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La mesure cadastrale

 | 
Florence Bourillon
, 
Nadine Vivier

Deuxième partie. La détermination fiscale

Cadastres ottomans : l’évaluation fiscale et la question de la valeur dans le cadastre d’Istanbul de 1874

Yücel Terzibaşoğlu
Traduction de Xavier Blandin

Texte intégral

  • 1 Il existe de nombreuses études présentant différents points de vue sur la question. On se reporter (...)

1L’un des aspects majeurs de la construction étatique au XIXe siècle est une lutte (lutte réelle ou revendiquée) contre les privilèges locaux et les intérêts particuliers – une lutte en faveur de la normalisation des pratiques de l’Etat régissant la vie économique et sociale, et qui s’oppose aux disparités régionales, religieuses et professionnelles. Cette lutte a notamment pour moyen les politiques alors mises en oeuvre dans différentes parties du monde visant à la généralisation et à la normalisation de la fiscalité, et à l’institutionnalisation d’un cadre à la propriété privée immobilière. Le cadastre, dont le but est la définition, l’enregistrement et la cartographie de l’usage des biens fonciers en milieu rural et urbain, prend ainsi un rôle majeur : il est l’instrument qui permet à la fois d’établir les règles communes de la fiscalité, et de fonder le droit individuel de propriété1. Dans ce sens, l’administration ottomane prend part à la nouvelle économie politique de l’Europe au XIXe siècle : la fiscalité (et la relation que noue la fiscalité non seulement avec le fructus, mais aussi et dans le même temps avec l’usus) est pour elle un important outil de création de richesse, un moyen de s’assurer du bien-être général de la population, et peut-être tout autant un appui à l’économie de guerre. Comme de nombreux gouvernements d’Eurasie, l’État ottoman comprend que la construction d’un appareil étatique viable a pour condition une fiscalité sans faille. Le XIXe siècle voit ainsi se restructurer l’évaluation des propriétés dans l’Empire.

2En ce qui concerne le cadastre au XIXe siècle, on observe dans l’Est méditerranéen un enregistrement systématique des propriétés urbaines dans les principales villes portuaires (notamment Smyrne, Beyrouth, Salonique, et Istanbul, la capitale de l’Empire) ou dans certains quartiers des villes à des fins précises, comme pour la construction d’un port, le réaménagement après un incendie, ou l’aménagement de zones nouvellement habitées. La plupart des relevés n’incluent pas de plan des propriétés urbaines, mais se fondent sur les déclarations des habitants, que supervisent des commissions locales. Le changement de pratiques à cet égard peut être considéré en parallèle à d’autres expériences sur les terres italiennes, espagnoles et allemandes, où la cartographie est volontairement évitée, et les relevés effectués par des commissions d’étude fortement impliquées dans la vie locale. De même, les problèmes rencontrés au cours des opérations de cadastrage des propriétés foncières et des biens urbains du territoire ottoman suggèrent que les intérêts locaux ont un rôle d’importance dans la mise en place réelle des relevés.

  • 2 Les conséquences et conflits qui apparaissent sur le terrain sont décrits dans Terzibaşoğlu Y., «  (...)

3L’implication des pouvoirs locaux est d’une certaine manière inévitable : une enquête sur la propriété implique une redéfinition des droits à la propriété, un processus déjà conflictuel et controversé dans l’Empire au XIXe siècle2. En même temps, parce que le cadastrage des biens est une attaque contre les privilèges locaux et une tentative de renforcement du pouvoir central, il est volontairement utilisé par l’administration ottomane comme un outil permettant de séparer l’administratif du judiciaire, et d’établir la suprématie de l’administration centrale sur les autorités judiciaires et religieuses. C’est un trait d’une importance particulière en ce qui concerne les biens reçus en donation par des organisations religieuses (selon le système du vakıf), puisque ces œuvres contrôlent un nombre important de propriétés commerciales et résidentielles dans les centres urbains. De ce point de vue, l’effort de généralisation et d’uniformisation de la vie économique et sociale signifie que les privilèges dont bénéficient les notables, les élites locales, les organismes communautaires (corporations d’artisans, administration de village, autorités religieuses locales) ainsi que les établissements religieux (les fonctions judiciaires et administratives des clercs, et le contrôle qu’ils exercent sur les œuvres religieuses) sont remis en cause. Certains perdent tous pouvoirs au profit de nouvelles élites, d’autres trouvent diverses manières de s’adapter : ce nouveau régime crée en effet de nouvelles formes de gouvernement local – conseils administratifs et municipaux – en même temps qu’il réorganise l’administration provinciale de l’Empire, laquelle joue un rôle central dans le choix des modalités du cadastrage.

  • 3 On se référera à ces articles, qui ouvrent une voie nouvelle dans ce champ d’étude : Barkan Ö. L., (...)

4La menace que cadastre et imposition foncière individuelle font peser sur les privilèges locaux est évidente lorsque l’on compare ces nouvelles pratiques au régime ancien d’imposition et de recouvrement, où évaluation et perception se font à l’échelle locale, sur un principe de répartition, et sous l’égide des notables de la ville. Nous proposons dans une première partie une description de ces premières expertises, puis une analyse des pratiques qui apparaissent au XIXe siècle. Ce tableau général des mécanismes et des intentions des études menées dès le XVe siècle, des raisonnements qui les justifient, ainsi que l’exposé des changements initiés dans les années 1840, donnent son contexte à l’examen de l’établissement de l’impôt tel qu’il est proposé par le cadastre d’Istanbul de 18743.

