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Les campagnes de Touraine au XVIIIe siècle

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Brigitte Maillard

Première partie. « Le jardin de la France » au XVIIIe siècle

Chapitre 6. Paysans propriétaires, paysans locataires

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Géographique :

France

Texte intégral

1Une partie, variable mais toujours importante, des biens fonciers, en surface comme en valeur, échappe aux paysans de Touraine. L’emprise financière des catégories privilégiées sur la terre est encore plus forte qu’il n’y paraît : elles perçoivent sur les biens des paysans, outre les redevances seigneuriales, de très nombreuses autres rentes dont le montant absorbe parfois tout le revenu : parmi les biens vendus dans la circonscription du Contrôle des actes de Chinon en 1788, un sur deux (50,5 %) devait acquitter une ou plusieurs rentes.

I - La faiblesse de la propriété paysanne

  • 1 A.D. I. et L., 3E3/15-22. Au contraire l'importance relative des contrats de rente s'affaiblit : de (...)

2Les ventes immobilières forment une part importante de l’activité des notaires ; chez Me Degonne à Chinon entre 1772 et 1789 elles constituent 13 % des actes et leur nombre triple dans la décennie 1780 ; si on y ajoute les contrats de location, il apparaît clairement une augmentation importante des actes concernant la cession temporaire de l’usufruit ou définitive du fonds des biens immobiliers1. Le marché foncier devient de plus en plus actif.

1 - La propriété paysanne

  • 2 A.D. I. et L., G 880.
  • 3 De nombreuses rectifications du rôle ont été faites et prouvent une sérieuse vérification. Quelques (...)

3Dans quelques rares cas, la répartition exacte de la propriété foncière dans un finage peut être connue de façon précise ; quand une communauté doit payer des travaux pour l’église et qu’elle n’a pas de communaux, elle décide la levée d’un impôt extraordinaire ; doivent contribuer tous les habitants, qu’ils soient propriétaires ou non, privilégiés ou non, mais aussi « les tenants hors paroisse », c’est-à-dire les propriétaires non résidants. Le dossier constitué pour Mettray en 1764 a été conservé2 car des contestations se sont élevées ; une estimation des biens a été faite par des « commissaires » désignés parmi les intéressés par l’assemblée de communauté ; les renseignements fournis sont complets et exacts3. Cette paroisse est située à proximité de Tours, à 10 kilomètres au nord-ouest, au bord de la Choisille ; elle comporte environ 234 feux et son territoire est à 50 % en terres, à 20 % en vignes et 12,5 % en prés, le reste étant des pâtureaux, des taillis et des bois. Les contribuables taxés en 1764 sont répartis en trois groupes : les habitants non propriétaires, les habitants propriétaires et enfin les « privilégiés » et « hors tenants ». Tous peuvent être propriétaires dans une autre paroisse, cette éventualité est même très probable pour plusieurs « forains ». La troisième catégorie regroupe les non taillables, propriétaires qui résident dans une autre paroisse et « privilégiés » de Mettray, soit M. de Nantouillet, écuyer, qui est le seul noble résidant dans la paroisse et quatre fratries d’enfants mineurs. Les habitants non propriétaires sont 115, dont 16 veuves, soit un chef de feu sur deux, et les propriétaires 119, dont 25 veuves. Les « tenants hors paroisse » détiennent 84 % du sol et ne sont en dessous de cette moyenne que pour les vignes. Les habitants ont à peine 16 % du sol mais touchent 17,5 % du revenu car ils ont un quart du vignoble ; la moyenne est de 2,2 arpents par propriétaire. Deux habitants seulement possèdent plus de cinq arpents de terre et 55 % se partagent 16,4 arpents.

Répartition de la propriété à Mettray, entre habitants et tenants «hors paroisse» en 1764

Répartition de la propriété à Mettray, entre habitants et tenants «hors paroisse» en 1764

4Les propriétaires forains sont pour les deux tiers des habitants de Tours et des paroisses limitrophes ; parmi eux, beaucoup (78 %) ont chacun moins de 5 arpents mais une minorité détient de vastes ensembles : six personnes ont entre 50 et 100 arpents ; le seigneur possède en tout 198,7 arpents, dont 28 arpents de pré, qui produisent 87 % de son revenu total contre 13 % pour le complexum feudale, y compris les dîmes inféodées. La présence des minuscules propriétés s’explique sans doute par les hasards des héritages. La propriété foraine est donc très étendue dans la paroisse de Mettray et est aux mains des habitants de Tours. Les prélèvements dus aux rentes aggravent encore la ponction financière.

  • 4 A.D. I. et L., G 882. Le rôle ne détaille pas les biens de chacun.
  • 5 On compte 16 habitants de Tours et 3 Parisiens ; 20 propriétaires « forains » sont des ruraux.
  • 6 F. BLUCHE, Les magistrats du Parlement de Paris au xviiie siècle (1715-1771), p. 404. Charles Amble (...)

5La même conclusion peut être établie pour la paroisse de Monnaie4, bien que la source utilisable soit beaucoup moins précise. Monnaie compte environ 300 feux en 1732 quand est décidée la levée d’un impôt de 500 lt pour permettre la réparation du clocher. Les 57 propriétaires « hors paroisse » doivent verser 88 % de l’impôt ; un sur deux est citadin5. Le seigneur du lieu est M. de Barentin, « conseiller du roi en tous ses conseils, maître des requêtes, seigneur châtelain »6, sa part de l’impôt pour l’église est de 90 lt, soit 18 % du total ; puis viennent le chapitre Saint-Gatien et l’abbaye de Marmoutier qui doivent 14 % de l’impôt chacun. Les propriétaires « forains » résidant dans des paroisses rurales ne possèdent pas grand chose. Parmi les habitants, 228, soit 85 % du total recensé, n’ont aucun bien ; 40 sont propriétaires mais aucun n’est taxé à plus de 6 lt et la majorité (70 %) ne paie pas plus de 20 sous.

6Peut-on calculer l’effectif des paysans sans terre ? Quelques cahiers de doléances le disent : à Vallières-les-Grandes, 52,5 % de la population sont dépourvus de tout bien, à Luynes, 20 %. Les deux tiers des habitants de Villeporcher et la moitié de ceux d’Auzouer sont dits « pauvres » ou mendiants, et n’ont sans doute aucun bien.

7Une indication plus large peut venir de la comparaison entre le nombre de feux habitant une paroisse et le total des cotes du rôle du vingtième, même si sur le rôle de l’impôt figure un certain nombre de propriétaires « forains » tandis que n’y sont pas portés des habitants de la paroisse détenteurs de biens ailleurs ; les deux phénomènes ne se compensent sans doute pas. En sens inverse le maintien de la cote unique sur le rôle malgré un partage successoral provoque une sous-estimation du nombre des propriétés individuelles ; ces cas sont particulièrement nombreux dans la région de Chinon.

Nombre de feux et de cotes de vingtième à la fin du xviiie siècle dans la région de Chinon

Nombre de feux et de cotes de vingtième à la fin du xviiie siècle dans la région de Chinon
  • 7 La ville de Richelieu n'est pas prise en compte ; sa population en 1789 est inconnue.

8En dehors des trois paroisses qui sont limitrophes de Chinon, le nombre de feux est largement supérieur à celui des cotes de l’impôt. Sur le plateau de Sainte-Maure, la proportion de feux ne payant pas le vingtième atteint 28,8 %. Dans la « banlieue » de Chinon, la situation est inversée mais elle s’explique par la présence de nombreux propriétaires habitant la ville. Dans le Lochois, plus de 20 % des familles rurales ne posséderaient aucune terre ; dans six paroisses rurales seulement le nombre de cotes est supérieur à l’effectif des feux. La petite propriété semble plus répandue dans l’extrême sud de la province, puisqu’en Richelais on compte 1976 cotes de vingtième pour 1 783 feux qui vivent dans 15 villages7.

2 - Les paysans et le marché des biens ruraux

  • 8 Les ursulines de l'Ile-Bouchard par exemple.

9Quelle que soit la région étudiée, les ventes d’exploitations, métairies ou même borderies, sont très rares pendant tout le siècle et les paysans n’y participent jamais. Les communautés religieuses qui en possèdent un grand nombre n’en cèdent pas, même après la liquidation des billets de banque de Law qui en a ruiné plusieurs8 ; elles préfèrent emprunter. Au cours de l’année 1788, d’après le Contrôle des actes, dans le bureau d’Amboise, sont vendues six closeries et un ensemble formé d’une métairie et d’une closerie. Les vendeurs et acheteurs des closeries ne sont pas des paysans ; les acheteurs sont de petits officiers ou des artisans : un fripier, un voiturier par eau, un receveur de loterie, le « frotteur » du château de Chanteloup et un « garde-marteau » qui verse le prix le plus élevé (10 500 lt). Dans le district de Chinon, les transactions portent sur trois métairies alors que dans le même temps, 318 parcelles ou « domaines » changent de propriétaire. En ce qui concerne le bureau de Loches, le greffier enregistre la vente de trois fractions de métairie, celle d’un groupe constitué de deux borderies et d’une métairie acquis par un marchand à la suite d’une faillite, et celle de quatre borderies ; parmi les vendeurs de celles-ci, un seigneur, un notaire, un marchand meunier et un laboureur, les acquéreurs étant un notaire, un receveur de la gabelle et un fermier général de seigneurie, le quatrième restant inconnu.

  • 9 G. BEAUR, « Révolution et transmission de la propriété : le marché foncier ordinaire », La Révoluti (...)
  • 10 Cf. texte n° 3.
  • 11 Le décompte est fait d'après le nombre de transactions, et non d'individus. Le groupe est composé p (...)

10L’effectif des parcelles vendues est plus important mais le total n’atteint pas de grandes étendues9. Sur ce marché des petites transactions, les paysans sont les plus nombreux, mais il arrive que le même individu vende ou achète plusieurs fois, ou même fasse les deux opérations successivement. Le règlement des successions entraîne aussi des cessions ou des échanges entre les cohéritiers qui évitent le partage des biens. La conclusion d’un bail de rente foncière est parfois une première étape avant la vente10. Dans les bureaux du Contrôle des actes de Loches et de Chinon en 1788, vendeurs et acheteurs se sont ainsi répartis11 :

Vendeurs et acheteurs de biens fonciers en 1788 selon le contrôle des actes de Chinon et Loches

Vendeurs et acheteurs de biens fonciers en 1788 selon le contrôle des actes de Chinon et Loches
  • 12 R. CAISSO, La vente des biens de première origine dans le district de Tours, p. 85. Lors de la vent (...)

11Le fonctionnement du marché immobilier n’est pas identique dans ces deux régions. En Lochois, le bilan entre ventes et achats considéré à partir du nombre des transactions est négatif pour tous les paysans, en particulier pour les journaliers, mais les laboureurs n’échappent pas non plus à une réduction de leurs propriétés ; les grands gagnants sont les marchands et les officiers qui donnent donc à la ville de Loches une emprise foncière plus forte que celle de Chinon. En Chinonais, en effet, les écarts entre les pourcentages affectant chaque groupe sont faibles ; les citadins semblent peu actifs. Les principaux acquéreurs sont les laboureurs et les artisans qui achètent plus qu’ils ne vendent ; les superficies possédées par les laboureurs s’accroissent globalement, aux dépens surtout des journaliers. Mais les écarts se sont réduits au cours de la seconde moitié du siècle, au moins dans le Véron : en effet, parmi les transactions immobilières passées chez les notaires de Savigny entre 1754 et 1764, qui dans 73 % des cas ne mettent pas en jeu plus de 100 lt, les laboureurs forment 35 % des vendeurs et 60,3 % des acheteurs alors que les journaliers sont respectivement 38,7 % et 8 %. Dans la région de Tours, la faiblesse des moyens financiers des paysans éclate lors de la vente des biens nationaux de première origine. La moyenne d’achat par paysan a été de 3,9 arpents. Ils ont acquis 12,75 % des biens, ce qui est très loin de correspondre à leur place dans la population ; de plus la valeur des achats ne fut que de 8,25 % du total, les biens les plus médiocres leur sont donc échus12.

