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Entreprises solidaires

 | 
Pascal Glémain
, 
Emmanuel Bioteau

Troisième partie. Réinventer les solidarités liées au logement et en habitat

Les coopératives d’habitants : quand, en matière de logement, notre passé a un avenir

Nicolas Bernard

Texte intégral

1En Belgique, la figure de la coopérative a été à la base de l’essor du logement social, avant de décliner progressivement au cours de ces cinquante dernières années. La voilà, avec la crise du logement, remise au goût du jour. C’est pourquoi cette contribution propose un retour sur les avatars et avantages d’une formule d’habitat qui contrecarre les logiques spéculatives immobilières tout en vivifiant la notion de collectif et renforçant l’implication des habitants.

Introduction

2Le logement est en crise en Belgique. Loyers élevés (parce qu’exempts de toute régulation notamment), aides à la personne limitées sinon existantes, déficit criant de logements sociaux, pans entiers du bâti non conformes aux règles de salubrité, sans-abrisme persistant... Dans le même temps, la demande sociale en logements enfle (à Bruxelles à tout le moins), sous le double effet de la poussée démographique (+10 % d’habitants en 10 ans) et de la précarisation de la population (imputable elle-même à une forte immigration extra-européenne).

3En réaction, et face à l’impuissance des autorités à apporter une réponse structurelle à cette situation, une série d’initiatives spontanées et informelles ont éclos en matière de logement. Dans cette floraison actuelle de formules alternatives d’habitat (habitat solidaire, habitat intergénérationnel, béguinages, habitat permanent en camping, squats...), on voit poindre la figure des coopératives d’habitants. À la différence toutefois des mécanismes précités, la notion de coopérative jouit d’une reconnaissance juridique et institutionnelle aussi ancrée qu’ancienne, de sorte qu’il s’agit plus, en ce qui les concerne, d’une résurgence (pour ne pas dire « renaissance ») que d’une véritable nouveauté.

4Il n’empêche, le retour à l’avant-plan d’un concept que l’on croyait révolu (dans le domaine de l’habitat à tout le moins) ne laisse pas d’interpeller. Occasion est ainsi donnée de retracer la genèse des coopératives d’habitants en Belgique, d’aborder les raisons de leur déclin et, surtout, d’examiner le contexte actuel de leur réapparition, en Belgique et ailleurs en Europe (comme l’Italie). Tels sont les trois temps autour desquels s’articulera la présente contribution.

La formule de la coopérative à la base de l’essor du logement social en Belgique

5S’il est un domaine où la figure de la coopérative d’habitants a prospéré, c’est incontestablement celui de l’habitat social. Certes, les premières cités sociales sont antérieures (fin du xixe siècle) à la naissance des coopératives d’habitants (lendemain de la Première Guerre mondiale), mais ces dernières ne sont pas moins à l’origine du fort développement du concept de logement social, encore balbutiant à l’époque. Au sortir de la Grande Guerre, le besoin en nouveaux logements était plus que pressant (et en habitations abordables financièrement bien davantage encore) et, dans ce cadre, la coopérative de logement social a apporté une contribution essentielle à ce vaste effort de reconstruction. Une demi-douzaine d’ensembles de logements sociaux sort ainsi de terre à Bruxelles, sur le modèle de la cité-jardin anglaise.

  • 1  Cette vaste entreprise de rassemblement des sociétaires prenait en moyenne un à deux ans ; (...)
  • 2  L’équivalent de six mois de loyer tout de même, en moyenne.
  • 3  L’extension ultérieure de la société coopérative et l’arrivée subséquente de nouveaux habi (...)

6Le scénario, à chaque fois, est identique, peu ou prou. Appel est tout d’abord fait à des membres d’une communauté particulière (corporation professionnelle, fonctionnaires, cercle culturel, prisonniers de guerre, milieu syndical...) en vue de souscrire des parts de coopérateur et, ainsi, devenir partie prenante à une téméraire entreprise de construction de logements qui a pour théâtre la lisière verte de la capitale1. Généralement, le public visé, et recruté, émarge plutôt à la classe laborieuse, la part minimale de sociétaire ayant en effet été fixée à des niveaux très acceptables2. De leur côté, les pouvoirs publics entrent également dans le capital, l’État et la province souscrivant 20 % des parts chacun3. En tout cas, on décelait chez les coopérateurs la grande fierté de prendre part à une vaste propriété collective leur permettant, ainsi, de ne plus être tributaire du bon vouloir d’un propriétaire privé. Voilà, en quelque sorte, le prolétaire affranchi de l’assujettissement à un bailleur.

7Dans un mouvement qui n’est pas sans rappeler la conquête de l’Ouest par les pionniers américains, ces coopérateurs prennent donc le parti pour le moins intrépide de déserter les communes centrales, surpeuplées et paupérisées, pour s’implanter en rase campagne, dans des zones vierges encore à construire, dépourvues de tout équipement collectif ou commerce ; c’est bien simple, il n’y a la plupart du temps ni voirie ni même égout. Naturellement, les considérations hygiénistes et moralisatrices ne sont jamais bien loin ; il importait, pour faire bref, de soustraire l’ouvrier à l’influence jugée néfaste de la promiscuité urbaine et d’un commerce trop appuyé avec ses semblables. Il convient, au grand air, de lui inculquer les joies d’une vie saine, proche de la nature et, in fine, non subversive. Et, par là même, on décongestionnait avantageusement le centre populeux, qu’on expurge en quelque sorte de ses pauvres.

