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Structures parcellaires limitrophes des institutions ecclésiastiques parisiennes au xviiie siècle

p. 35-50


Texte intégral

1Pour Michael Robert Günter Conzen, l’important initiateur des méthodes d’analyse de la morphologie urbaine, le paysage de la ville naît de modifications sur le temps long, liées aux exigences sociales, politiques, économiques et culturelles de contextes historiques et régionaux variés, pour devenir une relique commune, common artifact1. Parmi les acteurs de ces processus, il convient de signaler les communautés ecclésiastiques, souvent classées sous la rubrique « gens de mainmorte ». À Paris, si le Moyen Âge a vu croître le nombre d’établissements, c’est surtout pendant la Réforme catholique au xviie siècle que foisonnent les communautés ecclésiastiques.

2Ces implantations urbaines de la réforme catholique, pour une grande partie d’entre elles, eurent lieu dans les zones de type « ceintures limitrophes » dans le sens conzenien du terme2 : essentiellement en dehors des limites de la zone bâtie puisque les besoins spatiaux des communautés ne se trouvent les coudées franches que là où le tissu urbain est lâche ou inexistant. Ces terrains peu construits furent quand même délimités et constituèrent des parcelles.

Parcelles et biens de mainmorte : les données du problème

3Dès 1622, les Carmes déchaussés acquièrent des terrains au pourtour de leur dotation initiale dans le Faubourg Saint-Germain. Cette politique mène à la transformation de territoires agricoles en lotissements aristocratiques. Les constructions limitrophes du cloître s’étendent sur des terrains qui ensemble recouvrent environ trois hectares.

4L’expansion urbaine assujettit les terrains non bâtis à de fortes pressions de développement et de démembrement3. Grâce à des procédures de lotissement, une nouvelle trame parcellaire voit le jour. D’autres cas révèlent un processus de reconfiguration et de fusion des parcelles en lien avec l’extension des bâtiments conventuels. Entre le découpage parcellaire en 1636 et la mise en valeur évidente en 1790, on constate une bordure d’hôtels aristocratiques qui occupent le parcellaire limitrophe du monastère. Le caractère manifeste des hôtels avec avant-cours, remises autour des portiques et grands jardins à l’arrière, ne doit pas occulter le fait principal qu’il s’agisse de terrains agricoles à l’origine. Par la suite, la hausse de la rente foncière et la demande d’un espace d’habitation en harmonie avec l’état noble, poussent les propriétaires à viabiliser.

5Les ensembles locatifs sont en grande partie formés d’immeubles selon des configurations qui méritent un examen approfondi : parcs immobiliers dispersés (cas plus rare) et parcs compacts (cas fréquent) et dans ces derniers cas, ensembles ordonnancés et ensembles hétéroclites. Les ensembles ordonnancés constituent des groupes d’immeubles bâtis selon un plan général, souvent élaboré par un seul architecte. L’archétype en est fourni par les constructions locatives des Carmes déchaussés de la rue de Vaugirard. Entre 1720 et 1741, les Carmes déchaussés construisent six hôtels aristocratiques le long de la rue du Regard entre la rue de Vaugirard et la rue du Cherche Midi. Le coût total de l’ensemble dépasse les 376 395 livres tournois (désormais l.t.)4. À partir de 1682, le noviciat des Dominicains réalise un ensemble de 17 maisons ou hôtels au pourtour du couvent situé rue de Bac5. Les frères mendiants empruntent environ 271 400 l.t. pour financer leur projet de construction6. Ces deux ensembles forment un pourtour de grandes parcelles qui encadrent l’espace cloîtré.

6La ceinture limitrophe met en évidence la liberté dont jouit une institution lorsqu’elle profite de terrains largement non construits tandis que l’occupation d’un espace en plein cœur de la ville, dans un tissu déjà bâti, aurait exigé une politique d’acquisitions. Or la ville en poursuivant son expansion géographique finit par envelopper les espaces excentrés. Qu’advient-il des implantations limitrophes une fois atteintes par le « front bâti » ? Un examen des implantations ecclésiastiques – qu’elles soient en plein cœur de ville ou en zone limitrophe – ne revient pas à étudier la simple division de la trame du bâti mais plutôt à apprécier la plasticité parcellaire7. Lorsqu’un propriétaire institutionnel occupe un espace configuré selon ses exigences propres (un couvent ayant une chapelle, un dortoir, un préau, un réfectoire, une bibliothèque, une salle du chapitre, pour ne pas parler des lieux de stockage des denrées), le plan parcellaire peut subir des remaniements. La croissance urbaine éventuellement englobe la frange peu construite au pourtour des communautés et entraîne une demande de bâti. Pour un ensemble de mobiles à la fois sociaux, financiers et environnementaux, de nombreuses communautés ecclésiastiques entreprennent des projets de construction locative sur les terrains jouxtant leurs espaces institutionnels et, mettent ainsi en valeur des terrains détachés de leurs patrimoines d’origine. Certaines institutions poursuivent des campagnes d’acquisition de terrains contigus pour mener à bien leurs projets locatifs.

7Le terme « limitrophe » pourrait s’appliquer non seulement aux lieux d’implantation des sites des communautés ecclésiastiques mais également au phénomène de la mise en valeur des terrains jouxtant les bâtiments communautaires. Quitte à jouer sur les échelles, et au risque de confondre les notions de « limitrophe », il est tout de même heuristique de confronter la mise en valeur des terrains au pourtour des espaces communautaires à la densification de l’habitat urbain.

