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La mesure cadastrale

 | 
Florence Bourillon
, 
Nadine Vivier

Troisième partie. La confrontation fiscale

Le cadastre « à la traîne » ? Valeur fiscale et marchande des biens à Gentilly, commune de banlieue parisienne en croissance à l’ombre des fortifs (1836-1865)

Virginie Capizzi

Texte intégral

  • 1 Doctorante en histoire contemporaine à l’EHESS sous la dir. de M. Gilles Postel-Vinay
  • 2 Voir notamment Capizzi V., Des fortifications de 1841 à l’annexion de 1860 : anticipations, politi (...)

1Pendant1 une vingtaine d’années, Gentilly a été divisée par les fortifications de Thiers (1840-1845) tout en restant une ville à part entière. Dans un contexte de forte croissance démographique et urbaine et d’avenir marqué par la perspective d’une extension parisienne possible qui se réalisera en 18602, comment se forme et évolue la valeur des propriétés de part et d’autre de l’enceinte ? La notion de valeur peut être abordée selon plusieurs points de vue qu’il s’agisse de confronter la valeur des biens sur le marché foncier (prix de vente) ou selon les critères de l’administration fiscale (revenu cadastral imposable).

  • 3 Sur le cadastre et l’impôt voir Bourillon Fl., Clergeot P. et Vivier N. (dir.), De l’estime au cad (...)

2Au cours du premier XIXe siècle, Gentilly, territoire encore essentiellement rural, s’urbanise fortement, en particulier aux abords de Paris et des grands axes. Sur ces marges urbaines de la capitale s’applique un double régime fiscal : au cadastre rural (évaluation fixe du non bâti) s’adjoint de plus en plus le système du cadastre urbain (évaluation séparée des maisons, allivrement non fixe, réévaluation tous les dix ans en principe)3. S’ajoute à cela la confrontation à un marché foncier dynamique qui enregistre des fluctuations importantes de prix dans un contexte de forte croissance de l’offre et de la demande. La distinction entre bâti et non bâti apparaît ici doublement essentielle en raison des modalités d’évaluation cadastrale et de la nécessaire prise en compte de l’hétérogénéité des biens sur le marché.

  • 4 Jacquemet G., Belleville au XIXesiècle, du faubourg à la ville, EHESS, Paris, 1984, 452p.
  • 5 Cadastre, plans déreliés, Gentilly, levés de 1808 à 1811, AD Val-de-Marne (AD94), 3P1040-3P1045. P (...)
  • 6 Matrice et rôle pour la contribution cadastrale et celle des portes et fenêtres, 1813-1836, AD94, (...)
  • 7 Matrice des propriétés foncières, 1836-1848, AD94, 3P256-3P258.
  • 8 Sur la différence de lever du bâti à Paris et en banlieue, voir Dumas J-P., « Représentation et de (...)
  • 9 À la suite à l’extension de Paris et de la cession de la section B et d’une partie de la section A (...)
  • 10 État de section de Gentilly, 1847, sections G à R, AD94, 3P253 (1847, version utilisée) et 3P254 ( (...)
  • 11 Matrices des propriétés, 1848-1860, AD94, E dépôt Gentilly, 1G1* à 6* (version utilisée) ; Autre e (...)
  • 12 Matrice des propriétés foncières, 1860-1914, AD94, 3P262, 3P260 (suite à une erreur de cotation), (...)

3De 1808 à 1860, Gentilly a connu, comme Belleville4, quatre cadastres qui s’appuient sur deux plans différents. Les plans levés entre 1808 et 18115 comportent 5 sections ; les « matrice et rôle pour la contribution cadastrale et celle des portes et fenêtres » qui y sont associés débutent en 18136. En 1836, un nouveau cadastre est lancé mais les plans sont conservés. La matrice des propriétés foncières de 1836-1848 concerne les propriétés bâties et non bâties7. Au milieu des années 1840 commence le troisième cadastre gentilléen. De nouveaux plans sont levés en 1845-18468. Le territoire est divisé en 17 sections (24 feuilles9) qui totalisent environ 4 250 parcelles. En 1847, l’expertise commence sur le terrain pour l’évaluation du revenu des propriétés, l’état de section est dressé10, et les matrices ouvertes en 1848 enregistrent les mutations jusqu’en 186011, année de l’extension de Paris au cours de laquelle Gentilly perd les sections A à F. De nouvelles matrices sont alors réalisées à Gentilly (sans changement de plan) et pour les nouveaux quartiers parisiens12.

4La prise en compte du changement introduit par les fortifications implique de comparer valeurs cadastrales et prix de vente de part et d’autre de l’enceinte avant 1840 (début de la construction), après 1845 (fin des travaux) et après 1860 (extension parisienne). Après avoir étudié la formation des valeurs cadastrales en 1847 et les avoir comparées à celles de 1836, on verra que par un effet mécanique lié aux fluctuations du marché, l’écart entre valeurs cadastrales et prix se creuse dans les années 1850. Le couplage du cadastre et de l’enregistrement permettra alors de confronter valeurs fiscale et marchande et de mieux saisir les facteurs de formation des prix.

Doc. 1 – Plan de « Paris et son mur d’enceinte » sur lequel est schématisé Gentilly, s. d. (vers 1840-1845), AD94, 6FiA Paris1.

  • 13 À partir de copies numériques des feuilles cadastrales, j’ai reconstitué le plan entier après avoi (...)

Doc. 2 – Plan cadastral de Gentilly (1845-1846) reconstitué et numérisé13.

La valeur fiscale des biens dans les matrices cadastrales de 1836 et 1848

  • 14 Lois de 1835 et 1844. Voir Bourillon Fl., « Marché immobilier… », op. cit., 2005, p. 158.
  • 15 Bourillon Fl., Clergeot P. et Vivier N. (dir.), op. cit., 2008 ; Grinevald P-M, Le cadastre, guide (...)

5En application de la loi du 15 septembre 1807, la confection du cadastre français commence en 1808. Le Recueil méthodique… de 1811 organise le travail. Chaque commune est divisée en sections et parcelles. Le plan cadastral et les revenus imposables non bâtis restent inchangés pendant toute la durée du cadastre. Le bâti est évalué séparément, sans grille fixe. Une actualisation s’effectue pour « tenir compte des revenus fonciers en diminution du fait des maisons démolies (l’année de démolition) et en augmentation des nouvelles constructions (trois ans plus tard)14 ». En principe, l’évaluation des maisons est revue tous les dix ans15.

  • 16 Bourillon Fl., Vivier N., « Introduction », in Bourillon Fl., Clergeot P. et Vivier N. (dir.), op. (...)
  • 17 Bourillon Fl., « Marché immobilier… », op. cit., 2005, p. 158.
  • 18 Jacquemet G., op. cit., p. 29.

6Lorsque la propriété évolue peu, comme souvent en zone rurale au début du XIXe siècle, la stabilité du plan et des revenus non bâtis n’est pas trop gênante. Mais la suppression du droit d’aînesse (1793) et surtout la croissance urbaine à partir du milieu des années 1830 accentuent les recompositions foncières et modifient la valeur des biens existants. Dès lors, la « solution de la fixité […] s’avère de plus en plus contestable et contestée – de même que l’immuabilité des plans16 ». À Paris et en banlieue, « l’administration fiscale, en prélevant l’impôt, est dans l’incapacité de tenir compte de l’urbanisation des communes dites “rurales” et du développement parisien de la première moitié du siècle17 ! » On peut penser avec Gérard Jacquemet que le nombre de cadastres gentilléens et bellevillois (4 de 1808 à 1860 contre 2 en province) témoigne du fait que l’Administration des Contributions directes « estimait que, en raison du très grand nombre de mutations susceptibles de s’opérer annuellement, les matrices se trouvaient au bout de quelques années hors d’état de servir18 ». L’on peut aussi y voir la marque d’un effort pour mieux coller à la réalité. Dans cette optique, l’évaluation initiale des revenus est un enjeu primordial.

L’expertise cadastrale de 1847 de Gentilly

  • 19 Délibération de l’assemblée municipale de Gentilly, expertise du cadastre, 10 décembre 1847, AC Ge (...)

7Une fois le nouveau plan cadastral de Gentilly terminé (1846), l’expertise commence. Le conseil municipal désigne en juin 1847 les propriétaires « qui doivent procéder au classement et à l’estimation cadastrale des propriétés foncières » avec le contrôleur. Le directeur des Contributions directes invite M. Olléris, contrôleur chargé de suivre les détails de l’opération, à s’entendre avec le maire sur l’époque de l’ouverture des travaux d’estimation des biens fonds. Le 10 décembre 1847, l’assemblée municipale entend les « propositions des classificateurs et du contrôleur qui ont procédé à l’expertise cadastrale de la commune19 ».

  • 20 Ibid. Sur l’évaluation du bâti et non bâti : Clergeot P., « Le recueil méthodique… de 1811 », Bour (...)
  • 21 22 % pour la maison du boulanger Letourneur.

