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Habiter Lyon

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Yves Grafmeyer

Chapitre V. Mobilité, reproduction, changement

Texte intégral

  • 1 Cf. notamment M. HALBWACHS, Morphologie sociale, A. Colin, Paris, 1938.

1Inscrite à la fois dans des lieux, dans des formes architecturales, et dans les représentations que leur associent les citadins, la division sociale de l’espace urbain est souvent dotée d’une assez grande inertie. Véritable “forme matérielle”, pour reprendre l’expression chère à Maurice Halbwachs1, elle contribue à réguler le devenir du cadre bâti et les flux de mobilité résidentielle dont elle est en même temps la manifestation. Conjonction instable d’une société complexe et d’un espace différencié, la ville produit des structures matérielles, institutionnelles et mentales qui peuvent aussi bien limiter cette instabilité que susciter de nouveaux changements.

  • 2 On observe toutefois une certaine baisse de la proportion d’ouvriers entre 1975 et 1982, notamment (...)

2Dans les trois secteurs résidentiels qui ont été retenus, c’est plutôt la stabilité qui paraît l’emporter, du moins si l’on s’en tient aux deux ou trois dernières décennies. La permanence du cadre bâti se double ici d’une relative continuité dans les caractéristiques générales du peuplement. Au sein des deux quartiers anciens, la structure des CSP change peu d’un recensement à l’autre2. Pour l’îlot Brotteaux-Nord, les données de la régie montrent que la composition socio-professionnelle est restée pratiquement la même depuis la construction des immeubles en 1956. Les propos les habitants vont souvent dans le même sens. Depuis leur arrivée, assurent-ils, le quartier “n’a pas changé fondamentalement”, “n’a pas évolué”, “est habité par les mêmes gens”, etc...

3Doit-on en conclure que divers mécanismes assurent jusqu’à un certain point une sorte de “tacite reconduction” du peuplement local, et que la consistance de ces morceaux de ville à l’identité pourtant peu affirmée se manifeste bel et bien à travers leur capacité de résistance au changement ?

4Encore faut-il s’entendre sur la définition de ce qui est stable et de ce qui change. Qu’en est-il des habitants eux-mêmes ? La stabilité des structures locales, du moins à court ou moyen terme, peut tenir en grande partie à la faible vitesse de rotation des occupants. Pour en apprécier toute la signification, il convient donc de la rapporter au rythme de renouvellement des personnes. D’autre part, les données sur les professions, même complétées par celles dont on peut disposer sur la répartition des âges et la structure des ménages, ne fournissent que des éléments très partiels pour apprécier les situations locales et leurs éventuelles transformations. Même si l’on utilise le niveau de découpage le plus fin des nomenclatures, l’appartenance à une même catégorie socio-professionnelle ne préjuge pas des différences d'origines sociales, d’itinéraires résidentiels, de comportements ou d’attitudes qui sont susceptibles d’opposer l’ancien et le nouvel habitant d’un même quartier ou d’un même logement. Inversement, les classements socio-professionnels suggèrent des distinctions qui doivent être relativisées, le cas échéant, par la proximité des origines (sociales ou même géographiques), et plus encore par l’appartenance à divers réseaux de relations et de parenté unissant les membres d’un même milieu local.

5Pour prendre en compte le jeu combiné de tous ces éléments, il faudrait disposer d’informations longitudinales détaillées sur l’ensemble (ou du moins sur une proportion significative) des habitants qui se sont succédé dans les îlots. Tel n’est pas le cas. Les données statistiques accessibles ne permettent pas de reconstituer des trajectoires sociales ni des itinéraires résidentiels. Du moins fournissent-elles quelques indications sur les provenances, sur les destinations, et sur les rythmes de renouvellement de la population résidante.

6De leur côté, les entretiens permettent de qualifier de façon beaucoup plus précise les personnes interrogées, et de situer leur trajectoire individuelle dans la continuité de l’histoire familiale. Ils mettent en évidence des logiques d’acteurs et suggèrent même un certain nombre de régularités, mais sans que leurs effets agrégés puissent être pondérés ni périodisés étant donné la faiblesse de l’échantillon. Toutefois, en se combinant avec des processus qui dépassent largement le cadre du contexte local, ces logiques se révèlent à la fois explicatives d’une certaine stabilité locale et porteuses de divers changements dont l’ampleur future ne peut encore être préjugée.

1. MOBILITÉ ET IMMOBILISATION DANS L’ESPACE LOCAL

7Les données de l’INSEE comportent l’indication du domicile occupé à la date du précédent recensement. Les chiffres de 1975 et ceux de 1982 montrent que la part des résidents “stables” est plus élevée dans les trois secteurs de l’enquête que dans l’ensemble de la ville de Lyon.

Pour schématiser, la moitié environ des chefs de ménage résidant à Lyon occupaient le même logement au précédent recensement. Dans les quartiers INSEE "Croix Rousse Burdeau”, “Saint-Pothin” et “Parc Tête d’Or”, les pourcentages sont un peu supérieurs, mais seulement de quelques points. Ils dépassent en revanche les 60 % si l’on considère uniquement les groupes d’îlots qui ont été sélectionnés pour l’observation intensive. Une fois encore, ce sont les îlots de la Croix-Rousse qui se distinguent le plus nettement de leur quartier de rattachement, et l’îlot Brotteaux-Nord qui s’en écarte le moins.
Les mêmes tendances s’observent pour les ménages qui ont changé de domicile, mais habitaient déjà Lyon au précédent recensement. Leur part est un peu plus élevée dans les trois quartiers INSEE que dans l’ensemble de Lyon. Le cumul des deux pourcentages atteint un maximum pour le quartier “Saint-Pothin” (au recensement de 1982, 82 % des “personnes de référence” des ménages habitaient déjà Lyon en 1975, dont 52,7 % dans le même logement).

