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La Vie des lieux

 | 
Jean-Yves Authier

Deuxième Partie. La réhabilitation en actes

Chapitre VII. La réhabilitation plurielle de « Saint-Georges, Vieux-Lyon » : requalification et morcellement

Texte intégral

1A partir de décembre 1982, la réhabilitation du quartier Saint-Georges est fortement marquée par l’opération programmée d’amélioration de l’habitat. Cette opération, qui connaît des fortunes diverses, renforce très sensiblement le mouvement « spontané » de restauration des immeubles, et contribue plus précisément à mettre sur le marché un nombre relativement important de logements restaurés, en même temps qu’elle met en jeu différentes catégories de propriétaires. Mais elle déclenche aussi toute une série de réactions en chaîne qui affectent, au-delà du bâti, la composition sociale et le mode de peuplement de Saint-Georges, le tissu commercial du quartier, ou bien encore la structure de la propriété et les rapports de propriétés. Plus encore, on assiste, au terme de cette opération, à une réelle requalification du quartier Saint-Georges, dont l’image tend à se confondre dans une certaine mesure avec celle du Vieux-Lyon. Mais, cette requalification ne s’accompagne pas d’une revalorisation globale du quartier ; au contraire le morcellement de Saint-Georges en micro-secteurs très spécifiés, amorcé dès la fin des années soixante-dix, s’accentue irrésistiblement.

1 - L’OPAH et la restauration du cadre bâti

2Destinée en priorité à favoriser la réhabilitation de l’habitat, l’ΟΡΑΗ « de » Saint-Georges (en réalité, l’ΟΡΑΗ du Vieux-Lyon dans le périmètre de Saint-Georges) doit être appréhendée en premier lieu sous l’angle de la restauration du cadre bâti. Dans cette perspective, nous retracerons tout d’abord ici l’histoire (chronologique) des opérations sur le bâti engagées à Saint-Georges entre décembre 1982 et décembre 1985. Puis, nous dresserons le bilan des immeubles et des logements ayant fait l’objet de travaux de restauration au cours de cette période. Enfin, nous présenterons les diverses catégories de propriétaires (au sens large) qui sont à l’origine de ces réalisations.

Le déroulement de l’ΟΡΑΗ

3En dépit des promesses de participation formulées par un certain nombre de propriétaires, peu avant le lancement de l’ΟΡΑΗ, et malgré la proximité du quartier Saint-Jean fortement réhabilité, l’ΟΡΑΗ « de » Saint-Georges a connu des débuts difficiles, puisque seulement trois propriétaires bailleurs privés, deux SCI familiales (SCI f) et une SCI se sont engagés au cours de la première année dans l’opération. Ce lent démarrage est la conséquence de différents facteurs, étroitement liés.

4Au départ se situe la frilosité des petits propriétaires locaux : ces héritiers (dans la majorité des cas), peu fortunés, souvent proches de leurs locataires, qui n’avaient pas entretenu leurs immeubles depuis de longues années se sont montrés en effet très réticents à l’égard du principe même de la réhabilitation qui sous-tend la mise en œuvre de travaux très lourds et très coûteux, dans un laps de temps très court. En outre, ces propriétaires, souvent très âgés, ne partageaient pas non plus la logique de l’ΟΡΑΗ, qui est une logique d’investissement sur le long terme ; ils étaient notamment profondément hostiles au système du conventionnement qui implique un « blocage » des loyers pendant une durée déterminée.

5Face à cette méfiance, les avantages offerts par l’ΟΡΑΗ sous forme de subventions étaient, en 1983, loin d’être suffisants pour être motivants. Par ailleurs, au cours de cette première année, les opérations publiques de réhabilitation initialement prévues pour « entraîner » les propriétaires privés n’ont pas vu le jour. Le préfet qui avait réservé 150 PLA pour l’ΟΡΑΗ du Vieux-Lyon a refusé en effet en 1983 de les distribuer, et empêché de ce fait le démarrage de ces opérations.

6Enfin, l’image même de Saint-Georges, à l’époque, n’a sans doute pas favorisé la mise en œuvre de l’ΟΡΑΗ. Ainsi, non seulement les propriétaires privés « locaux » ne participaient pas, mais en plus les investisseurs lyonnais susceptibles de faire du locatif réhabilité rechignaient à s’engager dans ce quartier. Mieux même – ou pire encore ! – les seules personnes (un peu) actives étaient les marchands de biens qui travaillaient... contre l’ΟΡΑΗ, en incitant les « cibles privilégiées » des OPAH, c’est-à-dire les propriétaires bailleurs d’immeubles régis par la loi de 1948, à vendre.

7Pour contrecarrer cette évolution dramatique de l’ΟΡΑΗ – qui conduisait à faire monter les prix des immeubles, sans que ceux-ci soient restaurés –, la SEMIRELY a alors entrepris, à la fin de la première année, deux démarches qui ont permis d’obtenir de meilleurs résultats en 1984. La principale initiative a été la renégociation de la convention de l’ΟΡΑΗ. Concrètement, cela s’est traduit par la rédaction d’un avenant (en octobre 1983) qui apportait trois nouveaux avantages : tout d’abord, la subvention majorée de l’ΑΝΑΗ qui permettait au départ de financer environ 25 % des travaux a été fortement rehaussée, pour atteindre approximativement 50 % du coût des travaux (grâce aux majorations pour travaux d’intérêt architectural, pour économie d’énergie, etc.) ; ensuite, la majoration de la subvention ANAH a été accordée non plus seulement aux propriétaires bailleurs détenteurs de leur(s) bien(s) depuis plus de deux ans, mais aussi aux investisseurs nouveaux acquéreurs qui auparavant étaient obligés, pour l’obtenir, de demander des dérogations financièrement très contraignantes ; enfin, le loyer conventionné qui avait été fixé à 116 francs par m2 de surface corrigée, soit 20 % au-dessous du loyer HLM, a été sensiblement augmenté, pour se rapprocher de très près du niveau du loyer HLM. La seconde initiative de la SEMIRELY a consisté à introduire des prêts accordés par la Caisse interprofessionnelle du logement (CIL) dans le montage des opérations. Ces prêts à très bon marché (ils étaient à 7 % alors que l’inflation dépassait 10 %) portaient souvent sur de « petites » sommes, mais ont permis dans certains cas d’emporter l’adhésion des propriétaires.

8A ces démarches de la SEMIRELY sont venues s’ajouter en 1984 deux actions menées par les pouvoirs publics, qui ont contribué à rendre plus crédible l’opération programmée. La première a été le démarrage de la réhabilitation du 10 & 12 rue Saint-Georges. Bien que limitée à deux immeubles, cette action de la collectivité, rendue possible par les interventions simultanées de l’adjoint à l’urbanisme de Lyon (politiquement situé à droite) et du député (socialiste) de la circonscription auprès du Préfet qui a consenti au début de 1984 à libérer des PLA, possédait indéniablement une dimension symbolique, de nature à entraîner les autres propriétaires du quartier : en effet, ces deux immeubles en très mauvais état, « occupés par des squatters, des prostituées, constituaient un abcès de fixation d’un tas de choses tout à fait néfastes » (scion un technicien de la SEMIRELY) ; aussi cette double réhabilitation publique apparaissait comme le signe manifeste de la volonté des pouvoirs publics de réhabiliter Saint-Georges. La seconde a été l’ouverture de la rue de la Quarantaine (sur le quai Fulchiron et sur la montée de Choulans), en mai 1984, qui reflétait également l’intention politique de la collectivité de désenclaver et de revitaliser le quartier.

9Enfin, un dernier événement survenu également en 1984 a joué en faveur de l’ΟΡΑΗ : il s’agit de la baisse tendancielle des taux d’intérêt des prêts conventionnés, qui sont passés de 14 % à 12,5 %. Au demeurant, cette baisse était très relative puisque dans le même temps l’inflation avait plus fortement diminué ; mais « bizarrement, comme a pu le constater un technicien de la SEMIRELY, les gens préfèrent s’endetter à 12,5 % avec une inflation de 3 % plutôt qu’à 16 % avec 10 % d’inflation ».

10Avec ces nouvelles conditions l’ΟΡΑΗ est ainsi devenue en 1984 plus attractive pour les propriétaires bailleurs. Mais ce n’est véritablement qu’au cours de la dernière année que les réhabilitations se sont très sensiblement multipliées, grâce à la participation massive des investisseurs-porteurs de parts de SCI, regroupés dans la plupart des cas dans des Associations foncières urbaines libres (AFUL).

  • 1 La loi du 18 juillet 1985 a modifié cette disposition : désormais, une A.F.U.L. peut être constitu (...)

Comme leur nom l’indique, les AFUL sont des Associations foncières urbaines, c’est-à-dire des associations syndicales de propriétaires, qui permettent aux propriétaires fonciers intéressés par l’exécution de travaux d’intérêt collectif dont ils seront les bénéficiaires, de se grouper pour les réaliser ensemble. Elles sont dites « libres », car leur création suppose le consentement unanime des propriétaires concernés.
L’intérêt de cet « outil » juridique, ici, est de permettre aux personnes physiques membres de l’association (c’est-à-dire aux propriétaires ou aux porteurs de parts de SCI) de déduire de l’ensemble de leurs revenus, pendant cinq ans, les déficits découlant des travaux de réhabilitation entrepris par l’association, lorsque ceux-ci sont exécutés dans le cadre d’une opération groupée de restauration immobilière faite en application des dispositions des articles L 313.1 à L 313.15 du Code de l’Urbanisme issues de la loi Malraux – c’est-à-dire faite à l’intérieur d’un secteur sauvegardé (ou d’un périmètre de restauration immobilière).
Plus simplement, une AFUL (de restauration immobilière) est une association d’individus et/ou de SCI propriétaires d’au moins deux immeubles1, qui se regroupent volontairement pour les restaurer dans le cadre d’une action groupée, et qui permet à ses membres, lorsque les travaux sont engagés dans un secteur sauvegardé (ou dans un périmètre de restauration immobilière), de réaliser de très importantes imputations fiscales.

11L’engagement de ces AFUL dans l’opération de réhabilitation de Saint-Georges peut se comprendre relativement aisément : en effet, si ce quartier est partiellement couvert entre décembre 1982 et décembre 1983 par le périmètre d’OPAH, il est aussi, nous l’avons vu, en partie intégré depuis 1964 au périmètre du secteur sauvegardé du Vieux-Lyon. En revanche, leur surgissement à Saint-Georges, à ce moment-là, et leur participation importante à l’opération appellent quelques explications.

  • 2 Dans une A.F.U.L., le directeur est un prestataire de service spécialisé dans l’immobilier (et dan (...)

12C’est par l’intermédiaire de la « Renaissance du Vieux-Lyon » que ces AFUL sont arrivées à Saint-Georges, à la suite d’une série d’événements qui débute en 1983. Cette année-là, en réponse à une invitation de la « Renaissance du Vieux-Bordeaux », la « Renaissance du Vieux-Lyon » est allée visiter le secteur sauvegardé de Bordeaux (qui s’étend sur 150 hectares !), et voir plus précisément comment là-bas la réhabilitation fonctionnait. Engagée depuis de longues années, la réhabilitation du Vieux Bordeaux s’opérait depuis quelques temps à un rythme très soutenu, grâce à l’intervention massive des AFUL (composées essentiellement ici par des copropriétaires, non occupants). Conquise par cette expérience, la « Renaissance du Vieux-Lyon » s’est alors lancée à son retour – en collaboration avec la SEMIRELY – dans une campagne de « sensibilisation » auprès des propriétaires, pour les inviter à se constituer en AFUL. Des contacts informels entre un architecte membre de la « Renaissance du Vieux-Lyon », un directeur d’AFUL parisien2 qui avait pris part à plusieurs opérations à Bordeaux, à La Rochelle, à Saint-Germain-en-Laye, à Paris, etc., et des investisseurs parisiens qui avaient également participé à la restauration de divers secteurs sauvegardés et qui cherchaient d’autres lieux pour investir – en raison de la flambée des prix du foncier à Paris, dans le secteur sauvegardé de Bordeaux, etc. – ont fait le reste.

13En 1984, une première AFUL est apparue dans le secteur sauvegardé du Vieux-Lyon : elle comprenait au départ (car les AFUL du Vieux-Lyon sont des AFUL dites « ouvertes », c’est-à-dire qu’elles procèdent par extension, en intégrant selon les opportunités d’autres immeubles, et donc d’autres propriétaires ou d’autres SCI) le 2 rue Saint-Georges, le 54 rue Tramassac (à Saint-Georges), et le 12 rue Lainerie (à Saint-Paul). Très vite la création de cette AFUL a fait « boule de neige » : aux investisseurs parisiens sont venus s’ajouter des professionnels de l’immobilier lyonnais, qui par la suite ont constitué leurs propres AFUL ; parallèlement, ces individus, agissant très souvent par le biais de SCI, ont acquis puis réhabilité non plus seulement des immeubles situés dans le périmètre de l’ΟΡΑΗ, à Saint-Georges ou à Saint-Paul, mais aussi des propriétés localisées plus largement dans l’ensemble du secteur sauvegardé, et en particulier à Saint-Jean. Ainsi, par exemple, dans l’AFUL précitée, créée en 1984, sont « entrés » par la suite les immeubles situés au 4, au 6, et au 18 rue Juiverie, au 10 quai de Bondy (à Saint-Paul), au 28 rue du Bœuf (à Saint-Jean), etc., et avec eux le directeur d’une importante régie lyonnaise, et un certain nombre de ses clients.

14Ainsi, l’introduction des AFUL a conduit au cours de la dernière année de l’opération programmée, à une « explosion » des réhabilitations. En même temps, l’introduction de ces AFUL a eu trois corollaires qui ont marqué, à leur tour, cette opération : en premier lieu, les AFUL étant obligées de respecter des règles extrêmement strictes en matière de réhabilitation pour bénéficier des avantages précités, la plupart des restaurations « en AFUL » ont été très soignées ; en second lieu, les AFUL étant composées presque exclusivement de nouveaux acquéreurs, les travaux de réhabilitation réalisés dans le cadre des AFUL ont été très largement conventionnés ; enfin, les AFUL n’opérant qu’en secteur sauvegardé, les réhabilitations se sont engagées de façon privilégiée dans la partie de Saint-Georges qui était à la fois couverte par le périmètre de l’OPAH et intégrée au secteur sauvegardé, c’est-à-dire en fait dans la partie de Saint-Georges contiguë à Saint-Jean.

15Ainsi, paradoxalement, il semble que l’opération de réhabilitation ait bénéficié au secteur qui était le moins dégradé. Ceci reste cependant à vérifier ; nous allons nous y employer dans la prochaine section. Ajoutons simplement pour clore la présente que les « actions urbaines d’accompagnement » qui, comme leur nom l’indique, avaient été prévues pour « accompagner » la réhabilitation du bâti se sont limitées à l’ouverture de la rue de la Quarantaine et à un réaménagement sommaire de la place Bâtonnier-Valensio ; sans doute parce que la réhabilitation du bâti était considérée par les pouvoirs publics comme l’objet principal de l’ΟΡΑΗ, mais probablement aussi parce qu’il existait alors d’autres priorités en matière d’aménagement pour la municipalité (le quartier Gerland ou la gare de la Part-Dieu, par exemple).

Le bilan des restaurations

  • 3 Voir notamment : M. BONNEVILLE, « Politiques et pratiques d’intervention publique dans les vieux q (...)

16Dresser le bilan des logements et des immeubles restaurés à Saint-Georges lors de l’opération programmée d’amélioration de l’habitat du Vieux-Lyon ne va pas de soi. En effet, en l’absence de « permis de réhabiliter», il n’est pas aisé de recenser toutes les réhabilitations réalisées ou engagées dans le quartier Saint-Georges entre décembre 1982 et décembre 1985. Par ailleurs, l’absence de données « officielles », ou, au contraire, l’existence de bilans d’origines diverses présentant des résultats contrastés3 compliquent encore les choses. Enfin, dans tous les cas, les seuls chiffres publiés concernent l’ΟΡΑΗ du Vieux-Lyon dans son ensemble, et ne permettent donc pas d’apprécier très précisément le cas de Saint-Georges.

17Aussi, pour établir le bilan des restaurations à Saint-Georges, nous nous sommes appuyés tout d’abord sur les données brutes que possédait la SEMIRELY sur le quartier Saint-Georges ; puis, nous avons essayé de vérifier ces données, en nous rendant sur place, en interrogeant certains propriétaires concernés, etc. Ce travail de vérification a permis de corriger certains chiffres : ainsi, un immeuble réhabilité qui possède deux entrées sur deux rues différentes avait été compté deux fois ; ou bien, autre exemple, au niveau du nombre de logements conventionnés, les données brutes de la SEMIRELY avaient pris en compte des logements qu’un propriétaire s’était engagé à réhabiliter et à conventionner, alors qu’il est décédé au cours de l’opération.

18De fait, les données relatives au subventionnement et au conventionnement que possède l’opérateur en fin d’opération et qui lui servent à établir le bilan de l’ΟΡΑΗ ne sont pas des données définitives. En effet, un propriétaire peut s’engager auprès de l’opérateur à réhabiliter son immeuble avec des subventions de l’ΑΝΑΗ puis renoncer à ces subventions ; et cela est aussi vrai pour le conventionnement : autrement dit, un propriétaire peut s’engager à conventionner ses logements puis renoncer au conventionnement – parce qu’il s’aperçoit, par exemple, qu’il y a d’autres moyens qui permettent une plus grande rentabilité. Et très souvent, quand ces renoncements s’opèrent, l’opérateur n’est plus là, car il n’y a pas de suivi d’opération, le travail de l’opérateur prenant fin avec la fin de la durée de l’opération (limitée nous l’avons vu à trois ans). En conséquence, il existe souvent une certaine distorsion entre les subventions comptabilisées au moment de l’engagement des propriétaires et les subventions effectivement attribuées après la réalisation des travaux. Ainsi, les bilans d’OPAH (produits par les opérateurs) permettent certes de savoir combien de propriétaires se sont engagés dans l’opération, et approximativement combien d’immeubles et de logements seront restaurés avec quel taux de subventions ANAH et quel pourcentage de logements conventionnés – ce qui permet de mesurer le succès ou l’échec de l’opération, d’établir des comparaisons, etc. –, mais ils ne permettent pas de tirer un bilan exact des réhabilitations subventionnées et des réhabilitations conventionnées.

19Toutefois, dans le cas de l’opération de Saint-Georges, les renoncements représentent vraisemblablement une part très marginale, compte tenu du fait qu’il s’agissait bien souvent d’opération lourde, généralement conduite par des nouveaux acquéreurs qui ont rapidement réalisés les travaux. Aussi, les différentes données « corrigées » en notre possession sont peut-être parfois (et plus particulièrement en ce qui concerne le nombre et les pourcentages de logements conventionnés) légèrement surestimées, mais jamais radicalement éloignées de la réalité.

20Ces données peuvent être présentées à l’aide d’une série de tableaux, qui établissent le bilan global de l’opération à Saint-Georges (cf. pages suivantes).

Tableau 9. Nature des réhabilitations

TYPE DE RÉHABILITATION

Nombre d’immeubles1

Réhabilitation publique (PLA)

2

Réhabilitation privée (ANAH)

28

Réhabilitation propriétaire occupant (PAH)

0

(1) Immeubles réhabilités entièrement ou en partie.

Tableau 10. Bilan de la réhabilitation privée

Logements conventionnés

Logements non conventionnés

Immeubles réhabilités

1983

11 (52,3 %)1

10

6

1984

30 (100 %)

0

4

1985

101 (99 %)

1

18

TOTAL

142 (92,8 %)

11

28

(1) Pourcentage de logements conventionnés par rapport au nombre total de logements réhabilités.

Tableau 11. Le rôle des AFUL

Logements conventionnés

Logements non conventionnés

Immeublesréhabilités

1983

-

-

-

1984

19

-

1

1985

35

-

5

TOTAL

54 (38 %)1

-

6 (21,4 %)2

(1) Pourcentage de logements conventionnés en AFUL par rapport au nombre total de logements conventionnés.
(2) Pourcentage d’immeubles réhabilités en AFUL par rapport au nombre total d’immeubles réhabilités.

Tableau 12. Le rôle des investisseurs (en AFUL et/ou en SCI)

Logements conventionnés

Logements non conventionnés

Immeubles réhabilités

1983

7

2

2

1984

19

-

1

1985

56

-

9

TOTAL

82 (57,7 %)1

2 (18,2 %) 2

12 (42,9 %)3

(1) Pourcentage de logements conventionnés par les investisseurs par rapport au nombre total de logements conventionnés.
(2) Pourcentage de logements non conventionnés par les investisseurs par rapport au nombre total de logements non conventionnés.
(3) Pourcentage d’immeubles réhabilités par les investisseurs par rapport au nombre total d’immeubles réhabilités.