8En effet, la problématique dont s’entoure l’étude des plans parcellaires urbains relève des contraintes de propriété et de contiguïté. La parcelle est souvent prise comme une donnée de base. M. R. G. Conzen la définit par « plot » ce qui correspond au terme « parcelle » comme « a parcel of land representing a land-use unit defined by boundaries on the ground. It is a plan element8 ». À l’inverse, constatons l’absence de toute définition nettement affirmée chez des experts réputés tels Philippe Panerai, Jean-Charles Depaule et Marcelle Demorgon pour qui « le tissu urbain » représente « l’imbrication de trois ensembles : réseau des voies, découpage foncier et construction9 ». Manifestement, la parcelle se réduit à un fait de découpage foncier, donc de propriété.

9L’unicité d’un parcellaire se définirait ainsi en fonction de sa ou ses propriétaires : elle est transférable, sans doute divisible le cas échéant mais fondamentalement une parcelle est un bien-fonds cessible. Sa valeur tient à plusieurs éléments : sa situation physique aussi bien que le caractère des structures bâties sur le terrain. Outre sa cessibilité, la parcelle est déterminée, et par conséquent définie, par les autres parcelles qui lui sont limitrophes. Elle doit sa configuration à ses tenants et aboutissants, à ses voisins.

10Or tous les éléments communément associés à l’acception la plus répandue du terme « parcelle » sont mis à mal lorsque la parcelle appartient à l’ensemble locatif d’une institution de mainmorte. En effet, les communautés de mainmorte ne se dessaisissent guère de leurs biens-fonds10. L’inaliénabilité des biens religieux s’explique en grande partie par la conception médiévale qui voulait que l’Église ne fût pas véritable propriétaire du temporel mais plutôt gardienne des biens que les particuliers lui confiaient. Certes, il arrivait que certaines institutions cédassent une partie d’un patrimoine rural voire urbain en contrepartie de l’extinction d’une dette écrasante ou pour des raisons d’utilité publique. Néanmoins, cette possession si tenace inspira Henri François d’Aguesseau, chancelier de France, à promulguer une loi sur les biens des gens de mainmorte en 1749 dans le but de juguler l’extension des propriétés foncières des communautés11.

11En 1749, un recensement à Paris des biens des gens de mainmorte relevait 3 140 maisons et 103 boutiques sur un total de 23 103 soit 13,6 % des maisons12. En 1790, les communautés régulières d’hommes parisiennes détenaient quelques 450 maisons à elles seules. Sans tenir compte d’une soixantaine de maisons détenues par les communautés supprimées en 1778 à la suite de la Commission des réguliers.

12Clairement, la mise en valeur des biens immobiliers monastiques ou, pour reprendre l’expression qui sied mieux, « les biens des gens de mainmorte », révèle la complexité des rapports entre le foncier, le bâti, et les types de concessions adaptés afin de pérenniser la valeur d’un bien. Les communautés ecclésiastiques quelque fût leur finalité spécifique, possédaient des ensembles d’immeubles locatifs de plusieurs types. Certains parcs locatifs comportaient des immeubles contigus tandis que d’autres ne comprenaient que des biens disséminés à travers la ville. L’Hôtel-Dieu offre un exemple typique d’un établissement en possession d’un énorme parc locatif très dispersé13.

13Une première vision globale de la diversité des formes d’occupation du sol urbain des communautés ecclésiastiques remonte aux recherches de l’équipe d’André Chastel publiées dans le magnum opus, Système de l’Architecture urbaine en 197714. Ils ont frayé la voie et fournissent les outils adaptés à l’analyse du parcellaire parisien. Plus récemment, Youri Carbonnier s’est attelé à l’analyse du tissu bâti du centre de Paris dans sa thèse sur l’habitat au cœur de Paris au xviiie siècle ; ses exemples comprennent des immeubles locatifs des communautés ecclésiastiques15.

14Dans l’analyse suivante, nous insisterons sur certains traits distinctifs des biens urbains des gens de mainmorte par rapport à leur mise en valeur : en premier lieu, le fait que le parcellaire ne fournit pas une image fidèle de la subdivision utile de l’occupation du sol car la parcelle « propriétaire » ne se calque pas sur la parcelle « utile », entendons la maison ou le bâtiment et ses dépendances tenus à la fois comme unité locative et unité structurelle. Cette disjonction entre le fonctionnel et le structurel explique largement les paradoxes qui entourent les parcs locatifs des institutions régulières. Il convient donc de distinguer entre les parcs locatifs réguliers et les espaces d’habitat « séculiers » tels les « cloîtres canoniaux » qui constituent des biens relevant des propriétaires ecclésiastiques situés aux deux extrêmes d’une large gamme d’activités (les hôpitaux, les collèges, les églises paroissiales y figurent). Car les chanoines vivaient séparément dans leurs immeubles construits à cette fin tandis que les réguliers devaient construire les bâtiments locatifs pour autrui et non pour eux-mêmes, bien que leurs espaces sacrés fissent aussi l’objet des locations « intérieures16 ».

