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La responsabilité civile liée à l’information et au conseil

 | 
Bernard Dubuisson
, 
Pierre Jadoul

Partie II. Le devoir d'information et de conseil en matière d'urbanisme et d'environnement

Le statut administratif de l’immeuble vendu : quelle responsabilité notariale ?

Jean-François Taymans

Texte intégral

« Le devoir de conseil est un corollaire de la mission de confiance que le notaire a reçue du pouvoir lorsqu’il s’est vu confier le monopole de la réception des actes authentiques. »
« Ce fondement permet de déterminer le contexte dans lequel cette obligation doit être exécutée et d’en fixer les limites. »
Pierre Harmel

« La faute du notaire sera appréciée selon le critère du notaire normalement prudent et avisé. »
Roger O. Dalcq

SECTION I. LE DEVOIR DE CONSEIL DU NOTAIRE

§ 1 : Le fondement

11. C’est très naturellement que la profession notariale trouve sa place dans une réflexion sur la responsabilité civile liée à l’information et au conseil.

2Certes, la mission du notaire reste décrite dans la loi organique du notariat comme celle d’un fonctionnaire public. L’article 1er de la loi du 25 Ventôse an XI (16 mars 1803) contenant organisation du notariat est en effet rédigé comme suit : « Les notaires sont les fonctionnaires publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique, et pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et expéditions. »

  • 1 Loi du 4 mai 1999 modifiant la loi du 25 ventôse contenant organisation du notariat, Mon. b., 1er o (...)

3Ce texte a été laissé intact - on peut d’ailleurs le regretter - par les deux lois de 19991 qui ont apporté à la loi de Ventôse de substantielles modifications.

  • 2 Discours du 14 Ventôse an XI à la séance du Corps législatif français, Rép. Not., Code du Notariat,(...)

42. Il est toutefois reconnu que, dès l’origine, le législateur avait assigné aux notaires une mission qui va bien au-delà d’une simple fonction d’authentification. C’est ainsi que le conseiller Réal, dans l’exposé des motifs de la loi organique du notariat2 définit les notaires comme « conseils désintéressés des parties, aussi bien que rédacteurs impartiaux de leurs volontés, leur faisant connaître toute l’étendue des obligations qu’elles contractent ».

  • 3 Sur cette évolution, voy. l’ouvrage fondamental de P. Harmel et R. Bourseau, Les sources et la natu (...)

53. Ce qu’il est aujourd’hui convenu d’appeler le « devoir de conseil » des notaires était donc présent dès la naissance de l’institution notariale. Toutefois, il n’a dans un premier temps été considéré par la doctrine que comme une simple obligation morale. Ce n’est qu’à la fin du dix-neuvième siècle que la doctrine et la jurisprudence ont progressivement affirmé le caractère légal de ce devoir, et donc le fait que les manquements au devoir de conseil sont susceptibles d’engager la responsabilité civile du notaire3.

64. Le législateur de 1999 a finalement consacré cette évolution en l’inscrivant à l’article 9 § 1er, troisième alinéa de la loi de Ventôse dans les termes suivants : « Le notaire informe toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lequels elle intervient et conseille les parties en toute impartialité. »

75. Le texte nouveau est malencontreusement inséré dans un article qui traite de l’intervention de plusieurs notaires dans un même acte, en précisant diverses règles étrangères au devoir de conseil proprement dit (libre choix du notaire, obligation pour le notaire d’avertir les parties de la possibilité pour elles de désigner un autre notaire, information due par le notaire à chaque partie, impartialité obligatoire). Cette présentation a toutefois le mérite de rappeler que c’est essentiellement à l’occasion de la réception d’un acte notarié que le notaire DOIT son conseil. Il le doit, ce qui signifie que, lorsqu’il s’agit d’un acte notarié (ce qui ne serait pas vrai d’une simple activité de consultation), il ne donne pas uniquement son conseil lorsqu’on le lui demande et là où on le lui demande. Il doit le donner d’initiative, et dès lors soulever d’office - dans les limites que j’évoquerai - des questions auxquelles les parties n’auraient peut-être pas songé.

86. Le conseil est donc, pour le notaire, un devoir. C’est pourquoi, en matière de responsabilité notariale, à côté de la question traditionnelle : « Le conseil donné était-il adéquat ? », se pose une question spécifique : « Le notaire n’a-t-il pas omis de donner un conseil auquel il était tenu ? ». C’est très souvent, et peut-être majoritairement, dans ces derniers termes que le manquement du notaire à son devoir de conseil sera soulevé.

§ 2 : L’objet du devoir de conseil

  • 4 Voy. par exemple J. Demblon, Rép. Not., Organisation et déontologie du notariat - 1. La fonction no (...)

97. La doctrine4 distingue traditionnellement trois aspects dans le devoir de conseil du notaire :

  1. le devoir d’éclairer les parties. Il s’agit de guider les parties vers l’itinéraire juridique le plus approprié, en fonction des objectifs qu’elles poursuivent et des effets de l’acte envisagé, en veillant à leur information, à la régularité et à la sécurité de l’opération.

  2. le devoir d’investigation personnelle, qui consiste pour le notaire à vérifier dans certains cas les déclarations des parties, ainsi que certaines situations de droit qui conditionnent l’efficacité de l’opération.

  3. le devoir de se substituer aux parties dans l’accomplissement des formalités ultérieures à la réception des actes.

10Il faut toutefois relever en outre l’existence, dans notre ordre juridique, d’un certain nombre d’informations légales que le notaire est tenu de transmettre à ses clients sous forme de mentions que la loi lui impose d’insérer dans les actes (voyez les exemples cités ci-après, sub 9). En effet, lorsqu’il estime essentiel d’attirer l’attention des parties sur une disposition légale qu’il juge importante, le législateur précède en quelque sorte l’exercice par le notaire de son devoir de conseil en se servant de l’acte notarié pour atteindre cet objectif d’information.

11Puisqu’il y a ici obligation personnelle du notaire d’insérer ces mentions, on ne parlera pas de devoir de conseil à proprement parler. Mais le manquement à cette obligation est à coup sûr source de responsabilité sur le plan civil (outre les sanctions spécifiques prévues par la loi). Et par ailleurs, le respect de cette obligation permettra au notaire, dans une mesure à déterminer, d’établir que le conseil qu’il devait aux parties a été donné.

128. Dans la matière que nous avons choisi de traiter, celle du statut administratif de l’immeuble vendu, quels sont les aspects du devoir de conseil du notaire qu’il nous faudra examiner ?

13- D’abord et avant tout, celui de l’information à fournir aux parties.

14Informations légales, bien sûr, mais toute la question sera de savoir si, et dans quelle mesure, le notaire doit aller « plus loin ». Par contre, le statut administratif de l’immeuble est très largement conditionné par des textes impératifs qui ne laissent pas de choix aux parties, et dès lors la recherche de l’itinéraire juridique le plus approprié ne jouera pas ici un grand rôle.

  • Le devoir d’investigation personnelle sera certainement à l’honneur. C’est peut-être la question la plus problématique en la matière.

  • Le devoir de se substituer aux parties pour l’accomplissement de formalités postérieures à l’acte ne paraît ici guère en jeu.

SECTION II. L’OBLIGATION D’INFORMER

§ 1 : Les exigences légales

159. Comme indiqué ci-dessus, le législateur utilise abondamment l’acte notarié comme véhicule pour transmettre des informations qu’il juge importantes. Celles-ci font dès lors l’objet de mentions obligatoires dans les actes.

16Dans la matière qui nous occupe, on peut ainsi citer, sans aucunement prétendre à l’exhaustivité :

    • 5 Decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening du 18 mai 1999 (Mon.b., 8 juin 1999, pr (...)

    l’indication, dans la publicité relative à la vente d’un immeuble, de la destination urbanistique la plus récente du bien (art. 152 CWATUP ; art. 180 de l’Ordonnance bruxelloise du 29 août 1991 organique de la planification et de l’urbanisme - ci-après citée « l’Ordonnance de 1991 » ; article 142 du Décret flamand du 18 mai 1999 - ci-après cité « Le Décret flamand »)5 ;

  • la relation, dans l’acte authentique, de l’affectation prévue pour le bien par les plans d’aménagement, et la déclaration du vendeur concernant les permis ou certificats d’urbanisme existant et, à défaut, stipulant son absence d’engagement quant à la possibilité d’effectuer ou de maintenir sur le bien des actes et travaux soumis à permis (art. 85 CWATUP ; art. 85 de l’Ordonnance de 1991 ; art. 137 du Décret flamand) ;

  • la mention, en cas de vente d’une parcelle dépendant d’un lotissement, de l’acte de division, du cahier des charges du lotissement et du permis de lotir (art. 93 CWATUP ; art. 93 de l’Ordonnance de 1991) ;

  • la mention, en cas de division d’un bien qui ne fait pas l’objet d’un permis de lotir, des observations de la commune et du fonctionnaire délégué (art. 90 CWATUP ; art. 90 de l’Ordonnance de 1991 ; art. 138 du Décret flamand) ;

