1Aborder l’étude du marché immobilier de la fin du XII^e siècle au milieu du XIV^e siècle, c’est immanquablement évoquer la nature des sources utilisables, constituées pour l’essentiel de contrats rangés dans les séries G et H, auxquels s’ajoutent quelques pièces provenant du chartrier de la ville ou émanant de la chancellerie royale.

2Il n’est pas étonnant de constater ensuite la place occupée par les diverses communautés religieuses. La création d’un tabellionage royal et la conservation de plusieurs registres de la seconde moitié du XIV^e siècle suffiront à ramener cette part à de plus modestes proportions. Mais, pour lors, les actes passés en dehors de toute communauté religieuse sont moins nombreux. Encore précèdent-ils bien souvent une donation. Il faut donc se résigner à ne saisir, de façon déformée, qu’une petite part de ce marché.

3Le traitement des actes de cette période se heurte, par ailleurs, à deux obstacles. D’une part certaines chartes ne sont pas datées et sont difficilement datables avec précision. Il s’agit, le plus souvent, d’actes passés devant les maires de Rouen, dans les dernières décennies du XII^e siècle ou dans les premières du XIII^e siècle, pour lesquels ni le nom du maire – la liste des maires pour cette période fait apparaître à plusieurs reprises les mêmes individus – ni les mentions de témoins n’autorisent une datation fine. D’autre part, les paroisses ne sont pas toujours indiquées, ce qui complique ou empêche la localisation exacte, notamment lorsque le toponyme cité se trouve correspondre à deux paroisses.

4À défaut d’indication de la paroisse, les contrats retenus l’ont été lorsque le toponyme ou la rue évoqués étaient repérés ou lorsque des indications apportées à leur propos AUX siècles suivants permettaient d’établir un lien avec un tènement du secteur1. L’ensemble ainsi déterminé représente 168 pièces : 14 sont à placer entre 1150 et 12042, 83 actes relèvent de la période 1204-1300 et les 71 restants de la première moitié du XIV^e siècle.

5Deux juridictions se partagent la rédaction de la majeure partie de ces actes au XII^e siècle : celle du maire d’un côté et celle de l’officialité de l’autre3. Les deux dernières décennies du siècle introduisent deux modifications notables. Les juridictions royales y font leur apparition : celles des baillis et vicomtes. C’est devant elles que se passe, au demi-siècle suivant, plus d’un acte sur deux4.

6Alors que le latin seul est utilisé jusque-là par les rédacteurs, la première charte en langue vulgaire concernant l’une des trois paroisses est passée en 1284, devant le vicomte de Rouen5. L’usage du latin marque ensuite un très net recul6.

7La répartition chronologique des actes du XIII^e siècle, très inégale, les montre peu nombreux avant 1220 et après 1260, abondants entre ces deux dates (voir tableau 1).

8Pour la première moitié du XIV^e siècle, après une faible représentation, la progression spectaculaire du nombre d’actes dans les deux dernières décennies s’explique, pour une bonne part, par l’installation des carmes et les transactions qu’elle allait entraîner. Ajoutons qu’un bail de 1348, concédé par le chapitre de Notre-Dame de Rouen, agissant au bénéfice de la fabrique, aux prieur et couvent des Carmes est, en raison de plusieurs confirmations, l’objet de six pièces7 (voir tableau 2).

9La majeure partie des actes conservés peut se ranger en deux catégories. La première regroupe les actes dont l’objet est la concession, soit à titre gratuit soit à titre onéreux, d’un terrain, bâti ou non, tandis que la seconde rassemble les transactions portant sur des rentes. Bien qu’il soit créateur d’une rente foncière, le bail à rente8 sera rangé dans la première catégorie puisqu’il a pour objet l’aliénation d’un terrain en contrepartie du versement d’une rente. Cette contrepartie ne se limite d’ailleurs pas toujours, du moins jusqu’aux trois premières décennies du XIII^e siècle, à une rente. Les quelques actes n’appartenant pas à ces deux catégories sont généralement des accords concernant des affaires religieuses, autorisations de célébrer des offices, accords à propos d’oblations, de droits d’inhumations…

Les concessions de terrain

10La formule usuelle exprimant le transfert désigné commodément sous le nom de « bail à rente » se présente généralement, pour le bailleur, jusqu’à la fin du XIII^e siècle, sous la forme « Ego […] concessi et tradidi » mais aussi « concessisse et tradidisse […] in feodum et hereditagium » ou encore, pour le preneur, « recognovit se in feodum et perpetuum hereditagium accepisse ». Nous retrouvons là, sous une forme latine, l’expression française de la fin du XIII^e siècle et du XIV^e siècle de celui qui reconnaît « avoir prins en fieu et en perpetuel heritage ». Pour les ventes, on rencontre des formulations du type « vendidimus et omnino reliquimus » ou sa variante « recognovit se vendidisse et omnino reliquisse ou encore vendidimus in perpetuum ».

Actes de l’époque des Plantagenêts

11Parmi les chartes concernant des héritages localisés sur les trois paroisses, peu sont datables de l’époque des Plantagenêts. Elles sont suffisamment peu nombreuses pour être évoquées l’une après l’autre. Plusieurs d’entre elles concernent le prieuré Saint-Lô. La première, passée entre 1175 et 1183 en présence de Rotrou9, archevêque de Rouen, mentionne l’accord entre Robert, prieur de Saint-Lô, et Gautier, clerc, fils de Raoul fils de Rocelin.

12Aux termes de cet accord, le prieur devait recevoir ledit Gautier au couvent, à charge notamment de le nourrir10. Pour cela, le nommé Gautier donnait au prieuré 20 livres angevines (l. a.) puis il donnait en perpétuelle aumône 20 sous de rente en deux parties pour l’âme de ses père et mère et celles de ses prédécesseurs. Enfin, le prieur lui concédait, toute sa vie, un espace édifié à proximité du prieuré11. Pour cette concession et pour le salut de son âme, ledit clerc donnait en perpétuelle aumône 6 sous de rente à prendre sur une masure située sur la Renelle. Étant donné les termes de ce contrat, il est difficile d’établir la valeur du bien cédé à viage.