15En deuxième lieu, la possession de nombreux bâtiments contigus conjointe à une croissance urbaine soutenue, entraînait le remaniement des bâtiments, soit en refondant les unités locatives, soit en rasant plusieurs unités louées indépendamment afin de les reconstruire à neuf. Dans certains cas, la sous-division d’un bâtiment locatif s’effectuait plus subrepticement encore grâce à un cloisonnement intérieur qui permettait l’augmentation du nombre de boutiques au rez-de-chaussée.

16Insistons sur le fait que ces biens-fonds n’étaient pas cessibles – du moins ne se transféraient-ils que dans les circonstances exceptionnelles – et la parcelle perd en conséquence un élément de son essence pour ainsi dire. Outre ce trait, il en existait un second qui s’oppose aux définitions communément admises de la parcelle : comme il advenait que les biens immobiliers des communautés ecclésiastiques fussent souvent regroupés en parcs compacts, la juxtaposition des parcelles permettait soit leur remaniement soit leur effacement. Si nous nous restreignons aux cas des biens-fonds limitrophes, ceux formant une frange au pourtour des espaces communautaires, plusieurs types de configurations parcellaires peuvent être décelés. Ceux-ci fournissent de beaux exemples de la « plasticité » parcellaire. Pour étayer cet argumentaire, une catégorisation empirique assortie d’exemples est proposée.

17Tout d’abord, considérons le cas d’un espace communautaire exigu. L’emplacement occupe une partie d’un îlot. Quels types de parcelles peuvent-ils se conformer aux contraintes spatiales ? En général, nous pouvons classer les configurations parcellaires limitrophes en trois types : les parcellaires accolés, les parcellaires en franges lâches et les parcellaires de grands ensembles agencés à l’intérieur des cloîtres. Cette division est empirique, et distinguer entre un parcellaire accolé et lâche manque parfois de netteté. Pour le présent argument, nous nous bornerons à des exemples des parcellaires accolés.

Le parcellaire accolé

18À titre d’exemple, considérons les Prémontrés du couvent du Saint-Sacrement, situés au carrefour de la Croix Rouge. Ces chanoines réguliers se portent acquéreurs de terrains attenants au couvent et y construisent une série d’immeubles locatifs jusqu’en 1770. En 1790 ils possèdent déjà onze « maisons » en lisière de leur cloître17 en plus de trois maisons sur la rue de Sèvres, deux boutiques sur la rue de Cherche-Midi et deux maisons construites entre 1713 et 1728, l’une à l’entrée de leur église sur la « pointe » du carrefour de la Croix Rouge et l’autre sur la rue de Cherche-Midi. Ces maisons occupées par « différents locataires » faisaient partie de la reconstruction de l’église. Le projet coûta un excès de 150 000 l.t. Les bâtiments locatifs épousaient la forme de l’église conventuelle d’autant plus que l’édification de l’église et les bâtiments entraient dans un projet conçu de manière globale. Cette reconstruction fut conséquente car les Prémontrés reçurent l’autorisation du cardinal de Noailles, archevêque de Paris, pour exhumer les ossements dans une chapelle et les inhumer dans la nouvelle chapelle18.

19Les Prémontrés se sont acharnés à acquérir le chapelet d’immeubles qui les ceignaient. Grâce à une ténacité que seule une communauté de mainmorte est en mesure de démontrer, ils arrivent à prendre possession bout à bout des maisons au bord du cloître. Le 22 octobre 1748, le couvent obtient « la moitié indivise de la maison sise rue de Seves joignant d’une part celle des religieux prémontrés à condition de payer des rentes dues à plusieurs particuliers de la part de Louis Pierre Perroz, maître peintre et Marie Thérèse de la Violette, sa femme19 ». De même, en 1774, les Prémontrés acquièrent « le quart indivis au total d’une maison sise en cette ville rue de Sèvre quartier Saint Germain des Préz, dont les trois autres quarts appartiennent actuellement aux RR PP prémontrés de la dite maison20 ».

20En 1790, les Prémontrés possédaient cinq maisons situées sur la rue de Sèvres, celles-ci paraissent être louées par étage ; une sixième se trouvait sur la pointe du carrefour ; sur le côté de la rue de Cherche-Midi, le couvent louait cinq maisons dont quatre entraient dans un bail attribué à un Sr Duchesne, menuisier moyennant 6 000 l.t. par an, plus « cent louis de pot de vin21… »

21Les acquisitions « par le menu » révèlent plusieurs traits : il arrive qu’une bâtisse donnée, en principe sur une seule parcelle, appartienne à plusieurs propriétaires. Afin de remanier le bâtiment, éventuellement en le fusionnant à d’autres immeubles et par conséquent en modifiant le plan parcellaire, il fallait s’approprier la totalité des parts qui restaient indivises. Le plan du bâtiment construit vers 1776 indique bien le remaniement parcellaire auquel la reconstruction donne lieu.

22D’après la déclaration remise à l’Assemblée constituante en 1790, les locations consenties à plusieurs individus, et les valeurs locatives minimales des immeubles (3 392 l.t., 2 900 l.t., 3 450 l.t., 4 600 l.t., 2 980 l.t., 5 210 l.t., 8 978 l.t.) portent à croire que la plupart des édifices avaient une configuration de location par étage tandis que les trois immeubles loués ensemble par un sous-bail général de 6 000 l.t. sur la rue de Cherche-Midi, à la suite du nouvel immeuble, étaient sans aucun doute les plus anciens22. Le bâtiment construit en 1776-1778, a été déclaré comme loué à « des bourgeois » et les religieux parlaient de location par « appartement23 ».