  • la transcription des informations recueillies auprès de l’administration communale concernant l’inscription de l’immeuble sur la liste de sauvegarde, ou son classement (art. 202 § 4 CWATUP ; article 13 de l’Ordonnance bruxelloise du 4 mars 1993 relative à la conservation du patrimoine immobilier ; art. 11 § 6 du Décret flamand du 3 mars 1976 sur la protection des monuments et des sites urbains et ruraux ; art. 7 § 5 et 11 § 4 du Décret flamand du 16 avril 1996 sur la protection des sites) ;

  • en cas de vente d’un bien immeuble « archéologique », la mention dans l’acte des prescriptions de protection générales et spécifiques qui ont été imposées (art. 28 du Décret flamand du 30 juin 1993 sur la protection du patrimoine archéologique) ;

  • en cas de vente d’un bien soumis au champ d’application du Bosdecreet du 13 juin 1990, mention dans l’acte de l’information donnée au notaire quant à la nécessité d’adapter le plan de gestion imposé aux propriétaires (art. 91 du Décret) ;

  • en cas de vente d’un bien soumis au champ d’application du bodemsaneringsdecreet du 22 février 1995, mention dans l’acte du contenu de l’attestation de sol et de la déclaration du vendeur qu’il a communiqué le contenu de cette attestation avant la conclusion de la convention (art. 36 §3 du Décret) ;

  • en cas de vente d’un immeuble sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale, mention que la location de cet immeuble est soumise a permis s’il s’agit d’une location meublée (art. 17 de l’Ordonnance bruxelloise du 15 juillet 1993) ;

  • en cas de vente d’une habitation sociale située en Région flamande, lecture par le notaire instrumentant de l’article 87 du Code flamand du logement (décret du 15 juillet 1997) aux termes duquel les institutions qui procèdent à la vente disposent pendant 20 ans du droit de racheter l’immeuble si l’acheteur ne respecte pas ses obligations ;

  • en cas de vente de droits immobiliers dans un établissement où s’exerce une activité soumise a permis d’environnement, le notaire doit donner lecture aux parties de l’article 60 du Décret wallon du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement (cet article concerne l’information à donner à l’autorité compétente du changement d’exploitant) et en faire mention dans son acte (art. 60 du dit décret).

1710. Il va de soi que le notaire est tenu de respecter l’obligation expresse qui lui est ainsi faite par ces différentes législations, sous peine des sanctions spécifiques qu’elles prévoient, mais aussi sous peine d’engager sa responsabilité civile.

18On se rappellera également que l’insertion de certaines mentions dans les actes est loin d’être la seule obligation que les dites législations lui imposent.

19Ainsi :

  • en cas de division d’un bien qui ne fait pas l’objet d’un permis de lotir, le notaire doit communiquer à la commune et au fonctionnaire délégué un plan de division et une attestation concernant la nature de l’acte et la destination des lots (art. 90 CWATUP ; art. 90 de l’Ordonnance de 1991 ; art. 138 du Décret flamand) ;

  • en cas de vente d’un bien inscrit sur une liste de sauvegarde ou classé, le notaire doit recueillir les informations nécessaires auprès de l’administration communale (art. 202 § 4 CWATUP ; art. 13 § 2 de l’Ordonnance bruxelloise du 4 mars 1993 ; art. 5 § 6 du Décret flamand du 3 mars 1976) ;

  • en cas d’application du Bosdecreet du 13 juin 1990, communication par le notaire instrumentant à l’administration du plan de division et d’une attestation concernant la nature de l’acte et la destination du bien (art. 91) ;

  • le notaire doit notifier aux institutions bénéficiaires du droit de préemption prévu par l’article 85 du Code flamand du Logement les conditions de la vente de gré à gré ou la date de la vente publique (art. 86 et 87 du Décret du 15 juillet 1997) ;

  • le notaire doit communiquer aux bénéficiaires du droit de préemption prévu par l’article 175 du CWATUP la date de la vente publique (art. 177 § 2 CWATUP) ;

  • diverses législations flamandes en matière de protection de l’environnement imposent également au notaire de signifier la cession intervenue à l’administration concernée.

§ 2 : L’information au-delà des exigences formelles de la loi

2011. Personne ne contestera que le devoir d’information qui incombe au notaire, et qui constitue une part essentielle de son devoir de conseil, ne se limite pas aux prescriptions expresses du législateur.

21L’acquéreur d’un bien immeuble désire bien entendu pouvoir faire de ce bien un certain usage : il est normal qu’il obtienne auprès du notaire des informations sur les différentes contraintes auquel l’usage de cet immeuble est soumis (ce que j’ai appelé, dans le titre de cette étude, le « statut administratif de l’immeuble »).

2212. Mais il importe de poser la question des limites de ce devoir d’information.

  • 6 M. Bosmans, De notariële verantwoordelijkheid inzake stedebouw en ruimtelijke ordening, in Het mili (...)

23À l’occasion d’un congrès des notaires belges précisément consacré à l’environnement, un auteur s’est exprimé comme suit, sous le titre éloquent du « devoir général d’information du notaire »6 : « Plus le notaire pourra mettre par écrit d’information à disposition soit par des formules générales dans les actes, soit par la correspondance échangée avec les parties, moins il courra le risque qu’au cas où une des parties se sentira préjudicée par la convention conclue, elle ne mette en cause la responsabilité notariale ». Le constat est évidemment exact au niveau de la responsabilité individuelle.

24Mais on peut douter de l’opportunité du conseil, du point de vue de l’intérêt général du notariat et même de l’intérêt — bien compris — du consommateur. C’est surtout l’énonciation d’une règle générale, non autrement développée ni justifiée, suivant laquelle le notaire serait soumis à un devoir GENERAL d’information, qui suscite des réserves.

  • 7 J.F. Taymans, Devoir de conseil et offre de service, in L’Europe des consommateurs et le notariat, (...)

2513. Je me suis efforcé de démontrer, dans d’autres contributions7, qu’il était inexact, vain et dangereux de parler d’un devoir général d’information, comme d’ailleurs d’utiliser des formules telles que : « Le notaire veille à l’information complète de ceux qui recourent à lui » ou « le notaire devra fournir tous les renseignements utiles sur le droit et plus particulièrement sur ce qui est permis et interdit », et je me permets d’y renvoyer le lecteur.

2614. Deux considérations me paraissent pouvoir être ajoutées à l’argumentation développée dans ces contributions.

  • 8 Parmi les exemples récents :
    - Laurence de Meeus, Les autres polices administratives, in L’urbanisme (...)
  • 9 J’observe que M. Bosmans, auteur de la formule que je me suis permis de critiquer à propos du « dev (...)
  • 10 Voy. par exemple Anne Mie Draye, Rép. Not., La protection du patrimoine immobilier, no 25.
  • 11 Pierre-Yves Erneux, L’accès du notaire aux informations qu’il est légalement tenu de procurer aux p (...)
  • 12 C’est ainsi qu’on attend toujours, près de deux ans après le vote du CWATUP nouveau, les arrêtés d’ (...)

27La première est qu’un devoir général d’information est tout simplement impossible à remplir. Il n’existe à ma connaissance dans notre pays, à l’heure actuelle, aucun centre d’étude, aucune institution et a fortiori aucun individu susceptible de maîtriser l’ensemble des dispositions de type administratif qui s’imposent, ou sont susceptibles de s’imposer, à l’acquéreur d’une propriété immobilière. Quelques auteurs8, généralement au départ d’un commentaire de la législation sur l’urbanisme et l’aménagement du territoire, ont tenté d’élargir leur champ d’investigation aux autres lois de police administrative. Le choix des réglementations retenues par eux est très divers, ce qui démontre déjà la complexité de la matière. Mais toutes ces tentatives commencent par le même avertissement : l’absence de toute prétention à l’exhaustivité9. Par ailleurs, on connaît les critiques relatives à la difficulté pour le notaire d’obtenir les informations nécessaires10 et on sait que les pouvoirs publics, malgré certains efforts partiels, n’ont pas encore instauré le « guichet unique » qui permettrait d’obtenir, pour un bien donné, l’ensemble des dispositions qui lui sont applicables11. Sans compter la détestable tendance du législateur à faire entrer en vigueur des textes législatifs nouveaux avant les arrêtés d’application qui les rendront opérationnels12.

28En annexe au présent rapport, je propose une tentative de classification des lois de police administrative, dont le seul but est, pour autant qu’il en soit encore besoin, de faire apparaître la complexité et la diversité de cet arsenal législatif et réglementaire.

2915. Le principe suivant lequel il existerait un devoir général d’information du notaire est donc dangereux, parce qu’il induit le citoyen en erreur sur ce qu’il peut et doit attendre de l’intervention du notaire et parce qu’il pourrait être de nature à inciter les tribunaux à s’écarter d’une appréciation in concreto de la responsabilité notariale. Jusqu’à ce jour, et telle est ma deuxième considération, il ne semble heureusement pas exister en jurisprudence de décisions significatives dans ce sens. C’est ce qui apparaît du bref examen de jurisprudence auquel il sera procédé à la section IV ci-après.

SECTION III. L’OBLIGATION D’INVESTIGATION

3016. Second aspect du devoir de conseil du notaire, l’obligation d’investigation consiste pour lui, ainsi que je l’ai rappelé (voy. supra sub 7), à vérifier certaines informations fournies par les parties, voire même à procéder d’office à certaines recherches.

31En raison du caractère limité de la présente étude, je me bornerai à la matière de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire, dans laquelle deux questions principales me paraissent devoir être examinées :

  • celle du caractère « constructible » du bien vendu ;

  • celle de la conformité d’un bien construit aux prescriptions urbanistiques qui lui sont applicables.