21A la lecture de ces tableaux, on remarque tout d’abord (tableau 9) que les réhabilitations qui ont vu le jour à Saint-Georges entre décembre 1982 et décembre 1985 ont presque exclusivement été conduites par des propriétaires bailleurs privés. En effet, la réhabilitation publique s’est limitée à une seule opération – celle du 10 & 12 rue Saint-Georges – et aucun propriétaire occupant n’a participé à l’ΟΡΑΗ. Ces deux résultats, particulièrement médiocres, peuvent assez aisément être interprétés : ainsi dans le premier cas, le déficit constaté renvoie très directement au tarissement des PLA au cours de l’opération (lié à la fois à l’attitude du préfet qui a revu à la baisse le nombre de PLA et aux arbitrages politiques effectués par le pouvoir municipal qui a réparti les PLA disponibles sur d’autres opérations), et illustre parfaitement les difficultés d’intervention de la collectivité locale, dans un secteur où les prix du foncier et les coûts des travaux sont très élevés ; dans le second, l’explication réside, d’une part, dans la modicité des PAH proposées eu égard là encore aux coûts très élevés des travaux de restauration dans ce secteur historique et vétuste, et, d’autre part, dans le fait que les propriétaires occupants étaient bien souvent des ménages d’actifs qui disposaient de revenus qui ne leur permettaient pas de bénéficier de primes très élevées. On s’aperçoit ensuite (tableau 12) que dans le cadre des réhabilitations privées, les investisseurs regroupés en AFUL ou agissant hors AFUL ont joué un rôle très important, puisqu’ils ont restauré 84 logements (sur 143 au total) et près de la moitié des immeubles. Enfin, on constate (tableau 10) que le conventionnement, d’abord peu pratiqué en 1983, est progressivement devenu une évidence, grâce en particulier à l’intervention des AFUL (tableau 11).

22Ces résultats à l’échelle de Saint-Georges se retrouvent très largement au niveau du Vieux-Lyon. Ainsi, l’ΟΡΑΗ, dans son ensemble, atteint ses objectifs en matière de logements réhabilités. Toutefois, dans les deux cas, ce « succès » doit très peu aux réhabilitations publiques, dont le bilan est très déficitaire ; autrement dit, dans les deux cas, ce « succès » repose plus spécifiquement sur la forte participation des propriétaires bailleurs privés, et en particulier des investisseurs, regroupés très souvent en AFUL.

23Ces réhabilitations privées peuvent être appréhendées, à l’échelle de Saint-Georges, de façon beaucoup plus fine, grâce à la prise en compte de trois variables : le statut du propriétaire, l’« histoire » de l’immeuble, et sa localisation.

24Ainsi, le croisement des deux premières variables (cf. tableau 13) permet de relever différents types de réhabilitations privées, et en particulier deux types de réhabilitations dominants : la réhabilitation entreprise par des propriétaires « traditionnels », détenteurs de leur bien depuis longtemps ; et la réhabilitation opérée par des investisseurs qui ont récemment acquis leur immeuble, en « recomposant » dans de nombreux cas une copropriété.

  • 4 Voir carte no 8, page suivante.

25De même, la prise en compte du critère « géographique »4, permet de dégager trois nouvelles remarques. Tout d’abord, on constate que tous les immeubles (privés) restaurés (ou en cours de restauration) entre décembre 1982 et décembre 1985, à l’exception d’un immeuble sis rue du Vieil-Renversé, se situent sur les artères longitudinales du quartier, c’est-à-dire sur les voies les moins étroites et donc les moins sombres de Saint-Georges. Ensuite, on peut remarquer que la plupart de ces immeubles, et en particulier ceux réhabilités par des investisseurs, occupent des emplacements relativement privilégiés : c’est le cas par exemple du 2 rue Saint-Georges qui possède un dégagement sur la place de la Trinité, du 54 rue Tramassac qui offre une perspective sur la rue Laurent-Mourguet, ou bien encore des immeubles localisés face à la place Bâtonnier-Valensio. Autrement dit, les qualités de situation de ces immeubles paraissent être un critère qui a joué favorablement pour leur réhabilitation, en particulier dans le cas des restaurations entreprises par les investisseurs.

« Dans les opérations dans lesquelles j’ai investi, on a toujours estimé que la localisation de l’immeuble dans la vieille ville était une chose positive et que dans cette vieille ville il fallait être dans un endroit plutôt dégagé. On a estimé que c’était une plus-value et que si à terme on voulait revendre le bien dans 10, dans 15 ou dans 20 ans, ou si nos descendants voulaient revendre le bien, ça serait un avantage. » (M. S..., investisseur parisien).

Carte n o  8 : Géographie des réhabilitations à Saint-Georges.

26Enfin, et surtout, il apparaît très clairement que les immeubles réhabilités lors de l’opération programmée se situent de façon privilégiée dans la partie nord de Saint-Georges qui jouxte le quartier Saint-Jean. Et en effet, 68 % des immeubles restaurés sont localisés entre l’Avenue Adolphe-Max et l’église Saint-Georges : sans doute faut-il voir là ce que nous appellerions volontiers l’effet « Vieux-Lyon » de l’ΟΡΑΗ.

27Au total, l’opération programmée d’amélioration de l’habitat à Saint-Georges a donc atteint ses objectifs en termes de logements et d’immeubles réhabilités ; mais ces réhabilitations n’ont touché qu’une fraction du parc immobilier du quartier Saint-Georges (un peu plus de 10 % des immeubles, très précisément), et se sont opérées de manière sélective dans la partie de Saint-Georges qui concentrait les immeubles les plus prestigieux sur le plan architectural, et qui était la plus dynamique.

Tableau 13. Radiographie des réhabilitations

Tableau 13. Radiographie des réhabilitations

Source : données personnelles construites à partir du fichier des hypothèques.

Les participants à l’OPAH

28Pour parachever cet examen de l’opération programmée d’amélioration de l’habitat « de » Saint-Georges, il nous faut présenter plus en détail les différents intervenants qui ont pris part à l’opération. Le recensement des propriétaires bailleurs privés (au sens large) engagés au moment de l’ΟΡΑΗ dans la restauration de leur bien situé à Saint-Georges fait apparaître d’emblée trois types de propriétaires : les propriétaires qui se sont engagés dans la restauration de leur patrimoine avant le lancement de l’ΟΡΑΗ et qui ont, en fin d’opération, pris part à la procédure publique en conventionnant un ou deux logements ; les propriétaires qui ont réhabilité leur immeuble entre décembre 1982 et décembre 1985, (mais) en dehors du contexte de l’OΡΑΗ ; et enfin, les propriétaires qui sont intervenus, au moins en partie, parce qu’il y avait cette opération publique. Mais une analyse plus fine de ces différents cas de figure permet d’observer très rapidement une forte homologie entre les deux premiers cas. Aussi peut-on finalement dissocier deux grandes catégories de participants : celle des « participants de fait », dont l’action a simplement coïncidé avec l’opération publique ; et celle, plus nombreuse, des « participants volontaires », dont l’intervention a été, au moins en partie, déterminée par le contexte de l’OΡΑΗ.

Les « participants de fait »

29A bien des égards, les « participants de fait » peuvent être rapprochés des « artisans de la réhabilitation » qui s’étaient lancés «spontanément», dès la seconde moitié des années soixante-dix, dans la réhabilitation de leur immeuble : comme eux, ils possèdent un patrimoine immobilier relativement conséquent et disposent d’une grande capacité d’auto-financement ; comme eux, leur engagement dans la réhabilitation de leur bien relève de leur propre initiative ; comme eux, les travaux entrepris sont (essentiellement) financés par des fonds privés. Malgré tout, ces « participants de fait », difficiles à dénombrer avec précision, ne peuvent pas être totalement confondus avec les intervenants« entrepreneurs » de la période 75-80, alors proches de la quarantaine et nouveaux acquéreurs. En effet, ce sont des individus beaucoup plus âgés, souvent retraités, qui possèdent un patrimoine hérité, composé de diverses propriétés transmises depuis plusieurs générations, situées à Lyon et en dehors de Lyon. Par ailleurs, il s’agit d’individus très attachés aux traditions, qui souhaitent léguer à leurs descendants ce qu’ils ont eux-mêmes reçu de leurs parents.

30Ainsi, s’ils s’engagent (eux aussi) « spontanément » dans la restauration de leur immeuble, c’est que la conservation de celui-ci en dépend. Cependant, s’ils décident de revaloriser plus particulièrement leur propriété située à Saint-Georges, ce n’est pas seulement parce qu’elle se dégrade très sensiblement : c’est aussi parce qu’ils entretiennent des liens de proximité – ils habitent essentiellement « en face », dans le quartier d’Ainay – et des rapports affectifs avec Saint-Georges ; et c’est surtout parce que la propriété qu’ils possèdent dans ce quartier comporte une très forte valeur symbolique.

Tel est le cas de M. J... : M. J... naît à Saint-Georges, il y a une soixantaine d’années. C’est dans ce quartier qu’il passe une partie de son enfance, avant de s’installer avec ses parents dans le quartier d’Ainay. Puis, au moment de son mariage, il quitte Ainay pour emménager aux Brotteaux. Enfin, quelques années plus tard il revient habiter à Ainay, où il réside toujours. Descendant unique d’une famille de maçons (depuis deux générations) il hérite de l’entreprise familiale et de diverses propriétés – dont une propriété d’une trentaine d’hectares localisée dans la Creuse. Arrivé à l’âge de la retraite, et n’ayant pas parmi ses enfants de successeur, il vend son entreprise, « qui à l’époque florissante du bâtiment comptait 110 ouvriers ».
Partisan de la continuité des propriétés,
« Etant donné que je suis un peu traditionaliste et que je suis partisan de la continuité des propriétés, mes enfants feront ce qu’ils voudront mais moi je ne veux pas les vendre ; parce que moi je m’attache à ce que mes ancêtres avaient pu avoir. »
il réutilise le capital dégagé par cette vente pour revaloriser le patrimoine familial qu’il a sensiblement étendu tout au long de sa vie. C’est ainsi qu’une partie de ce capital est investie dans la réhabilitation d’un immeuble situé à Saint-Georges. Le choix de restaurer cette propriété, plutôt qu’une autre, est une « question sentimentale » : cet immeuble est un ancien hôtel de maçons que son grand-père avait acheté au début du siècle ; le rez-de-chaussée avait été le premier entrepôt de l’entreprise, « le démarrage de l’entreprise ». En outre, une de ses filles habite dans cette « maison ».
Les travaux de restauration commencés avant le lancement de l’OΡΑΗ, en dehors du contexte de l’OΡΑΗ,
« S’il n’y avait pas eu l’OPAH., j’aurais réhabilité quand même. La décision a été prise de mon propre chef, avant l’OPAH. »
ont été terminés pendant l’opération programmée, à l’aide de subventions majorées... pour permettre le maintien de certains locataires, mais sans complaisance pour la procédure publique :
« Il y a deux logements qui sont conventionnés, parce que ça s’est trouvé comme ça. (...) La gardienne ne voulait pas qu’on fasse les travaux à cause de l’augmentation du prix de la location ; c’est de là que l’on a conventionné, pour qu’elle bénéficie des avantages du conventionnement, et pour l’amener à de meilleurs sentiments vis-à-vis des travaux. L’autre on l’a conventionné aussi parce qu’il était occupé. Et puis vous savez les procédures administratives, plus c’est clair, mieux ça va ; d’ailleurs c’est mon régisseur qui a eu l’idée de conventionner. »

  • 5 Sur cette double conception du patrimoine, voir C. DELPHY, « Le patrimoine et la double circulatio (...)

31Le comportement des « participants de fait » est donc très largement déterminé par des préoccupations patrimoniales, très étrangères aux enjeux de l’ΟΡΑΗ ; mais, en même temps, ces préoccupations patrimoniales sont assez différentes de celles des intervenants de la période 1975-1980. Plus précisément, pour les « participants de fait », le patrimoine est synonyme de propriété familiale et de transmission, tandis que pour les artisans de la réhabilitation spontanée il est synonyme d’appropriation individuelle et d’acquisition5. En conséquence, si les seconds ont agi en prenant en compte la valeur marchande de leur bien (en spéculant sur l’avenir du quartier), les premiers sont intervenus essentiellement selon des critères « affectifs ». La position de ces derniers sur la rentabilité de leur opération de restauration est d’ailleurs extrêmement nette :

« L’aspect économique, c’est-à-dire l’augmentation des loyers, le fait que cette maison pouvait devenir une maison de rapports alors qu’elle tombait en ruine, ça a joué, naturellement. Mais ça joue surtout à la génération suivante ; et si nous l’avons fait c’est surtout parce que nous avons pas mal d’enfants, ma sœur et moi surtout, et que nous pensions que ça peut leur servir. C’est certainement pas quelque chose que nous aurions fait si nous avions été célibataires et sans enfants. Cela joue parce qu’on garde ça pour ses enfants ; parce qu’à notre niveau nous ne rentrerons pas dans les frais ; à notre génération, ce n’est pas possible. » (Mme G..., propriétaire).

Les participants volontaires

32Beaucoup plus nombreux que les « participants de fait », les participants qui ont « volontairement » pris part à l’opération programmée d’amélioration de l’habitat « de » Saint-Georges, soit individuellement, soit collectivement (dans le cadre des SCI et des AFUL), ne constituent pas une catégorie homogène. Plus précisément, si l’on prend en compte leurs caractéristiques sociales, leurs contraintes, leurs ressources et leurs préférences, on peut distinguer très nettement trois types de « participants volontaires » : les militants, les joueurs et les investisseurs.

Les militants

33Quelques personnes relativement âgées, pas très fortunées et propriétaires d’un patrimoine familial hérité se sont lancées, non sans difficultés, dans la réhabilitation à l’occasion de l’OPAH. Il s’agit plus précisément de « vieux » habitants de Saint-Georges, très ancrés dans cette localité, qui ont joué pendant longtemps (et qui jouaient encore à l’époque) un rôle important dans ce quartier, par leur activité de commerçant de proximité et/ou par leur engagement intensif dans la vie associative locale. Véritables « figures locales », militants ès-qualités, ils ont adhéré à l’OΡΑΗ par conviction, pour donner l’exemple et pour entraîner les autres propriétaires locaux dans la réhabilitation – pour laquelle ils se sont longtemps mobilisés. Certes, ils admettent que les travaux qu’ils ont réalisés sont aussi destinés à revaloriser le patrimoine familial, pour leurs enfants ; mais ils reconnaissent en même temps que sans l’OΡΑΗ ils n’auraient pas investi. Ainsi, leur participation à l’opération publique peut-elle être considérée essentiellement comme le prolongement de leur engagement dans (et pour) le quartier Saint-Georges : pour eux, participer à l’OΡΑΗ, c’était avant tout participer à la requalification de Saint-Georges.

« J’ai 62 ans, ma femme en a 60, on n’était pas tellement emballé pour faire cette rénovation parce que c’était quand même un travail à long terme. On l’a fait pour nos enfants et surtout parce que l’immeuble était en très mauvais état et que ça nous faisait un petit peu mal au cœur ; c’était un peu lépreux. Donc on l’a fait pour faire une petite note de propreté dans le coin, parce que les immeubles à côté sont en mauvais état. (...) Nous ne l’avons pas fait dans le but que ça nous rapporte de l’argent, mais dans l’optique de faire quelque chose qui fasse plaisir à voir. (...) Sans les subventions de l’ANAH on aurait fait seulement un « replâtrage » ; mais on n’aurait pas tout rénové. (...) Ma femme s’en est occupée vraiment de bon cœur parce que c’était un prolongement de ce qu’elle avait déjà fait ; une amie qui habite en dessous de chez nous a également rénové un immeuble après nous ; il y a eu une corrélation entre les deux. J’veux pas dire qu’on aurait pu faire la boule de neige mais on a essayé d’entraîner des gens avec nous. (...) On a essayé de forcer la main de notre voisin qui a des problèmes parce qu’il a encore sa mère qui est propriétaire ; il n’a pas voulu le faire, il le fera peut-être, c’est peut-être en attente ; en tous cas on l’a beaucoup incité à le faire. » (Μ. M..., propriétaire).

34Cela étant, la participation de ces militants locaux à l’opération publique n’a pas été immédiate. Plus exactement, il apparaît que la SEMIRELY a eu un rôle déterminant dans leur adhésion à l’ΟΡΑΗ :

« On n’aurait pas été contacté par cet organisme, on n’aurait pas su ce qui allait se faire, on ne l’aurait (la réhabilitation) pas fait. C’est M... qui nous a décidés ; sans lui on ne l’aurait pas fait ; ça c’est formel. » (idem).

35En outre, la SEMIRELY a été très fortement présente au moment du montage financier des opérations entreprises par ces « figures locales». Aussi, ces propriétaires ont utilisé systématiquement la panoplie d’outils que proposait (et vantait) cet organisme : le conventionnement, le 1 % patronal, etc. Par là même, ces propriétaires-militants ont réussi parfois – et en tous cas beaucoup plus souvent que les autres participants – à conserver leurs locataires. Restaurer leur immeuble sans en exclure les locataires était d’ailleurs la condition sine qua non de leur engagement :

« Quand on fait des rénovations, soit on conventionné, soit on ne conventionné pas. Si ce n’est pas conventionné ce sont des loyers libres ; alors on aboutit à des appartements, comme à Saint-Jean, qui sont à 2400 F, 2800 F par mois. Or moi, je ne tiens pas du tout à spéculer. Ce que je veux c’est que je puisse payer mes impôts, que je puisse faire face à mes dettes, mais qu’à côté de ça les gens qui habitent puissent rester dans leur appartement. » (Mme M..., propriétaire, ex-présidente de « Saint-Georges Village »),

36Ce qui s’explique non seulement par leur position de militant local attaché au maintien de la population du quartier, mais aussi par leur position de propriétaire local lié « physiquement » et/ou affectivement à ses locataires :

« J’ai rénové deux immeubles tout en conservant mes locataires qui sont d’un âge et auxquels je tiens personnellement. (...) J’ai une personne qui a 80 ans, qui est dans la maison depuis 1930, qui a connu mes parents et mes grands-parents, je tenais à la garder. » (idem).

Les joueurs

37Quelques nouveaux acquéreurs, relativement jeunes et agissants soit individuellement, soit par le biais de SCIf se sont engagés également dans l’OΡΑΗ. Il s’agit plus précisément de gens fortunés, extérieurs à Saint-Georges, qui, tout en n’ayant jamais participé à une opération programmée, étaient déjà initiés, de par leur activité professionnelle ou de par leurs pratiques antérieures, à la réhabilitation ou aux stratégies d’investissement. Architectes-fonctionnaires « frustrés » de ne pas pouvoir utiliser leurs compétences à des fins personnelles, ou spécialistes de la finance désireux de se lancer dans l’immobilier, ils ont acheté un immeuble à Saint-Georges pour faire de la réhabilitation et pour participer à l’OΡΑΗ. Pour eux, prendre part à l’opération publique, c’était « se lancer dans l’aventure », c’était un défi, un pari et en même temps « un plaisir » qu’ils s’offraient, un divertissement. Bien sûr, la possibilité de se constituer un patrimoine grâce à cette initiative, et l’éventualité d’un retour d’investissement avantageux sont deux éléments qui ont aussi guidé leur choix d’investir ; mais leur participation à l’OΡΑΗ résultait bien avant tout d’un désir profond de tenter « autre chose », qui cependant ne leur était pas totalement étranger. Ainsi peut-on considérer qu’ils ont agi « comme ça », par jeu – « pour voir », dirait-on au poker.

« Cet immeuble (réhabilité), c’est la constitution d’un patrimoine certes, mais c’est aussi le plaisir d’avoir entrepris autre chose que ce que je fais actuellement. Je suis prestataire de services (en informatique), installé en tant qu’indépendant, ça va faire 5 ans en mars ; et là j’essayais de trouver une autre voie parce que ça m’intéressait, pour me lancer, voir si j’étais capable de faire de l’immobilier. » (M. L..., propriétaire et détenteur de nombreuses actions en bourse).

38Du fait de ces motivations, les « joueurs » ont suivi scrupuleusement les règles du jeu, et utilisé tous les atouts, de l’ΟΡΑΗ : ils ont conventionné une partie de leurs logements, réalisé des opérations-tiroirs ; ils se sont servis du 1 % patronal, etc. Aussi, ils ont travaillé étroitement avec la SEMIRELY ; mais à la différence des militants ils sont intervenus « spontanément », et non pas sous l’influence de cet organisme.