  • 4  Par solidarité, l’habitant d’une maison orientée plein sud par exemple (et, partan (...)

8En périphérie, donc, des nouvelles formes d’habitat émergent, véritables laboratoires aussi bien techniques (procédés de construction inédits, architecture audacieuse – le modernisme est à son apogée) que sociaux (mise en commun des charges4, autogestion, etc.). Et il ne s’agissait pas simplement de « loger » les démunis ; il fallait, plus fondamentalement, les insérer dans une vie sociale, à créer de toutes pièces. Certes, nombre de ces projets communautaires ont avorté, faute de moyens ; il n’en demeure pas moins que les cités comptent souvent, en vue de fédérer les habitants-coopérateurs autour d’événements ponctuels (festifs ou non), qui un « centre civique », qui une salle culturelle polyvalente, qui une école, qui une bibliothèque, qui une infrastructure sportive, qui encore un « centre d’éducation physique et morale ». Le tout, dans une optique de « perfectionnement moral et intellectuel des habitants » (Muylle, 1993, p. 5).

9En tout cas, ceux qu’on tenait pour des aventureux au moment de leur départ pour la ceinture verte s’avèrent au final être des privilégiés, qui bénéficient tout à la fois d’un jardin individuel (luxe insigne pour l’époque) et d’une vie de quartier extrêmement conviviale et intégrée, le tout à des conditions financières plus qu’avantageuses. Gardons-nous cependant de croire que ces implantations étaient applaudies par les autorités locales en place, lesquelles considéraient avec une singulière défaveur l’intrusion de ces « ouvriers » dans des périmètres quasi champêtres qu’elles destinaient à des développements plus bourgeois et bucoliques. Il n’était ainsi pas rare de voir des instances municipales multiplier les obstacles et, par exemple, opposer une grande force d’inertie aux pourtant pressants travaux de voirie, d’infrastructure ou d’équipement (Smets, 1977, p. 67).

10Dans les cités, certaines des maisons étaient proposées à la location, d’autres, moins nombreuses, étaient mises en vente (mais toujours à des coopérateurs). Dans tous les cas, les habitants se voyaient convier à des assemblées générales régulières où, une fois par an au minimum, occasion leur était donnée de participer aux décisions. Et la constitution (par élection le plus souvent), au sein de ces larges enceintes, de structures exécutives et opérationnelles plus réduites (conseil d’administration, bureau) n’a nullement mis à néant l’engagement citoyen de la « masse », dans un premier temps à tout le moins.

11Eux-mêmes locataires, les administrateurs avaient une connaissance fine et une vision précise des problèmes qui se posaient dans la cité ; la gestion de l’ensemble n’en était que plus réactive, et l’information circulait de manière nettement plus fluide qu’aujourd’hui.

12Agréées par la Société nationale des habitations et logements à bon marché, ces sociétés coopératives n’étaient qu’en partie financées par elle. Pour parvenir nonobstant à ériger les équipements collectifs (non pris en charge par le pouvoir subsidiant, qui n’y voyait aucune espèce d’utilité), les coopératives rivalisaient d’imagination. C’est, pour certaines, en aliénant une fraction de leur parc immobilier à des personnes extérieures (et, surtout, au prix du marché) qu’elles dégageaient les moyens nécessaires, là où d’autres préféraient concevoir dès le début des espaces commerciaux qu’elles mettaient en location une fois achevés. Il fallait bien, de toute façon, recréer des morceaux entiers de ville dans ces zones coupées du monde à l’origine.

  • 5  Même s’il ne dispose nullement d’un droit de propriété exclusif sur « son » logeme (...)
  • 6  Notons toutefois que le locataire guère versé en bricolage mais relativement en fonds rest (...)

13En tout état de cause, la coopérative se refusait, pour des raisons aussi bien budgétaires que d’implication de l’habitant dans son cadre de vie, à livrer des logements « clé sur porte », entièrement aboutis. Il appartenait dès lors à chaque coopérateur, qu’il soit propriétaire ou, même, locataire5, de prendre sur lui pour achever son chez soi, l’équiper et y apporter les dernières finitions (peinture, revêtement au sol, tapissage). Et, par la suite, le sociétaire était invité, en contrepartie de la modicité du loyer, à assumer lui-même une série d’opérations de menu entretien (la coopérative assumant, pour sa part, les réfections lourdes6).

14Plus globalement, le fait d’être propriétaire d’une fraction de l’ensemble immobilier forgeait chez le sociétaire, détenteur de parts, un sentiment particulier de responsabilité à l’égard de l’environnement bâti, dont il était enclin alors à veiller à la bonne maintenance.

15Comment, concrètement, se donnait à voir cette solidarité que les instigateurs des coopératives plaçaient volontiers au fondement de leur démarche (et plus fondamentalement encore, comme justification de l’existence de celles-ci) ? Au-delà des activités communautaires organisées sur les sites, on observait une entraide mutuelle informelle, qui trouvait particulièrement à s’exprimer lors des opérations d’aménagement intérieur à réaliser par chaque habitant (prêt de matériel, coups de pouce, soutien technique, etc.).

16Par ailleurs, certaines sociétés de logement ont mis en place un système de chauffage collectif en vue, à la fois, de rationaliser les coûts et de les répartir plus équitablement (sans tenir compte linéairement de la consommation individuelle de chacun).