8Les classificateurs et le contrôleur ont parcouru le territoire et abouti à une classification selon la nature, la classe (1, 2, 3) et le type (supérieur ou inférieur) du bien. Pour chaque type, une propriété de référence est repérée. Les maisons « n’étant pas susceptibles d’être divisées en classes, avaient été évaluées séparément sur le terrain même20 ». 67 propriétés « dont le revenu net imposable avait été préalablement indiqué par les classificateurs ou constaté par des baux authentiques » sont alors choisies pour tester le tarif projeté. Les résultats sont présentés dans un tableau qui indique l’identité du propriétaire, fermier ou laboureur, le revenu brut des propriétés, la déduction pour entretien et réparations ou pour des biens hors de la commune, le revenu net, le revenu cadastral imposable résultant de l’application du tarif provisoire et le rapport entre revenu cadastral et revenu net. À une exception près21, ce dernier varie entre 28 % et 33 %, avec des valeurs en général autour de 30 % à 33 %. Sur les 63 propriétés effectivement présentes dans le tableau, 55 sont des maisons. Leur évaluation étant plus délicate, il était impératif de s’assurer de la cohérence des estimations et de la proportionnalité entre revenu net et cadastral imposable. Au terme de ce travail est dressé un tableau du « revenu moyen imposable des parcelles choisies par type dans chaque classe » qui permettra d’évaluer toutes les propriétés non bâties du territoire.

La physionomie cadastrale de Gentilly en 1847

  • 22 G. Jacquemet, op. cit., p. 36.

9Le récapitulatif de l’état de section de 1847 donne une idée de la physionomie cadastrale de Gentilly. La commune couvre 483 ha 81ares. Le non bâti occupe la très grande majorité du sol (93,2 %) et produit un revenu imposable de 33 990,69 F. Le bâti occupe 33 ha 07a et fournit un revenu de 2 330,65 F pour le sol et de 165 404 F pour le bâti. À Belleville, plus petite mais plus urbanisée et industrielle, la propriété non bâtie couvre 284 ha et produit un revenu de 73 439 F ; le bâti occupe 55 ha pour un revenu de 470 886 F22.

10Les terres labourables occupent 63 % du sol gentilléen (304 ha 50a), les jardins 15 %, le sol des propriétés bâties 6,8 %, les carrières 4,8 %, puis viennent les prés et prés plantés (2,7 %), les terrains à bâtir (2,5 % soit 12 ha 22a) et les étendoirs (2,3 %), les autres types étant marginaux. Les terres labourables fournissent 54,9 % des revenus imposables non bâtis, les jardins 20,5 %, les sols (hors revenu des maisons) 6,5 %, puis viennent les chantiers (4,3 %), les carrières (3,5 %), les prés et prés plantés (2,6 %), les terrains à bâtir (2,5 %) et les étendoirs (2,3 %).

  • 23 En l’absence, pour l’instant, des données issues de l’état de section détaillé pour les sections A (...)

11Mais la répartition géographique est très inégale23. L’espace englobé par l’enceinte, plus urbanisé, accueille 84,3 % de la surface des terrains à bâtir et 67,2 % des sols du bâti et des cours. Il concentre 91,4 % des chantiers, 79,8 % des prés et prés plantés, 63,4 % des étendoirs et tous les étangs à glace. À l’extérieur, on trouve la majorité des terres labourables (66,8 %), des carrières (66,5 %) et des jardins (59,1 %). Cette physionomie du territoire témoigne d’une orientation économique différenciée : plus d’activités commerciales, artisanales et industrielles au nord de l’enceinte ; plus d’activité agricoles, horticoles ou d’extraction au sud. La répartition des revenus imposables de part et d’autre du mur est quasiment la même que pour les surfaces sauf pour les jardins et chantiers. Si 59,1 % des jardins se situent à l’extérieur de l’enceinte, ils ne produisent que 48,7 % du revenu imposable non bâti. En fait, cet espace n’accueille que peu de jardins de classe 1 (8,3 %) et 2 (35,6 %) et une majorité de jardins de classe 3 (64,5 %). Pour les chantiers, la domination de l’espace englobé par l’enceinte, en surface, est renforcée pour les revenus car tous les chantiers de classe 1 y sont localisés.

Doc. 3 – Répartition des revenus imposables non bâtis à Gentilly, 1847.
Source : État de section de Gentilly, récapitulatif non bâti, 1847, AD94, 3P253.

Les valeurs cadastrales avant et après la construction des fortifications

12Comment ont évolué les évaluations cadastrales entre 1836 et 1848 ? Les revenus des propriétés non bâties, pour lesquels on dispose d’une grille des revenus moyens imposables ont sensiblement baissé. Pour le bâti, il faut trouver des maisons apparaissant à la fois dans les matrices de 1836 et 1848 et comparer leurs revenus. L’analyse de quelques cas de maisons situées sur la route de Fontainebleau (avenue d’Italie) ou à proximité, présentée dans le document 5, fournit des pistes. Trois cas de figure se présentent : les maisons situées au sud de l’enceinte vers Bicêtre ; celles situées au nord, dans la zone rattachée à Paris en 1860 ; et celles placées tout près de l’enceinte (il faudrait encore distinguer ici les maisons de la zone non aedificandi qui s’étend sur 250 m au sud du mur). Dans le document 5, à côté des revenus cadastraux imposables figurent, lorsque une vente associée a pu être retrouvée dans les tables d’acquéreurs, le prix et l’année de la transaction, analysés plus loin. Les deux premières maisons sont situées au sud de l’enceinte, hors de la zone non aedificandi, près de Bicêtre. Dans la matrice de 1836, celle de Vallée (no 1) entre en imposition en 1845, celle de Pipet (no 2) en 1846. Elles ont donc été élevées quelques années auparavant, lorsque les fortifications étaient encore en construction. Dans les deux cas, la valeur cadastrale a considérablement augmenté au fil du temps, le revenu imposable ayant plus que triplé entre 1836 et 1848.

13Pour les maisons englobées par l’enceinte, au nord, l’augmentation est moins forte – entre 25 % et 50 % – et on note quelques cas de diminutions (-10 % pour la première maison de Scordel) ou de stagnation (petite maison de Gadier). Sorelle, employé au Palais de justice, construit une maison au 108 route de Fontainebleau au milieu des années 1830 qui entre en imposition en 1837. Son revenu imposable est de 150 F. Dans la matrice de 1848, elle compte désormais 34 portes et fenêtres et une porte cochère et son revenu est de 225 F (+50 %).

14A contrario, les maisons très proches des fortifications, sentier de la ruelle Gandon (cas no 9-10) ou à la Maison Blanche (cas no 11), ont perdu de leur valeur. La dépréciation va de-18,8 % pour la maison de Pessin à-66,7 % pour celle de Person. Le revenu imposable de la maison de Baucher, dans la zone non aedificandi, chute de 33,3 %. Les abords immédiats de l’enceinte cumulent en effet les désavantages : éloignement relatif de Paris et du centre de Gentilly, raréfaction des équipements, population marginale (présence militaire, prostitution), zone de servitudes militaires au sud où il est interdit de (re)construire ou réparer le bâti, etc.

Doc. 4 – Revenu cadastral imposable (imp.) de quelques natures de biens non bâtis, Gentilly, 1836 et 184. Sources : Délibération de l’assemblée municipale de Gentilly, expertise du cadastre, 10 décembre 1847, AC Gentilly, série G, section I (n ° 59), AA ; matrice des propriétés foncières 1836-1848, AD94, 3P256-3P258.

Doc. 5 – Revenu imposable de quelques maisons à Gentilly dans les matrices de 1836 et 1848 et indication du prix lorsqu’une vente a été retrouvée. Sources : Matrices cadastrales de Gentilly 1836-1848 (AD94, 3P256-3P258), 1848-1860 (AD94, E dépôt Gentilly, 1G1* à 6*) ; tables d’acquéreurs de Gentilly, 1844-1860, AD94, DQ14 922-DQ14 926.

15Entre 1836 et 1848, l’évaluation des propriétés non bâties a baissé : au fil du siècle, les revenus fonciers de la terre ont été moins taxés au profit des nouvelles richesses issues des activités industrielles. Pour les maisons, l’évolution des valeurs cadastrales n’est pas homogène. Le revenu imposable des maisons relativement éloignées de l’enceinte (englobées ou non) a plutôt tendance à monter ; une trop grande proximité des fortifications, au nord comme au sud, semble produire un effet général de dévalorisation cadastrale du bâti. Précisons que pour les cas étudiés, aucune augmentation ou diminution de construction n’est indiquée dans les matrices. Si aucune extension du bâti n’a eu lieu en 1847 (au moment de la réalisation de l’état de section non utilisé ici), on en déduit que les évolutions du revenu imposable ne proviennent pas du changement du bâti lui-même. Resterait à préciser le rôle de la voirie et de l’environnement des propriétés (commerces, écoles, etc.) dont la prise en compte permettrait de mieux apprécier encore le décrochement des évaluations cadastrales par rapport aux prix d’un marché en pleine expansion. Car en effet, au regard des évolutions du marché gentilléen, l’administration fiscale apparaît de plus en plus à la traîne. Les espaces englobés par l’enceinte, qui ont apparemment « profité » d’une réévaluation cadastrale moins forte entre 1836 et 1848, sont précisément ceux où le marché est le plus dynamique.

