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OpenEdition Books

La mesure cadastrale

 | 
Florence Bourillon
, 
Nadine Vivier

Deuxième partie. La détermination fiscale

Le cadastre, un étalon pour le marché foncier ?

Fabrice Boudjaaba

Testo integrale

  • 1 Dérouet B., par exemple, souligne qu’il est très difficile de faire le lien entre le prix marchand (...)
  • 2 Par exemple la fieffe normande qui prévoit de fait une forme de propriété éminente et une forme de (...)

1Le prix de la terre, celui auquel elle s’échange dans les sociétés traditionnelles européennes continue malgré la multiplication des travaux sur les marchés de la terre de poser problème. La très grande variabilité du prix de l’hectare de terre a donné lieu à de nombreuses interprétations mais au total nous disposons toujours de peu de certitudes sur ce point1. Les variations de prix des terres agricoles peuvent être par exemple interprétées comme le signe de notre méconnaissance de la situation des biens qu’il s’agisse de la qualité des sols, de la qualité du travail et des amendements effectués sur ces sols par les précédents propriétaires vendeurs, ou encore de la situation géographique précise des parcelles et de leur accessibilité. Ces variations des prix peuvent également résulter de notre méconnaissance des conditions juridiques de la propriété, du poids exact des charges fiscales ou parafiscales de type seigneurial (et des autres formes de propriété éminente2) qui pèsent sur le revenu qu’on peut espérer tirer d’une parcelle et du même coup sur sa valeur marchande.

  • 3 Sauf évidemment dans le Sud de la France avec les célèbres compoix étudiés par Le Roy Ladurie ou, (...)

2Dans ce contexte, l’absence, pour une grande partie de la France jusqu’au XIXe siècle, de cadastre3 permettant à l’historien d’identifier les biens vendus dans un terroir ne fait qu’accroître les incertitudes sur la signification des prix de l’hectare, en même temps qu’elle a compliqué la tâche de la monarchie soucieuse au XVIIIe siècle de mieux faire rentrer l’impôt. C’est pourquoi il nous a semblé intéressant d’interroger les effets de la mise en place du cadastre sur le fonctionnement du marché foncier et la capacité de ce nouveau registre, essentiellement à visée fiscale, à intégrer cette étonnante dispersion des prix de l’hectare.

  • 4 Levi G., Le pouvoir au village. Histoire d’un exorciste dans le Piémont du XVIIe siècle, Paris, Ga (...)
  • 5 Le cas vernonnais contredit largement cette hypothèse ; Boudjaaba F., Des paysans attachés à la te (...)

3La variabilité des prix est parfois considérée comme une caractéristique propre au fonctionnement des marchés dans les sociétés traditionnelles. L’échelle des prix à l’hectare serait extrêmement dispersée parce que le prix de vente serait, dans ce type d’environnement, très largement déconnecté de la valeur réelle des parcelles. Dans un contexte d’imperfection des règles de l’offre et de la demande, fortement biaisées par la force des interrelations entre vendeur et acheteur, notamment de nature familiale, la détermination du prix de vente d’un bien-fonds ne dépendrait que très partiellement de ses qualités productives et de sa rentabilité escomptée mais s’expliquerait largement par des facteurs exogènes aux qualités propres de la parcelle. C’est par exemple l’hypothèse audacieuse de G. Levi4 sur le prix de la terre qui se vendrait plus chère entre parents qu’entre non apparentés car son prix ne reflèterait pas seulement la valeur productive de la parcelle mais également tout un passif de relations et de services rendus que l’acheteur rémunèrerait en acceptant d’acheter une parcelle à un parent – dont il est à un titre ou un autre le débiteur – à un prix plus élevé que sa valeur productive réelle. L’hypothèse est intellectuellement séduisante mais elle a été en fait pas ou très peu vérifiée. L’autre hypothèse, plus intuitive – des prix plus bas entre parents – complique tout autant la compréhension des prix de la terre même si elle est loin elle aussi d’être validée par les enquêtes empiriques5.

4Dans ce cadre général d’interrogation sur le prix de la terre à quoi peut servir le cadastre napoléonien ? Si l’hypothèse du poids des interrelations personnelles sur la détermination des prix de vente est effective, le cadastre est sans doute sans utilité. Dans ce cas, en effet, le revenu cadastral ne peut refléter, au mieux, que la valeur productive de la terre mais sera entièrement déconnecté des prix du marché. En revanche si l’hypothèse de l’imperfection des conditions du marché, du fait du poids des relations interpersonnelles, n’est pas valide alors le cadastre peut – peut-être – nous aider à comprendre la variabilité spectaculaire des prix du marché foncier dans les sociétés rurales préindustrielles.