Répartition selon les groupes sociaux des acheteurs de biens nationaux de première origine dans le district de Tours

Répartition selon les groupes sociaux des acheteurs de biens nationaux de première origine dans le district de Tours

12La région au sud de Tours avait déjà connu en 1780 et 1781 de grosses mutations ; les Rohan-Guémenée avaient en grande partie cédé leurs biens du duché de Montbazon. Aucun habitant des campagnes où vivaient pourtant quelques riches marchands fermiers ou fermiers généraux de seigneurie ne put acheter de terre.

II - Les indispensables locations

1 - La location de parcelles

13L’activité des notaires et les rôles du vingtième montrent l’extraordinaire parcellisation du sol ; dans la région de Chinon, après 1775, presque la moitié des cotes du vingtième sont inférieures à 1 lt et plus de 80 % n’atteignent pas 5 lt. Cette fragmentation est particulièrement forte dans les paroisses de banlieue de la ville où 49 % des cotes sont de quelques sous et frappent donc un revenu qui n’atteint pas 20 lt. La valeur modale de l’impôt est 1 lt : c’est le montant d’un quart d’entre elles. Les cotes comprises entre 5 et 10 lt sont un peu plus nombreuses dans le Véron et la Champeigne et expliquent une proportion un peu plus élevée des revenus supérieurs à 100 lt. À la Roche-Clermault, le rôle du vingtième comporte 132 cotes (en dehors des biens ecclésiastiques) ; 108 (81,8 %) ne correspondent pas à une exploitation et la division est encore plus forte qu’il n’y paraît puisque 33 cotes sont collectives (il peut y avoir jusqu’à 5 propriétaires). À Draché, sur le plateau de Sainte-Maure-de-Touraine, sur 48 cotes, on dénombre seulement dix métairies, trois borderies et deux closeries.

Répartition des cotes du vingtième (en % des effectifs) dans la région de Chinon et en Champeigne après 1775

Répartition des cotes du vingtième (en % des effectifs) dans la région de Chinon et en Champeigne après 1775
  • 13 A.D. I. et L., 2C 1788, Chinon et Loches ; les transactions portant sur des corps d'exploitation n' (...)

14Cette constatation est renforcée par celle de l’importance que prennent, dans les ventes opérées chez les notaires, les toutes petites parcelles ; les relevés faits dans les registres du Contrôle pour Chinon et Loches en 1788 donnent des résultats tout à fait similaires13.

Valeur des parcelles de terre (en % des effectifs) vendues en 1788 dans la région de Chinon et de Loches

Valeur des parcelles de terre (en % des effectifs) vendues en 1788 dans la région de Chinon et de Loches
  • 14 R. BRUNET, Structure agraire et économie rurale des plateaux tertiaires entre la Seine et l'Oise, p (...)

15L’origine du phénomène n’est pas, au moins au xviiie siècle, la cession par petits morceaux d’un ensemble compact appartenant à un même propriétaire. Dans la plupart des exploitations, les grandes parcelles sont rares ; les champs ne font souvent que quelques dizaines de chainées et il n’apparaît aucune trace d’un remembrement. Cette situation est due à la pratique des partages successoraux. En effet, la coutume de Touraine, comme celle d’Anjou, impose le partage strictement égalitaire entre tous les ayants droit de même niveau, quel que soit leur sexe ou leur rang de naissance ; les biens sont estimés puis répartis en autant de lots qu’il y a d’héritiers et de manière qu’ils soient tous de valeur égale ; chaque lot est numéroté et attribué par tirage au sort. La situation est encore plus compliquée lorsqu’existent des enfants de plusieurs lits ; en 1756, Me Hubert, à Savigny, partage les biens d’une veuve qui avait eu trois enfants d’un premier lit et six d’un second : il faut donc faire deux lots de 140 lt chacun, à rediviser ensuite... La pratique attestée par les actes de notaire prouve que toute parcelle dont la superficie dépasse 10 chainées (6,6 ares) est au moins divisée par deux ; il arrive même que les bâtiments d’habitation ou d’exploitation soient partagés. Il est rare que les biens passent en bloc à un individu, sauf s’il est l’unique héritier, car si le défunt n’a pas d’enfant les ayants droit sont toujours nombreux. En 1789, dans les actes de partage de biens rédigés à Chinon par Me Arvers le nombre d’héritiers varie entre 1 et 7 et la moyenne est de 3,4. Ainsi des patrimoines dont la valeur pouvait dépasser 1 000 lt sont réduits à quelques dizaines de livres. Des propriétaires non paysans ont réalisé des opérations de concentration foncière au cours du siècle, comme Poirier de Beauvais en Chinonais ou la famille Aubry qui comprend au début du siècle de petits officiers dans la région de Loches. Mais il n’y a pas de preuve que tout ou partie de ces très nombreux lopins ait été réuni à des métairies grâce à une patiente entreprise de remembrement menée par un fermier, comme celle que l’on a pu observer dans le Bassin parisien14.

16Qui sont les locataires de ces innombrables parcelles ? En 1788, parmi environ 350 contrats de location rurale inscrits au Contrôle des actes de Chinon, pour deux baux de ferme générale et 20 de métairies, 30 concernent différents biens comme des vignes, des prés, communs ou non, des marais, un moulin... ; 294 (soit 85 %) ont pour objet des parcelles de terre (« domaines » selon le terme employé par l’employé) ; pour quatre sur cinq d’entre eux (83,6 %), le montant du loyer est inférieur à 100 lt ; il s’agit donc de petites superficies. Pour les maisons, 57,3 % des bailleurs sont des laboureurs ; ils possèdent une maison dont ils n’ont pas besoin tant qu’ils sont locataires d’une exploitation dotée de bâtiments d’exploitation.

Valeur des loyers des «domaines» et parcelles loués en 1788 dans la région de Chinon

Valeur des loyers des «domaines» et parcelles loués en 1788 dans la région de Chinon

17Les locataires se disent fermiers et laboureurs pour 29,7 % ; mais les principaux preneurs sont des journaliers et des « bêcheurs » au nombre de 90, soit 44,6 %, qui trouvent quelques ressources en accumulant les locations. Pour les trois quarts de ces lopins, ils paient un loyer inférieur à 50 lt, sauf à s’associer à plusieurs. Les « laboureurs », paysans plus aisés, sont une minorité : pour les biens dont le coût de location est inférieur à 50 lt, sur 151 individus identifiés on ne trouve que 33 laboureurs, mais 66 journaliers (plus 2 bêcheurs et 3 vignerons) et 23 artisans ; pour les locations un peu plus coûteuses (31 en tout), les laboureurs tiennent une place proportionnellement plus importante : ils sont 11, mais les journaliers ne sont que 18. Les parcelles de terre font l’objet de plus nombreuses transactions (ventes ou locations) que les exploitations.

18Dans les régions comme la vallée de la Vienne où les herbages sont vastes, les baux de location de prés sont beaucoup plus fréquents que ceux des lopins de terre ; cela signifie donc que les paysans ne sont pas propriétaires des prés dont ils ont besoin. Parmi les 217 baux de location de parcelles passés chez le notaire de Savigny entre 1754 et 1762, 51 % concernent un pré seul et un tiers une maison accompagnée de terre. Les locataires de prés sont surtout des laboureurs dont les métairies sont insuffisamment dotées, mais ils sont aussi des aubergistes, un boucher ou quelques « nourrissiers » qui élèvent des bestiaux. Les propriétaires sont des ecclésiastiques ou des fabriques paroissiales, des officiers et membres de la basoche, des seigneurs et quelques marchands.

19De nombreux propriétaires sont parfaitement conscients des besoins en lopins et ils fragmentent encore leurs biens avant de les louer, en particulier pour les prés dont la superficie louée est toujours faible : les grands morceaux sont souvent repartagés pour être amodiés, car ils trouvent ainsi plus facilement preneurs et rapportent davantage. Les fermiers généraux multiplient ainsi les sous-baux : en juillet 1761, Louis Princé fermier général de la terre d’Orval à Benais passe 29 baux de sous-location pour 28,7 arpents de prés. La politique adoptée par les ecclésiastiques est différente : ils exploitent eux-mêmes une partie de leurs prés ou en adjoignent aux métairies pour leur « affenage » si bien qu’ils en louent peu mais c’est alors sous forme de petites parcelles. Ainsi les baux de pré apparaissent rarement dans les comptes de grandes abbayes comme Marmoutier ou Saint-Julien, la Clarté-Dieu ou la chartreuse du Liget. L’abbaye de Beaulieu-lès-Loches divise systématiquement les prés loués par arpent et les désigne par un numéro.

20La durée des baux des prés n’est pas nécessairement en rapport avec les rythmes de rotation des cultures ; elle est le plus souvent de 5, 7 ou 9 ans avec une tendance à l’allongement en fin de période, qui apparaît dans les locations de prés en Véron.

Durée des baux de location des prés dans le Véron entre 1754 et 1790

Durée des baux de location des prés dans le Véron entre 1754 et 1790

21La date de début du bail change aussi dans la seconde moitié du siècle : dans le même échantillon d’actes, 64 % des baux commençaient à la saint- Barnabé (11 juin) au milieu du siècle tandis que vingt ans plus tard, 54 % prennent effet à la Notre-Dame-de-mars (le 25 mars) quand, selon la coutume, les prés deviennent défensables ; ainsi les locataires peuvent-ils mieux surveiller leurs prés et éviter les dégâts ou « mésus ».

22En dehors des prés, ce sont les lopins de terres labourables qui font l’objet de la majorité des baux de location ; ils sont souvent associés à des « chambres » ou à des maisons, ou sont partiellement plantés en vigne ; les baux de location de vignes seules apparaissent très rarement. Parmi les clients du notaire de Savigny qui prennent en location une maison entre 1754 et 1764, 44 % sont des journaliers et 18,7 % des artisans. De nombreux journaliers ne possèdent donc même pas leur maison.

Biens donnés en location dans la région de Chinon

Biens donnés en location dans la région de Chinon

23Les baux de location ressemblent à ceux des exploitations mais sont plus brefs : les clauses diverses sont moins nombreuses. Pour des raisons pratiques les baux à ferme en argent l’emportent largement et les partages de fruit sont rares : chez Me Degonne entre 1771 et 1790, 261 baux à ferme en argent de parcelles ont été signés contre 26 à mi-fruit. La plus grande diversité règne dans les durées de location (de 3 à 9 ans) : pour un tiers des baux elle est de 9 ans, pour un quart de 7 ans et enfin pour un cinquième de 5 ans.

2 - La location des métairies

24Les rôles du vingtième montrent que les métairies sont presque toutes amodiées, les propriétaires n’ayant pas recours à des salariés pour assurer leur mise en valeur. Selon le Contrôle des actes, où n’apparaissent pas les exploitations en faire-valoir direct, dans les districts de Tours et de Loches, entre 1786 et 1788, les métairies ayant fait l’objet d’un bail de location se répartissaient entre des propriétaires appartenant aux groupes sociaux urbains. La part des officiers de justice et de finances est sous-estimée par le classement adopté : sans être nobles, certains sont en effet seigneurs et ont été classés dans la catégorie « nobles et seigneurs ». Ainsi Charles Picault qui fut lieutenant général et criminel au bailliage de Tours était seigneur de Mazières dans la paroisse de Notre-Dame d’Oé ; avant d’être anobli en 1787, Valentin Loiseau, devenu lieutenant général de police de Tours en 1765, possédait deux « fiefs, terres et seigneuries » et plusieurs métairies à Vouvray, ainsi que des maisons à Tours.

