« Actuellement, on construit, mais sans se bousculer ; juste pour répondre à l’accroissement de la population. Le jour où on s’avisera du problème, où seulement un million de Parisiens se rendront compte qu’ils habitent des logements sordides, dont aucun pays civilisé ne voudrait plus, vous verrez cette ruée. Et le terrain disponible n’abonde pas. […] Le rêve, ce serait de pouvoir rafler une quantité de terrains encore libres, et aussi de vieilles masures susceptibles d’être abattues. Pas n’importe où. En procédant à des choix très étudiés. […] Le gain peut devenir énorme, et le risque est pour ainsi dire nul. Il n’y a pas d’exemple, depuis un siècle, de terrains qui aient baissé de valeur dans Paris. Mais sur certains points, la montée a été très lente ; presque insignifiante, si l’on tient compte de la dépréciation régulière de l’argent. Ah ! si j’avais des capitaux, j’aurais un plan irrésistible. »
Romains Jules, Les hommes de bonne volonté, t. 1, vol. 2, « Crime de Quinette », Paris, Robert Laffont, coll. « Bouquins », 1988, p. 206-207.

1Ce détour par le Paris de 1908 frappe par ses nombreuses analogies avec les situations observées dans les agrandissements d’Aix et de Marseille deux siècles et demi plus tôt. Sans s’insérer dans un contexte d’aménagement urbain programmé par l’administration, les rêves d’investissements prêtés par Jules Romains au promoteur Haverkamp dans cet extrait, nous placent dans une situation immobilière et marchande bouillonnante. Loin du ronronnement d’un marché des biens en situation de fabrique « ordinaire » ou « quotidienne » de la ville, les ambitions de son héros nous situent dans une conjoncture économique dont il résume parfaitement les enjeux : recherche d’une disponibilité foncière, demande de la population, circulation de l’information, besoins en capitaux. Le caractère exceptionnel que l’on pourrait objecter aux échanges immobiliers dans nos contextes de croissance programmée se trouve contrebalancé par la publicisation et la relative égalité informationnelle qui caractérise la circulation des biens eu égard à l’ampleur de l’événement. Tous les habitants disposent dans ces situations spécifiques d’un socle d’informations minimum leur permettant de devenir partie prenante de ces lotissements. C’est dans cette perspective que réside l’intérêt d’étudier un marché foncier de lotissement. En plaçant le corps social sur un relatif pied d’égalité dans l’accès aux échanges, l’étude d’un marché de croissance réglée lève ainsi le voile sur un certain nombre de comportements qui se laissent d’ordinaire moins aisément observer.

2Le marché immobilier constitue le cadre juridique, économique et social dans lequel se déroulent les échanges de biens entre individus. Il est formé par la somme des patrimoines individuels que les particuliers acceptent d’abandonner et de faire circuler en dehors des modes familiaux de circulation des biens (dot, héritage, fidéicommis). Malgré la richesse des perspectives qu’il entrouvre, le marché immobilier urbain demeure encore sous-exploité en tant qu’objet historique. Un déséquilibre important existe en faveur des études consacrées à la circulation des biens fonciers ruraux, et quand il a pour cadre l’espace des villes, il ne semble pas avoir autant retenu l’attention que d’autres marchés à la même époque, comme celui des rentes constituées1.

3Ce chapitre embrasse ainsi la circulation immobilière sous son double aspect économique – un objet doté de mécanismes structurels – et social – témoin et reflet d’une position patrimoniale. Dans un contexte spécifique d’accroissement urbain organisé, c’est la question de l’échange de biens en vue de lotir qui nous occupe. Nous avons de fait écarté, pour des raisons à la fois méthodologiques et matérielles, l’analyse des reventes qui suivent les primo-acquisitions et/ou constructions. De même les répercussions occasionnées par l’afflux d’un nouveau stock de biens sur le marché « ordinaire » – celui des biens situés dans les « vieilles » villes – ne seront pas questionnées. Ce que nous voulons saisir, c’est à la fois un moment et des mécanismes spécifiques pour l’accompagner. L’« événement » a en effet cet avantage de permettre de dégager des enseignements à portée généralisante à partir d’un événement singulier2. Il invite concrètement les particuliers, propriétaires ou désireux de l’être, à redéfinir la place de la possession immobilière dans leurs actes économiques et patrimoniaux. De fait, nous ne retiendrons pas les questions soulevées par les pratiques de location, comme nous ne suivrons pas les modes de transmissions héréditaires des biens3.

4Pour restituer le profil des marchés aixois et marseillais, nous ne disposons malheureusement pas de sources fiscales comparables à ce qui fut produit à Venise ou Milan à la même époque4. Il nous a donc fallu contourner cet écueil en rassemblant une documentation certes composite, mais la plus fournie possible afin de procéder à de nombreux recoupements entre sources fiscales, contractuelles et administratives. Par un jeu constant dans les échelles d’observation, nous avons reconstitué les principales structures socio-juridiques qui organisent le marché des biens urbains lors des embellissements d’Aix et de Marseille. Cette conjoncture foncière peut alors être saisie selon trois axes : le rythme des échanges et de leur volume, ainsi que leur perméabilité à la conjoncture économique, politique et sociale d’abord ; les conditions d’accès d’un bien sur le marché, son degré d’ouverture et de publicité, et les conditions de circulation de l’information économique ensuite ; enfin, dans un contexte où l’ensemble de la population fut nécessairement informé de la possibilité d’acquérir un bien, nous terminerons par les modalités de fabrique des prix immobiliers.

Les rythmes d’un marché de lotissement

5Sans nécessairement fournir d’éléments de compréhension à propos du marché des biens urbains, l’étude quantitative de ses rythmes permet néanmoins de situer cette activité au sein d’une conjoncture économique, politique et fiscale plus générale.

6En se focalisant sur les seules ventes de terrains nus en vue de bâtir, nous avons rassemblé 153 actes de lotissements conclus par l’archevêque d’Aix entre 1646 et 1694, et 78 contrats du même type passés par l’ordre de Saint-Jean-de-Malte entre 1661 et 1685. Cet échantillon permet ainsi de couvrir plus des trois quarts du quartier Mazarin. Nous avons fait le choix d’opérer une répartition par année, qui masque assurément les variations mensuelles et les brèves concentrations transactionnelles à certaines périodes. Concernant l’aménagement marseillais, nous nous sommes concentrés sur les lotissements dirigés par trois acteurs : le marchand bourgeois Barthélemy Cousinery, le noble Thomas Riquetti, et la municipalité marseillaise elle-même. La Communauté de Marseille s’est en effet montrée active sur le marché des biens, dans la mesure où elle dut se porter acquéreur de plusieurs portions de propriétés privées afin de mettre en œuvre le tracé des rues projetées par le plan de l’agrandissement. Les échevins procèdent également à plusieurs dizaines de ventes – formant autant d’achats forcés pour les particuliers – dans le même objectif de respect des alignements prescrits5. Il n’a pas été possible en revanche d’embrasser l’ensemble du quartier dans cette étude statistique. Contrairement à Aix où un seul notaire a validé l’ensemble des transactions – même si là aussi l’exhaustivité est une gageure – les dépouillements nécessaires à cet effet s’apparentent à une tâche herculéenne. Nous nous contenterons ainsi de trois profils patrimoniaux particulièrement bien renseignés, que nous avons par ailleurs ventilés par semestre, les échantillons disponibles couvrant seulement deux décennies.

7Dans ces conditions, les résultats obtenus pour les deux villes sont nécessairement tendanciels. De même, faut-il garder à l’esprit que les pratiques contractuelles d’Ancien Régime autorisent le recours aux accords sous seing privé. Malgré ces quelques ombres planant sur la scène foncière, les résultats obtenus permettent de dégager des explications sur les attitudes individuelles face à une libéralisation massive du sol, et sur la sensibilité du marché des biens face à un certain de nombre de facteurs extérieurs, ponctuels et conjoncturels.