Les investisseurs

39Le troisième et dernier type de « participants volontaires », qui est aussi numériquement le plus important, est celui des investisseurs, agissant par le biais de SCI (de taille variable), à l’intérieur des AFUL. Dans cette catégorie, se trouvent des individus très divers : ainsi, on peut recenser tout à la fois des industriels, des expert-comptable, des médecins, des notaires, des régisseurs... ; des Parisiens, des Lyonnais... ; des professionnels de l’immobilier ou au contraire des personnes totalement étrangères à ce milieu, etc. Mais tous ces investisseurs sont bien souvent des gens qui possèdent d’importants revenus.

40Différents par leurs professions ou par leur localisation géographique, les investisseurs se distinguent aussi par les rapports qu’ils entretiennent avec l’immeuble (ou les immeubles) qu’ils ont récemment acquis, en partie, à Saint-Georges : ainsi, si certains d’entre eux se sont déplacés pour voir leur(s) propriété(s), connaissent plus ou moins quelques locataires, et sont en mesure de parler de Saint-Georges (ou tout au moins du Vieux-Lyon), d’autres en revanche (les plus nombreux) n’ont aucun contact direct avec leur(s) bien(s). Et ces rapports différenciés ne dépendent pas de la localisation géographique des individus, puisque l’on peut très bien trouver des investisseurs parisiens qui viennent visiter leur(s) propriété(s) et, a contrario, des investisseurs lyonnais qui ignorent très largement les caractéristiques sociales des locataires de leur(s) immeuble(s).

41Et puis, tous ces investisseurs ne se sont pas engagés non plus de la même manière dans l’opération de réhabilitation proprement dite : dans certains cas, ils sont restés très à l’écart des travaux, et ont laissé agir le gérant de la SCI ou plus encore le directeur d’AFUL ; dans d’autres cas, à l’inverse, ils sont intervenus très activement, en participant aux réunions de chantier, en négociant avec l’architecte, etc.

42En fait, les investisseurs se répartissent entre deux cas de figures extrêmes : celle de l’actionnaire-porteur de parts d’une SCI, (mais) étranger au monde de l’immobilier, qui achète un « produit fiscal » géré par une tierce personne ; et celle de l’investisseur-patrimonial, initié à l’immobilier, désireux de se constituer (ou d’élargir) un patrimoine à forte valeur marchande tout en bénéficiant à la fois des avantages fiscaux de la loi Malraux et des subventions majorées de l’ΑΝΑΗ, qui intervient dans toutes les étapes de l’opération (de la constitution de la SCI à la réhabilitation proprement dite), en entretenant éventuellement des rapports étroits avec « sa » propriété. Mais, en l’absence de données plus systématiques, il est difficile de dégager entre ces deux cas de figures extrêmes des profils-types dominants, ou bien même d’indiquer avec justesse si les investisseurs présents à Saint-Georges se situent plutôt près de l’une ou de l’autre de ces figures-extrêmes.

Pour exemple, voici le cas de M. S..., qui se rapproche assez nettement du cas de figure de l’investisseur-patrimonial. M. S... habite à Neuilly-sur Seine. En 1984, lorsqu’il intervient pour la première fois à Saint-Georges, il est âgé d’un peu plus de quarante ans, il est marié et père de deux enfants. Initié très tôt à l’immobilier, il en a fait alors depuis plusieurs années sa profession.
« J’ai commencé ma carrière (à 25 ans) dans une caisse de retraite, où moi je m’occupais des prêts aux logements pour les cadres de cette caisse ; et donc ça a été mon premier contact avec l’immobilier ; et ensuite, je suis passé dans une banque immobilière où je me suis occupé de distribuer des crédits aux promoteurs qui construisaient des immeubles dans la région parisienne ; puis, je suis passé chez un promoteur qui construisait des immeubles ; puis, je suis passé dans une entreprise qui cette fois-ci faisait du béton ; et enfin je suis revenu chez un promoteur, jusqu’en 1977. Et en 1977, je me suis lancé tout seul, je me suis mis à mon compte et j’ai commencé à faire des opérations pour moi-même, jusqu’à ce jour. »
Ses activités concernent plus particulièrement l’immobilier de loisir en montagne : ainsi, « (il a) construit des stations de sports d’hiver, des remontées mécaniques... ou des stations proprement dites avec des immeubles, des hôtels, dans des stations de sports d’hiver », et notamment en Savoie. Par ailleurs, il possède alors, soit à titre personnel, soit sous forme de SCI, de multiples biens immobiliers (à Paris, à Miribel, à Morillon, dans la banlieue parisienne... : « c’est du neuf, de l’ancien, c’est de l’habitation, du bureau, c’est de la boutique, c’est tous azimuts ») et a déjà participé à d’autres opérations de réhabilitation à Saint-Germain-en-Laye, à Strasbourg, etc.
C’est par le biais « d’intermédiaires locaux », qu’il arrive à Lyon. Il acquiert tout d’abord en SCI, avec des « amis (parisiens), des personnes physiques qu’(il) connaî(t) », un premier immeuble à Saint-Georges de 1200 m2, qui possède un dégagement et une grande qualité architecturale ; puis il prend des parts dans deux autres SCI, qui à leur tour s’emparent d’un second immeuble à Saint-Georges et d’un immeuble localisé dans le quartier Saint-Paul, en vue de constituer une AFUL. Parmi ses « associés », « il y en a un qui est banquier, qui a toujours été banquier, qui maintenant est banquier spécialisé dans l’immobilier mais qui est de formation bancaire, qui est un H.E.C. Il y en a un autre qui est expert d’assurance et qui n’a jamais touché de près ou de loin à l’immobilier, etc. (...) Ce sont tous des gens qui ont beaucoup de moyens ».

Ses investissements à Saint-Georges, sa participation à l’OΡΑΗ, comme ceux et celles de ses « amis » sont justifiés à la fois par des considérations patrimoniales et financières :
« Il y avait deux motivations, qui étaient la motivation de se constituer un patrimoine, en bénéficiant de subventions, c’est-à-dire de cadeaux de l’Etat ; et une deuxième motivation, qui était une motivation fiscale puisque les travaux de réhabilitation sont déductibles de l’ensemble des revenus. Donc ces deux motivations ont joué dans le choix d’une opération « Loi Malraux » plutôt qu’une opération d’achat d’une boutique ou d’un appartement à Paris ou ailleurs. »
En outre, M. S... explique son choix de s’engager dans le Vieux-Lyon, par la position de Lyon, qui se trouve sur sa route pour aller en Savoie. Ainsi, à l’instar de ses associés, il rend parfois visite à « ses » propriétés lyonnaises, connaît certains anciens locataires (ceux qui ont été relogés) et parle volontiers des caractéristiques et des problèmes du quartier Saint-Georges (ou tout au moins de ceux du Vieux-Lyon, « car vu de Paris les subtilités de quartier s’estompent »). Mieux même, il a financé à ses propres frais une étude archéologique sur la première propriété qu’il a acquise (en partie) à Saint-Georges. Aussi, loin d’être seulement un investissement économique, son engagement à Saint-Georges, et plus largement dans le Vieux-Lyon, s’inscrit bien dans une logique patrimoniale, fondée non pas sur le couple « propriété familiale – transmission », mais sur le couple « appropriation individuelle – acquisition ».
Enfin, sans surprise, M. S... a suivi de près la réhabilitation de « ses » immeubles. Ces réhabilitations, qui représentent au total (pour les trois opérations, frais d’acquisition compris) près de 15 millions de francs, ont été financées par le biais de fonds propres, par des subventions de l’ΑΝΑΗ (à hauteur de 50 %) et par des crédits contractés auprès de la Caisse interprofessionnelle du logement et d’une banque privée.

43A l’issue de cette approche typologique (forcément réductrice), il apparaît clairement que les participants à l’OΡΑΗ « de » Saint-Georges ne partagent pas tous les mêmes caractéristiques sociales, ni les mêmes conduites, et que ces différences sociales ou de comportements ne se structurent pas simplement autour d’une opposition entre héritiers de longue date et nouveaux acquéreurs, ou entre investisseurs et patrimoniaux. Plus encore, la typologie construite ici permet de constater que, loin d’être un simple effet de la mise en place de l’OΡΑΗ, la réhabilitation (d’une partie) de Saint-Georges entre décembre 1982 et 1985 relève aussi, et pour une large part, des caractéristiques des propriétaires, de leur histoire, de la nature des rapports qu’ils entretiennent avec leur(s) propriété(s)... et de leurs actions.

44Or, les logiques d’actions des propriétaires privés et les logiques d’actions des pouvoirs publics ne font pas un, mais deux. Toutefois, cette distinction n’est pas toujours aussi évidente : dans le cas, par exemple, du « militant » qui s’engage, suite aux conseils de la SEMIRELY, dans la réhabilitation de son immeuble, à condition que ses locataires soient maintenus dans leur logement et pour participer à l’« œuvre » publique de requalification de Saint-Georges, la frontière entre « public » et « privé » est difficile à repérer. En fait, contrairement aux attendus publics, sous-entendus dans la procédure d’OPAH, l’initiative privée ne se réduit pas à une action privée, individuelle, émanant d’un agent économique. Plus précisément, ce qui transparaît à travers l’analyse des comportements des propriétaires, c’est bien le polymorphisme de l’initiative privée.

45Ce polymorphisme peut être disséqué en une série de clivages, plus ou moins discriminants. Ainsi, un premier clivage existe entre les initiatives privées orientées vers des fins patrimoniales et celles orientées vers des fins économiques ; ou, en d’autres termes, entre celles qui cherchent à revaloriser un patrimoine et celles qui recherchent les avantages fiscaux. Néanmoins, il arrive qu’au sein d’une même initiative les deux orientations se conjuguent. Ce dernier phénomène se produit plus fréquemment lorsque le patrimoine est synonyme d’acquisition et non pas de transmission.

46Un second clivage oppose les initiatives privées de type individuel et les initiatives privées de type collectif. Ainsi, les uni-propriétaires ou les dirigeants des SCIf agissent à titre individuel, tandis que les porteurs de parts de SCI (qui sont parfois regroupés au sein d’une association foncière urbaine libre) ou les héritiers indivis s’engagent collectivement. Cependant, là encore l’opposition pointée n’est pas toujours aussi exclusive : par exemple, on peut penser que certains uni-propriétaires intervenant « de leur propre chef » se situent somme toute dans une logique collective (ou générationnelle) qui associe implicitement leurs ascendants et leurs descendants ; par ailleurs – nous l’avons vu avec le cas du militant qui essayait d’entraîner d’autres propriétaires dans la réhabilitation – une action individuelle peut comporter une dimension collective.

47Ce dernier élément permet de citer un troisième clivage qui sépare les initiatives privées à vocation privée et les initiatives privées à vocation publique. Les premières nommées concernent les interventions qui ont pour but de satisfaire un intérêt privé ; les secondes désignent les actions qui s’inscrivent délibérément dans la logique publique de transformation du quartier. Ainsi, les pratiques des « joueurs » s’apparentent aux initiatives du premier type, tandis que les tactiques des « militants » relèvent des secondes.

48Enfin, on peut distinguer les initiatives privées d’origine privée et les initiatives privées impulsées par les pouvoirs publics. Ce clivage permet notamment de dissocier les intervenants « de fait » qui ont réhabilité leur immeuble pendant l’OΡΑΗ et les intervenants « volontaires » qui se sont lancés dans la réhabilitation (au moins en partie) à l’occasion de l’OΡΑΗ.

49Les différentes formes d’initiative privée ainsi identifiées correspondent en quelque sorte à des formes « pures », à des artefacts ; dans la pratique chaque initiative privée est une combinaison de plusieurs formes. Certaines combinaisons produisent des effets positifs eu égard à l’action publique mise en place par la collectivité ; à l’opposé, des initiatives combinées différemment sont à l’origine des décalages ou des contradictions de l’opération publique.

2 - Le déclenchement de réactions en chaîne

50En transformant ici ou là les conditions d’habitat, en modifiant la physionomie de certains immeubles, l’opération de réhabilitation de Saint-Georges a également déclenché toute une série de réactions en chaîne. Ainsi, aux changements déjà observés dans le bâti, s’ajoutent alors ou se combinent d’autres changements, qui concernent plus particulièrement la population, les commerces et les propriétés. Dans ces trois domaines, qui feront ici l’objet de trois développements, l’OΡΑΗ intervient bien souvent en accélérant très sensiblement les mouvements engagés dès la seconde moitié des années soixante-dix, mais parfois aussi en infléchissant leurs cours.

Les mouvements de population

51On se souvient qu’entre 1975 et 1980-82, le quartier Saint-Georges avait été le lieu d’un important changement de population, marqué pour l’essentiel par l’arrivée massive de catégories de jeunes, mariés ou célibataires, copropriétaires ou locataires, fortement diplômés ou en cours de l’être, attirés par l’ambiance du quartier, par le faible coût des appartements ou des locations, etc. Plus encore, on se souvient que ce quartier avait été l’objet d’un mouvement de recomposition sociale, parfois fragile, mais qui rompait singulièrement avec une tendance lourde de dépopulation et de paupérisation. Avec la réhabilitation, et la mise sur le « marché » de plus de cent cinquante logements restaurés, de nouveaux mouvements de populations s’opèrent, qui contribuent à leur tour et à leur manière à la recomposition de Saint-Georges.

  • 6 Aucun état des locataires avant travaux, aucun chiffre de retour des locataires n’ont pu être four (...)

52En l’absence de données quantitatives (utilisables)6, ces mouvements restent cependant difficiles à mesurer avec précision. Toutefois, ils peuvent être appréciés, à l’aide des entretiens que nous avons réalisés auprès de dix locataires, localisés dans six immeubles différents, choisis en fonction du type de réhabilitation dont ils avaient été l’objet (réhabilitation publique, réhabilitation privée conventionnée, ou réhabilitation privée non conventionnée). Effectués en 1986, c’est-à-dire à un moment où tous les chantiers de restauration n’étaient pas encore terminés, ces dix entretiens ne donnent évidemment pas une vision complète des effets sociaux (à moyen terme) de l’ensemble des opérations de restauration engagées lors de l’OΡΑΗ ; mais ils permettent de « voir des choses », et de dégager diverses tendances.

53Ainsi, d’emblée, un double constat s’impose : sur les dix personnes interrogées, une seule occupait déjà son logement avant qu’il soit réhabilité ; toutes les autres ne résidaient pas à Saint-Georges avant d’emménager dans ces logements restaurés. Autrement dit, la réhabilitation a entraîné de toute évidence l’installation de nouveaux habitants. Plus encore, parmi ces nouveaux venus figurent un certain nombre de représentants de catégories sociales qui jusqu’alors étaient peu ou pas présentes dans le quartier. De fait, trois catégories d’individus-locataires des logements réhabilités se distinguent assez nettement : une catégorie de gens très modestes, relativement âgés, et socialement très proches de la population « traditionnelle » de Saint-Georges ; une catégorie de jeunes actifs, pas encore totalement stabilisés sur le plan professionnel ou conjugal, qui possèdent un certain nombre de caractéristiques sociales communes avec une fraction des « nouveaux arrivants » de la période 1975-1980 (même si, par ailleurs, de nombreux éléments les opposent) ; et une catégorie de gens aisés, que l’on ne trouvait pratiquement pas à Saint-Georges avant la réhabilitation.

Plus précisément, dans la première, figurent deux ménages proches de la soixantaine, socialement très défavorisés, qui ont été délogés de leur logement situé à Saint-Paul pour cause de réhabilitation, et qui ont été relogés au 10 & 12 rue Saint-Georges par les pouvoirs publics ; une divorcée de cinquante ans, sans activité (en raison de sa maladie), logée dans un logement conventionné d’un immeuble privé, par l’intermédiaire d’un organisme social ; et enfin une célibataire de 63 ans, retraitée, installée dans le quartier depuis 1939, qui a réussi avec beaucoup de difficultés à se maintenir dans son logement, que le propriétaire a conventionné. Dans la seconde, on trouve une éducatrice de 26 ans, en tout début de carrière, qui occupe un logement « réservé » au titre du 1 % patronal dans un immeuble appartenant à la collectivité ; deux concubins de 25 et 27 ans, respectivement agent directeur d’une entreprise installée à Paris et assistante sociale dans un organisme public, logés également dans un appartement relevant du 1 % patronal, mais dans un immeuble détenu par un propriétaire privé, et à l’époque en instance de départ pour Paris ; et une étudiante en architecture âgée de 22 ans, qui travaille en même temps comme surveillante d’externat, logée par le biais de la commission préfectorale des « mal logés », dans l’un des immeubles restaurés pour le compte de la collectivité. Enfin, dans la troisième catégorie on recense trois couples âgés de 35 à 40 ans, avec un ou deux enfants, dans lesquels seul le mari exerce une activité professionnelle : l’un est médecin-anesthésiste, l’autre est ingénieur-agronome et le dernier est cadre dans une importante société implantée en région parisienne ; ces trois couples habitent des logements non conventionnés détenus par des propriétaires bailleurs ; soumis de ce fait à des loyers assez élevés, dans un quartier qui comporte selon eux de nombreux inconvénients (en termes de stationnement, de sécurité, au niveau du manque de lumière, etc.), deux d’entre eux envisageaient dès 1986 de déménager.

54La co-présence de ces trois catégories de locataires socialement très différenciés apparaît fortement liée et à la diversité des logements offerts, et à la coexistence de différentes filières d’accession aux logements conventionnés. Plus précisément, on observe sans surprise que les logements (privés) non conventionnés sont occupés exclusivement par des locataires très fortunés ; mais on constate également que les logements conventionnés (publics ou plus rarement privés) gérés par les pouvoirs publics ou par des organismes sociaux vont de préférence à des ménages défavorisés, tandis que les logements conventionnés (privés ou plus rarement publics) relevant du 1 % patronal sont attribués de préférence à des employés, et en particulier à des employés du secteur public (ou para-public). Aussi, si l’on tient compte de l’inégale distribution de ces différents logements dans le quartier, on peut considérer que la réhabilitation a, très probablement, favorisé principalement l’installation d’employés et de professions intermédiaires (du secteur social, notamment) et secondairement l’arrivée de cadres et de professions intellectuelles supérieures. Par là même, la réhabilitation a sans doute accentué le mouvement de recomposition « porté » par une fraction des nouveaux arrivants de la période 1975-1980, tout en favorisant partiellement la venue de catégories extrêmement peu représentées jusqu’alors à Saint-Georges.

  • 7 Ainsi, une étude réalisée par l’équipe d’Economie et Humanisme (précédemment citée) sur les effect (...)
  • 8 Idem, p. 147 et s.
  • 9 F. ABALLEA, « La réhabilitation de l’habitat ancien. Bilan économique et social », Recherche socia (...)

55Cela dit, l’arrivée de ces habitants, plus ou moins nouveaux dans le quartier, n’a pas coïncidé avec un départ massif des anciens résidents de Saint-Georges. Certes, l’OΡΑΗ a contraint une population, difficile à comptabiliser, composée de personnes âgées, de familles et d’immigrés à quitter Saint-Georges7. Mais, dans de nombreux cas, les logements qui ont été restaurés pendant l’opération puis occupés par les nouveaux habitants étaient des logements qui étaient vacants depuis plusieurs années. Ainsi, une enquête réalisée sur sept immeubles engagés dans la réhabilitation8 montre que le taux de logements inoccupés avant travaux était de l’ordre de 48 %. Le phénomène n’est d’ailleurs pas propre à Saint-Georges : en effet, lorsqu’il y a réhabilitation, « les mutations sociales résultent parfois moins de la “déportation” des classes populaires, comme au temps des opérations de rénovation urbaine, que de l’occupation du patrimoine vacant par une population nouvelle »9. Et ce n’est pas tout : non seulement les nouveaux arrivants ne se sont pas substitués dans de fortes proportions aux anciens habitants, mais en plus leur installation n’a pas été massive puisque, nous l’avons vu, seulement 10 % des immeubles ont été réhabilités pendant l’OΡΑΗ.

  • 10 Voir H. COING, Rénovation urbaine et changement social, op. cit.