Un décrochage « mécanique » lié aux fluctuations du marché

16Pour avoir une idée du décalage possible entre évaluations fiscales et prix de vente, on peut tout d’abord analyser l’évolution du marché foncier. Dans la mesure où les évaluations de revenu imposable sont immuables pour le non bâti, d’importantes fluctuations de prix à la hausse ou à la baisse témoigneront du creusement ou de l’amoindrissement de l’écart entre valeur marchande et fiscale des biens. Pour les maisons, l’évaluation cadastrale suit les changements du bâti mais la réévaluation décennale n’a semble-t-il pas eu lieu à Gentilly et le décalage avec le marché est donc probable.

Un marché foncier très dynamique

17Dans les années 1840, le profil du secteur foncier à Gentilly est déjà fortement marchand. Sur les 2 538 transactions portant sur des biens gentilléens entre 1844 et 1859, 59,16 % sont des ventes et 17,6 % des adjudications. Les successions, forme principale du secteur non marchand, ne représentent que 15,14 % du total.

Doc. 6 – Répartition par type des transactions sur des biens situés à Gentilly [1844-1859]. Sources : Tables d’acquéreurs de Gentilly, 1844-1860, AD94, DQ14 922-DQ14 926.

18Entre 1844 et 1859, 1 395 ventes portant sur 1484 biens localisés à Gentilly ont été effectuées. La répartition annuelle (doc. 7) montre une chute du rythme des ventes en 1847 et 1848 (26 ventes). Après la crise, l’activité redémarre doucement (38 ventes en 1849) avant de connaître un nouveau point bas en 1851. À partir de 1852, le nombre de ventes augmente continuellement avec une brusque accélération en 1855 (132 ventes contre 79 en 1854). Le rythme reste élevé les années suivantes (entre 135 et 163 ventes par an).

19La terre domine largement puisqu’elle concerne 723 des 1484 biens répertoriés, soit 48,7 % (correspondant à 688 ventes sur 1 395). Viennent ensuite les maisons, qui représentent 25,9 % du total des biens (soit 384 biens pour 367 ventes), puis les terrains (17,7 %, soit 262 biens pour 242 ventes). Quant aux 7,8 % restant, il s’agit de bâtiments, constructions, jardins, etc.

Doc. 7 – Nombre de ventes de biens situés à Gentilly entre 1844 et 1859 (années complètes). Sources : Tables d’acquéreurs de Gentilly, 1844-1860, AD94, DQ14 922-DQ14 926.

Prix de la terre et des terrains

20Il n’est pas toujours possible à partir des tables d’acquéreurs de calculer un prix/m² fiable : soit la surface n’est pas précisée, soit le prix est global pour un ensemble de biens. Sur les 985 articles qualifiés de terre ou terrain vendus entre 1844 et 1859, le prix/m² a pu être calculé pour 830 biens, soit dans 84,1 % des cas. Pour l’analyse, deux prix exorbitants (>250 F/m²) ont été retirés, ce qui donne un total de 828 prix répartis en 630 prix de terre et 198 prix de terrains.

21Dans un premier temps, a été calculée la moyenne annuelle des prix/m² pour la terre et les terrains pris ensemble. Des pics importants apparaissent en 1848 et 1854 et des pics secondaires en 1856 et surtout 1858. Les ventes faiblissent entre 1846 et 1848 (minimum) alors que le prix/m² moyen explose ; de même, le creux d’activité de 1858 s’accompagne d’une forte hausse des prix. Lors des années de crise du marché foncier, la raréfaction relative des biens offerts (peut-être par l’effet d’une rétention à la vente liée à un repli sécuritaire ?) pourrait expliquer les hausses de prix. Il pourrait également s’agir, comme on le verra par la suite, de biens particuliers (qualité, emplacement) objets de spéculation. L’évolution inverse du nombre de ventes et des prix apparaît sur des périodes plus longues, comme entre 1848 et 1850. A contrario, entre 1843 et 1847 et surtout entre 1851 et 1854, courbes de volume et de prix vont dans le même sens. Cette évolution en phase pourrait s’expliquer, en tous cas pour 1851-1854, par une reprise soutenue de la demande qui conduit progressivement à une hausse des prix qui avaient chuté précédemment. 1855 marque en revanche un changement brutal conjuguant baisse des prix et explosion de l’activité.

  • 24 Bastié J., « Capital immobilier et marché immobilier parisiens », Annales de Géographie, mai-juin (...)

22Dans un second temps, s’est posée la question de savoir si la distinction terre/terrain dans les tables d’acquéreurs avait un sens en termes de prix. Cette distinction, non explicitée, recouvre sans doute une différence entre terre agricole et terrain à bâtir. Les courbes de prix établies séparément pour chaque type de bien tendent à confirmer cette hypothèse. Les terrains sont en effet presque toujours plus chers que les terres, avec des prix/m² moyens par an dépassant souvent 8 F, sauf de 1850 à 1852 (doc. 9). On est loin ici de la valeur moyenne du sol indiquée par Jean Bastié à partir des travaux de Eugène Michel et de Gaston Duon pour les 4 400 ha annexés à Paris en 1860 et qui se situerait vers 1840 entre 1,30 F et 1,40 F24. Cependant, pour les terrains gentilléens et bien que les prix/m² aient pu être calculés dans 75,6 % des cas (87,1 % pour les terres), les effectifs sont si faibles certaines années qu’ils convient de rester prudent dans l’interprétation de la moyenne ces années là.

Doc. 8 – moyenne annuelle des prix/m² de la terre et des terrains (ensemble) vendus à Gentilly, 1844-1859 (828 prix). Sources : Tables d’acquéreurs de Gentilly, 1844-1860, AD94, DQ14 922-DQ14 926.

Doc. 9 – moyenne annuelle des prix/m² de la terre et des terrains (séparément) vendus à Gentilly, 1844-1859 (828 prix). Sources : Tables d’acquéreurs de Gentilly, 1844-1860, AD94, DQ14 922-DQ14 926.

Les maisons

  • 25 Abbé T. Destruissart, Promenade au centre du Grand Gentilly, près de Paris…, Paris, 1821, 143 p, B (...)
  • 26 Dupâquier J. et alii, Paroisses et communes de France, CNRS, Paris, 1974, p. 394-396.
  • 27 Recensement de 1856, AN F20-760.
  • 28 Jacquemet G., op. cit., p. 35.

23Le nombre de constructions nouvelles est un autre indicateur clé de l’évolution du marché foncier. En 1821, l’abbé Destruissart recense 258 maisons pour une population totale (fixe et mobile) de 6 383 habitants25. En 1847, on compte 1 304 maisons pour 11 646 habitants26. En 1856, Gentilly accueille 21 546 habitants27. En trente-cinq ans, la population a plus que triplé et l’urbanisation s’est considérablement développée. La comparaison des plans cadastraux de 1808-1811 et de 1845-1846 en témoigne : le parcellaire s’est morcelé sous l’effet, comme à Belleville28, d’une demande accrue de terrains à bâtir ; sur les plans de 1845, le bâti est beaucoup plus présent.

  • 29 Récapitulatif de l’état de section de Gentilly, 1847, AD94, 3P253.

24Le rythme annuel des constructions nouvelles évolue peu entre 1848 et 1854. Cette période creuse est beaucoup plus accentuée que pour le rythme des ventes : la crise de 1848 a eu des effets prolongés. La reprise qui s’amorce à partir de 1853 connaît un brusque coup d’arrêt en 1854 avant une augmentation spectaculaire des constructions en 1855, pic que l’on retrouve pour le nombre des ventes. Les constructions se concentrent au nord de l’enceinte. En 1847, 62,2 % des 1 304 maisons recensées dans l’état de section sont situées dans cet espace et fournissent 69,7 % du revenu imposable total produit par les maisons, qui se monte à 151 322 F ; cet espace concentre également 84,2 % des terrains à bâtir de Gentilly, tous en classe 1 (1030a pour un revenu de 77 F, contre 192a 6 ca et un revenu de 134,40 F pour l’espace hors fortifications)29.

Doc. 10 – Constructions nouvelles à Gentilly de part et d’autre des fortifications, d’après la matrice cadastrale de 1848 (années de construction et non d’imposition).

  • 30 Jeanne Gaillard indique, suivant le « tableau annuel des changements dans la propriété foncière dr (...)
  • 31 Selon J. Gaillard, entre 1852 et 1858 « la banlieue inscrit à son actif 19 180 maisons, quand Pari (...)

25Sur le marché foncier, les maisons représentent un peu plus du quart des 1484 objets vendus entre 1844 et 1859. Ont été retenues pour l’analyse les 351 maisons entières vendues en pleine propriété. L’évolution annuelle des ventes de maisons diffère assez largement de celle des constructions. Après une baisse continue de 1844 à 1848, avec un creux très accentué en 1848, les ventes repartent et jusqu’en 1854 le marché est plus chaotique que le secteur de la construction30. L’année 1855, marquée par un fort accroissement des constructions, voit se réaliser peu de ventes de maisons (cette situation est inversée en 1854 avec un creux des constructions et un pic des ventes) mais à partir de 1857, les ventes augmentent à nouveau31.