23D’un coût de 152 000 l.t., le bâtiment comportait au rez-de-chaussée, six moyennes boutiques dont quatre avec leurs arrière-boutiques et deux sans arrière-boutiques, chaque boutique avait son entresol. Ensuite trois étages s’élevaient et chacun avait huit chambres éclairées sur la rue et sept sur la cour24 (figure 1).

Fig. 1. – Rez-de-chaussée du bâtiment des Prémontrés, AN, S 4340.

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24Il convient de noter qu’en 1767 la police et la voirie de Paris avaient ordonné la démolition de l’ancien bâtiment acquis par les Prémontrés en conséquence de « sa caducité » et « outre l’utilité de cette maison pour le quartier dans lequel l’ancien était situé, elle leur est très nécessaire pour leurs moyens vu le peu de biens qu’ils possèdent d’ailleurs25 ».

25Un autre exemple provient des Grands Carmes de la place Maubert qui acquièrent un ensemble de maisons attenantes à leur enclos au cours du xve et au xvie siècle d’après le relevé établi par Simone Roux26 ; en 1463 les Grands Carmes ne possédaient qu’une seule maison sur la rue de la Montagne Sainte-Geneviève.

26Un parcellaire ténu entourait le chœur, la sacristie et le cloître. Ces maigres lopins figurent dans le plan de la censive de Sainte Geneviève aussi bien que dans les plans annexes aux estimations des biens nationaux établies en 1790. Toutefois, le nombre de parcelles indiqué sur l’Atlas de la censive de Sainte Geneviève, révisé en 1766, ne correspond pas à celui établi dans l’estimation des domaines nationaux. En 1766, selon l’Atlas, il existait onze parcelles sur la rue de la Montagne Sainte-Geneviève, tandis qu’une douzième occupait le coin de cette rue et de la rue des Noyers ; en 1790, la maison située à cet endroit portait l’adresse no 1 rue des Noyers. Une treizième parcelle donnait strictement sur la rue des Noyers ; en 1790, la maison y afférant portait l’adresse no 2 rue des Noyers. Curieusement, une troisième maison numérotée no 3 rue des Noyers, qui côtoyait la précédente, n’appartenait pas aux Grands Carmes bien qu’elle fût partiellement entourée de leur église. L’existence d’un tel « isolat » laisse supposer que les Carmes avaient constitué, au moins en partie, leur domaine par des acquisitions successives plutôt que par une mise en valeur de terrains vagues. Une dernière parcelle, la quatorzième, était située de l’autre côté de l’îlot ayant pignon sur la rue des Carmes, jouxtant à la fois le cloître et le collège de Laon.

27Le même îlot apparaît sous un jour différent d’après l’estimation révolutionnaire : le nombre total de parcelles s’est réduit de quatorze à dix. Cette réduction résulte d’un regroupement parcellaire suivant la démolition d’une suite de quatre immeubles contigus. En fait, l’Atlas de 1766 s’en tenait à la division du parcellaire avant l’érection d’un bâtiment neuf. Nous reviendrons à cette construction plus loin. Passons rapidement en revue le parcellaire et le bâti du parc locatif des Carmes.

28Le parcellaire et le bâti ont-ils subi des modifications ? Hormis le remembrement d’une suite de quatre parcelles sises rue de la Montagne Sainte-Geneviève en 1754, le parcellaire resta remarquablement stable. Le bâti en revanche dut connaître quelques modifications : la maison située rue des Carmes fut rebâtie pendant le premier tiers du siècle. Une série de 6 « échoppes » fut construite dans le passage de l’église du côté de la rue de la Montagne Sainte-Geneviève.

29Pour en apprécier l’évolution, revenons à la description parcellaire établie à l’aube du xviiie siècle, en 1699 : la lisière de maisons ayant façade sur la rue de la Montagne Sainte-Geneviève était scindée à deux endroits afin de laisser place à deux longs passages. L’un d’eux commençait à la suite du bâtiment du coin, occupé par le notaire Vallet. Ce premier passage, couvert de l’encorbellement du même bâtiment sur presque la moitié de sa longueur, menait à l’entrée principale de l’église des Carmes, donnant accès à la chapelle de Notre-Dame du Mont-Carmel. Étroit au départ, le passage s’élargissait à l’approche de l’église. Le long du passage se dressaient les étaux de six échoppes où se vendaient, entre autres choses, des bougies, de la lingerie, des articles de mercerie.

30En 1699, à gauche dudit passage, une série de quatre parcelles correspondant à cinq « corps de logis… appliqués par bas chacun à une boutique et de deux étages au-dessus » remontaient le long de la nef et de la sacristie de l’église27. En 1785, la maison portant le no 3 rue de la Montagne Sainte-Geneviève avait trois étages plus un grenier. Apparemment, un exhaussement d’au moins un étage eut lieu à cette époque. Il en va de même pour le plus grand bâtiment à sa droite, mais celui-ci avait eu son comble aménagé au cours du siècle. Il semble que les religieux aient tenté de récupérer le plus d’espace disponible possible dans les combles de leurs maisons locatives lors d’une période de forte croissance urbaine.

