1 Normalement, pour tenir compte de l’adjonction, en 1852, des centres des communes périphériques, les quartiers de la Croix-Rousse et de Vaise devraient venir compléter cet ensemble, mais leur exclusion est pertinente au vu de la faible densité de la population et de la morphologie du bâti au XIXe siècle avec des très petits immeubles de deux étages maximum.
2 Après une forte augmentation entre 1861 et 1901 (+ 6 500), le nombre d’immeubles se stabilise depuis le début du XXe siècle, autour de 20 000. Cf. Infra en annexes, les chiffres du nombre de maisons par arrondissements entre 1861 et 1968.
3 Les chiffres tirés des recensements de population n’indiquent que des maisons d’habitation dans le sens donné par la Statistique générale de la France c’est-à-dire des constructions destinées à l’habitation, excluant de facto toutes les constructions à usages professionnels (magasins, ateliers…). Mais, ces statistiques sont trop lâches puisqu’elles incluent aussi bien les maisons ayant un seul rez-de-chaussée que les immeubles à plusieurs étages. Toutefois, certaines statistiques notamment celles de 1861, 1896 et 1968 distinguent ces différentes catégories et offrent ainsi une évolution du bâti lyonnais.
4 ADR 6Mp 1/756 pour 1861, 6 Mp 1/764 pour 1866, 6 Mp 1/802 pour 1896. Ville de Lyon, Documents relatifs au projet du budget de 1900, Lyon, 1901.
5 Voir Infra en annexes, les chiffres de la répatition du nombre de maisons par année de construction et par arrondissements entre 1968.
6 L’échantillon des immeubles de la Régie épouse sensiblement la même répartition que l’ensemble des immeubles constituants le portefeuille (316 immeubles) : presqu’île (45 % contre 52 % pour l’échantillon), 3e et 6e (27 % contre 36 %), 5e et 9e (12 % contre 7 %), 7e et 8e (7 % contre 4 %).
7 On sait toutefois qu’il s’agit d’un grand immeuble (parcelle de 520 m ², cinq étages). Malgré la destruction de l’îlot en 1969, il a été possible de reconstituer le bâti des îlots Mercière/Saint-Antoine.
8 Rappelons que cinq immeubles seulement de l’échantillon de la régie font trois étages ou moins.
9 Les constructions en pisé, suite aux innodations de 1840 et 1856, sont interdites.
10 Le terme « haussmannien » peut prêter à discussion. Tout d’abord, le style architectural lyonnais s’en écarte quelque peu, par exemple dans la forme des toits et des greniers (cf. Clémençon A.-S., La fabrique de la ville ordinaire, thèse de doctorat, université Lumière Lyon 2, 1999). En second lieu, ce terme sous-entend que le modèle parisien a été appliqué à Lyon alors que les deux périodes de transformation sont contemporaines. Si l’influence parisienne a pu être importante (par exemple, pour la rénovation du quartier Grolée, voir Rivet F., Une réalisation d’urbanisme à Lyon : Le quartier Grolée, Étude d’histoire et de Géographie urbaines, Lyon, 1955), elle est postérieure au Second Empire. Toutefois, le terme haussmannien est si prégnant dans le langage courant et si « parlant » qu’il continuera à être employé ici.
11 Le test du khi-deux est significatif au seuil de 5 % pour les différents croisements présentés ici (que le classement des professions croisé avec les catégories d’immeubles soit en quatre postes, ou 11 postes).
12 Pour les entrepreneurs de bâtiment, la propriété immobilière sert de garantie lors des adjudications de travaux de constructions importants.
13 Voir par exemple Fournier P. et Mazella S., « Un bâti bourgeois pour des élites de second ordre », in Fournier P. et Mazella S. (dir.), Marseille entre ville et ports, les destins de la rue de la République, Paris, La Découverte, 2004. Le statut bâti de la rue Impériale à Marseille a ainsi été vécu comme un marqueur de promotion sociale par des habitants appartenant à des catégories n’appartenant pas à la bourgeoisie (à laquelle ces immeubles étaient destinés à l’origine). En revanche, l’arrivée de nouveaux habitants d’autres milieux est perçue comme une remise en cause de cette valorisation par le statut résidentiel. La dynamique de qualification sociale des immeubles et des propriétaires est donc un double mouvement dans lequel les deux s’affectent l’un l’autre.
