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Trajectoires familiales et espaces de vie en milieu urbain

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Francine Dansereau
, 
Yves Grafmeyer

2. Les accédants à la propriété

La vente HLM au risque de la crise

Anne Gotman

Texte intégral

  • 1 Objectif fixé par le Ministère du Logement en avril 1994, parallèlement à la signature d’un protoc (...)
  • 2 La loi du 2 novembre 1983 rétablissait pourtant les prérogatives de l’organisme HLM et lui redonna (...)
  • 3 Ghékière L. (sous la direction de), Politiques de vente comparées dans les États membres de l’Unio (...)

1On sait combien en France, l’incitation à la vente des logements sociaux à leurs occupants a rencontré peu d’écho, les objectifs récemment réaffirmés de parvenir à la vente de 30 000 logements par an (soit un peu moins de 1 % du parc)1 reflétant davantage la volonté politique de gouvernements libéraux désireux de développer la capacité d’auto-financement du logement social que celle des propriétaires-bailleurs, peu enclins à voir sortir de leur parc une clientèle à la fois fidèle et solvable. Les gouvernements socialistes ayant quant à eux pratiquement bloqué la vente au profit de la réhabilitation2, l’alternance s’est traduite par une politique de stop and go qui n’a pas favorisé non plus le déclenchement du mouvement. Ainsi estime-t-on le rythme annuel de ventes en France à 8 000 unités par an – chiffre qui inclut la vente inter-organismes et dépasse donc les ventes aux occupants stricto sensu – soit 0,22 % du parc géré, taux voisin de ceux des Pays-Bas (0,25) et de la Belgique (0,18), qui figurent parmi les pays les moins vendeurs de l’Union européenne3.

2À l’appui de cette position en retrait, on souligne les effets paradoxaux de la vente. Parmi les réserves formulées par le mouvement HLM, est le fait que la vente ne ferait que renforcer le clivage entre logement social et secteur privé, le premier réservé aux plus défavorisés, le second aux plus favorisés. Mais, parmi les arguments en faveur de la vente, il y a aussi le fait que le développement de secteurs socialement diversifiés (avec mixité locataires-propriétaires) peut contribuer à la requalification sociale des quartiers. Autre contradiction : l’allongement sans cesse croissant des listes d’attente qui milite contre l’allègement du parc, et la nécessité de libérer des places pour les nouveaux entrants qui, au contraire, nécessiterait une rotation accrue de celui-ci. La liste est longue des bénéfices et des pertes qui rendent cette politique indécidable, ce d’autant plus qu’elle n’est pas évaluée – ne serait-ce, on l’a vu, que quantitativement – et neutralisent tout engagement dans un sens ou dans l’autre. Avec, en outre, une conjoncture générale de crise qui la condamne plus sûrement que jamais, au nom cette fois d’usagers fragilisés qu’il serait déraisonnable d’engager dans un surcroît d’effort financier et malvenu d’immobiliser sur le plan résidentiel quand la mobilité professionnelle réclame son dû.

  • 4 Gotman A. et Bertaux-Wiame I., L’Accession à la propriété dans le parc social Enquête exploratoire(...)

3Si, en effet, la paupérisation du parc social, les accidents de l’accession à la propriété et les problèmes liés à l’emploi sont là pour nous rappeler les limites de l’accession populaire à la propriété du point de vue de l’offre et de la demande, des bailleurs sociaux et des habitants, nous voudrions discuter le fait que, pour autant, elle ne constitue pas nécessairement une réponse inadéquate en période de crise, aussi bien en ce qui concerne le quartier que ses habitants. Mais nous emploierons le terme crise dans un autre sens encore, pour montrer les effets hasardeux de tactiques de vente susceptibles de mettre eu crise les statuts d’occupations au lieu de les conforter. Nous nous appuierons pour cela sur l’étude que nous avons réalisée dans trois quartiers de la région parisienne4, en espérant que d’autres études viennent nourrir le débat, confirmer ou infirmer les perspectives ici développées.

