1À l’occasion du volume d’hommages offert à Robert Fossier en 1995, Maurice Berthe a proposé un bel article1 sur le marché de la terre dans le Lauragais toulousain entre 1270 et 1320 environ, c’est-à-dire durant les décennies encadrant les « années 1300 » qui voient se nouer la crise de la fin du Moyen Âge. Grâce à un épais dossier de 922 actes (répartis entre 1283 et 1325) issus du fonds de la commanderie hospitalière de Caignac, l’historien est parvenu à mettre en évidence avec une acuité particulière non seulement les phénomènes d’endettement obligeant de modestes paysans à céder leurs terres et à entrer en dépendance, mais aussi les stratégies d’acquisitions de quelques coqs de village profitant de la ruine de leurs voisins pour accroître leur influence au sein de la communauté villageoise. Les enregistrements administratifs de ces transactions laissent transparaître les motivations des vendeurs et des acheteurs, témoignages précieux de situations socio-économiques contrastées et de reclassements sociaux nombreux à la charnière des xiii^e et xiv^e siècles. C’est en référence à cette très belle étude, et dans le sillage de plusieurs travaux récents menés sur le marché de la terre au Moyen Âge2, que nous souhaiterions mener une étude sur un dossier similaire de lods et ventes pour l’époque plus tardive des dernières décennies du xv^e siècle, en quelque sorte dans les décennies qui voient la résolution de la crise qui s’est nouée deux siècles plus tôt.

I. Une source riche, mais difficile

2C’est aux archives départementales des Yvelines, dans la série D renfermant le fonds de Saint-Cyr, qu’il faut chercher le volumineux dossier de la gestion domaniale de la prévôté de Toury3 en Beauce. L’abbaye de Saint-Denis possède de riches domaines en Beauce dès le Haut Moyen Âge. Dans son compte-rendu administratif, l’abbé Suger évoque fièrement ces domaines qu’il eut à gérer personnellement en tant que prévôt de Toury de 1109 à 11214. L’importance de cette prévôté ne fait que croître après l’abbatiat de Suger, lorsque ses successeurs mènent, entre le milieu du xii^e siècle et la fin du xiii^e siècle, un patient travail d’acquisitions et une ambitieuse réforme5 à l’origine d’une seigneurie puissante et bien charpentée couvrant plus de 6 000 ha et englobant l’intégralité des paroisses de Toury, Tivernon et Teillay-le-Gaudin, la majeure partie de celle de Rouvray-Saint-Denis, la moitié méridionale de celle de Chaussy (Spuis et Atraps), et des secteurs importants des paroisses de Poinville (Semonville), Oinville-Saint-Liphart (Cottainville) et Janville. Dans les deux derniers siècles du Moyen Âge, le cœur de la prévôté, concentré sur les paroisses de Toury, Tivernon, Chaussy (Spuis et Atraps), Poinville (Semonville) et Oinville-Saint-Liphard (Cotainville), correspond à une immense censive couvrant près de 5 000 ha d’un seul tenant6. Outre un chartrier abondant, le dossier sandyonisien comprend de nombreuses pièces de la gestion domaniale de la prévôté depuis la fin du xiv^e jusqu’à la Révolution française : des censiers bas-médiévaux (1382, 1446, 1469, 1470 et 1471), des terriers modernes (1543, 1601, 1696…), des pièces de procédures nombreuses, une recette des dîmes des laines, des agneaux et du vin (de 1469 à 1494)… et une comptabilité des lods et ventes s’étalant de 1469 à 1494, qui constitue le cœur de la présente étude.

3Le dossier des transactions foncières tourysiennes7 est constitué de 8 cahiers papier reliés ensemble par un fin lien de cuir dans le coin inférieur gauche.

La liasse des ensaisinements

4Un examen attentif de ces huit cahiers permet de distinguer deux groupes de documents clairement distincts aussi bien dans leur forme que dans leur répartition chronologique.