Doc. 11 – Nombre de maisons entières vendues en pleine propriété à Gentilly, 1844-1859 (351 maisons).

26En termes de prix, il semble très difficile et peu opportun d’analyser à partir des seules tables d’acquéreurs les prix de l’immobilier. En effet, si cette source fournit des prix, elle ne donne aucune information précise sur le bien lui-même – nombre de pièces, étage occupé, matériaux de construction –, autant de critères pouvant entrer dans la formation du prix. Certes, les matrices cadastrales indiquent le nombre de portes et fenêtres mais encore faut-il pouvoir retrouver les mêmes maisons dans les deux sources et repérer les modifications du bâti. Les essais réalisés sur quelques maisons de la route de Fontainebleau montrent sans surprise que les très grosses maisons sont vendues nettement plus cher. Un croisement avec les sources notariales permettrait d’aller plus loin mais reste lourd à mettre en oeuvre. D’autres pistes, explorées dans la dernière partie de cet article, fournissent des résultats plus probants.

27Compte tenu de la fixité de l’évaluation cadastrale du non bâti et des limites de l’actualisation de l’évaluation du bâti, il est clair que le décalage entre les deux systèmes fiscal et marchand, suit les fluctuations du marché. En période de hausse des prix de la terre et des terrains, le décalage avec l’évaluation fiscale se creuse, atteignant son maximum les années de pic des prix (1848, 1854, 1856, 1858). En période de baisse des prix, il s’amenuise. Ces variations de court terme pourraient aboutir sur le long terme à des prix moyens peu écartés de ceux constatés en début de période cadastrale mais tel n’est pas le cas. En effet, la courbe de régression polynomiale d’ordre 2 de la moyenne annuelle des prix/m² de la terre (doc. 9) montre une nette tendance à la hausse. À la veille de l’annexion, l’augmentation des prix est patente à court terme (pics de 1856 et 1858) et à long terme (depuis le milieu des années 1840). Pour les terrains, il n’y aurait pas d’augmentation entre le début et la fin de la période mais un rattrapage après une période de creux. Cependant, ce constat s’appuie sur des effectifs de prix trop faibles, surtout entre 1850 et 1855, pour pouvoir être pleinement validé (et ce même si l’effectif des prix de terrain considérés entre 1844 et 1859 correspond à 75,6 % des ventes de terrains sur la période). Pour la terre et les terrains comme pour les maisons, il s’agit alors d’affiner les termes de l’écart entre revenus cadastraux et prix de vente en associant à chaque prix son revenu correspondant. Le couplage des tables d’acquéreurs et des matrices cadastrales permettra de tester la corrélation entre prix, revenu cadastral, classe d’imposition et localisation géographique.

Le cadastre confronté au marché : la localisation et la destination des terrains, facteurs clés du décrochage

  • 32 Sur la base de plusieurs critères : noms des acheteurs et vendeurs, dates (vente et imposition), s (...)
  • 33 Pour 1849, le taux de couplage est de 65,8 %.

28Sur les 1 395 ventes de biens situés à Gentilly entre 1844 et 1859, 800 ont pu être couplées à ce jour, à la matrice de 1848-186032, soit un taux de couplage de 57,35 %. 425 portent sur de la terre (434 articles), 242 sur des maisons (247 objets) et 107 sur des terrains. Les matrices enregistrant les transactions conclues deux à trois ans avant, le taux de couplage des ventes passées entre 1844 et 1846 est très faible (3,9 à 8,6 %). Pour les ventes de 1847, il est beaucoup plus fort (42,1 %) et entre 1848 et 1858 (sauf en 1849), il est toujours supérieur à 73 % et dépasse même 84,8 %33. Sur les 800 ventes couplées, ont été sélectionnés les biens pour lesquels un prix/m² clair et sûr pouvait être calculé à partir des tables d’acquéreurs. Le corpus obtenu comprend 396 terres, 72 terrains et 208 maisons entières en pleine propriété, soit 54,8 % de l’ensemble des terres, 27,5 % des terrains et 59,3 % des maisons vendus entre 1844 et 1859. La plus grande part des 396 terres considérées appartiennent à la classe 3 (43,2 %), suivie de la classe 1 (34,1 %). Pour les terrains, la situation est inversée : la classe 1 domine (50 %) suivie de la classe 3 (34,7 %).

terres

terrains

Classe 1

135

36

Classe 2

90

11

Classe 3

171

25

total des biens vendus couplés à la matrice cadastrale avec un prix de vente sûr

396

72

Doc. 12 – Répartition par classe d’imposition des terres et terrains vendus, couplés à la matrice, avec des prix/m2sûrs, Gentilly, 1844-1859.

29Pour les terres, une moyenne annuelle des prix/m² a été calculée en retirant de l’effectif : 6 prix de classe 1 et 2 prix de classe 3, supérieurs à 30 F/m² qui, par leur caractère exceptionnel, faisaient monter la moyenne de manière conséquente. Certaines moyennes, calculées sur une seule valeur, n’ont pas de sens et jusqu’au début des années 1850, les effectifs de prix considérés sont inférieurs à 5. De plus, au vu des écarts-types assez importants, il semble qu’il faille relativiser la notion de moyenne. Dès lors, il est plus pertinent de focaliser l’analyse sur la période 1854-1859.

Revenu imposable et prix de vente de la terre

  • 34 Hormis une vente à 66 F/m² et une à 35 F/m² déjà retirées de l’échantillon en raison de leur carac (...)

30L’évolution de la moyenne des prix/m² par classe offre des résultats assez surprenants. Pour les terres de classe 1, la courbe présente une évolution assez erratique également perceptible dans les graphiques en nuage de points de tous les prix/m² (non présentés ici). Ce profil est dû à la présence (en 1856 et 1858) ou à l’absence (en 1855 et 1857) de plusieurs prix supérieurs à 10 F/m². En 1856, 9 prix sur 15 sont dans ce cas34 ; en 1858, 3 prix dépassent 20 F/m² et suffisent à faire exploser la moyenne. Quelles sont les caractéristiques de ces ventes à prix élevé ? En 1856, deux vendeurs principaux, gros propriétaires fonciers, réalisent 8 des 9 ventes susdites. L’un réside à Villejuif, l’autre à Paris et parmi leurs acheteurs, majoritairement parisiens (6 sur 8), on trouve des architectes et des entrepreneurs (6 acheteurs sur 8). Les biens vendus sont tous situés au nord des fortifications, près de Paris, vers la Glacière ou la Route de Fontainebleau. On retrouve en 1858 une partie de ces caractéristiques : biens de petite surface au nord de l’enceinte ; présence parmi les trois vendeurs de l’un des plus gros propriétaires fonciers de Gentilly, Charles Nicolas Barre.

Doc. 13 – Moyenne annuelle des prix/m2pour les terres vendues à Gentilly entre 1844 et 1859, couplées à la matrice, avec un prix sûr (base 396 biens, moins 6 prix de classe I et de prix de classe 3 > 30 F/m2).

31À l’inverse, les courbes des classes 2 et 3 présentent un profil beaucoup plus régulier et parallèle, avec une assez forte hausse de 1855 à 1858 et une chute en 1859. Paradoxalement, la moyenne annuelle des prix/m² des terres de classe 3 est toujours supérieure à la classe 2, elle est même supérieure à la classe 1 de 1857 à 1859 (ces années-là, le prix/m² moyen des terres de classe 2 dépasse aussi celui de la classe 1). Le pic marqué de 1858 s’explique, pour la classe 2, par le poids de trois prix supérieurs à 15 F/m². Pour la classe 3, il est plus nourri, avec 14 prix supérieurs à 12 F/m² et 5 prix entre 10 F et 12 F/m². Pour ces 19 dernières ventes à prix élevé, on compte 9 vendeurs dont 8 demeurent à Gentilly, parmi lesquels Désiré Buot, gros propriétaire foncier, réalise 8 ventes. La plupart des 19 acheteurs sont gentilléens et on retrouve les professions du bâtiment (8 maçons, 1 conducteur de travaux, 1 menuisier). Enfin, tous ces biens sont situés au nord de l’enceinte (sections C, D, F).

32La différence entre les profils des courbes de la classe 1 et des classes 2 et 3 nécessite des éclaircissements et le comportement des acteurs fonciers doit être creusé. Qu’il s’agisse des pics de la courbe des terres de classe 1 (1856 et 1858) ou du pic de 1858 pour les classes 2 et 3, les résultats suggèrent en effet des phénomènes de spéculation plus forts en fin de période sur des biens possédés au nord de l’enceinte par de gros propriétaires présents sur le marché depuis longtemps.

  • 35 Récapitulatif de l’état de section de Gentilly, 1847, AD94, 3P253.
  • 36 Je rappelle que cet effectif représente 54,8 % des terres vendues à Gentilly de 1844 à 1859.
  • 37 À l’exception d’une terre de classe 1 vendue 96 F/m ² en 1854.