13À une date non précisée, Wauquelin de Ferrières donne et concède, pour le salut de son âme et de celles de ses prédécesseurs, à l’église Saint-Lô de Rouen et aux chanoines qui y servent Dieu, sa terre jouxtant le prieuré, à l’intérieur des vieux murs de la ville de Rouen12. Il est précisé qu’il s’agit de toute la terre que tint Pierre de Saint-Lô et que les religieux doivent tenir moyennant une rente de 100 poires de Saint-Rieul à payer au donateur et à ses héritiers à la Saint-Michel13. Ce « don »14 se fait, outre la rente, moyennant récompense15. Cette même terre, alors désignée comme « masuram de retro Sanctum Laudum » avait été concédée auparavant par Henri de Ferrieres, « de feodo meo »16, à Pierre de Saint-Lô, « pro servicio suo »17.

14Vers 1175, maître Simon, médecin, familier de l’archevêque et curé de Vattetot, donne à Saint-Lô, en pure et perpétuelle aumône, tout son tènement de la rue Saint-Nicolas18. La paroisse n’est pas mentionnée mais il s’agit de la paroisse Saint-Lô19.

15À ces écritures, il faut ajouter une charte royale de la seconde moitié du XII^e siècle20, par laquelle Henri II accorde entre autres aux religieux de Beaubec, dont le tènement est dit placé à proximité de Saint-Lô, la liberté d’édifier au long et même de percer le mur d’enceinte pour prendre accès sur la rue de l’Aumône (in vico Elemosine). Ils se voient, par la même occasion, confirmer le don de leur tènement qu’il faut probablement attribuer à la famille Groignet21.

16C’est probablement dans la seconde moitié du XII^e siècle que Gislebert de Hotot cède à Raoul fils Étienne sa terre de Courvoiserie (terram de Corveseria), en laquelle résident Bartholomé Dupuis et Heldebourg d’Isneauville. La concession se fait pour 20 sous de cens annuel22, par l’hommage (fecit mei hominagium) et le versement d’un besant d’or (pro concessione)23. Le vendeur fait préciser, entre autres clauses24, qu’il conserve son droit d’y demeurer lorsqu’il se rend à Rouen.

17Plusieurs ventes ou donations font l’objet d’un consentement et viennent ainsi à notre connaissance. Robert, comte de Leicester, approuve, à la fin du XII^e siècle, la vente faite par Wilhelmus filius Gocelini filii Wilhelmi à Nicolas Groignet de sa maison située devant Notre-Dame-la-Ronde. Cette vente fait l’objet d’un acte passé in plena communia devant le maire de Rouen, Lucas Du Donjon et les pairs de la commune, mais aussi devant le bailli du comte de Leicester25. La maison doit au comte une rente de 100 poires de Saint-Rieul payable à la Saint-Michel et estimée à 2 sous26 La donation de maître Simon, médecin, est approuvée par Étienne Clarenbond, lui aussi donateur d’une rente par le même acte27.

18Enfin une charte royale de Jean sans Terre, donnée en 1203, confirme la vente faite par Josceus filius Isaac de tout le tènement qui fut à rabbi Joscey, en la rue aux Juifs, à Josceo et Bruno filiis Bonevi, Juifs de Rouen, sans qu’il soit donné davantage d’indications concernant la transaction28.

Le XIII^e siècle

19Les transactions conservées – 26 pièces se rapportent à 22 concessions – sont malheureusement trop peu nombreuses et les biens vendus trop divers pour tirer de solides conclusions quant à leurs valeurs.

20L’une de ces pièces a trait à un fief. Il s’agit du fief du comte de Leicester cédé en 1220 par Philippe Auguste aux Rouennais moyennant 40 livres tournois de rente annuelle, payables aux échiquiers de Pâques et Saint-Michel, le roi se réservant la haute justice29. Mais si nous savons que ce fief se trouvait notamment sur la paroisse Notre-Dame-la-Ronde ; ses contours et son revenu demeurent imprécis.

21Huit tènements font l’objet de transferts : quatre sur la paroisse Notre-Dame-la-Ronde, trois sur la paroisse Saint-Lô et un dernier sur la paroisse Saint-Herbland. Un don en pure et perpétuelle aumône et l’absence d’autres pièces pour le premier tènement, paroisse Saint-Lô, nous privent d’informations sur sa valeur. Nous savons simplement qu’il fut donné aux religieux de Valmont par un certain Roger, fils de Michel fils de Laurent, clerc, en 1235, pour le salut de son âme30. Ce dernier le tenait par partage avec ses frères, après le décès de leur père. Les prix des sept autres tènements ont été récapitulés dans un tableau, l’un d’eux changeant de mains à deux reprises.

Tableau 3 – Prix des tènements, XIII^e siècle

22Les transactions se rapportant plus précisément à des maisons, voire à des masures, sont au nombre de six. On y dénombre un don. Ainsi, en 1240, Alain, fils d’Hugues fils d’Alain, donnait à l’abbé et au couvent de Saint-Ouen tous ses tènements et héritages, tant au-dedans qu’au-dehors de la ville, pour le salut de son âme et de celle de ses prédécesseurs. Parmi les biens ainsi donnés en pure et perpétuelle aumône, une maison qui fut à Hugues Alain, en la paroisse Notre-Dame-la-Ronde, faisait, en 1247, l’objet d’une controverse entre les religieux de Saint-Ouen et les occupants des lieux, Raoul Saudescolle et Jehanne sa femme, désaccord clos par la concession de la maison moyennant 6 livres tournois de rente annuelle, payable aux termes de Saint-Jean-Baptiste et Noël31. Les quatre pièces restantes ont fourni les indications suivantes :

23Dans la dernière décennie du siècle, en raison d’une dette de Gautier Langlois envers maître Robert de Saint-Denis restée impayée, ce dernier se trouvait mis en saisine d’une maison dudit Gautier, en la paroisse Notre-Dame-la-Ronde, estimée valoir 100 sous tournois32. Le texte ajoute « sauves les rentes as seigneurs deu fieu », sans davantage d’explications. La transaction de 1222 se distingue par l’importance de son montant – 140 livres – alors qu’une seule autre vente – celle d’un tènement de la paroisse Saint-Herbland – atteint, en 1265, la centaine de livres.