Des lotissements politico-sensibles à Aix

8L’archevêque Mazarin amorce dès le 11 octobre 1646 le lotissement de sa mense, soit trois semaines avant d’en obtenir l’autorisation par son chapitre. Au cours des trois derniers mois de l’année 1646, il cédera alors pas moins de 26 lots. Ce démarrage spectaculaire ne semble être qu’un feu de paille. Hormis l’année 1648 portant la parcellisation à 10 unités, la période 1649-1663 ne fait jamais état de plus de 9 ventes par an, avec une moyenne bloquée à seulement trois transactions annuelles. L’année 1666 témoigne d’un engouement éphémère pour le fonds du prélat avec 15 transactions. Dès lors, l’archevêque d’Aix ne procédera à jamais plus de 7 ventes par an jusqu’en 1694, avec une moyenne inférieure à 1.

9De son côté, l’ordre de Malte débute le lotissement de sa propriété à partir de 1661. L’allumage paraît pour le moins chaotique avec en moyenne deux ventes annuelles dans les six premières années. À partir de 1667, au moment même où les ventes opérées par l’archevêque s’effondrent, les religieux de l’ordre de Malte enregistrent un rythme de lotissement plus soutenu – quoique irrégulier – avec plus de 6 ventes par an jusqu’en 1674 – dont un pic à 14 en 1670 –, avant de chuter à 1,5 transaction en moyenne jusqu’en 1685.

Figure 10. – Rythme des échanges immobiliers dans le quartier Mazarin.

10Malgré l’instabilité des courbes aixoises, plusieurs enseignements peuvent être tirés. Le démarrage relativement lent constaté chez l’ordre de Malte s’explique certainement, au vu de l’inversion des courbes, par la concurrence du stock foncier de l’archevêque. C’est en 1668 que les religieux commencent à tirer leur épingle du jeu, au moment même où l’activité de l’archevêque s’effondre. On constate également que les soubresauts dont témoigne la courbe de l’archevêque jusqu’au début des années 1660 concordent relativement bien avec les heurs et malheurs de la vie politique et sanitaire aixoise de la période. La capitale provinciale a vu ses parlementaires particulièrement agités lors de l’épisode de la Fronde, qui puise à Aix dans des luttes de factions qui éclatent en 1645 et se poursuivent jusqu’à la nomination du duc de Mercœur comme gouverneur de Provence en 16516. Si l’on ajoute à cela un épisode pesteux aussi bref qu’intense en 1650, on comprend mieux la chute des ventes de l’archevêque Mazarin et de son successeur Grimaldi jusqu’en 1653, date d’un retour à une paix relative sur le plan politique et à un redémarrage du lotissement sur le plan urbanistique. Pour autant, les embellies perceptibles en 1650, 1655 ou 1661-1666 sont en réalité constituées par des achats effectués par des propriétaires déjà installés dans le quartier. Il s’agissait pour eux d’agrandir et aménager leur première acquisition.

11L’affaissement provisoire de l’activité dans les années 1657-1659 s’explique par de nouvelles tensions politiques dans la ville entre soutiens et opposants au président du parlement d’Oppède7. Enfin, le renversement de tendance entre archevêché et ordre de Malte paraît relativement mécanique. À partir de la fin des années 1660, la mense épiscopale semble avoir trouvé des acquéreurs pour presque les trois quarts de son périmètre. Quelles que soient les raisons qui auraient entamé la confiance des potentiels investisseurs fonciers, l’évolution des courbes révèle une surprenante synchronie avec le contexte politique d’une ville parlementaire relativement en marge de l’activité marchande de la province

Le poids de la conjoncture marchande à Marseille

12L’irrégularité des rythmes de lotissement qui caractérise Aix se retrouve, vingt ans plus tard, dans le port provençal voisin. Les ventes opérées par le marchand bourgeois Cousinery, le noble Riquetti et la Communauté marseillaise décrivent les mêmes tendances. Après plusieurs mois d’intense activité sur le marché des biens, la dynamique immobilière marque de manière presque simultanée chez ces trois acteurs un net coup d’arrêt.

Figure 11. – Rythme des échanges immobiliers à Marseille.

13Cette relative concordance permet de formuler quelques hypothèses. Il ne semble pas, comme à Aix, que la conjoncture politique locale et nationale ait eu une quelconque incidence sur les mouvements fonciers lors de l’agrandissement8. En dépit des difficultés qui peuvent surgir dans la recherche de liens entre rythme du marché de la terre urbaine et conjoncture économique9, l’étude des échanges en période de lotissement programmé invite à se placer du côté des acheteurs, dont l’activité – nécessairement volontaire – paraît a priori plus sensible à une situation économique exogène. Dans le cas de Marseille, celui d’une ville tournée essentiellement vers le commerce, les scansions constatées dans les courbes peuvent être mises en relation avec les perturbations du commerce dans la ville pendant les guerres de Hollande puis des Réunions. Lorsque la guerre de Hollande débute en 1672, les transactions de Cousinery accusent un certain recul, comme celles de la Communauté. Thomas de Riquetti venait quant à lui d’amorcer son lotissement, qui sera stoppé net avant de reprendre en 1675 seulement. Le poids de la guerre, qui affecte de manière générale le secteur économique, semble influer sur l’activité immobilière des trois acteurs étudiés.

14Il semble par ailleurs que les décisions administratives adoptées par la municipalité ont agi sur la dynamique des échanges. On observe en effet une véritable accélération des ventes de la Communauté à partir de 1670, date à laquelle deux ensembles de décisions ont été adoptés pour faciliter l’acquisition de biens par des particuliers. Le 16 mai 1670, les échevins obtiennent des commissaires de l’agrandissement un délai d’une année pour s’acquitter auprès des particuliers expropriés du prix de leur bien, en garantissant à ces derniers des intérêts au denier 20 (5 %)10. Le 18 décembre de la même année, le roi décharge les échevins du paiement du droit de lods pour les acquisitions de terrains relevant de sa directe. Cet affranchissement sera appliqué par ricochet aux reventes de ces mêmes terrains opérées par la ville à destination des particuliers. Par ces mesures incitatives, l’autorité publique se trouve en mesure d’agir directement sur la vitalité du marché des biens. En soustrayant une partie de son domaine nécessaire à l’agrandissement de toute emprise seigneuriale, la royauté répond aux souhaits de la Communauté marseillaise qui veut accélérer au maximum le lotissement du nouveau secteur et, particulièrement, les avancements imposés aux maisons afin de respecter les alignements des rues11. Ainsi, par un ensemble de dispositifs incitatifs, les autorités municipales s’appuient sur des mécanismes juridiques dont le but est de fluidifier au maximum la circulation des biens.

Figure 12. – Volume des échanges immobiliers de la Communauté de la Marseille.

15Il est donc clair que les processus d’urbanisation sont soumis à l’influence croisée d’un ensemble de facteurs politiques, économiques et juridiques. L’analyse quantitative du rythme des échanges, si elle n’explique rien en elle-même, permet effectivement d’ouvrir la réflexion à un questionnement plus large. Dans la perspective qui est la nôtre, elle renvoie nécessairement à la question de l’information économique – et plus particulièrement immobilière –, de sa circulation et des moyens à disposition des particuliers pour y accéder.

Accès d’un bien sur le marché et modalités de l’information immobilière

16L’étude des conditions d’accès des biens au marché permet de déterminer le caractère plus ou moins impersonnel – et concurrentiel – des échanges de ces marchandises. À cet égard, les liens sociaux jouent un rôle structurant dans les échanges, en même temps que ces derniers contribuent à les renforcer12. S’il est certain que l’économie d’Ancien Régime ne s’insère pas dans un système de concurrence pure et parfaite où tous les acteurs disposeraient d’un accès uniforme à l’information, il est évident pourtant que les seules relations interpersonnelles sont insuffisantes pour restituer toute la teneur des échanges fonciers en milieu urbain.

17La réalité immobilière d’Ancien Régime est en effet plus complexe. D’abord, parce qu’il n’existe pas un mais des marchés de biens urbains. Le cas vénitien révèle ainsi une « juxtaposition » de circuits d’échanges, allant du plus libre et ordinaire à des formes plus contraintes et organisées par l’autorité publique dans le cadre de procédures de saisies fiscales13. Le modèle d’un marché ouvert s’éloigne encore davantage lorsque l’on envisage la multitude de garanties juridiques permettant à la parentèle de maintenir au maximum l’unité de son patrimoine. Que ce soit par retrait lignager ou par le recours au fidéicommis, ces dispositifs expriment de manière légale un refus du libre commerce immobilier et patrimonial14.