5Plus exactement, l’interrogation peut se poser dans les deux sens. D’une part, les prix du marché sont-ils rendus plus homogènes, moins dispersés, par les évaluations cadastrales et leur prise en compte dans la négociation entre vendeur et acheteur pour déterminer le prix de vente ? Dans ce cas on peut se demander si le cadastre joue un rôle d’information économique et en ce sens favorise le développement de l’activité du marché au XIXe siècle. L’évaluation cadastrale indiquerait à l’acheteur une fourchette de prix acceptable pour le bien qu’il convoite, un élément d’appréciation opposable aux prétentions du vendeur. Dans ces conditions, acquérir un bien-fonds deviendrait une opération plus sûre pour l’acheteur et faciliterait la prise de risque que constitue tout investissement foncier. D’autre part, on peut également poser la question dans l’autre sens : les évaluations cadastrales sont elles influencées par les prix du marché ? Les évaluations reproduisent-elles les grands écarts de prix constatés dans les prix du mètre carré ? Dans ce cas, le cadastre dont le système d’évaluation est généralement dénigré – parce que ces conditions d’établissement sont floues, parce ces évaluations sont fixes et par conséquent susceptibles d’être rapidement obsolètes par rapport à la réalité du marché – devrait être reconsidéré et apprécié de manière plus favorable en ce sens qu’il rendrait compte d’une variabilité des prix, certes pas parfaitement explicable, mais bien réelle.

6Si l’on s’appuie sur la documentation cadastrale et celle du marché foncier contenue dans les registres de l’Enregistrement pour la France du XIXe siècle, l’hypothèse d’un marché foncier fortement influencé par les relations interpersonnelles rend la compréhension de la variabilité des prix hors de notre portée. La prise en compte du poids des interrelations sur le prix du foncier implique en effet une analyse nominative des acteurs du marché, de leurs relations et une reconstitution de leur parcours de vie patrimoniale, objectifs difficilement atteignables dans le cadre de cette recherche. C’est pourquoi le choix de l’échantillon étudié s’avère fondamental.

  • 6 Les quinze communes du canton de Vernon sont outre celle-ci : Chambray, La Chapelle-Genevray, Doua (...)
  • 7 Boudjaaba F., op. cit. chapitres 9 et 10.

7À ce titre, le choix du canton de Vernon (Eure) est parfaitement approprié6 car les caractéristiques de son marché permettent d’écarter cette hypothèse : il s’agit d’un marché dont les règles sont très faiblement biaisées par le jeu des relations familiales au sens large. Ce point a été largement démontré : les transactions marchandes entre personnes apparentées représentent seulement un dixième des ventes au début du XIXe siècle. Mais surtout ces transactions intrafamiliales ressemblent en tout point à des transactions entre agents économiques non apparentés. Les biens concernés se vendent au même prix, leur valeur à l’hectare est identique à celle des transactions entre personnes non apparentées7. La confrontation des évaluations cadastrales et des prix du marché est donc envisageable à Vernon car les conditions de l’échange économique ne sont pas « dénaturées » par la force des relations interpersonnelles. Sur ce marché normand de la vallée de la Seine, aux portes de l’Ile-de-France, où la petite, voire la micropropriété prolifère, s’échangent principalement de petites parcelles de labours mais également des parcelles de vignes dans les villages centraux du canton. Cette vigne occupe, au moins partiellement, une majorité des paysans des villages qui bordent le fleuve. Le marché foncier est caractérisé par une grande dispersion des prix de l’are. Le cadastre a été réalisé dans l’ensemble des communes du canton durant le premier trimestre de l’année 1826.

  • 8 Il s’agit du Recueil méthodique qui réunit l’ensemble des lois, décrets et règlements divers relat (...)

8Reste une question préalable : les évaluations cadastrales sont-elles vraiment le bon indicateur pour comprendre les prix du marché foncier et inversement le marché est-il le support originel des évaluations cadastrales ? A priori non. Il s’agit d’une évaluation d’un revenu cadastral, ce qui renvoie donc plutôt à la valeur productive de la terre qu’à son prix de vente. Mais en réalité on sait peu de choses sur la manière dont les évaluations cadastrales ont été établies. Certes il existe un manuel à l’usage des employés chargés de l’évaluation8 mais nous ne savons pas dans quelle mesure ses consignes ont été appliquées.

  • 9 Archives départementales de l’Eure, C 83 à C 93.
  • 10 Les autres lots proviennent de succession. La plupart des partages se faisant de manière orale, le (...)