Tableau 4 – Ventes de maisons ou masures, XIII^e siècle

Tableau 5 – Jardins et pièces de terre, XIII^e siècle

24Les ventes de jardins ou de pièces de terre sont très faiblement représentées : six pièces pour quatre transactions puisque s’ajoutent deux lettres d’officialité (tableau 5). Le prix des trois premières s’échelonne entre 7 et 11 livres tournois pour tout versement. Mais s’agit-il de ventes à part entière ou y a-t-il une part de don ? Richard de Cornouaille et Émeline sa femme vendent un jardin, en 1235, se réservant leur terre, bornant ledit jardin d’un bout. Cette dernière est à son tour cédée, en 1238, aux mêmes religieux33. Ils se trouvaient tous deux entre la rue Saint-Lô et le grand jardin du manoir de Jumièges. À l’est du même îlot, en 1248, Clarembond de La Posterne et Agnès sa femme, paroissiens de Saint-Herbland, vendaient à l’abbé et au couvent de Valmont une autre pièce de terre jouxtant là aussi la terre conservée par lesdits mariés d’une part et la terre des religieux de Valmont d’autre part34.

25Le quatrième contrat se distingue des précédents par trois traits. Il est précisé que la pièce de terre comporte des édifices35, sa concession « in feodum et hereditagium » se fait moyennant une rente de 20 sous tournois, payable aux termes de Pâques et Saint-Michel, et l’on ne trouve aucune communauté religieuse parmi les contractants. La rente ainsi créée était négociée, cinq mois plus tard, par Thierry L’Orfèvre et Basire sa femme, les vendeurs, à l’acheteur Pierre d’Aulage pour 9 livres ; ce qui inscrit la parcelle vendue dans la même fourchette de prix que les trois autres36.

26Parmi les contrats restants, relevons quelques particularités. Une transaction de 1239 ne concerne pas la totalité d’un tènement mais seulement tout le droit du vendeur sans que ce droit soit davantage précisé, préfigurant les ventes « de tout et tel droit » du siècle suivant37. Au total, toutes catégories de parcelles confondues, on peut observer que les « baux à rente » et les « ventes à héritage » sont également représentés. En 1273, le premier « délai d’héritage » rencontré concerne un tènement de la rue Courvoiserie laissé aux religieux de l’abbaye Saint-Ouen de Rouen, après onze années d’impayé d’une rente de 60 sous tournois38.

27À l’extrême fin du XIII^e siècle, apparaissent les premières clauses obligeant le preneur à effectuer des travaux ou « amendements ». Elles se rencontrent à deux reprises. Le vendredi après l’invention de la Sainte Croix 1291, Jean dit Païen, de la paroisse de Bréauté, au doyenné de Foville, reconnaît accepter en fief et perpétuel héritage un tènement assis en la paroisse Notre-Dame-la-Ronde, pour 32 sous tournois de rente par an. Il promet en outre d’améliorer le tènement en y investissant pour 100 sous dans un délai de quatre ans39. Les travaux s’élevaient donc à un peu plus de trois années de la rente. En 1293, le mercredi en la fête Saint-Simon et Jude, Robert Lenglois, de la paroisse Saint-Ouen de Rouen, preneur « en fieu et perpetuel heritage a tousiours » d’une maison paroisse Saint-Lô, s’engage à régler 35 sous tournois de rente mais également à « mestre amendement en la dite meson de chinquante soulz tournois de dens un an du jour dui », ce qui représente un peu moins d’une année et demie ou plutôt six termes de la rente. Ces clauses traduisent le souci du bailleur – dans le premier cas le collège des clercs d’Albane fondé en la cathédrale et dans le second les religieux de Jumièges – de consolider l’assise de la rente.

La première moitié du XIV^e siècle

28Contrairement à ce que l’on peut observer pour le siècle précédent, le nombre des pièces se rapportant aux terrains est largement supérieur à celui des actes portant sur les rentes. Cette progression permet de disposer d’un échantillon plus important de prix pratiqués.

29En 1307, la vente à la ville, par Philippe le Bel, des biens confisqués aux Juifs rouennais assure à la royauté un revenu annuel de 300 livres tournois, mais les biens ainsi cédés ne concernent pas le seul Clos aux Juifs et s’étendent à la ville et banlieue. Faute d’un inventaire des confiscations, que dire de ce prix40 ?

30Plus intéressantes pour l’étude des prix fonciers, les dix-sept transactions, (tableau 6) se répartissent en treize baux à rente et quatre « ventes à toujours ». Les premiers, dont la part est ici considérable, se présentent chaque fois sous la forme d’un « bail » ou « prise en fieu et a heritage a touz iours » ou « perpetuel heritage ». Il n’est fait qu’une fois mention, en 1343, d’une « prise a rente a perpetuité ». Les montants versés annuellement par les preneurs s’échelonnent entre 14 sous et 31 livres 16 sous tournois par an. Ce dernier prix est en fait inférieur car la vente comporte, outre le tènement, 12 livres 6 sous de revenu provenant de la cession de certaines de ces anciennes portions. Ce sont donc les 31 livres 5 sous de rente du bail de 1346 qui correspondent réellement au prix le plus élevé. La valeur moyenne de ces baux est très légèrement inférieure à 10 livres41.

31Les clauses d’amendements se rencontrent surtout pour des baux de faible valeur alors que les « contrepleiges » ont principalement la préférence des bailleurs, dans le cas de versements plus élevés. Pour deux transactions, en 1331 et 1332, l’importance des amendements au regard de la rente – ils représentent vingt ans de son versement – s’explique par la mise en valeur, à la charge des preneurs, d’un patrimoine non encore urbanisé, en l’occurrence deux pièces de terre de la paroisse Saint-Lô, dont l’une est vide.

Tableau 6 – Prix des tènements, maisons…, 1^re moitié du XIV^e siècle

32Pour huit des treize contrats, les rentes sont perçues par le seul bailleur. Il est vrai que ce dernier – il s’agit presque une fois sur deux d’une communauté religieuse – n’hésite pas à se protéger en interdisant au preneur de charger le bien de nouvelles rentes sans son autorisation42. Dans les autres cas la part du bailleur varie entre 36 % et 96 % du total.

33Quatre contrats de « vente afin de perpetuel heritage », tous de 1340, transfèrent la tenure par versement d’une somme unique, le preneur assurant pour l’avenir le paiement des rentes et le vendeur, qui se tient pour bien payé, s’engageant à ne rien demander et à renoncer à tout droit sur le bien.

