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Associer la matrice au plan

Parcelles et revenus fonciers de Bordeaux (1835-1855)

p. 103-122


Texte intégral

1L’histoire cadastrale des parcelles de Bordeaux a été abordée dans le cadre d’un programme collectif de recherche1 multipartenarial offrant de belles perspectives pour mieux comprendre la morphogenèse d’une grande ville en régions à l’époque contemporaine2. Notre contribution à ce programme de recherche s’est inspirée des travaux pionniers d’études d’histoire urbaine menées par Adeline Daumard ou Jeanne Gaillard qui n’avaient parfois qu’entrevu l’intérêt et les difficultés d’étudier les sources cadastrales et fiscales dans le domaine de l’histoire foncière3. Elle s’attache à démontrer, à partir de travaux plus récents de Marcel Roncayolo4 et de Florence Bourillon5 ainsi que de notre doctorat sur la voirie bordelaise au xixe siècle6, ce que l’analyse des ressources de la contribution foncière, portées dans les premiers registres cadastraux de Bordeaux, de 1835 à 1855, et associées à ses plans parcellaires cadastraux de référence, permet de mieux connaître de l’histoire de Bordeaux en général et de celle des Bordelais, en particulier.

2La présente étude, limitée ici à deux sections cadastrales du centre-ville, offre de belles perspectives pour saisir les divisions foncières et sociales dans un cadre urbain contraint, préfigurant ses transformations intenses durant la seconde moitié du xixe siècle. Outre que les matrices cadastrales offrent de précieux renseignements sur le genre, le statut, la résidence des propriétaires et les valeurs des propriétés, ces dernières permettent, en effet, renseignées parcelle par parcelle, de mieux appréhender la morphologie des immeubles, la géographie de leurs revenus en ville et leurs disparités dans ses quartiers.

3On observera, en l’occurrence, les limites et les portées relatives de cette source que peu d’historiens ont eue, jusqu’à présent, l’idée de cartographier.

Cartographier les données des matrices foncières

4En utilisant les tableaux récapitulatifs des revenus des matrices pour tous les quartiers de Bordeaux et ce, sur la période 1835-1890, on a déjà dressé, entre 2000 et 2004, une cartographie des évolutions des sections cadastrales, en tenant notamment compte des changements de limites de ces sections et de l’évolution du territoire communal qui s’opéra à Bordeaux en 18657.

5Si le portrait des mutations urbaines obtenu ce faisant sembla alors satisfaisant, on conçut rapidement qu’il fallait aller plus loin en passant à une géographie à la parcelle, bien plus précise pour mesurer les limites plus fines et parfois aussi bien plus floues des quartiers de Bordeaux. Le découpage cadastral ignore en effet les divisions sociales car une section cadastrale n’est pas un quartier. On peut cependant bien mieux appréhender l’histoire des quartiers en observant l’évolution des parcelles elles-mêmes plutôt que celle des sections cadastrales.

6Deux sources essentielles sont disponibles pour ce faire. D’une part, le premier et le second plan parcellaire et cadastral levés à Bordeaux conséquemment à la loi du 16 septembre 1807 et recouvré en 18358, puis révisé au début des années 1850, ont été géoréférencés pour le laboratoire Ausonius de l’université Bordeaux Montaigne par Ézéchiel Jean-Courret pour son doctorat puis pour l’Atlas historique de Bordeaux9. D’autre part, les matrices elles-mêmes renseignent chaque propriété de 1835 (date de recouvrement du premier plan) à 1855 (date d’achèvement du second plan) où s’ouvre une révision générale de la matrice qui produit une deuxième série de volumes qui ne nous intéressera pas ici.

7Il a fallu intégrer les données de ces matrices dans des tables de données attributaires qui permettent en l’occurrence, complétées des données statistiques ainsi obtenues, de tracer des cartes renseignées à la parcelle. Cette cartographie s’associe donc à une statistique quantitative de premier ordre dont la représentativité peut être mise à l’épreuve de la précision et des imprécisions de ces données.

Précisions des données…

8Le plus fiable dans cette entreprise est le portrait original du sol de la ville que l’on peut établir en 1835 grâce à la méticuleuse précision avec laquelle chaque parcelle est renseignée au rôle de la contribution foncière dans toutes les sections cadastrales et par le même agent, avec une belle écriture bien lisible. Chaque article est homogène, c’est-à-dire que les mêmes informations y sont mentionnées : par exemple les noms et adresses des propriétaires, la contenance et le revenu exact de leur propriété ou encore le type de construction.

9Beaucoup plus imprécises sont les données portées dans ces matrices jusqu’en 1855, car les agents du fisc remplissent avec plus ou moins de précisions et parfois avec des écritures détestables les mutations qui courent sur cette période, par exemple les domiciles changeants des anciens ou des nouveaux propriétaires, leur profession ou statut, les dates de mutation des propriétés ou encore celles des transformations opérées dans les constructions même10.

10Il faut donc être prudent sur les conclusions à tirer de ces évolutions, en choisissant celles qui, par une statistique représentative des mentions, paraissent vraisemblables et pertinentes.