18Depuis le dernier quart du xx^e siècle, un puissant courant historiographique s’est formé autour des questions de circulation, de production et d’accès à l’information, qu’elle soit économique, politique ou encore culturelle15. À partir de ce terreau l’histoire économique a trouvé des outils opérants afin de renouveler son appréhension des relations commerciales et marchandes16. On passerait schématiquement d’une circulation de l’information fondée sur des réseaux et des liens personnels à une circulation stimulée par des publications imprimées et donc largement publicisées. L’exemple provençal témoigne de situations plus imbriquées, où les modes d’accès des particuliers à l’information immobilière oscillent – de manière tantôt concurrentielle, tantôt complémentaire – entre diffusion institutionnelle, réseaux interpersonnels et publicisation par voie de presse.

Une diffusion institutionnelle de l’information immobilière

19Parmi le mouvement d’embellissement qui touche les villes du royaume de France entre les xvii^e et xviii^e siècles, les opérations urbaines qui se développent à Lille (1670) et à Rennes (1720) comptent parmi les plus proches des deux terrains méridionaux, tant sur le plan administratif ou politique que strictement urbanistique. Cependant, le parallélisme des formes atteint ses limites lorsque l’on considère le mode de circulation des biens retenus dans ces deux villes de la moitié nord du pays. Au cours de l’extension lilloise de 1670, la monarchie décide d’acquérir l’ensemble du terrain concerné et de revendre tous les biens fonds qui devaient être enclos, le plus souvent selon une procédure d’adjudication au plus offrant17. Lors de la reconstruction de la partie incendiée de Rennes en 1720, il fut décidé de donner aux propriétaires sinistrés un emplacement équivalent à leur parcelle d’origine, soit de manière arbitraire, soit selon une procédure d’adjudication18. Ce mode d’accès des biens au circuit des échanges fonciers, qui privilégie un circuit d’échange ouvert via un mécanisme d’enchères, passe pour le plus égalitaire et concurrentiel à l’époque.

20Dans le cas des deux extensions provençales étudiées, les transactions sont libres, et malgré le caractère programmé et officiellement réglé des opérations, les biens circulent en dehors de tout cadre administratif prédéfini. Tout se passe uniquement entre le vendeur et l’acheteur. Cela n’est pas incompatible avec le souhait, pour ceux qui souhaitent vendre, d’afficher publiquement leur intention d’abandonner tout ou partie de leur patrimoine. On observe à Marseille le recours à des formes de diffusion de l’information immobilière qui, sans relever purement de l’adjudication, s’en inspirent largement. La Communauté, on l’a vu, s’est portée acquéreur d’un certain nombre de lots afin de réordonner le parcellaire du quartier de l’extension. En dehors de cette procédure, la municipalité se trouve également à la tête d’un patrimoine que l’on qualifierait aujourd’hui de domaine public municipal. Afin de faciliter sa mise en vente et son lotissement, les échevins placardent des annonces en 1669, 1681 et 1682. Ils y invitent les acquéreurs potentiels à venir s’adresser à eux et aux directeurs du Bureau de l’agrandissement afin de prendre toutes les informations nécessaires ou, comme en 1681-82, à surenchérir sur les offres déjà formulées par d’autres19.

21Ce type d’affichage public d’abord, et la mise aux enchères ensuite, témoignent d’un véritable souci de transparence et de concurrence de la part de la municipalité. L’autorité publique marseillaise, en charge de l’agrandissement, tente de concurrencer les réseaux interpersonnels pour animer le marché foncier. Cependant, il y a fort à parier que cet élan vise moins l’égalité dans l’accès à l’information qu’une certaine célérité dans le lotissement du nouveau quartier, préalable indispensable – via la taxe sur les plus-values immobilières – au remboursement des avances consenties par la ville pour financer les infrastructures collectives (murailles, rues, etc.). Si l’on quitte les propriétés privées aux mains de l’autorité publique, il apparaît que les particuliers continuent de privilégier des modes d’accès au marché avant tout fondés sur des réseaux interpersonnels, faisant la part belle au voisinage et aux relations nouées par l’entremise des notaires.

Réseaux interpersonnels, voisinage et notariat

« Cette acquisition est solide, ayant été précédée des aprobations du général et du chapitre. L’évidente utilité résulte de ce qu’ils m’ont vendu à 450 livres la place, ce qui ne leur avoit couté que 300 livres, comme il résulte par leurs contrats d’aquisition, et que leurs voisins ont aquis 30 ans avant mon acquisition gratuitement et avec diminution d’un tiers de la cense, ce que j’ai achepté bien chèrement20. »

22Presque un siècle après le lancement du lotissement de Mazarin, le président au parlement d’Aix François de Réauville résume bien par ces quelques lignes dans son livre de raison les enjeux sous-jacents aux circuits empruntés par les biens immobiliers. L’information immobilière peut en effet suivre plusieurs canaux, dont les deux principaux sont évoqués ici : la garantie et l’expérience notariale par l’intermédiaire du contrat d’une part ; les réseaux interpersonnels, et particulièrement du voisinage, d’autre part.

23Les notaires constituent assurément une figure sociale majeure, si ce n’est centrale, de la société d’Ancien Régime, suscitant depuis plusieurs décennies une masse importante de travaux. Après s’être employée à classer et ordonner les pratiques professionnelles des notaires21, la recherche s’est orientée vers une étude des dimensions sociales, politiques et culturelles de l’institution notariale22. Le rôle politique joué par les notaires au sein de l’espace public, et ce dans la longue durée, a été mis en lumière23. Parallèlement, la question de la signification sociale du recours au notaire a retenu l’attention des historiens24. Les relations nouées entre les parties et l’officier public sont analysées afin de comprendre la manière dont l’activité notariale prend appui sur des liens sociaux préexistants pour fonctionner et comment, en retour, elle suscite la production de nouvelles relations interpersonnelles25.

24Enfin, la question de l’intermédiation notariale dans les relations économiques tient également une place importante dans l’historiographie économique, particulièrement en ce qui concerne le crédit et la circulation de l’argent26. Dans un monde économique marqué du sceau de l’incertitude, le notaire incarne la garantie procédurale en même temps qu’il atteste la crédibilité et la confiance que l’on peut placer dans une affaire27. Son rôle apparaît alors central dans la mise en relation des acteurs sur le marché immobilier provençal.

25À la lecture des contrats de lotissement passés par Barthélemy Cousinery et Thomas Riquetti à Marseille se dévoile une véritable fidélité de ces derniers envers leur notaire. C’est maître Louis Bezaudin qui authentifiera l’ensemble des actes conclus par Cousinery, qu’ils concernent son commerce maritime, sa vie personnelle ou patrimoniale. Maître Jean Sossin, puis son fils Pierre, se chargeront de 90 % des contrats de vente passés par Riquetti afin de lotir son terrain. La fidélité perceptible dans les deux cas atteste et confirme l’existence de véritables clientèles chez les praticiens à l’époque. Par ailleurs, ces officiers publics remplissent des tâches au service d’institutions à la fois municipales et religieuses. Ainsi dans le cas aixois c’est le notaire de l’archevêché, Jean André, qui est chargé du volet contractuel du lotissement du quartier Mazarin. À Marseille, le secrétaire et archivaire de la communauté est systématiquement choisi parmi la basoche. Pendant son exercice annuel, c’est lui qui est en charge de l’authentification des achats et des ventes conclus par la communauté à propos de son domaine. Il se trouve alors par cette fonction au contact d’informations économiques qu’il sera à même de distiller ensuite à ses clients. Le notaire devient un véritable vecteur de l’information sur le marché immobilier.

