1La connaissance des structures globales d’un marché de biens est certes nécessaire mais insuffisante pour saisir les enjeux sociaux que recouvre l’échange immobilier dans la fabrique de la ville. L’observation de la mise en pratique du droit dans ces processus est une des voies pour approcher la sphère des motivations individuelles qui animent les acteurs. Par la mise en série d’un corpus de 328 conventions1, les clauses contractuelles sollicitées offrent des outils d’analyse des structures de la propriété en action, et permettent de repérer des régularités qui témoignent de pratiques communes en la matière.

2L’analyse des clauses conventionnelles constitue ainsi une formidable porte d’entrée vers l’univers social qui entoure la possession immobilière à l’époque moderne. Les formes complexes de la propriété qui règnent sur les deux lotissements témoignent d’une relation particulière liant vendeurs, acheteurs et sol urbain. En mettant en lumière certains parcours individuels d’investisseurs, et plus généralement les groupes sociaux mobilisés dans cette circulation des biens afin de lotir, il apparaît que ces opérations urbaines du milieu du xvii^e siècle coïncident avec – et participent à – un changement dans la conception que les contemporains se faisaient du sol urbain. Les biens immobiliers sont de plus en plus entrevus et manipulés comme de véritables marchandises, comme des « biens de commerce2 », participant dès lors à un véritable processus de « production3 » spatiale et urbaine. Ce mouvement qui caractérise les opérations de planification urbaine d’Ancien Régime permet de relire à nouveaux frais ces processus, et d’apprécier sous un autre angle l’implication majeure des habitants dans le renouvellement de leur environnement urbain.

3 Ce chapitre sera ainsi l’occasion d’explorer plus avant les pratiques immobilières de certains habitants des deux villes étudiées. Au terme de ces parcours d’investisseurs, illustrant différents profils perceptibles dans notre corpus, nous étudierons plus en détail les constructions contractuelles en vigueur lors de ces opérations, et les répercussions sociospatiales de ces choix conventionnels. Nous serons alors en mesure de mieux identifier l’esprit dans lequel ont été menées ces opérations par leurs ordonnateurs, et les motivations des groupes sociaux qui s’y sont impliqués.

Profils et parcours d’investisseurs

4Afin de mieux comprendre les pratiques contractuelles privées dans la circulation des biens immobiliers en période de croissance urbaine, d’explorer plus finement les modalités de fabrique de la ville aux temps modernes, et in fine de saisir les motivations individuelles pouvant stimuler l’investissement dans la pierre, nous avons fait le choix de sélectionner un certain nombre de parcours individuels dans ces opérations, formant autant de destins singuliers à même de révéler le champ des possibles des sociétés observées4. À partir des sources administratives et notariales, nous avons isolé une dizaine de parcours que nous avons tenté de reconstituer de la manière la plus complète possible en les replaçant dans la perspective des vies personnelles et professionnelles de leurs auteurs.

5Au vu de la sélection que la documentation nous impose, un déséquilibre social en faveur des couches supérieures des deux villes apparaît indéniablement. Cette homogénéité pourrait fragiliser les généralisations attendues d’une telle démarche historique. Pourtant, un tel choix se révèle profitable pour plusieurs raisons. Contrairement à la plupart de leurs voisins, tous les individus « suivis » dans cette recherche font preuve d’une présence continue pour la période étudiée, du moins pour l’ensemble des processus décrits5. Par ailleurs les membres de cet échantillon vont se retrouver par leurs actions en contact avec toute une frange de la population que nous n’aurions jamais pu renseigner s’ils n’avaient pas traité avec eux. Enfin, les pratiques parfois exceptionnelles des profils isolés révèlent des mécanismes, des procédures et des usages qui embrassent par leur variété les principales habitudes du corps social dans son ensemble.

6Nombreux sont les travaux à avoir sondé les motivations individuelles à l’origine des investissements immobiliers ou fonciers6. Dans cette perspective, nous souhaitons explorer la question des stratégies patrimoniales des acteurs, entendues non comme des structures encadrant les actions individuelles mais plutôt comme une suite d’actes posés au fil des opportunités rencontrées7. Au carrefour d’une approche sérielle et d’un traitement micro-analytique de ces parcours, nous avons opté pour la constitution de biographies d’habitations8. Ce parti pris méthodologique permet d’introduire une dimension évolutive dans l’analyse, et de gommer l’uniformisation des résultats produits par l’exploitation statistique9. Concrètement, il s’agit pour nous de débuter par une reconstitution croisée des parcours de vie et des choix immobiliers de plusieurs individus10. Mais nous ne nous limiterons pas à la juxtaposition de simples monographies. Nous replacerons ces cheminements singuliers dans une perspective plus large entrecroisant simultanément pour tous ces parcours « les temps individuels et familiaux » et « la société englobante11 ».

La voie « royale » aixoise ?

7Les parcours patrimoniaux que nous avons explorés l’ont été en raison de la présence continue, à toutes les étapes du lotissement, de leurs instigateurs : achat, remaniement parcellaire, construction, transmission ou revente du bien. L’épaisseur de la documentation disponible à propos de ces individus est proportionnelle à leur dynamisme sur la scène immobilière, irréductible à la seule fortune.

8Le premier individu de notre échantillon à se manifester dans le lotissement de l’archevêque est Pierre Maurel de Pontevès (1601-1672). Ce financier aixois, anobli au crépuscule de sa vie, est resté célèbre dans la mémoire locale grâce à une fortune colossale soigneusement amassée au fil de sa vie12. Né à Aix le 2 octobre 1601, il doit son ascension économique à sa première activité, celle de négociant en draps, qu’il exerce en association avec son frère Antoine13. Au lendemain de la peste de 1630, il entame un processus d’élévation sociale en accédant avec son frère au monde de la robe. En avril 1633, ils font l’acquisition d’un office de conseiller du roi, maître des courriers anciens et triennaux des bureaux des dépêches des villes d’Aix, Avignon et Marseille. Cette charge fait des frères Maurel les contrôleurs provinciaux des Postes en la généralité de Provence, et marque le point de départ d’un parcours ascensionnel exemplaire au sein de la robe aixoise. Conseiller auditeur à la Cour des comptes, aides et finances de Provence au début des années 1640, conseiller correcteur près la même cour en 165514, Pierre Maurel terminera sa carrière administrative comme trésorier général de France en la généralité d’Aix à partir de 166515. Sa réussite ne se limite cependant pas à l’univers professionnel. Après le décès de ses deux premières épouses, il s’unit en 1645 à Diane de Pontevès, issue de la noblesse aixoise16. Les 10000 livres de la dot qui accompagne la jeune femme ont certainement facilité l’ascension de Maurel.

9En suivant à grands pas les voies empruntées par Pierre Maurel de Pontevès, son investissement dans le quartier Mazarin questionne. L’édification de son hôtel particulier sur le cours au début des années 1650 paraît finalement bien limitée, aussi exceptionnel soit-il, en regard des 2 millions de livres laissées à sa mort17. S’il n’a pas hésité à acheter des biens ruraux et urbains dans toute la province pour les revendre18, comme cela se pratiquait chez des individus aux parcours et ambitions analogues19, il ne semble pas en revanche avoir profité de l’appel d’air spéculatif crée par le quartier Mazarin. Pierre Maurel fait l’acquisition d’une « place à bâtir » en décembre 1647, soit plus d’un an après les premières ventes20. Si 28 lots ont déjà trouvé preneur à cette date, son achat ne peut cependant pas passer inaperçu au vu de ses dimensions et de son emplacement : environ 10 fois le standard de référence, presque 1300 m² en lisière de la rue de l’Archevêché qui deviendra, trois ans plus tard, le cours. Il s’acquitte des 3018 livres 18 sols et 4 deniers le jour de la transaction, ce qui est assez rare pour être souligné. Nous connaissons déjà la suite du parcours du financier aixois, et son extension au sein de l’îlot des Feuillants formé par les rues Saint-Jacques, Mazarine, du Cheval-Blanc et Saint-Michel : après avoir acquis les parcelles voisines de la sienne, il cédera toutes ses propriétés aux Pères Feuillants en 1658, sans aucun bénéfice pour lui21. Néanmoins, la cohérence spatiale de ses acquisitions de parcelles et maisons témoigne d’une entreprise immobilière réfléchie et calculée.

10Pourtant, cette politique d’investissements au sein du nouveau quartier Mazarin perd de son éclat une fois replacée dans la longue chaîne foncière et immobilière formée par les transactions de Pierre Maurel au cours de sa vie. Pendant l’édification de son hôtel particulier sur le cours, il achète en 1650 la terre et seigneurie de Pontevès à un membre de la famille de son épouse, et s’emploie immédiatement à remanier le château qui y est attaché. Il complète sa titulature en 1656 par l’achat de la seigneurie de Volonne et de Châteauneuf22. Il étend enfin son patrimoine rural aux villages alentour en multipliant les achats de terres et de bâtiments agricoles. Durant les deux décennies qui suivent son mariage avec Diane, il deviendra en parallèle propriétaire de plusieurs immeubles au sein de la partie ancienne de la ville d’Aix23. Pourtant, au moment de rédiger l’état de ses biens en 1671, quelques mois avant de mourir, seules ses propriétés rurales et à vocation agricole seront léguées : ses placements urbains sont certes mentionnés, mais comme ayant déjà été vendus24. Si l’on suit les indications contenues dans son propre inventaire, ses investissements urbains lui auraient coûté environ 75000 livres, contre 500000 pour ses possessions rurales et les divers titres seigneuriaux, soit une différence de l’ordre de 1 à 6,5.

11Lorsque l’on replace ces pratiques patrimoniales dans la perspective de ses choix successoraux, la valeur affective, symbolique et protectrice attribuée à la pierre se révèle. Ses investissements sont étroitement associés à la consolidation des assises socio-économiques de sa lignée. D’une part, c’est au lendemain de son union avec Diane qu’il amorce ses achats. D’autre part, au moment de régler le devenir de son patrimoine, il fait de son fils Jean-Baptiste Maurel son unique héritier25. Père de 14 enfants, il semble que Pierre Maurel ait ainsi fait le choix de l’unité en privilégiant un inégalitarisme successoral au profit de son aîné26. À la tête d’une véritable banque, celui que l’on surnommait le « Crésus de Provence » est devenu au cours de son existence l’un des plus grands créanciers du Midi27. Ce n’est donc pas en raison de contingences matérielles qu’il n’a pas eu recours à la pierre autant qu’il le pouvait pour renforcer sa fortune, mais bien selon des choix réfléchis et assumés. Pour terminer la reconstitution de sa trajectoire, notons simplement que quelques semaines avant son décès il obtient avec son frère des lettres de noblesse28. Parachevant ainsi une ascension qui s’inscrira jusque dans la pierre du quartier Mazarin, cette consécration sociale explique pour une bonne part son souci de cohésion patrimoniale. Sa propriété urbaine, dans laquelle il résidera jusqu’à son dernier souffle, concentrera toute son attention car elle constitue un support matériel à l’expression de sa réussite – et plus largement à celle de sa famille –, autrement dit une « consécration symbolique à son élévation socio-économique29 ».

