneur, les plans même inexacts ou incomplets ne sont pas de nature à créer une ignorance invincible.

133En ce qui concerne la responsabilité du maître de l’ouvrage, elle pourrait être engagée lorsqu’il détient lui-même des informations concernant la présence de canalisations dans le sous-sol et qu’il ne les fournit pas à l’entrepreneur109.

134Comme le souligne P. HENRY, « un même sinistre pourrait poser des problèmes ressortant des responsabilités contractuelles et délictuelles. Si les installations endommagées appartiennent à des tiers au contrat d’entreprise, vis-à-vis du propriétaire de celle-ci, la responsabilité est aquilienne. D’autre part, le cahier spécial des charges ou le contrat peut imposer à l’entrepreneur une obligation spéciale de prudence ou une obligation d’assumer la responsabilité de tout dégat causé aux installations souterraines. Entre le maître de l’ouvrage, éventuellement appelé en justice par le propriétaire des câbles et l’entrepreneur, les questions débattues seront évidemment d’ordre contractuel »110.

135Il est évident que les principes de responsabilité applicables aux dégats occasionnés aux canalisations doivent être étendus aux autres conséquences éventuelles de ces dégats et notamment à une éventuelle contamination du sol et du sous-sol.

C. En cas de solution technique ou de matériaux inadéquats

136Lorsque la contamination trouve son origine dans un défaut de la solution technique préconisée ou dans le choix inadéquat des matériaux, la plupart du temps, compte tenu du fait qu’il s’agit d’un vice de conception, c’est l’architecte qui en sera tenu responsable, même si un entrepreneur spécialisé pourrait voir également sa responsabilité mise en cause.

137Bien entendu, on distinguera l’hypothèse du choix inadéquat du matériau de celle du matériau défectueux qui, sans ce défaut, aurait parfaitement convenu. Dans cette dernière hypohèse, c’est le fournisseur du produit défectueux qui engage sa responsabilité111.

138A cet égard, on peut citer des problèmes rencontrés suite au choix de matériaux de remblai. C’est ainsi que dans une affaire citée par M.A. FLAMME et Ph. FLAMME, un entrepreneur adjudicataire avait choisi comme matériau de sous-fondation d’une route des scories métallurgiques qui répondaient aux normes granulométriques. Cependant la présence de nodules de chaux dans une proportion excessive dans ces scories a entraîné leur délitement et leur gonflement sous l’action de l’humidité112. Dans une autre affaire, se pose la question de savoir si les remblais utilisés pour les fondations d’un bâtiment n’ont pas été réalisés par des déchets, en l’espèce des cendres volantes provenant de centrales électriques, le président du tribunal de Ière instance de Nivelles a ordonné une mesure d’expertise113.

D. En cas de vice dans la mise en œuvre

139L’entrepreneur répond prioritairement de la bonne exécution des travaux en se conformant aux plans, cahier des charges, normes diverses et les règles de l’art.

140Cependant, l’architecte peut également être tenu responsable de vice dans l’exécution des travaux s’il n’exerce pas correctement sa mission de contrôle.

141A titre plus exceptionnel, l’immixtion du maître de l’ouvrage, possédant une compétence technique notoire, pourrait exonérer l’entrepreneur de certains vices d’exécution.

142Les dommages qui résulteraient d’une contamination du sol due à un vice d’exécution devront être réparés à charge de ceux dont la responsabilité sera établie.

Section 2. La responsabilité du fait des produits

143Une contamination du sol et du sous-sol peut trouver son origine, nous l’avons vu à propos de l’examen de la responsabilité des constructeurs, dans le défaut du produit114.

144Ce pourrait être le cas d’un produit dont la teneur annoncée en telle ou telle substance ne serait pas exacte, par exemple, un produit phytopharmaceutique, et, dès lors, son utilisation pourrait provoquer une pollution du sol115.

145Ce pourrait aussi être le cas d’un défaut dans le contenant d’un produit dangereux ou toxique qui provoquerait des infiltrations dans le sol116.

146Ce pourrait également être le cas du défaut dans le matériel fourni, une cuve, des canalisations, des vannes, etc..., défaut qui pourrait être à l’origine d’une pollution du sol et du sous-sol.

147Ce pourrait encore être le cas de l’absence d’information ou d’avertissement donnés par le fabricant ou le distributeur à l’utilisateur du produit ou le caractère erronné ou incomplet de cette information ou de cet avertissement provoquant une utilisation inadéquate du produit provoquant ainsi une contamination du sol.

148La responsabilité du fait du produit défectueux peut être contractuelle ou extra-contractuelle117. Depuis la transposition en droit belge de la directive européenne du 25 juillet 1985 par la loi du 25 février 1991 relative à la responsabilité du fait des produits défectueux, il existe un régime particulier de responsabilité objective qui, sans se substituer au régime de droit commun de la responsabilité contractuelle ou non contractuelle, s’y ajoute, la personne lésée choisissant le régime qui lui est le plus favorable.

149On peut imaginer que, dans la majorité des cas, une pollution due au défaut d’un produit sera soumise au régime de la responsabilité aggravée de la loi du 25 février 1991, le régime de la responsabilité contractuelle ne s’appliquant plus que de manière limitée. Nous renvoyons donc aux nombreux et pertinents commentaires sur cette responsabilité objective118.

Chapitre III. La responsabilité contractuelle dans l’évaluation de la contamination et dans la décontamination

150Après avoir examiné dans les grandes lignes les responsabilités contractuelles en cas de vente d’un bien contaminé ou celles qui peuvent être mises en cause dans le fait même de la contamination, nous voudrions nous placer, dans cette troisième partie, dans la phase de décontamination ce qui implique, en premier lieu, une évaluation de la contamination du sol et du sous-sol et, sur base des résultats de cette évaluation, une éventuelle phase de décontamination proprement dite.

