1Pendant longtemps l’historiographie urbaine s’est concentrée sur l’organisation administrative des embellissements de ville, laissant dans l’ombre l’action des particuliers dans la fabrique de l’espace. Avant même d’entrevoir concrètement les réalisations privées au sein de ces opérations publiques et collectives, il est possible de mettre en lumière les prérogatives dont jouissaient les individus pour agir sur la forme des villes d’Ancien Régime. Pour cela, il faut se placer au ras du sol, et s’intéresser de près à l’élément de la matérialité urbaine reconnu comme le plus petit dénominateur commun de l’implantation humaine dans les villes : la parcelle1. Pour saisir les champs d’action offerts aux populations urbaines à cet échelon, il faut alors s’intéresser à la question des droits de la propriété dont ils disposaient sur ces portions du territoire citadin.

2Face aux prérogatives dont se sont dotées les autorités locales à l’occasion de ces opérations urbaines, il s’agit ici de questionner les conséquences et les potentialités ouvertes par la détention d’une fraction du sol urbain. En tant que structure juridique corsetant l’usage du sol, quelles formes sociospatiales l’ancien droit de propriété génère-t-il ? Plus largement, quelles sont les capacités transformatrices des actions individuelles dans la fabrique générale de la ville moderne ? Les régimes de possession du sol privilégiés par la population, et les conditions contractuelles présidant à leur formation, constituent une piste féconde pour relire, dans l’action, les processus d’urbanisation d’Ancien Régime2.

3Le contexte de croissance programmée qui entoure ce questionnement révèle alors toute l’implication du droit de propriété – et de ses titulaires – dans un tel processus de production urbaine. La richesse des montages contractuels à disposition des individus agit profondément sur l’évolution de la morphologie citadine. Sources d’actions certes minimes, mais infiniment répétées, les opportunités offertes par la dissociation des droits de la propriété forment un des moteurs essentiels de la croissance urbaine. Pour autant, ces prérogatives offertes aux habitants par les droits de la possession ne sont pas sans limite. Les autorités administratives locales ont su activer et formaliser des outils juridiques afin de contraindre les facultés individuelles dans ces processus de fabrique territoriale. Les développements qui suivent permettent de faire la lumière sur les compétences réelles des différents acteurs en présence lors des embellissements de l’époque moderne.

L’Ancien Régime de la propriété : droit(s) et forme(s)

4Pour disposer d’un aperçu complet des modes d’organisation et d’action de la croissance urbaine, il nous paraît essentiel de réduire la focale pour appréhender la fabrique de la ville à l’échelle la plus fine, seul moyen d’atteindre les droits offerts aux individus dans ces processus. Toute opération d’aménagement implique en effet des remises en question des régimes de la propriété, tant au niveau du sol, du bâti, que du statut juridique de ces deux entités. De même, toute opération de ce type conduit à intervenir directement sur les relations juridiques entre les habitants, particulièrement quant à leurs droits sur le foncier et le bâti. Plus généralement enfin, une profonde réflexion a été engagée depuis le début des années 1990 sur la propriété comme facteur pouvant agir en milieu urbain et dans la fabrique de celui-ci, aussi bien dans sa relation avec les modes d’habiter que dans le marché des biens, l’architecture et la construction3. Après un bref rappel sur les conceptions de la propriété sous l’Ancien Régime, nous explorerons ses implications socio-spatiales4.

La propriété dans l’ancien droit

5Le droit de propriété tel que nous le connaissons aujourd’hui est relativement récent. Il est né du Code civil de 1804, qui en fait un droit absolu à la condition de ne pas en faire un « usage prohibé par les lois et par les règlements » (art. 544), droit considéré quelques années plus tôt comme « inviolable et sacré » (art. 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789). Il est formé de la réunion de trois attributs élaborés à l’époque romaine, et qui caractérisent chacun une faculté du détenteur de ce droit. On distingue ainsi l’usus, ou le droit de se servir de la chose (l’usage) ; le fructus, ou le droit d’en recueillir les fruits, de jouir de la chose (l’usufruit) ; enfin l’abusus, à savoir le droit de démembrer ou d’aliéner la chose, ou plus prosaïquement « de laisser pourrir ses fruits sur pied, de semer du sel dans son champ, de traire ses vaches sur le sable, de changer une vigne en désert5 » ; autrement dit la faculté de disposer intégralement de son bien. Dans les situations où règne un droit de propriété absolu et exclusif, ces trois attributs sont réunis dans la même personne, et constituent le dominium de leur titulaire sur la chose.

6Cette définition est cependant insatisfaisante pour décrire le droit de propriété aux époques médiévale et moderne. Les formes absolues et exclusives de la propriété constituent alors bien souvent l’exception face à des constructions plus « complexes, feuilletées, emboîtées, partagées, concurrentes ou complémentaires » de la possession6. Il était en effet possible dans l’ancien droit de se dépouiller de l’ensemble des attributs de la propriété tout en restant le propriétaire du bien concerné. Au-delà des droits d’usage comme dans le cas d’une location, il était également possible de transmettre le droit d’« abuser » de la chose. Cette configuration est à l’origine de ce que les légistes médiévaux nommeront la « théorie du double domaine », où les biens fonciers ruraux et urbains se trouvaient ainsi scindés entre un propriétaire « direct » et un propriétaire « utile7 ».

7Il a longtemps été difficile aux historiens de s’extirper de notre vision binaire propriétaire-locataire pour saisir ces pratiques complexes de la propriété dans les mondes anciens. L’opacité des sources, qui ont eu tendance à ne privilégier qu’un seul niveau de possession, a rendu difficile la mise en lumière de ces superpositions de droits sur un même bien. Ces situations contractuelles qui obligent juridiquement et simultanément plusieurs individus correspondent à des formes dissociées de la propriété. Elles sont le fruit d’une lente évolution du droit lié aux biens immobiliers et fonciers, la résultante « de combinaisons juridiques qui se rattachent tantôt à la tradition purement féodale, tantôt à la conception romaine, tantôt enfin à un droit hybride […] ayant de ce fait une nature mixte8 ».

8La notion de « propriété dissociée » correspond donc au partage des éléments constitutifs de la propriété sur un même fonds, entre un propriétaire éminent et un propriétaire dit utile. Ces situations juridiques sont généralement le fait de conventions de longue durée entre les parties. Dès lors, ces montages impliquent une certaine répartition des droits et obligations entre contractants, conduisant le simple preneur d’un bail à se comporter en véritable propriétaire du bien, et donc à en jouir comme tel, avec les avantages et les contraintes que cela peut induire. Ces dissociations sont prépondérantes au sein des parcs immobiliers urbains de l’époque moderne.

Dissociations de la propriété et espaces urbains

9La nature et la richesse de ces formes ancienne du droit de propriété nous sont relativement bien connues aujourd’hui. La plupart des manuels d’histoire médiévale font état du régime féodal de la propriété, et les historiens du droit se sont abondamment penchés sur la « théorie du double domaine9 ». Cependant, ce n’est que plus récemment que des travaux s’y sont intéressés dans une perspective urbaine d’une part, et à propos de partage de droits entre des particuliers qui n’étaient ni nobles, ni liés par une relation de nature féodale.

10Leur origine antique et leurs prolongements médiévaux et modernes ont fait l’objet d’un important renouveau historiographique ces dernières années10. Ces constructions juridiques ont fait l’objet de mises en situation particulières, notamment en ce qui concerne leurs rapports avec les productions architecturales élevées à partir de portions du sol urbain11. De même connaissons-nous mieux aujourd’hui les rythmes de ces formes dissociées au sein des marchés immobiliers, et particulièrement en Italie12. Ces formes dissociées paraissent alors singulières, non dans leur définition, mais bien si l’on songe aux constructions juridiques qui en sont à l’origine, et à leurs implications en milieu urbain notamment sur la matérialité de celui-ci.

11Les montages juridiques induisant un partage des attributs de la propriété entre contractants sont multiples, et varient au niveau sémantique selon les espaces considérés. Dans le cas français, on peut globalement distinguer les baux à louage ou à ferme, d’une durée maximale de 9 ans ; les baux emphytéotiques, de 10 à 99 ans ; et enfin les baux à rente, qui sont généralement perpétuels13. Ces différents contrats impliquent un partage plus ou moins avancé des éléments constitutifs de la propriété. Seules les deux dernières conventions opèrent une véritable dissociation des droits, dans la mesure où les preneurs de ce type de relations juridiques peuvent aliéner le bien pris en location. Par exemple un emphytéote engagé dans une relation contractuelle pour une durée de trente ans, avec obligation d’apporter des améliorations au bien loué, peut librement effectuer une « cession » ou « transport » de bail, et céder l’immeuble à un tiers. Ce dernier est transporté en lieu et place du premier preneur, et doit remplir les obligations de celui-ci jusqu’au terme de l’emphytéose. Dans le cas des baux à ferme, le locataire ne dispose que du droit de jouir de la chose.

