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Habiter Lyon

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Yves Grafmeyer

Chapitre IV. Propriétaires et locataires

Texte intégral

1Parmi tous les éléments permettant de caractériser les groupes d'îlots étudiés, le statut d’occupation joue un rôle bien particulier. D’un côté en effet, cette variable apparaît comme un attribut des ménages, que l’on peut mettre en rapport avec d’autres caractéristiques telles que l’âge, l’ancienneté d’installation, le niveau de ressources, etc... Mais elle dépend par ailleurs de la structure de l’offre locale de logements, qui renvoie elle-même aux formes de propriété des immeubles, aux stratégies des propriétaires et de leurs mandataires, et aux divers types de contraintes institutionnelles qui peuvent les infléchir.

2Au carrefour de l’histoire des immeubles et de l’histoire de leurs occupants, le statut d’occupation est le produit d’ajustements et d’arbitrages qui obéissent à des logiques très diverses. Ces ajustements résultent pour partie de la confrontation des offres et des demandes sur des marchés (immobilier ou locatif) au demeurant fort éloignés du modèle de la concurrence pure et parfaite. Mais ils peuvent aussi mettre en jeu d’autres mécanismes : transmission patrimoniale, formes diverses de solidarité entre générations, attribution de logements de fonction, etc... On peut faire l’hypothèse que la signification que les résidants attribuent à leur statut d’occupation et à celui de leurs voisins n’est pas sans liens avec les trajectoires individuelles et familiales antérieures, avec les circonstances de l’installation dans le quartier, et aussi avec la manière dont se sont opérés les ajustements entre les projets résidentiels et les situations objectives.

3D’autre part, la combinaison locale de tous ces ajustements provisoires ou durables ne s’opère pas forcément de façon aléatoire. La répartition des propriétaires et des locataires au sein du quartier ou de l’immeuble peut obéir à des régularités et s’inscrire dans l’espace de façon inégalement lisible, mais aussi inégalement signifiante selon les contextes locaux et les qualités des enquêtés.

4La question est donc double :

  • comment le statut d’occupation se combine-t-il avec les autres caractéristiques des occupants ? De quelle manière intervient-t-il dans la dynamique du peuplement local et l'éventuelle reconduction de différences au sein des sites étudiés ?

  • quel sens les résidents attribuent-ils à leur statut d’occupation et à celui de leurs voisins de l’immeuble ou du quartier ? Quel rapport y a-t-il, et pour qui, entre les différences objectivement repérables et l’interprétation qui en est faite par les acteurs locaux ?

5Comme précédemment, les îlots situés à la Croix-Rousse et dans l’Ouest des Brotteaux feront l’objet d’un traitement global, quitte à ce que soient spécifiées certaines de leurs particularités respectives. On examinera ensuite l’îlot “Brotteaux Nord”, pour lequel les informations sur la distribution des statuts d’occupation ont pu être restituées de façon plus continue et mieux actualisée grâce aux archives de la régie.

1. LES GROUPES D’ILOTS ANCIENS “BROTTEAUX OUEST” ET “CROIXROUSSE”

6Pour l’ensemble des 6 îlots étudiés, un tiers environ des ménages étaient en 1975 propriétaires de leur résidence principale, - un peu moins à la Croix-Rousse (29 %), un peu plus dans l’autre secteur (36 %). Ces chiffres sont supérieurs à ceux des quartiers INSEE correspondants, pour lesquels le recensement de 1975 relève 23,6 % de propriétaires dans le quartier “Croix-Rousse Burdeau”, et 29,3 % dans le quartier “Saint-Pothin”. Dans les deux petits périmètres retenus, les différents statuts d’occupation se distribuaient globalement comme l’indique le tableau 14.

7Qui sont les propriétaires et qui sont les locataires ? Comment se répartissent les divers modes d’occupation des logements à l’intérieur des deux groupes d’îlots ? Dans quelle mesure ces différences sont-elles l’indice (et peut-être aussi la source) de clivages significatifs au sein de la population résidante ?

Tableau 14 : Répartition (en %) des statuts d’occupation dans l’ensemble des îlots “Brotteaux Ouest" et “Croix-Rousse" au recensement de 1975.

Propriétaire du logement (y compris location-vente)

32,9

Logé par l’employeur

4,6

Logé à titre gracieux (parents, viager-usufruit...)

3,2

Locataire ou sous-locataire, dans un local loué vide

52,2

Locataire ou sous-locataire, dans un local meublé,

un garni ou un hôtel. Autres cas

3,0

Non réponse

4,0

100,0

8Comme dans beaucoup de quartiers anciens, les statuts d'occupation s’imbriquent et se distribuent dans l’espace local de façon particulièrement compliquée. Les données du recensement permettent de repérer assez exactement certaines régularités qui mettent en jeu à la fois les caractéristiques des ménages et celles des immeubles. Il est en revanche plus difficile de restituer à partir de cette source la dimension temporelle des logiques de peuplement. Les bulletins individuels ne mentionnent en effet que le domicile de l’enquêté au précédent recensement. On utilisera pourtant cette information très partielle pour examiner dans un premier temps les incidences respectives de l’âge et de l’ancienneté d'installation dans le quartier sur les statuts d’occupation.