… et données des imprécisions

11L’imprécision même des données et des résultats qui peuvent en être tirés est source de réflexion. En caractérisant le degré de ces imprécisions et en évacuant les sophismes qui peuvent se présenter sur le chemin de cette recherche, on peut espérer atteindre à des vérités que révèle la source même. Plus généralement, toutes ces observations permettent de se reporter très finement, lorsque des cas particuliers apparaissent, à la parcelle et à son article d’enregistrement d’origine, voire à des opérations urbanistiques ponctuelles remarquables qui s’inscrivent dans la matrice. Un va-et-vient nécessaire s’instaure donc entre la compilation des données statistiques et cartographiques en général et un retour à la source d’un ou plusieurs articles en particulier11. Le portrait de la ville ainsi obtenu devient bien social en général et individuel, en particulier.

12Par exemple, parmi 1 708 parcelles répertoriées ici, 128 ne sont pas renseignées ou alors le sont très incomplètement dans les matrices. Le cadastre « oublie » ainsi des parcelles. Si l’on peut comprendre que des erreurs factuelles se soient glissées lors des opérations d’enregistrement de certains articles, l’on peut aussi imaginer que des renseignements concernant certaines propriétés et certains propriétaires ont également échappé aux agents du fisc. Il existe cependant des propriétés qui ne sont pas enregistrées à dessein, et notamment celles de quelques établissements publics qui ne paient pas d’impôts fonciers, comme la cathédrale, l’hôtel de ville, certaines églises ou encore l’archevêché12. Enfin, une troisième catégorie de parcelles peu fiables apparaît parmi celles oubliées par le cadastre : il s’agit de celles qui s’effacent du plan, entre 1835 et 1855, car des opérations de remembrement les ont absorbées dans cet intervalle. La Galerie bordelaise en est un bon exemple : tandis que son plan cadastral de référence est levé avant sa construction, le recouvrement des articles parcellaires a lieu au moment même de son inauguration. Les parcelles enregistrées en 1835 sont donc « mortes » et n’ont donc plus lieu d’être renseignées dans les matrices.

Périmètre d’étude et catégories d’analyse

13Après deux tests portant sur deux sections cadastrales regroupant 1 708 parcelles situées dans le cœur de la cité du Bas-Empire et débordant un peu à l’ouest ses remparts près de l’hôtel de ville, on a retenu trois catégories d’analyse regroupant dix critères. Pour ce qui concerne les données morphologiques du bâti, la densité des maisons parmi les multiples catégories de bâti attire d’abord l’attention. Le nombre de portes et fenêtres imposables et la hauteur du bâti permettent ensuite d’évaluer la morphologie des immeubles. Des données intéressantes sont fournies par le cadastre sur les mutations du bâti. Pour les données socio-spatiales, la caractérisation des propriétaires résidant dans leur maison et celle du lieu de résidence des autres sont ensuite abordées. Il est également intéressant d’observer le genre de la propriété qui permet d’émettre des hypothèses sur sa transmission. Les matrices offrent ainsi un portrait partiel mais parlant des catégories socioprofessionnelles des propriétaires. Enfin dans la catégorie des données économiques et foncières, les revenus des propriétés considérés d’abord en eux-mêmes puis relativement aux surfaces de terrains considérés permettent d’observer finement la géographie sociale des rues avant d’observer les variations de revenus de ces mêmes propriétés sur un écart de vingt années.

Précisions techniques sur le traitement des données

14Afin d’établir une cartographie cohérente des données, plusieurs outils et étapes de travail sont nécessaires. Quatre logiciels permettent d’aboutir à la cartographie présentée ici : File Maker pro permet d’abord de créer et gérer la base de données ; PostgreSQL est un système de gestion de base de données relationnelle et objet (SGBDRO avec le module Post GIS) ; Post GIS est une extension de PostgreSQL, qui active la manipulation d’informations géographiques sous forme de géométries. Il permet à PostgreSQL de pouvoir être utilisé par Q Gis qui est un logiciel de système d’information géographique permettant d’établir les cartes partiellement présentées ici.

15L’intégration et la mise à jour des données conservées aux Archives municipales de Bordeaux sous format papier13 s’effectue manuellement à l’aide du logiciel File Maker pro14. Une fois ces données entrées, trois tables principales d’informations sont établies :

  • La liste des propriétaires recollée de 1835 à 1855 comprend leur état civil, le genre et la catégorie socioprofessionnelle de ces derniers.

  • La liste des parcelles et des informations liées à la matrice comprend le nom de la section cadastrale, le numéro de parcelle, de folio du volume, la contenance, le revenu initial et la surface des parcelles bâties et non bâties, le nombre de portes et fenêtres imposables en fonction du nombre d’étages des constructions.

  • La liste des événements survenus sur une parcelle entre 1835 et 1855. Un événement est considéré comme tel dès lors qu’un changement de quelque nature que ce soit, modifie les informations d’origine (en 1835), liées à une parcelle. Il peut s’agir d’un changement de propriétaire, de nature des constructions, du nombre d’ouvertures d’un immeuble ou encore, parmi les cas les plus fréquents, du revenu de cet immeuble.

16Afin de lier ces informations entre elles, deux tables dites « de jointure » sont établies. La première est liée aux adresses des parcelles. La seconde, aux propriétaires des parcelles. Ces tables sont injectées dans le système de gestion sous PostgreSQL et permettent d’interpréter les données en effectuant des « requêtes » qui isolent les informations souhaitées.