25Dans les régions de Chinon, d’Amboise et de Loches, les paysans ont affaire à des propriétaires nobles et officiers du roi ; dans la région d’Amboise la part de la noblesse est forte puisqu’en 1775-1776, sur les 54 métairies dont les baux sont enregistrés au contrôle des actes et dont on connaît le propriétaire, la moitié appartient à des nobles ou à des seigneurs ; mais douze de ces exploitations appartiennent au duc de Choiseul qui, ces années-là, a fait renouveler plusieurs baux. Dans les régions de Chinon et de Loches, la place des communautés religieuses est plus faible que près de Tours ; la situation est inverse pour les nobles et les officiers du roi. Dans les environs immédiats de Loches, la part des officiers, administrateurs ou membres des professions libérales est plus importante : chez un gros notaire de la ville, à la fin de la période, ils représentent 44 % des propriétaires qui concluent un bail de location.

Propriétaires de métairies données en location dans les régions de Loches et Tours à la fin du xviiie siècle

Propriétaires de métairies données en location dans les régions de Loches et Tours à la fin du xviiie siècle
  • 15 A.D. I. et L., C 7.

26Par contre les borderies sont souvent en faire-valoir direct ; pour celles qui sont louées, peut-être se contente-t-on facilement d’un accord tacite afin d’éviter les frais de notaire. Dans les registres du Contrôle des actes, en 1786-1787, à Tours, on relève 116 baux de métairie et seulement deux de borderie ; en 1766-1767, dans ceux d’Amboise, pour 86 métairies et « lieux », on ne trouve que deux borderies. L’exception vient de la région de Loches où en 1788, sur 123 baux de location d’exploitation 48 % concernent des borderies, ce qui témoigne sans doute de la faiblesse de la propriété paysanne ; selon le rôle de l’impôt du vingtième, le mode de faire- valoir des exploitations est la suivante dans la paroisse de Charnizay, tout à fait au sud de la province et proche de la Brenne15 :

III - Les rapports juridiques entre locataires et propriétaires

  • 16 C. CHEREAU, « Baux ruraux et dissimulation fiscale en Anjou au xviiie siècle », ABPO, 1976, n 1,p. (...)

27Les contrats de location prennent le plus souvent la forme de contrats notariés ; ils fixent entre bailleurs et preneurs des rapports synallagmatiques qui ne peuvent être identiques pour l’ensemble des biens concernés (métairies, borderies ou parcelles de différente nature) ; les baux passés entre les propriétaires de closeries et les vignerons sont très spécifiques, au moins dans leurs formes traditionnelles. Les contrats de sous-location, conséquence des baux à ferme générale, multiplient les documents concernant un même bien. En Touraine, les baux sous seing privé sont très rares, le souci de la preuve écrite l’emporte ; ils sont enregistrés sans retard au Contrôle des actes, au contraire de ce qui a pu exister en Anjou16. De même apparaissent peu de conventions tacites ; elles servent pour des reconductions, et donc elles ne sont mentionnées qu’accidentellement.

1 - Le contrat de location

  • 17 Voir texte n° 4.
  • 18 Le choix du notaire est totalement libre ; les contrats sont passés le plus souvent chez le notaire (...)
  • 19 De juin à octobre sont passés 19,5 % des baux.
  • 20 A.D. I. et L., 2C Tours 1786.
  • 21 Le contrat sert de preuve en cas de contestation mais le plus souvent le locataire ne sait pas lire (...)

28La majorité des contrats concerne des métairies17. Ils sont signés chez le notaire18 pendant les temps creux de l’année agraire : de 1771 à 1789, chez Me Degonne notaire à Chinon, 63 % des baux de location de biens ruraux sont passés entre décembre et avril19. L’exception vient des grands seigneurs non résidants qui au cours du séjour estival sur leurs terres tiennent à signer eux-mêmes : ainsi Choiseul en 1775 ou le duc d’Aiguillon entre juin et août de 178620. Le 21 juin 1788, le marquis de Verneuil, alors dans son château, signe 13 baux de métairies et de borderies. La mise en valeur a souvent déjà commencé depuis quelques semaines ou mois, parfois un ou deux ans, en vertu d’un accord verbal ; l’acte notarié fixe alors simplement par écrit des obligations bien connues et déjà appliquées21. Plus facile à comprendre est la nécessité d’un contrat écrit quand il permet par anticipation la conclusion, parfois le renouvellement, d’un bail entre deux parties qui espèrent chacune y trouver un avantage.

  • 22 La longueur varie en fonction des exigences des propriétaires dont certains se révèlent très pointi (...)

29La rédaction du contrat respecte les mêmes règles, sans doute uniformisées par la pratique notariale22. Mais les modalités de concession varient à l’infini. Les différentes dispositions peuvent être regroupées en quatre ensembles, quelle que soit l’importance du bien ; après l’exposé qui prend place en tête de tous les actes notariés (date et lieu de l’acte, nom du notaire), viennent toujours les renseignements sur le bailleur et le ou les preneurs (identité, résidence) ; puis les stipulations de temps (durée du bail, date d’entrée en vigueur) et la désignation du bien objet du contrat. Dans la partie la plus longue, sont énumérées, généralement sans ordre, les « clauses conservatoires » qui visent à assurer la protection du bien. Le dernier ensemble est constitué par les indications du coût principal et des autres versements, éparpillées en des endroits variables.

  • 23 A.D. I. et L., 3E3/17, minutes Degonne, bail du 24 février 1780.
  • 24 A.D. I. et L., E 108, bail de la métairie de la Servandière à Verneuil (22 février 1737). La ferme (...)

30La description de l’exploitation est stéréotypée et imprécise : les bâtiments d’habitation et d’exploitation toujours présents pour métairies et borderies, le jardin, les terres labourables et non labourables, les pacages et en quelques cas les bois, forment les « appartenances et dépendances » que les preneurs disent « bien connaître », sans autre précision, parfois « pour en avoir déjà joui ». Quelquefois, l’étendue des terres labourables est indiquée en « arpents par tiers ». Seule l’existence de cultures particulières peut faire l’objet d’une mention spéciale, par exemple le chanvre, la vigne ou les mûriers : le 24 février 1780, Jean Alexandre Lenée, chanoine à Chinon, loue pour 800 lt par an à Huismes « la maison et métairie de la Boisselière, la maison de Razine à côté, tous les logements de métayer et de maître, cellier pour mettre le vin, grange, tonneaux, pressoir et ses ustensiles, cours, jardins, terres labourables, clos de vignes, vignes champêtres en treilles, un pâtureau, bois, deux ateliers de vers à soie, tous les mûriers qui sont sur les domaines »23. En Lochois, la mention d’une chènevière est fréquente : « maison à demeurer, grange, têt à bêtes, cour, coursière, jardin, ouche, chenevière, terre labourable et non labourable, pré, pâtureaux, pacage, bois buissons et généralement tout ce qui en dépend »24. Dans presque tous les contrats le propriétaire se réserve l’usage d’une partie du bien : un logement de maître, une écurie, une grange, éventuellement une cave et son pressoir, des parcelles diverses, le plus souvent de la vigne, des prés et surtout les bois et taillis.

  • 25 A. YOUNG, Voyages en France, t. II, p. 733-734.

31La principale différence entre les baux vient du mode choisi pour le versement du loyer, « la rente foncière capitaliste » ; c’est le critère de différenciation qu’A. Young adopte en partie quand il parle, avec des mots dont il faut préciser le sens, du « fermage à prix d’argent » et des « métayers », et non du métayage25 ; s’il permet de qualifier les rapports financiers entre propriétaire et locataire il ne rend pas compte des nombreuses similitudes qui existent entre des contrats variés en apparence.

2 - Les preneurs

32Si la dénomination de l’exploitation est précise et sa composition imprécise, il en va de même pour les preneurs. Le vocabulaire social en Touraine est trop flou pour que soit accordée une très grande importance au qualificatif qui les définit mais tous les termes ne sont pas équivalents. Une métairie est prise le plus souvent par un « laboureur » ; le mot de « métayer » apparaît parfois mais dans le courant du bail. Le mot de « bordier » est rare, la borderie est louée par un « journalier »...

  • 26 A.D. I. et L., G 73.

33En 1786 et 1787, pour 105 baux de location de métairies enregistrés à Tours, les preneurs sont connus : 72,4 % sont laboureurs et 3 sont veuves de laboureur ; 4 sont « fermiers » ; 10 baux (9,5 %) sont collectifs et il faut ajouter : 2 meuniers, 2 artisans, 2 notables (qui sous-loueront certainement) et 3 marchands ; aucun journalier n’est mentionné. À Amboise, pour la même période, plus de la moitié des preneurs est formée de laboureurs, un seul est dit journalier. Il en va de même à Chinon : pour 28 baux 90 % sont au bénéfice de laboureurs (groupés à deux ou trois dans deux cas). Les métairies des grandes communautés ecclésiastiques et chapitres de Tours ne sont jamais louées à d’autres qu’à des laboureurs ou des marchands, sauf si leurs dimensions les apparentent plutôt à des borderies : ainsi, en 1753, la « petite métairie » (12 arpents au total) de la Bellanterie à Villedômer est confiée par le chapitre Saint-Gatien à un sabotier26.

34L’étude comparée des preneurs de métairies et de borderies peut être menée en Lochois où ces dernières sont nombreuses à être amodiées. L’échantillon constitué par les actes contrôlés à Loches en 1788 comporte autant de métairies que de borderies ou locatures, une soixantaine dans les deux cas.

Répartition des locataires d’exploitations en 1788 dans la région de Loches, selon la catégorie socioprofessionnelle

Répartition des locataires d’exploitations en 1788 dans la région de Loches, selon la catégorie socioprofessionnelle

3590 % des métairies sont prises en location par des laboureurs qui forment aussi plus du quart (29 %) des locataires de borderie ; certains ont ainsi trouvé le moyen d’étendre la superficie qu’ils exploitent. Les journaliers sont exclus du marché locatif des métairies ; eux et les artisans de campagne ne prennent en charge que des petites exploitations.

  • 27 A.D. I. et L., 3E14/140 et 146, minutes Bigot, 1771 et 1778.
  • 28 A.D. I. et L., H 157.
  • 29 A.D. I. et L., 3E26/nc, minutes Lesleu, 1783.
  • 30 A.D. I. et L., 2C Amboise 1783. Dans quatre baux, ce groupement réunit des hommes qui portent le mê (...)
  • 31 A.D. I. et L., E 166.