La diversité des statuts d’occupation selon les âges et l’ancienneté de la présence dans le quartier

9L’ancienneté de la présence dans le quartier n’est ici appréciée qu’à partir du lieu de résidence au précédent recensement (1968), seule indication disponible pour ces deux groupes d’îlots. L’”ancienneté” ainsi entendue est fortement liée à l’âge des chefs de ménage. Ceux qui occupaient le même logement en 1968 sont nettement plus âgés que les autres. Cet écart, qui n'a rien de surprenant, tient en partie à l’effet mécanique de translation (par définition, les ménages du premier groupe ont au moins sept ans d’existence, ce qui n’est pas forcément le cas des autres), mais il traduit surtout la forte stabilité de beaucoup d’habitants qui occupent leur logement depuis beaucoup plus de sept ans.

10Plus intéressante est la forte différence que l’on constate entre les ménages qui se sont délocalisés à l’intérieur du même arrondissement et ceux qui viennent d’ailleurs. Pour les seconds, la structure des âges est à peu près symétrique et inverse de celle des ménages “stables”. En revanche, les ménages qui ont changé de logement, mais résidaient déjà dans l’arrondissement, occupent une position intermédiaire qui se manifeste par une répartition assez équilibrée entre les quatre tranches d’âges (cf. graphique 5). La provenance n’est donc pas sans lien avec l’âge des nouveaux occupants. Ceux qui étaient déjà installés en 1968 dans l’espace local ont un âge moyen sensiblement plus élevé que les ménages qui sont des nouveaux venus non seulement dans le logement, mais dans l'arrondissement.

Graphique 5 - Répartition (en %) des âges des chefs de ménage en 1975, pour chacun des trois groupes qui ont été distingués en fonction du lieu de résidence en 1968.

Graphique 5 - Répartition (en %) des âges des chefs de ménage en 1975, pour chacun des trois groupes qui ont été distingués en fonction du lieu de résidence en 1968.

11Fortement corrélé avec l’ancienneté d’installation, l’âge du chef de ménage a également une incidence nette sur le statut d’occupation. Les différences entre les deux secteurs géographiques étudiés n’induisent guère de déformations dans la structure d’ensemble de cette relation.

- Le pourcentage moyen de propriétaires double (passant de 19,2 % à 38,8 %) quand on va de la tranche d’âge la plus basse (moins de 35 ans) vers la plus élevée (65 ans et plus). Aussi la structure par âge des propriétaires est-elle décalée par rapport à celle de l’ensemble des chefs de ménage : avant 35 ans, on compte par exemple 19,3 % de chefs de ménage, alors que 11 % seulement de propriétaires ont moins de 35 ans.
- La proportion de locataires au sens strict accuse, à l'inverse, une certaine baisse aux âges élevés, mais avec des écarts relativement peu marqués par rapport à la moyenne, qui est de 52,2 % pour l'ensemble des chefs de ménage.
- En revanche, la distorsion est beaucoup plus prononcée pour les ménages logés en meublé, en garni ou en hôtel dont les trois-quarts ont moins de 35 ans.

12Puisque les ménages âgés sont, beaucoup plus souvent que les autres, déjà présents dans le même domicile en 1968, on pourrait imaginer a priori que cette liaison, en se combinant avec la précédente, induise une répartition particulièrement contrastée des statuts d'occupation selon l’ancienneté d'installation. Or ce n’est pas exactement ce que l'on constate. Le pourcentage de propriétaires n’est pas de beaucoup inférieur à la moyenne pour les chefs de ménage qui occupaient un autre domicile en 1968. Bien plus, le taux de propriétaires atteint son maximum non pas pour les ménages déjà présents en 1968, mais pour ceux qui ont changé de domicile tout en venant du même arrondissement. Vérifié sur chacun des deux secteurs, le phénomène est encore plus marqué pour le secteur Brotteaux-Ouest que pour celui de la Croix-Rousse.

13Pour qu’il en aille ainsi, il faut que l’âge n’exerce pas systématiquement les mêmes effets de discrimination pour les différents groupes de population étudiés, et c’est bien effectivement ce que l’on observe. En faisant porter les calculs sur les seuls ménages pour lesquels le domicile en 1968 est connu (N = 1017), on voit que la variation du taux de propriétaires en fonction de l’âge ne présente pas du tout la même structure selon le domicile occupé par le ménage en 1968 (cf. graphique 6).