12L’espace italien met lui aussi en jeu une multitude de constructions juridiques induisant des partages et dissociations des attributs de la propriété. On peut relever des baux emphytéotiques, des prêts livellaires, et des rentes perpétuelles14. Le bail emphytéotique induit une véritable dissociation matérielle de la propriété, où l’on observe une différenciation entre le détenteur des droits inhérents au tréfonds, au sol, et celui possédant ceux liés à la surface, autrement dit à l’usage du sol. En milieu urbain, ce contrat prend la forme d’un « bail à construction » : le propriétaire cède un fonds à un « emphytéote », généralement pour une longue durée, avec obligation de construire, en contrepartie du versement d’une redevance modique15. Si pendant la durée de la convention le bailleur demeure le maître du sol, le preneur n’en dispose pas moins du domaine utile : il est le propriétaire des bâtiments élevés dessus, en supporte les charges, et peut ainsi les aliéner. Enfin, dans le cas d’une rente perpétuelle, l’acheteur jouit de la « propriété absolue du bien qu’il a acquis » en échange du versement d’une rente annuelle et perpétuelle. Dans cette situation, il y a transfert complet des droits de la propriété. Comme on peut le constater, les constructions juridiques pouvant déboucher sur des formes dissociées de la propriété sont nombreuses et relativement souples. L’intérêt essentiel de leur analyse concerne leurs implications au sein de l’espace citadin, et leur évolution sur un marché des biens immobiliers.

13Il a ainsi été mis en évidence un « lien immédiat et très fort entre les modes de gestion immobilière et les formes juridiques de la propriété », faisant de ces constructions juridiques complexes qui encadrent la possession des instruments permettant une urbanisation aux frais partagés16. De même ces formes dissociées de la propriété ont eu d’importantes conséquences sociales dans les pratiques locatives, donnant naissance à la figure du locataire « général » ou « principal17 ». Au vu de notre contexte d’embellissement, nous ne nous intéresserons pas à cette figure importante des villes modernes, afin de nous focaliser sur la corrélation entre ces formes anciennes de la propriété, à la fois souples et complexes, et la fabrique matérielle de la ville.

14Sur le plan économique, l’investissement dans la pierre bénéficiait grandement des différentes formes dissociées du droit de propriété. La dissociation de ses attributs servait l’investissement dans une perspective de croissance de l’espace urbain, dans la mesure où les partages des droits sur la chose offraient des aménagements juridiques facilitant la construction d’immeubles, notamment par la répartition, entre le bailleur et le preneur, des frais occasionnés par le lotissement : le premier fournissait le sol, le second se chargeait d’y édifier l’immeuble. Au final, le propriétaire éminent se voyait assuré d’un revenu stable, et le locataire d’une quasi-possession alors même que sa mise de fonds initiale était faible18.

15Le dénominateur commun de ces différentes situations réside dans la primauté accordée par ces formes de la propriété à l’objet possédé par rapport au sujet qui le détient. L’univers juridique de l’Ancien Régime, en légitimant « une stratification plurielle de niveaux de possession et d’ayants droit sur un même objet19 », privilégie la dimension objective de ce droit. Autrement dit, la propriété forme un système de normes privilégiant un usage « effectif, prolongé, et répété » par rapport aux seuls titres de possession. Dans ces conditions, la propriété privée des temps modernes bénéficie d’un potentiel performatif non négligeable sur la matérialité urbaine, pouvant tout aussi bien se déployer au niveau du sol, du bâti, que de la rue. Parcourir l’espace urbain en faisant se succéder ces différentes échelles d’analyse nous permettra de saisir la « traduction dans l’espace des pratiques sociales qui commandent son évolution20 ». La ville se présente alors comme le fruit des continuels agencements des propriétés qui la composent.

Propriété privée et actions individuelles sur la ville

16L’éclairage théorique et historiographique qui précède nous offre des clés de compréhension capitales au moment d’entrer au cœur des modalités juridiques de détention et d’échange de fractions du sol en voie d’urbanisation. Les formes et conditions de fabrique de l’espace urbain vont dépendre des mécanismes juridiques privilégiés par les habitants. Le développement qui suit constitue notre première exploration du processus concret de lotissement. Il nous permet d’apprécier, entre Aix et Marseille et à différentes échelles de la matérialité urbaine, les comportements des acteurs privés face à l’ouverture massive d’un stock de biens fonciers et immobiliers. Il permet surtout d’évaluer le rôle et le poids des acteurs privés, face à la toute-puissance attribuée aux pouvoirs publics, dans la production d’une « nouvelle » ville. Pour le moment, nous nous limiterons à une incursion globale au sein de ces mécanismes juridiques et spatiaux complexes. Le chapitre suivant nous permettra d’appréhender le versant social et culturel de ces choix contractuels, et de les situer dans une chronologie plus fine des deux opérations provençales.

Les droits de la propriété sur le sol urbain

17Cette première étude de cas, focalisée sur l’agrandissement de la ville d’Aix, se place délibérément au ras du sol des conditions juridiques et contractuelles de l’extension aixoise. Elle vise à reconstituer les liens qui pouvaient unir les formes de la propriété à l’époque moderne avec la production matérielle et morphologique d’un nouveau territoire urbain. À cet égard, il est inutile et impossible de remonter le fil de toutes les formations et remembrements du parcellaire de la capitale provençale. Deux exemples particuliers permettent de mettre en lumière le poids des formes complexe de la propriété dans la production d’un nouvel espace urbanisé, depuis l’échelle de la parcelle jusqu’à celle de l’îlot. Les formes dissociées de la propriété privilégiées par les investisseurs du quartier Mazarin dévoilent alors leur double faculté de transformation des formes urbaines d’une part, et de moteur dans la constitution d’un patrimoine foncier d’autre part.

Recompositions et remembrement sociospatiaux aux îlots des Feuillants et du sieur Cortès

18Presque dix mois vont s’écouler entre l’annonce officielle de l’urbanisation de la mense de l’archevêque (janvier 1646) et les premières ventes de terrains à des propriétaires privés (novembre). Nous aborderons plus loin les ressorts sociaux de ces échanges, ses principaux acteurs, et les enjeux économiques et spatiaux qui les animent. Pour le moment ce sont les répercussions de la propriété privée sur la fabrique programmée d’un territoire urbain, propriété pensée comme un faisceau de droits aux mains des habitants, qui nous intéresse. En vertu d’une prescription du chapitre cathédrale de la ville, sur laquelle nous reviendrons au moment de détailler par le menu cette construction contractuelle, toutes les ventes aixoises sont réalisées selon le régime des baux emphytéotiques perpétuels.

19Si les premières cessions de lots fonciers ont été réalisées dans les mois qui ont suivi l’annonce du lotissement, l’archevêque Mazarin a rapidement fait procéder à l’alignement des rues du futur quartier (juillet 1647). L’essentiel des échanges de biens que nous allons évoquer, et donc les processus juridico-spatiaux qui en découlent, se déploient donc dans un cadre administratif et territorial prédéterminé. Ainsi, tous ceux aspirants à devenir emphytéotes d’une portion de la mense épiscopale ne pourront réaliser leur projet que dans un des 28 îlots délimités par le réseau viaire retenu par Mazarin. Si ces actions individuelles ne pourront pas infléchir la distribution et l’organisation de la circulation dans la zone, elles trouveront au sein des îles de vastes étendues dans lesquelles pourront jouer les ambitions patrimoniales de chacun. Suivre la genèse de ces propriétés urbaines révèle les mécanismes opérant lors du partage du sol, et précise notre connaissance du statut des emphytéotes et de leur champ d’action sur la matérialité urbaine.