36Les femmes, toujours appelées à ratifier les contrats, ne sont pas considérées comme incapables d’en conclure elles-mêmes ; ce sont souvent des veuves, parfois assistées d’un fils, à qui est renouvelé le bail consenti à leur défunt mari. Les célibataires sont presque toujours des garçons domestiques qui veulent « s’établir », c’est-à-dire aussi bien se marier que travailler à leur compte, leur « future » est parfois présente devant le notaire. Le 2 juin 1771, chez Me Bigot à Saint-Paterne, un maître serger loue sa métairie des Gaudières sise à Sonzay, à Nicolas Forêt, domestique, et à Françoise Juignet, fille majeure, qui ont le projet de se marier avant la Toussaint, date à laquelle le bail commencera à courir ; les mêmes parties se retrouvent d’ailleurs le 8 juin 1778 pour prolonger le contrat27. L’obligation du mariage est parfois même stipulée dans l’acte de location28 ; il est en effet impensable qu’un homme seul mène une exploitation. Dans la très grande majorité des cas, les preneurs sont mariés ; mais d’autres associations existent : celle d’une veuve et son (ou ses) fils ou gendre, qui parfois prend la succession un peu plus tard, ou pour une grande exploitation celle de parents avec leurs enfants ou celle de deux ou plusieurs frères. Le bail de la métairie de la Buardière à Azay-sur-Indre louée 400 lt est renouvelé le 8 février 1783 mais les exploitants le cèdent à leur fils, garçon laboureur qui vit avec eux et qui devient alors chef de l’exploitation29. Les associations entre gens sans liens de parenté sont plus rares30. Quelquefois, sont louées ensemble une métairie et une borderie qui offrent ainsi deux logements : en septembre 1751, un laboureur et ses deux fils mariés prennent en location, pour un loyer de 630 lt, la métairie de la Fuye de Nancré et la borderie où loge le père, sans doute veuf31. L’existence de ces groupements, exceptionnels en Touraine, atteste plutôt la faiblesse des moyens des exploitants que l’importance des exploitations, dont les loyers dépassent rarement 600 lt.

3 - Le calendrier

  • 32 L. MERLE, La métairie et l'évolution agraire de la Gâtine poitevine de la fin du Moyen Âge à la Rév (...)

37La date du début du bail est fixée selon des habitudes locales mais aussi les impératifs du calendrier agraire. Deux rythmes de production doivent être pris en compte : celui des céréales et celui de la vigne ; mais le premier l’emportant dans les métairies et les borderies, il impose les dates. Deux moments sont plus favorables, soit la Notre-Dame-de-mars le 25 mars, soit le début de novembre, fête de Toussaint ou de saint Martin. Une troisième date, la Saint-Jean d’été (24 juin), est la plus fréquente dans la région de Loches : les trois quarts des baux de location de métairie ou borderie rédigés par Me Pescherard à Loches en 1771 et 1772 commencent à la Saint- Jean, les autres à la Toussaint. Contrairement à ce qui se passe en Gâtine poitevine32, la Saint-Michel n’apparaît jamais, peut-être parce qu’elle se place au milieu des récoltes, entre moisson et vendanges.

  • 33 Ce début de novembre est un moment essentiel de toute la vie économique de la Touraine ; de nombreu (...)
  • 34 A.D. I. et L., Q155a et Q155b.
  • 35 A.D. I. et L., E 167.

38La Toussaint est la date préférée par les propriétaires habitant à Tours ou dans le nord de la province33, ou encore Choiseul et d’Aiguillon ainsi que les communautés et chapitres de Tours ; seuls les contrats conclus par l’intendant de l’archevêque ont comme date de départ le 1er janvier34. Dans la région de Richelieu la Notre-Dame-de-mars s’impose pour les terres cultivables35. Le 24 juin est plutôt la date de début de location pour les maisons et bâtiments ; il arrive que le bail prévoit deux ou même trois moments d’entrée en jouissance : le 25 mars pour les labours, le 24 juin pour les édifices et le 11 novembre ou la Noël pour les parcelles de vigne. Ces dates ne correspondant pas à une coupure nette dans l’année de récolte (sauf pour la vigne), il faut prévoir des clauses pour préserver les droits de l’exploitant précédent. À la fin de mars, les blés d’hiver sont en terre, les guérets sont faits dans la sole en jachère, il reste à semer les blés de printemps ; en novembre, la situation n’est pas très différente mais les labours d’hiver ne sont pas encore faits. Dans les deux cas, le locataire sortant doit revenir prendre à l’été sa part des récoltes provenant des grains qu’il a semés, le « droit de colon ».

  • 36 A.D. I. et L., E 122.

39Au cours du siècle, la date du début du bail est repoussée vers novembre si bien que parfois il faut prévoir une transition. Tous les baux conclus dans la décennie 1780 pour les métairies appartenant à l’abbaye de la Clarté- Dieu, à Saint-Paterne, entrent en vigueur le 1er novembre, et non plus à la Saint-Jean. La même évolution avec adaptation peut être observée de la part de propriétaires laïques : le bail de la métairie de la Marche, à Manthelan, s’achève le 24 juin 1767 mais il doit être prolongé jusqu’au 1er novembre suivant, au moyen de quoi les locataires sortants laisseront les gros blés ensemencés36. Seule la région de Chinon reste fidèle aux baux commençant au printemps : entre 1772 et 1790, 75 % des baux d’exploitation passés chez Me Degonne, à Chinon, commencent au 25 mars, date que l’on retrouve aussi pour la location des parcelles de prés.

40Les baux faits avec des paysans sont des baux à court terme, de 9 ans au maximum. Les baux emphytéotiques ou à vie sont très rares, sauf s’il s’agit de « prébendes » ou de closeries concédées à « vie canoniale » ; en septembre 1779, les carmes de Tours concèdent pour 99 ans leur métairie de Chantemerle à Rouziers ; mais le paysan locataire paie lourdement cette sécurité puisque le loyer passe de 190 à 400 lt par an. Au milieu du xviiie siècle, les baux de 6 ans sont encore courants. À la fin de la période, ceux de 9 ans l’emportent largement, sauf dans la région de Chinon. Pour les baux enregistrés au Contrôle à Tours en 1787 et 1788, 78 % sont de 9 ans, 8 % ont une durée comprise entre 3 et 8 ans, dont un seul est de 3 ans. La même constatation peut être faite dans la région d’Amboise, ainsi qu’en Lochois où les baux de borderies sont un peu plus précaires, les durées inférieures à 9 ans étant les plus nombreuses.

Durée des baux et nature des exploitations en Lochois en 1788

Durée des baux et nature des exploitations en Lochois en 1788

41Cette durée de 9 ans correspond bien à la rotation triennale des cultures qui domine dans la plus grande partie de la Touraine. Mais, de même que le Chinonais échappe en partie à ce rythme, de même il connaît des durées de baux très diverses et ce encore à la fin du xviiie siècle, malgré la tendance à l’allongement. Pour les métairies et « lieux » dont les baux sont contrôlés à cette date à Chinon, on compte

  • 15,4 % de baux de 5 ans
  • 28,2 % de baux de 7 ans
  • -51,3 % de baux de 9 ans.

42Le Chinonais connaît donc des baux plus brefs que le reste de la région. Si l’on prend en compte tous les biens appelés « domaines », dont certains sont sûrement en réalité des métairies, on obtient 35,5 % de baux d’une durée de 6 ans et moins, pour 27,5 % seulement de 9 ans. La prédominance des baux de 5 ans se retrouve tout au long du siècle ; les baux de 3 ans, nombreux pendant la première moitié du siècle, disparaissent ensuite, tandis que ceux de 9 ans apparaissent dans la décennie 1730. Comment expliquer cette brièveté ? Les rotations complexes sont plus répandues que dans le reste de la province, le rythme 3, 6, 9 ans ne s’impose donc pas ; la plupart des propriétaires sont des marchands ou des officiers de la petite ville de Chinon et cherchent peut-être une souplesse de gestion et la possibilité de changer facilement de locataire.

4 - Les « clauses conservatoires »

  • 37 Le bail est le plus souvent contenu dans les quatre pages d'un feuillet de papier timbré plié en de (...)

43La liste, plus ou moins développée, des obligations du preneur prend la plus grande place dans le bail37 ; elle est loin d’être stéréotypée et reflète bien les préoccupations des propriétaires : ainsi, le désordre qui règne souvent dans l’énumération des charges des locataires prouve que le propriétaire les a énoncées lui-même, en y apportant des compléments quand ils lui viennent à l’esprit. Les contrats qui prévoient le partage des récoltes sont particulièrement longs : il est même parfois écrit que la corde du puits, dont la valeur est de 3 lt, devra être payée par moitié !

  • 38 L. MERLE, op. cit., p 166-167.
  • 39 A.D. I. et L., E 194, bail de la métairie de Marcillé à Saint-Epain (8 mai 1750).

44Les clauses conservatoires en Touraine ressemblent fortement aux clauses « rituelles » de la Gâtine poitevine38 ; les interdictions l’emportent sur les permissions. La règle générale est que le preneur doit se comporter « en bon père de famille sans commettre aucune dégradation ni malversation », effectuer les réparations locatives des bâtiments d’habitation et d’exploitation ou verser une somme en argent. Il ne doit pas « détiercer » les terres ou en modifier les « réages », les « surcharger », « faire blé sur blé »39, ou même semer de l’orge au lieu d’avoine et inversement ; il lui est parfois interdit de cueillir de l’herbe dans les blés quand ceux-ci ont commencé à pousser ou d’élever certaines bêtes, comme les chèvres ou les oies. Il doit donner aux terres le nombre convenable de façons, c’est-à-dire trois le plus souvent. Il s’engage à rendre, en fin de bail, les terres dans l’état dans lequel il les a trouvées, c’est pourquoi les baux précisent bien si les guérets ne sont pas levés ou restent en partie à faire.

  • 40 A.D. I. et L., 3E37/nc, minutes Pescherard, bail du 10 mars 1781.

45À de rares occasions, le propriétaire autorise le paysan à se livrer à une petite innovation mais lui impose de remettre les terres en l’état antérieur en fin de contrat. Dans le bail à ferme de la métairie de Villiers à Dolus, signé en mars 1781, messire Pierre Haincque, écuyer, seigneur de Faulques, conseiller et secrétaire du Roi, procureur honoraire à la maîtrise des Eaux et Forêts de Loches, autorise Pierre Cornet, maître en chirurgie, à « diviser [les terres] en quatre soles à la charge de les remettre en trois pour la dernière année de leur jouissance sans pouvoir ensemencer lesd. terres qu’après avoir suffisamment été fumées »40 ; mais on peut remarquer ici que le preneur n’est pas un paysan.

  • 41 A.D. I. et L., 3E24/97, minutes Martineau, bail du 17 avril 1765.

46Des règles toujours présentes prévoient l’utilisation du fumier qui ne doit pas être « diverti » : une fois « consommés », « agrats », pailles et chaumes doivent être répandus sur les terres de l’exploitation ; le propriétaire en demande souvent quelques charretées. La bonne conservation des terres passe aussi par l’entretien des haies et fossés ; ces clauses rejoignent celles qui concernent les arbres. Ces derniers, fruitiers ou non, sont très soigneusement protégés : au mieux, l’exploitant a droit aux « truisses » une fois au cours du bail ; il lui est interdit de couper le moindre arbre par la cime ou le pied ; il doit planter des « égrasseaux » ou des arbres fruitiers. Les animaux ne doivent pas pacager dans les taillis. Le propriétaire se réserve le plus souvent « le bois mort et le mort bois » et de très rares fois, promet du bois pour la fabrication d’outils : en 1765, mademoiselle de Maussabré s’engage à fournir à ses métayers de quoi faire « le charetis » d’une charrette41.

47En cas de dégradation ou d’insuffisance de culture, le locataire doit payer des dommages et intérêts : en 1765 toujours mademoiselle de Maussabré précise que les preneurs « ensemenceront... les menus grains dans leur tiers qu’ils herseront et motteront en bon guérette (sic) et en cas qu’il en reste à ensemencer par leur négligence ils en feront raison à lad. demoiselle de moitié de ce que les terres qui resteront pourraient produire au prorata de ce que les autres terres produiront ». Si le locataire ne fait pas le nombre de façons dans les terres, le propriétaire peut exiger une indemnité, calculée en fonction du coût des labours manquants ; par contre, si le preneur laisse les terres mieux façonnées qu’il ne les a trouvées, il doit toucher la somme d’argent correspondant à ces travaux. À l’extrême, le bail peut être résilié si le bailleur est trop mécontent de l’exploitant pour cause de « dégradations » ou de non paiement du loyer.