5Entre les années 1469 et 1471, les scribes confectionnent 4 cahiers trapus, calibrés autour de 22 cm dans le sens de la hauteur pour une largeur de page d’environ 15 cm, soit la forme habituelle de la série de censiers qui s’étalent de 1382 à 1471. En revanche, une deuxième génération de documents émerge dans les années 1480-1490, caractérisés par leur forme plus allongée dans le sens de la hauteur, avec un calibre moyen de 30 cm et une largeur d’environ 11 cm. L’examen des écritures permet de déterminer des mains différentes pour la confection de chaque document, à l’exception du deuxième et du quatrième cahier qui semblent l’œuvre d’un seul et même scribe. Cette diversité des scribes tendrait à montrer l’importance numérique du personnel chargé l’administration domaniale de la prévôté tourysienne dans les années 1470-1490, à moins qu’elle ne témoigne plutôt de la mobilité de ce personnel administratif. Les cahiers de la première génération (1469-1472) sont désignés par l’expression initiale « Papier journal des depris et des ventes et saisines des terres et aultres heritaiges vendus et transportés en la chastellenie de Thory… ». Les cahiers de la seconde génération (1483-1494) portent une appellation plus laconique : « Ventes de pries ». Mais quelle que soit l’expression qui désigne ce type documentaire, l’organisation du document ne change pas : les cahiers présentent des listes de déclarations de transactions enregistrées chronologiquement et classées par année comptable, soit de la Saint Jehan Baptiste (24 juin) à la Saint Jehan Baptiste de l’année suivante. C’est l’acheteur qui a la responsabilité de déclarer la transaction et de régler le droit de mutation exigible par le seigneur. Aussi, chaque déclaration mentionne-t-elle systématiquement en premier lieu, après la date de la déclaration, l’identité de l’acheteur, parfois son activité et son lieu de résidence. Cet acheteur « deprie la vente » d’un bien qui est ensuite décrit plus ou moins succinctement, en mentionnant l’identité du vendeur (parfois également celle d’un propriétaire plus ancien) et le prix payé par l’acheteur. C’est à l’issue de ces précisions que la somme à verser est déclarée, selon l’expression quasiment inchangée : « Doit pour ventes la somme de… »10. Des précisions laconiques apparaissent parfois dans la marge gauche : « payé », ou encore une somme accompagnée de la mention « quitte ». Ces séries, soigneusement enregistrées, se prêtent évidemment à des traitements statistiques qui permettent d’entrer dans le fonctionnement d’une seigneurie bien charpentée, d’appréhender les ressorts économiques du marché foncier dans les dernières décennies du xv^e siècle, et de deviner quelques éléments des stratégies foncières complexes mises en œuvres par les membres des communautés villageoises.

6Cette documentation présente toutefois des difficultés qui rendent délicat le traitement des données. Il importe en premier lieu de souligner que plusieurs cahiers se recouvrent chronologiquement. Ainsi le cahier 3 (qui débute le 26 juin 1483 et enregistre la dernière transaction le 14 décembre 1489) recouvre l’intégralité de la période couverte à la fois par le cahier 4 (qui court du 26 juin 1483 au 7 octobre 1487) et le cahier 2 (qui court du 17 septembre 1487 au 12 août 1488) ; de même, le cahier 6 recouvre sensiblement la même période que le cahier 7 : du 29/30 juin 1470 au 17 juin 1471. Ces recouvrements permettent d’enrichir, par la complémentarité des déclarations, les connaissances que l’on peut avoir d’une même transaction.

Déclaration de Pierre Vincent (septembre 1487)

7L’examen approfondi de la structure et de l’organisation de chacun des cahiers suggère que le cahier 3 s’apparente à une copie élaborée et soignée des cahiers 2 et 4 en vue de la fabrication d’un document de synthèse ou récapitulatif.

8Les discordances observées dans la datation des déclarations excèdent rarement quelques jours et sont sans doute imputables à des erreurs de copie. Sur 81 transactions faisant l’objet d’au moins deux déclarations, 59 (soit les ¾) sont toutes datées du même jour ; 14 (soit 17 %) présentent des écarts de quelques jours ; 8 (soit 10 %) des différences pouvant dépasser 1 mois.

9Ces listes d’ensaisinement mentionnent presque exclusivement des transactions foncières passées dans les paroisses de Toury, Tivernon et Chaussy (Spuis et Atraps) qui couvrent l’essentiel du territoire de la censive de Saint-Denis. Il n’est fait état d’aucune transaction passée dans la paroisse de Rouvray-Saint-Denis ; le constat est le même pour Cottainville dans la paroisse de Oinville-Sanit-Liphard ou pour le Vautuilant dans celle de Janville.