56Mais, précisément, que s’est-il passé alors dans les autres immeubles de Saint-Georges, non concernés directement par l’opération ? L’OPAH a-t-elle eu des effets « secondaires » sur leur composition sociale ? A-t-elle généré d’autres mouvements de population ? Il est encore moins aisé de répondre à ces questions, tant les données font ici défaut. Cependant, on peut avancer deux propositions, qui prennent appui sur un nombre limité d’entretiens. Premièrement, les nouveaux arrivants identifiés précédemment ne sont pas les seuls à s’être installés entre 1983 et 1986 à Saint-Georges : en effet, d’autres individus, sans doute moins nombreux, ont emménagé dans le quartier à la même période, soit dans des logements réhabilités avant l’OΡΑΗ soit dans des immeubles non réhabilités. Dans le premier cas, il s’agit d’individus plutôt jeunes, vivant seuls et exerçant une activité professionnelle relativement bien rémunérée ; dans le second, il s’agit d’individus un peu plus âgés, appartenant à des milieux beaucoup plus modestes, qui n’ont pas une situation professionnelle très stable, et qui ressemblent beaucoup à une fraction des arrivants de la période 1975-1980. Deuxièmement, deux des quatorze interviewés, arrivés à Saint-Georges dans la seconde moitié des années soixante-dix, ont acquis pendant l’ΟΡΑΗ un logement sur la colline, qu’ils envisageaient (en 1986) d’occuper très prochainement. Autrement dit, un certain nombre d’individus venus s’installer dans le bas du quartier entre 1975 et 1980 ont, semble-t-il, profité du contexte de la réhabilitation pour « investir » des secteurs beaucoup plus valorisés. Cette hypothèse, qui reste à vérifier sur un plus grand nombre d’individus, donne ainsi à penser que la réhabilitation, à l’instar de la rénovation, peut être appréhendée d’une certaine manière comme un processus de mobilité sociale, qui permet à ceux qui sont capables d’en saisir les possibilités de se repositionner spatialement et socialement10.

57A première vue, les effets « sociaux » de la réhabilitation apparaissent donc relativement mitigés : d’un côté, en effet, on relève une accentuation du processus de recomposition sociale de Saint-Georges, avec en particulier l’arrivée d’une population aisée et nouvelle dans le quartier ; de l’autre, on constate que ces effets induits sont statistiquement assez peu importants, et en tous cas sans commune mesure avec les changements de population observés entre les recensements de 1975 et de 1982. Mais ces premières conclusions doivent être complétées par la prise en compte de l’évolution des modes de peuplement (qui peut préfigurer d’autres changements), et surtout par l’examen des manières d’habiter des nouveaux habitants (qui peut faire apparaître d’autres transformations).

  • 11 Voir A. BOURDIN, Le Patrimoine réinventé, op. cit., p. 9 et p. 152.

58Sur le premier point, un certain nombre de travaux donne à penser qu’en transformant les conditions d’habitat, la réhabilitation aurait tendance à modifier le mode d’accès aux logements : aux pratiques d’échange par cooptation succéderait alors une logique de marché11. Dans le cas de Saint-Georges, où les pratiques de cooptation étaient effectivement très développées avant la mise en place de l’OΡΑΗ, ce point de vue ne peut cependant pas être totalement repris. Certes, on assiste bien, à la suite de l’opération de réhabilitation du quartier, à une évolution du mode de peuplement, mais cette évolution ne se confond pas exactement avec le schéma précité. En effet, à partir de 1982-83 (et même un peu avant), on recense à Saint-Georges diverses formes d’accès aux logements, qui varient selon les types de logements, mais aussi à l’intérieur d’un même type.

59Ainsi, dans les logements restaurés et conventionnés (publics ou privés), l’accès est très fortement contraint par les diverses pratiques d’attribution des différents organismes gestionnaires (Préfecture, COURLY, Caisse interprofessionnelle du logement, etc.). Ici, en effet, les locataires se sont bien souvent contentés d’accepter les propositions de relogement ou de logement qui leur avaient été proposées. Toutefois, certains, et notamment ceux logés au titre du 1 % patronal, avaient formulé au préalable des demandes pour venir habiter Saint-Georges ou le Vieux-Lyon, après avoir eu connaissance, par le biais d’un ami ou en parcourant le quartier que des logements gérés par la CIL étaient disponibles. Mais leur présence à Saint-Georges demeure largement tributaire des choix de la CIL.

60Dans les logements restaurés non conventionnés, l’accès est soumis en principe aux lois du marché. Mais dans la pratique il arrive bien souvent que ces lois soient « détournées ». Ainsi, si l’on examine les conditions d’installation des trois couples de locataires précédemment identifiés, on constate que le premier connaissait les enfants du propriétaire de l’immeuble, que le second avait un ami qui est le fils de la propriétaire, et que seul le troisième a trouvé son logement uniquement par annonce. Autrement dit, l’accès à ce type de logement passe pour une part par le marché (au sens strict) et pour une part par des réseaux de cooptation. Plus précisément, il semble que les logements réhabilités par des investisseurs sont plus systématiquement soumis aux lois du marché ; tandis que les logements restaurés par des propriétaires bailleurs traditionnels sont plutôt attribués par le biais de réseaux de recommandation et de cooptation. Mais dans ce second cas, les réseaux mobilisés ne sont absolument pas comparables à ceux que l’on a repérés dans la seconde moitié des années soixante-dix. En effet, à cette époque, les nouveaux arrivants étaient dans la plupart des cas cooptés par l’ancien locataire ou par un locataire de l’immeuble, ou bien encore par un habitant du quartier : autrement dit, les réseaux de cooptation mobilisés se situaient alors à l’intérieur même du quartier. Ici, au contraire, le locataire fait appel à la famille du propriétaire et passe par des réseaux qui ne sont pas locaux.

61Enfin, dans les logements non restaurés, les locataires qui s’installent (en nombre sans doute assez limité) ont toujours recours, semble-t-il, à des réseaux de cooptation basés dans le quartier Saint-Georges.

« Là j’ai une copine qui se barre au-dessus de « La clef de Saint-Georges » ; c’est marrant on n’a pas envie que ce soit n’importe qui qui prenne cet appartement... parce que, parce que, il y a trop de gens qui viennent habiter et qu’on ne connaît pas (...). Cet appartement, il ne sera pas rendu à la régie en disant voilà démerdez-vous ; il sera refilé à quelqu’un. » (Locataire, rue Saint-Georges).

62Autrement dit, avec la réhabilitation le mode de peuplement de Saint-Georges tend à se modifier, mais pas de façon univoque, ni de manière exclusive. Par ailleurs, on constate que dans certains cas les pratiques de cooptation sont synonymes de reconduction, tandis que dans d’autres cas, au contraire, elles sont sources de changements.

63Sur le second point, on relève une profonde différence entre les manières d’habiter des locataires des immeubles réhabilités et celles des « habitants de toujours ». Plus précisément, les premiers n’habitent pas Saint-Georges de la même manière que les seconds, et n’ont pas non plus le même rapport au quartier que les arrivants de la période 1975-1980. Autrement dit, avec la réhabilitation, les manières d’habiter des habitants se transforment ; mais cette transformation n’est pas totale : elle varie selon les différentes catégories de nouveaux locataires, mais aussi à l’intérieur d’une même catégorie.

64Ainsi, les gens de conditions modestes, relativement âgés, logés ou relogés par des organismes publics ou sociaux ont des manières d’habiter qui sont très similaires à celles des habitants implantés depuis de longues années, ou depuis toujours, dans le quartier : ils utilisent presque exclusivement les petits commerces locaux ; ils sont très présents dans le quartier (car ils ne travaillent pas), même s’ils ne participent pas à des activités particulières ; ils sortent peu de Saint-Georges, sauf parfois pour se rendre dans leur ancien quartier ou pour « visiter » les rares connaissances qu’ils possèdent encore. En d’autres termes, l’espace de leurs pratiques se confond assez largement avec l’espace du quartier.

65Au contraire, les jeunes diplômés, actifs, mais pas encore totalement stabilisés sur le plan professionnel ou conjugal ne passent pas tout leur temps dans le quartier. Ainsi, s’ils affirment volontiers fréquenter les petits commerces locaux, ils reconnaissent aussi qu’une part importante de leurs achats se fait dans les grandes surfaces, ou bien encore à Saint-Jean. De même, au niveau de leurs pratiques relationnelles, on constate que leurs relations dans le quartier se limitent à des relations de voisinage, qu’ils tendent d’ailleurs à valoriser, et qu’ils fréquentent surtout des gens extérieurs à Saint-Georges. Plus encore, leurs activités professionnelles mais aussi de loisir se situent toutes en dehors du quartier : ainsi, ils sont généralement absents du quartier la journée, mais aussi parfois le soir ou le week-end. Autrement dit, leur inscription dans le quartier est très partielle. En cela, ils se différencient très nettement des anciens habitants du quartier, mais aussi des individus venus s’installer à Saint-Georges dans la seconde moitié des années soixante-dix, et qui, à l’époque, investissaient beaucoup le quartier, ses bars, ses associations et ses réseaux de sociabilité. De fait, à la différence des derniers cités qui, en choisissant de venir se loger à Saint-Georges, avaient choisi un mode d’habiter étroitement mêlé au lieu, ces nouveaux locataires se sont installés à Saint-Georges principalement pour être proches du centre-ville, dans un logement confortable et à faibles charges locatives. Ainsi, si ces deux catégories d’habitants possèdent, au moment de leur entrée dans le quartier, certaines caractéristiques signalétiques communes (l’âge notamment), elles ont cependant des manières d’habiter très différentes.

  • 12 Voir J-C. CHAMBOREDON, M. LEMAIRE, « Proximité sociale et distance spatiale. Les grands ensembles (...)

66Enfin, les couples aisés logés dans des appartements réhabilités mais non conventionnés constituent la catégorie la moins liée au quartier. Ainsi, non seulement l’essentiel de « leurs » commerces, de leurs relations et de leurs activités (professionnelles et non professionnelles) se trouvent à l’extérieur de Saint-Georges, mais en plus ces couples ont du mal à parler de Saint-Georges, et en particulier de la vie du quartier. Il n’y a rien de très surprenant à cela : le « localisme » n’est pas en effet une propriété de la couche sociale à laquelle ils appartiennent. Or, on le sait depuis longtemps, les conduites sociales, et notamment les conduites de sociabilités engagent toute la position sociale et tout le rapport aux autres groupes sociaux12. Mais ce n’est pas tout : cette manière de ne pas habiter le quartier, de ne pas l’investir, tient aussi au fait que, pour ces gens extrêmement mobiles, Saint-Georges ne constitue qu’une étape de leur itinéraire résidentiel. Au passage, on peut d’ailleurs signaler qu’en 1988, soit deux ans après leur arrivée, deux des trois couples que nous avions interviewés avaient déjà quitté le quartier. Pour autant, leur passage, plutôt que leur installation, à Saint-Georges n’est pas totalement fortuit : en effet, pour ces couples qui arrivent à Lyon, Saint-Georges (et plus largement le Vieux-Lyon) représente(nt) aussi un quartier très central, c’est-à-dire ici un quartier très proche des réseaux de transport, et de la gare de Perrache notamment.

67Cela dit, il faut préciser que dans ces couples il existe de très fortes différences entre les manières d’habiter des femmes et celles des hommes. Ce sont les seconds qui fréquentent le moins le quartier. Les femmes au contraire, qui disposent de beaucoup plus de temps libre, cherchent parfois à s’investir, en fréquentant certains bars, en utilisant certains services ou en s’impliquant dans certaines activités locales ou liées au devenir du quartier ; mais, dans tous les cas, il s’agit moins de se saisir de Saint-Georges que de se créer des relations... qui ne survivront pas à une mutation du mari.

68Mais la transformation des manières d’habiter le quartier ne concerne pas seulement les locataires des logements réhabilités. C’est l’ensemble des manières d’habiter des habitants de Saint-Georges qui, en partie en raison de la réhabilitation (et de ses effets), est alors en évolution. Ainsi, dans les discours des habitants « de toujours », comme dans les entretiens des individus arrivés à Saint-Georges dans la seconde moitié des années soixante-dix, les exemples d’une moindre participation à la vie du quartier – justifiée et par l’évolution de Saint-Georges et par des facteurs plus personnels – ne manquent pas.

« C’est vrai que ce quartier a un peu tendance – il est loin encore d’être égal à d’autres quartiers mais il a un peu tendance à se replier ; les gens ont un peu tendance à se replier sur eux-mêmes. Je modère tout ce que je dis par le fait aussi que moi-même je suis un peu aspiré par ça (parce que... j’ai des occupations professionnelles qui m’amènent à être un peu décalé, en termes de rythme de vie, des autres gens du quartier), que je ne suis pas membre d’associations du quartier actuellement, ce qui fait que je suis un peu en dehors de certains réseaux qui doivent exister et que j’ignore. » (M. G..., ex-militant de « Vivre à Saint-Georges »).

69Ainsi, même si les changements de populations induits par la réhabilitation restent statistiquement limités, et parfois même incertains (comme en témoigne la faible stabilité des ménages aisés récemment installés), l’opération programmée a bien provoqué à la fois une diversification du mode de peuplement de Saint-Georges, et surtout une modification très nette des manières d’habiter de ses habitants, qui marque une transformation plus globale du quartier.

Les mutations commerciales

70Au niveau commercial, les effets de la réhabilitation sont moins directs, mais tout aussi significatifs. Ils se situent principalement dans l’explosion des commerces nocturnes et dans l’installation de commerçants « occasionnels ».

71Plus précisément, tandis que l’effectif global des commerces reste pratiquement constant, on assiste entre 1980 et 1985, dans le prolongement de ce qui s’était passé entre 1975 et 1980, à une augmentation très sensible (en valeur absolue, comme en valeur relative) des «commerces non liés au quartier » et, inversement, à une diminution assez nette des « commerces de proximité ». Ainsi, par exemple, les premières cités, qui en 1975 représentaient seulement un commerce sur treize, puis en 1980 un commerce sur trois, représentent en 1985 près d’un commerce sur deux (cf. tableau 14). Mais, si au cours des deux périodes considérées le mouvement de régression des commerces de proximité est assez comparable, l’essor des commerces non liés au quartier change en revanche très nettement de nature. En effet, entre 1980 et 1985, l’accroissement des seconds n’est plus, comme entre 1975 et 1980, porté principalement par les artisans d’art et par les antiquaires, mais par les restaurants, et surtout par les bars nocturnes et par les discothèques, qui voient respectivement leurs effectifs passer de 17 à 20, de 0 à 5 et de 3 à 8, et leur poids relatif cumulé au sein du tissu commercial de Saint-Georges de moins de 18 % à près de 30 %.

Tableau 14. Distribution des commerces à Saint-Georges en 1985

Effectifs

Pourcentages

Commerces de proximité

62

55,9

Commerces non liés au quartier

49

44,1

Commerces en activité

111

100

Source : données personnelles construites à partir des matrices générales des taxes professionnelles.

  • 13 Voir carte no 9, page suivante.

72A l’instar des mutations commerciales observées dans la seconde moitié des années soixante-dix, ce développement important des commerces distractifs et en particulier des établissements nocturnes affecte cependant presque exclusivement la partie nord de Saint-Georges, qui jouxte le quartier Saint-Jean, avec des phénomènes de concentration extrêmement forts13. C’est le cas, par exemple, pour le segment de la rue Saint-Georges compris entre le no 2 et le no 16, dans lequel on recense en 1985 pas moins de cinq restaurants et de trois discothèques ou clubs privés. C’est aussi le cas de la rue Mourguet qui, en cinq ans, est devenue une rue très comparable à certaines artères du quartier Saint-Jean (cf. tableau 15).

Carte n o  9 : Localisation des commerces distractifs (bars de nuits, restaurants, discothèques) du quartier Saint-Georges en 1985.

Tableau 15. Distributions des commerces de la rue Mourguet en 1980 et en 1985

Distribution en 1980

Distribution en 1985

un café

un pub

un café-restaurant

un restaurant

une boucherie

un restaurant

un restaurant

un restaurant

un artisan d’art

un artisan d’art

un bazar

un pub

une épicerie

une épicerie

Source : données personnelles construites à partir des matrices générales des taxes professionnelles.

73Plus secondairement, d’autres évolutions peuvent être relevées : ainsi on constate, derrière le déclin général des commerces traditionnels, l’ouverture de plusieurs alimentations-dépositaires de grandes sociétés de distribution (Casino, Cofradel...) en lieu et place d’anciennes petites épiceries ; de même, il apparaît que certains commerces alimentaires, à l’occasion d’un changement de propriétaire, changent un petit peu d’activité, sans changer de désignation : ici, c’est un boucher qui propose des plats cuisinés, là un jeune pâtissier qui fait uniquement de la « nouvelle pâtisserie»... ; par ailleurs, Saint-Georges devient alors un lieu d’implantation privilégié pour les agences ou cabinets d’architecture, pour les sociétés spécialisées dans le graphisme, qui occupent en grand nombre les locaux en rez-de-chaussée délaissés récemment par les antiquaires et les artisans d’art ou plus anciennement par les commerces traditionnels de proximité. Mais le trait essentiel à retenir est que la réhabilitation du bâti s’accompagne ici d’un développement important des commerces nocturnes, qui tout à la fois renforce le mouvement de recomposition à l’œuvre dans les années 1975-1980 et le spécifie.

74Avec l’essor de ces commerces, on assiste simultanément à l’installation de commerçants d’un nouveau type. Plus précisément, la plupart des individus qui sont venus s’installer là au milieu des années quatre-vingt, dans des « commerces non liés au quartier », apparaissent (à divers titres) comme des commerçants très « occasionnels ». En effet, il s’agit de personnes relativement jeunes, issues de milieux professionnels tout autres, qui deviennent alors commerçants pour un temps, parce que les fonds de commerces ne sont pas chers et parce que la proximité du prestigieux et touristique quartier Saint-Jean, d’une part, et la réhabilitation des immeubles de Saint-Georges, d’autre part, offrent selon eux des possibilités en matière commerciale.

« Je suis là depuis trois mois, vraiment par hasard : au départ, on cherchait avec mon mari un restaurant pour mon beau-frère qui voulait s’installer dans la restauration, parce qu’étant routier il n’avait pas le temps d’aller visiter les différentes affaires ; et puis un jour, on est tombé sur ce local qui nous a énormément plu ; comme moi je ne travaillais pas et comme mon mari avait une bonne situation, on s’est dit pourquoi pas le prendre pour nous. Je n’avais jamais travaillé dans la restauration, mais on était à côté de Saint-Jean, cela devait marcher. Et effectivement pour l’instant ça marche ! Peut-être même que mon mari va quitter son emploi pour venir travailler ici, avec moi. » (Restauratrice, installée à Saint-Georges en 1986).

75A la différence des « commerçants de toujours » – qui n’ont pas le même passé professionnel, qui sont implantés depuis beaucoup plus longtemps dans le quartier et qui n’exercent pas tout à fait la même activité – ces nouveaux venus ont une image très positive de la réhabilitation, et sont de farouches partisans du désenclavement de Saint-Georges et de son intégration à la ville. Pour eux, en effet, qui faute de moyens n’ont pu s’installer dans le quartier Saint-Jean, Saint-Georges doit devenir « comme Saint-Jean » ;

« Il ne suffit pas de rénover les murs. C’est bien, mais il faut aller plus loin. Il faut proposer des choses aux gens des autres arrondissements, pour qu’ils aient envie de venir, comme à Saint-Jean. A Saint-Jean, il y a plein de monde. Pourquoi ? Parce qu’il y a des rues piétonnes, il y a tout un tas de trucs, des bars, des restes, des boîtes de nuit qui font que les gens ont envie de venir. Bon ici qu’est-ce qu’il y a ? Il y a le charcutier, il y a la pâtisserie, la boulangerie, il y a deux, trois architectes ; bon ben cela n’intéresse pas les autres, cela n’intéresse personne. » (Galériste, installé à Saint-Georges en 1985).

76Enfin, ces nouveaux venus se caractérisent par leur faible implication dans la vie du quartier, qui s’explique souvent par leur condition de non-résidant, et parfois par le fait que leur activité de commerçant à Saint-Georges ne constitue qu’une étape dans leur trajectoire sociale. A ce propos, on remarque que sur l’ensemble des commerces « non liés au quartier » qui n’ont pas changé d’activité entre 1980 et 1985, 45 % ont connu au minimum deux « propriétaires » différents.

77Ainsi, avec la réhabilitation, et en partie du fait de la réhabilitation, on assiste, au-delà de l’essor des établissements distractifs, à l’installation de commerçants occasionnels qui ne partagent absolument pas la même histoire, la même activité, ni les mêmes projets que les « commerçants de toujours », et qui, ce faisant, apprécient très différemment l’image et le destin de Saint-Georges.

78Mais ce n’est pas tout : au-delà de cette catégorie dominante, on recense aussi parmi les commerçants qui ont pris place dans le quartier au moment de la réhabilitation, quelques anciens inactifs, proches de la quarantaine, déjà plus ou moins familiarisés avec le monde du commerce et, surtout, quelques jeunes individus, issus plus particulièrement du monde des employés, qui s’installent plutôt dans des commerces de bouche – délaissés par des commerçants âgés, dont le départ a été accéléré par la réhabilitation. Pour ces jeunes individus, le coût peu élevé des fonds de commerce et les possibilités d’essor que laisse espérer la réhabilitation constituent, comme pour les commerçants occasionnels, deux facteurs déterminants dans leur venue à Saint-Georges.

