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    Plan

    Plan détaillé Texte intégral Présentation du principe de la Véfa-HLM Processus de fabrication et imbrications morphologiques dans les formes urbaines contemporaines Jouer avec les règles de constructibilité des parcelles Différents types et degrés d’imbrication Une unité architecturale de façade ? Une répartition sur la parcelle plus favorable aux logements en accession Spécificités des immeubles mixtes par rapport aux copropriétés dites classiques En conclusion : Véfa-HLM et réminiscence des questions de mutabilité Notes de bas de page Auteur

    La parcelle dans tous ses états

    Ce livre est recensé par

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    Table des matières

    Parcelles en volume

    Anne-Laure Jourdheuil

    p. 135-152

    Texte intégral Présentation du principe de la Véfa-HLM Processus de fabrication et imbrications morphologiques dans les formes urbaines contemporaines Jouer avec les règles de constructibilité des parcelles Différents types et degrés d’imbrication Une unité architecturale de façade ? Une répartition sur la parcelle plus favorable aux logements en accession Spécificités des immeubles mixtes par rapport aux copropriétés dites classiques En conclusion : Véfa-HLM et réminiscence des questions de mutabilité Notes de bas de page Auteur

    Texte intégral

    1Fortement déconsidérée par l’urbanisme de plan masse ayant prévalu au début de la deuxième moitié du xxe siècle, la parcelle a été ensuite largement reprise et réinterprétée dans le projet urbain entre les années 1980 et 2000. La fabrication contemporaine de la ville remet une nouvelle fois en question l’usage du parcellaire et de la parcelle, entendu comme projection au sol d’un rapport de propriété légal ou coutumier. Les mixités programmatiques et de statuts observables dans nombre d’opérations contemporaines induisent un passage en trois dimensions de ces découpages et des imbrications et superpositions à l’échelle parcellaire. Un tournant s’est opéré depuis le début des années 2000 dans le développement des grandes opérations urbaines1. Dans la plupart de celles-ci, la mixité programmatique recherchée mène à la conception d’un nouveau type d’îlot, appelé « macrolot ». Dans le cadre de ces projets de grande échelle, tout comme dans ceux de renouvellement urbain sur des parcelles préemptées par le public, les promoteurs doivent composer avec des objectifs imposés par la collectivité, à savoir une certaine mixité programmatique et sociale : les immeubles devant comprendre à la fois des commerces, des équipements et des logements, en accession ou en locatif social. Néanmoins, cette mixité des statuts de logements et des programmes ne se retrouve pas uniquement dans les grandes opérations d’aménagement.

    2La recherche de mixité, programmatique ou sociale, se fait à des échelles de plus en plus réduites et suivant le principe de la superposition ou de l’imbrication à l’échelle parcellaire, voire à l’échelle du bâtiment. Ces imbrications se révèlent à l’analyse de la production de logements locatifs sociaux par des promoteurs immobiliers et de leur acquisition en Véfa2 par les bailleurs sociaux – des opérations mixtes que nous appellerons Véfa-HLM3. Les processus de production de la ville contemporaine, notamment en raison des modifications des stratégies d’intervention des acteurs en présence, induisent de la complexité dans les dispositifs spatiaux volumétriques. La question est alors de voir en quoi le développement de ces opérations mixtes introduit des reconfigurations de découpages fonciers par un passage en trois dimensions.

    3Partant d’une correspondance entre processus de production et formes de la ville, cet article se propose d’observer en quoi les évolutions récentes des processus de fabrication des logements sociaux ont, par les imbrications qu’elles supposent, induit de la complexité dans les dispositifs spatiaux des opérations réalisées en Véfa-HLM. Si l’on veut comprendre les formes de la ville contemporaine, cette complexité remet en cause les outils classiques de l’analyse typomorphologique jusqu’alors centrée sur l’analyse des plans4.

    4La réalisation par un seul maître d’ouvrage d’une opération comprenant à la fois des logements privés, des logements locatifs sociaux, et parfois des commerces et des équipements, génère des immeubles, avec des propriétaires et destinataires de statuts multiples, qui n’auraient pas été possibles sans ces montages du fait des contraintes pesant sur la parcelle d’implantation. Si ces projets permettent également de dissimuler la création de logements sociaux, notamment dans certains environnements où les riverains sont peu favorables à leur implantation, les différences entre logements privés et logements sociaux demeurent parfois notables en termes d’architecture, de typologies et de prestations.

    Présentation du principe de la Véfa-HLM

    5La Véfa a été définie par la loi du 3 janvier 1967 relative aux ventes d’immeubles à construire ou en cours de construction et à l’obligation de garantie à raison des vices de construction. Cette loi ajoute un chapitre au Code civil dans lequel il est dit que :

    « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux5. »

    6Aujourd’hui, la Véfa est utilisée entre promoteurs immobiliers et bailleurs sociaux. Elle permet au promoteur de vendre au bailleur, souvent en bloc, une part des logements qu’il va construire au sein d’une opération de plus grande ampleur. L’organisme HLM s’engage dans un contrat de réservation à acquérir un pourcentage défini de logements, et participe ainsi au financement de l’opération par les versements échelonnés qu’il effectue.

    7Ce mode de production de logements locatifs sociaux présente des avantages pour les différents acteurs impliqués. Il permet notamment aux bailleurs sociaux de répondre aux injonctions gouvernementales de production adressées aux collectivités, et de construire dans des secteurs tendus dans lesquels le coût d’acquisition du foncier ne leur aurait pas permis de se positionner.

    8La Véfa-HLM permet aux promoteurs de réguler le caractère cyclique de leur activité, de sécuriser des opérations de grande importance, le risque de désistement des organismes HLM étant quasi nul. Si, selon les données de la Direction régionale et interdépartementale de l’Hébergement et du Logement, la Véfa-HLM représentait en 2003, à peine plus de 6 % des demandes de financement pour des logements sociaux neufs en Île-de-France, en 2016, elle a représenté 53 % de ces mêmes demandes. La Véfa-HLM est donc devenue un mode de production du logement locatif social neuf très important.

    Processus de fabrication et imbrications morphologiques dans les formes urbaines contemporaines

    9Dans le cadre de ces opérations, les promoteurs sont amenés à la fois à construire des logements destinés à l’accession libre et des logements destinés à être vendus à des bailleurs sociaux. La mise en œuvre de cette mixité de statuts de logements, et de mixité sociale souhaitée, peut prendre diverses formes spatiales, mais elle est généralement marquée par une forte volonté, tant du côté des bailleurs sociaux que des promoteurs privés, de séparer le plus possible les espaces destinés à l’accession privée de ceux destinés au logement social.

