URL originale : https://books.openedition.org/pur/69165
Les principaux habitats intermédiaires à l’échelle régionale
L’exemple des foyers-logements, petites unités de vie et résidences services de la région Centre
p. 81-98
Texte intégral
1Les habitats intermédiaires constituent une catégorie très hétérogène d’établissements, résidences, foyers, maisons, lotissements, hameaux ou autres villas, ayant tous comme point commun de proposer aux personnes âgées un logement privatif associé à des services et équipements collectifs, selon diverses formules1. La forme la plus connue et la plus répandue en est le foyer-logement2, qui existe depuis une quarantaine d’années. Mais depuis le début des années 2000, sous l’impulsion notamment du vieillissement démographique et de l’émergence du marché des « seniors », de nouvelles formes d’habitats intermédiaires, notamment des résidences privées avec services, émergent partout en France, venant compléter l’offre déjà existante. Il serait plus juste de parler de « ré-émergence » des résidences services, puisque celles-ci avaient déjà connu un premier développement dans les années 1980, principalement en région parisienne et PACA, ainsi que dans les grandes villes de France. Avec le papy-boom, un marché immobilier de produits spécifiques pour les retraités s’est donc constitué : d’abord sous la forme de « villages seniors », c’est-à-dire des pavillons proposés à la vente dans des régions touristiques pour permettre aux sexagénaires de profiter de leur retraite au soleil ; puis, plus récemment, sous la forme de résidences proposant des appartements en vente ou en location, destinées à des retraités plus âgés, et plus axées sur la sécurité et l’accompagnement du vieillissement, tout en gardant l’image valorisante du « senior actif ». Mais que sait-on de ces habitats ? Quel est leur nombre ? Leurs caractéristiques ? Le type de public accueilli ? En quoi se différencient-ils de la formule du foyer-logement qui existait déjà ?
2L’enquête menée en 2010 par l’UMR CITERES et l’EA CEDETE dans le cadre de la recherche « Habitats des retraités de demain » a eu pour ambition, entre autres, de répondre à ces questions de manière empirique, en se concentrant sur le territoire de la région Centre. En effet, tous les habitats intermédiaires de la région ont été recensés grâce à la base FINESS, qui établit la liste de tous les établissements sociaux et médico-sociaux. Ces données ont été complétées par divers annuaires et informateurs. Les habitats les plus facilement identifiables (foyers-logements, petites unités de vie de type MARPA3, résidences services) ont ensuite fait l’objet d’un questionnaire téléphonique, au cours du premier semestre 2010. L’objectif était d’interroger les responsables sur les caractéristiques de leur établissement : date d’ouverture, types et nombre de logements proposés, mode de fonctionnement et de gestion, nombre de salariés, caractéristiques des habitants (âge, genre, milieux sociaux, origines géographiques, etc.), processus de sélection et de sortie des habitants, services proposés sur place, caractéristiques des espaces communs, tarifs, etc. Les entretiens téléphoniques ont le plus souvent été réalisés auprès des directeurs des structures contactées et ont duré entre trente minutes et une heure. Au total, 104 habitats intermédiaires ont été contactés4.
3Le recueil de ces données nous permet d’effectuer une analyse comparative des caractéristiques des foyers-logements et des résidences services et de déceler les spécificités de ces dernières ainsi que de vérifier leur caractère supposé innovant. Une première opposition est décelable dans les termes qui désignent ces deux formes d’habitat : l’un fait référence au logement, tandis que l’autre est plus axé sur l’habitat avec le terme « résidence », renvoyant à un espace de vie plus large. « Services » s’oppose à « foyer » en ce que le premier fait référence à une prestation monnayable sous-entendant une relation client-professionnel ; tandis que le second renvoie au vocabulaire de l’action sociale, avec, sous-jacente, l’idée de prise en charge sociale des personnes vieillissantes. Le terme « social » confirme cette idée ; en effet, comme indiqué précédemment, les foyers-logements font partie de la catégorie des établissements sociaux et médico-sociaux. D’autre part, « résidence » s’oppose également à « foyer », puisque le premier terme renvoyait à une époque à une forme de prestige et était porteur de distinction sociale. Nous verrons plus loin que cela fait référence aux origines des premières résidences services qui se sont développées, peu après les foyers-logements. Cette analyse lexicale nous permet de supposer que le public accueilli dans ces deux types d’habitat a des caractéristiques sociales qui s’opposent également. Mais le projet mis en place au sein de ces structures est-il lui aussi différent ?
4À la comparaison entre les foyers-logements et les résidences services, nous ajouterons les MARPA, autres structures développées dans le cadre de l’action sociale et médico-sociale, qui sont bien représentées et repérables en région Centre et qui se développent de façon régulière depuis plusieurs années.
5Les résultats de cette enquête seront complétés par des données issues d’entretiens sociologiques menés auprès de personnes habitant en résidences services5. Ces entretiens ont été réalisés en 2011 dans le cadre d’une enquête préliminaire se déroulant en région Centre et préparant la dernière étape de la recherche « Habitats des retraités de demain ». Ils ont également fait l’objet d’un mémoire de master 2 (Herpin, 2011).
6Dans cet article, nous traiterons dans un premier temps des foyers-logements et des MARPA, qui constituent la grande majorité des habitats intermédiaires repérés en région Centre (81 résidences au moment de l’enquête). Les foyers-logements sont les premières formes d’habitat intermédiaire : ils se sont développés pour la plupart (80 % d’entre eux) dans les années 1970-1980. À partir des années 1990, les constructions de foyers-logements se sont faites plus rares, au profit de nouvelles structures, de petite taille et plutôt en milieu rural, les MARPA, qui étaient dans la région au nombre de 22 en 2010.
7Dans un deuxième temps, nous nous intéresserons aux résidences services de la région Centre qui ont commencé à se développer dans les années 1980. Le nouvel essor qu’elles ont connu à partir des années 2000 et en particulier depuis ces cinq dernières années dans les principales villes de la région nous amènera à considérer les spécificités de ces deux « générations ». Au moment de l’enquête, nous avons dénombré 15 résidences services et autant en projet ou construction.