10De manière résiduelle quelques transactions portant sur de terres sises au sein des paroisses de Poinville (Semonville), Teillay-le-Gaudin et Saint-Péravy-Espreux (Esbordes) sont mentionnées.

II. Un marché foncier en activité : un théâtre, des acteurs

1. Activité du marché foncier

11Le corpus mis en œuvre se compose de 334 déclarations qui correspondent à 248 transactions (distinctes)11, dont la distribution chronologique semble témoigner d’un marché de la terre plus actif au tournant des années 1470 qu’à la fin des années 1480.

12La discontinuité documentaire ne permet pas d’aller plus loin dans le commentaire et la quinzaine d’années non documentées rend périlleuse toute extrapolation.

L’espace des transactions

Nombre de transactions par année comptable

13Si l’on exclut le cahier 6, le nombre des transactions consignées par cahier fluctue de manière importante. Les indications fournies sur chaque déclaration sont également variables (cf. supra figure 2) : le lieu de résidence du déclarant n’est, par exemple, indiqué de manière quasi systématique que dans les cahiers 1 et 2 ; il l’est bien moins fréquemment dans les cahiers 3 et 4, et ne l’est que très rarement dans les cahiers suivants.

Tableau 2. Résidence des déclarants

14Comme la chronologie de cette documentation est inverse par rapport à l’ordre retenu pour la numérotation des cahiers (le cahier 1 étant le plus récent), les informations consignées se font plus complètes et donc plus précises avec le temps. Cette plus grande attention portée par les scribes aux circonstances précises de la transaction trahit leur souci grandissant de précision.

2. Les acteurs du marché foncier : des stratégies familiales

15Les 248 transactions recensées mettent en scène 155 déclarants distincts, acheteurs de biens et de ce fait imposés au titre des lods et ventes par Saint-Denis. Certains de ces acquéreurs semblent très actifs sur le marché local.

16La plupart des acheteurs (106/155, soit les 2/3) ne font qu’une seule acquisition dans la prévôté de Toury.

17En examinant l’activité au niveau des groupes familiaux définis ici par les patronymes, ce ne sont plus 155 déclarants (acheteurs) qui peuvent être identifiés mais 119 familles.

18Quelques fragments d’histoires individuelles ou familiales peuvent ainsi être éclairés, mettant en évidence des stratégies familiales d’acquisition.

19Les Popineau, résidents à Toury, sont par exemple actifs sur le marché local de la terre sur l’ensemble de la période couverte par la documentation. La première transaction qui les concerne est datée du 30 novembre 1469 ; elle signale l’achat par Jehan Popineau de 3 perches et demie de terre à Toury ; la dernière, datée du 9 octobre 1493, mentionne l’achat par Jehan Popineau le jeune « de telle part et portion qui appartenoit a Anthoine Popineau son frere des heritages maison du signe quil avoit achepter la somme de XII livres » (soit 46 080 deniers !). Ces 15 acquisitions sont effectuées auprès de 14 vendeurs différents (issus de 13 familles) : 8 concernent des pièces de terre (pour une superficie totale acquise de 20,5 perches), 3 des pièces de vigne (pour une superficie totale acquise de 1,75 perches). 2 déclarations correspondent à des prises à rente (maison + maison & verger) et 2 à des héritages. 12 de ces 15 transactions indiquent la localisation du bien acquis. Il s’agit toujours d’un bien situé dans la paroisse de Toury. Les Popineau, des laboureurs tourysiens, apparaissent clairement comme des rassembleurs de terre, investissant massivement dans la terre, sans doute pour créer des « métairies ».

20Jehan Oudas fait quant à lui l’acquisition de 8 pièces de terre (pour une superficie totale acquise de plus de 300 perches) et d’une maison pendant la période étudiée. Il se distingue toutefois par une mobilité exceptionnelle au sein de la châtellenie de Toury, puisqu’on le suit au fil de ses déménagements. Il réside à Ondreville (paroisse de Tivernon) en 1472 et 1483 ; puis, dans une déclaration de 1487, il déclare demeurer à Atraps (paroisse de Chaussy), et enfin à Spuis (paroisse de Chaussy) en 1488 et 1489. Les biens qu’il acquiert sont systématiquement situés dans les terrouers d’Ondreville (paroisse de Tivernon), du Bréau (paroisse de Tivernon) et d’Atraps (paroisse de Chaussy), c’est-à-dire dans une zone bien circonscrite à cheval sur les paroisses de Tivernon et de Chaussy (cf. carte supra). La raison de ces déplacements n’est pas détaillée dans le document. Mais on peut supposer que Jehan Oudas fait partie de ces fermiers qui exploitent des fermes avec des baux à court terme, passant d’une « métairie » à l’autre au gré de ces baux.