§ 1 : Le caractère constructible du bien vendu

  • 13 Remarquons que cette problématique n’est le plus souvent examinée – plus ou moins explicitement – q (...)

3217. Le notaire est-il tenu, et dans quelle mesure, de s’assurer que l’acquéreur de l’immeuble vendu13 obtiendra les autorisations administratives nécessaires ? Il me semble que cette question doit recevoir dans un premier temps une réponse de principe, puis être envisagée dans un certain nombre de cas particuliers : la vente publique, la négociation, l’existence d’une mission particulière confiée au notaire, la parcelle comprise dans un lotissement.

3318. On rappellera tout d’abord que la loi impose au notaire de mentionner dans l’acte un certain nombre d’informations et de mises en garde :

  1. L’article 85 de l’Ordonnance bruxelloise du 29 août 1991 stipule que l’acte mentionne :

    • une déclaration du vendeur suivant laquelle soit le bien a fait l’objet d’un permis d’urbanisme (ou d’un certificat d’urbanisme laissant prévoir que pareil permis pourrait être obtenu), soit qu’il ne prend aucun engagement quant à la possibilité d’effectuer sur le bien aucun des actes et travaux soumis a permis ;

    • un avertissement du notaire suivant lequel les actes et travaux visés à l’article 84 § 1er ne peuvent être effectués sans permis.

    • 14 Sur l’article 85 du CWATUP, on consultera notamment : Laurent Delcroix, Les actes des notaires, in (...)

    L’article 85 du CWATUP reprend, dans les grandes lignes, les mêmes dispositions, tout en précisant que la déclaration du vendeur doit porter sur l’existence d’un permis d’urbanisme non périmé et datant de moins de dix ans, et que le certificat d’urbanisme dont il serait fait état doit être valable, le libellé complet devant en être reproduit dans l’acte14.

  1. L’article 137 du Décret flamand du 18 mai 1999 (trop récent pour que je puisse l’analyser ici) est encore beaucoup plus complet, puisqu’il impose notamment d’annexer à l’acte un « extrait urbanistique » (« stedebouwkundig uittreksel ») datant de moins de cinq mois, et de reproduire intégralement dans l’acte le texte de l’article 99 du Décret relatif aux actes et travaux soumis a permis.

  • 15 Je ne reviens pas ici sur ce que le notaire n’a pas à qualifier lui-même le terrain de « à bâtir » (...)

3419. Ces avertissements et informations sont-ils suffisants, ou le notaire doit-il, soit d’office, soit parce qu’il s’agit de contrôler l’affirmation du vendeur suivant laquelle le terrain est « à bâtir »15, procéder à cet égard à des investigations personnelles ? Les opinions à cet égard sont partagées.

  • 16 O. Jamar, op. cit., p. 197.

35Pour Olivier Jamar, le notaire doit exercer sans restriction son devoir de conseil, notamment par la vérification des déclarations faites par les parties, et effectuer « toutes les investigations nécessaires pour vérifier si la parcelle est effectivement constructible »16.

  • 17 F. Haumont, Rép. Not., L’Urbanisme I - la Région wallonne, no 1562.

36Pour Francis Haumont, il paraît évident que, dans la majorité des cas, l’information que la loi impose au notaire est largement insuffisante, et « le notaire est donc tenu, afin d’informer correctement les parties, de s’informer lui-même, auprès des instances communales, des contraintes urbanistiques qui pèsent sur le bien objet de l’acte »17.

37Et l’auteur précise ce qu’il entend par cette recherche d’informations : le dépôt systématique d’une demande de certificat d’urbanisme no 1 et des demandes complémentaires relatives notamment aux plans d’alignement et aux éventuels projets d’aménagement inscrits ou non dans un plan ou un schéma directeur.

  • 18 L. Delcroix, op.cit., sub note 13, no 174 et sv.

3820. Laurent Delcroix18 est d’un tout autre avis. Il considère que le devoir de conseil se borne à avertir l’acquéreur de la nécessité de vérifier les déclarations du vendeur (si celui-ci a affirmé la qualité de terrain à bâtir), et de s’assurer lui-même de la constructibilité du bien, si le vendeur déclare (selon le texte légal) ne prendre aucun engagement à ce sujet.

  • 19 J.F. Taymans, A propos du devoir d’information du notaire, op.cit., sub note 6, p. 392.

39Comme je l’ai déjà écrit19, je pense qu’il faut se rallier à cette deuxième opinion. En dehors des situations particulières qui seront examinées ci-après, la mission de confiance confiée par le législateur au notaire n’impose pas à ce dernier qu’il se substitue aux parties pour effectuer des démarches qu’elles seules d’ailleurs, dans le cas qui nous occupe, peuvent faire tout à fait efficacement avec l’aide de leur architecte. Ne peut-on d’ailleurs affirmer, sans crainte de se tromper, que telle est bien la pratique de l’immense majorité des notaires de ce pays, ce qui constitue encore un critère classique de l’appréciation, in concreto, de la responsabilité professionnelle ?

40En outre, je cherche en vain une décision de jurisprudence qui aurait statué en sens contraire.

  • 20 Dans le même sens, A. Van Den Bossche, Les actes des notaires, in L’Urbanisme dans les actes, op.ci (...)

4121. La question me paraît se poser de manière différente en vente publique20. Dans ce cas, l’adjudicataire n’a pas négocié directement avec le vendeur. Il n’aura souvent guère eu le temps de prendre lui-même les informations nécessaires auprès de l’administration communale. Certes, la publicité faite par le notaire (art. 180 de l’Ordonnance bruxelloise ; art. 152 du CWATUP ; art. 142 du Décret flamand) l’aura renseigné sur la destination urbanistique la plus récente du bien offert en vente. Mais le notaire devra pousser d’avantager ses investigations et demander par exemple, outre un certificat d’urbanisme, des renseignements complémentaires relatifs à l’existence de plans d’alignement, de projets d’aménagement ou d’expropriation etc.

  • 21 Ibidem.

4222. Un même raisonnement doit être tenu dans les cas où le notaire s’est chargé lui-même de la négociation du bien21. Lorsqu’il met en vente une parcelle, au prix du terrain à bâtir, le notaire, même s’il s’est abstenu de le qualifier tel dans sa publicité ou dans le compromis de vente, a créé vis-à-vis de l’amateur une apparence, celle qu’il garantit la possibilité de construire sur le bien. Les stipulations de l’acte, même conformes à la loi, ne suffisent normalement pas à renverser cette apparence.

43Ceci n’exclut pas que dans certains cas, l’amateur décide, après un premier contact avec le notaire qui négocie, de prendre lui-même les informations nécessaires. Moyennant un avertissement tout à fait spécifique et dépourvu d’ambiguité, le notaire pourrait alors être déchargé des obligations particulières qu’on lui reconnaît lorsqu’il négocie.

  • 22 Voir J.F. Taymans, Devoir de conseil et offre de service, op. cit., sub note 6, p. 118 et 119. Dans (...)

4423. On peut imaginer, à l’inverse, que dans le cas classique d’une négociation menée entre parties, l’acquéreur s’adresse à son notaire en lui demandant d’obtenir des autorités administratives les assurances nécessaires quant à la constructibilité du bien. Il s’agirait alors, au-delà de ce qu’on pourrait appeler le « tronc commun » de la fonction notariale, d’un service particulier que le notaire s’engagerait à rendre à son client22. Dans le cadre de la convention particulière, dont il faut souhaiter qu’elle soit la plus explicite possible, qui lierait en pareille hypothèse le notaire et son client, il est évident que le devoir d’investigation du notaire est plus étendu que dans le cas normal du devoir de conseil simplement lié à l’authentification de la convention.

4524. Enfin, il faut ajouter à ces trois situations exceptionnelles, celle de la parcelle comprise dans un lotissement.

46Il me paraît que le notaire ne peut se contenter de relater dans son acte, comme le veut la loi, l’existence d’un acte de division, d’un cahier des charges et du permis de lotir. Il doit expressément s’enquérir auprès de la commune de la question de savoir si ce permis de lotir n’est pas périmé.

47Cette position n’est-elle pas contradictoire avec celle que je viens de prendre en affirmant qu’il n’existe en principe pas d’obligation, pour le notaire, de s’assurer que la parcelle (par hypothèse non comprise dans un lotissement) pourra être construite ? Il ne me semble pas. En l’absence de lotissement, le vendeur devra déclarer dans l’acte qu’il ne prend aucun engagement quant à la possibilité de construire sur le bien vendu. Cette déclaration, intelligemment commentée par le notaire, doit suffire à donner à l’acquéreur les avertissements nécessaires. Par contre, la relation dans l’acte du permis de lotir crée aux yeux de l’acquéreur une apparence, celle qu’il pourra construire sur le bien, s’il respecte les prescriptions du permis. Comme il peut s’agir d’une apparence trompeuse, il est normal d’imposer au notaire le soin de vérifier, auprès de la commune, si le permis de lotir n’est pas périmé.

4825. Pour terminer, disons un mot de l’hypothèse où, en raison de circonstances de fait particulières, le notaire doit donner à l’acquéreur une information spécifique.