Section 1. L’évaluation de la contamination

151On ne peut aborder la question des responsabilités contractuelles dans le domaine de la contamination des sites sans s’interroger sur le rôle particulier qu’un certain nombre de professionnels jouent en ce qui concerne l’évaluation de la contamination. En fait, souvent, une double mission est confiée à ces conseils professionnels : l’analyse proprement dite de la contamination d’un site, d’une part, et, d’autre part, la détermination des remèdes à apporter pour décontaminer le site pollué.

152Effectivement, le rôle des analyses est devenu fondamental non seulement de manière générale dans le cadre d’une politique de protection de l’environnement, mais de plus en plus de manière spécifique en droit de l’environnement.

153Dès l’instant où des normes sont imposées par les autorités publiques, il est évident que les mesures que l’on peut constater in concreto sont déterminantes pour savoir si la norme est ou n’est pas respectée.

154Cela vaut bien entendu vis-à-vis des autorités administratives chargées de faire respecter la règlementation environnementale : si les normes générales, sectorielles ou particulières qui s’imposent à tel ou tel industriel ne sont pas respectées, ce dernier se trouve en situation infractionnelle. Dans ces conditions, ce sont les résultats des analyses opérées par le laboratoire qui vont constituer l’élément fondamental, voire la preuve, sur lequel les pouvoirs publics font se baser pour obtenir la condamnation du contrevenant ou une mise en conformité de sa part.

155Mais cela vaut aussi entre particuliers. Notamment, comme nous l’avons vu, lors du transfert d’un bien : soit la convention comporte une clause de garantie du passif environnemental119, soit un litige oppose le vendeur à l’acquéreur en ce qui concerne la substance ou la conformité de la chose vendue. Dans tous les cas, l’une ou l’autre partie aura recours à une évaluation de la contamination pour établir le fondement de son droit. De manière générale d’ailleurs, « le développement des contraintes et plus généralement la prise en compte environnementale rend l’audit d’environnement un outil indispensable, tant pour la gestion de l’entreprise que comme précaution lors du rachat d’une entreprise pour éviter un passif écologique ignoré “en toute bonne foi” »120.

156En ce qui concerne spécifiquement la pollution du sol et du sous-sol, c’est l’analyse du laboratoire qui permettra de déterminer la présence ou non de telle ou telle substance et, le cas échéant, la quantité en présence. Que cela se fasse par l’analyse du sol, des lixiviats recueillis ou des eaux de surface ou souterraines situées en aval.

157La précision de l’analyse du sol et du sous-sol devient déterminante lorsqu’il existe des normes de contamination à ne pas dépasser comme celles que le Gouvernement flamand doit adopter en exécution du décret du 22 février 1995 relatif à l’assainissement des sols : c’est, comme nous l’avons vu, le résultat de l’analyse qui permettra la vente. C’est lui aussi qui déterminera le type d’affectation que l’on pourra donner au terrain.

158Par ailleurs, c’est en fonction du résultat des analyses que des mesures de décontamination devront être proposées de manière à atteindre un résultat qui peut satisfaire tant les autorités administratives que le propriétaire actuel ou futur du bien décontaminé.

159Nous examinerons, dans ce contexte, la responsabilité des auditeurs environnementaux et puis, plus spécifiquement, celle des laboratoires.

A. La responsabilité des auditeurs environnementaux

160Face à une contamination du sol et du sous-sol existante ou soupçonnée, le propriétaire, l’acquéreur ou l’autorité administrative en charge du problème prendra conseil auprès de spécialistes de cette question en lui demandant d’examiner le site, de l’étudier et d’en tirer les conclusions notamment quant à la méthodologie préconisée pour la décontamination du site.

A. Principe

161Les auditeurs environnementaux ont une mission de conseil. Ce sont donc les principes applicables à la responsabilité des prestataires de conseils que l’on se référera pour déterminer la responsabilité de l’auditeur environnemental121.

162L’auditeur environnemental aura donc une obligation de moyen et non de résultat. Cette obligation de moyen a néanmoins une portée précise que ce soit lors de l’acceptation de la mission, lors des investigations proprement dite ou lorsque l’auditeur rend compte de sa mission.

B. Acceptation et détermination de la mission

163De manière générale, il va de soi que l’auditeur environnemental ne pourra accepter une mission pour laquelle il n’est pas compétent.

164A cet égard, le système des agréments est de nature à présélectionner les personnes physiques ou bureaux d’études aptes à accomplir une telle mission122.

165Par ailleurs, l’auditeur environnemental devra attirer l’attention de son cocontractant sur les conséquences du libellé de la mission qui lui est impartie123. Par exemple, selon que le propriétaire d’un site contaminé demande des prélèvements systématiques, c’est-à-dire selon un maillage serré, des prélèvements aléatoires, c’est-à-dire des prélèvements moins nombreux pris au hasard ou des prélèvements pris sur base notamment d’un historique des pollutions du site, la portée de l’audit sera évidemment différente. Il est du devoir de l’auditeur de renseigner ce propriétaire sur la pertinence limitée des prélèvements aléatoires, par exemple.

C. Réalisation de la mission

166Dans le déroulement de sa mission, l’auditeur respectera les règles de l’art qui s’assimilent, dans ce type de mission, à celles de l’ingénieur124. L’auditeur se réfèrera également aux exigences imposées par l’annexe II du Règlement CEE du 29 juin 1993 et à la norme ISO 10011 déterminant les lignes directrices pour l’audit des systèmes de qualité à laquelle ladite annexe II renvoie125.