8Souvent, le précédent domicile n’était d’ailleurs guère éloigné de celui occupé au moment de l’enquête. Dans les deux secteurs anciens, le tiers des nouveaux venus proviennent du même arrondissement. En se fondant sur les données individuelles du recensement de 1975, le précédent chapitre a montré les particularités de cette sous-population où l’on trouve beaucoup de ménages d’âge moyen qui, tout en demeurant dans le même quartier, ont en général changé de logement pour des raisons de taille, de confort, ou d’accession à la propriété.

9Pour l’îlot Brotteaux-Nord, les provenances sont connues avec une plus grande précision, puisque le fichier de la régie indique le domicile immédiatement antérieur, et non plus seulement celui correspondant à la date du précédent recensement. En cas de forte mobilité résidentielle, les deux adresses peuvent fort bien ne pas coïncider, ce qui d’ailleurs limite quelque peu les possibilités de comparaison avec les deux autres secteurs. En revanche, l’information n’est pas toujours connue pour les propriétaires occupants, en particulier lorsqu’ils sont dans les lieux depuis la construction des immeubles. Si l'on s’en tient donc aux flux d’entrée cumulés sur 30 ans pour les seuls locataires, on note, là encore, l’importance des délocalisations de faible amplitude (cf. graphique 14). Près de 60 % des entrants viennent de Lyon, et 30 % du même arrondissement. Ajoutons que 6 locataires ont déménagé au sein du même îlot, quelques autres étant d’ailleurs devenus propriétaires à l’occasion de ces mouvements internes au groupe d'immeubles.

Graphique 14 - Pour les locataires successifs de l'îlot Brotteaux-Nord, répartition comparée des adresses précédentes et des adresses suivantes.

Graphique 14 - Pour les locataires successifs de l'îlot Brotteaux-Nord, répartition comparée des adresses précédentes et des adresses suivantes.

NB. Les données portent sur l'ensemble des locataires qui résident ou ont résidé dans l’îlot depuis 1956. Pour les adresses ultérieures, les effectifs concernés sont plus faibles, puisqu'ils ne prennent en compte ni les ménages présents dans l’îlot au moment de l’enquête, ni les occupants décédés. Afin de faciliter la comparaison, les effectifs de chacune des deux distributions ont été convertis en pourcentages.

10Dans le cas de l'îlot Brotteaux-Nord, la structure des provenances peut être comparée de surcroît à celle des destinations (graphique 14). Le 6e arrondissement occupe de part et d'autre une place à peu près équivalente. En confrontant les adresses précédentes et les adresses ultérieures, on note d’ailleurs que la résidence au sein de l’îlot a été pour un certain nombre de locataires l’étape d’une circulation qui reste interne à l'arrondissement, voire au quartier. En revanche, les sorties se font moins souvent en direction du reste de Lyon. La situation est inverse pour la Communauté Urbaine (Lyon excepté), et pour les lieux de résidence extérieurs à la région Rhône-Alpes : leurs poids respectifs sont plus importants dans les destinations que dans les provenances. En ce qui concerne la Communauté Urbaine, il faut préciser que les flux de sortie s’orientent principalement vers les communes de l’Ouest lyonnais, alors que les provenances se distribuent de façon beaucoup plus équilibrée entre les différents secteurs de la banlieue.

11Malgré les limites de l’information statistique, et les difficultés de comparaison entre des sources hétérogènes, ces quelques données permettent de se faire une idée générale de la place occupée par les trois secteurs dans les itinéraires de leurs résidants. Inversement, ce que l’on peut connaître des itinéraires contribue à qualifier ces secteurs.

  • 3 Il est vrai que, pour les couples mariés, les proportions sont sensiblement plus élevées si l’on p (...)

12Que beaucoup d’habitants aient eu leur précédent domicile à Lyon ne signifie certes pas qu’il s’agisse nécessairement de Lyonnais d'origine. Pour l’ensemble des îlots anciens, 36 % seulement des chefs de ménage présents au recensement de 1975 étaient nés à Lyon même, et 50 % dans le département du Rhône3. Disons plutôt que ces groupes d’îlots, et plus lagement les quartiers auxquels ils appartiennent, tendent à représenter sinon des points d’aboutissement ou de retour définitif, du moins des lieux de stabilisation durable pour beaucoup de ménages qui ont pu connaître antérieurement des parcours résidentiels plus ou moins compliqués. S’agit-il toujours à proprement parler de stratégies d'immobilisation, qui ne représenteraient après tout qu’un cas particulier des “stratégies résidentielles” imputables aux ménages ? En tout cas, quels que soient les propos que tiennent les enquêtés sur leurs préférences, sur les raisons de leurs choix, ou sur leur absence d’enracinement dans le quartier, les précédents chapitres ont montré comment un certain nombre de processus pouvaient du moins concourir à de tels effets d'immobilisation, y compris chez une partie des locataires.

13Quant aux flux de sortie, qui ne sont connus avec exactitude que pour les locataires de l’îlot Brotteaux-Nord, ils traduisent pour partie des contraintes de délocalisation à longue distance souvent dues à des raisons professionnelles, et pour partie le maintien des ménages à proximité, ou leur installation dans quelques secteurs parmi les plus valorisés de la ville proprement dite et de sa proche banlieue.