26Il semblerait pourtant que la circulation de l’information immobilière ne soit pas aussi linéaire que ce schéma allant du notaire au client. Si l’on se livre à une rapide radioscopie des lotissements opérés par Cousinery et le marchand mercier Pierre Sauvaire à Marseille, on constate la prédominance quantitative de certains groupes sociaux. Chez le premier, sur les 48 acquéreurs dont nous avons pu identifier la profession, les maîtres maçons représentent presque un quart du corpus (23 %). Si l’on y ajoute les architectes et les maîtres menuisiers, le groupe formé par les métiers du bâtiment représente presque 40 % des acquéreurs. À leurs côtés, seuls les capitaines de galère se détachent du lot (10,5 % de l’échantillon). Les autres professions mentionnées (23 au total) sont représentées pour la plupart par un seul individu. On peut établir le même constat chez Pierre Sauvaire. Les architectes comptent pour 1/5 des 26 acquéreurs dont la profession a pu être repérée. En y ajoutant les maîtres maçons, c’est 40 % des acquéreurs de Sauvaire qui appartiennent au monde du bâtiment. Cette relative homogénéité sociale et professionnelle des candidats à la propriété, qui joue surtout pour les artisans du bâtiment, est complétée par un certain regroupement spatial de ces individus. Ainsi sont-ils essentiellement rassemblés dans la partie est du fonds de Cousinery, pour la plupart sur des parcelles voisines voire contiguës.

Figure 13. – Regroupement socioprofessionnel au sein du terrain de Barthélemy Cousinery en 1684.

27Il se dévoile ainsi une information immobilière qui ne transite pas nécessairement par les notaires, mais qui reste confinée au cercle décrit par les affinités socioprofessionnelles des acteurs, et au sein d’une emprise spatiale spécifique, celle du voisinage. L’information immobilière semble, dans cette configuration, moins passer par les notaires que par les preneurs de baux eux-mêmes. Un ou deux membres d’un groupe socioprofessionnel s’installent, en révèlent les détails et conditions à leurs homologues, et favorisent ainsi leur implantation. Ce schéma sociospatial renvoie « à la chaîne des amitiés et des connaissances qui sillonnent et fragmentent les réalités locales » et qui fut observée dans le cas de la communauté de Santena dans le Piémont italien à la même époque28. Dans un monde caractérisé par l’incertitude, cette « chaîne » participe de la constitution de « réseaux permanents et efficaces d’information » afin de réduire l’imprévisibilité29. Les cas Cousinery et Sauvaire attestent l’existence d’un tel modèle dans la circulation des biens urbains à Marseille. Cependant, et à plus long terme, on observe la concurrence d’autres modes d’accès des biens au marché et de circulation de l’information immobilière urbaine, témoignant ainsi d’une publicisation et d’une dépersonnalisation progressive de cette dernière.

Vers une publicisation de l’information : affichettes, avis et journaux

28Il faut attendre le milieu du xviii^e siècle pour qu’émerge et se généralise pleinement un mode nouveau d’information et de communication totalement extérieur aux réseaux interpersonnels. Sur le modèle des Feuilles du bureau d’adresse publiées de manière éphémère par Renaudot à partir de 1633, se développent dans les années 1745 à Paris des hebdomadaires organisés autour de trois pôles : annonces de particuliers, avis publicitaires et articles rédactionnels. Ce type de presse et d’annonces commerciales s’est développé plus tardivement en Provence. La première feuille hebdomadaire de cette nature semble avoir vu le jour à Marseille en 1760 et neuf ans plus tard à Aix30. Ces deux publications contiennent la même variété d’informations que les parisiennes. Parmi les annonces entre particuliers, de nombreuses occurrences concernent des cessions ou locations de biens immobiliers.

29Ces publications immobilières réduisent grandement l’asymétrie informationnelle qui présidait jusque-là dans les échanges immobiliers. Formées tout autant d’offres de cessions que de propositions d’achats de particuliers, elles donnent luxe de détails sur le bien soumis à échange. Tout ce qui est évoqué doit être entendu comme autant d’éléments prompts à favoriser, selon les parties, la circulation de l’immeuble. Les vendeurs indiquent souvent la rue où se situe le bien, précisant parfois qu’elle « est située dans un des beaux quartiers de la ville31 », l’un « des plus riants où l’air est très salubre32 ». Concernant le bien lui-même, sont détaillés le nombre d’étages et de pièces, et la qualité et fonction de ces dernières, confirmant la spécialisation des unités domestiques repérée par les fouilles archéologiques sur le bâti marseillais de la fin du xvii^e siècle33. Dans le cas de Marseille, les vendeurs décrivent la composition des pièces et les meubles présents34. Les vendeurs en viennent ensuite à préciser le régime juridique de la transaction et le caractère éventuellement « franc » de la maison. Ils invitent parfois les futurs acquéreurs à passer tel ou tel type de bail35. Les propriétaires précisent parfois la qualité des matériaux employés. Beaucoup d’annonces mettent en avant les potentialités économiques du bien. Les réserves foncières disponibles comme les jardins et les cours sont indiquées, tout comme les avantages économiques procurés par la situation topographique36, ou encore les revenus financiers que le bien pourra générer37. Concernant toujours les aménités conférées par les maisons, les annonceurs s’enorgueillissent de la vue offerte par leur terrasse, des promenades qui longent leur immeuble, ou de son orientation. Si le prix de vente n’est jamais évoqué, l’annonceur précise systématiquement que des facilités de paiement pourront être trouvées. Il faudra dans tous les cas s’adresser à tel notaire royal ou à tel fondé de pouvoir afin d’avoir des renseignements supplémentaires et visiter le bien. Cette précision qui intervient toujours en fin d’annonce vise à restaurer la garantie et le lien de confiance personnel qui encadraient jusqu’ici l’accès des biens sur le marché.

30Cette diffusion publique de l’information immobilière n’apporte guère de nouveautés sur le fond. Les informations contenues n’ont rien d’original, et sont très probablement identiques à celles que les particuliers se communiquaient entre eux de manière informelle, et faisaient circuler de proche en proche. En revanche, la nouveauté du procédé réside dans sa diffusion par la publicisation. Cela conduit sur le plan formel à une rationalisation et à une standardisation de l’information par le passage à l’imprimé38. Il est néanmoins certain que l’essor de ce mode de communication n’a pas totalement fait disparaître les canaux habituellement sollicités, qu’il s’agisse des réseaux socioprofessionnels, de la parenté, ou du voisinage39. De même n’a-t-il pas disqualifié le recours aux notaires comme mode d’accès des biens sur le marché. Les journaux invitent en effet les notaires à déposer les offres de leurs clients à leur bureau, qu’ils publieront gratis en témoignage de leur reconnaissance40.

31Ainsi ces nouvelles formes de communication sont au point de départ d’un espace public occasionnel qui consacre la rencontre entre les futures parties contractantes. Prenant appui sur les réseaux institutionnels traditionnels comme les notaires, elles visent surtout à recréer la proximité sociospatiale qui règne habituellement dans les relations immobilières entre particuliers, et à restaurer « l’épaisseur des interactions sociales » à l’origine des échanges marchands41. Il est certain que coexiste au sein d’un même circuit économique une multitude de rationalités économiques propres à chacun des acteurs en présence42. La production et la circulation de l’information économique ne relèvent pas nécessairement d’une recherche d’efficacité maximale sur le plan pécuniaire, et peuvent aussi s’inscrire en parallèle dans des considérations éminemment sociales et culturelles43.

La formation de la valeur immobilière en période de croissance urbaine

32L’examen des mécanismes à la base de la formation de la valeur immobilière dans les économies préindustrielles constitue depuis longtemps un enjeu des sciences sociales. Ce qui demeure encore aujourd’hui un « mystère » pour les historiens – tant leur formation relève de l’action conjuguée d’une multiplicité de facteurs44 –, constitue une information primordiale dans l’étude du marché immobilier et foncier. Cette variable permet en effet d’établir dans quelle mesure les échanges sont ouverts et impersonnels ou, au contraire, s’éloignent de notre modèle libéral contemporain45.

33La discipline historique s’est penchée à de multiples reprises sur ces questions de formation de la valeur. Les premières approches de ces mécanismes, dans une vision économiciste soutenue par l’émergence de la statistique assistée par ordinateur, ont d’abord rapporté ces questions à un principe de rencontre de l’offre et de la demande46. Les renouveaux de l’histoire sociale et culturelle ont alors pondéré cette vision mécanique, et ont mis en évidence une « genèse sociale des prix » où les « relations personnelles pèsent d’un poids considérable dans la définition même de l’échange monétaire47 ». À partir de ces modèles anthropologiques, plusieurs historiens ont recentré leurs travaux sur les conditions techniques et juridiques participant à la détermination de la valeur des maisons.