9Deux éléments incitent pourtant à prendre en compte le marché foncier comme point de comparaison des évaluations cadastrales dans le cas du canton de Vernon. Tout d’abord la région de Vernon est une région de très petite propriété en faire-valoir direct. Plus de 80 % des propriétaires exploitent eux-mêmes leurs biens. Dans ces conditions, les baux écrits sont assez rares et concernent surtout de grandes propriétés bourgeoises ou nobles. Le gros des petites parcelles qui font l’essentiel de l’activité du marché foncier n’est jamais mis en location. La valeur productive des parcelles telle qu’elle peut apparaître dans les baux écrits et enregistrés peut donc difficilement servir de cadre de référence aux évaluateurs. Ensuite la prise en compte des prix de vente comme référence pour évaluer le revenu d’un bien est une pratique attestée dans la région. Elle est manifeste lors de la réalisation des rôles de vingtième de la fin de l’Ancien Régime. Dans les rôles de 17749, le revenu de chaque lot qui doit servir de base à l’imposition est très fréquemment calculé en fonction du prix d’achat du bien. Le revenu est toujours évalué à hauteur de 5 % du prix d’achat. Sur 2 160 lots imposés dans sept villages du futur canton en 1774, 100 lots seulement ont un revenu évalué à partir d’un bail écrit présenté par les contribuables à l’employé du vingtième, mais 682 lots ont un revenu établi à partir d’un contrat de vente ou assimilé (dont des contrats de fieffe pour 255 cas)10. En outre quelques individus refusent de présenter le contrat d’achat au fisc. En ce cas l’employé de vingtième indique en marge qu’il est allé rechercher le prix de la transaction dans les tables de vendeurs et d’acquéreurs établies à partir des registres du centième denier, ce qui démontre que pour l’administration, le prix de vente d’un bien constitue un des moyens d’établir un impôt foncier pourtant sensé être assis sur son revenu.

Le cadastre, un modérateur du marché ?

10Concrètement comment mesurer, si ils existent, les effets de la mise en place du cadastre sur la dispersion des prix du foncier ? Une méthode simple consiste à comparer la dispersion des prix de l’are sur le marché foncier avant et après la mise en place du cadastre. Les graphiques 1 et 2 le permettent.

Graphique 1 – Prix en francs de l’are de terre à labours dans le canton de Vernon entre 1801 et 1825.

Graphique 2. – Prix en francs de l’are de terre à labours dans le canton de Vernon entre 1826 et 1830.

  • 11 Au regard de la taille généralement très réduite des parcelles vendues le prix de l’are nous a sem (...)

11Les deux graphiques ne semblent pas indiquer d’évolutions majeures des prix à la suite de la mise en place du cadastre en 1826. Nous observons a priori une dispersion semblable des prix de l’are de terre à labours11. L’are s’échange couramment à des prix sans commune mesure les uns avec les autres selon les transactions, allant de un ou deux francs l’are à près de 80 francs. Certaines parcelles, non représentées sur les graphiques atteignent des prix exorbitants supérieurs à 100 ou 200 francs l’are voire 500 dans un cas. Cependant, les nuages de points rendent bien compte de la très forte dispersion des prix dans ce petit espace cantonal mais ne permet pas de déceler des inflexions éventuelles après 1826. C’est pourquoi une analyse de la dispersion des prix du foncier par décile après et avant la mise en place du cadastre nous a semblé nécessaire. Assiste-t-on à la suite de la mise en place du cadastre à une réduction des écarts entre les parcelles du décile des plus bas prix et les parcelles des déciles aux plus hauts prix de vente ?

Tableau 1. – dispersion de la valeur moyenne par décile des parcelles de labours en fonction de leur prix de vente à l’are en francs entre 1801-1825 et 1826-1830. Valeur moyenne des parcelles du 10 e décile en excluant les valeurs supérieures à 80 francs l’are.

12La lecture du tableau 1 conduit au même constat que les deux graphiques : la dispersion des prix de l’are de labours reste très importante après la mise en place du cadastre. Entre 1801 et 1825, le prix moyen des parcelles les moins chères (1er décile) est 15 fois inférieur au prix moyen des parcelles les plus chères (10e décile) et 5,8 fois inférieur au prix moyen de l’are de labours. Même en excluant quelques ventes au prix très étonnants et en se restreignant aux parcelles dont le prix peut être considéré comme fréquent (moins de 80 francs l’are), l’écart entre le premier décile et le 10e reste très important (la valeur moyenne du premier reste 13,5 fois inférieure à la valeur moyenne des parcelles du 10e décile).

13Mais le tableau 1 laisse cependant entrevoir une évolution : la dispersion est moindre après la mise en place du cadastre. La valeur moyenne des parcelles du 10e décile est seulement 10 à 12,5 fois (contre 13,5 à 15) supérieure à celle des parcelles du premier décile et la valeur moyenne seulement 4,4 fois (au lieu de 5,8 fois) supérieure à la valeur moyenne du premier décile. En outre, le coefficient de dispersion entre la valeur moyenne des parcelles et celle des autres déciles est plus important dès le second décile, et toujours de plus en plus important au fur et à mesure des déciles avant la mise en place du cadastre qu’après.

14Toutefois cette moindre dispersion des prix peut être le simple reflet des variations du marché indépendamment de la mise en place du cadastre. Ainsi, en période de baisse des prix du foncier, l’homogénéité des prix à l’are est nécessairement renforcée car le premier décile bute immédiatement sur un niveau plancher (un peu supérieur à zéro franc l’are) tandis que les déciles supérieurs peuvent voir leur valeur moyenne fondre de manière importante. C’est pourquoi il est nécessaire d’analyser la dispersion des prix dans la période qui précède la mise en place du cadastre de manière segmentée pour déterminer si la dispersion des prix est structurellement plus grande avant la réalisation de l’évaluation cadastrale ou si elle résulte de variations conjoncturelles. C’est l’objet du tableau 2.