3. Acquérir des terres dans quel territoire ? Les stratégies territoriales des acquéreurs

21Les listes d’ensaisinement permettent de mettre en évidence les stratégies d’acquisition qui orientent le marché de la terre. Elles fournissent, on l’a vu, des précisions concernant la résidence des acheteurs et la localisation des biens vendus. On peut toutefois déplorer que cette information ne soit pas enregistrée de manière systématique. En effet, la localisation des biens acquis n’est explicitement précisée que pour 205 des 248 transactions du corpus (83 %), avec toutefois des inégalités dans la répartition spatiale des mentions

Tableau 5. Localisation des biens acquis

22Cette inégale répartition spatiale des mentions correspond simplement à l’inégale importance des superficies des terres en censive de Saint-Denis au sein des paroisses de Toury, Tivernon et Chaussy (cf. carte supra). Lorsque le bien est localisé, le document précise fréquemment le terroir auquel est rattaché le bien au sein de l’espace paroissial12.

23Sur le corpus des 248 transactions, 153 (soit les deux tiers) sont effectuées par des acteurs dont on connaît assurément la paroisse de résidence13. En outre, il faut prendre en compte 12 acheteurs qui déclarent habiter le hameau de Germonville partagé entre les paroisses de Toury et Teillay-le-Gaudin ; en l’absence de toute précision concernant le rattachement paroissial de ces acquéreurs, il a été proposé une fourchette dans les catégories « paroisse de Toury » et « autres lieux ».

Tableau 6. Domiciliation des acquéreurs

24Au total, entre 76 et 83 % des acquisitions pour lesquelles on connaît la domiciliation de l’acheteur sont effectuées par des acquéreurs résidant dans 3 paroisses seulement : Toury, Tivernon et Chaussy.

25La comparaison des données concernant la localisation des biens vendus et la domiciliation des acquéreurs montre des déséquilibres territoriaux du marché foncier qu’il convient d’analyser.

Tableau 7. « Investissement » des territoires paroissiaux par les acheteurs

26On observe proportionnellement plus d’acquéreurs étrangers à la paroisse de Toury actifs dans la paroisse de Toury (+ 15 à + 22 points) qu’il n’y a d’acquéreurs étrangers à la paroisse de Tivernon actifs dans la paroisse de Tivernon ( – 4 points). Cette première constatation tendrait à montrer que les acheteurs de Tivernon acquièrent des terres hors de leur paroisse plus facilement que les acheteurs tourysiens, qui semblent peu intéressés par l’acquisition de terres au sein de la paroisse de Tivernon, pourtant voisine. La situation est plus équilibrée dans la paroisse de Chaussy, quoique similaire au cas de Tivernon ( – 2 points).

27Il est possible d’affiner cette observation en déterminant de manière plus précise la domiciliation des acheteurs par rapport à la localisation du bien. Au total, pour 121 transactions sur 248 (soit 49 % du corpus), on dispose à la fois de la localisation du bien acheté, et du lieu de résidence de l’acheteur. Sur ces 121 transactions,

28– 49 transactions sont effectuées par des habitants de la paroisse de Toury. 35 de ces 49 acheteurs sont domiciliés dans le village de Toury. Sur ces 49 transactions, 46 sont intraparoissiales. Le détail des 3 transactions extraparoissiales est intéressant :

• un habitant de Germonville (hameau installé sur la limite paroissiale Toury/Teillay-le-Gaudin) acquiert une terre au sein de la paroisse de Teillay-le-Gaudin ;

• un habitant du village de Toury acquiert une terre dans le terroir d’Ondreville (hameau de la paroisse de Tivernon limitrophe de la paroisse de Toury) ;

• un habitant du village de Toury acquiert une terre dans le terroir de Esbordes (hameau de la paroisse de Saint-Péravy-Epreux limitrophe de la paroisse de Toury).