Pour les ménages déjà présents dans le même logement en 1968, les chefs de ménage jeunes sont beaucoup moins propriétaires que la moyenne. La corrélation positive entre âge et pourcentage de propriétaires est encore plus forte que celle observée pour l'ensemble des ménages (qui est figurée au bas du graphique 6).
Il en va tout autrement pour les ménages dont le chef habitait déjà le même arrondissement en 1968, mais dans un domicile différent : parmi les chefs de ménage de moins de 35 ans, le pourcentage de propriétaires est de 28,1, et non plus de 8,6 comme précédemment. La proportion de propriétaires culmine pour la tranche des 35-49 ans, devient minimale pour la tranche suivante, et s’élève à nouveau quelque peu après 65 ans. On ne peut plus dire, pour cette sous-population, que la probabilité d’être propriétaire croît régulièrement avec l’âge. L’ensemble des ménages de moins de 50 ans y sont même un peu plus souvent propriétaires que les autres (37 % contre 35 %).
Les ménages venus depuis 1968 d’un autre arrondissement ou de l’extérieur de Lyon représentent un cas de figure encore différent, puisque c’est surtout dans la tranche d’âge des 50-64 ans que se situe cette fois le taux maximum de propriétaires. Le pourcentage de propriétaires est en revanche particulièrement faible pour les ménages âgés dont l’effectif est d’ailleurs réduit.

14Autrement dit, l’âge n’exerce pas un quelconque “effet” à sens unique sur le statut d’occupation. Il n’est pas un facteur explicatif en soi, mais seulement en association avec d'autres caractéristiques qui lui assignent un rôle très variable selon les sous-populations considérées. La corrélation pourtant nette observée sur l’ensemble des ménages tient essentiellement au poids important (62 %) des ménages déjà installés dans leur domicile en 1968, chez lesquels cette liaison est effectivement très forte. Elle ne vaut pas pour les deux autres types de ménages.

15Les analyses en termes de relations entre variables ne constituent au demeurant qu'un simple point d’appui : elles n’ont d’autre intérêt que de suggérer l'existence de processus, de logiques d’acteurs, en dépit des multiples lacunes de l’information soumise aux croisements statistiques. Il est évident, par exemple, que la variable “domicile lors du dernier recensement” ne fournit qu’un point de repère bien modeste dans les itinéraires des ménages, même s’il avait été possible de connecter les bulletins individuels de 1975 avec ceux des recensements précédents. Associée à d’autres critères, elle permet cependant de typer des situations et des groupes de ménages relativement différenciés, qui ne recoupent qu’en partie les écarts entre générations.

16Appréciée sous l’angle des groupes d’âge, la propriété du logement conduit à distinguer trois profils (cf. graphique 7) :

  • 1 Cf. par exemple C. TAFFIN, Mobilité résidentielle de 1973 à 1978, Archives et documents no 95, INSE (...)

a) Pour les chefs de ménage âgés de moins de 50 ans, la proportion de propriétaires est maximale chez ceux qui ont emménagé depuis 1968, mais résidaient à cette date dans le même arrondissement. Contrairement à ce que l’on observe pour l’ensemble de la population, les ménages déjà présents dans le même logement au précédent recensement sont beaucoup plus rarement propriétaires, notamment avant 35 ans. Rappelons que la première tranche d’âge est aussi celle où se recrutent la majorité des habitants - souvent célibataires logés en meublés, en garnis ou en hôtel.
b) Pour les chefs de ménage qui se trouvent dans la dernière partie de leur vie active en 1975, la proportion de propriétaires, plus élevée en moyenne qu'aux âges précédents, est particulièrement forte pour ceux qui viennent d’un autre arrondissement ou de l’extérieur de Lyon. Dans quelle mesure faut-il y voir l’effet de la stabilisation (à la fois professionnelle et résidentielle) de ménages dont une partie de la carrière s’était déroulée hors de Lyon ? C’est en tout cas ce que suggère l'examen d’un certain nombre de trajectoires recueillies grâce aux entretiens.
c) Parmi les ménages dont le chef a 65 ans ou plus, la proportion de propriétaires est en moyenne du même ordre que celle de la tranche d’âge précédente. Elle ne dépend pratiquement pas de l’ancienneté dans le logement, sauf pour ceux qui n'étaient pas présents dans l’arrondissement en 1968.
Ces derniers, assez peu nombreux d’ailleurs, sont presque tous locataires, ce qui les singularise de façon tout à fait surprenante par rapport à l’ensemble de ce groupe d’âge, bien que leur effectif soit trop faible pour autoriser des conclusions réellement significatives, on notera tout de même que, dans la grande majorité des cas, le domicile en 1968 était déjà situé dans Lyon ou à proximité immédiate (Villeurbanne, Caluire...), ce qui ne permet pas d’invoquer ici comme cause du déménagement le “retour au pays”, qui apparaît dans les enquêtes nationales comme l'un des facteurs importants de délocalisation au moment où la cessation d’activité permet de se libérer des contraintes professionnelles1. D’ailleurs, sur 25 chefs de ménage concernés, 21 sont nés hors de Lyon, dont 9 à l’étranger. Dans leur quasi-totalité, les anciennes professions mentionnées se répartissent entre ouvriers, employés et personnels de service.
Parfois l’entrée dans le nouveau logement (souvent de faible taille) est directement liée à l’évolution du cycle de vie des ménages (plus de la moitié sont veufs ou veuves) et aux rapports entre les générations qui peuvent amener l’ascendant isolé à se rapprocher du domicile de l’un de ses enfants. I1 peut aussi arriver que la délocalisation ait été subie plutôt que voulue. Dans plusieurs cas, en effet, les adresses indiquées pour 1968 correspondent à des secteurs de Lyon qui ont été soumis à rénovation, notamment dans les 3e et 4e arrondissements. D’une manière générale, il n’est pas rare que les personnes âgées ne pouvant se maintenir dans les îlots rénovés se relogent de préférence dans les quartiers avoisinants. De précédentes enquêtes de terrain l’ont notamment constaté à propos de l’aménagement des pentes de la Croix-Rousse. En ce cas, l’entrée dans la localité s’accompagne très rarement d’une accession à la propriété.