17De manière plus significative, d’autres sociétés ont aménagé en leur sein des projets orientés vers des publics plus défavorisés, comme des appartements spécialement configurés pour handicapés, auxquels une assistance 24 heures/24 est assurée.

18Par ailleurs, plusieurs coopératives ont créé un « fonds » financier destiné à venir en support des locataires nécessiteux : en les aidant à résoudre des difficultés passagères, on les maintenait, in fine, dans la cité.

19Last but not least, les coopérateurs qui revendaient leurs parts devaient renoncer à une plus-value intégrale ; parfois même, ils ne touchaient que le montant nominal de départ, en dépit des investissements, parfois lourds, réalisés dans le bien. La chose, à bien y regarder, n’a rien de surprenant dans la mesure où l’essence de la coopérative consiste précisément à soustraire le bâti aux appétits spéculatifs et, par voie de conséquence, à maintenir l’accès au logement à des niveaux financiers raisonnables, ce qui permettra de continuer à viser un public disposant de peu de fonds.

20Quoi qu’il en soit, la solidarité entre coopérateurs avait quelque chose de plus ou moins spontané dès lors que, comme déjà dit, les sociétaires étaient recrutés dans des milieux déjà intégrés et homogènes ; les affiliations et connivences nouées au sein des sphères professionnelle, politique, syndicale ou encore culturelle trouvaient des prolongements naturels à l’intérieur de la cité.

Le lent déclin de l’esprit coopératif dans le logement social

21Pour toutes les coopératives mises en place dans les années 1920, la Seconde Guerre mondiale a constitué une véritable rupture. Certes, la vie a repris ses droits, mais le ressort s’était en quelque sorte cassé. Par ailleurs, cet isolement (par rapport au centre urbain) qui soudait les habitants et les faisait adopter des logiques d’identité collective et de défense mutuelle s’est réduit à mesure que la ville mordait sur sa périphérie verte, jusqu’à absorber maintenant ces anciens bocages. En même temps que s’établissait cette continuité géographique s’est estompé un sentiment d’appartenance à un projet particulier de vie. Et, avec la ville qui vient à la coopérative, c’est aussi une offre extérieure en services et loisirs qui exerce une rude concurrence aux infrastructures culturelles et sportives de la cité ; l’organisation d’activités de divertissement n’a-t-elle pas toujours constitué le ciment le plus efficace de l’esprit coopératif ?

  • 7  Alors que, à ses débuts, la télévision dynamisait la vie sociale, puisque les rares exempl (...)

22Parallèlement, l’essor des moyens de communication a accéléré ce désenclavement, tandis que l’apparition de la télévision achevait de modifier l’attitude face aux temps libres, désormais plus individuels7. Enfin, les chocs pétroliers successifs ont eu raison des quelques systèmes de chauffage collectif, rares vestiges du souffle coopératif.

23La dilution de l’esprit coopératif doit naturellement aussi à la refonte du régime locatif social qui, à ses débuts, autorisait la reprise du bail par les héritiers. De père en fils, la maison se transmettait alors et, avec elle, un peu du génie coopératif des débuts. Dès lors que, pour des raisons d’équité (somme toute légitimes), le pouvoir subsidiant a tenu à mettre l’ensemble des candidats sur le même pied, il n’y avait plus aucun motif d’admettre un tel droit de « préemption » familial, d’autant moins que le bien n’est pas nécessairement adapté physiquement à la composition du ménage de l’héritier et que, surtout, celui-ci a peut-être atteint un degré d’aisance matérielle qui ne justifie plus la faveur d’un logement bon marché. Devenu intuitu personae, le contrat de bail s’éteint aujourd’hui à cause de mort.

24L’honnêteté commande cependant de préciser que, même du temps de la transmissibilité du bail, la relève des premiers coopérateurs – les pionniers – ne se faisait pas sans mal, les descendants n’étant pas toujours animés par la « foi » de leurs aînés (que soudait en effet un défi insensé, consistant à faire sortir de terre une petite ville là où n’existaient que labourés et pâturages).

25De manière générale, le système des coopératives n’a jamais bénéficié de l’encadrement de législations spécifiques en matière de logement social ; fondu dans les réglementations existantes (du fait de la subsidiation publique – fût-ce partielle – dont il bénéficie), le mécanisme coopératif en Belgique n’a pas trouvé dans ce carcan juridique uniforme les conditions propices à son plein épanouissement.

26Par ailleurs, rendue nécessaire par la complexification des problèmes à régler au sein de la cité, la professionnalisation du « bureau » des coopérateurs chargés, par délégation de l’assemblée générale, de gérer le quotidien, ne s’est pas moins traduite par un certain désinvestissement à l’assemblée générale, réduite à une simple formalité légale. De manière générale, les habitants s’en remettent très largement à ceux qu’ils ont élus à cet effet. Il n’y a, au final, que dans certains immeubles collectifs qu’une sorte d’autogestion a perduré. Dans la ligne, la présence (croissante) au sein des ensembles de logements sociaux d’habitants non coopérateurs a progressivement distendu le lien qui unissait les habitants auparavant.