29En fin de compte, il est remarquable de constater que les rares acquisitions extraparoissiales concernent systématiquement des terres sises dans des zones marginales, dans la proximité immédiate de la frontière paroissiale de Toury. En fin de compte, 100 % des terres acquises par des paroissiens de Toury sont installées à Toury ou à une distance très réduite de la limite paroissiale.

30– 34 transactions sont effectuées par des habitants de la paroisse de Tivernon ; 32 sont intraparoissiales. Comme pour Toury, le détail des transactions extraparoissiales est intéressant :

• un habitant du village de Tivernon acquiert une terre dans le terroir de Atraps, soit un hameau de la paroisse de Chaussy limitrophe de la paroisse de Tivernon ;

• 1 autre habitant du village de Tivernon acquiert une terre dans le terroir d’Armonville, soit un hameau et un terroir tourysien qui, s’ils ne sont pas immédiatement limitrophes du territoire paroissial de Tivernon, sont clairement orientés vers Tivernon.

31Le constat est identique que pour le cas de Toury ; les paroissiens de Tivernon acquièrent leurs terres de manière privilégiée au sein du territoire paroissial de Tivernon. Les rares pièces de terre qui échappent à ce constat sont en réalité situées à proximité du territoire paroissial de Tivernon.

32– 16 transactions sont effectuées par des habitants de paroisse de Chaussy. Deux seulement habitent le centre paroissial de Chaussy, tandis que 5 résident à Atraps et 9 à Spuis. Pour expliquer la faible représentation des habitants du centre paroissial de Chaussy, il faut préciser que ce centre paroissial comprend très peu d’habitants, les paroissiens résidant massivement dans les villages de Spuis et Villiers, et dans une moindre mesure Atraps. Sur les 16 transactions enregistrées, 13 concernent des terres sises dans le territoire paroissial de Chaussy. Sur les 3 transactions extraparoissiales :

• 1 habitant de Spuis achète une terre dans le terroir du Bréau, soit un hameau de la paroisse de Tivernon dans la proximité immédiate de la paroisse de Chaussy ;

• 1 habitant du centre paroissial de Chaussy acquiert deux biens dans le terroir de Maisons, soit un hameau de la paroisse de Toury dans la proximité immédiate de la paroisse de Chaussy.

33Comme on l’a observé pour Toury et de Tivernon, les paroissiens de Chaussy acquièrent de manière privilégiée au sein de leur paroisse ; les rares exceptions concernent des terres très proches de la frontière paroissiale.

34À l’issue de cet examen, l’analyse des stratégies territoriales d’acquisitions des terres met très clairement en évidence la répugnance générale des paysans à acquérir des terres sises à l’extérieur de leur paroisse.

35Mais le facteur qui apparaît comme véritablement déterminant n’est pas tant l’attachement au cadre paroissial que la distance séparant le centre de l’exploitation de la terre à exploiter. On peut voir en effet dans l’acquisition de biens en dehors de la paroisse de l’acquéreur mais à proximité immédiate de celle-ci une trace de la présence massive des propriétaires forains sur certaines marges des territoires paroissiaux, à l’instar de la situation révélée par l’étude de la propriété et de l’exploitation au sein de la paroisse de Toury en 169614. À la fin du xvii^e siècle, les propriétaires et exploitants répugnent en effet à détenir une terre au-delà d’une distance critique de 2 km, dans la mesure où l’éloignement jugé excessif rend l’exploitation onéreuse15. En conséquence, l’importante dynamique d’acquisition extraparoissiale repérée initialement à Tivernon, en comparaison de la situation observée chez les Tourysiens, ne rend pas compte du dynamisme du marché foncier de Tivernon et de l’atonie de celui de Toury. En réalité, le biais documentaire (les transactions concernent exclusivement les terres relevant de la censive de Saint-Denis) ne permet pas de connaître les probables acquisitions des Tourysiens sur les territoires voisins de Janville16 et de Oinville-Saint-Liphart (Cottainville) inclus dans la limite des 2 km de rayon à partir du centre paroissial de Toury (cf. carte supra). Aussi la documentation permet-elle d’observer les débordements des terroirs de Tivernon et Chaussy sur le territoire paroissial de Toury, mais aucunement les débordements du terroir de Toury sur les territoires voisins extérieurs à la censive de Saint-Denis.