34Ces sommes correspondent à l’écart entre la valeur négociable du bien et ce que représentent les rentes qui le chargent. Cet écart peut trouver plusieurs causes difficiles à repérer. Peut-être le tenant récupère-t-il là ce qu’il a dû verser à l’achat. Peut-être y ajoute-t-il ce qu’il a pu investir pour améliorer la maison ou encore exploite-t-il une situation de hausse des prix immobiliers. Un seul cas trouve explication : les 70 livres tournois reçues par Guillaume de La Commune en 1336 correspondent très probablement au rachat de 20 sous qu’il percevait sur le tènement, avant de s’en porter acquéreur en 1334. La somme la plus importante, 80 livres tournois en 1340, serait probablement plus élevée s’il n’y avait pas une condition de décès du tenant, frère de l’acheteuse.

35Quelques contrats ont été écartés de ce tableau parce qu’ils se rapportent seulement à des portions d’héritage. Ainsi une pièce de terre de 21 × 1,5 pieds d’héritage – terre d’aumône – est baillée pour 10 sous tournois de rente par les chapitre, curé et trésoriers de Notre-Dame-la-Ronde au tenant du terrain bordant le cimetière de cette paroisse par l’est43. Une autre pièce de terre, non toisée celle-là, est cédée pour permettre au preneur d’« avoir une veue tant seulement en un chelier », ce qui lui coûte 3 livres tournois une fois pour toutes. En 1333, c’est une chambre de 7 × 7 pieds qui rapporte 9 sous tournois de rente au bailleur44.

36Les dons de terrains, moins habituels que les dons de rentes, sont principalement effectués au profit des carmes. Trois maisons de la paroisse Saint-Lô viennent ainsi agrandir leur dotation initiale entre 1336 et 134845. Un autre don est, lui, destiné à la fabrique de la cathédrale. Il est le fait de l’un de ses chanoines, habitant la paroisse Saint-Lô, messire Jehan de Nonancourt, archidiacre du Vexin français, qui destine le revenu de son manoir de la rue aux Juifs, après son décès, à la dotation d’une chapellenie et de plusieurs « services divins » en cette église46.

37On peut encore relever l’existence de deux saisies et d’un « délai d’héritage ». La première saisie s’exerce sur les biens des enfants de Mahiet de Saint-Sevestre en raison d’une condamnation par arrêt du parlement en date du 12 décembre 1338 ; la seconde en raison du non-paiement d’une dette d’un chevalier, Bertaut de Breenchon, contractée envers un autre chevalier, Macy Campion, pour l’achat d’un cheval47.

38En 1338, Guillaume de Pierreville et Aelis sa fille renoncent à tenir, du chapitre de Notre-Dame, un héritage de la paroisse Saint-Lô parce qu’ils ne peuvent plus payer les rentes et renoncent donc à tous leurs droits. Y eut-il ensuite désaccord, notamment à propos des arrérages ? La procédure juridique, entamée en 1339 par les chanoines, ne devait, en tout cas, aboutir qu’en 1344, les établissant propriétaires du tènement48. Les cas de délai ne doivent pas être exceptionnels puisqu’un bail à héritage de 1330, pour des biens sis paroisse Saint-Lô, prévoit une clause d’indemnisation du bailleur en cas de renoncement du preneur49.

39Les communautés religieuses – à l’exception des carmes pour des raisons qui viennent d’être évoquées – se trouvent exclusivement du côté des bailleurs. Elles utilisent principalement le bail à rente qui leur assure un revenu régulier. Le chapitre de Notre-Dame en concède cinq (agissant dans l’un des cas pour le compte de la fabrique), les abbayes de Jumièges et Saint-Ouen un seul. Deux écuyers figurent parmi les autres bailleurs : Jehan Vastey et Guillaume Duredent qui vendent, entre 1331 et 1334 – le dernier en plusieurs fois –, leurs biens de la paroisse Saint-Lô. On ne trouve plus trace d’eux par la suite.

Tableau 7 – Rentes connues par les baux, 1^re moitié du XIV^e siècle

40L’identité des preneurs s’accompagne de fort peu d’indications : cinq sont citoyens de Rouen, un autre est plâtrier alors qu’un couple habite Saint-Martin-du-Bout-du-Pont. Il est le plus souvent délicat de rattacher les preneurs à des généalogies familiales qui restent à l’état embryonnaire pour cette période. L’enracinement de quelques familles se révèle durable. Les Berville habitent encore la paroisse Saint-Lô dans les dernières décennies du siècle, les Dagoubert au début du siècle suivant50. Les Le Villain qui possèdent des biens sur Notre-Dame-la-Ronde et Saint-Lô sont très attachés à cette première collégiale51. L’ensemble des concessions que nous venons d’évoquer nous permet d’identifier 36 rentes foncières dont les valeurs se répartissent de la façon suivante :

41Comment pèsent-elles sur les tènements ? Dans neuf cas, une seule rente est versée, au bailleur. Trois tènements acquittent deux rentes, un autre trois tandis que le suivant en paie trois au moins. Un dernier fait figure d’exception avec ses huit rentes52.

42Cet échantillon permet de mesurer, de façon indirecte, la place occupée par les particuliers sur le marché des rentes. Ils détiennent en effet 47,2 % de ces rentes alors que 44,5 % vont à des communautés religieuses et 8,3 % au roi ou au duc. Les rentes viagères font une timide apparition (8,3 %) alors que l’unique rente en nature – une livre de poivre – est estimée, en unité de compte, à 5 sous tournois.

43Les termes mentionnés montrent par ailleurs une nette progression des paiements aux quatre termes accoutumés. Ils représentent 75 % des indications contre 18,8 % pour deux termes et 6,2 % pour un seul terme.