49Si le notaire apprend que l’acquéreur d’un terrain situé en zone agricole a l’intention d’y construire une résidence secondaire, il ne peut évidemment se contenter d’insérer dans son acte les mentions légales, et devra lui adresser une mise en garde tout à fait particulière.

50Si un projet de construction d’un centre de loisirs, à proximité immédiate d’un site résidentiel où se situe la parcelle à vendre, est de notoriété publique, mais que cette notoriété a pu ne pas atteindre un acquéreur venant d’une région éloignée, il s’agit là d’une information à fournir par le notaire, même après la signature d’un compromis de vente.

51On voit de suite la difficulté d’apprécier correctement les cas d’espèce : quelle connaissance le notaire avait-il réellement des projets de l’acquéreur ? Quelle était exactement la notoriété du projet de construction susceptible de créer des nuisances de voisinage ?

52Quoiqu’il en soit, il ne s’agit pas ici d’un devoir d’investigation ou de vérification des affirmations du vendeur, mais de l’obligation pour le notaire d’adresser à l’acquéreur un avertissement particulier si des circonstances spéciales rendent cet avertissement nécessaire.

§ 2 : La conformité d’un bien construit aux prescriptions urbanistiques

5326. Deux situations me paraissent devoir être distinguées, en Région Wallonne et pour la Région de Bruxelles-Capitale (la nouveauté du Décret flamand du 18 mai 1999 m’empêche d’étendre mon analyse à la Région flamande) :

  • celle de la péremption du permis d’urbanisme, s’il s’agit d’un bien situé en Région wallonne, construit depuis moins de dix ans ;

  • celle, plus générale, de l’existence d’infractions urbanistiques.

5427. Si un bien situé en Région wallonne a été construit depuis moins de dix ans avant la vente, j’ai déjà rappelé que l’article 85 du CWATUP impose au vendeur de déclarer dans l’acte qu’il a fait l’objet d’un permis d’urbanisme non périmé datant de moins de dix ans.

55Cette déclaration du vendeur doit-elle être vérifiée par le notaire ? On remarquera que cette vérification peut porter soit sur la seule existence du permis, soit non seulement sur son existence, mais également sur l’absence de péremption. Les premiers commentateurs de la loi sont divisés.

  • 23 O. Jamar, Application du Code wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme et du Patrimoin (...)
  • 24 L. Delcroix, op.cit., sub note 13, no 56.
  • 25 P.Y. Erneux, Commentaire systématique du CWATUP, Kluwer 1997 (commentaire de l’article 41 § 5 ancie (...)
  • 26 Laurent Delcroix semble cependant conseiller de faire remettre une copie du permis à l’acquéreur, c (...)

56Pour Olivier Jamar, le notaire doit vérifier l’absence de péremption du permis23. À l’inverse, Laurent Delcroix24 et Pierre-Yves Erneux25 estiment que le notaire n’a pas d’office à vérifier la déclaration du vendeur26.

5728. En ce qui me concerne, je pense que le notaire peut en principe se borner à demander à l’acquéreur s’il souhaite obtenir une copie du permis et à l’informer des conditions légales de péremption.

58Si l’acquéreur a des doutes quant à la péremption du permis, il lui appartient soit d’exiger de son vendeur la preuve d’une absence de péremption, soit de prendre lui-même les assurances qu’il jugera suffisantes à ce sujet, avec l’aide si nécessaire d’un expert en la matière.

  • 27 Rappelons à cet égard que la péremption du permis opère de plein droit, par le simple fait de l’exp (...)

59Cette vérification, à supposer qu’elle soit totalement possible27, ne relève pas de la mission du notaire. Comment pourrait-il apprécier si le vendeur a commencé les travaux « de manière significative » dans les deux ans de l’envoi du permis (art. 87 § 1er CWATUP) ? Comment pourrait-il apprécier s’ils ont été « entièrement exécutés » dans les cinq ans de cet envoi (art. 87 § 2 CWATUP) ?

  • 28 J. Demblon, op.cit., sub note 3, no 66, et les références citées en note.

60Ce sont là des constats matériels, dont il a toujours été admis qu’ils n’incombent pas au notaire28.

6129. Qu’en est-il de l’obligation, pour le notaire, de procéder à des investigations quant à l’existence d’infractions commises par le vendeur à la législation urbanistique (constructions érigées sans permis, constructions non conformes au permis existant) ?

62Rappelons préalablement que, lorsque l’administration a introduit une procédure à l’encontre du propriétaire fautif, la citation devant le tribunal correctionnel ou l’exploit introductif d’instance devant le tribunal civil font l’objet d’une transcription à la Conservation des hypothèques (art. 159 CWATUP ; art. 193 de l’Ordonnance bruxelloise). Il va de soi que le notaire doit communiquer à l’acquéreur l’information qu’il recevrait via le certificat hypothécaire levé avant la passation de l’acte.

  • 29 Voy. J.L. Van Boxstael, L’aliénation d’une construction irrégulière, Rev. not. belge, 1998, p. 497.

63Le notaire doit-il en outre vérifier si la nature réelle du bâtiment objet de son acte n’est pas en contradiction avec l’affectation prévue par les plans d’aménagement pour la zone où se situe le bien (affectation dont il aura nécessairement connaissance, puisque l’article 85 CWATUP, comme l’article 85 de l’Ordonnance bruxelloise, lui impose de la mentionner dans son acte) ? Certains semblent l’affirmer29. Il me paraît, à nouveau, que c’est là charger le notaire d’une mission bien aléatoire.

64Dans la grande majorité des cas (j’excepte, ici également, l’hypothèse de la vente publique, ou celle de la négociation du bien par le notaire), le notaire n’a jamais visité, ni même vu l’immeuble qui fait l’objet de son acte, et il se trouvera donc dans l’impossibilité de juger de cette éventuelle contradiction. Mais surtout, comment se fera-t-il juge de l’existence éventuelle d’une dérogation aux prescriptions relatives à la zone du plan d’aménagement applicable, spécialement lorsque cette dérogation se fonde sur le fait que les bâtiments existaient déjà à la veille de l’entrée en vigueur du plan de secteur avec les prescriptions duquel ils ne sont plus conformes ? Il me paraît que la vérification de la conformité des constructions existantes aux prescriptions des plans d’aménagement sera dans un très grand nombre de cas impossible sans des démarches qui ne rentrent pas dans la mission du notaire, quels que soient les exemples de non-conformité « évidente » qu’il sera toujours possible d’évoquer.

  • 30 J.L. Van Boxstael, ibidem, p. 498 à 500.

6530. Reste à examiner le problème des constructions érigées sans permis, ou non conformes au permis obtenus. Tout en semblant reconnaître le bienfondé de la distinction entre ce que le notaire est tenu de faire et ce qu’il pourra utilement faire pour rendre service aux parties, Jean-Louis Van Boxstael suggère au notaire de procéder à des investigations particulièrement poussées lorsqu’il a de sérieuses raisons de soupçonner l’existence d’une infraction30.

  • 31 Sans exclure un accord entre parties aux termes duquel l’acquéreur, dûment averti des risques qu’il (...)

66Il est exact que certaines circonstances doivent attirer l’attention du notaire sur l’éventualité d’une absence de permis : il peut s’agir de déclarations fortuites des parties, de l’absence d’une construction (garage, piscine) sur le plan cadastral, ou encore d’une visite effectuée dans les lieux (cette dernière circonstance devant être appréciée avec prudence, car il n’est pas toujours aisé de déceler l’existence de travaux postérieurs à la construction primitive, spécialement quand la visite des lieux n’avait pas cet objet). Mais la vraie mission du notaire consiste en pareilles circonstances non à jouer les juges d’instruction, comme le suggère Jean-Louis Van Boxstael, mais à attirer l’attention des deux parties sur l’objet de ses constatations et à engager le vendeur soit à fournir à l’acquéreur les apaisements nécessaires, soit à entamer une procédure de régularisation31.

  • 32 Marc Boes, L’acte notarié au risque de l’infraction, in L’urbanisme dans les actes, op.cit., sub no (...)

6731. En toute hypothèse, comme l’indique Marc Boes32, lorsqu’il y a un permis, on ne peut pas attendre du notaire qu’il vérifie si les travaux ont été exécutés conformément au permis, puisqu’il n’est ni architecte, ni entrepreneur.

6832. Terminons en évoquant deux démarches que le notaire pourrait utilement accomplir en la matière :

    • 33 J.L. Van Boxstael, op.cit., sub note 28, p. 491.

    la première consiste à insérer dans l’acte une clause par laquelle le vendeur affirme expressément que tous les travaux qu’il a personnellement effectués dans l’immeuble sont conformes à la législation sur l’urbanisme et l’aménagement du territoire. Sur ce point, je partage entièrement l’avis de Jean-Louis Van Boxstael33. Cette clause, qui place le vendeur devant ses responsabilités et qui attire l’attention de l’acquéreur sur les conséquences du caractère continu des infractions urbanistiques, est tout à fait opportune. On ne saurait pour autant la juger obligatoire.

    • 34 En ce sens, M. Boes, op.cit., sub note 31, p. 715.

    la seconde consiste à s’informer auprès de l’administration communale quant à l’existence d’infractions urbanistiques qui font peut-être l’objet d’une enquête, voire même d’un procès-verbal dressé par un fonctionnaire, sans avoir nécessairement abouti à la citation ou à l’exploit introductif d’instance qui font l’objet d’une transcription à la Conservation des hypothèques. Ici également, il me semble qu’il s’agit d’une démarche opportune, sans qu’elle constitue une obligation pour le notaire34.

