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Trois Paroisses de Rouen, xiiie-xve siècle

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Philippe Cailleux

IIIe partie. Le marché immobilier : réalités économiques et juridiques

Chapitre 2. Approche du marché immobilier, du milieu du xive siècle à la fin du xve siècle

Texte intégral

1Comme pour le précédent chapitre, il semblait nécessaire de conserver la distinction entre le marché des tènements et celui des rentes. La multiplication du nombre des actes permettait d’envisager – malgré la diversité des types de transactions – une approche plus précise de la valeur des premiers, une pesée globale de l’importance des secondes. Tous deux devaient pouvoir se prêter à une étude de la répartition de la propriété. Encore fallait-il tenter de retrouver, au-delà d’une distinction purement méthodologique, les articulations qui trouvent racine dans les comportements des Rouennais, dont les traces se lisent dans les multiples facettes de la constitution et de la gestion des patrimoines immobiliers et qu’encadre un droit coutumier qui n’oublie pas les « lignagers ». Cette tentative constituera le troisième temps de ce chapitre.

  • 1 Il s’agit d’une indication approximative (au mois près) et non d’une détermination exacte qui deman (...)

2En raison de la place déterminante occupée par le tabellionage dans les sources de cette période, il nous a semblé nécessaire, en prélude à ce chapitre, de préciser ce que représentent, de 1350 à 1500, les années durant lesquelles ses registres sont conservés1, afin de disposer d’une référence indispensable à toute étude de répartition décennale des différents types d’actes (voir graphique 1). De 1360 à 1400, les archives notariales sont conservées à presque 50 % alors qu’au XVe siècle elles le sont davantage : à 75 % pour la première moitié du siècle et à presque 70 % pour la seconde. Derrière ces données globales se cachent de fortes disparités à l’échelle de la décennie : certaines connaissent une conservation égale ou supérieure à 80 %. C’est le cas de 1390 à 1409, de 1420 à 1439 et encore en 1460-1469 et 1490-1499. À l’inverse, un taux très bas ne se rencontre qu’exceptionnellement : en 1380-1389 où il atteint 10 % seulement.

Les tènements : transactions et valeurs

3Tenter d’estimer et de comparer la valeur des maisons est une opération délicate qui, lorsqu’elle revient à l’historien, faute de disposer d’« estimes » ou de toute source mesurant à une aune commune cette valeur, l’amène à se poser un ensemble de questions dont la pertinence ne doit toutefois pas oublier la visée initiale : mesurer – le plus justement possible – la valeur des maisons de façon à estimer la place accordée aux dépenses d’habitation. Ces dernières représentent une composante essentielle du niveau de vie, trop souvent délaissée en l’absence de sources fiscales.

Graphique 1 – Les registres du tabellionage 1360-1499.

4Les causes d’interrogation sont de plusieurs ordres : elles proviennent tant de la nature différente des contrats à notre disposition que de l’hétérogénéité des éléments de prix à prendre en considération. La première de ces raisons commandait une étude ordonnée selon les différents types d’actes : baux à héritage, baux à rente, baux à ferme ou à louage mais aussi décrets d’héritage, qui, s’ils nous éclairent sur la valeur des biens cédés, apportent des informations diverses et nécessitent des méthodes d’investigation changeantes.

« Ventes à héritage » et « baux à rente à héritage »

  • 2 ADSM, 2E1/174, 13 novembre 1430. Il arrive que les désignations employées par le tabellion ne corre (...)

5Si les types d’actes ne varient guère de ceux rencontrés à la période précédente, on peut toutefois relever l’utilisation d’un type de contrat dans lequel se combinent ventes à héritage et baux à rente. Peut-être est-ce pour cette raison que les actes utilisent la formule de « bail à rente à héritage » ou encore de « bail à fieffe à rente à héritage ». Le preneur s’acquitte envers le bailleur, comme pour la vente à héritage, d’une somme déterminée, versée une seule fois, mais également d’une rente annuelle. Le fait que la rente soit totalement rachetable ou échangeable n’affecte pas l’usage de l’expression. Ainsi, dans un « bail à rente à héritage » de 1430, le preneur, messire Nicole Guillebert, prêtre et vicaire de Notre-Dame-la-Ronde, se porte acquéreur pour une somme de 56 livres tournois, vin non compris. Il doit en outre 4 livres de rente au vendeur avec la possibilité d’échanger 40 sous de ladite somme et de racheter les 40 restants2.

  • 3 ADSM, 2E1/161, 22 avril 1406.

6En cas de rachat de la rente prévue au contrat, ce dernier s’avère avoir fonctionné comme une vente à héritage avec un prêt. Le but du bailleur, lorsqu’il ne conserve aucun droit – le rachat effectué – sur l’héritage, semble bien plutôt de faciliter la vente en concédant en même temps un prêt. En 1406, un bail à rente pour un montant de 62 sous tournois de versement annuel est passé avec promesse des preneurs de racheter 60 sous de la rente au prix du roi, 30 dans un délai d’un an et le même montant dans un délai de neuf ans. Il s’agit sans conteste d’un prêt que l’on souhaite ne pas voir s’éterniser3. Bail ou vente à héritage et bail à rente à héritage associent donc, tous deux, un versement au bailleur – paiement unique – et une ou plusieurs rentes, selon qu’existent ou non d’autres détenteurs de rentes. Ils ont, pour cette raison, été traités en même temps, les baux à rente qui se traduisent par le paiement des seules rentes étant étudiés dans un deuxième temps.

  • 4 Voir p. 326.
  • 5 Un peu moins de trois actes par an. Les ventes de « tout et tel droit en… », sans que le droit vend (...)

7L’existence de 311 baux pour la période 1350-1500 montre que la majeure partie des transactions portant sur les tènements s’effectuent sous cette forme (voir tableau 1). Par ailleurs, leur nombre est en augmentation constante. Mais si l’on rapproche ces données du nombre d’années pour lesquelles sont conservés les registres du tabellionage4, la période 1400-1450 se distingue par un nombre d’actes par année conservée légèrement inférieur5. À l’inverse, à l’échelle de la décennie, leur nombre est plus important en 1360-1369, 1420-1429 et surtout 1450-1469. Les années faisant suite à l’installation anglaise puis à leur départ sont donc, assez logiquement, marquées par une augmentation du nombre des ventes. Quant à la part respective de chacune des paroisses, elle est à mettre en rapport avec le nombre de tènements que l’on y trouve.

8Comparer ces transactions pose d’emblée un problème ardu : les deux composantes du prix, versement unique et rente foncière, ne sont pas de même nature. L’option qui consiste à comparer les seuls versements uniques, en ne retenant donc pas les rentes, à la valeur peu sûre, nous a semblé totalement irréaliste parce qu’allant à rebours de la logique des prix médiévaux : ce versement représente la différence entre la valeur négociable de la maison et celle des rentes qui la chargent.

Tableau 1 – Baux à héritage et baux à rente à héritage

Période

Saint-Lô

N.-D.-la-Ronde

Saint-Herbland

Total

1350-1399

39

20

13

72

1400-1449

50

34

26

110

1450-1499

56

43

30

129

cumul (1350-1500)

145

97

69

311

 %

47

31

22

100

  • 6 Ces éléments d’analyse sont plus largement évoqués dans les développements de la présente partie co (...)
  • 7 Lorsqu’au début du XVIe siècle, pour l’édification du palais royal, les conseillers rouennais doive (...)

9Mais comment fixer cette dernière valeur ? L’étude du marché des rentes proprement dit montre qu’il est très difficile de trouver une logique dans les prix qu’elles peuvent atteindre6. Il est, en revanche, certain que le denier 10 représente, pour toute cette période, une valeur minimale de la rente, qu’elle soit ou non rachetable. Il est également certain que les rentes foncières anciennes peuvent se négocier à des prix largement supérieurs au denier 10. Les facteurs qui interviennent sur ce prix – rente aînée ou puînée, état du bien sur lequel elle est assise, ne permettent pas d’établir avec certitude une valeur déterminée à ces rentes. Toutefois, les rentes dont la vente se fait à un taux qui dépasse le denier 30 ne se rencontrent que de façon exceptionnelle avant le XVIe siècle. Pour cette raison, il nous a semblé préférable d’ajouter aux prix minima des maisons – constitués par l’addition de la valeur des rentes calculées au denier 10 et du prix payé au moment de l’achat – un second prix, incluant cette fois-ci les rentes évaluées au denier 20, représentant approximativement le denier médian, permettant de mesurer l’effet d’un doublement du taux sur la valeur totale de la maison7.

  • 8 Voir la constitution de rente viagère, p. 378-379.

10Avant d’aller plus loin, quelques précisions méthodologiques sont nécessaires. Afin de limiter l’incertitude provenant de l’estimation de la valeur des rentes, nous avons incorporé le montant du rachat, lorsqu’il est fixé par la transaction elle-même, dans le prix de cette dernière, les arrérages versés par la suite représentant le coût du crédit. Il arrive aussi que les actes oublient l’indication du montant ou du taux du rachat mais que ce dernier soit connu par un rachat très voisin de la vente, dans lequel on peut voir une application de la clause oubliée. En ce cas également, la somme est ajoutée au montant versé lors de la vente et la rente rachetée défalquée des rentes chargeant l’héritage. Les rentes à viage, dont le montant ne peut être ajouté tel quel aux rentes pesant sur l’héritage, ont été évaluées au denier 5, taux auquel elles se négocient en général8. Se trouvent également rangés dans cette catégorie les baux associant deux ventes simultanées – l’une à condition du viage du ou des acheteurs et la seconde du fonds et propriété après le viage – après addition des deux montants, la charge des rentes étant la même dans les deux cas.

11À l’inverse, l’impossibilité d’évaluer l’impact sur le prix de vente de certaines dispositions a entraîné la mise à l’écart de données étiquetées comme « non utilisables ». Parmi ces dispositions :

  • les ventes associant plusieurs tènements lorsque la part de chacun n’est pas connue ;

  • les ventes comprenant à la fois tènement et rente(s). Dans ce dernier cas, ont toutefois été retenus les cas où la rente vendue est de faible valeur en comparaison du prix du tènement. Non rachetable, elle a alors été déduite du montant des rentes appliquées au tènement ; rachetable, le coût du rachat est venu en déduction du prix du tènement.

12L’absence d’indication à propos des rentes chargeant les héritages, l’imprécision du montant d’un droit de douaire, les réservations à viage de portions de l’habitation… sont autant de facteurs pouvant perturber le montant de la transaction de façon non quantifiable.

13Restait une question : que faire des ventes de portions de maisons lorsque cette portion est précisée (vente d’un quart par exemple) ? Elles n’ont été utilisées qu’à deux conditions : la portion vendue est clairement définie et doit acquitter la même part des rentes dues par la totalité, signe d’un partage équitable.

  • 9 De 1380 à 1399, 23 ventes utilisables.
  • 10 Nous n’avions pas prévu initialement de faire apparaître les moyennes par paroisse, réalisées sur u (...)

14Les calculs de prix moyens ont été effectués par période de vingt ans de façon à disposer d’un nombre de transactions à peu près équivalent puisque, à une exception près9, il se situe entre 32 et 47 ventes, ce qui représente entre 10 et 20 % du nombre total de tènements. À l’exception de la période 1380-1399, durant laquelle les valeurs moyennes – tant la valeur totale que chacune des moyennes par paroisse – marquent une forte baisse, on observe une montée régulière et marquée de la valeur moyenne des maisons (voir graphiques 2 et 3). La même période mise à part, on peut également relever que les tènements de la paroisse Saint-Herbland ont toujours une valeur sensiblement plus élevée que celles des autres tènements. L’écart est moins marqué entre les deux autres paroisses. Les valeurs moyennes de Saint-Lô, généralement inférieures à celles de Notre-Dame-la-Ronde, ne se trouvent au-dessus qu’une fois, en 1420-143910.

Graphique 2 – Prix de vente des tènements, rentes estimées au denier 10.

  • 11 Nous suivons ici de préférence les estimations au denier 10, plus adaptées à cette période (voir le (...)
  • 12 De 1360 à 1379, on compte 39 ventes dont 32 utilisables alors que le taux moyen de conservation des (...)

15La lecture des tableaux de répartition, qu’ils soient établis avec estimation au denier 10 (tableau 2) ou au denier 20 (tableau 3), montre la diminution régulière du nombre des tènements dont la valeur est inférieure à 200 livres tournois et conjointement l’augmentation constante du nombre de ceux relevant de toutes les autres catégories de prix. On remarquera également, pour la seconde moitié du XIVe siècle, qu’aucun d’entre eux ne dépasse 600 livres et que des prix supérieurs à 200 livres ne se rencontrent qu’entre 1360 et 138011, période durant laquelle le marché est particulièrement actif. Il ne retrouve une activité soutenue qu’après 1420, et ce de façon durable12.

Graphique 3 – Prix de vente des tènements, rentes estimées au denier 20.

  • 13 L’augmentation brutale est due aux prix de la décennie 1420-1429, non à ceux de la suivante. Sur le (...)
  • 14 Le premier facteur agit d’ailleurs très certainement sur le second. Malheureusement, les points de (...)
  • 15 Pour le tènement de la Grosse Tête, les trois derniers contrats mentionnent 15 l. de rente, alors q (...)

16La forte poussée de la valeur moyenne, dans les années correspondant au début de l’occupation anglaise, est la traduction de deux facteurs conjugués : au début des années 1420, années de fortes mutations, l’augmentation des prix exprimés en livres tournois, pour compenser l’envolée des cours de certaines monnaies et l’existence de plusieurs transactions conclues à un prix supérieur à 1 000 livres13. Un tel prix ne se rencontre, avant 1450, qu’à cette décennie alors qu’il est beaucoup plus fréquent après cette date14. La spécificité du marché immobilier – les tènements ne sont pas interchangeables et ont un rythme de mise en vente extrêmement variable – imposait de vérifier cette tendance dans l’évolution des prix en la comparant, lorsque cela était possible, à l’évolution des prix de vente d’un même tènement. Encore fallait-il s’assurer de l’homogénéité de la comparaison et notamment de la situation des rentes. Seules cinq propriétés autorisent une telle comparaison car le montant des rentes qui les chargent est identique à chaque transaction ou, à défaut, connaît une très faible variation au regard de la valeur totale15.

Tableau 2 – Répartition des prix de vente des tènements, rentes estimées au denier 10

Tableau 2 – Répartition des prix de vente des tènements, rentes estimées au denier 10

* Valeur supérieure de l’intervalle exclue.
** Le nombre entre parenthèses comptabilise les ventes inférieures à 100 l.t.

Tableau 3 – Répartition des prix de vente des tènements, rentes estimées au denier 20

Tableau 3 – Répartition des prix de vente des tènements, rentes estimées au denier 20

* Valeur supérieure de l’intervalle exclue.
** Le nombre entre parenthèses comptabilise les ventes inférieures à 100 l.t.

Graphique 4 – Évolution du prix de plusieurs tènements.

  • 16 On ne relève d’ailleurs pas d’infléchissement de cette tendance au début du XVIe siècle, bien au co (...)

17À l’exception de la parcelle 202 de la paroisse Saint-Herbland, pour laquelle nous ne disposons pas d’éléments explicatifs, toutes les indications viennent à l’appui d’une nette poussée des prix se manifestant jusqu’à la fin du XVe siècle16.

18Certaines ventes associent, dans le même temps, la vente à viage et la vente du fonds. Leur intérêt est d’autoriser une comparaison entre les valeurs accordées au fonds et à la jouissance viagère. Deux cas livrent des ordres de grandeur très proches :

    • 17 ADSM, 2E1/181, 29 avril 1440.

    en 1440, Jehanne, veuve de Colin de Clatot, « féron » de la paroisse Saint-Nicolas de Rouen, pressée par les créditeurs de son mari et en difficulté pour régler les dettes qu’il a laissées, vend à viage à Robin Petit, éperonnier, demeurant depuis peu paroisse Saint-Herbland, et à Perrette sa femme, une maison qu’elle possède, paroisse Saint-Herbland, pour 163 livres tournois, le viager prenant fin au décès du survivant. Le lendemain, elle vend le fonds et propriété de la même maison à Étienne Marcel, changeur, qui l’acquiert pour 340 livres et 8 livres au vin. La part respective de chacune des ventes établit donc un rapport, grosso modo, de ⅓ pour ⅔17 ;

    • 18 ADSM, 2E1/172, 3 mai et 29 mai 1426. Oudin Le Riche agit en fait ici comme prête-nom de Pierre Surr (...)

    lorsque Pierres Surreau, receveur général de Normandie, achète la maison de la Cloche, paroisse Saint-Herbland, ainsi qu’un jardin situé de l’autre côté de la rue du Bec, la durée du viage repose sur la vie du survivant de deux de ses enfants, Jehan et Katherine. Il verse, pour cela, 500 livres tournois. Le même mois, Oudin Le Riche se porte acquéreur du fonds, à tenir après le viage cité, pour 1 000 livres soit précisément ⅓ au viage et ⅔ au fonds18.

Les baux à rente

  • 19 Pour la catégorie précédente, ce nombre s’élevait à 261 contrats. Pour le XVe siècle, les « baux à (...)

19Les baux à rente sont d’un usage moins fréquent. Une fois décomptées les données non utilisables, l’ensemble représente 127 contrats19 dont les 4/5 sont souscrits avant 1450 : leur usage est en baisse sensible dans la seconde moitié du siècle. Le nombre d’actes est généralement trop faible pour autoriser un calcul de moyenne, même par période de vingt ans, mais l’étude de la répartition par valeur des contrats est révélatrice (tableau 4).

  • 20 Même un bail sur cinq dépasse 30 l.t.

20Dans la seconde moitié du XIVe siècle, un contrat sur deux est passé pour un montant inférieur à 10 livres tournois, un sur quatre pour une somme comprise entre 10 et 20 livres et le quart restant dépasse 20 livres20. Avec le siècle suivant, un tassement se produit par le haut : les baux de valeur élevée sont en nette diminution alors que l’on compte plus de 55 % de baux inférieurs à 10 livres par an, ce nombre diminuant sensiblement après 1450 au profit des contrats compris entre 10 et 20 livres. Il faut également remarquer que le nombre de marchés passés pour moins de 5 livres reste alors relativement élevé. Deux tendances se dessinent : d’une part les détenteurs de tènements de grande valeur recourent moins à ce type de contrat, d’autre part, alors qu’avant 1450 on compte au moins un contrat sur deux inférieur à 10 livres, cette proportion est, après cette date, celle de la tranche suivante (de 10 à 20 livres).

Tableau 4 – Les baux à rentes

Tableau 4 – Les baux à rentes
  • 21 Lorsque la part des rentes non déterminées – rentes qu’on ne peut attribuer, faute d’indication, au (...)
  • 22 Une fois décomptées les ventes pour lesquelles le nombre de rentes n’est pas précisé, les tènements (...)
  • 23 Elles concernent un peu plus d’un acte sur quatre entre 1350 et 1400, un peu plus de quatre sur dix (...)
  • 24 Les clauses d’amendements se rencontrent également dans certains baux « à fieffe à rente à héritage (...)
  • 25 Voir ADSM, 2E1/157, 9 décembre 1397.
  • 26 ADSM, 2E1/154, 1er septembre 1391.
  • 27 ADSM, G 2090, f° 230.

21L’examen attentif de ces contrats permet de déceler l’importance de la part des rentes revenant au bailleur, caractéristique quasi constante21. Autre trait remarquable, ils concernent généralement des tènements chargés d’un faible nombre de rentes, le plus souvent une ou deux, rarement plus22. Sans être généralisées, les clauses d’« amendements » ou travaux se rencontrent régulièrement23 mais il est périlleux d’en tirer des enseignements clairs sur l’état du bâti. Il est très difficile de déterminer si les travaux ont été effectivement accomplis. La répétition de clauses et de montants identiques, à quelques années de distance, peut laisser supposer le contraire. Les bailleurs, pour s’assurer de leur exécution, prévoient généralement, à l’expiration du délai annoncé, le versement de la somme prévue à leur profit. Mais, faute de pouvoir verser cette somme, le preneur peut avoir renoncé entre-temps au tènement ; ce qui constitue après tout une explication lorsque l’on constate la proximité des actes et la répétition des clauses. De plus, les « amendements » sont présentés comme une garantie pour le bailleur : ce que les textes désignent du nom de « contrepleige ». Il faut y voir alors une tentative de se préserver du non-paiement de la rente ou davantage encore des éventuelles dégradations commises par le preneur – à l’indemnisation hasardeuse – avant d’y discerner le signe d’un bâti demandant réparations24. Dans certains cas, les preneurs ne sont tenus de verser deux années de la rente, pour contrepleige, que s’ils délaissent l’héritage25. Les obligations du preneur sont de plusieurs ordres. Il lui faut maintenir en état la maison. Il peut procéder à des destructions mais à condition de reconstruire de façon à améliorer la valeur du bien. Lorsque Jehan Cotart, demeurant paroisse Saint-Laurent de Rouen, prend des religieux de Beaulieu une maison de la rue Grand-Pont, il s’engage à ne « rien oster se n’est pour amender » mais aussi à ne pas la charger de « greigneur rente »26. Les communautés religieuses, qui souvent sont seules à percevoir la rente, font même préciser, dans l’éventualité d’un preneur qui, sans leur « licence especiale », passerait outre l’interdiction, que la rente ainsi créée leur serait acquise. Ce type de clause se rencontre dès la première moitié du XIVe siècle : « et se il avenoit que ilz le carchassent, la rente de quoy ilz l’auroient carchié seroit acquise franchement et plainement aux dis seigneurs et en pourroient jouir et faire toute leur volenté sans contredit », en l’occurrence au chapitre de Notre-Dame de Rouen27.

  • 28 ADSM, 2E1/157, 9 décembre 1397.
  • 29 Sans que l’on sache ce qui, de cette nette augmentation, revient aux 23 années écoulées ou aux réce (...)

22Ce type de bail peut également comporter une condition de viage, le plus souvent à la vie du ou des preneurs. Cette pratique est fréquente pour les chanoines – que ce soient les chanoines de la cathédrale, de Notre-Dame-la-Ronde ou encore les curés de Saint-Lô. Mais ces contrats ne sont pas réservés aux ecclésiastiques. Pour les couples, ils permettent d’assurer au conjoint survivant une résidence qui échappe au partage de son vivant. C’est probablement l’intention de Laurent Le Vesie et de Bietrix son épouse, alors demeurant paroisse Saint-Candé-le-Vieux, lorsqu’ils prennent à rente une maison de Notre-Dame-la-Ronde « a leurs vies et du survivant et aprez leurs deceps a leurs hoirs »28. Enfin, une maison de la paroisse Saint-Lô nous livre deux baux à viage successifs. Le premier, de 1398, est conclu pour 10 livres tournois par an. Mais en 1421, le tenant renonce à son droit et la maison est aussitôt baillée pour 22 livres 10 sous de rente29.

Les décrets d’héritage

  • 30 Une ordonnance de l’échiquier de la Saint-Michel 1312, tenu à Rouen, établit que « les dis heritage (...)

23Cette procédure juridique trouve sa place ici pour deux raisons. Elle permet, par l’adjudication aux enchères qu’elle entraîne, de disposer du montant, exprimé en rente annuelle, de ce que le plus offrant veut bien en donner, forme d’expression de la valeur à rapprocher de celle que livrent les baux à rente30. Une fréquence plus ou moins élevée selon les périodes traduit aussi les difficultés financières rencontrées par des tenants d’héritages, incapables d’honorer leurs dettes et ne disposant pas de suffisamment de meubles pour cela. Car c’est seulement faute de pouvoir obtenir paiement de sa créance sur les biens meubles d’un débiteur que le créancier peut faire saisir ses héritages. Cette possibilité assure une meilleure garantie aux opérations de prêts et concrétise l’engagement du débiteur « sur tous ses biens meubles et immeubles, présents et à venir ». Elle traduit aussi une évolution juridique tendant au recul de l’emprise familiale sur l’immeuble.

  • 31 Ces titres peuvent être un jugement ou des lettres obligatoires. Dans ce dernier cas, elles doivent (...)
  • 32 Robert Élies, porteur d’une lettre d’obligation de Denis Delamare pour 100 s.t. de rente, emporte p (...)

24Son déroulement est, ramené à l’essentiel, le suivant. Le porteur de titre31 les présente au sergent en lui requérant exécution. L’absence de meubles constatée, le sergent prend et met en main de justice l’héritage. Après les « criees et subhastacions » coutumières, il est adjugé au plus offrant et dernier enchérisseur. Cette adjudication se fait « sauves les oppositions » ou encore « sauve la question des opposants », c’est-à-dire de ceux qui se sont opposés à la saisie pour préserver un quelconque droit immobilier sur l’héritage, dont les droits sont ensuite examinés. Selon le montant de l’adjudication et la valeur des droits sur l’héritage, il peut arriver que le débiteur saisi perçoive un résidu lors de l’affinement du décret32.

25Les décrets d’héritages relevés pour la période 1350-1500 sont au nombre de 87 (tableau 5). Ils portent pour l’essentiel sur des tènements ou maisons mais les rentes ne sont pas épargnées (5 cas). Ces données proviennent le plus souvent d’actes de ventes postérieurs au décret et qui rappellent son existence, en donnant parfois l’indication du montant de l’adjudication sous la forme d’une rente à payer « pour toute rente et charge », éventuellement convertie comme prix à payer une fois, la conversion se faisant alors « au prix du roi », c’est-à-dire au denier 10.

26Cette provenance explique, au moins pour partie, la faible part qu’occupe la seconde moitié du XIVe siècle : 13 décrets sur les 87 soit à peine 15 %. Les actes, plus concis, évoquent beaucoup moins les antécédents de la vente. Un tiers de ces procédures remontent à la décennie 1390-1399. Avec le XVe siècle – et l’augmentation sensible de la longueur des actes conservés dans les minutes notariales – il est possible de relever une fréquence plus significative de cette procédure ; la moyenne y étant comprise entre sept et huit actions par décennie.

27Leur nombre s’élève de façon sensible à deux reprises : une première fois pour les années 1430-1449, la décennie 1440-1449 représentant à elle seule 20 % des procédures de ce type pour le XVe siècle, une seconde fois dans les années 1480-1499 (plus de 28 % du total).

Tableau 5 – Les décrets d’héritage, XVe siècle

1400-1409

1

1410-1419

0

1420-1429

4

1430-1439

13

1440-1449

15

1450-1459

6

1460-1469

6

1470-1479

9

1480-1489

11

1490-1499

12

XVe siècle

77

28Seul le montant de 28 décrets est connu, soit en gros pour un sur trois. Leur valeur se répartit de la manière suivante :

Tableau 6 – Prix des décrets (pour toutes rentes)

Tableau 6 – Prix des décrets (pour toutes rentes)
  • 33 Manoir de la Moricière : ADSM, 2E1/198, 23 juillet 1471, qui mentionne le décret du 9 janvier 1469, (...)
  • 34 C’est ce qui arrive à Robert Élies, à la suite du décret présenté plus haut, en date du 20 février (...)

29En raison du peu de données, il a paru vain d’établir des moyennes décennales. Le décret, évoqué précédemment, d’une portion d’héritage délimitée pour couvrir le montant d’une dette n’est pas retenu ici puisqu’il s’agit de recenser les valeurs des tènements et non celles des dettes. Même si les décrets d’un montant inférieur à 20 livres tournois sont majoritaires (61 %), il faut toutefois noter que les saisies immobilières touchent des immeubles de valeurs fort diverses et, partant, des couches sociales fort différentes. Parmi les héritages entrant dans la catégorie « plus de 50 livres », on compte, paroisse Notre-Dame-la-Ronde, le manoir de la Moricière, enchéri à 140 livres de rente ou 1 400 livres de paiement unique et saisi en raison des dettes de Vincent Massieu et Cardine sa femme à qui il appartenait, ou encore, paroisse Saint-Lô, le vaste tènement de Pierre Desloges dont les enchères atteignent 110 livres en 1475. Dans ce dernier cas, il reste à la famille puisque l’acquéreur est Jacques Desloges, bourgeois de la paroisse Sainte-Croix-de-Saint-Ouen de Rouen33. Le lignage peut d’ailleurs effectuer le retrait du bien saisi34.

  • 35 Voir p. 102.
  • 36 ADSM, 26 HP4, compte marqué 1443.

30On retrouve parmi les petites enchères, pour la décennie 1420-1429, trois saisies de places vides effectuées en application de l’ordonnance d’Henri V35. Les textes qui rapportent le décret ont tendance à privilégier la mention du tenant de l’héritage à l’origine de la créance et non celle du tenant, au moment du décret. Cette imprécision laisse un doute, mais il ressort tout de même de cet ensemble de cas que ce sont surtout les héritiers des « obligés » qui sont victimes des saisies immobilières, témoins du poids des dettes sur la succession. Un compte du prieuré Saint-Lô permet de l’établir pour trois maisons de la rue Dourdonne, paroisse Notre-Dame-la-Ronde, appartenant à un boulanger, Jehan Le Cras, puis à sa fille ainsi qu’à son époux, Jehan Crasbouel : « et furent mises en criee apres le trespas dudit Jehan Le Cras en l’an mil quatre cens quarante et trois »36.