IV - Les clauses financières

1 - L’accumulation des redevances annexes

  • 42 A.D. I. et L., 3E3/17, minutes Degonne, bail du 28 juin 1780. Le seigneur de Sonnay, qui réside à C (...)
  • 43 A.D. I. et L., E 82.

48L’énumération de divers versements obligatoires forme une autre partie très longue et si le prix principal de location constitue la charge la plus lourde, elle est loin d’être la seule ; là encore, tout est prévu très minutieusement, en particulier dans les baux à partage de fruits, car le propriétaire entend ne perdre le bénéfice d’aucune production de son bien. Quelle que soit la nature du bail, en sus du prix principal qui ne représente en fait que la rente sur les céréales, le locataire doit payer le loyer de l’exploitation du jardin, des arbres fruitiers et de la basse-cour, parfois même de celle des prés destinés à « l’affenage » de la métairie. L’énumération des « suffrages » versés de préférence au printemps (mardi gras, fête de Pâques) fournit une liste très longue ; volailles (poulets et chapons surtout, canards ou dindons quelque fois) et œufs sont toujours mentionnés ; s’y place parfois le partage des plumes si le locataire élève des oies ! Il faut ajouter des gâteaux de froment et de beurre (à livrer souvent à la fête des Rois), la moitié des noix battues et écalées et des « hauts fruits », particulièrement variés en Chinonais (prunes à livrer séchées42, poires, pommes, amandes), des pois et fèves du jardin et du chanvre préalablement transformé en filasse. Tous les frais de cueillette, de préparation et de livraison sont à la charge du locataire. Le propriétaire préfère parfois aux denrées une somme d’argent appelée « droit de cour » ou « ferme de fouil » ; la métairie de la Resnière, à Neuillé-Pont-Pierre, est louée en 1757 « à moitié de tous grains » et 50 lt « pour le profit de tous les bestiaux, jardin et fruits » (alors que son revenu est déclaré valoir 90 lt)43.

  • 44 A.D. I. et L., E 139 ; recette des menus suffrages de 1775 à 1784.

49Tous les propriétaires, du plus riche au plus médiocre, font mentionner ces redevances dans les contrats : 9 métairies du marquisat de la Bourdaisière appartenant à Choiseul, doivent donner chaque année 24 chapons, 144 poules, 122 poulets, 692 œufs, 90 livres de beurre, 338 fagots de paille et 50 tomberées de fumier ainsi que 39 journées de charrois ; il est probable qu’une partie de ces livraisons est expédiée à Paris ; le total n’est pas mince. Des locataires de ses six métairies et de quelques autres terres, la marquise de Sennevières doit recevoir chaque année44 :

  • 6 poules, 28 chapons et 100 poulets
  • l6 oies et 14 dindons
  • 52 douzaines d’œufs.
  • 45 A.D. I. et L., E 138, comptes de 1779.

50À ces livraisons en nature ou en argent, s’ajoutent toujours des charrois à assurer gratuitement, — au mieux la nourriture de l’homme et des bêtes est-elle fournie —, pour le transport de la part (en grains, en vins...) du propriétaire si le bail est à moitié fruit, mais aussi celui des matériaux pour les grosses réparations des bâtiments, ou pour quelques journées (jamais plus de 12). Certains propriétaires exigent de véritables « corvées » comme des journées de lessive ; la baronne de Sennevières fait labourer une partie des terres qu’elle exploite elle-même par les métayers et bordiers du domaine (chaque métayer doit faire trois arpents)45.

  • 46 A.D. I. et L., E 147.

51L’énumération des charges financières du locataire ne peut s’arrêter encore. Lourd est le poids des rentes dont est souvent grevée la terre ; lorsque la ferme s’acquitte en argent, le locataire est presque toujours chargé de payer les cens et les rentes en argent ou en nature ; quelquefois le montant du bail en est diminué d’autant mais rien n’indique qu’il en soit bien ainsi. S’il doit payer l’impôt du vingtième qui ne concerne que le fonds, il est prévu que le propriétaire le remboursera ou le déduira de la location. Dans le cas de location à moitié fruit, très fréquemment, la répartition du paiement des rentes est prévue : le locataire doit en régler la moitié, charge indue puisque celles-ci pèsent sur la propriété du sol ; ou bien ce qui revient au même, lorsque ces rentes sont en nature, les quantités nécessaires sont prélevées sur le « tas commun » avant partage. Cette pratique est répandue dans la région de Chinon et de Loches, mais on la trouve également dans la vallée du Cher ; avant partage le propriétaire prélève un « préciput », c’est-à-dire une certaine quantité de grains de la meilleure qualité destinée à payer les rentes. Mais comment, alors, expliquer que le préciput croisse quand le bail est renouvelé ? La métairie de la Gagnerie à Veretz est louée à moitié fruit en 1778 et en 1786, le préciput est d’abord de 3 setiers de froment puis de 446. Ne serait-ce pas plutôt une forme déguisée d’augmentation du bail ? De telles pratiques expliquent que les contrôleurs du vingtième indiquent que les exploitations sont louées à moitié fruit, mais que le paysan ne dispose réellement que du tiers du revenu. S’en tenir au prix principal de location pour estimer la charge financière supportée par le preneur amène à la sous-estimer gravement.

2 - Le prix principal de location

52Le mode de versement du prix principal de « ferme » correspond à trois cas de figure le plus souvent. Le loyer est acquitté soit en argent, soit en nature avec partage de la récolte selon une quotité préétablie ou versement d’une quantité stable ; ce dernier cas est de loin le plus rare. Exceptionnellement, le loyer principal est mixte et comporte une somme en argent et des versements en nature.

  • 47 .Cf. texte n°4.

53À la fin du xviiie siècle, la forme moderne du fermage en argent l’emporte en Touraine47. Pour les baux de location d’exploitation (tous types confondus) enregistrés au Contrôle à Tours et Loches à la fin de la décennie 1780, la répartition montre qu’au moins les deux tiers des exploitations sont en fermage et que le métayage n’intéresse plus qu’environ un quart d’entre elles.

Répartition des modes de location des exploitations agricoles à la fin du xviiie siècle

Répartition des modes de location des exploitations agricoles à la fin du xviiie siècle
  • 48 A.D. I. et L., H 467.
  • 49 A.D. I. et L., H 754.
  • 50 A.D. I. et L., G 174.
  • 51 A.D. I. et L., G 566.

54À la fin du xviiie siècle les politiques adoptées sont loin d’être uniformes dans la province. Les métairies ecclésiastiques dans la région de Tours sont de moins en moins amodiées à mi-fruit : 90 % des exploitations sont en fermage. Parmi les baux que rédige le notaire de Vallières, au nord-ouest de Tours, dans la décennie 1780, tous les contrats passés par les communautés religieuses prévoient un paiement en argent ; ainsi en 1783 les minimes de Tours louent pour 400 lt par an la métairie de la Sécheresse aux paysans qui en 1766 l’avaient prise en métayage. Certaines communautés religieuses de Tours ont choisi très tôt le fermage en argent et lui restent fidèles : dans sa déclaration « au greffe des gens de mainmorte »48, datée du 11 novembre 1692, l’abbaye Saint-Julien n’indique aucune recette en nature tirée des domaines en location, si ce n’est quelques « suffrages ». En 1657, l’abbaye de Beaumont adopte, pour sa métairie du même nom, louée jusqu’alors à moitié fruit, le fermage en argent et ne l’abandonne plus49. Le chapitre cathédral, qui perçoit en nature des rentes importantes et n’a donc pas besoin d’autres denrées, loue tous ses biens pour des loyers en argent50. Le chapitre Saint-Martin fait de même et a souvent recours à des contrats de ferme générale ; il passe aussi de nombreux baux emphytéotiques ou « à vie canoniale », dans sa terre de Saint-Cyr par exemple51. Dans la région d’Amboise le bail à ferme l’emporte nettement ; toutefois dans les années 1760, au Contrôle on enregistre des baux à ferme en argent pour 73,3 % seulement des domaines laïques et pour 89 % des exploitations ecclésiastiques dont les propriétaires sont peut-être moins soucieux de tirer profit de l’augmentation des prix agricoles.

  • 52 A.D. I. et L., 3E12/123, minutes Deschamps.
  • 53 AD. I. et L., 3E45/689, minutes Rondeau (répertoire) ; on compte 111 baux à ferme pour 77 en métaya (...)
  • 54 A.D. I. et L., C 7, rôle du vingtième.
  • 55 Dans deux cas seulement, les exploitations d'un même domaine sont louées de deux manières différent (...)

55Les propriétaires laïques, qu’ils soient artisans, bourgeois de Tours ou officiers, restent nombreux à conserver le bail à mi-fruit. L. Benoist de la Grandière amodie ainsi toutes ses métairies ; le seigneur de Fondettes loue « à moitié de tous fruits » sa métairie de la Bodinière, en février 178652. Il en va de même en Chinonais où dans les locations de métairies enregistrées au Contrôle dans les années 1780, le loyer doit être payé en argent dans seulement un tiers des cas. Dans le nord de la province, zone relativement isolée, le bail à métayage reste toujours pratiqué dans la seconde moitié du xviiie siècle ; il est néanmoins minoritaire : chez le notaire de Chemillé, aux confins du Maine, entre 1780 et 1789 les baux à ferme en argent constituent 59 % des contrats de location53. La noblesse lochoise, groupe auquel appartiennent de nombreux seigneurs, est aussi très attachée au bail avec partage de fruit : le marquis de Menou, seigneur de Saint-Quentin, loue de cette manière les huit métairies de sa réserve. Pour 62 métairies appartenant à 18 domaines seigneuriaux54 qui ne sont pas confiés à des fermiers généraux, le choix du mode de paiement de la ferme55 est le suivant :

  • loyer en argent : 19 soit 30,6 %
  • loyer en nature : 6 soit 9,7 %56
  • à moitié fruit : 37 soit 59,7 %
  • 57 A.D. I. et L., H 171. Il n'est pas possible de suivre le sort de la métairie après 1756-58.

56Le fermage en nature, « à titre de moisson », n’a pas encore disparu. Les propriétaires du Lochois sont ceux qui le pratiquent le plus facilement : sur 69 métairies louées en 1788 dans la circonscription du Contrôle des actes de Loches, une sur 10 a un fermage en nature. Au moins jusque dans les années 1770, les propriétaires ecclésiastiques y ont recours facilement, ainsi l’abbaye de Villeloin, ou la chartreuse du Liget au moins dans la première moitié du siècle57. Il faut peut-être chercher une explication dans l’isolement de la région où le commerce est difficile, et l’argent monnayé rare ; pour trouver des locataires, les propriétaires sont contraints de renoncer aux loyers en argent mais pour éviter les aléas des récoltes, ils demandent des quantités précises de grains qu’ils consomment en partie et dont ils vendent le reste eux-mêmes. Dans la région de Tours, ce contrat a été surtout employé par les propriétaires ecclésiastiques : dans les biens de l’abbaye de Cormery, la métairie de la Gitourie est louée pour un loyer en argent de 1637 à 1678, et passe en métayage entre 1688 et 1722, puis revient au fermage mais dès lors en nature de 1738 à 1763 au moins.

57Le fermage en nature s’est progressivement raréfié en Touraine, alors qu’à partir de 1764 il paraît pourtant être le système le plus avantageux pour le propriétaire qui peut prélever les quantités requises sur « le monceau commun » et profiter de l’augmentation des prix sans souffrir des fluctuations des récoltes.

  • 58 Environ la moitié des borderies est en faire-valoir direct.