« Q : Est-ce que l’aspect ancien du quartier a joué dans votre choix de vous installer à Saint-Georges ?
R : Non ; déjà le gros truc c’était le point de vue financier. On avait peu de moyens, la chose qu’on cherchait c’était un fonds tombé, une personne âgée qui avait végété pendant x années là-dedans, pour pouvoir en faire quelque chose. Donc c’est ce qui a compté. L’histoire de la rénovation, ce qui était prévu...
Q : Vous étiez au courant ?
R : Ben disons que les gens pour vendre – c’était un peu la publicité pour nous pousser à acheter – ils avaient gardé des articles de journaux. Bon on a tout basé là-dessus, sur la rénovation, parce que ça va être des gens d’un haut milieu. » (Boulanger-pâtissier, installé à Saint-Georges en 1985).

79Mais, à la différence des seconds, ces anciens employés qui parfois reprennent à leur compte l’image du « quartier-village » sont beaucoup plus présents dans le quartier et beaucoup plus proches des «commerçants de toujours », même s’ils ne visent pas tout à fait la même clientèle.

  • 14 Voir Etude sur les locaux commerciaux et non commerciaux en rez-de-chaussée du Vieux-Lyon, Communa (...)

80En définitive, la réhabilitation apparaît comme un moment particulièrement propice aux opportunités – pour ceux qui veulent se saisir du quartier, comme pour ceux qui veulent se défaire de leur commerce –, qui à la fois favorise très largement les mutations déjà engagées, et donne lieu à d’autres changements. Mais citons encore un chiffre, particulièrement significatif, tiré d’une étude menée sur les locaux commerciaux et non commerciaux en rez-de-chaussée du Vieux-Lyon : dans 83,4 % des cas, « lorsqu’un local fait l’objet d’une rénovation, il change d’activité ».14

Les évolutions de la propriété immobilière et des rapports de propriété

81Dans le domaine de la propriété immobilière, on se souvient qu’entre 1975 et 1980 le quartier Saint-Georges avait été le lieu de très nombreux mouvements de propriétés, qui s’étaient traduits principalement par une forte diminution des uni-propriétés et, inversement, par un accroissement très sensible des copropriétés. Plus encore, on se souvient qu’au cours de cette période un marché immobilier très actif s’était constitué, du fait de l’intervention des marchands de biens et, plus marginalement, du fait de l’action de quelques propriétaires bailleurs lyonnais désireux de se lancer dans la réhabilitation. Avec la mise en œuvre de l’opération publique de réhabilitation, le processus de recomposition des propriétés se poursuit mais change quelque peu de nature.

82Plus précisément, jusqu’en 1982, tout d’abord, le chassé-croisé entre les uni-propriétés et les copropriétés évoqué plus haut se prolonge, à un rythme extrêmement soutenu ; puis, à partir de 1983 et jusqu’en 1985, c’est-à-dire pendant toute la durée de l’OPAH, la régression continue (quoique plus faible) des uni-propriétés ne s’accompagne plus d’un accroissement significatif de l’effectif des immeubles en copropriété, mais d’une progression très sensible des propriétés détenues par des SCI, qui voient leur part dans le parc immobilier de Saint-Georges tripler (cf. graphique 5). Autrement dit, la mise en œuvre de la réhabilitation à Saint-Georges – et cela est vrai aussi à l’échelle du Vieux-Lyon – n’entraîne pas vraiment, comme on le constate bien souvent, un accroissement du nombre des mutations de propriétés (par rapport à la période 1975-1982), mais provoque en revanche l’essor d’une forme particulière de propriété : la propriété en SCI.

Graphique no 5. Evolution de la structure de la propriété du quartier Saint-Georges (1980-1985).

Graphique no 5. Evolution de la structure de la propriété du quartier Saint-Georges (1980-1985).

Source : données personnelles construites à partir du fichier des hypothèques.

83Dans les pages précédentes, nous avons eu l’occasion déjà, à divers endroits, de dire quelques mots sur ces SCI implantées à Saint-Georges et sur les raisons de leur essor dans ce quartier. Ainsi, nous avons vu que ces SCI, de taille très variable, étaient composées de notaires, de médecins, de régisseurs..., de Parisiens et/ou de Lyonnais, de professionnels de l’immobilier et/ou d’investisseurs, mais dans tous les cas d’individus détenteurs d’importants revenus. De même, nous avons montré que leur apparition à Saint-Georges était étroitement liée et au contexte de l’OΡΑΗ et à la présence, dans la partie nord du quartier, du secteur sauvegardé du Vieux-Lyon, qui permet à ceux qui se lancent dans des opérations groupées de restauration par le biais d’une AFUL de bénéficier du « paradis fiscal de la Loi Malraux ». Mais il faut ici aller plus loin, et expliquer comment ces SCI se sont constituées et dans quelles conditions elles se sont multipliées.

84En ce qui concerne leur création, tout d’abord, on peut distinguer principalement deux cas de figure. Le premier correspond aux SCI qui se sont créées « spontanément », au moment de l’acquisition de l’immeuble, souvent autour d’une personne impliquée dans l’immobilier : c’est le cas par exemple d’une SCI « lyonnaise » créée par un important régisseur lyonnais désireux d’investir pour son propre compte, qui a entraîné avec lui un certain nombre de ses relations. Le second correspond aux SCI qui ont été constituées « de fait » après acquisition de l’immeuble ; dans ce cas, sans doute dominant au niveau des SCI adhérant à des AFUL, le processus de création s’opère en trois temps : au départ, des agents immobiliers démarchent auprès des propriétaires, des notaires... pour repérer les ventes éventuelles d’immeubles ; puis, lorsqu’un immeuble est effectivement en vente, il est acheté par un administrateur de sociétés ou par un promoteur qui constituent une SCI ; enfin, les parts de la SCI ainsi créée sont revendues à des investisseurs.

85Le recrutement de ces investisseurs (parisiens, lyonnais, ou autres) est impulsé soit par des professionnels de l’immobilier qui font appel à leur clientèle ou à leurs relations, soit par des conseillers financiers (banquiers, administrateurs de biens...) qui dirigent leurs clients vers ce type de placement, soit par des personnes qui cumulent les deux fonctions. Dans tous les cas, les arguments avancés pour convaincre les investisseurs sont essentiellement d’ordre économique. Plus précisément, ce qui est mis d’abord en avant, c’est l’aspect extrêmement rentable d’un tel placement, puis son côté très sûr, et enfin le fait qu’il s’agit d’un placement peu contraignant pour l’investisseur. En revanche, l’argument Saint-Georges n’est pas directement évoqué ; ce qui est cité, c’est le Vieux-Lyon, en tant que patrimoine intéressant et à la mode, et Lyon, en tant que seconde ville française, qui ne pose pas de problème locatif.

  • 15 Voir M.-P. HUSSON et al., Bilan des OPAH sur cinq sites de l’agglomération lyonnaise, op. cit., p. (...)

86Ainsi, l’apparition relativement massive des SCI à Saint-Georges apparaît très largement comme la résultante de l’intervention combinée de professionnels de l’immobilier et d’investisseurs. Dans ce « jeu », les seconds profitent des opportunités impulsées par les premiers, qui jouent, quant à eux, un double rôle : ils sont à la fois prestataires de services et réalisent des investissements pour leur propre compte. De fait, et c’est ici que se situent les conditions du développement des SCI (en particulier au sein des AFUL), en raison de la crise de la construction neuve et du resserrement du marché immobilier, les professionnels de l’immobilier (marchands de biens, promoteurs...) ont alors tendance à renforcer leur rôle de prestataire, et à faire fructifier leur propre capital ; parallèlement, de nombreux investisseurs se trouvent alors en quête d’une diversification de leur épargne ; et dans les deux cas, le régime de la SCI et le système des AFUL permettent aux intéressés de satisfaire leurs intérêts15.

87Avec le développement de ces SCI, on assiste simultanément à une certaine banalisation de la propriété immobilière – qui tend en quelque sorte à perdre de son intégrité. Cela tient bien sûr au régime juridique de cette « nouvelle » forme de propriété : en effet, dans le cas d’un immeuble en SCI, les individus-membres de la société ne sont pas personnellement propriétaires de l’immeuble ; ils sont seulement propriétaires des parts de la SCI détentrice de l’immeuble, ce qui n’est évidemment pas la même chose que d’être propriétaire à titre personnel d’une propriété. Mais cette distanciation d’ordre juridique n’explique pas tout : deux autres facteurs liés aux personnes mêmes qui composent ces SCI favorisent également ce phénomène de banalisation de la propriété. Le premier est la distance spatiale qui sépare bien souvent les porteurs de parts des biens que possèdent les SCI : nous l’avons vu, les investisseurs regroupés dans des SCI résident en effet bien souvent loin de Saint-Georges, et donc loin de « leur(s) » propriété(s), à la différence de la plupart des uni-propriétaires bailleurs. Le second est en quelque sorte d’ordre « intentionnel » ; plus précisément, pour un investisseur-nouvel acquéreur, à la différence là encore d’un uni-propriétaire héritier ou ancien acquéreur, l’immeuble qu’il possède en partie à Saint-Georges représente bien souvent moins une propriété (au sens physique du terme, pourrait-on dire) qu’un investissement, qui s’ajoute éventuellement à d’autres investissements, immobiliers ou mobiliers. Prenons deux exemples : d’une part un investisseur parisien lambda, recruté par un conseiller financier d’une banque parisienne et porteur d’une ou plusieurs parts d’une SCI propriétaire d’un immeuble situé à Saint-Georges ; d’autre part un cas déjà évoqué : celui d’un uni-propriétaire habitant Ainay, né à Saint-Georges et possédant dans ce même quartier un immeuble qui a dans le passé abrité le premier entrepôt de l’entreprise familiale de maçonnerie, et qui abrite encore une de ses filles. Il est très vraisemblable que l’investisseur n’attache pas au bien qu’il possède en partie la même valeur que l’uni-propriétaire à son immeuble.

88Evidemment tout cela doit être nuancé : on peut par exemple tout à fait imaginer un uni-propriétaire bailleur faisant « peu de cas » de son immeuble et délégant en particulier totalement sa gestion à une régie ; inversement, nous avons vu, à travers le cas de M. S..., que certains porteurs de parts de SCI se considéraient comme des propriétaires de leur(s) immeuble(s) à part entière. Plus encore, comme le notait un directeur d’AFUL engagé dans la réhabilitation du quartier Saint-Georges, c’est sans doute plus la personne elle-même qui est en cause que le support juridique. Mais précisément, il faut ajouter que dans la plupart des cas ce type de personne a peu à voir avec les uni propriétaires bailleurs « de toujours ».

89Or, ce phénomène de banalisation de la propriété, cette évolution du « status » des propriétaires n’est pas sans conséquence sur les rapports entre les propriétaires et les locataires. Jusqu’alors en effet, les rapports existants entre les locataires et les propriétaires, qui parfois habitaient Saint-Georges – c’est-à-dire aussi qui parfois fréquentaient les mêmes commerces, qui de temps en temps participaient aux mêmes activités, qui éventuellement partageaient les mêmes rancœurs contre le quartier Saint-Jean...etc –, étaient des rapports assez directs et assez privilégiés. Ainsi, on se souvient que dans les années soixante-dix encore certains locataires étaient logés sans bail écrit, par un simple contrat oral. De même, on se souvient du cas de Mme M... qui, lors de la réhabilitation de ses deux immeubles, avait tenu à conserver ses locataires, et en particulier une personne âgée de 80 ans qui « (était) dans la maison depuis 1930, qui (avait) connu (ses) parents et (ses) grands-parents » ; ou bien encore de celui de M. J... qui avait choisi de conventionner le logement de la gardienne de son immeuble pour « l’amener à de meilleurs sentiments ». Par contre, avec l’essor des SCI, ces rapports de proximité entre propriétaires et locataires, cette gestion parfois paternaliste des rapports sociaux tendent à disparaître et à laisser place à des rapports beaucoup plus médiatisés et beaucoup plus impersonnels.

90Mais comment pourrait-il en être autrement ? Même si quelques porteurs de parts viennent parfois visiter « leur » immeuble, et rencontrent exceptionnellement les locataires, la « figure » du propriétaire tend à s’effacer, à la fois derrière la SCI et derrière la régie qui a en charge la gestion de l’immeuble. En outre, les investisseurs qui se saisissent de Saint-Georges ne partagent ni le même passé, ni le même présent que les locataires : que peut-il y avoir en effet de commun entre un investisseur habitant à Neuilly et une personne âgée, installée depuis 50 ans à Saint-Georges ? Et puis, il ne faut pas l’oublier, si avec la réhabilitation, et plus particulièrement avec l’essor des SCI, les propriétaires changent, les locataires tendent eux aussi à ne plus être les mêmes.

91Ainsi, à l’instar de ce que nous avons observé précédemment au niveau de la population ou dans le domaine commercial, la propriété immobilière est sensiblement affectée par la mise en œuvre de l’opération publique de réhabilitation. Dans ce dernier cas plus particulièrement, les « réactions » ne se limitent pas à des transferts de propriétés, entre des uni-propriétaires et des SCI ; elles se caractérisent aussi, plus largement, par une évolution des rapports entre « propriétaires » et locataires, qui laisse entrevoir une transformation plus profonde des rapports sociaux locaux.

92De fait, au-delà des changements spécifiés mis en évidence dans cette section, c’est l’ensemble du quartier Saint-Georges qui, à l’issue de cette procédure de réhabilitation, et dans le prolongement du processus de réhabilitation engagé dès la seconde moitié des années soixante-dix, tend alors à changer, à la fois extérieurement et intérieurement.

3 - La requalification de Saint-Georges et le morcellement du quartier : une situation durable ?

93La combinaison des mutations survenues « spontanément » dans la seconde moitié des années soixante-dix et des changements liés à la réhabilitation du bâti ou induits par l’OΡΑΗ se traduit au milieu des années quatre-vingt à la fois par la requalification de Saint-Georges et par son morcellement. Incontestablement, à cette époque, Saint-Georges n’est plus ce qu’il était dix ans plus tôt. Il y a bien eu changement. Toutefois, ce changement est apprécié très diversement par les populations en présence. Ainsi par exemple, à l’intérieur de la population commerçante, se dessinent alors de profonds clivages entre diverses fractions de commerçants qui, à leurs manières, qualifient le quartier. Depuis, les nouveaux événements qui sont survenus semblent avoir à nouveau accentué les contrastes entre les différents micro-secteurs de Saint-Georges ; ce qui laisse à penser que ce quartier restera, sans doute, durablement fragmenté.

Le quartier requalifié : nouvelles valeurs et nouvelles fonctions

  • 16 O. GIRERD, S. SAMBIN, Centre historique ou quartier ?..., op. cit.

94Avec ses immeubles dégradés, ses logements vétustes, ses commerces désaffectés et sa population pauvre et vieillissante, Saint-Georges offrait au milieu des années soixante-dix, nous l’avons vu, l’image d’un quartier en décrépitude, d’un « bidonville » à l’intérieur du Vieux-Lyon, selon l’expression d’Olivier Girerd et Sylvie Sambin16. En outre, à cette époque, son passé trouble participait encore très largement à sa stigmatisation et à son évitement.

  • 17 Ces propos méritent cependant d’être légèrement nuancés, dans la mesure où nous avons montré que d (...)

95Dix ans plus tard, cette disqualification de Saint-Georges s’inverse. L’introduction d’éléments de confort dans de nombreux logements, la restauration de plusieurs immeubles, la présence de ménages plus jeunes et plus fortunés, modifient profondément l’image sociale du quartier : le « propre » tend à vaincre le « sale » et l’ordre, le désordre. Dès lors, comme l’explique un technicien de la SEMIRELY résidant à Saint-Georges, « Saint-Georges devient un quartier où les Lyonnais peuvent envisager de venir habiter, ce qui n’était pas le cas avant »17. Plus encore, ce secteur, qui n’est plus depuis la réouverture de la rue de la Quarantaine en 1984 un cul-de-sac, tend à devenir un espace résidentiel très recherché (comme l’atteste par exemple la multiplication des petites annonces du type « je recherche un logement à louer ou à vendre dans votre quartier... », dans les boîtes aux lettres des habitants), en particulier par les néo-Lyonnais appartenant aux couches sociales supérieures qui, en arrivant à Lyon, cherchent à se loger dans le centre-ville. Ainsi, après trois années d’OPAH et plusieurs années d’évolution « spontanée », on peut parler d’une réelle revalorisation de Saint-Georges.

96Et cette revalorisation n’est pas seulement d’ordre symbolique ; elle est également très largement économique. Trois indicateurs (parmi d’autres) permettent de le montrer. Tout d’abord l’inflation des loyers : il n’est pas rare en effet de recenser alors des loyers de 3000, de 4000, voire de plus de 5000 francs par mois, alors que dans les années soixante-dix de nombreux locataires déboursaient moins de 1000 francs par trimestre pour se loger. Mais aussi l’augmentation très significative des prix du foncier : en effet, l’OΡΑΗ, et plus particulièrement l’intervention des AFUL (qui, pour être certaines d’acquérir un immeuble en vente, offraient bien souvent 10 % de plus que le prix de vente proposé), ont provoqué une hausse très importante des prix du foncier à Saint-Georges, à tel point que les prix du foncier à Saint-Georges, qui autrefois étaient extrêmement bas, rejoignent alors, voire dépassent dans certains cas ceux pratiqués dans la Presqu’île et plus largement dans le centre-ville lyonnais. Enfin, la revalorisation économique du quartier transparaît encore à travers la grande activité du marché immobilier local, à laquelle participent et des professionnels de l’immobilier lyonnais, qui hier encore rechignaient à venir à Saint-Georges, et des investisseurs extérieurs, qui considèrent qu’il est intéressant d’investir dans ce quartier : plus précisément, on assiste à cette époque à un repositionnement de cette ancienne enclave sans valeur dans le marché immobilier lyonnais, mais aussi à son insertion dans le marché français de l’habitat ancien à restaurer. Autrement dit, Saint-Georges, qui dans le passé était « à la traîne » du Vieux-Lyon et de Lyon, devient, avec le Vieux-Lyon, un élément « moteur » du marché immobilier lyonnais.

97Mais la requalification de Saint-Georges ne se résume pas à ces changements de valeurs. En effet, Saint-Georges n’est pas seulement au milieu des années quatre-vingt-un secteur qui, contrairement à son passé, bénéficie d’une image plutôt positive et d’une forte valeur marchande ; il apparaît aussi comme un secteur exerçant une certaine influence à l’échelle de la ville, et même au-delà. Plus précisément, il tend alors à jouer le rôle d’un centre, c’est-à-dire d’un secteur particulier de la ville, qui se caractérise principalement par ses effets d’attraction.

  • 18 R. LEDRUT, Sociologie urbaine, Presses Universitaires de France, 3ème éd., 1979, p. 147.

« Lorsqu’un secteur remplit une ou plusieurs fonctions à caractère général, c’est-à-dire qui concernent plus ou moins régulièrement tous les habitants de la ville il est dans une situation spécifique. On peut lui donner le nom de centre dans la mesure où il constitue un pôle d’attraction pour l’ensemble des habitants de la ville, un lieu de rassemblement, quels que soient le rythme et l’importance de ce rassemblement, quels qu’en soient le caractère et la forme sociologiques. Il semble donc possible de définir un centre comme un secteur exerçant une ou plusieurs fonctions générales. Plus les fonctions sont nombreuses, plus le centre est puissant, et plus les mouvements entre le centre et les autres secteurs sont nombreux. Quant à la généralité d’une fonction, elle est d’autant plus grande que les sujets qui en usent viennent de plus loin (dimension spatiale) et moins souvent (dimension temporelle), c’est-à-dire que le service est rare et spécialisé18. »

98Dans cette acception, Saint-Georges devient effectivement un centre. Certes, il continue d’exercer des « fonctions particulières » pour les habitants du quartier, mais il possède alors aussi deux « fonctions générales », qui intéressent « plus ou moins régulièrement tous les habitants de la ville ». La première est une fonction distractive. De fait, avec ses très nombreux restaurants, mais surtout avec ses établissements de nuit (pubs, discothèques, clubs...) qui se multiplient et s’accumulent depuis le début des années quatre-vingt, Saint-Georges devient un pôle d’attraction, un lieu qui rassemble des individus qui viennent d’autres secteurs de la ville, ou de zones géographiques plus éloignées. Plus encore, dans le fonctionnement interne de la ville, il est l’un des quatre ou cinq secteurs (avec Saint-Jean, Saint-Paul, le quartier de la Croix-Rousse et la rue Mercière située dans la Presqu’île) à jouer ce rôle. La seconde est une fonction culturelle. En effet, le quartier Saint-Georges réhabilité devient aussi un lieu que l’on visite. Ainsi, l’immeuble du 10 & 12 rue Saint-Georges (qui a été réhabilité pendant l’OΡΑΗ) fait alors partie, avec la Maison des Avocats ou le Musée Gadagne situés à Saint-Jean, des hauts lieux que la « Renaissance du Vieux-Lyon » ou le syndicat d’initiative de la ville de Lyon font découvrir dans leurs visites du Vieux-Lyon.