    10Sur une même parcelle sont alors superposées et imbriquées différentes propriétés, voire différentes copropriétés, dont les accès sont distingués au maximum, mais qui partagent bien souvent les infrastructures, sous-sols, parkings, rampes d’accès, espaces extérieurs… L’organisation de la mixité des fonctions et des statuts de logements impose aux promoteurs et aux bailleurs sociaux un ensemble de choix juridiques et pratiques. Plusieurs solutions existent, les plus courantes étant la copropriété et la division en volume.

    11Défini par la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété peut s’appliquer à différents types d’ouvrages : l’immeuble bâti, le groupe d’immeubles bâtis et l’ensemble immobilier qui « outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs6 ». Ce statut semblerait donc pouvoir s’appliquer aux opérations immobilières comprenant à la fois des logements sociaux et des logements en accession. La division en volume peut être présentée comme une alternative à la copropriété puisque toutes deux partagent l’objectif d’opérer une division verticale immobilière. Mais le volume réfère au sol alors que la copropriété vise quant à elle l’immeuble ou le bâtiment7.

    12La division en volume, qualifiée par certains juristes de « lotissement du ciel8 », est une technique de scission de la propriété immobilière qui consiste à identifier par des cotes en altimétrie et en planimétrie des cubes d’air dont la propriété est dissociée de celle du sol naturel9. La technique de la division en volume est née de la pratique des ensembles immobiliers complexes, à l’image du quartier de la Défense, afin de gérer les imbrications et superpositions entre domaines privés et domaines publics.

    13Une distinction majeure entre copropriété et volume tient à la nature et la propriété des espaces et éléments d’équipements communs : s’ils appartiennent à tous les copropriétaires par le biais d’une quote-part dans les copropriétés, dans le cas d’une division en volume, ces biens sont gérés en propre par une association syndicale dont chaque volumier est membre10.

    14Depuis les premières opérations réalisées en Véfa-HLM, les bailleurs sociaux ont en général privilégié l’emploi de la division en volumes et évité la copropriété, et ce pour plusieurs raisons. D’une part, ils souhaitent pour des questions de gestion être le plus indépendants possible afin de pouvoir réaliser des travaux d’entretien, courants ou plus exceptionnels, sans avoir à attendre que ceux-ci ne soient votés lors d’une assemblée générale de copropriétaires11. Ils veulent également pouvoir imposer leurs agents de proximité pour l’entretien de l’immeuble12. D’autre part, les loyers du logement social étant par ailleurs plafonnés, il est difficile pour les bailleurs de répercuter les honoraires de syndic sur le prix des loyers. Néanmoins, les évolutions législatives récentes ont restreint l’emploi de la division en volumes. À titre d’exemple, la loi ALUR de 2014 a élargi le champ d’application de la division en volume aux ensembles immobiliers composés de plusieurs bâtiments distincts sur dalle, mais en a exclu les bâtiments uniques, même sans parties communes13, ce qui a eu pour conséquence de restreindre l’emploi de la division en volumes.

    15Quel que soit le mode de division choisi, copropriété ou volumes, les contraintes liées à la verticalité et aux imbrications demeurent. Ainsi, même si l’autonomie prévaut dans le cadre des divisions en volume, les relations entre les propriétaires des différents volumes, et a fortiori entre copropriétaires, seront plus importantes que dans le cas des divisions parcellaires, notamment pour ce qui concerne la gestion et l’entretien des bâtiments. Les choix opérés, tant dans l’organisation spatiale des opérations que dans les montages choisis, ont donc des conséquences lourdes sur la maintenance et la vie des bâtiments ainsi réalisés.

    16L’étude de ces opérations mixtes contemporaines implique de changer de paradigme sur les méthodes de compréhension et de lecture de la ville, ou tout du moins de les faire évoluer. Si comme l’explique George Baird, l’analyse typomorphologique de la ville dite traditionnelle, à matrice parcellaire, reposait sur le fait que « les “conditions de mitoyenneté” entre les parcelles revêtaient une importance cruciale tant pour la forme des types que pour le procès de substitution d’un édifice à un autre sur une même parcelle, et dans la longue durée14 », la représentation traditionnelle en deux dimensions ne semble plus opérante, et il semble nécessaire, comme nous y invitait déjà Albert Lévy en 2006, « d’élargir le corpus d’étude souvent limité à la représentation cartographique, au plan de ville, seul document privilégié pour l’analyse morphologique, à d’autres modes de représentation (3D, coupe, photo, vidéo, ntic…) pour enrichir les matériaux d’étude et pouvoir saisir d’autres dimensions de forme et de sens sur les divers registres15 ». Ainsi, comme nous pouvons le voir sur les plans de diverses opérations comprenant à la fois des logements sociaux et des logements privés, la simple étude d’un plan de rez-de-chaussée, et a fortiori d’un plan masse, ne permet pas toujours de se représenter l’organisation des différents statuts de logements et des différentes fonctions sur la parcelle. Les plans faisant en effet apparaître divers accès, parfois fortement différenciés, il est nécessaire d’observer ces projets en trois dimensions afin de comprendre comment s’organisent les différentes fonctions, quels sont les superpositions et entremêlements qui sont créés lors de ces projets (voir cahier couleur, ill. VII).

    Ill. VII. – Plans et vues 3D d’opérations mixtes situées en Île-de-France.

    Image

    En rouge : les logements en accession libre ; en jaune : les logements locatifs sociaux.

    Jouer avec les règles de constructibilité des parcelles

    17Les structures du parcellaire ayant une influence directe sur les caractéristiques du tissu urbain et sa perméabilité16, il semble particulièrement intéressant d’observer comment s’organisent sur leurs parcelles d’implantation les opérations mixtes comprenant à la fois des logements sociaux et des logements en accession. Cette organisation et ces imbrications sont en effet réalisées en trois dimensions et sont liées aux contraintes ou aux possibilités, réglementaires, techniques et économiques notamment, qui pèsent sur la parcelle. En effet, puisque l’ensemble des espaces bâtis et non bâtis qui constituent la parcelle peut être défini comme le produit d’une somme de contrainte et d’une marge de liberté17, il semble opportun d’observer les règles urbaines ayant encadré la production de ces immeubles mixtes. Il est également pertinent de se demander en quoi et comment, pour les acteurs en présence, la réalisation par un seul maître d’ouvrage de telles opérations a permis d’accroître les possibilités d’intervention en réduisant les contraintes liées aux obligations pesant sur les parcelles d’implantation. Ces opérations, réalisées à l’échelle foncière de grandes parcelles, voire d’îlots, ont notamment évité le système de lotissement et de division parcellaire qui aurait introduit des mitoyennetés sur lesquelles des règles spécifiques de retrait entre bâtiments, par exemple, se seraient appliquées, entraînant des contraintes pour l’ordonnancement des bâtiments entre eux.