58Pour les petites exploitations les choix sont différents : la politique des propriétaires est fonction de leurs besoins et adaptée aux « capacités » des bordiers. Dans la région de Loches la suprématie du fermage en argent pour les borderies est éclatante58 tandis que les baux des métairies se partagent à peu près également comme dans le nord de la Touraine.

Fermage et métayage en Lochois en 1788

Fermage et métayage en Lochois en 1788
  • 59 Lors des enquêtes menées à plusieurs reprises à la recherche de stocks de grains à Tours, on trouve (...)

59Le paradoxe n’est qu’apparent : un bordier ne produit pas assez de céréales pour payer un loyer ; par contre l’argent liquide lui est fourni par les salaires que lui et sa femme gagnent et la vente des produits de son élevage. Ces petites exploitations appartiennent souvent à des artisans ou petits officiers, qui se soucient peu de faire du commerce et préfèrent toucher de l’argent59. L’important effectif de borderies louées en argent pèse donc lourd dans l’échantillon étudié en Lochois et explique la prédominance, constatée plus haut, du fermage.

3 - La stratégie des propriétaires

60À partir de la seconde moitié du xviie siècle, une évolution dans l’usage des deux principaux types de location apparaît.

61Les communautés religieuses choisissent de plus en plus le bail en argent. À l’abbaye de la Clarté-Dieu, à la fin du xviie et au début du xviiie siècle dans des temps troublés, les moines comme l’abbé sont, pour quelques métairies, à la recherche du meilleur rendement financier et essayent successivement tous les modes de location avant d’adopter dans les années 1740, de façon plus durable et systématique, le partage à moitié fruit pour toutes leurs métairies. La petite Vacherie à Saint-Aubin (50 arpents) a connu tous les régimes :

  • bail à ferme en argent : 1648, 1666
  • " à moitié fruit : 1672, 1678
  • " à ferme en nature : 1680
  • " à moitié fruit : 1691
  • " à ferme en argent 1703
  • " à moitié fruit : 1720, 1728, 1733
  • " à ferme en argent : 1748 et au-delà.

62La métairie de la Chevalerie, à Saint-Paterne, donnée sans interruption à moitié fruit de 1652 à 1765, passe ensuite au fermage en argent. Une conversion au fermage se produit donc dans les années 1750 et 1760 pour 4 métairies ; les autres sont touchées seulement dans la décennie 1780.

  • 60 AD. I. et L., H 253, H 294.

63Au milieu du xviiie siècle, le fermage en argent devient général pour les métairies dépendant de Marmoutier60, qui sont parmi les plus grosses de la province. L’abbaye utilise beaucoup le bail « à moisson » jusqu’au milieu du xviiie siècle : c’est à une date comprise entre 1742 et 1753 qu’elle l’abandonne pour différentes métairies ainsi que pour le moulin de Nueil, au profit du loyer en argent.

Modes de versement du loyer des exploitations appartenant à l’abbaye de Marmoutier

Modes de versement du loyer des exploitations appartenant à l’abbaye de Marmoutier
  • 61 A.D. I. et L., H 367.
  • 62 Marmoutier souhaite peut-être ne plus avoir de gros stocks de grains en réaction aux émeutes de fév (...)

64Malheureusement, le procureur de l’abbaye, Jean Vernet, qui commence un « état des fermes et dépendances de l’abbaye de Marmoutier »61 en juillet 1751, ne dit rien des raisons de ces changements. Son registre montre bien que pendant vingt ans, ne sont plus encaissés que des fermages en argent ; mais Marmoutier ne manque pas de grains grâce aux dîmes. Puis, à partir des années 1770, l’abbaye adopte des contrats où le fermage devient « mixte », le règlement en argent étant accompagné d’importants versements en nature dont le montant est fixé par le contrat62. En 1784, la métairie de la Miltière à Saint-Symphorien est louée pour 9 ans contre 1 000 lt, 20 setiers de froment et 21 setiers de seigle ; à cette date le prix de ces grains est à 21 l. 8 s. et 141. 9 s. le setier, le fermage total se monte donc à 1731 lt, sans compter la valeur de la paille. En 1791, des 12 métairies que Marmoutier possède dans le district de Tours, quatre sont louées contre argent, une selon un loyer en nature et sept pour un fermage « mixte ».

  • 63 A.D. I. et L., E 35.

65L’évolution est plus incertaine pour les exploitations appartenant aux laïcs. Certains restent fidèles à la location à moitié-fruit ou au fermage en nature ; c’est en particulier le fait des femmes, veuves le plus souvent : parmi les baux d’exploitation contrôlés à Loches en 1788, un tiers des locations à moitié fruit sont leur fait. Mais beaucoup de propriétaires ont abandonné ce mode de paiement à partir des années 1740. Quelquefois, c’est à la faveur d’une vente que se fait le changement de bail : peu de temps après que Louis de Conflans, marquis d’Armentières, ait acheté la seigneurie de la Roche (près d’Amboise), son homme d’affaires abandonne le loyer en nature pour le fermage en argent ; la métairie de la Girardière, louée pour 24 setiers de blé de 1712 à 1746, l’est en 1754 au même paysan pour 270 lt63. Ce changement se produit aussi en 1750 pour la métairie du Feuillet (Souvigny), en 1745 pour celle du Verger (Souvigny), en 1752 pour celle de la Roche (Limeray), qui font partie de la même terre. Quand Choiseul en devient propriétaire, il maintient le fermage en argent.

66En Chinonais, la pratique du métayage a aussi régressé au cours du siècle, mais à la différence de ce qui s’est produit en Lochois, ce ne fut pas immédiatement au profit du fermage en argent : dans une phase intermédiaire le bail en nature est largement pratiqué. Chez le notaire de la Roche- Clermault, dans les premières années du siècle, toutes les exploitations sont données en métayage ; dans les années 1730, le bail à moitié l’emporte encore mais le fermage en argent ou en nature apparaissent et à la fin du siècle, le fermage en nature semble avoir disparu.

67Ces différentes tendances sont difficiles à interpréter en l’absence de témoignages précis sur la stratégie des propriétaires ; l’augmentation de la production du froment jointe à celle des prix permet sans doute aux paysans locataires d’une exploitation de disposer, sauf catastrophe climatique, de l’argent nécessaire au paiement d’un loyer qui ôte aux propriétaires, urbains le plus souvent, le souci de la commercialisation des grains ; la marge de profit dépend donc de leur habileté à négocier des baux de location anticipant sur la hausse des prix agricoles. Pour le propriétaire les revenus dépendent du montant fixé mais surtout de la capacité du preneur à remplir ses obligations ; or il semble qu’ils soient nombreux à ne pouvoir y faire face. Mais d’autres propriétaires non exploitants restent fidèles au bail à mi- fruit et se livrent très probablement au commerce des grains ; ils profitent ainsi de l’augmentation des prix à partir de 1760 et sont donc enclins à conserver ce mode d’exploitation qui n’est pas alors le plus désavantageux car le propriétaire peut toujours prélever sa part sur le « monceau commun » quelle que soit la récolte.

4 - Les faux-semblants des chiffres

68Les progrès du fermage en argent traduisent sans doute la monétarisation croissante de l’économie des campagnes. Une lecture attentive des contrats montre que les exigences des propriétaires sont plus importantes qu’il n’y paraît et que leur revenu peut être augmenté par différents procédés, plus ou moins clairs.

  • 64 Au contraire en 1749, l'abbé de la Clarté-Dieu demande à la fois un pot-de-vin (25 louis d'or) et p (...)
  • 65 A.D. I. et L., G 400. Mais cette pratique n'est pas systématiquement appliquée aux autres terres.
  • 66 A.D. I. et L., 3E4/nc, minutes Hubert.
  • 67 AD. I. et L., H 609, registre des actes capitulaires 1669-1789.
  • 68 J. PERET, (Seigneurs et seigneuries en Gâtine poitevine, p. 185.
  • 69 L. MICHEL, La fortune et Us revenus de l'Église d'Anjou au xviiie siècle, p. 89.

69Le paiement d’un pot-de-vin, rarement appelé « denier à Dieu » en Touraine, est ouvertement prévu par de nombreux contrats de vente ou de location en fermage comme en métayage ; ce n’est pas une pratique clandestine. Il existe pour des exploitations comme pour des parcelles : en 1782 un journalier qui loue, près de Chinon, un demi-arpent de pré pour 28 l. 10 s. doit 4 lt de pot-de-vin. La somme est payée soit en totalité lors de la conclusion du contrat, soit en versements échelonnés au long du bail. Le montant à régler obéit parfois à un tarif. Pour les biens qui dépendent de l’Archevêché de Tours, il est « au sol la livre », soit 5 % ; versé en une seule fois il exclut tout autre supplément64. Le chapitre Saint-Martin pratique un tarif de 10 %, et ce dès 172065 ; le bail de la métairie de la Petite Carte à Joué est passé en juillet 1787 pour 648 lt par an et 64 1. 16 s. de pot-de-vin66. Par contre, le chapitre cathédral en demande très exceptionnellement. Cette exigence apparaît de temps en temps au xviie siècle : l’abbaye de Villeloin en demande depuis au moins 1672 puis cesse en 172067 ; en 1652, le couvent de Cormery afferme ses revenus pour 1170 lt et 100 lt de pot-de-vin. Comme dans le duché de la Meilleraye68, elle devient beaucoup plus systématique dans la seconde moitié du xviiie siècle et semble être surtout le fait des propriétaires ecclésiastiques. Il s’agit bien d’un droit d’accès au bail. Ces sommes restent modérées ; des propriétaires ecclésiastiques voisins, comme l’abbaye Saint-Aubin, d’Angers, sont vraiment plus exigeants69.

  • 70 L'usage des contre-lettres est bien connu (M. MARION, Les impôts directs sous l'Ancien Régime, p. 7 (...)
  • 71 J. MEYER, (La noblesse bretonne au xviiie siècle, p. 696.
  • 72 A.D. I. et L., C 13.

70Les propriétaires laïques ont d’autres méthodes qui apparaissent dans les papiers de famille et les minutes notariales ou encore les registres du Contrôle des actes. Ces pratiques, qui permettent d’augmenter de façon obvie les revenus, sont connues au xviiie siècle par tous ceux qui travaillent à une meilleure répartition de l’impôt70. Ainsi les contrôleurs du vingtième ou les greffiers du Contrôle des actes rédigent à ce sujet des notes, parfois d’un ton très sec ; les remarques des seconds peuvent être fort utiles aux premiers (qui doivent d’ailleurs consulter les registres du Contrôle lors de leurs enquêtes). Ces hommes sont les mieux à même de dénoncer ces procédés mais ils sont souvent désarmés devant la puissance des propriétaires qui ont recours à ces pratiques. Celles-ci ne concernent que les baux à ferme en argent ; elles peuvent prendre deux formes : soit la rédaction sous seing privé d’une « contre-lettre » par laquelle le locataire s’engage à payer un supplément au loyer officiellement convenu dans le contrat de location, soit l’établissement d’une obligation ou d’une reconnaissance de dette, en réalité fictive, au profit du propriétaire. Les obligations sont souvent enregistrées au Contrôle, mais ce n’est pas le cas des contre-lettres ; le propriétaire court alors quelque risque de ne pas être payé, mais il est probable que ses moyens de pression sur le locataire suffisent pour lui assurer le respect des conventions et il préfère peut-être, comme en Bretagne71, garder le maximum de secret sur ses affaires. Le recours à un « homme de paille » au profit duquel est établi l’acte, attesté en Anjou, ne paraît pas être en usage ici. Parfois la pratique de l’obligation est reconnue par le propriétaire lui-même : en 1778, le seigneur de Nazelles, M. de Martigny, écrit à Du Cluzel pour protester contre le montant de sa cote de vingtième, il fournit les chiffres des loyers de ses biens et ceux des obligations dont ils sont assortis72, puisqu’il sait que leur trace peut être retrouvée dans les registres du Contrôle.