Registres fonciers et fiscaux des débuts de la modernité ottomane

  • 4 Barkan Ö. L. et Meriçli E., Hudavendigar Livasi Tahrir Defterleri I, Ankara, TTK, 1988, p. 3-65.

5Les relevés cadastraux ottomans des XVe et XVIe siècles devaient en principe être établis à intervalle de trente ou quarante ans pour chaque province de l’Empire, généralement dès la conquête de nouveaux territoires4. Ces relevés montraient la distribution des sources de recette parmi les seigneurs féodaux, les fondations religieuses, et les bénéficiaires de diverses formes de concessions. À partir des XVIIe et XVIIIe siècle, ces sources de recette sont offertes à la vente aux fermiers généraux, et les formes plus anciennes de distribution des recettes sont modifiées.

  • 5 Inalcik H., Hicri 835 Tarihli Suret-i Defter-i Sancak-i Arvanid, Ankara, TTK, 1987, p. I-XXXVI.
  • 6 Ibid., p. XX-XXI, XXVII.

6En général, les relevés étaient effectués par un inspecteur en chef et des assistants, nommés par Istanbul. Eux-mêmes seigneurs de domaines, connaissant bien les lois sur le régime de propriété et informés des conditions locales, ils étaient accompagnés par le juge local et un groupe de seigneurs. Le relevé se faisait sur la base des recettes cumulées : le revenu fiscal total dû par tel district de la ville, tel qu’il était enregistré lors du précédent relevé, était comparé au nouveau total, et celui-ci était porté au registre. Le but premier était d’inclure dans le domaine d’application du relevé toutes les sources de recette, et de repérer quelles sources avaient échappé à l’enregistrement depuis le relevé précédent5. Ces sources de recette, dans les milieux urbains de l’Empire, étaient les suivantes : production agricole dans les limites de la ville, charges et taxes sur les marchés, imposition des guildes et manufactures, redevance d’enregistrement des titres de propriété, et diverses autres charges sur l’activité économique urbaine6.

7L’unité d’imposition était le fief, qui correspondait au district ou quartier de la ville, ou à la source de revenu fiscal. Ce niveau de relevé ne faisait pas correspondre directement les propriétés urbaines de chaque foyer et les impôts dus par ce foyer – mais puisque la propriété de chaque foyer était connue, et que le montant global était distribué dans le district par le seigneur (non pas par l’inspecteur), cette information était implicite dans le registre.

8De ces relevés résultaient deux types de registres. Le premier présentait le nom de tous les individus assujettis à l’impôt, c’est-à-dire tous les hommes adultes de chaque district. En dessous du nom du contribuable était noté le nom de son père, sa profession et son statut matrimonial. Après ces notes venait le revenu fiscal total de la ville, avec le détail des sources de recette. C’était donc en effet un registre fiscal par type de recette. Le second type de registre présentait la distribution de ces sources de recette par les seigneurs locaux, d’après leur part dans les revenus fiscaux. Le nom du seigneur était suivi de la nature de la source, de son emplacement, ainsi que du montant total d’impôt et du nombre d’assujettis dans le district – un registre fiscal par distribution de recette. Les catégories utilisées dans les registres des XVe et XVIe siècles étaient les suivantes :

Tableau 1. – Registre fiscal par type de recette

Tableau 2. – Registre fiscal par unité d’imposition

  • 7 Barkan Ö.L., « Daftar-ı Khakani », Encyclopaedia of Islam, vol. II, 1965, p. 82.
  • 8 Barkan Ö. L. et Meriçli E., op. cit., p. 21.
  • 9 Pour une évaluation de ces registres sus ce point de vue : Terzibaşoğlu Y., « Review of Ostapchuk, (...)

9Dans quelle mesure peut-on considérer ces registres comme des matrices cadastrales ? Une réponse détaillée dépasse la portée de cet article, mais notons que si la pratique cadastrale se reconnaît à l’enregistrement des transferts de propriété, ces documents ne sont alors pas des registres cadastraux, puisqu’ils ne notent pas les changements de propriétaires à l’intérieur des fiefs7. Mais on peut aussi les lire comme des documents cadastraux si l’on admet que l’unité fiscale n’est pas ici le foyer, mais le fief (village ou quartier). Par ailleurs, et c’est là un autre indice qui peut les rattacher au cadastre, ces registres sont très souvent utilisés pour la résolution des conflits entre propriétaires dans les zones urbaines. C’est-à-dire qu’il est admis que les inspecteurs font non seulement la définition (et la matérialisation) des limites des propriétés mais, plus fondamentalement, règlent les différends portant sur les limites de propriétés, au cours de relevés, et en consultation avec l’administration centrale8. Cet aspect légal du travail des inspecteurs est fondamental pour le relevé, et fait du registre un document juridique, à mettre en rapport avec les statuts juridiques des terres et des biens9. Ils permettent au chercheur de prendre conscience du grand nombre de conflits sur les sources de recette, lui donnent accès aux lois coutumières locales, et à l’économie politique urbaine en général.

Relevés des propriétés et revenus au XIXe siècle

  • 10 Kaya A. Y., Politique de l’enregistrement de la richesse économique : les enquêtes fiscales et agr (...)