15Considérée ainsi, la dispersion des prix de l’are sur le marché foncier devient beaucoup plus difficile à lier à la mise en place du cadastre. Si on se concentre sur l’écart entre le premier et le dixième décile et entre le premier décile et la valeur moyenne des parcelles, le revenu cadastral ne peut pas apparaître comme un élément de référence contribuant à homogénéiser les prix du marché. La dispersion croît entre la décennie 1800 et la décennie 1810 avant de se réduire entre 1819 et 1825 et après 1826. De ce point de vue la dispersion plus réduite des prix de l’are entre 1826 et 1830 est dans la continuité de la période précédente et donc indépendante de la mise en place du cadastre.

16Le fait que le système de revenu cadastral n’ait pas d’effet immédiat sur le marché foncier est confirmé par la consultation des archives notariées et des archives de l’Enregistrement. Les actes de vente ne font pas mention de l’identification cadastrale des parcelles vendues. Jusqu’en 1835 au moins, année où nous avons arrêté la recherche, le cadastre ne sert jamais à la localisation des biens vendus. Le système de l’identification de la parcelle par la désignation des propriétaires limitrophes reste de mise. Dans ces conditions il est difficile d’imaginer que l’évaluation cadastrale ait été prise en compte par les acheteurs ou les vendeurs ou par le notaire au moment d’établir le prix de vente.

Tableau 2. – dispersion de la valeur moyenne par décile des parcelles de labours en fonction de leur prix de vente à l’are en francs selon la période (1801-1830).

Le marché foncier, étalon du cadastre ?

  • 12 Jusqu’à la révision générale du cadastre de 1913 dont on sait qu’elle constitue une opération long (...)

17S’il est clair que le cadastre n’a pas d’effet modérateur sur la dispersion des prix du marché foncier, cela ne signifie pas pour autant que les deux éléments sont sans lien l’un avec l’autre. On peut en effet inverser l’hypothèse. Le marché foncier et ses prix apparemment si incohérents par leur immense dispersion ne sont-ils pas à l’origine des évaluations cadastrales qui seraient alors le reflet de la valeur marchande des biens ? La question est d’autant plus intéressante que sa validation conduirait à réhabiliter une évaluation cadastrale jugée souvent inadaptée par nature – puisque fixée une fois pour toute12 – face à des biens qui ne cessent d’être transformés, d’être amendés ou dégradés par leurs propriétaires ou leurs exploitants. Pour vérifier cette hypothèse, il faut d’abord présenter en détail le système d’évaluation dans le canton de Vernon.

Le système des classes dans le canton de Vernon

  • 13 L’arpent d’Ancien Régime à Vernon représente 8 172 m².

18La confection des matrices cadastrales dans le canton de Vernon respecte globalement le modèle qui a servi dans la plupart des communes de France dans les années 1820. On y trouve répertoriés en tête de registre les contenances globales par type de terre et les revenus cadastraux correspondant. Cette homogénéité du corpus, quelle que soit la commune du canton, est attestée de plusieurs manières. Tout d’abord, tous les villages du canton ont vu réaliser leur cadastre au même moment. Le registre de chaque commune porte la signature du préfet de l’Eure en bas du récapitulatif des contenances en date du 20 février 1826, à l’exception de la matrice de Vernon, la petite ville chef-lieu du canton, qui date du 6 mars et est signé, par délégation, des mains du secrétaire général de la préfecture. Ensuite, la manière de qualifier les différents types de bien-fonds est identique dans toutes les communes avec seulement quelques variations. Les « labours » sont parfois appelés « labours non plantés ». On peut également observer une certaine hésitation sur la dénomination de quelques sous-catégories de biens : « landes », « friches » sont parfois considérées ensemble comme un même type de bien, parfois distinguées sans qu’on sache sur quel critère précis. De plus, le système des classes est lui aussi très semblable d’une commune à l’autre : s’agissant des terres labourables par exemple on compte généralement cinq classes de revenu cadastral différentes, quelquefois quatre. Enfin, dans chaque commune l’évaluation cadastrale fait toujours mention de l’ancien système de mesure. Tous les revenus cadastraux sont exprimés dans l’ancienne mesure de l’arpent13 ensuite converti en « arpent métrique » c’est-à-dire en hectare. Mais il est clair que dans l’esprit des contemporains du cadastre la mesure de référence est bien le revenu évalué en fonction de l’arpent d’Ancien Régime car il s’agit toujours de nombres entiers tandis que les revenus à l’hectare comportent des décimales démontrant ainsi qu’ils sont le résultat d’une conversion.