Quoi qu’il en soit, retenons que cette petite minorité d’individus âgés mais récemment installés dans le quartier contraste très fortement avec les autres habitants appartenant à la même génération. Ils sont beaucoup moins souvent propriétaires, ont un passé professionnel sensiblement plus modeste, et sans doute aussi un niveau de ressources plus bas. Ils s’inscrivent moins dans la continuité de la composition sociale du quartier que les nouveaux venus moins âgés.

Graphique 6 - Variation (au recensement de 1975) des pourcentages de propriétaires en fonction de l’âge du chef de ménage, selon le lieu de résidence au recensement de 1968.

Graphique 6 - Variation (au recensement de 1975) des pourcentages de propriétaires en fonction de l’âge du chef de ménage, selon le lieu de résidence au recensement de 1968.

Figurent en ordonnée les écarts par rapport au pourcentage moyen de propriétaires observé pour chacune des trois sous populations, puis pour l’ensemble. En abscisse, les bases des rectangles sont proportionnelles aux effectifs des tranches d’âge dans la sous population considérée.

Graphique 7 - Variation (au recensement de 1975) des pourcentages de propriétaires en fonction de leur lieu de résidence en 1968, selon la tranche d'âge du chef de ménage.

Graphique 7 - Variation (au recensement de 1975) des pourcentages de propriétaires en fonction de leur lieu de résidence en 1968, selon la tranche d'âge du chef de ménage.

Figurent en ordonnée les écarts par rapport au pourcentage moyen de propriétaires observé pour chacune des tranches d’âge, puis pour l’ensemble. En abscisse, les bases des rectangles sont proportionnelles aux effectifs des ménages caractérisés par un même type de domicile en 1968.

17Le cas particulier des nouveaux occupants venant du même arrondissement

18Les différences tenant aux générations sont donc modulées par l’ancienneté d’installation, qui constitue elle aussi un discriminant tout à fait significatif. Sans passer en revue systématiquement les trois groupes de ménages que le recensement permet de distinguer, on se limitera ici au cas "intermédiaire" de ceux qui ont emménagé depuis 1968, mais sans changer d’arrondissement.

19Intermédiaire, cette population l’est à coup sûr par sa structure d’âge (cf. supra, graphique 7), par son niveau général d'instruction, et aussi par sa composition socioprofessionnelle, puisqu’elle comporte presque autant de patrons de l’industrie et du commerce que le groupe des anciens résidants, mais se trouve à mi-chemin entre ces derniers et les nouveaux venus dans l’arrondissement pour la proportion de cadres moyens et d’ouvriers.

20Pourtant, ces quelque 117 ménages qui ont effectué un déplacement résidentiel de courte distance, à l’intérieur des limites du même arrondissement, occupent une position privilégiée, et non plus intermédiaire, du point de vue de l’accession à la propriété. Les deux choses ne sont probablement pas sans rapport. On peut supposer que l’acquisition du logement a été dans un certain nombre de cas l’une des raisons du déménagement, puisque les raisons professionnelles sont beaucoup moins décisives dans les délocalisations sur faible distance (cf., sur ce point, C. Taffin, op. cit.). On note d'ailleurs que, pour les actifs de ce groupe, les lieux de travail sont relativement éloignés du domicile, et se répartissent de façon à peu près comparable à ceux des actifs qui résidaient en 1968 dans d'autres arrondissements ou hors de Lyon. La proportion d’actifs travaillant dans le même arrondissement est même la plus faible de toutes (6,8 % contre 13,7 % en moyenne). En règle générale, le souci de se rapprocher du lieu de travail ne semble donc guère avoir joué.

21Le fort taux de propriétaires doit également être rapporté à la structure par âge de cette population : on y observe une forte sur-représentation des tranches d’âge intermédiaires (le tiers des chefs de ménage a entre 35 et 49 ans, contre 19 % pour l’ensemble), qui correspondent à une position dans le cycle de vie favorable à la mobilisation de ressources personnelles ou familiales (donation, héritage) en vue de l’acquisition du logement.