27Plus généralement, le profil de l’habitant lambda dans une coopérative s’est modifié ; avec l’amélioration des conditions de vie, une classe moyenne s’est progressivement substituée au public ouvrier des débuts. Certains ensembles d’ailleurs, qui excipent d’une qualité patrimoniale et architecturale remarquable (comme en atteste le classement dont ils font l’objet), sont particulièrement prisés ; n’abritent-ils pas un grand nombre de ceux qu’on appelle aujourd’hui les bourgeois-bohèmes ? Au moins, toutefois, n’observe-t-on pas au sein de ces cités les traditionnels effets de ghetto qui sont le lot de certaines sociétés de logement homogènes qui concentrent les difficultés sociales et forment de véritables poches de précarité (Salle, 1993, p. 15).

28De manière générale, les autorités de l’époque, alarmées sans doute par l’indépendance grandissante prise par les coopératives aussi bien que par le caractère onéreux de ces initiatives, ont refusé d’amplifier l’expérience des cités-jardins. Le vent avait tourné et, du reste, il a fallu attendre le lendemain de la Seconde Guerre mondiale pour assister à la constitution de nouvelles sociétés de logement social sous forme de coopérative. Cependant, le contexte a radicalement changé : une logique de type communautaire ou solidariste ne figure plus (ou figure moins) au soubassement de cette entreprise, à une époque où, par surcroît, la reconstruction du bâti s’avère moins impérieuse qu’au sortir du premier conflit mondial. Il s’agit, avant tout, d’aménager des solutions de logement abordables financièrement ; progressivement, des considérations d’ordre économique se sont imposées à la (semi-)collectivité des débuts.

29Le concept même de cité perd de sa consistance dans la mesure où le caractère « village à la campagne » s’est fortement estompé avec l’extension de la ville, en même temps que les audaces architecturales. La conséquence n’est pas qu’esthétique : difficile, dans un « ensemble » où rien ne distingue les habitations sociales des logements ordinaires et où celles-ci sont dispersées (disséminées dans le tissu urbain), de se sentir lié par une quelconque appartenance. Le sentiment de faire partie d’une collectivité donnée décline immanquablement avec l’éloignement physique des habitants et l’absence d’infrastructures à usage collectif (et, partant, d’activités organisées). L’heure n’est définitivement plus à l’utopie en marche ; elle est au pragmatisme (Debunne, 1993, p. 58).

30À dire vrai, et le fait est éloquent, l’esprit coopératif n’a jamais intégralement disparu puisqu’on peut encore trouver, au sein de ces coopératives de la deuxième vague, des lavoirs publics, des salles des fêtes, des garderies d’enfants, des consultations pour nourrissons, etc. Globalement, toutefois, force est d’admettre que les concepteurs de ces coopératives « nouvelle formule » n’ont pas, à l’inverse de leurs prédécesseurs, fait des équipements collectifs la raison d’être des cités ; du reste, il n’en existe aucun d’envergure.

31Par ailleurs, même lorsque les assemblées générales ne connaissaient plus que des audiences confidentielles, il se trouvait toujours des coopérateurs résolus à prendre en charge, de manière collective, des questions particulières. Plus spécifiquement, la participation des habitants a évolué et changé d’objet : elle s’exprime moins de façon instituée et organisée (dans l’utilisation d’équipements collectifs par exemple, lesquels, de toute façon, sont en voie de raréfaction) que de manière plus informelle et ponctuelle, sur des points particuliers du devenir concret de la cité (sécurité, mobilité, qualité de vie, etc.). À cet égard, l’émergence des réflexions de type environnementaliste a constitué un aiguillon précieux en même temps qu’un catalyseur d’énergies retrouvées. L’infrastructure comme telle n’est plus le vecteur exclusif de l’implication des coopérateurs, son creuset naturel (Vanderhulst, 1993, p. 50).

Le retour du principe coopératif dans le domaine du logement

32En léthargie depuis plusieurs dizaines d’années, le principe coopératif est en train, aujourd’hui, de retrouver quelque vigueur dans le domaine de l’habitat, en Belgique et en Italie notamment. C’est que la crise du logement (et l’impuissance corrélative de l’État à l’endiguer) oblige la société civile à mobiliser ses propres ressources et, positivement, à imaginer des « nouvelles » formes d’habitat. Parmi celles-ci, figure la coopérative, en pleine renaissance.

33En fait, la politique actuellement menée en Belgique dans le domaine du logement souffre de divers maux, auxquels précisément le système de la coopérative d’habitants est susceptible d’apporter une réponse.

Les maux actuels de la politique du logement

34En matière, tout d’abord, d’aides à l’accès à la propriété, se pose un problème relatif aux plus-values – substantielles le plus souvent – que peuvent « empocher » à la revente les individus ayant bénéficié d’une aide publique pour devenir, précisément, propriétaire. Par exemple, ceux qui ont acquis des habitations mises à disposition par les organismes régionaux – à des tarifs inférieurs aux prix du marché – sont libres de les revendre dix ans à peine après leur entrée dans les lieux. Vu la flambée des valeurs observée sur le marché immobilier depuis une dizaine d’années (+ 280 % pour les unifamiliales par exemple), le gain est insolent. Et indécente est la possibilité ainsi laissée à des ménages aidés par la puissance publique de convertir ce soutien pécuniaire en bénéfice purement privé.

35Dans la foulée, une autre vicissitude est à épingler : le niveau atteint par les transactions immobilières à Bruxelles a pour conséquence d’exclure de facto les ménages défavorisés du secteur acquisitif. C’est, pourtant, cette population-là qui affecte aux frais de loyer (et de charges, en explosion vue l’évolution des prix de l’énergie) la fraction la plus importante de son budget (jusqu’à 65 % pour les allocataires sociaux). Et l’accès à la propriété s’avère d’autant plus impérieux pour cette catégorie de gens que les mensualités hypothécaires ne varient pas avec le temps, tandis que les loyers, eux, augmentent avec l’indexation.