167En d’autres termes, il exécutera sa mission en technicien compétent. « L’expert doit répondre d’une erreur ou d’une négligence que n’aurait pas commise un technicien avisé et conscientieux »126. Bien entendu, dans certaines circonstances comme, par exemple, en cas d’urgence127, il faudra tenir compte des conditions dans lesquelles l’auditeur a dû accomplir sa mission pour apprécier son éventuelle responsabilité. En revanche, le faible montant des honoraires convenu n’est pas de nature à exonérer l’auditeur de son obligation de moyen même si « un montant substantiel ou important d’honoraires est parfois l’indice de l’importance des engagements du conseiller »128.

D. Compte rendu et conclusions

168C’est évidemment dans le compte-rendu de la mission et dans les conclusions que l’auditeur tire de son audit que se trouve l’intérêt de la mission pour celui qui l’a confiée.

169Le maître de l’ouvrage attend des conclusions claires et précises de la part de l’auditeur. La plupart du temps, la mission confiée à ce dernier prévoit qu’il ne se limite pas à donner simplement des renseignements, mais qu’il rende un véritable avis.

170Il devra donc notamment attirer l’attention du maître de l’ouvrage sur les incertitudes des conclusions et de leur degré.

171Il devra aussi conseiller le maître de l’ouvrage quant aux voies à suivre pour apporter une solution à la contamination du site audité129.

172Si le maître de l’ouvrage attend de lui des conclusions précises et un avis, l’auditeur doit se limiter à conseiller telle ou telle solution. S’il « devient pressant et qu’en raison de sa personnalité, de son ascendant éventuel sur le décideur ou d’une quelconque position de force, il impose sa solution au décideur, qui perd de ce fait sa liberté et son indépendance de choix, il participe incontestablement à l’acte de décision soit comme co-décideur, soit comme décideur s’il parvient à se substituer entièrement au décideur légal dans la prise de décision »130.

E. La pratique contractuelle

173Dans un rapport rédigé pour l’Union professionnelle des entreprises de la dépollution des sites (UDPS) en Fance, E. MORENO cite quelques exemple de clauses de responsabilité reprises dans les contrats pratiqués aux Pays-Bas, en Allemagne et aux Etats-Unis131.

174Généralement, on trouve des clauses qui confirment que l’obligation contractuelle à charge de l’auditeur est une obligation de moyen et, systématiquement, la responsabilité de l’auditeur est limitée au montant des honoraires qui pourraient lui revenir.

175Mme MORENO cite un exemple de clause-type utilisée dans les contrats d’audit aux Etats-Unis limitant de manière précise la responsabilité de l’auditeur. Cette clause mérite d’être reproduite :

176« L’ingénieur-conseil ne garantit pas l’absence de tout danger pour l’environnement susceptible d’exister sur le terrain objet de l’audit. Tous les résultats de celui-ci sont censés être fondés sur les données existantes et raisonnablement disponibles pour l’ingénieur-conseil. Il n’est pas responsable des problèmes latents qui n’ont pas pu être raisonnablement découverts pendant l’audit, réalisé conformément aux termes du présent contrat et, en tout cas, selon les standards généralement acceptés par l’industrie. »

177« Le client reconnaît que les conditions environnementales, géologiques et geotechniques peuvent varier en fonction du moment et du lieu spécifiques où les prospections ont été faites. Il reconnaît également que les limites inhérentes à la disponibilité des données font en sorte que l’interprétation de ces données implique un certain degré d’incertitude même si l’ingénieur-conseil a exécuté son travail avec le soin et la diligence professionnels dus. » « Le client reconnaît que les méthodes utilisées dans la réalisation d’audits impliquent un risque associé qui leur est inhérent. Ainsi, les instruments d’exploration peuvent endommager des barrières souterraines de façon à provoquer le transport de polluants vers des zones non polluées. Les techniques utilisées par l’ingénieur-conseil déployent des efforts raisonnables afin d’éviter ce transport mais les résultats peuvent être imparfaits. »

178« En ce qui concerne les projets visant l’établissement de la présence ou de l’absence de substance dangereuses dans le sous-sol, la portée de l’effort réalisé peut aller de la simple observation très limitée à l’enquête extrêmement poussée. Le niveau d’incertitude dans les résultats variera en fonction de l’exhaustivité des travaux d’investigation, mais un certain degré d’incertitude est susceptible d’affecter chaque projet. »

179Il s’agit, comme on le voit, d’une clause-type protégeant largement l’auditeur.

§2. La responsabilité des laboratoires

180« Pas d’environnement sans analyse » titrait, il y a peu, un mensuel de l’environnement132. Comme nous l’avons vu, l’analyse de la contamination est souvent déterminante de la solution notamment juridique au problème de l’existence d’une pollution. On imagine donc aisément l’importance du rôle des laboratoires et leur responsabilité qui en découle.

A. L’obligation en général des laboratoires

181Selon les circonstances, le laboratoire a une obligation de résultat ou de moyens.

182C’est dans le domaine de la responsabilité des laboratoires d’analyse médicale que l’on trouve les décisions jurisprudentielles les plus intéressantes.

183C’est ainsi que la Cour d’appel de Toulouse a rendu un arrêt important à ce sujet le 14 décembre 1959 à propos d’une erreur dans une analyse sanguine. Il s’agissait de déterminer le groupe et le facteur rhésus. La Cour a considéré que « toutes les fois que l’activité professionnelle d’un médecin se cantonne à des travaux de laboratoire ne comportant, en l’état des données acquises de la science, aucun aléa, c’est (...) par son résultat qu’elle se définit et qu’il y lieu de l’apprécier ; il en va ainsi pour l’analyse sanguine où la détermination du groupe et du facteur rhésus s’effecte à coup sûr quand il est correctement procédé ; l’acte médical se réduit alors à une recherche d’ordre technique obéissant à des règles strictes et invariables qui doivent nécessairement aboutir à une exacte solution »133.