I – Une question d’échelle

  • 5 Forrest R. et Murie A., Selling the Welfare State. The Privatisation of Public Housing. London and (...)

4On objecte donc à la politique de vente le fait qu’elle accentuerait la ségrégation (ou la résidualisation) du logement social et contribuerait à générer des espaces de relégation rendus immaîtrisables par la crise de l’emploi. On se fonde pour cela sur l’expérience britannique qui montre en effet que seuls les habitants les plus aisés ont acheté, les moins qualifiés, les moins actifs, les plus jeunes et les plus âgés d’entre eux étant restés locataires5. Si, en données agrégées, la vente creuse la distance entre ceux qui restent bénéficiaires (ou captifs) du logement social et ceux qui en sortent, à l’échelle du quartier il peut en être autrement. Lorsque la vente n’est pas pratiquée massivement mais au plus près du terrain, les uns et les autres continuent au contraire de se côtoyer et peuvent marginalement être rejoints par des habitants extérieurs à la cité, éventuellement prévenus contre elle pour n’y avoir jamais pénétré, mais décidés à y rester le temps qu’il faut pour réaliser une opération immobilière irréalisable ailleurs. En fait de ligne de démarcation, la vente peut créer, sur le plan géographique, un espace intermédiaire, une zone de contact entre logement social et secteur privé, de même que sur le plan financier le statut de ce secteur est intermédiaire entre le secteur social et le marché.

5À l’échelle des immeubles eux-mêmes, la vente peut contribuer à maintenir une diversité sociale qui va à l’encontre de la spirale descendante à laquelle des pans entiers de quartiers sociaux sont aujourd’hui confrontés. En effet, si les immeubles sélectionnés pour la vente sont les plus anciennement habités – ceux où l’offre locative est la plus faible et où les ressources des locataires sont les plus élevées – ils présentent néanmoins une certaine diversité sociale. De là vient d’ailleurs que la population accédante a pu être elle-même différenciée en trois sous-groupes contrastés : jeunes ménages achetant en HLM pour revendre et acheter ensuite un pavillon ; ménages proches de la retraite qui achètent leur appartement HLM faute d’avoir pu acheter ailleurs ; ménages à mi-parcours qui achètent en HLM pour se ménager une marge de manœuvre supplémentaire sur place ou ailleurs. Ces trois positions-types par rapport à l’accession recouvrant elles-mêmes des différences infiniment plus grandes entre les ménages d’accédants, qui sont aussi bien célibataires, jeunes ou veufs ; de jeunes ménages avec enfants en bas âge, ou des ménages plus âgés dont les enfants vont ou viennent de quitter le foyer parental ; des salariés modestes mais aussi plus aisés ; des fonctionnaires, assimilés ou retraités et assurés de leurs moyens, des salariés de secteurs plus exposés et et artisans en butte à des parcours plus chahutés ; avec ou sans famille à proximité ou aux alentours ; certains étant déjà propriétaires d’une maison ailleurs, d’autres certains de devoir y renoncer définitivement... Une diversité elle-même génératrice de mouvements par le biais de mise en vente ou en location.

6Et si l’on prend l’ensemble copropriétaires-locataires, la diversité sociale est encore plus accusée. Bien qu’il ne nous ait pas été possible de reconstituer la composition exacte des immeubles avant et après la vente – la commercialisation ayant été confiée à un opérateur ad hoc, et déconnectée de la gestion locative du bailleur – celle-ci semble peu modifiée par la vente, la plupart des accédants étant des anciens locataires. Néanmoins, le fait que les locataires restés sur place soient parmi les plus modestes, et que certains accédants parmi les plus favorisés soient venus d’immeubles ou même de quartiers voisins, contribue à rehausser le profil social des accédants et à accuser l’hétérogénéité sociale de l’immeuble. Situation, il est vrai, considérée comme transitoire par les bailleurs qui ont choisi de vendre les immeubles pouvant être vendus en intégralité, et ceux-là seulement.