12Une décennie après le lancement de l’affaire, un autre personnage important de la société aixoise va s’installer dans le quartier. Il s’agit de César de Milan, seigneur de Cornillon et de Confoux dans la viguerie de Salon, ou plutôt de sa famille et de ses héritiers. Il faut préciser d’emblée que la configuration lignagère est différente de celle présentée précédemment. Les Milan forment eux aussi une puissante dynastie de robins, dont la noblesse est en revanche plus ancienne. C’est le père de César, Paris de Milan, qui fut anobli par Henri IV en 160730. L’appartenance au second ordre est donc davantage enracinée dans l’esprit de la famille et surtout largement reconnue par les forces sociales en présence au moment de l’agrandissement. Trésorier général des finances d’Aix depuis 1639, César épouse en 1641 Marquise Piolenc31, descendante d’une illustre lignée dont la noblesse est attestée depuis le milieu du xii^e siècle32. Au-delà d’une dot conséquente (21000 livres), le mariage ouvre droit à César à la succession de son propre père : il s’agit là d’une « donation pour noces », montage qui semble apprécié par la famille puisque lui-même y recourra dans le cas de son fils Claude33. Par la conclusion de son contrat de mariage avec Marquise Piolenc, César devient dès lors pleinement héritier universel : il reçoit l’office de conseiller au Parlement, la terre et seigneurie de Cornillon ainsi que les revenus de son père, ou encore l’ensemble des pensions annuelles qui s’élèvent à 37000 livres. Sa mère Anne Dantoine de Cornillon conserve néanmoins jusqu’à sa mort l’usufruit sur cet héritage. Le 13 novembre 1654 il enregistre son testament chez son notaire Antoine Boutard34. S’il lègue 24000 et 30000 livres à ses deux filles, il fait de son fils Claude de Milan son héritier universel. Mais reprenant la même clause que son père avait jadis sollicitée, son épouse et mère de leur enfant demeure tutrice et usufruitière de tous les biens jusqu’au mariage de leur fils. César meurt en 1655. Son épouse fera l’acquisition d’une portion de la manse de l’archevêque le 31 janvier 165635. Comme Pierre Maurel, le terrain est immense et couvre presque 1300 m². Les prix sont identiques, et la dame de Piolenc s’en acquittera rapidement, dès le mois suivant. Le terrain en question est situé le long du cours, alors totalement ouvert. Les constructions sont déjà nombreuses le long de cette voie, et regroupent ce que la société aixoise du temps compte de plus renommé sur l’échelle sociale.

13Tutrice de leur fils Claude et usufruitière de tous ses biens, Marquise Piolenc fait l’acquisition en 1666 d’une nouvelle parcelle, plus modeste, d’environ 460 m². L’emplacement du terrain n’est cependant pas anodin : sur le même axe nord-sud que l’hôtel particulier désormais bâti, il est simplement situé de l’autre côté de la rue Mazarine. Cet achat permet à Marquise Piolenc d’édifier une écurie et d’étendre ainsi, de manière discontinue, sa propriété. On pourrait également envisager cette extension de l’autre côté de la rue comme une garantie visant à protéger l’orientation sud de la demeure familiale, et les agréments qui l’accompagnent.

14Claude de Milan, leur fils aîné, hérite pleinement de l’hôtel lors de son mariage le 8 novembre 167236. Il épouse Gabrielle de Forbin de la Roque, fille de Melchior de Forbin, alors président à mortier au Parlement de Provence. Son héritage devient effectif, et la demeure sur le cours entre en sa possession. Claude devient deux ans plus tard président à mortier au Parlement d’Aix. Par cette union, l’hôtel rejoint le patrimoine des Forbin, au moins jusqu’à la Révolution. Quoi qu’il en soit, l’agrandissement est intervenu dans une phase où le lignage des Milan jouissait déjà d’une reconnaissance importante au sein de la population et du second ordre. Le choix d’un inégalitarisme successoral au profit de l’aîné mâle, dont l’effectivité était conditionnée par la conclusion d’une union matrimoniale de la part de ce dernier, atteste une volonté de conservation patrimoniale. Le faste et le parcours immobilier des Milan visaient moins à consacrer une position nouvellement acquise – comme dans le cas de Maurel – qu’à la conforter. Malgré une richesse considérable, la famille a inscrit en un lieu unique – et particulièrement visible – sa réussite et son prestige : le long du cours de la ville.

Figure 19. – Localisation des investissements de Pierre Maurel de Pontevès et César de Milan au sein du quartier Mazarin.

15Les deux parcours nobiliaires étudiés (Maurel et Milan), par leur concentration en un espace précis, se détachent paradoxalement par leur simplicité de celui d’individus plus modestes mais plus au fait de l’actualité constructive et urbaine : les maîtres maçons et artisans.

16Les sources produites à l’occasion des deux accroissements étudiés font assez logiquement une large place aux professionnels de la construction. Mais au-delà de leur activité, certains d’entre eux apparaissent dans la documentation pour leur dynamisme sur le marché des biens. Tel est le cas du groupe formé par les familles Jaubert et Vallon à Aix. Ces deux familles vont lier leurs destinées à partir du mariage de Laurent Vallon et de Catherine Jaubert en 163337. À partir de ce moment, Laurent Vallon ne cessera de travailler avec la famille de son épouse : son beau-père Jean d’abord, puis son beau-frère, qui porte le même nom. Pour le seul secteur Mazarin, nous les trouvons associés pour une demi-douzaine de chantiers entre 1647 et 1667, le double si l’on ajoute leurs engagements individuels. D’une union familiale à une association professionnelle, la proximité qui lie les deux familles s’est également étendue à leurs investissements immobiliers. Lorsque Jean Jaubert (père) fait l’acquisition d’une place à bâtir maison à la rue Saint-Sauveur le 11 octobre 164638, Laurent Vallon fait de même deux jours plus tard le 13 octobre39. Le 17 mai 1651, Jean Jaubert (fils) procède à l’achat d’une portion de terrain limitrophe au sien afin de l’étendre40. Son beau-frère Laurent Vallon étend sa parcelle d’origine le même jour d’environ 20 mètres carrés41. Laurent Vallon ne suivra pas Jean Jaubert dans la nouvelle extension que donne ce dernier à sa maison le 22 mai 165842. En revanche, Vallon va imiter les choix de son beau-frère le 29 juillet 1664, quand Jaubert décide d’acheter un nouveau terrain le long de la même rue, au même niveau que leurs maisons, mais de l’autre côté de la voie43. Ils seront ici aussi quasiment voisins. Outre le parallélisme, voire la concertation, qui semble présider à leurs choix immobiliers44, il est intéressant de constater que les trois vagues acquisitives identifiées précèdent toujours une campagne constructive de leur part. Après chaque acquisition, nous les retrouvons systématiquement engagés sur plusieurs chantiers pour au moins deux à trois années. Au terme de leur besogne ils étendent leur maison et reprennent ensuite leur activité.

17La situation spatiale des investissements des familles Vallon et Jaubert interpelle. Au-delà du voisinage entre les deux beaux-frères, il est frappant de relever la présence sur les parcelles voisines d’autres membres de la famille Jaubert. Sans pouvoir véritablement identifier les liens les unissant, nous avons pu relever pour la seule année 1646 la présence des maîtres maçons Louis45 et Jacques Jaubert, et des maîtres gypsiers Joseph46 et Antoine47 Jaubert. La proximité spatiale et professionnelle de ces individus plaide en faveur d’un lien familial étroit entre eux. Si l’on replace ces différentes acquisitions sur un plan du quartier, la cohérence spatiale de ces emplacements saute aux yeux. Même si ces individus comptent certainement parmi les plus aisés de leur profession, ils ont réussi en moins d’un demi-siècle à côtoyer l’élite sociale de la ville. Il est clair que leur rôle technique dans ce lotissement joue un rôle central dans ce processus. L’extension lilloise de 1670 suscite un mouvement similaire d’enrichissement chez les maîtres maçons48.

Figure 20. – Localisation des acquisitions des familles des maîtres maçons Jaubert et Vallon.

18Ce schéma sociospatial semble se reproduire dans le cas de Jean Vallon, fils aîné de Laurent. Tailleur de pierre né à Aix en 1645, il épouse le 16 novembre 1664 Marguerite Laurens, fille de Jacques Laurens, maître maréchal. La dot dix fois plus élevée que celle obtenue par son père trente ans plus tôt constitue un premier indice d’élévation sociale. Cette dot est perçue en biens immeubles appartenant aux Laurens, parmi lesquels une maison. Cette bâtisse n’est alors autre que la maison voisine des Vallon au sein du quartier Mazarin. La noce déclenche le processus successoral des Vallon, et Jean hérite de la moitié des biens de son père. Virtuellement détenteur de la maison de sa belle-famille – il faudra attendre le décès de sa belle-mère pour que cette transmission devienne effective – il se porte acquéreur seulement deux jours après la signature de son contrat de mariage d’un petit lot voisin de sa nouvelle maison49. Il agrandit ainsi le bien dotal d’environ 65 m² vers l’est. Le fils cadet, Laurent II Vallon, fait quant à lui un premier mariage en août 1674, avec Françoise Turrel50. Cette union intervient deux années après l’acquisition d’une nouvelle parcelle au sud des possessions familiales51. Il hérite au moment de la noce de l’autre moitié des biens de son père. À rebours des pratiques successorales inégalitaires de la noblesse, on observe ici au contraire un strict partage entre les descendants. La compacité spatiale du patrimoine se double d’une égalité presque parfaite : une maison pour chacun des fils, situées dans le même quartier et seulement séparées par une rue. D’ailleurs, l’acquisition de la seconde habitation précède de quelques semaines le mariage du fils cadet qui en héritera.

19Le processus d’ascension entamé par les Vallon semble se poursuivre avec les petits-enfants de Laurent I. Laurent II et son fils Georges seront tous deux architectes de la ville au xviii^e siècle52. Georges épouse le 20 juillet 1714 Anne Laugier, fille de Jean-François Laugier, bourgeois d’Aix53. La branche cadette que nous suivons se positionne sur une marche supérieure de la hiérarchie sociale par rapport à ses aïeuls, et Laurent II peut transmettre à son fils l’équivalent de 20 000 livres en biens, dont la maison située le long de la rue Saint-Sauveur54. Cette élévation sociale croisant avancées professionnelles et inscription immobilière évoque l’itinéraire que connaîtra au xviii^e siècle le menuisier et marchand de bois d’Aix Joseph Sec55.

20Les situations aixoises exposées ici révèlent des parcours qui, sans embrasser de manière exhaustive les choix patrimoniaux de l’époque, en révèlent néanmoins quelques aspects essentiels. Malgré des motivations différentes, les itinéraires apparaissent relativement homogènes entre les deux groupes sociaux évoqués. Le contexte juridique du lotissement y est pour beaucoup. En interdisant la pratique du sous-arrentement (sous-location de la propriété utile du bien organisée par le propriétaire utile lui-même), l’archevêque a ainsi bloqué toute possibilité de constituer un patrimoine immobilier en vue d’en tirer des bénéfices locatifs. Cette clause contraint fortement les possibilités offertes aux acquéreurs de portions de sa mense archiépiscopale. L’enracinement spatial dans ce secteur témoigne sans ambiguïté possible d’une inscription foncière visant soit à manifester une réussite sociale, soit à la conforter, soit enfin à l’accompagner. L’agrandissement aixois se détache en cela de son voisin marseillais qui offre une palette d’actions beaucoup plus étoffée.

Les champs du possible marseillais

21Au moment de procéder à l’agrandissement de Marseille en 1666, la situation topographique et juridique est radicalement différente de ce qu’avait pu connaître la capitale aixoise 20 ans plus tôt. A contrario d’un processus cadenassé sur le plan du droit et aux mains de deux propriétaires, le lotissement des faubourgs marseillais est lancé alors que la propriété urbaine est morcelée et ses formes juridiques multiples. En opérant sur un secteur aux héritages anciens, l’exemple marseillais permet de combiner une généalogie croisée des propriétaires et de leur sol, faisant apparaître un jeu beaucoup plus fin et sophistiqué dans les actions patrimoniales individuelles.

22L’estimation des propriétés réalisée en 1668 dénombre 168 lots déjà présents lors du lancement de l’aménagement du futur quartier Belsunce56. Le morcellement du secteur n’est en rien homogène, et les parcelles présentes sont caractérisées par une grande variété, sinon une certaine dispersion. Le quartier accueillait à la veille de son extension 149 maisons de 20 m² à 400 m², la plupart comprenant une boutique au rez-de-chaussée. Le reste du faubourg est composé de jardins oscillant entre 0,5 et 2 hectares, comme nous l’évoquions plus haut. L’identité sociale des occupants en 1668 témoigne également d’une mixité au sein de cet espace en cours de lotissement : des maçons, des boulangers, des chapeliers, des marchands, des portefaix, des avocats ou encore des notaires. Enfin, une même hétérogénéité caractérise les modes d’occupation des lots immobiliers et fonciers du secteur. Vingt-cinq fonds ont un statut juridique indéterminé, 134 sont qualifiés de serviles – c’est-à-dire relevant de la directe d’un propriétaire éminent – et les 9 autres – tous de vastes terrains encore vierges – sont francs de toute dissociation des attributs de la propriété, autrement dit relevant d’une possession unique. Face à cette mosaïque juridique, topographique et sociale, nous avons fait le choix de suivre plusieurs itinéraires fonciers et immobiliers qui embrassent l’éventail d’actions aux mains des individus dans l’aménagement de leur ville.