33En 1847, la partie située au nord de l’enceinte compte moitié moins de terres labourables (10 129 ares) que la partie sud (20 331 ares) et abrite seulement 3 % des terres de classe 1 de la commune – donc rares au nord de l’enceinte – mais 40,4 % des terres de classe 2 et 43,6 % des terres de classe 335. La répartition géographique, par classe, des terres et terrains vendus sur le marché gentilléen reflète-t-elle la physionomie cadastrale de la commune ? Notons tout d’abord que 76,5 % des 396 terres et 72,2 % des 72 terrains vendus entre 1844 et 1859 avec un prix sûr et couplés à la matrice se trouvent au nord des fortifications. Pour les terrains, la répartition par classe est cohérente avec la physionomie cadastrale de Gentilly en 1847. En revanche, le cas des 396 terres est tout différent36. Sur cet effectif, 57,8 % des terres de classe 1, 84,4 % des terres de classe 2 et 87,1 % des terres de classe 3 sont situées au nord de l’enceinte, espace où sont localisées, quelle que soit la classe d’imposition, toutes les ventes37 à des prix supérieurs à 10 F/m² (cas de 17,7 % des 396 prix de terre considérés).

34À la lecture du graphique présentant les moyennes du prix/m² de la terre de part et d’autre des fortifications, on constate que le prix de la terre au nord de l’enceinte est nettement plus élevé. Cet espace voit se réaliser 57,8 % des ventes de terre de classe 1, toutes les ventes les plus chères concernent des biens qui y sont situés et c’est dans la classe 1 qu’on trouve les prix les plus élevés. Ces prix pèsent fortement dans les moyennes et en effet, le profil de la courbe pour le nord des fortifications, toutes classes de terre confondues, est très proche de celui des terres de classe 1 pour l’ensemble de la commune présenté dans le document 13.

Doc. 14 – Moyenne des prix/m² des terres vendues avec prix sûr, couplées à la matrice, toutes classes confondues, au nord et au sud des fortifications, Gentilly, 1844-1859

  • 38 Sur le rôle de la localisation, voir notamment Halbwachs M., Les expropriations et le prix des ter (...)

35Sur le marché foncier, la localisation pèse donc beaucoup plus fortement dans la formation des prix que la classification cadastrale des terres. Les fortifications apparaissent comme une limite très discriminante. L’échelle de valeur que reflètent les classes n’est peut-être pas pour autant insignifiante. L’activité spéculative de sociétés immobilières sur le marché gentilléen n’a pas été relevée. Ici, la spéculation – à petite échelle comparée aux opérations d’envergure qui ont concerné des lotissements entiers (Grenelle, Les Batignolles, etc.) –, est plutôt le fait de propriétaires individuels. Quelques gros propriétaires arrivent à vendre des terres de classe 1 très cher, souvent à des Parisiens, et orientent ponctuellement le marché. En revanche, la hausse du prix/m² des terres de classe 2 et 3, plus régulière et soutenue, correspond sans doute à une tendance de fond, plus générale et moins spéculative, d’un marché où la terre est achetée principalement pour la construction et non pour la culture. Dans cette optique, la productivité importe moins que la localisation38.

  • 39 Je renvoie à mes propres travaux et à l’article de N. Montel déjà cités.

36L’échelle de valeur cadastrale, basée sur des caractères essentiellement agricoles pour le non bâti, et synthétisée par le revenu imposable, se trouverait donc fortement concurrencée, voire démentie, par un marché foncier caractérisé par l’urbanisation (transformation de terres et de terrains en sols de maisons) et la proximité spatiale et temporelle avec Paris. Le dynamisme du marché foncier au nord des fortifications s’accentue à partir du milieu des années 1850. Il est marqué par un nombre de ventes élevé, par l’augmentation des constructions à partir de 1855 et des ventes de maisons à partir de 1856, par la hausse, à partir du milieu des années 1850, des prix des terres de classe 2 et 3 (essentiellement localisées dans cette partie de la commune) et par les mouvements de prix très particuliers des terres de classe 1 en fin de période, à la veille de l’annexion. Cette temporalité et cette géographie suggèrent l’existence de phénomènes de spéculation liés à la perspective d’une extension parisienne souvent considérée par les contemporains, depuis 1840, comme inéluctable39 et encore renforcée par le développement urbain des banlieues aux portes de Paris.

Les maisons : des écarts de valeur plus difficiles à interpréter

37L’urbanisation apparaît donc comme l’un des facteurs clé du décrochage entre valeur fiscale et marchande. La demande de terres moins productives (classes 2 et 3) mais constructibles et moins chères qu’en classe 1 contribue progressivement à une hausse de prix qui accroît le décalage entre cadastre et marché, avant même que les constructions ne soient élevées. G. Jacquemet a clairement exprimé ce phénomène :

  • 40 Jacquemet G., op. cit., p. 31.

« Comment […] apprécier la richesse immobilière des Bellevillois si l’on se contente de relever des revenus cadastraux de terrains agricoles dont la valeur augmentera de façon très considérable en devenant susceptibles de porter des constructions ? Or, les évaluations cadastrales ignorent ces changements, elles ne tiennent pas compte des pressions diverses qui s’exercent pour faire varier les prix des terrains : les revenus sont déterminés en fonction de l’usage du sol au moment où l’évaluation est faite. Tant que le terrain ne porte pas de construction, il conserve le même revenu cadastral et pourtant, sa valeur a considérablement augmenté du fait de sa nouvelle destination40. »

  • 41 Sur les conséquences de la transformation de terre en sols urbains, voir Bastié J., op. cit., 1960 (...)
  • 42 Matrice cadastrale de 1836-1848 et tables d’acquéreurs correspondantes.
  • 43 Ibid.
  • 44 Matrice cadastrale 1848-1860.

38Une fois la maison construite, le sol est imposé comme les terres de classe 1 mais la plus-value sur le bâti est quasiment assurée, surtout si l’acheteur, architecte, entrepreneur ou maçon, contribue lui-même à la construction41. Prenons le cas des Trouillet. En septembre 1837, Pierre Alexandre Trouillet achète à Charles Nicolas Barre, pour 600 F, une terre de 2a50ca sur la parcelle B338, près de la route de Fontainebleau, à environ 100 mètres au nord de l’enceinte. Le revenu de cette terre de classe 2 imposée en 1839 est de 2,05 F. Le mois suivant, Jean-Louis Trouillet, sans doute un parent, achète pour 400 F à Ch. N. Barre et Eugénie Charlier, une terre de classe 2 de 1a36ca sur la même parcelle, dont le revenu est de 1,36 F42. Les Trouillet construisent chacun une maison d’un revenu de 40 F (la terre devenant sol) imposée en 184143. En 1843, la maison et le sol de P. A. Trouillet entrent en imposition au nom de Jacques Pierre Trophy. Dans le cadastre de 1848, cette maison dorénavant située parcelle E258, est réévaluée 60 F44. Le bâtiment de 0,67a au sol, compte 10 portes et fenêtres. Un jardin de 1,4a a été aménagé sur la parcelle E257. Le 20 janvier 1853, Trophy, qui demeure à Paris, revend son bien 4 500 F au blanchisseur Leseur, qui résidait déjà dans cette maison. Ce dernier la démolit et en construit une autre en 1857. Quant à la maison de J. L. Trouillet, elle passe en imposition en 1846 à Lefèvre qui la démolit. Visiblement, les Trouillet ont acheté des terres pour construire et revendre très vite avec profit.

  • 45 L’adresse n’est pas toujours indiquée et il est presque impossible de repérer précisément une adre (...)
  • 46 Date de vente, liens acheteurs/vendeurs, domicile, profession…, facteurs dont j’ai pu constater l’ (...)

39Que se passe-t-il à présent lorsque les maisons sont construites ? Les tables d’acquéreurs ne fournissent pas assez d’éléments sur les caractéristiques des biens et leur localisation45 pour mener une étude précise sur l’évolution des prix de l’immobilier. Vu le nombre de facteurs susceptibles d’entrer dans la formation des prix46, une analyse multifactorielle pourrait être intéressante mais un effectif de quelques centaines de maisons vendues semble trop restreint. En effet, 351 maisons entières sont vendues en pleine propriété à Gentilly entre 1844 et 1859 et 208 seulement ont pu être couplées à la matrice cadastrale avec des descriptions de nature dans les deux sources qui ne correspondent pas toujours. Si l’on s’en tient à une stricte concordance sous le terme « maison », l’effectif passe à 190.

  • 47 La matrice de 1848-1860 ne porte pas trace d’une réévaluation décennale du revenu imposable des ma (...)
  • 48 En 1846, la section A comporte 342 parcelles. Suite à la cession de territoire à la commune de Mon (...)