SECTION IV. QUELQUES DÉCISIONS DE JURISPRUDENCE

  • 35 Le lecteur pourra se référer à des examens de jurisprudence classiques, tels ceux de R.O. Dalcq et (...)
  • 36 Chr. Vanhalewijn, La responsabilité professionnelle du notaire - dix années de jurisprudence belge (...)
  • 37 Chr. Vanhalewijn et H. Jacobs, La responsabilité professionnelle du notaire, 1990-1992, Bruylant, 1 (...)
  • 38 La négociation immobilière : l’apport du notariat, rapports au Congrès des Notaires de Liège, 1998, (...)

6933. Il n’est évidemment pas question d’examiner, fut-ce sommairement, l’ensemble des décisions publiées en la matière35. On soulignera toutefois qu’une grande partie de la jurisprudence n’est pas publiée. Il est donc utile de se référer à l’analyse systématique faite par Chrysole Vanhalewijn36, puis par Chrysole Vanhalewijn et Herman Jacobs37 de toutes les décisions, môme non publiées, rendues en matière de responsabilité notariale. Dans un ouvrage récent38, Chrysole Vanhalewijn a examiné la jurisprudence pour la période 1993-1996 sous l’angle particulier de la vente immobilière, en ce compris la responsabilité notariale en rapport avec le statut urbanistique du bien vendu. Pour la période ultérieure, je n’ai été guidé que par mes recherches personnelles, sans prétention à l’exhaustivité.

70On trouvera ci-après l’analyse de six décisions qui m’ont parues intéressantes à un titre ou à un autre. Le fait que trois d’entre elles retiennent la responsabilité du notaire, alors que les trois autres ne le font pas, n’est nullement représentatif, sur le plan quantitatif, de la jurisprudence existante. L’examen de celle-ci fait apparaître que la très grande majorité des décisions sont favorables au notaire.

  • 39 Rec. Gén., no 22552 ; R.W., 1979-1980, col. 2525.

7134. L’arrêt de la Cour d’Appel de Gand du 30 mars 197939.

72« Le notaire qui, à la demande du vendeur, est intervenu de façon active lors de l’établissement d’une convention sous seing privé de vente d’un terrain doit éclairer vendeur et acheteur de façon précise sur le contenu de la convention, y compris ce qui concerne l’objet de celle-ci, et veiller à ce qu’il soit satisfait aux obligations prévues à cet égard par la loi sur l’urbanisme. Du moment qu’il ne l’a pas fait et qu’il a contribué par son omission à induire l’acheteur en erreur quant à la qualité de la parcelle vendue, il doit répondre du dommage qu’encourt son commettant, le vendeur, par suite de l’annulation de la vente. »

73Commentaire.

74Il s’agit d’un arrêt important, très souvent cité par la doctrine, qui conclut à la responsabilité du notaire. Quelles étaient les circonstances de fait ?

  • Le vendeur avait présenté le terrain comme « à bâtir » dans la publicité.

  • Le compromis de vente avait été signé en l’étude du notaire. Celui-ci, à la demande de l’acquéreur, était intervenu « de façon active » lors de son établissement.

  • Le compromis fait état d’une « parcelle de bois », mais ne contient pas les mentions prescrites à l’époque par l’article 44 § 5 de la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme, et notamment la déclaration du vendeur que, à défaut de permis de bâtir, il ne prend aucun engagement quant à la possibilité de construire sur le bien.

  • La vente est annulée pour erreur sur une qualité substantielle du bien acquis.

  • 40 Voy. supra, au texte, no 22.

75Deux éléments spécifiques me paraissent avoir conduit la Cour à retenir la responsabilité du notaire. Son intervention active lors de la signature du compromis impliquait qu’il attire l’attention des parties sur la question du caractère constructible de la parcelle, ce qui n’avait manifestement pas été le cas40 ; d’autre part, il n’avait pas mentionné dans le compromis les avertissements légaux.

  • 41 M. Vanwijck-Alexandre, Chronique de droit à l’usage du notariat, Université de Liège, t. X, p. 79.

76Sur ce dernier point, Madame Vanwijck-Alexandre41 se demande s’il faut faire produire à ces mentions légales des effets sur le plan contractuel, en décidant qu’elles mettent le vendeur à l’abri d’un recours de l’acheteur à propos du caractère constructible du terrain. Elle émet à cet égard les considérations suivantes :

  • ce sont des clauses de portée générale, qui peuvent être contredites par les assurances données par le vendeur au cours des négociations sur les possibilités de construire ;

  • même quand les juges leur reconnaissent un certain effet, c’est toujours en présence d’autres éléments qui permettent eux aussi au juge soit, lorsqu’elles ont été omises, de considérer que l’acquéreur a été victime d’une erreur substantielle et excusable, soit, lorsqu’elles existent, de repousser l’action en annulation ;

  • il ne faut donc pas croire que l’insertion de cette clause éclaire suffisamment l’acquéreur et rend l’acte par cela seul inattaquable.

  • 42 Ce point de vue, que j’ai défendu à l’époque (J.F. Taymans, Aspects juridiques de la vente d’un imm (...)

77Cette analyse n’est pas contestable. Ne serait-il toutefois pas regrettable que, en l’absence d’éléments en sens contraire, ces clauses ne mettent pas à elles seules le vendeur à l’abri d’un recours de l’acquéreur, exonérant de ce fait le notaire de sa responsabilité42 ?

  • 43 Inédit, cité par Chr. Vanhalewijn, op.cit., sub note 35, no 237.

7835. L’arrêt de la Cour d’Appel de Bruxelles du 24 octobre 198643.

79Les faits.

80Vente d’un terrain à bâtir pour villa d’une superficie d’environ 80 ares. Une demande de permis de bâtir est refusée au motif que la construction est implantée sur une bande de terrain en zone verte (2/3 de la superficie totale). Les acquéreurs intentent contre les vendeurs et le notaire une action en réparation du préjudice qu’ils ont subi.

81Le Tribunal de première instance déclare l’action fondée et condamne le notaire solidairement avec les vendeurs à la réparation du dommage subi. Les demandeurs estiment que les dommages et intérêts qui leur sont alloués sont insuffisants et ils interjettent appel au principal. Les défendeurs les suivent par un appel incident. La Cour considère que le bien vendu avait bien la qualité de terrain à bâtir, même si la construction ne pouvait pas être érigée à n’importe quel endroit du terrain. L’action est déclarée non fondée tant à l’égard des vendeurs qu’à l’égard du notaire.

82Commentaire.

  • 44 Voy. Toute fois supra, la note 14.

83Le notaire avait certainement commis une erreur en qualifiant dans l’acte le terrain de « à bâtir », puisque c’est une qualification qui ne lui appartient pas, pas plus d’ailleurs qu’aux parties44. Par ailleurs, on ne sait pas s’il avait bien mentionné dans son acte la déclaration du vendeur suivant laquelle celui-ci ne prenait aucun engagement quant à la possibilité de construire.

84Quoiqu’il en soit, la Cour n’a manifestement pas considéré que le notaire avait en l’espèce le devoir de s’informer sur ce qu’il était exactement possible de construire sur le bien objet de son acte.

  • 45 Rev. Not. belge, 1988, p. 535.

8536. Le jugement du tribunal de Termonde du 25 septembre 198745.

86« Si la loi du 10 août 1978 vise la protection des acquéreurs, elle ne libère pas ceux-ci de l’obligation d’agir avec prudence surtout lorsque, de l’acquisition du bien, dépend l’exercice de la profession. »

87Commentaire

88La loi du 10 août 1978 avait introduit, dans la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme, un article 63.1 imposant l’indication de la destination urbanistique du bien dans la publicité. En l’occurrence, le notaire avait omis cette mention dans la publicité préalable à la vente publique. Il s’agissait d’une zone réservée au sport et l’adjudicataire avait l’intention d’y installer une installation horticole, ce qui lui fut refusé.

89Le juge observe, d’une part, que l’omission de la disposition légale ne dispensait pas l’acquéreur de prendre ses informations et, d’autre part, que le cahier des charges précisait qu’aucune garantie n’était donnée concernant les possibilités d’usage de la parcelle. Il conclut que l’inobservation par le notaire de son obligation légale est une infraction purement théorique sans aucun lien de causalité avec le dommage que le demandeur aurait subi.

  • 46 Turnh. Rechtsl., 1991, p. 56.
  • 47 Inédit, cité par Chr. Vanhalewijn et H. Jacobs, op.cit., sub note 36, no 1036.

9037. Le jugement du tribunal de Turnhout du 16 octobre 198946 et l’arrêt de la Cour d’Appel d’Anvers du 27 mars 199147.

91Les faits

92Un immeuble construit en infraction aux prescriptions du permis de bâtir (qui prévoyait la construction d’une maison unifamiliale, alors qu’on y avait construit une double habitation), fait l’objet d’un acte de vente.

93L’infraction est constatée par l’Administration de l’Urbanisme.

94L’acquéreur obtient l’annulation de la vente en raison d’un dol par omission par les vendeurs, et en première instance, les notaires qui ont reçu l’acte sont condamnés in solidum avec ces derniers au remboursement des frais d’acte et d’une indemnité pour dommage moral.