99A travers cet exemple, on peut remarquer que la promotion de Saint-Georges-centre, qui fait suite à celle plus ancienne du quartier Saint-Jean, peut aussi être considérée comme une promotion du Vieux-Lyon-centre touristique et ludique. Mais cette remarque doit être immédiatement complétée : en réalité, les nouvelles fonctions qu’exerce Saint-Georges contribuent davantage à la diffusion du Vieux-Lyon qu’à l’affirmation du quartier Saint-Georges. Ainsi, les pubs, les discothèques, les restaurants du quartier Saint-Georges ou bien encore l’immeuble du 10 & 12 rue Saint-Georges constituent en fait autant de nouveaux hauts lieux du Vieux-Lyon. Plus globalement, on peut dire que la requalification de Saint-Georges s’opère très largement à la fois sur le modèle du Vieux-Lyon et dans le cadre du Vieux-Lyon. D’ailleurs, les propos déjà cités d’investisseurs extérieurs, et notamment parisiens, confondant les quartiers Saint-Georges et Saint-Jean sous un même vocable, le Vieux-Lyon, le confirment sans ambiguïté.

100Ceci n’est évidemment pas totalement surprenant : on se souvient en effet des souhaits de la « Renaissance du Vieux-Lyon » d’affirmer l’existence du Vieux-Lyon au-delà des limites du quartier Saint-Jean ; on se souvient également de la volonté des pouvoirs publics de reconquérir les secteurs périphériques du Vieux-Lyon (Saint-Georges et Saint-Paul) afin à la fois de promouvoir un ensemble résidentiel de qualité susceptible d’attirer les classes moyennes et supérieures dans le centre-ville et d’offrir aux habitants et aux visiteurs de « Lyon métropole internationale » un secteur distractif et un patrimoine culturel inintéressant ; mais cette requalification de Saint-Georges « à l’image » du Vieux-Lyon va à l’encontre d’une revalorisation globale du quartier.

L’envers du décor : morcellement, éclatement, dislocation

101En effet, alors même que Saint-Georges se repositionne au sein du Vieux-Lyon et dans l’espace social de la ville, le quartier se fracture spatialement. Certes, au milieu des années soixante-dix déjà, et plus encore au tournant des années quatre-vingt, Saint-Georges ne constituait pas un secteur très homogène. Mais, quelques années plus tard, à la faveur des nouveaux changements survenus dans le cadre ou à la suite de l’OΡΑΗ, le morcellement de Saint-Georges s’affirme encore davantage, à différentes échelles, à tel point que l’on peut alors parler d’un véritable éclatement du quartier.

Le quartier requalifié :

Le quartier requalifié :

1. Le nouveau visage du 2 rue Saint-Georges.
(Yves Neyrolles, 1986. Collection Renaissance du Vieux-Lyon).

2. Le 12 rue Saint-Georges : un immeuble que l’on visite.
(Jean-Yves Authier, 1993).

3. Les restaurants « exotiques » ont remplacé les épiceries-comptoir.
(Jean-Yves Authier, 1993).

4. La rue Mourguet : Saint-Georges ? Saint-Jean ? Le Vieux-Lyon ?
(Jean-Yves Authier, 1993).

L’envers du décor

L’envers du décor

5. La partie sud de la rue Saint-Georges.
(Jean-Yves Authier, 1993).

6. La montée des Epies.
(Anne Van Der Stegen, 1993).

102Ainsi, vers 1985-1986, le contraste entre la partie située entre l’église Saint-Georges et l’avenue Adolphe-Max d’une part, et la partie qui s’étend de l’église jusqu’à l’extrémité de la rue Saint-Georges d’autre part, est très marqué. Plus encore, la rue de la Quarantaine qui, depuis peu, fait fonction de voie de délestage pour les automobilistes quittant le centre-ville lyonnais par le tunnel de Fourvière, semble alors totalement étranger à Saint-Georges. D’ailleurs, tous les habitants de cette rue que nous avons interrogés se déclarent très peu concernés par Saint-Georges et fréquentent très exceptionnellement le secteur compris entre l’extrémité sud de la rue Saint-Georges et l’avenue Adolphe Max ; et inversement : la plupart des habitants de ce dernier secteur se rendent très rarement dans cette artère qui, selon eux, « n’est plus rien ».

  • 19 Voir carte no 10, page suivante.

103Mais les formes spatiales de la réhabilitation de Saint-Georges ne se réduisent pas à cette bipartition exacerbée et à cette exclusion. Ainsi, dans la partie nord, on peut distinguer, outre le quai Fulchiron, traditionnellement un peu à part, au moins trois micro-secteurs bien spécifiés – qui montrent que la transformation du quartier ne s’opère pas rigoureusement selon un modèle de diffusion en « tâche d’huile », à partir du quartier Saint-Jean19. Le premier se situe autour de la place du Doyenné. Il s’étend plus précisément de l’avenue Adolphe-Max à la rue Ferrachat et de la rue Monseigneur-Lavarenne à la rue du Doyenné. Dans ce micro-secteur, qui correspond à la portion de Saint-Georges autrefois rattachée à la paroisse de Saint-Jean, on trouve très peu d’immeubles réhabilités, mais un tissu commercial dense, composé presque exclusivement de commerces de proximité (également fréquentés par les usagers des funiculaires qui mènent à Fourvière et à Saint-Just). Le second s’étend de part et d’autre de la place de la Trinité ; il comprend plus particulièrement, outre la place de la Trinité, la rue Tramassac, le début de la rue Saint-Georges jusqu’à la place François-Bertras, mais aussi les segments des rues Ferrachat et Bellièvre situés à l’ouest de la rue du Doyenné et la rue Laurent Mourguet. Ce second micro-secteur concentre à la fois un nombre élevé d’immeubles réhabilités, localisés plus particulièrement sur l’axe rue Tramassac – rue Saint-Georges, autour de la place de la Trinité, ou dans d’autres emplacements privilégiés (rue Tramassac face à la rue Laurent-Mourguet, rue Saint-Georges face à la place Valensio...), et de nombreux établissements de nuit situés plus largement dans l’ensemble des segments de rues ou dans les ruelles qui débouchent sur la place de la Trinité. Par là même, cet ensemble constitue assurément le secteur le plus « Vieux-Lyon » de Saint-Georges. Enfin, au sud-est de cette partie nord de Saint-Georges, entre la place François-Bertras et la rue Ferrachat d’une part, la rue du Doyenné et la place Benoît-Crépu d’autre part, se trouve un troisième micro-secteur, qui fait un peu figure d’intermédiaire par rapport aux deux précédents : en effet, il renferme des immeubles réhabilités mais en nombre beaucoup moins élevé que dans le second micro-secteur, et son tissu commercial est à la fois nettement plus contrasté que dans les deux autres micro-secteurs et nettement moins important.

104Dans la partie sud, au-delà de l’église, la configuration du quartier est nettement plus homogène. Bien sûr, on peut remarquer que la dégradation de ce secteur est plus fortement marquée dès lors que l’on se rapproche de l’extrémité sud de la rue Saint-Georges ; de même peut-on relever ici ou là (et en particulier là où la rue Saint-Georges offre un dégagement sur le quai Fulchiron et sur la Saône) la présence de quelques immeubles restaurés, ou bien, surtout, la présence près de l’église (et un peu au-delà) de quelques établissements nocturnes, dans le prolongement, semble-t-il, de ceux qui se trouvent dans la partie nord de la rue Saint-Georges. Mais ces éléments ne permettent pas de dégager des micro-secteurs particuliers dans cet ensemble globalement à l’écart de la requalification et de la revalorisation de Saint-Georges.

Carte n o  10 : Les différents micro-secteurs du quartier Saint-Georges ré-habilité.

105A cet éclatement spatial du quartier fait écho un éclatement d’ordre temporel. En effet, le jour et la semaine, le quartier Saint-Georges se réduit très largement au micro-secteur de la place du Doyenné (à l’avenue Adolphe-Max, à la rue Monseigneur-Lavarenne, etc.) ; au contraire, la nuit et le dimanche, Saint-Georges se confond en grande partie avec le secteur de la place de la Trinité (la rue Laurent-Mourguet, la rue Ferrachat, le 10 & 12 rue Saint-Georges, etc.). Mais surtout, à ce (double) morcellement de Saint-Georges s’ajoute une dislocation de la vie sociale du quartier. Certes, pas plus qu’on ne pouvait totalement assimiler au milieu des années soixante-dix le quartier Saint-Georges au « village d’autrefois », on ne peut le définir dix ans plus tard comme un quartier déshumanisé, ou comme un secteur de la ville où l’anonymat serait la règle ; mais il est incontestable que la réhabilitation conduit alors à un affaiblissement de la vie sociale de ce quartier.

106Ce phénomène revient d’ailleurs comme un leitmotiv dans la plupart des entretiens réalisés à cette époque auprès des habitants nés à Saint-Georges ou venus s’y installer il y a plusieurs années. Dans ces entretiens, nombreux sont en effet les témoignages qui évoquent avec nostalgie le passé « villageois » de Saint-Georges et qui constatent avec amertume, ou qui dénoncent avec virulence, l’absence de relation sociale avec « la nouvelle population ».

« Saint-Georges, c’était un petit village dans une grande ville. C’était autonome, tout le monde se connaissait bien (...). Maintenant, c’est un quartier qui ne vaut plus rien. » (Habitant âgé de 79 ans, né à Saint-Georges).
« Ça a vraiment changé : avant on appelait ça « Saint-Georges village » ; mais les anciens sont partis ou partent et sont remplacés non pas par leurs enfants mais par des gens nouveaux qui ne connaissent rien au village, qui nous écraseraient les pieds sans dire pardon. Saint-Georges village est devenu Saint-Georges tout court. » (Habitant âgé de 49 ans, arrivé à Saint-Georges en 1965).

107Bien sûr tous ces propos ne doivent pas être pris « au pied de la lettre » ; d’abord parce que ces discours sur le passé du quartier sont aussi des discours sur le passé de ces habitants, que chacun à tendance à enjoliver ; ensuite parce que les habitants interrogés l’ont été à un moment où la réhabilitation était encore en chantier ; enfin, sans doute aussi parce qu’un certain nombre d’enquêtés ont très certainement vu en nous un « intermédiaire », susceptible de faire « remonter » aux «décideurs» leurs points de vue, leurs problèmes, leurs critiques ou leurs attentes : témoins ces multiples fins d’entretien où les enquêtés nous demandaient si notre « enquête » allait servir à quelque chose, allait permettre de transformer les choses ; témoin encore cet enquêté de 80 ans, victime de deux opérations de réhabilitation, et qui, avant de nous conter ses deux « expériences », insiste : « je vais vous dire quelque chose de bien, pourvu que ça soit enregistré ».

108Néanmoins, ces multiples témoignages attestent bien de la contraction des relations sociales, que notre propre rapport au quartier a permis également d’observer. Ainsi, dans le cadre de notre enquête de terrain menée en 1986 auprès des habitants, nous avons interviewé près de cinquante personnes en deux mois. Or, aucun enquêté (à une exception près) n’était apparemment au courant de notre enquête ; autrement dit, aucun enquêté n’avait été visiblement mis au courant de cette enquête par un autre enquêté. Ce qui tend à démontrer à la fois qu’à ce moment-là « tout ne se sait pas » dans le quartier et surtout que les relations entre les habitants de Saint-Georges (voire d’un même immeuble) sont effectivement alors assez peu importantes.

  • 20 R. LEDRUT, Sociologie urbaine, op. cit., p. 123.

109Ceci dit, « la vie sociale d’un quartier ne se limite pas aux relations sociales à l’intérieur du quartier ; elle comprend également ce qu’il faut nommer au sens strict sa vie collective »20. On peut d’ailleurs trouver des quartiers où il existe une importante vie sociale basée presque exclusivement sur la participation des habitants aux activités collectives et à la vie des organisations propres au quartier. Ce n’est pas le cas à Saint-Georges. Ainsi, dans le domaine associatif, on constate alors un certain reflux par rapport au début des années quatre-vingt : « Vivre à Saint-Georges » n’existe plus et n’a pas été remplacé ; et « Saint-Georges Village » est à l’époque une association moribonde. De même, les fêtes qui dans le passé et encore au début des années quatre-vingt, sous l’impulsion de « Vivre à Saint-Georges », mobilisaient la population ont disparu.

110Cet affaiblissement de la vie sociale, qui participe aussi à la dislocation du quartier, s’explique aisément : par la rétraction des commerces de proximité et le départ des commerçants pittoresques qui hier cristallisaient la vie du quartier ; par la disparition progressive des vieux habitants de Saint-Georges ; ou bien encore par l’arrivée d’une nouvelle population, qui travaille et s’approvisionne en dehors du quartier, qui ne se mélange pas ou difficilement avec l’ancienne population, et qui surtout est extrêmement mobile.

« Je n’ai pas vraiment de relations “amicales” parce que les femmes que j’ai rencontrées à la garderie, les relations ne peuvent pas aller très loin. C’est des femmes qui souvent n’ont pas fait tellement d’études, qui ne travaillent pas moi aussi pour l’instant mais ça m’enquiquine, je n’ai pas l’esprit à vivre comme ça – ; c’est des femmes qui sont complètement consacrées à leurs enfants ou à leur truc religieux, j’vois pas bien quel rapport je pourrais avoir avec elles. » (Habitante, installée à Saint-Georges en 1984).

111Pourtant, cette désintégration et cette dissociation collective du quartier, qui ne sont évidemment pas spécifiques à Saint-Georges, doivent être nuancées. Ainsi, au cours de nos différents entretiens réalisés auprès des commerçants, nous avons pu être témoin de diverses relations de sociabilité et d’entraide : citons par exemple cet entretien avec un « galériste », au cours duquel, à la suite d’une panne d’électricité survenue dans le quartier, plusieurs personnes sont venues lui demander des bougies ; ou bien cet autre entretien réalisé dans un commerce de bouche et interrompu par l’arrivée d’une habitante du quartier qui venait « faire son tiercé » – que « notre » enquêté allait plus tard lui-même valider – parce que son mari lui interdisait de « jouer aux courses » ! De même, plusieurs habitants ont fait état au cours de leur entretien de pratiques de solidarité ou de relations sociales diverses. En fait, dans ce quartier de petite taille, dans ses ruelles étroites où les gens se croisent, ou à l’intérieur de l’unique bureau de tabac « du coin » par exemple, des relations sociales subsistent, entre certaines catégories d’habitants.

112Ainsi, les vieux habitants conservent encore des relations, en particulier avec les vieux commerçants du quartier ou avec leurs «semblables», même si ces relations se réduisent à chaque décès, à chaque départ à la retraite, ou à chaque départ en maison de retraite. De même, les habitants anciennement dans le quartier, mais beaucoup moins âgés, qui souvent sont nés à Saint-Georges, et qui sont devenus dans les années 1965-1975 propriétaires de leur logement, entretiennent également encore de nombreuses relations dans le quartier. En revanche, pour les arrivants de la période 1975-1980 – qui ne sont pas partis – la situation est plus complexe. Plus précisément, ceux qui, depuis, sont devenus propriétaires de leur logement, et que l’on rencontrait plutôt dans le passé dans les réseaux associatifs, vivent désormais plutôt à l’écart du quartier ; au contraire, ceux qui sont restés locataires ont toujours de nombreuses relations sociales à Saint-Georges, à l’intérieur de divers réseaux « culturels » ou de bars qu’ils fréquentaient déjà à la fin des années soixante-dix. Quant aux derniers venus, leurs relations sociales à Saint-Georges se limitent essentiellement, nous l’avons dit, à des relations de voisinage.

113Autrement dit, même si la réhabilitation de Saint-Georges se traduit globalement par un affaiblissement de la vie sociale, il n’y a pas de relation simple de « cause à effet » entre l’évolution (de la structure) du quartier et la transformation des relations sociales des habitants. Au contraire, ces deux phénomènes « agissent » très largement en interaction : en effet, d’un côté, les pratiques de sociabilité des habitants modèlent en partie Saint-Georges ; d’un autre côté, l’évolution des relations sociales de ces mêmes habitants est liée à la manière dont ces personnes dotées de caractéristiques de positions et de trajectoires sociales diverses, disposant de contraintes et de ressources variées «interprètent» le changement et se représentent Saint-Georges.

114Or, les représentations de l’évolution de Saint-Georges, les images du quartier produites par les différentes populations ne sont pas toutes semblables. Plus précisément, la requalification et le morcellement du quartier que le sociologue peut « observer » à partir de certains indicateurs peuvent, dans la pratique, être appréciés très diversement selon les populations en présence. C’est dire qu’il faut également prendre en compte dans l’analyse de la transformation de Saint-Georges les modes de qualification de l’espace des populations en présence, qui tout à la fois appartiennent et participent eux aussi à cette transformation.

Les modes de qualification de Saint-Georges : l’exemple des commerçants

  • 21 Cette étude prend appui sur les 25 entretiens de commerçants que nous avons réalisés en 1985. En c (...)

115Pour saisir comment les populations en présence qualifient le quartier Saint-Georges réhabilité et apprécient ses transformations, on s’intéressera ici au cas de la population commerçante. Ce parti pris analytique est motivé par plusieurs considérations : en premier lieu, les commerçants peuvent être considérés, en raison de leur activité et de leur position dans les réseaux de communication et d’échange, comme des témoins privilégiés des transformations locales ; en second lieu, leur statut de commerçant leur procure une place importante dans la redéfinition sociale de ce quartier ancien ; enfin, et surtout, un certain nombre d’entre eux possèdent d’autres « qualités » : en effet, parmi ces commerçants on trouve des habitants de Saint-Georges, mais aussi des propriétaires bailleurs, ou bien encore des militants ou des anciens militants associatifs ; autrement dit, leur étude permet d’aborder d’autres catégories de populations présentes à Saint-Georges21.

116Produit de l’évolution plus générale du quartier – à laquelle elle a, elle-même, diversement contribué – la population commerçante de Saint-Georges ne constitue évidemment pas au milieu des années quatre-vingt une population homogène. Mais elle n’est pas non plus la simple agrégation des différentes catégories de commerçants que nous avons eu l’occasion ici ou là, dans les pages précédentes, de mettre en évidence. Non pas seulement parce que certains commerçants ont alors déjà quitté le quartier, mais aussi parce que certaines catégories identifiées précédemment ne sont en quelque sorte plus tout à fait les mêmes quelques années plus tard. Ainsi, pour prendre un exemple, les commerçants qui en 1977 avaient créé « Saint-Georges Village » et qui sont toujours présents dans le quartier en 1985 ne possèdent plus à ce moment-là tout à fait les mêmes caractéristiques : ils sont un peu plus âgés et surtout un peu plus près de la retraite ; ils ont derrière eux plusieurs années de militantisme ; ils ne sont plus aussi nombreux ; ils sont éventuellement, en tant que propriétaires bailleurs, engagés dans la réhabilitation, etc. Plus précisément on peut distinguer alors sept grandes catégories de commerçants, qui se différencient par leurs caractéristiques de situation, de positions et de trajectoires sociales.

a) Les commerçants de proximité nés à Saint-Georges

  • 22 Les distributions indiquées ici sont à prendre avec précaution, dans la mesure où notre échantillo (...)