10Dès les années 1840, les pratiques cadastrales sont modifiées par le passage à une fiscalité basée, plutôt que sur la totalité de la source de recette, sur les revenus de chaque foyer : on entre alors dans un régime de fiscalité où calcul et perception ne sont plus faits à l’échelle de la collectivité mais à celle de l’individu. Ce changement majeur pour une imposition individuelle présuppose bien sûr un relevé d’un autre type, « de propriété et de revenus », et un ministère d’État est mis en place pour organiser les nouveaux relevés. Pour ceux-ci, les inspecteurs sont chargés de déterminer le nombre total d’assujettis (sans exonération ni exception), ainsi que leurs biens immobiliers et fonciers, les animaux qu’ils possèdent, et les revenus estimés des marchands. Le tout doit être porté au registre. Toute activité générant des revenus pour les fermiers, artisans, fabricants et négociants doit ainsi être vérifiée et inscrite sur le registre. Les inspecteurs doivent alors évaluer l’impôt de chaque foyer d’après les revenus calculés : l’imposition doit être proportionnelle aux revenus10. Le relevé doit se faire au niveau du district et l’élite locale y est impliquée plus ou moins directement, dans le relevé comme dans la distribution de l’impôt. Les catégories du nouveau registre des biens et revenus sont les suivantes :

Tableau 3. – Registre des revenus et des propriétés.

  • 11 Kaya A. Y., Dynamics of a Regional Economy through the Temettuat Defters : Bayındır (İzmir) in 184 (...)

11Les changements introduits dans les années 1840 ont une portée considérable. Ils impliquent en effet que soient révoqués certains privilèges et certaines exceptions, parmi lesquels figure l’exemption d’impôt accordée aux habitants de la capitale impériale, Istanbul. De plus, ils signent la séparation entre les impôts concernant les personnes (revenus, taxe du service militaire, etc.) et les impôts concernant les choses (impôt foncier, taxe sur la propriété, etc.)11. Les résistances des élites locales sont de fait très sensibles, et vont jusqu’à bloquer dans les années 1840 la mise en œuvre d’un nouveau système fiscal qui s’en prenait directement aux privilèges. En réponse à cette résistance, le pouvoir central procède à la réorganisation de l’administration provinciale de l’Empire : des conseils locaux, auxquels participent des membres des élites, sont formés à différents niveaux de l’administration. Ces conseils ont, entre autres instances, la charge de l’évaluation et de la perception des impôts sur la propriété et le revenu.

Istanbul au registre : le cadastre de 1874

Istanbul au registre : le cadastre de 1874

Figure 1 – istanbul.

  • 12 Pour une étude de ces relevés dans les provinces, on se référera à la contribution de A. Y. Kaya.

12Après un certain nombre d’essais dans les centres urbains des provinces (à Smyrne, Bursa, ioannina et Beyrouth)12, un impôt sur les biens estimé d’après la valeur de la propriété est l’objet d’une loi pour istanbul en 1856. Pour ces premiers pas du cadastre istanbuliote, l’administration, confrontée à la réalité d’un relevé dans une ville où l’impôt n’a pas cours depuis plusieurs siècles, décide de mettre en œuvre un projet pilote à une échelle restreinte, comme elle l’a prudemment fait pour l’ensemble de l’empire. Les premiers relevés destinés à établir l’impôt foncier concernent donc seulement le 6e district parmi les 14 districts récemment découpés dans l’ensemble du complexe urbain et gérés par la nouvelle municipalité d’Istanbul. Le sixième district recouvre alors les zones commerciales de Beyoğlu (Pera) et Galata (Figure 1) ; on y trouve des communautés de marchands étrangers, le principal port de la ville, et quelques-unes des institutions commerciales et financières les plus importantes de la capitale. Dès la mise en place du système, les revenus fiscaux de la nouvelle taxe sur la propriété sont supposés financer les services municipaux, sinon intégralement, au moins pour la plus grande part. Il est important de souligner qu’avant cette restructuration financière et administrative, il n’y avait pas d’impôt foncier pour les résidents d’Istanbul – les propriétaires de locaux résidentiels et commerciaux devaient à la place s’acquitter de taxes sur les transactions, collectées par les fermiers généraux qui achetaient le droit de perception.

  • 13 Rosenthal S. T., The Politics of Dependency : Urban Reform in Istanbul, Westport, Greenwood Press, (...)
  • 14 Ergin O. N., Mecelle-i Umur-ı Belediyye, Istanbul, IBB, 1995, p. 1611-12, 1320-21.
  • 15 Plusieurs lois régissant les contrats sont en fait promulguées en 1848, 1867 et 1874, parallèlemen (...)
  • 16 Rosenthal S. T., op. cit., p. 86.

13En 1856, six équipes d’ingénieurs ont la responsabilité de mesurer l’extérieur des maisons, magasins et autres propriétés, afin de déterminer l’assiette de l’impôt des propriétés du 6e district ; en parallèle, une commission des bâtiments est mise en place, qui prépare le nouveau plan d’urbanisme13. Fin 1858, le premier relevé cadastral du district est terminé et accompagné d’un plan cadastral. L’impôt est initialement établi à 2 % du revenu annuel de la propriété (quand il est supérieur à 1 200 kuruş), et le conseil municipal a la possibilité d’ajouter 3 % supplémentaires pour le financement des projets de développement du district14. Mais la perception de cet impôt n’est pas mise en place alors : l’administration s’attend à des résistances de la part des milieux marchands et financiers de Beyoğlu et Galata, et se contente prudemment de projeter une taxation des contrats fonciers, plutôt qu’un impôt foncier direct. Ce n’en est pas moins une étape importante, dans la mesure où tous les baux (c’est-à-dire toutes les propriétés générant un revenu) sont portés au registre et pourront être soumis à une future imposition directe15. Ce n’est pourtant pas avant les années 1860 qu’est effectué dans le district le recouvrement de l’impôt direct sur les propriétés, avec un taux de perception estimé par certains à 25 % des recettes potentielles16.

  • 17 Ergin O. N., op. cit., p. 1314.