95Le jugement est réformé en appel, la Cour estimant que les acquéreurs ne démontrent pas que les notaires avaient pour obligation de les avertir de l’infraction urbanistique et n’apportent pas la preuve de l’absence d’information.

96Commentaire

  • 48 R.O. Dalcq et G. Schamps, op.cit., note 34, p. 605.
  • 49 Voy. supra au texte, no 29 et 30.

97Cette double décision mérite d’être citée, non en raison de l’intérêt particulier do l’espece, mais parce qu’elle pourrait être mal interprétée. Lorsqu’on résume le jugement du tribunal de Turnhout, comme l’ont fait certains commentateurs48, en disant que « le notaire est tenu d’éclairer les acheteurs d’un immeuble au sujet de la non-conformité du bâtiment avec les prescriptions urbanistiques », on risque de donner l’impression que, suivant le tribunal, le notaire a un devoir d’investigation quant à l’existence d’éventuelles infractions urbanistiques relatives à l’immeuble vendu. On comprendrait alors que la Cour d’appel considère que l’existence de ce devoir n’est pas démontrée, et on ne pourrait à mon avis que lui donner raison49.

98Toutefois, les faits de la cause révèlent que les notaires avaient connaissance de l’infraction urbanistique suite à une indiscrétion du vendeur. Le seul débat résidait dès lors en ceci : les notaires affirmaient en avoir averti l’acquéreur, ce que celui-ci niait. Le premier juge a estimé que les acquéreurs n’avaient pas reçu cet avertissement, et la Cour d’appel a au contraire considéré qu’ils n’en apportaient pas la preuve…

99Ramenée à cette question, l’affaire se ramène à un problème de preuve (on ne se dissimulera pas qu’il est délicat : comment l’acquéreur pourrait-il faire la preuve d’une absence d’information ? N’est-ce pas devoir faire la preuve d’un fait négatif ?).

  • 50 N.F.M., 96/8 p. 224, et note M. Boes : Notariele aansprakelijkheid en administratief redit.

10038. L’arrêt de la Cour d’Appel de Bruxelles du 20 septembre 199550.

101« Le notaire qui omet de se renseigner de manière précise sur le point de savoir si le bien à vendre était frappé d’une mesure d’alignement, n’agit pas comme un notaire normalement soigneux et prudent, lorsque l’existence de cette mesure d’alignement est rendue vraisemblable par la situation particulière de la maison le long d’une voie de communication importante, par l’évolution générale du trafic et par l’ancienneté de la décision imposant l’alignement, qui a déjà été partiellement exécutée. » (traduction personnelle du sommaire)

102Commentaire

103Voici une décision qui impose au notaire un devoir d’investigation, en l’occurrence la vérification de l’existence d’une éventuelle mesure d’alignement grevant le bien mis en vente. Il faudrait toutefois, me semble-t-il, se garder d’en tirer une règle générale, en observant ce qui suit :

    • 51 Voy. supra au texte, no 21.

    dans le cas présent, le notaire n’a pas reçu un acte authentifiant une convention de vente préexistente : il exposait l’immeuble en vente publique. C’est une circonstance qui, comme je l’ai indiqué51 lui donne une responsabilité spécifique ;

  • la Cour rappelle prudemment que le notaire peut normalement considérer que l’information qui lui est communiquée par le vendeur correspond à la réalité (tout en ajoutant, ce qui rend ce rappel ambigu, que le notaire ne doit vérifier la fiabilité des renseignements qui lui sont fournis que s’il en a la possibilité…) ;

  • ce sont les circonstances de fait qui ont été déterminantes : la Cour a considéré que la situation des lieux (un immeuble implanté de telle manière que l’existence d’une mesure d’alignement était hautement vraisemblable) était telle que le notaire aurait dû se poser des questions. On peut approuver cette considération, tout en soulignant qu’elle ne vaut que dans les cas où le notaire a normalement vu l’immeuble objet de son acte, ce qui est le cas pour les biens qu’il négocie ou qu’il met en vente publique, mais pas dans la grande majorité des actes de vente.

  • 52 R.G.D.C., 1999/5, p. 352 et la note de K. Trocht, De notariële informatie-en raadgevingsvcrplichtin (...)

10439. L’arrêt de la Cour d’Appel de Gand du 11 février 199752.

105Les faits.

106Un couple fait l’acquisition d’une parcelle de terrain, aux termes d’un compromis de vente signé hors la présence du notaire. Le compromis stipule que ce terrain fait partie d’un lotissement pour lequel la commune d’Oostkamp a délivré un permis de lotir et que les acquéreurs reconnaissent avoir connaissance des prescriptions urbanistiques.

107L’acte notarié passé peu après stipule que les acquéreurs seront subrogés dans les droits et obligations du vendeur résultant du permis de lotir, et principalement en ce qui concerne la cession gratuite de terrain à la Commune résultant du plan d’alignement, ainsi que la pose provisoire de canalisations, sans que les vendeurs soient redevables d’une indemnité de ce chef.

108Il apparaît que le permis de lotir avait été délivré à charge de respecter les prescriptions d’un arrêté royal approuvant un plan d’alignement et d’un autre arrêté royal relatif à un plan d’expropriation.

109Ayant pris conscience de ce qu’ils risquaient de devoir céder gratuitement à la commune environ 20 % du terrain acquis par eux, les acquéreurs assignent les vendeurs et le notaire en réparation du préjudice subi. La Cour d’Appel de Gand réforme la décision du tribunal de première instance de Bruges, qui ne leur donnait pas satisfaction, et retient la faute du notaire.

110Commentaire.

111Il n’est pas possible d’entrer dans le détail des motifs, très longuement développés, pour lesquels la Cour de Gand considère établie la responsabilité du notaire.

  • 53 Le tribunal de première instance de Gand l’a d’ailleurs rappelé dans un jugement du 8 mars 1994 (in (...)

112Certes, il n’est pas interdit de stipuler dans un acte que le vendeur s’exonère de tout recours contre l’acquéreur pour perte de terrain en raison d’une expropriation résultant d’un plan d’alignement53. Certes encore, le notaire avait, en l’espèce, introduit dans l’acte notarié une clause explicite à ce sujet.

113Mais la Cour lui reproche essentiellement d’avoir donné une explication tardive (le projet d’acte, contenant la clause d’exonération, n’avait été adressé que trois jours avant l’acte authentique ; or, le notaire connaissait les charges urbanistiques depuis plusieurs semaines et n’en avait pas averti les acquéreurs), d’avoir donné une information en termes généraux et exclusivement juridiques, alors que l’inexpérience des acquéreurs aurait exigé des avertissements tout à fait particuliers, portant notamment sur les conséquences économiques des charges urbanistiques, bref d’avoir rempli son devoir d’information de manière purement formelle au lieu de s’assurer activement que son client comprenait l’enjeu de la clause qu’il signait.

  • 54 À cet égard, on peut se demander si l’acquéreur n’aurait pas pu plaider, contre les vendeurs, que l (...)

114On remarquera que la clause d’exonération au profit des vendeurs, stipulée dans l’acte authentique ne figurait pas dans le compromis de vente54. Cette circonstance a certainement influencé défavorablement la Cour. Mais cet arrêt garde une portée générale. Il ne reproche au notaire ni une information incomplète, ni un défaut d’investigations (et en cela, il ne contredit pas l’analyse que j’ai cru pouvoir faire de ces deux aspects du devoir de conseil), mais il exige que l’information donnée soit efficace et adaptée à son destinataire, ce que personne ne contestera.

SECTION V. LES ATTENTES LÉGITIMES DU CONSOMMATEUR : À LA RECHERCHE DU CRITÈRE DE LÉGITIMITÉ

11540. Au terme de cette brève étude, peut-on se risquer à quelques conclusions ? J’en esquisserai trois :

  • lorsqu’il s’agit d’apprécier les obligations du notaire, il y a lieu d’écarter ces pseudo-principes généraux que seraient le devoir général d’information ou l’obligation générale de procéder à des investigations personnelles ;

  • le critère classique de l’appréciation in concreto de la responsabilité notariale fait problème dans un contexte social et juridique en pleine évolution ;

  • le critère de l’attente légitime du consommateur est une piste intéressante. Mais pour échapper à l’arbitraire, l’appréciation de cette légitimité demande l’établissement de normes.

  • 55 Op.cit., sub note 49, p. 228 et 229.

11641. Dans sa note déjà citée55, Marc Boes examine l’étendue du devoir d’investigation et d’information du notaire et s’exprime avec nuance. Il existe en la matière, dit-il, quelques règles d’ordre général (l’obligation du notaire est de moyen, et non de résultat ; l’étendue de l’obligation du notaire dépend des données qui lui ont été communiquées par les parties, et l’on ne doit pas attendre que le notaire procède d’initiative à la recherche de ces données ; l’obligation du notaire doit s’apprécier en fonction du degré d’expérience et de formation des parties et du caractère complexe ou urgent de l’affaire). Mais en définitive, l’appréciation in concreto des données particulières de chaque dossier sera déterminante.

  • 56 Voir supra, section 2 § 2.
  • 57 Voir supra, section 3.