184Un arrêt de la Cour de cassation française du 4 janvier 1974 a, quant à lui, admis que l’erreur d’interprétation commise par l’auteur d’une analyse histologique n’était pas fautive s’agissant d’une interprétation particulièrement délicate dans l’état de la science médicale de l’époque134.

185G. DURRY en conclut que « tout dépend du caractère de l’analyse effectuée. S’il s’agit d’une de ces analyses de routine comme en effectuent quotidiennement par milliers les laboratoires, et qui ne demandent que l’utilisation de méthodes ou d’appareils éprouvés et du soin, l’obligation est de résultat. Si, au contraire, et ceci est naturellement avant tout affaire d’experts, on est en présence d’une analyse plus délicate, sujette à interprétation, l’obligation n’est plus que de moyens »135. Et l’auteur précise que, selon lui, lorsque le laboratoire est face à une obligation de moyens, on doit se poser la question de savoir s’il n’a pas l’obligation d’attirer l’attention sur les réserves qui assortissent le résultat.

B. L’obligation des laboratoires en environnement

186En environnement, il semble bien que les laboratoires aient plutôt une obligation de moyens que de résultat. De manière générale d’ailleurs, les expertises en environnement sont loin d’être formelles136.

187Cela se vérifie dans le domaine de l’analyse de la pollution du sol et du sous-sol. En effet, il apparaît que, dans ce type d’analyse, il existe de nombreux aléas qui s’expliquent notamment et par exemple par la non-homogénéité du sol - un carrotage fait 50 cm plus loin peut donner des résultats très différents - et même des boues ou par la difficulté de mesurer les volatiles qui s’évaporent lors du prélèvement.

188Cela se vérifie d’ailleurs dans la pratique comme l’illustre le rapport de J. REGINSTER à propos de certaines analyses réalisées par des laboratoires sur des échantillons prélevés sur le site de la décharge de Mellery137.

189S’ils ne sont pas tenus à une obligation de résultat, les laboratoires ont une obligation de moyens qui leur impose, en fait, le respect de règles précises de travail. En effet, en vertu de la loi du 20 juillet 1990 concernant l’accréditation des organismes de certification et de contrôle, ainsi que des laboratoires d’essais, un laboratoire ne sera accrédité, c’est-à-dire agréé, que s’il répond à une série de conditions, en d’autres termes, s’il respecte une série de normes quant aux matériels et conditions de travail, aux méthodes utilisées, à la manière de présenter un rapport. C’est ainsi par exemple que la norme NBN-EN 45001 impose que les résultats quantitatifs soient présentés avec leurs incertitudes calculées ou estimées. Ceci doit permettre d’apprécier une analyse en fonction de la norme : si la norme est de 10 et que le résultat de l’analyse est 9, selon que le taux d’incertitude est de 0,1 ou de 2, la probabilité que la norme soit respectée ou dépassée apparaît. Ce qui est évidemment indispensable lorsque cette norme a une valeur réglementaire.

C. Observations complémentaires

190Pour terminer l’examen de la responsabilité des laboratoires d’analyse dans le domaine de l’environnement, nous formulerons quelques observations liées à la pratique.

191En premier lieu, il faut remarquer que dans la très grande majorité des cas, il n’y a pas de contrats écrits entre le demandeur d’analyse et le laboratoire. Ou alors, lorsqu’il y en a un, il ne porte que sur la confidentialité des informations données au laboratoire et aux résultats des analyses opérées par ce dernier.

192Par ailleurs, si, en principe, la responsabilité du laboratoire est engagée vis-à-vis du demandeur d’analyse, elle pourrait l’être, sur base de l’article 1382 du Code civil, directement à l’égard d’un tiers. C’est ainsi que la Cour de cassation a estimé que la clause de non-garantie de contenance indiquée du bien vendu ne valait que pour le vendeur, mais non pour l’expert immobilier qui a commis une erreur de mesurage138.

193Enfin, on assiste spécifiquement dans le domaine de l’environnement à la mise sur pied par les industriels eux-mêmes de leur propre laboratoire d’analyse. Ceci présente deux difficultés. La première réside dans le fait qu’il est plus malaisé pour de tels laboratoires d’être accrédités dans la mesure où ils sont perçus comme dépendant du groupe industriel pour lequel il opère les analyses139. La seconde tient au fait qu’il n’existe plus vraiment de relation contractuelle entre le laboratoire et le demandeur d’analyse : on imagine mal, en effet, le demandeur d’analyse poursuivre en responsabilité contractuelle son propre laboratoire.

Section 2. La décontamination

194Dans le cadre d’un rapport sur les responsabilités contractuelles en matière de sites contaminés, on ne peut pas ne pas évoquer la responsabilité qui pourrait être mise à charge des décontaminateurs.

§1. Le contexte

195La conscientisation de plus en plus grande des citoyens aux problèmes environnementaux fait qu’un acquéreur, aujourd’hui, veille particulièrement à l’état du terrain qu’il acquiert.

196En outre, comme nous l’avons vu, les législateurs nationaux interviennent de plus en plus face à la contamination des sols pour imposer leur assainissement comme c’est le cas, entre autres, aux Etats Unis, aux Pays-Bas et en Allemagne. C’est le cas, plus modestement, en Région wallonne, par le biais de la règlementation imposant un plan de réhabilitation pour éviter la taxation sur les déchets140.

197Ce sera le cas, dès l’entrée en vigueur du décret flamand du 22 février 1995 relatif à l’assainissement du sol, en Région flamande. En effet, ce décret prévoit que, si la reconnaissance descriptive du sol fait apparaître un dépassement des normes d’assainissement du sol, un projet d’assainissement est élaboré et des travaux d’assainissement du sol sont exécutés141 et que, à défaut de normes d’assainissement du sol, il est procédé à un assainissement de celui-ci lorsque la pollution du sol constitue une menace grave142. Enfin, il est également prévu, dans ce décret, qu’en cas de cession, comme nous l’avons déjà évoqué, le cédant doit assainir ou fournir les garanties financières de l’assainissement du terrain avant de pouvoir le céder143.