23L’estimation réalisée en 1668 évoque André de Felix, seigneur de Beaulieu, et propriétaire d’une « terre, vigne et jardin » d’environ 2700 cannes carrées dans le périmètre de l’extension, soit plus d’un hectare57. Ce vaste terrain est situé au nord-ouest du périmètre concerné, le long de la future rue royale, à l’emplacement du faubourg médiéval Sainte-Claire. La réalité topographique et juridique est plus complexe que ne le laisse paraître le registre municipal. La nouvelle estimation des terrains de l’agrandissement réalisée en 1684 nous éclaire davantage sur sa situation au moment de l’extension58.

Figure 21. – Localisation du patrimoine d’André de Félix de Beaulieu avant l’agrandissement.

24Ce domaine fut acquis en 1542 par Philippe de Felix, le premier membre de cette famille noble a s’être installé à Marseille, un an avant cet achat59. Le terrain fera l’objet de deux mutations importantes à la période qui nous occupe. La première a lieu entre 1658 et 1663, soit plus de trois ans avant le projet d’extension. André de Félix cède 14 terrains identiques de 16,5 cannes carrées (66 m²), alignés du nord au sud le long du chemin d’Aix qui deviendra la rue royale60. Cette première opération relève du pur lotissement : les prix de vente comme les superficies sont identiques (400 livres pour 16,5 cannes carrées), et la période de cession est brève. Il s’agit là d’une transaction aux bénéfices importants (presque 6000 livres) mais limités dans le temps : cette portion de jardin relève de la directe du chapitre de la Major. André de Félix, propriétaire utile, transfère à ses différents acheteurs l’usage et la jouissance de ces lots, perdant ainsi tout lien avec ces terrains.

25La seconde mutation que connaîtra le vaste domaine a lieu après l’annonce officielle du lotissement en 1666. Le 28 avril 1670 André de Felix vend à Barthélemy Cousinery, marchand bourgeois et échevin de la ville, une portion de son terrain entre le couvent des Pères Récollets et celui des Pères de la Mission de France, pour une valeur de 20 000 livres61. Le terrain relève de la propriété éminente de plusieurs individus, sans précision supplémentaire quant à leur répartition : le roi et le chapitre de la Major se partagent la directe d’une partie de ce fonds, de Felix possédant le reste de manière « franche ». Par ailleurs, de Félix conserve 403 cannes carrées au moment de la vente. C’est son frère Louis, trésorier général de France à Aix, qui s’en séparera : dix ans après la mort d’André, il passe un contrat le 10 mars 1682 avec l’écuyer Hiérosme Daudiffret, moyennant 10633 livres62. Entre l’achat de Cousinery et celui de Daudiffret, les prix ont plus que triplé : environ 8 livres la canne carrée pour Cousinery, contre plus de 26 pour Daudiffret. En moins d’un demi-siècle, les gains de la famille de Félix peuvent être évalués à environ 36000 livres par la vente de son héritage pluriséculaire. Si la somme est conséquente, le bénéfice paraît pourtant limité. En effet, le choix de céder un vaste terrain à un preneur unique limite considérablement les potentialités économiques en période d’accroissement. C’est le premier acquéreur, Barthélemy Cousinery, qui en profitera pleinement. C’est lui qui sera à l’origine d’un vaste lotissement au sein du quartier.

26Le marchand bourgeois Barthélemy Cousinery compte parmi l’élite économique et politique de la ville à l’époque de l’agrandissement63. Une fois le terrain d’André de Felix en sa possession, il se livre à partir de 1671 à la parcellisation du domaine à un rythme très soutenu. Il cède successivement 52 lots à 48 acquéreurs différents. Entre 1671 et 1679, plus des trois quarts des parcelles ont été vendues64. L’identité sociale de sa clientèle est variée, et balaie un large spectre au sein de la hiérarchie sociale de l’époque. Aux côtés d’un boulanger, d’un maître cordier ou de cinq maîtres maçons, le voisinage se compose d’un capitaine, d’un commissaire des Galères du roi, de deux architectes ou encore d’un notaire. Si l’on s’en tient à l’estimation réalisée par la municipalité en 1684, qui mentionne 2253 cannes carrées, et aux contrats de ventes de Cousinery qui évoquent une moyenne de 35 livres par canne carrée, le marchand marseillais aurait dégagé presque 80000 livres à l’occasion de ce lotissement. Les profits correspondent donc au double de ceux engrangés par son prédécesseur André de Felix, qui s’était contenté d’une revente à un acquéreur unique. Sur le plan économique, cette entreprise est déjà une réussite. Si l’on déduit les 18159 livres que Cousinery doit au titre de la taxe imposée par les édiles – sans compter qu’une partie de cette charge fiscale sera transférée aux acheteurs – ses bénéfices s’élèvent à plus de 60000 livres65. À ces gains financiers il faut ajouter la capitalisation sociale générée par cette affaire. Barthélemy Cousinery se réserve en effet le domaine et seigneurie directe sur l’ensemble de ses biens, qu’il partage pour certains d’entre eux avec le roi. Son inventaire après décès établi le 17 juillet 1692 fait état de « la directe de trente maisons et huit parties de maisons », auxquelles il faut ajouter trois maisons, trois écuries et un terrain qu’il possède directement. Ce patrimoine lui permet de percevoir à chaque « feste de Notre Dame de lamy aoust » une « censive annuelle et perpetuelle de six deniers » sur chacun des biens qu’il a cédés. Le montant est modique, ne rapportant au mieux qu’une livre et demie pour l’ensemble de son patrimoine dans l’agrandissement. L’intérêt n’est donc pas là, mais réside plutôt dans les potentialités sociales détenues par cette position éminente au sein de la relation contractuelle. Rappelons ainsi que la propriété directe sur un bien offre un rayonnement à son détenteur qui s’inscrit à la fois spatialement (dans le sol), architecturalement (dans la pierre) et socialement (dans la relation contractuelle). Si l’on replace cet itinéraire immobilier au sein du parcours familial et commercial de ce marchand, cette dissociation de la propriété prend une dimension supplémentaire.

Figure 22. – Lotissement opéré par Barthélemy Cousinery entre 1670 et 1692.

27Barthélemy Cousinery appartient à une famille d’origine florentine ayant rejoint Marseille vers la fin du xiii^e siècle66. La lignée des Cousinery s’est illustrée par sa carrière à la fois commerciale et politique. Son grand-père, également dénommé Barthélemy (1571-1646), était marchand drapier et tenait boutique dans le quartier du Corps de ville, non loin de la Loge. Parallèlement à la marchandise pure, il passa plusieurs actes extrêmement lucratifs se rapportant au commerce au long cours et aux assurances maritimes. Enfin, il cultivera ses compétences dans le champ politique en exerçant les charges de surintendant de la Santé, conseiller municipal, et trésorier des deniers de la ville entre 1607 et 1624. Mais le plus ancien Cousinery que nous connaissons s’est aussi illustré sur le marché immobilier et foncier, qu’il soit urbain ou rural, notamment par la possession d’un domaine dans le quartier Saint-Loup, au terroir de la ville67. Son fils aîné David (oncle de Barthélemy « II »), dont il fera son légataire universel en 1640, profite de la prospérité des affaires familiales pour accroître les possessions immobilières du lignage. Au moment du partage successoral entre ses fils, 46200 livres sur 62000 (75 %) concernent des immeubles, à part presque égale entre ville et terroir. On se situe là dans des proportions hautes par rapport aux fortunes des négociants malouins à la même époque, chez qui l’immobilier urbain représente généralement entre 10 % et 20 % de leurs biens68.

28Barthélemy Cousinery s’inscrit dans les pas de son grand-père, dont il passe sous la tutelle à l’âge de dix ans. Né en 1622, il épouse en 1646 la fille d’un marchand bourgeois de Marseille résidant à Alep, Marguerite Caire, et reçoit 10 000 livres de dot. Son activité commerciale est variée (poivre, cuir, laine, draps, papier…) et particulièrement intense : entre 1653 et 1690, il est directement impliqué dans plus de 700 transactions qui s’étendent à l’ensemble des ports provençaux69. Parallèlement à ce dynamisme commercial, Barthélemy parachève l’ascension politique de ses aïeuls. Trésorier du port en 1651, recteur du monastère des Récollettes pour l’exercice 1654-1655, il sera troisième consul en 1659, conseiller à la Chambre de commerce en 1664, et enfin deuxième échevin en 1668. Mais Barthélemy ne s’arrête pas là, et développe une activité immobilière exceptionnelle. L’acquisition de biens immeubles ne vient pas compléter ou exprimer, comme chez son grand-père ou son oncle, une réussite commerciale. Au contraire, ses investissements dans la pierre accompagnent et nourrissent sa croissance économique. Entre 1653 et 1661, il acquiert quatre nouvelles bâtisses dans la vieille ville, portant leur nombre à presque dix. C’est alors au summum de son activité marchande et politique qu’il procède à l’acquisition du terrain d’André de Felix puis à son lotissement à partir de 1670, certainement aidé en cela par sa position au sein de l’échevinage. Le quartier de l’agrandissement abritera dès lors sa demeure, qui se maintiendra au siècle suivant comme la résidence familiale. Selon la même logique que son grand-père, ou celle des Forbin aux xv^e et xvi^e siècles, il privilégie un inégalitarisme successoral au profit de son fils aîné Nicolas, certainement afin de maximiser la réussite commerciale de ce dernier70. Son cheminement croisé au sein du grand négoce et des investissements immobiliers est caractéristique de cette bourgeoisie marseillaise de l’époque moderne qui oscille entre « marchandise honorable et aristocratie urbaine71 ». Cousinery apparaît comme l’un des premiers marchands de la place à transférer, comme le patriciat vénitien à la fin du Moyen Âge, ses richesses acquises sur les mers vers des placements plus sûrs et au prestige social plus marqué comme la pierre72. Son activisme dans le bâtiment est assez singulier au sein du monde négociant de la seconde moitié du xvii^e siècle, et s’apparente davantage à celui pratiqué par la robe à la même époque, comme nous l’avons vu à Aix. Ce personnage se distingue néanmoins du monde de l’office à plusieurs titres. Ses usages immobiliers semblent être finement combinés avec son activité commerciale. Il est clair que l’un accompagne l’autre, sans pouvoir pour autant préciser quel est le moteur dans cette synergie économique. Enfin, Barthélemy associe vitalité professionnelle, placements immobiliers et reconnaissance sociale par l’exercice de nombreuses charges municipales. Cependant, son enrichissement est aussi vif que bref. Les censives qu’il perçoit annuellement et à perpétuité sont modiques. De plus, son inscription spatiale apparaît limitée dans le temps. Son lotissement ne revêt aucun caractère somptuaire, contrairement aux hôtels particuliers édifiés au même moment à Aix. Finalement, seules la génération de Barthélemy et celle de son fils Nicolas profiteront réellement des retombées sociales de cette entreprise de lotissement. Le souvenir de leur action s’incarnera bon an mal an dans le versement d’un cens, jamais dans des choix architecturaux monumentaux. On touche là le cœur de ce qui différencie les pratiques de l’élite robine et celles des membres de la bourgeoisie marchande vis-à-vis de la pierre.