19Pourtant, au-delà de ces éléments d’homogénéité, les personnes chargées de confectionner les cadastres ont visiblement été attentives à la variété des situations propres à chaque commune : le système de revenu par classe est en effet spécifique à chaque commune. Ainsi, les communes ne pratiquent pas les mêmes tarifs par classe même si les systèmes sont proches dans des communes semblables du point de vue cultural : celles du plateau ont ainsi un revenu cadastral moins élevé que celle de la vallée. Sur le plateau (céréaliculture exclusivement) les revenus s’échelonnent entre 4 et 20 francs l’ha tandis que dans la vallée (où blé et vigne se côtoient) ils s’échelonnent entre 10 et 60 francs et même 70 francs pour la 1re classe de labours à Vernon.

20Sur quelles bases ces évaluations ont-elles été effectuées ? La réponse est délicate. Les Archives de l’Eure ne conservent pas les papiers de ceux qui ont eu en charge ce travail ni les correspondances administratives à ce sujet. Cependant, nous avons un indice de l’implication des propriétaires dans ce travail qui n’a donc pas été effectué seulement par des experts étrangers à la commune. En effet, les minutes des états de la section A du cadastre de Vernon – un gros registre de plusieurs centaines de pages – ont été conservées : on peut y lire la signature de l’expert mais également celles des « propriétaires classificateurs ». Parmi eux Beaudot, un riche propriétaire acquéreur de nombreux biens dans les années 1810-1820 à Vernon. Les propriétaires participent donc, semble-t-il, activement à la classification des biens. Beaudot a assurément une connaissance très approfondie du marché foncier et des prix pratiqués pour l’avoir beaucoup fréquenté dans les années qui précèdent la mise en place du cadastre.

21Au total, le système d’évaluation cadastrale semble donc fonctionner sur des bases assez similaires et cohérentes dans l’ensemble du canton. En même temps, s’il est comparable d’une commune à l’autre, le système d’évaluation tient compte également des situations propres à chaque commune. C’est pourquoi la comparaison et la recherche de corrélation entre les prix du foncier et celle des évaluations cadastrales doit se faire commune par commune – et non au niveau de l’ensemble de la région ou même du canton – et par type de culture pour bien prendre en compte les subtiles distinctions opérées entre les biens-fonds par les classificateurs eux-mêmes.

La distribution des prix du marché et des classes du cadastre par commune

22La comparaison de la distribution des prix à l’are sur le marché foncier et de celle des évaluations cadastrales à travers le système des classes pose d’abord un problème technique. Comment procéder concrètement ? Quelle distribution doit servir de référence à la comparaison ? Pratiquement, nous sommes parti de la répartition la plus formelle, la plus institutionnelle en quelque sorte – celle du cadastre (la distribution par classe de revenu) – pour la comparer à la plus informelle, celle des prix du marché. L’idée est simple : peut-on retrouver sur le marché une distribution des prix autour de quatre ou cinq valeurs moyennes équivalant aux valeurs moyennes de chacune des quatre ou cinq classes de revenu cadastral ?

  • 14 Nous n’utilisons seulement ici les ventes au sens strict contre paiement en argent car nous dispos (...)
  • 15 Précision pour la lecture de la distribution des prix du foncier dans le tableau 3 : par exemple p (...)
  • 16 Ces remarques sur la façon de lire le tableau 3 sont également valables pour la lecture des tablea (...)

23Le tableau 3 présente d’une part la répartition des terres à labours telles qu’elle apparait dans le cadastre et d’autre part le prix à l’are de chaque transaction sur le marché réparti14 en cinq classes équivalentes, c’est-à-dire que les prix à l’are ont été rassemblés en cinq groupes proportionnellement équivalents à la quantité de terre contenue dans chaque classe de l’évaluation cadastrale15. Les deux distributions s’effectuant sur la base de cinq groupes de taille équivalente en proportion on peut dès lors comparer les coefficients de distribution des valeurs cadastrales et des prix à l’are16. Ainsi entre le revenu des parcelles de la 5e classe (qui sert de valeur référence au coefficient distributeur) et celle de la 1re le coefficient de distribution est de 8,8, les terres de 1re classe valent donc en moyenne 8,8 fois plus que celle de 5e classe. Une parcelle vaut en moyenne quatre fois plus que celle de 5e classe en termes de revenu cadastral.

Tableau 3. – distribution comparée du revenu cadastral par classes et des prix sur le marché foncier des terres labourables à Vernon entre 1801 et 1830.

24Il y a bien sûr une objection évidente à opposer à cette procédure de comparaison. Toutes les terres circulent-elles autant sur le marché les unes que les autres ? Celles qui ont le revenu cadastral le plus élevé font elle l’objet de transactions plus fréquentes parce qu’elles sont plus attrayantes en termes de revenu agricole escompté ou au contraire sont-elles moins souvent vendues car les acheteurs potentiels sont moins nombreux à pouvoir investir autant. Bref le marché pourrait contenir en proportion plus ou moins de bonnes ou de mauvaises terres par rapport à la distribution entre bonnes et mauvaises terres dont fait état le cadastre. L’objection serait tout à fait valide si la corrélation entre les deux distributions n’était pas établie. Or, dans le cas de Vernon, les deux coefficients de distribution sont quasi identiques, et ce quelle que soit la classe considérée.