14Le retard pris dans le recouvrement de l’impôt tient en partie à la composition du conseil municipal du district. Le conseil de Galata est principalement constitué de marchands et de financiers qui résident dans le district : l’élection au conseil est ouverte aux propriétaires de biens fonciers locaux d’une valeur minimale de 100 000 kuruş17. En l’absence de recette fiscale, ou plus strictement de perception, ces mêmes propriétaires financent le budget municipal par le biais de prêts à fort taux d’intérêt. Or la municipalité a besoin de fonds, non seulement pour financer la nouvelle administration, mais pour son ambitieux programme de refonte urbaine : les oppositions locales à la mise en oeuvre du relevé ne sont alors pas surprenantes. En plus de l’implication des intérêts locaux dans la machine financière locale, qui reste un obstacle important à l’introduction de la taxe foncière à Istanbul, l’intervention des ambassades étrangères vient poser une nouvelle difficulté. Le régime des capitulations dispense en effet les ressortissants étrangers de toute imposition ottomane, ce qui se révèle une source de conflit dès que les étrangers sont autorisés, par une loi de 1867, à devenir propriétaires de biens fonciers dans l’Empire. Les protestations des ambassades, auprès des municipalités et du pouvoir central, contribuent à freiner de nombreux projets, notamment la réalisation des enquêtes sur les biens immobiliers dans le district. Toutefois, puisque l’acquittement de taxes sur la propriété prouve la propriété (ce qui fait partie des intentions du cadastre), nombreux sont les résidents étrangers qui choisissent de payer l’impôt.

15Les premières tentatives de plan cadastral dans le 6e district ont certains objectifs précis – même si, faute de moyens politiques et financiers, tous ne pourront être atteints. Elles tentent tout d’abord de répondre aux exigences des résidents de Galata, qui souhaitent qu’un système sanitaire, des voies rectilignes et élargies, un éclairage publique et une véritable réglementation du bâtiment, soient inclus dans le plan d’urbanisme, afin de permettre une meilleure circulation des personnes et des biens. Le plan a aussi pour but la régularisation du régime de la propriété urbaine, en même temps que l’introduction de l’impôt foncier ; l’effort cadastral comprend à cette fin l’examen des titres de chaque propriétaire occupant, et la vérification de la concordance des actes de propriété avec les terres et biens effectivement possédés. Il est pour cela nécessaire de cartographier l’espace urbain. Enfin, l’administration tente d’établir un conseil local représentant les intérêts de la ville, les financiers et les grands négociants du 6e district.

  • 18 Rosenthal S. T., op. cit., p. 186 ; Yerasimos S. et Pinon P., « Relevés après incendie et plans d’ (...)

16De nombreux objectifs du cadastre sont controversés : le taux d’imposition, les exonérations, l’évaluation, les nouveaux pouvoirs d’expropriation pour travaux publics, ainsi que la composition du conseil du district, sont l’objet de critiques virulentes, et certains projets doivent être abandonnés. Les conseils locaux, face à la contestation des réformes, et en particulier de l’impôt foncier, perdent une partie de leurs pouvoirs, au profit de l’administration municipale nommée par les fonctionnaires de l’Empire. On ne s’étonnera pas dès lors qu’il faille attendre, pour que la refonte urbaine soit enfin exécutée, les incendies de 1864 et 1870 qui dévastent le 6e district et détruisent en une nuit les intérêts sur lesquels se fondait l’antagonisme. Sur cette table rase pouvait se construire un district réformé18.

  • 19 Vefik A., Tekalif Kavaidi, Ankara, Maliye Bakanligi, 1999, p. 420.
  • 20 Güran T., Ekonomik ve Mali Yönleriyle Vakıflar, Istanbul, Kitabevi, 2006.

17L’opposition au plan dans les zones commerciales de Galata et Beyoğlu, situées à l’extérieur des murs de la ville, retardent nettement le projet d’expansion du cadastre à l’ensemble de la ville dans les années 1860 et 187019. Mais le cadastre istanbuliote prend du retard pour une autre raison : à la différence de certaines parties du 6e district, la plus grande part de la capitale intra muros est constituée d’immeubles dont sont propriétaires un petit nombre de fondations sultaniques et religieuses (vakıf), et les habitants de ces quartiers se trouvent légalement être locataires de ces fondations. D’un point de vue juridique, ces résidents ne sont donc pas propriétaires occupants, mais paient une rente de location au ministère de l’evkâf. Si ce statut de locataire est une fiction juridique du point de vue du plein usage des biens, il n’en crée pas moins de nombreux problèmes pour l’évaluation et le recouvrement de l’impôt foncier dans ces quartiers, ainsi que des difficultés juridiques certaines pour l’administration de la ville. Le détail de ces complications juridiques, et de l’impact des réformes de la législation régulant le statut et la propriété des vakıf sont hors du cadre de cet article, mais on notera que le nouveau projet cadastral est aussi pour l’administration de la ville un outil permettant de se débarrasser de certaines de ces difficultés, et de remettre en cause certains privilèges accordés jusque-là à ces institutions, dans les affaires de la ville et en particulier quant à leur droit à la propriété20.

  • 21 Ergin O. N., op. cit., p. 1360.
  • 22 Pour le texte de ces régulations : Ergin O. N., op. cit., p. 1615-1624.
  • 23 L’expansion des services municipaux et les projets de développement (élargissement des chaussées, (...)
  • 24 Sudi S., Osmanlı Vergi Düzeni (Defter-i Muktesid), Isparta, 1996, p. 76.
  • 25 Ces registres, catalogués parmi les livres de recettes du Ministère des finances dans les archives (...)