29Nous venons de suivre l’itinéraire d’un propriétaire à la fois utile et éminent, autrement dit embrassant l’intégralité des champs d’action possibles sur le plan du droit. En revanche, les choix patrimoniaux et spatiaux de Cousinery ne peuvent résumer à eux seuls les marges de manœuvre aux mains des propriétaires de l’agrandissement. Pour saisir le plus largement l’éventail d’actions potentielles dans la fabrique de l’espace urbain, on doit évoquer son voisin le marchand mercier Pierre Sauvaire. Cet individu constitue un autre acteur foncier important de la partie nord de l’agrandissement. L’estimation de 1668 évoque 3310 cannes carrées en sa possession, soit presque 1,5 hectare73. Seize ans plus tard, l’estimation de 1684 comptabilise 8135 cannes carrées (presque 3,5 hectares) ayant transité entre ses mains, et désormais loties. Le parcours de Pierre Sauvaire révèle la constitution patiente d’un patrimoine par achats successifs de parcelles limitrophes qui, dans un second temps, seront urbanisées. Ce marchand mercier commence par faire l’acquisition le 8 août 1665 d’une propriété de « terre vignes et arbres » d’environ 2200 m² auprès de Madeleine Longue, veuve de Jean Maunier74. Trois semaines plus tard, il complète ce domaine par l’achat de la propriété d’Antoine de Moustier, « franche de toute directe » et d’une superficie d’environ 2,5 hectares, contiguë par l’est avec sa première acquisition75. Le 5 janvier 1666 il entre en possession de deux autres fonds appartenant aux beaux-frères de Madeleine Longue, le boulanger Thomas Maunier et le « peigneur de chanvre » Jacques Maunier76. Les 3500 m² dont il s’empare sont attenants à ses premiers achats. Six mois avant l’annonce officielle de l’extension, Pierre Sauvaire s’est ainsi engagé dans la constitution d’un ensemble foncier cohérent sur le plan spatial. Cette politique d’acquisitions paraît trop réfléchie sur le terrain pour ne pas suggérer une connaissance de la part de Sauvaire, même approximative, du projet d’agrandissement. Après l’officialisation de l’affaire, Sauvaire poursuit l’accroissement de son patrimoine en puisant toujours au sein des biens de la famille Maunier. Entre mars et avril 1669, il prend ainsi possession d’un demi-hectare de terres agricoles appartenant au maître coutelier Gaspard et au voiturier Étienne77, tous deux frères de Jacques et Thomas Maunier. Son emprise au sein de l’agrandissement va connaître un dernier accroissement, faisant doubler ses propriétés dans la zone. Le 8 janvier 1670 il acquiert 1,5 hectare « franc » de toute directe à Jacques Ribouton, bourgeois de Marseille78. Le 12 juin de la même année, il achève son entreprise en achetant le demi-hectare de vignes qui scindait jusque-là son patrimoine en deux, et qui appartenait à Jacques Chabert79.

30En moins de six années, Pierre Sauvaire est quasiment devenu le propriétaire – éminent de surcroît – le plus pourvu en sol urbain de tout le secteur. Par touches successives, il a constitué un patrimoine homogène tant juridiquement que spatialement. Le plan de l’agrandissement lui est alors très profitable dans la mesure où pas moins de sept rues viennent traverser ses possessions, constituant autant d’occasions d’opérer de vastes lotissements le long de ces voies. Contrairement à Cousinery, notre connaissance des mécanismes de lotissement qu’il a pu déployer s’arrête là. Nous ne disposons pas des actes de ventes qu’il a ensuite passés avec différents acquéreurs de « places à bâtir », ce qui empêche ainsi de déterminer le bénéfice qu’il retira de cette affaire. Tout au plus savons nous par l’estimation de 1684 que ses terres ont été vendues progressivement à la découpe entre 1672 et 1684, formant in fine 62 lots relevant de sa « directe ». En prenant la valeur moyenne des « places à bâtir maison » vendues dans cette partie orientale de l’extension, soit 35 livres la canne carrée, on peut raisonnablement évaluer les revenus empochés par Sauvaire à près de 250000 livres, auxquels il faudrait ajouter la perception annuelle d’un cens sur chacun des 62 lots identifiés. Il s’agit là d’un bénéfice colossal.

Figure 23. – Terrains acquis par Pierre Sauvaire et leur évolution en 1668 et 1684.

31Pierre Sauvaire décide alors, au lendemain du mariage de son fils Barthélemy en mai 1674, de faire de ce dernier son légataire universel80. Il lègue au passage à chacune des deux filles de son frère François 200 livres pour compléter leur future dot, et à son neveu la somme de 50 livres pour « être employées à luy fere apprendre son métier ». De même fait-il grâce à son frère des dettes que ce dernier a contractées envers lui à propos d’une propriété rurale. Alors qu’il sort d’un cycle d’investissements qui commence certainement à porter ses fruits au milieu des années 1670, ce marchand se pose en véritable chef de famille, assurant la cohésion et une part de l’entretien du groupe lignager.

32Entre la planification empirique mais cohérente de Pierre Sauvaire, et l’acquisition unique mais importante de Barthélemy Cousinery, le cas du noble Thomas Riquetti de Négreaux se rapproche de la seconde configuration. L’aïeul du célèbre révolutionnaire Marseillais se lance entre 1671 et 1684 dans la parcellisation des biens dotaux de son épouse, la dame de Barnier : son jardin, dont il est le propriétaire éminent, est à cheval sur deux îlots séparés par la rue du Petit-Saint-Jean81. Par une quinzaine de ventes successives il l’urbanisera entièrement, ce qui lui aurait permis de récupérer plus de 38000 livres82. Le revenu censuel annuel est anecdotique, frôlant à peine une livre. Il s’avère surtout investi d’une dimension sociale, réservant aux reventes futures de ses lots un potentiel économique important. La régularité morphologique des lots proposés à la vente et l’invariabilité des prix fonciers compris entre 31 et 36 livres la canne carrée confirment un véritable effort de planification de sa part. Mais Riquetti ne peut être pleinement assimilé aux autres acteurs privés de cette opération. Bénéficiaire d’un terrain en vertu de son mariage, tout au plus fait-il montre d’un certain opportunisme, et ce plus de cinq années après l’officialisation de l’agrandissement.

33À l’inverse de cette configuration oligopolistique rencontrée dans la partie nord de l’agrandissement, le secteur entre les rues du Petit-Saint-Jean et l’axe qui deviendra au siècle suivant la Canebière, met en lumière une fragmentation du sol en un ensemble de micropropriétés utiles et directes. Loties par à-coups, selon des motivations et des temporalités plus variées, elles sont le fruit d’une multitude d’héritages personnels. Leur valorisation à l’occasion de l’agrandissement ne fait que reproduire à une échelle plus réduite ce que nous venons d’observer au sein des vastes domaines de Barthélemy Cousinery, Pierre Sauvaire ou Thomas Riquetti. La fabrique urbaine résulte ainsi de l’action conjuguée de quelques-uns sur de vastes unités et d’une multitude à l’échelle de deux à trois parcelles tout au plus. En dépit de l’hétérogénéité juridique et morphologique constatée en 1666, le processus et le résultat du lotissement atteindront in fine une cohésion et une unité qui se déploieront sur l’ensemble du secteur. Nous ne sommes là qu’en présence d’un jeu d’échelle. Quelles différences entre Barthélemy Cousinery ou Pierre Sauvaire qui comptent parmi les marchands les plus riches de la ville, et les 200 à 250 particuliers ayant bâti seulement un logement ? Aucune sur la forme, si ce n’est une hiérarchie dans les profits et les volumes monétaires manipulés. Dans tous les cas, les outils juridiques employés sont les mêmes. Finalement, c’est la propriété et ses attributs qui sont en jeu. Chercher à repérer un éventuel appétit spéculateur est une chimère. Il faut sortir d’une analyse seulement quantitative du phénomène. Ce sont les attitudes face aux droits de la propriété – et face à la puissance créatrice de leurs attributs – qui constituent l’indice le plus sérieux d’une implication des particuliers dans la fabrique de la ville (cf. cahier couleur, pl. V).

Figure 24. – Lotissement de la propriété de Thomas Riquetti.

Des clauses contractuelles normalisées

34En dépit d’une diversité dans les constructions contractuelles, les parcours immobiliers précédemment développés n’en font pas moins apparaître sur le plan du droit des pratiques et des clauses communes. En déconstruisant le document cadre de la transmission de la propriété qu’est le contrat, les obligations juridiques et matérielles des parties nous renseignent sur la relation sociale qui se joue autour du sol. Les modalités de mise en possession du bien, et les garanties de son retour aux mains des propriétaires éminents, permettent quant à elles d’interroger la hiérarchie qui se noue à l’occasion de l’échange immobilier, et d’apprécier l’étendue réelle du transfert des droits qui est conféré aux preneurs. Plus largement, ces constructions témoignent de mécanismes juridiques très sollicités dans ce type d’opération, et particulièrement adaptés à la fabrique d’un nouveau territoire urbain.

L’échange immobilier, entre optimisation fiscale et gains financiers

35Les contrats de « vente » ou d’« achat » rencontrés contiennent d’abord deux catégories d’obligations relatives aux immeubles eux-mêmes. Comme nous l’avons déjà vu, une série d’obligations consistent en l’exécution de travaux, et sont porteuses de conséquences spatiales infimes mais dont la répétition a de lourdes conséquences sur les embellissements : élévation d’un mur mitoyen, destruction d’un bâtiment ancien pour reconstruire de neuf, obligation d’édifier ou d’améliorer l’immeuble… Dans tous les cas, toutes les formes contractuelles rencontrées sont porteuses d’un esprit bâtisseur. Parallèlement, les contrats passés à Aix et Marseille disposent de toute une gamme de stipulations matérielles qui concernent directement les rapports interpersonnels entre le bailleur et son preneur. Cousinery impose à quelques-uns de ses acquéreurs que leurs constructions ne prennent pas jour dans son jardin, qui se situe en plein cœur de son lotissement, sauf à laisser une distance de 16 mètres entre leur bâtisse et son terrain. Toujours à Marseille, Riquetti impose à ses preneurs mitoyens d’édifier une muraille de 1,25 mètre entre son fonds et les leurs. L’espace disponible dans le secteur de l’extension invite les lotisseurs à s’offrir une intimité nouvelle, inenvisageable dans la partie ancienne de la ville. Parallèlement à ces interdictions, on trouve chez l’archevêque d’Aix et son voisin l’ordre de Malte l’obligation pour certains acheteurs d’apposer sur leur façade les armes de leur propriétaire éminent. Si l’archevêque se contente des quatre angles du périmètre de sa mense, l’ordre de Malte l’impose à tous les bâtiments de son domaine. Cette disposition, absente du corpus de contrats marseillais, vise à inscrire spatialement et matériellement la soumission et dépendance du propriétaire utile envers son seigneur direct pour se loger. Ce type de clauses vise à inscrire dans la matérialité urbaine les signes d’un rayonnement social et spatial83, et à matérialiser au sol la hiérarchie de l’espace social84.

36D’autres obligations portent sur les conditions financières et fiscales des opérations. Ces prérequis à la transmission du bien règlent la question du paiement des diverses taxes imposées pour le financement des extensions. Assez logiquement, ces charges échoient essentiellement aux preneurs des contrats, les propriétaires profitant du partage des attributs de la propriété sur leur bien pour se décharger de ces impositions. Il s’agit dans les deux villes de taxes sur la propriété foncière afin de financer les travaux publics liés aux embellissements – construction des murailles et percement des rues. Cependant, dans ces contextes de mise en concurrence du sol urbain, certains propriétaires font grâce de ces impositions à leurs acquéreurs. L’ordre de Malte s’en acquitte systématiquement, et dans les années 1648 à 1651 – période de repli des échanges – l’archevêque d’Aix en fait de même. Il s’agit de variables qui sont ajustées au cours de la négociation afin d’attirer le maximum d’investisseurs. Aux côtés de ces impositions conjoncturelles, toutes les conventions faisant état d’une rétention par le vendeur de la propriété éminente du bien (95 % des 328 contrats) imposent aux acquéreurs de régler un droit de lods, appelé trézain en Provence. Correspondant approximativement au treizième du prix de vente, il concentre l’ambition financière de la plupart des lotisseurs rencontrés, dans la mesure où il doit être réglé à chaque mutation de propriétaire utile. Cependant, l’acheteur n’est jamais responsable des arrérages de cens, les propriétaires éminents prenant à leur charge le recouvrement des impayés. Enfin, la dernière contrainte financière qui affecte la transaction est bien évidemment le paiement d’un prix capital, qualifié de droit de « transport », et que nous avons déjà entrevu. Ce prix capital, acquitté comptant dans moins de 10 % des cas, donne lieu à un paiement différé entraînant le versement d’intérêts sur plusieurs années. Dans certains cas, le taux d’intérêt est préalablement fixé, mais le terme du crédit n’est pas précisé : il s’agit alors de rentes constituées, ici assises sur des immeubles85. Dans d’autres cas en revanche, un terme au délai de paiement est imposé à la signature du contrat : on appelle cela dans l’ancien droit un contrat d’« obligation86 ».

