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Les administrations coloniales, XIXe-XXe siècles

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Samia El Mechat

Quatrième partie. Les pouvoirs de l'administration et la fonction du droit

Législation foncière et colonisation de la Tunisie

Christophe Giudice

Texte intégral

  • 1 Lors de la vente d’un terrain, le droit musulman hanéfite permet sous certaines conditions, aux vo (...)

1Le 1er juillet 1885, un décret beylical introduit en Tunisie un nouveau régime foncier modifiant les modes d’acquisition et de transmission des biens immobiliers. La nouvelle loi doit permettre aux Européens d’acquérir aisément de la terre et de participer ainsi à la colonisation agricole du pays. Elle répond à leurs souhaits de se soustraire aux obligations de la loi musulmane qui se révèle complexe. Les déboires de la Société Marseillaise de Crédit, contrainte de céder en 1880 le domaine de l’Enfida par l’application de la « cheffa1 », expliquent la méfiance des investisseurs européens.

  • 2 Abdelhamid Hénia, Propriété et stratégies sociales à Tunis XVIe -XIXe siècles, Tunis, Faculté des (...)
  • 3 La Conservation foncière et l’Office de la topographie ont été maintenus, le Tribunal mixte a été (...)
  • 4 Les habous ou waqf représentent une institution originale de droit musulman permettant le gel d’un (...)
  • 5 L’enzel est une rente perpétuelle sur un terrain.

2Ainsi, dès le début du protectorat, les colons exigent une modification de la loi foncière tunisienne et l’obtiennent en 1885. Le nouveau mode de gestion de la propriété immobilière s’ajoute à celui régi par le droit musulman. C’est la nature même du protectorat qui permet la cohabitation de ces deux régimes. On maintient un semblant de souveraineté tout en introduisant parallèlement un second pouvoir qui se substitue peu à peu au précédent. Les questions foncières deviennent alors d’autant plus complexes qu’elles sont multiples et mobilisent diverses juridictions. L’abondante bibliographie sur cette question révèle toute l’importance du statut de la terre et de l’intérêt qu’elle a suscité tant durant la colonisation que depuis l’indépendance2. L’application de la loi se traduit par la création d’institutions destinées à pérenniser le nouveau système. Le Tribunal mixte immobilier représente l’autorité juridique compétente pour soustraire les propriétés au droit musulman. Le Service de la conservation foncière est créé pour enregistrer l’acte et archiver les titres de propriété, l’Office de la topographie est chargé de délimiter et dresser les plans des terrains immatriculés. Malgré les critiques, les résistances et les nombreux amendements, le régime foncier de 1885 s’est maintenu jusqu’en 1956 et perdure encore dans l’actuel système foncier tunisien3. Le texte propose également un moyen de contourner certains interdits comme celui de transformer les terres habous4, en théorie inaliénables, en terrains enzel5 ou de pleine propriété. La nouvelle juridiction permet alors une extension des espaces urbains. La ville de Tunis profite largement de cette législation pour s’étendre au-delà des murs de la médina et intégrer dans le périmètre urbain une ceinture agricole autrefois contraignante. De nouvelles fortunes foncières s’établissent principalement au profit des Européens.

3Cette contribution n’a pas pour ambition de dresser l’inventaire des différents statuts fonciers en Tunisie à l’époque coloniale. La réflexion porte sur la genèse de la loi, les logiques de son élaboration et les mécanismes de transfert des propriétés de la notabilité tunisienne vers le colonat européen. Il s’agit également de comprendre comment les différentes catégories de possédants au sein des sociétés coloniales et colonisées ont adapté leur stratégie d’investissement face à l’administration coloniale. Pour répondre à ces interrogations, nous avons choisi d’exploiter quelques cas puisés dans les archives de la Conservation foncière de Tunis et significatifs de l’intrusion du droit colonial dans les affaires foncières de la capitale tunisienne.

Coloniser à moindre coût en légiférant

  • 6 Mahjoubi, A., L’établissement du Protectorat français en Tunisie, Tunis, Publication de l’Universi (...)
  • 7 Rivet, D., Le Maghreb à l’épreuve de la colonisation, Paris, Hachette, 2002, p. 220.