    18Le développement des Véfa-HLM a été favorisé par les évolutions réglementaires récentes. La Loi d’Orientation pour la Ville, de juillet 1991, permet à un organisme HLM d’acquérir des biens réalisés par un promoteur immobilier privé. Mais c’est surtout avec la loi SRU du 13 décembre 200018, puis la Loi du 13 juillet 2006, portant Engagement national pour le Logement, que le phénomène s’est amplifié. Cette dernière loi donne la possibilité d’instituer dans les PLU19 une servitude consistant « à délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements locatifs qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale20 ». Bien que cet article ait été abrogé depuis, la possibilité d’instaurer dans les PLU cette servitude de mixité sociale demeure. Dans les communes carencées, dans les opérations de plus de 12 logements ou de plus de 800 m2, la loi rend obligatoire la réalisation d’au moins 30 % des logements familiaux en logements locatifs sociaux (hors PLS)21. Ainsi, sur le territoire de certaines communes et dans certains secteurs définis, les promoteurs peuvent se voir contraints de réaliser une part de logements locatifs destinés à être vendus à des bailleurs sociaux.

    19À titre d’exemple, le PLU parisien prescrit que, dans la zone déficitaire en logements sociaux dont le périmètre est défini dans les documents graphiques du règlement, tout projet de construction neuve de plus de 800 m², destinée à l’habitation, doit comprendre au moins 30 % de la surface en logement social. Des parcelles spécifiques réservées en vue de la réalisation de logements et de logements locatifs sociaux sont également prévues. Sur ces parcelles, la légende « LS » suivie de deux nombres (ratio minimal de logement et ratio minimal de logement locatif social) est indiquée22. Ainsi, dans un même quartier, la part de logements locatifs sociaux imposés sur certaines parcelles peut varier de 30 à 100 %. Ces proportions ont une incidence sur le mode de production alors mis en œuvre : si, sur une parcelle devant contenir 100 % de logements sociaux, la maîtrise d’ouvrage directe par l’organisme HLM sera privilégiée, sur les parcelles comprenant 30 % de logements locatifs sociaux, le maître d’ouvrage de l’opération sera vraisemblablement un promoteur immobilier privé qui vendra la part de logements locatifs sociaux réalisés à un organisme HLM.

    20Ainsi, les mesures réglementaires pour favoriser la réalisation de logements sociaux peuvent présenter un caractère de contrainte, voire d’obligation qui s’impose à celui souhaitant réaliser une opération immobilière sur la parcelle qu’il possède ou qu’il souhaite acquérir. Les évolutions législatives récentes incitent davantage à la promotion de la construction de logements locatifs sociaux, notamment par l’adoption de mesures permettant d’accroître la constructibilité d’une parcelle dans le cas de la réalisation de logements sociaux23.

    « Étant donnée une quelconque parcelle urbaine, de dimension et de forme déterminée, les règlements de construction et de zonage qui lui sont applicables joueront le rôle de générateurs de typologies constructives. D’un point de vue architectural, le statut juridique de la parcelle s’exprime dans sa dimension et dans sa forme. De la même façon, son statut économique s’exprime approximativement par la surface de plancher susceptible d’y être construite24. »

    21Il est intéressant, partant de l’analyse de George Baird, de comprendre l’impact que peuvent avoir aujourd’hui ces mesures incitatives, mais aussi les mesures contraignantes, sur le statut juridique et économique des parcelles concernées : si la dimension et la forme de la parcelle ne sont pas modifiées, la constructibilité en matière de mètres carrés et de possibilités d’implantation peut différer entre une opération mixte réalisée par un seul maître d’ouvrage ou une opération avec division parcellaire et deux maîtres d’ouvrage distincts. En effet, la division parcellaire d’un lot peut imposer des contraintes25 qui réduisent la densité tandis qu’un projet construit sur une seule parcelle non divisée sera plus rentable en nombre de m² construits. Les reculs d’implantation par rapport aux limites séparatives sont en effet bien souvent plus contraignants que les distances minimales à respecter entre plusieurs constructions sur une même propriété. À titre d’exemple, le PLU de Juvisy-sur-Orge précise que les constructions doivent s’implanter en retrait des limites séparatives de parcelle en respectant une distance minimale de 6 m en cas de vue, soit douze mètres entre deux bâtiments. Dans le cas de bâtiments distincts sur une même propriété, la distance minimale entre deux façades offrant des vues l’une sur l’autre est seulement de 8 m26. La réalisation de deux bâtiments par un seul opérateur sur une seule parcelle peut donc permettre de réduire les contraintes qui pèsent sur les vis-à-vis.

    Différents types et degrés d’imbrication

    22Les exemples présentés ci-après ont une visée exemplaire et non représentative. Ils permettent de constater qu’il existe bel et bien diverses formes et différents degrés d’imbrication entre les parties privées et sociales de ces opérations mixtes, allant dans certains des cas jusqu’à faire percevoir deux opérations distinctes. Les exemples analysés montrent également qu’en dépit d’une unité apparente, il peut exister des écarts importants en matière de finitions, mais aussi de qualités et de pratiques des espaces communs. Tous situés en Île-de-France, les exemples choisis présentent des imbrications allant de la seule mutualisation de la rampe d’accès au parking à la dispersion au palier des logements locatifs sociaux dans les immeubles, les dispositifs spatiaux de la mixité sont donc très variés.

    23L’ensemble immobilier Armen situé à Paris 13e est divisé en volumes qui sont à la fois superposés et imbriqués. Dans cette opération, les parties sociale et privée n’ont en commun que le parking et sa rampe d’accès. Les accès aux deux plots sont complètement distincts et leurs espaces extérieurs séparés par des grilles.

    24L’exemple de Romainville présente des entremêlements plus importants entre parties sociale et privée. Dans les parties mixtes de l’opération, les volumes sont à la fois imbriqués, superposés et juxtaposés, ce qui peut avoir des conséquences sur la gestion de l’ensemble immobilier, car dans le cas présent les logements en accession et les logements sociaux appartiennent à la même copropriété.