  • 73 A.D. I. et L., 2C Amboise, 1766.
  • 74 A.D. I. et L., E 66.

71Les reconnaissances de dette accompagnent les baux dans les papiers de famille ou sont enregistrées avec eux au Contrôle, même si elles n’ont pas été rédigées le même jour chez le notaire. Elles sont parfois officiellement passées pour « semences et bétail » ou marchandises fournies par le propriétaire ; elles ne sont pas toutes fictives : dans ce cas, les sommes indiquées ne forment pas des chiffres « ronds » ou ne sont pas exactement divisibles par la durée du bail ; l’obligation de 652 1. 16 s. 6 d. consentie par Thomas Ferrand, locataire de la métairie de la Maillardière à Mosnes, enregistrée le 22 décembre 1766 à Amboise, est effectivement due « pour avance » dans le cadre d’un bail à moitié fruit73. Par contre il s’agit clairement d’une augmentation déguisée du fermage quand la somme est exactement divisible par le nombre d’années (9 le plus souvent) prévues par le bail ; le procédé est encore plus patent quand il est indiqué que la somme due est « à payer en neuf termes de...lt », comme c’est le cas dans les obligations qui, attachées à la grosse des baux des métairies, sont conservées dans les papiers personnels de Choiseul74. Les « contre-lettres » n’ont besoin d’aucune justification : « pour des raisons connues à nous » ou « pour faire plaisir (sic) aux preneurs ».

  • 75 C. CHEREAU, loc. cit., p. 121.
  • 76 A.D. I. et L., H 152 et 154.
  • 77 A.D. I. et L., H 800.

72Ces pratiques ne sont pas aussi largement répandues que dans la région de Durtal en Anjou75 ; mais elles existent partout en Touraine. Elles sont le fait des propriétaires appartenant à la noblesse, provinciale ou non, au monde des offices et de la marchandise. Ainsi, la reconnaissance fictive de dette ou l’obligation est largement utilisée par d’Aiguillon et Choiseul, en particulier pour le dernier, dont l’exécuteur testamentaire continua dans la même voie. Des seigneurs nobles moins importants en usent aussi ; le comte des Ecotais cumule : en octobre 1779, il signe avec son fermier de la terre du Plessis (à Bueil) un bail, qui a en fait commencé à courir à la Saint-Jean 1777 ; non seulement, le locataire paie un pot-de-vin de 1 200 lt mais encore par une contre-lettre, il s’engage à verser 1 000 lt en plus pour un loyer déclaré de 2 300 lt par an. Les propriétaires ecclésiastiques recourent plus rarement aux contre-lettres mais ne s’en privent pas ; l’abbé de la Clarté-Dieu donne à ferme, en 1749, les revenus de la mense abbatiale pour 2 000 lt par an, et un billet sous seing privé prévoit un supplément de 200 lt (10 %)76. Pour des dîmes, en 1780, l’abbesse de Moncé passe un bail de 250 lt accompagné d’une obligation de 900 lt77. C’est pour les biens de l’abbaye de Cormery que les traces de prêts fictifs sont les plus nombreuses : cet usage y est systématique en fin de siècle.

  • 78 A. POITRINEAU, La vie rurale en Basse Auvergne au xviiie siècle, 1726-1790, p. 521.

73Dans les baux à mi-fruit, la dissimulation prend une autre forme : au xviiie siècle la mention du revenu estimé doit figurer dans le bail pour faciliter le calcul des droits perçus par le Contrôle des actes. La sous-estimation est systématique ; les paysans ne sont pas dupes mais ils peuvent aussi y trouver leur avantage. Pour les propriétaires laïques, en outre, à partir de 1749 la sous-estimation du revenu permet de payer un vingtième inférieur à ce qu’il devrait être, sans risque pour personne (sauf le roi) puisque ce n’est pas un impôt de répartition. Les bénéfices ecclésiastiques sont exonérés du vingtième78 mais c’est bien en fonction des revenus que la contribution aux décimes est calculée... Les deux ordres privilégiés peuvent aussi rechercher un effet sur le montant de la taille pour leurs fermiers afin d’en obtenir des fermages plus élevés et mieux payés ; comme il est difficile de faire directement pression sur la communauté qui dispose de moyens de rétorsion, il est bon d’avoir à produire des contrats notariés à l’appui des plaintes en surtaux. Il est toujours intéressant de dissimuler en partie ses revenus.

74La même déclaration sur le revenu des biens figure dans certains contrats de location des closeries, alors qu’elles ne paraissent pas entrer dans la catégorie des biens en fermage ou en métayage. Davantage que tout autre le propriétaire d’une closerie doit se préoccuper d’adopter le mode de contrat le plus favorable pour l’exploitation de ses vignes dont la production fait obligatoirement l’objet d’un commerce.

5 - Le contrat du closier

  • 79 Voir texte n° 5.

75La plantation de la vigne demande de gros moyens financiers et la culture exige un réel savoir technique ; les propriétaires qui donnent leurs closeries en location doivent donc faire d’importantes avances et s’ils veulent garder des exploitants de confiance, ils doivent leur assurer les moyens de vivre. C’est ce qu’expliquent les échevins de Tours dans un « Mémoire au Conseil [...] au sujet de l’édit de juillet 1766 qui supprime pour toujours les privilèges d’exemption de la taille d’exploitation » ; ils cherchent à démontrer que les baux de closerie sont adaptés à la situation particulière de la vigne, mais qu’ils n’en sont pas moins des baux d’exploitation comme les autres et que les propriétaires n’ont donc pas à payer la taille d’exploitation. Pour ce faire, ils définissent les rapports traditionnels entre un propriétaire de closerie et le vigneron avec lequel a été passé un contrat devant notaire79 ou sous seing privé :

  • 80 .A.N.F12 641.

« Telle est en effet la manière dont s’exploitent les vignes par les closiers en Touraine. Le propriétaire par une convention toujours écrite, au moins sur un livre qu’il tient et qui fait foi en Justice, souvent même devant Notaire, donne ses vignes à façon au closier ou vigneron. Tous les ouvrages de chaque espèce y sont appréciés. Le maître ne se réserve que l’inspection, le closier libre du temps, de la manière d’exploiter et de la forme de l’exploitation, a contre le propriétaire une action non seulement pour le paiement des ouvrages convenus, et un privilège sur les fruits qui y sont recueillis, à l’exclusion de tous créanciers ; il a de plus encore une action pour forcer le propriétaire à le laisser faire ces ouvrages au terme de son entreprise...
On paie communément au closier auquel on fournit le logement gratuitement pour sa famille et ses bestiaux, auquel on donne tout ou partie du bois de la vigne, une portion de terrain pour se fournir de légumes et potages, 140 livres pour la plantation d’un arpent de vigne compris le plant, 50 livres pour les terriers et il faut compter qu’il s’écoule dix années avant qu’il soit en bon produit. Il en coûte en outre 250 l. pour le garnir d’échalas, 40 livres de façon par arpent de vignes, 10 l. par année pour entretien d’échalas, au moins 30 livres pour terriers, provins, labours et façons extraordinaires ; il faut les tonneaux, les frais de récolte. Le vin recueilli n’est pas encore un produit sûr pour le cultivateur. Le temps de la vente est très long et très incertain. Cette denrée est sujette à une multitude d’accidents, et en supposant le vin vendu, il s’écoule communément une année avant le terme du paiement... Si le propriétaire garde la récolte, c’est parce que le closier ne pouvait que perdre en la prenant...
Une closerie est rarement composée de vignes seules, presque toutes ont des terres dont jouissent les closiers. Ils ont des bestiaux que fournit le propriétaire. Le closier doit personnellement la taille et la capitation comme habitant et journalier. Il doit aussi être imposé à raison de son industrie. »80

  • 81 J.-P. BLANCHET, « René Bouchet, closier. Le vignoble sur les coteaux de Saint-Symphorien au xviiie (...)

76Ce texte définit bien l’originalité du bail à closerie. Le closier est payé selon un forfait à l’arpent de vigne. Les échevins prennent comme exemple la vigne la plus coûteuse d’entretien mais la moins fréquente ; pour la vigne basse, le tarif est de 20 lt par arpent pour les « quatre façons » (tailler, biner, bêcher, rabattre), et il n’y a pas de frais d’entretien et de renouvellement des échalas. La rémunération du closier ne dépend en rien du temps passé, du nombre de ceps par arpent, de la quantité et de la qualité de la récolte, ni du prix de vente. Les sommes dues, les travaux accomplis sont inscrits dans son « livret ». Le contrat est parfois tacite, conclu pour un an et renouvelable81. On comprend alors l’intérêt pour le propriétaire de venir souvent dans sa closerie afin d’y surveiller l’exécution fidèle du contrat. Tout en niant que « le propriétaire en se réservant la récolte des fruits, et les prenant à son profit, fait de tous les actes d’exploitation celui qui est le plus marqué, le seul sur lequel il y ait du bénéfice », les échevins ont du mal à prouver que les closiers sont « aussi étrangers aux maîtres que le fermier ».

77Le closier jouit de quelques avantages en nature. S’il est payé et logé par le propriétaire, il n’est pas son domestique puisqu’il a toute liberté dans son travail et tient ménage à part ; grâce à un « bail à cheptel », le propriétaire fournit du bétail, au moins une vache qui lui permet d’être fourni en lait et en beurre lors de ses séjours. Ces activités multiples sont une obligation car les superficies en vigne de nombreuses closeries et donc les salaires versés sont insuffisants pour permettre aux closiers de subsister : en 1789, un closier est payé 20 livres l’arpent et il ne peut façonner au maximum que quatre arpents par an.

  • 82 A.D. I. et L., 3E12/125, minutes Deschamps, acte du 12 juin 1785.

78Il existe aussi des types mixtes. Différents propriétaires font désormais payer une location pour les bâtiments, les caves, le jardin ; les vignes sont données à forfait au locataire, mais parfois aussi à un autre individu. La métairie de Barbary à Fondettes est affermée en 1785 pour 9 ans mais le propriétaire, un maréchal de forge de la paroisse, réserve le logement du maître et les vignes ; il loue 3,77 arpents de terre et 0,18 arpent de pré pour 110 lt ; il fait faire les vignes par le même paysan selon un forfait de 20 lt par arpent et 6 deniers par fosse de provins82.

  • 83 E. LABROUSSE, op. cit., chap. IV.
  • 84 En fin de période, dans la closerie de La Haye Bodin à Saint-Cyr, les moines de Marmoutier font val (...)
  • 85 La Touraine ne connaît pas le bail à complant breton.
  • 86 A.D. I. et L., Q 155b, registre des « baux à ferme des biens de première origine ».
  • 87 A.D. I. et L., Lm 115.
  • 88 R. DION, (Le Val de Loire, p. 465.