  • 37 La date entre parenthèses est celle de l’acte rapportant le décret. Il ne s’agit donc que très rare (...)

31Sous réserve de cette imprécision, on trouve parmi les victimes des saisis – eux ou leurs héritiers : un étamier (1394), un charpentier (1430), un plâtrier (1432), un sergent du roi (1438), un écuyer, Simon de La Mote, seigneur de Saint-Aignan-sur-Ry et de Bois-Guilbert (1440), un pelletier (1464), un « libratier » (1491)37.

  • 38 Voir à la quatrième partie l’étude de la mobilité.

32Le décret d’héritage apparaît aussi comme l’une des causes de la mobilité de la population : il est très souvent à l’origine d’une disparition de la paroisse des tenanciers saisis. Nous ne trouvons par exemple plus trace, paroisse Notre-Dame-la-Ronde, de Vincent Massieu et de Cardine sa femme, après 147038.

  • 39 BMR, registre V1, fos 107-108.

33Enfin, la faible conservation des actes rapportant le décret nous prive d’une autre information, celle de la prisée des héritages effectuée par les voisins et les « ouvriers jurez » et dont « record » est fait par le sergent. La comparaison de son montant et de celui de la plus haute enchère est un indice intéressant de la vigueur ou au contraire de l’atonie du marché immobilier. La comparaison de ces deux montants est possible une fois, en 1438. Une maison et une échoppe de la paroisse sont adjugées, le 20 novembre de cette année respectivement pour 12 livres et 7 livres 10 sous tournois de rente annuelle. Elles avaient été estimées à 7 livres pour la maison et 3 pour l’échoppe39. L’adjudication multiplie par environ 1,7 la valeur de la prisée dans le premier cas et par 2,5 celle de l’échoppe, montrant que les maisons du cœur de la ville sont toujours recherchées et que le rapport des échoppes l’est encore davantage dans les années qui suivent le traité d’Arras et les mois qui suivent l’entrée de Charles VII à Paris.

Les baux à ferme ou à louage

  • 40 Jean Yver, « Recherches sur les origines du louage de choses en Normandie XIIe -XIIIe siècles », RH (...)
  • 41 Pierre Desportes, Reims et les Rémois aux XIIIe et XIVe siècles, Paris, Picard, 1979, p. 473, voit (...)

34Présentant ses recherches sur les origines du louage de choses aux XIIe et XIIIe siècles, Jean Yver relevait comme obligations des parties, pour les baux privés, que le preneur verse globalement le prix de location avant l’entrée en jouissance et que seul le bailleur s’oblige et ajoutait : « Il y a deux conceptions du louage : 1°, moyen d’exploitation ; 2°, moyen de crédit (vif-gage) »40. Les premiers baux à louage, pour les trois paroisses, remontent à la seconde moitié du XIVe siècle et sont livrés par les registres du tabellionage ; les archives ecclésiastiques n’en fournissant pas. Les minutes des tabellions ne contiennent elles-mêmes que fort peu de baux impliquant une communauté religieuse : à peine 7 % (4 sur les 58). En conclure qu’elles ne pratiquaient pas ce type de contrat serait une erreur comme le prouvent les comptabilités plus tardives. Le recours à l’acte notarié leur est apparemment exceptionnel et la conservation d’éventuelles cédules ne semble pas avoir été jugée utile41. Tous ces actes – à l’exception d’un seul – se répartissent entre 1360 et 1440 (tableau 7).

35Ces contrats ne représentent qu’une faible partie du louage, ce dont témoignent les nombreuses mentions de tènements contenant plusieurs louages ou encore les indications de présence d’un locataire lors d’une transaction. Ils montrent que les Rouennais du XVe siècle n’ont plus que rarement recours au tabellion pour louer un immeuble. Cette évolution se ressent déjà dans les dernières décennies du XIVe siècles. La dernière décennie (on compte quatre registres couvrant plus de neuf ans) y est moins représentée que celle qui va de 1360 à 1369 (un peu plus de six ans archivés) et proportionnellement moins que celle qui va de 1370 à 1379 (moins de trois ans).

Tableau 7 – Répartition des baux à louage, 1360-1440

1360-1369

15

1370-1379

9

1380-1389

1

1390-1399

10

1400-1409

10

1410-1419

3

1420-1429

6

1430-1439

3

1360-1439

57*

* 56 contrats conservés, un 57e connu par un acte postérieur.
À ces 57 contrats, s’ajoute un 58e en 1497 (n. s.)

Tableau 8 – Durée des baux souscrits, 1360-1440

Tableau 8 – Durée des baux souscrits, 1360-1440

* Sur les 58 baux à louage, deux dépassent les neuf ans et la durée du 3e n’est pas connue. Ils ne sont donc pas comptabilisés ici.

  • 42 ADSM, 2E1/178, 19 mars 1434, n. s. 1435.

36Les baux sont souscrits pour des périodes presque toutes inférieures à dix ans (voir tableau 8). Deux contrats les dépassent, l’un échu au terme de cent ou cent cinquante ans (1435), l’autre de vingt ans (1496). Cette durée inhabituelle du bail de 1435 s’explique par les conditions imposées au preneur. Il lui faut en effet construire une maison sur une place vide – partie du tènement loué – et laisser ensuite deux chambres de la maison construite à la disposition des religieux de Conches, loueurs42. Les moyennes établies pour chaque décennie s’établissent régulièrement entre quatre et cinq ans, sauf pour la décennie 1430-1439 qui, outre le bail de 1435, en comporte deux autres d’une durée de trois ans et pour l’unique contrat de la décennie 1380-1390 (location de neuf ans). Les baux les plus fréquents – presque un sur deux – sont les baux de trois ans. Si l’on totalise ces baux et ceux de six et neuf ans – dont la durée correspond à un doublement ou un triplement de cette période initiale – ils représentent 78,2 % des cas, soit plus de trois sur quatre.

37Les prix indiqués ne nous renseignent pas toujours valablement sur la valeur des maisons et tènements ni même de leur location, faute par exemple d’une indication des rentes chargeant l’immeuble, quand elles sont à la charge du preneur, ou lorsque seule une portion de maison est cédée, plus rarement lorsque le cours de l’espèce utilisée pour le paiement n’est pas connu à la date du contrat. Les montants portés dans le document ci-après proviennent de baux n’illustrant pas l’une de ces situations (tableau 9).

  • 43 Plusieurs d’entre eux sont évoqués dans les exemples qui suivent.

38La grande diversité des prix va de pair avec la diversité d’origine sociale des locataires. Le chevalier tout comme le pelletier, le fabricant d’éperons, le serrurier, l’orfèvre ou encore le notaire en cour d’Église43 peuvent avoir recours à la location qui n’est en rien l’apanage des plus humbles. Les contrats inférieurs à 5 livres sont fort peu nombreux, à peine plus de 10 % de l’ensemble, signe qu’on évitait probablement le recours à l’acte notarié pour les locations de petite valeur.

  • 44 ADSM, 2E1/150, lundi avant la Saint-Aubin, 27 février 1362, n. s. 1363. Pour le texte du 22 février (...)

39Derrière les mentions de tènement ou maison, il est difficile de se représenter les biens loués. Le montant le plus élevé, principalement en raison du montant des rentes qui pèsent sur elle, est atteint, en 1363, pour « une maison » de la paroisse Saint-Herbland, située à l’angle des rues de Courvoiserie et des Changes, devant le parvis de la cathédrale. Les textes ultérieurs nous apprennent que s’y trouvaient plusieurs échoppes de changeurs. Un texte de 1421, évoquant les sept échoppes de l’hôtel Raoul Du Boulay, montre qu’elles s’y trouvent probablement déjà en 1363, ce qui explique bien sûr le montant élevé du bail et des rentes44.

40Certaines indications permettent de mieux cerner le bien baillé même si les indications de surface manquent. Relevons les plus dignes d’intérêt :

  • en 1372, une fenêtre (entendre probablement une « fenêtre marchande »), le solier et « tout le ménage de haut » coûtent 8 livres tournois de rente annuelle ;

    • 45 ADSM, 2E1/152, 23 septembre 1372, et 29 avril 1373. Les espaces marchands sont une composante impor (...)

    l’année suivante, le pignon d’une maison, avec deux fenêtres en bas, surmontées de trois soliers, revient à 13 livres par an45 ;

    • 46 ADSM, 2E1/157, 24 février 1398, n. s. 1399.

    en 1399, l’arrière d’une maison comprenant une salle en bas et en haut avec un jardin un puits et une cuisine reviennent à 5 livres 10 sous tournois l’année46.

  • 47 ADSM, 2E1/152, 24 juillet et 3 août 1373, et 2E1/177, 8 mars 1433, n. s. 1434. S’il est difficile d (...)

41De quel rapport est le louage ? Comparer les revenus tirés de la vente à ceux du louage d’un bien suppose de disposer d’actes portant sur un même immeuble, passés idéalement la même année, éventuellement à des années très voisines, et comportant des informations comparables. C’est chose possible en 1373 pour une maison – plus exactement les deux tiers – de la rue Grand-Pont, paroisse Saint-Lô. Le 24 juillet 1373, Guillaume Le Lieur et sa femme en achètent les deux tiers pour 30 francs d’or (30 livres tournois) tandis qu’un certain Guillaume Cavelier achète le dernier tiers. Le 3 août suivant, ce dernier prend en location les deux tiers ne lui appartenant pas, pour deux ans, au prix de 60 sous tournois de ferme annuelle. Les rentes dues s’ajoutant au prix du louage, tout comme à celui de la vente, le prix d’acquisition de la portion de maison correspond donc à dix années de loyers. Une deuxième occasion de comparaison nous est donnée en 1434. Guillaume Millart et sa femme, de la paroisse Saint-Lô, vendent à un bourgeois de Saint-Martin-sur-Renelle leur maison moyennant 90 livres tournois et le paiement de 6 livres de rente foncière par an. L’acheteur leur loue aussitôt la maison pour une durée de trois ans et au prix de 15 livres de ferme. Les rentes déduites, on retrouve ici un taux de 10 % de la valeur d’achat47.

Tableau 9 – Montant des baux à louage, 1360-1440

Tableau 9 – Montant des baux à louage, 1360-1440

Valeur supérieure de l’intervalle en livres tournois exclue.
* Le chiffre entre parenthèses dénombre les montants inférieurs à 5 livres.
** Auxquels s’ajoute le bail de 1497 (n. s.) pour 18 livres de ferme annuelle.

  • 48 Voir Jean-Pierre Leguay, « La propriété et le marché de l’immobilier à la fin du Moyen Âge dans le (...)

42Mais il faut rappeler que c’est au bailleur qu’incombe, aux XIVe et XVe siècles aussi, l’entretien des maisons. Cette obligation vient relativiser le taux assez favorable de 10 %48, à moins qu’il ne négocie des conditions différentes l’amenant alors très certainement à abaisser le prix de location. Les conditions sont alors très variables :

    • 49 ADSM, 2E1/167, 21 août 1419.

    lorsque Jehan Du Boschebert, serrurier nouvellement arrivé ou revenu à Rouen prend à louage, pour trois ans, des religieux de Saint-Ouen une maison de la paroisse Notre-Dame-la-Ronde, il fait préciser que ces derniers feront « ordonner et fere mectre en estat bon et suffisant ledit hostel ; pour demourer et faire reparer des reparacions necessaires, dedens ledit terme Saint Michiel prochain venans », c’est-à-dire pour son entrée dans les lieux49 ;

    • 50 ADSM, 2E1/168, 24 mars 1419, n. s. 1420.

    en 1420, Jehan Bourdon, l’un des gardes de la monnaie de Rouen, loue sa maison de Saint-Herbland pour 120 livres tournois sur lesquelles il ne doit recevoir que 80 livres, les 40 restantes devant être employées en réparations « principalement couverture et closture et autres agremens » pour lesquelles le preneur doit fournir « certifficacion des ouvriers et ceulx qui en auroient livré la mattiere »50.

  • 51 ADSM, 2E1/150, 11 février 1363, n. s. 1364
  • 52 ADSM, 2E1/153, 19 août 1381.
  • 53 ADSM, 2E1/163, 16 avril 1409.
  • 54 ADSM, 2E1/174, 18 mai 1430.

43Pour louer leur maison, en 1364, à madame Marguerite d’Escalles, dame de Boulainvillier, les deux propriétaires doivent y ajouter « une chambre aesiee » et acceptent que, « en cas que ladicte dame y mettra aucune repparacions necessaires », leur montant soit déduit de la rente51. Quant aux preneurs, ils s’engagent en général à maintenir, c’est-à-dire à rendre dans le même état qu’à leur entrée. Ainsi, les locataires d’Henri Dubosc, de la paroisse Saint-Martin-du-Bout-du-Pont, s’engagent à maintenir sa maison de la paroisse Saint-Lô « de closture, couverture, huys, fenestres, murs, [soleis], serremens et clefs »52. La veuve de Jehan Gervais, qui reprend en location la maison qu’elle occupait auparavant avec son mari, doit la tenir « en estat de couverture ledit temps durant »53. Louer n’est parfois qu’un moyen de se décharger du poids des rentes, rien de plus. Dans certains cas, le louage n’y suffit pas : Jaquet Le Cartier, dit de Sotteville, maître des œuvres de charpenterie tient, depuis 1420, une maison de la paroisse Saint-Lô pour 12 livres 10 sous tournois de rente par an et la loue à la fin de 1428 à un certain Colin Gosmont, pour trois ans, au prix de 9 livres par an « pour toutes choses ». Le revenu n’atteint pas les charges, ce qu’explique l’état de la maison : « pour ce que audit heritage fault plusieurs et grans reparacions sans lesquelz fere il pourroit tourner en ruyne et non valloir »54.

  • 55 ADSM, 2E1/150, f° 132.
  • 56 ADSM, 2E1/159, 1404. Un Guillaume Belain, pourpointier, demeure au milieu du XVe siècle paroisse Sa (...)
  • 57 ADSM, 2E-61/150, 6 avril 1361. Il s’agit ici de la seule trace probable de sous-location puisque le (...)

44Le métier exercé peut être à l’origine de versements en nature, rencontrés deux fois. Dans ce bail à louage de 1361, le preneur doit, outre une rente, deux pains de méteil à remettre en la main du bailleur, chaque dimanche55. Quand à Guillaume Belain, très probablement pourpointier, c’est un pourpoint qu’il lui faut fournir56. On envisage parfois la résiliation avant échéance, avec des conséquences extrêmement variables. Guillaume de Bailleul, chevalier, obtient le remboursement de « ce qui non seroit escheu de tant de temps comme ledit chevalier n’avoit tenu » en cas de départ avant le terme57. Henry Dubosc, paroissien de Saint-Martin-du-Bout-du-Pont et propriétaire d’un tènement paroisse Saint-Lô, impose même, en 1381, le respect d’un préavis de six mois à ses locataires – Blaise Madée et ses compagnons lombards à Rouen :

  • 58 ADSM, 2E1/153, 19 août 1381.

Et, ou cas que ledit Blaises ou ses compaignons se vouldrent partir dudit hostel avant ledit terme, faire le pourront parmi ce que ils seront tenus de le faire scavoir audit Henry demi an avant ce que ils partent en poiant l’annee avecques les arrerages se aucuns en estoient deubz58.

  • 59 ADSM, 2E1/214, 18 juin 1491.
  • 60 ADSM, 2E1/174, 18 mai 1430, voir Saint-Lô, fiche 413.
  • 61 On ne trouve généralement pas, dans les baux rouennais, de clauses protectrices du droit du locatai (...)
  • 62 Voir par exemple 2E1/151, 6 février 1363, n. s. 1364.
  • 63 ADSM, 2E1/181, 13 mai 1440. Pierre Pictemen l’aîné vend à Robin Ribault une maison « a la charge du (...)

45Dans les relations entre bailleur et locataire, la vente du tènement est un moment délicat. Il n’est pas rare de trouver précisé qu’elle se fait « à la charge de tel louage que a a tenir… », montrant que le preneur reprend à son compte le louage. Des arrangements sont également possibles. Lors de la vente par Robin Petit, éperonnier de la paroisse Saint-Herbland, d’une partie de sa maison, il est fait état de l’existence d’un appointement effectué entre le vendeur et Jehan Dany dit de Tours « touchant le departement que avoit fait ledit de Tours du louage que lui avoit fait ledit Colin » sans que les termes de l’arrangement soient donnés59. Dans un contrat du 18 mai 1430, la location gêne manifestement les preneurs : « ledit Soteville fera departir s’il peut ledit Colin dudit louage » mais l’acte envisage ensuite les conséquences d’un résultat négatif60. La pratique rouennaise semble donc assurer au locataire sa jouissance sur l’immeuble après aliénation61. Il peut même obtenir en certains cas un droit de préférence lors de la vente à condition de fournir « le prix qu’un autre en voudra donner » selon l’expression usuellement employée62 et l’on trouve de fait des locataires se transformant en acheteurs. Ils ne mettent d’ailleurs 3 se protéger des conséquences d’un retrait lignager63.

  • 64 ADSM, 2E1/150, 26 janvier 1360, n. s. 1361.
  • 65 ADSM, 2E1/151, 26 septembre 1363.
  • 66 ADSM, 2E1/151, 6 février 1363, n. s. 1364.

46Le louage constitue toujours un moyen de crédit aux XIVe et XVe siècles, mais le versement initial du locataire est loin d’atteindre la totalité de la somme due. Sur 48 florins d’or que lui coûtent les six ans de son louage, Guillaume Vibert doit en régler la moitié au moment du contrat et le reste aux quatre termes64. Deux ans plus tard, Nicole Au Patin verse au moment du contrat 8 livres 15 deniers tournois, soit pratiquement une année sur les deux de sa location65. Mais ce type de clause tend à disparaître au cours du XVe siècle pour laisser place à des indications de fermes payables aux quatre termes. Le preneur doit à l’occasion – mais le cas est rare – accepter des conditions temporaires de cohabitation avec le bailleur : 1 an sur les 7 pour Jehan Langevin. Le loueur occupant – Jaquet Philippe – s’accorde ainsi un délai avant déménagement66.

  • 67 ADSM, 2E1/172.
  • 68 Pierre Desportes signale à Reims l’existence d’un jugement de 1251, conservé pour faire jurispruden (...)

47La location de longue durée peut présenter des risques d’interrogation sur la possession. Le procès qui oppose Perrenot Luce à Pierre Vimont et sa femme ainsi qu’à Jehanne et Alison Les Villaines, en 1426, en est l’illustration. Le nommé Luce intente une action en justice « pour ce que ledit Vimont et sa femme qui demeurent oudit heritage devoient plusieurs annees du louage, teneure ou occupacion d’icelle maison » alors que les occupants prétendent le tenir par succession du tenant précédent, Adam Le Villain. Le point litigieux porte sur l’acquisition de la maison par le père de Pierre Luce. Est-elle faite de ses propres deniers ou de ceux de feu Adam Le Villain (utilisant un prête-nom) ? Pour éviter un long procès, un arrangement très favorable à Perrenot Luce est passé entre les parties, le 22 décembre 1426, suggérant le caractère effectif de la location67. Cet acte montre également que l’action pour impayé se fait sur les meubles du locataire se trouvant à l’intérieur du bien loué68.

  • 69 ADSM, 2E1/153, 16 juillet 1381.

48C’est également le cas vers 1381, date à laquelle Jehan Marguerie rend à Estienne Marguerie et Aelis sa femme plusieurs « estoremens et autres choses qui estoient aux diz maries que il avoit fait prendre pour avoir le paiement de 19 l.t. que eulx lui devoient pour louage d’une maison »69.

  • 70 ADSM, 2E1/167, 28 février 1418, n. s. 1419. Voir également Charles de Beaurepaire, Derniers mélange (...)

49Signalons encore un contrat étonnant, au regard précisément des meubles, puisqu’il s’agit en quelque sorte d’une location en meublé dans laquelle on dresse un inventaire de tous les meubles et ustensiles laissés au preneur et que ce dernier « congnut avoir eu comme en garde dudit bailleur et pour aidier a soustenir sa marchandise qu’il a en intencion mectre et faire distribuer oudit hostel »70.

  • 71 ADSM, 2E1/157, 10 mars 1398, n. s. 1399.

50Les locataires se font à l’occasion crédirentiers de leurs loueurs, non sans poser des conditions. Dans la maison de Jehan Hasart le jeune, de Saint-Herbland, demeurent en 1398 les nommés Caron et Coquin qui achètent de leur loueur 60 sous tournois de rente constituée sur la maison avec possibilité de rachat dans un délai de huit ans. Le débirentier, Jehan Hasart, leur concède qu’il « ne pourra oster ne mectre hors les dessus dis de ladicte maison pour mectre autre personne ledit temps durant mez y demourer sans contredit et par en poiant le pris que ilz la louent pour le present »71.

  • 72 ADSM, 2E-1/181, le 6 mars 1439, n. s. 1440, 13 l.t. Il a alors déjà acheté 10 l. ; le 11 mars suiva (...)

51De 1440 à 1448 au moins, Pierre Le Tellier, pelletier de la paroisse Saint-Lô demeure par location en l’une des trois maisons de la rue Grand-Pont appartenant à Guillaume de Dun, tanneur, de la ville de Caudebec-en-Caux. Il achète alors à ce tanneur un minimum de 23 livres de rentes constituées sur la maison qu’il occupe pour un montant de 230 livres tournois72.

  • 73 ADSM, 2E1/169, f° 313. C’est d’ailleurs à la femme du nommé La Tillaye que le locataire règle ses p (...)

52Lorsque les baux le prévoient, le locataire doit assurer le paiement des rentes en lieu et place du détenteur de l’héritage ; ce qu’atteste également le témoignage de Jehan Coulombel, qui demeure cinq termes en l’hôtel de maître Pierre de La Tillaye, devant les Carmes, paroisse Saint-Lô, et qui, chaque fois, règle, « par le commandement de la femme dudit Tylloye », 10 sous tournois à une chapelle de l’église Saint-Vigor73.

  • 74 Voir Philippe Cailleux, thèse, p. 365.

53Après 1440, hormis le contrat de 1497 déjà évoqué, seules les comptabilités religieuses et celle de la ville nous permettent de parler de la location. Les registres ne couvrent pas exactement les mêmes plages de temps mais entre 1456 et 1469 subsiste un registre pour chacun des principaux détenteurs d’un « parc locatif ». Le parc du prieuré Saint-Lô est le plus important puisqu’il représente dix-huit louages en 1469, placés dans le voisinage immédiat du prieuré, parmi lesquels on recense un ensemble de huit louages à proximité de l’hôtel de Beaubec74 ; les deux hôtels situés aux deux angles sud de la rue Saint-Lô et de la rue Barate en représentant sept autres.

  • a Les sources utilisées sont pour Saint-Lô, au 26HP4, le compte de la recette commençant à Pâques 146 (...)

Tableau 10 – Montant des louages vers 1460a

Tableau 10 – Montant des louages vers 1460a

b Arrondie au denier.
c Le chiffre entre parenthèses recense les locations d’un montant inférieur à 2 l. 10 s.t.
d La ville disposait de quatre autres louages mais leur attribution comportant également plusieurs échoppes ne permet pas d’en connaître le prix exact.

54La fabrique de la cathédrale perçoit les revenus des divers louages de son manoir, situé à l’angle des rues aux Juifs et du Bec, et dont les deux logis principaux sont cédés à viage à un chanoine de ladite cathédrale. On y compte tout de même huit louages le long de la rue aux Juifs et trois le long de la rue du Bec, ces derniers étant alors eux aussi retenus par le chanoine.

  • 75 Voir Philippe Cailleux, thèse, parcelles 406 à 408 et 410 de Saint-Lô, p. 155-170 et 183-202.
  • 76 Philippe Cailleux, « Une maison de rapport à Rouen en 1452 », BAMR, 1993-1994, p. 83.

55Quant à la ville, après les achats effectués lors des opérations du Neuf Marché au milieu du XVe siècle75, elle offre à la location sept maisons acquises ou construites pour la circonstance ainsi qu’une maison de la paroisse Notre-Dame-la-Ronde, lui appartenant depuis peu. Cette dernière mise à part, tous les biens en question se trouvent sur la paroisse Saint-Lô. L’analyse des prix pratiqués (tableau 10) montre la part importante des baux inférieurs à 5 livres (50 %) et la plus faible valeur des biens relevant du prieuré Saint-Lô ; cinq d’entre eux rapportant moins de 2 livres 10 sous. Les 15 livres ne sont par ailleurs dépassées qu’en une occasion. Ce qui tranche avec les prix relevés de 1360 à 1440 où, sur les 38 baux à prix connu, seuls trois n’atteignaient pas cette somme (moins de 8 %) et quinze dépassaient les 20 livres. La différence tient bien sûr à la nature des sources mais elle montre également le rôle des communautés religieuses sur le marché locatif. Il n’est malheureusement pas possible de déterminer ce que ces petits louages offraient comme habitat. Un seul cas est éclairant à cet égard, il s’agit d’un ensemble de trois louages assurant un revenu de chacun 10 livres par an, tout au long de la deuxième moitié du XVe siècle. Pour ce prix, l’occupant disposait d’un cellier, d’un ouvreur avec à l’arrière une sallette à cheminée, au premier étage de deux chambres dont l’une à cheminée et sous les combles de greniers avec surcroîts ainsi que d’aisements ; l’ensemble présentant une surface au sol estimable à presque 50 mètres carrés76.

  • 77 En comparant les registres G 2493 (1459-1460) et G 2513 (1489-1490), on peut observer que 6 des 8 l (...)
  • 78 La pratique du louage par le prieuré Saint-Lô est plus ancienne mais la distinction n’est pas toujo (...)

56Comment évoluent les recettes des louages durant cette période ? Les comptes de la fabrique de la cathédrale montrent une extrême stabilité du prix de la majorité d’entre eux77. Les écritures de Saint-Lô montrent davantage de modifications, mais leur indication est d’interprétation délicate78.

  • 79 Voir p. 111.
  • 80 ADSM, G 6859.

57Le métier exercé par les locataires est de temps à autre porté. On recense ainsi 23 indications, de 1449 à 1500 : 4 pelletiers, 3 couturiers, 2 cordonniers, 2 épiciers, 2 orfèvres, 2 « linières », 1 peintre, 1 postulant en cour laïque, 1 maçon, 1 brasseur, 1 drapier et 1 « caperonnière » ainsi que 2 prêtres. Mais rappelons un aspect de la location évoqué à propos du manoir de la Fontaine79 : elle est également pratiquée par une chevalerie que la guerre ou l’exercice d’offices royaux font résider temporairement à Rouen. Y recourent successivement Guillaume de Bellengues, chevalier et capitaine de Rouen, Jehan de La Tieule, bailli de Rouen « qui y demoura par l’espasse de xv ou xvii ans », puis Hue de Donquerre, chevalier et bailli de Rouen « qui y demoura par longue espasse de temps »80.

La répartition de la propriété

  • 81 Rappelons l’évolution évoquée plus haut, qui fait alors du tenancier celui qui « tient propriétaire (...)

58Après l’étude des différents types d’actes, qui peuvent en fait s’appliquer à un même tènement au gré des circonstances et des choix des tenants, et avant d’aborder l’étude du marché des rentes, il était indispensable de tenter un bilan de la répartition de la propriété du sol, de son degré de concentration81. En l’absence de sources fiscales, la condition à remplir – disposer d’une liste assez complète de tenants – n’autorise malheureusement pas une vision dynamique, empêchant une comparaison fructueuse entre deux périodes suffisamment éloignées.

  • 82 Une courte période raccourcit par trop la liste obtenue, une période trop longue multiplie à l’excè (...)

59L’obtention d’une seule liste bien fournie permet cependant d’étudier cette répartition pour une période de vingt années, celles comprises entre 1450 et 147082.

Tableau 11 – Nombre de tènements par tenant, période 1450-1470

Tableau 11 – Nombre de tènements par tenant, période 1450-1470
  • 83 Le cumul des trois paroisses a pour effet de diminuer le nombre total de tenants lorsque certains t (...)
  • 84 Il est certain qu’une évaluation en superficie donnerait des résultats différents mais ce type de t (...)
  • 85 Il en va tout autrement des rentes foncières. Voir p. 358.
  • 86 On relève, à quatre tènements, les noms de Pierre Daguenet, Michel Le Barrier, Guillaume Le Taverni (...)
  • 87 L’extension à l’ensemble de la ville donnerait fatalement une autre répartition, mais que représent (...)
  • 88 Alain Sadourny estime, pour la seconde moitié du XIVe siècle, que l’investissement sous forme de re (...)