198On va donc incontestablement vers un développement important de la décontamination des sols comme en témoigne la création, ces dernières années, d’un nombre important de sociétés dans ce secteur d’activité144.

§2. La responsabilité des décontaminateurs, deux thèses en présence

199Dans le domaine de la décontamination du sol, comme dans bien d’autres domaines, on se trouve en présence de deux thèses contradictoires en ce qui concerne la responsabilité des décontaminateurs.

200Le maître de l’ouvrage, à savoir le propriétaire ou l’exploitant, entend que le décontaminateur soit tenu par une obligation de résultat, ce qui est compréhensible dès lors que lui-même est tenu à une telle obligation en vertu des dispositions de police administrative. En d’autres termes, le maître de l’ouvrage entend que la décontamination se fasse dans le respect des normes s’il en existe ou à un niveau qui satisfasse les autorités administratives compétentes, dans l’hypothèse où il n’existe pas de normes d’assainissement.

201Pour le décontaminateur, en revanche, son obligation, considère-t-il, n’est qu’une obligation de moyens. Et ceci en raison des trop nombreuses incertitudes dans ce domaine145.

§3. La pratique contractuelle

202La pratique contractuelle confirme cette tendance.

203Parmi les exemples que l’on peut citer, il y a les contrats dits « d’assainissements » qui sont conclus en application de la règlementation sur les sites d’activités économiques désaffectés146. Mais, dans ce domaine, le terme « assainissement » n’a pas du tout la même portée qu’en matière de décontammination des sols et ce nonobstant une récente modification des définitions du Code wallon147.

204Dans ce type de contrat, l’ »assainisseur » s’engage à prendre en charge la totalité des frais d’assainissement selon un cahier des charges assez général qui précise, néanmoins, que la convention est affectée d’une condition suspensive « de l’absence de problème de décontamination du sol pouvant entraîner un surcoût jugé inacceptable par (l’assainisseur), celui-ci s’engageant toutefois à ne pas émettre d’objection sur un surcoût éventuel inférieur à un million de FB hors T.V.A. »148. Eu égard aux coûts qu’entraîne habituellement une décontamination du sol, on peut estimer que, dans la très grande majorité des cas, l’assainisseur se garantit en fait de ne pas devoir prendre en charge une telle décontamination.

205En ce qui concerne les contrats portant sur une véritable décontamination, il s’agit de contrats d’entreprise relativement traditionnels par lequel le décontaminateur tente de limiter considérablement sa responsabilité.

206Sur base des contrats que nous avons pu examiner, on peut décrire l’engagement du décontaminateur comme suit :

• il se fonde sur les données et analyses du propriétaire ou de l’exploitant et spécifie clairement qu’il ne se fonde que sur celles-ci ;

• il s’engage à traiter un volume (de terre ou de boue) sur base d’un procédé qu’il décrit et il prévoit une modification tarifaire dans l’hypothèse où le volume à traiter serait plus important et si la concentration de toutes ou certaines substances révélées par les analyses s’avère plus élévée ;

• il s’engage à enlever et à transporter chez un éliminateur agréé ce qui ne peut être traité sur place ;

• il s’engage à respecter les autorisations administratives et les règles de l’art ;

• si, en cours d’opération, malgré les précautions qu’il prend, un problème surgit, il devra être couvert des frais supplémentaires ; il en ira de même si, en cours d’opération, les normes d’assainissement venaient à être modifiées ou si la mise en décharge est refusée ;

• enfin, il spécifie que le maître de l’ouvrage reste propriétaire des terres contaminées ou des déchets qui en sont extraits jusqu’à leur élimination définitive.

207E. MORENO, dans le rapport précité qu’elle a rédigé pour l’Union professionnelle des entreprises de la dépollution des sites (UPDS)149, cite quelques exemples de contrats de décontamination.

208C’est ainsi que la pratique contractuelle aux Pays-Bas150 rejoint ce que l’on a pu décrire ci-dessus et reprend des principes traditionnels de responsabilité du concepteur (vice de conception dans la mesure où le décontaminateur propose un procédé de décontamination) et de l’entrepreneur (vice d’exécution) en limitant cependant la responsabilité du décontaminateur au montant du contrat !

209Mme MORENO cite également une clause traditionnellement présente dans les contrats de décontamination aux Etats Unis qui mérite d’être reproduite dans la mesure où cette clause illustre parfaitement les difficultés en matière de décontamination :

210« Dans les limites posées par le client, les services seront exécutés avec le soin normalement exigible au moment de la prestation à tout professionnel opérant dans des conditions comparables »

211« Le client reconnaît que l’état de la pratique est plein changement et évolution. Ainsi, l’effet que certains polluants chimiques peuvent avoir sur les sols ou sur les constructions n’est pas encore entièrement connu. Etant donné que « X » (le décontaminateur) réalise son travail d’après les standards applicables au moment de son exécution, le client reconnaît qu’un changement dans l’état de la pratique peut provoquer une modification des standards applicables qui ne sera pas opposable à « X ».

212« Le client reconnaît que certains projets peuvent ne pas aboutir aux résultats prévus même s’ils ont été conçus et réalisés avec le soin et la diligence normalement respectés par d’autres professionnels travaillant dans des conditions comparables. Il reconnaît également que certaines des prescriptions réglementaires applicables imposent des résultats qui ne sont pas réalisables. Dans ce cas, l’entreprise s’engage à travailler avec le soin et la compétence dus afin de respecter la règlementation, mais ne garantit pas les résultats mentionnés »151.