Le marché des rentes

44À la différence des précédents, les actes de cession des rentes ne nous informent que très indirectement sur les valeurs des biens qui portent ces rentes, ces derniers ne changeant pas de mains. Les rentes négociées sont de deux natures. Les unes proviennent des baux ou « fieffes » d’héritages qui viennent d’être évoqués ; le vendeur ou donateur cède alors sa participation perpétuelle aux revenus d’un bien baillé antérieurement. Les autres naissent de l’acte lui-même : c’est l’opération appelée plus tard « constitution de rente »53. Ces ventes de rentes nouvelles sont attestées en Normandie depuis la fin du XII^e siècle54. Malheureusement, les actes ne permettent pas toujours de déterminer le type de la rente négociée. Les rentes constituées peuvent également se revendre ou se donner et la mention du débiteur n’est pas forcément éclairante. Le fait que le vendeur soit le tenant de l’héritage est en revanche un fort indice de constitution de rente55.

L’époque ducale

45Nous ne trouvons, pour la fin de l’époque ducale, que fort peu de transactions impliquant des rentes portant sur des biens relevant des trois paroisses étudiées. Il s’agit de rente obituaires qui proviennent surtout du fonds de Saint-Lô.

46Après la donation par maître Simon, médecin, de sa maison de la rue Saint-Nicolas56, 10 sous tournois sont donnés à Saint-Lô par maître Étienne Clarenbond « tunc dominus huius feodi » pour obits, pour lui et sa mère57. Probablement à la même époque, un nommé Gautier Rousselin (Walterus Roscelinus) laisse à l’église de Saint-Lô et aux chanoines qui y servent Dieu, après son décès, plusieurs rentes pour son âme et celle de sa mère mais également pour être reçu comme chanoine du lieu, sur sa demande58. Parmi ces rentes, 4 sous se prennent sur une terre située en la rue Dourdonne, sans que la paroisse soit indiquée. Relevons encore qu’un certain Hugues Talebot donne, pour le salut de son âme et de celles de ses prédécesseurs, à l’église de Saint-Lô et à ses chanoines, 10 sous de rente que lui doivent les religieux du Mont-aux-Malades sur une maison située en face du cimetière du lieu59.

47Quant à Willelmus Bastart, il donne aux religieux de Notre-Dame-du-Pré, vers 1201-1203 – pour Dieu, le salut de son âme et celle de ses prédécesseurs – 20 sous angevins de rente que lui doit, à Noël, un nommé Engeranus Pouherius, sur le tènement qu’il tient de lui en la rue Massacre60.

48C’est peut-être avant 1204 qu’il faut également placer la donation de Pierre d’Isneauville, chanoine de Rouen, au profit du chapitre de Notre-Dame, dont une partie est destinée aux clercs du chœur de cette église. Le nommé Pierre, à qui revient 9 livres tournois de rente sur une maison de la paroisse Saint-Herbland, les répartit de la façon suivante : 40 sous pour l’obit de Fulcher son père, 40 pour celui d’Heldeborg sa mère et 60 pour le sien avec 29 sous aux clercs du chœur pour les trois obits. Des 11 sous restants, le chapitre doit en payer 10 au seigneur du fief (domino illius feodi) et 1 à Roger, neveu du donateur61.

49Henry II, dans une charte que Léopold Delisle date des années 1180-1182, confirme aux religieux de Saint-Lô de Rouen leurs possessions62. Dans l’énumération, apparaissent plusieurs rentes prélevées à Rouen mais elles ne sont pas toutes citées. Outre les montants de faibles valeurs « alias quosdam parvos redditus », cinq rentes sont chiffrées. Leur prix va de 60 sous à 42 sous dans un ordre décroissant. Sont ainsi distinguées les rentes d’un montant dépassant les deux livres qui sortent de la catégorie des petites rentes.

Le XIII^e siècle

50Avec le XIII^e siècle sont conservées les premières ventes de rente : un ensemble de 31 rentes et 31 pièces d’archives correspondant à 29 transactions (tableau 8). Le plus souvent, avec quelques variantes, l’une des parties reconnaît vendre et concéder la rente à l’autre, en contrepartie du versement d’une somme.

51Deux transactions présentent toutefois des caractéristiques différentes et sont acquises par les chanoines de Notre-Dame de Rouen. Par la première, Étienne Le Maréchal leur transporte et concède (tradidi et concessi), entre 1210 et 1217, 16 sous 8 deniers de rente que lui devait Silvestre d’Orguel sur un tènement que ce dernier tient de lui en Courvoiserie. Les chanoines doivent tenir cette rente par 8 deniers de rente venant audit Étienne et versent, en outre, de recognitione, 7 livres tournois de rente au vendeur, 3 sous à Robert, l’un de ses fils et 2 sous à Richard, un autre de ses fils. Par la seconde, en 1227, ce sont 4 livres tournois que Bénédicte, veuve de Richart de La Fontaine, « tradidit in feodum et hereditagium ». La transaction se fait par une once de cumin de rente annuelle venant à ladite veuve et ses hoirs ; par le don d’éperons dorés63 ou de 2 sous, selon sa préférence, au seigneur du fief (domino feodi) et par 42 livres de deniers secs, c’est-à-dire de paiement comptant.

52On relève encore ce versement, à titre de « recognition », d’un anneau d’or remis, en 1225, à Mathilde, femme de Lucas d’Orbec par Nicolas et Regnaud Bernart, acheteurs de 4 livres tournois de rente vendues par ledit Lucas avec le consentement exprimé (de consensu et voluntate) de sa femme64. Ces versements annexes ne sont pas sans rappeler ceux effectués par les églises aux XI^e et XII^e siècles et destinés à obtenir la laudatio parentum65.

53Les versements en « recognition » n’ont pas été insérés dans le calcul du denier de la transaction. Sur les 28 transactions pour lesquelles le denier est calculable, 17 (soit 60,7 % d’entre elles) correspondent à un denier compris entre 9 et 11 ; une seule (3,6 %) s’effectue pour un denier inférieur (denier 8) ; les autres se passant à un denier supérieur (35,7 %), compris entre 11 1/2 et 17 1/3 pour le plus élevé.

54Le nombre de ces ventes étant de quatorze pour chaque demi-siècle, on peut remarquer que la part des transactions effectuées à un denier supérieur à 11 est en sensible progression et passe de 21 % dans la première moitié du siècle à 50 % dans la seconde moitié. Les taux pratiqués évoluent donc en faveur des débirentiers dans la seconde partie du XIII^e siècle66.

55Près de la moitié des opérations analysées sont des constitutions de rente (14 sur 29) alors que l’on dénombre neuf changements de détenteurs d’une rente existante et quatre cas de rachat par le débiteur67. Quoique rare et très exceptionnellement prévu par les contrats, le rachat n’est donc pas inexistant.