  • 17 Boudjaaba F., op. cit., p. 42-45.

25On pourrait encore naturellement considérer que la corrélation est hasardeuse mais le même travail mené pour des communes proches du canton (tableau 4 à 7) conforte les résultats obtenus pour Vernon. Les coefficients de distribution des évaluations cadastrales et des prix marchands présentent de très grandes similitudes. Le constat est valable aussi bien pour des communes au profil cultural proche de celui de Vernon – où le prix du foncier est plus élevé à la fois du fait d’une plus forte densité de population17 et de la présence de vigne (Saint-Marcel, Saint-Just, Saint-Pierre-d’Autils ; tableaux 4 à 6) – que pour une commune du plateau comme Sainte-Colombe-près-Vernon (Tableau 7) – sans vigne, moins peuplée et au foncier moins valorisé. Les écarts entre les deux distributions résultent en fait pour l’essentiel d’effectifs insuffisants ; par exemple entre la première et la cinquième classe de Sainte-Colombe. Mais les coefficients entre la cinquième classe (celle des terres les moins valorisées) et la moyenne des évaluations ou des prix sont toujours bien corrélés (coefficients respectifs de 3,18 et 3,77).

Tableau 4. – distribution comparée du revenu cadastral par classes et des prix sur le marché foncier des terres labourables à Saint-Marcel entre 1801 et 1830.

Tableau 5. – distribution comparée du revenu cadastral par classes et des prix sur le marché foncier des terres labourables à Saint-Just entre 1801 et 1830.

Tableau 6. – distribution comparée du revenu cadastral par classes et des prix sur le marché foncier des terres labourables à Saint-Pierre-d’Autils entre 1801 et 1830.

Tableau 7. – distribution comparée du revenu cadastral par classes et des prix sur le marché foncier des terres labourables à Sainte-Colombe-près-Vernon entre 1801 et 1830.

26Au total on observe une forte cohérence entre les deux mesures. En ce sens, l’évaluation cadastrale reflète bien la dispersion des prix du foncier. Dans le canton de Vernon, les prix pratiqués sur le marché foncier ont clairement servi de base de travail aux évaluateurs.

27Pour autant le cadastre est-il une base juste pour le calcul des contributions (tableau 8) ? À l’intérieur d’une même commune certainement puisque les deux mesures sont fortement corrélées. En revanche d’une commune à l’autre cela semble moins évident dans la mesure où le rapport entre le revenu cadastral moyen et le prix moyen de l’hectare varie sensiblement d’une commune à l’autre. De ce point de vue une commune comme Saint-Just est surimposée par rapport à Vernon alors que la terre y est d’une valeur bien inférieure. Le tableau 8 montre que le taux d’imposition peut varier du simple au double d’un village à l’autre, ainsi entre les propriétaires de Sainte-Colombe plutôt favorisés et ceux de Saint-Just lourdement imposés en comparaison.

Communes

Revenu cadastral/Prix moyen à l’ha

Vernon

1,02

St Marcel

1,07

St Just

1,46

St P d’Autils

0,89

Ste colombe

0,70

Tableau 8. – Rapport entre le revenu cadastral et le prix à l’hectare.

28Cet article avait pour point de départ implicite certaines idées préconçues qu’inspire généralement le cadastre : une grande entreprise qui aurait dès l’origine reposé sur de fausses bases, au mieux inexactes à moyen terme – car les évaluations cadastrales sont fixées pour l’essentiel une fois pour toutes jusqu’à sa réforme complète, – au pire arbitraires – car les estimations seraient très différentes de la valeur réelle des terres. La confrontation de l’estimation cadastrale et des prix du marché foncier à Vernon conduit plutôt à le réhabiliter. Il y a en effet une cohérence entre ces deux systèmes de mesure de la valeur des parcelles qui paraissent pourtant, pris indépendamment, comme surprenants, voire incompréhensibles du fait de la variabilité des échelles d’évaluation.

  • 18 Cette continuité administrative entre les deux siècles et les différents régimes est manifeste à V (...)

29L’évaluation cadastrale, bien que beaucoup critiquée, a en fait le mérite de prendre en compte le système d’évaluation que les individus ont à l’esprit. Elle se fonde sur une profonde connaissance du terroir, de la qualité des parcelles et de leur valeur marchande : celle des propriétaires (qui participent au classement des parcelles) mais qui est également celle des employés de l’administration habitués depuis l’Ancien Régime à utiliser les prix du marché foncier pour évaluer les biens et la fraude18.