213Mme MORENO termine son rapport en proposant à l’UPDS une clause type imposant dans le chef du décontaminateur une obligation de résultat, mais en la soumettant cependant à certaines conditions, à savoir :

• que le bien décontaminé soit utilisé aux fins prévues dans le contrat (hypothèse de la monofonctionnalité),

• que toutes les données pouvant déterminer ce résultat soient raisonnablement disponibles,

• que l’état de la technique permette d’atteindre ce résultat,

• que le coût final du résultat ne soit pas disproportionné par rapport au prix du contrat (ou ne dépasse pas x % de ce montant)152.

214L’analyse de la pratique contractuelle en matière de décontamination illustre bien l’extrême difficulté à laquelle est confronté le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire celui qui est légalement, judiciairement ou conventionnellement tenu de décontaminer.

215En effet, aucun décontaminateur ne veut réellement s’engager à une obligation de résultat alors que le maître de l’ouvrage, lui, y est tenu ! Comment pourra-t-il éviter un maintien d’une situation éventuellement infractionnelle si personne, techniquement et donc juridiquement, ne veut s’engager à la résoudre à coup sûr ?

Chapitre IV. Les clauses exoneratoires ou limitatives de responsabilité et les clauses de garantie du passif environnemental

216On se doit, dans une étude consacrée aux responsabilités contractuelles, d’aborder un type de clauses que l’on rencontre perpétuellement dans la pratique, à savoir les clauses exonératoires et les clauses limitatives de responsabilité.

217De même, dans le domaine contractuel, on trouve de plus en plus fréquemment des clauses relatives au passif environnemental qui mérite un examen particulier.

218Ces deux types de clauses paraissent a priori répondre à une philosophie différente : la clause exonératoire ou limitative de responsabilité tend à protéger le cédant au détriment du cessionnaire, tandis que la clause de garantie du passif environnemental devrait, en principe, protéger l’acquéreur. En fait ce n’est pas nécessairement le cas, comme nous le verrons, lorsque, en réalité, la clause de garantie du passif environnemental revient, sous l’apparence d’une protection de l’acquéreur, à limiter la responsabilité du cédant.

Section 1. Les clauses exonératoires ou limitatives de responsabilité

219Pas plus sur ce point que sur ceux que nous avons examinés précédemment, il n’entre dans nos intentions d’anlyser dans toutes ses nuances la question de la validité et de la portée de ce type de clauses. Nous renvoyons le lecteur aux études que de nombreux juristes y ont consacré153.

§1. Principe

220Dans de nombreux contrats, on retrouve des clauses qui tantôt exonèrent totalement le vendeur de toute responsabilité, tantôt limitent sa responsabilité soit, en premier lieu, en restreignant ce à quoi il s’oblige, soit en l’exonérant de sa responsabilité sur certains points précis, soit en limitant sa responsabilité à un montant maximal, soit encore, autre exemple, en limitant sa responsabilité dans le temps.

221Il est évident que ces clauses exonératoires ou limitatives de responsabilité ne sont pas opposables aux autorités administratives

§2. Validité des clauses exonératoires ou limitatives

222En principe, il n’y a pas a priori d’opposition à ce qu’une clause du contrat exonère ou limite la responsabilité d’une des parties. Il s’agit d’une pratique courante dans les contrats de vente, mais aussi, comme nous l’avons vu, dans des contrats portant sur des missions d’expertise ou de décontamination.

223Il existe toutefois des limites légales ou jurisprudentielles à la validité de ces clauses.

- En cas de dol

224Il est interdit de s’exonérer des conséquences de son dol ou de les limiter154. Cela implique donc que lorsque une clause dans un contrat de vente d’un terrain prévoit, par exemple, que « l’acquéreur prendra le bien dans son état actuel sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni à une réduction de prix ci-après fixé pour vices du sol ou du sous-sol », cette clause n’est valablement exonératoire que pour autant qu’il n’y ait pas dol dans le chef du vendeur.

225Cependant, « rien n’interdit de s’exonérer en principe des fautes lourdes ou mêmes volontaires commises par les personnes dont on répond : agents d’exécution en matière contractuelle, préposés dont le responsable est commettant au sens de l’article 1384, alinéa 3 du code civil »155.

- En cas de clause qui vide l’obligation de son contenu

226La jurisprudence n’admet pas qu’une clause exonérant un cocontractant de sa responsabilité ou la limitant n’ait pour effet que l’obligation contractée en serait anéantie156. C’est ainsi, par exemple, que l’on ne pourrait admettre, dans un contrat portant sur la décontamination d’un site, une clause exonérant totalement le décontaminateur de toute responsabilité ce qui reviendrait à ce qu’il n’ait pas d’obligation de décontamination.

- En cas de vices cachés

227Comme nous l’avons vu157, « selon une jurisprudence bien établie, le vendeur professionnel, c’est-à-dire le fabricant ou le distributeur professionnel (« marchands de choses semblables ») est présumé avoir connaissance des vices cachés dont sont atteintes les choses qu’il vend, en sorte qu’il ne peut se prévaloir de clauses exonératoires ou limitatives de garantie pour ces vices »158.

228Cependant, les cours et tribunaux belges acceptent de nuancer ce principe en fonction du dégré de spécialisation du vendeur : un vendeur non spécialisé pourrait ainsi, dans certaines circonstances, invoquer une erreur invincible dans son chef.

229En matière de sites pollués, peut-on considérer qu’il y a des vendeurs professionnels ? Comme nous l’avons vu, certains organismes publics ou privés tendent à se spécialiser dans l’achat et la revente de friches industrielles. Ne deviennent-ils pas dès lors des vendeurs professionnels ?