18C’est peut-être à cause de ces difficultés que l’évaluation assigne en 1864 à l’ensemble de la zone urbaine d’Istanbul un impôt forfaitaire global de 3,5 millions de kurus, soit environ 10 % des recettes attendues pour la ville. Les documents de l’époque indiquent que ce montant n’est pas déterminé par les relevés, mais se trouve être le montant de l’impôt attendu pour la ville, qui doit ensuite être répartie entre propriétaires occupants21. Cet impôt par répartition signifie qu’en 1864 les administrateurs reviennent sur leur projet de système d’imposition proportionnel. Le repli n’est toutefois que temporaire et, après une longue attente, l’expansion du plan cadastral de la ville débute en 1874, après la publication en 1868 des Réglementations de la municipalité d’Istanbul22, qui prévoient une enquête sur les propriétés urbaines et l’inventaire des bâtiments, notant leurs caractéristiques structurelles, valeurs, revenus et propriétaire occupant. Le conseil municipal est autorisé à organiser les commissions qui détermineraient le taux de l’impôt foncier, et décideraient de la meilleure conduite à suivre pour l’enquête sur la valeur des biens. En 1874 sont ainsi inclus au cadastre la ville intra muros, les districts de Üsküdar et Kadiköy sur la rive asiatique, ceux de Beşiktaş, Bebek, Yeniköy, Tarabya et Rumeli Kavağı le long de la rive nord du Bosphore, ainsi qu’Adalar et les Îles des Princes. Ce nouveau relevé, autrement plus ambitieux dans sa portée que celui de Galata, a pour intention avouée de mettre un terme à l’exemption d’impôt des résidents de la capitale impériale23. À la suite de ces relevés, le total des recettes de l’impôt foncier atteint 200 000 liras24. Le taux est fixé à 0,4 % de la valeur de la propriété, plus 4 % de ses revenus. Le relevé cadastral de 1874 aboutit à la création d’une importante série constituée d’environ 125 volumes de registre, sans compter les registres plus tardifs qui viennent mettre à jour dans les années suivantes l’étude originale25. Ces documents cadastraux concernent principalement la ville intra muros, ainsi que Üsküdar et Kadıköy sur la rive asiatique du Bosphore.

  • 26 BOA, IMMS 47-2007 (1874).
  • 27 Ergin O. N., op. cit., p. 1423-1426.

19La réglementation sur la réalisation du relevé cadastral décrit en détail son mode de mise en œuvre26. Avant le relevé, la zone urbaine d’Istanbul est divisée en quatorze unités administratives, ou municipalités. Sept équipes, composées de deux ingénieurs, deux agents d’évaluation, et des agents du ministère des Finances, du ministère des Archives de l’État, et du ministère des Fondations et fonds de dotations, sont chargées de réaliser le relevé, chacune dans deux districts. Dans chaque quartier, les équipes se font accompagner par les responsables religieux, les chefs locaux et les notables, qui jouaient le rôle d’experts. Elles doivent estimer et noter dans les registres normalisés la valeur des propriétés et leurs délimitations, et ont par ailleurs la charge de vérifier si les titres présentés par les propriétaires occupants correspondent aux propriétés. Les agents du cadastre émettent enfin un certificat indiquant que la propriété en question a été notée dans le relevé. La municipalité conserve une copie des registres pour l’enregistrement des transferts, transmission et toutes transactions sur les propriétés27 ; dans l’état actuel des recherches sur ces archives, la précision de ces mises à jour n’est pas connue.

  • 28 BOA, IMMS 47-2007 (1874).

20Les catégories des registres normalisés sont les suivantes28 :

Page 1

Page 2

Référence cadastrale

Impôt foncier

Type de propriété (statut juridique)

Revenus des magasins loués

Numéro de porte

Revenus des résidences ou chambres louées

Ancien numéro [de porte]

Valeur de la propriété

Type de propriété (matériaux de construction)

Type de certificat de propriété

Contenu de la propriété (nombre de pièces, couloirs, etc.)

Type de licence de guilde

Approvisionnement en eau

Lieu d’émission du certificat

Surface du terrain

Possesseur du titre

Limites de la propriété

Fondation (vakıf) à laquelle la propriété est rattachée

Nom du quartier

Fondation (vakıf) à laquelle la licence est rattachée

Nom du district

Loyer annuel à la fondation

Nom de la voie

Transactions annexes

Propriétaire

Toutes transactions sur la propriété

Propriétaire de la licence de guilde (pour les magasins)

Notes explicatives

Tableau 4 – Registre de propriété pour Istanbul (1874).

La question de la valeur dans le cadastre istanbuliote de 1874, et quelques questions de recherche

  • 29 Levant Herald, 2 novembre 1869, cité par Rosenthal S. T., op. cit., p. 171.