30Qu’il s’agisse des prix du marché foncier ou du revenu cadastral ces deux outils ne sont pas plus imparfaits que d’autres pour apprécier la valeur d’un bien foncier. Réduire la valeur d’une parcelle à son revenu agricole est à bien des égards aussi faux. Les baux sont généralement fixes pour 9 ans ; au mieux offrent-ils une valeur moyenne incapable de rendre compte de la variabilité des récoltes d’une année sur l’autre. Au moins le prix du marché foncier est-il une donnée facilement disponible contrairement aux baux qui sont peu fréquents (ou oraux pour beaucoup) et qui, en tout cas, concernent dans notre région surtout les fermes, c’est-à-dire un type de bien particulier très différent de la parcelle cadastrale qui domine les échanges dans cette région de micropropriétaires. À l’échelle de cette petite région de faire-valoir direct, les prix du marché foncier étaient sans doute, aux yeux des évaluateurs comme des propriétaires, la meilleure base pour établir le revenu cadastral. Bref, le meilleur étalon pour réaliser un cadastre.

31Reste la question de la validité dans le temps du système cadastral d’évaluation des revenus et donc de sa capacité à devenir à son tour un étalon pour le marché foncier. Ceux qui l’ont confectionné en avaient conscience puisque les cadastres contiennent des tables des augmentations et des diminutions qui sont remplis années après années pendant quelques décennies au moins. Mais au-delà, même si, bien sûr, les évaluations cadastrales fixes et la valeur marchande des biens en constante évolution peuvent à la longue finir par être complètement dissociées, on doit tout de même noter pour la défense de ce système d’évaluation que la comparaison entre le marché et l’évaluation cadastrale de 1826 fonctionne pour une période assez longue puisque nous avons pris en compte les prix des transactions foncières entre 1801 et 1830. Si ce système est encore valable globalement deux décennies – dans un contexte de monnaie fixe et d’inflation réduite comme c’est le cas de la France au XIXe siècle – on peut considérer que l’évaluation cadastrale a constitué un système relativement pérenne. Ses imperfections ne traduisent donc pas un défaut de conception propre mais ne sont en fait que le reflet des imperfections d’un marché qui refuse de se plier à une grille de valeurs étriquée, uniquement déterminée par le jeu idéal de l’offre et de la demande.

32Enfin si le système apparait cohérent au niveau des propriétaires d’une commune, il est néanmoins injuste au plan intercommunal. La base de l’imposition est très inégalement répartie d’un village à l’autre. Cela pose la question de l’usage que l’historien peut faire des statistiques agglomérées au plan départemental ou national dont l’État est si friand au XIXe siècle pour tenter d’évaluer la fortune foncière des Français. Les revenus cadastraux peuvent-ils réellement dans ces conditions servir d’étalon pour mesurer la richesse foncière d’une nation ?

Note

1 Dérouet B., par exemple, souligne qu’il est très difficile de faire le lien entre le prix marchand de la terre et sa valeur réelle, l’un et l’autre ne dépendant pas uniquement de sa capacité productive mais de multiples paramètres difficiles à connaître pour l’historien ; « Parenté et marché foncier à l’époque moderne : une réinterprétation », Annales HSS, mars-avril 2002, 2, p. 337-368, p. 355-359.

2 Par exemple la fieffe normande qui prévoit de fait une forme de propriété éminente et une forme de propriété utile sans rapport avec le système seigneurial puisque le paiement s’effectue sous la forme d’une rente perpétuelle au vendeur et établit ainsi en quelque sorte deux niveaux de propriété. Boudjaaba F., « La fieffe normande : cycle de vie et usages d’une spécificité du droit coutumier de la propriété à la fin de l’Ancien Régime », in Poussou J.-P. et Robin-Romero I. (dir.), Histoire des familles, de la démographie et des comportements. Mélanges offerts à Jean-Pierre Bardet, PUPS, 2007, p. 757-775.

3 Sauf évidemment dans le Sud de la France avec les célèbres compoix étudiés par Le Roy Ladurie ou, pour le Nord, les quelques tentatives de la fin de l’Ancien Régime notamment celle de Berthier de Sauvigny. Voir Touzery M., Dictionnaire des paroisses fiscales de la généralité de Paris, d’après le cadastre de Bertier de Sauvigny, 1776-1791, Éditions du Lys, Centre de recherche d’histoire quantitative, laboratoire CNRS, Caen, 1995.

4 Levi G., Le pouvoir au village. Histoire d’un exorciste dans le Piémont du XVIIe siècle, Paris, Gallimard, coll. Bibliothèques des histoires, 1989. p. 124-130.

5 Le cas vernonnais contredit largement cette hypothèse ; Boudjaaba F., Des paysans attachés à la terre ? Familles, marchés et patrimoines dans la région de Vernon (1750-1830), Paris, PUPS, 2008, en particulier p. 345-387. Les travaux de G. Fertig sur trois villages de Wesphalie vont dans le même sens au moins pour deux d’entre eux ; Fertig G., « Zwischen Xenophobie und Freundschaftspreis : Landmarkt und familiäre Beziechungen in Wesfalen, 1830-1866 », Jahrbuch für Wirtschaftsgeschichte, Helft 1, 2005, p. 53-76.