20Le cas de l’îlot des Feuillants nous paraît dans cette perspective particulièrement exemplaire et instructif. Situé au cœur du quartier Mazarin, il fut l’une des premières portions du nouveau lotissement à amorcer son urbanisation. Dès le 17 octobre 1646, quatre individus se sont portés acquéreurs de lots presque équivalents le long de la rue Saint-Sauveur, qui borde l’îlot à son extrémité est. Du nord au sud, on trouve le maître chirurgien Étienne Fontaine (192 m²), le peintre Jean Daret (192 m²), et les maîtres orfèvres Jacques Dubosc (128 m²) et Christol Cieubert (224 m²)21. Le prix par unité surfacique est identique dans les quatre ventes, tout comme les clauses contractuelles22. Notons pour le moment que ces baux emphytéotiques interdisent l’établissement d’un « surcens » par les emphytéotes. S’ils peuvent jouir du bien en toute liberté, ils sont néanmoins limités dans leur abusus sur celui-ci. Ils peuvent l’aliéner à un tiers – moyennant le paiement d’un droit de lods à l’archevêque – mais pas le sous-louer, c’est-à-dire qu’ils ne peuvent partager avec une tierce personne les droits qu’ils détiennent sur la chose.

Figure 5. – Le lotissement de l’îlot des Feuillants à Aix, 1646-1655.

21Un individu important pour la suite de notre propos, le conseiller auditeur à la Cour des comptes, aides et finances de Provence Pierre Maurel, va racheter le terrain d’Étienne Fontaine le 15 janvier 1649, au même prix que celui déboursé par ce dernier23. Deux ans plus tard, un nouvel emphytéote s’installe à l’ouest : il s’agit du maître serrurier Antoine Gillet, sur lequel nous allons revenir dans un instant. Dans le second semestre de l’année 1655, un autre voisin prend possession en trois étapes de plus 450 m² en cœur d’îlot : Henri de Clapier de Vauvenargue, chevalier de l’ordre de Saint-Jean-de-Jérusalem24. Le terrain de ce membre de l’aristocratie aixoise est traversant entre les rues Mazarine et Saint-Michel.

22Ces différents mouvements fonciers forment une première étape dans le lotissement de cet îlot. C’est à partir de cette organisation spatiale que Pierre Maurel va développer et accroître son implantation dans la zone. Le 10 avril 1657, il rachète en une seule fois le lot d’Henri de Clapier, aux mêmes conditions et prix que lui. Il doit simplement ajouter dans la balance le paiement du droit de lods au profit de l’archevêque d’alors, Jérôme Grimaldi25. Huit jours plus tard, il étend ses nouvelles possessions en faisant l’acquisition de 256 m² à l’est de celles-ci26, complétés par 320 m² dans la même direction le mois suivant27. Son terrain est désormais traversant du nord au sud de l’îlot, et borde l’ensemble des parcelles situées le long de la rue Saint-Sauveur, toutes déjà bâties à cette époque. Il a d’ailleurs parachevé son opération en faisant l’acquisition le 11 mai 1657 – soit entre ses deux dernières extensions dans la zone – de la maison bâtie par Antoine Gillet à l’angle des rues Saint-Sauveur et Mazarine28. En vertu du régime emphytéotique ce dernier la lui cède en toute liberté, sans devoir en référer à l’archevêque, pourtant propriétaire éminent du bien et ordonnateur de l’embellissement de la ville. Le séquençage de ces différentes acquisitions nous permet aisément d’imaginer que la constitution patiente de ce complexe foncier devait servir un projet immobilier précis.

Figure 6. – Le lotissement de l’îlot des Feuillants à Aix, 1655-1657.

23Or il n’en sera rien. Dès le mois de janvier suivant (1658), Pierre Maurel cède la quasi-totalité de ses possessions dans cet îlot aux Pères Feuillants29. Sur les 1300 m² qu’il détenait, Maurel en aliène plus de 1150, le restant abritant un bâtiment qu’il a fait édifier pour ses carrosses. Le prix de vente de 4500 livres est légèrement supérieur à ce qu’il avait dû débourser en cumulé. Mais la différence d’à peine 500 livres en sa faveur ne peut expliquer seule cette lente formation patrimoniale. En effet sur les 4500 livres dont les religieux doivent s’acquitter, Maurel doit recouvrer directement près de 1900 livres auprès de Marie Dalogni de Rochefort, veuve de Jean de Pontevès, Comte de Carcès et grand sénéchal et lieutenant général pour le roi à Aix. Marie Dalogni est une cousine de son épouse. Cette somme résulte d’un acte de « fondation des messes » conclu en janvier 1657. Ainsi les mobiles de cette revente soudaine aux Feuillants seraient également religieux et familiaux, en offrant ainsi un répit aux finances de la cousine de son épouse. Le vaste terrain que nous suivons est désormais aux mains des pères Feuillants d’Aix. Ils font construire leur église à l’angle des rues Saint-Sauveur et Mazarine, là où se trouvait dix ans plus tôt le terrain du maître chirurgien Étienne Fontaine30. Les religieux vont compléter leur patrimoine au sein de l’îlot en prenant possession en 1667 de l’étendue restée libre entre leur couvent et la rue Saint-Jacques à l’ouest31.

Figure 7. – Le lotissement de l’îlot des Feuillants à Aix, 1658-1667.

24Si l’on centre notre analyse sur la dimension sociospatiale de ces multiples recompositions, l’histoire de cet îlot met sérieusement en doute les hypothèses d’un courant historiographique d’inspiration libérale selon lequel les formes dissociées des droits de la propriété, en créant une incertitude juridique forte quant aux titulaires réels des droits sur la chose, auraient considérablement limité les transactions économiques et la circulation des biens32. La morphogenèse de cet îlot témoigne au contraire d’une importante circulation du sol et des droits attachés à celui-ci entre une multitude d’individus. Si ces derniers sont contraints par un réseau viaire imposé en amont, ils ne semblent pas en revanche embarrassés dans leurs échanges. Plusieurs particuliers se succèdent en quelques années, parfois au même endroit. Aucun emphytéote ne semble dominer les autres, et quoique leurs capitaux de départ soient extrêmement variés, ils disposent tous, sur le plan du droit, d’un champ d’action similaire. Cependant, si les concessions emphytéotiques offrent une possession très avancée sur la chose, elles forment dans le même temps un plafond de verre venant limiter et uniformiser, en dernier ressort, l’action des emphytéotes. Pour autant, tous disposent d’un potentiel performatif sur l’espace urbain incarné dans des droits qu’ils font agir sur une multitude de portions de celui-ci.

25Ces caractéristiques à propos de la circulation des droits attachés au foncier trouvent également à s’appliquer à propos du sol lui-même, sans transmission de droits et changement de propriétaires. Le cas de « l’isle de Cortès », située immédiatement au nord de l’îlot des Feuillants, témoigne d’une circulation intense de portions du foncier, au sein d’un groupe fixe de possesseurs. Sous la forme d’échanges, les sept emphytéotes qui investissent l’îlot entre 1646 et 1648 vont procéder pendant presque dix ans à un ensemble de transactions foncières afin de redessiner et optimiser au mieux leur terrain respectif. Ces transactions ont alors la particularité de n’impliquer que des propriétaires de l’îlot33.

26Cette succession complexe de micro-échanges confirme la facilité avec laquelle les biens soumis à emphytéose circulent. Nul besoin d’en référer au propriétaire éminent, les propriétaires utiles se comportent en véritables détenteurs, physiques et moraux, de la chose. Bien qu’ils s’acquittent d’un droit de lods à chaque mutation, véritable rappel pécuniaire de leur dépendance vis-à-vis d’un autre, leur terre n’en demeure pas moins morcelable, déplaçable et échangeable à l’infini.

Figure 8. – Le lotissement de l’îlot Cortès à Aix, 1646-1648.

27Le régime emphytéotique qui chapeaute la circulation foncière dans cette opération s’avère être un puissant outil de constitution d’un patrimoine, même pour les individus les plus modestes. C’est véritablement par le biais des droits complexes de la propriété que l’action individuelle se déploie pour agir dans la fabrique urbaine.

L’emphytéose comme outil de formation des patrimoines immobiliers

28Si l’on envisage le nouveau quartier dans son ensemble, une logique similaire à celle constatée dans les îlots des Feuillants et Cortès est observable, et atteste la puissance des prérogatives offertes aux habitants par les droits de la propriété dans les processus de fabrique territoriale. Un quart des 163 contrats immobiliers dépouillés constituent en réalité des extensions de parcelles acquises antérieurement. Ces remembrements touchent l’ensemble du secteur et dans des proportions très variables. Ils ne forment pas l’apanage d’un groupe socioprofessionnel particulier, et sont pratiqués par une multitude d’individus. Derrière le foisonnement de ce schéma urbain et contractuel, il est possible de dégager quelques tendances.