14Ajoutons que, même dans ce groupe d'immeubles de construction relativement récente, un certain nombre de logements se sont trouvés libérés par le décès de leurs occupants. A fortiori, comme les deux secteurs anciens comportent une proportion élevée de personnes âgées, on peut supposer qu’ils constituent plus souvent encore la dernière étape des itinéraires résidentiels de leurs habitants. Les données des recensements ne permettent cependant pas d’avoir sur ce point des indications chiffrées. Quoi qu’il en soit, tout semble indiquer que le taux moyen de renouvellement des populations résidantes est faible, ce qui explique en partie que la composition sociale locale n’ait guère connu de transformations au cours des dernières périodes intercensitaires.

15La relative stabilité des structures se redouble donc ici de celle des personnes, la seconde contribuant à renforcer la première. Toutefois le lien entre les deux ordres de phénomènes n’est pas aussi simple qu’on pourrait le penser à première vue. En effet les taux de mobilité sont très inégaux selon les habitants, et ces variations ne se distribuent pas de façon aléatoire au regard d’un certain nombre de caractéristiques sociodémographiques. Paradoxalement, l'immobilisation prolongée d'une partie de la population peut se révéler tout autant inductrice de changement que la rotation des plus mobiles. Cela peut être illustré par deux exemples.

16On a vu que, dans les deux secteurs anciens et, d’une façon plus large, dans les quartiers INSEE auxquels ils appartiennent, la place occupée par les milieux de l’artisanat et du commerce est importante. Cette proportion atteint même, si l’on considère uniquement les retraités, des valeurs qui n’ont jamais été vérifiées dans la structure socio-professionnelle des actifs lors des recensements antérieurs. Cette sur-représentation des petits indépendants n’est donc pas seulement une sorte de butte-témoin d’un état ancien. Elle tient aussi à la plus grande stabilité résidentielle de ce type d’habitants, que l’on constate d’ailleurs dans beaucoup d'autres contextes urbains. Outre les multiples liens qui les rattachent au quartier, leur statut de propriétaires peut renforcer le cas échéant cette stabilité. Or, comme il s’agit précisément de catégories professionnelles dont le poids au sein de la population active a sensiblement diminué, le remplacement des générations qui sont en fin de cycle de vie n’a guère de chances d’être assuré à l'identique. Même dans les cas où leurs successeurs demeurent dans l’orbite familiale, notamment à la faveur des transmissions patrimoniales, ces derniers occupent ou occuperont des positions socio-professionnelles parfois très différentes de celles de leurs ascendants. L’immobilisation des plus anciens dans la localité devrait donc plutôt jouer à terme comme accélérateur d’une évolution qui ne se lit encore que faiblement dans les données des deux derniers recensements (surtout si l’on ne prend en compte que la structure des actifs).

  • 4 Cf. chapitre précédent, “Propriétaires et locataires”.

17Le cas de l'îlot Brotteaux-Nord est différent. L'année d’entrée des premiers occupants est encore relativement récente (1956), et l’on observe au cours de ces 30 ans une stabilité tout à fait remarquable de la composition sociale, qui est de toute manière moins diversifiée que dans les deux secteurs anciens. Plus rapide chez les locataires que chez les propriétaires, le renouvellement des habitants s’opère donc quasiment à l’identique si l’on s’en tient au critère de l’appartenance socio-professionnelle. Cependant la forte disparité des taux de rotation a pour effet d’accentuer au fil des ans les écarts entre les générations. Les différences de statut d’occupation, et aussi de taille des logements, finissent donc par se trouver très fortement associées à des écarts d’âge, d’ancienneté dans les lieux, et de structure des ménages. Comme on l’a vu plus haut4, cette évolution n’est pas sans incidences sur les rapports de voisinage, les perceptions mutuelles et les jugements que chacun porte sur l’environnement local. D’une certaine manière, les immeubles ont effectivement “changé”, comme le disent quelques interviewés installés depuis longtemps, et ce malgré la permanence des caractéristiques sociales et du rapport numérique entre propriétaires et locataires. D’autre part, la vague des premiers occupants encore présents dans les immeubles au moment de l’enquête se situe désormais en fin de cycle de vie, et l’on observe au cours des toutes dernières années une accélération du rythme de renouvellement parmi les propriétaires de grands appartements.

18Ainsi donc, si la présence d’un noyau de résidants très stables contribue de façon quasi mécanique à tempérer la modification des structures locales au cours d’une période donnée, elle peut aussi commander divers processus endogènes de changement. Les effets induits par le vieillissement des occupants les moins mobiles se trouvent accentués par des phénomènes de cohorte, en particulier dans l’ensemble immobilier de construction récente.

2. SOLIDARITÉS FAMILIALES, RÉSEAUX LOCAUX ET CONTRÔLE DU VOISINAGE

19Si les effets de l’immobilisation résidentielle sont ambivalents, ceux de la mobilité ne le sont pas moins. Source potentielle de changement, le renouvellement des occupants peut aussi bien s’opérer sans entraîner pour autant une transformation notable du contexte local.

20Dans l’îlot Brotteaux-Nord, en particulier, la forte rotation des locataires ne s’accompagne d’aucune modification de la structure d’ensemble de leurs positions professionnelles. Ici, le niveau assez élevé des valeurs locatives exerce à lui seul un effet de sélection qui limite de toute façon l'hétérogénéité des entrants et réduit donc d’autant les possibilités de variation au cours de la période observée.