31Les commentaires sur l’état de la censive de Sainte-Geneviève en 1766 décrivent les petits immeubles blottis contre la nef et la sacristie comme « trois très vieilles maisons ». Ces petits corps de logis, d’une emprise allant de 25 à 50 m2, entrecoupés de boutiques et d’arrière-boutiques, formaient une frange curieuse où se mêlaient le sacré et le profane.

32Les bâtiments conventuels empiétaient sur l’espace des maisons locatives de plusieurs façons : l’accès aux caves d’un bâtiment au fond d’une cour fut condamné ; en effet, celles-ci abritaient les sépultures de l’église. On accédait soit à l’église soit au cloître par deux portes cochères qui faisaient partie des maisons locatives ; à certains endroits, les bâtiments claustraux s’encastraient même dans les immeubles de rapport pour dégager des corridors qui autrement auraient été trop étroits ; des cabinets portés sur des encorbellements formaient des saillies qui surplombaient les cours des bâtiments locatifs. À ces détails s’ajoute le fait déterminant pour ce qui concerne le gabarit absolu de l’ensemble locatif : la hauteur de celui-ci ne pouvait excéder celle du chœur, de la sacristie ou de la salle du chapitre qui étaient éclairés par-dessus les combles des bâtiments sur rue.

33En 1699, l’emplacement du bâtiment neuf fut occupé par « quatre échoppes… composées par bas de boutiques et d’un étage au-dessus28 ». Comme ces échoppes « menaçaient ruine et rendaient le passage dangereux29 », un bâtiment neuf portant deux adresses fut construit sur ce site, par ordre de la police, entre les mois d’août 1754 et juin 1755, au prix de 104 000 l.t.30. Le maître d’œuvre fut François L’héritier, « maître maçon entrepreneur de bâtiment de Paris y demeurant rue Saint Jacques ». Les devis et marché, passé devant Brelut de la Grange, le 12 août 1754, prévoyaient l’achèvement du bâtiment pour « le terme de la Saint Jean-Baptiste 175531 ».

34En valeur vénale absolue, ces bâtiments souvent étaient trop liés, stricto sensu, pour garder un prix élevé, une fois détachés de leur contexte. Les petites structures ne valaient rien, ou très peu (1 125 l.t. pour celle cotée D et 6 266 l.t. pour celle cotée E). Au total, la valeur estimée de tout le parc limitrophe atteignait 162 666 l.t. à peu près 10 % de leur valeur locative (voir figure 2).

Fig. 2. – Le bâtiment neuf construit en 1754, AN, Minutier central, XI, 586, Devis et marché du 12 août 1754.

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35Le bâtiment neuf seul gardait une certaine valeur. Il s’étendait au-dessus d’une aile du cloître qui fut partiellement reconstruite en même temps ; ainsi s’explique la présence du parloir des moines créé au rez-de-chaussée du même édifice, sans qu’il y ait communication entre celui-ci et les parties locatives.

36Cette construction représente la plus grosse dépense à laquelle le collège dut faire face au xviiie siècle. Le bâtiment fut évalué à 58 090 l.t. en 1790, d’où l’on serait tenté de conclure que les Carmes avaient été victimes d’une supercherie : en fait, le prix englobait à la fois l’aménagement du bâtiment neuf et celui du bâtiment conventuel. Ce dernier n’était pas négligeable : le devis du marché prévoyait « de faire une cave sous la salle qui sera construite dans le cloître et une arcade au-dessus de la dite salle pour porter le corridor et l’escalier qui conduisent du cloître à la bibliothèque32 ».

37Manifestement, la valeur de ces immeubles résidait en partie dans la fonction globale du site. En détruisant l’institution qu’ils entouraient, on rabaissait la valeur des immeubles. Les constructions dépendaient de la permanence de leur environnement bâti. Cela confirme la plasticité voire l’imbrication du bâti dans un contexte spécifique de propriété monastique. Les Grands Carmes, une fois acquéreurs des immeubles qui les ceignaient, s’adonnaient à la liberté de configurer les lieux selon leurs besoins financiers et architecturaux. Les espaces cloîtrés et laïcs s’entremêlaient. Les sépultures de leur église s’étendaient sous les parcelles locatives. Ces structures « adventices » pour reprendre le terme dont usaient Françoise Boudon et André Chastel, révèlent toute la difficulté de tirer un trait net entre les immeubles et a fortiori les parcelles aux mains d’un propriétaire de mainmorte.

38L’imbrication des parcelles, et leur éventuelle fusion ou leur reconfiguration, ainsi que leur valeur de cession soulèvent des questions de fonction. À titre d’exemple, les biens immobiliers des Cordeliers comprenaient, pour l’essentiel, cinq maisons situées au pourtour du couvent33. La moitié d’une maison, sise rue de Grenelle, avait été aliénée définitivement à titre de rente foncière.

39Le bâtiment accolé à l’église payait un loyer modique de 450 l.t. Ce qui ne contribuait qu’à 4 % des revenus locatifs du monastère. Toujours est-il que les commissaires chargés d’estimer le bien le prisèrent à 22 fois sa valeur locative, un coefficient qui dépassait largement les valeurs des autres biens34. Cette maison devait disparaître en l’an IV puisque la décision de démolir l’église fut prise en l’an III et la dame Duprier fit l’objet d’une éviction en l’an IV35.