4Lorsque Jules Ferry, président du Conseil, réussit à relancer les conquêtes coloniales, il ne lui est pas possible de reconduire en Tunisie l’administration directe et la colonisation de peuplement instaurées en Algérie. Le traité du Bardo (1881) et la convention annexe de la Marsa (1883) dessinent les contours d’une gestion indirecte peu coûteuse en hommes et en capitaux. La mission de Paul Cambon, premier résident général est d’assurer la mise en place du protectorat. Le pays est doté d’un appareil étatique bicéphale, caractérisé par l’affirmation du pouvoir du résident général et le maintien de l’autorité beylicale. Le Bey continue ainsi à légiférer et les lois sont promulguées, avec l’accord du résident général, « dépositaire du pouvoir de la République » est en effet l’ordonnateur des décrets que Le Bey doit signer. Certes, Paul Cambon prend soin de préserver les apparences et de résister aux partisans de l’annexion en maintenant le gouvernement du Bey, mais il s’attache, dasns le même temps, à lui retirer progressivement, à coup de décret et de dispositions, ses prérogatives de souverain6. L’objectif étant de faire de la Tunisie un placement de bon père de famille, fructifié par ses gisements miniers, ses phosphates, ses plaines céréalières et ses oliveraies7.

  • 8 Géniaux, C., Comment devient-on colon ?, Paris, Librairie Charpentier, 1908, p. 8. Saurin, J. Manu (...)

5La maîtrise et l’exploitation de la terre sont alors au cœur de l’entreprise coloniale en Afrique comme en Asie. Jusqu’en 1914, l’avenir de l’empire français est intimement lié au développement agricole. Les guides à l’usage des émigrants préconisent l’envoi en Afrique du Nord d’agriculteurs motivés, performants et informés. En contre partie, l’acquisition de terres doit leur être facilitée8. La création de l’École Coloniale de Tunis ou de la Société des Fermes Françaises de Jules Saurin sont sur ce point exemplaire et contribuent à créer les conditions favorables à la colonisation agricole de la Tunisie.

  • 9 Ageron, C. R., Histoire de l’Algérie contemporaine, t. 2, 1871-1954, Paris, PUF, 1979, p. 16.
  • 10 Martin, J.F., Histoire de la Tunisie, de Ferry à Bourguiba, 1881-1956, Paris, L’Harmattan, 1993, p (...)
  • 11 Bensmail, S., « Le territoire, le scientifique et le technique, la colonie comme utopie réelle », (...)

6L’élaboration de cette loi de 1885 est à mettre en regard avec celles développées en Algérie. La loi Warnier de 1873, puis celle de 1887 sont développées pour mettre fin à l’indivision tribale ou familiale, faciliter les transactions entre colons et introduire la propriété privée. Près de 870 000 hectares de bonnes terres, sont ainsi détournés et livrés aux colons d’Algérie9. Même si de fortes pressions s’exercent pour reconduire en Tunisie les mêmes dispositions, le statut du territoire rend impossible l’application des dispositions algériennes. Paul Cambon se tourne vers l’empire britannique et s’inspire de l’Act Torrens développé en Australie pour livrer aux nouveaux arrivants un territoire vierge de droits10. Traduite en français, cette mesure constitue l’armature de la loi de 1885 : elle propose aux propriétaires, après enquête et jugement, de placer leurs biens immeubles sous la protection de la juridiction française déclarée compétente pour statuer des litiges11. L’immatriculation fournit au propriétaire un document lui garantissant des ventes et des achats sécurisés. Les tribunaux musulmans sont dépossédés d’une partie de leurs prérogatives mais pas totalement. L’immatriculation n’étant pas obligatoire, une grande partie du territoire demeure soumis à la juridiction traditionnelle. Paradoxalement, l’entrée en vigueur de la loi ne suscite pas l’engouement tant escompté. On ne relève, chaque année, qu’une trentaine de propriétés immatriculées.

  • 12 Birot, C., « Du système tunisien de l’immatriculation foncière », Bulletin Économique et Social de (...)
  • 13 La Djemaïa est l’administration chargée de la gestion des terres habous.
  • 14 Mahjoubi, A., Les origines du mouvement national en Tunisie, 1904-1934, Tunis, Publication de l’Un (...)

7À partir de 1892, le rythme s’accélère et la quasi-totalité des biens immobiliers européens est enregistrée à la veille de l’indépendance. L’objectif premier de la loi foncière est alors atteint. Les superficies immatriculées représentent environ un tiers des terres labourables de l’ensemble du pays. Ces possessions sont les plus riches, les plus accessibles et les plus rentables12. Les autorités coloniales ont dans un premier temps accaparé les terres doumaniales ainsi que les habous publics. Pour mettre fin au caractère inaliénable des biens habous, une succession de décrets a permis le contournement de la loi musulmane. En 1898, on autorise la location à long terme des habous publics et privés. Le décret du 13 novembre exige de la Djemaïa13 la fourniture de 2000 ha de propriétés rurales habous publics à la direction de l’Agriculture, pour être cédés à bas prix aux ressortissants français14.