- En cas de restrictions légales spécifiques

230Il arrive que le législateur lui-même impose des limitations, voire une interdiction quant à la possibilité de prévoir dans le contrat une clause exonératoire ou limitative de responsabilité.

231C’est le cas, par exemple, de la responsabilité décennale de l’architecte et de l’entrepreneur qui est d’ordre public159. Nous l’avons vu, c’est sur cette base que la jurisprudence a considéré que les clauses exonérant l’architecte de sa responsabilité en ce qui concerne les vices du sol et du sous-sol étaient illégales160.

232C’est aussi le cas dans le domaine de la responsabilité du fait des produits défectueux, puisque l’article 10, §ler de la loi du 25 février 1991 prévoit explicitement que « la responsabilité du producteur ne peut être limitée ou écartée à l’égard de la victime par une clause limitative ou exonératoire de responsabilité ».

233En ce qui concerne spécifiquement les sites contaminés, on peut citer, à titre d’exemple, l’article 40, §ler du décret flamand du 22 février 1995 qui accepte le principe d’une limitation de la responsabilité du cédant, mais de manière restrictive. En effet, cet article prévoit que le cédant peut s’exonérer de certaines de ses obligations vis-à-vis du cessionnaire, mais moyennant une formalité particulière à savoir la notification de là convention prévoyant cette exonération. Et qui plus est, si le cédant peut s’exonérer de sa responsabilité vis-à-vis du cessionnaire, il reste tenu, vis-à-vis de la collectivité, des obligations en matière d’assainissement du sol161.

- En cas de responsabilité objective

234En principe, il est de l’essence même du régime de la responsabilité objective d’exclure la possibilité de prévoir une clause exonératoire ou limitative de responsabilité.

235En effet, la ratio legis de ces mécanismes est de désigner, sans qu’il ne puisse y avoir de discussion à cet égard, le civilement responsable. On ne pourait admettre, par exemple, que la victime d’un déchet toxique soit pénalisée des discussions éventuelles entre le producteur de déchets toxiques et l’éliminateur portant sur une clause exonératoire de la responsabilité du producteur. Cela irait à l’encontre de l’article 7 de la loi du 22 juillet 1974 relative aux déchets toxiques.

236C’est ce que traduit, par exemple, l’article 10, § 1 er précité de la loi du 25 février 1991 relative à la responsabilité du fait des produits défectueux.

237Néanmoins, dans certaines circonstances, on peut se poser la question de savoir si, nonobstant le régime de responsabilité objective, une clause exonératoire ou limitative de responsabilité ne peut être admise. C’est l’hypothèse où la victime est aussi le cocontractant de la partie objectivement responsable. Si l’on prend l’hypothèse, par exemple, que la victime d’un déchet toxique est le cocontractant du producteur du déchet, le transporteur ou l’éliminateur. Si le transporteur ou l’éliminateur est victime d’un dommage, mais dû à sa propre faute, une clause exonératoire de la responsabilité du producteur, dérogatoire à l’article 7 de la loi du 22 juillet 1974, n’est-elle pas envisageable ?

238Le §2 de l’article 10 de la loi du 25 février 1991 relative à la responsabilité du fait des produits défectueux prévoit que la responsabilité « peut être limitée ou écartée lorsque le dommage est causé conjointement par un défaut du produit et par la faute de la victime ou d’une personne dont la victime est responsable ».

239Rappellons que le mécanisme de la responsabilité objective n’est pas exclusif d’une responsabilité contractuelle. L’article 7 de la loi sur les déchets toxiques le prévoit d’ailleurs expressément en visant la responsabilité de ceux que le producteur de déchets toxiques a chargé des opérations de destruction, de neutralisation ou d’élimination. Le producteur pourra donc, en dehors de l’action intentée contre lui par la victime du déchet, intenter à son tour une action en responsabilité contre ses cocontractants. Ce sera le cas, par exemple, lorsque le dommage est dû au non respect, par le décontaminateur, de ses obligations contractuelles de prudence.

Section 2. Les clauses de garantie du passif environnemental

240De plus en plus de cessions de biens immeubles ou de prises de participation au sein d’une société se font sur base de conventions comportant une clause garantissant le passif et notamment le passif environnemental. En d’autres termes, le cédant garantit le cessionnaire de la conformité de l’exploitation à la règlementation environnementale.

§1. Portée de la clause

241A priori, il s’agit d’un mécanisme contractuel favorable à l’acquéreur puisqu’il permet, en effet, d’imputer une responsabilité plus large dans le chef du vendeur. Ce mécanisme peut faciliter, en outre, pour l’acquéreur le recours contre le vendeur dont la responsabilité contractuelle sera probablement plus facilement démontrable en présence d’une clause de garantie du passif environnemental que par le recours aux mécanismes traditionnels de sanction des vices de consentement ou des défauts dans l’exécution du contrat.

242En fait, comme le souligne P. VAN OMMESLAGHE, font partie des clauses exonératoires ou restrictives de responsabilité, « les clauses dites de garantie qui, en matière contractuelle, fixent la responsabilité d’une partie, sous couleur de la définir en faveur de l’autre partie, dans des conditions plus restrictives que selon le droit commun, soit quant à la nature de la faute, soit quant à l’étendue de la réparation, soit quant aux modalités de sa mise en oeuvre ; par exemple, les clauses fixant des délais de garantie inférieurs à ceux qui résulteraient de l’application du droit commun (...) »162.

243La pratique confirme cette analyse. Il est fréquent, par exemple, que la convention de cession prévoit explicitement que le vendeur ne sera pas tenu au-delà de tel montant forfaitaire. Ou encore que tel montant forfaitaire est fixé pour couvrir tel ou tel problème et constitue un quitus. Ou encore que la garantie du passif environnemental ne pourra jouer que pendant x années.