  • 6 Expression de Yves Grafmeyer (Habiter Lyon, Lyon, CNRS-Presses universitaires de Lyon-Programme pl (...)

7Si la vente d’immeubles situés en bordure des quartiers locatifs peut, de l’aveu-même des bailleurs, bénéficier à ces derniers par effet de voisinage, la cohabitation locataires-propriétaires au sein même des immeubles est en effet écartée. Il ne s’agirait pourtant pas là d’une mixité provoquée pour elle-même et arbitrairement administrée – dont les méfaits ont été amplements démontrés – mais d’une différenciation supplémentaire, surajoutée à la diversité de peuplement existante. Or l’expérience montre que l’accession à la propriété sans changement de domicile donne au statut d’occupation une importance secondaire par rapport aux éléments de trajectoire qui lui préexistent (alors que lorsque l’immeuble est directement mis en vente, le statut d’occupation prend au contraire le devant de la scène), provoquant une « différence indifférente » aux statuts6 a priori favorable à la cohabitation locataires/copropriétaires.

  • 7 Schwartz O., « L’empirisme irréductible », dans Anderson N., Le Hobo. Sociologie du sans-abri, Par (...)

8De fait, les problèmes de cohabitation entre locataires et copropriétaires que nous avons pu observer au cours de nos enquêtes paraissent au moins autant liés à ce parti pris de vente intégrale (et à sa mauvaise gestion) qu’à des incompatibilités de statut, le bailleur, pressé de se retirer aussi rapidement et radicalement que possible, faisant le mort durant la période transitoire qui s’écoule entre la première vague de ventes et les ventes suivantes, ces dernières pouvant s’échelonner sur plusieurs années. Cette cohabitation subie, qui laisse les copropriétaires dans une situation d’attente et les locataires sans interlocuteur, nourrit ainsi des rancœurs réciproques qui se fixent sur les différences de statut plutôt qu’elle ne s’originent dans des comportements réellement opposés. Ainsi s’explique que nombre de locataires et de copropriétaires affirment que « ça ne change rien » (d’être locataire ou copropriétaire) ou que « ça n’a rien changé » (qu’il y ait désormais des copropriétaires), tout en s’accusant mutuellement des dégradations que la situation engendre. Procès en voisinage dont on sait fort bien qu’ils visent au renforcement d’identités fragilisées mais n’empêchent « nullement les intéressés de s’entendre dans de nombreuses situations de la vie quotidienne »7.

9La solution du tout ou rien qui consiste à mettre en vente à condition de pouvoir vendre l’immeuble ou le groupe d’immeubles dans sa totalité a certes des avantages à la fois pour le gestionnaire qui se simplifie la tâche à terme (ne restant bailleur que là où il garde l’entière maîtrise de sa gestion), et pour les copropriétaires qui symétriquement n’ont affaire qu’à un type de partenaires (individuels) et non pas à deux (individuel et institutionnel). Toutefois, si l’homogénéité des statuts réduit les différents potentiels entre copropriétaires, et diminue la charge gestionnaire des propriétaires-bailleurs, il arrive que des solutions mixtes préservant partiellement la vocation locative sociale des immeubles ait la faveur des candidats à l’accession. Ainsi, l’adhésion aux syndicats de locataires, lorsqu’elle ne bloque pas la mise en vente, ne convertit pas automatiquement les accédants à la copropriété intégrale, et la CNL, pourtant violemment opposée à la vente, n’a pu, comme on l’a constaté dans l’une des trois opérations observées, dissuader ses membres ni d’acheter, ni non plus de chercher à protéger des voisins dans l’impossibilité de le faire contre les pressions au départ. L’ancienneté de résidence et l’interconnaissance peuvent donc déjouer les antagonismes entre locataires et copropriétaires. Ceux-ci en revanche ont toutes les chances de s’exacerber lorsqu’on promet aux uns une copropriété exclusive et que l’on presse les autres, aussi tacitement soit-il, de faire place nette.