56Les rentes en nature sont rares : on en recense ici une seule, de trois poules, dont la valeur est d’ailleurs fixée en unité de compte à 2 sous tournois par an68.

57Les acquéreurs sont, presque une fois sur deux (14 sur 29), des communautés. Hormis la commune de Rouen (1 rente), il s’agit de communautés religieuses au premier rang desquelles figurent le chapitre ou une communauté fondée en la cathédrale (10 rentes). On trouve également les religieux de l’abbaye de Valmont, procédant au rachat de deux rentes sur leur tènement de Saint-Lô et un seul trésor d’église paroissiale, celle de Saint-Martin-sur-Renelle.

Tableau 8 – Ventes de rentes, XIII^e siècle

58Parmi les treize autres acheteurs, cinq sont dits citoyens de Rouen, deux sont qualifiés de clercs et un est chanoine. Deux métiers sont cités : Robert Postel, qui procède à deux achats en 1257 et 1262, est pelletier. Quant à Hugues et Robert fils d’Alain, tous deux frères et acquéreurs – ensemble ou séparément – de trois rentes (en 1225, 1227 et 1232), ils sont bouchers69.

59Les indications de même nature sont plutôt moins nombreuses pour les débirentiers : trois citoyens de Rouen, deux clercs et un boucher. En revanche, la paroisse où demeurent le ou les vendeurs est indiquée par neuf contrats. La paroisse Notre-Dame-la-Ronde apparaît trois fois et les paroisses Saint-Lô, Saint-Candé-le-Jeune, Saint-Laurent, Saint-Martin-sur-Renelle, Saint-Vincent et Saint-Vivien une seule fois, laissant deviner une grande dispersion des débirentiers dans la ville. Les époux sont souvent tous deux cités, agissant ensemble ou le mari agissant avec l’accord et volonté de sa femme70. Dans un cas, le contrat est passé par la femme, Égidia, agissant avec l’accord de Jehan de Careville, son mari71.

60Le crédirentier demande parfois quelques garanties. En 1225, un contrat prévoit, au cas où l’étal de boucher sur lequel est assise la rente deviendrait insuffisant, que les acheteurs pourraient prendre la rente sur la maison dans laquelle se trouve l’étal. Le « contrepleige », assuré par la totalité pour la portion, n’est pas nommé mais il est réel. On le trouve, en revanche clairement indiqué dans plusieurs contrats plus tardifs. En 1256 et 1257, Ernaud Bordon, paroissien de Notre-Dame-la-Ronde, agissant seul puis avec sa femme, vend deux fois 12 livres tournois de rente à deux Rouennais. Deux tènements, une maison et trois « étages » de la rue Dourdonne ainsi que deux tènements in triparia et une rente lui servent de caution. L’importance du « contrepleige » est à rapprocher de celle de la rente72.

61Certaines exigences des acheteurs, peu fréquentes, sont plus étonnantes. Une constitution (probable) d’une rente de 10 livres tournois sur deux maisons, l’une paroisse Saint-Patrice (6 livres) et l’autre paroisse Notre-Dame-la-Ronde (4 livres) prévoit logiquement que, si l’une des deux maisons ne suffit pas à assurer le paiement de la rente, l’autre y suppléera. Mais le crédirentier, en l’occurrence le chapitre de Rouen agissant en faveur de la chapelle Jehan de Roye, craint manifestement soit la ruine soit l’incendie des constructions73. On se garantit également contre la non-exécution de cette clause74. Il s’agit de retrouver, dans un délai d’un an, un garnissement suffisant de l’héritage.

62Les rentes obituaires se partagent, pour l’essentiel, entre l’abbaye de Saint-Ouen et le chapitre de la cathédrale (tableau 9). Le prieuré de Saint-Lô est, en revanche, absent de la liste des bénéficiaires75. Il est toutefois partie prenante dans un échange de rentes réalisé avec les jacobins de Rouen76.

63La donation de 1272 est l’objet d’un acte d’approbation (laudo et approbo…) de la part de Martin Le Cloutier, paroissien de Saint-André-de-la-rue-aux-Fèvres et tenant de l’héritage situé paroisse Notre-Dame-la-Ronde sur lequel pesait la rente donnée à l’abbaye Saint-Ouen. L’approbation s’accompagne d’une clause de « contrepleige » (in contraplegium) portant sur 100 sous tournois de rente77.

Tableau 9 – Rentes obituaires, XIII^e siècle

64L’étude menée à partir des rentes vendues et des rentes obituaires – en décomptant les rentes communes aux deux séries – montre que les rentes payables à quatre termes sont à peine plus nombreuses (15 cas) que celles qui se règlent à deux termes (13 cas) et se placent très loin devant les paiements à un seul terme (3 cas) et à trois termes (1 cas).

Première moitié du XIV^e siècle

65Des 24 transactions de la première moitié du XIV^e siècle portant sur des rentes, treize sont des ventes (tableau 10). Avec quelques variantes, le vendeur déclare avoir vendu – ou vendu et délaissé – à toujours la rente ; il est parfois ajouté par nom de vente ou de pure vente. Dans cette rubrique rentrent là encore des constitutions de rentes aussi bien que des transferts de propriété de rentes existant préalablement à la vente. La distinction entre les deux n’est pas toujours aisée : dans quatre cas le transfert est établi par le fait que la rente cédée est due au vendeur par un tiers, dans un autre parce que le vendeur n’est pas le tenant. À l’inverse, une indication du premier terme à payer permet de repérer avec certitude une constitution de rente (1317). L’interdiction faite au bailleur de charger l’héritage d’autres rentes « doresenavant » laisse supposer un second cas (1322). Les huit autres cas ne sont pas clairement classables.

Tableau 10 – Ventes de rentes, 1^re moitié du XIV^e siècle

66Huit des treize ventes – soit 61,5 % – s’établissent au denier 10. Une neuvième s’en trouve très proche (10 1/2). Une seule rente est négociée à un denier inférieur, en 1341, au détriment du vendeur (8 4/17, soit un taux d’intérêt d’environ 12,14 %). Ce taux s’explique peut-être par le fait que le chapitre de la cathédrale, acquéreur, avait entamé une procédure à l’encontre du tenant de l’héritage et que l’héritage se trouvait placé aux mains de la ville – la procédure étant menée devant la commune de Rouen78 –, en attendant le transfert de la saisine audit chapitre.