17Ainsi, si nous voulons établir la carte des veuves propriétaires que nous verrons tout à l’heure, il nous faut dans un premier temps isoler les propriétaires répertoriés avec un nom associé au terme de « veuve » dans la matrice : nous obtenons ainsi la liste de toutes les veuves répertoriées au cadastre. La seconde étape consiste, à l’aide de la table de jointure « parcelle liées aux propriétaires », à obtenir la liste de toutes les parcelles associées à des veuves. À ce stade de l’analyse nous ne disposons que d’informations tabulaires. L’objectif étant de représenter cette donnée de manière cartographique, il convient de faire le lien entre les cadastres géoréférencés de 1835 et 1855 et les parcelles choisies d’après les matrices grâce à Q Gis pour obtenir les cartes associées. On a déjà mentionné la limite de cette méthode relative à l’absence de quelques parcelles portées graphiquement aux plans cadastraux dans l’intervalle, elles sont cependant négligeables dans une appréciation d’ensemble.

18Les résultats des investigations menées ainsi figurent ci-après.

Données morphologiques du bâti

19La densité des constructions représente une obsession en ville bien avant le xixe siècle : source de tous les maux et de toutes les maladies, elle apparaît cependant très inégale en fonction des quartiers, des types d’immeubles et des transformations qui s’y opèrent. C’est d’abord la densité des « maisons » en présence, et non celle de leurs mutations ou encore de leur cour ou de leur jardin, qui définit la ville. Cependant, une observation plus fine laisse apparaître une grande diversité de constructions héritées du xviiie siècle pour la plupart et dont les mutations sont parcimonieuses.

Une très forte densité bâtie

20Il faut préciser ici que les données liées à la densité d’occupation du sol n’ont pas été obtenues grâce aux surfaces enregistrées dans les matrices cadastrales, lesquelles ne sont pas exactement les mêmes que celles fournies par le géoréférencement du plan cadastral de référence. Ce dernier s’avère plus juste, toute proportion gardée entre les approximations d’arpentage et de levée du plan d’origine et celles de sa vectorisation.

21Quatre-vingt-huit pour cent des parcelles bordelaises sont bâties de 75 à 100 % dans les deux sections cadastrales considérées. La densité bâtie est donc très forte. Il faut cependant considérer les parcelles enregistrées comme non bâties uniquement, notamment les jardins ou les cours des hôtels particuliers. En effet, ces espaces participent pour près de 4 % à l’aération de la ville. Il faut aussi mentionner que les cours associées à des emprises bâties représentent une faible part (7 %) des relativement grandes parcelles qui participent à aérer la ville. Ces dernières, lorsqu’elles sont couvertes, comptent d’ailleurs pour des emprises bâties.

22Une densité plus forte de parcelles entièrement bâties s’observe au long du port et du quartier Saint-Pierre tandis que le secteur de l’archevêché se révèle plus riche en hôtels et en maisons aérées par de grandes cours.

Une ville de « maisons »

23La nature du bâti est renseignée à 88 % dans les articles des matrices cadastrales. Si les agents du fisc mentionnent pour 83 % des « maisons » en lieu et place des parcelles, et sans distinction de nature de ces maisons, ils prennent cependant soin de mentionner 1 % d’hôtels, autant de jardins, et des échoppes, écuries ou ateliers qui sont peu représentatifs de la nature réelle de l’occupation architecturale et fonctionnelle du sol et notamment des rez-de-chaussée. Il faut véritablement qu’une activité occupe entièrement un immeuble pour qu’il soit enregistré comme un commerce ou un atelier, ce qui explique la rareté de ces mentions et confirme la plurifonctionnalité du terme « maison » bien pratique pour qualifier la diversité d’usages et d’occupations de ces dernières (voir cahier couleur, ill. V).

Ill. V. – Nature du bâti en 1835 à Bordeaux.

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Source : DRAC Aquitaine ; Mirpau, Archives municipales de Bordeaux.

24La carte représentant la nature du bâti en 1835 montre la concentration des hôtels particuliers et des jardins autour de l’archevêché et de la cathédrale, tandis que des maisons (de négociants, d’artisans) se massent à l’est à Saint-Pierre et derrière la Bourse ainsi qu’à l’ouest près de Gambetta et Mériadeck.

25Il est intéressant d’observer que la Bourse est enregistrée comme une « baraque ». Elle paie 235 F d’impôts fonciers pour une contenance de cinq centiares, comme une maison à deux fenêtres ! Mais il ne s’agit pas d’un enregistrement masqué ou frauduleux. En effet, nous retrouvons la cour de la Bourse, cette fois, mentionnée comme une parcelle de 30 ares et 40 centiares, avec 125 fenêtres, une porte cochère et un revenu de 22 500 F, ce qui est beaucoup plus proche de la réalité que ne le laissait croire l’article précédent.

Mais une grande diversité de constructions

26L’impôt des portes et fenêtres est comptabilisé dans une matrice distincte de celle de la contribution foncière, pourtant cette dernière prend en compte le nombre d’ouvertures dans les constructions afin de calculer la taxe foncière.