Foyers-logements et MARPA : préoccupation sociale et adaptation rurale
8Les foyers-logements et les MARPA sont les deux formes d’habitats intermédiaires les plus repérables du secteur social et médico-social. Ce sont des établissements d’hébergement pour personnes âgées (EHPA) portés majoritairement par des acteurs publics : l’initiative du projet vient de la commune (ou de son CCAS), et/ou d’un bailleur social ou d’un organisme de protection sociale (la MSA par exemple qui attribue le label MARPA). Les foyers-logements sont généralement gérés par la commune ou le CCAS tandis que la gestion des MARPA revient majoritairement à une association propre. MARPA et foyers-logements se différencient sur plusieurs aspects, tant sur les caractéristiques de l’habitat, le degré d’accompagnement, les tarifs pratiqués, que sur le degré d’autonomie du public accueilli. Toutefois, la similarité des services proposés et des motifs évoqués par les personnes ayant choisi d’y vivre nous permet de conclure que ces deux formes d’habitat sont porteuses de projets très proches.
Caractéristiques des structures et services proposés
9En région Centre, les MARPA, qui ont vocation à s’implanter en milieu rural, sont concentrées dans les communes de moins de 2 000 habitants, alors que les foyers-logements se situent plutôt dans les villes. Cela a une incidence sur la taille des résidences : contrairement aux MARPA qui sont de « petites unités de vie », composées de 17 à 25 unités d’habitation6 (avec une moyenne de 19), les foyers-logements sont dans la plupart des cas des structures de taille moyenne à grande (les ¾ d’entre eux comportent entre 31 et 100 unités d’habitations et 44 % entre 61 et 100 unités), avec une moyenne de 53 unités.
10Les foyers-logements et MARPA proposent presque exclusivement des studios et des F1 bis7. Cela n’est pas sans incidence sur le type de public accueilli. Un petit logement est plus accessible à des personnes seules, qui ont de petits revenus et/ou plus de difficultés pour entretenir leur chez-soi. Par ailleurs, les personnes accueillies dans ces établissements ne disposent pas d’un bail de location mais d’un titre d’occupation.
11Les deux tiers des MARPA et la quasi-totalité des foyers-logements proposent plusieurs espaces collectifs. Généralement, les pièces supplémentaires sont des salons où les personnes peuvent se réunir ou participer aux animations. Une bibliothèque, une salle de télévision/informatique ou encore une salle de gymnastique douce peuvent également être aménagées.
12Le nombre d’employés (équivalent taux plein) dépend de la taille de la structure et de l’importance des services proposés. Ainsi, les MARPA emploient en moyenne 4 à 5 personnes tandis que les foyers-logements ont une moyenne de 7 employés ; mais les écarts sont très importants entre les établissements, car ceux-ci ont des tailles très différentes. En faisant le rapport résidents/employés, on compte 5 résidents par employé en MARPA contre 11 en foyer-logement. L’accompagnement est donc en moyenne plus élevé en MARPA qu’en foyer-logement.
13Les principaux services proposés dans presque toutes les résidences enquêtées concernent la restauration, la sécurité, et l’animation. Ces services sont toutefois dispensés selon des modalités différentes.
Foyers-logements | MARPA | |
Pension complète | 29 % | 66 % |
Déjeuner et dîner | 22 % | 33 % |
Déjeuner seul | 42 % | 0 % |
Repas facultatifs | 50 % | 66 % |
Note : Les totaux n’atteignent pas 100 % en raison d’une minorité d’établissements qui ne proposent pas de service de restauration.
Source : enquête par questionnaire téléphonique auprès des gestionnaires des habitats intermédiaires de la région Centre– CITERES 2010.
Tableau 1. –Service de restauration dans les foyers-logements et MARPA de la région Centre
14En ce qui concerne la restauration collective, les MARPA assurent en majorité une pension complète tandis que les foyers-logements ont des pratiques diverses. Un certain nombre d’établissements imposent la prise de certains repas pour assurer la viabilité de la restauration et/ou pour encourager les résidents à sortir de l’isolement. Globalement, on constate que les MARPA proposent une offre de restauration collective plus complète et à la fois moins soumise à obligation.
15Les dispositifs de sécurité consistent pour l’essentiel à assurer une assistance d’urgence, de jour comme de nuit. L’équipement de sécurité le plus répandu en foyer-logement et MARPA est la téléalarme, présente sous forme de médaillon ou de bracelet, qui permet de joindre sur simple appel un plateau d’assistance téléphonique qui préviendra si besoin le personnel de la résidence. Sept foyers-logements sur dix ont mis en place ce système, ainsi que la totalité des MARPA. Le deuxième équipement de sécurité le plus répandu est la présence de boutons d’appel d’urgence dans l’appartement, ou bien d’un interphone ou d’un téléphone relié directement à l’accueil. Il s’agit d’un service interne. Il est présent dans 35 % des foyers-logements et 18 % des MARPA.
16L’animation, présente dans presque tous les foyers-logements et MARPA, peut être exclusive à l’établissement ou ouverte aux personnes extérieures à l’établissement. La moitié des établissements de l’enquête sont ouverts aux autres habitants de la commune (par exemple le club du troisième âge local). Les animations sont parfois communes aux EHPAD voisins (pour un quart des résidences enquêtées). Le quart des établissements réserve l’animation à leurs seuls résidents. Le service d’animation semble être très spécifique à chaque structure, chacun s’organisant dans la mesure de ses possibilités : certains ont des employés dédiés à cette tâche, d’autres font appel à des intervenants extérieurs, d’autres encore comptent sur les résidents pour organiser une animation. Parfois, c’est la directrice/le directeur qui fait office d’animatrice/animateur pour réduire les coûts. D’autres services sont proposés, mais seulement dans une minorité d’établissements.