60La proportion des propriétaires n’apparaissant que pour un tènement est très élevée, comprise entre 80 et 90 % selon la paroisse. Leur part, pour les trois paroisses réunies, dépasse 78 %83. Les mieux dotés sont alors les religieux de Saint-Lô et la ville de Rouen, qui, à la tête de six tènements chacun, pratiquent tous deux la location, le prieuré depuis au moins la seconde moitié du XIVe siècle et les édiles depuis leurs achats et constructions du milieu du siècle, tant autour du Neuf Marché qu’au sud du manoir de la ville. Le chapitre cathédral, qui utilise les manoirs donnés à la fabrique pour le logement des chanoines, en détient trois, de forte surface84. Ce sont, au total, seulement 23 tènements que détiennent la ville et les communautés religieuses85. Les noms des bourgeois rouennais détenteurs du plus grand nombre de tènements – trois ou au maximum quatre – correspondent quasiment tous à des familles implantées sur l’une des trois paroisses, le plus souvent depuis quelques décennies voire davantage : les Auber, Daguenet, Daubeuf, Toustain, Surreau pour Saint-Herbland, les Le Barrier et Hebert pour Notre-Dame-la-Ronde, les Morel pour Saint-Lô86. Comparer, pour cette même période et pour chaque paroisse, la liste des paroissiens et celle des tenanciers permet également de déterminer combien l’on dénombre alors, au minimum, de tenants-occupants. Ils sont au moins 53 (48,2 %) à Saint-Lô, 38 à Notre-Dame-la-Ronde (40,4 %) et 28 à Saint-Herbland (47,5 %). Cet éclairage donné sur une portion limitée de l’espace urbain laisse tout de même entrevoir – même s’il est aisé de citer des partages familiaux recensant de belles listes de maisons rouennaises – une propriété immobilière très émiettée et la part non négligeable occupée par le « propriétaire-occupant »87. Parmi les facteurs explicatifs, comment ne pas songer en premier lieu au droit coutumier et particulièrement à la division, à parts égales, entre enfants succédants, pratiquée notamment dans le bourgage rouennais. Il ne faut également pas oublier qu’une bonne partie du capital rouennais est investie, dans les campagnes environnantes, en achat de rentes foncières et de biens fonds88.

Le marché des rentes : rentes foncières anciennes et rentes constituées

61L’expression « rentes foncières anciennes » est utilisée principalement au XVe siècle pour désigner des rentes non rachetables. Elle a pour but de les distinguer de l’autre composante de ce marché : les rentes constituées. La date de rachat représente théoriquement – la pratique est plus souple sur ce point – le moment de basculement du dernier vers le premier de ces groupes, que nous étudierons successivement.

Les rentes foncières anciennes

62Dans le vaste ensemble des rentes foncières dites anciennes – qui proviennent pour l’essentiel de baux à rente ou d’opérations de constitution de rentes non rachetables ou encore non rachetées durant le délai accordé – se distinguent deux groupes très caractéristiques tant en raison de leurs bénéficiaires que des problèmes posés par leur analyse. On différenciera, en effet, les rentes versées aux diverses communautés – religieuses ou non – qui se partagent une part importante de ce revenu et ont une forte inclinaison à le conserver, et celles que perçoivent les particuliers, transmises héréditairement mais aussi plus largement aliénées ou morcelées et dont les mouvements sont, de ce fait, plus difficiles à suivre. Pour le premier groupe, il s’agira d’abord d’apprécier le poids et le nombre de ces rentes sur les tènements avant de s’intéresser à leur répartition par catégorie de détenteurs. Nous tenterons ensuite d’estimer ce que représente le second groupe par rapport au premier. La catégorie des « communautés » est constituée pour l’essentiel des communautés religieuses, séculières et régulières, auxquelles s’ajoutent deux autres bénéficiaires de revenus sous forme de rentes foncières que sont la ville de Rouen mais aussi le domaine ordinaire du roi, dont la recette est perçue par la vicomté de Rouen.

  • 89 C’est le cas, notamment, des rentes liées aux confiscations de la période anglaise. Se reporter, pa (...)

63À ce domaine ordinaire appartient un nombre non négligeable de rentes, dont une bonne partie provient, en fait, du domaine ducal. Il est possible de se faire une idée assez précise de ce que représentait ce revenu à la fin du XVe siècle : plusieurs rentes, éteintes ou échangées à la fin du XVe siècle, n’apparaissent pas dans ce tableau (voir tableau 12)89.

Tableau 12 – Le domaine ordinaire du roi, fin XVe – début XVIe siècle

Paroisse

Nombre de rentes

Revenu annuel

Valeur moyenne de la rente (approchée)

Saint-Lô

8

3 l. 12 s. 9 d.t.

9 s. 1 d.t.

Notre-Dame-la-Ronde

9

25 l. 18 s. 3 d.t.

2 l. 17 s. 7 d.t.

Saint-Herbland

6

21 l. 1 s. et 2 livres de poivre

5 l. 5 s. 4 d.t.

Total

23

50 l. 12 s.t. et 2 livres de poivre

2 l. 8 s. 2 d.t.*

* Moyenne pour 21 rentes.

  • 90 BNF, Fr. 25996, 224. Cité par Michel Nortier, « Les sources de l’histoire de la Normandie à la Bibl (...)
  • 91 La ferme est du 13 janvier 1363, n. s. 1364. Les pièces de procédure s’étalent sur deux ans. Le dom (...)
  • 92 ADSM, 2B 765, f° 267 r°, rente créée en 1483 par le fait de faire passer un cahot ou dalle « par de (...)
  • 93 ADSM, 2E1/191, 28 janvier 1462, n. s. 1463 ; cette pièce résume un certain nombre de procédures ant (...)

64En plus de ces rentes, le domaine royal était possesseur d’un manoir, paroisse Saint-Herbland, désigné sous le nom de « manoir des Changes », en raison des échoppes de changeurs qui occupaient une part du rez-de-chaussée. Ce manoir était échu au domaine par la saisie d’héritage ayant appartenu à Guerart Postel « jadis receveur du bailliage », à la suite d’une condamnation à une forte amende, en 133890. Il est possible, pour partie, de déterminer comment ce revenu s’est constitué. Plusieurs rentes sont créées pour le recouvrement de sommes dues au domaine par des fermiers ou des receveurs. Tel est le cas de Robert Daguenet, paroissien de Saint-Denis de Rouen, qui prend à ferme pour une année, en 1364, l’imposition de la pelleterie neuve de la ville et banlieue de Rouen pour une somme de 450 livres tournois et qui, n’ayant pas acquitté la totalité de cette somme, se voit saisir une partie de ses maisons91. D’autres proviennent d’un droit de franchissement du « pavement royal », que ce franchissement se fasse par-dessus ou par-dessous le pavé. Le « travers de rue » franchissant la rue aux Juifs en est un exemple mais le fait de faire passer un « cahot » sous la rue est également créateur d’une rente au domaine92. On relève aussi un cas de bâtardise, celle d’Ector Du Pré, pelletier, dont la succession va à Colin Du Pré, son fils légitime. À la mort de ce dernier « allé de vie a trespas sans hoirs de lui procreez […] sa succession de par sondit pere fust venue et escheue au roy nostre sire a cause de la bastardie dudit feu Ector »93.

  • 94 BMR, registre T1, f° 28, 24 janvier 1358, n. s. 1359.

65Quant à d’autres, la confiscation de leurs tènements est venue compléter un ultime châtiment, telle cette maison de Notre-Dame-la-Ronde venue « en la main du duc » par confiscation, après l’exécution de Jehan Saudescolle « pour ses demerites »94.

  • 95 À l’exception des deux échoppes, paroisse Saint-Herbland, à proximité de la tour Saint-Romain.

66Quoique moins dotée, la ville de Rouen détient également sur le secteur un joli « portefeuille » de rentes. Leur origine est très rarement connue mais la plupart existent avant 1380. Elles portent, pour la quasi-totalité, sur des tènements des paroisses Saint-Lô et Notre-Dame-la-Ronde95 (tableau 13). Un examen de leur localisation montre qu’ils sont tous situés entre les rues Courvoiserie et Saint-Lô. On ne peut exclure qu’une partie de ces rentes ait été créée après la confiscation des biens des Juifs rouennais.

  • b D’après BMR, registre XXI, recettes ordinaires des rentes. Les deux rentes de la paroisse Saint-Her (...)

Tableau 13 – Rentes foncières perçues par la ville de Rouen au milieu du XVe siècleb

Paroisse

Nombre de rentes

Montant total

Valeur moyenne de la rente (approchée)

Saint-Lô

10

27 l. 5 s.t.

2 l. 14 s. 6 d.t.

Notre-Dame-la-Ronde

4

13 l. 16 s.t.

3 l.t. 9 s.t.

Saint-Herbland

2

7 l. 18 s. 4,5 d.t.

3 l. 19 s. 2,5 d.t.

Tableau 14 – Les rentes foncières dues aux communautés, 2de moitié du XIVe – fin du XVe siècle

Tableau 14 – Les rentes foncières dues aux communautés, 2de moitié du XIVe – fin du XVe siècle
  • 96 Ce qui représente, avant 1450, deux rentes pour un montant de 40 s.t. non prises en considération d (...)

67Le Neuf Marché, source de revenus sous la forme de locations d’échoppes et de maisonnettes, est également à l’origine de la création de rentes que le receveur range parmi les « recettes extraordinaires », probablement en raison de leur caractère provisoire : il s’agit d’autoriser, moyennant rente, l’ouverture de « fenêtres marchandes » aux riverains du marché96.

  • 97 En partant de ces données a minima (voir tableau), on peut déterminer le nombre moyen de rentes app (...)

68Hormis la ville, la vicomté et quelques rares confréries, le reste des rentes est la propriété des ordres religieux, réguliers ou séculiers, et des fabriques ou trésors paroissiaux. Toutes rentes confondues, l’ensemble représente un total de 324 rentes dont la répartition n’est pas sans rappeler celle des tènements (tableau 14)97.

  • 98 Notamment des registres de comptes des communautés. De même, la différence entre le nombre de rente (...)

69L’existence de la moitié de ces rentes est avérée dans la seconde moitié du XIVe siècle, alors que le XVe siècle est, quant à lui, marqué par une forte augmentation de leur nombre, sans qu’il soit possible de déterminer, à partir de cette seule indication, la part de la progression due à l’augmentation de la masse documentaire98.

  • 99 Dans cette catégorie « mouvements » sont enregistrées toutes les modifications pouvant intervenir : (...)

70L’étude des seules rentes dont l’origine est connue – c’est-à-dire la date de transfert à la communauté – vient montrer que cette progression est réelle. Sur les 153 rentes dans ce cas, soit pratiquement une sur deux, 76, soit environ 50 % tombent dans le patrimoine des communautés au cours du XVe siècle. Les efforts déployés par ces détenteurs minutieux se traduisent par le faible nombre de changements ou mouvements de leurs rentes : ils affectent moins de 20 % d’entre elles99 (tableau 15).

Tableau 15 – Répartition chronologique des rentes

Tableau 15 – Répartition chronologique des rentes
  • 100 Rappelons que les rentes ainsi dénombrées sont le fruit d’un cumul mais qu’elles n’existent pas tou (...)
  • 101 Voir p. 321-322.
  • 102 Pitance et cuisine percevaient 46 rentes dans lesquelles sont très probablement comprises les somme (...)

71Les mieux pourvues en rentes des nombreuses communautés sont implantées à proximité (tableau 16) : principalement la ville, plus rarement la banlieue. Au-delà, on compte peu de rentes. Le premier détenteur est incontestablement le chapitre cathédral, tant pour ses propres revenus que pour ceux des collèges et communautés relevant de lui, sans oublier ceux des chapelles abritées par la cathédrale. L’ensemble représente un peu plus de 26 % des rentes recensées et se répartit sur les trois paroisses100. Que le prieuré Saint-Lô et la collégiale Notre-Dame-la-Ronde occupent une place importante n’est pas pour étonner. Mais les 39 rentes du premier (12 % du total) sont intéressantes à rapprocher de la reconstitution de sa dotation dans les années 1338-1344101. Loin de connaître une progression, le nombre des r entes semble stagner voire même régresser dans la seconde moitié du XIVe siècle102. Les chanoines de Notre-Dame-la-Ronde, fortement dotés sur leur paroisse, sont quasiment absents sur les deux autres. Leurs 19 rentes représentent près de 6 % du total.

Tableau 16 – Les principales communautés religieuses détentrices de rentes foncières anciennes

Communauté

Saint-Lô

Notre-Dame-la-Ronde

Saint-Herbland

Total

Chapitre N.-D. de Rouen

35

25

25

85

– Chapitre proprement dit
– Différents collèges et communautés
– Chapelles en l’église Notre-Dame

19
5
11

8
13
4

14
2
9

41
20
24

Prieuré Saint-Lô

32

6

1

39

Collégiale N.-D.-la-Ronde

2

17

0

19

Prieuré du Mont-aux-Malades (Mont-Saint-Aignan)

1

1

10

12

Hôtel-Dieu de la Madeleine

2

1

8

11

Églises paroissiales (20 détentrices) dont :
– Notre-Dame-la-Ronde
– Saint-Herbland
– Saint-Lô

27
1
1
4

23
8
1
0

15
0
8
0

65
9
10
4

Abbaye Sainte-Catherine-du-Mont (Bonsecours)

0

7

0

7

Abbaye Saint-Ouen

0

5

0

5

  • 103 Le trésor de Saint-Herbland prélève une rente de 20 s.t. sur la maison de la Chèvre pour « veues et (...)

72Une rente sur cinq bénéficie à l’une des vingt églises paroissiales rouennaises représentées. Elles vont généralement à la fabrique ou trésor, à l’occasion à la cure ou à une chapelle en l’église. Elles proviennent de donations diverses (fondations, sépultures…) mais également d’une exploitation du cimetière paroissial, notamment sous la forme de concessions d’ouvertures d’huisseries au voisinage103.

Tableau 17 – Nouvelles acquisitions de rentes par type de communauté

Type de communauté

2de moitié du XIVe siècle

1re moitié du XVe siècle

2de moitié du XVe siècle

Chapitre Notre-Dame et communautés dépendantes

17

12

2

Églises paroissiales

8

18

20

Autres communautés religieuses

6

5

13

Ville de Rouen/roi de France

1

3

3

  • 104 À l’éloignement limité. Deux rentes pour chacune des abbayes citées, prises sur des habitations de (...)
  • 105 Nous n’avons, à aucun moment, distingué ce qui se trouvait à l’origine du transfert : don ou achat. (...)

73Les abbayes et prieurés de la ville et de la banlieue rouennaise ont bien, pour quelques-uns d’entre eux, des recettes sur les trois paroisses mais leurs avoirs sont peu nombreux, le plus souvent concentrés sur l’une d’entre elles. Moins nombreuses encore sont les rentes aux mains des grands monastères normands non rouennais : celles des abbayes de Jumièges, de Bonport, de Fontaine-Guérard, de Mortemer104 … En ne considérant que les seules rentes dont l’origine est connue, quelques tendances se font jour : alors que la part du chapitre cathédral dans les nouvelles acquisitions va en diminuant pour atteindre un niveau très faible dans la seconde moitié du XVe siècle, les églises paroissiales sont, en revanche, de plus en plus présentes, bénéficiant, pour le XVe siècle, de la moitié des rentes dont la date de transfert est déterminable (tableau 17). La constitution de revenus solides et réguliers pour les trésors ou fabriques est l’un des facteurs financiers du grand élan bâtisseur de la seconde moitié du XVe siècle105.

  • 106 Le nombre total est inférieur au précédent du fait de l’existence de 13 rentes relevant d’un demi-s (...)

74Les rythmes de transfert connaissent de fortes variations d’une décennie à l’autre. Ils sont plus marqués à trois reprises : en 1360-1369, en 1430-1449 et enfin de 1470 à 1499106.

Graphique 5 – Rythme de transfert des rentes au bénéfice des diverses communautés.

  • c Valeur supérieure de l’intervalle exclue.

Tableau 18 – Valeursc des rentes appartenant aux communautés

Tableau 18 – Valeursc des rentes appartenant aux communautés
  • d Les valeurs de ce tableau ont été arrondies au sou près. La chair de trois moutons n’a pas été comp (...)

Tableau 19 – Valeur moyenne de la rented

Paroisse

Cumul des rentes

Valeur moyenne

Saint-Lô

365 l. 17 s.t.

2 l. 15 s.t.

Notre-Dame-la-Ronde

263 l. 6 s.t.

2 l. 7 s.t.

Saint-Herbland

388 l. 4 s.t.

5 l. 3 s.t.

  • 107 Le nombre entre parenthèses, dans la première colonne du tableau de valeur des rentes, indique le n (...)

75La répartition des rentes, selon leur montant, et leur valeur moyenne par paroisse soulignent l’importance de celles chargeant les parcelles de Saint-Herbland. C’est paroisse Notre-Dame-la-Ronde que l’on compte, par ailleurs, le plus grand nombre de petites rentes107 (tableaux 18 et 19).

  • 108 ADSM, G 7742. Le nommé Robert Le Cornu avait obtenu, deux ans auparavant, des lettres de noblesse. (...)

76Évoquons, pour en terminer avec les communautés religieuses, un problème qui leur est propre : celui de l’amortissement. La cession d’une rente ou d’un tènement à un établissement ecclésiastique par un donateur ou encore son achat – transactions qui ont pour effet de transformer un bien laïque en bien d’Église et donc de léser le seigneur – ne peut en effet s’effectuer qu’en sollicitant du seigneur, pour les Rouennais le duc puis le roi, amortissement du don ou de la vente. Ce dernier peut être accordé, soit moyennant finance soit plus rarement à titre gratuit. Le 4 avril 1465, Louis XI amortit sans finance la somme de 45 livres tournois de rente que Robert Le Cornu, écuyer, seigneur d’Épreville, souhaite employer à la fondation d’une messe dans une église paroissiale108.

  • 109 ADSM, G 7740, 7 avril 1443, n. s. 1444.

77Les frais engendrés par cet amortissement peuvent contraindre certains établissements à revendre les biens acquis. Certains obtiennent des délais de paiement. En 1444, les trésoriers de Saint-Vincent se voient accorder par le roi Henri VI un délai de deux ans pour amortir une rente de 7 l. 10 s.t., somme qu’ils prélevaient sur une maison de la paroisse Saint-Herbland au bénéfice d’une chapelle, fondée en leur église par Nicole Dubosc, évêque de Bayeux. Cette rente, non encore amortie, venant d’être échangée, les trésoriers de l’église paroissiale rouennaise, craignant une réaction de la part des gens des comptes, préfèrent prendre les devants109.

  • 110 ADSM, 2E1/203, 3 juillet 1478.

78Soucieux d’éviter ces problèmes, les donateurs n’hésitent pas, lorsqu’ils le peuvent, à obtenir du roi les lettres d’amortissement qu’ils remettent alors en même temps que les rentes à l’établissement de leur choix. C’est ce que fait par exemple Loys de Cormeilles, écuyer, seigneur du Mesnil-Esnard, pour sa fondation de messes en l’église Saint-Candé-le-Jeune, paroisse où il réside110.

  • 111 Ce qui suppose bien sûr, lorsque le cas se présente, une élimination des rentes apparaissant deux f (...)
  • 112 Il n’a pas été possible d’effectuer ce travail pour la seconde moitié du XIVe siècle, les informati (...)

79À côté de ce premier ensemble, à l’importance certaine, que représente celui – plus délicat à suivre car plus mouvant – des rentes détenues principalement par des Rouennais, composante importante des patrimoines familiaux ? Pour mesurer leurs poids respectifs, nous avons utilisé les indications portées dans les baux à héritage détaillant les destinataires des rentes. Pour que la comparaison soit suffisamment significative, nous avons comparé des périodes de vingt ans111, en retenant uniquement celles qui pouvaient apporter des informations en quantité suffisante112.

  • 113 Sur les 39 tènements aux données utilisables pour la période 1420-1439, ils sont 18 à supporter une (...)
  • 114 Les baux comportant des rentes rachetables au denier 10 évoquent, dans le dernier quart du XIVe siè (...)

80L’augmentation du nombre total de rentes provient en fait de celle du nombre des tènements représentés113. Le mécanisme de captation par accumulation des rentes au profit des communautés se fait sentir dans l’inversion des parts respectives de chaque groupe (tableau 20). On pourrait imaginer un poids de plus en plus lourd, mais il faut prendre garde à deux mécanismes correcteurs : la montée régulière des prix de l’immobilier exprimés en unité de compte, qui permet la mise en circulation de nouvelles rentes, et le caractère invariable du montant de la rente qui, en vieillissant, voit sa valeur s’amoindrir au regard de celle des nouvelles rentes. À l’inverse des rentes constituées, dont le taux est remarquablement stable, les rentes foncières anciennes se négocient à des taux fort variables, sans que les facteurs déterminants apparaissent clairement à l’étude des transactions : si le denier est rarement inférieur à 10, il peut en revanche atteindre voire dépasser 30. Cette évolution est liée au développement des clauses de rachat des rentes constituées, au XVe siècle. Dans la seconde moitié du XIVe siècle, les deniers 10114 ou voisins de 10 sont très fréquents.

Tableau 20 – Répartition des rentes foncières, baux à héritage

Tableau 20 – Répartition des rentes foncières, baux à héritage
  • 115 ADSM, 2E1/204, 26 octobre 1479. La vente de 12 l.t. par Guéroult de Marromme, écuyer, coûte 400 l.t (...)
  • 116 ADSM, 2E1/191, 1er juin 1462. On trouve au 2E1/194, à la date du 1er juillet 1465, l’acte de rachat
  • 117 ADSM, 2E1/192, 11 octobre 1463. Le vendeur est Michiel Boissel, paroissien de Notre-Dame-la-Ronde. (...)

81Avec le XVe siècle, les coûts d’achat augmentent. Après 1450, des deniers inférieurs à 15 sont rares. Le plus élevé que nous ayons rencontré est un denier 33 1/3115. Prenons quelques exemples chronologiquement proches. Un couple de paroissiens de Saint-Maclou cède à un bonnetier demeurant paroisse Notre-Dame-la-Ronde, en 1462, une rente de 40 sous tournois créée en 1397 sur une maison de la rue Courvoiserie. Il en coûte au bonnetier 45 livres soit un denier 22 1/2116. Une autre rente chargeant le même bien est cédée, deux ans plus tard, à deux autres paroissiens de Saint-Maclou, deux frères et investisseurs connus sur la place rouennaise, Guillaume et Pierre Dufour. Les 4 livres sont négociées à un denier 30, soit 120 livres, sans compter les 30 sous de vin du marché117.

  • 118 ADSM, 2E1/193, 27 mai 1464 et 7 mars 1465 (n. s.). La rente existe depuis 1418. Le prix paraît bas (...)
  • 119 ADSM, 2E1/194, 16 septembre 1465. Cette rente avait fait l’objet d’un échange en 1400. La vente est (...)

82Après avoir acheté une maison de sa paroisse en 1464, un « maçon » de Saint-Lô procède, quelques mois plus tard, au rachat d’une rente de 22 sous tournois chargeant son bien, cédée par les religieux de Saint-Lô moyennant 11 livres 10 sous : l’achat se fait donc au denier 10 10/22118. L’année suivante, une rente de 40 sous – à prendre de façon aînée en 4 livres – est vendue au tenant d’une maison de la paroisse Notre-Dame-la-Ronde, Robin Dumouchel, pour 30 livres et 5 sous au vin – soit une transaction au denier 15 –, avec clause de rachat119. On comprend qu’un Rouennais à la recherche d’un prêt, plutôt que de constituer une rente sur l’un de ses tènements, au denier 10, préfère engager l’une de ses rentes foncières anciennes : pour le même arrérage, la somme avancée est plus importante.

  • 120 Le montant de cette première transaction n’est pas connu, l’acte est cité par un autre.
  • 121 ADSM, 2E1/169, 30 avril 1422.
  • 122 ADSM, 2E1/190, 15 juin 1461.

83Une même rente peut se négocier à des taux différents, telle cette rente de 10 sous tournois achetée en 1383 par sire Guillaume Alorge et qui se prend sur une maison de Notre-Dame-la-Ronde, rue Courvoiserie120. En 1396, il la donne à Laurence sa fille, à l’occasion de son mariage avec un nommé Thomas de Greiges. En 1422, elle est vendue par Laurence et son deuxième mari, un écuyer nommé Jehan de Saint-Pierre, à un boucher de Notre-Dame-la-Ronde, Jehan Hebert pour 100 sous et 20 au vin du marché121. Lorsque le même Hebert, détenteur de la maison depuis 1437, la cède à son tour, en 1461, il fait préciser que les 4 livres 17 sous 6 deniers qui doivent lui revenir se décomposent en 4 livres 7 sous 6 deniers rachetables au prix du roi et en 10 sous pour le rachat desquels il demande 10 livres. La rente ancienne, négociée une première fois au denier 10, est passée au denier 20122.

  • 123 La multiplication d’importantes fondations, au bénéfice notamment des églises paroissiales, est pro (...)

84À côté du marché très ordonné des rentes constituées, celui des rentes foncières anciennes présente un aspect plus complexe. L’extrême variabilité des taux pratiqués ne peut trouver explication que par la recherche d’une combinaison d’une multiplicité de facteurs, demandant une enquête au champ d’investigation plus spécifique que la nôtre123.

  • 124 On compte au moins six tènements sur la paroisse Saint-Lô, sept à Notre-Dame-la-Ronde et six à Sain (...)

85Un petit nombre de tènements échappent totalement à la rente foncière – ils sont, au XVe siècle, une vingtaine pour l’ensemble du secteur étudié – sans que l’on puisse établir s’il s’agit d’un état de fait ancien ou le produit d’annulations ou de rachats. Il s’agit d’un atout que leurs tenants, on l’imagine, se sont attachés à maintenir124.

Les rentes constituées125

  • 125 Les constitutions de rente à condition de viage font l’objet d’un développement spécifique, placé j (...)

86Nous avons évoqué précédemment l’existence de rentes constituées en Normandie dès le XIIe siècle. À partir de 1360, les registres du tabellionage témoignent de l’importance de ce type de placement. L’étude que nous en faisons, limitée par le cadre géographique puisque cantonnée aux rentes constituées sur des tènements assis sur l’une des trois paroisses, n’en est pas moins révélatrice de rythmes et de tendances qui dépassent ce cadre limité. Elle présente toutefois un inconvénient lié à l’évolution des types d’assignation, sur lequel il faudra revenir.

  • 126 Ce recensement ne peut prétendre être exhaustif pour trois raisons : le dépouillement du tabelliona (...)
  • 127 On trouvera, dans les tableaux donnant le pourcentage de rentes rachetables, le nombre total de ren (...)

87On a recensé, de 1360 à 1500, un ensemble de 371 rentes constituées, correspondant au critère énoncé au paragraphe précédent126. De 1360 à 1419, le nombre d’actes est proportionnellement faible puisqu’ils sont 64 à relever de cette période (soit 17,2 %). En revanche, de 1420 à 1449, décennies caractérisées par la présence anglaise, ce nombre s’élève à 211 (56,9 %), alors qu’on ne compte plus que 96 actes de 1450 à 1499 (25,9 %)127.

88Ce déséquilibre dans la répartition demande, pour trouver explication, une analyse des caractéristiques de ces contrats. La première concerne la possibilité ou l’impossibilité de racheter la rente ainsi constituée. Simone Roux a souligné l’importance de ce point :

  • 128 Simone Roux, « Modèles et pratiques en histoire urbaine médiévale : l’espace parisien à la fin du M (...)

On a, trop souvent, réduit les rentes à leur seule fonction de marché du crédit. Pour bien comprendre, il faut souligner qu’il s’agit d’opérations immobilières, d’où découle le caractère perpétuel de la rente qui charge l’immeuble. Le crédit en tire des traits particuliers. Certes l’emprunteur, celui qui vend la rente, n’a pas à rembourser le capital, mais il ne peut se libérer de la rente même si « intérêt et capital » ont été remboursés depuis longtemps. Il ne peut que vendre la maison et transférer la charge au propriétaire suivant. Le prêteur, lui, est plus libre. S’il veut récupérer son capital, il revend la rente. À cette occasion, un propriétaire avisé et bien pourvu peut racheter la rente et décharger son immeuble128.

  • 129 Ajoutons, au fonctionnement décrit pour Paris, la pratique de l’échange qui permet tout de même au (...)
  • 130 Des 20 rentes constituées de la décennie 1360-1369, seulement 3 sont rachetables. Sur les 43 actes (...)

89Cette observation, faite à propos de Paris, s’applique parfaitement au cas rouennais129 et explique quelques caractéristiques du marché des rentes, tel qu’il apparaît avec les premiers registres du tabellionage : le fait que les rentes constituées ne soient que très rarement rachetables limite leur nombre et les transactions portent surtout sur des rentes déjà existantes, soit pour revente soit pour rachat130.

  • 131 C’est par exemple l’opinion de Jean Combes, « La constitution de rente à Montpellier au commencemen (...)

90Si les clauses de rachat apparaissent tôt, elles sont initialement peu nombreuses. En mettant à part les décennies au nombre de rentes trop faible pour offrir un résultat significatif, on peut tout de même constater une élévation progressive de la proportion des rentes rachetables, proportion qui atteint à peine une rente sur trois à la fin du XIVe siècle (tableau 21). Dès les débuts de l’occupation anglaise, la situation change du tout au tout et les contrats sans stipulation de rachat deviennent rares (tableau 22). Cette clause est-elle alors considérée comme tacite pour les autres contrats131 ?