27Les indications données par cette source permettent de mieux cerner le volume et la densité des constructions, notamment celles qui ont des cours éclairées. Ainsi les données attributaires à la parcelle selon le nombre de portes et fenêtres imposables font-elles apparaître une densité bien moins importante que les données précédentes sur l’occupation du sol ne tendaient à le dire. Les hôtels et maisons bien éclairés et aérés sont en réalité très nombreux aux abords de la Cathédrale et de l’Archevêché, mais ils se multiplient également aux longs des fossés de l’Intendance et du Chapeau-Rouge ainsi que dans le quartier Saint-Pierre. Le vieux Mériadeck demeure en revanche un quartier dense bâti de petites maisons comportant peu d’ouvertures et au milieu desquelles seules quelques maisons plus cossues (place Gambetta, cours d’Albret, rue Élisée-Reclus au sud de l’hôtel de ville) et deux hôtels (au nord) trônent.

28Dans la catégorie intermédiaire des constructions comportant de 14 à 27 ouvertures imposables apparaissent également ces maisons très nombreuses qui occupent des parcelles étroites et profondes parfois traversantes (ce qui leur offre deux façades et donc davantage d’ouvertures), ou comportent très souvent des cours intérieures dont les ouvertures sont aussi comptabilisées. Même si cette observation ne permet pas de toucher précisément à l’architecture des constructions, elle indique bien la typologie des maisons de rapport ou de négoce bordelaises, étudiée par ailleurs.

Des mutations chirurgicales du bâti

29Elles sont ténues, les mutations enregistrées par le cadastre, qui permettent d’évaluer les changements bâtis. Elles n’ont pas de géographie particulière. Pour quelles raisons ? Tout d’abord car les mentions sont rares, dans la dernière colonne des « observations » de la matrice, d’augmentation, de démolition, ou encore de révision d’impôt sans rapport avec l’immeuble lui-même, voire de construction neuve. Il n’est guère possible d’apprécier exactement le volume des transformations, si ce n’est par celui des portes et fenêtres correspondantes.

30On voit toutefois que ces mutations touchent d’abord des hôtels, souvent transformés en immeubles de rapport, et dans une moindre mesure des maisons plus petites souvent visées pour alignement de voirie. La part totale de ces mutations ne représente que quelques pourcents des parcelles considérées. Les nouvelles constructions correspondent souvent à des densifications de parcelles autrefois libres (des cours, des jardins) et parfois entièrement bâties. Les démolitions, qui sont ici associées à quelques parcelles de grande surface, ne doivent pas être interprétées comme des démolitions totales des maisons, car il s’agit bien plus souvent de raboter leur façade principale pour élargir les rues et améliorer la circulation. En revanche les parcelles mentionnées avec des démolitions suivies de nouvelles constructions sont à coup sûr entièrement reconstruites. Les augmentations d’impôt qui s’ensuivent se superposent indépendamment de la transformation physique réelle du bâti, sans compter qu’elles peuvent provenir d’une simple révision d’impôt non liée à une mutation spatiale. Néanmoins, l’on peut observer chaque mutation réelle du bâti en se reportant à l’article considéré : ainsi apparaît bien la construction de la Galerie bordelaise tout comme la démolition partielle rue du Vaux-Hall, à l’angle du cours de l’Intendance, pour l’ouverture de la rue Vital-Carles ou encore les débuts du dégagement du chœur de l’église Saint-Pierre et de l’aménagement d’un parvis au-devant de sa façade principale.

Données socio-spatiales

31On pourrait croire que les propriétaires bordelais sont essentiellement issus de familles nobles et aristocratiques ou encore étrangères qui ne résident pas en ville mais dans leurs terres, en région bordelaise ou ailleurs. On pourrait croire que ces mêmes propriétaires ne font seulement qu’exercer leur commerce en milieu urbain sans attache foncière en ville. Or, il n’en est rien. Contrairement à ces idées reçues, ces propriétaires sont profondément attachés à leur résidence en ville et n’y sont pas étrangers. Sous la Restauration, ce sont tout d’abord, toujours et encore, des commerçants qui habitent Bordeaux et y ont fondé leur famille bien souvent depuis l’Ancien Régime.

32Même si l’étude de l’évolution des résidences des propriétaires laisse penser qu’ils abandonnent progressivement la ville en une vingtaine d’années au profit de la location de leur bien, et même si l’observation du genre de la propriété tend à démontrer que les hommes ont tendance à s’approprier la transmission de l’héritage devant leur mère ou leur femme, il apparaît bien, de 1835 à 1855, que la société des propriétaires est d’abord composée de marchands résidant en ville.

Du profond attachement des propriétaires à leur ville

33Le lieu de résidence des propriétaires est renseigné dans 81 % des cas. Il semble donc fiable. Soixante-seize pour cent habitent Bordeaux, dont 28 % « dans la maison ». Parmi les 5 % restant, on compte à peine 1 % d’étrangers. Le moins que l’on puisse dire des propriétaires bordelais est donc qu’ils habitent sur place ou tout près de leurs propriétés, à près de 94 % à Bordeaux sur la période considérée, à près de 5 % en Gironde ou en Aquitaine, et pour seulement près de 1 % ailleurs en France ou à l’étranger (figure 1).