37Les différentes clauses évoquées portent en elles des conséquences importantes quant à l’usage du bien au centre de l’échange. Elles induisent surtout des répercussions pécuniaires à la charge des parties, et contiennent des implications sociales pensées en termes de hiérarchie et de rapports de domination. Elles relèvent cependant de la négociation contractuelle, d’un rapport de force entre les parties. Ce sont davantage les conditions de mise en possession du bien – autrement dit de jouissance et d’usage de celui-ci – qui nous renseignent sur l’état de partage des attributs de la propriété.

Mise en possession du bien et cens recognitif

38L’article 1583 de notre Code civil, directement inspiré des Institutes de Justinien (titre 24, livre 3), prévoit qu’une vente est consommée du moment qu’il y a consentement entre les parties sur le prix de la « chose87 ». L’étude des formes contractuelles usitées dans les lotissements aixois et marseillais révèle néanmoins une pratique juridique plus complexe dans l’Ancien Régime immobilier. D’abord, parce qu’il n’y a pas un mais deux prix dont il faut s’acquitter. Outre un droit de transport sous la forme d’une somme capitale, les formes dissociées de la propriété imposent le versement d’un cens annuel recognitif de la propriété éminente d’un seigneur direct sur le bien. Ce versement « annuel et perpétuel » prend deux formes dans les embellissements étudiés. À Aix le principe est clair, il s’agit d’une redevance validant l’emphytéose. Au-delà de son intérêt financier déjà développé, il constitue une source de prestige social non négligeable. Il implique en effet l’établissement d’une reconnaissance écrite, inscrivant juridiquement le rapport de dépendance créé à la faveur des propriétaires éminents. Il est par ailleurs de nature « portable » dans le cas de l’archevêque. Tous les 18 juin, les emphytéotes doivent apporter en main propre, au palais archiépiscopal, la somme due. Cette obligation traduit physiquement une hiérarchie sociale au profit du propriétaire direct, et revêt une forme cérémonielle exprimant et inscrivant dans l’espace la « visibilité des liens sociaux » qui se jouent à partir des relations juridiques nées de la possession du sol88.

39À l’inverse, si 90 % des transactions étudiées à Marseille font état du versement d’un cens, ce dernier ne semble pas investi du même poids symbolique. Le marchand Barthélemy Cousinery ou le noble Thomas de Riquetti imposent à leurs preneurs une redevance censuelle, afin de concrétiser leurs « droits seigneuriaux » sur la chose. Pour autant, la faible valeur du cens imposé, associée à des droits de « transport » relativement élevés par rapport à Aix89, attestent de constructions contractuelles qui s’éloignent d’un modèle essentiellement féodal, comme dans le cas de l’archevêque. Nous développerons plus loin leur nature réelle, mais il est clair dès maintenant que les démembrements de la propriété à Marseille résultent de la réception de principes romains par un cadre juridique construit autour du système féodal. Les preneurs de ces baux doivent en effet s’acquitter d’une somme capitale dont le paiement est effectué sous la forme d’une rente. Cette rente est due non pas par l’acheteur, mais par le fonds lui-même, « en quelque mains qu’il se trouvât90 ». Ces baux à cens marseillais relèvent de véritables tenures urbaines. Mais contrairement à la théorie suivie par une partie de l’historiographie, ces cens revêtent un caractère seigneurial clairement évoqué par les parties, tout en ayant une valeur inférieure aux montants pratiqués par des conventions strictement seigneuriales91.

40On le voit bien à partir de la redevance annuelle et perpétuelle qui accompagne les lotissements, les conventions sollicitées correspondent à des formes contractuelles hybrides. Intégrant des principes romains dans un cadre juridique féodal ces accords synallagmatiques échappent à notre conceptualisation juridique contemporaine jusque dans la transmission concrète (la tradition) du bien lui-même. D’une part, le propriétaire éminent doit « investir » son contractant de la possession du bien. De nature féodale, ce prérequis doit être renouvelé au moins tous les 9 ans dans les conventions rencontrées. D’autre part, si le droit de propriété se définit « sur la base de la jouissance et de l’exercice » du bien, il apparaît pourtant dans les conventions un décalage dans la mise en possession. La majorité des conventions étudiées mentionnent en effet que l’acquéreur tient le bien en « constitution de précaire » jusqu’à l’entier paiement de celui-ci. Concrètement, le futur propriétaire ne dispose que d’un droit fragile d’user de la chose. Tant qu’il n’aura pas acquitté la totalité du prix, le propriétaire éminent pourra continuer à recueillir les fruits de son domaine. Surtout, le possesseur utile ne pourra procéder à l’aliénation du bien à un tiers. Il s’agit d’une limite temporaire au plein exercice des potentialités offertes par le partage des attributs de la propriété, et d’un frein aux pratiques spéculatives.

41La dissociation des droits de la propriété prend donc effet non pas au moment du consentement entre les parties, mais bien lorsque ces dernières – et particulièrement l’acquéreur – auront pleinement satisfait à leurs obligations contractuelles relatives au prix. On touche là une des limites dans les capacités offertes au propriétaire utile. Il en existe d’autres, qui offrent des garanties essentielles aux vendeurs afin de maintenir un lien avec leurs biens.

Limites de la dissociation des droits et garanties de retour en possession

42Si les régimes de partage des droits de la propriété offrent une possession extrêmement avancée sur la chose, ils ne transmettent pas pour autant la totalité de la propriété du bien à son preneur. Les seigneurs directs prennent soin d’insérer un ensemble de clauses permettant de conserver un lien avec la chose, et leur assurant à certaines conditions un retour en possession.

43Dans les deux villes, certaines clauses viennent explicitement limiter le partage des attributs de la propriété entre les parties, notamment à propos de la transmission future de l’immeuble à un tiers. Les baux emphytéotiques de l’archevêque et de l’ordre de Malte à Aix empêchent leurs emphytéotes d’aliéner leur bien en mainmorte. Cette interdiction se comprend aisément de la part d’ecclésiastiques qui, connaissant bien les conséquences d’un tel statut juridique, souhaitent éviter qu’une partie de leur patrimoine ne leur échappe – ainsi que les revenus qu’ils produisent – au profit d’une autre instance religieuse. En plus d’une telle clause, les acquéreurs de Thomas Riquetti à Marseille, comme ceux de Barthélemy Cousinery, se voient également interdire la possibilité d’imposer un « surcens », c’est-à-dire de bailler eux-mêmes à cens le bien qu’ils tiennent en emphytéose. Cette interdiction fondée sur l’adage seigneurial « cens sur cens ne vaut » vise à empêcher toute forme de sous-location féodale92. Elle était prise par les bailleurs afin d’éviter notamment de voir le cens du bien augmenter, ce qui aurait pour conséquence de limiter les reventes potentielles93. Par cette série de limites, les lotisseurs prennent un maximum de garanties afin d’éviter que leurs biens ne se retrouvent dissimulés sous une avalanche de liens contractuels, voire ne sortent de leur patrimoine.

44Les conventions étudiées dans les deux villes contiennent une autre restriction à la cession de propriété. Les seigneurs directs s’engagent à ne pas réclamer une partie de la plus-value financière que pourraient réaliser leurs preneurs au moment d’aliéner le fonds à un tiers. Cependant, certains contrats précisent que cette plus-value ne pourra excéder « la moitié du juste du prix » dudit bien. Les pratiques à ce sujet diffèrent selon les époques et les propriétaires concernés. Ainsi à Aix l’archevêque commence par interdire les bénéfices au-delà de la moitié du « juste prix », avant de les céder en totalité à partir du moment où l’ordre de Malte commence à lotir son terrain en 1661. À Marseille, le marchand Cousinery se sépare lui aussi de l’intégralité de cette plus-value, confirmant ses choix précédents en faveur d’une grande liberté offerte à ses preneurs. Riquetti renforce quant à lui ses précautions, en limitant la plus-value éventuelle générée par ses biens à la moitié du prix dans 17 contrats sur 20. Ailleurs dans l’agrandissement marseillais, les conventions se partagent presque équitablement entre cession complète ou partielle de la plus-value. Cette question de la plus-value, qui renvoie à la rescision pour lésion de l’article 1674 du Code civil, ou à la « lésion d’outre moitié » de l’ancien droit94, profite essentiellement au propriétaire éminent alors qu’elle joue, de nos jours, en faveur du vendeur. Par cette clause le seigneur direct se protège d’une perte future de bénéfices et d’une désorganisation du marché, en imposant une limitation des profits que pourrait retirer son contractant. En alternant ainsi entre différents taux de plus-value admis, les seigneurs directs agissent directement sur les marges de manœuvre à disposition des propriétaires utiles, conditionnant de fait le caractère plus ou moins libre de la circulation des biens immobiliers.

45Enfin certains vendeurs s’accordent un droit de rétention par prélation, soit la possibilité en cas de vente de se substituer à tout nouvel acquéreur. Insérés dans les conventions de l’archevêque et de l’ordre de Malte à Aix, Thomas Riquetti et Barthélemy Cousinery ont également recours à cette clause. Dans le cas des conventions marseillaises qui ne relèvent pas du schéma emphytéotique, et qui appartiennent à la famille des baux à cens, ce sont les règles en vigueur en matière de crédit qui s’appliquent. Si un terme a été prévu pour le paiement de la somme capitale qui sanctionne la vente, alors le propriétaire éminent peut racheter à tout moment le crédit et retourner en possession du bien. En revanche, si aucun terme n’est prévu (comme dans le cas des rentes constituées sur les immeubles), alors le propriétaire devra activer (s’il en dispose), son droit de rétention pour revenir en possession de son bien.

46Au terme de cette exploration des conventions immobilières, il apparaît dans les deux villes une grande uniformité des clauses sollicitées, témoignant de pratiques sociales largement admises au sein de la population. Plus largement, il se dévoile une manière spécifique d’agir en situation de planification et de fabrique urbaine. Pour autant, cette normalisation contractuelle s’insère dans une grande diversité de constructions juridiques à l’origine des transmissions de biens. Si les schémas observés dans les deux villes se déploient dans une période de « superposition des rapports de propriété féodale et des rapports de libre propriété », l’idée d’une dissolution du modèle seigneurial dans un modèle marchand paraît peu convaincante95. Il semble que les formes de tenure urbaine pratiquées dans les deux villes résultent davantage d’un amalgame entre deux conceptions de gestion de l’espace qui, malgré des divergences dans leur héritage et la manière de mettre en valeur le sol urbain, s’orientent conjointement vers une plus grande marchandisation de celui-ci.

Vers une « marchandisation » de l’aménagement urbain ?

47Dans son autorisation délivrée le 31 octobre 1646, le chapitre cathédrale d’Aix impose à Mazarin de céder les terres de la mense archiépiscopale selon le régime des baux emphytéotiques perpétuels96. La commanderie de Malte optera pour le même régime juridique, sans que l’on ne sache si ce mode lui a été ou non imposé. Les clauses juridiques qui figurent dans les conventions conclues lors de cet agrandissement, mises en perspective avec le statut social des deux propriétaires concernés, soulignent la dimension seigneuriale qui anime les relations contractuelles aixoises. L’ensemble des obligations étudiées ont des répercussions sociales fortes. Puisant leur origine dans la tradition féodale, elles imposent une conduite visant à marquer par une série d’actions pratiques la domination du seigneur direct sur ses emphytéotes. Elles visent à inscrire dans la matérialité urbaine les signes d’un rayonnement social. Envisagées du côté des emphytéotes, ces dispositions conventionnelles révèlent une autre dimension de la relation juridique ainsi créée. Finalement, la seule liberté qui leur est offerte s’exprime dans la décoration et la destination de l’immeuble qui sera édifiée. La marge de manœuvre dont disposent les emphytéotes en vertu des dissociations des attributs de la propriété constitue en réalité une liberté consentie par les aménageurs afin de servir leurs propres intérêts et leurs ambitions à la fois matérielles, symboliques et esthétiques.