21Le cas des deux quartiers anciens est plus significatif, dans la mesure où la composition sociale y est plus diversifiée, celle du cadre bâti également. En complément des statistiques de l’INSEE, qui ne permettent pas un véritable suivi longitudinal, l’examen détaillé de quelques immeubles tests fait apparaître dans bien des cas la grande continuité des caractéristiques de leur peuplement. Parfois, cette continuité se manifeste y compris à l’échelle la plus désagrégée, c’est-à-dire lorsque l'on compare les occupants qui se sont succédé dans le même appartement. Certes, l’éventail de l'offre de logements, et donc celui des coûts d’entrée dans la localité, sont plus ouverts que dans les constructions récentes. Aussi n’est-il pas vraiment surprenant que se maintienne au cours du temps une certaine hétérogénéité sociale des habitants, en dépit de l’image dominante de quartiers plutôt “bourgeois” ou “résidentiels”.

22Le fonctionnement du marché immobilier ou locatif n’est cependant pas le seul élément régulateur de la mobilité résidentielle, pas plus que les indicateurs socio-professionnels ne suffisent à rendre compte des continuités et des évolutions du peuplement local.

23Tout d’abord, un certain nombre de propriétaires occupants sont héritiers d’un bien familial. La possession d’un patrimoine immobilier inscrit dans la matérialité de l’espace urbain le jeu des solidarités entre générations. En pesant sur les arbitrages opérés par les ménages pour le choix de leur lieu d’habitation, elle induit une inertie qui ne se manifeste pas seulement à l’occasion des mutations successorales, car d’autres résidants se trouvent être locataires de leurs parents, ou encore logés par eux à titre gratuit.

24Héritiers ou futurs héritiers n’en ont alors que plus de raisons de considérer leur présence dans le quartier comme naturelle, sans être pour autant la manifestation d’une volonté d’enracinement. Les circonstances de l’entrée dans les lieux confortent, dans leur cas, des attitudes qui se font jour d'une façon plus générale lorsque les enquêtés sont invités à parler de leur quartier et des raisons de leur venue. Ce sont les hasards et les nécessités de la vie familiale qui ont fait que l’on habite ici plutôt que là, au moins pour un temps. Contrepartie de l’obligation de transmettre, l’obligation de recevoir peut d’ailleurs l’emporter sur les préférences personnelles de ses bénéficiaires, et les conduire à des compromis. “Je suis une inconditionnelle des pentes de la Croix-Rousse”, assure telle jeune enquêtée récemment installée dans un appartement de famille aux Brotteaux. Mais sous le régime de la loi Quillot, explique-t-elle, il avait bien fallu, pour reprendre le contrôle de l’appartement et en assurer la vente éventuelle dans de bonnes conditions, “donner congé au locataire en utilisant la ficelle de la reprise par un membre de la famille”.

25Par ailleurs, beaucoup de logements ont été achetés ou loués par l’intermédiaire de divers réseaux d'information et de recommandation où s’imbriquent, selon un schéma bien connu, parents, amis, voisins, parents d'amis, amis de parents, etc... Au total, un seul des enquêtés habitant l’un ou l'autre des deux secteurs anciens a trouvé son logement par le canal des petites annonces. Le “bouche à oreille”, dont le maniement était décisif dans le contexte de forte pénurie de l’immédiat après-guerre, paraît avoir conservé jusqu’à ces dernières années une incontestable efficacité.

  • 5 Comme l’a montré depuis longtemps déjà l'étude de P. Willmott et M. Young sur le vieux quartier ou (...)
  • 6 Comme l’ont montré divers travaux sur les pratiques d’attribution des logements dans le parc locat (...)
  • 7 Il n’en va autrement que dans des cas très précis, où le soutien familial s'exerce de façon privil (...)
  • 8 Si l'on tient compte à la fois des données factuelles et opinions émises, les éléments d’informati (...)

26Ces pratiques n’ont évidemment rien d'exceptionnel. Elles se rencontrent dans les tissus urbains les plus divers, et ne se limitent ni aux catégories dotées d’un fort capital de relations sociales5, ni aux quartiers anciens du centre-ville6. Ici toutefois, la préservation de la proximité résidentielle entre membres d'un même réseau paraît représenter un enjeu beaucoup moins décisif que dans d’autres contextes locaux. Parents ou amis ont servi d’intermédiaires pour trouver le logement, mais cela ne signifie pas qu’était recherché en tant que tel le voisinage de ces parents ou de ces amis. Même lorsque ces derniers habitent effectivement à faible distance (ce qui est assez fréquent), de telles proximités sont peu invoquées comme raisons du retour ou de la venue dans le quartier7, et sont même souvent passées sous silence dans un premier temps. C’est au fil des entretiens qu’on en découvre progressivement l’importance, quand les enquêtés sont invités à parler de leur famille, de leurs fréquentations, ou de leurs souvenirs d’enfance8. Cette distinction entre les raisons et les circonstances qui ont présidé au choix du logement apparaît quelquefois de façon tout à fait explicite dans les propos des habitants, en particulier sur le mode de la dénégation. La mobilisation de réseaux locaux a pu conduire à habiter ici plutôt que là, mais d’autres occasions auraient pu se présenter dans des quartiers tout aussi acceptables. Selon le mot de l'un des interlocuteurs, “il n'y a pas de définition locale des gens que l’on fréquente”. En vertu de cette maxime, tout est donc censé se passer comme si les effets d’agrégation locale résultaient davantage de diverses opportunités, occasions et circonstances que de véritables préférences individuelles.