29Ces acquisitions opérées afin de compléter de précédents achats concernent une grande variété de surfaces, entre 10 m² et 340 m², avec une moyenne de 90 m² et une valeur médiane à 65, soit la moitié d’une place standardisée vendue par l’archevêque (128 m²). Dans la plupart des cas, ces acquisitions ne dépassent pas le tiers voire le quart de la parcelle d’origine. Les délais dans lesquels interviennent ces remembrements affichent également une grande dispersion. Les extensions ont lieu en moyenne dans les 15 à 24 mois qui suivent la première acquisition, bien que certaines opèrent dans les deux jours quand d’autres interviennent vingt ans plus tard.

30Les surfaces acquises pour extension, et les délais dans lesquels sont réalisés ces achats, semblent épouser dans leurs variations les niveaux de fortune de ceux qui se livrent à ces pratiques. Les accroissements patrimoniaux les plus rapides et les plus importants en termes de superficie sont essentiellement le fait d’individus au statut social dénotant, a priori, une certaine aisance financière. Ainsi l’écuyer Marc-Antoine de Durant quadruple les 75 m² achetés en avril 1666 auprès du maître gypsier François Lieutaud, par l’adjonction de 200 m² le 22 juin34. En deux ans, et par quatre achats successifs, l’auditeur et archivaire de la Cour des comptes Honoré Figuière augmente la superficie de sa parcelle initiale de 528 m², dont plus de la moitié lors du dernier contrat du 1^er avril 166735. En moyenne, les membres des couches sociales supérieures (avocat au Parlement, bourgeois, chevalier de Saint-Jean-de-Jérusalem, conseiller du roi, écuyer, etc.) n’attendent pas au-delà d’une année et demie pour agrandir leur parcelle résidentielle, et se procurent en moyenne 160 m² supplémentaires au sol.

31Si l’on isole les maîtres artisans de notre échantillon (maçon, gypsier, peintre, maréchal, etc.), les pratiques semblent tout à fait différentes. Les reconfigurations parcellaires n’interviennent généralement qu’au bout de trois années, et dans des proportions oscillant autour de 65 m². Deux tendances sont alors à distinguer au sein de ce groupe. La moitié des acteurs s’engagent dans ce processus au-delà du seuil des trois années. Dans ces cas-là les extensions sont relativement réduites – environ 50 m² –, ne représentent jamais plus du tiers de la surface déjà possédée, et interviennent sur des lots bâtis. Il s’agit donc d’accroître, assez modestement, le confort d’une situation déjà établie. En revanche, les autres artisans se livrent à des achats resserrés dans les vingt premiers mois, et pour des superficies légèrement supérieures, de l’ordre de 65 m². Ces achats multiples semblent alors répondre à deux motivations principales. Ils peuvent d’abord viser à constituer progressivement, par petites touches foncières, un patrimoine suffisamment conséquent afin de pouvoir y bâtir une maison. C’est le cas de la veuve Marguerite Caballone, mère du maître maçon Claude Isoard. Elle fait l’acquisition de 96 m² le 16 octobre 1663 (32 m² de moins qu’une place « standard » de l’archevêque), le long de la rue Saint-Sauveur36. Quatre jours plus tard, elle ajoute au sud de son terrain une portion de 16 mètres carrés37. Il s’agit certainement d’un complément indispensable à la viabilisation de sa parcelle afin de pouvoir accueillir une bâtisse. Le 5 janvier 1665 la maison est édifiée, et la veuve Caballone lui adjoint à l’est un petit jardin de 21 mètres carrés38. À l’inverse, ces acquisitions fragmentées peuvent servir, par d’infimes extensions répétées, à compléter l’emprise foncière d’une bâtisse déjà assise sur l’intégralité d’une parcelle primitive. La première parcelle sert uniquement à édifier un immeuble, sans réserve foncière disponible. Les adjonctions postérieures permettent alors d’opérer soit des agrandissements du bâti, soit de dégager des espaces ouverts tels des cours ou jardins.

32Au terme de ce parcours foncier aixois, le régime emphytéotique de la propriété a livré quelques-unes de ses potentialités sociospatiales. Véritable bail à construction conférant une possession extrêmement avancée sur la chose, cet arrangement contractuel est apparu sous un jour différent des clichés qui le caractérisent traditionnellement. Le sol soumis à ce régime circule avec une grande liberté, en même temps que ses limites physiques trouvent à être remodelées sans contrainte. Dès lors, l’emphytéose permet à ses détenteurs de rationaliser leur emprise au sol via un intense circuit d’échanges avec leurs voisins. Elle permet également de compenser l’inertie imposée par des situations financières délicates en échelonnant la constitution d’un patrimoine foncier sur plusieurs années. Plus généralement, la rigidité du système contractuel imposé par l’archevêque pour lotir son terrain a considérablement circonscrit et uniformisé le champ d’action des particuliers qui souhaitaient s’y installer. Que l’on soit Pierre Maurel de Pontevès dit le « Crésus de Provence » ou Marguerite Caballone, mère d’un maître maçon et veuve, les modes d’investissements fonciers sont rigoureusement identiques. Les disparités socio-économiques sont en effet amorties par les rigueurs du cadre emphytéotique. À l’inverse, la liberté contractuelle qui caractérise l’urbanisme marseillais est à la source de dissociations immatérielles de la propriété qui permettront d’agir non plus seulement sur le sol, mais aussi sur les volumes bâtis.

Les droits de la propriété, le bâti et le réseau viaire

33Les dissociations des droits de la propriété ne se résument pas à la formule emphytéotique. D’autres formes contractuelles sont en mesure de les produire, suscitant d’ailleurs de nouvelles formes de partage des droits, tout en maintenant une forte capacité d’action sur les formes urbaines à leurs détenteurs. L’opération marseillaise lancée vingt ans après l’agrandissement aixois met en lumière des constructions juridiques dont le potentiel transformateur s’épanouit essentiellement dans la phase « volumique » de la fabrique urbaine. Les droits sur le bien bâti servent alors de médiateurs dans la structure urbaine globale, dans la mesure où leur usage a des répercussions sur le réseau viaire de l’ensemble citadin.

Des droits sur le bâti…

34Les relevés d’estimation des maisons produits en 1668 et en 1684 afin de calculer le montant des taxes dont devront s’acquitter les propriétaires de l’embellissement nous mettent sur la voie d’une multitude de micro-lotissements orchestrés par des particuliers à Marseille. Dans ces opérations très localisées, le régime juridique privilégié est celui des baux à rente foncière. Contre le versement d’une rente annuelle parfois perpétuelle, et par ailleurs recognitive d’une possession éminente et assimilable sur le plan comptable au versement d’un loyer, un transfert complet des attributs de la propriété est opéré au profit du preneur. Ce dernier peut alors louer ou aliéner la chose, mais aussi et surtout la transformer. Dans ce cas, et contrairement à l’emphytéose, il n’y a pas de partage physique du bien entre le sol et ce qui sera élevé dessus. Le bien conserve son intégrité et seuls circulent les droits relatifs à sa possession39. Ce transfert des droits sur la chose est à la fois complet et provisoire, dans la mesure où le propriétaire originel peut revenir en possession du bien dans plusieurs situations. Cette double caractéristique a fait de ce mécanisme juridique un outil fondamental de la fabrique urbaine marseillaise au milieu du xvii^e siècle. L’exemple du lotissement opéré par Jean-Pol de Foresta fournit un bel exemple des liens existants entre le régime juridique du foncier et les formes architecturales.

35Jean-Pol de Foresta est juge civil et criminel à Marseille et conseiller du roi, et appartient à une famille noble vraisemblablement d’origine génoise40. Au moment de l’agrandissement de 1666 il possède en pleine propriété 2550 m² au sud de la rue Tapis-Vert41. La date la plus ancienne attestant sa possession remonte à 1660, mais il est certain que ce fonds lui appartient depuis plusieurs décennies42. Le terrain est aligné par les échevins le 16 février 1671. Jean-Pol de Foresta devra abandonner une partie du sol, et les bâtiments alors en élévation devront être détruits43. Une fois la situation foncière stabilisée, il peut désormais envisager la mise en valeur de son bien. Cette période coïncide pour lui avec une importante séquence d’acquisitions foncières dans le terroir de Marseille, au lieu-dit de la Briolle proche le village de Saint-Marcel44. C’est au moment où il engage ces fortes dépenses qu’il se lance dans le lotissement de son fonds intra-muros.