    25À Boulogne, l’opération étudiée offre une mixité entre logements locatifs sociaux et logements en accession libre sur un mode vertical. La répartition par superposition des statuts d’occupation a induit des imbrications spécifiques et une mutualisation des locaux techniques. Néanmoins, il a été décidé de conserver des réseaux séparés, ce qui peut causer des problèmes techniques d’infiltration et rabaisser les plafonds au dernier niveau des logements sociaux pour passer les gaines27.

    26Dans l’opération de Juvisy-sur-Orge, seuls sont communs entre parties privée et sociale, les locaux techniques, le parking et sa rampe d’accès. Si le plan montre une séparation nette entre les espaces communs réservés aux logements sociaux et ceux destinés à l’accession, espaces libres de cœur d’îlot ou halls d’accès notamment, le traitement de la façade ne permet pas de lire cette séparation.

    27Dans l’opération située à Paris 14e, la mixité et les imbrications prennent deux formes : un simple partage de la cour d’accès et deux halls distincts pour les logements sociaux acquis en Véfa, et une mixité au palier pour les logements sociaux en usufruit locatif social.

    28Cette répartition des différents statuts de logements, mais aussi d’autres programmes au sein des opérations a une incidence sur le mode de découpage de propriété choisi, copropriété ou division en volume, cette dernière étant impossible dans le cas où la propriété des parties communes serait répartie de manière indivise entre différents propriétaires. Le mode de division de la propriété n’est pas seulement une question de répartition juridique, mais une question de gestion et de maintenance des opérations sur le moyen et long terme. Il est alors aisé de comprendre pourquoi, les bailleurs sociaux souhaitent être le plus indépendants possible et favorisent les imbrications permettant de limiter les parties communes (à l’exception des niveaux de sous-sol). En effet, les règles inhérentes à la copropriété sont plus contraignantes que celles résultant d’une division en volume, notamment du fait de l’obligation de prises de décision en assemblées générales des copropriétaires, source de lourdeur et de délais (figure 1).

    Fig. 1. – Tableau de synthèse des opérations étudiées présentant leurs caractéristiques et photographies.

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    A.-L. Jourdheuil, 2020.

    Une unité architecturale de façade ?

    29Malgré la grande diversité de degrés d’imbrication entre les différents statuts de logements, on constate, exception faite de celle située dans le 13e arrondissement, la volonté de ne pas différencier en façade logements locatifs sociaux et logements en accession libre.

    30De ce point de vue, l’exemple situé dans la ZAC Paris-Rive Gauche (13e), secteur Massena, est en effet assez atypique. De prime abord, l’écriture architecturale, ou plutôt les écritures architecturales en façade des deux bâtiments ne permettent pas de comprendre qu’il s’agit d’une seule opération dessinée par un même architecte avec le même maître d’ouvrage. Les deux bâtiments se différencient nettement par la modénature et les matériaux, par la forme et les dimensions des ouvertures et la présence ou non de balcons. Les typologies et surfaces des appartements diffèrent également. Parmi les éléments les plus distinctifs, on retiendra la matérialité en béton blanc pour le bâtiment destiné à l’accession, en béton gris anthracite pour celui de logements sociaux. Si seuls les logements sociaux des deuxième et septième étages possèdent des balcons ou terrasses, tous les logements en accession disposent a minima d’un balcon. En termes de typologies, les deux pièces sont majoritaires dans l’immeuble en accession tandis que ce sont les trois-pièces qui sont les plus nombreux dans le locatif social. En termes de surfaces, les logements en accession sont beaucoup plus généreux que les logements sociaux : par exemple les surfaces des trois pièces varient de 69 à 95 m² dans les parties en accession pour 55 à 68 m² dans les logements sociaux.

    31Les autres opérations étudiées ici présentent en revanche une plus grande harmonisation des façades entre logements locatifs sociaux et logements en accession libre. Il est même parfois impossible de distinguer les différents statuts. En ce qui concerne la distribution intérieure, l’analyse des opérations met en évidence de grandes disparités entre social et en accession, tant en termes de typologie qu’en termes de prestations et de matériaux. Malgré une unité perçue depuis l’extérieur, à l’intérieur, les différences peuvent être très importantes.

    32Les différences récurrentes de ces opérations mixtes concernent notamment le traitement et la qualité des espaces communs ainsi que les surfaces des logements. Par exemple, dans l’opération de Juvisy-sur-Orge, les trois pièces en accession varient entre 53,7 m² et 64,4 m² (moyenne 58,84 m²), alors que les trois-pièces des logements sociaux sont plus spacieux entre 63,1 m² et 70,1 m² (moyenne : 66,64 m²). Dans ce même exemple, le nombre de logements desservis par palier diverge, soit au maximum cinq dans la partie destinée aux logements locatifs sociaux, et jusqu’à onze dans la partie en accession libre. Les organismes HLM n’acceptent généralement pas plus de quatre à six logements par palier.

    33Dans le cas situé à Paris 14e, les finitions seront identiques entre logements en accession et logements sociaux en ULS28, en revanche, ils seront moins qualitatifs pour ceux en Véfa. Si une certaine unité se lit en façade, le dessin des détails diverge entre les parties, en termes de matériaux et d’équipements. À titre d’exemple, en accession libre, les caissons des volets roulants sont intégrés dans l’épaisseur du mur et le nu intérieur de la façade est lisse au droit des menuiseries. Dans la partie destinée aux locatifs sociaux, les caissons des volets roulants sont en saillie à l’intérieur des appartements, le profil est alors bien moins travaillé et le rendu intérieur moins épuré.

    34Dans l’exemple situé dans la ZAC du Trapèze à Boulogne, les différences entre les deux parties sont notamment visibles en façade. Les balcons des logements en accession libre filent quasiment sur toute la longueur, alors que ceux des logements locatifs sociaux sont discontinus et par conséquent plus petits. Cette différence résulte d’une demande de l’organisme HLM qui ne souhaite pas pénaliser ses locataires dans le calcul des loyers qui prend en compte la surface des balcons.

    35Au-delà de ces différences architecturales, ce qui distingue le plus logements locatifs sociaux et logements en accession libre est leur emplacement sur la parcelle.