Fig. 1. – Lieu de résidence des propriétaires en 1835.

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34C’est un phénomène bien connu par d’autres sources et que le temps ne contrarie pas : la bourgeoisie censitaire provinciale habite sa ville et investit toutes ses relations familiales et professionnelles dans un espace régional tout au plus. Bordeaux, qui est décrit à juste titre comme une ville cosmopolite par excellence si l’on en croit l’origine étrangère de sa population commerçante, surtout depuis le xviiie siècle, apparaît au contraire outrageusement centrée sur sa propre propriété, lorsque l’on considère que, migrants de l’étranger ou d’un grand Sud-Ouest, dès lors qu’ils ont fixé leur maison à Bordeaux, n’en bougent plus guère15. Une tendance se fait néanmoins ressentir d’un éloignement de la résidence en ville durant les vingt années considérées.

Un abandon progressif des résidences en ville ? (figure 2)

Fig. 2. – Propriétaires résidants entre 1835 et 1855.

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35Près d’un quart des propriétaires réside « dans la maison » en 1835. Cela ne signifie nullement qu’ils en occupent la totalité car des parties en sont généralement louées. En 1855, cette proportion passe à 16 %, c’est donc une diminution remarquable en 20 ans. Cette diminution est-elle due au faible nombre de mentions de nouveaux propriétaires résidant dans la maison après 1835, car seules 251 mentions sont relevées en 1855 ? Il semble que non.

36Le nom des propriétaires des parcelles est renseigné dans 92 % des cas. Parmi 39 % des parcelles ayant eu le même propriétaire entre 1835 et 1855, seuls 10 % sont résidants. Parmi 53 % des parcelles ayant changé de propriétaires entre 1835 et 1855, 16 % d’entre eux ont résidé dans leur maison. Cela confirme la résidentialisation des propriétaires.

37En revanche, en 20 ans, du recensement de 1836 à celui de 1856, la population bordelaise passe de 98 705 à 149 928 habitants16, soit une augmentation de plus de 50 %. Il faut donc bien loger cette population nouvelle. Si la résidence se concentrait en 1835 autour des hôtels particuliers de l’Archevêché mais aussi dans des maisons plus modestes de Saint-Pierre et, dans une moindre mesure, dans le lotissement de Mériadeck, elle semble bien avoir abandonné progressivement ces quartiers en 20 ans. On peut émettre l’hypothèse que les propriétaires ont loué de plus en plus leurs immeubles mais il faut rester prudent car les constructions nouvelles étaient aussi nombreuses en proche périphérie pour accueillir les nouveaux habitants dans cet intervalle. Un autre phénomène connu est celui de la double résidence17, que l’on ne peut mesurer ici si elle se localise dans une autre commune que Bordeaux. Et d’ailleurs, le fisc ne prend en compte que l’adresse de résidence principale, ce qui empêche d’observer l’activité des propriétaires en dehors de la ville centre.

38Abordons à présent les données du fisc concernant le genre de la propriété.

Une propriété masculine ? (figure 3)

Fig. 3. – Genre de la propriété en 1835.

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39Dans 30 % des cas, le genre de la propriété ne peut être défini car seuls des noms asexués sont mentionnés dans les matrices, sans prénom qui permettrait, approximativement d’ailleurs, de le déterminer plus précisément. Mais l’on peut faire l’hypothèse que tous ces noms sont par principe masculins, ce qui porte à 76 % la part de la propriété masculine, soit les trois quarts. On n’observe cependant et strictement d’après nos sources que 45 % de propriété masculine et 21 % de propriété féminine avec une proportion notable de 12 % pour les veuves. Cette remarque est importante car les femmes ayant une espérance de vie supérieure aux hommes font souvent relais de transmission des propriétés familiales aux héritiers (mâles ou femelles d’ailleurs), ce qui augmente encore le doute sur le genre de la propriété que l’on ne peut mesurer plus avant.

40Écartant les parcelles appartenant à l’État ou à des sociétés, il apparaît cependant certain que des hommes possèdent d’abord leur maison à Bordeaux. La part de propriété des femmes est toutefois loin d’être négligeable car, lorsqu’elles possèdent, veuves ou pas, des hôtels du centre-ville ou des maisons marchandes auprès des quais, elles assurent la transmission des biens à leurs enfants devant leur mari. Il semble en être ainsi partout en centre-ville et c’est un phénomène que l’observation des professions des propriétaires ne semble pas démentir.

Professions de la rente et de la propriété

41Nous sommes ici en face de données peu stables puisque seules 32 % de mentions de professions apparaissent dans les matrices et permettent d’établir des catégories socioprofessionnelles des propriétaires. La liste des professions ou statuts sociaux relevée dans les matrices est cependant impressionnante. On l’a divisée en trois grandes catégories (administration, commerce et rente), elles-mêmes subdivisées en neuf sous-catégories qui nous ont semblé représentatives.

42Les dizaines d’appellations de petits artisans et commerçants se distinguent bien de celles du monde du négoce et des marchands ainsi que de celui des fabricants de plus grande envergure regroupés dans la catégorie des manufacturiers. Ce monde du commerce compte pour plus de la moitié des mentions et domine la société des propriétaires avant même le monde des propriétaires et des rentiers. Être propriétaire au xixe siècle est en effet une profession, un état social18. Il représente ici 35 % des mentions tandis que les emplois administratifs, civils, militaires et religieux (ces derniers étant souvent logés et donc non propriétaires) comptent pour seulement 9 %.