27Toujours est-il que ces effets d’agrégation revêtent bel et bien une ampleur considérable si l’on en juge par les entretiens réalisés, en particulier dans les deux quartiers anciens. Souvent les membres des familles les plus anciennement “établies” circulent entre un petit nombre de secteurs de l’agglomération. Dans la régulation des flux d’entrée intervient aussi le jeu des alliances matrimoniales, des amitiés ou encore des relations professionnelles. Au total, bon nombre d’anciens habitants et de nouveaux venus se trouvent ainsi unis par des liens, des appartenances ou des affinités à la faveur desquels s’opèrent la sédimentation et le maintien de milieux locaux, en dépit de la rotation des personnes, de l'hétérogénéité des professions, et même de la diversité des origines géographiques.

28Le renouvellement des habitants échappe ainsi pour partie au jeu du marché concurrentiel, mais en empruntant des circuits très divers, qui peuvent mobiliser une chaîne plus ou moins longue d’intermédiaires. Et c’est bien aussi en cela que se manifeste l’efficacité des réseaux locaux, et donc l’importance de la place qu’ils occupent dans la dynamique du peuplement local.

29Parfois, il y a cooptation directe entre occupants successifs d’un même logement. Tel vendeur fait affaire avec un acheteur qu’il connaît bien, tel propriétaire-bailleur qui assure directe ment la gestion de son patrimoine accepte d'accorder la préférence au candidat qui lui est présenté par le locataire sortant. Dans d’autres cas, l’entrée dans les lieux s’opère à la faveur de l’intervention d’un ou plusieurs intermédiaires connus des deux parties. En tant que parents, amis ou voisins, les habitants du quartier sont eux-mêmes des intermédiaires potentiels, et peuvent donc être amenés à jouer à leur tour un certain rôle dans la sélection des nouveaux venus.

  • 9 Cf. sur ce point Y. RICHARD, La gestion immobilière à Lyon : les régisseurs, mémoire de maîtrise d (...)
  • 10 C’est notamment le cas pour la quasi-totalité de l’îlot Brotteaux-Nord. Ailleurs, il peut arriver (...)

30Mandaté par les propriétaires-bailleurs pour choisir leurs locataires, le régisseur compte également au nombre de ces intermédiaires. Agent économique intervenant ès qualités dans la mise en rapport des offres et des demandes locatives, il exerce une pluralité de fonctions qui font aussi de lui un acteur important de la scène locale. Son mandat est beaucoup plus large que celui de l’agent immobilier. Il encaisse les loyers pour le compte des propriétaires, il est responsable de l’entretien et de la valorisation de l’habitat, et joue souvent auprès de ses clients le rôle d’un véritable conseiller en patrimoine9. De plus, les différents propriétaires-bailleurs d’un même immeuble confient habituellement la gestion locative de leur(s) logement(s) à la régie qui exerce par ailleurs les fonctions de syndic de co-propriété10. Le régisseur a donc de multiples raisons de considérer le choix des locataires comme un enjeu d’importance, puisque ce choix engage non seulement sa responsabilité vis à vis de son client, mais aussi ses propres intérêts professionnels. A la différence de l’agent immobilier, il risque en effet de supporter à terme les conséquences d’une erreur d’appréciation.

  • 11 et aussi, très souvent, par une insertion locale et une expérience du métier cumulée sur plusieurs (...)

31Simultanément, sa capacité d’appréciation se trouve favorisée par la multiplicité même de ses rôles professionnels11. Il connaît les attitudes et les attentes de ses clients vis à vis de leur patrimoine, et peut éventuellement les infléchir. Lui-même et ses collaborateurs ont leurs propres réseaux, leurs circuits d’information, et aussi leurs propres catégories de jugement sur les personnes et les lieux. Ils reçoivent les doléances des occupants (propriétaires ou locataires), sont sollicités pour régler divers conflits, et sont en mesure de se faire une idée parfois très précise de la population d’un immeuble et de l’’’ambiance” qui y prévaut. Tous ces éléments interviennent indirectement dans la sélection des candidatures, car le choix du “bon locataire” comporte toujours une part d’aléa. La solvabilité immédiate, et même la présomption de solvabilité future, ne sont pas les seuls critères qui entrent en ligne de compte. Le mauvais entretien du logement, les conflits de voisinage, font également partie des risques encourus. Ces risques peuvent, tout comme les difficultés de recouvrement des loyers, entraîner des coûts spécifiques pour la régie qui doit prendre à sa charge le traitement du contentieux. Leur évaluation est cependant difficile, car elle ne repose que sur un nombre limité d’informations. Dans un contexte de relative incertitude, elle est affaire d’expérience plutôt que de calcul strictement “rationnel” à partir de données objectives et quantifiables. Au-delà des considérations de revenus, il faut être en mesure d'apprécier les qualités et les inconvénients du postulant, de voir s’il convient à tel logement plutôt qu'à tel autre compte tenu de son âge, de la profession qu'il exerce, de la structure de son ménage, etc... Les renseignements factuels consignés dans les dossiers de candidature font l'objet de multiples interprétations, ils sont éventuellement corrigés par des entretiens, et confrontés à ce qui est su par ailleurs du logement offert, de la “mentalité de l’immeuble”, des projets du bailleur, etc... La régie n’assure donc pas d’une manière simple ni mécanique la mise en présence des offres et des demandes de logement. Elle intervient de façon active dans leurs ajustements mutuels, et infléchit en définitive les flux de peuplement en fonction de stratégies et de catégories de perception qui lui sont propres.