79Dès le xviiie siècle, les baux à ferme en argent, rarement à partage de fruits, deviennent de plus en plus fréquents, en particulier pour les communautés ecclésiastiques. Plusieurs raisons peuvent être invoquées : le versement des dîmes leur assure certainement un approvisionnement convenable en vin ; mais surtout les difficultés rencontrées par le commerce des vins en amont de la douane d’Ingrandes83 à la fin de l’Ancien Régime rend le contrat traditionnel de closerie très désavantageux pour les propriétaires. Ils préfèrent désormais laisser à la charge de l’exploitant le souci de la commercialisation du vin et se contentent d’un fermage fixe84 ; s’ils se privent d’une participation financière à d’éventuels profits dus à l’augmentation des prix du vin, ils s’assurent des revenus réguliers. Ces baux à ferme, passés par des laïcs ou des ecclésiastiques, ressemblent tout à fait à ceux des exploitations céréalières : la durée est souvent de 9 ans, parfois de 3, 6 ou 9 ans, ce qui est évidemment très insuffisant pour permettre l’amélioration de la vigne, ou même son simple renouvellement, le locataire n’ayant aucune chance de tirer profit de son travail85. En 1786 et 1787, 12 baux de closerie sont portés au Contrôle des actes dans le bureau de Tours : 10 sont à ferme en argent (la moyenne est de 305 lt), la durée du bail est de 9 ans pour les trois quarts d’entre eux. Toutes les closeries dépendant des chapitres Saint-Gatien et Saint-Martin sont ainsi louées à prix d’argent à la fin de l’Ancien Régime86 ; une seule d’entre elles, qui dépend du chapitre cathédral, est en régie à Rochecorbon87. Pourtant selon R. Dion, le bail à closerie s’est maintenu jusqu’en 191488.

80La question majeure qui reste à examiner porte donc sur l’évolution de la rente foncière, y compris celle des conséquences à long terme des différentes pratiques de dissimulation.

Notes

1 A.D. I. et L., 3E3/15-22. Au contraire l'importance relative des contrats de rente s'affaiblit : de 25,7 % des actes rédigés par le notaire ils passent à 19,4 %.

2 A.D. I. et L., G 880.

3 De nombreuses rectifications du rôle ont été faites et prouvent une sérieuse vérification. Quelques incertitudes subsistent et les totaux calculés sont légèrement inférieurs à la réalité.

4 A.D. I. et L., G 882. Le rôle ne détaille pas les biens de chacun.

5 On compte 16 habitants de Tours et 3 Parisiens ; 20 propriétaires « forains » sont des ruraux.

6 F. BLUCHE, Les magistrats du Parlement de Paris au xviiie siècle (1715-1771), p. 404. Charles Amble de Barentin devint conseiller en 1724.

7 La ville de Richelieu n'est pas prise en compte ; sa population en 1789 est inconnue.

8 Les ursulines de l'Ile-Bouchard par exemple.

9 G. BEAUR, « Révolution et transmission de la propriété : le marché foncier ordinaire », La Révolution et le monde rural p. 285 ; en Beauce à la fin de l'Ancien Régime, annuellement environ 1 % du sol change de propriétaire ; or de nombreux ruraux et habitants des petites villes sont plus aisés qu'en Touraine.

10 Cf. texte n° 3.

11 Le décompte est fait d'après le nombre de transactions, et non d'individus. Le groupe est composé pour Chinon de 292 vendeurs et 282 acheteurs identifiés et à Loches de respectivement 201 et 194.

12 R. CAISSO, La vente des biens de première origine dans le district de Tours, p. 85. Lors de la vente des biens de deuxième origine la part des paysans a été plus grande car un certain nombre de biens avaient été divisés en petites parcelles d'un prix plus accessible, mais les surfaces concernées ont été quatre fois moindres. Les paysans, laboureurs et vignerons ont acquis 10,8 % et les artisans 10,4 % des biens.

13 A.D. I. et L., 2C 1788, Chinon et Loches ; les transactions portant sur des corps d'exploitation n'ont pas été comptées mais elles sont très peu nombreuses.

14 R. BRUNET, Structure agraire et économie rurale des plateaux tertiaires entre la Seine et l'Oise, p. 278 et sq.

15 A.D. I. et L., C 7.

16 C. CHEREAU, « Baux ruraux et dissimulation fiscale en Anjou au xviiie siècle », ABPO, 1976, n 1,p. 114-116.

17 Voir texte n° 4.

18 Le choix du notaire est totalement libre ; les contrats sont passés le plus souvent chez le notaire de la paroisse où se trouve le bien ou en ville ; les gros propriétaires ont leur notaire attitré.

19 De juin à octobre sont passés 19,5 % des baux.

20 A.D. I. et L., 2C Tours 1786.

21 Le contrat sert de preuve en cas de contestation mais le plus souvent le locataire ne sait pas lire et donc ne fait que reproduire les gestes traditionnels.

22 La longueur varie en fonction des exigences des propriétaires dont certains se révèlent très pointilleux.

23 A.D. I. et L., 3E3/17, minutes Degonne, bail du 24 février 1780.

24 A.D. I. et L., E 108, bail de la métairie de la Servandière à Verneuil (22 février 1737). La ferme est de 60 lt ; il s'agit donc d'une petite métairie malgré la longueur de l'énumération.

25 A. YOUNG, Voyages en France, t. II, p. 733-734.

26 A.D. I. et L., G 73.

27 A.D. I. et L., 3E14/140 et 146, minutes Bigot, 1771 et 1778.

28 A.D. I. et L., H 157.

29 A.D. I. et L., 3E26/nc, minutes Lesleu, 1783.

30 A.D. I. et L., 2C Amboise 1783. Dans quatre baux, ce groupement réunit des hommes qui portent le même nom et qui sont peut-être frères.

31 A.D. I. et L., E 166.

32 L. MERLE, La métairie et l'évolution agraire de la Gâtine poitevine de la fin du Moyen Âge à la Révolution, p. 166.

33 Ce début de novembre est un moment essentiel de toute la vie économique de la Touraine ; de nombreuses échéances tombent à cette date.

34 A.D. I. et L., Q155a et Q155b.

35 A.D. I. et L., E 167.

36 A.D. I. et L., E 122.

37 Le bail est le plus souvent contenu dans les quatre pages d'un feuillet de papier timbré plié en deux. Quand il s'agit d'un renouvellement, il est abrégé.

38 L. MERLE, op. cit., p 166-167.

39 A.D. I. et L., E 194, bail de la métairie de Marcillé à Saint-Epain (8 mai 1750).

40 A.D. I. et L., 3E37/nc, minutes Pescherard, bail du 10 mars 1781.

41 A.D. I. et L., 3E24/97, minutes Martineau, bail du 17 avril 1765.

42 A.D. I. et L., 3E3/17, minutes Degonne, bail du 28 juin 1780. Le seigneur de Sonnay, qui réside à Chinon, précise qu'il devra avoir la moitié des fruits s'ils sont cuits, sinon les deux tiers.

43 A.D. I. et L., E 82.

44 A.D. I. et L., E 139 ; recette des menus suffrages de 1775 à 1784.

45 A.D. I. et L., E 138, comptes de 1779.

46 A.D. I. et L., E 147.

47 .Cf. texte n°4.

48 A.D. I. et L., H 467.

49 A.D. I. et L., H 754.

50 A.D. I. et L., G 174.

51 A.D. I. et L., G 566.

52 A.D. I. et L., 3E12/123, minutes Deschamps.

53 AD. I. et L., 3E45/689, minutes Rondeau (répertoire) ; on compte 111 baux à ferme pour 77 en métayage.

54 A.D. I. et L., C 7, rôle du vingtième.

55 Dans deux cas seulement, les exploitations d'un même domaine sont louées de deux manières différentes ; le plus souvent le propriétaire adopte le même mode de gestion pour toutes.

56 Ces six métairies appartiennent au même domaine, celui de la seigneurie de Boussay ; la septième est affermée en argent

57 A.D. I. et L., H 171. Il n'est pas possible de suivre le sort de la métairie après 1756-58.

58 Environ la moitié des borderies est en faire-valoir direct.

59 Lors des enquêtes menées à plusieurs reprises à la recherche de stocks de grains à Tours, on trouve peu de grains chez les particuliers.

60 AD. I. et L., H 253, H 294.

61 A.D. I. et L., H 367.

62 Marmoutier souhaite peut-être ne plus avoir de gros stocks de grains en réaction aux émeutes de février 1774 qui ont commencé par un « arrêt » de charrettes conduites par un fermier de Marmoutier ; la foule a aussi menacé de mettre le feu aux granges de l'abbaye.

63 A.D. I. et L., E 35.

64 Au contraire en 1749, l'abbé de la Clarté-Dieu demande à la fois un pot-de-vin (25 louis d'or) et par une lettre sous seing privé un supplément de 10 % par an.

65 A.D. I. et L., G 400. Mais cette pratique n'est pas systématiquement appliquée aux autres terres.

66 A.D. I. et L., 3E4/nc, minutes Hubert.

67 AD. I. et L., H 609, registre des actes capitulaires 1669-1789.

68 J. PERET, (Seigneurs et seigneuries en Gâtine poitevine, p. 185.

69 L. MICHEL, La fortune et Us revenus de l'Église d'Anjou au xviiie siècle, p. 89.

70 L'usage des contre-lettres est bien connu (M. MARION, Les impôts directs sous l'Ancien Régime, p. 78, n° 1).

71 J. MEYER, (La noblesse bretonne au xviiie siècle, p. 696.

72 A.D. I. et L., C 13.

73 A.D. I. et L., 2C Amboise, 1766.

74 A.D. I. et L., E 66.

75 C. CHEREAU, loc. cit., p. 121.

76 A.D. I. et L., H 152 et 154.

77 A.D. I. et L., H 800.

78 A. POITRINEAU, La vie rurale en Basse Auvergne au xviiie siècle, 1726-1790, p. 521.

79 Voir texte n° 5.

80 .A.N.F12 641.

81 J.-P. BLANCHET, « René Bouchet, closier. Le vignoble sur les coteaux de Saint-Symphorien au xviiie siècle », BSAT, 1989, p. 199-234.

82 A.D. I. et L., 3E12/125, minutes Deschamps, acte du 12 juin 1785.

83 E. LABROUSSE, op. cit., chap. IV.

84 En fin de période, dans la closerie de La Haye Bodin à Saint-Cyr, les moines de Marmoutier font valoir eux-mêmes les 13,26 arpents de vigne et louent au « closier » les bâtiments et les 11,6 arpents de terre pour 15 boisseaux de grains à l'arpent (A.D. I. et L., H 918)

85 La Touraine ne connaît pas le bail à complant breton.

86 A.D. I. et L., Q 155b, registre des « baux à ferme des biens de première origine ».

87 A.D. I. et L., Lm 115.

88 R. DION, (Le Val de Loire, p. 465.

Table des illustrations

Titre Répartition de la propriété à Mettray, entre habitants et tenants «hors paroisse» en 1764
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Titre Nombre de feux et de cotes de vingtième à la fin du xviiie siècle dans la région de Chinon
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Titre Vendeurs et acheteurs de biens fonciers en 1788 selon le contrôle des actes de Chinon et Loches
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Titre Répartition selon les groupes sociaux des acheteurs de biens nationaux de première origine dans le district de Tours
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Titre Répartition des cotes du vingtième (en % des effectifs) dans la région de Chinon et en Champeigne après 1775
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Titre Valeur des parcelles de terre (en % des effectifs) vendues en 1788 dans la région de Chinon et de Loches
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Titre Valeur des loyers des «domaines» et parcelles loués en 1788 dans la région de Chinon
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Fichier image/png, 178k
Titre Durée des baux de location des prés dans le Véron entre 1754 et 1790
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Titre Biens donnés en location dans la région de Chinon
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Titre Propriétaires de métairies données en location dans les régions de Loches et Tours à la fin du xviiie siècle
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Titre Répartition des locataires d’exploitations en 1788 dans la région de Loches, selon la catégorie socioprofessionnelle
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Titre Durée des baux et nature des exploitations en Lochois en 1788
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Titre Répartition des modes de location des exploitations agricoles à la fin du xviiie siècle
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Titre Fermage et métayage en Lochois en 1788
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Titre Modes de versement du loyer des exploitations appartenant à l’abbaye de Marmoutier
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© Presses universitaires de Rennes, 1998

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