117Je pense que cette analyse est correcte. J’ai essayé pour ma part d’expliquer en quoi il faut se méfier de certaines généralisations doctrinales à propos des obligations d’information56 ou d’investigation57.

  • 58 Cass., 13 juin 1983, J.T., 1984, p. 9.
  • 59 Chr. Vanhalewijn, op.cit., sub note 35, p. 54, et la jurisprudence citée.
  • 60 R.O. Dalcq, Examen de jurisprudence 1980-1986, La responsabilité délictuelle et quasi délictuelle, (...)

11842. On est dès lors tenté d’en rester aux critères classiques d’appréciation de la faute. Celle-ci doit « être appréciée dans chaque cas particulier, compte tenu des circonstances de la cause »58. Et en matière de responsabilité professionnelle, l’appréciation se fera à l’aune de la conduite d’un membre de la même profession, normalement diligent et prudent59. Ou, comme dit Dalcq : « La faute du notaire sera appréciée selon le critère du notaire normalement prudent et avisé »60.

  • 61 La question ne se pose pas, faut-il le dire, pour les obligations nouvelles qui seraient expresséme (...)

119Je ne cacherai cependant pas que ce critère me laisse perplexe, en raison de son caractère statique. La société évolue. Dans le domaine particulier qui nous occupe, la limitation du droit de propriété par les lois de police administrative est un phénomène d’une ampleur sans cesse croissante qui, quel que soit le jugement de valeur que l’on porte à son égard, doit être pris en compte. Le public a le droit d’être guidé dans ce dédale et on peut attendre du notariat qu’il y prenne sa part. Est-il dès lors raisonnable d’attendre qu’on ait pu observer une modification généralisée du comportement des notaires dans la matière qui nous occupe pour décider qu’une obligation nouvelle est née61 ?

  • 62 X. Dieux, Le respect dû aux anticipations légitimes d’autrui, Bruylant, 1995.

12043. Pourrait-on dès lors se tourner vers ce qu’un auteur a cru pouvoir qualifier de principe général de droit : le « respect dû aux anticipations légitimes d’autrui »62 ?

  • 63 Ibidem, p. 249.

121Dans cette conception, la faute du notaire ne résiderait pas tant dans l’infraction qu’il commettrait à une obligation préexistante, mais simplement dans le fait qu’une attente légitime de son client a été déçue : « Dès lors que la faute se confond avec la méconnaissance d’un intérêt légitime, lorsqu’on ne se trouve pas en présence d’une norme légale particulière, c’est (…) du point de vue de la victime, dont il s’agit de déterminer si une attente, légitime dans son chef, a été déçue, qu’il se justifie de se placer, pour apprécier si la personne dont elle se plaint, a eu ou non envers elle l’attitude qui convenait »63. Cela rejoindrait tout à fait, me semble-t-il, ce qu’exprime Harmel dans la citation reproduite en exergue à la présente étude : c’est la mission de confiance reçue par le notaire qui constitue le fondement, le contexte et les limites de son devoir de conseil. Soyons toutefois conscients que le problème n’en est pas pour autant résolu. Car l’anticipation légitime d’autrui (que j’ai appelée plus haut l’attente légitime du consommateur) ne mérite protection que si, précisément, elle est légitime. Qui en décidera ? Le juge, nécessairement. Mais il est livré à sa propre subjectivité et privé, dans cette conception, du critère de la comparaison avec le comportement normal des membres de la même profession.

  • 64 Op.cit., sub note 6.

122C’est pourquoi j’en ai appelé à diverses reprises dans le passé64 à l’établissement de nonnes de bon comportement notarial, destinées à clarifier dans l’intérêt tant du client que du notaire, ce que le premier peut attendre du second en dehors de toute mission particulière. La présente étude me convainc que cet appel reste plus que jamais d’actualité.

Annexes

ANNEXE. ESSAI DE TYPOLOGIE DES POLICES ADMINISTRATIVES RELATIVES À L’UTILISATION D’UN BIEN IMMEUBLE

1. L’urbanisme et l’aménagement du territoire

1.1. Généralités :

- Région de Bruxelles-Capitale : Ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l’urbanisme

- Région Wallonne : Code Wallon de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et du patrimoine du 14 mai 1984 (modifié par le décret du 27 novembre 1997)

- Région Flamande : Decreet Vlaams Parlement 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening.

1.2. Les réglementations particulières prises en exécution des législations mentionnées sub 1 (notamment celles qui déterminent les actes et travaux dispensés totalement ou partiellement du permis d’urbanisme), les plans d’aménagement (régionaux et communaux), les plans de développement, schémas de structure, plans directeurs, etc., les plans d’alignement, les plans d’expropriation, la réglementation sur les bâtisses, etc.

2. La protection de l’environnement.

2.1. Généralités : les « permis d’environnement »

- Région de Bruxelles-Capitale : Ordonnance du 5 juin 1997 relative au permis d’environnement.

- Région Wallonne : Décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement.

- Région Flamande : Decreet Vlaamse Raad 28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning et ses décrets d’application (Vlarem I, I bis, I ter, II, II ter, etc.).

2.2. Législations particulières relatives à la protection de l’atmosphère, à la lutte contre le bruit, à l’enfouissement des déchets, à la protection des eaux, de la mer, des dunes, de la nature en général, à l’assainissement du sol (bodemsaneringsdecreet du 22 février 1995), à la protection de l’environnement contre les radiations, l’utilisation des engrais, etc.

3. La protection des monuments et des sites.

3.1. Généralités

- Région de Bruxelles-Capitale : Ordonnance du 4 mars 1993 relative à la conservation du patrimoine immobilier.

- Région Wallonne, décret du 18 juillet 1991 (articles 345 à 371 du CWATUP).

- Région Flamande :

* Decreet Vlaamse Raad 3 maart 1976 tot bescherming van monumenten en stads-en dorpszichten

* Decreet Vlaamse Raad 16 april 1996 houdende bescherming van landschappen.

3.2. Législations particulières relatives à la protection du patrimoine archéologique, aux fouilles, à l’affichage et la publicité, etc.

4. Les polices de type « socio-économique »

On peut citer, parmi d’autres :

- La loi du 29 juin 1975 sur les implantations commerciales

- Decreet Vlaamse Raad 13 juni 1990 Bosdecrect.

- Les diverses législations imposant un permis ou un agrément pour l’exploitation d’une maison de repos, d’un établissement hôtelier, d’un camping-caravaning, d’un immeuble donné en location, d’un bâtiment auquel les handicapés doivent avoir accès, d’un site économique désaffecté, d’un terril, d’un bien destiné à l’exploitation de mines, etc.

- Les différentes réglementations imposant une taxation ou des mesures de réquisition des immeubles considérés comme abandonnés, les arrêtés d’insalubrité, etc.

- Les différentes réglementations instaurant des systèmes de primes et de subventions, liées à la situation de l’immeuble dans un périmètre urbanistique donné, ou à une utilisation particulière.

Notes

1 Loi du 4 mai 1999 modifiant la loi du 25 ventôse contenant organisation du notariat, Mon. b., 1er octobre 1999, p. 37132 ; loi du 4 mai 1999 complétant la loi du 25 ventôse contenant organisation du notariat, par les articles 38, § 5, 76, 1°, 78 à 85 et 95 à 112, Mon. b., 1er octobre 1999, p. 37156.

2 Discours du 14 Ventôse an XI à la séance du Corps législatif français, Rép. Not., Code du Notariat, p. 5.

3 Sur cette évolution, voy. l’ouvrage fondamental de P. Harmel et R. Bourseau, Les sources et la nature de la responsabilité civile des notaires, Faculté de droit, Liège et Martinus Nijhoff, La Haye, 1964.

4 Voy. par exemple J. Demblon, Rép. Not., Organisation et déontologie du notariat - 1. La fonction notariale, no 29 à 71.

5 Decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening du 18 mai 1999 (Mon.b., 8 juin 1999, première édition, p. 21001). Ce décret, qui entre en vigueur le 1 octobre 1999, remplace le décret flamand du 22 octobre 1996, qui coordonnait pour la Région flamande l’ancienne loi organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme du 29 mars 1962, modifiée partiellement par le législateur flamand.

6 M. Bosmans, De notariële verantwoordelijkheid inzake stedebouw en ruimtelijke ordening, in Het milieu - L’environnement, rapports au Congrès Notarial de Turnhout, 1993, Fédération Royale des Notaires de Belgique (éd.), p. 427.

7 J.F. Taymans, Devoir de conseil et offre de service, in L’Europe des consommateurs et le notariat, rapports au Congrès Notarial de Verviers-Eupen, 1994, Fédération Royale des Notaires de Belgique (éd.), p. 109 et sv. ; Le législateur, le juge et le notaire, in Tabellio aut Ombudsman, rapports au Congrès Notarial de Dînant, 1996, Fédération Royale des notaires (éd.), p. 407 et sv. ; A propos du devoir d’information du notaire, in Pratique notariale et droit administratif (Y. Lejeune, dir.), Larcier 1998, p. 388 et sv.

8 Parmi les exemples récents :
- Laurence de Meeus, Les autres polices administratives, in L’urbanisme dans les actes (Olivier Jamar, dir.), Bruylant, 1998, p. 573 et sv.
- Michel Delnoy, Le CWATUP expliqué, Ed. de la Chambre de Commerce et d’industrie, 1998, p. 191 et sv.
- Bernard Louveaux, Le droit de l’urbanisme, De Boeck, 1999, p. 33 et sv.