  • 15 Abdelkafi, J., La médina de Tunis, Paris, Éd. du CNRS, 1988, p. 64.
  • 16 Poncet, J., La colonisation et l’agriculture européenne en Tunisie depuis 1881, Paris, Mouton, 196 (...)
  • 17 Mahjoubi, A., op. cit., p. 32.
  • 18 Parmi les nombreux ouvrages traitant de cette question : Saurin, J., Le peuplement français en Tun (...)
  • 19 Archives MAE, Nantes, Protectorat de Tunisie, Premier versement, 2MI 298, Recensement de la popula (...)

8Le décret du 22 janvier 1905 libère les colons de l’obligation de verser une rétribution perpétuelle à la Djemaïa et permet le rachat de la rente Enzel sur la base de vingt annuités. Le bien acquis devient ainsi une terre de pleine propriété15. À partir de 1920, les menaces de confiscation des biens habous se précisent tandis que la Djemaïa est sommée de fournir plus de terres à lotir16. Les terrains sont bradés, des facilités de paiement sont accordées aux Français tenus en contrepartie de les aménager et d’y installer une famille. Entre 1892 et 1914, 140 000 hectares de terres sont acquis par des métropolitains qui, pour la plupart ne sont pas durablement installés dans le pays et n’exploitent pas directement la terre17. De grands domaines, acquis principalement par des sociétés capitalistes, se constituent. En 1900, la Compagnie des Chemins de Fer et des Phosphates de Gafsa obtient 30 000 hectares pour un prix dérisoire. Une main-d’œuvre agricole essentiellement tunisienne, maltaise ou italienne est recrutée pour les mettre en valeur. Par conséquent, les autorités coloniales doivent fournir des terres, et encourager les vocations pour l’exploitation agricole du pays. La main-d’œuvre française faisant défaut et la croissance démographique de la population transalpine étant soutenue, certains craignaient de voir la Tunisie devenir italienne18. Pour pallier ce déficit, de nouvelles modalités d’acquisition de la nationalité française sont adoptées : en 1922, les décrets sur la naturalisation accordent aux enfants étrangers, nés sur le sol tunisien, la citoyenneté française. Les courbes démographiques défavorables à la présence française s’inversent. Le recensement de 1936 dénombre 108 068 Français contre 94 289 Italiens pour l’ensemble du pays19. Certains emplois étant réservés aux ressortissants français, il devient avantageux d’abandonner la nationalité de ses aïeux. L’entrée en vigueur de cette nouvelle législation, au seul profit des étrangers, renforce le poids de la communauté française. Les accords signés en 1881 entre Le Bey et la France n’ont en effet pas prévu l’application du droit du sol aux Tunisiens.

9Que ce soit pour le statut de la terre ou l’acquisition de la nationalité, les autorités coloniales usent du droit pour atteindre leur objectif de domination. Il ne s’agit pas pour autant de procédures arbitraires, illégales ou dépourvues de règles. Au contraire, on définit une assise juridique en s’appuyant sur le droit français pour favoriser la mutation de terres inaliénables au profit d’étrangers. La confiscation de terres se transforme en une procédure légale de spoliation, conforme aux lois de la puissance dominatrice.

Législation et administration

  • 20 En 1885, il était demandé de réaliser la traduction intégrale, ce qui a été révisé par la réforme (...)

10L’immatriculation d’une propriété dépend de trois administrations dont chacune doit fixer le statut réel du bien acquis. Le propriétaire doit tout d’abord constituer un dossier de réquisition en vue de l’immatriculation. Cette requête doit comporter les pièces justificatives des droits du requérant, appuyées de leur traduction en français, certifiées conformes par un interprète assermenté. Une opération de bornage est également obligatoire20 pour déterminer la surface exacte de la propriété à enregistrer. Le tribunal, composé de dix magistrats (sept de nationalité française et trois Tunisiens), examine la recevabilité de la réquisition et désigne le bénéficiaire par la prononciation d’un jugement.

11À l’issue de l’audience, l’inscription de l’immatriculation, à laquelle un numéro a été attribué, sur le le livre foncier, est constitutive du titre de propriété. Celui-ci porte l’ensemble des opérations réalisées, notamment le nom de la propriété, le statut de la terre (enzel ou pleine propriété), sa localisation et le nom du bénéficiaire. L’état civil complet du requérant est exigé ainsi que son régime matrimonial. Le règlement de l’héritage et la transmission de la propriété en dépendent, ceux-ci diffèrent selon la confession et le type de mariage contracté.