36Les démunis ne sont cependant pas les seuls à pâtir de la situation. Les ménages à revenus moyens qui, dans un mouvement logique d’évolution professionnelle et familiale, cherchent une petite maison avec jardin sitôt qu’ils ont enfant et emploi stable, n’ont d’autre choix que de se détourner de la capitale. Migrant alors vers une périphérie plus accessible pécuniairement, ils appauvrissent ainsi fiscalement la Région bruxelloise, vidée de ses éléments contributeurs.

37Au demeurant, dans cette région exiguë – et totalement enclavée – qu’est Bruxelles, réglementairement cantonnée dans ses frontières administratives, le foncier, relativement rare, pèse d’un poids certain dans la détermination des prix de vente. Cet état de fait obère d’autant le budget des ménages de la capitale. À preuve ou à témoin, Bruxelles affiche un taux de 45 % de propriétaires seulement, là où les régions voisines (wallonne et flamande) culminent à 75 %.

  • 8  Le propriétaire fixe en effet le loyer initial au montant qu’il désire, discré (...)

38Il est un autre problème sur lequel bute la politique du logement à Bruxelles : la gentrification. Sans contredit, les quartiers déclassés requièrent de vastes opérations de requalification urbaine. Toutefois, dans un contexte législatif d’absence totale de régulation du prix des loyers8, le mouvement d’ascension sociale que connaît fatalement un périmètre urbain soumis à rénovation a tôt fait d’évincer les habitants de souche. Pas assez aisés le plus souvent pour régler des tarifs locatifs en hausse (qui répercutent eux-mêmes la plus-value apportée – grâce à des fonds publics... – au quartier), ils sont contraints, comme nous l’avons vu précédemment, d’émigrer dans les quelques rares zones encore accessibles, (loin) en dehors de Bruxelles.

39Dans le parc public, par ailleurs, on observe un défaut d’appropriation certain des logements par leurs occupants. Transmise dans un état discutable au locataire, l’habitation sociale ne suscite guère l’identification, il est vrai. Et ce, d’autant plus que les gestionnaires n’admettent aucune transformation – même mineure – de la part du preneur. Incapable dès lors de configurer à son image l’habitation sociale qui lui est imposée, ce dernier ne fait pas sien son lieu de vie. Partant, le locataire tend à se déresponsabiliser et, rapidement, désinvestit son logement, tant matériellement (dégradations) qu’affectivement.

40Toujours dans le domaine de l’habitat social, il convient encore de mettre en lumière les résistances – souvent extrêmes – soulevées par les riverains confrontés à des projets d’érection de logements sociaux. Soyons de bon compte, ces mouvements de protestation ne sont pas toujours à assimiler à du nimbysme. Dans de nombreux cas, les ensembles projetés sont en rupture totale avec l’environnement bâti et le quartier. Du reste, leur conception s’est faite en l’absence de toute concertation avec les habitants. En tout état de cause, les constructions du passé ont été suffisamment destructrices du cadre de vie urbain pour qu’on s’abstienne, aujourd’hui, d’exercer une vigilance critique de bon aloi. En définitive, entre promoteurs du logement public et habitants, actuellement, c’est la césure, nimbée de méfiance.

41Impossible, enfin, d’évoquer les maux de la politique du logement sans pointer les ravages causés par la vacance immobilière. C’est qu’entre 3 et 6 % du parc immobilier global à Bruxelles restent désespérément vides. Dans le même temps, la pléthore d’outils réglementaires destinés à mettre fin à l’inoccupation (droit de réquisition, droit de gestion publique, taxes communales, etc.) reste largement lettre morte. Soucieux de ne point s’aliéner une frange importante de l’électorat ou, plus trivialement, insuffisamment outillés (en moyens et en personnel qualifié) pour initier et mener à bien ces délicates opérations de requalification des biens abandonnés, les pouvoirs publics locaux restent trop souvent amorphes face à ce phénomène de « mitage » du tissu urbain.

Les éléments de réponse apportés par les coopératives

42Face à ces difficultés multiples, l’institution de la coopérative est susceptible d’apporter certains éléments de réponse, sinon de solution. D’abord, le mécanisme de la coopérative offre à tout investisseur privé, quel qu’il soit (habitant ou non, riverain ou non, financier ou non), la possibilité de souscrire des parts et, ainsi, de se greffer au programme. Sont dès lors admis à participer à l’élaboration des projets de construction non seulement les (futurs) habitants eux-mêmes, mais aussi une série de personnes extérieures, comme les voisins, des investisseurs privés, une série d’opérateurs publics, etc. L’intégration du bâtiment dans son environnement immédiat et son acceptation corrélative par la population s’en trouvent grandement facilitées. Comme le montre l’expérience des community land trusts aux États-Unis, c’est un véritable morceau de ville qui s’implante souvent (avec commerces et équipements collectifs), en lieu et place du traditionnel bloc de logements monofonctionnel.