34À partir des baux emphytéotiques conclus à Aix d’un côté, des contrats de lotissement entre particuliers et des estimations de la Communauté en 1668 et 1684 à Marseille de l’autre, il devient possible d’affiner et de nuancer les différents schémas proposés jusqu’ici. D’abord, qu’entendons-nous par « prix » ? L’étude fine des conditions contractuelles présidant aux deux lotissements permet de distinguer les différentes « valeurs » opérantes dans ces transactions. En se focalisant ensuite sur un marché de biens urbains réparti sur trois décennies, nous disposons de données diachroniques à même de réintégrer les sphères des relations interpersonnelles dans la fabrication de la valeur immobilière d’Ancien Régime. En changeant de focale pour se placer à l’échelle de l’immeuble, et en élargissant enfin notre étude aux procédures expertales déployées au xviii^e siècle à Marseille pour déterminer le montant de biens expropriés, l’ensemble des facteurs sollicités dans ces mécanismes se laissent observer. Ils nous renseignent sur les procédés cognitifs à l’œuvre dans toute négociation relative à la valeur des immeubles.

Un prix… ou des prix ?

35La plupart des études relatives à la question de la valeur immobilière s’intéressent de manière univoque au montant des loyers pratiqués par les propriétaires sur le marché de la rente locative. Ces travaux ont parfois recours à la valeur vénale des biens afin d’établir le rendement de ces investissements immobiliers en calculant le taux de capitalisation de la rente qu’ils dégagent48.

36Concernant les transactions foncières et immobilières urbaines, la chose a pu paraître moins aisée. En effet, dans un contexte de dissociation des droits de la propriété, quelle(s) valeur(s) retenir afin d’apprécier l’évolution des prix pratiqués sur le marché : la valeur vénale d’un bien ? Sa valeur locative ? Et une fois tranché entre l’une ou l’autre, quelle(s) réalité(s) apprécier ? Les modes juridiques de cession des biens aixois et marseillais renvoient à deux valeurs transactionnelles. Les baux emphytéotiques de l’archevêque et de l’ordre de Malte évoquent un cens annuel mais aussi un « prix » afin d’entrer en possession du bien. À Marseille, les baux à rentes foncières sont construits sur des fondements similaires, avec d’un côté un prix capital à régler à l’occasion de la transaction – souvent transformé en une rente annuelle sur plusieurs années – et de l’autre un droit éminent de type censuel à régler tous les ans. Le prix capital dont les emphytéotes aixois doivent s’acquitter est dénommé tout simplement « prix » chez l’archevêque, et « acapte49 » pour l’ordre de Malte. Il s’agit d’une somme venant valider la transaction et qui consacre la mise en possession du bien aux mains du preneur. Il ne peut être totalement assimilé à un prix de vente, dans la mesure où son faible montant par rapport à celui d’un bien franc est compensé par le versement d’un cens annuel. Il sert surtout à matérialiser le transport de la chose. Le cens, quant à lui, est une redevance annuelle payée au « seigneur par les propriétaires & détenteurs d’héritages roturiers50 ». Cette dernière valeur, qui retient rarement l’attention dans les études immobilières, renvoie à des « droits honorifiques » pour son détenteur51. Leurs intérêts économiques sont également non négligeables, dans la mesure où ils génèrent à chaque mutation le paiement d’un droit de « lods et vente » correspondant en Provence au treizième du « prix » de la transaction.

37Un effort de clarification est donc nécessaire lorsque l’on s’intéresse aux valeurs transactionnelles pratiquées au cours d’un lotissement urbain, a fortiori dans un contexte juridique d’Ancien Régime marqué par une fragmentation des droits de la propriété. Une étude statistique de ces différents « prix » révèle en effet une signification sociale et vénale différente selon la variable étudiée.

Significations et évolutions des valeurs d’échanges en période de croissance réglée

38Une première lecture des échanges fonciers à une échelle globale et selon une démarche statistique nous livre un certain nombre de renseignements sur la construction de la valeur des transactions étudiées, et sur leurs significations sociales et pécuniaires. Gardons bien en tête que nous observons la valeur immobilière sur un marché de lotissement, et non des prix construits pour des échanges « ordinaires ». Gardons-nous également de proposer des lois économiques généralisantes. Il n’existe pas de rationalité économique universelle, et chaque acteur agit selon une voie qui lui est propre.

39Les données récoltées permettent d’abord d’identifier un certain nombre de facteurs qui ne semblent pas participer à la fabrique du prix des biens immobiliers dans les deux lotissements. La faible amplitude des prix pratiqués sur toute la période par les acteurs marseillais et aixois étudiés (variations de l’ordre de 1 à 4) montre que la valeur foncière n’est pas affectée par l’évolution du stock de biens disponibles au moment de l’échange52.

Figure 14. – Synthèse des prix pratiqués à Aix et Marseille pendant les deux agrandisse ments (1646-1700).

40L’identité sociale des acquéreurs ne semble pas influer sur les valeurs rencontrées, de même que la relation posée autrefois pour le foncier rural entre prix du bien et « quantité » acquise ne paraît pas agir dans ces deux marchés de lotissement53. On peut toutefois noter dans le cas de l’archevêque un seuil de 100 cannes carrées, à partir duquel le prix de cession et celui du cens annuel diminuent à mesure que la quantité acquise augmente. Mais là encore, il n’y a aucune tendance exponentielle (fig. 15).

41Dans les conditions posées par les deux opérations urbaines étudiées, la localisation paraît en revanche jouer un rôle important pour certains acteurs. Sans verser dans une vision de l’échange marchand où le prix serait réduit à « une forme d’expression de la valeur spatiale54 » des objets immobiliers, il apparaît néanmoins une dispersion des montants pratiqués en fonction de leur situation topographique. La relation est très nette dans le cas de la ville d’Aix55. Le report des données contractuelles sur une carte atteste l’influence de la localisation sur la formation de la valeur d’échange. Les parcelles les plus proches du cours de la ville – donc les plus aisément accessibles et visibles – ont une valeur à la canne carrée supérieure aux autres de presque un tiers. Le poids de la situation spatiale dans la formation de la valeur foncière urbaine est corroboré par la géographie de la taxe imposée aux emphytéotes pour financer le percement dudit cours. Les fonds sont davantage imposés à mesure qu’ils en sont proches, nous y reviendrons56 (cf. cahier couleur, pl. I).

Figure 15. – Représentation des différents prix à Aix et Marseille pendant les embellissements.

42Ce constat nous éclaire alors sur la répartition socioprofessionnelle des emphytéotes au sein du quartier. Les regroupements observés en fonction des activités de chacun semblent essentiellement dépendre des prix pratiqués par l’archevêque suivant la localisation des biens. C’est la géographie des prix qui commande l’installation des particuliers, et donc la ventilation socioprofessionnelle dans l’espace : en bordure du cours, nous trouvons seulement des officiers royaux, des avocats et des bourgeois (cf. cahier couleur, pl. II).

43Les différentes variables évoquées jusque-là – localisation, conditions socioprofessionnelles, quantité acquise – sont à manier avec précautions dans la mesure où ce corpus résulte de l’addition d’instantanés contractuels délivrant une information périmée à peine publiée. Pour étayer ces propositions, il nous faut donc comprendre comment est très concrètement construit le prix validant une transaction.

44La dissociation des droits de la propriété qui caractérise les lotissements offre des outils à même de comprendre la construction et l’articulation des différents prix validant une transaction. L’historiographie consacrée au marché de la pierre s’est rapidement intéressée à la rentabilité de ces placements financiers. À l’aide du montant du loyer annuel et du prix capital sanctionnant la cession du bien, il a été possible de déterminer pour chaque bien le taux de capitalisation de la rente locative qu’il générait57. La plupart des études sur l’immobilier d’Ancien Régime relèvent une oscillation de ce taux autour d’une moyenne de 4 % à 6 %. En ce qui nous concerne, la détermination de ce taux ne vise pas à établir la rentabilité des placements rencontrés. En effet, les formes de dissociation de la propriété qui dominent nos échantillons constituent des locations de longue durée dont l’intérêt économique ne peut s’apprécier de la même manière que lors d’un louage classique. En assimilant le cens annuel à une forme de loyer qui court sur plusieurs dizaines d’années, l’établissement d’un taux de capitalisation de la rente dans ces constructions contractuelles nous permet surtout de disposer d’un étalon à même de déconstruire et de comparer les modalités de formation de la valeur immobilière au sein des biens étudiés.