48La situation juridique marseillaise est en apparence beaucoup moins limpide. On ne trouve pas dans la cité portuaire de régime contractuel préalablement imposé. La plupart des conventions ne prévoient pas de terme à la jouissance du bien. Dans ces formes de baux perpétuels usités pendant l’agrandissement de Marseille, on observe le transfert du domaine utile au preneur sous la réserve d’un domaine direct au profit du bailleur97. Dans ces conditions, ces tenures urbaines conservent une dimension seigneuriale clairement marquée. Ailleurs dans l’extension, et à l’exception des fonds cédés « francs et allodiaux » (i. e. en pleine propriété), la dimension seigneuriale de la relation contractuelle s’estompe. Le cens annuel qui est imposé est départi de toute signification féodale, et renvoie plutôt à une « redevance recognitive du dominium civile que s’est retenu celui à qui le cens est dû98 ». L’unique élément qui matérialise la puissance éminente d’un individu sur le bien n’est autre que la rétention par celui-ci d’un droit réel, incarné par le versement annuel et perpétuel d’une redevance par le preneur99. Ainsi les démembrements que l’on peut observer ne concernent pas les éléments du double domaine féodal, et s’appliquent aux attributs romains et « civils » du droit de la propriété. Ces dissociations sont alors caractéristiques d’un type bien particulier de baux, celui des baux à rente foncière100. Véritable expédient pour contourner l’adage féodal selon lequel « cens sur cens ne vaut », le bail à rente foncière permettait une circulation accrue, à tous les niveaux de la hiérarchie contractuelle, des biens immobiliers. Dans ces contrats, l’acheteur jouit du bien « à titre de propriétaire », en échange d’un droit de rente annuelle retenu par le vendeur et que l’acquéreur s’oblige à lui payer tant qu’il possédera l’immeuble101. En l’absence de dissociation dans les détenteurs du sol et de l’immeuble comme à Aix, les ventes passées à Marseille concernent non pas un bien, mais l’ensemble des droits que l’on peut avoir sur lui. Nous sommes en présence de dissociations immatérielles de la propriété. Ces constructions juridiques complexes n’impliquent pas un partage des éléments matériels composant le fonds, mais des droits qui fondent la propriété sur celui-ci102.

49En dépit d’un objectif final identique, ces deux formes complexes de la propriété – baux emphytéotiques et baux à rente foncière – témoignent de deux logiques différentes de l’embellissement à l’époque moderne. Bien qu’en recul ailleurs en Europe à la même époque, au profit d’une propriété pleine et entière103, le recours à l’emphytéose dans les périodes d’urbanisation est une pratique ancienne, qui remonte au Moyen Âge104. On retrouve cette forme contractuelle à Marseille dans le premier tiers du xv^e siècle, au lendemain du sac de la ville par les Aragonais, afin de faciliter l’investissement dans la pierre pour rebâtir la ville105. Pour le quartier de l’agrandissement, Thomas Riquetti y a également recours et selon un schéma quasiment identique à celui de l’archevêque d’Aix.

50Au-delà des implications que nous avons déjà évoquées, ces constructions juridiques offraient des avantages économiques non négligeables à ceux qui y recourraient. Outre un partage de l’investissement entre propriétaire éminent et utile, elles semblent également avoir constitué des marchandises louées pour leur rentabilité et leur capacité à circuler. Face aux oppositions des seigneurs éminents à propos de la taxe que les échevins de Marseille souhaitent leur imposer, la réponse des édiles est particulièrement intéressante. Ils estiment que les directes, les droits seigneuriaux de la propriété, sont des biens comme les autres qui peuvent entrer dans le commerce. Selon eux, « un homme est riche en directes (i.e. en revenus seigneuriaux, comme les droits de lods) comme un autre est riche en fonds de rente106 ». S’ils imposent une taxe aux propriétaires éminents, c’est parce que le lotissement des fonds produira « quantité de lods et trézain » permettant aux seigneurs directs de multiplier par deux ou trois leurs revenus107. C’est donc en des termes essentiellement marchands, qui placent la rentabilité au centre de la possession, que les régimes de propriété sont conçus, en période d’accroissement urbain, par les acteurs sociaux impliqués.

51Ainsi, les formes dissociées de la propriété n’ont pas empêché la libre circulation du sol et son assimilation à des capitaux108, expliquant en partie le très faible recours à des types de propriété pleine et entière dans ces opérations109. La fin de l’Ancien Régime immobilier voit donc naître des formes de tenues urbaines concurrentes des tenues féodales de l’époque médiévale, sans pour autant provoquer la disparition de ces dernières au profit des premières110. L’exemple de la cité portuaire provençale suggère davantage une coexistence et une superposition de ces deux schémas. On y trouve tout autant des propriétés partagées où le seigneur éminent détient des droits relevant de la tradition féodale – les droits et devoirs emphytéotiques évoqués par le sieur Riquetti par exemple –, que des tenures urbaines dans lesquelles le possesseur éminent ne détient plus de droits seigneuriaux, mais un droit de prélèvement annuel et perpétuel incarné par le cens (Cousinery). Cette situation impose donc de réévaluer les évolutions des régimes de possession du sol, pour substituer à un enchaînement alternatif entre une forme féodale et une forme précapitaliste de la circulation foncière une configuration hybride où le cadre seigneurial traditionnel se trouverait investi des attributs civils et romains de la transmission foncière111. Cette conception marchande de la production de l’espace sur laquelle nous reviendrons semble s’accommoder d’un cadre féodal de gestion de la propriété mettant l’accent sur les potentialités sociales et symboliques d’un tel mode de fabrique de la ville112. Dans le même temps les baux à rente foncière déployés à Marseille, s’ils s’insèrent par leur forme même dans une conception mercantile du sol, offrent en retour des prérogatives politiques et symboliques que leurs détenteurs éminents peuvent faire valoir sur leurs acquéreurs.

52Au terme de cette plongée dans le cadre contractuel régissant ces différents lotissements, il apparaît que le sol urbain n’aura pas attendu un éventuel démantèlement des droits seigneuriaux pour devenir une marchandise. L’enchaînement chronologique entre un mode seigneurial puis marchand de la propriété est séduisant, mais paraît trop linéaire pour exprimer la réalité d’Ancien Régime. La libéralisation soudaine et massive du foncier périurbain n’aura pas conduit les aménageurs à privilégier, sans intermédiaire comme les propriétaires utiles, des modalités de cession plus rémunératrices, telles les locations à court terme. Au contraire, les clauses contenues dans les conventions aixoises et marseillaises relèvent pour la plupart de considérations tout autant sociales et symboliques que strictement pécuniaires. Le recours à des formes dissociées de la propriété a été privilégié aussi bien pour les facilités constructives offertes aux lotisseurs, que pour le capital social qu’elles contiennent. La fabrique urbaine ne peut être réduite à une simple opération lucrative.

53Ainsi, la dimension seigneuriale – et par là symbolique – qui accompagne ces lotissements n’est pas en contradiction avec une logique mercantile. L’observation sur plus d’un siècle des acteurs s’étant mobilisés à l’occasion de ces embellissements révèle des pratiques foncières précapitalistes insérées dans un cadre seigneurial réactualisé, afin de régir les relations qui se jouent entre le propriétaire éminent, le propriétaire utile et le sol.

Acteurs, patrimoines et stratégies immobilières

54Un lotissement est en partie le fruit de la relation qui se joue entre un propriétaire éminent, un propriétaire utile, et au centre de leurs rapports, le domaine foncier. Dans cet ultime développement, nous délaisserons les études de cas afin d’aborder, dans leur ensemble, les deux marchés immobiliers de croissance étudiés. Cette mise en perspective sociale des pratiques immobilières d’Ancien Régime nous invite, dans le même temps, à nous concentrer sur l’une des parties prenantes de cette relation juridique qui se noue autour du foncier : le propriétaire utile.

55En se focalisant sur ceux qui investissent, au sens physique, les domaines fonciers qui composent les marchés étudiés, l’observateur se place immédiatement au cœur des ambitions, des objectifs ou des simples désirs urbains qui animent les populations d’Ancien Régime. On sait à quel point les ressorts psychologiques de l’échange sont variés, soulevant pêle-mêle la question des « ressources, du pouvoir, de la solidarité, [du] maintien ou [du] changement des valeurs et des rapports sociaux existants113 ». Le caractère strictement économique de l’investissement immobilier est loin d’être essentiel, et l’anthropologie historique souligne depuis longtemps le rôle de la propriété dans la reconnaissance de l’individu au sein du corps social médiéval et moderne114.

56En l’absence d’un document unique (de type cadastral) permettant d’embrasser la possession immobilière à l’échelle de la ville entière, seule la documentation fiscale nous autorise à observer les groupes sociaux qui se sont mobilisés à l’occasion de ces deux lotissements. La grande circulation des propriétés et le renouvellement important des propriétaires sur environ un siècle témoignent d’une conception de l’objet immobilier devenu pleinement marchandise à cette époque. Les modalités de paiement de ces lots, recourant dans près de 9 cas sur 10 au crédit, attestent et expriment cette évolution.

Groupes sociaux mobilisés, entre passage et installation durable

57Une analyse dynamique des structures sociales des deux quartiers nouvellement créés nous invite à nous poser les questions suivantes : qui investit, à quelle date, et pour combien de temps ? Pour y répondre, nous nous appuierons sur la documentation fiscale produite ponctuellement par les autorités locales, et qui livrent différents instantanés des propriétaires présents. L’ampleur d’une reconstitution par le biais du document contractuel nous a fait renoncer à toute approche régressive. De même avons-nous fait le choix de suivre des familles, et non des individus, afin d’éliminer les cas de ruptures involontaires de la propriété, notamment pour cause de mort.

Registres fiscaux et circulation immobilière

58En l’absence de cadastres, deux types de documentation nous permettent d’approcher la composition sociale de ces deux quartiers. À Aix, les archives contiennent d’abord quatre relevés de cens établis par l’archevêque d’Aix en 1666, 1678, 1682 et 1732115. Nous pouvons ajouter à cela le relevé de la capitation de 1695, dont une reconstitution sociospatiale a été effectuée par Jean-Paul Coste116. À Marseille, c’est une documentation administrative et fiscale qui permet d’approcher les structures sociales urbaines. Nous disposons ainsi des relevés d’estimation de 1668 et 1684 des biens soumis à l’imposition de leur plus-value pour financer l’extension117. Entre ces deux registres, et afin de disposer de quelques liquidités, les édiles marseillais ordonnent le paiement d’une taxe provisoire en 1675, qui donne lieu à la confection d’un autre état des propriétaires du secteur118. En 1690 enfin, l’intendant de Provence statue sur le montant de cette taxe définitive. À cette occasion, un ultime registre des contribuables est confectionné119. En revanche, nous ne pouvons pas recourir comme à Aix au relevé de la capitation de 1695, qui ne fournit aucune indication spatiale permettant de localiser les individus mentionnés.

59Nous disposons quoi qu’il en soit dans les deux villes d’un ensemble de données homogènes – prénom, nom, profession des occupants – et donc comparables. Par la multiplicité des états disponibles – 5 en 66 ans à Aix, 4 en 33 ans à Marseille – l’image statique que confère la documentation cadastrale aux régimes de propriété se trouve partiellement surmontée120. Nous sommes en effet en mesure d’observer les rythmes des transformations de la composition sociale des deux quartiers, et donc d’apprécier les groupes impliqués dans ces lotissements.