III. Lods et ventes et marché de la terre : approche économique

1. Le taux de prélèvement

36Le taux de prélèvement (rapport entre la somme « due pour vente » et le prix d’achat du bien qui fait l’objet de la déclaration) n’est pas explicitement mentionné dans la source, mais la documentation permet de le restituer. Il est fixe tout au long de la période : 8,3 % pour les déclarations relatives à des achats ; 133 % pour celles qui concernent des « prises à rente ».

37Les transactions qui ne semblent pas se conformer à ce modèle sont minoritaires. Sur les 242 déclarations pour lesquelles ce taux peut être calculé, 202 (soit 83,5 %) s’inscrivent dans ce cadre. Les autres correspondent à des taux peu différents de cette norme, sans qu’il soit en l’état possible d’expliquer les raisons des écarts observés.

Tableau 9. Taux de prélèvement et type de transaction*

38Le caractère systématique du taux de prélèvement est plus marqué pour les « achats » que pour les « prises à rente ». Mais ce dernier type de transaction est moins clairement identifiable et son interprétation toujours plus incertaine.

39Ainsi : « Jehan Gabillon depria les ventes d’une maison et verger qu’il a prins a rente de Thevenin Blanchette assis derriere le chasteau qui est tenue de l’oustel dieu de Thory qu’il avoit achapté le droit dudit Blanchette la somme de XIf. Doit pour ce XIIII s » (cahier 4 pour l’année 1485-1486, f9r). Il semble bien qu’il s’agisse ici d’une prise à rente (d’un droit détenu auparavant par Thévenin Blanchette sur une propriété de l’Hôtel-Dieu de Toury), mais le taux, de seulement 8 %17, ne semble pas confirmer cette analyse. On dénombre quatre autres « anomalies » du même type dans l’ensemble du corpus avec, pour chacune d’elles, des difficultés d’interprétation.

2. Le paiement

40Si le taux du prélèvement sur ces mutations paraît très largement fixé, la réalité du paiement de ces lods et ventes reste plus difficile à préciser. Les mentions qui attestent de l’encaissement effectif de tout ou partie des sommes « dues pour ventes » ne sont pas systématiques ; elles ne concernent qu’un tiers des 334 déclarations.

41Ces mentions complémentaires (du type : « p[ayé] », « p[ayé]… f », « quite » ou encore « duz », voire « duz » corrigé par « payé »), toujours portées en marge gauche18, ne sont pas distribuées pareillement entre les cahiers. Elles concernent près de 80 % des déclarations des cahiers 2 et 4, mais seulement 25 % de celles des cahiers 5, 7 et 8. Le cahier 1 en est dépourvu.

Tableau 10. Les mentions marginales par cahier

42La question du statut de ces cahiers et de la gestion qui en est faite par l’autorité est ici encore posée, notamment lorsqu’on a affaire à plusieurs exemplaires d’une même série de déclarations.

43Sur les 248 transactions différentes recensées, 106 (soit 42,7 %) sont concernées par des indications de ce type. Et lorsque la documentation fournit plusieurs déclarations de la même transaction (sur des cahiers différents), c’est presque toujours le même cahier qui consigne cette information (le cahier 2 ou le cahier 4). Sur les 81 transactions pour lesquelles la documentation fournit au moins deux déclarations, l’état de l’encaissement19 peut être établi dans 65 (soit 80,2 %) cas : 19 transactions sont en attente de paiement (mention « duz ») et 30 ont fait l’objet d’un règlement de tout ou partie de la somme due.

Déclaration de Estienne Plisson (janvier 1485)

44Cahier 3 pour l’année 1484-1485, f3r :

45« Estienne Plisson depria les ventes de VII perches et demie de terre quil avoit acheptés de Jehan Brisson la somme de Xf XIIs p doit pour ventes XIIIIs »

46La déclaration concerne à l’évidence la même transaction mais, ici, aucune indication marginale ne vient confirmer la réalité du paiement.

3. Les remises

47Ces mentions marginales permettent d’évaluer le niveau des remises consenties (et de fait acceptées…) par le seigneur.

Tableau 11. Les remises consenties

48Les différences les plus importantes (120 deniers et plus) concernent des transactions liées à des achats de grosses propriétés (avec maison, masure, terres, vignes, etc.).