Figure 16. – Taux de capitalisation de la rente locative à Aix.

45En décomposant le prix entre valeur vénale et valeur locative – assimilée, dans notre cas, à la valeur du cens annuel –, on est en mesure de comprendre l’articulation et la signification entre ces deux valeurs lors des lotissements opérés à Aix. Si l’on prend le cas de l’ordre de Malte, on remarque que le montant du cens annuel qui est pratiqué est extrêmement stable sur les trente années que couvre notre échantillon58. La seule variable d’ajustement dans ces transactions réside dans le montant de « l’acapte ». Celui-ci, malgré des variations limitées sur la période, suit une tendance à la baisse le faisant globalement passer de 12 livres la canne carrée au début des années 1660 à tout juste 10 livres à la fin des années 1680. De son côté, l’archevêque d’Aix recourt à des pratiques tout à fait différentes. Contrairement à l’ordre de Malte, le prélat joue simultanément sur les deux variables que forment la valeur vénale du bien (prix de cession) et la valeur censuelle. Le prix de cession connaît des variations similaires à celles pratiquées par l’ordre de Malte, tandis que le cens est lui aussi traversé par des soubresauts que ne connaît pas celui de son voisin. Que nous apprennent donc ces différentes constatations ?

46On relève d’abord des taux de capitalisation de la rente différents entre les deux propriétaires du quartier Mazarin. Celui pratiqué par l’archevêque est en moyenne proche de 4 % (max. 8,62 %), contre moins de 2 % pour l’ordre de Malte (max. 2,81 %). En eux-mêmes, ces chiffres ne nous apprennent pas grand-chose. Là où ils deviennent en revanche intéressants, c’est lorsque nous les convertissons non plus en monnaie, mais en années. En effet, le taux de capitalisation généré par un bien peut-être rapporté à une durée. Par exemple, un immeuble dont le rapport entre valeur vénale et valeur locative (censuelle) est de 5 % sera intégralement payé en vingt ans : au terme de cette durée, le cumul des cens versés sera égal au prix capital de cession du bien. Cette durée correspond alors à la période pendant laquelle les montages juridiques de dissociation des droits de la propriété demeurent financièrement intéressants pour un preneur. Au-delà de cette durée, l’acheteur aurait mieux fait – sur un plan strictement comptable – de négocier une formule contractuelle de cession franche du bien. Plus cette durée est longue, et plus l’investissement profite à l’acquéreur. La somme à débourser pour entrer en possession du bien est importante, mais les annuités dont il doit s’acquitter – sous forme de cens dans notre cas – sont relativement faibles. Inversement, plus la durée nécessaire avant le « double paiement » du bien est brève59, et plus le placement apparaît lucratif pour le propriétaire éminent (le « vendeur »). Les loyers annuels sous forme de cens sont particulièrement élevés en comparaison du droit de transport acquitté pour entrer en possession de l’immeuble.

Figure 17. – Cycle de vie de l’investissement immobilier calculée à partir du taux de capita lisation de la rente.

47La conversion du taux de capitalisation en années nous renseigne alors sur la conception que se faisaient les promoteurs de leurs opérations de lotissement. Les taux de capitalisation de la rente de l’archevêque convertis en années attestent un placement financier qui s’inscrit dans la longue durée pour lui. Le prix de « transport du bien » – que l’on pourrait assimiler à sa valeur vénale – est assez faible comparé au cens annuellement imposé aux emphytéotes. Il ne faut en moyenne que 31 ans à ces derniers pour payer à nouveau, par l’intermédiaire du cens annuel, le prix global de la parcelle. De fait, l’archevêque fonde la réussite commerciale de son lotissement non pas sur les ventes qu’il opère, mais bien sur les « droits honorifiques et lucratifs » qu’il génère – cens et droits de lods – à chaque mutation d’emphytéote. À l’inverse, les taux de capitalisation de la rente pratiqués par l’ordre de Malte attestent un cycle de vie de la propriété beaucoup plus long, et donc à la base d’un revenu plus immédiat – mais moins important – pour l’Ordre. En tablant sur un cycle de vie du bien d’en moyenne 53 ans, avec un cens annuel faible et constant, l’ordre de Malte fonde la réussite de son entreprise sur les revenus dégagés par le droit d’acapte dont ses emphytéotes doivent s’acquitter pour entrer en possession du bien.

48La spatialisation des données issues des baux emphytéotiques de l’archevêque corrobore ces interprétations. Les parcelles aux prix de cessions (droit de transport) les plus élevés, sont celles qui ont un cens annuel le plus faible. En revanche, les lots cédés à des prix relativement bas sont frappés d’un cens largement supérieur à la moyenne. Dans ces conditions, il n’est pas surprenant de constater que les immeubles édifiés en bordure du cours sont ceux dont le taux de capitalisation compte parmi les plus faibles, autrement dit ceux constituant un placement de longue durée au bénéfice de l’emphytéote. Avec un prix de transport élevé, et un cens annuel au plus bas, il faut compter près d’un demi-siècle avant que les cens ne couvrent totalement le prix de transport. Les investisseurs en bordure du cours s’engagent ainsi dans la très longue durée, ce qui les encourage a pleinement investir les dimensions esthétique et décorative de leur placement immobilier (cf. cahier couleur, pl. III et IV).

49Il est enfin nécessaire d’observer que ces constructions juridiques, qualifiées de baux emphytéotiques perpétuels, sont en réalité articulées autour de taux de « capitalisation/années » correspondant à des cycles immobiliers de 30 à 40 ans tout au plus, souvent moins. Cette durée charnière dans les dissociations dites perpétuelles – de l’ordre d’une génération – nous révèle de manière périphérique l’horizon indépassable vers lequel les individus étaient capables de se projeter concernant leur habitat. Cette période concorde avec une espérance de vie qui ne dépasse guère les quarante années à la naissance à l’époque. L’immobilier, au même titre que l’ensemble des secteurs marchands, est cantonné au seuil de l’incertitude pour environ une génération. Au-delà, on entre dans l’inconnu.

50Si l’étude des prix via le calcul des taux de capitalisation de la rente et des cycles de vie d’un bien nous renseigne sur la signification sociale et pécuniaire de la valeur immobilière, elle n’informe guère sur les mécanismes agissant dans la construction concrète des prix. Il faut alors plonger dans les mécanismes cognitifs et techniques déployés par les acteurs impliqués dans l’échange pour saisir les critères agissant dans la fabrique des prix.

La fabrique des prix immobiliers entre expertise et opinion commune

51L’histoire économique a récemment mis en lumière l’action de deux ensembles de facteurs dans la fabrique des prix immobiliers. Ce sont d’une part les caractéristiques du bien lui-même qui agissent60, de l’autre les usages et les potentiels économiques en termes de capitalisation de la rente locative61. En d’autres termes, primerait soit une valeur expertale – déterminée à partir d’une mesure précise et chiffrée du bien –, soit une valeur d’opinion – calculée à partir d’un taux de capitalisation de la rente locative communément admis (en moyenne 5 %). Grâce aux expertises dépêchées pour indemniser les habitants expropriés à Marseille, nous pouvons observer plus en détail ces modalités de détermination des prix.

52C’est à partir de cinq projets d’aménagements lancés entre 1666 et 1760, ayant conduit à la rédaction de plus de 600 rapports d’estimation de biens, que nous allons observer les mécanismes sollicités dans ces processus de fabrique des valeurs immobilières. En procédant par absorption au sein de la nouvelle enceinte d’un ensemble de faubourgs existants, les administrateurs municipaux ont dû réaliser de nombreuses destructions et appropriations de biens. À cet égard, nous l’avons vu, une véritable procédure d’expropriation fut mise en œuvre, qui s’apparente dans la pratique à des ventes forcées réalisées au détriment des propriétaires dépossédées. Dans cette perspective, la procédure de compensation organisée par les administrateurs municipaux est entrevue non pas comme le versement d’une indemnité qui dédommagerait une perte, mais plutôt comme l’achat d’un immeuble à son juste prix62.