36Le juge marseillais cède en effet quatre portions de son fonds entre 1672 et 1673. Le 18 août puis le 13 septembre 1672, il vend 184 m² au bourgeois Jean Martin puis au maître plombier Jean Guillon45. Le 19 novembre de la même année, il se sépare de plus de 500 m² en faveur du marchand Marcel Brun46. Le 11 décembre 1673 enfin, ce sont 212 m² qu’il cède au maître taillandier Jean-Baptiste Mathieu47. Ces quatre lots sont vendus moyennant 60 livres la canne carrée, et les conditions juridiques de leur cession sont identiques : franches de tout cens et servitude, ces parcelles sont transportées moyennant un prix capital en constitution de rente. Les quatre acquéreurs doivent tous s’acquitter d’une somme allant de 2700 à 7600 livres, qu’ils s’engagent à verser par portions annuelles ou bisannuelles sur une période allant de dix ans à une durée infinie. Ces quatre conventions constituent une forme particulière de bail à rente foncière, celle des constitutions de rente attachées à un bien immobilier48. Il s’agit d’une convention dans laquelle un bailleur cède la possession qu’il détient sur la chose et son pouvoir de l’aliéner, tout en se ménageant pour le reste de sa vie la possibilité de jouir du bien cédé ou d’en récolter les fruits. Il en est dessaisi moyennant un prix capital et ce « jusqu’à concurrence de la somme qui lui est donnée à constitution » par le preneur. Dans ces conventions dites de « constitut », le bailleur ne se trouve plus qu’investi d’une « possession feinte » et déclare détenir désormais la chose au nom de l’acquéreur qui en jouit pleinement. À l’issue du paiement de la somme capitale, le vendeur-bailleur voit ses attributs sur la chose remembrés, et l’unité de son droit de propriété reformée. Il retrouve alors une possession complète sur le bien.

37Ces quatre ventes ont un ultime point commun. Elles concernent toutes une « place pour construire maison ». Cette obligation à la charge du preneur intervient au lendemain du procès-verbal d’alignement qui frappe le terrain de Foresta. Ce lotissement lui permet donc de mettre en valeur son fonds de manière indirecte, en faisant reposer sur d’autres – moyennant une cession temporaire de la possession du bien – les frais liés à l’embellissement et urbanisation de sa propriété. La taxe sur la plus-value immobilière imposée par les échevins afin de financer l’embellissement marseillais échoit à l’ensemble des acquéreurs de Foresta. Par ces cessions il se décharge également des frais liés à l’élévation d’une muraille afin de délimiter les lots cédés d’avec la portion qu’il se réserve pour son usage personnel. Marcel Brun est ainsi contraint d’en financer la moitié, et doit laisser à son propriétaire éminent la possession et l’usage du réservoir et fontaine permettant l’arrosage des arbres et du potager49. Ces partages de droits et obligations entre contractants sont transmissibles à un tiers. Le maître taillandier Jean-Baptiste Mathieu, acquéreur d’un lot du sieur de Foresta en 1673, avait commencé à bâtir une maison lorsqu’il cède le fonds au maître maçon Joseph Pascal. La maison ne sera pas achevée par ce dernier, qui la cède à son tour à Honoré Taxil, un marchand, le 20 juin 167850. Un an plus tard, le chantier est arrivé à son terme et Taxil se sépare de l’immeuble au profit de Marine du Bosson de Beaulieu, veuve d’André de Felix51 (voir fig. 9).

38Les partages des droits de la propriété à l’occasion de ces montages contractuels offrent aux propriétaires éminents des opportunités afin de lotir, améliorer ou embellir leurs fonds. Le cas de Foresta atteste ce processus dans le cas de la construction de maisons qui, une fois la constitution de rente acquittée, reviendront en sa possession. Pour les preneurs de ce type de baux, il s’agit là d’une possibilité intéressante de jouir à moindres frais d’un immeuble neuf pendant plusieurs années, voire plusieurs décennies. Ces mécanismes contractuels agissent donc directement sur le tissu urbain par d’infimes actions dont la répétition à l’échelle d’une rue, d’un quartier, voire d’une ville ont une influence sur la matérialité urbaine, et ce hors du contrôle des planificateurs publics de la croissance urbaine. La propriété de l’ancien droit, qui relève davantage de la possession effective de l’objet que de son appropriation légale par des titres, participe à une échelle réduite mais infinie à la production urbaine. Elle est également à l’origine d’une ambiguïté sociale quant à l’identité du propriétaire de la chose qui encourageait directement « la “manipulation” des normes juridiques » afin d’influencer l’évolution des formes urbaines52.

Figure 9. – Lotissement du terrain de Jean-Pol de Foresta, 1672-1679.

… aux droits sur la rue

39Une affaire judiciaire postérieure, et hors du secteur de l’agrandissement marseillais, témoigne de cette « manipulation » des droits de la propriété et des répercussions matérielles et formelles qu’elle peut avoir sur l’espace urbain, à la fois bâti et viaire53. Nous sommes en 1780 dans ce que les contemporains appellent la « vieille ville », aujourd’hui quartier du Panier. Dans la Grand-Rue, l’une des voies les plus anciennes de la ville et permettant de la traverser d’est en ouest, le marchand toilier Innocent Ricaud possède « depuis trente ans » les deux premiers niveaux « d’une maison assez considérable54 ». Le troisième et dernier étage est aux mains de Jean-Étienne Muraire, un ancien boulanger, alors que l’ensemble de l’immeuble relève de la directe seigneuriale des Chanoines Réguliers de la Trinité. En 1762 Ricaud avait fait l’acquisition auprès des religieux du « droit de prélation et rétention féodale » du dernier palier, autrement dit la possibilité en cas de vente de se substituer à tout nouvel acquéreur de ce troisième étage. C’est cette dissociation immatérielle de la chose, le transfert d’un des droits de la propriété sur le bien – celui de prélation – qui est en jeu dans cette affaire. En effet Muraire, qui détenait jusque-là le tiers supérieur de l’immeuble, décide de le vendre le 6 juin 1780 au marchand drapier Jean-François Lambert pour la somme de 2700 livres. Ricaud a alors souhaité exercer son droit de prélation et unifier l’immeuble sous sa seule possession, et a assigné à cet effet le sieur Lambert le 13 juin. Or Lambert lui répond qu’il a obtenu le jour même de la vente l’investiture seigneuriale des Trinitaires, et qu’à cette occasion il avait lui aussi fait l’acquisition de ce droit de prélation, qu’il exerce d’ailleurs à son profit. Le 21 juin Innocent Ricaud attaque auprès de la Sénéchaussée de Marseille l’acte de cession du droit de prélation de Lambert. Sa demande est déboutée le 1^er août.

40Les arguments de droit des parties contenus dans le factum sont extrêmement instructifs sur les modalités du démembrement des droits de la propriété entre un possédant éminent et utile, et in fine sur les éléments qui rendent effective la propriété d’un bien. Nous ne connaissons pas l’issue de cette affaire, et d’ailleurs l’essentiel n’est pas là. Ce qui est intéressant pour nous, c’est d’observer le jeu qui s’installe autour du transfert de certains attributs de la propriété, et les implications matérielles que cela induit. La question générale qui est débattue ici est la suivante : qui des deux cessionnaires du droit de prélation est apte à le revendiquer ? Celui qui en fut le premier détenteur (Ricaud) ? Ou le premier qui l’a réellement exercé (Lambert)55 ? À l’aide d’un ensemble de principes puisés dans le droit romain et le droit savant français et provençal, les avocats des deux parties en viennent finalement à discuter, dans cet Ancien Régime finissant, la nature réelle du droit de propriété. Vingt années avant la clarification définitive apportée par le Code civil, les deux juristes s’affrontent autour de ce qui fonde la possession d’un bien et des droits afférents : sont-ce des critères relatifs au sujet, autrement dit une possession fondée sur des titres personnels ? Ou alors des attributs objectifs incarnés par l’exercice réel de droits, même postérieurs et détachés de tout titre ? Il est alors amusant de constater que le défenseur de Ricaud – qui milite pour une propriété fondée avant tout sur des titres, privilégiant ainsi le sujet sur l’objet – n’est autre que Jean-Étienne-Marie Portalis, l’un des quatre rédacteurs du Code civil de 1804 qui consacrera en son article 544 une propriété pleine, entière et absolue. Cependant, la vision que Portalis nous livre en 1780 de la propriété s’accommode mal de la conception seigneuriale qui règne en maître dans les démembrements de droits observés jusque-là. L’avocat de Lambert rétorque ainsi à Ricaud (et Portalis) que si le droit de prélation est cessible, le seigneur direct n’en est jamais dépouillé : « le droit demeure toujours en sa personne. Seuls les droits utiles sont cessibles56 ».