43La géographie des professions des propriétaires est très disparate et la mosaïque sociale de la propriété réelle. Il n’apparaît pas de concentration des marchands auprès des quais et à peine celle des nobles ou des rentiers dans le quartier cathédral. Mais on note la concentration de la rente et de l’administration sur des grandes parcelles dans ce dernier tandis que les multiples artisans et commerçants sont plutôt représentés dans de petites propriétés à l’est et à l’ouest de cette zone centrée sur l’Hôtel de Ville et de l’Archevêché. On a vu par ailleurs que ces dernières catégories résident en priorité dans leur maison.

44Il s’agit en réalité d’une mosaïque de propriétaires encore très représentative de la ville d’Ancien Régime, où la ségrégation sociale n’est pas marquée et ne correspond pas aux clichés d’un port commerçant et d’une arrière-ville rentière ou bourgeoise19.

Données économiques et foncières

45Le calcul de l’impôt foncier se base sur la valeur locative des maisons et propriétés. Cette dernière dépend de leur nature, de leur surface, mais également du nombre de portes et fenêtres des constructions. Les agents du fisc apprécient aussi les baux accordés à des entrepreneurs ou des habitants locataires qu’ils constatent sur place et dans le quartier pour des biens comparables. Dans le cas de propriétaires résidants, ils estiment à quel prix leur logement pourrait être loué20. Si ces dernières informations ne figurent pas dans les matrices, leur géographie peut toutefois apparaître à condition que l’on accorde une pleine confiance à l’estimation de ces revenus, renseignés dans 87 % des cas des propriétés. L’on voit d’ailleurs que c’est en moyenne dans 13 % des cas et selon les critères choisis, que notre source n’est généralement pas précise.

46L’appréciation des revenus nets et bruts des propriétés, dont les nuances sont ténues, fait ainsi apparaître la localisation précise des rues ou des quartiers dans lesquels les maisons ont les plus fortes valeurs que les agents du fisc ont estimées.

47Les mutations de ces valeurs sont elles-mêmes dépendantes d’autres critères de balance et de péréquation administrative et fiscale qu’il convient d’observer.

Revenus bruts et nets des propriétés (figure 4)

Fig. 4. – Revenus bruts des propriétés en 1835.

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48En valeur brute, 56 % des propriétés ont un revenu inférieur à 800 F, 22 % un revenu compris entre 800 et 1 700 F, 7 % entre 1 700 et 3 200 F, 2 % entre 3 200 et 11 200 F. Les revenus supérieurs qui peuvent atteindre 22 500 F (hôtel de la Bourse) sont infimes mais bien présents sur le sol.

49La géographie brute de ces revenus fait en effet apparaître les lignes de force des hauts lieux de la résidence, du commerce et de la richesse à Bordeaux. Au long des fossés du Chapeau-Rouge et du cours de l’Intendance, des paroisses Saint-Pierre et Saint-Rémi, de la place du Parlement se concentrent toujours les plus fortes valeurs qui s’estompent lorsque le regard se porte dans les quartiers intérieurs vers l’ouest et l’Archevêché, au-delà de la rue Sainte-Catherine bien marquée. Les hôtels mentionnés précédemment apparaissent toujours prégnants, du nord au sud, de la rue de Cheverus à la place Puy-Paulin jusqu’aux rues Beaubadat et du Temple. Cette représentation change singulièrement à l’observation des revenus nets qui éteignent ces contrastes.

50En valeur nette seules 45 %, au lieu de 56 % des propriétés ont un revenu inférieur à 7 F/m² ; 32 %, au contraire de 22 %, ont un revenu compris 7 et 15 F/m² ; et 9 %, au lieu de 7 % entre 15 et 27 F/m² ; 1 %, au lieu de 2 % entre 28 et 70 F/m². La Bourse, accompagnée de bien rares propriétés, peut prétendre à des revenus supérieurs qu’elle accuse à 1 000 F/m².

51Mais la géographie nette de ces valeurs fait apparaître d’autres rues et quartiers, justement aussi commerçantes et riches que les autres, comme les rues Sainte-Catherine, Bouffard, des Remparts que ne montrait pas, ou moins bien, la carte précédente. Les hôtels du quartier cathédral et de l’Archevêché sont aussi moins représentés ici pour leurs fortes valeurs que dans la carte précédente. Une grande zone « pauvre » comprenant le quartier Mériadeck apparaît ainsi dans l’ouest des terres et à l’intérieur de la ville, où la densité moindre qu’à l’ouest des constructions, observée par ailleurs, dévoie le regard.

52Si l’on considère que rente et commerce figurent pour l’essentiel de l’appréciation des valeurs foncières de la ville, l’assertion de l’ingénieur Pierrugues mentionnée plus haut (note 19) gagne donc en pertinence.

53Observons à présent comment les variations de revenus des parcelles peuvent encore nuancer le regard sur la division foncière et sociale de la ville.