Figure 18. – Localisation des embellissements nécessitant la détermination de prix immobiliers à l’aide d’estimations à Marseille (mi xvii^e-mi xviii^e).

53Les cinq processus d’estimation immobilière au cœur de notre analyse ont donné lieu à la réalisation d’une expertise appliquée à plusieurs dizaines de biens à chaque fois. Ils se caractérisent par une diversité de méthodes dans la mesure, et ce dans un espace-temps relativement circonscrit. Dès 1672, afin de renforcer la communication entre l’ancienne et la nouvelle ville, il est décidé d’ouvrir une nouvelle voie au milieu de la rue des Fabre, située le long des anciennes murailles. Pour cela, il faudra totalement détruire une maison. Les deux tiers de l’indemnisation seront supportés par les 56 propriétaires voisins dans la même rue. Afin de déterminer la quote-part de chacun, on procédera à une estimation de la valeur de leur immeuble, à partir de laquelle les experts calculeront leur participation respective au remboursement du voisin exproprié63. Les prix sont déterminés à l’aide d’une évaluation globale de chaque maison impliquée, ne tenant compte que de trois critères : les boutiques, les étages, et le régime juridique. Les experts s’appuient parallèlement sur les différents contrats d’achat et d’arrentement de chaque bien, disposant ainsi des valeurs communément admises et pratiquées pour chacun d’eux depuis plusieurs années.

54Cette manière d’opérer sera à la base des estimations réalisées pour l’agrandissement de l’Arsenal des galères en 1677. Les 18 propriétés présentes dans la zone projetée, pour la plupart établies de longue date, vont subir des dommages, et pour certaines être entièrement détruites. Des experts sont ainsi mandatés afin de déterminer leur valeur au moment de lancer ce projet64. Pour chacun des biens, les experts établissent un rapport basé sur une mesure extrêmement précise de l’immeuble. Chaque élément est ainsi toisé et se voit attribuer une valeur unitaire qui sera multipliée selon la quantité rencontrée65. Bien que les experts recourent ici aussi aux documents contractuels encore disponibles pour chaque maison, le processus privilégié renvoie à un usage des mathématiques et de la géométrie appliqué à la construction : le toisé66. Cependant, cette formalisation du savoir expertal ne semble pas remplacer l’évaluation globale des constructions. Parallèlement à ces toisés, les experts n’hésitent pas en effet à pondérer leurs calculs à partir de considérations subjectives, inscrites en marge de leurs rapports. Souvent leurs remarques visent à justifier leur estimation du terrain seul, eu égard à sa localisation ou à sa qualité. On est donc en présence d’une double méthode d’évaluation des biens, à la fois mathématique et fonctionnelle. Le prix résulte d’une combinaison entre la mesure des composantes du bien et l’appréciation de ses qualités intrinsèques selon des critères communément partagés (prix anciennement pratiqués, localisation, rendement du jardin…).

55C’est sur ce modèle d’estimation hybride que les terrains expropriés pour la construction de la place royale sont évalués en 1687. Au vu du plan établi pour ouvrir cet espace au sein de la partie neuve de la cité, il sera nécessaire de supprimer ou de remodeler 95 biens, qui seront estimés par une commission d’experts67. Après avoir pris connaissance des contrats relatifs au bien exproprié, les experts se livrent à une description précise des pièces le composant : boutique, magasin, pièce, étage, écurie, etc. Ils se contentent ici de les dénombrer, sans jamais les mesurer. Le seul élément qui est alors toisé est l’emprise foncière de la bâtisse. Mais les experts ne lui attribuent aucune valeur unitaire, relevant seulement ses dimensions. La maison édifiée dessus paraît ici irréductible à une mesure mathématiquement monétisable, car trop d’éléments se prêtent à une appréciation subjective quant à sa qualité et sa rentabilité. Il en résulte alors une grande dispersion des valeurs immobilières, avec des écarts de l’ordre de 1 à 13.

56Si les estimations sont réalisées, la place royale se trouve encore à l’état de projet au début des années 1720. L’autorité municipale décide alors en 1724 de relancer le lotissement aux abords immédiats de la place, et autorise les propriétaires à bâtir selon les alignements prescrits. Mais il faut pour cela couper voire raser 11 unités bâties. Afin d’en rembourser le prix aux propriétaires concernés, on procède à leur évaluation monétaire68. La ville recourt au système éprouvé en 1687 : celui d’un toisé de chacun des éléments de la bâtisse conjugué avec une appréciation globale des pièces la composant. Mais ce volontarisme municipal ne sera pas récompensé, et la ville décide de procéder dans les années 1740 à la vente des biens expropriés depuis 1687 dans le cadre du projet royal. Elle mandate à cet effet des experts afin de les évaluer69. Bien que circonscrit à des unités foncières, ce dernier dossier vient compléter notre compréhension des mécanismes de détermination des prix à l’époque moderne en isolant l’un des éléments peut-être parmi les plus malléables et multiformes de la mesure urbaine : le sol.

57Nous observons donc au travers de ce siècle d’aménagements urbains diverses combinaisons de pratiques estimatives. Sans s’exclure l’une l’autre, elles révèlent pourtant l’absence d’une grille d’analyse stable et uniforme sur la période. Il est néanmoins possible de cerner les éléments qui participent, positivement ou dépréciativement, à la formation du prix d’un immeuble.

58Dans toutes ces procédures, les prix déterminés à Marseille résultent soit d’un taux de capitalisation de la rente locative – pondéré par une appréciation globale des qualités de l’objet – soit d’une évaluation réalisée selon la méthode du toisé. Nous ne disposons pas des conventions juridiques sur lesquelles les experts peuvent s’appuyer dans l’établissement d’un taux de capitalisation. En revanche, les rapports fondés sur l’appréciation générale d’un bien, et ceux réalisés selon la méthode du toisé de ces éléments constitutifs, fournissent des éclaircissements sur la formation de la valeur immobilière. Dans les toisés réalisés en 1677 (Arsenal) et en 1724 (place Royale), les prix des matériaux mentionnés sont homogènes d’une maison à l’autre, et stables dans le temps. Il en est de même pour la part moyenne des différentes composantes bâties dans le prix total d’une maison : la pierre de taille compte toujours entre 4 % et 6 % du prix de revient final, les murailles de maçonnerie entre 11 % et 13 %, les planchers entre 8 % et 10 %, etc. La seule variable qui évolue entre ces deux instantanés est le sol. Sa part dans le prix d’une habitation connaît une nette progression : de 37 % de la valeur immobilière en 1687, elle comptera pour presque 60 % en 1724. La hausse du foncier n’est pas seulement due à une raréfaction de l’espace ouvert à la fabrique urbaine. Plusieurs facteurs, comme la localisation ou les aménités offertes par certains lieux, entrent en jeu dans la formation de la valeur70. La proximité avec le port apparaît ainsi comme un facteur important dans la formation de la valeur immobilière à Marseille au xviii^e siècle. Dans une ville dominée par l’activité négociante, les abords du bassin portuaire constituent un élément précieux pour établir des magasins et tenir boutique. C’est pour cette raison que le sol de la maison d’Adam Brun, située le long du quai sud, est évalué en 1677 à 55 livres la canne carrée contre 40 pour les îlots voisins en retrait71. La situation topographique du bâtiment entre également en compte. Les parcelles situées aux coins de deux rues ont une valeur nettement supérieure à celles en simple bordure de voie, de l’ordre de 30 % à 50 %.

59Il coexiste, parallèlement à cette culture de la mesure, une logique de la valeur reposant sur la seule composition des biens. En dehors de toute considération spatiale et géométrique, les immeubles disposant d’une boutique ont systématiquement une valeur supérieure aux autres. Le nombre d’étages joue aussi, mais dans une proportion moindre. On peut compléter cette hiérarchie décroissante en y ajoutant la possession d’espaces extérieurs et donc potentiellement constructibles. Les caves et celliers enfin, espaces de stockages fondamentaux dans une ville dédiée au commerce, ont eux aussi une influence tirant les prix à la hausse. Cette hiérarchie des valeurs, qui se dévoile autour de certaines portions du bâti, renvoie à une formation des prix fondée sur un faisceau concordant de « caractéristiques » qui traverse l’ensemble du corps social, mais que nous ne pouvons malheureusement pas chiffrer.