91De quels délais disposent les vendeurs pour ne pas voir la rente devenir perpétuelle ? Le rachat perpétuel, condition la plus avantageuse, ne leur est que rarement offert. Certains contrats prévoient en effet un rachat « touteffois » qui semble admettre que l’acheteur ou ses hoirs puissent y procéder quand bon leur semble. Le rapprochement de deux actes montre qu’il s’agit effectivement d’une possibilité de rachat perpétuel.

  • 132 ADSM, 2E1/183, 1er mars 1442, n. s. 1443, et 2E1/192, 29 septembre 1463.

92Lorsqu’en 1443 Jehan Ouyn, plâtrier demeurant paroisse Notre-Dame-la-Ronde, vend 60 sous tournois de rente à messire Pierre Auvray, prêtre, et à sa sœur, la rente est dite racquittable à une, deux ou trois fois, « toutefois ». Quand le rachat est effectué vingt ans plus tard, en 1463, le tabellion note que la rente en question était « racquitable a tousiours »132.

Tableau 21 – Les rentes constituées rachetables, 1360-1419

Décennie

Nombre de rentes constituées

Nombre de rentes rachetables

%

1360-1369

20

3

15

1370-1379

11

2

18,2

1380-1389

2

1

1390-1399

25

8

32

1400-1409

3

1

1410-1419

3

1

Total

64

16

25

Tableau 22 – Les rentes constituées rachetables, 1420-1499

Décennie

Nombre de rentes constituées

Nombre de rentes rachetables

%

1420-1429

44

37

84,1

1430-1439

109

103

94,5

1440-1449

58

56

96,6

1450-1459

28

24

85,7

1460-1469

37

35

94,6

1470-1479

12

11

91,7

1480-1489

14

13

92,9

1490-1499

5

4

Total

307

283

92,2

  • 133 Faut-il considérer que les contrats mettant en jeu des rentes rachetables mais ne mentionnant pas d (...)
  • 134 Elles le sont au moins une fois sur deux pour les périodes où le rachat s’est imposé (50,8 % de 142 (...)
  • 135 Pour utiliser un secteur dont la documentation a été résumée dans la première partie de la thèse, r (...)

93Si la tendance pour le XVe siècle est à l’allongement des délais, on peut également remarquer la part réduite occupée désormais par le rachat perpétuel, sans toutefois constater sa disparition133. Notons encore, à partir de 1420, que trois contrats sur quatre offrent des délais compris entre deux et six ans et qu’avec le milieu du XVe siècle, apparaissent des échéances égales ou supérieures à dix ans – la plus importante atteignant quinze ans – alors que disparaissent les possibilités de rachat inférieures à deux ans. Les vendeurs obtiennent, à l’occasion, la possibilité d’effectuer un rachat de façon fractionnée : une, deux et plus rarement trois ou quatre fois, mais nous n’avons pas trouvé trace de rachats effectivement morcelés. Les possibilités de rachat ainsi offertes sont-elles effectivement utilisées par les vendeurs ? Si l’on s’en tient aux seules indications des tabellions, elles le sont assez largement134. L’étude, menée tènement par tènement, montre que le rachat réel devait être supérieur135.

Graphique 6 – Délais de rachat des rentes constituées.

  • 136 ADSM, 2E1/189, 18 mars 1460, n. s. 1461, et 2E1/193, 22 juin 1464.

94Afin d’éviter que la date fatidique ne soit dépassée, le débirentier a toujours la possibilité d’en constituer une nouvelle : une rente « chasse » alors l’autre. Un exemple parmi tant d’autres : en 1461, Guillaume Le Tavernier vend à maître Oudart Le Riche, de la paroisse Saint-Candé-le-Jeune, 15 livres tournois de rente annuelle à prendre sur un tènement de la paroisse Saint-Herbland, rue Courvoiserie, rente qu’il rachète à la veuve et aux enfants du crédirentier, le 22 juin 1464, jour où il vend une nouvelle rente de 15 livres à Guillaume Le Barbier, de la paroisse Notre-Dame-la-Ronde, les 150 livres de cette vente servant au rachat de la première136.

  • 137 Les tensions évoquées sont probablement dues à une ou plusieurs actions en justice menées par un dé (...)

95Les délais de rachat des rentes semblent utilisés dans l’ensemble avec souplesse, même si, à l’occasion, des signes de tension se font sentir137. Réexaminons par exemple les transactions précédentes. La première fixait un délai de trois ans, dépassé de plus de trois mois. La seconde prévoyait un laps de temps de six ans, fixant pour terme le 22 juin 1470 alors qu’elle est rachetée le 1er octobre 1473.

  • 138 ADSM, 2E1/176, 19 octobre 1432, rachat du 3 mars suivant. La souplesse d’utilisation des dates limi (...)
  • 139 Voir par exemple 2E1/206, 28 juillet 1481, retrait d’une rente de 65 s.t. sur une maison de la paro (...)

96Certains trouvent d’autres solutions : tel Robin Le Boucher, vendeur, en 1432, de 60 sous tournois de rente assise sur deux maisons de la paroisse Saint-Lô. Il reconnaît alors devoir 60 sous d’une autre rente constituée sur les mêmes héritages et s’engage à employer les 30 livres de la vente pour racheter cette dernière. On peut imaginer que cette solution, déjà évoquée, peut être employée en cas de refus du prolongement par le précédent crédirentier138. Si les rentes constituées peuvent faire l’objet d’une « clameur par bourse et raison de lignage » tout comme les tènements et les autres rentes139, un acte de 1421 présente le « racquit » de façon étonnante et l’aborde précisément comme une forme de cette clameur :

  • 140 ADSM, 2E1/169, 8 décembre 1421. Le délai accordé dans le cas présent (1 an) est très voisin du déla (...)

[…] par telle condicion que ledit vendeur, en son nom, comme ung clamant de marchié de bourse et au devant de tous clamans, pourra se il lui plaist remettre en sa main et comme sa propre chose ladite rente, dedens ung an du jour et date de ces presentes leues et publieez a l’ouye de la parroisse Saint Erblanc140.

  • 141 Voir H. Fouvry, Le Commerce de l’argent à Rouen au XVe siècle, DES d’histoire du Moyen Âge, univers (...)
  • 142 Quand il s’agit de transférer la charge à un tiers. Nous avons trouvé un exemple d’un tel fonctionn (...)

97L’assignation de la rente est une autre caractéristique des contrats essentielle pour comprendre l’inégale répartition des rentes constituées recensées. Dans la seconde moitié du XIVe siècle, les rentes constituées sont assignées sur des tènements particuliers. À la fin du siècle, l’habitude d’insérer une clause d’assignation générale est bien installée mais il ne s’agit que d’un ajout ouvrant la possibilité, pour le crédirentier, d’obtenir paiement éventuel sur d’autres biens, constituant donc une garantie supplémentaire. Alors que durant les deux premières décennies du siècle suivant, l’assignation générale sur tous les biens – cette fois-ci seule – a largement cours, les années de présence anglaise sont marquées par un brusque recul de cette pratique au bénéfice de l’assignation particulière. Mais après le « recouvrement », le recours à l’assignation générale ne cesse de progresser pour concerner, au début du XVIe siècle, la quasi-totalité des contrats141. Ainsi s’explique notamment le fléchissement très sensible du nombre des constitutions de rentes enregistrées en 1400-1420 ainsi que durant les trois dernières décennies du XVe siècle et non par un moindre recours à cet instrument de crédit, toujours en vigueur ; l’affectation effective à un bien déterminé n’étant connue qu’à l’occasion d’une vente éventuelle de ce bien142.

  • 143 Sur les 109 rentes de la décennie 1430-1439, 3 reposent plus particulièrement sur des rentes et 2 s (...)

98Lorsque la rente repose sur des biens spécifiés, il s’agit, dans l’extrême majorité des cas, de tènements, mais aussi, de façon marginale, de rentes, voire des deux143.

  • 144 La valeur moyenne de cette décennie – 6 l. 15 s. 7 d.t. – n’est dépassée qu’à partir de 1420 (remar (...)
  • 145 Se reporter à la courbe des valeurs les plus élevées ou au taux des rentes supérieures à 20 l.t. qu (...)
  • 146 6 s.t. le 3 janvier 1371 (n. s. 1372) mais aussi 10 s.t. le 14 mai 1438 et le 15 septembre 1454 (AD (...)

99Montants, taux et termes de ces rentes sont également des données sur lesquelles il convient de s’arrêter. Le profil du diagramme des valeurs moyennes des rentes négociées connaît, après la décennie 1360-1369, un net tassement144 et il faut attendre la première décennie de présence anglaise pour voir cette valeur s’élever fortement. Quoiqu’ensuite légèrement en baisse, cette valeur reste soutenue jusqu’au milieu du siècle. Après le léger fléchissement qui s’observe alors, la lente remontée jusqu’à la fin du siècle ramène cette valeur non loin de celle calculée pour les années 1440-1449. Les années anglaises sont indéniablement celles où cette forme de crédit atteint les montants les plus élevés145. En revanche, la courbe des valeurs inférieures atteste que, durant un siècle et demi, on continue à passer ce type de contrat pour de petites valeurs : moins de deux et même d’une livre146 (graphique 7).

Graphique 7 – Valeur des rentes constituées.

  • 147 L’usage consistant à verser un vin du marché n’est pas systématique, loin de là, pour les rentes co (...)
  • 148 Il est de rigueur pour près de 82 % des rentes vendues entre 1370 et 1399.
  • 149 93,56 % des rentes constituées entre 1420 et 1449 se vendent à ce taux. Elles sont un peu moins nom (...)
  • 150 On rencontre un cas de denier 5 en 1370. Il correspond à une rente rachetable « toutes fois », cond (...)
  • 151 Sur les 23 contrats du XVe siècle dépassant le denier 10, on en compte 3 inférieurs au denier 12, 1 (...)
  • 152 Un échelonnement différent des paiements n’est prévu que pour 15 des 352 contrats (soit 4,3 %) port (...)
  • 153 Telle cette constitution du 19 octobre 1431 prévoyant deux termes les 19 avril et 19 octobre ou cet (...)

100En ce qui concerne les taux, si l’on met à part la décennie 1360-1369147, le denier 10 s’impose dès la fin du XIVe siècle148. Il est effectif pour environ neuf contrats sur dix au XVe siècle149. Les achats qui s’écartent du denier 10 ne le font que très rarement en faveur du crédirentier150. En revanche, le vendeur arrive parfois à négocier sa rente jusqu’au denier 15, très exceptionnellement au-dessus151. Pratique observable elle aussi dès la seconde moitié du XIVe siècle, le règlement des arrérages a presque toujours lieu aux quatre termes coutumiers et l’on ne note que bien peu de termes différents152. À titre exceptionnel, apparaît le souci de diviser l’année en durées mieux réparties153.

  • 154 Les institutions ecclésiastiques tiennent le rôle du crédirentier pour 32 des 371 rentes constituée (...)
  • 155 Étudiant les rentes rachetables du chapitre cathédral, de 1444 à la fin du XVe siècle, Vincent Tabb (...)

101Le groupe des investisseurs présente des caractéristiques assez tôt fixées (tableau 23). Les communautés religieuses s’intéressent généralement peu à ce type de placement et lui préfèrent les « rentes foncières anciennes », pour reprendre une expression usuelle au XVe siècle. Mais on relève, à deux reprises, une élévation sensible de leur présence, peut-être due à une offre insuffisante de ces rentes anciennes154. Leur place reste en tout cas modeste dans les comptabilités religieuses du XVe siècle155.

Tableau 23 – Répartition des crédirentiers

Tableau 23 – Répartition des crédirentiers

* Eccl. : ecclésiastiques ; Comm. : communautés
(*) 8 noms effacés lors du rachat.

  • 156 Les paroisses rouennaises ne sont pas les mieux représentées des paroisses du diocèse. Les religieu (...)
  • 157 Le rôle de la noblesse – précisons qu’il s’agit le plus souvent de membres de la petite noblesse – (...)
  • 158 Fresquienne est en Seine-Maritime. Jehan de La Perreuse acquiert trois rentes entre 1455 et 1460, p (...)
  • 159 Les crédirentiers n’habitant pas Rouen sont fort peu nombreux. Maître Pierres de Houppeville, « esc (...)
  • 160 Ce sont : sire Jehan Le Gouppil, déjà cité, pour 16 rentes ; Jehan Marcel, changeur, pour 13 rentes (...)

102Les ecclésiastiques se portent acquéreurs d’un nombre à peu près équivalent de rentes constituées. Ce sont surtout des chanoines de la cathédrale ou de Notre-Dame-la-Ronde, mais également des curés de diverses paroisses156. Quant aux nobles, une comparaison avec le demi-siècle précédent montre qu’ils sont plus nombreux à pratiquer ce type de placement au XVe siècle. S’ils achètent plus de 10 % des rentes pendant la période anglaise, le fait est surtout dû à l’un d’entre eux, sire Jehan Le Gouppil, qui effectue au moins seize achats de rentes entre 1423 et 1433157. Relevons encore, dans la seconde moitié du siècle, les achats de Jehan de La Perreuse, écuyer et seigneur de Fresquienne158. Les « bourgeois » rouennais forment toujours la très grande majorité des acquéreurs159 et les vendeurs semblent avoir l’embarras du choix : les acheteurs sont en effet nombreux. Ainsi, aux 211 rentes de la période 1420-1449 correspondent au moins 112 crédirentiers différents. Il est vrai que la part des gros investisseurs n’est pas négligeable. Les cinq crédirentiers dont les noms reviennent le plus souvent achètent, à eux seuls, plus de 22 % des rentes160.

  • 161 Sur les 27 indications des années 1420-1449, on recense six conseillers ou avocats en cour laïque, (...)

103Les activités exercées par les acheteurs ne sont pas systématiquement indiquées mais on peut observer, au XVe siècle, et tout particulièrement pour les années de domination lancastrienne, la forte place occupée par les « gens de justice, d’administration et de finance »161.

  • 162 ADSM, 2E1/171, 25 juin 1424 « d’un costé a la maison ou demeure ung nommé Lescuier » et 9 décembre (...)

104Nous avons déjà souligné, plus haut, le rôle tenu par les locataires, les débirentiers n’hésitant pas à s’adresser à eux. C’est ainsi que procède maître Jehan Le Monnier, charpentier, en constituant 20 sous tournois sur une maison lui appartenant et qu’il loue à un nommé Lescuier. Or l’acheteur n’est autre que ledit Jehan Lescuier, pelletier162.

  • 163 Un noble pour une rente, avant 1420 ; trois pour au moins 12 rentes de 1420 à 1449 et six pour 9 re (...)
  • 164 Trois prêtres et un chanoine de Notre-Dame de Rouen avant 1450, aucun entre 1450 et 1499.

105Si l’on s’intéresse maintenant aux vendeurs, on peut relever de prime abord quelques différences. Les débirentiers sont fatalement détenteurs de biens sur l’une des trois paroisses, où ils habitent plus souvent que les crédirentiers. Les nobles, dont le nombre total atteint la dizaine, voient progressivement leur part augmenter aussi bien parmi les vendeurs que dans la population163. Les ecclésiastiques sont, quant à eux, fort peu emprunteurs164.

  • 165 Sur les 28 indications données pour les années 1420-1449, se distinguent six orfèvres, trois bouche (...)

106Les activités exercées par les vendeurs, très diverses, se rapprochent davantage de celles des habitants165. Il n’est pas rare de voir, dans la liste des vendeurs, les mêmes noms revenir à de nombreuses reprises. Est-ce, en schématisant, le signe d’un endettement croissant – marque de la rigueur des temps – ou, au contraire, l’utilisation d’un instrument de crédit qui, manié avec souplesse par des brasseurs d’affaires avisés, leur permet de rassembler les fonds nécessaires à leurs activités, donc un signe réel de ces dernières. Pour répondre à cette question, quelques exemples sont nécessaires.

  • 166 La 25e pièce concerne l’échange d’une portion de rente, voir ADSM, 2E1/172, 21 août 1426.

107Le premier a trait à un tènement de la paroisse Saint-Lô que l’on peut suivre, depuis 1381 jusqu’à la fin du XVe siècle, grâce à une trentaine d’actes, 31 pour être précis. De 1381 à 1419, trois actes sont passés, les deux premiers par Henri Dubost, le troisième probablement par son fils. De 1420 à 1444, vingt autres actes sont également dus à Jehan Dubost. Enfin, de 1454 à 1492, les huit derniers sont à partager entre ce dernier et ses hoirs. Sans les rentes constituées, ce tènement passerait presque inaperçu : 25 pièces sur les 31 en sont. Leur répartition n’est pas sans rappeler ce qui vient d’être étudié à une échelle plus vaste : aucune avant 1420 ; seize comprises entre 1420 et 1444 et sept entre 1454 et 1462 ; les deux dernières datant de 1488 (n. s.)166.

  • 167 ADSM, 2E1/179, 1er mai 1435.
  • 168 Quelques observations qui ne sont pas sans rappeler de précédentes : entre 1420 et le milieu du siè (...)

108En 1435, le tènement est franc de toute rente, ancienne ou non : les rentes précédentes ont donc toutes été rachetées167. Après cette date, toutes les rentes enregistrées le sont également168. Au total, on peut voir là un usage fréquent et avisé de la rente constituée, appliquée à un tènement franc de rente, dont les tenants successifs utilisent habilement les conditions de rachat devenues systématiques, de façon à ne jamais laisser une rente devenir perpétuelle.

  • 169 ADSM, 2E1/168, 10 mars 1420, n. s. 1421. Aux deux maisons citées en 1431 – celle qu’ils habitent, r (...)

109Suivons ensuite Guillaume Le Bateur, « aiguilletier » rouennais, qui devient paroissien de Notre-Dame-la-Ronde après acquisition, le 10 mars 1421, d’une maison de cette paroisse, située rue Courvoiserie. Entre 1431 et 1444, notre « aiguilletier » va, en compagnie de Martine sa femme ou tout seul, vendre successivement au moins une dizaine de rentes. Mais les rentes ne s’accumulent pas : ainsi, lors de la vente d’une des rentes, en 1441, le couple affirme, sous serment, ne devoir que les rentes foncières et anciennes de leurs maisons. Leur patrimoine foncier rouennais semble même s’être enrichi, entre-temps, d’une maison169.

  • 170 ADSM, 2E1/175, 14 janvier 1431, n. s. 1432, et 2E1/173, 10 août 1428, grattage partiel et indicatio (...)

110Intéressons-nous également à un tènement de la paroisse Saint-Herbland, à l’angle des rues Grand-Pont et de la Chapellerie. En 1432, son détenteur, un épicier nommé Guillaume Dubusc, paroissien du lieu, vend à Pierre Surreau, receveur général de Normandie, 80 livres tournois de rente annuelle qu’il fait également reposer sur une maison de la paroisse Saint-Éloi. La somme de 800 livres fut certainement versée avant cette date puisqu’elle permettait au nommé Dubusc, deux jours plus tôt, de racheter une autre rente de 80 livres due à sire Jehan Le Gouppil170.

  • 171 Vente de 10 l.t. de rente à Jehan Le Prevost, avocat en cour laïque, le 15 mars 1432 (n. s.), rache (...)
  • 172 Les acheteurs sont Robin et Jehannin Le Cauchois, fils d’un conseiller en cour laïque, feu Jehan Le (...)
  • 173 Il leur faut pour cela créer une nouvelle rente de 12 l.t., le jour même du rachat, en utilisant à (...)
  • 174 ADSM, 2E1/183, 29 mai 1443. La rente – il s’agit bien de celle acquise en 1432 (n. s.) – n’a donc p (...)
  • 175 BMR, ms. g165, no 256, 7 février 1464, n. s. 1465, consentement à l’opposition mise au décret par l (...)

111On relève d’autres constitutions de rente dans les années qui suivent mais il en manque au moins une puisque les rentes dues aux héritiers de Pierre Surreau s’élèvent à 95 livres en 1442171. Cette très forte charge n’est certainement pas étrangère à la vente du tènement, le 14 avril 1442. Guillaume Dubusc et Jaquete sa femme adoptent cette solution de façon provisoire et font pour cela introduire une clause de rachat, dans un délai de douze mois, obtenant également de louer les lieux durant ce laps de temps172 pour finalement annuler la vente, le 30 juin suivant173. Cette dernière dépense se révèle au-dessus de leurs moyens si l’on en juge par l’accumulation d’arrérages impayés, en mai 1443 : 290 livres pour les 80 de rente maintenant due aux héritiers de Pierre Surreau, Jehan et maître Laurent ses fils, avec qui il faut conclure un arrangement174. La vente et l’échange alors réalisés ne semblent pas avoir totalement réglé les problèmes financiers du couple ou de sa succession : en 1465, le tènement de la rue Courvoiserie appartient, par décret d’héritage, à la veuve de Jehan Surreau et à ses enfants175.

  • 176 Nous avons évoqué, un peu plus haut les nombreuses rentes constituées par Simon de La Mote, écuyer, (...)
  • 177 ADSM, 2E1/184, 22 décembre 1443.
  • 178 Il reçoit en complément 100 s.t., la vente se fait donc au denier 10 (ADSM, 2E1/206, 3 avril 1481, (...)

112L’exemple est révélateur par deux traits : le rôle retardateur des constitutions de rente sur les manifestations des conséquences de l’endettement176 mais aussi le transfert de propriété réalisé au profit du crédirentier qui, au gré des difficultés de ses obligés, peut utiliser ses créances pour arrondir son patrimoine foncier. Faute d’une documentation qui permette une investigation dépassant les seuls aspects immobiliers des revenus, il est difficile d’aller au-delà de ce constat d’extrême diversité des situations. Relevons encore que la constitution de rente, moyen de crédit, pouvait être directement utilisée pour payer un fournisseur à crédit. En 1443, un « sellier » de la paroisse Notre-Dame-la-Ronde crée une rente de 60 sous tournois sur sa maison et sur tous ces biens que le vendeur cède pour demeurer quitte envers Raoul de Rouves de 30 livres qu’il lui doit « pour vendue de cuir tenné et autres marchandises »177. En 1482, pour dédommager Jehan Leber, drapier demeurant en la paroisse Saint-Jehan-sur-Renelle, de la somme de 45 livres tournois qu’il lui doit pour la vente et livraison de draps de laine et de camelot, Jehan Daubeuf le jeune lui vend 100 sous de rente sur trois maisons de la paroisse Saint-Lô178.

  • 179 Elle n’est toutefois pas inconnue, voir ADSM, 2E1/165, 5 octobre 1413.
  • 180 Après 1420, la désignation de garant est le fait d’un peu plus d’un contrat sur quatorze.
  • 181 Exceptionnellement d’un plus grand nombre. Sur les 27 contrats du XVe siècle concernés, 20 mentionn (...)
  • 182 Les liens familiaux entre « pleige » et débirentier sont clairement attestés pour 13 des 34 garants (...)
  • 183 Voir par exemple ADSM, 2E1/188, 26 juillet 1458. De telles précautions sont-elles d’une réelle util (...)

113Le fait de désigner un, voire plusieurs « pleiges » ou garants est une pratique qui ne se rencontre guère avant les années 1420179. Elle est, après cette date, loin de concerner tous les contrats180. Le crédirentier se contente le plus souvent d’un répondant, plus rarement de deux181. La parentèle est souvent, pour cette occasion, mise à contribution182. Celui qui se porte garant ne manque pas de prendre quelques précautions. Il fait ainsi souvent établir un acte par lequel le débirentier s’engage à le dédommager de tous frais pouvant lui incomber du fait de la garantie, mais il peut également faire notifier son droit à racheter, tout comme le vendeur, la rente pour laquelle il est caution183.

  • 184 De 1420 à 1500, les diverses communautés se trouvent crédirentières de 9 % des contrats alors qu’el (...)
  • 185 ADSM, 2E1/214, 19 septembre 1491. C’est le seul acte concernant un tènement de l’une des trois paro (...)

114On peut relever que les communautés religieuses semblent plus exigeantes que les autres groupes d’intervenants et qu’elles recourent plus souvent à cette pratique lors de leurs acquisitions184. À l’inverse, une grande abbaye normande n’est pas dispensée de la recherche de garants et les religieux de Conches doivent ainsi s’assurer les bons services de deux curés qui se portent pleiges lors de la vente de 70 livres tournois de rente sur leur hôtel de la rue du Porc, paroisse Notre-Dame-la-Ronde185.

Les constitutions de rente à condition de viage

  • 186 ADSM, 2E1/181, 14 novembre 1439. Ces cahiers de meubles n’étant pas conservés, il est impossible de (...)
  • 187 Lorsque Michel Mollat évoque l’habitude de contracter des rentes viagères, il précise que « la cons (...)
  • 188 Elle est le 2 août 1398 au denier 5 et 6/10 et le 5 décembre 1399 au denier 6. On trouve d’autres e (...)

115Pour qui ne veut pas risquer de grever de façon perpétuelle son bien, la constitution de rentes viagères est une solution qui présente toutefois l’inconvénient de réduire de moitié la somme mise à disposition du débirentier. Leur utilisation semble limitée. Nous n’avons trouvé que fort peu de constitutions de rente à vie, à peine plus d’une dizaine, assises sur un tènement de l’une des trois paroisses. Elles sont constituées pour la plupart entre 1394 et 1402 (11 rentes). Les trois autres sont plus tardives et datent des années 1413, 1420 et 1439. Le dernier de ces actes nous fournit l’explication de cette extrême rareté : les rentes à vie sont des meubles et, à ce titre, n’apparaissent plus aux registres d’héritages, comme l’inscrit le tabellion dans la marge, après avoir enregistré l’acte, par erreur, sur le mauvais registre et l’avoir rayé « pour ce que c’est meuble et fu cy en registré par inadvertence et est enregistré tout au long ou cayer de meuble ouquel il fu passé »186. Ces transactions sont presque toujours conclues au denier 5187 puisque seules deux d’entre elles se négocient à une valeur supérieure, encore que très voisine188.

  • 189 Voir par exemple ADSM, 2E1/157, 27 décembre 1398. Le contrat accorde à l’acheteur ou au porteur des (...)

116Les conditions de viage portent très rarement sur l’existence du débirentier, presque toujours sur celle d’un ou deux crédirentiers (12 cas sur 14). Ces derniers, qu’ils agissent seuls ou à deux, passent très fréquemment le contrat sur deux têtes (13 cas sur 14). La rente viagère constitue donc un moyen pour l’acheteur et l’un de ses proches de s’assurer un revenu pour le reste de leur vie. La femme mais aussi un frère, une sœur, un enfant lient, en compagnie de l’acheteur, la durée de leur existence à celle de la rente à moins que l’acheteur ne se réserve la possibilité de désigner une autre personne de son choix, dans un délai pouvant aller jusqu’à deux ans189. Les données familiales ne sont pas suffisantes pour pouvoir discerner les raisons amenant au choix d’un époux, d’un enfant, etc.

  • 190 Ils sont concernés par 6 contrats sur les 14. Au nombre des crédirentiers, on compte une religieuse (...)
  • 191 Voir par exemple ADSM, 2E1/159, 9 et 20 octobre 1403 ; 2E1/160, 29 mai et 6 novembre 1405 ; 2E1/163 (...)
  • 192 Ils sont trois parmi les 11 vendeurs des 14 rentes. On trouvera de nombreux exemples de ventes à vi (...)

117Attirés par le caractère viager du revenu, les « gens d’église » se rencontrent souvent parmi les acheteurs de ces rentes pour lesquelles ils impliquent également l’existence d’un proche190. Les confréries pratiquent aussi volontiers l’acquisition de rentes à viage. La confrérie Saint-Herbland, fondée en l’église Saint-Herbland, effectue à plusieurs reprises ce type d’achat en faisant reposer le viage sur deux enfants choisis parmi les fils de deux confrères191. Écuyers et chevaliers figurent alors pour bonne part parmi les débirentiers192.

  • 193 La rente de 50 s.t. vendue en août 1398 par Robin Le Tavernier est rachetée en novembre de la même (...)

118Ces rentes à viage, que l’on constitue aussi bien sur des tènements que sur des rentes, peuvent se racheter comme le prévoient expressément deux contrats193.

Acteurs du marché et formes d’exploitation immobilière

119S’il paraissait essentiel de s’intéresser successivement aux diverses formes d’exploitation immobilière, il ne l’est pas moins d’analyser globalement ce qui pousse les multiples acteurs de ce marché vers telle ou telle de ces formes.

  • 194 Sur la « convocation en cas de delais de héritage » voir Lucien Valin, Le Roule des plès…, p. 95-10 (...)
  • 195 Dans laquelle il faut voir l’association d’une vente et d’une opération de crédit lorsque la rente (...)