Stabilité et baisse du revenu des propriétés

54Dans 15 % des cas, aucune variation de revenu n’est mentionnée dans les matrices. Soixante-six pour cent des propriétés ont un revenu stable entre 1835 et 1855 tandis que 9 % présentent une augmentation et 10 % une diminution.

55Les variations des revenus mises en relation avec les mutations du bâti dans le même intervalle laissent peu ou prou apparaître les mêmes points sensibles. Cent quarante-six parcelles localisées principalement au centre de la zone étudiée présentent des augmentations de revenus signifiantes tandis que 172, elles-mêmes plus éparses mais dominantes au long des quartiers dits marchands, apparaissent.

56La stabilité des revenus semble au bout du compte l’emporter en 20 ans. Les nombreuses révisions voire corrections fiscales ne correspondant pas à des mutations physiques et réelles du bâti effectuées durant cette période expliquent, lorsqu’on les cumule individuellement, la tendance à une stabilité voire à une baisse générale du revenu des propriétés. Les augmentations compensent également les pertes et équilibrent au bout du compte les deux matrices observées ici qui, rappelons-le, sont elles-mêmes péréquationnées avec toutes les autres de la ville : estimé à 159 262 F en 1835, le revenu cumulé de ces deux matrices est ainsi de 101 831 F en 1855. Rappelons aussi que le revenu de toutes les villes et communes de France est péréquationné dans la contribution foncière, comme en témoigne le directeur des contributions directes au préfet de Gironde, le 4 octobre 183621.

57Afin de nuancer les jugements de valeurs qui fondent la description et la division sociale d’une ville comme Bordeaux durant la première moitié du xixe siècle, à travers les écrits administratifs et techniques tout comme les récits des voyageurs ou des contemporains22, il nous a semblé intéressant de mettre en œuvre un outil qui permette d’en observer le grain et la teneur avec plus de nuances et de précisions que celle des sections cadastrales. L’association au plan parcellaire de référence de la première matrice cadastrale bordelaise apparaît ainsi riche d’enseignements et de perspectives. Elle offre tout d’abord de précieux indices sur la morphologie urbaine et architecturale qui, si elle est bien connue par ailleurs et par d’autres sources, a le mérite d’être démontrée et précisément localisée grâce aux sources fiscales. Elle indique également les tendances lourdes propres à la société des propriétaires, dont les héritages d’Ancien Régime sont loin d’être négligeables comme la résidence, la transmission par les femmes ou encore la catégorisation professionnelle des propriétaires tendent à le démontrer, mais dont les évolutions bourgeoises à l’époque industrielle sont là encore précisément démontrées et localisées. Elle décrit enfin les mécanismes propres au marché foncier lui-même, lequel s’inscrit d’abord dans une permanence certaine de ses revenus et de sa rente, corsetée par la forme résistante des parcelles en présence que seuls des travaux (publics ou privés) de grande ampleur et parcimonieux durant la période considérée, parviennent à faire évoluer. Dans ce jeu, les exigences de mesure fiscale et administrative contrarient l’appréciation de l’évolution des formes physiques des parcelles et des constructions.

Notes de bas de page

1 Le programme collectif de recherche dénommé SIGArH (Système d’information géographique, archéologique et historique), a été initié en 2010 par le Service régional d’archéologie d’Aquitaine, l’université de Bordeaux 3, désormais Bordeaux Montaigne et l’Institut national de recherche archéologique préventive. Il est notamment conventionné au volet documentaire lié à la révision du secteur sauvegardé de Bordeaux engagé avec la municipalité depuis 2010 et, depuis 2015, avec Bordeaux Métropole. Ce programme a malheureusement été abandonné dès 2016. La démarche méthodologique présentée dans cette contribution nous semble néanmoins rester pertinente et transposable à d’autres villes.

2 Voir [http://citeres.univ-tours.fr/spip.php?article1658)], consulté le 21-06-2020. Que soient remerciés ici Hélène Mousset, chef de ce projet et Olivier Bigot, ingénieur auprès du Service régional d’archéologie d’Aquitaine.

3 Daumard Adeline, Maisons de Paris et propriétaires parisiens au xixe siècle, 1809-1890, Paris, Cujas, 1965 ; Gaillard Jeanne, Paris la ville (1852-1870), (1977), édition préparée par Florence Bourillon et Jean-Luc Pinol, Paris, L’Harmattan, 1997.

4 Roncayolo Marcel, Les grammaires d’une ville : essai sur la genèse des structures urbaines à Marseille, Paris, Éditions EHESS, 1996.

5 Bourillon Florence, « À propos de la représentativité du cadastre, les contributions directes et le cadastre parisien au xixe siècle », in Bourillon Florence et Vivier Nadine (dir.), De l’estime au cadastre, les systèmes cadastraux en Europe aux xixe-xxe siècles, Paris, CHEFF, 2008, p. 369-391 ; « La difficile émergence des cadastres urbains », in Demeulenaere-Douyère Christiane, Plouvier Martine et Souchon Cécile, Des images et des mots. Les documents figurés dans les archives, Paris, Éditions du CTHS, 2010, p. 277-289.