22La distribution des âges permet aussi de comprendre que près de la moitié des ménages soient constitués de couples avec enfants, contre moins du tiers pour l’ensemble. On peut donc supposer que l’extension de la famille a été aussi l’une des raisons de la recherche d’un nouvel appartement dans le même quartier, que ce soit en location ou en propriété.

23On voit donc comment se combinent pour cette sous-population un certain nombre de traits spécifiques qui, pris ensemble, lui confèrent un profil relativement original, en dépit de son hétérogénéité interne. Les quelques critères pris en compte par les recensements suffisent déjà à esquisser des configurations, et à suggérer par exemple le jeu complexe des relations entre deux dimensions de l’“ancienneté” : celle de l’âge et celle de l'entrée dans le logement ou dans le quartier.

Position sociale, statut d’occupation et taille des logements

24On considérera la relation entre ces trois éléments à deux niveaux successifs, celui des ménages puis celui des segments de rue.

25A l’échelle des ménages, on observe tout d’abord une liaison nette - et attendue - entre la position sociale et le statut d’occupation. Ainsi, la proportion de propriétaires est sensiblement plus élevée que la moyenne pour les ménages dont le chef est (ou était) cadre supérieur ou membre d’une profession libérale. Encore forte chez les industriels, commerçants et artisans, elle décroît ensuite lorsqu’on parcourt l’axe du statut socio-économique.

26Le pourcentage relativement élevé de propriétaires parmi les chefs de ménage n'ayant pas mentionné leur profession ou leur ancienne profession tient essentiellement à la prépondérance, dans cette rubrique, des personnes âgées, dont on a vu qu’elles sont plus souvent propriétaires que la moyenne.

Tableau 15 - Proportion de propriétaires du logement principal selon la CSP ou l’ancienne CSP du chef de ménage (recensement de 1975).

CSP ou ancienne CSP du chef de ménage

% de propriétaires

Patrons de l’industrie et du commerce

41,2

Professions libérales et cadres supérieurs

52,6

Cadres moyens

35,7

Employés

33,5

Ouvriers

19,6

Personnels de service et autres catégories

15,7

CSP ou ancienne CSP non mentionnée

35,8

Ensemble

32,9

27Quant aux statuts d’occupation très minoritaires (logement à titre gracieux, par l’employeur, en hôtel ou en meublé), ils se répartissent de façon à peu près équivalente entre les CSP, exception faite des personnels de service dont près du quart est logé par l'employeur (concierges, gardiens d'immeubles et domestiques). Ce sont d’ailleurs les seuls cas de “logements de fonction” observés sur ces deux sites.

28La taille des logements - approximativement évaluée à partir du nombre de pièces, seul indicateur disponible, - est elle aussi nettement variable selon la catégorie socio-professionnelle du chef de ménage. Le nombre moyen de pièces à usage d'habitation passe de 4,0 pour les professions libérales et cadres supérieurs à 3,3 pour les cadres moyens, 2,9 pour les patrons de l’industrie et du commerce, 2,5 pour les employés, 2,7 pour les ouvriers, et 2,0 pour les personnels de service.

Graphique 8 - Proportion de propriétaires selon le nombre de pièces du logement.

Graphique 8 - Proportion de propriétaires selon le nombre de pièces du logement.

NB. La largeur de chaque rectangle est proportionnelle à l'effectif total de logements d'un nombre de pièces donné, qui est inscrit au sommet du graphique.

29Il n’est pas surprenant, dès lors, que la proportion des propriétaires varie en fonction du nombre de pièces, et passe de 16,2 % pour les logements ne comportant qu'une seule pièce à 53,1 % pour les logements de 5 pièces et plus (graphique 8). Cette relation est principalement due à l’effet combiné des deux précédentes, plutôt qu'à une dépendance intrinsèque entre taille du logement et statut d’occupation. En effet, pour une catégorie sociale donnée, le nombre moyen de pièces n'est pas forcément plus élevé pour les propriétaires que pour les locataires. C’est même l’inverse que l’on constate chez les employés et les personnels de service, comme le montre le tableau 16. Dans leur cas, le fait d’être propriétaire renforce encore la probabilité d'occuper un petit logement, alors que chez les cadres et ouvriers, au contraire, le nombre moyen de pièces est sensiblement plus grand chez les propriétaires.

30Au total, en combinant le critère du statut d’occupation et celui de la taille du logement, on observe donc des écarts assez marqués d’une catégorie sociale à l’autre, et une ventilation très contrastée des logements possédés par leurs occupants : ainsi, les cadres et professions libérales représentent à eux seuls 74 % des propriétaires de logements de 4 pièces et plus, contre 25 % seulement des propriétaires de logements de 1 à 3 pièces, principalement possédés par des artisans, des commerçants et des employés. On peut d'ailleurs supposer que les écarts seraient encore plus prononcés si l’on pouvait comparer systématiquement les superficies plutôt que les nombres de pièces. Non seulement la taille moyenne des pièces est très inégale d'un immeuble à l’autre, parfois même d’un appartement à l'autre, mais les logements anciens sont inégalement dotés de dépendances, alcôves, etc..., qui ne figurent pas dans les données du recensement.