32Dans la sélection des candidats, les régies d’immeubles disposent en général d’une assez grande liberté d’appréciation et de décision, sauf bien sûr lorsque le bailleur intervient personnellement pour désigner le bénéficiaire de la nouvelle attribution. En dehors même de ce cas particulier, divers circuits d’information et de recommandation peuvent également guider le choix du régisseur, dans la mesure où ils représentent à ses yeux un minimum de garanties informelles ou du moins de présomptions favorables à l’appui d’une candidature. Le cas le plus simple est celui où la préférence est accordée aux personnes que proposent les locataires sortants, - du moins si ces derniers ont donné toute satisfaction ou, mieux encore, s’ils sont connus du régisseur ou de son personnel à un titre ou à un autre. Dans d’autres cas, des tiers jouent un rôle plus ou moins important dans le processus d’attribution du logement. Mais, dans la chaîne des intermédiaires que mobilise le candidat, c’est bien la régie qui représente le maillon opératoire puisque c’est à elle qu’appartient le pouvoir de décision.

33L’efficacité des réseaux de relations et des appartenances locales ne se manifeste d’ailleurs pas uniquement à la faveur d’interventions en bonne et due forme. La profession précise, l’adresse précédente, parfois aussi le simple nom du postulant, peuvent constituer une “référence” suffisante, et se recommander en quelque sorte d’eux-mêmes. Beaucoup de candidats sont d’ailleurs convaincus qu’il est nécessaire de “montrer patte blanche” pour accéder à certains appartements. Ni bénéficiaire ni vraiment victime de ce filtrage, cette enquêtée alliée à une grande famille lyonnaise pense en avoir fait la vérification expérimentale :

“Nous cherchions dans le quartier, parce que mon fils était déjà scolarisé, et j’aimais beaucoup cette école. On prend des habitudes, dès qu’on est dans un quartier. Le Parc n’est pas loin : pour des enfants petits, c’est merveilleux. Et on a cherché en même temps à s’agrandir, puisqu’on avait l’intention d’avoir un troisième enfant (...)
Comme mon mari est lyonnais, on a commencé par faire les régies (car je crois qu’à Lyon il y a une espèce de marché parallèle), et puis les amis. Il y a quelque chose qu'il faut signaler : les régies sont très méfiantes. Elles ont certains appartements par en dessous, qu’elles ne vous montrent pas. J’ai fait plusieurs fois l’expérience de téléphoner. On me disait : “non, il n’y a rien”. Pendant ce temps-là, mon mari y allait, disait qui il était, etc..., et on sortait comme par enchantement des appartements, qui ne nous ont pas convenu pour différentes raisons, mais des appartements qu’on ne me signalait pas à moi la veille. Et c’est finalement par hasard que nous avons trouvé, par des amis communs qui partaient de cet appartement”.

34Là où la qualité des occupants semble tenue pour un enjeu important par le voisinage et par les bailleurs, le régisseur a de bonnes raisons d’évaluer avec un soin tout particulier le profil de candidature qui lui paraît le mieux convenir. Il tend à filtrer les demandes en fonction de repères et de critères qui sont le produit à la fois de sa connaissance professionnelle des immeubles concernés et de sa position personnelle dans l’espace social lyonnais.

3. VERS UNE RECOMPOSITION SOCIALE LOCALE ?

  • 12 Encore que la montée des impayés, très sensible depuis le début des années 80, incite les régisseu (...)

35Au cours des années récentes, on voit cependant s’amorcer un recul des pratiques de cooptation et de recommandation qui ont longtemps joué un rôle prépondérant dans le filtrage des nouveaux arrivants, et qui avaient notamment pour effet d’assurer aux milieux les mieux implantés dans la localité les moyens d’un certain contrôle social, et d’une mobilisation efficace des réseaux de relations en cas de recherche d’un logement. Si la recommandation du propriétaire lui-même garde bien entendu toute sa valeur12, celle du précédent locataire a de moins en moins de poids en regard des critères plus directement attachés à la qualité des candidats eux-mêmes (solvabilité, sécurité de l’emploi, etc...).

  • 13 Le fichier traité porte sur l'ensemble des demandes instruites par une même régie au cours des ann (...)

36La solvabilité ne s’apprécie d’ailleurs pas exclusivement à travers le revenu des candidats. Le régisseur tient au moins autant compte des revenus des personnes qui se portent caution pour eux. Le traitement statistique d’un échantillon de dossiers de demandes locatives13 a permis de mettre en évidence l’importance croissante du cautionnement dans les critères de sélection des candidatures. A tel point que le ménage qui ne perçoit aucune rémunération professionnelle, mais qui peut faire état d’une caution fiable, se retrouve comparativement en position plus favorable que celui dont la solvabilité repose pour l’essentiel sur des revenus propres, mais de niveau médiocre. Tel est le cas en particulier lorsque les candidats à la location sont des jeunes décohabitants d’avec le foyer parental. I1 est même assez courant que la solidarité financière entre les générations aille plus loin que le simple cautionnement, les parents se portant directement candidats à une location fictive au bénéfice de leur fils ou de leur fille. Cette pratique n’est certes pas nouvelle, mais son développement actuel paraît digne d'attention pour au moins deux raisons.