244De manière moins flagrante, certaines clauses de garantie du passif environnemental fondées sur le respect des normes environnementales pourraient néanmoins être considérées comme limitative de responsabilité. En effet, l’acceptation par l’acquéreur d’une telle clause pourrait l’empêcher de fonder son action en responsabilité contre le vendeur du fait de l’erreur sur la substance, de la non-conformité du bien cédé ou de l’existence de vices cachés.

245En signant une telle convention, l’acquéreur accepte l’acquisition sans connaître totalement l’objet puisqu’il se sait couvert pour toute non-conformité au droit de l’environnement. Il accepte donc implicitement qu’il y ait erreur, non-conformité ou vices cachés qui seraient couverts par la clause de garantie.

246Or, il se pourrait que la garantie du passif environnemental couvre moins l’acquéreur que les mécanismes du droit commun. Cette garantie ne lui permet pas, en premier lieu, d’obtenir d’éventuels dommages et intérêts en sus des montants nécessaires pour la mise en conformité du bien vendu.

247En outre, il se pourrait que le respect de la norme environnementale ne soit pas exclusif d’une erreur sur la substance ou d’un vice caché lorsque, comme nous l’avons vu, on se trouve juste en deça de la limite acceptée par la norme. Dans ce cas, la clause de garantie du passif environnemental ne permettra plus à l’acquéreur d’invoquer de tels vices pour faire jouer la responsabilité contractuelle du cédant.

§2. Modalités

248Il existe de multiples modalités envisageables pour le fonctionnement de la garantie du passif environnemental163 allant du paiement direct du cédant au cessionnaire, de la rétention d’une partie du prix par le cessionnaire, du paiement direct du cédant à des tiers, aux autorités administratives, aux décontaminateurs ou aux personnes ayant subi un dommage.

§3. Audit environnemental

249Aujourd’hui, en ce qui concerne l’acquisition d’outils industriels, les parties contractantes recourent de plus en plus systématiquement à un audit environnemental. En effet, l’acquéreur ne se contente pas d’une clause de garantie du passif environnemental qui, en principe, devrait couvrir la totalité du passif survenant après la cession et dont l’origine est antérieure à celle-ci. Il entend, au préalable, être éclairé sur les problèmes existants ou potentiels dans ce domaine. Et à juste titre quand on sait les enjeux financiers qu’impliquerait pour l’acquéreur une responsabilité environnementale dont éventuellement il ne pourrait pas s’exonérer en cas de responsabilité objective.

250En cas d’audit environnemental, la clause de garantie du passif environnemental soit couvrira ce qui n’aurait pas été identifié par l’audit, soit couvrira en outre l’une ou l’autre intervention identifiée par l’audit comme à exécuter impérativement postérieurement à la cession.

Conclusion

251Au terme de ce rapport à la fois long et succinct sur certaines responsabilités contractuelles en rapport avec la contamination du sol, nous voudrions faire brièvement quelques observations.

252En premier lieu, il faut souligner l’extrême complexité de la matière, complexité liée en partie, il est vrai, à la multiplicité des hypothèses dans lesquelles une responsabilité contractuelle peut être invoquée : à chaque intervention dans le cadre d’un contrat correspond nécessairement une responsabilité contractuelle potentielle.

253Cette multitude d’interventions provoque inévitablement une dillution des responsabilités, ce qui n’est certainement pas un atout pour apporter une solution rapide et efficace à une pollution constatée.

254Sur ce point, il faut souligner l’apport du droit administratif au régime de la responsabilité. D’une part, les lois de police administrative dans le domaine de l’environnement tendent de plus en plus vers un mécanisme de responsabilité objective, comme l’illustre de manière générale la convention de Lugano. Cela n’exclut nullement, comme nous l’avons vu, le contentieux de la responsabilité contractuelle qui, cependant, par les nouveaux mécanismes de responsabilité objective, se déroule en marge et ne devrait plus constituer un obstacle à une solution sur le terrain dans un délai raisonnable.

255Par ailleurs, les lois de police administrative multiplient les hypothèses où les règles régissant les infractions environnementales sanctionnent ces dernières notamment par l’annulation des contrats qui auraient été conclus sur le bien concerné par l’infraction : le droit pénal administratif constitue un mode alternatif aux mécanismes du Code civil pour l’acquéreur qui s’estime lésé par le vendeur.

256La dernière observation que nous formulerons porte sur une difficulté majeure de la pratique de la décontamination. Comme nous l’avons vu, les décontaminateurs ne garantissent jamais le résultat, pas plus d’ailleurs que les auditeurs environnementaux, et ceci en raison des incertitudes objectives dans ce domaine. Or, le maître de l’ouvrage, propriétaire ou exploitant du site contaminé, est lui tenu, vis-à-vis notamment des pouvoirs publics, à une obligation de résultat. La question qui se pose est dès lors celle de savoir dans quelle mesure les pouvoirs publics ne doivent-ils pas envisager de modaliser les obligations qu’ils imposent dans le domaine de la décontamination. Il ne s’agirait d’ailleurs pas à proprement parler d’une attitude nouvelle dans le domaine de l’environnement comme l’illustre par exemple le recours à des notions comme celles de « meilleure technique disponible » ou de « meilleure technique disponible n’entraînant pas de coûts excessivement élévés »164 : lorque, à l’occasion de l’octroi d’une autorisation d’exploiter une installation classée, l’autorité administrative impose le respect de ces meilleures techniques disponibles, elle n’impose qu’une obligation de moyen. Ne faut-il pas appliquer ce même critère en matière de décontamination du sol afin de permettre à celui qui en est responsable de s’en acquitter ? La question est évidemment délicate dans la mesure où il existe des contaminations qui nécessairement doivent être à coup sûr éliminées.