Tableau 16 - Proportion de grands logements selon la CSP ou l’ancienne CSP du chef de ménage (recensement de 1975).

CSP ou ancienne CSP du chef de ménage

1
% global de logements de 4 pièces et plus

2
% de logements de 4 pièces et plus parmi les propriétaires

Différence (2-1)

Patrons de l'ind, et du commerce

21,7

22,0

+0,3

Professions libérales et cadres sup.

58,0

61,0

+ 3,0

Cadres moyens

30,8

36,0

+ 5,2

Employés

18,0

11,5

-6,5

Ouvriers

13,0

25,7

+ 12,7

Pers. de service et autres catégories

6,6

0,0

-6,6

CSP ou ancienne CSP inconnue

27,0

33,5

+ 6,5

Ensemble

24,6

30,6

+ 6,0

31Ces résultats sont somme toute assez conformes à ceux d’enquêtes plus générales sur les conditions de logement des Français en milieu urbain. La taille du logement et le statut d’occupation varient assez nettement en fonction de la position sociale des ménages, ne serait-ce que par le biais des effets combinés des différences de revenus et de patrimoines.

32On se demandera maintenant comment s’organisent localement ces différents éléments lorsqu’on prend comme unités d’analyse non plus les ménages, mais les segments de rue qui constituent ces six îlots anciens.

Si l'on adopte par exemple comme indicateur du statut social le pourcentage de ménages dont le chef est cadre supérieur ou membre d’une profession libérale parmi les habitants d’un même segment de rue, on constate une certaine corrélation avec le pourcentage de propriétaires (ρ = 0,50), encore que cette liaison soit moins forte qu’avec des éléments de confort tels que la possession du téléphone (ρ = 0,73) ou d’une salle de bains (ρ = 0,84). De même, les segments de rue où l’on rencontre le plus de cadres supérieurs et de professions libérales sont plutôt ceux où le nombre moyen de pièces des logements est élevé (ρ = 0,59).
En revanche, le pourcentage de propriétaires et le nombre moyen de pièces sont pratiquement en situation d'indépendance (ρ = 0,11). Bien plus, les segments comportant beaucoup de logements de 1 ou 2 pièces sont un peu plus souvent qu’en moyenne des segments où l’on trouve beaucoup de propriétaires, puisqu’on observe entre les deux variables une corrélation positive, quoique faible (ρ = 0,22). Autrement dit, le fait que la proportion de propriétaires croisse continûment et fortement avec le nombre de pièces - allant du simple au triple quand on compare les logements d’une pièce et ceux de cinq pièces et plus - n’est nullement incompatible avec une quasi indépendance entre ces deux variables à l’échelle d’unités collectives.

  • 2 Cf. par exemple, sur ce point, les articles de W.S. ROBINSON, “Ecological correlations and the beha (...)

33On peut voir dans ce constat une illustration parmi bien d'autres des discordances qui peuvent apparaître entre corrélations individuelles et corrélations écologiques2. Même à l’échelon micro-local qui est ici retenues, les deux mesures apprécient des réalités différentes et ne sont pas substituables.

34L’analyse conduite à l’échelle des ménages consiste à mettre en relation les caractéristiques des logements et celles de leurs occupants, et à voir par exemple de quelle façon le rapport entre statut social et statut d'occupation est modulé par le nombre de pièces.

35En revanche, la distribution des logements et de leurs occupants dans l’espace local se traduit par un jeu de proximités et de distances qui n’est pas de même nature que les catégorisations abstraites dégagées par les croisements statistiques sur la population des ménages. Il n’y a par conséquent rien de sur prenant à ce que les associations de variables se trouvent réaménagées quand on se situe à l’échelle agrégée des unités spatiales. C’est alors qu'apparaissent d'autres modes de regroupements, d'autres clivages, qui peuvent aussi bien renforcer, estomper ou même inverser les précédents.

36Pour s’en tenir ici à l'échelle du segment de rue - qui n’est certes pas, on l'a vu, la seule pertinente - les différentes situations locales se polarisent plus ou moins nettement autour de quatre principaux types, qui peuvent être illustrés chacun par un ou deux exemples.

Type I : Il est particulièrement bien représenté par le segment B13 du quartier des Brotteaux, où l’on observe un score très élevé à la fois pour le pourcentage de propriétaires (maximum de tous les segments avec 55,2 %), pour le confort des logements (31 % de logements de 5 pièces et plus, 82,8 % sont équipés d’une salle de bain, et autant de téléphone), et pour le profil social des occupants : à eux seuls, les cadres supérieurs et membres des professions libérales y constituent 35 % de la population, et 31 % des chefs de ménages ont fait des études supérieures. Ce type de configuration, où des valeurs élevées sont cumulées pour tous les indices, se retrouve à un moindre degré pour l’un des groupes d’immeubles situés sur le Boulevard de la Croix-Rousse.