Tableau 11 – Dons de rentes, 1^re moitié du XIV^e siècle

67Les trois ventes égalant ou voisinant le denier 13, toutes trois en 1305, sont effectuées par le même vendeur au même acheteur : le garde de l’hôpital du Trésorier, en la rue Saint-Ouen.

68L’opération ne semble décidément pas bonne pour ce dernier puisqu’en 1338, il revend tout son droit sur le tènement pour 30 livres tournois, retour probable au denier 1079. La rente est par ailleurs difficile à percevoir puisqu’il lui est alors dû 7 livres 7 sous 4 deniers tournois d’arrérages auxquels il paraît renoncer au profit de l’acheteur. Ce dernier, Roger Le Levreeur, se débarrasse à son tour de son droit, en 1343, en le cédant au chapitre de Notre-Dame de Rouen pour la même somme (probable denier 10) et en se faisant aussi régler les arrérages qui s’élèvent encore à 6 livres.

69Une dernière information, à propos du taux des rentes, provient d’une mise en criée, en 1341, de deux rentes pesant sur des tènements de Saint-Lô et valant respectivement 60 sous et 6 livres 7 sous 6 deniers tournois Après des offres de 30 et 60 livres, elles sont acquises par maître Jehan de Nonancourt, chanoine de Notre-Dame et archidiacre du Vexin normand occupant une partie des tènements, pour respectivement 32 livres (denier 10 1/3) et 65 (voisinant le denier 10 1/5)80.

70Six actes concernent des dons de rente impliquant huit rentes (tableau 11).

71La plupart des rentes se versent à quatre termes, déjà appelés les quatre termes accoutumés, soit à Pâques, à la Saint-Jehan-Baptiste, à la Saint-Michel et Noël (dans deux cas sur trois). Les autres rentes se paient à deux termes, le plus souvent Pâques et Saint-Michel, plus rarement la Saint-Jean-Baptiste et Noël, voire à un terme (un seul cas).

72Les causes de « contrepleige » sont loin d’être systématiques dans les transactions portant sur les rentes puisqu’elles ne se rencontrent que pour trois ventes. Une rente peut aussi être employée comme caution. Ainsi, en 1334, Jehan Le Vilein, citoyen de Rouen, après une transaction concernant des biens non rouennais tenus du duc de Normandie, s’engage envers ce dernier à placer « en contrepleige » 60 sous tournois de rente sur ses maisons de la porte Massacre, paroisse Notre-Dame-la-Ronde, rente qu’il perdrait dans l’hypothèse d’un abandon des biens tenus du duc.

73Enfin, la vente – on peut en ce cas parler de revente – peut également comporter le contrepleige négocié lors de la première transaction : lorsque Robert Naguet l’aîné vend, en 1341, 8 livres 10 sous tournois de rente, il vend aussi tout son droit « par cause de rente ou pour contrepleige ou pour quelconques causes »81.

74L’ensemble de ces transactions nous permet de connaître au total la valeur de 24 rentes (tableau 12). La valeur moyenne de ces rentes se trouve comprise entre 63 sous 2 deniers et 63 sous 2 deniers 1 obole tournois, la rente la plus faible valant 5 sous et la plus élevée se montant à 12 livres. Cette dernière, partie du revenu de la chapelle Saint-Julien à Notre-Dame, provient d’une acquisition effectuée en 1287 (n. s.)82.

75Le très faible nombre de rentes ne permet pas un calcul de moyennes décennales, trop peu significatives. Mais tant la valeur moyenne que leur répartition traduisent une élévation sensible de leur montant.

76Relevons, en dernier lieu, un accord entre les religieux de Saint-Lô et les carmes, intéressant pour illustrer la notion de « garnissement » d’un héritage. Il intervient après la donation faite aux carmes et l’amortissement de la donation, alors que le maire de Rouen fait borner l’espace donné.

Tableau 12 – Montant des rentes échangées, 1^re moitié du XIV^e siècle

77Les religieux de Saint-Lô, qui possèdent des rentes sur plusieurs parties de l’espace en question, sont inquiets pour les lieux où les rentes sont assises : ils craignent qu’ils ne soient suffisamment « garnis pour y justicier pour lesdictes rentes » et obtiennent des carmes la possibilité de « justicier pour lesdictes rentes » sur tous les héritages appartenant à ces derniers83. Le droit d’obtenir justice pour non-paiement des rentes, limité à des espaces clairement circonscrits, est ici menacé par les projets des carmes qui peuvent ne pas ou peu réédifier lesdits espaces et entraîner ainsi une perte de valeur rendant illusoire une action par voie de justice.

78Qu’elles naissent d’un bail à fieffe ou d’une constitution de rente, les rentes sont généralement réglables « usualis monete ou monete currentis » ou plus précisément « usualis monete apud Rothomagum »84. Les premières clauses traduisant une réaction à l’encontre de variations de cours de la monnaie se rencontrent au XIV^e siècle.

79En 1307, la vente d’une rente de 100 sous se fait pour 50 livres de bons tournois ou encore 150 livres de faible monnaie. Datée du mois de mars 1306 (a. s.), cette transaction fait suite à la tentative de retour à la bonne monnaie remontant officiellement au 8 septembre 130685.

80Lorsque, après avoir acquis un droit en un tènement le samedi avant la Saint-Gilles 1338 – la Saint-Gilles se fête le 1^er septembre –, Rogier Le Levreeur revend ce droit, en 1343, par 30 livres tournois, montant de l’achat précédent, on prend la peine de préciser « de telle monnoie comme il couroit au samedi avant la saint Gille l’an trente et huit »86.