43Par surcroît, il y a de fortes probabilités de voir la mixité régnant parmi les coopérateurs se répercuter dans les types de logements proposés. Alors, par exemple, que le parc social est sous-occupé « pour moitié » (en ce sens qu’un bien sur deux est trop vaste pour son occupant) et que, dans le même temps, on manque dramatiquement de grands logements sociaux (les familles nombreuses patientent jusqu’à dix ans sur la liste d’attente), le patrimoine immobilier d’une coopérative devrait gagner en diversité ce qui, en bonne logique, rendra davantage fluide la gestion du stock.

44Ensuite, le danger existe toujours de voir le coopérateur revendre ultérieurement ses parts sur le marché privé et capter, seul, la plus-value. Celle-ci, on s’en doute, peut se révéler particulièrement intéressante, ne serait-ce que parce que l’implantation de la coopérative a contribué à tirer le quartier vers le haut. On pourrait alors, à bon droit, se poser la question de la pertinence d’une telle utilisation des deniers de la coopérative (du « one shot » à fonds perdus). Or, il est parfaitement loisible à la coopérative d’édicter des règles suivant lesquelles le produit de l’aliénation des parts, au-delà d’un certain seuil (décidé collégialement par les sociétaires), revient à la coopérative, ce qui permettra à celle-ci de réinjecter des fonds frais dans d’autres projets. A contrario, les subsides publics actuels à l’accession à la propriété font trop souvent l’objet d’une appropriation purement individuelle, on l’a dit.

45La limitation du bénéfice du coopérateur – couplée au retour des parts dans le giron de la coopérative – s’appuie encore sur une autre justification. C’est que, de manière générale, il faut éviter que le comportement des vendeurs de biens en vienne à soutenir per se les prix élevés. Or, en disposant d’une maîtrise sur le foncier, la coopérative introduit des ferments de régulation dans le secteur. Lorsque l’appréciation des valeurs a pour effet de relever automatiquement le seuil pécuniaire d’accès au logement, la coopérative a la capacité, elle, de maintenir ce seuil à un niveau raisonnable. Dans un marché immobilier traversé de tendances haussières, il est vital de sauvegarder des « poches » de logements accessibles financièrement. Et, dans les quartiers soumis à des opérations de réhabilitation urbaine plus encore qu’ailleurs, il importe de maintenir les populations en place.

46Concernant justement ces vastes opérations de requalification, la simple annonce de travaux publics dans un périmètre donné a généralement pour conséquence de faire grimper les prix en flèche. Par anticipation, en effet, les opérateurs locaux ne manquent pas d’adapter leurs tarifs. Résultat : les autorités sont incapables parfois d’acquérir les terrains sur lesquels elles ont pourtant programmé leurs constructions ! À nouveau, il convient de casser ces logiques purement spéculatives, grâce notamment aux techniques de maîtrise du foncier qui autorisent les coopératives à geler les tarifs et dédier les terrains à des fins prioritairement sociales.

47Une précision requiert encore d’être faite. Le marché immobilier n’est pas éternellement ascendant (il n’y a qu’à considérer un instant le récent exemple américain). À cet égard, la régulation évoquée plus haut a ceci de particulièrement intéressant qu’elle est susceptible de fonctionner dans les deux sens. En cas de dépréciation très forte des actifs, le sociétaire qui revend ses parts a la garantie de toujours retrouver son investissement de départ.

48Sur un plan moins pécuniaire, signalons que le schème coopératif permet aux habitants de s’impliquer davantage dans les entreprises de rénovation, voire de construction du logement. Or, qu’il soit dans le parc privé ou, plus encore, dans le secteur social du logement, le locataire est actuellement dépossédé, dans une large mesure, de sa faculté à mobiliser ses aptitudes techniques en vue d’améliorer son lieu de vie. Et, par-delà, le mécanisme de la coopérative présente l’avantage de s’éloigner d’une offre de logements purement standard pour, progressivement, orienter celle-ci en fonction des besoins et, peut-être, des souhaits des premiers utilisateurs que sont les occupants (Novelli, 2009, p. 4).

  • 9  Gillespie, 2009, p. 253.

49Ce faisant, le coopérateur développera ses propres compétences. Dans une démarche d’empowerment bien comprise, il renforcera son autonomie et, du coup, s’émancipera sur le plan professionnel notamment. La participation active des habitants révèle à eux-mêmes une somme de savoir-faire trop longtemps ensevelis. Ainsi, les expériences d’autoconstruction (pratiquées en Angleterre notamment9) montrent à suffisance que, sitôt le projet achevé, les participants ne tardent pas à (re)trouver de l’emploi, et pas uniquement dans le secteur de la construction. Au-delà de la maîtrise des outils techniques, c’est une certaine estime de soi qui est ainsi restaurée. « Construire et habiter ne se distinguent plus véritablement, non plus que se loger et apprendre un métier », ponctue François Perdrizet (2009, p. 9), avec des accents très heideggeriens (Heidegger, 1995, p. 173).

50Par ailleurs, c’est ensemble que les coopérateurs recouvrent cette autonomie ; dans un paradoxe qui n’est qu’apparent, l’appartenance à une structure collective a rendu aux participants une partie de leur indépendance ut singuli. Le « capital social » ainsi acquis, autrement dit, est partagé ; du reste, il ne s’acquiert qu’en groupe.

51Surabondamment, cette dimension collective a pour effet de transformer la relation occupants-propriétaires (privés ou publics), actuellement marquée par un déséquilibre parce que, notamment, déclinée sur un plan strictement interindividuel. L’émergence de ce nouvel acteur structuré qu’est la coopérative modifie donc le rapport des forces en présence et leste d’un poids non négligeable les revendications d’habitants eux-mêmes jugés soudainement plus crédibles.