  • 21 Ibid., « Décret modifiant les salaires du Conservateur de la propriété foncière », p. 331.

12À l’issue de la procédure, le propriétaire verse au trésor le montant de la taxe, déduction faite du salaire des fonctionnaires déterminé par le nombre et la taille des propriétés immatriculées. Il est donc important d’enregistrer le maximum de grandes superficies21. Mais le faible nombre de personnel assurant le fonctionnement de cette institution, véritable pierre angulaire de la politique coloniale en Tunisie, est conforme aux souhaits des pères de la loi et du protectorat : administrer le pays à l’économie.

  • 22 Archives MAE op. cit., F. 127.

13On comprend alors les critiques dénonçant la lenteur des procédures d’immatriculation. En 1890, l’administration foncière ne compte que deux fonctionnaires pour l’ensemble du pays. Les deux agents de la Conservation foncière sont ainsi submergés par l’ampleur de la tâche à accomplir. Même si le nombre d’immatriculations reste faible, le conservateur est dans l’obligation de vérifier la situation fiscale de toutes les pièces du dossier. La régularisation est donc longue et parfois plus coûteuse que l’enregistrement lui-même. Certains propriétaires renoncent alors à immatriculer leur bien plutôt que de prendre en charge l’onéreuse mise en conformité22.

14En 1891, cinq années après la promulgation de la loi, on ne recense que 258 immeubles immatriculés représentant par ailleurs près de 100 000 hectares de terrain. Mais ce chiffre ne rassemble que le quart de ce qui est réellement possédé par les colons français.

  • 23 Poncet, J., op. cit., p. 135.
  • 24 Birot, C., op. cit., Bulletin Économique et Sociale de la Tunisie, 1949, no 34, p. 14.
  • 25 Ibid.

15En 1892, les procédures d’enregistrement sont simplifiées et près de 500 propriétés sont immatriculées chaque année, plus de 300 000 hectares de terres changent ainsi de propriétaires23. Cette administration étant exclusivement centralisée à Tunis, la mise à jour des titres est longue et laborieuse pour les propriétés les plus éloignées. Il advenait régulièrement que le titre fasse l’objet d’opérations ou de ventes non transcrites24. Les situations devenaient avec le temps inextricables pour le législateur « autant que sous l’empire du régime musulman25 ». La création d’un second Tribunal mixte à Sousse contribua à une nette amélioration de la situation sans pour autant résoudre totalement le problème.

16Enfin, l’Office de la Topographie est la dernière administration intervenant dans l’immatriculation. Cette institution est essentielle car ses géomètres et topographes ont pour tâche de définir les limites exactes des propriétés et d’en dessiner les plans. Un repérage « à vue » est réalisé puis à l’issue de cette première enquête, un croquis est dressé par un géomètre. Un contrôle est alors réalisé par l’ingénieur en chef du service de la topographie qui y porte sa signature et valide le croquis comme conforme à la réalité. Un plan à l’échelle détermine alors les contours précis de la propriété. Tous les éléments présents sur la parcelle sont repérés (constructions, murs, puits, fossés, égouts, voies et passages...). Les topographes finalisent l’acte de naissance de la propriété par son existence graphique et le document acquiert une valeur juridique précise. Le bornage sur le terrain constitue l’affirmation physique du domaine dans le paysage. L’opération représente différents coûts : l’acte est facturé, mais ce qui est porté sur le document possède une valeur vénale. Le résultat de ce travail détermine le montant précis de la taxe locative redevable par le nouveau propriétaire. Le recours à ces spécialistes assermentés est donc essentiel pour définir les impôts fonciers, source de revenus pour la municipalité et limiter les contestations ou les conflits.

  • 26 Makusfeld, Réflexions sur le projet de loi immobilière en Tunisie. Recueil d’articles publiés dans (...)

17La nouvelle législation foncière n’a pas suscité l’adhésion de tous. Les tenants de la colonisation ont dénoncé, à travers la presse en Tunisie et en Métropole, l’application de la loi de 1885 inspirée de « l’Act Torrens ». Les avis cependant divergent quelque peu sur les méthodes au sein de ce groupe. Les uns, les « Algéristes », qui sont favorables à l’annexion, réclament avec force un dispositif législatif analogue à celui de l’Algérie, et poussent à l’acquisition sans limites de terres, tandis que les autres prônent une politique de colonisation plus « équilibrée ». Ces derniers n’acceptent pas qu’en matière de législation foncière, la France s’inspire du modèle britannique, tant les objectifs poursuivis par les deux puissances sont différents. Ils invoquent notamment l’argument selon lequel les Anglais ont introduit cette législation en Australie du fait de manque de terres, et de la nécessité de fournir des moyens de subsistance à leurs concitoyens. Or, de leur point de vue, la France ne manque pas de terres, ne souffre pas d’un excédent de population et dispose de ressources alimentaires suffisantes. La version française de « l’Act Torrens » s’apparente donc à une expropriation au profit des colons et des sociétés capitalistes venus de la Métropole. En outre, il est régulièrement rappelé que la loi de 1885 n’apporte pas la civilisation aux indigènes ; en revanche, elle contribue à la perte de leur terre26. En réalité, ces « défenseurs » de la propriété en Tunisie, qui sont des Européens installés de longue date dans le pays, vivent mal la concurrence du capitalisme métropolitain et craignent surtout les réactions hostiles des fellahs. La défense de leurs intérêts reste leur principale préoccupation.