14 Apparemment rentable (rendement brut 9,14 %), l’immeubles est lesté de lourdes charges (rendement net 2,47 %). Le rendement brut correspond au montant des loyers perçus dans l’année divisé par le prix de vente de l’immeuble. Le rendement net tient compte des charges et des droits de mutation. Voir dans la 3e partie, la méthode de calcul de ces ratios.
15 L’affaire se révèle d’ailleurs plus rentable que la moyenne des acquisitions de cette période (rendement brut de 10,13 % et rendement net de 6,22 %), ce qui laisse penser que l’immeuble est clairement sous-évalué, signe sans doute aussi de l’équivalent d’un phénomène de déclassement.
16 Rendement net de 10 %.
17 Rendement non connu car hors de la période de gestion.
18 Rendement brut d’exactement 10 %, rendement net de 3,4 %.
19 Rendement brut de 10,23 %, rendement net de 5,84 %.
20 Rendement brut de 19,58 %, rendement net de 7,60 %.
21 Il s’agit de la Société immobilière Saint-Antoine et de la Compagnie immobilière du sud-est qui bénéficient du statut légal de sociétés conventionnées et dans lesquelles les grandes sociétés immobilières de la Presqu’île (Société de la Rue Impériale [SRI], Fondation Richard, Société des immeubles de Lyon) prennent des participations importantes (20 % pour la SRI). Cf. Procès verbal de l’assemblée générale des actionnaires de la SRI du 12 mai 1959, Archives municipales de Lyon, 187 II 3.
22 Rendement brut de 5,89 %, rendement net de 1,74 %. Ce rendement assez bas signale une forte valorisation de l’immeuble, voire une surestimation.
23 Rendements bruts : 6,77 % en 1926, 10,06 % en 1954.
24 Segaud M., Bonvalet C., Brun J. (dir.), Logement et Habitat, l’état des savoirs, Paris, Éd. De la Découverte, 1998.
25 Le rôle de la demande et des préférences en matière d’habitat a parfois été abordé, mais plus souvent sous l’angle de l’aménagement des appartements que sous celui de leur reconfiguration. On pense notamment à Loyer F., Paris XIXe siècle : l’immeuble et la rue, Paris, Hazan, 1987, qui montre que l’accroissement du bruit et de la circulation dans l’entre-deux-guerres ont conduit les habitants d’immeubles haussmanniens à investir les pièces sur cour jusqu’alors délaissées. De la même façon, voir Fournier P. et Mazella S., « Un bâti bourgeois pour des élites de second ordre », op. cit. p. 103-120. Les auteurs indiquent que la configuration des appartements dans les immeubles typiques d’une percée haussmannienne rue de la République à Marseille, était destinée à « une nouvelle bourgeoisie moyenne soucieuse de visibilité » (p. 103) : certes il n’y avait ni jardin, ni cour susceptible d’accueillir des écuries, ni séparation fonctionnelle entre espaces résidentiels et espaces d’activité (nécessaires à la bourgeoisie d’affaires en place), mais les appartements étaient spacieux et alignés sur les critères parisiens. Les espaces intérieurs ne peuvent toutefois être recomposés et tournés vers l’arrière comme dans les cas étudiés par F. Loyer, de telle sorte que : « Cette attraction, si elle ne s’est pas manifestée pour eux [la nouvelle bourgeoisie moyenne] tout de suite à l’ouverture de la rue, a peu de chances de s’exercer par la suite », p. 103. On notera toutefois que l’organisation de l’espace n’est pas le seul facteur. Les immeubles de la rue de la République à Lyon, par exemple, ne comptent pas de cour intérieure mais ont attiré une partie de la grande bourgeoisie.
26 Avant 1914, les loyers de l’immeuble sont dans la moyenne de l’échantillon, après les années 1920 ils ne représentent plus que 60 % de cette moyenne.