    Une répartition sur la parcelle plus favorable aux logements en accession

    36Dans l’ensemble des cas d’étude présentés, le positionnement sur la parcelle se fait au bénéfice des logements en accession libre. Sur le marché de l’immobilier, la localisation d’un bien est l’un des critères majeurs de la décision d’achat29. Même si la localisation s’entend plutôt à l’échelle d’un quartier, la situation sur la parcelle, l’ensoleillement, les vues, l’éloignement des sources de bruit sont des facteurs pouvant favoriser ou au contraire empêcher une vente immobilière.

    37Dans l’opération située à Paris 13e, l’implantation des immeubles par rapport aux voies et aux parcs et jardins, et par conséquent les vis-à-vis offerts aux appartements ont été choisis en fonction du statut des logements : l’immeuble en accession bénéficie de vues sur parc et les logements sociaux sur les rues plus étroites à l’arrière de la parcelle. Même si l’ensemble immobilier est implanté sur une seule parcelle cadastrale, la distinction entre les deux immeubles s’opère également par des usages différents en rez-de-chaussée, clairement séparés par des éléments de clôture, ainsi que la présence ou non de commerces et d’équipements. L’accès aux logements de la partie privée se fait depuis la rue des Frigos par un espace extérieur clos et privatif qui permet de relier une sortie du parking. Les différents usages de cet espace extérieur sont délimités par des murets et des grilles et par une porte avec accès contrôlé. L’entrée des équipements et commerces situés dans le plot anthracite des logements sociaux se fait directement depuis la rue, de même pour l’accès au hall desservant les logements sociaux. Il n’y a pas d’espace extérieur commun faisant transition entre la rue et le hall des logements sociaux.

    38À Romainville, l’accès aux immeubles et les espaces extérieurs sur la parcelle sont, tout comme dans l’exemple précédent, marqués par d’importantes distinctions dans les usages. La parcelle traversante est rendue accessible aux véhicules par une rue intérieure privée qui forme un espace commun pour tous les immeubles. Des découpages d’usage et des dispositifs spatiaux distinctifs sont cependant mis en œuvre dans l’ensemble urbain. Les logements en accession libre sont situés en cœur d’îlot valorisé pour son calme. Les logements locatifs sociaux occupent les étages inférieurs des bâtiments implantés sur l’avenue et sur la rue aux deux extrémités de la parcelle. Logements sociaux et en accession libre sont ainsi accessibles par des halls et cages d’escaliers distincts.

    39L’opération de Boulogne est probablement la plus illustrative de ces déséquilibres entre logements en accession et logements sociaux quant à leur implantation. En effet, ici la mixité des statuts est répartie de manière verticale, le locatif social occupant les étages inférieurs de l’immeuble, jusqu’à R+5, et l’accession libre les étages supérieurs et les attiques (figure 2).

    Fig. 2. – Immeuble High Park, Boulogne ZAC du Trapèze, Nexity, Paris Habitat OPH, Robain-Guieysse Architectes, Lot B3f.

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    Répartition des logements entre partie privée (gris foncé) et partie sociale de l’opération (gris clair). Photographie A.-L. Jourdheuil, 2018.

    40Dans l’opération du 14e arrondissement de Paris, les logements sociaux en Véfa sont installés à l’arrière de la parcelle, plus calme certes, mais aussi bien moins ensoleillée et souffrant de vis-à-vis importants, avec des vues sur le jardin collectif qui peut être considéré comme bruyant.

    41Ainsi, comme ces exemples le montrent, les opérations mixtes tendent à donner les emplacements les plus favorables aux logements en accession libre, lesquels ont parfois quelques difficultés à trouver acquéreur alors que, dans le contexte francilien, la vacance n’est pas un problème auquel sont confrontés les organismes HLM.

    Spécificités des immeubles mixtes par rapport aux copropriétés dites classiques

    42Puisque ces opérations, réalisées avec un maître d’ouvrage unique, peuvent et sont régulièrement soumises au statut de la copropriété, en quoi diffèrent-elles des immeubles en copropriété que nous qualifierons de classique ? La distinction est de trois ordres. La première est liée au statut des différents propriétaires : les organismes HLM sont des professionnels, la gestion de leurs immeubles repose sur une stratégie patrimoniale selon un plan pluriannuel en matière de maintenance et d’entretien. Cette stratégie à moyen et long terme ne concorde pas forcément avec celles des autres copropriétaires individuels. La deuxième distinction est la volonté affichée dès l’origine de rendre les plus indépendantes et autonomes possible les différentes parties du projet, entre privé et social, et ce malgré l’harmonie d’ensemble souhaitée pour l’opération. Enfin, la troisième distinction importante est liée aux différences qualitatives en matière de finitions et de typologies de logements, telles qu’on les observe entre les parties sociales et privées des opérations. Dans le cas d’une opération de promotion dite classique, comprenant uniquement des appartements destinés à l’accession privée, il peut y avoir quelques différences de finitions à l’intérieur des appartements selon les étages ou les corps de bâtiment (du fait des déclinaisons des gammes de promoteurs pour les aménagements intérieurs), alors que les espaces communs et les équipements principaux sont généralement traités de façon homogène. Mais dans le cas des opérations mixtes, malgré une homogénéité apparente, les différences entre les lots architecturaux de second œuvre sont souvent plus notables entre les destinations sociales ou privées.

    En conclusion : Véfa-HLM et réminiscence des questions de mutabilité

    43La mixité programmatique, sociale et fonctionnelle aujourd’hui promue dans l’aménagement urbain a des incidences sur la fabrique de la ville et sur le jeu de ses acteurs. Des rapprochements s’opèrent entre des constructeurs qui s’étaient longtemps ignorés : bailleurs sociaux et promoteurs immobiliers30. Il en résulte des ensembles complexes, tant du point de vue du montage opérationnel que des dispositifs architecturaux en œuvre, dont la gestion sur la longue durée impose des contraintes d’organisation qui doivent être anticipées dès la conception et le montage des opérations. La mutualisation de certains espaces entre différents propriétaires, comme les espaces extérieurs et les parkings situés en sous-sol, impose la mise en place de structures de gestion dédiées et nécessite également de prévoir une coordination future en amont des projets, notamment pour l’entretien et les travaux de rénovation des bâtiments réalisés. Dans les cas d’étude présentés ici, le parcellaire cadastral n’a pas connu de redécoupage, mais son usage est marqué par de fortes différenciations spatiales en lien avec les fonctions auxquelles elles se rattachent. Ces différenciations tendent à séparer les flux entre habitants-copropriétaires et habitants en logement social, et donc à organiser une certaine forme de ségrégation sociale à l’échelle de la grande parcelle ou du macro-lot.