  • 27 Archives MAE, Quai d’Orsay, Tunisie 1er versement, vol. 13466, Loi foncière, F 22.
  • 28 En 1901, il a déjà dénoncé l’immatriculation par le tribunal immobilier de terres collectives au p (...)
  • 29 Archives MAE, Maroc, 303, Lettre de Dumas au résident général de Tunisie, Alapetite, 13/03/1918.

18Mais les critiques les plus vives concernent le Tribunal mixte, accusé d’être lent et partial27. Passées les premières années de rodage, le système foncier s’impose pourtant parmi les milieux d’affaires et du colonat agricole. Par ailleurs, en Afrique de l’ouest, à Madagascar ou en Indochine, on reconduit les mêmes dispositions d’acquisition de la terre et les mêmes critiques sont réitérées. En 1913, le président du tribunal civil de Tunis, Paul Dumas, s’insurge contre le Dahir permettant l’établissement au Maroc d’un régime foncier basé sur l’« Act Torrens ». Il renouvelle ses critiques28, en affirmant que cette loi permet « le vol d’immeubles en toute impunité29 ». L’expérience tunisienne est alors souvent prise comme exemple pour souligner les faiblesses de la loi.

Le recours à la législation coloniale

19La procédure d’immatriculation est privilégiée par les Européens en milieu rural mais également en milieu urbain lorsqu’ils souhaitent se protéger des aménagements des autorités coloniales ou municipales. La construction de bâtiments publics, le tracé d’une voie de chemin de fer ou le percement d’une nouvelle rue rendent la délimitation des propriétés indispensables pour éviter tous litiges. L’immatriculation devient alors un gage de protection contre d’éventuels empiètements. Pour l’investisseur une propriété immatriculée est un gage de sécurité : les lots titrés trouveront plus facilement acquéreur. D’autre part, l’immatriculation garantit au propriétaire le respect de ses droits, reconnus par les autorités publiques.

20La viabilisation d’une voie, l’aménagement ou l’extension d’un quartier sur une propriété immatriculée nécessitent des procédures relevant de la même juridiction. La pratique d’un langage commun est dans ce cas appréciable et salutaire. à Tunis, les immatriculations touchent essentiellement les terrains situés en dehors du périmètre traditionnel de la ville. Les pressions foncières les plus intenses s’exercent sur la périphérie progressivement intégrée à la cité. La structure et le statut des espaces situés en dehors de la Médina sont profondément modifiés par l’application de la nouvelle loi foncière dont le but est pourtant la colonisation agricole.

  • 30 Archives de la Conservation Foncière de Tunis, Immatriculation du terrain 2929, dossier de réquisi (...)

21Dans le sud de Tunis, les terrains situés entre les abords du lac et les remparts de la Médina sont quelque peu délaissés, voir méprisés jusqu’à la fin du XIXe siècle par la bourgeoisie tunisoise. Mais les projets de construction du port, l’installation des entrepôts et le développement de la gare de chemin de fer font de cette partie de la ville un espace d’avenir et donc convoité. Le Bey use de son droit de largesse pour distribuer à des Européens plusieurs lots de terres au détriment des fondations pieuses. La fondation habous du collège Sadiki est ainsi dépossédée de plusieurs propriétés, qui devaient lui assurer le couvrement des frais de fonctionnement. L’inauguration du port de Tunis et la gare de chemin de fer transforment le quartier et le rendent attractif. L’extension de la ville vers le sud s’accélère et la municipalité entreprend d’aménager ces espaces. Il devient alors urgent pour les propriétaires d’immatriculer leur terrain. C’est le cas de la famille Fasciotti dont le Tribunal mixte de Tunis enregistre le 17 février 1897 une propriété située près du lac. C’est un vaste domaine de 15 hectares acquis depuis 186130 et principalement composé de marécages. Le terrain est immatriculé pour contrer les litiges qui opposent Mme Fasciotti à ses voisins : le précédent propriétaire, c’est-à-dire la fondation habous du collège Sadiki, la société industrielle La Thonaire installée dans le quartier pour profiter de la proximité du port, la Municipalité qui implante son hôtel de ville et souhaite viabiliser plusieurs rues contre la concession de terrains. De plus, il est projeté d’installer l’eau et le gaz en percevant la taxe locative. Un délai de dix ans est fixé par la Municipalité au-delà duquel les frais de viabilisation seraient exigibles sur l’ensemble des terrains, même ceux non vendus. Il est donc impératif pour les Fasciotti de vendre des lots afin de ne pas supporter la totalité des frais d’équipement des 15 hectares. Les propriétaires doivent également se protéger de l’extension des activités industrielles de la ville et des convoitises suscitées par la perspective de profits. L’immatriculation s’apparente alors à un mal nécessaire. Car, en cas de litige, il est préférable de posséder des documents rédigés en langue française et valides sur le plan légal.