120Quels sont les éléments pris en considération par un tenant lorsqu’il opte pour un bail à rente ou une vente à héritage ? Lorsque la nécessité ne contraint pas à la vente, on peut supposer une pesée des risques à prendre et des revenus espérés. La vente permet de se dégager des obligations à l’encontre des détenteurs de rentes. La somme versée est d’autant plus importante que la valeur du bien s’éloigne de celle des rentes qui le chargent. Un contexte de hausse des prix est favorable à ce type de transaction vers lequel se tourne, de toute façon, celui qui migre. Au versement unique, le bail à rente oppose un versement dans la durée, intéressante pour qui recherche un revenu régulier, dont la perception n’est toutefois pas sans risques. Si le bailleur peut s’entourer de garanties, lors du contrat, de façon à assurer un minimum d’arrérages, sa maîtrise s’arrête là et sa rente est la dernière des rentes puînées (plus récente que les autres). Que l’un des détenteurs de l’héritage qui lui font suite cesse de payer et il peut se voir contraint à renoncer à sa rente ou à reprendre l’immeuble délaissé194. Il y a risque réel à trop charger l’héritage et l’on comprend dès lors pourquoi les détenteurs savent bien négocier à l’occasion une diminution de la rente moyennant la réalisation de travaux. Hormis cette dernière possibilité, une fois fixée, la valeur nominale de la rente est perpétuelle : pas de rattrapage possible. On peut voir dans le développement, au XVe siècle surtout, d’une formule que l’on peut qualifier de mixte, un mode de résolution des difficultés de choix, qui autorise tous les dosages195. Les baux à viage du preneur constituent un autre moyen de se trouver – soi ou ses héritiers – à nouveau en possession du bien et permettent un réajustement – à rythme non déterminé – sur les prix pratiqués alentour.

  • 196 On rencontre, à la fin du XVe siècle quelques donations de maisons, telle celle de Thomas Le Tavern (...)
  • 197 Pour ne prendre que quelques exemples, citons le « tènement de la Ronde » utilisé principalement so (...)

121Les établissements religieux ont une nette tendance à rechercher avant tout la rente, de préférence non rachetable, ce dont témoigne la place qu’ils occupent parmi les détenteurs de rentes foncières anciennes. C’est la régularité du revenu qui est recherchée, son affectation étant généralement précise. Certains fondateurs de messes perpétuelles imposent d’ailleurs aux communautés bénéficiaires de convertir en rentes, plus rarement en héritages, les sommes données196. Autre indice de cette propension : les maisons revenant en leurs mains, après délai d’héritage, sont très vite remises en circulation moyennant rente. Certains d’entre eux pratiquent également volontiers le bail à rente à viage, débarrassant ainsi de nombreux ecclésiastiques de leurs soucis de résidence197.

122L’un des traits les plus marquants de ce marché nous paraît résider dans la place accordée à la location, qu’il s’agisse de maisons de rapport ou de portions de l’habitation dans laquelle réside le loueur. Même si les charges sont importantes, la location apporte au propriétaire quelques atouts dont le principal est certainement de lui permettre un ajustement régulier des revenus sur l’évolution des prix. Elle lui apporte également une souplesse dans la gestion de l’espace, permettant une plasticité au gré des compositions et des stratégies familiales, des besoins liés au travail et plus largement à la sociabilité. Les durées de location sont d’ailleurs courtes et, une fois sur deux, ne dépassent pas trois ans.

  • 198 On peut faire une semblable observation pour la ville de Rouen. On relèvera que les prix pratiqués (...)

123Loin d’être le fait des seuls « bourgeois rouennais », cette forme d’exploitation est également, mais pour une moindre part, le fait de communautés religieuses réservant une portion de leur patrimoine foncier à cette fin. Intervient en ce cas, le plus souvent, un facteur de proximité. Les louages de Saint-Lô se trouvent tout près du prieuré, ceux de la fabrique de la cathédrale le long des rues bordant le tènement servant de résidence à des chanoines198. Pour d’autres, il s’agit de rentabiliser une résidence utilisée pour les séjours rouennais, d’un abbé et de sa suite par exemple lorsqu’il doit se rendre à l’échiquier. Quant aux locataires, nous avons vu qu’ils offraient un large échantillonnage et se recrutent dans toutes les classes sociales.

  • 199 Si l’on excepte la fin du XIVe siècle. Il est vrai que la valeur intrinsèque de la monnaie connaît (...)
  • 200 Sur le fait de savoir si les salaires du bâtiment étaient représentatifs de l’ensemble des salaires (...)

124La hausse régulière de la valeur des tènements, exprimée en unité de compte199 – telle qu’elle ressort de l’étude des ventes à héritage –, est porteuse de conséquences qui méritent que l’on s’y arrête. Elle est un élément dynamisant par les plus-values qu’elle entraîne, parce qu’elle permet aux détenteurs successifs de créer de nouvelles rentes, par le biais du bail à rente, et qu’elle favorise le recours au crédit par les nouvelles constitutions de rentes qu’elle autorise. Encore faut-il tenter de l’inscrire dans une économie rouennaise, dont il est possible d’évoquer quelques-uns des paramètres, à commencer par les salaires que seule l’industrie du bâtiment nous permet d’aborder200.

  • 201 Ibid., p. 94-97. On trouve également, aux pages 97 à 101, une étude en termes de salaires réels mai (...)

125Étudiant, dans un premier temps, l’évolution des salaires nominaux rouennais, Guy Bois a montré que le troisième quart du XIVe siècle était marqué par une hausse touchant les deux catégories de travailleurs – les manœuvres et leurs maîtres –, hausse qu’il juge pour l’essentiel acquise dès 1360 et qui est suivie, jusqu’aux premières années du XVe siècle, par une période de stabilité des salaires des ouvriers qualifiés mais d’effritement pour ceux des manœuvres. S’amorce alors une nouvelle phase de hausse pour les deux rémunérations, suivie vers 1430 d’une longue phase de stabilité donnant au graphique une « allure de plateau séculaire »201.

  • 202 Rappelons que les autres types de données se prêtaient mal à moyenne mais que l’étude de la réparti (...)
  • 203 En suivant les salaires versés, à la cathédrale de Rouen, aux maçons, charpentiers, plombiers, couv (...)
  • 204 Sur ce point, voir les données fournies par Philippe Lardin, Les Chantiers du bâtiment en Normandie (...)
  • 205 Il serait important de disposer, pour le XVe siècle, d’études de même nature pour des secteurs de l (...)

126Par rapprochement des deux séries de données – salaires et prix des tènements202 – on peut relever qu’après 1360 la phase de stabilité des salaires pour les uns, de tassement pour les autres correspond à la période de tassement des prix de l’immobilier, que la montée des salaires qui lui fait suite coïncide avec le mouvement de hausse des prix des tènements, mais qu’à partir de 1430 la tendance est à l’alourdissement du poids de l’immobilier, pour toutes les catégories de salaires203. Le constat de coexistence, à partir de 1430, d’une longue phase de stabilité – voire d’une lente érosion – des salaires et la relative stabilité des prix des matériaux au XVe siècle204 laisse entrevoir, au cœur de la ville, une forte pression foncière qui traduit une demande soutenue de maisons urbaines205. Dans le même temps, la propriété d’un tènement est une réalité de plus en plus difficilement accessible lorsqu’on ne dispose pas d’un solide patrimoine familial.

127Peut-on, à côté de ces observations dégagées de l’analyse des différents contrats, apporter un éclairage sur la façon dont les Rouennais des XIVe et XVe siècles appréhendaient eux-mêmes ce marché, dont ils concevaient la gestion de leur patrimoine immobilier ? Çà et là quelques indications émergent, révélatrices de comportements.

  • 206 ADSM, 2E1/152, 3 novembre 1369 ; G 3520, 2 avril 1376 (n. s.) et 28 juin 1392. Les déclarations des (...)

128Plusieurs proviennent des déclarations des témoins d’un procès dont les auditions ont lieu en 1429 mais dont les ressorts sont bien antérieurs. En 1369, deux paroissiens de Saint-Herbland – Guillaume de Rouville et sa femme – vendent à maître Berthelmieu Regnault, chanoine de la cathédrale, 10 livres tournois de rente sur leur maison de la rue de Grand-Pont, en ladite paroisse. Sept ans plus tard, la rente est utilisée par le même chanoine pour la fondation d’une chapelle en la cathédrale. La maison ne semble pas très bien entretenue et le chapelain qui perçoit la rente consent, en 1392, une remise de 3 livres sur les 10 que doit le tenant de la maison en échange de la réalisation de travaux d’un montant de 40 livres dans un délai de trois ans206. Le tenant n’assurant pas le paiement des rentes, la maison est attribuée en 1398 à un nommé Thomas Simon, à des conditions identiques, les travaux n’ayant probablement pas été effectués.

  • 207 ADSM, 2E1/157, 24 janvier 1398 (n. s.). Ces obligations sont indiquées par plusieurs témoins, en 14 (...)

129Dans les deux cas, le chapelain néglige de solliciter les autorisations nécessaires207. Vingt-cinq ans plus tard, l’un de ses successeurs à la chapelle Saint-Berthelemieu (Barthélemy) entame un procès afin d’obtenir de Thomas Simon non pas 7 mais 10 livres de rente annuelle et les arrérages. Le long procès qui s’engage alors, par les déclarations des témoins entendus en 1429, est particulièrement intéressant. Suivons, par exemple, le point de vue de messire Raoul de Carville, curé du diocèse de Rouen « bénéficié » en l’église Notre-Dame, alors âgé d’une cinquantaine d’années :

Dit qu’il lui semble que plus prouffitable chose seroit a ung homme qui seroit diligent et curieux de soustenir ledit hostel et de le fere valoir, d’avoir la proprieté dudit hostel que d’avoir les X l. de rente sur ledit hostel mais a ung homme negligent et non chalent lui seroit chose plus prouffitable d’avoir lesdits X l.t. de rente sur ledit hostel que d’en estre proprietaire pour ce que ladite rente vient sans mains mectre et y fault avoir diligence et curencon de louez et le soustenir a cellui qui en seroit proprietaire.

130L’avis est très voisin de celui de Lorens Lalement, marchand de draps approchant les soixante-dix ans, pour qui, en outre, « telles gens d’eglise ne sont pas residens sur leur benefice par quoy leurs heritages en demeurent souvent en ruyne et non valoir ».

131Messire Jehan Chrestien, prêtre âgé d’une cinquantaine d’années, estime, quant à lui, que la maison se trouve :

[…] en ung des lieux mieulx venans qu’il soit en ladite rue, par quoy il dit que le plus prouffitable pour ladite chappelle s’y est d’avoir et tenir par ledit chappellain de ladite chappelle lesdits X l.t. de rente par an sur ledit hostel que de tenir et avoir la proprieté de ladite maison.

132Ce qu’éclairent encore davantage les propos d’un autre prêtre, messire Guillaume Mouton qui donnerait bien volontiers les 10 livres :

  • 208 On notera la précision de l’observation. Sur quelle étendue de rue porte le jugement ? Sur la total (...)

[…] s’il estoit homme de mestier ou marchant eu esgart a la scituacion et espaciosité d’icelle maison ne n’a maison en toute ladite rue, du costé ou elle est assise posé208, qu’il n’y eust que la place et le fons seulement qu’il ne voulsist bien X l.t. de rente par an comme il lui semble […].

133Vue par les yeux d’un ecclésiastique, la rente est bonne à prendre, d’autant que le fonds à lui seul en assure le recouvrement. Quel que soit l’état du bâtiment, le revenu est garanti. En revanche, tous conviennent que pour un marchand ou un artisan, pour peu qu’il soit avisé, s’en assurer la propriété est bénéfique. La maison ne s’est pas chargée de rente et celle qui existe est ancienne. Les prix ont monté et la perspective de plus-value est raisonnable car les dernières années sont bonnes à cet égard, comme l’atteste le propos d’un autre marchand, de fer celui-là, Jehan Vibert, âgé de trente-deux ans en 1429 :

  • 209 Il est simplement qualifié de marchand par le greffier. Ses propos font coïncider l’élévation de va (...)

[…] laquelle maison il ne vit oncques s’y mauvaiz temps en ladite ville qu’elle n’eust bien valu 10 l.t. de rente par an et de present vauldroit bien 12 l.t. et eust valu puis V ou VI ans en ca pour ce que les maisons se sont mieulx louees et baillees de rente depuis temps en ladite ville de Rouen qu’elles en faisoient par avant209.

  • 210 Il s’agit du fils de Jehan Bourdon, maître de la monnaie de Rouen.
  • 211 « Le commencement d’icelle a esté par mauvais conseil et par tieulx gouvernemens moult de jeunes ho (...)
  • 212 Ibid.

134Relevons encore, dans un autre contexte, cette indication de bonne conduite. Parmi les arguments avancés pour montrer que Jehan Bourdon210, dont la jeunesse semble avoir été plutôt turbulente211, a finalement « prins l’estat de bon gouvernement » figure en première place le fait « qu’il a deschargié ses heritages des rentes dont ilz estoient chargiez et payez ses debtes ou au moins la greignieur partie »212.

  • 213 G 9892, 20 septembre 1488. En 1441, une autre transaction, à propos d’une maison de la paroisse Sai (...)
  • 214 ADSM, 2E1/192, 13 novembre 1463.
  • 215 ADSM, G 3520, appointement du 24 avril 1432.

135Une autre indication, plus indirecte, nous est donnée par le nombre élevé de lettres, remises à l’acheteur lors des transactions. Elle montre l’importance accordée par des gestionnaires attentifs à la conservation des écritures pour pouvoir défendre valablement leurs droits en toutes circonstances. Lorsque Robin Petit, éperonnier, demeurant paroisse Notre-Dame-la-Ronde, vend la maison qu’il habite, en 1488, l’acte qui rapporte la vente cite les trois transactions précédentes – remontant ainsi à une transaction de 1436 – auxquelles il faut ajouter neuf autres pièces remises au vendeur, dont la plus ancienne date de 1365 et parmi lesquelles se trouve un vidimus de trois paires de lettres213. Tous n’ont pas la même attitude. Lorsque Guillaume Roque, bourgeois rouennais, vend à Karados Garin, avocat et conseiller en cour laïque, une rente de 30 sous tournois, il promet à ce dernier de lui remettre les lettres de la création de cette rente « se recouvrer les peult touteffois »214. Les risques engendrés par la perte de lettres sont réels et l’on voit des intervenants de bonne foi perdre des procès, dans l’impossibilité qu’ils sont de fonder leurs dires. Revenons à l’affaire plaidée en 1429. À ce moment-là, Thomas Simon est mort et la maison aux mains de Jehan, son fils aîné. Ce dernier ne dispose pas – probablement comme son père – des lettres de remise et finit par concéder qu’il doit également les 3 livres de rente215.

  • 216 Cet aspect a été souligné pour l’Italie. Voir par exemple Jean-Claude Maire Vigeur, « Pour une hist (...)
  • 217 On trouvera, en quatrième partie, deux exemples de représentants des métiers du bâtiment, Thomas Le (...)
  • 218 Ce type de relation peut toutefois être clairement stipulé, comme dans ce contrat de 1398 par leque (...)

136Il est un aspect du marché immobilier qui se révèle ardu à approcher et pour lequel l’historien ne peut que relever, çà et là, quelques indices ou traces : il s’agit de la mise en œuvre de relations relevant du clientélisme et favorisant des proches, des familiers, des relations d’affaires…216 Nous avons pu la déceler, à l’occasion, dans l’utilisation du parc locatif des communautés ou dans leurs cessions moyennant rente217. Il est, en revanche, plus difficile de la mettre en évidence pour les autres propriétaires ou bailleurs à rente218.

  • 219 La Summa de legibus traite de cette action sous le titre De revocatione per bursam. Sur ce dernier (...)
  • 220 Ibid., p. 126-127.
  • 221 ADSM, 2E1/220, 30 décembre 1494. Exemple de retrait effectué par les héritiers de Pierre de La Marc (...)
  • 222 Voir par exemple ADSM, 2E1/168, 31 décembre 1419 et janvier 1420, n. s. 1421. Après la vente de 50 (...)
  • 223 Il s’agit, ici encore, de clameurs concernant des biens assis sur l’une des trois paroisses. Huit d (...)

137L’examen de l’usage de la clameur de marché de bourse est révélateur, à cet égard, de la difficulté rencontrée pour dégager les motivations des uns et des autres. Afin de favoriser la conservation des biens immobiliers aux mains d’un même lignage, le droit coutumier normand prévoit en effet une action spécifique, intitulée aux XIVe et XVe siècles « clameur de marché de bourse » et qui permet le retrait par bourse et lignage219. Pouvaient l’engager les parents, jusqu’au septième degré canonique, du ou des vendeurs – du côté d’où vient le bien – à condition d’agir dans un délai d’an et jour, à compter de la lecture des lettres à l’ouïe de la paroisse220. Son champ d’application est assez vaste et concerne aussi bien les biens immobiliers cédés par bail que ceux passés par décret221. S’il s’applique bien sûr aux tènements, la rente foncière, en raison de sa nature d’« immeuble », peut également faire l’objet d’un retrait lignager, ce dernier cas se présentant toutefois plus rarement222. Nous avons retrouvé la trace d’au moins 75 recours à une telle action, la majeure partie se plaçant après 1420 et notamment dans la période qui va de 1480 à 1500223. À moins que l’obéissance à la clameur fasse l’objet d’un contrat devant tabellion – par lequel l’ex-acquéreur reconnaît avoir reçu le remboursement de ce que lui avait coûté le marché –, cette procédure n’est décelable que lorsqu’elle est mentionnée par des actes postérieurs, l’instruction de ce genre d’affaire se faisant, depuis la fin du XIVe siècle, devant le vicomte ou son lieutenant général.

  • 224 Sur les 43 retraits attribuables à la seconde moitié du siècle, 37 sont plaidés entre 1480 et 1500. (...)
  • 225 Il s’agit d’un bail « à rente et à fieffe afin d’héritage » qui rapporte 4 l.t. de rente rachetable (...)
  • 226 ADSM, 2E1/201, 22 octobre et 30 novembre 1476. Ce dernier acte donne la date des lettres passées de (...)
  • 227 On peut considérer qu’il y a protection des intérêts des lignagers dans la mesure où une vente à un (...)

138Le fait que les actes se révèlent, au fur et à mesure de l’avancement du siècle, plus riches en informations sur leurs antécédents explique pour l’essentiel cette répartition224. Mais ce qui, a priori, a pour but la conservation de biens se révèle en fait pouvoir fonctionner différemment. Suivons, par exemple, ce qu’il advient, en 1476, à propos d’une maison de la paroisse Saint-Lô. Appartenant alors à Jehan Daubeuf l’aîné, un marchand demeurant paroisse Saint-Herbland, elle est cédée, le 22 octobre de cette année, à un nommé Jehan Godemont, paroissien de Saint-Lô225. Un mois plus tard, la maison est rachetée, à titre de clameur de marché de bourse, par Jehan Daubeuf le jeune, fils du précédent, qui n’attend guère plus d’un mois pour la céder à son tour226. Le nouveau bailleur reçoit 4 livres tournois, somme en laquelle on serait tenté de voir, plutôt que la recherche d’une plus-value, la rémunération de son intervention en faveur du nouveau tenant. Parmi les causes d’une telle procédure, figure aussi le fait que le prix pratiqué soit jugé trop faible par celui qui exerce le retrait. Il se traduit, dès lors, par une revente à un prix sensiblement différent, et ce dans un délai court. Intéressons-nous, par exemple, à une maison de la rue Grand-Pont, paroisse Saint-Herbland, vendue, en mars 1484, par Jacques Aoustin, écuyer, seigneur du Bosc-Gaultier à un paroissien de Saint-Herbland, Nicolas Gibert, à la fois « casublier » et brodeur. Le vendeur en obtient 400 livres ainsi que 10 livres au vin tout en garantissant la maison comme franche de rente. Deux mois ont à peine passé que son neveu, Guillaume Gouel, exerce son droit de retrait. Peut-être faute de pouvoir financer le rachat, il lui faut revendre, au mois d’août 1484, la maison à Rogier Gouel, son père. La préoccupation est-elle bien lignagère ? Le 5 novembre 1485, ce dernier cède à son tour le même bien au déjà nommé Nicolas Gibert. Le montant de la transaction intermédiaire n’est pas connu mais celui de la dernière citée l’est : 410 livres avec 10 au vin – ce qui, une fois inclus les « façons de lettres » et frais de procédure, correspond à peu près au prix précédent –, auxquelles s’ajoutent 4 livres de rente annuelle à payer à l’acheteur, rachetables par 100 livres dans un délai de deux ans. Incontestable changement encore augmenté d’une clause de sûreté pour le paiement de la rente : l’acheteur doit effectuer pas moins de 400 à 500 livres de travaux sur le tènement227.

  • 228 Les biens proviennent de ce côté. Sur l’ensemble de ces procédures, voir ADSM, G 4357, 20 janvier 1 (...)

139Un échange peut également enclencher une clameur de bourse comme le montre la transaction réalisée, en 1484, par un changeur rouennais, Jacques Dessaux, et sa femme. L’échange est très vite suivi d’une clameur levée par leur fils mineur, Jaquet Dessaux, à qui la maison est restituée, l’année suivante, par le drapier à qui elle était échue. Mais il la conserve bien peu de temps : trois jours suffisent pour que, le conseil de ses amis aidant, la maison soit vendue à un autre drapier, Guillaume de Granville, un marchand demeurant paroisse Saint-Herbland. Dix mois plus tard, c’est au tour de la fille, Marion, elle aussi mineure et dûment conseillée par ses parents et amis, de lever clameur et de reprendre la maison. Il lui faut pour cela emprunter. Le couple, agissant « pour icelle Marion », s’adresse à la veuve d’un nommé Robert Tulote dit Corfou. Mais dans l’impossibilité de rembourser le prêt, la jeune Marion, « conduicte et conseillee » par ses parents, ses tuteurs « ordonnés par justice », grand-oncle et cousin du côté maternel228, vend finalement la maison à la veuve pour s’acquitter de sa dette. Derrière la description des faits, quelles sont les motivations qui entrent en jeu ? Utilise-t-on à deux reprises les enfants pour retarder l’inévitable ? Recherche-t-on un meilleur arrangement chaque fois ? Y a-til divergence dans l’appréciation des intérêts familiaux ? Limitons là les questions.

  • 229 BMR, registre T1, fos 25-26, 20 février 1497 (n. s. 1498) et 26 février 1498 (n. s. 1499).

140Comme dans le cas précédent, les clamants par « marché de bourse et lignage » ont souvent recours à l’aide de tiers pour financer le retrait. Il faut, en effet, rassembler la somme nécessaire dans les délais coutumiers. Ces tiers ont-ils fortement encouragé ou incité le retrait parce qu’intéressés par le bien racheté ? On peut le penser quand on constate qu’ils se portent rapidement acquéreurs. Les exemples ne manquent pas. En 1498, en raison des dettes d’un nommé Denis Delamare, cordonnier de la paroisse Saint-Laurent, une maison de la paroisse Notre-Dame-la-Ronde est adjugée par voie de justice à Robert Élies comme au plus offrant. Une clameur de marché de bourse est ensuite levée par Cardin Delamare, frère dudit feu Denis, clameur à laquelle obéit Robert Élies. Peu de temps après, Denis Delamare revend la maison à la veuve et aux enfants de Guillaume Le Bouteiller. Le vendeur reconnaît alors que « les deniers pour faire ledit rembours luy avoient esté par eulx presté »229.

141Le retrait peut même être déclaré avoir été effectué au profit du prêteur. En 1481, Jehan Thorel, marchand de la paroisse Saint-Herbland, cède une maison à Guieffin Le Mesgre, lui aussi de la paroisse Saint-Herbland. Le fils du bailleur, Jehan Thorel, prend et lève alors une « clameur de marché de bourse » à laquelle le nommé Le Mesgre obéit. Quelque temps plus tard, le « clamant » reconnaît que cette clameur :

[…] avoit esté pour et en nom et au prouffit de Jehan Carie le Jeune, orfevre, demeurant parroisse Saint Erblanc et que les deniers paies par ledit soubz [aagié] audit Le Mesgre declarez es lectres dudict delaiz montant XII l. V s.t. estoient et sont les propres deniers dudict Carie.

  • 230 ADSM, 2E1/207, 4 juillet 1482.

142Il lui laisse la maison aux mêmes conditions, c’est-à-dire à la charge de la rente due à son père230.

143Dans de tels exemples, le rôle dévolu au retrait – maintenir les biens dans les familles – tend à se transformer en une intervention dont le but devient le choix du nouvel acquéreur, intervention dont le caractère intéressé n’est pas toujours établi.

  • 231 Voir pour illustration ADSM, 2E1/181, 13 mai 1440, où Pierre Pictemen l’aîné vend à Robin Ribault u (...)

144L’existence d’une telle procédure – ou simplement le fait qu’elle puisse se produire – n’est pas sans conséquence sur le comportement des uns et des autres. C’est dans le retrait lignager qu’il faut rechercher l’explication de clauses, souvent rencontrées, spécifiant que la vente d’une maison est à la charge du louage de l’acheteur231, ce dernier s’assurant par ce biais le maintien dans les lieux jusqu’à la fin dudit louage. On peut voir dans la proximité des dates des deux actes – prise à louage et vente – un moyen de se prémunir contre l’une des conséquences du retrait lorsque l’acquisition est destinée à la résidence : la nécessité de trouver d’urgence un nouveau domicile. En 1372, Robert Des Vignes, locataire d’une maison de la rue Grand-Pont, fait établir, le 25 juin 1372, un nouveau contrat de location, pour une durée de trois ans, à partir de Noël. Le 6 septembre, il se porte acquéreur, avec sa femme, du même bien et fait alors inclure la clause suivante :

  • 232 ADSM, 2E1/152.

Et est assavoir que se ledit marchié estoit ratrait, les dis acheteurs tendront ledit manoir lesdits trois annees durant iouxte la teneur de l’obligacion sur ce faicte pour ce que les dites annees ne sont en rien comprins, rabatues ne descomptees en present contrault232.

  • 233 ADSM, 2E1/183, 7 janvier 1442, n. s. 1443.

145La vente d’une maison en deux parties – fonds et viager – paraît, au moins une fois, constituer un obstacle au retrait lignager. En 1443, Guillaume Le Monnier et Collete sa femme font « ajourner » aux plaids d’héritage Jehan Dubost et Michiel Basin, récents acquéreurs, le premier du viage et le second du fonds, d’un tènement de la paroisse Notre-Dame-la-Ronde vendu par Colin Le Roux, père de ladite Collete. La clameur pour marché de bourse a pour but d’« avoir le tout par ung seul marchié et contrault », ce qui n’est pas l’avis de Jehan Dubost qui rappelle que l’achat de son viage s’est fait loyalement « sans ce qu’il eust quelque droit en la proprieté dudit tenement ». Les mariés, faute de pouvoir disposer du viage, renoncent à poursuivre leur clameur233.

146Ces quelques exemples laissent entrevoir un réseau de relations complexes dans la trame duquel il n’est pas toujours évident de voir clair et qui ne doivent pas faire oublier à l’historien que derrière les prix des transactions se révèlent des enjeux familiaux et sociaux.

  • 234 Analysant le retard pris par l’histoire du paysage urbain et ses raisons, Jacques Heers relève nota (...)

147S’il est vrai que le sol urbain n’est pas en lui-même directement producteur de richesses234, il n’en est pas moins vrai que les revenus que l’on peut en tirer attirent très tôt des formes variées d’investissements. Même s’il faut se résigner à aborder l’immobilier rouennais d’avant la seconde moitié du XIVe siècle avec une documentation restreinte et qui tend à exagérer la place accordée aux institutions religieuses, nous rencontrons les premiers témoignages de ces investissements dès le XIIe siècle. Après l’installation par Algar, évêque de Coutances, au milieu du XIIe siècle, de chanoines provenant de Sainte-Barbe-en-Auge, la réforme du prieuré Saint-Lô, principale implantation régulière du secteur, est suivie d’un mouvement de donations de terres et de rentes obituaires de la part des fidèles, auquel contribuent de nobles lignages normands. Il permet de constater que, dès cette période, les rentes s’échangent, se possèdent en nombre et qu’elles peuvent être plusieurs à charger un même tènement. Parmi de rares cessions de terres, masures ou autres lieux, on peut aussi relever un cas comportant une condition de viage du preneur.

  • 235 Constat analysé en des termes assez voisins dans Alain Sadourny, « Les rentes à Rouen au XIIIe sièc (...)

148Le XIIIe siècle nous a laissé un nombre limité d’actes, répartis de façon à peu près équilibrée entre concessions portant surtout sur des tènements et des maisons d’une part et création ou transfert de rente de l’autre. On relève, à côté des tènements et maisons dont le prix dépasse exceptionnellement 100 livres tournois, l’existence de transactions portant sur des pièces de terre ou jardins localisés au nord de la rue Saint-Lô, au profit de communautés religieuses voisines. En songeant qu’elle est largement minorée par la nature des sources, il faut souligner la part indéniable qui revient aux particuliers – pour ce qu’on peut en savoir, le plus souvent des Rouennais – dans le marché des rentes, puisque près de la moitié des contrats rencontrés se passent en dehors de toute communauté religieuse235. L’usage de la constitution de rentes est bien installé, alors que se font rares les rentes à viage, les rentes en nature et les rachats de rentes. Oscillant autour d’un denier 10, dans la première moitié du XIIIe siècle, le taux des rentes semble évoluer ensuite en faveur des débirentiers. Les quatre termes de paiement – on parle au demi-siècle suivant de termes coutumiers pour les quatre les plus fréquemment associés – ne se sont pas encore imposés et l’on compte encore de nombreux paiements à deux termes.