  1. Tout d'abord, il y a des chances pour que le jeu combiné des effets d’âge et de génération aboutisse à remodeler la distribution spatiale des points où s’exercent préférentiellement les diverses formes de solidarité intergénérationnelle en matière de logement. Lorsqu’elle est destinée à un couple marié - éventuellement doté d’enfants - l’aide financière des parents peut fort bien aller de pair avec une localisation en banlieue ou dans le périurbain. En revanche, l’aide aux déco-habitants plus jeunes, qui correspond beaucoup plus rarement à des projets d'installation stable et à des impératifs familiaux, s’accompagne d’une forte demande de centralité. L’accroissement de la part relative des jeunes parmi les résidents d'un certain nombre de quartiers anciens traduit assez bien cette tendance, qui n’est évidemment pas contradictoire avec le “vieillissement” global de la population locale. Tel est bien ce que l’on observe dans les sites retenus pour l’enquête. Pour Pilot Brotteaux-Nord, la situation n’est pas nouvelle, et l’on a vu plus haut comment la succession de jeunes locataires dans les petits logement contribuait à structurer le peuplement local et les rapports de voisinage. Un phénomène comparable s’esquisse dans certains immeubles des deux secteurs anciens, où l’on voit certains petits appartements passer de ménages âgés disposant de ressources modestes à de jeunes occupants, étudiants ou non, issus de milieux nettement plus aisés.
  2. D’autre part, la pratique du cautionnement, qui s’inscrit dans le droit fil d’une logique du marché, paraît fonctionner sur une base beaucoup moins étroitement locale que le système traditionnel des recommandations et cooptations. Il correspond à un jeu plus ouvert dans la rotation des occupants au sein du parc locatif privé, qui joue de façon générale un rôle important dans le renouvellement des populations urbaines.

37Cette évolution des pratiques des régisseurs doit être considérée à la fois comme un effet et un accélérateur de tendances qui, dans les secteurs anciens, vont plutôt dans le sens d’un renforcement de l’homogénéité socio-professionnelle. Avec la liquidation progressive du régime de la loi de 1948, les rentes de situation dont bénéficiaient les plus anciens locataires ne leur survivent pas. Dans le même temps, ces quartiers qui sont situés favorablement dans l’espace social lyonnais font l’objet d’une pression accrue de la demande, tant pour la location que pour l’acquisition. D’autre part, la gestion traditionnelle des immeubles patrimoniaux cède peu à peu la place à de nouvelles couches de bailleurs ou à de nouvelles attitudes vis à vis de la propriété. D’un côté, les “nouveaux propriétaires”, ou “propriétaires occasionnels”, comme les dénomment les régisseurs, se sont souvent endettés pour opérer un investissement dont ils attendent la meilleure rentabilité, fût-ce au prix de démarches insistantes auprès de leurs mandataires. Parfois aussi, les héritiers des anciens immeubles de famille adoptent à leur tour des attitudes similaires, ou bien n'hésitent pas à mettre l’immeuble en vente s’ils jugent son rendement insuffisant.

38Au total, c’est tout le rapport entre offre et demande de logements qui se trouve peu à peu redéfini, tant pour la location que pour l’acquisition. Les logiques de peuplement qui ont été décrites plus haut peuvent alors être progressivement remises en cause, puisque l’évolution qui se dessine affecte tout particulièrement deux catégories d’habitants :

  • d'un côté les milieux populaires, qui auront plus de difficultés à se maintenir, du moins lorsqu’ils sont locataires ;
  • de l’autre, les ménages qui sont liés de près ou de loin aux familles “installées”, mais qui ne disposent que de ressources modestes. En effet, la position individuelle du ménage a toutes chances de prendre à l’avenir le pas sur les diverses ressources relationnelles qui peuvent être tirées de l’appartenance locale. En l’absence de patrimoine ou de revenus appropriés, il sera de plus en plus difficile à ce type d’habitants de conserver par leur présence dans le quartier les signes et les moyens d’une protection efficace contre la descente sociale.

39A terme, ces évolutions auront sans doute pour effet d’accroître l’homogénéité socio-économique des deux secteurs anciens, tout en réduisant l’emprise des mécanismes qui assurent encore aujourd’hui la permanence et la consistance de véritables milieux locaux.

40Mais, dans une phase transitoire, ces évolutions tendent plutôt à renforcer au contraire les disparités. En effet, elles interviennent à la marge, au fur et à mesure que les appartements libérés sont remis en vente ou en location à de nouvelles conditions. Au sein du même immeuble peuvent donc coexister des situations fort contrastées, qui sont parfois source de tensions dans la mesure où elles ne se fondent plus seulement sur la micro-différenciation du cadre bâti, mais sur l’ancienneté des occupants. Pour ne prendre qu’un exemple, c’est bien le contraste entre le statut de locataire (parfois à bon compte) et l’ampleur de l’appartement habité qui polarise l’agressivité de cet enquêté :

“Ici, c’est le riche Lyonnais... enfin l'ex-riche Lyonnais, parce que, je vous dis, la plupart sont fauchés. Mais ils gardent des appartements qui sont immenses. Alors ils les gardent pourquoi ? Parce qu’ils ne paient pas trop cher ! C’est que moi j’ai emménagé il y a 10 ans, mais ceux que ça fait 30 ou 40 ans qu’ils y habitent, même plus, j’aime autant vous dire qu’ils ont des appartements bien plus grands que le mien et qu’ils paient moins cher. Alors ça joue encore les seigneurs, les Madame Untel, les trucs comme ça... C’est malheureux de le dire, mais c’est la vérité”.

41En dénonçant les faux-semblants autorisés selon lui par les rentes de situation, cet interviewé fait écho, mais sur le mode sarcastique, au thème des “familles établies” qui affleure dans d’autres entretiens. Ne bénéficiant pas du même rapport qualité/prix, il associe cette inégalité flagrante à d’autres catégories de jugement sur son voisinage, et se montre particulièrement soucieux de garder ses distances avec un monde qui n’est pas le sien.