6 Les quinze communes du canton de Vernon sont outre celle-ci : Chambray, La Chapelle-Genevray, Douains, La Heunière, Houlbec-Cocherel, Mercey, Réanville, Rouvray, Sainte-Colombe-près-Vernon, Saint-Just, Saint-Marcel, Saint-Pierre-d’Autils, Saint-Vincent-des-Bois et Villez-sous-Bailleul.

7 Boudjaaba F., op. cit. chapitres 9 et 10.

8 Il s’agit du Recueil méthodique qui réunit l’ensemble des lois, décrets et règlements divers relatifs au cadastre depuis le vote par la Constituante du cadastre parcellaire le 16 septembre 1791. Il est constamment complété et republié y compris sous forme d’extraits. Il comprend à l’origine 94 articles consacrés à l’évaluation des parcelles Voir Clergeot P., « Le Recueil méthodique de 1811 » in De L’estime au Cadastre. Les systèmes cadastraux au XIXe et XXe siècles ? Colloque des 20 et 21 janvier 2005, Paris, Comité pour l’histoire économique et financière de la France, 2008, p. 167-175.

9 Archives départementales de l’Eure, C 83 à C 93.

10 Les autres lots proviennent de succession. La plupart des partages se faisant de manière orale, les contribuables ne peuvent présenter de documents indiquant la valeur du bien.

11 Au regard de la taille généralement très réduite des parcelles vendues le prix de l’are nous a semblé une échelle plus pertinente que le prix de l’hectare.

12 Jusqu’à la révision générale du cadastre de 1913 dont on sait qu’elle constitue une opération longue et coûteuse bien peu de communes la réaliseront. Les projets de refonte générale du cadastre se sont en effet enlisés durant une large partie du XIXe siècle, les acteurs étant souvent opposés sur ses finalités (grand livre foncier ou outil fiscal avant tout). Sur cette question, voir Vivier N., « Les débats sur la finalité du cadastre (1814-1870) », in De L’estime au Cadastre. Les systèmes cadastraux au XIXe et XXe siècles ? Colloque des 20 et 21 janvier 2005, Paris, Comité pour l’histoire économique et financière de la France, 2008, p. 191-215.

13 L’arpent d’Ancien Régime à Vernon représente 8 172 m².

14 Nous n’utilisons seulement ici les ventes au sens strict contre paiement en argent car nous disposons alors systématiquement d’un prix.

15 Précision pour la lecture de la distribution des prix du foncier dans le tableau 3 : par exemple pour la première classe des transactions sur le marché foncier, nous disposons au total de 147 ventes de terres labourables à Vernon dans le sondage effectué dans les tables de vendeurs. Les 20,6 % (équivalent à la quantité de terre contenue dans la première classe cadastrale), soit les 30 transactions qui ont les prix de l’are les plus élevés, forment cette « 1e classe » du marché. Le prix moyen de ces 30 actes est de 58,19 francs l’are.

16 Ces remarques sur la façon de lire le tableau 3 sont également valables pour la lecture des tableaux 4 à 7

17 Boudjaaba F., op. cit., p. 42-45.

18 Cette continuité administrative entre les deux siècles et les différents régimes est manifeste à Vernon dans les registres de l’Enregistrement ; elle est attestée pour la France en général. Sur ce point voir Massaloup J.-P., La Régie de l’Enregistrement et des domaines au XVIIIe et XIXe siècle, Étude historique, Genève, Droz, EPHE IVe section, Hautes Études médiévales et modernes no 64, 1989.

Indice delle illustrazioni

Legenda Graphique 1 – Prix en francs de l’are de terre à labours dans le canton de Vernon entre 1801 et 1825.
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Legenda Graphique 2. – Prix en francs de l’are de terre à labours dans le canton de Vernon entre 1826 et 1830.
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Legenda Tableau 1. – dispersion de la valeur moyenne par décile des parcelles de labours en fonction de leur prix de vente à l’are en francs entre 1801-1825 et 1826-1830. Valeur moyenne des parcelles du 10 e décile en excluant les valeurs supérieures à 80 francs l’are.
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Legenda Tableau 2. – dispersion de la valeur moyenne par décile des parcelles de labours en fonction de leur prix de vente à l’are en francs selon la période (1801-1830).
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Legenda Tableau 3. – distribution comparée du revenu cadastral par classes et des prix sur le marché foncier des terres labourables à Vernon entre 1801 et 1830.
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Legenda Tableau 4. – distribution comparée du revenu cadastral par classes et des prix sur le marché foncier des terres labourables à Saint-Marcel entre 1801 et 1830.
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Legenda Tableau 5. – distribution comparée du revenu cadastral par classes et des prix sur le marché foncier des terres labourables à Saint-Just entre 1801 et 1830.
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Legenda Tableau 6. – distribution comparée du revenu cadastral par classes et des prix sur le marché foncier des terres labourables à Saint-Pierre-d’Autils entre 1801 et 1830.
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Legenda Tableau 7. – distribution comparée du revenu cadastral par classes et des prix sur le marché foncier des terres labourables à Sainte-Colombe-près-Vernon entre 1801 et 1830.
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© Presses universitaires de Rennes, 2012

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