II – Endettement et placement. Mobilité et enracinement

10Concernant les risques encourus par les habitants, on met habituellement en avant l’effort financier représenté par l’accession qui, même dans ce cas très favorable – les logements vendus occupés seraient, selon les acheteurs, 30 % moins chers que « le prix du marché » – représente un surcroît de dépense par rapport au prix de la location. Surcharge financière jugée d’autant plus risquée pour des budgets serrés que le taux de chômage ne semble pas fléchir et que les revenus sont à tout moment susceptibles d’être révisés à la baisse. Face à cette réalité, il faut rappeler que, comparativement à l’accession à la propriété dans le logement neuf, l’effort consenti par les accédants en HLM est réduit – compte tenu du prix et aussi du fait qu’il s’agit d’une accession sur place, donc à moindre coût.

11Mais si le caractère progressif de cette accession rend son coût plus facile à maîtriser, l’effort financier n’est pas seul en cause. L’on sait que l’accession à la propriété dans les milieux modestes nécessite une mobilisation familiale et morale importante ; mobilisation au sens restrictif du terme – discipline imposée, sacrifices exigés – et au sens positif, moins souvent mentionné, de projet, ou d’orientation. Il est en particulier des itinéraires décousus, ponctués d’accidents et de renoncements pour qui la propriété résidentielle représente une opportunité de remobilisation et de restauration identitaire. Lorsque, par exemple, après une série de renoncements scolaires, professionnels, affectifs, une vie en marge « de zonard » finalement stabilisée dans un « petit boulot de gardien », un horizon volontairement réduit par les économies pour enfin avoir de l’argent, l’accession à la propriété résidentielle voulue, attendue, préparée se veut le résultat d’un parcours qui n’en comptait guère. Non que l’appartement en lui-même soit intéressant – en cas de mutation, il serait revendu « sans problème ». Mais parce que le sentiment d’y être parvenu, de sortir la tête hors de l’eau autorise du même coup des dépenses d’agrément – voiture, vacances – jusqu’ici refusées, et symbolisent une liberté retrouvée : pouvoir sortir à nouveau. L’accession à la propriété peut être le signe aussi de la débrouillardise, de la capacité à saisir au vol les opportunités quand elles se présentent – places, ou placements financiers – façon de solliciter une chance qui ne se manifeste guère d’elle-même. Sans que l’appartement soit le support d’aucun projet d’installation, l’achat est alors la solution choisie à un moment donné pour placer des économies, et revendre si une autre occasion se présente.

12Enfin, si l’on veut lien admettre que mobilité et enracinement sont également nécessaires, que la mobilité peut constituer elle aussi un risque (lorsque le changement de région prive du réseau d’aide familiale par exemple), et que l’accession à la propriété résidentielle n’est pas nécessairement synonyme d’immobilité, on cessera de la juger toujours dangereuse ou inopportune. Lorsque l’ancienneté de résidence dans le quartier, le fait d’y être né, d’y avoir grandi, d’en avoir « fait toutes les portes », de s’y être fait des amis déjoue les mauvaises réputations et les faux procès ; lorsque les parents, près de la retraite y habitent encore et voudraient pouvoir y demeurer, y compris avec un surloyer, parce que la retraite est moins que jamais le moment de quitter son environnement, lorsque la famille et la ville s’engendrent mutuellement, l’enracinement – et sa concrétisation, l’accession à la propriété – loin de favoriser la fermeture, constitue au contraire un facteur d’ouverture sociale.