60Les chiffres disponibles sont nombreux, mais l’irrégularité des coupes chronologiques limite considérablement leur portée. Néanmoins, il est possible de dégager des tendances solides pour les deux secteurs. En 1732, 40 % des 58 emphytéotes ayant acquis un bien dans le quartier Mazarin avant 1666 sont encore présents, représentant alors le quart des propriétaires. À l’opposé de cette stabilité de la première génération d’investisseur, les acquéreurs de la seconde moitié du xvii^e siècle se sont davantage renouvelés sur la période 1666 et 1732. Presque 40 % des 102 propriétaires utiles enregistrés en 1682 n’étaient pas présents quatre ans plus tôt.

61Du côté de Marseille, à la fin du xvii^e siècle, sur les 250 occupants identifiés presque la moitié (122) se sont installés avant 1675, soit depuis au moins quinze ans. Cette stabilité des premiers acquéreurs marseillais, similaire à celle observée à Aix, les situe dans des proportions équivalentes aux durées d’installation constatées à Rouen à la même époque121. Comme dans le cas aixois, la stabilité de certains occupants contraste avec la grande mobilité des autres. Sur les 261 propriétaires utiles de 1675, 92 (35,5 %) ne posséderont un bien dans le secteur qu’entre 1668 et 1683 tout au plus. La circulation du sol ne paraît pas faiblir dans la décennie suivante, car 97 des 299 possédants utiles du quartier en 1684 n’y détiendront un immeuble qu’entre 1676 et 1689. Au final, sur les 250 propriétaires utiles de 1690, 48 % n’avaient pas investi le secteur avant 1676, et un tiers (73) s’y sont installés depuis seulement quatre ans.

62Deux modalités d’investissement dans ces embellissements urbains se dessinent. D’un côté un groupe d’individus présents dès les premières années des opérations et maintenant leur possession sur plus d’un demi-siècle. De l’autre, un ensemble de propriétaires utiles opérant un passage bref au sein des deux secteurs, attestant alors la grande liberté de circulation qui caractérise les régimes dissociés de la propriété ancienne. Plus globalement, c’est la physionomie d’une propriété fragmentée en plusieurs centaines de lots qui se dévoile. Loin des images qui peuplent encore souvent nos imaginaires, un marché de croissance urbaine ne rime pas nécessairement avec la concentration de la propriété aux mains d’une minorité exclusivement animée d’intentions spéculatives.

Conditions socioprofessionnelles et choix résidentiels

63La documentation fiscale à disposition permet d’apprécier ces mouvements de propriétaires dans une perspective sociologique. Les registres de cens aixois de 1666 et 1732 ainsi que la capitation de 1695 nous indiquent le statut professionnel de plus des trois quarts des emphytéotes inscrits. À Marseille, les données socioprofessionnelles sont plus fragmentaires. Seule l’estimation réalisée en 1684 autorise une telle analyse à l’échelle du quartier, même si nous n’avons pu identifier la profession que des deux tiers des propriétaires utiles mentionnés. En revanche, la documentation contractuelle nous permet de confronter les données municipales de 1684 aux lotissements opérés par Barthélemy Cousinery et Thomas Riquetti dans la même décennie, révélant ainsi les réseaux privilégiés par ces deux propriétaires urbains.

64L’historiographie relative aux embellissements aixois et marseillais s’est déjà penchée sur la composition sociale de ces deux nouveaux espaces à partir des prix-faits de construction passés par des particuliers122. Malgré des résultats stimulants, ces analyses ne tiennent pas compte de l’évolution de ces structures sociales dans la diachronie, et ignorent totalement les renouvellements de la population au cours de la chronologie considérée.

65À partir des coupes chronologiques de 1666, 1695 et 1732, il apparaît un véritable glissement dans les structures sociales du quartier Mazarin d’Aix. En 1666, vingt ans après le lancement de l’extension, ce sont les maîtres artisans – essentiellement de la construction – qui dominent au sein du corpus (40 %). Les officiers royaux des cours souveraines arrivent en deuxième position (24 %), suivis de près par les avocats (21 %). Trente ans plus tard au moment de la capitation de 1695, les structures sociales du quartier ont déjà amorcé un mouvement qui s’épanouira pleinement dans la première moitié du siècle suivant. En effet, si le groupe des maîtres artisans demeure stable en valeur absolue (17 représentants), leur part relative au sein du secteur est réduite de moitié, passant à 23 % des propriétaires enregistrés. Les autres catégories sociales (avocats, bourgeois, religieux, officiers royaux) voient leur part en valeur absolue augmenter. Mais cette hausse se trouve compensée en valeur relative par l’arrivée d’un nouveau groupe, celui de la noblesse. Ses représentants comptent à la fin du xvii^e siècle pour presque un quart des possédants biens de la zone. À la fin du premier tiers du xviii^e siècle, la tendance semble s’accélérer. Maîtres artisans et avocats désertent la place au profit de la noblesse traditionnelle et d’officiers royaux. Ces derniers comptent pour 43 % des habitants, 64 % si l’on ajoute les représentants de la noblesse (fig. 25).

66La documentation marseillaise ne nous permet pas d’apprécier dans la diachronie l’évolution des structures sociales du quartier de l’agrandissement. Elle nous offre essentiellement une image statique de la composition sociale du secteur. En 1684, à partir d’un échantillon regroupant les deux tiers des habitants, le groupe des maîtres artisans apparaît de loin comme le plus fourni, rassemblant 42 % des 171 individus identifiés. Suivent ensuite les marchands, comptant pour 23 % du corpus, et les officiers royaux avec 26 unités (15 %). Cependant, cette répartition professionnelle n’est pas homogène suivant les lotisseurs. On constate en effet que les deux tiers des 44 acquéreurs de Barthélemy Cousinery relèvent de l’artisanat, quand ces derniers ne comptent que pour 5 des 18 contractants de Thomas Riquetti. En revanche, ce dernier semble privilégier un réseau d’acheteurs puisant dans le monde des travailleurs de rue, comme les voituriers, charretiers, ménagers et gagne-deniers divers (33 %) [fig. 26].

Figure 25. - Structures sociales du quartier Mazarin à Aix (1666-1732).

Figure 26. – Structures sociales du quartier Belsunce de Marseille, 1675-1690.

67Les données issues des registres fiscaux à notre disposition permettent de nuancer un certain nombre de résultats à propos de la stratification sociale des deux nouveaux quartiers. Elles confirment d’abord que cet élan urbanistique ne conduit pas à l’établissement systématique des « classes privilégiées », et n’aboutit pas non plus à la constitution de sociétés totalement homogènes dans ces espaces. Finalement, la fabrique urbaine ne semble pas accoucher d’une répartition sociale différente par rapport aux centres anciens et médiévaux. Les quartiers nouvellement lotis se caractérisent également, du moins dans les premières décennies, par une très forte hétérogénéité sociale123. En matière d’investissements immobiliers, les trajectoires individuelles ne relèvent pas obligatoirement de comportements de groupe : à revenus équivalents, deux chefs de famille n’investiront pas nécessairement la même somme dans leurs logements. Il est néanmoins possible de dégager des tendances patrimoniales à propos de chacun des groupes évoqués.

68Nous verrons plus loin le cas des maîtres artisans de la construction. En ce qui concerne la noblesse de robe aixoise, Monique Cubells a finement décortiqué la composition des fortunes de ses membres. Les gages de leurs offices ne leur rapportaient guère de 1500 livres annuelles pour un conseiller au parlement à 3000 pour un président. En revanche, les biens fonciers comptaient pour 61 % de leur fortune en moyenne124. Le cas de Pierre Maurel de Pontevès, auditeur à la Cour des comptes puis trésorier général des Finances, révèle que ses possessions urbaines pesaient pour 13 % de son patrimoine immobilier contre 87 % pour ses biens ruraux. Malgré un déséquilibre généralisé à l’ensemble du groupe, la présence massive de ses membres dès les origines du lotissement trouve des explications dans des considérations plus symboliques. À l’instar du patriciat vénitien d’extraction marchande, la robe aixoise et particulièrement ses membres récemment anoblis recourent à l’investissement immobilier afin de compenser un déficit de légitimité dû à leur extraction roturière125. Le caractère somptuaire des constructions du secteur, essentiellement initiées par des robins, illustre un tel comportement126. Le décalage constaté dans l’investissement de la noblesse traditionnelle aixoise n’a quant à lui rien de surprenant. D’une part, le même phénomène est visible à l’occasion la reconstruction de Rennes en 1720, qui n’a pas provoqué un investissement massif de la noblesse dans l’objet urbain127. D’autre part, l’extension marseillaise a mis en lumière l’inertie dont a pu faire montre une partie de cette noblesse ancienne concernant sa mobilité dans la ville. Le monde de l’épée, considéré par le pouvoir royal comme le principal destinataire du quartier de l’agrandissement à Marseille, a toujours privilégié le secteur de l’ancienne ville, ou des portions loties au début du xviii^e siècle128. Cette idée de repli sur soi nobiliaire – pas seulement social mais aussi urbain et spatial – a bien été montrée pour d’autres villes. Le lotissement de la Strada Nuova à Gênes dans la seconde moitié du xvi^e siècle a constitué un moyen pour l’aristocratie locale de légitimer et améliorer son autorité dans un contexte de mise en concurrence sérieuse par la noblesse d’extraction marchande. Il s’agissait par cet investissement palatial de souligner et solenniser la vie d’un groupe de familles129. Dans le cas aixois, on peut analyser ce décalage dans l’établissement nobiliaire au sein du quartier comme le résultat croisé d’une inertie résidentielle propre à ce groupe et, de manière plus conjoncturelle, comme un sursaut afin de réaffirmer sa position face à une robe en croissance constante depuis le début du xvii^e siècle. Ce reflux de l’aristocratie aixoise en direction du quartier Mazarin est semblable au cas parisien, qui fait preuve à l’époque moderne d’un « processus d’alterité sociale inscrit dans l’espace, associant un groupe, la noblesse de robe, et un quartier, le Marais130 ».

69La présence d’un contingent important de maîtres artisans dans l’agrandissement marseillais trouve des explications dans des considérations plus fonctionnelles. L’espace offert à la conquête urbaine mettait instantanément à disposition de ces activités manuelles des superficies appréciables dans l’exercice de leurs métiers131. Au-delà de cette sureprésentation du monde de la maîtrise en 1684, nous ne pouvons apprécier pour le moment l’évolution dans le temps des structures sociales du quartier. Il y a pourtant fort à parier que dans un élan similaire à celui constaté à Aix, les groupes sociaux du secteur marseillais ont subi de profondes remises en cause au xviii^e siècle. La mobilité des populations urbaines d’Ancien Régime est en effet connue pour sa capacité à modifier la composition d’un quartier en quelques années seulement132. Face à l’opportunisme spatial dont ont pu faire preuve les robins aixois et les artisans marseillais, une absence de taille se fait lourdement sentir par son silence du côté du port provençal : celle des marchands. Il est en effet étonnant que dans une ville tout entière dédiée au commerce, ce groupe social qui domine les arcanes politiques et économiques de la ville n’ait pas saisi l’opportunité, sur un plan économique et immobilier, offerte par ce lotissement133. En déplaçant le regard sur le terrain politique, un détour ultérieur par la question de l’ordre public urbain jusqu’à la fin du xviii^e siècle nous montrera qu’ils n’ont pourtant pas totalement ignoré les potentialités de cet agrandissement134. L’action de la Loge se révélera décisive, même si d’apparence discrète.

70L’important renouvellement des structures sociales de la propriété sur plusieurs décennies d’un côté, et la stabilité résidentielle de groupes considérables de la population au sein des mêmes secteurs de l’autre, témoignent de la souplesse des formes dissociées de la propriété pratiquées dans l’ancien droit. Les choix immobiliers différenciés pratiqués par les groupes sociaux présents révèlent l’adaptabilité de ces constructions juridiques à une vaste gamme de projets patrimoniaux. Les partages des droits de la propriété permettent de répondre, dans des contextes variés, aux projets individuels d’une large part de la population. De manière générale cependant, les modalités de paiement pratiquées au sein du marché de la pierre confirment la conception résolument marchande de l’immobilier qui domine aussi bien à Aix qu’à Marseille.