52Ce n’est pas la seule relation à être chamboulée ; les rapports avec l’administration sont, eux aussi, soumis à recomposition. Cantonnée traditionnellement dans une fonction d’autorité à caractère quasi régalien, la puissance publique glisse progressivement vers un rôle d’accompagnatrice de projets. Elle n’est plus seulement l’instance qui, en amont, accepte ou non la délivrance d’un permis de construire et, en aval, contrôle la bonne exécution des travaux ; elle se voit investie d’une mission nouvelle, davantage créatrice et positive, consistant à suivre pas à pas un programme audacieux de construction/rénovation au sein d’une coopérative ; par ses conseils avisés, elle en facilite (autant que faire se peut) la bonne fin. Le censeur, en définitive, doit se faire adjuvant (Maury, 2009, p. 31).

53En filigrane s’esquisse également une redéfinition de la logique assistancielle (qui unit le demandeur d’aide à l’État), laquelle s’invertit en une logique davantage centrée sur « l’activation » et la responsabilisation des bénéficiaires, à qui l’on fournit ainsi les moyens de prendre leur destin en main.

54Surabondamment, notons encore que le mécanisme de la coopérative permet de lever, rapidement et souplement, des fonds supplémentaires auprès des sociétaires en cas de besoin. Parfaitement au courant du projet de type social sous-tendant la création de la coopérative, ceux-ci, au demeurant, n’exigent généralement pas un retour sur investissement démesuré.

55Enfin, le recours au système de la coopérative rend les institutions financières plus enclines à concéder des prêts, que ce soit au bénéfice de la coopérative (en vue de financer des rénovations) ou des coopérateurs eux-mêmes (au nom desquels la coopérative pourrait être admise à négocier avec les banques). Et la masse critique représentée par une société coopérative permettra à celle-ci de décrocher des taux avantageux, d’autant plus que la banque diminue son risque en traitant avec un opérateur plus « institutionnel ».

56Loin d’être une pure idée de l’esprit, la coopérative est en train, très concrètement, de signer son retour au sein de la sphère du logement, à Bruxelles notamment. L’illustration qui suit, prise parmi d’autres, est à cet égard éloquente. Traditionnellement cantonnées dans la gestion (sociale) de biens locatifs à elles confiés par des propriétaires privés, une série d’associations bruxelloises (appelées « agences immobilières sociales ») ont décidé récemment de se regrouper et de former une nouvelle entité vouée, elle, à « l’achat » d’immeubles, à des fins de location toujours. Si elles se sont résolues à « franchir le Rubicon » de l’acquisitif, c’est à la fois pour pouvoir conserver la maîtrise à long terme sur le bien, freiner les hausses de loyer (et, partant, les logiques spéculatives) et se soustraire à des éventuelles velléités de retrait du système de la part du propriétaire.

57Quoi qu’il en soit, et c’est le point qui nous occupe plus particulièrement, ces agences immobilières sociales ont décidé de créer le nouvel organisme sous forme de coopérative (surnommée LivingStones). Loin d’être anodin, ce choix reflète à suffisance les avantages multiples que procure cette formule juridique (Massart, 2009, p. 23).

Le cas des coopératives italiennes d’autorécupération résidentielle

  • 10  Sur le mouvement coopératif en France par exemple, voir Darragon, Favier et Rohart, 2009 (...)

58Encore embryonnaire en Belgique10, le schème coopératif a trouvé dans un pays comme l’Italie un terreau propice à son épanouissement. C’est, essentiellement, dans le domaine du squat qu’il a trouvé son lieu d’émergence, au milieu des années 1990. Lassées en effet de chasser inlassablement des bâtiments communaux les occupants « illégaux » qui, de toute façon, s’empressaient d’investir dans la foulée de leur éviction d’autres biens publics abandonnés (qu’il convient à nouveau de vider, et ainsi de suite), les autorités régionales romaines ont décidé d’inverser le problème. Plutôt que de tenir ces squatteurs pour une nuisance dont il est, au demeurant, illusoire d’espérer se « débarrasser » définitivement (un « refoulé » qui fait toujours retour en quelque sorte), la région Lazio a décidé en 1998 de « légaliser » ces occupations précaires en vue de pouvoir en exploiter toutes les potentialités. Précisément, pour une ville qui se veut dynamique, la présence de chancres constitue, outre un repère urbain disgracieux, un véritable facteur de délabrement du quartier par effet de contagion ; à quoi servirait-il en effet de rénover mon bien si, de toute façon, une ou plusieurs dents creuses le jouxtent, qui tirent l’ensemble du périmètre vers le bas ? Aussi les instances romaines autorisent-elles désormais les occupants précaires à demeurer dans un bien public abandonné, à la condition expresse qu’ils rénovent eux-mêmes les logements individuels, considérant que la réfection de l’enveloppe extérieure du bâtiment (murs, toiture) ainsi que des parties communes (halls, escaliers, éventuels ascenseurs) revient, elle, aux pouvoirs publics. S’instaure à cette occasion une répartition équitable des charges, dans un objectif partagé : la réaffectation d’un bien précédemment improductif.