13Toutefois, la propriété résidentielle pour les catégories modestes n’est pas, comme implicitement on a trop souvent tendance à le penser, uniquement une propriété d’occupation. Sa valeur d’usage est certes essentielle, mais sa valeur d’échange n’en est pas moins réelle ; pour les tenants de l’accession-marchepied qui achètent à seule fin de revendre, mais également pour ceux qui comptent demeurer sur place tout en se sachant exposés à des contraintes professionnelles de mobilité ; pour ceux aussi qui envisagent de bouger pour des raisons moins précises, parce qu’un jour de nouveaux projets pourraient surgir, ou des envies anciennes ressurgir, auxquelles la porte est laissée ouverte. La revente et la mise en location sont alors envisagées, de même que la conversion du capital résidentiel en capital professionnel, le différentiel entre prix parisiens et prix de province permettant, le cas échéant, d’escompter des prises de bénéfices suffisantes pour « repartir en province ». Enfin l’endettement peut être utilisé comme une forme d’épargne forcée, en vue d’un placement particulièrement bienvenu « par les temps qui courent ». Les ressources communément admises de la propriété immobilière et les marges de manœuvre offertes par sa valeur de capital peuvent donc, ici comme ailleurs, être mises à profit aussi bien dans le sens de l’enracinement que de la mobilité, comme patrimoine et comme sécurité.

III – Secouer les habitants ou...

14Nous avons volontairement souligné les aspects positifs de la vente qui sont peut-être les moins visibles et les plus marginaux. Et souligné aussi la fragilité de processus complexes qui, faute d’être pris en compte, peuvent mal tourner. Il est des immeubles qui vieillissent bien socialement parlant et d’autres qui, sans raisons apparentes, tout au moins décelables à première vue, se dégradent lentement mais sûrement. S’il est un enseignement que la crise actuelle fait ressortir, c’est la faillite des systèmes de gestion à distance à détecter, et a fortiori à absorber, les évolutions qui de proche en proche font qu’un immeuble tourne bien ou mal. Or, quelle que soit la politique suivie – mixité ou regroupement, location ou vente – le logement social procède toujours par programmes, au mépris des rapports sociaux réels. C’est ainsi que la politique de vente, conçue à distance comme un instrument de gestion financière, et dessinée à grands traits à partir d’objectifs décrétés in abstracto, risque de se révéler, une fois de plus, hasardeuse.

15Pratiquée comme un plan de modernisation d’entreprise, administrée aux habitants endormis sur leurs avantages acquis comme un instrument de restructuration salutaire, la vente secoue en effet la vie de l’immeuble, faisant partir les plus accommodants, crispant les plus résistants sur leurs droits au maintien dans les lieux et laissant aux heureux élus de l’accession à la propriété le soin de s’en débrouiller, mettant ainsi les statuts en crise. Ce rapport phobique à la vente et aux habitants eux-mêmes ne fait qu’illustrer la manière de faire habituelle des propriétaires-bailleurs qui est de réduire au maximum les sources de complications. Mais la crise n’est-elle pas aussi la somme des complications qui n’ont pas été prises en compte et qui, ajoutées les unes aux autres, finissent pas avoir des effets bien au-delà de leur foyer d’origine. Si la vente HLM était l’occasion d’inaugurer des rapports sociaux de propriétaires-bailleurs et de copropriétaires plus rapprochés, elle contribuerait à la marge, ou depuis la marge, à relancer un processus social que la gestion à distance a eu pour effet d’ignorer, et parfois de bloquer. Et, qui sait, un parc locatif privé aujourd’hui singulièrement défectueux.