40Malgré la valeur limitée de ces terrains, ces locations rassemblaient autour des couvents une clientèle fidèle, une zone où les réguliers pouvaient imposer leurs conditions et leurs contraintes, en même temps que tirer parti des valeurs locatives. S’agit-il simplement de remplissage des vides ? L’évolution globale du tissu bâti revient à les combler. Le lotissement donne l’exemple d’un remplissage ex nihilo. Les cas ici doivent leurs formes aux contours structuraux antérieurs auxquels il convient de se conformer.

41Les prêtres réguliers de Saint-Paul, connus sous l’appellation de « Barnabites » possédaient le prieuré de Saint-Éloi, en face du Palais de Justice. Le site du prieuré se trouve au cœur de la ville. Quoique de fondation ancienne, loin de toute zone limitrophe, en 1790 le prieuré conservait les vestiges d’un parcellaire limitrophe. Selon leurs dires, « il leur fallait racheter tous les Bâtiments qu’on avait élevés soit au pourtour, soit sur la voûte de l’ancienne église, dont plusieurs avaient été usurpés. Pour retirer tous ces bâtiments, ils ont eu à essuyer nombre de procès longs et dispendieux. Après les avoir retirés à grands frais, et fait reconstruire une partie d’iceux, on a exigé d’eux des droits considérables d’amortissement et d’indemnité36 ». Vers 1787, deux immeubles furent démolis à la suite de l’agrandissement de la place devant le Palais de Justice. Trois immeubles locatifs (l’un d’eux se louait parfois en deux unités séparément) se blottissaient contre la sacristie et l’abside de l’église prieurale. La curiosité parcellaire réside dans ce bâtiment construit dans la cour même du prieuré. En réalité l’immeuble, estimé 29 599 l.t. lors de la prisée révolutionnaire, fut élevé sur l’emplacement de trois échoppes37. Le bail des trois échoppes comprenait la charge de louer les chaises de l’église. De petites parcelles furent remplacées par un bâtiment de quatre étages carrés et un dernier étage en mansarde lambrissée. À l’exception du rez-de-chaussée chaque étage comportait quatre chambres à cheminée. Un maître maçon nommé Lavarde dont le père fut le maçon employé par les Barnabites, avait édifié le bâtiment à condition qu’il le prenne en location à 1 800 l.t. par an pendant neuf ans38.

42Ce bâtiment illustre la plasticité d’un parcellaire institutionnel. L’un des immeubles se trouve à l’intérieur de la cour devant l’église et jouxtant le couvent. Faut-il distinguer par fonction et non par propriété ? Lavarde comptait sous-louer l’ensemble pendant la durée du bail. Donc, la fonction de l’ensemble et une partie de sa valeur locative seraient revenues à un tiers si la Révolution ne lui en avait ravi l’opportunité.

Morcellements et divisions fonctionnels

43Nous avons relevé quelques exemples qui impliquent la fusion « parcellaire » afin d’édifier de nouvelles structures. Ce phénomène répondrait à une demande croissante pour un habitat « bourgeois », entendons un espace où la hiérarchie verticale d’étages empilés autorise des appartements de plain-pied. Quoi qu’il en soit de cette modification de l’habitat, un autre phénomène surgit également : celui du morcellement. Plusieurs types laissent leur empreinte sur le bâti.

44D’abord, il existe une forte tendance – pour ne pas parler de « loi » – de « morcellement de la façade » en conséquence de la forte demande pour un emplacement commercial sur la rue. Il est d’autant plus intéressant de voir que ce partage des boutiques n’entraîne aucune division du « parcellaire » (et ici, il convient de mettre les réserves à l’emploi du terme à la suite des observations précédentes), évidemment parce que toutes les parcelles appartiennent au même propriétaire, qu’elles relèvent des biens d’une communauté de mainmorte. Malgré leur inaliénabilité, le même phénomène se manifeste ici comme ailleurs : la rue commerçante pousse à la sous-division des façades sur rue, ce qui explique le découpage successif des boutiques ou espaces locatifs, en bordure des îlots. Par le jeu successif des partages et des ventes, on en arrive à un morcellement extrême du parcellaire défini, rappelons-le bien, à partir de la propriété foncière. Dans le cas présent, c’est l’occupation fonctionnelle et non la propriété qui reflète les forces économiques.

45Toutefois, nous avons même des cas plus complexes où un îlot de propriété subit un découpage fonctionnel longitudinal.

46Les Petits Augustins du faubourg Saint-Germain avaient construit en double rangée deux hôtels aristocratiques au fond des terrains, et en bordure de la rue des Saints-Pères, deux immeubles chacun à deux boutiques. Cette disposition permettait à deux catégories de locataires de cohabiter sur une même parcelle. En bordure de la rue, les commerces avec les artisans louant une boutique ou une partie du bâtiment ; sur l’arrière, un hôtel particulier destiné à l’habitation par une personne de qualité. Certes, toutes les parcelles locatives ne présentaient pas ce type d’agencement : les deux hôtels les plus luxueux ne jouxtaient aucune demeure roturière, côté rue. Ces deux hôtels furent loués, sinon habités, presque exclusivement par des nobles. L’exception apparente est la longue occupation du 121 rue des Saints-Pères par une dame Passart.

47L’autre cas, concerne la sous-division des boutiques. Prenons l’exemple des maisons locatives sises rue Dauphine qui appartenaient aux Grands Augustins.