40On peut alors repérer les maisons vendues plusieurs fois, comparer leurs prix et apprécier l’écart entre revenu imposable et prix, en étant attentif à l’évolution du bâti puisque le revenu imposable des maisons à Gentilly n’est apparemment revu qu’à la suite des augmentations ou diminutions de construction47. Mais à en croire les matrices cadastrales, les reventes sont assez rares. Sur les 342 parcelles de la section A, par exemple, 113 ont fait l’objet d’une mutation entre 1848 et 1860 mais seulement 15 ont connu 2 mutations et une seule 3 mutations48. Les maisons ne concernent qu’une petite minorité de ces double ou triple mutations qui ne sont, en outre, pas toutes des ventes. L’analyse du prix de quelques maisons vendues au moins deux fois montre une hausse, à l’image de la plus-value réalisée par Mlle Preyssureau. Cafetière à Paris, elle achète en 1850 à N. Jh. Gambart une maison de campagne avec jardin au 12 rue du Bel Air pour 3 200 F (parcelles E251 et E252, à l’intérieur de l’enceinte). La maison, qui comporte 10 portes et fenêtres, a un revenu imposable de 50 F ; le revenu du jardin de 1,12a en classe 3, est de 0,84 F En 1852, Mlle Preyssureau revend sa maison à Jn. Jh. Béchamp, papetier à Paris, pour 6 000 F le prix a doublé en deux ans.

  • 49 Un rapport prix de vente/revenu cadastral imposable de 425 signifie que le prix est égal à 425 foi (...)

41Pour aller plus loin, a été analysé dans le temps et l’espace, le rapport entre prix de vente et revenu imposable49 pour les 190 maisons entières vendues en pleine propriété avec un prix sûr, couplées à la matrice et décrites comme « maisons » dans les deux sources. 51 se trouvent à l’extérieur de l’enceinte (26,8 %) et 139 à l’intérieur (73,2 %). À l’extérieur du mur, entre 1853 un accroissement du décrochage entre prix et revenu est évident. À l’intérieur de l’enceinte, les valeurs du rapport prix de vente/revenu cadastral sont beaucoup plus élevées, avec quelques valeurs exceptionnelles.

42L’analyse par quartile de ce même rapport, toutes années confondues, montre que les seuils sont significativement plus hauts à l’intérieur des fortifications. Les moyennes annuelles du rapport sont elles aussi bien plus hautes dans cet espace. Le décrochage entre prix de vente et revenu imposable des maisons y est donc plus fort dans cet espace et il s’accentue au cours des années 1850. L’écart se creuse de part et d’autre de l’enceinte comme le montrent les courbes de régression du document 16.

hors-fortifs

intra-fortifs

valeur du rapport minimum

24,0

30,0 (33,6)

valeur du 1er quartile

47,7 (45,0)

56,0 (54,3)

valeur du 2e quartile (médiane)

66,7

82,4 (76,9)

valeur du 3e quartile

89,2 (80,0)

108,0 (106,7)

valeur du rapport maximum

285,7 (132,5)

428,6 (120,0)

Doc. 15 – Ventilation des valeurs du rapport prix de vente/revenu cadastral par quartile, de part et d’autre des fortifications, Gentilly, 1844-1859.
(Les valeurs entre parenthèses sont les seuils recalculés en ôtant les 3 rapports les plus hauts).

Doc. 16 – Évolution du rapport moyen annuel prix de vente/revenu cadastral, de par et d’autre des fortifications, Gentilly, 1844-1859.
(Les valeurs chiffrées sont les effectifs considérés, c’est-à-dire le nombre de valeurs du rapport prix de vente/revenu cadastral ; la régression est du type polynomial d’ordre 2).

Le cadastre : sans doute à la traîne à la fin des années 1850

  • 50 Le travail sera complété par la construction d’un Système Géographique d’Information et la product (...)

43À Gentilly, commune de banlieue marquée par une forte pression démographique et urbaine qui s’accentue dans les années 1850 et par un marché dynamique sur lequel les prix remontent à partir de 1852-1853 mais surtout en 1854 et à partir de 1856, la caducité du cadastre est évidente50. Face à un revenu cadastral surtout basé sur des critères de rendement agricole qui sanctionne des évolutions passées, se forment un marché des prix qui intègre de multiples facteurs et reflète à la fois évolutions en cours et tendances à venir. Dans un contexte de changement urbain rapide où le futur s’annonce parisien pour toute une partie de Gentilly, la tension à la hausse sur le marché est forte et les revenus imposables sont de plus en plus déconnectés de la matière fiscale. Les fortifications constituent une ligne à fort pouvoir discriminant : le décrochage est beaucoup plus fort au nord, dans la partie la plus active et la plus chère de Gentilly, rattachée à Paris en 1860.

  • 51 Délibération du conseil municipal de Gentilly no 104, 24 septembre 1858, AD94, 1Mi1154.

44Le retard de l’administration fiscale ne concerne d’ailleurs pas que le cadastre. En 1858, le contrôleur des contributions directes reconnaît qu’à Gentilly, les taxes mobilière et personnelle ne sont pas assises sur des bases certaines. Les deux impôts sont révisés et les habitants payant moins de 160 F de loyer, exonérés, l’objectif étant pour l’administration fiscale et pour le maire, de mieux coller à la réalité et d’améliorer la justice fiscale51.

  • 52 Gaillard J., op. cit., p. 94.

45En 1860, de nouvelles matrices sont dressées pour les quartiers parisiens issus de Gentilly. Sur les 464 biens de la matrice des propriétés non bâties du quartier de la Maison Blanche, 115 ont été retrouvés dans les dernières mutations de la matrice gentilléenne de 1848-1860. On constate qu’en 1860 les revenus cadastraux ont augmenté d’en moyenne 46,20 %. D’après Jeanne Gaillard, les municipalités de banlieue sous-évaluaient systématiquement les revenus fonciers52 mais au-delà d’un simple rattrapage, c’est sans doute dans le changement de statut de ces territoires désormais parisiens qu’il faut chercher l’origine de cette hausse.

  • 53 Bourillon Fl., art. cit., Paris, 2005, p. 159.
  • 54 Ce passage s’appuie sur Fl. Bourillon, ibid., p. 162-164. Voir aussi Gaillard J., op. cit., tablea (...)

46Florence Bourillon a montré qu’au XIXe siècle, Paris et les communes de la Seine sont très inégales face à l’impôt en raison des différences de répartition du contingent de la contribution foncière53. Avant même 1860, l’administration fiscale avait envisagé une harmonisation que prévoit finalement la loi du 16 juin 1859 sur l’extension de Paris : les tarifs parisiens des contributions directes seront appliqués aux territoires annexés dans un délai de 5 ans. Entre-temps commence en 1862 une révision des calepins du cadastre qui prend en compte le bâti des espaces annexés et l’évolution à la hausse du marché depuis 1860, et qui doit permettre d’appliquer les nouveaux tarifs sur des bases saines et identiques pour tout Paris. À partir de 1865, les cotisations augmentent fortement dans l’ancienne petite banlieue54.

  • 55 Voir sur différentes époques, les travaux de M. Halbwachs, J. Granelle, A. Riou, Ch. Topalov, M. E (...)
  • 56 J. Bastié, op. cit., p. 230 à partir de F. Latour, Le plus grand Paris, problème d’autorité, Paris (...)

47Quant aux prix du marché parisien55, ils augmentent notablement après l’annexion. Jean Bastié indique qu’entre 1860 et 1865, la valeur réelle des immeubles à Paris a augmenté de 23 %56. Pour Jeanne Gaillard, ce phénomène lié à l’annexion et au deuxième réseau était transitoire : le rythme de la hausse ralentit par la suite, ce que confirment les chiffres cités par Jean Bastié (17 % de 1865 à 1879 ; 13 % de 1879 à 1891).

  • 57 Voir M. Halbwachs, op. cit., 1909, 416p ; J. Bastié, op. cit., 1960 ; G. Duon, op. cit., 1943 ; J. (...)
  • 58 Bourillon Fl., op. cit., Madrid, 2005, p. 157 (d’après le Guide Foncier).
  • 59 Gaillard J., op. cit., p. 92.
  • 60 Ibid., p. 97.
  • 61 Ibid., p. 98 (statistiques du Moniteur et Annuaire Maucorps).

48Ces chiffres globaux cachent cependant d’importantes différences. L’ancien Paris reste le plus cher mais le taux d’augmentation des prix est beaucoup plus élevé dans les nouveaux arrondissements où les constructions nouvelles sont plus nombreuses même si l’écart sur ce point entre ancien et nouveau Paris s’amenuise57. En 1867, La Réforme du Bâtiment indique que le prix des terrains varie de 500 F à 1 300 F dans les dix premiers arrondissements (Florence Bourillon aboutit à une moyenne des prix/m² entre 300 et 400 F/m²58), et de 100 F à 200 F dans les dix autres59. Pour la construction, Jeanne Gaillard note qu’« entre 1852 et 1858, le rapport des constructions entières et partielles entre la banlieue proche et Paris était de 2,5 à 1 ; après 1860, la proportion tout en restant favorable au nouveau Paris n’est plus que de 1,7 à 160 ». À partir de données sur les adjudications, elle montre encore qu’entre 1866 et 1868, 1/9e des immeubles parisiens a rapporté de 5 à 6 %, 3/9e des immeubles de 6 à 8 % et 5/9e des immeubles entre 8 et 10 %. Parmi ces derniers, les 2/3 ont été adjugés dans le nouveau Paris. Pour les valeurs locatives, le contraste entre ancien et nouveau Paris s’accentue après 1869 quand tous les loyers compris entre 250 et 400 F sont exonérés. Dans le 13e arrondissement, l’un des plus pauvres de Paris, la masse imposable chute des 2/361.