117Comme leur dénomination l’indique, ces commerçants, peu nombreux dans notre échantillon22, sont des individus qui exercent, souvent en couple, une activité liée au quartier et qui sont natifs de Saint-Georges. Plus précisément, il s’agit de personnes âgées, en fin de carrière, descendant bien souvent de familles de commerçants, qui eux-mêmes ont toujours été commerçants et qui, pour ces raisons, se font une haute idée de leur profession – même s’ils reconnaissent que leur situation professionnelle n’est pas très « florissante ». En même temps, ce sont des habitants du quartier « de toujours », issus de familles installées à Saint-Georges depuis plusieurs générations, qui possèdent localement de nombreuses relations. Enfin, il s’agit aussi bien souvent, d’une part, d’individus qui ont hérité d’un ou de plusieurs immeubles situés dans le quartier qu’ils ont réhabilités récemment ou qu’ils sont en train de réhabiliter, en conservant leurs locataires, et d’autre part, de véritables « figures locales » qui ont pris une part très active dans la vie du quartier, en particulier au sein de l’association « Saint-Georges Village ».

b) Les commerçants de proximité installés depuis longtemps

118Très légèrement plus nombreux que les premiers cités (dans notre échantillon), ces commerçants installés à Saint-Georges depuis de très nombreuses années, dans des commerces « liés au quartier », possèdent, outre le fait d’exercer une activité semblable, diverses caractéristiques qui les rapprochent des commerçants de proximité nés à Saint-Georges : ainsi, comme ces derniers, il s’agit de commerçants âgés, en fin de carrière, qui ont toujours été commerçants et qui défendent avec virulence leur profession, même s’ils sont dans une situation précaire. Mais ils ne sont pas originaires de Saint-Georges, ils n’habitent plus sur place, ils ne possèdent aucun bien immobilier dans le quartier, et se sont beaucoup moins investis dans « Saint-Georges Village ». Par ailleurs, à la différence toujours des commerçants natifs de Saint-Georges, leur « fidélité » au quartier s’explique moins par le fait qu’« ils sont d’ici », que par le fait qu’ils n’ont pas pu partir, pour de multiples raisons qui souvent se superposent.

« Oh, partir ? Oui, on s’est dit on va partir et puis la fille est née et puis les affaires tournaient pas trop mal, on se trouvait bien, on se plaisait ; rien ne nous a poussés à partir ; et puis c’était mon affaire, c’est moi qui l’ai créée, parce que tout ce qu’il y a ici, les devantures... c’est tout nous qui l’avons fait. Et puis on avait une bonne clientèle, on connaissait tout le monde. Puis maintenant, c’est trop tard pour partir, à cause de l’âge ; et puis si c’est pour acheter la même affaire ça vaut pas le coup, et de toute façon on a personne derrière qui suit. » (Boucher, installé à Saint-Georges depuis 1955).

c) Les nouveaux commerçants de proximité

119A l’opposé des précédents, ces individus, qui travaillent souvent en couple, se sont implantés très récemment à Saint-Georges, à la fois comme commerçants et comme habitants. Mais, comme les précédents, ils travaillent dans des commerces « liés au quartier », et en particulier dans des commerces de bouche : boucheries, boulangeries, pâtisseries, etc. Plus encore, il s’agit de très jeunes gens qui, après une période de formation qui les a conduits à travailler dans différentes « maisons » et dans différents endroits, viennent s’installer dans ce quartier où les fonds de commerce ne sont pas très chers, pour réaliser le « rêve » qu’ils ont en tête depuis leur apprentissage, c’est-à-dire se mettre à leur compte. Dans notre échantillon, ils constituent une catégorie un peu plus nombreuse que celle des commerçants de proximité installés depuis longtemps.

d) Les autres commerçants de proximité

120Venus s’installer à Saint-Georges dans la seconde moitié des années soixante-dix, souvent dans des commerces qui ne requièrent pas de formation préalable – ils sont buralistes, cafetiers, gérants de magasins de vêtements, etc. –, ces commerçants, dont les conjoints exercent une activité professionnelle autre et à l’extérieur de Saint-Georges, sont des individus plutôt proches de la quarantaine, qui dans le passé n’ont pas toujours été commerçants. Plus précisément, il s’agit de personnes qui sont devenues commerçants lorsqu’elles se sont installées dans le quartier et qui le sont restées. A Saint-Georges depuis plus de cinq ans, dans des commerces moins fortement affectés par le processus de réhabilitation, ces commerçants « intermédiaires » entre les «anciens» et les « nouveaux » (commerçants de proximité), sont relativement nombreux dans notre échantillon, et possèdent alors un certain passé à Saint-Georges, même s’ils n’habitent pas le quartier.

e) Les commerçants « de jour »

121Arrivés au même moment que les précédents, ces commerçants, antiquaires, « galeristes », libraires (spécialisés dans la vente de livres anciens) sont également des individus moyennement âgés, travaillant seuls, qui sont venus s’installer à Saint-Georges dans la seconde moitié des années soixante-dix, en tant que commerçants mais non en tant qu’habitants, après avoir exercé d’autres activités professionnelles, plus ou moins liées à leur activité du moment, et qui sont restés. Mais à la différence des premiers, ces individus, peu nombreux dans notre échantillon, qui auraient souhaité s’installer de préférence dans le quartier Saint-Jean, ont une activité « tournée » vers l’extérieur et ont peu de contacts avec la population de Saint-Georges.

f) Les nouveaux commerçants « de jour »

122Présents dans le quartier depuis très peu de temps, dans des commerces « de jour » destinés à une clientèle extérieure à Saint-Georges, ces commerçants sont des gens très jeunes, sans aucune expérience dans le commerce, qui sont devenus commerçants un peu par hasard après avoir exercé différentes activités, et qui entendent bien tirer rapidement profit de la proximité du prestigieux et touristique quartier Saint-Jean et de la réhabilitation de Saint-Georges. Commerçants de circonstances, plutôt que de conviction, ces individus qui ne résident que très rarement à Saint-Georges, qui souvent ont peu de relations avec la population locale, n’envisagent pas de poursuivre très longtemps leur activité. Dans notre échantillon, le poids de cette catégorie équivaut approximativement à celui de la catégorie des nouveaux commerçants de proximité.

g) Les commerçants « de nuit »

123Installés (souvent) comme les précédents depuis peu de temps dans le quartier, à défaut d’avoir pu (pour des raisons financières) s’installer à Saint-Jean, ces commerçants restaurateurs, patrons de boîtes de nuit ou propriétaires de pubs, peu nombreux dans notre échantillon (en raison des difficultés que nous avons rencontrées pour les interviewer, et non pas parce qu’ils sont peu nombreux dans le quartier), sont aussi, souvent, à l’exception de certains restaurateurs, des gens qui n’ont pas de passé dans le commerce, qui n’habitent pas le quartier et qui ont peu d’échanges avec la population de Saint-Georges. Mais il s’agit d’individus plus âgés, qui n’exercent pas du tout la même activité, et qui n’envisagent pas de l’abandonner à court ou à moyen terme.

124Parfois représentatives d’une certaine stabilité, parfois, au contraire, représentatives d’un réel renouvellement, illustrant parfaitement dans leur ensemble la complexité du processus de réhabilitation de Saint-Georges, ces différentes catégories de commerçants apprécient de manières très diverses le quartier Saint-Georges réhabilité, ainsi que son évolution. Plus précisément, pour les commerçants de proximité installés depuis longtemps, Saint-Georges est au milieu des années quatre-vingt-un quartier « foutu », « fichu », « en train de mourir». Abandonné progressivement depuis le milieu des années soixante par les jeunes du quartier, vidé de ses commerçants traditionnels depuis une dizaine d’années et surtout depuis le départ des terminus de plusieurs lignes de bus situés jusqu’en 1976-1977 place Benoît-Crépu, massivement investi ces dernières années par les boîtes de nuit et « les machins d’architecture », ce quartier qui autrefois était « tout ce qu’il y a de plus village » est en effet devenu selon eux un espace sans vie et sans activité. Et ce n’est pas l’arrivée d’une nouvelle population – consécutive à la réhabilitation nécessaire mais sans doute trop tardive du bâti – formée essentiellement de célibataires (fonctionnaires, étudiants, ou stagiaires) en transit qui pour eux modifiera l’ordre des choses et permettra de retrouver la clientèle et les sociabilités d’antan.

125Les références multiples au passé, à l’époque où « les commerces se touchaient tous rue Saint-Georges », à l’époque où « les gens venaient chercher de l’eau à la source de l’hôtel de la Corne de Cerf pour boire leur pastis », à l’époque où « les gens faisaient des bals dans la rue »..., se retrouvent aussi, bien sûr, dans les entretiens des commerçants de proximité nés à Saint-Georges ; mais pour ces derniers, Saint-Georges conserve encore son aspect de « quartier-village ».

« C’est un village parce que tout le monde se connaît, tout le monde se prête la main... c’est comme un petit village de campagne ; on va presque vous dévoiler absolument tout... j’veux pas vous dire que les murs vont vous dévoiler des secrets mais presque... chacun se connaît ; pourquoi ? Parce qu’il y a quand même... on a conservé des vieux habitants qui sont là depuis... j’ai un monsieur qui habite le quartier, il a connu sept générations de ma famille qui ont passé sur ce quartier, alors il s’en fait une gloire de pouvoir dire cela à tout le monde. » (Mercière, native de Saint-Georges).

126Plus fondamentalement, leurs représentations du quartier et leurs interprétations de son évolution sont résolument plus optimistes. En effet, dans leurs propos, centrés délibérément sur Saint-Georges, l’accent est mis beaucoup plus volontiers sur certains changements, qui semblent indiquer une revitalisation du quartier : ainsi, évoquent-ils de préférence les installations récentes de nouveaux commerçants de proximité, ou insistent-ils sur le fait que, depuis deux ou trois ans, de nouvelles personnes restaurent les appartements, ou viennent s’installer dans les logements restaurés, avec l’intention de prendre part (comme dans le passé) aux activités du quartier.

« Moi, je vois beaucoup de nouvelles têtes ; il est vrai que je suis seule comme mercerie sur le secteur, alors évidemment les gens ils viennent chercher du fil, des aiguilles et tout, mais ça me permet, on arrive tout de même à nouer un dialogue avec eux. Moi, je vois, j’ai des nouveaux clients qui sont venus dans un immeuble rue de la Quarantaine et Dieu sait que c’est pas un cadeau là-bas ; eh bien dans cet immeuble j’ai deux, trois clientes qui viennent, je vous assure qu’elles viennent de Paris, elles sont contentes, elles sont bien et elles n’hésitent pas à vous demander : “qu’est-ce qu’il existe sur votre quartier, madame, comme activité ?” » (idem).

127En revanche, ils tendent très largement à minorer les changements qui, à l’exemple de la diffusion des établissements de nuit, concourent à la promotion de Saint-Georges-centre. Plus précisément, pour ces commerçants de proximité nés à Saint-Georges et profondément hostiles au « modèle » de Saint-Jean, Saint-Georges est alors, et doit rester, un quartier et non pas un centre.

« On ne veut pas d’un quartier-musée ; nous ce qu’on veut c’est la vie ; on ne veut pas de Saint-Jean. L’exemple de Saint-Jean vous savez c’est pas tellement bon : il y a que des restaurants et des boîtes de nuit qui vivent la nuit ; nous on est un quartier de jour ; ici c’est un quartier de jour, c’est vivant, les gens se rencontrent. » (Boulanger, qui a succédé à son père en 1960).

128Pour autant, leur optimisme n’est pas sans limite ; et s’ils ont plutôt tendance à qualifier Saint-Georges comme un quartier-village en cours de revitalisation, ils ne nient pas totalement la diffusion massive des commerces non liés au quartier, ou bien les pratiques de certains «promoteurs-spéculateurs», qui risquent de modifier, et modifient déjà, « leur quartier-village ».

« Actuellement, je crois qu’on est arrivé à nous lasser et malheureusement des petits propriétaires n’ont pas pu tenir le choc et ont vendu à des sociétés qui sont en train de restaurer et de transformer totalement le quartier (...) qui achètent et qui relouent à des prix faramineux, d’où les petits ouvriers ne peuvent absolument pas se permettre de faire face à des locations qui atteignent plus de 2000 francs par mois ; or, qu’est-ce qui fait vivre un quartier, c’est quand même, ce sont quand même les ouvriers, n’est-ce-pas ? » (Mercière, native de Saint-Georges).

129Aussi, admettent-ils finalement que Saint-Georges est en train de changer, inexorablement :

« Actuellement, je cherche Saint-Georges. Je sens qu’il y a une transition qui est en train de se faire. Dans quel sens ? Je n’en sais rien ; on a l’impression que ça nous échappe. » (idem).

130Cette image du quartier en mutation se retrouve également, mais de manière beaucoup plus dominante, et avec un contenu sensiblement différent, dans les représentations produites par les autres commerçants de proximité, arrivés dans la seconde moitié des années soixante-dix. Pour ces derniers, Saint-Georges est « indiscutablement un quartier », pas particulièrement typé ou typique (comme peut l’être le «magnifique» quartier Saint-Jean), « que l’on a laissé pendant plusieurs années pourrir pour le racheter », mais qui « depuis deux, trois ans est en pleine rénovation ». Aussi, c’est encore pour l’instant un quartier « au creux de la vague », qui « tourne au ralenti », en raison de la présence des multiples chantiers, mais qui « dans quelques années sera bien », car la «rénovation», même si elle ne s’opère pas toujours dans des conditions très humaines, permet et permettra l’installation de nouveaux habitants, plus solvables que les personnes âgées, les immigrés ou les «marginaux» qui peuplaient ou peuplent encore Saint-Georges. Toutefois, tous ne sont pas convaincus que ces nouveaux habitants constitueront de nouveaux clients. Enfin, il faut ajouter que, dans les propos de ces commerçants, qui ne résident pas dans le quartier, le caractère «villageois» de Saint-Georges est beaucoup moins souligné : au mieux, on reconnaît que le quartier est chaleureux ou moins anonyme que certains autres quartiers de Lyon ; parfois, on indique que ce côté village vaut surtout pour « les gens (âgés) qui sont vraiment du coin », « pour les sédentaires depuis longtemps », et donc qu’il est condamné à disparaître ; mais dans certains cas, cet aspect est totalement dénié.

131Très différentes sont les représentations de Saint-Georges et les interprétations de son évolution produites par les nouveaux commerçants de proximité. Pour ces derniers, installés depuis peu dans le quartier, à la fois en tant que commerçants et en tant qu’habitants, Saint-Georges peut être défini à la fois comme un « quartier-village » et comme un quartier d’avenir. C’est un « quartier-village » précisent-ils, parce que « tout se sait »,

« Ici, la première chose qui nous a surpris, c’est qu’en très peu de temps tout le monde savait qui on était. Tout se sait ici, c’est vraiment un village. Je suis étonné parce que j’ai toujours habité en région parisienne et je m’attendais à la grande ville. Et ça, c’est net : par exemple, mon fils est rentré à l’hôpital mardi, et bon on l’a pas chanté sur tous les toits, on n’a pas mis d’écriteau, et au bout de 48 heures tout le quartier le savait. » (Boulanger-pâtissier, installé à Saint-Georges en 1985).

132parce que la configuration du site favorise les relations entre les personnes, mais aussi, sans doute, parce que c’est ce que les « anciens » du quartier qui viennent s’approvisionner dans leur commerce leur ont dit. C’est un quartier d’avenir, ajoutent-ils, parce que des gens plutôt jeunes reprennent (comme eux) des pas-de porte désaffectés, parce que des propriétaires ou des investisseurs privés réhabilitent les immeubles, parce que le métro va bientôt desservir le quartier, et enfin parce qu’il existe des projets susceptibles de dynamiser Saint-Georges.

« Et puis il y a cette place immense (à l’extrémité sud de la rue de la Quarantaine), je ne sais plus combien de m2 de bureaux qui sont vendus sur plan ; ils n’ont pas commencé les travaux encore, mais je crois qu’il va y avoir des logements, des bureaux... alors c’est tenté à se développer. » (idem).

133Saint-Georges, quartier d’avenir, c’est aussi comme cela que les commerçants de jour, installés depuis plusieurs années ou depuis quelques temps, qualifient Saint-Georges, mais en se fondant sur d’autres critères et d’autres aspects de son évolution. Plus précisément, pour eux, Saint-Georges est un quartier ancien, historique, situé dans le secteur sauvegardé du Vieux-Lyon, qui présente une physionomie de petit village ; et pour toutes ces raisons, il constitue un quartier dont la vocation « est d’être visité par un tas de gens ». Pour l’heure, ajoutent-ils, cette vocation a encore du mal à s’exprimer, compte tenu de la lenteur des travaux de réhabilitation et du retard pris sur le « prestigieux » quartier Saint-Jean ; mais « le train est en marche », et l’arrivée du métro, comme la « piétonnisation » prévue de certaines artères devraient accélérer les choses.

« C’est un quartier ancien qui est à l’heure actuelle la proie de la rénovation, enfin de la rénovation et de la réhabilitation, parce que nous sommes dans un secteur sauvegardé, ce qui est à la fois un bien et un mal dans la mesure où lorsque l’on est dans un secteur sauvegardé, dès que l’on touche à quoi que ce soit, ça suppose tout un train à mettre en route qui fait que bien souvent les choses sont laissées dans l’état et sont laissées à l’abandon. Bon cela dit, il y a des potentialités parce que Saint-Georges est un petit village bloqué contre la colline de Fourvière, il est somme toute très près du centre-ville, enfin de Belle cour, il a donc cet attrait auprès des gens qui veulent venir y habiter, mais aussi également s’y promener parce qu’il y a des quartiers à Lyon qui n’ont aucune possibilité de propositions à l’égard de la population de l’agglomération. Saint-Georges a des possibilités en ce sens que des gens viennent s’y promener et il pourrait dans un avenir futur être un lieu de promenade entre autres pour les lyonnais et pour les gens de passage à Lyon également. C’est d’ailleurs déjà un petit peu le cas puisque certaines rues de Saint-Georges sont dans le guide vert “Michelin”, ce qui est une preuve de l’intérêt historique de ce quartier. Sinon, il est le pendant de Saint-Jean ; il fait partie avec Saint-Paul et Saint-Jean du secteur sauvegardé lyonnais ; voilà. » (Galeriste, installé à Saint-Georges en 1980).

134C’est aussi en termes de quartier touristique que les commerçants de nuit qualifient Saint-Georges, mais dans un sens légèrement différent. Plus précisément, pour ces commerçants restaurateurs, patrons de boîtes de nuit, ou « propriétaires » de pubs, un quartier touristique est avant tout un lieu où l’on trouve des activités nocturnes. Et à Lyon, précisent-ils, ces lieux ne sont pas nombreux : « il y a le centre, il y a la rue Mercière, il y a le quai, il y a Saint-Jean et il y a Saint-Georges, Saint-Paul et la Croix-Rousse et après il y a plus rien ». Toutefois, même si certains (installés très récemment, au nord du quartier) ne font pas de différence entre Saint-Georges, Saint-Jean, ou le Vieux-Lyon, la plupart s’accordent à reconnaître que, pour l’instant, Saint-Georges est moins « touristique » que le quartier Saint-Jean. Mais pour eux, il s’agit d’une question de temps : en effet, avec la réhabilitation, Saint-Georges est en train d’évoluer dans le sens de Saint-Jean ; c’est en tous cas ce qu’ils souhaitent. Cela dit, tous ces commerçants, qui ne résident pas dans le quartier, et qui souvent n’en ont qu’une vision nocturne, n’apprécient pas tout à fait de la même manière sa situation. Plus précisément, selon qu’ils sont installés soit durablement, soit depuis très peu de temps, ou au contraire qu’ils sont déjà sur le départ (ce qui est assez fréquent, compte tenu du taux élevé de rotation dans cette catégorie de commerçants), leurs représentations du quartier et de son évolution varient. Ainsi, les premiers cités insistent plus volontiers sur les aspects positifs de la transformation de Saint-Georges, en évoquant par exemple l’arrivée prochaine du métro ou les projets de «piétonisation» ; au contraire, les seconds, mettent plutôt en avant l’insécurité du quartier ou le retard de Saint-Georges par rapport à Saint-Jean.

135Ainsi, selon leurs projets, leurs positions et leurs trajectoires sociales, les commerçants ne qualifient pas de la même manière Saint-Georges, n’attribuent pas le même sens à son évolution, et ne se représentent pas de la même façon son destin. Au contraire, on observe un certain clivage entre ceux qui se réfèrent au « quartier-village » et ceux qui mettent en avant l’image d’un Saint-Georges-centre, touristique ou ludique. Et ces deux images opposées ne sont « même pas fausses », même si elles rendent compte de façon très partielle et très partiale de ce qu’est alors Saint-Georges.

136Parfois, ces images sont mobilisées par des catégories de commerçants et ont des effets pratiques sur la recomposition du quartier. Dans tous les cas, ces différents sens attribués à la situation ont des conséquences sur leurs conduites, qui elles aussi contribuent à la redéfinition de Saint-Georges. Ainsi, les commerçants de proximité installés depuis longtemps, particulièrement déçus par l’évolution de Saint-Georges, ont tendance à se désengager de la vie locale et à se tenir à l’écart des enjeux locaux. Nostalgiques de l’âge d’or du quartier, ces commerçants dont le nombre ne cesse de diminuer, considèrent alors qu’il est trop tard pour agir et se contentent d’attendre la retraite sans se soucier du devenir d’un quartier dont ils ne sont plus habitants. Au contraire, les commerçants de proximité nés à Saint-Georges, qui sont beaucoup plus attachés au quartier, demeurent encore très présents dans la vie locale, même s’ils sont de moins en moins nombreux et même si, surtout, ils sont de plus en plus dépassés par les nouveaux enjeux. Ainsi, même s’ils ne prennent plus part à la vie associative, et en particulier à « Saint-Georges Village », l’association qu’ils ont créée, ils continuent d’agir pour la revitalisation de Saint-Georges, mais individuellement, en réhabilitant leurs immeubles ou en intervenant directement auprès des élus.