48Le bâtiment numéroté 5 sur le plan dressé en 1746, comportait « une cave, boutique, 4 chambres, cabinets et grenier39 ». L’immeuble était nettement plus petit que ceux situés sur le quai ; il était en effet enveloppé sur deux côtés par le bâtiment faisant l’angle de la rue Dauphine et du quai. Malgré son exiguïté, provision fut faite pour que le bâtiment possédât une petite cour, elle aussi incluse dans l’espace entouré par le bâtiment de l’angle. D’après l’état dressé en 1790, chaque étage n’avait pour seule pièce qu’« une chambre à cheminée40 », et par rapport à la description antérieure, le rez-de-chaussée avait été sous-divisé en deux boutiques. Un grenier coiffait l’immeuble et formait une dernière pièce. Le rez-de-chaussée fut divisé en deux boutiques : l’une avait une cuisine « établie sur la cour », une chambre fut construite sur la cuisine ; l’autre recevait l’escalier par où l’on montait aux différents étages de l’immeuble. Donc, une sous-division de la boutique eut lieu après 1746.

49De même, cette année-là, l’immeuble no 9 disposait d’un « corps de logis sur le devant distribué en 2 boutiques, allée au bout de laquelle est un puits, cabinet, escalier commun avec la maison voisine en entrant à droite, 4 étages de deux chambres chacun et un petit cabinet au 2e étage41 ». Or la maison possédait trois boutiques en 1790.

50Cette sous-division ne se manifeste pas au niveau du plan parcellaire. Toutefois, cela correspond aux observations de Françoise Boudon lorsqu’elle parle des sous-divisions du parcellaire sur les rues commerçantes. Dans le cas ci-dessus, l’effet est le même, la survaleur qui en résulte bénéficie aux bailleurs et ensuite, sans doute, aux locataires principaux. Quel que fût le bénéficiaire, la rente foncière augmente en conséquence de ce maillage commercial affiné. Ce phénomène reste difficilement décelable. Pour l’observer, il incombe aux chercheurs de retrouver une suite de baux ou d’états descriptifs d’un immeuble commercial. Une étude synchronique ne permet aucunement l’observation de telles transformations.

51Comme toute discipline, celle de la morphogénèse urbaine souhaiterait se fonder sur quelques unités analytiques immuables, quelques éléments invariables qui soient en mesure de servir de repères pour l’appréciation diachronique de l’espace urbain. La parcelle semble un candidat prometteur voire idéal : le bâti se transforme mais la parcelle perdure. Elle passe de main en main ; elle se divise mais cette sous-division reste toujours apparente grâce à une trajectoire historique des ventes ou des successions. Or, la parcelle, apparemment clairement définie, pose de nombreux problèmes lorsqu’elle fait partie d’un ensemble fonctionnel d’unités bâties. Les cas abordés démontrent que la parcelle comme unité ne peut s’appréhender en dehors de son contexte. Les édifices qui lui appartiennent peuvent connaître plusieurs sorts indépendamment du transfert de propriété du sol. Certaines parties des immeubles peuvent être cédées par les propriétaires de mainmorte pour de longues années sans que le bâtiment cédé soit démantelé ou démoli, en particulier dans le cas d’un bail emphytéotique42. De même, une unité productive d’une grande entreprise peut être cédée à un tiers sans que l’unité cesse de fonctionner ; un immeuble peut être vendu sans subir une modification ni de forme ni de fonction. Mais le plan parcellaire doit refléter la cession. De même, deux immeubles, construits à des époques distinctes, structuralement indépendants, peuvent se louer ensemble et de facto fonctionner comme une unité. Du moins, les caves peuvent être réunies ; le bâtiment du Petit Dunkerque sis au bout de la rue Dauphine a connu un sort semblable : il a été réuni à son voisin au milieu du xviiie siècle.

52Les trois éléments : forme, fonction et propriété ne peuvent fournir la base d’une approche morphologique s’ils ne sont pas constamment confrontés les uns aux autres. L’occupation des lieux fournit un quatrième élément difficilement dissociable des trois premiers.

53Somme toute, le parcellaire entourant les espaces cloîtrés, relevant d’un seul propriétaire, forme aussi une « ceinture limitrophe » ou « frange construite » qui obéit à certaines contraintes, pour ne pas dire « règles ». Ces règles sont d’autant plus difficiles à saisir que les biens immobiliers qui relèvent d’un seul propriétaire restent sujets à des remaniements et gardent une plasticité distincte. La règle de sous-division trouve son pendant dans la règle d’extension (les acquisitions du pourtour) et aussi dans la règle d’hauteur voire de profondeur (les immeubles des environs conformes aux besoins de l’institution et non le contraire). Mais toutes ces règles exigeraient l’acquisition des terrains si la propriété est éparpillée. Un éparpillement qu’induit le lotissement. Si, en revanche, les biens-fonds étendus restent dans la main d’un seul propriétaire, d’autres configurations restent possibles. Celles-ci seront modulées en fonction des besoins financiers et des contraintes imposées par la demande foncière autant que par le fonctionnement du propriétaire institutionnel.

Notes de bas de page

1 Conzen Michael Robert Günter, « Morphogenesis, Morphological Regions, and Secular Human Agency in the Historic Townscape, as Exemplified by Ludlow », in Conzen Michael P., Thinking about Urban Form, Bern, Peter Lang, 2004, p. 116-142.