6 Schoonbaert Sylvain, La voirie bordelaise au xixe siècle, Paris, PUPS, 2007.

7 Ibid., p. 347-378.

8 Schoonbaert Sylvain, « L’aventure du cadastre et du plan général d’alignement de Bordeaux », Revue archéologique de Bordeaux, XCIV, Société archéologique de Bordeaux, 2003, p. 247-267.

9 Jean-Courret Ézéchiel, La morphogenèse de Bordeaux des origines à la fin du Moyen Âge : fabrique, paysages et représentations de l’Urbs, thèse de doctorat en histoire, université Bordeaux 3, Bordeaux, 2006 ;voir également Lavaud Sandrine et Jean-Courret Ézéchiel (dir.), Atlas historique de Bordeaux, Ausonius, université de Bordeaux 3, 2009. Voir notamment les planches du t. I.

10 Schoonbaert Sylvain, « Mesurer la construction en ville. Le revenu des matrices cadastrales à Bordeaux (1835-1890) », Histoire & Mesure, XXV-1, Paris, 2010, p. 87-126.

11 Schoonbaert Sylvain, « Péril en la demeure. L’évaluation cadastrale au service des projets de voirie : l’exemple de Bordeaux au milieu du xixe siècle », in Bourillon Florence et Vivier Nadine (dir.), La Mesure cadastrale. Estimer la valeur du foncier, Rennes, PUR, 2012, p. 235-254.

12 Bourillon Florence, « Mesurer pour l’impôt, l’évaluation de la richesse foncière urbaine », in Harismendy Patrick (dir.), La France des années 1830 et l’esprit de réforme, Rennes, PUR, 2006, p. 149-159 ainsi que « De continuité et de rupture, l’élaboration de l’évaluation fiscale urbaine au tournant des xviiie-xixe siècle, l’exemple de Paris », in Bourillon Florence et Vivier Nadine (dir.), La Mesure cadastrale…, op. cit., p. 137-150.

13 Archives municipales Bordeaux (désormais Archives de Bordeaux Métropole, ABM) sections dites de la Douane et de l’Archevêché, série 1 G.

14 Nous remercions tout particulièrement Léonard Crétois, Santiaga Hidalgo Sanchez, Mathias Pic et Louis Lebrun, stagiaires successifs à la Direction générale de l’aménagement de la Ville de Bordeaux depuis 2010, pour l’aide précieuse qu’ils m’ont apportée en s’attachant à la tâche ingrate de saisir les données de près de 1 700 articles des matrices foncières.

15 Poussou Jean-Pierre, Bordeaux et le Sud-Ouest au xviiie siècle. Croissance économique et attraction urbaine, Paris, Éditions EHESS, 1983.

16 Ratouis Olivier (dir.), La Construction d’une agglomération. Bordeaux et ses banlieues, Genève, Métis Presses, 2013.

17 Schoonbaert Sylvain et Laroche Claude, « À la campagne mais toujours en ville… », in Ratouis Olivier (dir.), La construction d’une agglomération…, op. cit., p. 115-117.

18 daumard Adeline, Maisons de Paris et propriétaires parisiens…, op. cit.

19 L’ingénieur Pierrugues, rappelons-le, écrivait : « Ainsi, tandis que les commerçants placent de préférence dans les quartiers voisins du port, leur résidence, leurs magasins et les chantiers des constructions navales, l’administration distribuera dans les quartiers moins favorisés par leur situation, les établissemens militaires, ceux qui concernent les tribunaux, ceux relatifs à l’instruction publique et au culte, les hospices, les marchés, les promenades et les autres lieux consacrés au délassement du peuple ou à la gymnastique », Pierrugues P.-E., Mémoire explicatif des projets d’alignement et d’embellissement proposés pour la ville de Bordeaux, en exécution de la loi du 11 Septembre 1807, avec quelques vues générales sur l’art de bâtir les villes…, Bordeaux, André Racle, 1815.

20 ABM, 4 G 1, Contribution foncière. Instructions pour la révision de l’évaluation du revenu des propriétés foncières de la Ville de Bordeaux, Bordeaux, Lanefranque, 1842, p. 2.

21 Archives Départementales Gironde, 2 P 13 : « tout en reconnaissant que la matrice cadastrale de Bordeaux présente 9 millions de revenus brut, et que la ventilation de deux à trois cents baux prouve une valeur locative de 10 millions, je n’adhère à ce travail que sous condition que Paris aura au moins 80 millions de valeurs locatives, et Lyon et Marseille environ 15 millions » ; voir Schoonbaert Sylvain, « Équité et division foncière à Bordeaux. La cadastre et les contributions directes (1790-1848) », in Bourillon Florence, Clergeot Pierre et al. (dir.), De l’estime au cadastre en Europe. Les systèmes cadastraux aux xixe et xxe siècles, Paris, CHEFF, 2008, p. 277-308 ainsi que Bourillon Florence, « À propos de la représentativité du cadastre… », art. cité.

22 Desgraves Louis, Voyageurs à Bordeaux du dix-septième siècle à 1914, Bordeaux, Mollat, 1991 ; Schoonbaert Sylvain, « Victor Hugo et les deux Bordeaux », « L’esprit de Bordeaux », in Ratouis Olivier (dir.), La Construction d’une agglomération…, op. cit., p. 107-109, p. 119-121.

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