Foyers-logements | MARPA | |
Service de transport | 33 % | 20 % |
Portage des courses | 25 % | 18 % |
Portage des repas | 50 % | 18 % |
Service de ménage | 33 % | 33 % |
Source : enquête par questionnaire téléphonique auprès des gestionnaires des habitats intermédiaires de la région Centre –CITERES 2010
Tableau 2. – Divers services dans les foyers-logements et MARPA de la région Centre
17La moyenne des tarifs pour un studio en foyer-logement s’élève à environ 470 €, charges comprises (repas exclus). Le foyer-logement le moins onéreux propose la location d’un studio à 258 €. À l’opposé, le plus onéreux possède des studios à 1 200 € tout compris (pension complète), les repas étant tous obligatoires. Si les différences de prix sont relativement importantes entre les différents foyers-logements, on peut tout de même souligner que, parmi ceux qui proposent un studio, plus des deux tiers pratiquent des tarifs inférieurs à 500 € (charges comprises). Dans une MARPA, un studio revient en moyenne à environ 920 €/mois, charges comprises. Pour une pension complète, il faudra compter 350 € de plus.
18Au final, les foyers-logements représentent une solution peu onéreuse, tandis que les MARPA, contrairement à ce qui pourrait être attendu, peuvent être relativement difficiles d’accès pour les personnes aux revenus modestes. Cela s’explique par leur petite taille et le taux de personnel relativement élevé.
Caractéristiques des résidents et motifs d’entrée dans l’établissement
19Les données que nous étudions ici, concernant les caractéristiques des résidents et les raisons invoquées pour expliquer l’entrée dans les structures résultent des appréciations fournies par les directeurs (ou directrices) de foyers-logements et MARPA8, dans le cadre d’un questionnaire que nous leur avons soumis.
20Sur cette base, on constate que les foyers-logements et MARPA accueillent un public relativement proche socialement : il s’agit majoritairement d’anciens agriculteurs (pour un quart des foyers-logements et la moitié des MARPA) et d’anciens employés ou ouvriers. Le recrutement « rural » plus important des MARPA est à relier à leur implantation géographique hors des grandes villes. Les foyers-logements, plus souvent localisés dans des villes moyennes, accueillent un public plus hétérogène, et 17 % des gestionnaires affirment en premier lieu recevoir un public socialement mixte. On constate la relative absence des professions intermédiaires et des cadres, ce qui s’explique par la vocation sociale des foyers-logements et MARPA.
21Foyers-logements et MARPA répondent avant tout à un besoin local. La majorité des responsables déclarent en effet accueillir des résidents originaires d’un périmètre s’étendant au maximum aux frontières du département. Les foyers-logements ont plus souvent cité la ville et le département, tandis que les MARPA privilégient un recrutement cantonal et départemental (77 % et 41 % des répondants).
22Les structures enquêtées accueillent en moyenne 75 % de femmes. Celles-ci sont presque toujours majoritaires dans les établissements, de même que les personnes seules (90 % en moyenne). Les gestionnaires des structures évoquent en très grande majorité le sentiment de solitude, la volonté de ne plus vivre seul, comme facteur à l’origine de l’entrée des personnes âgées en habitat intermédiaire. Cette raison est citée par presque trois quarts des directeurs. Un dixième des répondants évoquent également la perte du conjoint.
23Les résidents des MARPA sont plus âgés que ceux des foyers-logements : ils ont 86 ans en moyenne, contre 82 ans en foyer-logement. Par conséquent, les résidents des MARPA sont aussi un peu moins autonomes (selon la grille AGGIR) : seules 18 % des MARPA accueillent uniquement des personnes dites autonomes (GIR 5 et 6), contre plus du tiers des foyers-logements. À l’autre bout de l’échelle, 18 % des MARPA affirment accueillir tous les types de GIR, contre seulement 8 % des foyers-logements. Si certaines résidences accueillent des GIR 1 et 2, nous ne savons pas dans quelle proportion. Mais celle-ci doit être inférieure à 10 %, sans quoi l’établissement serait requalifié en EHPAD9.
24Signalons que le GIR renvoie uniquement aux capacités fonctionnelles de l’individu et ne constitue qu’un indicateur parmi d’autres de l’autonomie dont dispose la personne pour effectuer les actes de la vie quotidienne. Un même GIR (caractérisant deux personnes) peut renvoyer à des réalités très différentes. Avoir connaissance du GIR moyen des résidents d’une structure permet d’avoir une idée générale de l’état de santé de ces résidents mais cela ne permet pas de connaître avec précision les services et l’aide auxquels ceux-ci peuvent avoir recours.
25À côté de l’isolement, le besoin de sécurité est la deuxième raison mentionnée par les gestionnaires des structures (45 % des répondants). Le sentiment de sécurité est très lié à l’aspiration à ne plus vivre seul, puisque souvent, il est procuré par la présence du personnel et des autres résidents qui rassure par une forme de « surveillance passive » : en cas de problème, il y aura quelqu’un pour réagir. Mais la recherche de la présence d’autrui n’a pas pour unique objectif de se re-sécuriser, il s’agit aussi pour certaines personnes de maintenir une vie sociale, en entretenant par exemple des relations de voisinage. Il s’agit parfois de personnes dont la famille est absente ou éloignée. Intégrer une structure permet alors de pallier un manque et de trouver une certaine forme de vie communautaire.
26La troisième raison d’entrer dans un habitat intermédiaire est relative à l’état de santé, au besoin d’aide quotidienne et à la perte d’autonomie : l’état de santé des personnes concernées ne leur permet plus de vivre seules chez elle. Pour un tiers des répondants, il s’agit de l’une des raisons d’entrée en habitat intermédiaire. Les résidents ont besoin d’aide pour les repas, la toilette, ou pour se déplacer. Intégrer une structure dans laquelle les services sont centralisés représente une solution à une situation devenue difficile à gérer au quotidien.
27Plusieurs gestionnaires ont précisé que les personnes emménageaient de plus en plus âgées en foyer-logement ou MARPA, attendant d’avoir une autonomie sensiblement diminuée pour quitter leur domicile. D’ailleurs, pour un répondant sur dix, un séjour en hôpital ou une chute a pu entraîner le changement de logement.