49Le montant global de ces remises reste limité. En cantonnant l’analyse aux 78 déclarations pour lesquelles on dispose d’une mention signalant explicitement le paiement partiel ou total de la somme réclamée, le manque à gagner (ou la remise consentie…) est de 2 194 deniers pour un produit théorique de ces lods et ventes de 21 167 deniers, soit une remise de 10,4 %. Mais la concentration est marquée puisque les trois déclarations qui correspondent aux remises les plus importantes représentent plus de la moitié du manque à gagner total (1 212 deniers, soit 55,2 % de la remise totale acceptée par l’autorité).

4. Le calendrier

50Le calendrier mensuel des déclarations ne montre de différences significatives (et interprétables) entre les différents mois de l’année ni pour le nombre de transactions consignées dans la documentation, ni pour le produit des lods et ventes correspondant.

Calendrier mensuel des transactions et revenu des lods et ventes

51Nombre mensuel de transactions et produit des lods et ventes : cumul sur l’ensemble de la période (calculé sur les 248 déclarations distinctes recensées).

52Sans surprise, les déclarations sont moins nombreuses en août, septembre et octobre, mois de fortes activités agricoles. La documentation ne permet pas de connaître la date d’encaissement de ces sommes « dues pour vente » ; mais si on suppose que le paiement est effectué le jour de la déclaration, ce sont les mois de mars et de juillet qui fournissent à Saint-Denis les recettes les plus importantes. Le produit de ces lods et vente n’est d’ailleurs pas proportionnel au nombre de transactions enregistrées. Le même constat vaut lorsque l’analyse est faite par année comptable.

Revenu des lods et ventes par année comptable

53Dans la première période (1469-1472), le produit fiscal des lots et ventes augmente avec le nombre de transactions enregistrées. Dans les deux périodes suivantes (1483-1490 et 1493-1494), alors que le revenu annuel global évolue peu (il reste de surcroît relativement stable par rapport à la période 1), le revenu moyen par déclaration progresse quant à lui nettement (le rapport entre le revenu global des lods et ventes et le nombre de transactions est très supérieur à ce qu’il était dans la période 1). L’analyse du revenu moyen par déclaration entre 1469 et 1494 montre que le marché foncier de la châtellenie de Toury connaît durant cette période des évolutions importantes, apparemment nettement profitables aux revenus seigneuriaux. L’essor du revenu des lods et ventes de la châtellenie de Toury témoignerait-il d’une flambée des prix de la terre à Toury dans les dernières décennies du xv^e siècle ? En réalité, plusieurs phénomènes se conjuguent pour expliquer cette situation.

5. Le prix de la terre

54Pour analyser l’éventuelle évolution du marché de la terre, seules les transactions correspondant à des achats de terre (sans autres éléments identifiables) sont ici retenues.

Tableau 12. Les achats de pièces de terre

55Le fait le plus marquant est la diminution après 1480 du nombre de transactions ne concernant que des pièces de terre20. Le poids de ce type d’achat dans l’ensemble des déclarations est fort dans la première période (il décroît toutefois de 70 % à 40 %), beaucoup plus limité dans la deuxième (où il fluctue entre 4 et 75 %, avec des effectifs bruts nettement plus faibles que dans la période précédente). Le prix d’acquisition (coût moyen par opération) augmente dans les deux dernières périodes, car les superficies acquises (surface moyenne par transaction) sont plus faibles au début des années 1470,

56Le prix moyen d’une perche de terre s’établit autour de 150 deniers, avec des fluctuations annuelles importantes, ici très certainement amplifiées par la relative faiblesse numérique du corpus.

57Pour l’année 1483-1484, une seule des quinze transactions recensées concerne un achat de terre (12 concernent des achats ou des prises à rente de maison ou de maison et appartenances avec verger, jardin et pièces de terre, 2 sont qualifiées de « retour d’échange »).

Le prix de la terre

58Les valeurs indiquées (pour chaque point) correspondent au nombre de transactions (achat de terre sans autre élément) prises en compte.