  • 62 Bourillon Fl., op. cit., Madrid, 2005, p. 154-155. Je renvoie à l’ensemble de ses travaux.

49Loin de l’optimisme d’Haussmann, il est donc difficile d’admettre pour l’époque l’existence d’un seul marché urbain parisien unifié et homogène. À l’hétérogénéité des biens s’ajoute celle des espaces. La distinction ancien/nouveau Paris reste pertinente mais d’autres échelles (quartier, rue, voire immeuble) révèlent des différences. Entrés dans Paris, les territoires annexés bénéficient d’un suivi cadastral à la parisienne, plus serré et plus précis, à travers les calepins du cadastre établis par rue, révisés tous les dix ans et sur lesquels on trouve des éléments de prix intervenant dans l’évaluation fiscale62. Des études complémentaires resteraient à mener pour évaluer l’efficacité ou le retard de l’administration sur le territoire des nouvelles banlieues qui s’étendent, après 1860, au-delà des fortifications.

Notes

1 Doctorante en histoire contemporaine à l’EHESS sous la dir. de M. Gilles Postel-Vinay

2 Voir notamment Capizzi V., Des fortifications de 1841 à l’annexion de 1860 : anticipations, politiques et comportements, mémoire de DEA, G. Postel-Vinay (dir.), EHESS, 1999-2001, soutenu en juin 2001, 271p. et annexes ; Capizzi V., « Pour une autre histoire des fortifications de Paris et de l’annexion de la “petite banlieue” », Mémoires Paris et Île-de-France, t. 54, FSHA Paris IDF, Paris, 2003, p. 233-338 ; Montel N., « Chronique d’une mort non annoncée. L’annexion par Paris de sa banlieue en 1860 », Recherches Contemporaines, no 6, 2000-2001, p. 217-254.

3 Sur le cadastre et l’impôt voir Bourillon Fl., Clergeot P. et Vivier N. (dir.), De l’estime au cadastre en Europe. Les systèmes cadastraux aux XIXe et XXe siècles, CHEFF, Paris, 2008 ; Bourillon Fl., « Marché immobilier et impôt foncier : l’annexion de la petite banlieue “s’impose” », in Bourillon Fl., Boutry Ph., Encrevé A., Touchelay B. (dir.), Des économies et des hommes, mélanges à Albert Broder, Bière/Jean-Baptiste Say, 2005, p. 157-165 ; Bourillon Fl., « La difficile émergence des cadastres urbains », Images et imageries, CTHS, 2010, p. 277-292.

4 Jacquemet G., Belleville au XIXe siècle, du faubourg à la ville, EHESS, Paris, 1984, 452p.

5 Cadastre, plans déreliés, Gentilly, levés de 1808 à 1811, AD Val-de-Marne (AD94), 3P1040-3P1045. Plan minute parcellaire, tableau d’assemblage, 1811, AD94, 3P1038-3P1039.

6 Matrice et rôle pour la contribution cadastrale et celle des portes et fenêtres, 1813-1836, AD94, 3P255.

7 Matrice des propriétés foncières, 1836-1848, AD94, 3P256-3P258.

8 Sur la différence de lever du bâti à Paris et en banlieue, voir Dumas J-P., « Représentation et description des propriétés à Paris au XIXe siècle. Cadastre et plan parcellaire », Mélanges de l’École Française de Rome. Italie et Méditerranée, t. 111, no 2, 1999, p. 779-793.

9 À la suite à l’extension de Paris et de la cession de la section B et d’une partie de la section A à Montrouge en 1859 (devenues sections E et F puis passées au 14e arrondissement en 1860), de la structuration des archives et des opérations de dévolution, ces feuilles sont éclatées entre les AD94 et le Service technique de la documentation foncière de Paris (STDF). Plan cadastral de Gentilly, 1845-1846, sections G à R, éch 1/1000, AD94, 3P1046-3P1059 ; Plans cadastraux parcellaires des communes annexées, levés de 1840 à 1849, éch 1/1000 : Montrouge, sections E et F, et Gentilly, sections A, C, D, E, F, orig. au STDF, copies à la BHVP ; Tableau d’assemblage […] de Gentilly…, 1846, éch 1/5000, AC Gentilly. Cliché de J.-B. Vialles, 1997, ©inventaire général, ADAGP, no 97940426V, réf. IVR11_97940426V, http://www.culture.gouv.fr/public/mistral/memoire_fr ; Tableau d’assemblage des sections A, C, D, E, F annexées, conservé au STDF.

10 État de section de Gentilly, 1847, sections G à R, AD94, 3P253 (1847, version utilisée) et 3P254 (1847-1848). Je n’ai pas retrouvé l’état des sections A à F qui pourrait se trouver aux Archives Nationales.

11 Matrices des propriétés, 1848-1860, AD94, E dépôt Gentilly, 1G1* à 6* (version utilisée) ; Autre exemplaire provenant de la dévolution, AD94, 3P259 et 3P263-3P266.

12 Matrice des propriétés foncières, 1860-1914, AD94, 3P262, 3P260 (suite à une erreur de cotation), 3P264-266 ; Matrice du quartier Maison Blanche (non bâti), 13e arrdt, 1860, AD75 (PERROTIN), 3312/63/1/art. 25.

13 À partir de copies numériques des feuilles cadastrales, j’ai reconstitué le plan entier après avoir géoréférencé chaque feuille. Chaque objet intra-parcellaire (maison, jardin, etc.) a été numérisé, ce qui a permis de reconstituer les parcelles et les sections. Ce travail a été effectué sous ArcGis-ArcInfo v.8 et 9 au Centre de Compétences Thématiques du Cnrs-Massig sous la dir. de Françoise Pirot, avec l’aide de Catherine Finetin. Capizzi V., « Les recompositions foncières dans une commune coupée par les fortifications de Paris, Gentilly, 1840-1860 », Histoire et Mesure, Système d’Information Géographique, Archéologie et Histoire, CNRS, vol. XIX, no 3-4, 2004, p. 243-270.

14 Lois de 1835 et 1844. Voir Bourillon Fl., « Marché immobilier… », op. cit., 2005, p. 158.

15 Bourillon Fl., Clergeot P. et Vivier N. (dir.), op. cit., 2008 ; Grinevald P-M, Le cadastre, guide des sources, bibliographie, 3e éd., CHEFF, Paris, 2007.

16 Bourillon Fl., Vivier N., « Introduction », in Bourillon Fl., Clergeot P. et Vivier N. (dir.), op. cit., 2008, p. 11.

17 Bourillon Fl., « Marché immobilier… », op. cit., 2005, p. 158.

18 Jacquemet G., op. cit., p. 29.

19 Délibération de l’assemblée municipale de Gentilly, expertise du cadastre, 10 décembre 1847, AC Gentilly, série G, section I, no 59 (58), AA.

20 Ibid. Sur l’évaluation du bâti et non bâti : Clergeot P., « Le recueil méthodique… de 1811 », Bourillon Fl., Clergeot P. et Vivier N. (dir.), op. cit., 2008 ; Bourillon Fl, « La difficile émergence… », art. cit., 2010 ; Dumas J. P., op. cit., 1999.

21 22 % pour la maison du boulanger Letourneur.

22 G. Jacquemet, op. cit., p. 36.

23 En l’absence, pour l’instant, des données issues de l’état de section détaillé pour les sections A à F, il n’a pas été possible de produire une carte complète de l’occupation des sols à Gentilly en 1847. Les statistiques ont pu être établies grâce aux données chiffrées du Récapitulatif de l’état de section.

24 Bastié J., « Capital immobilier et marché immobilier parisiens », Annales de Géographie, mai-juin 1960, vol. 69, no 373, p. 225-250 ; Michel E., « La valeur du terrain à Paris », Journal de la Société de Statistique de Paris, 1941, p. 4-32 ; Duon G., « Évolution de la valeur vénale des immeubles parisiens (de 1840 à 1940) », Journal de la Société de Statistique de Paris, 1943, p. 169-192 et Bulletin de la Statistique Générale de la France, déc. 1943.

25 Abbé T. Destruissart, Promenade au centre du Grand Gentilly, près de Paris…, Paris, 1821, 143 p, BNF, 8-LK7-2962.

26 Dupâquier J. et alii, Paroisses et communes de France, CNRS, Paris, 1974, p. 394-396.

27 Recensement de 1856, AN F20-760.

28 Jacquemet G., op. cit., p. 35.

29 Récapitulatif de l’état de section de Gentilly, 1847, AD94, 3P253.

30 Jeanne Gaillard indique, suivant le « tableau annuel des changements dans la propriété foncière dressé par les soins du fisc », qu’on dénombre en 1852, 44 constructions nouvelles à Gentilly. Gaillard J., Paris la ville (1852-1870), L’Harmattan, Paris, 1997, p. 90 et 460. Cette indication ne correspond en rien au compte de la matrice cadastrale de 1848-1860.

31 Selon J. Gaillard, entre 1852 et 1858 « la banlieue inscrit à son actif 19 180 maisons, quand Paris en construit 1240, mais elle en démolit seulement 422 quand Paris procède à 735 démolitions totales ou partielles ». Gaillard J., ibid., p. 91.