  • 31 Direction Générale de l’Agriculture, du commerce et de la colonisation, Les Habitations à Bon Marc (...)

22Des situations similaires se retrouvent dans le nord de la ville en direction de la colline du Belvédère qui demeure jusque dans les années 20 un vaste espace agricole périurbain. On y cultive l’olivier et les cucurbitacées. La municipalité a besoin de gagner de nouveaux espaces pour accueillir une population urbaine en forte croissance. Elle entreprend d’y aménager différents espaces résidentiels pour répondre au manque de logements. En 1897, un décret beylical s’inspire des déclarations du Congrès International des Habitations Ouvrières pour créer des sociétés d’Habitation à Bon Marché à Tunis. Modestes par le nombre et la nature des bâtiments réalisée, les sociétés « Franceville, la Ruche, et Mutuelleville » fournissent à la capitale les premiers ensembles de logements sociaux. Elles doivent fournir aux fonctionnaires et aux ouvriers français des logements salubres à bon marché. Ce programme possède plusieurs volets : stabiliser et fixer sur le sol tunisien la classe ouvrière française, la canaliser en lui donnant les moyens de croire dans une promotion sociale et enfin œuvrer à la colonisation urbaine du pays31.

  • 32 Archives de la Conservation Foncière de Tunis, Immatriculation du terrain 8706, Demande de réquisi (...)
  • 33 C’est le cas de l’îlot 8706 qui entre 1903 et 1926 donne naissance à 23 nouvelles propriétés.
  • 34 Sebag, P. Tunis, Histoire d’une ville, Paris, L’Harmattan, 1996, p. 431.

23Ces projets implantés à la périphérie de la ville doivent être reliés à la cité. Une nouvelle voirie est projetée et l’aménagement de nouveaux quartiers sont envisagés. Les terrains du Caïd Eliaou Scemama, grand propriétaire du nord de la ville, sont concernés par ces projets. Ce domaine est à l’origine une terre habous, propriété de la fondation pieuse Habous Sidi Bou Nouara. En 1866, une transaction réalisée entre la fondation et le Cheikh Ibrahim M’aala la transforme en une terre enzel en contrepartie de la cession d’un autre terrain32. Puis en août 1881, le caïd l’acquiert contre le paiement de la rente enzel et entreprend aussitôt le découpage de sa propriété. Plusieurs lots sont vendus et lui assurent une rente confortable. Mais les projets d’extension de la municipalité concernent directement les biens du Caïd. Un plan en damier traverse son terrain et le divise en 57 lots. Sans délimitation précise et reconnue de son terrain par l’administration coloniale, le Caïd risque d’y perdre dans le rapport de force qui s’engage avec la municipalité. Pour protéger son bien et revendiquer ses droits, son seul recours est l’immatriculation de l’ensemble. La voirie étant retranchée de la propriété, la surface perdue est déjà importante pour Eliaou Scemama. Le propriétaire engage rapidement la vente des différents lots, les frais de viabilisation sont ainsi répartis entre les nouveaux acquéreurs. Les multiples ventes engendrent une parcellisation rapide des propriétés à l’image d’une poupée russe, certains lots pouvant générer plusieurs dizaines de titres de propriété. Ainsi dans la rue Lafayette, 10 à 30 nouvelles propriétés sont extraites en quelques années de la trame initiale33. Par ce processus, tout un quartier voit le jour dans le nord de la ville, témoin de la spéculation et de la densification de l’espace urbain tunisois de l’entre-deux-guerres34 et de la suprématie du droit français comme outils de colonisation.