    44Ces opérations, principalement développées depuis le début des années 2000, sont encore récentes. Dans le contexte actuel annoncé de crise du logement, dans lequel « Produire plus, plus vite et moins cher31 » semble le mot d’ordre, le développement de ces outils permettant d’accroître la production de logements sociaux neufs peut rappeler la période des Trente Glorieuses. Les questions soulevées sur la mutabilité des grands ensembles pourraient bien être amenées à se poser, bien qu’en d’autres termes, morphologiques et fonctionnels, sur les opérations réalisées en Véfa-HLM.

    45En effet, malgré l’écart entre ces deux périodes caractérisées chacune par des tensions sur le logement, pénurie et cherté, on constate certaines analogies qui peuvent susciter des inquiétudes lorsqu’il sera question de faire évoluer le tissu urbain. C’est ce qu’exprime Christian Devillers à propos des macrolots : « L’évolution d’un quartier construit sur dalle dans les années 1960-1970 est extrêmement difficile et cette difficulté se retrouvera dans des macro-lots construits sur un parking commun32. »

    46En ce qui concerne le contexte de production, le point commun essentiel est celui de la crise du logement. Le logement est érigé en problème politique majeur après la Seconde Guerre mondiale33 et l’est encore aujourd’hui. Les objectifs annuels de construction sont fixés à l’échelle nationale par le ministère en charge du logement, comme à l’époque par le ministère de la Reconstruction et de l’Urbanisme. Les chiffres annoncés, dans le cadre de la démarche de concertation « Objectifs 500 000 », lancée par Cécile Duflot fin 2013, en vue de construire 500 000 logements par an et d’en rénover autant, rappellent les promesses des Trente Glorieuses, qui s’achevèrent avec la mise en chantier annuelle d’un demi-million de logements, comme en 1974, une des années les plus productives, avec 549 000 unités34. En ce qui concerne les formes urbaines produites, la résurgence de certains éléments marquant les tissus urbains modernes pose question. Ainsi la suppression des découpages parcellaires de Brasilia, remplacés par des affectations foncières liées à la programmation fonctionnelle35, peut-elle être comparée, bien qu’à une autre échelle, avec l’organisation des plots d’immeubles dans les macro-lots du quartier du Trapèze à Boulogne, ou avec le portage par des établissements publics fonciers de grands tènements revendus ensuite et aménagés par des opérateurs privés qui accordent dans la conception urbaine une prévalence au bâtiment sur l’espace public36 ? La typification extrême du logement, érigé alors en produit industriel, abstraitement défini en dehors d’une localisation précise et « justifiée par l’urgence, la nécessité d’une construction rapide, économique, hygiénique et sociale37 » diffère-t-elle vraiment des bibliothèques de plans auxquelles recourent certains architectes ou certains promoteurs immobiliers d’aujourd’hui ? Si au cours de la période moderne révolue, le « type équivaut au standard, il ne renvoie plus aux propriétés caractéristiques d’une famille d’objets (de bâtiments), il reflète encore moins un accord entre maîtres d’œuvre et habitants, mais comme dans les nomenclatures de catalogues, il désigne un modèle particulier que l’on propose à la reproduction ou à l’acquisition38 ». Que penser alors, par exemple, de la stratégie d’un promoteur immobilier comme Nexity Apollonia, qui a développé entre 1997 et 2004 un produit qui lui sert de type, déclinable à l’envi39, la « Villa Suspendue » ?

    47Enfin, sur les questions d’évolutivité du tissu urbain, puisque « la malléabilité du tissu banal s’explique par quelques dispositions simples qui tiennent à l’organisation du parcellaire et à l’orientation du bâti qui en découle [et qu’elle est], dans les tissus anciens, facilitée par les modes constructifs qui se prêtent aux transformations40 », il sera intéressant dans quelques décennies de voir si les solutions spatiales et techniques contemporaines dans la construction de logements se prêtent, elles aussi, à des évolutions.

    Notes de bas de page

    1 Lucan Jacques, Où va la ville aujourd’hui ? Formes urbaines et mixités, Paris, Éditions de La Villette, 2012, 195 p.

    2 Vente en État futur d’achèvement.

    3 Vente en État futur d’achèvement aux organismes d’habitation à loyers modérés.

    4 Levy Albert, « Formes urbaines et significations : revisiter la morphologie urbaine », Espaces et sociétés, 2006, no 122, p. 25-48.

    5 Code Civil, article 1601-3.

    6 Article 1, Loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

    7 Richard David, 2016, « Le volume immobilier : une alternative à la copropriété », Politique du logement, analyses et débats, mai 2016, voir [https://politiquedulogement.com/2016/05/le-volume-immobilier-une-alternative-a-la-copropriete/], consulté le 21-06-2020.

    8 Le Rudulier Nicolas, « Le lotissement du ciel. Division en volumes et règles de scission de la propriété foncière », La Semaine Juridique Notariale et Immobilière, 2011, no 14-15, p. 37-43.

    9 Le Rudulier Nicolas, « Division en volumes et copropriété : quels choix ? », Dalloz AJDI 2011-271, 2011, p. 271.

    10 Ibid.

    11 Entretien avec P. P., directeur-adjoint au développement d’un office public de l’habitat.

    12 Audern Mathieu, Les outils de divisions et de gestions immobilières pour répondre aux exigences de mixité sociale, mémoire de diplôme d’ingénieur topographe sous la direction de Élisabeth Botrel, CNAM, ESGT, Paris, 115 p.

    13 Valard Olivier, 2016, La division en volumes : une technique plus que jamais d’actualité, novembre 2016, [http://droit-urbanisme-et-amenagement.efe.fr/2016/11/10/la-division-en-volumes-une-technique-plus-que-jamais-dactualite/], consulté le 21-06-2020.

    14 Baird George, « La parcelle constitue la base de la morphologie urbaine », in Merlin Pierre, D’Alfonso Ernesto et Choay Françoise (dir.), Morphologie urbaine et parcellaire, Saint-Denis, Presses universitaires de Vincennes, 1988, p. 142.

    15 Levy Albert, 2006, « Formes urbaines et significations : revisiter la morphologie urbaine », art. cité, p. 32.

    16 Merlin Pierre, 1988, « Introduction : La place du parcellaire dans les études de morphologie urbaine », in Merlin Pierre, D’Alfonso Ernesto et Choay Françoise (dir.), Morphologie urbaine et parcellaire, op. cit., p. 169.