59Pour mener les (souvent) substantiels travaux de mise à niveau et, par la suite, organiser la vie en société au sein de l’immeuble ainsi réhabilité, les locataires, précisément, se constituent en coopérative dite d’autorécupération résidentielle (autorecupero rezidenziale). Les autorités se refusent toutefois à cautionner le fait accompli (ce qui reviendrait, concrètement, à endosser l’occupation existante) ; elles préfèrent, à raison selon nous, lancer des « appels d’offres » publics (aviso publico) en vue de mettre en « concurrence » plusieurs projets différents. Et, pour pouvoir répondre à cet appel à candidatures extérieures, les habitants doivent déjà s’être constitués en coopérative, ce qui a pour effet naturellement de stimuler la société civile.

60Certes, les coopérateurs ne disposent généralement pas des fonds propres nécessaires pour mener à bien les opérations de réfection (portant sur les parties privatives). Toutefois, ils peuvent compter sur le soutien de banques dites éthiques (banca etica), dont le réseau est assez bien développé en Italie (Cavani, 2009, p. 185).

61Un dernier élément, et non des moindres, mérite encore d’être souligné. Ces opérations d’autorécupération résidentielle ont traditionnellement pour théâtre des centres urbains ; c’est, plus spécifiquement, dans les quartiers centraux et historiques qu’elles trouvent à s’implanter. Le fait est tout sauf anodin. Alors que l’habitat social est, en règle, relégué géographiquement (à la lisière de la ville), les squatteurs-coopérateurs décident de se réapproprier la cité et, en s’installant en son coeur même, de revendiquer pleinement le droit à occuper des espaces jusqu’ici pécuniairement inaccessibles en fonction des critères du marché. Faut-il rappeler à cet égard que, dans ces périmètres-là singulièrement, le maintien de bâtiments à l’abandon obéit souvent à des logiques purement spéculatives ?

62Incidemment, les coopérateurs apportent la démonstration que réhabilitation du bâti et gentrification ne vont pas nécessairement de pair ; oui, il est possible de « relever » des morceaux de ville déclassés sans en exclure de facto les moins favorisés (Vecchiarelli, 2009, p. 82).

Conclusions

63Abondamment mobilisé au sortir de la Seconde Guerre mondiale afin de donner un nouveau souffle au secteur du logement social, le concept de coopérative a, depuis, largement perdu de sa vigueur. Le voilà qui signe un retour étonnant dans le domaine de l’habitat. Le contexte d’émergence a changé toutefois. Il s’agit moins, aujourd’hui, d’insuffler des logiques collectives dans la sphère de l’habitat que, plus prosaïquement, de trouver des solutions innovantes à la crise du logement. Celle-ci, en effet, commande d’exhumer des dispositifs juridiques trop vite tenus pour obsolètes et dont les vertus consistent précisément à juguler la spéculation par la maîtrise du foncier et le retour des plus-values dans le giron de la coopérative. À cet égard, des mécanismes tels que le droit de superficie et l’emphytéose jouent un rôle capital de neutralisation du coût du terrain et, pour cette raison notamment, gagnent à être associés à des programmes de coopératives.

64La coopérative essaime donc à nouveau, en Belgique et en Italie notamment. Puissent les autorités, dès lors, accompagner au mieux ce mouvement, en dotant l’outil d’un encadrement juridique spécifique et d’un financement adéquat par exemple. On n’éradiquera jamais la crise du logement qui est la nôtre aujourd’hui si l’on ne se décide pas à exploiter davantage le savoir-faire des habitants eux-mêmes.

Notes

1  Cette vaste entreprise de rassemblement des sociétaires prenait en moyenne un à deux ans ; c’est qu’il fallait convaincre, un à un, chacun des futurs coopérateurs de tout quitter pour partir s’implanter au milieu des pâturages, ou presque.

2  L’équivalent de six mois de loyer tout de même, en moyenne.

3  L’extension ultérieure de la société coopérative et l’arrivée subséquente de nouveaux habitants n’ont cependant pas conduit les autorités à renforcer leur engagement financier dans le capital en vue de maintenir les équilibres, de sorte que leur influence mathématique (et leur poids relatif), déjà minoritaire, a décru fatalement avec le temps.

4  Par solidarité, l’habitant d’une maison orientée plein sud par exemple (et, partant, généreusement exposée au soleil) règle un montant identique de frais de chauffage à celui du coopérateur de la même cité dont la maison est plutôt tournée, elle, vers le septentrion.

5  Même s’il ne dispose nullement d’un droit de propriété exclusif sur « son » logement, le locataire n’en demeure pas moins propriétaire d’une fraction de l’ensemble construit, à proportion du nombre de parts qu’il a souscrites.

6  Notons toutefois que le locataire guère versé en bricolage mais relativement en fonds restait libre de déléguer à la coopérative l’aménagement intérieur du bien ainsi que la prise en charge ultérieure des réparations courantes (toutes opérations qui lui incombent d’ordinaire) contre due répercussion dans le loyer des coûts y afférents.

7  Alors que, à ses débuts, la télévision dynamisait la vie sociale, puisque les rares exemplaires existants étaient disposés dans des salles où les habitants regardaient, en groupe, les émissions.

8  Le propriétaire fixe en effet le loyer initial au montant qu’il désire, discrétionnairement, sans que soit exigé un quelconque lien avec la qualité du logement par exemple.

9  Gillespie, 2009, p. 253.

10  Sur le mouvement coopératif en France par exemple, voir Darragon, Favier et Rohart, 2009, p. 299.

© Presses universitaires de Rennes, 2015

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