24Le bilan de cette loi foncière est globalement un succès pour le législateur colonial. Les intérêts français ont acquis de grandes étendues de terres et possèdent les trois quarts des biens des Européens de Tunisie. Le recours à l’immatriculation a largement profité aux grands propriétaires terriens et aux sociétés capitalistes françaises. Mais cette loi ne simplifie pas pour autant les questions foncières. Il subsiste une multiplicité de cas fonciers par le maintien des deux juridictions. L’immatriculation n’étant pas obligatoire, la complexité des situations foncières demeure plusieurs dizaines d’années après l’application de la loi. Même si la juridiction de 1885 transforme la question foncière, elle ne fait que perpétuer d’anciennes pratiques amorcées dans la Tunisie précoloniale. Ce changement de rapport à la terre est une des conséquences de la transformation du statut des minorités chrétiennes et juives imposée par l’application du Pacte fondamental de 1857. Le protectorat amplifie et accélère la ruine des bourgeoisies urbaines ou rurales. Ne pouvant résister à la concurrence européenne, elles cèdent leurs biens au colonat européen et leurs intermédiaires. C’est en milieu urbain que ces effets sont les plus tangibles, lorsque les revenus des fortunes nobiliaires reposaient sur les rentes rurales.

25Le périmètre urbain tunisois connaît une extension rapide par l’application de la nouvelle législation. Elle profite essentiellement aux Européens, mais cela n’a pu être possible sans le passage de témoin de la bourgeoise tunisoise vers ces nouveaux possédants. Les « beldis » gravement touchés par les bouleversements engendrés par le protectorat ont connu une baisse de leur revenu et ont tenté de limiter les dégâts par l’achat, puis la vente de biens immobiliers en dehors de la ville. L’intrusion des nouvelles règles foncières amplifie la ruine de la bourgeoise tunisoise qui vend pour ne pas disparaître.

26Les Européens ont acquis des terrains autrefois inaliénables, pour les lotir et les revendre en réalisant des profits. Ainsi les espaces compris entre le lac et les remparts de la Médina, dont la grande majorité étaient des biens habous dépendants de fondations pieuses ou du collège Sadiki, ont été peu à peu transformés en terre enzel, puis en terrain de pleine propriété. Le processus se répète dans le nord de la ville et les banlieues à partir des années vingt.

27La loi de 1885 et ses aménagements procurent aux non-musulmans un cadre juridique favorable à leur implication dans la colonisation du pays. Malgré des blocages, des lourdeurs et des dysfonctionnements inhérents au maintien des diverses juridictions, cette loi a grandement participé à la prise de possession des terres tunisiennes par le capitalisme français. Elle a donc répondu aux attentes du lobby colonial. Le droit français s’est imposé comme un puissant agent de légalisation de la domination étrangère et de justification de la conquête coloniale.

Notes

1 Lors de la vente d’un terrain, le droit musulman hanéfite permet sous certaines conditions, aux voisins d’exercer un droit de préemption sur la vente de la dite propriété et d’acquérir le terrain.

2 Abdelhamid Hénia, Propriété et stratégies sociales à Tunis XVIe -XIXe siècles, Tunis, Faculté des Sciences Humaines et Sociales de Tunis, 1998, p. 27. L’auteur dresse un inventaire précis des différentes publications sur le sujet et propose une décolonisation de la question foncière. Voir également Ben Achour, S., « Justice et ordre colonial. Douze ans d’immatriculation foncière devant la Chambre tunisienne du Tribunal mixte immobilier (1888-1899) », in Perspectives du droit public, Mélanges offerts à Jean-Claude Hélin, Paris, LITEC, 2004, p. 55-70.

3 La Conservation foncière et l’Office de la topographie ont été maintenus, le Tribunal mixte a été remplacé par un nouveau Tribunal immobilier. Voir à ce sujet Auzary-Schonatz, N., « Le régime foncier tunisien. Origines et évolution après l’indépendance », in Eberhard, C., Enjeux fonciers et environnementaux, dialogues afro-indiens, Pondichéry, Institut Français de Pondichéry, 2007 (Sciences sociales, no 3), p. 315-330 et Abdelkafi, J., « Régimes fonciers, politiques urbaines et droit de l’urbanisme en Tunisie », in ibid., p. 331-360.

4 Les habous ou waqf représentent une institution originale de droit musulman permettant le gel d’un bien immobilier et d’en réserver les revenus à une fondation pieuse. Qu’il soit privé ou public, le habous, constitue, pour un temps, un obstacle à la colonisation parce qu’il est inaliénable.