41Cette conception fragmentée des droits formant la capacité d’appropriation des hommes sur les choses contient en elle-même de puissants ferments afin d’agir sur la matérialité urbaine. On comprend aisément l’intérêt du sieur Ricaud à s’être rendu maître du droit de prélation de son seigneur direct. Il souhaitait s’assurer d’entrer un jour en possession du dernier tiers de son immeuble et détenir ainsi un ensemble cohérent car total. En revanche, l’obstination de son adversaire est plus difficilement saisissable. Portalis explique dans sa défense que Lambert possède « à quelque pas de là, une maison considérable qu’il habite ». Lambert espère obtenir un nouvel alignement de la rue, et doit attendre pour cela que la maison de Ricaud tombe en ruine. Ainsi, il se serait porté acquéreur du troisième étage pour le laisser se dégrader, et obliger ainsi Ricaud à reconstruire l’ensemble de la bâtisse selon cet alignement. Portalis le répète clairement : Ricaud « n’achète que pour forcer la démolition entière de la maison57 ». Quelle que soit la véracité de ces accusations, elles concordent avec des pratiques attestées ailleurs, notamment à Lille58.

42Dans le cas marseillais, ce n’est pas tant la qualité de l’immeuble lui-même que l’organisation de son environnement immédiat qui est en jeu. Par de subtiles combinaisons autour des droits qui découlent de la chose elle-même, le sieur Lambert est accusé par son adversaire de vouloir agir sur l’alignement des rues, et plus largement sur la décoration urbaine. Le sol urbain à l’époque moderne, par la nature juridique de ses modes de possession, exerce ainsi une emprise très forte sur les volumes bâtis qui, en réalité, ne s’en détachent que de manière apparente. Le lien entre mode de possession et morphologie urbaine réside moins dans une typologie architecturale étroitement liée aux régimes de propriété, que dans cette capacité à façonner la forme des immeubles par une articulation des droits sur le sol prenant appui sur une « mémoire juridique des lieux59 ».

43Cette exploration juridique, sociale et spatiale des nouveaux quartiers aixois et marseillais permet de mieux saisir, au ras du sol, les modalités et les enjeux liés à la fabrique urbaine d’Ancien Régime. L’action individuelle apparaît décisive dans ces mécanismes complexes qui voient le sol changer d’affectation ou de forme. En dépit d’une organisation administrative assez précise, le jeu des relations interpersonnelles est à l’origine d’un changement de destination de l’espace suburbain qui précédait ces nouveaux quartiers. Les deux lotissements étudiés n’apparaissent pas comme un objet confisqué par une minorité, qu’elle soit politique ou sociale, mais bien comme le fruit d’une multitude d’expériences particulières dont seule la répétition permet d’atteindre un tel degré d’urbanisation. Dans ces actions performatives sur la matérialité urbaine, la propriété et les droits qu’elle confère sur la chose sont centraux. Leur dissociation entre un propriétaire éminent et un possesseur utile, que l’on a longtemps présenté comme étant en recul à cette époque, est à la base d’un puissant mouvement de transformation de l’espace de la ville. Les champs du possible offerts aux particuliers sur le sol sont nombreux : création, transformation, circulation. Le développement qui suit vise à découvrir les limites posées par les pouvoirs publics à cette relation entre les hommes et la « terre » en milieu urbain. La capacité d’action des propriétaires privés sur la fabrique territoriale a conduit les autorités administratives à développer des outils leur permettant de conserver une forme de contrôle sur la production d’un nouvel espace citadin.

L’eau dans la ville, terrain d’expression d’un droit exorbitant de la puissance publique sur le sol

44Nous avons pu apprécier jusque-là l’action performative des particuliers sur le sol urbain, et donc à plus large échelle sur la ville. L’analyse micro-historique de la morphogenèse d’îlots urbains nous a révélé le poids du système juridique, et notamment celui régissant les formes complexes de la propriété, dans la fabrique du territoire. Il convient dès lors d’entrevoir comment s’articulaient et se répartissaient l’action publique sur la ville avec les prérogatives privées sur le sol. Autrement dit, quels étaient les outils à disposition des pouvoirs locaux qui administraient les embellissements pour agir sur les droits fonciers particuliers et mettre en œuvre ces « nouvelles » villes ?

45Les agrandissements d’Aix et de Marseille ont d’abord été « conçus » sur le papier à l’aide de textes réglementaires. Puis les autorités politiques qui en avaient la charge ont transcrit au sol les projets qu’ils avaient préalablement formalisés par des mots et des dessins. À cet égard des outils ont été élaborés ou réactivés par les ordonnateurs de la croissance pour agir sur les droits individuels sur le foncier, et mettre ainsi en œuvre ces nouvelles villes.

46Dans une société où le partage strict entre les notions de « public » et de « privé » demeure encore indéterminé, de nombreux objets spatiaux ont un statut relativement incertain. Plusieurs éléments qui composent la matérialité des villes – les rues, les chemins, les cours d’eau – sont aux frontières de pratiques et d’usages qui balancent entre l’individuel et le collectif. Bien avant la clarification opérée par le Code civil et la doctrine administrative naissante, on observe dans l’ancien droit des frémissements en direction d’un contrôle, par la puissance publique, d’objets spatiaux relevant essentiellement d’usages et de pratiques privées, et qui sont placés, à l’occasion de ces opérations, au cœur des services fournis au public par l’administration. L’eau qui parcourt les villes constitue un cas exemplaire de ces objets frontières, « intermédiaires » sur le plan du droit, et tiraillés entre des pratiques contractuelles privées et un intérêt collectif supérieur. Ces frémissements que l’on perçoit accompagnent l’essor et la reconnaissance à cette époque d’un droit exorbitant de la puissance publique sur la propriété privée, qui se manifeste à l’aide d’un outil juridique clairement défini par les textes : l’expropriation.

L’eau, entre usages privés et intérêt public

47L’eau et sa circulation ont toujours été des éléments centraux dans les fondations urbaines, quels que soient les époques et les lieux. En effet, l’eau est indispensable à « l’alimentation des humains et des animaux, à la protection des citadins, aux activités artisanales consommatrices d’énergie, au transport. Elle répond aux nécessités de l’hygiène privée et collective, contribue à l’esthétique de l’environnement60 ».

48Les villes d’Aix et de Marseille bénéficient d’un approvisionnement en eau inégal, et ne jouissent pas d’un réseau hydrographique constitué par des cours d’eau traversant les deux cités. Si la capitale provinciale bénéficie de sources souterraines connues depuis l’époque romaine, l’irrigation de la cité portuaire fut beaucoup plus complexe. Dans les deux cas néanmoins, le climat méridional pesait lourdement et l’eau était, plus qu’ailleurs, un bien rare et précieux61. L’approvisionnement en eau constitue un enjeu important des relations économiques et sociales en ville, et ce bien au-delà d’impératifs domestiques liés à l’alimentation et à l’hygiène. Les espaces récemment urbanisés n’échappent pas à la compétition entre usages collectifs et privatifs qui se joue autour de cette ressource.

49Pourtant, la croissance des villes à l’époque moderne a stimulé la recherche de solutions nouvelles dans l’approvisionnement en eau de la population. Si le domaine technique semble avoir peu progressé, c’est essentiellement dans les mentalités que cette ressource a évolué. Au début des temps modernes, on passerait d’une « conception privilégiée et aristocratique à une dimension d’appropriation collective » dans la distribution de l’eau62. À Paris par exemple, la maîtrise des eaux voit s’affronter l’ensemble des forces politiques en présence : le roi, la Ville, le Commerce, les particuliers. Cette ressource, si indispensable au développement urbain, pèse alors lourdement sur « les variations de la frontière entre le privé et le public63 ».

50Dans cette perspective, l’approvisionnement et les usages de l’eau nous invitent d’abord à interroger, sur le plan juridique, la propriété de cette ressource. Les droits régaliens sur les cours d’eau appartiennent au Moyen Âge à l’aristocratie seigneuriale64, avant que les théories sur la souveraineté étatique ne captent, au profit du pouvoir royal, cette prérogative. Cette question de la propriété des eaux circulant dans la ville a immédiatement été abordée par les autorités ordonnatrices des extensions étudiées. Nous avons constaté précédemment qu’au point de départ des opérations d’agrandissement de ville se trouvait, systématiquement, une donation par la monarchie des principaux éléments composant le domaine public urbain. Parmi ces éléments, et outre les murailles et fossés déjà présents, se trouvait inclus le réseau hydrographique des deux cités provençales, et la faculté de leur usage65.