137La vie associative, la promotion du « quartier-village », c’est alors l’affaire des nouveaux commerçants de proximité. En effet, ces derniers, qui ont des contacts quotidiens avec la population du quartier, et qui eux aussi habitent Saint-Georges, tentent de reproduire les sociabilités et parfois les actions des commerçants de proximité de toujours. Plus optimistes sur le devenir de Saint-Georges que les précédents, et surtout plus jeunes, ils maîtrisent mieux les enjeux du moment ; et, signe du temps, l’un des leurs tend alors à être reconnu par les pouvoirs publics. Mais ils se heurtent en particulier aux commerçants « de jour ». Ces derniers, plutôt favorables à un Saint-Georges-lieu de visite pour les touristes, sont en effet également présents dans les enjeux locaux, puisque le président de « Saint-Georges Village », à ce moment-là, est l’un des leurs. Certes, nous l’avons dit par ailleurs, « Saint-Georges Village » ne constitue plus au milieu des années quatre-vingt une force sociale très puissante ; il n’empêche, son président est encore officiellement le seul interlocuteur des pouvoirs publics. Et l’on peut associer à cette catégorie de commerçants les nouveaux commerçants « de jour » : en effet, ces derniers sont également favorables à un Saint-Georges centre, ouvert aux touristes ; mais, à la différence des premiers, leurs actions se situent plutôt à un niveau individuel.

138C’est également de façon tout à fait individuelle que se comportent les commerçants « de nuit ». Plus précisément, ces commerçants, favorables eux aussi à un Saint-Georges-centre, mais en tant que lieu distractif, n’interviennent pas directement dans les affaires du quartier, parce qu’ils entretiennent des rapports difficiles avec les commerçants de proximité, parce qu’ils sont plutôt critiques vis-à-vis des commerçants de jour,

« Moi, une galerie de tableaux, j’appelle pas ça un commerce. Ils sont jamais ouverts. On se demande comment ils vivent. Ils n’amènent rien ici. Si, ça fait de belles vitrines avec des beaux tableaux dedans ; mais il y a personne (...). Ils ne travaillent pas ces gens-là. C’est des gens à part. » (Restaurateur, installé à Saint-Georges en 1982).

139et parce qu’ils ne croient pas beaucoup aux actions collectives. Cependant, en s’installant dans le quartier, parfois dans plusieurs établissements, ils tendent à faire de Saint-Georges un quartier « nocturne ».

140Enfin, les « autres commerçants de proximité », encore très nombreux dans le quartier, se situent quant à eux dans une position d’attente. A l’écoute des rumeurs relatives à l’avenir de Saint-Georges, ils attendent, sans états d’âme (en coulisse), des transformations en cours, des répercussions positives pour leur commerce, ou, le plus souvent, que le quartier prenne vraiment de la valeur pour pouvoir vendre.

141Ainsi, face à la réhabilitation de Saint-Georges, qu’ils apprécient très diversement, en fonction de leurs itinéraires, de leurs projets et de leurs intérêts, les commerçants adoptent des positions et des conduites très contrastées : plus précisément, certains s’efforcent d’anticiper les changements, d’autres tentent de résister à l’éclatement du « quartier village », d’autres encore se placent dans une position d’attente, et d’autres enfin se résignent à la situation. Et du coup, ils contribuent, aux côtés de l’évolution de la composition sociale, des mutations du bâti et des propriétés, ou bien encore des actions de la municipalité, à la requalification du quartier (dans le cas par exemple des commerçants « de nuit »), ou au contraire à son morcellement (notamment en raison de l’inertie de certaines catégories de commerçants de proximité). Autrement dit, ils sont tout à la fois les témoins et les « acteurs » de ces processus qui, au moment où ils ont été interrogés, étaient encore très largement « en train de se faire ».

Un quartier durablement fragmenté ?

142Depuis ce moment, d’autres événements sont intervenus. A défaut d’investigations approfondies, on se contentera ici, pour clore cette analyse de la requalification et du morcellement de Saint-Georges, et plus largement pour clore notre « récit » de la réhabilitation de Saint-Georges, d’apporter quelques éléments, essentiellement descriptifs, tirés d’articles de presse ou glanés lors de nos visites dans le quartier, sur ce qui s’est passé à Saint-Georges au cours des toutes dernières années.

  • 23 Citation tirée de l’« Extrait du registre des délibérations du conseil municipal », no 85/1315.
  • 24 Remarque : ce P.R.I. couvre également une partie du quartier Saint-Just (situé «au-dessus» du quar (...)

143Dans la partie sud, la municipalité a créé en septembre 1986, dans le but de « prolonger la dynamique de restauration d’initiative privée dans la partie du quartier Saint-Georges non couverte par le secteur sauvegardé »23, un « périmètre de restauration immobilière » (PRI)24, qui permet aux propriétaires bailleurs et aux investisseurs qui s’engagent dans des opérations groupées de restauration, par le biais des AFUL, de bénéficier des mêmes avantages (fiscaux) qu’en secteur sauvegardé. Plus récemment, deux réalisations publiques ont par ailleurs vu le jour : l’opération « Le Quarantin » et l’opération « Kitchener-Quarantaine ». La première est l’aboutissement de l’histoire de l’immeuble du 5-7 rue de la Quarantaine qui, on s’en souvient, avait à son origine, au tout début des années quatre-vingt, déclenché de vives réactions parmi les habitants du quartier. Préempté par la COURLY en 1982, puis rétrocédé à une société d’HLM, cet immeuble a fait l’objet d’une reconstruction, qui a permis la création en 1989 de 19 logements sociaux. La seconde, dont les premiers projets datent de 1983, se situe à l’extrémité sud de la rue de la Quarantaine, à l’endroit même où devait s’installer vers 1980 l’hôtel « Ramada ». Terminée en 1990, cette réalisation (œuvre de l’architecte lyonnais René Gagès) réunit un complexe sportif, des bureaux, une soixantaine de logements PLA et une place publique donnant sur la rue de la Quarantaine. Mais ces diverses initiatives n’ont pas vraiment eu d’effets d’entraînement : de fait, l’opération « Kitchener-Quarantaine » occupe une position très excentrée dans ce secteur sud ; et surtout le PRI a très peu attiré les investisseurs, qui ont préféré investir dans d’autres secteurs plus porteurs, à l’intérieur du secteur sauvegardé du Vieux-Lyon, ou bien encore dans le PRI de la Croix-Rousse lancé à peu près à la même époque.

  • 25 Voir « Shopping à Saint-Georges », Lyon Figaro, 10 novembre 1987.
  • 26 Voir « Le quartier ne veut pas être terrassé », Le Progrès, 28 avril 1987.

144Au contraire dans la partie nord de Saint-Georges, divers événements ont encore accentué la revalorisation de ce secteur. Tout d’abord, tous les chantiers des réhabilitations liées à l’OΡΑΗ se sont terminés, offrant ainsi un cadre beaucoup plus attrayant. Ensuite, l’essor des commerces « non liés au quartier » s’est poursuivi : plus précisément, des restaurants (thaïlandais, vietnamiens, hongrois, etc.) sont venus s’ajouter, parfois provisoirement, aux restaurants existants, en gagnant des rues qui, à l’image de la rue du Doyenné, avaient été jusqu’alors relativement épargnées par ce phénomène ; de même, les bars de nuit, les pubs et les discothèques se sont multipliés, faisant en particulier de Saint-Georges un lieu de sorties pour les étudiants lyonnais ; tandis que de nouveaux commerçants « occasionnels » sont venus tenter leur chance – à l’image de cet ancien ingénieur électronicien qui en 1987 s’installe comme bouquiniste –, avec plus ou moins de réussite – comme le montre le cas de cette habitante du quartier qui ouvre un commerce d’antiquités, et que l’on retrouve, quelques mois plus tard, quelques mètres plus loin, associée à une ancienne « VRP », dans une poissonnerie25 ! Par ailleurs, un marché de l’artisanat a été créé en mai 1988, sur le quai Fulchiron (entre l’avenue Adolphe-Max et la place Benoît-Crépu), à l’image du célèbre « Marché de la création », situé dans le quartier Saint-Jean. Au passage, il faut préciser que cette création est le résultat de l’action d’une nouvelle association, « Saint-Georges Vieux-Lyon », qui « (regroupe) une trentaine de commerçants de jour et de nuit », et qui a en particulier pour objectifs : de « réunir en un seul quartier tout le Vieux-Lyon, Saint-Paul, Saint-Jean, Saint-Georges», et de « réhabiliter le quartier en créant la rue Saint-Georges et la rue Mourguet en zone piétonne pendant l’été, comme cela se fait déjà rue Mercière ou à la Croix-Rousse »26. Enfin, plus récemment, à l’occasion de la mise en circulation de la ligne D du métro et plus particulièrement de l’ouverture de la station « Vieux-Lyon. Cathédrale Saint-Jean », située avenue Adolphe-Max, divers travaux d’aménagement de surface ont été réalisés, de part et d’autre de cette avenue, et notamment place du Doyenné, qui tendent à (re-)créer une certaine continuité entre le quartier Saint-Jean et cette partie nord de Saint-Georges.

145Aussi, le contraste est aujourd’hui très saisissant entre le « morceau de ville » situé au sud de l’église, et la partie « Vieux-Lyon » de Saint-Georges, située au nord. Plus encore, Saint-Georges paraît actuellement se limiter à un petit groupe d’îlots autour de l’église, entre le quai et les pentes d’une part, et entre Saint-Georges – Vieux-Lyon au nord et la rue de la Quarantaine au sud d’autre part. Autrement dit, au cours de ces toutes dernières années, l’éclatement du quartier, qui apparaissait déjà très nettement au milieu des années quatre-vingt s’est encore affirmé ; à tel point que l’on peut se demander si cette tendance n’est pas, en tous cas à moyen terme, irréversible.

146Il n’est pas facile de trancher. En effet, de nombreux travaux ont montré que, lorsqu’un quartier était pris dans une dynamique de revalorisation, les secteurs situés immédiatement à sa périphérie avaient plutôt tendance d’abord à se dégrader, puis, dans un second temps, à être gagnés à leur tour par des phénomènes de revalorisation. Ici même, nous avons vu d’ailleurs que la restauration du quartier Saint-Jean engagée dans les années soixante s’était d’abord accompagnée de la dégradation des quartiers Saint-Paul et Saint-Georges, puis que le quartier Saint-Georges, au cours des années 1975-1985, avait connu à son tour, au moins en partie, une période de revalorisation. Le phénomène s’explique aisément par le fait que les propriétaires des immeubles situés dans un secteur contigu à un quartier en cours de requalification ont bien souvent tendance (et intérêt !), dans un premier temps, à laisser « pourrir » la situation et à attendre que ledit quartier soit fortement valorisé, pour intervenir et réaliser des profits plus importants, dans un deuxième temps.

147Faut-il alors penser que les immeubles les plus dégradés de la partie sud de Saint-Georges seront prochainement restaurés ? Ou, autrement dit, faut-il considérer la requalification de ce secteur à moyen terme comme possible ? Au vu des éléments qui viennent d’être rapportés, ce possible ne nous paraît guère compatible avec l’évolution actuelle de Saint-Georges. Au contraire, ce qui se dessine pour les prochaines années semble être de nature à exacerber à nouveau les contrastes existants. En effet, alors que rien n’est aujourd’hui prévu pour dynamiser le secteur sud de Saint-Georges, diverses initiatives se font jour, qui risquent bien, à moyen terme, de renforcer encore la partie Vieux-Lyon du quartier.

  • 27 « Saint-Georges : Clément V s’adonne au luxe », Lyon-Libération, 6 juin 1991.

148Ainsi, après bien des hésitations et des promesses, la «piétonisation» de certaines rues ou portions de rues situées aux alentours de la place de la Trinité doit être prochainement réalisée. De même, le programme d’aménagement de la place Valensio qui, au début des années quatre-vingt, avait opposé les associations « Vivre à Saint-Georges » et « Saint-Georges Village », est à présent pratiquement arrêté : il prévoit notamment la construction d’une crèche, de 40 logements, d’une vingtaine de maisons-villas sur la colline, et la transformation de la place en espace minéral. Enfin, et surtout, un immeuble de prestige, le « Clément V », comprenant des bureaux, des commerces et des logements de luxe va être édifié à partir de 1993, près de la place Benoît Crépu, à l’emplacement d’habitations vétustes que la COURLY avait acquises (pour l’essentiel) pendant l’OΡΑΗ et qu’elle a revendues depuis à un promoteur. Dans cet immeuble, le prix au mètre carré des seize logements qui seront réalisés s’élève à 21 000 francs : « un tarif de luxe frôlant les prix les plus hauts de l’agglomération »27.

  • 28 Citation extraite du compte rendu de la séance introductive du séminaire de recherche sur la valeu (...)

149Ainsi, tout laisse à penser que Saint-Georges restera durablement fragmenté. Mais il convient d’être prudent : les processus de valorisation et dévalorisation peuvent rapidement s’inverser. Plus précisément, « s’il est relativement aisé d’identifier a posteriori des mécanismes de valorisation/dévalorisation de l’espace urbain, il reste que ceux-ci sont difficiles à anticiper »28.

Notes

1 La loi du 18 juillet 1985 a modifié cette disposition : désormais, une A.F.U.L. peut être constituée à partir d’un seul immeuble ; mais il faut toujours à l’origine au moins deux propriétaires (physiques ou moraux) différents. En outre, il faut préciser que les déductions fiscales, qui reposent sur des déficits fonciers, concernent uniquement les propriétaires bailleurs.

2 Dans une A.F.U.L., le directeur est un prestataire de service spécialisé dans l’immobilier (et dans la finance !), mandaté par l’association pour assurer (sous le contrôle du président) la maîtrise d’ouvrage de l’opération de réhabilitation.

3 Voir notamment : M. BONNEVILLE, « Politiques et pratiques d’intervention publique dans les vieux quartiers de Grenoble, Lyon et Saint-Etienne », Revue de Géographie de Lyon, vol. 60, 3/1985, p. 259-293. V. NETHER, « Le secteur sauvegardé du Vieux-Lyon. Bilan 1975-1985 », Dossier de la Renaissance du Vieux-Lyon, novembre 1986. M.-P. HUSSON, L. LONGIN, N. MACCIO, Bilan des OPAH sur cinq sites de l’agglomération lyonnaise. Etudes des effets socio-économiques, Economie et Humanisme, mars 1987.

4 Voir carte no 8, page suivante.

5 Sur cette double conception du patrimoine, voir C. DELPHY, « Le patrimoine et la double circulation des biens dans l’espace économique et le temps familial », Revue française de sociologie, volume X, 1969, p. 664-686.

6 Aucun état des locataires avant travaux, aucun chiffre de retour des locataires n’ont pu être fournis par la SEMIRELY – dont la mission ne prévoyait pas, il est vrai, un contrôle social dans les immeubles réhabilités par des propriétaires privés. En outre, le recensement de la population de 1990 ne fournit pas (à la différence des précédents recensements) de données à l’échelle du quartier Saint-Georges, mais à l’échelle du Vieux-Lyon.

7 Ainsi, une étude réalisée par l’équipe d’Economie et Humanisme (précédemment citée) sur les effectifs scolarisés en maternelle (à Saint-Georges) et en primaire (à Saint-Georges et Saint-Paul), pour les années scolaires 1981/1982 et 1985/1986 (dont les résultats sont cependant à prendre avec précautions puisque ne sont pris en compte que les enfants du secteur public) révèle une baisse importante des effectifs d’origine étrangère, qui passent de 33 à 23 % en maternelle et de 58 à 30 % en primaire. Voir M.-P. HUSSON et al., Bilan des O.P.A.H. sur cinq sites de l’agglomération lyonnaise..., οp. cit., p. 92 et p. 149.

8 Idem, p. 147 et s.

9 F. ABALLEA, « La réhabilitation de l’habitat ancien. Bilan économique et social », Recherche sociale, no 102,1987, p. 60-61.

10 Voir H. COING, Rénovation urbaine et changement social, op. cit.

11 Voir A. BOURDIN, Le Patrimoine réinventé, op. cit., p. 9 et p. 152.

12 Voir J-C. CHAMBOREDON, M. LEMAIRE, « Proximité sociale et distance spatiale. Les grands ensembles et leur peuplement. », Revue française de sociologie, XI, 1,1970.

13 Voir carte no 9, page suivante.

14 Voir Etude sur les locaux commerciaux et non commerciaux en rez-de-chaussée du Vieux-Lyon, Communauté urbaine et Ville de Lyon, Département développement, novembre 1986.

15 Voir M.-P. HUSSON et al., Bilan des OPAH sur cinq sites de l’agglomération lyonnaise, op. cit., p. 146 et s.

16 O. GIRERD, S. SAMBIN, Centre historique ou quartier ?..., op. cit.

17 Ces propos méritent cependant d’être légèrement nuancés, dans la mesure où nous avons montré que dès la seconde moitié des années soixante-dix des Lyonnais étaient venus s’installer à Saint-Georges.

18 R. LEDRUT, Sociologie urbaine, Presses Universitaires de France, 3ème éd., 1979, p. 147.

19 Voir carte no 10, page suivante.

20 R. LEDRUT, Sociologie urbaine, op. cit., p. 123.

21 Cette étude prend appui sur les 25 entretiens de commerçants que nous avons réalisés en 1985. En conséquence, il faut préciser que les discours recueillis ont été énoncés à un moment où l’opération de réhabilitation n’était pas encore achevée et n’avait pas encore produit tous les effets mis en évidence dans la section précédente.

22 Les distributions indiquées ici sont à prendre avec précaution, dans la mesure où notre échantillon n’est pas rigoureusement représentatif.

23 Citation tirée de l’« Extrait du registre des délibérations du conseil municipal », no 85/1315.

24 Remarque : ce P.R.I. couvre également une partie du quartier Saint-Just (situé «au-dessus» du quartier Saint-Georges).

25 Voir « Shopping à Saint-Georges », Lyon Figaro, 10 novembre 1987.

26 Voir « Le quartier ne veut pas être terrassé », Le Progrès, 28 avril 1987.

27 « Saint-Georges : Clément V s’adonne au luxe », Lyon-Libération, 6 juin 1991.

28 Citation extraite du compte rendu de la séance introductive du séminaire de recherche sur la valeur et la valorisation de l’espace urbain, « De la valeur aux valeurs », organisé par le Plan Urbain le 23 février 1988.

Table des illustrations

Légende Carte n o  8 : Géographie des réhabilitations à Saint-Georges.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/9122/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 230k
Titre Tableau 13. Radiographie des réhabilitations
Légende Source : données personnelles construites à partir du fichier des hypothèques.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/9122/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 239k
Légende Carte n o  9 : Localisation des commerces distractifs (bars de nuits, restaurants, discothèques) du quartier Saint-Georges en 1985.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/9122/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 222k
Titre Graphique no 5. Evolution de la structure de la propriété du quartier Saint-Georges (1980-1985).
Légende Source : données personnelles construites à partir du fichier des hypothèques.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/9122/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 84k
Titre Le quartier requalifié :
Légende 1. Le nouveau visage du 2 rue Saint-Georges.(Yves Neyrolles, 1986. Collection Renaissance du Vieux-Lyon).
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/9122/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 434k
Légende 2. Le 12 rue Saint-Georges : un immeuble que l’on visite.(Jean-Yves Authier, 1993).
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/9122/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 375k
Légende 3. Les restaurants « exotiques » ont remplacé les épiceries-comptoir.(Jean-Yves Authier, 1993).
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/9122/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 207k
Légende 4. La rue Mourguet : Saint-Georges ? Saint-Jean ? Le Vieux-Lyon ?(Jean-Yves Authier, 1993).
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/9122/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 223k
Titre L’envers du décor
Légende 5. La partie sud de la rue Saint-Georges.(Jean-Yves Authier, 1993).
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/9122/img-9.jpg
Fichier image/jpeg, 175k
Légende 6. La montée des Epies.(Anne Van Der Stegen, 1993).
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/9122/img-10.jpg
Fichier image/jpeg, 374k
Légende Carte n o  10 : Les différents micro-secteurs du quartier Saint-Georges ré-habilité.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/9122/img-11.jpg
Fichier image/jpeg, 283k

© Presses universitaires de Lyon, 1993

Conditions d’utilisation : http://www.openedition.org/6540

Cette publication numérique est issue d’un traitement automatique par reconnaissance optique de caractères.
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