28Une autre raison d’emménager dans un foyer-logement ou une MARPA est, dans trois cas sur dix, le rapprochement familial. Il s’agit par exemple de personnes qui s’installent dans l’établissement de la commune où habitent leurs enfants. Cela leur permet de trouver une certaine sécurité affective et/ou de recevoir davantage d’aide de leur part. Dans de nombreux cas, les enfants encouragent leurs parents à réaliser cette démarche.
29Enfin, la dernière raison principale citée est relative à la configuration du logement : 22 % des répondants affirment que leurs résidents viennent chercher un logement « adapté » : plus petit, facile à entretenir, sans escalier, autant de critères qui paraissent importants lorsque l’on a des difficultés à se déplacer. D’autre part, les contraintes économiques peuvent également conduire à emménager dans un foyer-logement qui propose des tarifs abordables. Celui-ci se substitue dans certains cas à un logement social.
Politiques d’admission et de sortie des structures
30Même lorsque les structures ne possèdent pas de liste d’attente, l’entrée d’un nouveau résident est soumise à des critères afin qu’une certaine cohérence soit maintenue au sein de l’établissement avec le projet d’origine. Le degré d’autonomie est, aussi bien pour les foyers-logements que les MARPA, le premier critère pris en compte à l’entrée. La plupart du temps, un certificat médical et/ou une visite médicale sont exigés lors de la constitution d’un dossier pour postuler dans l’établissement. Les structures enquêtées semblent donc avoir à cœur de respecter leur statut d’habitat intermédiaire en acceptant en priorité des personnes relativement autonomes (leur état de santé peut évoluer après leur admission, c’est pourquoi nous avons vu que certains résidents avaient des GIR inférieurs à 4). Les foyers-logements y sont contraints par la loi. Il leur est donc préférable de prendre à l’entrée des personnes qui peuvent s’assumer au quotidien et qui pourront rester plus longtemps dans la structure.
31Un tiers des MARPA et un quart des foyers-logements citent le critère économique (solvabilité) comme autre point important, tandis que quelques établissements s’attachent au contraire au critère social. Quant au critère d’âge, il est cité par une grande partie des résidences (environ 40 %). Ce critère peut être entendu comme la présence d’un âge minimum d’entrée dans la structure (ce qui, dans les faits, est le cas de toutes les structures) ou comme une sélection faite pour préserver une certaine homogénéité des résidents. Certains établissements ont aussi le souci de « rajeunir » la population résidente, autant que faire se peut, d’autant plus que les candidats ont tendance à être de plus en plus âgés.
32Les raisons qui motivent les sorties définitives des foyers-logements et des MARPA semblent les mêmes partout. Dans la plupart des cas, les personnes décèdent ou sont hospitalisées ou bien leur degré de dépendance augmente si bien qu’elles sont redirigées vers un EHPAD. La résidence contacte la famille afin qu’une réorientation soit organisée, parfois en coordination avec le médecin traitant ou les acteurs sociaux. Ce sont des décisions toujours délicates à prendre.
33Le questionnaire téléphonique réalisé auprès de tous les foyers-logements et MARPA de la région Centre nous permet ainsi de mieux cerner les caractéristiques de ces deux formes d’habitat. Tous deux relevant d’initiatives publiques, ils se différencient néanmoins sur plusieurs points : les MARPA, petites unités de vie, proposent un accompagnement plus important et plus « familial » des résidents qui sont par ailleurs plus âgés et plus dépendants qu’en foyer-logement. Ces caractéristiques expliquent les tarifs plus élevés pratiqués en MARPA, par rapport aux foyers-logements qui font plus facilement office de logement social. Pour autant, les services proposés dans ces deux types d’établissement sont proches et semblent traduire une vision commune de ce que doit être un habitat intermédiaire. Les personnes accueillies avancent par ailleurs les mêmes motifs d’emménagement. Leurs processus d’entrée et de sortie sont similaires. De manière simplifiée, on pourrait dire que les MARPA sont la version réduite par sa taille et adaptée au territoire rural des foyers-logements.
34En revanche, la similitude entre les foyers-logements et les résidences privées avec services semble a priori moins évidente. Conçues par le secteur marchand, et en forte augmentation depuis quelques années tandis que la construction de foyers-logements est devenue plus rare avec le temps, nous allons maintenant voir en quoi les résidences services se différencient des structures que nous venons d’évoquer.
Résidences services : grande diversité des modèles et modes de fonctionnement
35Ce que l’on appelle « résidences services » regroupe des formes très diverses d’habitats intermédiaires qui ont comme point commun d’être essentiellement portées par des acteurs privés du secteur marchand, même si les élus des communes sont parfois impliqués au lancement de certaines opérations. Développées par des promoteurs immobiliers ou des particuliers, elles sont ensuite gérées sous forme de copropriétés, d’associations ou par des sociétés commerciales.
Résidences services « première » et « seconde génération » : deux modèles de gestion différents
Dans notre échantillon régional, deux modèles de gestion sont à distinguer : celui des résidences qui se sont construites dès les années 1980 et celui des structures qui se sont développées plus récemment. Les premières résidences services qui se sont développées en région Centre (mais aussi dans toutes les grandes villes de France) sont gérées sur le mode de la copropriété : en mandatant un syndic, celle-ci gère les locaux communs, comme n’importe quelle copropriété classique : halls, espaces extérieurs, couloirs. Souvent, une association de locataires et copropriétaires gère les services et le personnel, ainsi que les locaux où sont dispensés les services (restaurant, bibliothèque, salons…). Lorsqu’il n’y a pas d’association, le principe est le même mais le syndic gère également la partie services. Des problèmes ont émergé pour cette première génération de résidences services : le fait que la redevance de services soit indissociable du logement oblige les propriétaires à payer des charges importantes, même lorsque le logement est vacant. La deuxième génération de résidences services se caractérise par un modèle financier différent : le plus souvent, il s’agit d’un promoteur qui construit des logements achetés par des investisseurs attirés par la défiscalisation qui en résulte (dispositifs LMNP et Scellier). Ceux-ci louent ensuite leur bien à des personnes âgées (mais la location se fait souvent par l’intermédiaire du promoteur) qui paieront alors un loyer et des charges classiques. Les personnes âgées qui achètent un logement pour l’occuper ne peuvent pas défiscaliser. Les propriétaires-investisseurs ont la possibilité de contracter un bail commercial avec le promoteur immobilier, ce qui l’engage à verser les loyers au propriétaire que le logement soit occupé ou non. La partie services est gérée par une entreprise, filiale du groupe immobilier, ce qui lui permet de garder la main sur l’offre de services (sans l’entremise des copropriétaires) et de réaliser des bénéfices sur ces activités. Les services sont facturés à part, selon des formules plus ou moins complètes, mais avec un minimum obligatoire.