9 J’observe que M. Bosmans, auteur de la formule que je me suis permis de critiquer à propos du « devoir général d’information du notaire », donne dans la même étude quelques exemples de législations dont le notaire devrait informer ses clients, pour conclure qu’« il est naturellement impossible d’établir une liste des informations recommandées » (op. cit., sub note 5, p. 431).

10 Voy. par exemple Anne Mie Draye, Rép. Not., La protection du patrimoine immobilier, no 25.

11 Pierre-Yves Erneux, L’accès du notaire aux informations qu’il est légalement tenu de procurer aux parties sur le statut juridique de l’immeuble, in Pratique notariale et droit administratif, op.cit., sub note 6, p. 382 et sv. ; Jean-François Ledoux et Emmanuel Ledoux, Les certificats d’urbanisme, les certificats hypothécaires, les missives officieuses, in L’urbanisme dans les actes, op.cit., sub note 7, no 109.

12 C’est ainsi qu’on attend toujours, près de deux ans après le vote du CWATUP nouveau, les arrêtés d’application de l’article 150, relatif aux certificats d’urbanisme et aux renseignements à fournir par les pouvoirs publics.

13 Remarquons que cette problématique n’est le plus souvent examinée – plus ou moins explicitement – que dans le cas d’un terrain nu ; est-elle fondamentalement différente dans le cas de la vente d’un terrain sur lequel est érigé un bâtiment que l’acquéreur a peut-être l’intention de modifier, voire de reconstruire ?

14 Sur l’article 85 du CWATUP, on consultera notamment : Laurent Delcroix, Les actes des notaires, in L’Urbanisme dans les actes, op.cit., sub note 7, no 46 et sv. ; Lorette Rousseau, Les clauses urbanistiques dans les actes immobiliers, Rev. Not. belge, 1998, p. 448 et sv. ; Michel Delnoy, Les répercussions en droit civil du nouveau CWATUP, Revue de droit immobilier, 1999/1, p. 61 et sv. ; Pierre-Yves Erneux, L’empreinte du droit de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme sur les contrats immobiliers : l’exemple de l’article 85 du nouveau CWATUP, Am.-Env. (à paraître).

15 Je ne reviens pas ici sur ce que le notaire n’a pas à qualifier lui-même le terrain de « à bâtir » (voy. notamment à ce sujet O. Jamar, De la qualification de terrain à bâtir dans un acte notarié, Liber amicorum Edmond Bouttieau et Jacques Demblon, Academia et Bruylant, 1987, p. 169 et sv.) ; mais il se peut que cette qualification ait été donnée par le vendeur dans la publicité, ou dans le compromis de vente, ou même que l’acquéreur ait exigé une déclaration explicite du vendeur à ce sujet dans l’acte notarié.

16 O. Jamar, op. cit., p. 197.

17 F. Haumont, Rép. Not., L’Urbanisme I - la Région wallonne, no 1562.

18 L. Delcroix, op.cit., sub note 13, no 174 et sv.

19 J.F. Taymans, A propos du devoir d’information du notaire, op.cit., sub note 6, p. 392.

20 Dans le même sens, A. Van Den Bossche, Les actes des notaires, in L’Urbanisme dans les actes, op.cit. sub note 7, p. 676 et sv.

21 Ibidem.

22 Voir J.F. Taymans, Devoir de conseil et offre de service, op. cit., sub note 6, p. 118 et 119. Dans le même sens, L. Delcroix, op.cit., sub note 13, no 196 et sv.

23 O. Jamar, Application du Code wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme et du Patrimoine, Notarius Actualités, 1998/4, p. 34.

24 L. Delcroix, op.cit., sub note 13, no 56.

25 P.Y. Erneux, Commentaire systématique du CWATUP, Kluwer 1997 (commentaire de l’article 41 § 5 ancien).

26 Laurent Delcroix semble cependant conseiller de faire remettre une copie du permis à l’acquéreur, ce qui constitue une réponse à la première question, et ajoute qu’en cas de doute sur la péremption du permis, le notaire informera l’acquéreur de ses doutes.

27 Rappelons à cet égard que la péremption du permis opère de plein droit, par le simple fait de l’expiration du délai, et sans qu’il soit besoin que l’autorité compétente dresse ou ne dresse pas un procès-verbal la constatant. C’est au juge saisi du litige et à lui seul qu’il appartient de décider en dernier ressort de la péremption du permis (D. Lagasse, Les effets du permis de bâtir ou d’urbanisme, in L’urbanisme dans les actes, op.cit., sub 7, no 21).

28 J. Demblon, op.cit., sub note 3, no 66, et les références citées en note.

29 Voy. J.L. Van Boxstael, L’aliénation d’une construction irrégulière, Rev. not. belge, 1998, p. 497.

30 J.L. Van Boxstael, ibidem, p. 498 à 500.

31 Sans exclure un accord entre parties aux termes duquel l’acquéreur, dûment averti des risques qu’il court, accepte la situation telle qu’elle est, en se réservant un recours contre le vendeur ou en y renonçant.

32 Marc Boes, L’acte notarié au risque de l’infraction, in L’urbanisme dans les actes, op.cit., sub note 7, p. 716.

33 J.L. Van Boxstael, op.cit., sub note 28, p. 491.

34 En ce sens, M. Boes, op.cit., sub note 31, p. 715.

35 Le lecteur pourra se référer à des examens de jurisprudence classiques, tels ceux de R.O. Dalcq et Geneviève Schamps, Examen de jurisprudence (1987 à 1993), La responsabilité délictuelle et quasi délictuelle, R.C.J.B., 1995, p. 605 à 607 ; R. Rens et J.L. Rens, De professionele aansprakelijkheid van de notaris - Overzicht van rechtspraak (1970-1972), T.P.R., 1974, 105-123. Ces études renvoient aux chroniques précédentes des mêmes auteurs.

36 Chr. Vanhalewijn, La responsabilité professionnelle du notaire - dix années de jurisprudence belge 1980-1989, Edition Altiora, 1991.

37 Chr. Vanhalewijn et H. Jacobs, La responsabilité professionnelle du notaire, 1990-1992, Bruylant, 1994.

38 La négociation immobilière : l’apport du notariat, rapports au Congrès des Notaires de Liège, 1998, Fédération Royale des Notaires de Belgique (éd.), Bruylant, 1998, p. 231 et sv.

39 Rec. Gén., no 22552 ; R.W., 1979-1980, col. 2525.

40 Voy. supra, au texte, no 22.

41 M. Vanwijck-Alexandre, Chronique de droit à l’usage du notariat, Université de Liège, t. X, p. 79.

42 Ce point de vue, que j’ai défendu à l’époque (J.F. Taymans, Aspects juridiques de la vente d’un immeuble, M.N.F., 1993/3, p. 54), est approuvé par L. Delcroix (op.cit., sub note 13, p. 654).

43 Inédit, cité par Chr. Vanhalewijn, op.cit., sub note 35, no 237.

44 Voy. Toute fois supra, la note 14.

45 Rev. Not. belge, 1988, p. 535.

46 Turnh. Rechtsl., 1991, p. 56.

47 Inédit, cité par Chr. Vanhalewijn et H. Jacobs, op.cit., sub note 36, no 1036.

48 R.O. Dalcq et G. Schamps, op.cit., note 34, p. 605.

49 Voy. supra au texte, no 29 et 30.

50 N.F.M., 96/8 p. 224, et note M. Boes : Notariele aansprakelijkheid en administratief redit.

51 Voy. supra au texte, no 21.

52 R.G.D.C., 1999/5, p. 352 et la note de K. Trocht, De notariële informatie-en raadgevingsvcrplichting revisited, p. 287.

53 Le tribunal de première instance de Gand l’a d’ailleurs rappelé dans un jugement du 8 mars 1994 (inédit, recensé par Chr. Vanhalewijn, op.cit., sub note 37, p. 246), qui souligne que les notaires ne peuvent apporter de modification à une convention préalablement intervenue entre parties.

54 À cet égard, on peut se demander si l’acquéreur n’aurait pas pu plaider, contre les vendeurs, que les stipulations de l’acte authentique ne prévalent à l’égard de celles de la convention sous seing privé que s’il est établi qu’il y a eu entre les deux actes une renégociation du contrat.

55 Op.cit., sub note 49, p. 228 et 229.

56 Voir supra, section 2 § 2.

57 Voir supra, section 3.

58 Cass., 13 juin 1983, J.T., 1984, p. 9.

59 Chr. Vanhalewijn, op.cit., sub note 35, p. 54, et la jurisprudence citée.

60 R.O. Dalcq, Examen de jurisprudence 1980-1986, La responsabilité délictuelle et quasi délictuelle, R.C.J.B., 1987, p. 643.

61 La question ne se pose pas, faut-il le dire, pour les obligations nouvelles qui seraient expressément imposées par le législateur au notaire (voir supra section II § D.

62 X. Dieux, Le respect dû aux anticipations légitimes d’autrui, Bruylant, 1995.

63 Ibidem, p. 249.

64 Op.cit., sub note 6.

Auteur

Notaire Chargé de cours à l’Université catholique de Louvain

© Presses de l’Université Saint-Louis, 2000

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