    17 Choay Françoise, « Conclusion », in Merlin Pierre, D’Alfonso Ernesto et Choay Françoise (dir.), Morphologie urbaine et parcellaire…, op. cit., p. 151.

    18 Loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

    19 Plan local d’urbanisme.

    20 Code de l’urbanisme, Article L123-2, version en vigueur du 16 juillet 2006 au 28 mars 2009.

    21 Code de l’urbanisme, Article L.111-24, Créé par ORDONNANCE no 2015-1174 du 23 septembre 2015.

    22 Plan Local d’urbanisme de Paris, Règlement Tome 1, Zone urbaine générale, Approuvé par délibération du Conseil de Paris des 4, 5, 6 et 7 juillet 2016, article UG.2.2.3 – Conditions particulières relatives à l’habitation et à la création de logements locatifs sociaux, p. 47-48.

    23 L’article L151-28 du Code de l’urbanisme précise les majorations de volume constructible qui peuvent être prévues dans les règlements des plans locaux d’urbanisme ou des documents d’urbanisme en tenant lieu (version en vigueur au 1er janvier 2016).

    24 Baird George, « La parcelle constitue la base de la morphologie urbaine », art. cité, p. 141.

    25 Merlin Pierre, 1988, « Introduction », art. cité, p. 167.

    26 Juvisy-sur-Orge, Plan local d’urbanisme, approuvé par délibération du Conseil territorial du 26 septembre 2016.

    27 Pour une étude précise de la mixité sociale mise en œuvre dans le macrolot B3, voir l’étude de Kerhuel et Beaumont, PUCA-BATEX, Géru-Costic, Approche transversale : Nouvelle conception de quartier, nouveaux usages. Le contexte des opérations exemplaires du Trapèze, mars 2011.

    28 L’usufruit locatif social (ULS) consiste en un démembrement temporaire du droit de propriété. La nue-propriété est acquise par des investisseurs privés et l’usufruit temporaire par des bailleurs sociaux qui louent les logements et entretiennent l’immeuble pendant toute la durée de l’usufruit (entre 15 et 30 ans), pour plus de détails, voir USH, CDC, Solutions de démembrement pour la propriété pour le logement social, 2015.

    29 Larceneux Fabrice et Parent Hervé, Marketing de l’immobilier, Paris, Dunod, 2014, 260 p.

    30 Jourdheuil Anne-Laure, 2017, « Le logement social produit par les promoteurs immobiliers privés. L’émergence d’une coopération déséquilibrée entre bailleurs sociaux et promoteurs », Métropoles, 15 juin 2017, no 20.

    31 AORIF, Livre Blanc de l’AORIF, Relever les défis de la crise du logement en Ile-de-France, Paris, 2014.

    32 Devillers Christian, « Changer pour durer, la ville est par nature résiliente grâce à sa structure spatiale », in Réver(cités), Villes recyclables et résilientes, Observatoire de la ville, hors-série AMC, Fondation d’Entreprise Bouygues Immobilier, 2016, p. 67.

    33 Fourcaut Annie et Voldman Danièle, « Penser les crises du logement en Europe au xxe siècle », Le Mouvement social, 2013/4 no 45, 2013, p. 3-15.

    34 Georgin Michel, Sirota Évelyne et Tyrman Henri, « Le marché du logement neuf de 1973 à 1975 », Économie et statistique, 1976, vol. 80, no 1, p. 55-61.

    35 Panerai Philippe, Demorgon Marcelle et Depaule Jean-Charles, Analyse urbaine, Marseille, Parenthèses, 1999, p. 98.

    36 Citron Paul, Les promoteurs immobiliers dans les projets urbains. Enjeux, mécanismes et conséquences d’une production urbaine intégrée en zone dense, thèse de doctorat en géographie, université Paris 1-Panthéon-Sorbonne, 2016, 450 p.

    37 Panerai Philippe, Demorgon Marcelle et Depaule Jean-Charles, Analyse urbaine…, op. cit., p. 114.

    38 Ibid.

    39 Nivet Soline, Architecture d’auteur versus produit commercial ? L’Immeuble-villas et les Villas suspendues : deux stratégies de communication, thèse de doctorat en architecture sous la direction de Monique Eleb, université Paris 8, 2006.

    40 Panerai Philippe, Demorgon Marcelle et Depaule Jean-Charles, Analyse urbaine…, op. cit., p. 155.

    Auteur

    • Anne-Laure Jourdheuil
      Anne-Laure Jourdheuil : Enseignante à l’École spéciale d’architecture et maître de conférences associée à l’ENSA de Paris-La Villette, UMR LAVUE 7218 CNRS, CRH-ENSAPVS.
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    1 Lucan Jacques, Où va la ville aujourd’hui ? Formes urbaines et mixités, Paris, Éditions de La Villette, 2012, 195 p.

    2 Vente en État futur d’achèvement.

    3 Vente en État futur d’achèvement aux organismes d’habitation à loyers modérés.

    4 Levy Albert, « Formes urbaines et significations : revisiter la morphologie urbaine », Espaces et sociétés, 2006, no 122, p. 25-48.

    5 Code Civil, article 1601-3.

    6 Article 1, Loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

    7 Richard David, 2016, « Le volume immobilier : une alternative à la copropriété », Politique du logement, analyses et débats, mai 2016, voir [https://politiquedulogement.com/2016/05/le-volume-immobilier-une-alternative-a-la-copropriete/], consulté le 21-06-2020.

    8 Le Rudulier Nicolas, « Le lotissement du ciel. Division en volumes et règles de scission de la propriété foncière », La Semaine Juridique Notariale et Immobilière, 2011, no 14-15, p. 37-43.

    9 Le Rudulier Nicolas, « Division en volumes et copropriété : quels choix ? », Dalloz AJDI 2011-271, 2011, p. 271.

    10 Ibid.

    11 Entretien avec P. P., directeur-adjoint au développement d’un office public de l’habitat.

    12 Audern Mathieu, Les outils de divisions et de gestions immobilières pour répondre aux exigences de mixité sociale, mémoire de diplôme d’ingénieur topographe sous la direction de Élisabeth Botrel, CNAM, ESGT, Paris, 115 p.

    13 Valard Olivier, 2016, La division en volumes : une technique plus que jamais d’actualité, novembre 2016, [http://droit-urbanisme-et-amenagement.efe.fr/2016/11/10/la-division-en-volumes-une-technique-plus-que-jamais-dactualite/], consulté le 21-06-2020.