32 Sur la base de plusieurs critères : noms des acheteurs et vendeurs, dates (vente et imposition), surface (vendue et imposée), localisation (lieux-dits, adresses).

33 Pour 1849, le taux de couplage est de 65,8 %.

34 Hormis une vente à 66 F/m² et une à 35 F/m² déjà retirées de l’échantillon en raison de leur caractère exorbitant.

35 Récapitulatif de l’état de section de Gentilly, 1847, AD94, 3P253.

36 Je rappelle que cet effectif représente 54,8 % des terres vendues à Gentilly de 1844 à 1859.

37 À l’exception d’une terre de classe 1 vendue 96 F/m ² en 1854.

38 Sur le rôle de la localisation, voir notamment Halbwachs M., Les expropriations et le prix des terrains à Paris (1860-1900), Paris, Cornély, 1909, 416 p ; et Bourillon Fl., « La valeur des lieux : le prix des terrains à Paris entre 1866 et 1886 », in Mas R. et Lavastre Ph. (dir.), Propriedad urbana y crecimiento de la ciudad, Madrid, Casa de Velasquez/Universidad autonoma de Madrid, 2005, p. 151-163.

39 Je renvoie à mes propres travaux et à l’article de N. Montel déjà cités.

40 Jacquemet G., op. cit., p. 31.

41 Sur les conséquences de la transformation de terre en sols urbains, voir Bastié J., op. cit., 1960, p. 234. Bien qu’il faille relativiser des propos appliqués au Paris contemporain et ne pas oublier le rôle des propriétaires privés, il est certain que la transformation de terres en sols entraîne des coûts pour les pouvoirs publics (réseaux, équipements) mais elle génère aussi des richesses supplémentaires.

42 Matrice cadastrale de 1836-1848 et tables d’acquéreurs correspondantes.

43 Ibid.

44 Matrice cadastrale 1848-1860.

45 L’adresse n’est pas toujours indiquée et il est presque impossible de repérer précisément une adresse sur un plan de banlieue au XIXe siècle, les numéros de rue n’y figurant pas. Le couplage avec le cadastre permet de localiser les biens à la parcelle.

46 Date de vente, liens acheteurs/vendeurs, domicile, profession…, facteurs dont j’ai pu constater l’importance dans Capizzi V., « Urbanisation et formation d’un marché foncier. Arcachon dans la première partie du XIXe siècle », Histoire et Mesure, vol. XIV, no 3-4, CNRS, Paris, 1999, p. 369-399. D’autres chercheurs ont bien sûr travaillé sur ces questions : M. Halbwachs, G. Duon, G. Jacquemet, J. Gaillard, G. Béaur, J. Bastié (1960)…

47 La matrice de 1848-1860 ne porte pas trace d’une réévaluation décennale du revenu imposable des maisons.

48 En 1846, la section A comporte 342 parcelles. Suite à la cession de territoire à la commune de Montrouge en 1859, elle est réduite à 182 parcelles.

49 Un rapport prix de vente/revenu cadastral imposable de 425 signifie que le prix est égal à 425 fois le revenu.

50 Le travail sera complété par la construction d’un Système Géographique d’Information et la production d’une série de cartes.

51 Délibération du conseil municipal de Gentilly no 104, 24 septembre 1858, AD94, 1Mi1154.

52 Gaillard J., op. cit., p. 94.

53 Bourillon Fl., art. cit., Paris, 2005, p. 159.

54 Ce passage s’appuie sur Fl. Bourillon, ibid., p. 162-164. Voir aussi Gaillard J., op. cit., tableau p. 462.

55 Voir sur différentes époques, les travaux de M. Halbwachs, J. Granelle, A. Riou, Ch. Topalov, M. Edmond, G. Béaur.

56 J. Bastié, op. cit., p. 230 à partir de F. Latour, Le plus grand Paris, problème d’autorité, Paris, I. M., 1934 ; Gaillard J., op. cit., p. 118.

57 Voir M. Halbwachs, op. cit., 1909, 416p ; J. Bastié, op. cit., 1960 ; G. Duon, op. cit., 1943 ; J. Gaillard, op. cit., 1997, p. 89-106 ; T. Loua, « Prix des terrains et revenus des maisons dans divers quartiers de Paris », Journal de la Société de Statistique de Paris, 1868, p. 256 sv.

58 Bourillon Fl., op. cit., Madrid, 2005, p. 157 (d’après le Guide Foncier).

59 Gaillard J., op. cit., p. 92.

60 Ibid., p. 97.

61 Ibid., p. 98 (statistiques du Moniteur et Annuaire Maucorps).

62 Bourillon Fl., op. cit., Madrid, 2005, p. 154-155. Je renvoie à l’ensemble de ses travaux.

Table des illustrations

Légende Doc. 1 – Plan de « Paris et son mur d’enceinte » sur lequel est schématisé Gentilly, s. d. (vers 1840-1845), AD94, 6FiA Paris1.
URL http://books.openedition.org/pur/docannexe/image/113628/img-1.jpg
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Légende Doc. 2 – Plan cadastral de Gentilly (1845-1846) reconstitué et numérisé13.
URL http://books.openedition.org/pur/docannexe/image/113628/img-2.jpg
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Légende Doc. 3 – Répartition des revenus imposables non bâtis à Gentilly, 1847.Source : État de section de Gentilly, récapitulatif non bâti, 1847, AD94, 3P253.
URL http://books.openedition.org/pur/docannexe/image/113628/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 110k
Légende Doc. 4 – Revenu cadastral imposable (imp.) de quelques natures de biens non bâtis, Gentilly, 1836 et 184. Sources : Délibération de l’assemblée municipale de Gentilly, expertise du cadastre, 10 décembre 1847, AC Gentilly, série G, section I (n ° 59), AA ; matrice des propriétés foncières 1836-1848, AD94, 3P256-3P258.
URL http://books.openedition.org/pur/docannexe/image/113628/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 250k
Légende Doc. 5 – Revenu imposable de quelques maisons à Gentilly dans les matrices de 1836 et 1848 et indication du prix lorsqu’une vente a été retrouvée. Sources : Matrices cadastrales de Gentilly 1836-1848 (AD94, 3P256-3P258), 1848-1860 (AD94, E dépôt Gentilly, 1G1* à 6*) ; tables d’acquéreurs de Gentilly, 1844-1860, AD94, DQ14 922-DQ14 926.
URL http://books.openedition.org/pur/docannexe/image/113628/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 245k
Légende Doc. 6 – Répartition par type des transactions sur des biens situés à Gentilly [1844-1859]. Sources : Tables d’acquéreurs de Gentilly, 1844-1860, AD94, DQ14 922-DQ14 926.
URL http://books.openedition.org/pur/docannexe/image/113628/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 107k
Légende Doc. 7 – Nombre de ventes de biens situés à Gentilly entre 1844 et 1859 (années complètes). Sources : Tables d’acquéreurs de Gentilly, 1844-1860, AD94, DQ14 922-DQ14 926.
URL http://books.openedition.org/pur/docannexe/image/113628/img-7.jpg
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Légende Doc. 8 – moyenne annuelle des prix/m² de la terre et des terrains (ensemble) vendus à Gentilly, 1844-1859 (828 prix). Sources : Tables d’acquéreurs de Gentilly, 1844-1860, AD94, DQ14 922-DQ14 926.
URL http://books.openedition.org/pur/docannexe/image/113628/img-8.jpg
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Légende Doc. 9 – moyenne annuelle des prix/m² de la terre et des terrains (séparément) vendus à Gentilly, 1844-1859 (828 prix). Sources : Tables d’acquéreurs de Gentilly, 1844-1860, AD94, DQ14 922-DQ14 926.
URL http://books.openedition.org/pur/docannexe/image/113628/img-9.jpg
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Légende Doc. 10 – Constructions nouvelles à Gentilly de part et d’autre des fortifications, d’après la matrice cadastrale de 1848 (années de construction et non d’imposition).
URL http://books.openedition.org/pur/docannexe/image/113628/img-10.jpg
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Légende Doc. 11 – Nombre de maisons entières vendues en pleine propriété à Gentilly, 1844-1859 (351 maisons).
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Légende Doc. 13 – Moyenne annuelle des prix/m2 pour les terres vendues à Gentilly entre 1844 et 1859, couplées à la matrice, avec un prix sûr (base 396 biens, moins 6 prix de classe I et de prix de classe 3 > 30 F/m2).
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Légende Doc. 14 – Moyenne des prix/m² des terres vendues avec prix sûr, couplées à la matrice, toutes classes confondues, au nord et au sud des fortifications, Gentilly, 1844-1859
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Légende Doc. 16 – Évolution du rapport moyen annuel prix de vente/revenu cadastral, de par et d’autre des fortifications, Gentilly, 1844-1859.(Les valeurs chiffrées sont les effectifs considérés, c’est-à-dire le nombre de valeurs du rapport prix de vente/revenu cadastral ; la régression est du type polynomial d’ordre 2).
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Auteur

Doctorante en histoire contemporaine à l’EHESS sous la direction de Gilles Postel-Vinay

© Presses universitaires de Rennes, 2012

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