  • 236 L’autre est le chapitre cathédral à qui la remarque s’applique probablement aussi – mais dans une m (...)

149Conséquence de l’usage de la constitution de rente, le nombre, le poids des rentes chargeant les héritages, dans la première moitié du XIVe siècle, s’est alourdi. Cumulant achats et dons de rentes ou de terres qu’elles peuvent ensuite céder moyennant rente, les communautés religieuses se constituent progressivement un revenu annuel, dont la documentation, à défaut de comptabilité, ne nous livre qu’une petite partie. Mais il est tout de même significatif de constater que, vers 1340, le revenu d’un des deux plus gros détenteurs de rentes reposant sur des tènements des trois paroisses, le prieuré Saint-Lô, est déjà constitué dans une très forte mesure236. L’élargissement substantiel des sources qu’introduit, à partir de 1360, la conservation d’une bonne partie des registres du tabellionage permet de mieux appréhender, à partir d’une portion de la ville, le fonctionnement du marché immobilier rouennais, du milieu du XIVe siècle à la fin du XVe siècle. On peut le caractériser, globalement, par sa bonne tenue. Ce dernier point ne va pas de soi. Que l’on songe à la description donnée par Simone Roux du marché parisien dans la première moitié du XVe siècle :

  • 237 Simone Roux, « Modèles et pratiques en histoire urbaine… », p. 422.

Les propriétaires cessent de payer les rentes, ne veulent plus ou ne peuvent plus entretenir les immeubles, parce qu’ils sont « absents » soit concrètement quand ils sont armagnacs ou supposés tels (de 1418 à 1436, Paris est anglo-bourguignon), soit parce qu’ils sont trop appauvris, soit parce qu’ils n’ont plus intérêt à jouer le jeu. Tout cela conduit, dans les années 1420-1440, à une ruine matérielle de la ville : les maisons sont « vides et abandonnées » et quand, au terme des criées, le seigneur récupère les lieux, plus personne ne consent à « accepter » la propriété et les risques que cela implique237.

  • 238 Nous avons donné plusieurs exemples du dynamisme que connaît alors l’immobilier rouennais. L’interr (...)

150Rien d’aussi grave à Rouen qui connaît tout de même, après la Harelle et jusqu’aux premières années du XVe siècle, une période difficile, qui se traduit par une baisse des prix et un ralentissement des transactions. Mais on ne relève à aucun moment, dans les fiches récapitulatives des transactions de chaque parcelle, de mentions d’héritages longtemps restés sans tenant et, par le biais des criées d’héritages, les biens décrétés trouvent régulièrement preneur. Pour cette raison, ces dernières jouent, en permanence, un rôle de régulation en mettant notamment un terme à l’accumulation excessive de rentes sur un même bien. Après les perturbations liées aux remous monétaires des années 1420-1422, loin de figurer parmi les périodes les plus difficiles du marché immobilier, comme à Paris, l’occupation anglaise est marquée par une forte activité et une remontée des prix238.

  • 239 Un petit nombre d’entre elles échappent même totalement à la rente foncière ancienne et sont « fran (...)
  • 240 Le nombre de maisons n’est pas le nombre de tènements. Nous sommes ici prisonniers d’une documentat (...)

151Une telle évolution des prix, loin de s’interrompre, se poursuit jusqu’à la fin du siècle, la demande de propriétés urbaines ne faiblissant pas. Cette tendance marquée favorise la création de nouvelles rentes au profit des bailleurs successifs et permet, à terme, la mise en circulation de nouvelles rentes dont bénéficient notamment les communautés religieuses et, plus particulièrement au XVe siècle, les fabriques des églises paroissiales. Elle ouvre la possibilité, pour un tenant à la recherche d’un crédit, du recours à la rente constituée. Ainsi, l’existence de tenants en nombre suffisant, un immeuble dont on assure la pérennité et un contexte de montée des prix des tènements sont autant d’éléments favorables à ceux qui possèdent des rentes foncières anciennes mais également aux opérations de crédit immobilier, d’autant plus que les rentes constituées sont rachetables. En revanche, l’acquisition d’un tènement est une réalité de plus en plus difficilement accessible pour qui ne dispose pas d’un solide patrimoine familial. Avec le XVe siècle, s’achève un mouvement qui transforme le tenancier en propriétaire. Alors qu’aux XIIe et XIIIe siècles existaient à Rouen de nombreux fiefs sur lesquels un seigneur percevait cens, corvées et droit de mutation – que l’on songe au fief de Leicester dont une partie se trouvait sur la paroisse Notre-Dame-la-Ronde –, aux siècles suivants l’essentiel des parcelles et la totalité de celles que nous avons étudiées échappent à la seigneurie foncière239. Malgré l’existence de rentes foncières – anciennes ou non – qui chargent les maisons, au XVe siècle on les tient de plus en plus « proprietairement ». Quant à la structure de la propriété immobilière, difficile à saisir en l’absence de registres fiscaux, elle se caractérise, après le milieu du XVe siècle, par un faible degré de concentration – rares sont ceux qui détiennent plus de deux tènements240 – dans les mains de ceux qui sont passés du statut de tenant à celui de propriétaire et qui comptent parmi eux un nombre important de propriétaires-occupants. À côté de ces propriétaires, dans les maisons voisines mais aussi à l’intérieur des leurs, réside une partie de la population – difficile à estimer – qui a recours à une location le plus souvent de courte durée et qui laisse beaucoup moins de traces dans nos archives.

Notes

1 Il s’agit d’une indication approximative (au mois près) et non d’une détermination exacte qui demanderait une étude très serrée de chaque registre pour recenser les quelques feuillets manquants, les quelques journées oubliées et parfois recopiées de-ci de-là, sans parler des erreurs de couture des cahiers.

2 ADSM, 2E1/174, 13 novembre 1430. Il arrive que les désignations employées par le tabellion ne correspondent pas, à première vue, à ce qu’on pourrait attendre. Il faut en ce cas examiner l’acte de près. En 1443, dans ce qui a tout l’air d’un bail à rente, le bailleur est pourtant inscrit par le tabellion comme baillant « a fieffe affin d’éritage ». Cette qualification est justifiée par le fait que la rente est rachetable en totalité. Ce droit est d’ailleurs réservé au couple de preneurs, le bailleur faisant préciser qu’un « retrait » de la maison par « marché de bourse » avant le racquit de la rente aurait pour effet d’annuler le droit de rachat « pour ce que il ne donne la faculté de racquit a la faveur desdits mariez et a leur prouffit et non autrement », type de clauses pour lesquelles on aimerait savoir ce qu’elle pouvait valoir face à une action en justice des « lignagers » (ADSM, 2E1/183, 24 janvier 1442, n. s. 1443).

3 ADSM, 2E1/161, 22 avril 1406.

4 Voir p. 326.

5 Un peu moins de trois actes par an. Les ventes de « tout et tel droit en… », sans que le droit vendu soit précisé ou connu, ne sont pas ici comptabilisées. Il en va de même des rares cas de maisons vendues en cours d’achèvement, telle, en 1360, cette maison dite « à platrer » pour laquelle le vendeur doit achever couverture, « solleures et goutieres », tandis que le preneur doit faire la plâtrerie et trouver huis et fenêtres (ADSM, 2E1/150, lundi après la Saint-Martin d’été).

6 Ces éléments d’analyse sont plus largement évoqués dans les développements de la présente partie consacrés au marché des rentes (voir p. 354-379).

7 Lorsqu’au début du XVIe siècle, pour l’édification du palais royal, les conseillers rouennais doivent exproprier plusieurs habitants et procéder au rachat de rentes anciennes, ils pratiquent pour ces derniers le « double prix du roi » (ADSM, 2E1/242, 5 avril 1408, n. s. 1509). Mais pour la création d’une place aux abords du palais, il leur faut ensuite régler le triple du prix du roi (voir par exemple BMR, registre T1, fos 69-70, 26 octobre 1525).

8 Voir la constitution de rente viagère, p. 378-379.

9 De 1380 à 1399, 23 ventes utilisables.

10 Nous n’avions pas prévu initialement de faire apparaître les moyennes par paroisse, réalisées sur un trop petit nombre de transactions, mais les traits quasi constants qui s’en dégagent incitent à les prendre en compte. Pour 1420-1439, la vente, paroisse Saint-Lô, d’un tènement de grande valeur (1 600 l.t.) est à l’origine de cette moyenne avantageuse.

11 Nous suivons ici de préférence les estimations au denier 10, plus adaptées à cette période (voir les rentes foncières anciennes, p. 354-364). L’écart entre les deux totaux, 311 et 264, provient du fait que certains contrats ne sont pas utilisables (rentes au montant non connu, cours d’une monnaie manquant, portion de tènement non définie…)

12 De 1360 à 1379, on compte 39 ventes dont 32 utilisables alors que le taux moyen de conservation des registres du tabellionage est de 48,75 % ; de 1380 à 1399, au 50 % de conservation correspondent seulement 29 transactions pour 23 utilisables. L’activité se ralentit encore dans les vingt ans qui suivent : 35 transactions (32 utilisables) avec un taux de conservation très élevé (76,25 %). Le nombre des ventes se redresse fortement sous la domination anglaise : 60 transactions dont 50 utilisables de 1420 à 1439 (taux de conservation à 85 %).

13 L’augmentation brutale est due aux prix de la décennie 1420-1429, non à ceux de la suivante. Sur les rattrapages de prix alors pratiqués, voir un exemple détaillé p. 120 de cet ouvrage.

14 Le premier facteur agit d’ailleurs très certainement sur le second. Malheureusement, les points de repère font défaut : nous ne disposons d’aucune autre vente pour chacun des quatre tènements concernés.

15 Pour le tènement de la Grosse Tête, les trois derniers contrats mentionnent 15 l. de rente, alors qu’elle est de 15 l. 16 s. 3 d.t. pour le premier. Quant à l’Âne rayé, qui supporte 14 l.t. en 1394 et 16 l.t. en 1485, il est, à cette dernière date, en grande ruine. Le dernier tènement, paroisse Saint-Herbland, est chargé de 8 l. 5 s.t. en 1365, 11 l.t. en 1413 et 10 l.t. en 1460.

16 On ne relève d’ailleurs pas d’infléchissement de cette tendance au début du XVIe siècle, bien au contraire.

17 ADSM, 2E1/181, 29 avril 1440.

18 ADSM, 2E1/172, 3 mai et 29 mai 1426. Oudin Le Riche agit en fait ici comme prête-nom de Pierre Surreau puisqu’il reconnaît, devant tabellion, le 8 mai 1456, avoir fait l’achat des deniers de défunt Pierre Surreau et laisse le tènement à ses héritiers. Oudin Le Riche, clerc de Pierre Surreau, avait épousé, en 1424, Marion, fille de Nicolas Surreau et nièce dudit Pierre (voir 2E1/170, 25 janvier 1423, n. s. 1424).

19 Pour la catégorie précédente, ce nombre s’élevait à 261 contrats. Pour le XVe siècle, les « baux à rente et à fieffe » ont été inclus dans ces données lorsqu’ils correspondaient à la situation suivante : absence de versement initial – mis à part le vin – et paiement uniquement par rentes avec une rente rachetable due au bailleur (cette dernière expliquant la désignation du bail). Il en a été de même pour deux baux passés par l’hôtel-Dieu de la Madeleine comportant des dons ou versements pour aider les pauvres ; ces dons – volontaires ou négociés ? – peuvent être considérés comme d’une autre nature que le versement d’une « vente à héritage » (voir ADSM, G 6859, 17 décembre 1421 et 5 mars 1422 n. s.). Les preneurs sont dans les deux cas Guillaume et Colin Auber. Le don est de 30 écus d’or dans le premier cas et de 50 l.t. dans le second. Ont été aussi incluses dans ces prix, les concessions de places vides, en raison de ce qui a été dit de cette désignation (voir la première partie). En revanche, les contrats ne précisant pas le montant des rentes foncières dues par le bien cédé mais seulement celles venant au bailleur – le cas se rencontre surtout dans la seconde moitié du XIVe siècle – ont été écartés des données. Il en a été de même pour ceux portant sur une portion de maison. Enfin, signalons l’existence parmi les rentes à payer par les preneurs, à deux reprises, de rentes à condition de viage. Elles ont été estimées à la moitié de leur valeur pour tenir compte de l’aspect viager. Voir le développement consacré à la constitution de rente, p. 356-366.

20 Même un bail sur cinq dépasse 30 l.t.

21 Lorsque la part des rentes non déterminées – rentes qu’on ne peut attribuer, faute d’indication, aux bailleurs ou aux autres rentiers du sol – n’atteint pas 20 % de la valeur totale, celle des rentes aux bailleurs est – la décennie 1460-1470 mise à part – toujours supérieure à 70 %. Pour cette dernière, un contrat d’un montant très élevé (60 l.t.) mais ne laissant qu’une rente de 12 l.t. au bailleur ramène leur portion à de plus modestes proportions (50,5 %) alors que les rentes non déterminées représentent 9,6 % de l’ensemble.

22 Une fois décomptées les ventes pour lesquelles le nombre de rentes n’est pas précisé, les tènements supportant une ou deux rentes (y compris celle venant au bailleur) correspondent, au minimum, à trois marchés sur quatre.

23 Elles concernent un peu plus d’un acte sur quatre entre 1350 et 1400, un peu plus de quatre sur dix de 1400 à 1450 et un sur trois de 1450 à 1500. C’est durant la première moitié du XVe siècle et notamment durant l’occupation anglaise que se place la demande la plus forte de garanties.

24 Les clauses d’amendements se rencontrent également dans certains baux « à fieffe à rente à héritage ». Voir par exemple ADSM, 2E1/190, 15 juin 1461.

25 Voir ADSM, 2E1/157, 9 décembre 1397.

26 ADSM, 2E1/154, 1er septembre 1391.

27 ADSM, G 2090, f° 230.

28 ADSM, 2E1/157, 9 décembre 1397.

29 Sans que l’on sache ce qui, de cette nette augmentation, revient aux 23 années écoulées ou aux récents mouvements monétaires, ADSM, 2E1/157, 28 octobre 1398, et 2E1/169, 21 août 1421.

30 Une ordonnance de l’échiquier de la Saint-Michel 1312, tenu à Rouen, établit que « les dis heritages seront criés en vente et vendus a deniers par enchere a qui plus y vouldra donner, et si l’en ne treuve qui veuille acheter suffisamment iceulx heritages seront baillés au creancier pour prix de deniers et non pas de rente, a tel prix comme on trouvera qu’il vaudroit bien et loyalement par bonnes gens ». Voir Fernand Soudet, Ordonnances de l’échiquier de Normandie aux XIVe et XVe siècles, tome I, Rouen, Lestringant, 1929, p. 3-4. Sur le décret d’héritage, voir également aux pages 127-142 du même recueil, une ordonnance de 1462 établissant un « stille et usage général » du décret pour tout le pays de Normandie, et Lucien Valin, Le Roule des plès de héritage de la mairie de Jehan Mustel, 1355-1356, Rouen, Wolf, 1924, p. 80-84.

31 Ces titres peuvent être un jugement ou des lettres obligatoires. Dans ce dernier cas, elles doivent être entérinées par l’autorité tenant les plaids d’héritage.

32 Robert Élies, porteur d’une lettre d’obligation de Denis Delamare pour 100 s.t. de rente, emporte par décret un tènement de la paroisse Notre-Dame-la-Ronde appartenant aux héritiers dudit Denis, le 20 février 1498 (n. s.), pour 21 l.t. de rente. À ce montant se soustraient sa propre rente ainsi que les rentes dues aux opposants au décret. Se défalquent ensuite de la rente restante, convertie au denier 10, les arrérages des rentes et les frais de justice payés par Robert Élies. Enfin, le 9 avril 1498 (n. s.), ce dernier verse aux enfants de Denis Delamare 41 l. 17 s. 8 d.t. « laquelle somme, par l’estat et calculement des deniers du pris dudit decret, revenoit ausdits enffans » Voir BMR, registre T1 et tiroir 159. Dans certains cas, on ne trouve mise aux enchères que pour partie de l’héritage. Voir par exemple AN, JJ 87, no 301 (Saint-Lô), qui rapporte une procédure de 1357 dans laquelle est adjugée au roi – pour paiement d’une amende de 60 l.t. – une portion de maison délimitée par les voisins et ouvriers jurés, lors de la prisée ; ou encore ADSM, G 2090, fos 244-245, 1344, pour une procédure similaire sur les biens de Bertaut de Breenchon, chevalier, en raison d’une dette contractée envers Macy Campion, chevalier, pour achat d’un cheval. Précision importante, le défaut de biens meubles est constaté « en notre juridiction » par le lieutenant du maire.

33 Manoir de la Moricière : ADSM, 2E1/198, 23 juillet 1471, qui mentionne le décret du 9 janvier 1469, n. s. 1470. Pour le tènement de Pierre Desloges, voir 2E-1/211, 21 septembre 1487 – décret du 12 octobre 1475 –, et Philippe Cailleux, thèse, parcelles 412 et 418 de Saint-Lô, p. 211-217 et 275-286.

34 C’est ce qui arrive à Robert Élies, à la suite du décret présenté plus haut, en date du 20 février 1498 (n. s.), et pour lequel Cardin Delamare lève une clameur de marché de bourse. Mais ce dernier agit alors en partie avec les deniers d’autres à qui il cède finalement le tènement quelques mois plus tard, le 26 février 1499 (n. s.). Voir BMR, registre T1, f° 26. Les lignagers n’ont pas réellement, dans ce cas, les moyens de racheter.

35 Voir p. 102.

36 ADSM, 26 HP4, compte marqué 1443.

37 La date entre parenthèses est celle de l’acte rapportant le décret. Il ne s’agit donc que très rarement du décret lui-même. Les indications de paroisses qui suivent les références concernent les immeubles saisis. ADSM, 2E1/155, 23 septembre 1394, Pierre de Eudemare, paroisse Saint-Lô ; 2E1/174, 24 octobre 1430, maître Jehan Le Monnier, paroisse Saint-Lô ; 2E1/175, 14 février 1431, n. s. 1432, Guillaume Languedor et sa femme, paroisse Saint-Lô ; BMR, tiroir 64, 20 septembre 1438, 2E1/184, 11 mai 1440, Simon de La Mote, paroisse Saint-Herbland ; 2E1/192, 13 mars 1463, n. s. 1464, Guillaume Dumouchel, paroisse Saint-Lô, 2E-61/214, 15 novembre 1491, Jehan Doubte et sa femme, paroisse Saint-Lô.

38 Voir à la quatrième partie l’étude de la mobilité.

39 BMR, registre V1, fos 107-108.

40 Jean Yver, « Recherches sur les origines du louage de choses en Normandie XIIe -XIIIe siècles », RHDFE, 1923, p. 146-147.

41 Pierre Desportes, Reims et les Rémois aux XIIIe et XIVe siècles, Paris, Picard, 1979, p. 473, voit dans le bail à louage un acte de gestion se faisant le plus souvent par une simple convention orale qui explique son absence des chartriers ecclésiastiques.

42 ADSM, 2E1/178, 19 mars 1434, n. s. 1435.

43 Plusieurs d’entre eux sont évoqués dans les exemples qui suivent.

44 ADSM, 2E1/150, lundi avant la Saint-Aubin, 27 février 1362, n. s. 1363. Pour le texte du 22 février 1420, n. s. 1421, voir Paul Le Cacheux, Rouen au temps de Jeanne d’Arc et pendant l’occupation anglaise (1419-1449), Rouen, Lestringant, 1931, document XIII, p. 22-24. Raoul Du Boueley est cité dans le bail de 1363 en raison du droit de douaire de sa veuve.

45 ADSM, 2E1/152, 23 septembre 1372, et 29 avril 1373. Les espaces marchands sont une composante importante du prix.

46 ADSM, 2E1/157, 24 février 1398, n. s. 1399.

47 ADSM, 2E1/152, 24 juillet et 3 août 1373, et 2E1/177, 8 mars 1433, n. s. 1434. S’il est difficile de généraliser à partir de deux exemples, remarquons qu’un taux comparable est relevé, dans la 1re moitié du XIVe siècle à Reims par Pierre Desportes, Reims et les Rémois…, p. 476.

48 Voir Jean-Pierre Leguay, « La propriété et le marché de l’immobilier à la fin du Moyen Âge dans le royaume de France et dans les grands fiefs périphériques », in D’une ville à l’autre : structures matérielles et organisation de l’espace dans les villes européennes (XIIIe -XVIe siècle), actes du colloque organisé par l’École française de Rome (du 1er au 4 décembre 1986), Rome, École française de Rome, 1989, p. 165-166, recommande la prudence dans l’utilisation des chiffres et ajoute, à partir d’un exemple rémois : « L’affaire est excellente, retiendra-t-on, puisque le capital est amorti en… dix ans ! C’est oublier que le propriétaire peut avoir, à sa charge, les réparations et, en Champagne comme ailleurs, l’usure des bâtiments en bois et torchis est si rapide qu’une réfection est quasi nécessaire tous les quarts de siècle ; nombre de loueurs sont d’ailleurs incapables de supporter pareille obligation et sont condamnés, à brève échéance, à voir la valeur de leur patrimoine s’effriter, faute d’entretien. »

49 ADSM, 2E1/167, 21 août 1419.

50 ADSM, 2E1/168, 24 mars 1419, n. s. 1420.

51 ADSM, 2E1/150, 11 février 1363, n. s. 1364

52 ADSM, 2E1/153, 19 août 1381.

53 ADSM, 2E1/163, 16 avril 1409.

54 ADSM, 2E1/174, 18 mai 1430.

55 ADSM, 2E1/150, f° 132.

56 ADSM, 2E1/159, 1404. Un Guillaume Belain, pourpointier, demeure au milieu du XVe siècle paroisse Saint-Herbland et occupe la même maison. Voir ADSM, 2E1/183, 3 mai 1443, et 2E1/185, 12 avril 1452. La maison est louée en 1404 par Bertin son frère.

57 ADSM, 2E-61/150, 6 avril 1361. Il s’agit ici de la seule trace probable de sous-location puisque le « manoir et menage que Guillemin Cantarel a a Saint Lo » est loué au chevalier, pour 2 ans, par un nommé Robert Gueroult.

58 ADSM, 2E1/153, 19 août 1381.

59 ADSM, 2E1/214, 18 juin 1491.

60 ADSM, 2E1/174, 18 mai 1430, voir Saint-Lô, fiche 413.

61 On ne trouve généralement pas, dans les baux rouennais, de clauses protectrices du droit du locataire en cas d’aliénation. De telles stipulations existent en Flandre. Voir Guillaume Des Marez, Étude sur la propriété foncière dans les villes du Moyen Âge et spécialement en Flandre, Gand, Engelcke, 1898, p. 265.

62 Voir par exemple 2E1/151, 6 février 1363, n. s. 1364.

63 ADSM, 2E1/181, 13 mai 1440. Pierre Pictemen l’aîné vend à Robin Ribault une maison « a la charge dudit louage que avoit a tenir ledit Robin Ribault ». Voir, à la présente partie, le développement consacré au retrait lignager, p. 385.

64 ADSM, 2E1/150, 26 janvier 1360, n. s. 1361.

65 ADSM, 2E1/151, 26 septembre 1363.

66 ADSM, 2E1/151, 6 février 1363, n. s. 1364.

67 ADSM, 2E1/172.

68 Pierre Desportes signale à Reims l’existence d’un jugement de 1251, conservé pour faire jurisprudence et qui accorde au loueur de la maison priorité sur tous les autres créanciers dans la saisie des meubles garnissant l’héritage, priorité limitée toutefois au loyer de l’année (Reims et les Rémois…, p. 475).

69 ADSM, 2E1/153, 16 juillet 1381.

70 ADSM, 2E1/167, 28 février 1418, n. s. 1419. Voir également Charles de Beaurepaire, Derniers mélanges historiques et archéologiques, Rouen, Cagniard, 1909, p. 226-227. Le bailleur est Robert Alorge, orfèvre demeurant paroisse Notre-Dame-la-Ronde, qui devait être décapité deux ans plus tard par les Anglais ; son locataire, Guillaume Motieu, est dit du pays d’Angleterre.

71 ADSM, 2E1/157, 10 mars 1398, n. s. 1399.

72 ADSM, 2E-1/181, le 6 mars 1439, n. s. 1440, 13 l.t. Il a alors déjà acheté 10 l. ; le 11 mars suivant 3 l.t. Ces rentes devaient être rachetées le 16 octobre 1442. Pour sa présence en 1448, voir G 6327, 8 février 1447, n. s. 1448. Le remboursement fut peut-être utilisé en partie pour l’achat d’une « maison apentiche » qui lui coûte 210 l.t. le 9 janvier 1443, n. s. 1444, acquisition pour laquelle il doit 100 l.t. à régler dans l’année à Jehan Daubeuf le jeune, autre pelletier de la paroisse Saint-Herbland ? L’acquisition ne semble pas destinée à l’habitation. Il n’y demeure en tout cas pas en 1448.

73 ADSM, 2E1/169, f° 313. C’est d’ailleurs à la femme du nommé La Tillaye que le locataire règle ses propres termes. Faut-il voir là un exemple témoignant d’un rôle souvent dévolu à la femme ou s’agit-il d’une modification des rôles liée aux événements de ces années troublées ?

74 Voir Philippe Cailleux, thèse, p. 365.

75 Voir Philippe Cailleux, thèse, parcelles 406 à 408 et 410 de Saint-Lô, p. 155-170 et 183-202.

76 Philippe Cailleux, « Une maison de rapport à Rouen en 1452 », BAMR, 1993-1994, p. 83.

77 En comparant les registres G 2493 (1459-1460) et G 2513 (1489-1490), on peut observer que 6 des 8 louages se font au même prix alors que les suivants connaissent des modifications dans leur organisation, après le bail à rente du dernier.

78 La pratique du louage par le prieuré Saint-Lô est plus ancienne mais la distinction n’est pas toujours faite dans les comptes du XIVe siècle. Pour le XVe siècle, 2 comptes nous informent sur le revenu : l’un, tenu par le « rentier » de Saint-Lô, transcrit les loyers perçus par l’office de la cuisine de la Saint-Michel 1448 à la Saint-Michel 1449 (exclue), l’autre, recette des offices de la pitance et de la cuisine, commence à Pâques 1469. Entre-temps, un registre porte les paiements des termes de 1456 à 1458 (ADSM, 26HP 4). La pitance ne perçoit en fait pas de louage. Le rentier inscrit en 1448-1449 pour 52 l. 5 s.t. de loyers en 16 rubriques. Il a noté que manquent quelques termes : le revenu maximum se monte à 55 l. 10 s.t. en supposant tous les termes payés. En 1469, le revenu pour les deux premiers termes est de 71 l. 15 s.t. soit une augmentation de pratiquement 30 % du revenu de 1448-1449 mais non des loyers. Car plusieurs modifications sont intervenues entre-temps. Un jardin d’un rapport de 20 s. s’est bâti de 3 maisons qui rapportent 14 l. 10 s. L’hôtel de l’Ermite, inscrit pour 9 l. en 1448-1449, ne paraît plus dans les louages, parce que baillé à rente à un brasseur moyennant 10 l.t. de rente annuelle, mais au titre des rentes dues sous la mention « de Jehan Moulin brasseur L s. » par terme (ADSM, 2E1/194, 21 juin 1465). De plus, certaines sommes ne sont pas mentionnées en 1448. Elles sont destinées au sous-prieur ou au prieur. En ne s’appuyant que sur les loyers présents aux 2 comptes de façon comparable, la progression avoisine plutôt les 10 %.

79 Voir p. 111.

80 ADSM, G 6859.

81 Rappelons l’évolution évoquée plus haut, qui fait alors du tenancier celui qui « tient propriétairement ». Les droits des détenteurs de rentes n’ont pas disparu mais ne se manifestent qu’en cas de non-paiement de la rente.

82 Une courte période raccourcit par trop la liste obtenue, une période trop longue multiplie à l’excès le nombre de détenteurs pour un même tènement. Une tranche de vingt ans constituait, a priori, une durée plus adaptée. Quelques divisions de propriétés font dépasser le nombre de 90 à Notre-Dame-la-Ronde.