36Dans tous les cas, les résidences services sont au départ des produits immobiliers. Elles restent donc totalement hors du champ médico-social et ne sont pas soumises à ses réglementations. Elles se différencient des foyers-logements sur plusieurs aspects, notamment du point de vue de l’offre de services, des caractéristiques du public accueilli et des tarifs appliqués.
De grandes structures et de nombreux services
37Les résidences services de la région Centre sont surtout présentes dans les villes de plus de 20 000 habitants. Ce sont les structures les plus importantes en termes de capacité d’accueil, puisqu’elles comportent dans trois cas sur quatre plus de 60 unités d’habitation, et dans quatre cas sur dix plus de 100 logements (moyenne de 102 logements). Les appartements proposés sont plus grands que dans les foyers-logements : il s’agit plus souvent de F2 que de studios ou F1 bis et elles proposent également des F3. Dans certains cas, il s’agit de petites maisons.
38La présence du personnel est plus conséquente que dans les foyers-logements, avec une moyenne de 18 employés, ce nombre pouvant varier entre 3 et 60 selon les résidences, ce qui nous laisse entrevoir la grande diversité existant au sein des résidences, en termes de prestations et de services. En moyenne, le rapport résidents/employés est de 6, soit un taux proche de celui que l’on trouve en MARPA.
39Le nombre d’espaces collectifs dans les résidences services est plus élevé que dans les EHPA évoqués précédemment. Toutes proposent en effet d’autres espaces que la seule salle de restauration. On peut y trouver des salons pour discuter, pour regarder la télévision, une salle de sport (avec équipements tels que vélos d’appartement), une piscine (seulement dans deux d’entre elles), un « coin bar » ou encore un salon de coiffure réservé aux résidents. Les résidences services ont donc en moyenne une plus grande variété d’espaces collectifs mais avec d’importantes différences entre elles.
Les résidences services : diversité des modèles
Le terme « résidence services » peut être considéré comme un terme générique regroupant des habitats relevant essentiellement du secteur marchand et proposant aux personnes locataires ou propriétaires de leur logement certains services et équipements collectifs. Plusieurs modèles sont à distinguer :
– les résidences « tout intégré » : celles-ci proposent, plutôt sous la forme d’un habitat collectif en centre-ville, une offre de services, modulable ou non, avec restauration, activités diverses, équipements pluriels (salon de coiffure, piscine, bar, bibliothèque, jardin, etc.) et présence d’un personnel 24h/24 assurant un standard téléphonique et la liaison avec les intervenants extérieurs si besoin ;
– les résidences reposant sur la présence minimale d’un professionnel : celles-ci proposent plutôt de faire le lien avec des prestataires extérieurs à la résidence (traiteur, coiffeur à domicile, animateur…) via une hôtesse de maison présente le plus souvent à temps partiel sur les lieux. Celle-ci contribue ainsi à donner un cadre de vie sécurisant et à dynamiser la vie sociale au sein de la résidence ;
– les résidences reposant sur un modèle proche du précédent mais organisées en petit lotissement avec pavillons individuels. Un club-house permet aux personnes de se retrouver pour des activités communes, animées par un ou des professionnels présents en journée ou demi-journée. Un gardien s’occupe des espaces extérieurs et de la piscine. Ces produits sont plutôt à destination d’une population de retraités plus jeunes nécessitant peu d’aide relative au vieillissement mais recherchant plutôt une sociabilité et une tranquillité, et l’assurance d’avoir un logement adapté au vieillissement pour leurs « vieux jours ».
40Les services proposés concernant la restauration, la sécurité et les animations sont sensiblement les mêmes que dans les foyers-logements. Toutefois, la restauration n’y est pas obligatoire, l’animation est dans certaines résidences très importante, et les équipements de sécurité prennent souvent la forme de boutons d’appel d’urgence dans l’appartement, ou bien d’interphone ou de téléphone reliés directement à l’accueil. De plus, les résidences services sont plus nombreuses à proposer une gamme de services étendue : un service de transport (40 % des résidences le proposent), le portage de courses (plus de la moitié), un service de portage des repas (80 % d’entre elles).
41Des logements plus grands, un personnel plus important, et des services plus nombreux, cela a un coût : un studio, charges comprises, mais sans les repas, revient en moyenne à 1 240 €/mois. La location d’un F2 varie de 805 € à 1 530 € pour une personne seule, avec une moyenne de 1 280 €. Les résidences services sont donc des structures relativement coûteuses, quoique certaines d’entre elles, proposant peu de services, s’avèrent moins onéreuses que des MARPA. Mais l’encadrement et les services proposés ne sont alors pas comparables. Moins il y a de services et de personnel présents, plus les résidents doivent être autonomes, ou bien rechercher une aide extérieure et donc potentiellement ajouter des dépenses supplémentaires.
Le public accueilli : plus aisé et plus autonome ?