51Il se pose dès lors un problème juridique et spatial. La « faculté » des eaux appartient aux autorités publiques en charge de la croissance urbaine. Mais l’objet concerné ici, la ressource hydrique, ne tient pas compte dans son parcours du régime juridique des biens traversés. Elle circule nécessairement, lorsqu’elle ne jaillit pas directement, sur des terrains relevant d’une propriété privée. Le droit romain, qui sert de référence en Provence pour de nombreux problèmes juridiques, est très clair sur la question de l’eau. À partir des réflexions de Proculus (cité par Ulpien), et d’un fragment du juriste Pomponius, un propriétaire peut disposer des eaux traversant son fonds tant qu’il ne contrevient pas à une servitude existant au profit de ses voisins, et qu’il n’agit pas dans l’intention de leur nuire66. C’est ce principe qui sera retenu par le Code civil en son article 641 : « celui qui a une source dans son fonds, peut en user à volonté, sauf le droit que le propriétaire du fonds inférieur pourrait avoir acquis par titre ou par prescription ». Dans ces conditions, on peut se demander comment la propriété publique et les usages privatifs de l’eau sont agencés lors de la croissance urbaine ? Comment les administrateurs des deux opérations parviennent-ils à contraindre les particuliers dans leur consommation sur leurs propriétés privées ?

52L’eau relève d’abord de droits, de facultés de jouissance, qui sont réglés lors d’échanges fonciers privés. Les propriétaires éminents de biens fonds manipulent ces facultés comme ils manipulent d’autres droits et obligations attenants au sol. Le Chapitre cathédrale d’Aix, qui doit entériner la transformation de la mense épiscopale en une zone urbanisée, cède à l’archevêque la faculté des eaux67. L’archevêque fera de même dans la procuration qu’il passe au profit de Michel d’Elbène de Possevere, afin que ce dernier prenne en charge les aspects matériels du lotissement. En plus de « tout lenclos de sondict jardin et pré », Mazarin transfère à Possevere « la faculté des eaux de larrosage aux jours et heures que mondict seigneurs et ses rantiers ont acoustumé den jouir68 ». Ces droits sur les ressources hydriques de la ville sont minutieusement détaillés : lieu des sources, tracés des cours d’eau, horaires autorisés pour en user69.

53En tant que droit attaché à un domaine foncier, l’usage de l’eau peut faire l’objet, de la part des seigneurs éminents, de servitudes contractuelles à l’encontre des propriétaires utiles de biens fonds. L’archevêque d’Aix impose ainsi à dix de ses acquéreurs, quels que soient leur localisation et leur statut social, de « ne pas divertir le cours de l’eau d’arrosage » qui traverse leur parcelle, et construire, chacun sur leur propriété, un « conduit souterrain pour les eaux70 ». Cela représente près d’un emphytéote sur 13 qui se voit limiter, au nom de l’intérêt de ses voisins, dans l’usage de son fonds. À Marseille, de tels partages de la faculté des eaux sont également présents au sein des baux à rente foncière étudiés. Barthélemy Cousinery cède au contrôleur général de la marine du Levant, Jean le Roi, l’usage de l’eau qui traverse la parcelle dont il vient de faire l’acquisition. Mais contrairement à Aix, Cousinery prend à sa charge, en tant que propriétaire éminent, le creusement du canal nécessaire à sa dérivation71. Au sein des formes complexes de la propriété qui dominent le marché immobilier des deux villes provençales, l’usage de l’eau constitue un droit qui peut être démembré, ou non, par le propriétaire éminent. La faculté d’en user n’est donc pas nécessairement comprise, ni assurée, lors de la cession du bien.

54Pendant les deux embellissements étudiés, les particuliers doivent en effet faire reconnaître, par les autorités administratives en charge de ces processus, leurs droits sur cet élément hybride de la spatialité urbaine. À Marseille, les échevins ont cédé en 1677 une portion de chemin public au sieur Granier, afin qu’il puisse aligner son terrain sur le tracé d’une nouvelle rue. Or par l’extension de son domaine, le sieur Granier vient priver la Dame de Leon de l’eau qui coulait habituellement sur son terrain. Cette dernière réclame alors aux directeurs de l’agrandissement « la continuation de l’eau qui passe dans son fonds, attendu quel la possede par tiltre72 ». Avant de se prononcer sur cette requête, les agents de la croissance marseillaise exigent de la plaignante qu’elle présente les titres sur lesquels elle fonde sa supplique73. En l’absence d’actes juridiquement authentifiés, la puissance publique dispose du droit de mettre un terme à cette jouissance privative des ressources hydriques urbaines. C’est ainsi que les directeurs de l’agrandissement de Marseille, à la suite de plaintes déposées par des habitants du nouveau quartier, condamnent Jean Garnier à ne plus se servir « de certaine eau appartenante à la Communauté », d’autant plus que ce dernier ne dispose d’aucun titre pour cet usage74.

55Les expériences juridiques et spatiales évoquées jusque-là font apparaître les eaux urbaines sous un jour nouveau. En tant qu’élément composant l’espace matériel de la ville, l’eau apparaît comme un objet complexe, dont l’utilisation privative ne saurait souffrir d’aucune restriction dans la mesure où elle se trouve juridiquement concédée et reconnue par la puissance publique. Au vu des enjeux posés par l’usage de cette ressource, et particulièrement en termes d’intérêt général, une tension se fait jour derrière cet objet spatial. En mettant ainsi aux prises des usages privés avec l’intérêt supérieur du collectif, le réseau hydrographique urbain est caractéristique de la difficile conciliation qui surgit, à l’occasion d’une opération urbaine, entre le respect de la propriété privée (et de ses actions sur l’espace) et l’intérêt du collectif. D’un côté, les administrateurs de la croissance doivent veiller à ce que leurs actions sur la matérialité urbaine ne portent « aucun trouble ou incommodité aux Acqueducs des fontaines, eaux, et derivation dicelle, tam du general que du particulier75 ». De l’autre, et en dépit de la puissance du domaine privé foncier, l’autorité publique est autorisée à agir sur lui au nom d’un intérêt supérieur, celui qui favorise le « général » au détriment du « particulier », et ce dans des situations où l’ordre public se trouverait menacé, notamment par des questions de salubrité76.

56Cet intérêt supérieur, qui vient supplanter les usages privatifs des ressources hydriques urbaines, a d’importantes conséquences sur l’évolution matérielle des biens fonds concernés par le passage des eaux. La salubrité publique impose souvent des aménagements afin de canaliser ou dériver les ruisseaux. Le partage entre l’intérêt particulier et la sauvegarde du bien-être collectif est perceptible dans les modalités de financement de ces travaux. Lorsque la dérivation des eaux urbaines sert un projet privé – comme l’approvisionnement de la fabrique du sieur La Pérouse à Marseille77 – la conduite est réalisée aux frais du demandeur. À l’inverse, lorsque l’intérêt collectif prime dans la décision d’organiser des travaux d’adduction des eaux, c’est la communauté, le corps urbain dans son ensemble, qui prend en charge de tels aménagements. Ainsi le sieur de Felix, dont l’irrigation du jardin s’était trouvée tarie par la vente d’une portion de chemin au sieur Granier, va bénéficier, en vertu des titres présentés aux édiles marseillais, de l’aménagement d’un canal « aux fraix et despens de la communauté » afin de rétablir sa source78.

57L’acheminement, la circulation, et la consommation de l’eau sur le domaine privé, bien que relevant fondamentalement des principes structurant la propriété individuelle, se trouvent donc corsetés au nom d’impératifs supérieurs. Le droit de l’irrigation, d’inspiration romaine en Provence, fournit les outils nécessaires aux communautés urbaines afin d’imposer des servitudes sur la propriété privée dans la ville79. Un particulier ne pouvait disposer des eaux privées, qui traversaient son fonds, avant qu’elles ne soient employées à l’usage du public. Il pouvait simplement en user. La reconnaissance d’une prérogative aussi exceptionnelle aux mains de la puissance publique confirme bien l’idée proposée selon laquelle « l’eau bouscule l’édifice juridique de l’immobilier80 ». Cette ressource naturelle constitue une brèche dans laquelle les administrateurs de la croissance ont pu s’engouffrer afin de pénétrer au sein des parcelles des particuliers, et agir sur les droits qu’ils ont dessus.