60En retraçant la généalogie des experts mobilisés dans les cinq dossiers étudiés, on observe une évolution très claire dans le recrutement et les modalités de l’expertise immobilière. Les estimations des biens soumis à un réordonnancement lors de l’embellissement de 1666 sont évaluées par une commission composée en moyenne de trois individus. Ces experts n’appartiennent pas au monde de la construction, mais occupent par leur activité professionnelle ou leur statut social une place de choix au sein de la société de l’époque. Ils sont avocats, marchands ou bourgeois, et ont exercé pour certains la fonction d’échevin. Afin de les assister dans la dimension technique de leur mission, on relève la présence de deux professionnels de la mesure : Mathieu Portal, architecte de la ville, et Jean Favier, arpenteur juré de la Communauté. C’est à eux que revient la tâche de donner une évaluation chiffrée des portions impliquées dans les remaniements du parcellaire.

61Cette collaboration entre professionnels de la construction et membres des couches sociales supérieures se retrouvera dans l’ensemble des expertises étudiées. Lorsque les rapports se basent sur une appréciation globale du bien sans mesure de celui-ci – comme en 167272 – les experts commissionnés sont étrangers à une corporation en rapport direct avec la construction. Ils puisent alors leur légitimité à agir dans leur charge d’estimateur des honneurs de la ville. Cette fonction, sur laquelle nous sommes malheureusement peu renseigné, trouve essentiellement à intervenir dans les litiges commerciaux nécessitant une estimation de biens mobiliers, le plus souvent des marchandises. C’est donc l’expérience commerciale des individus qui légitime leur accession à cette charge municipale. En revanche, lorsque les expertises immobilières se fondent – totalement ou en partie – sur une mesure des objets, des professionnels de la construction accompagnent systématiquement les estimateurs municipaux. On constate donc un véritable partage des rôles entre d’une part des professionnels de la construction exclusivement chargés de la mesure des unités bâties, et d’autre part un groupe d’individus puisant leur légitimité dans une expérience ou dans un statut social, certifiant du bien-fondé de leurs jugements.

62S’il y a bien coexistence de plusieurs types d’experts et d’expertises, induisant en retour une variété de procédés estimatifs, il se dessine néanmoins une évolution assez nette sur la période. Le mouvement de professionnalisation qui affecte ces procédures au profit des acteurs de la construction ne s’arrête pas là, et tend à s’institutionnaliser. À la faveur d’une réglementation urbaine en pleine structuration – par le fait même des embellissements évoqués – les experts sollicités par les aménageurs publics vont être de plus en plus désignés parmi un corps administratif spécialement dédié. À partir de 1706 est créée la charge d’inspecteur des travaux publics de la ville73. Cet agent au service de l’échevinage travaillera en étroite collaboration avec la Lieutenance générale de police instituée en 1699, et selon le même partage décrit plus haut : à l’inspecteur des travaux publics de procéder aux toisés ; aux agents de police de les certifier74.

63Cette institutionnalisation de l’expertise urbaine n’empêchera pas la multiplication des contestations de la part des particuliers concernés par la mesure de leur bien. Bien au contraire, à mesure que la procédure devient plus claire et rigide, une forme de disjonction entre la population et les autorités administratives dans la conception des prix se fait jour. Les oppositions vont naître du mode d’indemnisation des particuliers expropriés afin d’aménager certaines portions de la ville. Nous l’avons vu, l’indemnisation repose sur la contribution des parcelles voisines de l’intervention. Ces propriétaires environnants ont d’abord contesté le principe même de ce remboursement75, avant de s’en accommoder et d’orienter leurs revendications vers les modes d’établissement de cette dépense. C’est contre la méthode de calcul de la valeur de leur bien, fondée sur la pratique du toisé, qu’ils s’insurgent76. Ils dénoncent paradoxalement l’opacité d’une procédure ne nécessitant pas leur concours77, et qui offre une trop grande place aux connivences entre experts et propriétaires78. Au fil des échanges, on perçoit alors le cœur de leurs revendications. Ils réclament le retour à des évaluations fondées sur une appréciation globale du bien à partir d’anciennes estimes ou de contrats d’acquisition remontant à plusieurs années79. On est là dans un schéma similaire à celui présenté par Halbwachs pour Paris au xix^e siècle, selon lequel chaque unité bâtie voit sa valeur déterminée par rapport à celle des unités voisines. L’ensemble forme une situation que l’on peut réduire à un rapport entre situations voisines, qui exprime l’influence exercée par ces différentes unités sur leur valeur respective80.

64Derrière ces oppositions procédurales semble se dévoiler une tension qui se cristallise autour de l’uniformisation des valeurs suscitée par la précision des toisés. Les propriétaires rejettent en réalité l’effet de globalisation dont est affecté leur bien par une mesure qui ne tient plus compte, dans son appréciation, d’éléments subjectifs relevant de pures aménités81. Ce que dénoncent plus largement les propriétaires contestataires, c’est la légitimité même de l’expertise pratiquée lors du toisé, moins dans ses dimensions techniques que sociales. La population ne reconnaît plus en l’expert une figure de « régulation sociale82 », dans la mesure où les pratiques à la base même de son jugement échappent désormais totalement aux individus concernés. La concurrence et finalement la victoire – temporaire – du toisé sur la capitalisation de la rente ont été perçues comme une rupture par des particuliers qui se sont sentis peu à peu dépossédés d’un exercice auquel ils sont pourtant familiers depuis toujours : celui d’évaluer la valeur de leur maison. En rejetant le toisé comme mode de formation de la valeur, le corps social adresse une fin de non-recevoir à la standardisation chiffrée d’un processus qui ressort davantage selon eux de mécanismes subtils, complexes et éminemment sociaux. Les propriétaires dénoncent ici une perte de contrôle progressive sur un processus qui leur ouvre habituellement un espace de négociation.

65Consciente de la défiance d’une partie de la population à l’égard du toisé, la municipalité décide en 1779 d’abandonner ce processus mathématique et de fonder l’évaluation des biens sur les « conventions d’arrentements si la maison est arrentée, ou sur les conventions des voisins si elle est occupée par le propriétaire83 ». La société marseillaise d’Ancien Régime s’oriente dans ses dernières années vers un système fondé sur un taux de capitalisation de la rente pour trancher ces questions de détermination du prix des immeubles. Après plus d’un siècle d’atermoiements, cette décision marque le retour à une forme de communis aestimatio dans la formation des prix immobiliers, qui renvoie non pas à des outils rationnels et chiffrés, mais à une référence commune, parfois implicite mais connue et acceptée par tous84.

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66Ce premier aperçu des modalités juridiques de l’échange de biens en période de croissance, et particulièrement de leurs conditions d’accès sur un marché, mais aussi l’étude des rythmes de celui-ci et des mécanismes de fabrique de leur valeur d’échange, délivrent un enseignement majeur sur les processus de planification urbaine d’Ancien Régime. En dépit d’une organisation administrative relativement fine, et d’une répartition des rôles minutieuse entre acteurs privés et publics dans ces opérations, la marge de manœuvre offerte aux habitants demeure extrêmement importante. Les tentatives de formalisation procédurale par les autorités locales, aussi bien en matière de circulation de l’information immobilière que de fabrique des prix immobiliers, ont révélé certaines résistances de la part des particuliers pour conserver la main sur des opérations qu’ils avaient jusque-là toujours maîtrisées.

67Cette participation concrète et réelle des habitants aux embellissements urbains se trouve alors confirmée et renforcée au moment d’étudier non plus le cadre d’épanouissement de la propriété privée en ville à l’époque moderne, mais la manière dont elle fut manipulée. En suivant plusieurs parcours d’investisseurs au cours de ces opérations, et en y décelant les motivations sous-jacentes à l’investissement dans le sol et la pierre, l’action privée et individuelle s’avère primordiale dans la réalisation d’une nouvelle ville à l’époque moderne.