42Pour faire face à ces coûts relativement élevés, les résidents doivent nécessairement avoir des revenus ou un capital suffisants. Il n’est alors pas étonnant de constater dans l’enquête que les gestionnaires de résidences services déclarent rarement accueillir des ouvriers ou employés, mais plutôt des cadres et CSP supérieures. Quant aux professions intermédiaires, elles représentent une part non négligeable (1 sur 5) des réponses données. D’après les entretiens menés avec des directeurs de résidence, il apparaît que les premières résidences services construites dans les années 1980 étaient destinées à un public très favorisé, issu de la bourgeoisie, qui venait chercher une prestation de qualité, dans un souci de distinction, tout en étant en quête d’entre-soi. Mais avec le temps, le public est devenu plus hétérogène, d’une part parce que le bâti a vieilli et que la gestion de ces résidences a parfois souffert, entraînant ainsi une perte de valeur des logements, et d’autre part parce que la construction de nouvelles résidences ces dernières années, offrant diverses gammes de prestations, a popularisé le concept et a permis l’accès au produit « résidence services » à un public plus large. Cette hétérogénéité sociale (relative) est parfois mal vécue par les résidents. Les entretiens ont révélé la déception que certains ressentaient en constatant que l’origine sociale des résidents n’était plus la même qu’autrefois, ou bien que l’entre-soi espéré n’était pas ou plus au rendez-vous. Malgré tout, au sein même du marché des résidences services, il existe désormais une segmentation qui permet à chacun – à la condition d’avoir déjà certains moyens économiques – de trouver une résidence correspondant plus ou moins à son milieu social, en fonction des tarifs pratiqués, des caractéristiques architecturales plus ou moins prestigieuses, du nombre de services et d’équipements proposés, de la ville, etc. Pour certains résidents que nous avons rencontrés, ces aspects avaient été minutieusement étudiés afin de faire le meilleur choix de résidence.
43Outre le fait d’accueillir un public relativement aisé, les résidences services de la région Centre se distinguent par leur recrutement géographique, plus large que celui des foyers-logements. Il s’effectue au niveau national, régional, départemental et surtout, pour une part importante, depuis l’Île-de-France. Le recrutement géographique est à mettre en relation avec l’origine sociale des résidents : les personnes d’origine populaire ou rurale ont des pratiques de mobilité résidentielle plus limitées que les personnes issues de milieux favorisés, il n’est donc pas étonnant que les résidences services aient un recrutement géographique plus large que les foyers-logements ou MARPA. De plus, la proximité de la région Centre avec la région parisienne permet à des personnes retraitées de profiter des tarifs attractifs de la province tout en étant peu éloignées de leur région d’origine et de leurs proches, lorsque ceux-ci habitent à Paris. Les attraits touristiques de la vallée de la Loire et de la Touraine ne sont pas non plus étrangers à la popularité de la région auprès des retraités parisiens.
44Concernant l’âge et l’état de santé des personnes habitant en résidences services, les réponses des gestionnaires nous permettent de constater que les résidents ont une moyenne d’âge équivalente aux personnes accueillies en foyers-logements. Mais, à âge équivalent, nous savons que l’état de santé est meilleur dans les milieux sociaux les plus aisés. Il ne serait donc pas étonnant de retrouver un public plus autonome en résidences services. Les réponses données au questionnaire confirment cette hypothèse : presque la moitié des résidences accueillent uniquement des personnes autonomes. Cependant, les résidences services ne sont pas soumises à la réglementation des établissements médico-sociaux. Leurs résidents ne sont donc théoriquement pas tenus de renseigner leur GIR à l’entrée. Ils n’en ont d’ailleurs pas forcément connaissance, puisque le GIR étant un indicateur servant à établir le montant de l’APA, il faut faire une démarche pour s’en voir attribuer un. L’estimation du niveau d’autonomie des résidents dans ces habitats est donc plus difficile à apprécier.
45Les entretiens menés auprès de résidents ont permis de faire le constat qu’une « double population » cohabite dans ces structures. Certains, plus jeunes et autonomes, sont attirés par les services confortables (restauration, conciergerie, activités diverses), ainsi que par le cadre de vie (architecture, emplacement de la résidence, configuration des appartements, jardins…). Ils effectuent une mobilité guidée par la recherche de confort mais aussi par la volonté d’anticiper l’avenir et d’éventuelles pertes d’autonomie. Ils choisissent de profiter aujourd’hui des prestations agréables que propose la résidence, tout en envisageant leur vieillissement et l’aide dont ils auront besoin plus tard. Ils préféreront trouver cet accompagnement au sein d’une structure professionnelle plutôt qu’auprès de leurs proches. D’autres résidents ne sont pas dans l’anticipation de leurs besoins futurs mais se retrouvent déjà face aux limites posées par le grand âge et ne peuvent ou ne veulent pas rester dans leur domicile. Ces personnes ont un état de santé plus fragile et ont des attentes plutôt orientées vers l’accompagnement au quotidien et la coordination des intervenants du secteur médico-social. Dans les deux cas, le vieillissement (dont les signes sont déjà plus ou moins manifestes) est au centre de la décision de mobilité vers une résidence services.
46Il reste que la quasi-totalité des personnes expriment le besoin de se « mettre à l’abri », pour aujourd’hui ou pour demain, et la présence du personnel, des divers équipements de sécurité et des autres résidents permet de se re-sécuriser. Malgré cette préoccupation commune, la cohabitation entre les personnes encore plutôt actives et celles dont la mobilité est plus limitée peut être difficile. Des résidents regrettent l’hétérogénéité des publics en termes de capacités fonctionnelles, et considèrent que la présence de personnes touchées par certaines pathologies ou se déplaçant à l’aide de déambulateurs ou de fauteuils donne une image de « maison de retraite » à la résidence. Or, la résidence services est souvent opposée dans les discours aux maisons de retraite, représentant l’antichambre de la mort pour ces résidents. Les stigmates de la vieillesse (canne, déambulateurs) sont, pour les personnes qui ne sont pas confrontées à ces problèmes, de véritables reflets de leur propre vieillissement à venir. Elles souhaitent donc s’en distinguer à tout prix.