5 L’enzel est une rente perpétuelle sur un terrain.

6 Mahjoubi, A., L’établissement du Protectorat français en Tunisie, Tunis, Publication de l’Université de Tunis, 1977, p. 201.

7 Rivet, D., Le Maghreb à l’épreuve de la colonisation, Paris, Hachette, 2002, p. 220.

8 Géniaux, C., Comment devient-on colon ?, Paris, Librairie Charpentier, 1908, p. 8. Saurin, J. Manuel de l’émigrant en Tunisie, Paris, Challamel éditeur, 1894, 37 p.

9 Ageron, C. R., Histoire de l’Algérie contemporaine, t. 2, 1871-1954, Paris, PUF, 1979, p. 16.

10 Martin, J.F., Histoire de la Tunisie, de Ferry à Bourguiba, 1881-1956, Paris, L’Harmattan, 1993, p. 70.

11 Bensmail, S., « Le territoire, le scientifique et le technique, la colonie comme utopie réelle », in Les Cahiers du CREHU, Paris, no 10, 2001, p. 375.

12 Birot, C., « Du système tunisien de l’immatriculation foncière », Bulletin Économique et Social de Tunisie, 1949, no 35, p. 16.

13 La Djemaïa est l’administration chargée de la gestion des terres habous.

14 Mahjoubi, A., Les origines du mouvement national en Tunisie, 1904-1934, Tunis, Publication de l’Université de Tunis, 1982, p. 31.

15 Abdelkafi, J., La médina de Tunis, Paris, Éd. du CNRS, 1988, p. 64.

16 Poncet, J., La colonisation et l’agriculture européenne en Tunisie depuis 1881, Paris, Mouton, 1962, p. 141.

17 Mahjoubi, A., op. cit., p. 32.

18 Parmi les nombreux ouvrages traitant de cette question : Saurin, J., Le peuplement français en Tunisie, Paris, A. Challamel, 1910, 453 p. Enriquez, G., La main-d’œuvre rurale et le péril italien en Tunisie, Paris, Imprimerie Robert, 1905, p. 27. Loth, G, Le peuplement italien, en Tunisie et en Algérie, Paris, Armand Colin, 1905, p. 137. Denis, P. Italiens de Tunisie, Paris, Édition de la Revue du Mois, Paris, 1908, 24 p.

19 Archives MAE, Nantes, Protectorat de Tunisie, Premier versement, 2MI 298, Recensement de la population de Tunisie en 1936, Fol. 156.

20 En 1885, il était demandé de réaliser la traduction intégrale, ce qui a été révisé par la réforme de 1892 afin d’alléger les coûts liés à la traduction et accélérer les procédures. Les titres de propriété en arabe étant très longs, il a été choisi de ne traduire en français que la dernière mutation.

21 Ibid., « Décret modifiant les salaires du Conservateur de la propriété foncière », p. 331.

22 Archives MAE op. cit., F. 127.

23 Poncet, J., op. cit., p. 135.

24 Birot, C., op. cit., Bulletin Économique et Sociale de la Tunisie, 1949, no 34, p. 14.

25 Ibid.

26 Makusfeld, Réflexions sur le projet de loi immobilière en Tunisie. Recueil d’articles publiés dans « l’Éveil Tunisien » 1885-1886, Tunis, Typographie et Lithographie franco-tunisienne, 1887, p. 2.

27 Archives MAE, Quai d’Orsay, Tunisie 1er versement, vol. 13466, Loi foncière, F 22.

28 En 1901, il a déjà dénoncé l’immatriculation par le tribunal immobilier de terres collectives au profit du domaine de l’État, ce qu’il considère comme un abus et une spoliation.

29 Archives MAE, Maroc, 303, Lettre de Dumas au résident général de Tunisie, Alapetite, 13/03/1918.

30 Archives de la Conservation Foncière de Tunis, Immatriculation du terrain 2929, dossier de réquisition 1558, p. 11.

31 Direction Générale de l’Agriculture, du commerce et de la colonisation, Les Habitations à Bon Marché en Tunisie, Tunis, Imp. Victor Berthod, 1931, p. 4.

32 Archives de la Conservation Foncière de Tunis, Immatriculation du terrain 8706, Demande de réquisition 6733, p. 1. La source ne nous indique pas les raisons de cette tractation, ni l’origine et la localisation de la propriété échangée.

33 C’est le cas de l’îlot 8706 qui entre 1903 et 1926 donne naissance à 23 nouvelles propriétés.

34 Sebag, P. Tunis, Histoire d’une ville, Paris, L’Harmattan, 1996, p. 431.

© Presses universitaires de Rennes, 2009

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