83 Le cumul des trois paroisses a pour effet de diminuer le nombre total de tenants lorsque certains tenants figurent sur plusieurs listes. Ce dernier point a également pour effet d’augmenter le total des catégories supérieures à un tènement et de réduire le total de cette dernière. Un autre facteur de différences provient de l’existence de tenanciers en indivision (comptés comme uniques) figurant ensuite ou ailleurs de façon séparée. Le fait que l’information ne soit pas exhaustive constituant, par ailleurs, un facteur pouvant atténuer les effets de concentration, nous avons, à l’inverse, tranché en faveur du même lorsqu’un doute subsistait quant à l’existence sous des noms et prénoms identiques d’un ou de deux personnages.

84 Il est certain qu’une évaluation en superficie donnerait des résultats différents mais ce type de travail est raisonnablement hors de portée.

85 Il en va tout autrement des rentes foncières. Voir p. 358.

86 On relève, à quatre tènements, les noms de Pierre Daguenet, Michel Le Barrier, Guillaume Le Tavernier, Guillaume Toustain, Guillaume Auber, à trois ceux de Jehan Daubeuf, Pierre Gueroult, Jehan Hebert, Michel Morel, Robin Morel, Jehan Surreau. Les Le Tavernier, installés sur les trois paroisses, ont des résidences changeantes. Pierre Gueroult, marchand demeurant à Saint-Herbland, semble, lui, nouvellement venu sur cette paroisse.

87 L’extension à l’ensemble de la ville donnerait fatalement une autre répartition, mais que représentent trois ou quatre tènements à l’échelle d’une ville telle que Rouen.

88 Alain Sadourny estime, pour la seconde moitié du XIVe siècle, que l’investissement sous forme de rente s’élève, en moyenne, à 3 000 ou 4 000 l.t. par an, voir Alain Sadourny, « Des débuts de la guerre de Cent Ans à la Harelle », in Histoire de Rouen, Toulouse, Privat, 1979, p. 108-109. Relevons d’ailleurs qu’un Rouennais peut, selon la localisation des biens achetés, choisir d’augmenter la part dévolue à l’aîné. Les investissements immobiliers sont ceux qui ont laissé le plus de traces, mais que dire de l’importance des autres formes ?

89 C’est le cas, notamment, des rentes liées aux confiscations de la période anglaise. Se reporter, par exemple, à la fiche de la parcelle 401 de la paroisse Saint-Lô, Philippe Cailleux, thèse, p. 131. Pour reconstituer le revenu du domaine sur les trois paroisses, nous avons utilisé, en plus des sources habituelles, trois registres des archives départementales. Le premier est un double du compte de la vicomté de Rouen pour le terme de la Saint-Michel 1431 (J 759), le deuxième comporte une table alphabétique – par noms de paroisse – des héritages de la ville de Rouen payant une rente au domaine, établie suivant le compte de 1503 (C 2795), le troisième un « Ordinaire du domaine de la vicomté de Rouen » pour l’année 1590 (2B 765). Nous avons suivi les indications de la table établie à partir du compte de 1503, en ne retenant pas les rentes correspondant à des héritages que l’on ne sait plus localiser et donc probablement non perçues.

90 BNF, Fr. 25996, 224. Cité par Michel Nortier, « Les sources de l’histoire de la Normandie à la Bibliothèque nationale de Paris. Le fonds français du département des manuscrits, tome II, Quittances administratives ; fascicule II, règne de Philippe VI de Valois », AN, supplément au numéro d’octobre 1962, p. 23.

91 La ferme est du 13 janvier 1363, n. s. 1364. Les pièces de procédure s’étalent sur deux ans. Le domaine en tire une rente de 9 l. 5 s.t. (voir AN, J 212, no 44, quatre pièces).

92 ADSM, 2B 765, f° 267 r°, rente créée en 1483 par le fait de faire passer un cahot ou dalle « par dessoubz terre et le pavement de la rue en l’eaue de la Renelle » à l’arrière d’une maison de la paroisse Saint-Jehan-sur-Renelle. Pour le travers de la rue aux Juifs, voir Philippe Cailleux, thèse, fiche 415, p. 236-261.

93 ADSM, 2E1/191, 28 janvier 1462, n. s. 1463 ; cette pièce résume un certain nombre de procédures antérieures. Les officiers du roi, jugeant que la maison du pelletier, paroisse Saint-Lô, se trouvait trop chargée de rentes « et que ce ne seroit pas le prouffit du roy de tenir ledit heritage en leur main », firent adjuger au plus offrant la maison dont ils tirèrent une rente au profit du domaine, ramenée dans le courant du XVe siècle à 3 s. 3 d.t. par terme, soit 6 s. 6 d.t. par an. Un exemple du siècle précédent montre une telle appropriation s’effectuer au profit du duc de Normandie. Dans un procès de l’année 1361, Jehan Le Breton, procureur du duc, intervient au profit de ce dernier pour s’approprier une maison de la paroisse Saint-Maclou : « pour ce que l’on disoit ledit Danebout avoir esté bastart et mort senz ligne de lui yssue ». Voir Lucien Valin, Le Roule des plès…, p. 33.

94 BMR, registre T1, f° 28, 24 janvier 1358, n. s. 1359.

95 À l’exception des deux échoppes, paroisse Saint-Herbland, à proximité de la tour Saint-Romain.

96 Ce qui représente, avant 1450, deux rentes pour un montant de 40 s.t. non prises en considération dans le tableau précédent. Voir Philippe Cailleux, thèse, parcelle 410, p. 187-188.

97 En partant de ces données a minima (voir tableau), on peut déterminer le nombre moyen de rentes appartenant à des communautés par parcelle. Il est d’environ 1,2 pour les paroisses Saint-Lô et Notre-Dame-la-Ronde et de 1,1 pour Saint-Herbland.

98 Notamment des registres de comptes des communautés. De même, la différence entre le nombre de rentes attestées dans la seconde moitié du XVe siècle (283) et le total de 324 ne peut être mise sur le seul compte des rentes éteintes. Pour quelques tènements, il faut incriminer l’absence d’actes et de données, à cette période. Le mécanisme d’accumulation est bien effectif.

99 Dans cette catégorie « mouvements » sont enregistrées toutes les modifications pouvant intervenir : principalement des changements de valeur – après réductions ou rachats partiels ou encore augmentation après concession d’un nouveau bail –, plus rarement des échanges ou extinctions de rentes. Sur les sept changements constatés pour des rentes de Saint-Herbland, cinq se rangent dans la première catégorie et deux dans la seconde.

100 Rappelons que les rentes ainsi dénombrées sont le fruit d’un cumul mais qu’elles n’existent pas toutes en même temps. On peut se faire une idée de l’écart entre les deux types de mesure avec les rentes du chapitre cathédral. Elles sont 41 totalisées dans le tableau de la page précédente, mais à la fin du XVe siècle, les comptes en indiquent seulement 34 : 7 sont éteintes. En annexe, on trouvera un tableau des rentes perçues par le chapitre à Rouen en 1439-1440 (ADSM, G 3018). Les paroisses Saint-Étienne-de-la-Grand-Église et Saint-Maclou représentent, à elles seules, plus de 45 % de cette recette. Les paroisses Saint-Herbland, Saint-Lô et Notre-Dame-la-Ronde en représentent près de 8 %. Relevons encore que la rente moyenne, pour Saint-Herbland, est au moins deux fois plus élevée que celle des deux autres paroisses voisines.

101 Voir p. 321-322.

102 Pitance et cuisine percevaient 46 rentes dans lesquelles sont très probablement comprises les sommes provenant des locations, dont le nombre n’est pas déterminable. Selon leur importance, il faudrait parler au mieux de stagnation sinon de régression. La seule comparaison possible va en ce sens. L’office de la cuisine perçoit de 23 à 24 arrérages dans les années 1338-1344 alors qu’en 1366, le compte du même terme ne comporte plus que 19 indications. De nouvelles rentes sont d’ailleurs attestées au XVe siècle. De façon imparfaitement mesurable, on peut ressentir là les effets (déjà bien atténués ?) de la dépression démographique consécutive à la Peste noire.

103 Le trésor de Saint-Herbland prélève une rente de 20 s.t. sur la maison de la Chèvre pour « veues et degoutz » des eaux de ce tènement (ADSM, G 6684). Pour Notre-Dame-la-Ronde, le cas est légèrement différent puisque les chanoines sont détenteurs d’une part du cimetière. Ils perçoivent, en trois parties, 12 s. 6 d.t. par an de voisins bénéficiant de « vues » sur le cimetière (voir ADSM, G 7461, 3 septembre 1477).

104 À l’éloignement limité. Deux rentes pour chacune des abbayes citées, prises sur des habitations de la paroisse Saint-Lô pour Jumièges (Seine-Maritime), de Notre-Dame-la-Ronde pour Bonport (Eure), et des deux paroisses pour Mortemer (Eure) et Fontaine-Guérard (Eure).

105 Nous n’avons, à aucun moment, distingué ce qui se trouvait à l’origine du transfert : don ou achat. Que la rente soit directement donnée ou achetée à l’aide d’une somme investie à la suite d’une donation n’affecte pas l’étude menée sur les rentes. En revanche, nous échappe une bonne partie des donations investies directement dans les chantiers de construction.

106 Le nombre total est inférieur au précédent du fait de l’existence de 13 rentes relevant d’un demi-siècle donné mais non d’une décennie définie. La moyenne est légèrement supérieure à 7 rentes par décennie. Pour les deux dernières périodes, il faut rappeler l’importance des travaux de reconstruction des édifices religieux rouennais.

107 Le nombre entre parenthèses, dans la première colonne du tableau de valeur des rentes, indique le nombre de celles dont le montant est inférieur à 2 l. 10 s.t.

108 ADSM, G 7742. Le nommé Robert Le Cornu avait obtenu, deux ans auparavant, des lettres de noblesse. Voir Michel Mollat, Le Commerce maritime normand à la fin du Moyen Âge, Paris, Plon, 1952, p. 484.

109 ADSM, G 7740, 7 avril 1443, n. s. 1444.

110 ADSM, 2E1/203, 3 juillet 1478.

111 Ce qui suppose bien sûr, lorsque le cas se présente, une élimination des rentes apparaissant deux fois, lors de ventes successives.

112 Il n’a pas été possible d’effectuer ce travail pour la seconde moitié du XIVe siècle, les informations à propos des bénéficiaires des rentes n’étant que trop rarement détaillées.

113 Sur les 39 tènements aux données utilisables pour la période 1420-1439, ils sont 18 à supporter une rente ; 11 à en supporter deux ; 4, trois ; 3, quatre, 2, cinq et 1, six rentes. La différence entre les 80 rentes énumérées et les 81 du tableau provient d’une parcelle vendue deux fois et chargée d’une rente supplémentaire la seconde fois. Sur les 44 tènements des années 1450-1469, ils sont 19 porteurs d’une rente, 13 de deux rentes, 8 de trois rentes, 2 de quatre rentes, 1 de cinq rentes et 1 de neuf rentes. La moyenne est quasiment identique dans les deux cas (2,07 rentes par tènement). Il est possible que quelques rentes constituées figurent dans ce comptage.

114 Les baux comportant des rentes rachetables au denier 10 évoquent, dans le dernier quart du XIVe siècle, une initiative royale de fixation du taux en employant l’expression « prix du roi », voir BMR, registre T1, f° 93, 10 juillet 1387.

115 ADSM, 2E1/204, 26 octobre 1479. La vente de 12 l.t. par Guéroult de Marromme, écuyer, coûte 400 l.t. au chapitre de Notre-Dame-la-Ronde qui utilise les deniers de la fondation de Guillaume Mesard, doyen de cette église. Il faut remarquer que les rentes acquises pour les fondations le sont généralement à prix élevé.

116 ADSM, 2E1/191, 1er juin 1462. On trouve au 2E1/194, à la date du 1er juillet 1465, l’acte de rachat.

117 ADSM, 2E1/192, 11 octobre 1463. Le vendeur est Michiel Boissel, paroissien de Notre-Dame-la-Ronde. La création de la rente remonte à 1373.

118 ADSM, 2E1/193, 27 mai 1464 et 7 mars 1465 (n. s.). La rente existe depuis 1418. Le prix paraît bas au regard des autres. Faut-il chercher une explication dans l’état de la maison ? La rente des religieux de Saint-Lô, qui n’est pas aînée, est-elle alors mal assurée ? Les religieux ont-ils négligé d’amortir la rente ? Pourquoi ne pas également se demander si le maçon en question – il s’agit de Jehan Le Victe – n’a pas travaillé, vers le milieu du siècle, au chantier de Saint-Lô ?

119 ADSM, 2E1/194, 16 septembre 1465. Cette rente avait fait l’objet d’un échange en 1400. La vente est rachetable dans les deux ans, le rachat effectué le 30 septembre 1466.

120 Le montant de cette première transaction n’est pas connu, l’acte est cité par un autre.

121 ADSM, 2E1/169, 30 avril 1422.

122 ADSM, 2E1/190, 15 juin 1461.

123 La multiplication d’importantes fondations, au bénéfice notamment des églises paroissiales, est probablement l’un des éléments contribuant à la montée des prix d’achat. Les investisseurs ne peuvent les remplacer par des rentes rachetables.

124 On compte au moins six tènements sur la paroisse Saint-Lô, sept à Notre-Dame-la-Ronde et six à Saint-Herbland. Ce qui revient à peu près à dire qu’ils sont, en moyenne, un par zone (19 zones au total). Voir ci-après, dans l’étude consacrée aux rentes constituées, l’attitude des Dubost, dont le tènement, « franc de rentes », se trouvait rue Grand-Pont.

125 Les constitutions de rente à condition de viage font l’objet d’un développement spécifique, placé juste après.

126 Ce recensement ne peut prétendre être exhaustif pour trois raisons : le dépouillement du tabellionage n’est pas intégral ; la série des registres du tabellionage comporte des lacunes ; ces types de contrats n’étaient pas tous passés devant les tabellions rouennais. De ces trois raisons, la deuxième joue certainement le plus grand rôle, comme en témoigne, lorsqu’elle existe, l’énumération des rentes déjà souscrites. Le faible rôle du premier facteur est expliqué dans les pages qui suivent.

127 On trouvera, dans les tableaux donnant le pourcentage de rentes rachetables, le nombre total de rentes constituées par décennie (voir tableaux 21 et 22).

128 Simone Roux, « Modèles et pratiques en histoire urbaine médiévale : l’espace parisien à la fin du Moyen Âge », Histoire, Économie et Société, no 3, 1994, p. 421.

129 Ajoutons, au fonctionnement décrit pour Paris, la pratique de l’échange qui permet tout de même au débirentier, ou à un tenant après lui, de décharger un bien après avoir acheté une rente du même montant ou d’une valeur approchante sur un autre bien ; type d’arrangement tributaire de l’accord du crédirentier. Une telle autorisation d’échange fait parfois l’objet d’un contrat spécifique (ADSM, 2E1/150, 28 février 1361, n. s. 1362).

130 Des 20 rentes constituées de la décennie 1360-1369, seulement 3 sont rachetables. Sur les 43 actes – dons non compris – inscrits au premier registre du tabellionage (ADSM, 2E1/150) et concernant des rentes portant sur des tènements relevant des trois paroisses, 18 sont des reventes (changement de crédirentier), 11 des rachats effectués par l’obligé, 8 seulement des constitutions de rente ; 5 autres tiennent à des échanges de rente, la dernière est une mise en « contrepleige ». La part des rentes constituées parmi celles qui sont rachetées n’est pas déterminable, mais ces données suggèrent que les possibilités réelles de rachat des rentes sont plus nombreuses que ne le prévoient les contrats.

131 C’est par exemple l’opinion de Jean Combes, « La constitution de rente à Montpellier au commencement du XVe siècle », in Recueil des mémoires et travaux publiés par la Société d’histoire du droit et des institutions des anciens pays de droit écrit, Paris, 1951, p. 219. Quel délai s’appliquerait alors ?

132 ADSM, 2E1/183, 1er mars 1442, n. s. 1443, et 2E1/192, 29 septembre 1463.

133 Faut-il considérer que les contrats mettant en jeu des rentes rachetables mais ne mentionnant pas de délai supposent un rachat perpétuel ou au contraire la pratique d’un délai minimum implicite ?

134 Elles le sont au moins une fois sur deux pour les périodes où le rachat s’est imposé (50,8 % de 1420 à 1449 et 51 % de 1450 à 1499).

135 Pour utiliser un secteur dont la documentation a été résumée dans la première partie de la thèse, reprenons la zone 4 de la paroisse Saint-Lô : 26 constitutions se rapportent à ses tènements et 17 d’entre elles, selon les indications livrées par les sources, n’ont pas été rachetées (le taux est ici supérieur au taux moyen). L’étude des actes postérieurs à ces transactions montre qu’une annulation est effective pour au moins 5 rentes sur les 17.

136 ADSM, 2E1/189, 18 mars 1460, n. s. 1461, et 2E1/193, 22 juin 1464.

137 Les tensions évoquées sont probablement dues à une ou plusieurs actions en justice menées par un débirentier pour ne pas voir dépasser la date limite de rachat. Elles se traduisent par l’introduction de clauses prévoyant, comme dans ce contrat de 1424, que le vendeur ou ses hoirs « ne se pourront clamer a justice que premierement ilz ne aient sommé ledit acheteur […] de icellui prendre et avoir pourveu qu’ilz soient demourans en ladite ville de Rouen » (ADSM, 2E1/170, 22 mars 1423, n. s. 1424). Trois contrats, l’un du 25 mai suivant et deux autres de 1425, comportent des clauses similaires (2E1/171, 25 mai 1424, 20 janvier [n. s.] et 27 avril 1425). Bien qu’une partie des actes soit grattée, il est probable que le crédirentier soit le même dans les deux cas. La pratique du tabellion consistant, lors du rachat, à gratter la partie située en haut et à gauche de la minute n’est abandonnée progressivement, au profit d’un raturage en croix et d’une mention marginale, qu’à partir de 1434-1435.

138 ADSM, 2E1/176, 19 octobre 1432, rachat du 3 mars suivant. La souplesse d’utilisation des dates limites trouve peut-être là son explication.

139 Voir par exemple 2E1/206, 28 juillet 1481, retrait d’une rente de 65 s.t. sur une maison de la paroisse Notre-Dame-la-Ronde ou 2E1/192, 6 octobre 1463, pour une maison de la paroisse Saint-Lô.

140 ADSM, 2E1/169, 8 décembre 1421. Le délai accordé dans le cas présent (1 an) est très voisin du délai d’an et jour propre au retrait lignager.

141 Voir H. Fouvry, Le Commerce de l’argent à Rouen au XVe siècle, DES d’histoire du Moyen Âge, université de Rouen, 1967, p. 90. Sur les 156 contrats dépouillés par l’auteur pour l’année 1500, seuls quatre assignent la rente sur des tènements déterminés. Cette caractéristique est fâcheuse pour l’historien qui s’attelle aux travaux de reconstitution topographique puisqu’elle le prive de nombreuses descriptions des tènements et de leurs confronts. Le dépouillement systématique des registres de la seconde moitié du XVe siècle se révèle, pour cette raison, beaucoup moins rentable. Nous l’avons moins souvent entrepris.

142 Quand il s’agit de transférer la charge à un tiers. Nous avons trouvé un exemple d’un tel fonctionnement à l’époque précédente. En 1420, une rente de 40 s.t. vendue par la veuve de Jehan Le Nouvel est dite porter sur tout, mais lors de la vente d’une de ses maisons de la rue Saint-Lô, en 1426, cette même rente est dite peser sur le bien alors cédé (ADSM, 2E1/168, 4 février 1419, n. s. 1420, et 2E1/172, 25 juin 1426).

143 Sur les 109 rentes de la décennie 1430-1439, 3 reposent plus particulièrement sur des rentes et 2 sur une association rente/tènement. La citation de plusieurs tènements, fréquemment utilisée pour une rente importante, énumère peut-être pour certains vendeurs la totalité de leurs avoirs immobiliers.

144 La valeur moyenne de cette décennie – 6 l. 15 s. 7 d.t. – n’est dépassée qu’à partir de 1420 (remarque valable pour les décennies non représentées en raison du trop faible nombre de rentes).

145 Se reporter à la courbe des valeurs les plus élevées ou au taux des rentes supérieures à 20 l.t. qui est de 3,12 % de 1360 à 1419, de 18,48 % de 1420 à 1449 et de 12,5 % de 1450 à 1499.

146 6 s.t. le 3 janvier 1371 (n. s. 1372) mais aussi 10 s.t. le 14 mai 1438 et le 15 septembre 1454 (ADSM, 2E1/152, BMR, tiroir 64 et ADSM, 2E1/186).

147 L’usage consistant à verser un vin du marché n’est pas systématique, loin de là, pour les rentes constituées. Sur les 109 contrats de la décennie 1430-1439, 35 (soit 32 %) stipulent un tel versement. Nous ne l’avons pas incorporé dans le calcul du denier, établi à partir du « principal ». Quant à la décennie 1360-1369, elle offre, tout au moins pour les trois premières années, des difficultés dans le calcul du taux de la rente en raison des nombreux versements en espèces dont la conversion en unité de compte n’est pas assurée. Mais la moitié des rentes au moins sont déjà négociées au denier 10.

148 Il est de rigueur pour près de 82 % des rentes vendues entre 1370 et 1399.

149 93,56 % des rentes constituées entre 1420 et 1449 se vendent à ce taux. Elles sont un peu moins nombreuses entre 1450 et 1499 mais représentent tout de même 88,3 % de l’ensemble. Nous n’avons pas retrouvé de traces d’un encadrement réglementaire local de ce marché, et principalement des taux pratiqués. On évoque généralement, à leur propos, la bulle Regimini de 1425 mais on ne constate aucune rupture autour de cette date. Sur cet aspect, voir l’introduction et notamment la page 45 de Bernard Schnapper, Les Rentes au XVIe siècle. Histoire d’un instrument de crédit, Paris, SEVPEN, 1957.

150 On rencontre un cas de denier 5 en 1370. Il correspond à une rente rachetable « toutes fois », condition rarement offerte par le crédirentier et pouvant expliquer le taux de 20 % qu’il en retire. Dans les années qui suivent, on peut encore relever un denier 8 1/2 et un denier 9 ainsi qu’un denier 9 7/24 au siècle suivant ; peu d’exemples au total.

151 Sur les 23 contrats du XVe siècle dépassant le denier 10, on en compte 3 inférieurs au denier 12, 10 inférieurs au denier 14, 2 inférieurs au denier 15, 6 passés au denier 15 et seulement 2 au denier 20.

152 Un échelonnement différent des paiements n’est prévu que pour 15 des 352 contrats (soit 4,3 %) portant cette indication, un seul étant antérieur à 1420. Encore reprennent-ils, pour beaucoup, deux des quatre termes coutumiers (Pâques et Saint-Michel 6 fois, la Saint-Jean et Noël 5 fois). Chandeleur et mi-août, Pentecôte et Toussaint sont deux termes utilisés une fois.

153 Telle cette constitution du 19 octobre 1431 prévoyant deux termes les 19 avril et 19 octobre ou cette autre du 11 mai 1461, avec quatre échéances annuelles les 12 août, 12 novembre, 12 février et 12 mai (ADSM, 2E1/175, 19 octobre 1431, et 2E1/190, 11 mai 1461).

154 Les institutions ecclésiastiques tiennent le rôle du crédirentier pour 32 des 371 rentes constituées, soit pour 8,63 % d’entre elles. Leur part ne dépasse 10 % qu’en deux circonstances : dans les années 1440-1449 (13,79 %) et surtout 1460-1469 (24,32 %).

155 Étudiant les rentes rachetables du chapitre cathédral, de 1444 à la fin du XVe siècle, Vincent Tabbagh a montré que le nombre de rentes détenues à la fin de chaque compte oscillait entre un minimum de 27 (compte de 1445-1446) et un maximum de 74 (compte de 1489-1490), ce qui est de peu d’importance au regard des rentes foncières anciennes détenues par le même chapitre (voir, en annexe du présent ouvrage, p. 481, le tableau des rentes perçues par paroisse au compte de 1439-1440 totalisant 564 rentes). Il est vrai que ce nombre est en augmentation dans le dernier quart du XVe siècle. La composition du revenu de la fabrique de la cathédrale, donnée par le même auteur, montre qu’au milieu du XVe siècle les rentes rachetables n’y figurent pas, puis qu’elles représentent 2 % du revenu en 1468-1469, 2,6 % en 1478-1479 et 3 % en 1489-1490. Une dernière série de données, provenant du même travail, concerne les opérations immobilières et financières contenues dans les registres du tabellionage entre le 1er mai et le 31 août de trois années : 1400, 1460 et 1491. Les investissements des institutions ecclésiastiques séculières et régulières reposent chaque fois principalement sur les rentes rachetables et très peu sur les rentes perpétuelles. On pourrait voir là une contradiction avec ce qui vient d’être observé si l’on ne prenait pas garde au fait que les sommes enregistrées incluent les rentes rurales et ne prennent pas en compte les dons. Enfin, en calculant à partir de ces données ce que représentent les achats de ces institutions par rapport à l’ensemble des achats de rentes rachetables, on obtient à peine 13 % en 1400, 9 % en 1460 et 4 % en 1491. Voir Vincent Tabbagh, Le Clergé séculier du diocèse de Rouen à la fin du Moyen Âge (1359-1493), thèse de doctorat, université de Paris IV, 1988, tome III, p. 1091-1098.

156 Les paroisses rouennaises ne sont pas les mieux représentées des paroisses du diocèse. Les religieuses sont peu nombreuses dans notre échantillon : elles ne sont que deux, achetant ensemble une rente. Précisons, à ce propos, que les données inscrites dans le tableau 23, comptent les unités contractantes, qui peuvent en fait comporter plus d’une personne (couple, enfants…).

157 Le rôle de la noblesse – précisons qu’il s’agit le plus souvent de membres de la petite noblesse – est évalué a minima. La noblesse est-elle toujours mentionnée par le tabellion ? Ce n’est pas certain. Très attaché à la désignation « honorable homme et sage », il la fait suivre à l’occasion d’informations changeantes. Prenons le cas de sire Jehan Le Gouppil, « général maître des monnaies de France » demeurant à Rouen. Le 14 avril 1424 (n. s.), il est qualifié d’« honorable homme et sage » sire Jehan Le Gouppil et de bourgeois de Rouen. Le 27 avril 1424, il est dit écuyer, seigneur du Mesnil-Dô, et sa femme est dite « damoiselle Jaquette Saffray » alors que le 20 janvier 1425 (n. s.), le tabellion revient à la première formule (ADSM, 2E1/170 et 2E1/171). Ces quelques exemples sont d’autant plus multipliables que les mentions le concernant sont nombreuses. Elles permettent d’établir qu’il s’agit bien du même personnage mais, pour d’autres, la situation est moins claire. S’en tenir à la seule noblesse stipulée n’a donc pas grand sens. Cela reviendrait, pour notre « général maître des monnaies », à ranger les rentes acquises tantôt dans une catégorie, tantôt dans l’autre. Nous avons préféré classer tous les achats d’un même crédirentier, pour une période donnée, comme rentes acquises par un noble dès lors qu’il était désigné au moins une fois comme noble ou écuyer durant cette période.

158 Fresquienne est en Seine-Maritime. Jehan de La Perreuse acquiert trois rentes entre 1455 et 1460, pour ne parler que des rentes chargeant des tènements relevant des trois paroisses. Il est très certainement le même personnage que le clerc, notaire et secrétaire du roi, acheteur de plusieurs rentes en 1444 (ADSM, 2E1/184, 4 et 12 septembre puis 4 octobre). Mais il n’est pas alors désigné comme noble.

159 Les crédirentiers n’habitant pas Rouen sont fort peu nombreux. Maître Pierres de Houppeville, « escolier », s’il réside à Paris pour ses études, est le fils du Rouennais Adam de Houppeville. Quant à maître Henry Duquesnay, qui demeure à Paris en 1461, il est le fils de Jehan Duquesnay, de la paroisse Saint-Lô de Rouen (ADSM, 2E1/174, 7 juin 1430 et 2E1/190, 23 septembre 1461). Seul Laurens Fiquet, habitant la paroisse de Celloville (Saint-Aubin-Celloville en Seine-Maritime), ne semble pas avoir de racines rouennaises. Les données de la seconde moitié du XIVe siècle ne permettent pas de distinguer de façon assurée les Rouennais des autres.

160 Ce sont : sire Jehan Le Gouppil, déjà cité, pour 16 rentes ; Jehan Marcel, changeur, pour 13 rentes ; Jehan Duquesnay, conseiller en cour laïque, pour 7 rentes ; Étienne Marcel, changeur, pour 6 rentes et Mahiet Le Jumel, lui aussi changeur, pour 5 rentes. Sur les multiples affaires de Jehan Marcel, on peut se reporter à Michel Mollat, « Jehan Marcel, changeur à Rouen », AESC, janvier-mars 1946, p. 35-42.