47Ainsi, en ce qui concerne les motifs d’entrée dans la résidence, il est probable que les résidences services se distinguent des foyers-logements par l’attrait d’une certaine population encline à profiter des équipements de loisirs ou du confort apporté par les services. Nous faisons l’hypothèse que les personnes résidant en foyers-logements expriment dans une moindre mesure ce type de préoccupation qui peut être fortement connotée au milieu social. Néanmoins, comme dit précédemment, la recherche de confort est toujours accompagnée d’une projection vers l’avenir et de la façon dont le vieillissement et l’accompagnement de celui-ci sont envisagés. C’est pourquoi les réponses données par les directeurs/directrices de résidences services et de foyers-logements concernant les motifs d’entrée sont sensiblement les mêmes : sentiment d’isolement devenant menaçant avec le grand âge, sentiment d’insécurité par rapport aux incertitudes de l’avenir et à l’aide qui pourra être apportée en cas d’urgence (chute, malaise…), logement inadapté, maladies ou incapacités, rapprochement de la famille afin d’être rassuré ou de pouvoir bénéficier d’une aide de leur part, etc.
48La question du vieillissement « sur place » des résidents se pose également pour les gestionnaires des résidences services, tout comme pour les directeurs de foyers-logements. Toutes les structures semblent en effet avoir à cœur de respecter leur statut d’habitat intermédiaire en effectuant une sélection à l’entrée en fonction du niveau d’autonomie. Les foyers-logements y sont contraints par la loi. Il leur est donc préférable de prendre à l’entrée des personnes qui peuvent encore s’assumer au quotidien et qui pourront rester plus longtemps dans la structure. Pour les résidences services, l’enjeu n’est pas le même : aucune loi ne les contraint. Néanmoins, accepter une part importante de personnes en perte d’autonomie a des conséquences sur leur image et sur l’offre de services. Certaines résidences ont en effet développé des activités avec les personnes qui nécessitent un certain degré d’autonomie (visites, sorties, activités sportives douces, ateliers…). Un public qui deviendrait de plus en plus fragile aurait une incidence sur le maintien des activités et sur les arguments marketing visant à attirer la clientèle des « seniors ».
49Souvent, lorsque la perte d’autonomie du résident est trop importante (dans le cas d’une maladie d’Alzheimer par exemple), la structure, en lien avec la famille et le médecin traitant, oriente la personne vers un départ en établissement spécialisé. Les gestionnaires des résidences ne peuvent toutefois pas imposer de départ, le résident étant locataire ou propriétaire de son logement. Dans plusieurs structures, la question du départ lié à la perte d’autonomie repose uniquement sur le choix du résident et de sa famille : si les services nécessaires sont mis en place par ceux-ci, le maintien à domicile peut se faire comme dans un logement classique. Un gestionnaire d’une résidence services affirme même vouloir accompagner aussi longtemps que possible les résidents, pour qu’ils puissent « échapper » à la perspective de l’EHPAD. Si ces positionnements sont tout à fait respectueux de la personne et de son autonomie (entendu comme « capacité à décider pour soi-même »), elles posent néanmoins question par rapport au fait que certaines résidences pourraient devenir les nouvelles « maisons de retraite » de demain, à ceci près qu’elles ne seraient encadrées par aucune législation spécifique, si ce n’est celle du logement, alors qu’elles s’occupent d’un public potentiellement vulnérable.
Conclusion
50En présentant des résultats issus de notre enquête réalisée auprès des gestionnaires des structures publiques et privées, cet article vient combler une partie des lacunes de la littérature sur les habitats intermédiaires, puisque leur connaissance se limitait jusqu’à maintenant aux données relatives aux EHPA (enquêtes réalisées par la DREES incluant les EHPAD). La particularité des résidences services étant de se situer dans le champ du logement, la statistique publique ne les repère pas comme des structures spécifiquement réservées aux personnes âgées intégrant des services. Notre programme de recherche a permis d’apprécier les caractéristiques de ces dernières par rapport aux EHPA, en considérant leur conception et leur gestion, les services associés à cette offre immobilière et les caractéristiques des occupants des différentes structures.
51L’analyse de ces principaux habitats en région Centre n’est pas représentative de l’offre existante en France. Elle nous permet cependant de constater que, derrière l’apparente diversité des structures, se dégage un socle commun correspondant à une façon relativement identique d’appréhender la personne qui avance vers le grand âge. Cette conception s’articule tout d’abord à partir du concept d’autonomie : tous les habitats étudiés proposent un véritable logement indépendant adapté aux handicaps et accompagné de certains services (restauration, présence, transport…) permettant de prolonger l’autonomie potentiellement menacée par des difficultés de déplacement et d’action. De plus, le critère d’autonomie lui-même – dans son acception fonctionnelle – est le premier critère de sélection des futurs résidents dans presque toutes les structures. À ce concept d’autonomie s’ajoute celui du lien social : la grande majorité des habitats intermédiaires proposent des espaces collectifs permettant de susciter les échanges entre résidents, notamment par le biais d’animations.
52De la sorte, les trois types d’habitats intermédiaires considérés ici ont la même raison d’être et le même souci de mettre en place les conditions du « bien vieillir ». En accueillant des personnes âgées confrontées à la même problématique du vieillissement, les structures proposent un habitat adapté, des services et un environnement propices à accompagner la fragilisation et à lutter contre le repli sur soi. Aux dires des gestionnaires10, le public accueilli, au-delà de ses différences de milieu social ou d’origine géographique, présente aussi les mêmes besoins : il recherche un cadre sécurisant et veut généralement éviter l’isolement. Les points communs entre les différentes formules sont donc loin d’être négligeables, confirmant ainsi leur appartenance à la catégorie générique des habitats intermédiaires.