Post-scriptum no 1

16La vente des logements sociaux aux occupants, située dans des espaces urbains où existe un marché, laisse donc apparaître une multiplicité de processus et une différenciation des trajectoires, les unes tendues vers l’installation durable, les autres au contraire vers la mobilité (les unes et les autres pouvant également s’inverser). En cela, la dynamique induite est comparable à celle qui se produit dans les quartiers gentrifiés tels que les analyse Jean-Yves Authier, qui voit dans la gentrification un côtoiement de mobilités différenciées plutôt qu’une succession de vagues d’installation. La vente HLM susciterait-elle des phénomènes de rotation soutenue ? Attirerait-elle à terme des accédants des environs ? C’est à de semblables indices que l’on pourrait reconnaître un processus de gentrification à l’œuvre. Mais la localisation des espaces (périphérique dans le cas de la vente HLM ; centrale dans le cas de la rénovation urbaine) et l’échelle des opérations (l’immeuble dans un cas, le quartier dans l’autre) autorisent-elles à pousser davantage la comparaison ?

Post-scriptum no 2

17En posant que le bon régime de la distance-proximité est une question d’échelle, Jean Remy nous invite à préciser ce que nous entendons par « gestion rapprochée », terme propre à faire fuir les bailleurs soucieux de disparaître au plus vite des opérations engagées pour inciter leurs clients locataires à faire de même. Par gestion rapprochée, nous entendons deux niveaux d’intervention :

  • celui qui consiste, une fois la première vague de ventes réalisée, à prendre acte de la situation transitoire mais durable et de la gérer comme telle ;
  • et, en amont de celle-ci, le fait de rapporter la stratégie de vente au contexte immobilier dans lequel elle s’inscrit. Tenir compte des fameux « effets de site » qui font, par exemple, qu’une cohabitation locataires-propriétaires dans une toute petite opération en quartier résidentiel où les possibilités d’échanges avec les quartiers environnants et les stratégies de revente sont faibles (et les locataires et les propriétaires restent captifs) sera moins viable et plus conflictuelle que lorsque les possibilités d’échange avec l’extérieur permettent de desserrer le face à face. La mixité des statuts, qui n’a aucune valeur en soi, étant à considérer en fonction de l’échelle de l’opération et de ses relations avec les quartiers environnants.

Notes

1 Objectif fixé par le Ministère du Logement en avril 1994, parallèlement à la signature d’un protocole d’accord passé avec le mouvement HLM par lequel l’Union s’engage, notamment, à mettre en place des actions de formation à la vente.

2 La loi du 2 novembre 1983 rétablissait pourtant les prérogatives de l’organisme HLM et lui redonnait l’initiative de la vente, retirant à l’habitant le droit à l’achat que lui avait donné la loi de 1965.

3 Ghékière L. (sous la direction de), Politiques de vente comparées dans les États membres de l’Union Européenne. Rapport de synthèse. Observatoire européen du logement social.

4 Gotman A. et Bertaux-Wiame I., L’Accession à la propriété dans le parc social Enquête exploratoire, Paris, IPRAUS-Travail et Mobilités-Direction de la construction, 1991 ; Gotman A. et Bertaux-Wiame I., L’Accession à la propriété dans le parc social. Deuxième enquête, Paris, IPRAUS-Travail et Mobilités-Direction de la construction, 1994 ; et Gotman A., « L’accession à la propriété dans le parc social : quelle demande ? », Annales de la recherche urbaine, 65, 1994, 55-68.

5 Forrest R. et Murie A., Selling the Welfare State. The Privatisation of Public Housing. London and New York, Routledge, 1991.

6 Expression de Yves Grafmeyer (Habiter Lyon, Lyon, CNRS-Presses universitaires de Lyon-Programme pluriannuel en sciences de l’homme, 1991, p.149) désignant le rôle peu important joué par le statut d’occupation au sein d’immeubles lyonnais anciens, par comparaison à des immeubles plus récents où l’histoire du peuplement donne au contraire à cette distinction un relief majeur.

7 Schwartz O., « L’empirisme irréductible », dans Anderson N., Le Hobo. Sociologie du sans-abri, Paris, Nathan, Coll. Essais et Recherches, 1993 pour la traduction française, p. 273.

© Presses universitaires de Lyon, 1998

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