42Tant qu’elle représentait le principal support de l’hétérogénéité sociale et qu’elle en réglait l’inscription dans l’espace, l'hétérogénéité des structures matérielles jouait un rôle décisif dans l’agencement des sociabilités, des perceptions mutuelles et des modes de cohabitation. A la faveur des évolutions qui se dessinent, le lien tend à devenir plus lâche entre les caractéristiques physiques du logement, le coût de sa jouissance, et la qualité sociale de ses occupants. Les effets de calendrier se surimposent à l’ancienne logique qui assurait une certaine correspondance entre ces divers éléments. Ils ne l’abolissent certes pas, mais incitent néanmoins à voir dans l’îlot récent du quartier Brotteaux-Nord une préfiguration de ce que pourrait être un jour le destin de ces quartiers anciens.

Notes

1 Cf. notamment M. HALBWACHS, Morphologie sociale, A. Colin, Paris, 1938.

2 On observe toutefois une certaine baisse de la proportion d’ouvriers entre 1975 et 1982, notamment à la Croix-Rousse. Cette diminution apparaît forte surtout lorsque l’on considère l’ensemble du quartier INSEE “Croix-Rousse Burdeau”, qui a connu d’importantes opérations de rénovation sur les pentes de la colline. Elle est moins sensible au sein du périmètre plus restreint choisi pour l’enquête, où la proportion des ouvriers était et demeure nettement plus faible que dans le reste du quartier.

3 Il est vrai que, pour les couples mariés, les proportions sont sensiblement plus élevées si l’on prend comme critère l’origine locale de l'un au moins des deux conjoints.

4 Cf. chapitre précédent, “Propriétaires et locataires”.

5 Comme l’a montré depuis longtemps déjà l'étude de P. Willmott et M. Young sur le vieux quartier ouvrier d’East London (op. cit.).

6 Comme l’ont montré divers travaux sur les pratiques d’attribution des logements dans le parc locatif social des grands ensembles.

7 Il n’en va autrement que dans des cas très précis, où le soutien familial s'exerce de façon privilégiée. En fin de cycle de vie, surtout lorsque ne subsiste qu'un seul des conjoints, les ascendants viennent parfois s’installer à proximité du domicile de l'un de leurs enfants, en particulier d’une fille. Ou bien encore c’est l’un des enfants qui choisit un nouveau logement plus proche d’une mère âgée. Les divorces peuvent aussi induire des rapprochements entre générations, et parfois même la ré-cohabitation de l’ex épouse avec ses propres parents.

8 Si l'on tient compte à la fois des données factuelles et opinions émises, les éléments d’information qui permettent d’éclairer le processus d’installation dans le logement apparaissent au total très complexes. Souvent les intéressés proposent plusieurs interprétations différentes selon les thèmes successivement abordés au cours de l’entretien (histoire familiale, profession, éducation des enfants, patrimoine, etc...), si bien que la question retenue comme “consigne” initiale (Dans quelles circonstances avez-vous quitté votre ancien appartement pour venir habiter ici ?) ne suscite parfois que des réponses lacunaires ou stéréotypées. De même, ces quelques dizaines d’entretiens donnent à penser que le recours au questionnaire (ouvert ou fermé) ne saurait suffire à donner une vue satisfaisante des raisons ou des "mobiles” qui ont présidé au choix du domicile, même au travers d’une combinatoire subtile de réponses multiples.

9 Cf. sur ce point Y. RICHARD, La gestion immobilière à Lyon : les régisseurs, mémoire de maîtrise de sociologie, Université Lyon II, 1984.

10 C’est notamment le cas pour la quasi-totalité de l’îlot Brotteaux-Nord. Ailleurs, il peut arriver que la fidélité au régisseur de la famille entre en contradiction avec le respect de cet usage.

11 et aussi, très souvent, par une insertion locale et une expérience du métier cumulée sur plusieurs générations.

12 Encore que la montée des impayés, très sensible depuis le début des années 80, incite les régisseurs à redoubler de prudence, et à exiger de plus en plus des garanties financières même de la part des candidats recommandés par leurs clients.

13 Le fichier traité porte sur l'ensemble des demandes instruites par une même régie au cours des années 1983, 1984 et 1985. Bien qu’il s’agisse de la régie qui assure entre autres la gestion des immeubles de l’îlot Brotteaux-Nord, le parc locatif concerné par ce traitement ne se limite pas aux trois secteurs étudiés ici. Les conclusions de l'analyse se trouvent cependant confirmées dans leurs grandes lignes par les entre tiens réalisés auprès d’autres régisseurs. Pour l'exposé détaillé des résultats, cf. Y. GRAFMEYER et B. BENSOUSSAN, “Les ajustements de l’offre et de la demande de logement dans le parc locatif privé. Enquête exploratoire”, in Nouveaux enjeux urbains. Recomposition sociale et qualification résidentielle. Le cas de l’agglomération lyonnaise (op. cit.).

Table des illustrations

Titre Graphique 14 - Pour les locataires successifs de l'îlot Brotteaux-Nord, répartition comparée des adresses précédentes et des adresses suivantes.
Légende NB. Les données portent sur l'ensemble des locataires qui résident ou ont résidé dans l’îlot depuis 1956. Pour les adresses ultérieures, les effectifs concernés sont plus faibles, puisqu'ils ne prennent en compte ni les ménages présents dans l’îlot au moment de l’enquête, ni les occupants décédés. Afin de faciliter la comparaison, les effectifs de chacune des deux distributions ont été convertis en pourcentages.
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© Presses universitaires de Lyon, 1991

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