    14 Baird George, « La parcelle constitue la base de la morphologie urbaine », in Merlin Pierre, D’Alfonso Ernesto et Choay Françoise (dir.), Morphologie urbaine et parcellaire, Saint-Denis, Presses universitaires de Vincennes, 1988, p. 142.

    15 Levy Albert, 2006, « Formes urbaines et significations : revisiter la morphologie urbaine », art. cité, p. 32.

    16 Merlin Pierre, 1988, « Introduction : La place du parcellaire dans les études de morphologie urbaine », in Merlin Pierre, D’Alfonso Ernesto et Choay Françoise (dir.), Morphologie urbaine et parcellaire, op. cit., p. 169.

    17 Choay Françoise, « Conclusion », in Merlin Pierre, D’Alfonso Ernesto et Choay Françoise (dir.), Morphologie urbaine et parcellaire…, op. cit., p. 151.

    18 Loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

    19 Plan local d’urbanisme.

    20 Code de l’urbanisme, Article L123-2, version en vigueur du 16 juillet 2006 au 28 mars 2009.

    21 Code de l’urbanisme, Article L.111-24, Créé par ORDONNANCE no 2015-1174 du 23 septembre 2015.

    22 Plan Local d’urbanisme de Paris, Règlement Tome 1, Zone urbaine générale, Approuvé par délibération du Conseil de Paris des 4, 5, 6 et 7 juillet 2016, article UG.2.2.3 – Conditions particulières relatives à l’habitation et à la création de logements locatifs sociaux, p. 47-48.

    23 L’article L151-28 du Code de l’urbanisme précise les majorations de volume constructible qui peuvent être prévues dans les règlements des plans locaux d’urbanisme ou des documents d’urbanisme en tenant lieu (version en vigueur au 1er janvier 2016).

    24 Baird George, « La parcelle constitue la base de la morphologie urbaine », art. cité, p. 141.

    25 Merlin Pierre, 1988, « Introduction », art. cité, p. 167.

    26 Juvisy-sur-Orge, Plan local d’urbanisme, approuvé par délibération du Conseil territorial du 26 septembre 2016.

    27 Pour une étude précise de la mixité sociale mise en œuvre dans le macrolot B3, voir l’étude de Kerhuel et Beaumont, PUCA-BATEX, Géru-Costic, Approche transversale : Nouvelle conception de quartier, nouveaux usages. Le contexte des opérations exemplaires du Trapèze, mars 2011.

    28 L’usufruit locatif social (ULS) consiste en un démembrement temporaire du droit de propriété. La nue-propriété est acquise par des investisseurs privés et l’usufruit temporaire par des bailleurs sociaux qui louent les logements et entretiennent l’immeuble pendant toute la durée de l’usufruit (entre 15 et 30 ans), pour plus de détails, voir USH, CDC, Solutions de démembrement pour la propriété pour le logement social, 2015.

    29 Larceneux Fabrice et Parent Hervé, Marketing de l’immobilier, Paris, Dunod, 2014, 260 p.

    30 Jourdheuil Anne-Laure, 2017, « Le logement social produit par les promoteurs immobiliers privés. L’émergence d’une coopération déséquilibrée entre bailleurs sociaux et promoteurs », Métropoles, 15 juin 2017, no 20.

    31 AORIF, Livre Blanc de l’AORIF, Relever les défis de la crise du logement en Ile-de-France, Paris, 2014.

    32 Devillers Christian, « Changer pour durer, la ville est par nature résiliente grâce à sa structure spatiale », in Réver(cités), Villes recyclables et résilientes, Observatoire de la ville, hors-série AMC, Fondation d’Entreprise Bouygues Immobilier, 2016, p. 67.

    33 Fourcaut Annie et Voldman Danièle, « Penser les crises du logement en Europe au xxe siècle », Le Mouvement social, 2013/4 no 45, 2013, p. 3-15.

    34 Georgin Michel, Sirota Évelyne et Tyrman Henri, « Le marché du logement neuf de 1973 à 1975 », Économie et statistique, 1976, vol. 80, no 1, p. 55-61.

    35 Panerai Philippe, Demorgon Marcelle et Depaule Jean-Charles, Analyse urbaine, Marseille, Parenthèses, 1999, p. 98.

    36 Citron Paul, Les promoteurs immobiliers dans les projets urbains. Enjeux, mécanismes et conséquences d’une production urbaine intégrée en zone dense, thèse de doctorat en géographie, université Paris 1-Panthéon-Sorbonne, 2016, 450 p.

    37 Panerai Philippe, Demorgon Marcelle et Depaule Jean-Charles, Analyse urbaine…, op. cit., p. 114.

    38 Ibid.

    39 Nivet Soline, Architecture d’auteur versus produit commercial ? L’Immeuble-villas et les Villas suspendues : deux stratégies de communication, thèse de doctorat en architecture sous la direction de Monique Eleb, université Paris 8, 2006.

    40 Panerai Philippe, Demorgon Marcelle et Depaule Jean-Charles, Analyse urbaine…, op. cit., p. 155.

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    La parcelle dans tous ses états

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    Jourdheuil, A.-L. (2022). Parcelles en volume. In F. Bourillon & C. Jaquand (éds.), La parcelle dans tous ses états (1‑). Presses universitaires de Rennes. https://doi.org/10.4000/books.pur.164923
    Jourdheuil, Anne-Laure. « Parcelles en volume ». In La parcelle dans tous ses états, édité par Florence Bourillon et Corinne Jaquand. Rennes: Presses universitaires de Rennes, 2022. https://doi.org/10.4000/books.pur.164923.
    Jourdheuil, Anne-Laure. « Parcelles en volume ». La parcelle dans tous ses états, édité par Florence Bourillon et Corinne Jaquand, Presses universitaires de Rennes, 2022, https://doi.org/10.4000/books.pur.164923.

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    Bourillon, F., & Jaquand, C. (éds.). (2022). La parcelle dans tous ses états (1‑). Presses universitaires de Rennes. https://doi.org/10.4000/books.pur.164833
    Bourillon, Florence, et Corinne Jaquand, éd. La parcelle dans tous ses états. Rennes: Presses universitaires de Rennes, 2022. https://doi.org/10.4000/books.pur.164833.
    Bourillon, Florence, et Corinne Jaquand, éditeurs. La parcelle dans tous ses états. Presses universitaires de Rennes, 2022, https://doi.org/10.4000/books.pur.164833.
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