53Si les idées qui sont au cœur du projet porté par ces habitats intermédiaires sont proches, elles se déclinent différemment entre chaque type de structures, avec, en particulier, une opposition sur de nombreux critères entre, d’une part, les résidences services et d’autre part les foyers-logements et les MARPA. En effet, ces structures ne présentent pas les mêmes exigences : la plupart des résidences services étant issues d’initiatives privées, leur but est de réaliser autant que faire se peut des bénéfices – si ce n’est pas toujours le cas dans la gestion quotidienne, cela est vrai au moins lors de la construction et de la vente des logements –, tandis que les autres établissements de type EHPA sont le résultat d’initiatives publiques répondant avant tout à une exigence d’équilibre budgétaire. Pour les foyers-logements, il s’agit de permettre l’accès à un minimum de services à des personnes qui se trouvent parfois en difficulté financière. Sur ces bases, il est compréhensible que les résidences services proposent souvent davantage de services et d’espaces communs, un personnel plus présent, et des logements plus grands. Grâce à une diversification de ses tarifs, ce marché connaît une forte croissance et il rencontre désormais une clientèle plus diversifiée que dans le passé. Toutefois, notre travail montre que la segmentation de l’offre ne se résume pas à la seule dichotomie entre, d’un côté, les établissements de type EHPA sous tutelle du ministère des Affaires sociales et de la Santé (mise sous contrôle, notamment, de la dépendance moyenne des résidents), et, de l’autre, les habitats situés dans le champ du logement soumis à peu de contraintes (aucune concernant la perte d’autonomie). D’autres différences existent et les distinguent : elles concernent la taille des structures, le degré d’accompagnement de la perte d’autonomie, le niveau des services, et bien sûr le prix.
54Finalement, l’offre que nous avons étudiée en région Centre (mais la situation est certainement généralisable à l’ensemble du territoire français) est-elle suffisamment diversifiée ? Nous pensons en particulier aux personnes les plus modestes : quel choix ont-elles si elles veulent se tourner vers un habitat intermédiaire ? La réponse est simple : leur unique perspective est aujourd’hui celle du foyer-logement dont le coût de revient est le plus bas. Or, les investissements dans de nouvelles structures ont été très réduits depuis plusieurs années et les bâtiments de ces structures sont vieillissants. De surcroît, les foyers-logements sont considérés par une partie des retraités, à tort ou à raison, comme des « institutions » pour personnes âgées. Cette représentation génère une aversion pour cette forme de logements, alors qu’elle pourrait être parfois plus satisfaisante que le maintien dans le domicile historique, lui-même onéreux dans certains cas.
55L’alternative peut-elle se situer dans les formules proposées par les acteurs privés qui véhiculent le message d’une meilleure préservation du « chez soi » ? La réponse n’a de sens que pour les retraités ayant des ressources économiques au moins supérieures à la médiane des revenus, puisque nos observations révèlent que le secteur privé propose rarement des loyers et des services à moins de 1 200 euros (pour un studio).
56Existe-t-il un autre modèle ? Il nous semble que celui-ci est en train d’émerger avec l’implication de certains bailleurs sociaux qui sont en mesure d’offrir des loyers plus compétitifs, et qui, associés à des acteurs publics et associatifs locaux peuvent proposer des formules avec sensiblement moins de services que ceux offerts dans les résidences avec services privées, mais répondant tout de même aux besoins essentiels exprimés par les personnes qui emménagent en habitats intermédiaires.
57Trois voies dessineraient ainsi les contours du champ des habitats intermédiaires ayant comme caractéristiques de réunir logement et protection de soi au grand âge. La première, historiquement la plus ancienne, que les pouvoirs publics ont déclaré vouloir mieux soutenir dans un futur proche, est celle des foyers-logements (et autres EHPA tels que les MARPA). Sans remettre en cause leur projet social à destination des plus âgés, il faudrait se demander s’il est possible de changer les connotations d’institutions gérontologiques qui pèsent sur les EHPA (assimilés parfois aux EHPAD). La deuxième voie est celle des habitats avec services à l’initiative des acteurs privés qui, jusqu’à maintenant, n’ont pas été encadrés par les pouvoirs publics. Des processus de labellisation devraient cependant voir le jour prochainement. En dépit des exigences de rentabilité de ce secteur qui excluent de facto la partie des personnes âgées ayant des ressources économiques limitées, il est probable que la demande pour ce type de structures va se maintenir dans les prochaines années avec la seconde génération de résidences services. Dans un contexte de réduction des ressources d’aide sociale, la troisième voie possible est celle que certains bailleurs sociaux mettent en place avec le partenariat d’acteurs locaux non marchands. Avec l’augmentation du nombre des personnes âgées, ils seront aussi amenés à répondre à une demande sociale en augmentation. Les bailleurs sociaux auront alors à inventer le concept de « résidences non commerciales avec services ». Ce concept devra aller au-delà de la simple conception de logements fonctionnels (ou de la rénovation des logements anciens du parc social) pour intégrer pleinement la problématique du vieillissement individuel en termes de services et de lien social.
Notes de bas de page
1 Voir la définition et la typologie des habitats intermédiaires proposées par Laurent Nowik dans cet ouvrage.
2 Ou « logement-foyer » dans son terme plus officiel.
3 MARPA : maison d’accueil rurale pour personnes âgées.
4 Seules quatre résidences n’ont pas pu répondre à nos questions.
5 Dix-sept personnes ont été rencontrées, dont trois couples, dans trois résidences services différentes.
6 Le label des MARPA fixe le nombre d’habitants à moins de 25, en respect des principes de fonctionnement des petites unités de vie (lesquels ont été formalisés dans le rapport du groupe de travail « Pallach-Guisset » initié par le gouvernement en novembre 2001).
7 Seulement quelques T2 sont disponibles pour les couples.
8 Rappelons qu’une autre enquête par questionnaire a été réalisée par l’équipe de recherche auprès de 1 153 résidents d’habitats intermédiaires. L’article de Laurent Nowik livre quelques-uns de ses résultats.
9 À condition également que le GIR moyen pondéré ne dépasse pas 300. Ces conditions assurent le classement administratif des foyers-logements en bâtiment d’habitation. Si l’un des deux seuils est dépassé, la structure se voit requalifiée en EHPAD et doit se soumettre à de nouvelles réglementations. Les MARPA sont soumises à une législation sensiblement différente puisque, même si elles sont juridiquement des foyers-logements, une évolution de la législation (décret no 2005-118 du 10 février 2005) a permis aux petites structures de moins de 25 unités d’habitation d’échapper à la requalification en EHPAD, si elles en font le choix.
10 Analyse confirmée par l’enquête que l’UMR CITERES a réalisée auprès des résidents des habitats intermédiaires.
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Vieillir chez soi
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Ce chapitre est cité par
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