2 Whitehand J. W. R., « Fringe Belts: A neglected Aspect of Urban Geography », Transactions of the Institute fo British Geographers, no 41, 1967, p. 223-233.

3 Ce constat a été souvent observé pour la période du Premier Empire et de la Restauration ; en fait la mise en valeur des espaces cloîtrés apparaît dès l’expansion urbaine du xviie siècle.

4 AN, Minutier central (désormais MC), étude XCI, 736, 24 juin 1732, quittance de 92 107 l.t. ; MC, étude XCI, 801, 22 juillet 1744, quittance par Claude Bonneau aux Carmes déchaussés de 188 102 l.t. 14 sols en acompte sur le prix des travaux fait pour la construction de deux hôtels rue de Regard et rue du Cherche-Midi ; MC, étude XCI, 805, 30 septembre 1744, quittance de 86 897 livres 6 sols pour solde du prix des travaux.

5 Dumolin Maurice, « Les maisons du noviciat des Jacobins et leurs locataires », annexe au procès-verbal de la séance du 23 février 1929 de la Commission du Vieux Paris, 33 p., in 4.

6 Farguell Isabelle-Montserrat, La construction d’ensembles locatifs à Paris par des communautés ecclésiastiques sous Louis XIV, thèse de l’École nationale des chartes, 1997, p. 161.

7 Notons qu’une implantation au cœur de ville aurait pu être en zone limitrophe au moment de son installation ; l’accroissement successif de la ville enveloppe progressivement le site d’où la nécessité d’une vision diachronique.

8 Conzen Michael Robert Günter, in Michael P., Thinking about urban form, op. cit., p. 254.

9 Panerai Philippe, Depaule Jean-Charles et Demorgon Marcelle, Analyse Urbaine, Marseille, Éditions Parenthèses, 2012, p. 70.

10 Peronnet Michel, Les évêques de l’ancienne France, Paris, Champion, 1977.

11 Ferron Alain, D’Aguessau et les Gens de Mainmorte, Paris, Domat, 1933.

12 AN, Q1*1099-56, État des maisons, boutiques et échoppes dans la ville de Paris, appartenant à la mainmorte jusqu’à l’édit du mois d’août 1749.

13 Fosseyeux Marcel, L’Hôtel-Dieu de Paris au xviie et au xviiie siècles, Paris, Berger-Levrault, 1912.

14 Chastel André, Boudon Françoise, Couzy Hélène et Hamon Françoise, Système d’architecture urbaine : Le quartier des halles de Paris, Paris, Éditions CNRS, 1977.

15 Carbonnier Youri, Maisons parisiennes des Lumières, Paris, PUPS, 2006.

16 Fosseyeux Marcel, « La question des loyers aux xviie et xviiie siècles et les meublés dans les couvents et collèges », Procès-verbal de la commission du Vieux Paris, séance du 27 mars, 1920.

17 AN, H5 4060 : un bail passé devant Périchon (étude XXXIX) le 12 mars 1712 fit référence à un bail antérieur passé devant Carnot (étude XCI) le 5 décembre 1689 par lequel fut loués un corps de logis avec une cour et un chantier où « deffunct Eustache Laurent faisait sa résidence ».

18 AN, L 966, acte du 30 octobre 1720.

19 AN, S 4341.

20 Ibid., acte passé devant Delarue, le 15 mars 1774. Est indiqué la dérogation obtenue auprès du parlement.

21 AN, S 4342, déclaration du 3 mars 1790.

22 Cabestan Jean-François, « La naissance de l’immeuble d’appartements à Paris sous le règne de Louis XV », in Rabreau Daniel, Paris, Capitale des Arts sous Louis XV, Paris, William Blake et Co. 1997 ; Cabestan Jean-François, La conquête du plain-pied, Paris, Picard, 2004.

23 AN, S 4340.

24 AN, Z/1j/925/2.

25 Ibid.

26 Roux Simone, La Rive Gauche des Escholiers, Paris, Éditions Christian, 1992.

27 AN, S 3735, Titre nouveau passé le 20 mai 1699, étude LXV.

28 AN, S 3735, Titre nouveau passé le 20 mai 1699, étude LXV.

29 AN, S 7496, déclaration décimale de janvier 1757.

30 AN, MC, XI, 586, Devis et marché du 12 août 1754.

31 Ibid.

32 Ibid.

33 AN, Q2-120.

34 Vialay Amédée, La vente des biens nationaux pendant la Révolution française, Paris, Perrin, 1908.

35 Lazare Louis, pertoire alphabétique du Fond des Domaines, Première Partie, Paris, Alphonse Picarde et fils, 1904.

36 AN, S 7496, déclaration décimale de 1756.

37 AN, Q2-121.

38 AN, S 3647.

39 AN, LL 1471, fo 196.

40 AN, Q2-122.

41 AN, LL 1471, fo 200.

42 Nous songeons aux immeubles du Noviciat des Feuillants, rue d’Enfer, cédés en partie aux particuliers. Voir Perluss Preston, Les Communautés régulières d’hommes de la Rive gauche dans l’univers urbain parisien au xviiie siècle, thèse de doctorat d’histoire, université Paris IV-Sorbonne, décembre 2004, 2 vol., chap. 6, p. 430-439.

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