59La tension sur le marché de la terre semble importante au début des années 1470 avec une flambée des prix assez clairement identifiable. Le prix d’une perche de terre passe de moins de 100 à plus de 200 deniers. La situation est malheureusement moins claire dans les deux périodes suivantes. On dispose de trop peu de transactions pour envisager une analyse solide des évolutions économiques à partir de 1483 ; on ne sait rien, de surcroît, des dix années qui séparent la période 1 de la période 2. Il est possible que la tension soit moins forte et que les prix soient stabilisés, mais l’analyse reste ici fragile.

60S’il n’est pas possible, en l’état, de mettre en évidence une évolution durable du prix de la terre, il est possible, en revanche, de montrer que les acquisitions changent de nature et que ce changement est une clé de lecture essentielle de cette documentation.

6. Les biens acquis

61Une typologie des acquisitions peut être établie, qui distingue les achats de terre (à l’exclusion de tout autre élément) (TERRE), les achats de bâtiment (maison, masure, grange) (BATI), les achats de vigne, de verger ou de jardin (VVJ), ceux, composites, qui intègrent (dans une même déclaration) achats de terre et de vigne et/ou de verger et/ou de jardin (VVJ+), ceux qui intègrent achats de propriétés complètes (bâtiment avec dépendance, terre, vigne, verger, jardin, etc.) (BATI +), et ceux d’un autre type (héritage sans autre précision, rente, etc.) (AUTRE).

62Ces divers types de transactions se distribuent de manière différentielle dans le temps.

Tableau 13. Les acquisitions par type

63Alors que le nombre global de transactions diminue fortement entre le début et la fin de la période, les achats de maison et de biens composites intégrant bâtiment et terre voient leur poids relatif augmenter au détriment de celui des achats de terre seule.

64Le calcul du revenu seigneurial moyen par transaction montre des évolutions souvent difficiles à analyser.

Tableau 14. Le revenu seigneurial moyen par type d’acquisition (en deniers)

65Si les achats de terre sont les plus nombreux, ils sont aussi les moins rentables (par opération) pour Saint-Denis. Les achats de vigne, verger ou jardin le sont à peine plus.

66Ce sont les transactions qui portent sur des bâtiments ou des propriétés entières qui sont les plus fortement taxées (ce sont aussi, naturellement, celles qui génèrent les dépenses les plus lourdes pour les acheteurs). Alors qu’on ne recense que 75 transactions de ce type (soit 30 %), leur poids dans le revenu total de ces taxes « dues pour vente » est de 62 %21.

67Les quelques grosses « propriétés » acquises à partir de 1483 par de riches habitants de la prévôté permettent d’expliquer cette augmentation significative du revenu seigneurial moyen par transaction.

Conclusion

68Les listes d’ensaisinement de la prévôté de Toury établies entre 1469 et 1494 témoignent des processus sociaux et économiques complexes qui régissent le marché de la terre. La conjugaison de ces paramètres socio-économiques débouche sur des mouvements du marché parfois difficiles à interpréter, avec des conséquences en apparence paradoxales : les revenus seigneuriaux des lods et ventes se maintiennent, alors que les prix du marché ne connaissent pas l’inflation à laquelle on pourrait s’attendre. De même, il faut souligner que l’administration seigneuriale, quoique très rigoureuse, sait faire preuve de souplesse à l’occasion, concédant des « rabais » à certains ; les motivations de cette générosité apparente nous échappent totalement.

69Comment caractériser le marché de la terre de la prévôté de Toury dans cette fin du xv^e siècle ? Le nombre de transactions passées n’incite guère à parler de dynamisme. Pourtant, l’évolution de la nature des transactions, parcellaires entre 1469 et 1472, volontiers massives dans les années 1480/1490, tend à montrer que ce marché de la terre change d’orientation. Ne trouverait-on pas ici un indice des débuts de la constitution des grosses fermes, point d’ancrage du capitalisme agricole beauceron, dont Jean-Marie Constant a montré le développement dans cette même prévôté de Toury entre 1543 et 1696 ? L’hypothèse mérite d’être posée, et la question approfondie. Un tel travail nécessite une enquête prosopographique approfondie des acteurs de ce marché foncier : qui sont les vendeurs ? Qui sont les acheteurs ? Le croisement des données des listes d’ensaisinement avec les censiers de 1382, 1446, 1469, 1470 et 1471 et d’autres pièces administratives présentes dans le dossier tourysien permettra d’apporter un éclairage sur cette question.