161 Sur les 27 indications des années 1420-1449, on recense six conseillers ou avocats en cour laïque, un receveur général de Normandie, un receveur pour le roi du domaine de la ville et vicomté de Rouen, un vicomte de l’Eau, un élu de Rouen, deux notaires et secrétaires du roi ainsi qu’un secrétaire, trois conseillers du roi dont deux maîtres en sa chambre des comptes, un auditeur en cette chambre, un contrôleur du grenier à sel de Rouen, trois changeurs, un marchand, trois pelletiers, un maçon et un boucher. Les derniers offices royaux cités témoignent, après 1435, du repli de l’administration sur Rouen. Après 1450, marchands et gens de métier se révèlent plus nombreux : aux deux avocats du roi, aux six conseillers ou procureurs en cour laïque, au tabellion, au receveur de la ville de Rouen et au « grenetier » de Gisors se mêlent neuf marchands (sans autre indication), trois changeurs, trois drapiers/marchands de draps, un boulanger, un épicier, un mercier, un chaussetier, un bonnetier, un taillandier. On se reportera à la quatrième partie pour les indications concernant les métiers et une comparaison avec leur répartition par paroisse étudiée.

162 ADSM, 2E1/171, 25 juin 1424 « d’un costé a la maison ou demeure ung nommé Lescuier » et 9 décembre 1424 pour la constitution de rente.

163 Un noble pour une rente, avant 1420 ; trois pour au moins 12 rentes de 1420 à 1449 et six pour 9 rentes de 1450 à 1499. Simon de La Mote, écuyer, seigneur de Saint-Aignan-sur-Ry, négocie au moins 10 rentes, entre 1430 et 1441, probablement davantage, mais l’existence, alors, de plusieurs Simon de La Mote rend difficile une attribution plus précise. La seule rente en monnaie spécifiée que nous ayons rencontrée – 3 écus d’or par an – est achetée, en 1477, pour 30 de ces écus, par « noble homme » Guillaume Bosquet, un écuyer demeurant à Rouen (ADSM, 2E1/202, 31 mai 1477).

164 Trois prêtres et un chanoine de Notre-Dame de Rouen avant 1450, aucun entre 1450 et 1499.

165 Sur les 28 indications données pour les années 1420-1449, se distinguent six orfèvres, trois bouchers, trois plâtriers, deux charpentiers et deux drapiers, pour ne citer que les métiers revenant au moins deux fois. Pour les années suivantes, le nombre d’indications restant inchangé, on recense cinq orfèvres, deux bouchers, deux maçons, deux drapiers, deux pelletiers, deux boursiers.

166 La 25e pièce concerne l’échange d’une portion de rente, voir ADSM, 2E1/172, 21 août 1426.

167 ADSM, 2E1/179, 1er mai 1435.

168 Quelques observations qui ne sont pas sans rappeler de précédentes : entre 1420 et le milieu du siècle, la valeur moyenne des rentes négociées avoisine 12 l.t. alors qu’elle est inférieure à 10 l. dans la seconde moitié du siècle. À l’inverse, si les délais de rachat inférieurs à un an sont les plus nombreux avant 1450 – n’excédant qu’exceptionnellement les trois ans – ils tendent ensuite à s’allonger pour atteindre quatre, cinq et six ans.

169 ADSM, 2E1/168, 10 mars 1420, n. s. 1421. Aux deux maisons citées en 1431 – celle qu’ils habitent, rue Courvoiserie et une autre située paroisse Saint-Amand – s’ajoute une maison de la paroisse Saint-Ouen acquise au plus tard en 1441 (ADSM, 2E1/174, 14 mai 1431 et 2E1/182, 21 juillet 1441). La vente du 21 juillet est à rapprocher d’un acte daté du lendemain mais placé une quinzaine de feuillets plus loin : le traité de mariage de leur fils aîné Guillaume.

170 ADSM, 2E1/175, 14 janvier 1431, n. s. 1432, et 2E1/173, 10 août 1428, grattage partiel et indication de l’annulation du 12 janvier 1432 (n. s.), alors que le délai est dépassé de cinq mois. Faute de son prolongement, on peut changer de crédirentier.

171 Vente de 10 l.t. de rente à Jehan Le Prevost, avocat en cour laïque, le 15 mars 1432 (n. s.), rachetable dans un délai de trois ans ; autre vente au même, pour un montant identique, le 29 mars 1434 (n. s.). En 1441, ce sont encore 10 l.t. qu’achète Rogiere Gouppil, veuve d’un nommé Pierre Roque (ADSM, 2E1/175, 2E1/178 et 2E1/182, 15 avril 1440, n. s. 1441). L’annulation de cette transaction, le 26 avril 1442, est effectuée avant le terme de trois ans.

172 Les acheteurs sont Robin et Jehannin Le Cauchois, fils d’un conseiller en cour laïque, feu Jehan Le Cauchois (ADSM, G 2089, fos 385-386). Les vendeurs promettent de racheter la rente de 95 l.t. dans les deux jours. Le tènement leur coûte 600 l.t. et 4 l. au vin, la maison étant chargée de 16 l. 10 s.t. d’autres rentes. La location leur rapporte 40 l.t. pour l’année.

173 Il leur faut pour cela créer une nouvelle rente de 12 l.t., le jour même du rachat, en utilisant à nouveau les services et les finances des frères Le Cauchois (ADSM, 2E1/183, 30 juin 1442). Portant également sur un tènement de la paroisse Saint-Jehan-sur-Renelle, cette rente est rachetée le 27 septembre 1446.

174 ADSM, 2E1/183, 29 mai 1443. La rente – il s’agit bien de celle acquise en 1432 (n. s.) – n’a donc pas été rachetée. Nous n’avons pu déterminer la nature des liens unissant les deux familles mais les deux frères évoquent plusieurs délais et rallongement accordés, pour le rachat, « en faveur et pour l’amour desdits mariez ». Selon les termes de l’accord, 40 des 80 l.t. dues sont échangées contre trois rentes : 14 l.t. sur leur autre maison de la paroisse Saint-Herbland, donnant sur la rue Courvoiserie et qu’ils habitent en partie, 14 l.t. sur leur maison de la paroisse Saint-Éloi et 12 l.t. sur celle de la paroisse Saint-Jehan, à l’enseigne de la Fleur de lys. De plus, les frères Surreau obtiennent le tènement de la rue Grand-Pont pour paiement des 290 l.t. d’arrérages et des autres 40 l. de rente.

175 BMR, ms. g165, no 256, 7 février 1464, n. s. 1465, consentement à l’opposition mise au décret par le chapitre de Notre-Dame de Rouen, détenteur de 9 l.t. de rente.

176 Nous avons évoqué, un peu plus haut les nombreuses rentes constituées par Simon de La Mote, écuyer, seigneur de Saint-Aignan-sur-Ry, résidant à Rouen sur la paroisse Saint-Herbland. Leur multiplication correspond à un endettement réel. En 1443, l’« ostel qui fu a l’obligié » et où il résidait est passé par décret et son acquéreur rembourse à Rogier Mustel, alors vicomte de l’Eau, 50 l. de rentes constituées en cinq fois.

177 ADSM, 2E1/184, 22 décembre 1443.

178 Il reçoit en complément 100 s.t., la vente se fait donc au denier 10 (ADSM, 2E1/206, 3 avril 1481, n. s. 1482).

179 Elle n’est toutefois pas inconnue, voir ADSM, 2E1/165, 5 octobre 1413.

180 Après 1420, la désignation de garant est le fait d’un peu plus d’un contrat sur quatorze.

181 Exceptionnellement d’un plus grand nombre. Sur les 27 contrats du XVe siècle concernés, 20 mentionnent un garant unique, 5 en désignent deux, un autre en prévoit quatre et le dernier contient une promesse de procéder à sa désignation. Est-ce parce qu’ils sont étrangers au marché rouennais que les chanoines de Saint-Louis-de-la-Saussaye (Eure) ressentent le besoin de disposer, pour une rente de 3 l.t., de pas moins de quatre garants ?

182 Les liens familiaux entre « pleige » et débirentier sont clairement attestés pour 13 des 34 garants (38 %). Leur part effective est – à n’en pas douter – bien supérieure. On dénombre trois frères, deux pères, deux oncles, une mère, un gendre, un fils, une fille, un cousin, un neveu.

183 Voir par exemple ADSM, 2E1/188, 26 juillet 1458. De telles précautions sont-elles d’une réelle utilité ? Il faut noter que la possibilité de rachat évite au garant de voir la rente cautionnée devenir perpétuelle.

184 De 1420 à 1500, les diverses communautés se trouvent crédirentières de 9 % des contrats alors qu’elles figurent dans près d’un contrat sur quatre désignant au moins un garant.

185 ADSM, 2E1/214, 19 septembre 1491. C’est le seul acte concernant un tènement de l’une des trois paroisses pour lequel une communauté religieuse agit comme débirentière.

186 ADSM, 2E1/181, 14 novembre 1439. Ces cahiers de meubles n’étant pas conservés, il est impossible de mesurer l’effet de la généralisation des clauses de rachat sur le nombre des constitutions de rentes viagères. Depuis quand existait-il de tels cahiers ? Au milieu du XIVe siècle, les juridictions relevant du maire de Rouen distinguent les plaids de meubles des plaids d’héritages. En allait-il de même pour le tabellionage ? Faut-il mettre au compte d’un registre unique la présence des rentes viagères jusqu’au début du XVe siècle ou doit-on l’attribuer à un changement d’attitude du tabellion envers ces rentes ?

187 Lorsque Michel Mollat évoque l’habitude de contracter des rentes viagères, il précise que « la constitution s’en fait autour de 10 % », s’appuyant sur un acte du tabellionage rouennais en date du 29 septembre 1463 (Le Commerce maritime normand…, p. 388). Nous n’avons pas retrouvé cet acte à la date indiquée ni même rencontré ailleurs de semblable taux.

188 Elle est le 2 août 1398 au denier 5 et 6/10 et le 5 décembre 1399 au denier 6. On trouve d’autres exemples de denier 5 après cette date. Dans une vente du 29 décembre 1432, Guillaume Des Bruieres vend 30 l.t. de rente pour 150 l.t., à maître Laurens Surreau, sa vie et celle de sa sœur durant. Voir Julien Félix, Inventaire de Pierre Surreau, Rouen, Lestringant, 1892, p. 141.

189 Voir par exemple ADSM, 2E1/157, 27 décembre 1398. Le contrat accorde à l’acheteur ou au porteur des lettres un délai de deux ans pour nommer la seconde personne devant un juge ou tabellion royal. Cette vente est la seule à présenter une particularité : Robert Alorge le jeune, l’acheteur, y nomme deux personnes et ne figure pas au nombre de ceux dont la survie est nécessaire au paiement de la rente.

190 Ils sont concernés par 6 contrats sur les 14. Au nombre des crédirentiers, on compte une religieuse et sa mère (pour deux rentes), un chanoine et son frère, deux curés dont l’un avec son frère et un chapelain de la cathédrale. Il faut aussi noter que, dans le cas des religieuses et lors des successions, les autres héritiers recourent à leur égard au don de rente à viage pour leur assurer leur part successorale sans risquer de voir aliéner le patrimoine familial, voir par exemple ADSM, 2E1/157, 24 août 1397 et 30 janvier 1398 (n. s.).

191 Voir par exemple ADSM, 2E1/159, 9 et 20 octobre 1403 ; 2E1/160, 29 mai et 6 novembre 1405 ; 2E1/163, 2 juillet et 2 novembre 1411. Ces rentes ne font pas partie des quatorze ventes citées plus haut en raison de leur assignation.

192 Ils sont trois parmi les 11 vendeurs des 14 rentes. On trouvera de nombreux exemples de ventes à viage concédées par des nobles dans Charles de Beaurepaire, Notes et Documents concernant l’état des campagnes de la Haute-Normandie dans les derniers temps du Moyen Âge, Rouen, Hérissey, 1865, p. 157 et suiv.

193 La rente de 50 s.t. vendue en août 1398 par Robin Le Tavernier est rachetée en novembre de la même année « pour le pris que cousté avoit icelle rente », ADSM, 2E1/157, 2 août et 29 novembre 1398. Également rachetable – dans un délai de deux ans – la rente constituée le 14 novembre 1439 et mentionnée plus haut.

194 Sur la « convocation en cas de delais de héritage » voir Lucien Valin, Le Roule des plès…, p. 95-106, et notamment la page 99 pour les rentes aînées et puînées. Rappelons ce qui a été montré plus haut : sur les tènements pour lesquels ces types de baux sont utilisés ne pèsent le plus souvent qu’une ou deux rentes.

195 Dans laquelle il faut voir l’association d’une vente et d’une opération de crédit lorsque la rente venant au bailleur est totalement rachetable.

196 On rencontre, à la fin du XVe siècle quelques donations de maisons, telle celle de Thomas Le Tavernier et sa femme (ADSM, 2E1/207, 14 avril 1482). Mais les fondateurs donnent également 400 écus destinés à l’achat de 30 l.t. de rente annuelle pour les gages d’un chapelain.

197 Pour ne prendre que quelques exemples, citons le « tènement de la Ronde » utilisé principalement sous cette forme pour la résidence des chanoines de Notre-Dame-la-Ronde, le tènement de la fabrique régulièrement baillé à viage à un ou deux chanoines de la cathédrale, ou encore, dans la petite rue qui mène au portail de Saint-Lô, la maison relevant du prieuré en laquelle demeurent les curés de Saint-Lô.

198 On peut faire une semblable observation pour la ville de Rouen. On relèvera que les prix pratiqués par le prieuré Saint-Lô – dans leur grande majorité inférieurs à 5 l.t. – sont particulièrement modestes.

199 Si l’on excepte la fin du XIVe siècle. Il est vrai que la valeur intrinsèque de la monnaie connaît alors plusieurs périodes de lent affaiblissement, dont la première se place entre 1360 et 1417. À l’instabilité des années 1417-1422 succède une période de stabilité sous Henri VI, alors que la monnaie du roi de France connaît à nouveau un lent affaiblissement de 1436 à 1514, voir Étienne Fournial, Histoire monétaire de l’Occident médiéval, Paris, Nathan, 1970, p. 126-139.

200 Sur le fait de savoir si les salaires du bâtiment étaient représentatifs de l’ensemble des salaires urbains, voir les arguments avancés par Guy Bois et notamment le fait que l’on retrouve les « deux protagonistes fondamentaux de l’industrie médiévale » que sont l’ouvrier qualifié et le manœuvre : Guy Bois, Crise du féodalisme. Économie rurale et démographie en Normandie du début du XIVe siècle au milieu du XVIe siècle, Paris, Presses de la Fondation nationale des sciences politiques, 1981, p. 92.

201 Ibid., p. 94-97. On trouve également, aux pages 97 à 101, une étude en termes de salaires réels mais qui rapporte en fait, pour la plus large période, les salaires nominaux aux seuls prix des grains, ce qui a tendance à exagérer le niveau de vie en période de bas prix des grains. L’auteur décèle ainsi en 1380-1405 et 1440-1465 des accroissements rapides du pouvoir d’achat suivis, pour la fin du XVe siècle, d’une érosion, d’abord lente, des salaires en grain.

202 Rappelons que les autres types de données se prêtaient mal à moyenne mais que l’étude de la répartition par tranche des baux autorisait des conclusions voisines.

203 En suivant les salaires versés, à la cathédrale de Rouen, aux maçons, charpentiers, plombiers, couvreurs, plâtriers et manœuvres, on relève que les salaires des années 1432-1435 puis des années 1458-1467 sont pour la plupart supérieurs à ceux des dernières décennies, ceux des manœuvres présentant une plus grande régularité. Nous remercions Philippe Lardin de nous avoir aimablement communiqué un tableau de données que nous commentons ici, données non publiées au moment de la communication. En utilisant à nouveau ces données, on peut se livrer à une comparaison pour la seconde moitié du XVe siècle. Si l’on prend pour base un salaire de 4 s. 6 d.t. – largement dominant pour les années 1458-1469 aussi bien pour les maçons que pour les charpentiers, plombiers et couvreurs –, le prix moyen d’un tènement qui se place alors aux environs de 400 l.t. (rentes estimées au denier 10) et 450 l.t. (estimation au denier 20), représente donc de 1 780 à 2 000 journées de travail soit, selon la base adoptée par Guy Bois d’une année de travail théorique – mais qu’en allait-il du travail effectif ? – de 275 journées, le revenu de plus de 6 à plus de 7 années pleines. Les 4 s.t. de la période 1485-1493, avec un prix moyen établi entre 600 l.t. (denier 10) et 675 l.t. (denier 20) demandent de 3 000 à 3 375 journées, soit de 11 à un peu plus de 12 années. Quant aux manœuvres, leurs salaires journaliers sont stabilisés dans la première période à 2 s. 6 d.t. (soit plus de 11 années à 13 années théoriques) mais connaissent ensuite des variations sur la courte durée (2 s. 3 d., 2 s. 6 d. et 2 s.).

204 Sur ce point, voir les données fournies par Philippe Lardin, Les Chantiers du bâtiment en Normandie orientale, XIVe -XVIe siècle, les matériaux et les hommes, thèse de doctorat, université de Rouen, 1995, notamment p. 679 et suiv. On trouvera également quelques prix dans Guy Bois, Crise du féodalisme…, p. 83-85 et dans Raymond Quenedey, L’habitation rouennaise…, p. 388-389.

205 Il serait important de disposer, pour le XVe siècle, d’études de même nature pour des secteurs de la ville correspondant aux différentes phases d’urbanisation – et notamment les plus récentes – avant de pouvoir généraliser le constat.

206 ADSM, 2E1/152, 3 novembre 1369 ; G 3520, 2 avril 1376 (n. s.) et 28 juin 1392. Les déclarations des témoins et toutes les pièces de procédure se trouvent également au G 3520.

207 ADSM, 2E1/157, 24 janvier 1398 (n. s.). Ces obligations sont indiquées par plusieurs témoins, en 1429. Un notaire en cour d’Église, messire Nicole Taquel, rappelle « l’usaige et commune observance » de l’archevêché, qui nécessite notamment un congé de l’archevêque ou de ses vicaires pour tout bénéficier voulant aliéner ou diminuer une partie des droits de son bénéfice, sans oublier une information afin d’établir que cette action se fait bien au profit du bénéfice concerné.

208 On notera la précision de l’observation. Sur quelle étendue de rue porte le jugement ? Sur la totalité de cette longue rue ou sur un large secteur voisinant la maison. Les transactions laissent apparaître en effet l’existence de quelques maisons plus modestes de l’autre côté de la rue.

209 Il est simplement qualifié de marchand par le greffier. Ses propos font coïncider l’élévation de valeur avec la fin de la crise monétaire. Son jeune âge ne fait pas remonter très haut dans le temps la portée de son propos.

210 Il s’agit du fils de Jehan Bourdon, maître de la monnaie de Rouen.

211 « Le commencement d’icelle a esté par mauvais conseil et par tieulx gouvernemens moult de jeunes hommes ont perdu leur chevance, estat et honneur », ADSM, 2E1/169, 14 novembre 1421.

212 Ibid.

213 G 9892, 20 septembre 1488. En 1441, une autre transaction, à propos d’une maison de la paroisse Saint-Lô, mentionne 13 lettres touchant l’héritage, ADSM, 2E1/182, 29 avril 1441. Ce nombre peut même approcher la vingtaine, comme en témoigne cette transaction de 1522, dans laquelle les lettres faisant mention du bien vendu – un tènement de maisons à cheval sur les paroisses Saint-Candé-le-Jeune et Saint-Pierre-du-Châtel – sont « nombrez a 19 pieces » (ADSM, 2E1/258, 25 août 1522).

214 ADSM, 2E1/192, 13 novembre 1463.

215 ADSM, G 3520, appointement du 24 avril 1432.

216 Cet aspect a été souligné pour l’Italie. Voir par exemple Jean-Claude Maire Vigeur, « Pour une histoire urbaine de l’Italie médiévale : quelques éléments de synthèse », in Panoramas urbains. Situation de l’histoire des villes, Jean-Louis Biget et Jean-Claude Hervé (dir.), Fontenay-Saint-Cloud, ENS éditions, 1995, p. 249-250.

217 On trouvera, en quatrième partie, deux exemples de représentants des métiers du bâtiment, Thomas Le Sueur, un plâtrier, et Benoit Le Monnier, un charpentier qui travaillent pour le chapitre cathédral et la fabrique et occupent, moyennant rentes, des habitations que leur a fournies ledit chapitre. Voir p. 425-426.

218 Ce type de relation peut toutefois être clairement stipulé, comme dans ce contrat de 1398 par lequel Jehan Filleul cède, avec condition de viage, une maison de la paroisse Saint-Lô à un avocat en cour d’Église, maître Robert Doulche, pour une rente de 6 l.t. annuelle, en partie rachetable, mais également avec engagement du preneur d’être « toute sa vie durant du conseil d’icellui Filleul sanz ce que il lui en soit tenu paier aucune chose » (ADSM, 2E1/157, 19 août 1398).

219 La Summa de legibus traite de cette action sous le titre De revocatione per bursam. Sur ce dernier point et pour une présentation de cette clameur, voir notamment Lucien Valin, Le Roule des plès…, p. 126-133.

220 Ibid., p. 126-127.

221 ADSM, 2E1/220, 30 décembre 1494. Exemple de retrait effectué par les héritiers de Pierre de La Marche, paroissien de Saint-Herbland, après l’adjudication par décret de sa maison à Simonnet Baudoin.

222 Voir par exemple ADSM, 2E1/168, 31 décembre 1419 et janvier 1420, n. s. 1421. Après la vente de 50 s.t. de rente sur une maison de la paroisse Saint-Lô, par Martin de Courcelles, le 31 décembre 1419, l’un de ses parents – Jehan Courel l’aîné – procédait au retrait lignager de la rente, devant tabellion, le 19 janvier 1421. On peut supposer le délai d’an et jour non dépassé lors de la prise de clameur.

223 Il s’agit, ici encore, de clameurs concernant des biens assis sur l’une des trois paroisses. Huit de ces retraits sont antérieurs à 1420, 24 se placent entre 1420 et 1449, 43 entre 1450 et 1500. Neuf clameurs s’exercent sur des rentes.

224 Sur les 43 retraits attribuables à la seconde moitié du siècle, 37 sont plaidés entre 1480 et 1500. Cette élévation sensible de leur nombre ne peut s’expliquer par le seul facteur invoqué ici. Relevons que l’emprise des lignages est loin de s’éteindre à la fin du XVe siècle.

225 Il s’agit d’un bail « à rente et à fieffe afin d’héritage » qui rapporte 4 l.t. de rente rachetable au bailleur.

226 ADSM, 2E1/201, 22 octobre et 30 novembre 1476. Ce dernier acte donne la date des lettres passées devant le lieutenant général du vicomte de Rouen. Les deux Jehan Daubeuf sont pelletiers.

227 On peut considérer qu’il y a protection des intérêts des lignagers dans la mesure où une vente à un prix trop bas les pénalise à plus ou moins long terme mais la visée conservatoire n’existe pas. Pour les deux pièces utilisées, voir ADSM, 2E1/209, 16 mars 1483, n. s. 1484, et 2E1/210, 5 novembre 1485.

228 Les biens proviennent de ce côté. Sur l’ensemble de ces procédures, voir ADSM, G 4357, 20 janvier 1483 (n. s. 1484), 15 février et 18 février 1484 (n. s. 1485), 19 décembre 1485.

229 BMR, registre T1, fos 25-26, 20 février 1497 (n. s. 1498) et 26 février 1498 (n. s. 1499).

230 ADSM, 2E1/207, 4 juillet 1482.

231 Voir pour illustration ADSM, 2E1/181, 13 mai 1440, où Pierre Pictemen l’aîné vend à Robin Ribault une maison « a la charge dudit louage que avoit a tenir ledit Robin Ribault ».

232 ADSM, 2E1/152.

233 ADSM, 2E1/183, 7 janvier 1442, n. s. 1443.

234 Analysant le retard pris par l’histoire du paysage urbain et ses raisons, Jacques Heers relève notamment le point suivant : « Sans être considéré comme de valeur négligeable et laisser les citadins indifférents, le sol urbain n’était pas en lui-même directement producteur de richesses mais seulement dispensateur de rentes », Jacques Heers, La Ville au Moyen Âge en Occident. Paysages, pouvoirs et conflits, Paris, Fayard, 1990, p. 7.

235 Constat analysé en des termes assez voisins dans Alain Sadourny, « Les rentes à Rouen au XIIIe siècle », AN, no 2, 1971, p. 99.

236 L’autre est le chapitre cathédral à qui la remarque s’applique probablement aussi – mais dans une moindre mesure – si l’on en juge par les indications des obituaires et les pièces mentionnées dans ce travail. Il faut attendre 1377-1378 pour disposer d’un compte du chapitre dont le revenu continue à s’arrondir sensiblement, notamment dans la seconde moitié du XIVe siècle.

237 Simone Roux, « Modèles et pratiques en histoire urbaine… », p. 422.

238 Nous avons donné plusieurs exemples du dynamisme que connaît alors l’immobilier rouennais. L’interruption des registres du tabellionage d’avril 1445 à avril 1451 laisse dans l’ombre les toutes dernières années.

239 Un petit nombre d’entre elles échappent même totalement à la rente foncière ancienne et sont « franches de rente ».

240 Le nombre de maisons n’est pas le nombre de tènements. Nous sommes ici prisonniers d’une documentation qui s’intéresse surtout aux derniers. Les données sont insuffisantes pour une évaluation d’ensemble de la répartition des maisons. Par ailleurs, établies pour trois paroisses du centre de la ville, elles demanderaient à être confrontées à d’autres pour prendre la mesure des différences à l’échelle de la ville.

Notes de fin

a Les sources utilisées sont pour Saint-Lô, au 26HP4, le compte de la recette commençant à Pâques 1469, pour la fabrique le G 2501 (Saint-Michel 1465) et le registre XX2 de la ville commençant à la Saint-Michel 1456. Les montants portés en recette correspondent effectivement au prix des louages, les rentes payées par les héritages étant mentionnées aux dépenses.

b D’après BMR, registre XXI, recettes ordinaires des rentes. Les deux rentes de la paroisse Saint-Herbland sont prises sur des échoppes. En revanche, les échoppes du Neuf Marché ne figurent pas parmi les rentes de la paroisse Saint-Lô, mais relèvent des recettes extraordinaires.

c Valeur supérieure de l’intervalle exclue.

d Les valeurs de ce tableau ont été arrondies au sou près. La chair de trois moutons n’a pas été comptée à Notre-Dame-la-Ronde faute d’indication sur la valeur de cette rente en nature. Il en va de même pour une rente de trois livres de poivre à Notre-Dame-la-Ronde.

Table des illustrations

Légende Graphique 1 – Les registres du tabellionage 1360-1499.
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Légende Graphique 2 – Prix de vente des tènements, rentes estimées au denier 10.
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Légende Graphique 3 – Prix de vente des tènements, rentes estimées au denier 20.
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Titre Tableau 2 – Répartition des prix de vente des tènements, rentes estimées au denier 10
Légende * Valeur supérieure de l’intervalle exclue.** Le nombre entre parenthèses comptabilise les ventes inférieures à 100 l.t.
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Titre Tableau 3 – Répartition des prix de vente des tènements, rentes estimées au denier 20
Légende * Valeur supérieure de l’intervalle exclue.** Le nombre entre parenthèses comptabilise les ventes inférieures à 100 l.t.
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Légende Graphique 4 – Évolution du prix de plusieurs tènements.
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Titre Tableau 4 – Les baux à rentes
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Titre Tableau 6 – Prix des décrets (pour toutes rentes)
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Titre Tableau 8 – Durée des baux souscrits, 1360-1440
Légende * Sur les 58 baux à louage, deux dépassent les neuf ans et la durée du 3e n’est pas connue. Ils ne sont donc pas comptabilisés ici.
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Titre Tableau 9 – Montant des baux à louage, 1360-1440
Légende Valeur supérieure de l’intervalle en livres tournois exclue.* Le chiffre entre parenthèses dénombre les montants inférieurs à 5 livres.** Auxquels s’ajoute le bail de 1497 (n. s.) pour 18 livres de ferme annuelle.
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Titre Tableau 10 – Montant des louages vers 1460a
Légende b Arrondie au denier.c Le chiffre entre parenthèses recense les locations d’un montant inférieur à 2 l. 10 s.t.d La ville disposait de quatre autres louages mais leur attribution comportant également plusieurs échoppes ne permet pas d’en connaître le prix exact.
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Titre Tableau 11 – Nombre de tènements par tenant, période 1450-1470
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Titre Tableau 14 – Les rentes foncières dues aux communautés, 2de moitié du XIVe – fin du XVe siècle
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Titre Tableau 15 – Répartition chronologique des rentes
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Légende Graphique 5 – Rythme de transfert des rentes au bénéfice des diverses communautés.
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Titre Tableau 18 – Valeursc des rentes appartenant aux communautés
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Titre Tableau 20 – Répartition des rentes foncières, baux à héritage
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Légende Graphique 6 – Délais de rachat des rentes constituées.
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Légende Graphique 7 – Valeur des rentes constituées.
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Titre Tableau 23 – Répartition des crédirentiers
Légende * Eccl. : ecclésiastiques ; Comm. : communautés(*) 8 noms effacés lors du rachat.
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© Presses universitaires de Rouen et du Havre, 2011

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