La propriété et le paiement à crédit : le sol, une marchandise pour pallier le manque de liquidité ?

71Il demeure une caractéristique de ces échanges de biens que nous n’avons pas encore évoquée : celle du paiement. Comme sur l’ensemble des marchés d’échanges de biens et services à l’époque moderne, une faible part des transactions sont entièrement acquittées le jour de la signature. À Aix, seulement 21 % des 138 conventions étudiées mentionnent un paiement au comptant, et à Marseille 90 % des 112 contrats retrouvés font état d’un paiement en plusieurs échéances. Ces chiffres confirment la faiblesse des règlements comptants dans l’économie immobilière de l’Ancien Régime français, causée notamment par la rareté du numéraire en circulation135.

72Dans toutes les transactions un acompte est systématiquement versé le jour de la conclusion du contrat. Il équivaut en moyenne au tiers de la valeur de l’immeuble échangé. Ce type de crédits immobiliers induit le recouvrement d’intérêts. Un tiers seulement des baux aixois (43) en indiquent le montant. Ils sont dans trois quarts des cas fixés au denier 16, soit 6,25 % du prix capital. Dans le cas de Marseille les taux d’intérêt sont systématiquement précisés, toujours aux deniers 20 (5 %) ou 16 (6,25 %), en conformité avec les prescriptions royales136. La systématicité et la régularité des taux conduisent à envisager l’échange immobilier en période de croissance comme un objet économique aux dimensions sociales fortes. Dans la perspective d’un droit économique de l’époque moderne, ces pratiques de crédit liées aux biens immeubles peuvent s’apparenter à des constitutions de rente calculées à partir d’une portion de la valeur du bien acquis. Tout se passe comme si les vendeurs acceptaient un paiement différé de la prestation contractuelle – i. e. la mise en possession d’un immeuble – moyennant le versement d’une compensation. Ils agissent comme s’ils prêtaient cette somme à un acquéreur qui la figerait – momentanément – dans la pierre.

73L’historiographie économique s’intéresse depuis plusieurs décennies à cet instrument de crédit particulier, cherchant d’abord à identifier l’appartenance sociale des rentiers et à mesurer le poids de ces rentes dans leurs fortunes137, puis à comprendre l’insertion de ces mécanismes économiques dans une conjoncture économique plus large138. En étudiant la circulation de ces rentes et les interactions sociales qui en découlent139, ce sont les dimensions humaines des rentes constituées qui focalisent aujourd’hui les recherches. Il s’agit d’une forme de crédit qui connaît une très grande souplesse dans son transport, et qui est souvent assimilée à un immeuble140. Pouvant former jusqu’à 20 % du patrimoine d’un noble parisien au cours de son existence, ces rentes constituaient parfois une « monnaie en attendant des liquidités venant de ventes diverses141 ». Nous allons y revenir.

74Les contrats de vente qui composent notre échantillon nous révèlent qu’une part importante de la valeur d’un bien échangé correspond à des dettes contractées par le vendeur et que le nouveau propriétaire devra acquitter personnellement. Dans le cas des échanges de biens entre des propriétaires utiles à Marseille, un quart des ventes étudiées permettaient au vendeur de régler un certain nombre de passifs. Plaçant le preneur dans la situation d’un débiteur – par le transport de la dette au moment du transfert de propriété – ces dettes sont de deux sortes. Il peut s’agir d’abord d’arrérages liés à l’échange du bien lui-même, et qui concerneraient soit le prix de vente, soit le versement du cens, qui n’auraient pas été réglés par le propriétaire utile précédent142. Ces types de créance s’étendent fréquemment sur une à deux décennies. Par ailleurs, les arrérages dont héritent les nouveaux preneurs sont parfois constitués de dettes contractées par les vendeurs en dehors de leur relation juridique autour du bien. Le vendeur-débiteur peut profiter de la transaction pour se décharger du remboursement d’une somme qu’un tiers lui avait prêtée143. De même, la cession d’un immeuble peut-elle être l’occasion de solder un certain nombre de paiements que l’on doit à différents maîtres artisans pour les travaux d’amélioration accomplis sur la chose144. Ainsi, un transfert de propriété emporte souvent la cession – quand il ne la génère pas lui-même – d’une relation de crédit145.

75Néanmoins, nous souhaitons renverser le point de vue classique à ce sujet, et apprécier les rapports entre crédit et propriété urbaine non plus en termes de contraintes, mais davantage comme un choix volontaire et assumé par les particuliers. Nous croyons en effet que dans un contexte urbain animé par un intense mouvement de croissance et de libération d’un stock foncier important, le crédit ne constitue pas seulement la source de ventes forcées146. Plutôt que d’opposer d’un côté des ventes qui ne sont en réalité que des opérations de crédit147, et de l’autre des crédits entre particuliers qui ne sont que des « opérations immobilières148 », il nous semble que la rareté des paiements au comptant suggère d’envisager les ventes immobilières comme de véritables opérations urbaines permettant à des relations de crédit de s’épanouir en parallèle.

76Il existe en effet deux manières d’appréhender positivement les choix immobiliers individuels liés à des situations de crédit. Chez certains propriétaires utiles marseillais, le recours au crédit à l’occasion d’une transaction immobilière atteste une attitude patrimoniale résolument tournée vers l’avenir. Il apparaît ainsi clairement dans trois conventions qu’une portion du prix de la chose est destinée à un événement futur ou à une personne particulière, notamment pour préparer certains événements matrimoniaux ou successoraux. Un vendeur peut ainsi exiger d’un acheteur que ce dernier verse une partie du prix de la transaction au moment du mariage d’un des enfants du vendeur149. Il s’agit là d’une conduite à la fois prudente et prévoyante de la part de ces vendeurs. On peut y voir également le moyen de mettre en sûreté un capital pour divers usages personnels et extra-immobiliers.

77À côté de ces calculs patrimoniaux afin de servir des intérêts personnels, on trouve des choix immobiliers jouant davantage sur les possibilités offertes par le crédit pour agir sur le marché immobilier. C’est le cas notamment des investissements opérés par le maître maçon marseillais Jean Bonifay. Son parcours au sein de l’embellissement de 1666 est des plus singuliers. Son nom est omniprésent dans la documentation produite par l’opération. Cependant, alors qu’il se livre à plusieurs dizaines d’achats de parcelles pendant trois décennies, le registre pour la taxe définitive de 1690 le mentionne comme propriétaire d’un seul lot à la rue royale150. On sait pourtant qu’il fait l’acquisition, entre autres, de près d’un demi-hectare de terrain en bordure de la porte d’Aix, au nord de la ville, entre 1674 et 1676151. Les délibérations du Conseil de ville évoquent plusieurs dizaines d’acquisitions de sa part dans l’ensemble du quartier152. Au moment de les régler à la Ville, il apparaît dans les délibérations municipales, mais aussi dans le grand livre de compte de l’agrandissement153, que ce sont des tiers qui viennent s’acquitter du prix demandé. Ces individus sont en effet, dans les mois ayant suivi l’acquisition de Bonifay, déjà propriétaires utiles de ces lots. Le maître maçon marseillais achète donc des parcelles pour les revendre quelques semaines, tout au plus quelques mois plus tard, réalisant au passage un bénéfice infime de l’ordre de quelques livres par cannes carrées. Son acquisition n’est toujours pas réglée qu’il l’a déjà revendue, faisant reposer sur son acquéreur la responsabilité de payer le premier vendeur, à savoir la municipalité. Son attitude sur le marché immobilier, que l’on pourrait qualifier de spéculative au vu des plus-values qu’il réalise, a alerté les autorités municipales. À partir de 1675, le Bureau de l’agrandissement lui impose de régler ses acquisitions antérieures avant d’en réaliser de nouvelles154. Si nous ignorons l’ambition qui guidait Bonifay dans ces achats et reventes successives, il faut néanmoins souligner la conception qui fut la sienne des biens immobiliers. Fort éloignées des dimensions sociales et symboliques qui entourent la pierre chez les lotisseurs évoqués jusques ici, les pratiques immobilières du maître maçon marseillais renvoient l’image d’un immeuble servant de monnaie d’échange. Sans capital de départ – il ne règle aucune de ses transactions comptant – le maître artisan use – et abuse selon la ville – de l’objet immobilier à des fins économiques. L’habitat ne recouvre pas, dans ses actions, de valeur symbolique et affective : il n’est qu’un outil de crédit dans une relation commerciale.

78Les pratiques immobilières et monétaires des particuliers aixois et marseillais confirment le lien très fort unissant les processus de fabrique urbaine et les opérations de crédit155. Les modalités de paiement rencontrées dans les deux villes attestent une « forme d’instrumentalisation de la propriété qui est réduite à son statut de capital, que l’on peut diviser et vendre à sa guise156 ». Dans les deux extensions provençales étudiées, cet usage de la pierre comme objet économique et instrument de crédit n’est pas ponctuel, mais généralisé à l’ensemble des secteurs et pour toute la durée des opérations. Ce lien entre crédit et fabrique urbaine résulte essentiellement du manque de liquidités en circulation à l’époque moderne, et moins – à l’instar du maître maçon Jean Bonifay – de pratiques purement spéculatives relevant d’une idéologie précapitaliste et libérale avant l’heure157. L’ensemble de ces résultats nous invitent ainsi à penser l’espace – celui de la ville, mais aussi celui des relations humaines – comme des (choses) produit(e) s qui « s’échangent, se vendent, s’achètent, comme des […] objets158 ».

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79Ces jeux d’échelle que nous avons menés autour du foncier nous ont permis de mieux apprécier la réalité des pratiques individuelles dans les mécanismes de fabrique de la ville à l’époque moderne. Les formes complexes de la propriété privée qui sont en jeu à l’occasion de ces processus s’avèrent être un élément structurant et stimulant de la circulation foncière, tant en termes de morphologie spatiale que de dynamiques sociales. Les différents acteurs étudiés révèlent à quel point l’action individuelle dans la conquête de l’espace est déterminante, et mettent inversement en lumière le peu de poids des pouvoirs administratifs dans les usages juridiques et sociaux du sol. C’est à partir du droit existant, et remontant en matière contractuelle à l’époque féodale, que les acteurs individuels déploient leurs ambitions personnelles et patrimoniales à l’occasion d’une redéfinition d’ampleur de l’espace urbain.

80La marchandisation multiforme du sol mise en évidence témoigne d’un « bond » accompli dans la pratique urbaine de l’époque moderne, qu’Henri Lefebvre appelle « la production de l’espace159 ». Sous forme de parcelles échangeables et reproductibles, le sol est devenu un véritable bien de commerce. Le document contractuel témoigne en revanche à quel point ces pratiques s’insèrent dans un cadre puisant ces outils dans les structures mentales de l’époque seigneuriale. La production de l’espace urbain est encore lourdement chargée sous l’Ancien Régime d’ambitions sociales et symboliques que les habitants souhaitent inscrire dans la pierre. Loin des clichés d’une urbanisation résultant de l’action de quelques magnats de la spéculation, les embellissements présentés ici mettent en lumière une fragmentation très poussée de la propriété aux mains d’une multitude d’individus aux ambitions personnelles, patrimoniales et sociales des plus diverses. Les formes partagées de la propriété et de ses droits constituent à la fois un facteur de propriété et d’échange du sol par le biais de sa marchandisation, et un agent d’appropriation de celui-ci par les usages extrêmement avancés qu’elles autorisent.

81Cette dialectique propre à la ville moderne, entre marchandisation du sol et lieu d’accomplissement de « l’être social160 », se retrouve à une autre échelle de l’urbain, celle des structures bâties et de l’économie de la construction. L’analyse des pratiques constructives fait apparaître une tension entre une unité bâtie envisagée d’un côté comme une « œuvre » – un objet unique portant la marque d’un sujet, d’un créateur, autrement dit celle du commanditaire et du constructeur – et considérée de l’autre comme un produit, le « résultat de gestes répétitifs, reproductibles, entraînant la reproduction automatique des rapports sociaux161 ».