21D’une manière générale, le principe de fiscalité proportionnelle est introduit dans l’Empire ottoman dans les années 1840, suivant les enquêtes sur les revenus et les propriétés. Le cadastre d’Istanbul de 1874 signifie l’introduction d’une imposition proportionnelle à la valeur de la propriété. Si cette proportionnalité est d’abord appliquée aux cadastres d’Izmir, en 1856, et de Bursa, en 1858, elle reste limitée à ces deux villes, et ne se généralise qu’avec le relevé istanbuliote de 1874. Le cadastre de Galata en 1858 se contentait comme on l’a vu de fixer un taux de 2 % des revenus de la propriété, sans rien noter pour sa valeur. Après le cadastre d’Istanbul, l’impôt basé sur 0,4 % de la valeur des biens fonciers et 4 % des revenus de la propriété devient la norme pour le reste de l’Empire. Alors que la fiscalité évolue vers une imposition proportionnelle se pose la question cruciale de savoir comment est estimée la valeur des propriétés. Les lois et réglementations relatives au cadastre nous laissent très peu d’information sur les modalités précises de l’évaluation. On sait que des contrôleurs spécialisés, recrutés par le ministère des Fondations et fonds de donation, procèdent à l’évaluation des propriétés et de leurs revenus sous forme de loyers et de fermages. Les données des registres indiquent que les bâtiments commerciaux, mais aussi les propriétés résidentielles louées, étaient soumis à l’impôt : maisons, ateliers, magasins, cafés, restaurants et tavernes doivent être enregistrés comme propriétés générant des revenus. Les autres biens immobiliers ne créant pas de revenus de location sont enregistrés comme résidentiels. Les instructions données aux agents du relevé indiquent seulement que « le plus grand soin » doit être porté à l’estimation des valeurs, et qu’en cas de doute, les registres précédents et les certificats d’acte de propriété doivent être consultés pour référence. Que les procédures de réclamation soient incluses dans ces instructions, pour les propriétaires qui choisiraient de discuter la valeur estimée, nous indique que l’administration s’attendait à ce que l’évaluation des biens fonciers soit une entreprise parsemée de contentieux. Les réclamations les plus fréquentes portent en effet sur des estimations situées au-delà de la valeur « véritable » d’une propriété29.

  • 30 Les villes comptaient aussi des propriétés « privées » (mülk) et publiques (miri), mais les fondat (...)
  • 31 BOA, IMMS 47-2007.

22Toute étude de cet aspect de l’évaluation doit prendre en compte le statut juridique du foncier urbain dans l’Empire ottoman du XIXe siècle30. Le cas d’Istanbul est à cet égard tout à fait représentatif de la situation des propriétés dans les villes ottomanes : le titre de la plupart des biens fonciers revient de droit aux fondations religieuses et sultaniques. Toutefois, à la fin du XIXe siècle, le statut est en grande partie devenu une fiction juridique, dans la mesure où l’usage et la propriété des biens revenait aux occupants, les fondations ne gardant que les titres de propriété. Sur le terrain, cela signifiait que les individus désignés comme propriétaires occupants devaient signer une convention de bail avec les fondations, pour l’occupation et l’usage de la propriété. Le loyer était donc connu, et pouvait être vérifié en accédant au contrat. Cela ne voulait pas dire qu’une propriété ne pouvait être louée ou vendue à un nouveau propriétaire par sous-location ou transfert des droits d’usufruit – c’est en fait précisément comme cela que fonctionnait le marché de l’immobilier à Istanbul. En outre, la plupart des maisons et magasins étaient des propriétés partagées, et les parts de ces biens étaient librement échangées par les titulaires de bail, indépendamment de la fondation religieuse ou sultanique qui en avaient la pleine propriété. Le taux « légal » des loyers payés aux fondations n’était de fait qu’un montant symbolique, sans rapport avec le marché de la location. Deux catégories de valeur étaient alors effectives à Istanbul : la valeur légale de la propriété, telle que portée aux registres des fondations, et la valeur du marché, laquelle était utilisée pour toutes les transactions entre individus. Le cadastre avait donc pour but de saisir la valeur d’échange des propriétés et le niveau du loyer en usage, en comparant les contrats de bail signés entre personnes physiques (au moment du relevé et de l’inspection des documents relatifs à la propriété, ou au moment de la mise à jour dans les bureaux du cadastre, où l’ensemble des documents relatifs aux transactions immobilières devaient être déposés). Les loyers définis par ces accords deviennent ainsi disponibles et jouent un rôle d’indicateur de la valeur. D’après nos calculs fondés sur l’exemple de registre préparé pour guider les agents cadastraux et sur plusieurs registres cadastraux effectifs, on arrivait à la valeur d’un bien foncier en multipliant le loyer annuel par 8 pour l’immobilier résidentiel, et par 10 pour une propriété commerciale. En d’autres termes, on supposait que le loyer annuel était fixé à 12 % de la valeur d’une propriété résidentielle, et à 10 % d’un bien commercial31.

  • 32 Pour une classification des différentes pratiques cadastrales européennes, selon leurs objectifs j (...)

23Enfin, trois aspects importants du cadastre ottoman tel qu’il est cristallisé dans le cadastre d’Istanbul doivent être soulignés. Premièrement, sur le long terme, le changement que suivent les pratiques fiscales ottomanes les voit passer de l’impôt forfaitaire réparti dans la communauté, au début de l’époque moderne, à une imposition proportionnelle aux revenus individuels, dès les années 1840, dans les zones urbaines comme dans les zones rurales. Comme nous l’avons vu, l’imposition proportionnelle des propriétés foncières urbaines se fonde simultanément sur deux catégories : l’impôt est proportionnel, d’une part, aux recettes de la propriété, et d’autre part, à la valeur de la propriété. La deuxième caractéristique fondamentale du cadastre ottoman est qu’il vise deux objectifs : il cherche à établir une imposition et un recouvrement individuel, en même temps qu’il institutionnalise un nouveau régime de propriété, basé sur le droit individuel32. L’analyse de ce qu’impliquent ces aspects du cadastre pour les mécanismes du marché foncier urbain est un domaine où la recherche ne peut que porter des fruits nouveaux – par exemple, la valeur cadastrale reste-t-elle alignée sur la valeur marchande ? Quels sont les liens entre le marché istanbuliote et les plus larges changements financiers ? Quels résultats peut-on atteindre en superposant la cartographie des valeurs foncières et des loyers sur la topographie de la ville ?