58Enjeu de luttes sociales, politiques et juridiques, l’eau constitue un objet « frontière » aux limites des champs du public et du privé. Les ressources hydriques en milieu urbain permettent alors de saisir un aspect des relations entre individus et groupes sociaux à l’occasion de la croissance des villes. Espace juridiquement intermédiaire au sein de la ville d’Ancien Régime, le réseau hydrographique se présente comme un réceptacle de servitudes d’ordre public venant contraindre la propriété privée. Plus fondamentalement, les cours d’eau se posent en vecteurs d’un droit suréminent du public sur les propriétés privées. Le parcellaire, soit l’espace d’action possible pour les particuliers dans ces processus urbains, peut céder à l’époque moderne sous le poids d’un intérêt supérieur du collectif. Cette situation juridique, spatiale et sociale accompagne alors un mouvement beaucoup plus puissant. Plus que de simples servitudes, qui viendraient contraindre sans remettre en cause la possession individuelle, les administrateurs de la croissance provençale disposent d’un outil juridique qui est au fondement même de leur action urbaine, et qui se trouve pleinement formalisé à l’occasion des extensions étudiées : un droit d’expropriation.

L’émergence et la structuration d’un droit d’expropriation d’Ancien Régime

59Dans sa projection et sa mise en œuvre, l’opération marseillaise bute sur un ensemble de faubourgs constitués depuis l’époque médiévale, et donc sur une trame viaire et parcellaire déjà en place. Au vu des droits des particuliers sur leurs propres domaines, l’ancien système ne peut éclater qu’à l’aide de la puissance publique. Encore faut-il que la municipalité marseillaise soit en mesure de s’imposer face aux droits individuels sur le sol. On vient de voir que l’autorité publique, à propos de certains objets comme l’eau, disposait de leviers afin de pénétrer et agir sur le foncier privé. À l’occasion de l’embellissement général du secteur à l’époque moderne, l’autorité politique va franchir un palier important. En prenant appui sur la documentation planimétrique qu’elle a elle-même édictée, elle affirmera définitivement son emprise sur la propriété privée au nom de l’intérêt collectif de ses habitants.

60Il faut attendre le 20 mars 1669, soit presque trois ans après l’annonce officielle de l’agrandissement, pour qu’un plan définitif soit approuvé81. Levé par les architectes de la ville, Mathieu Portal et Gaspard Puget, il forme simultanément un « devis, plan et allignement » de l’opération. Il constitue l’acte « public et ottantique » de l’embellissement auquel les édiles pourront se reporter « pour y avoir recours et faire foy a lavenir en jugement et dehors82 ». Le plan de l’extension remplit ainsi un double objectif. D’abord prospectif, dans la mesure où il constitue la matérialisation physique du projet, il forme dans le même temps un acte prescriptif, puisque c’est à partir de lui, et selon lui, que les divers réordonnancements du parcellaire doivent être décidés et exécutés. Cependant, la représentation sur le papier du nouveau quartier ne suffit pas à le mettre en œuvre. Si le plan constitue un « médiateur […] entre l’activité mentale qui invente et l’activité sociale qui réalise83 », il faut rechercher en amont l’origine de la puissance des autorités politiques sur le sol.

61Encore fois, c’est vers le document cadre de l’extension marseillaise qu’il convient de se tourner. Les « articles et conditions » selon lesquels la municipalité doit conduire l’affaire sont particulièrement éclairants quant aux moyens à sa disposition afin de remodeler le parcellaire privé. Afin de mettre en œuvre le plan qui leur sera donné, les échevins ont la « permission de prendre les Places et Bâtimens, qui seront necessaires pour faire les Murailles de clôture, et ruës qu’il conviendra pour la commodité publique, en payant aux propriettaires d’icelles, les sommes auxquelles lesdites Maisons et Places se trouverons monter84 ». La « commodité publique » qui justifie la « permission de prendre les Places et Bâtimens qui seront necessaires » d’un côté, et les paiements des « sommes auxquelles lesdites Maisons et Places se trouverons monter » de l’autre, correspondent aux deux conditions – de fond et de forme – indispensables à la mise en œuvre du droit d’expropriation tel que nous le connaissons aujourd’hui : un intérêt général à agir, et le versement d’une indemnité85. Il est vrai que la documentation n’évoque jamais textuellement le concept d’expropriation. Les actes administratifs marseillais parlent de « desamparation ». Ce problème de qualification n’est pas réservé à la Provence, et est attesté dans la généralité d’Amiens à la même époque86. En tous les cas, il n’empêche absolument pas la mise en œuvre de cette prérogative publique, dans la mesure où les critères qui la constituent dans notre système juridique contemporain sont déjà en place à l’époque moderne.

62Plusieurs sources viennent réaffirmer les fondements et la légitimité de la municipalité à agir sur le sol urbain à Marseille. C’est au nom de « lintherest general87 », « attandu que celluy de la cauze publicque est plus privilligiée et favorable88 », que les échevins peuvent agir pour les « necessités89 », « lembellissement et avancement dudit agrandissement90 ». Une description générale du secteur de l’opération évoque, quant à elle, la « commodité et décoration de ladicte nouvelle closture », et le fait que certains ouvrages n’étant « poinct exposés pour Lutilitté du publicq », il faut par conséquent les démolir91. Le critère de forme, indispensable au recours à l’expropriation, est lui aussi contenu dans l’article précité des conditions réglementant le déroulement de l’opération92. Les administrateurs de l’agrandissement devront payer aux propriétaires expropriés « les sommes auxquelles lesdites Maisons et Places se trouveront monter ». Deux solutions s’offrent aux experts pour déterminer le montant de la réparation à allouer aux particuliers. Ils peuvent, d’une part, se baser sur les contrats d’acquisition de ces biens. D’autre part, ils peuvent ordonner la réalisation par des experts d’une estimation de leur valeur93.

63Ce mécanisme de dépossession des particuliers, et donc de rupture de l’intangibilité de la propriété privée, n’est nullement une nouveauté du xvii^e siècle94. L’innovation qui affecte le Grand Siècle en la matière réside dans les titulaires de cette prérogative : désormais, seules les communautés politiques locales et étatiques peuvent recourir à ce droit95. Ce mouvement en faveur des corps de ville met ainsi en lumière une dimension essentielle de cette attribution qui vient faire « éclater » la propriété individuelle. L’expropriation sert, à partir du xvii^e siècle, non plus l’intérêt personnel et individuel – comme ce fut le cas lorsqu’elle était réservée aux seigneurs locaux –, mais l’utilité collective, l’utilité publique96. Même les formes complexes de la propriété ne peuvent rien face à la puissance de cette prérogative. On observe ainsi un effacement total de la loi civile face au principe de l’expropriation : les seigneurs directs ne peuvent faire jouer leur pouvoir de retrait seigneurial, et ainsi retourner en possession du bien, et les droits des créanciers hypothécaires sont également affectés. Seules les servitudes ne se trouvent pas éteintes, et une parcelle grevée de rentes contractées antérieurement le demeurera97. Autrement dit, si les droits des particuliers sur le fonds s’éteignent en cas d’expropriation, ceux qui pèsent directement sur le bien en question lui demeurent attachés, malgré l’emprise de l’autorité publique.

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64L’expropriation constitue donc la manifestation la plus éclatante, et l’outil le plus efficace, d’une supériorité de l’action publique sur la propriété privée. Dans ces conditions, et malgré la puissance des droits de la propriété sur l’évolution des formes urbaines, le système administratif se présente en position de force afin de défaire les espaces faubouriens existants, et ainsi façonner une œuvre urbaine totalement nouvelle. Ce schéma, apparemment implacable, ne reflète pourtant pas toutes les réalités du terrain. Si les droits de la propriété privée peuvent devoir s’effacer, en certaines circonstances, derrière les volontés administratives chargées d’assurer l’intérêt collectif au cours des opérations urbaines, il s’avère que la fabrique territoriale en période d’embellissement repose très largement sur l’activité des particuliers sur le marché des biens fonciers et immobiliers. L’étude des conditions juridiques de l’échange et de la formation des valeurs des biens d’une part, et l’exploration des motivations sous-jacentes à l’activité des individus sur ces marchés d’autre part, témoignent dans l’action du rôle primordial des habitants eux-mêmes dans la transformation de leur environnement urbain.