Type II : Le statut social est élevé, les logements sont souvent de grande taille et bien équipés, mais le pourcentage de propriétaires est faible. Ainsi le segment B14, pourtant contigu à celui qui représente le mieux le premier type, s’en distingue nettement du point de vue du statut d’occupation (25 % de ménages propriétaires, soit l’une des proportions les plus faibles), tout en se situant au premier ou au deuxième rang pour la taille des appartements (dont 40 % ont 5 pièces ou plus), leur équipement, et le niveau social de leurs occupants (24 % de cadres supérieurs ou professions libérales, 20 % de cadres moyens, 36 % de diplômés de l’enseignement supérieur).

Type III : Comme dans le type précédent, il y a divergence entre le statut d’occupation et les autres indices, mais la situation se trouve inversée : niveau social et surtout confort des logements plutôt modestes, contrastant avec un fort pourcentage de propriétaires. Le cas le plus net est celui du segment B34, qui arrive en deuxième position pour le pourcentage de propriétaires (53,8 %), mais au dernier rang pour le nombre moyen de pièces (89 % des appartements ont entre 1 et 3 pièces), et en position très inférieure à la moyenne pour leur niveau d’équipement. Près des deux tiers des chefs de ménage sont (ou étaient) commerçants, artisans ou employés ; leur niveau d'instruction générale est sensiblement plus faible que la moyenne de la population enquêtée, leur âge moyen un peu plus élevé, et le taux de possession de voitures parti culières est exceptionnellement bas (34 %). Plusieurs segments manifestent un profil comparable, essentiellement dans les rues plutôt que sur les grandes artères : c’est dans ces groupes d’immeubles que se rencontre une population où dominent les classes moyennes indépendantes ou salariées (et aussi un certain nombre d’ouvriers), d’implantation plutôt ancienne, et qui ont acquis des appartements de taille modeste, parfois contigus au local où s’exerce leur activité professionnelle.

Type IV : A la différence du chassé-croisé qui caractérisait les deux types précédents, on retrouve ici (comme dans le premier type) la “congruence” qui se manifestait au niveau de l'analyse statistique d’ensemble : les logements sont de taille plutôt réduite, occupés en majorité par des ménages de statut modeste, et qui sont essentiellement locataires. La meilleure illustration est constituée par deux segments contigus et très comparables du secteur Croix-Rousse, ceux qui portent les no XI1 et X12. Aucun des 62 ménages n’y est propriétaire de son logement, 70 % des appartements ont entre deux et trois pièces, leur taux d’équipement les situe au dernier rang sur l’ensemble des deux terrains étudiés (par exemple, 11 % seulement sont équipés de salles de bain). Un seul des chefs de ménage est cadre supérieur, près de la moitié sont ouvriers ou employés. I1 s’agit par ailleurs d’une population plutôt âgée, exclusivement de nationalité française.

37On notera que d’autres cas de figure seraient théoriquement possibles, par exemple celui qui associerait des logements de petite taille et une population relativement aisée. Mais en fait, du moins dans les deux secteurs étudiés, une telle situation n’est jamais attestée. Pour l’ensemble des segments de rue - comme pour l’ensemble des ménages - on observe une forte dépendance entre tous les indices qui décrivent le statut socioéconomique et le niveau d’instruction des habitants, la taille des logements, et leur degré de confort. La cohérence de ce premier groupe d’indices traduit une tendance lourde, que l’on peut apprécier de manière synthétique à travers un indicateur tel que la proportion de chefs de ménage cadres supérieurs ou membres d’une profession libérale.

38En croisant cet indicateur avec le pourcentage de ménages propriétaires de leur logement, on obtient une représentation schématique de la distribution des divers segments entre les quatre cas de figure décrits précédemment (voir graphique 9).

Graphique 9 - Distribution des segments de rue des secteurs Croix-Rousse et Brotteaux-Ouest en fonction du pourcentage de ménages propriétaires de leur logement, et du pourcentage de chefs de ménage qui sont cadres supérieurs ou professions libérales.

Graphique 9 - Distribution des segments de rue des secteurs Croix-Rousse et Brotteaux-Ouest en fonction du pourcentage de ménages propriétaires de leur logement, et du pourcentage de chefs de ménage qui sont cadres supérieurs ou professions libérales.