24Le troisième aspect majeur du cadastre ottoman est qu’il est conçu comme un outil de planification et de développement urbain. Dans la plupart des villes de l’Empire, il amorce les projets de développement et dans certaines villes, étant donné le poids des intérêts en jeu, il ne peut être mis en place qu’après que certains quartiers sont ravagés par le feu. Une analyse des rapports entre cadastre et développement urbain (l’identification, d’après les données du cadastre, des acteurs de la ville, fonctionnaires, marchands, industriels, financiers, artisans, travailleurs, etc., de leurs intérêts et des situations géographiques) pourrait dès lors expliquer comment la taxation individuelle et les modes d’utilisation des biens fonciers se reflète sur la topographie de la ville, mais aussi dégager les influences des projets de développement urbain sur l’environnement bâti et, plus largement, permettre de mieux comprendre comment le cadastre correspond à un changement dans la configuration des structures économiques et sociales des villes ottomanes de la fin du XIXe siècle.

Notes

1 Il existe de nombreuses études présentant différents points de vue sur la question. On se reportera notamment à Weber E., Peasants into Frenchmen, The Modernization of Rural France, 1870-1914, Stanford, Stanford University Press, 1976 ; Woloch I., The New Regime : Transformations of the French Civic Order, 1789-1820s, New York, W. W. Norton, 1994 ; Gross J.-P., Fair Shares for All : Jacobin egalitarianism in practice, Cambridge, Cambridge University Press, 1997 ; Desrosieres A., The Politics of Large Numbers : a history of statistical reasoning, Londres, Harvard University Press, 1998 ; Scott J.-C., Seeing Like a State : how certain schemes to improve the human condition have failed, New Haven, Yale University Press, 1998 ; Kain R. J. P. et Baigent E., The Cadastral Map in the Service of the State : a history of property mapping, Chicago, Chicago University Press, 1992 ; Blackbourn D., The Conquest of Nature : Water, Landscape and the Making of Modern Germany, Londres, Jonathan Cape, 2006 ; et Harvey D., Paris : Capital of Modernity, Londres, Routledge, 2003.

2 Les conséquences et conflits qui apparaissent sur le terrain sont décrits dans Terzibaşoğlu Y., « Eleni hatun’un zeytin bahçeleri : 19. yüzyılda Anadolu’da mülkiyet hakları nasıl inşa edildi? », Tarih ve Toplum, Yeni Yaklaşımlar, 2006, 4, p. 121-147 ; « Land Disputes and Ethno-Politics : North-western Anatolia, 1877-1912 », Engerman S. et Metzner J. (dir.), Ethno-Nationality, Property Rights in Land and Territorial Sovereignty in Historical Perspective, Londres, Routledge, 2004 ; « Landlords, Refugees and Nomads : Struggles for Land around Late-Nineteenth-Century Ayvalık », New Perspectives on Turkey, printemps 2001, 24, p. 51-82.

3 On se référera à ces articles, qui ouvrent une voie nouvelle dans ce champ d’étude : Barkan Ö. L., « Essai sur les données statistiques des registres de recensement dans l’Empire ottoman aux XVe et XVIe siècles », Journal of the Economic and Social History of the Orient, 1957, 1, 1, p. 9-36 et « Research on the Ottoman Fiscal Surveys », Cook M. A. (dir.), Studies in the Economic History of the Middle East, Londres, 1970, p. 163-171. Pour le XIXe siècle : Şener A., Tanzimat Dönemi Osmanlı Vergi Sistemi, Istanbul, Işaret, 1990 ; Islamoğlu H., « Politics of Administering Property : Law and Statistics in the 19th Century Ottoman Empire », Islamoğlu H. (dir.), Constituting Modernity, Private Property in the East and West, Londres, I. B. Tauris, 2004, p. 276-319 ; Güran T., « Temettüat Registers as a Resource about Ottoman Social and Economic Life », Kayoko H. et Aydin M. (dir.), The Ottoman state and societies in change : a study of the nineteenth century Temettuat registers, London, 2004, p. 3-14. Pour la Bulgarie : Todorov N., « Urban Real Estate in the Danubian Vilayet according to the Census of 1866 », Memorial Ömer Lütfi Barkan, Paris, Maisonneuve, 1980 ; Draganova S., « Houses in the Kaza of Sümen (Bulgaria) according to the Ottoman Emlak Defterleri », Turcica, 26, 1994, p. 241-248 ; et pour la Syrie : Mundy M. et Smith R. S., Governing Property, Making the Modern State : Law Administration and Production in Ottoman Syria, Londres, I.B. Tauris, 2007.

4 Barkan Ö. L. et Meriçli E., Hudavendigar Livasi Tahrir Defterleri I, Ankara, TTK, 1988, p. 3-65.

5 Inalcik H., Hicri 835 Tarihli Suret-i Defter-i Sancak-i Arvanid, Ankara, TTK, 1987, p. I-XXXVI.

6 Ibid., p. XX-XXI, XXVII.

7 Barkan Ö.L., « Daftar-ı Khakani », Encyclopaedia of Islam, vol. II, 1965, p. 82.

8 Barkan Ö. L. et Meriçli E., op. cit., p. 21.

9 Pour une évaluation de ces registres sus ce point de vue : Terzibaşoğlu Y., « Review of Ostapchuk, Dariusz Kolodziejczyk ; Victor, Foreword by, The Ottoman Survey Register of Podolia (ca. 1681) : Defter-i Mufassal-i Eyalet-i Kamanice. », H-Mediterranean, H-Net Reviews. janvier, 2006. URL : http://www.h-net.org/reviews/showrev.php?id=11048.