Tableau 13 – Revenu de la cuisine du prieuré Saint-Lô, 1338-1344

81Se faire une idée de la part des actes qui nous échappent, même pour une communauté religieuse, est chose possible en dressant un tableau approximatif des rentes perçues par le prieuré Saint-Lô vers le milieu du XIV^e siècle, grâce à l’existence de plusieurs pièces ou fragments de comptes. Les rentes perçues par le prieuré sont presque toujours affectées à l’office de la cuisine ou à l’office de la pitancerie. Or le compte de la cuisine de 1338 est connu pour les termes de Saint-Michel et Noël – même si le terme de la Saint-Michel est partiellement illisible – et quelques années après, en 1344, pour les quatre termes accoutumés. La confrontation de ces deux pièces permet d’affecter à la cuisine le revenu suivant :

82La valeur moyenne de la rente est donc légèrement supérieure à 35 sous 5 deniers pour Saint-Lô et d’un peu plus de 9 sous 7 deniers pour Notre-Dame-la-Ronde. La rente la plus faible est de 4 sous, la plus élevée de 6 livres. Les comptes de la pitance sont un peu plus tardifs et moins complets. Le premier correspond au terme de la Saint-Michel 1365, pour la seule paroisse Saint-Lô. Onze rentes y assurent un revenu de 9 livres 11 sous 1 denier 1 obole tournois. Un rouleau de redevants – d’une date très voisine d’après la liste des noms –, montre que le nombre total de rentes est de treize. Le prieuré prélève donc vers le milieu du XIV^e siècle plus de quarante rentes pour la seule paroisse Saint-Lô. Une comparaison avec les comptes du XV^e siècle montre que ce nombre comprend aussi bien les revenus des baux à rente que des baux à louage. L’essentiel du revenu est donc déjà constitué87 sans que soit connue l’origine du plus grand nombre de ces rentes.

Le statut du sol à Rouen

83Avant l’étude de la période 1350-1500, il est maintenant possible, à partir des actes qui viennent d’être présentés mais aussi des travaux historiques et juridiques qui lui sont consacrés, d’aborder la question du statut de la terre à l’intérieur de l’espace urbain rouennais88. Il faut, pour cela, partir d’un double constat : Aux XII^e et XIII^e siècles, on trouvait, sur le sol de la ville, de nombreux fiefs89 sur lesquels le seigneur percevait cens, corvées et droits de mutation. Le consentement du seigneur y était nécessaire au tenancier pour charger le fonds d’un surcens. Citons par exemple le fief du comte de Leicester, paroisse Notre-Dame-La-Ronde ou encore celui du chambellan de Tancarville correspondant à l’ancien donjon ducal90. La ville et la banlieue de Rouen relevaient, en matière civile, de la juridiction du maire. On parlait du « fieu du maire ». Mais plusieurs enclaves échappaient à sa juridiction et relevaient pour les principales du chapitre Notre-Dame, du prieuré Saint-Gervais ou encore de la baronnie de Saint-Ouen91. Les cens disparaissant progressivement au cours des XIII^e et XIV^e siècles, l’essentiel des parcelles se trouvent échapper à la seigneurie foncière pour les deux derniers siècles du Moyen Âge : ni aveu ou relief, treizième ou retrait seigneurial92. S’il y a généralement accord entre les historiens sur le constat lui-même, de sérieuses divergences se manifestent dans son analyse. Charles de Beaurepaire, dans sa notice sur l’hôtel du Tot, relevait l’emploi fréquent, aux XII^e et XIII^e siècles, des termes « fief », « seigneur » et « hommage » dans les actes concernant des maisons à l’intérieur de la ville de Rouen, ajoutant que ces termes « n’ont plus rien qui rappelle ce que nous nous représentons par ces mots de fiefs et féodalités » :

La fieffe appelée feodum était le contrat le plus ordinaire, le seul même qui fût habituellement possible, comme transmission de propriété, dans un temps où le numéraire était peu abondant. Le premier bailleur d’une maison ou d’une terre à titre de fieffe en restait le seigneur ; la rente constituée à son profit était son droit seigneurial ; pour l’acquittement duquel il pouvait se faire faire justice sur le bien fieffé. Son consentement était nécessaire pour que le fieffataire pût, à son tour, fieffer, en tout ou en partie, le bien qu’il tenait de son seigneur primitif […]93.

84Parmi les explications de l’emploi de ces termes, Charles de Beaurepaire s’interrogeait : « Tiendrait-il à une prétention des bourgeois de Rouen, qui auraient voulu assimiler les biens tenus en bourgage, aux terres nobles ? »94

85Pour René Genestal, le statut du sol rouennais s’apparente à la tenure en bourgage reconnue par la Summa de legibus normannie, au milieu du XIII^e siècle, comme l’une des quatre sortes de tenures normandes95. Rangeant les bourgages en trois catégories, et prenant pour base l’exploitation seigneuriale, il distinguait autour d’un « bourgage type » deux groupes constituant, pour l’un, une forme de propriété inférieure à celle du bourgage type, pour l’autre une forme supérieure. Dans ce dernier groupe, René Génestal faisait entrer « les fonds qui ne sont soumis à aucun des droits seigneuriaux même pas à la rente seigneuriale. Telle est en général la condition des biens à Rouen, à Caen, à Bayeux, dans les plus anciennes et les plus importantes villes de la province ». Il ajoutait : « Ces héritages sont plutôt semblables à des francs-alleux qu’à des tenures roturières »96. Jean Yver, tenant compte notamment des travaux d’Henri Legras sur le bourgage de Caen, considérait que ces différences s’expliquaient mieux dans le cadre d’une évolution que dans celui d’une classification97.

86D’un avis opposé aux précédents, Lucien Valin considérait que la tenure en bourgage, dont on trouvait trace dans les villes du plat-pays, était inconnue à Rouen pendant l’époque communale, soulignant que le mot ne se rencontrait jamais dans les actes : « Vers la fin du XII^e siècle, à Rouen, la propriété était devenue libre tout au moins sur les terres qui relevaient directement du duc de Normandie »98.

87Plusieurs actes du XV^e siècle évoquent toutefois très clairement le bourgage rouennais, en raison d’un trait distinctif, le droit de la femme à la moitié des acquêts. Ainsi « feu Ricart Maillart » ayant acquis durant son mariage plusieurs maisons, rentes et héritages en la ville et banlieue de Rouen, l’acte dressé en janvier 1420 précise, à leur sujet, que sa veuve a « droit heredital par moitié selon le bourgage et usage de ladicte ville et banlieue »99. Si Paul Le Cacheux mentionnait l’existence de cette pratique dès le XIII^e siècle, il n’en reste pas moins que les linéaments de ce bourgage rouennais demeurent obscurs.