10 Kaya A. Y., Politique de l’enregistrement de la richesse économique : les enquêtes fiscales et agricoles de l’Empire ottoman et de la France au milieu du XIXe siècle, thèse de doctorat, non publiée, Paris, EHESS, 2005 ; Güran T., « 19. Yüzyıl Temettuat Tahrirleri », Inalcik H. et Pamuk Ş. (dir.), Osmanlı Devleti’nde Bilgi ve İstatistik, Ankara, DİE, 2000, p. 73-94 ; Kütükoğlu M., « Osmanlı Sosyal ve İktisadi Tarihi Kaynaklarından Temettü Defterleri », Belleten, 59, 225, 1995, p. 395-412.

11 Kaya A. Y., Dynamics of a Regional Economy through the Temettuat Defters : Bayındır (İzmir) in 1845, thèse de master, non publiée, Ankara, ODTÜ, 1998.

12 Pour une étude de ces relevés dans les provinces, on se référera à la contribution de A. Y. Kaya.

13 Rosenthal S. T., The Politics of Dependency : Urban Reform in Istanbul, Westport, Greenwood Press, 1980, p. 67.

14 Ergin O. N., Mecelle-i Umur-ı Belediyye, Istanbul, IBB, 1995, p. 1611-12, 1320-21.

15 Plusieurs lois régissant les contrats sont en fait promulguées en 1848, 1867 et 1874, parallèlement à l’expansion de la portée du relevé cadastral. Ces lois obligent tous les contrats portant sur des biens fonciers urbains ou ruraux à être inscrits au registre municipal, avec mention du montant des loyers et fermages, ce qui permet aux autorités municipales de contrôler les revenus du foncier urbain et les valeurs des propriétés. Pour les textes de loi : Ergin O. N., op. cit., p. 1888-97 ; et BOA (Başbakanlık Osmanlı Arşivi, archives ottomane), IMVL 386-16877 (2 janvier 1858), ainsi que BOA, Divan-i Humayun Nizamat Defteri, 44-42, p. 42.

16 Rosenthal S. T., op. cit., p. 86.

17 Ergin O. N., op. cit., p. 1314.

18 Rosenthal S. T., op. cit., p. 186 ; Yerasimos S. et Pinon P., « Relevés après incendie et plans d’assurances : les précurseurs du cadastre stambouliote », Environmental Design, Numéro spécial : Urban Morphogenesis, Maps and Cadastral Plans, 13-14, 1996, p. 112-129 et Ergin O. N. op. cit., p. 1347.

19 Vefik A., Tekalif Kavaidi, Ankara, Maliye Bakanligi, 1999, p. 420.

20 Güran T., Ekonomik ve Mali Yönleriyle Vakıflar, Istanbul, Kitabevi, 2006.

21 Ergin O. N., op. cit., p. 1360.

22 Pour le texte de ces régulations : Ergin O. N., op. cit., p. 1615-1624.

23 L’expansion des services municipaux et les projets de développement (élargissement des chaussées, pavement et éclairage dans la ville intra muros) ont fait leurs débuts dans les années 1860, en même temps que sont renommées les rues, qui portent dès lors des plaques signalétiques. Rosenthal S. T., op. cit., p. 164 ; mais aussi Çelik Z., The Remaking of Istanbul : portrait of an Ottoman city in the nineteenth century, Berkeley, University of California Press, 1993.

24 Sudi S., Osmanlı Vergi Düzeni (Defter-i Muktesid), Isparta, 1996, p. 76.

25 Ces registres, catalogués parmi les livres de recettes du Ministère des finances dans les archives ottomanes d’Istanbul, n’ont fait que récemment l’objet de recherches approfondies. Les deux études du cadastre ottoman présentées dans ce volume sont les premières analyses de ces données. Les remarques qui suivent sont établies d’après ces registres, et doivent être lues comme une introduction à une étude plus étendue de la question.

26 BOA, IMMS 47-2007 (1874).

27 Ergin O. N., op. cit., p. 1423-1426.

28 BOA, IMMS 47-2007 (1874).

29 Levant Herald, 2 novembre 1869, cité par Rosenthal S. T., op. cit., p. 171.

30 Les villes comptaient aussi des propriétés « privées » (mülk) et publiques (miri), mais les fondations contrôlaient une part importante du foncier. Barnes J. B., An Introduction to Religious Foundations in the Ottoman Empire, Leyde, Brill, 1986.

31 BOA, IMMS 47-2007.

32 Pour une classification des différentes pratiques cadastrales européennes, selon leurs objectifs juridiques et fiscaux (l’aspect fiscal l’emportant par exemple sur le juridique dans le cadastre français, alors que le cadastre allemand se veut d’abord juridique) : Bourillon F., Clergeot P. et Vivier N., De l’estime au cadastre en Europe, les systèmes cadastraux aux XIXe et XXe siècles, Paris, CHEFF, 2008.

Table des illustrations

Légende Tableau 1. – Registre fiscal par type de recette
URL http://books.openedition.org/pur/docannexe/image/113598/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 91k
Légende Tableau 2. – Registre fiscal par unité d’imposition
URL http://books.openedition.org/pur/docannexe/image/113598/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 21k
Légende Tableau 3. – Registre des revenus et des propriétés.
URL http://books.openedition.org/pur/docannexe/image/113598/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 161k
Titre Istanbul au registre : le cadastre de 1874
Légende Figure 1 – istanbul.
URL http://books.openedition.org/pur/docannexe/image/113598/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 343k

Auteur

Maître de conférences, université Boğaziçi, Istanbul
Xavier Blandin (Traducteur)

© Presses universitaires de Rennes, 2012

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