SOURCE : Recensement de 1975
Δ segment de rue appartenant au groupe d’îlots de la CroixRousse
• segment de rue appartenant au groupe d’îlots Brotteaux-Ouest

Le graphique 9 montre bien à quel point s’atténue la dépendance statistique entre la position sociale des habitants et leur statut d’occupation quand on la mesure non plus sur les ménages pris individuellement mais sur les petites unités de voisinage que forment les segments de rue. A un pourcentage donné de propriétaires correspond une proportion très inégale de cadres supérieurs ou professions libérales selon la rue habitée, et réciproquement.
Il est d’ailleurs important de noter que la dispersion des segments de rue dans cet espace à deux dimensions tient assez peu à l’écart des valeurs moyennes entre les deux secteurs géographiques. L’ampleur de la dispersion est du même ordre à l’intérieur de chaque secteur pris séparément, si bien qu’un segment de rue peut se distinguer fortement de ceux qui lui sont contigus, et présenter au contraire des caractéristiques très proches de celles observées sur des segments plus éloignés.

La structure de propriété des immeubles

39Quand le traitement statistique porte non plus sur les ménages mais sur des unités collectives territoriales, il prend implicitement en compte des discriminants qui tiennent à l’histoire des lieux et interviennent tout autant que les ressources et les stratégies des habitants dans la production de configurations locales spécifiques.

40Les préférences et arbitrages des ménages doivent composer avec la structure même de l’offre de logements, qui correspond à une grande diversité de situations dans des quartiers anciens tels que ceux étudiés ici. Certains éléments morphologiques sont dotés d’une forte rigidité (emplacement de l’immeuble, qualité architecturale, taille et situation du logement, etc...). La structure de la propriété, qui est davantage susceptible d’évoluer au cours de la vie de l’immeuble, joue elle aussi un rôle particulièrement important. Aussi bien dans les îlots de la Croix-Rousse que dans ceux du secteur BrotteauxOuest, la proportion de propriétaires parmi les occupants d'un même immeuble varie très fortement, comme l’indique le tableau 17.

41Le statut d’occupation des ménages résidants ne donne bien sûr qu'une indication indirecte sur la structure de propriété des immeubles. Le problème se pose surtout pour les deux derniers cas de figure distingués ci-dessus (“un seul ménage propriétaire” ; “aucun ménage propriétaire”).

Tableau 17 - Proportion de propriétaires parmi les occupants d’un même immeuble au recensement de 1975, pour l'ensemble des îlots du secteur “Croix-Rousse” et du secteur “Brotteaux Ouest”.

Type d’immeuble selon la proportion de propriétaires parmi les occupants

Nombre d'immeubles de chaque type

%

Majorité de ménages propriétaires

24

19,2

Minorité de ménages propriétaires

34

27,2

Un seul ménage est propriétaire

29

23,2

Aucun ménage n'est propriétaire

38

30,4

Total

125

100,0

42Lorsqu’un seul occupant est propriétaire de son logement, cela n’implique pas nécessairement qu’il possède par ailleurs la totalité de l’immeuble. Les données du cadastre montrent cependant qu’il en va bien le plus souvent ainsi dans les secteurs étudiés. Les autres cas correspondent en général à une situation de propriété indivise entre membres d’une même parentèle, dont un seul réside sur place. L’histoire de quelques immeubles a pu être reconstituée grâce aux informations recueillies auprès de propriétaires et de régisseurs. On voit alors apparaître la grande diversité des évolutions possibles sur longue période. Dans tel cas, ce qui était initialement un “immeuble de rapport” devient au fil des générations un “immeuble de famille” dont les habitants, majoritairement unis par des liens de parenté, occupent leur appartement soit à la suite d’un héritage ou d’une donation, soit encore en tant que locataires de leurs ascendants ou logés par eux à titre gratuit. Dans d’autres cas, c’est plutôt l’évolution inverse qui prédomine au moins pendant un certain temps, ce qui n’exclut pas le retour ultérieur d’un ou plusieurs membres de la famille, à la faveur du départ spontané d'un locataire, ou de la “reprise” plus autoritaire d’un appartement pour loger un enfant.

  • 3 Il n’est ici question que des rares cas où l’immeuble lui-même est possédé par les Hospices Civils (...)

43Quant aux immeubles occupés uniquement par des locataires, ils sont de deux types. Quelques-uns font partie du patrimoine immobilier de diverses personnes morales (Société de la Rue Impériale, Hospices Civils de Lyon3, etc...). Les autres, plus nombreux, sont la propriété d’une seule personne physique, ou sont possédés en indivision par deux ou trois membres d'une même famille. En ce cas, il peut arriver que certains des locataires aient des liens de parenté avec les propriétaires de l’immeuble.

44Liée à l’histoire particulière de chaque immeuble, la structure de la propriété joue un rôle capital dans la production des configurations locales, car, dans les deux quartiers étudiés, elle se traduit spatialement par une très forte variance non seulement entre immeubles voisins, mais aussi entre segments de rue.

45L’introduction de cette variable dans l’analyse statistique donne une vue plus précise du jeu des proximités et des distances dans l’espace local, et permet de mieux saisir les relations ambiguës qui s’établissent entre les caractéristiques des ménages, celles des logements qu’ils occupent, et celles des statuts d’occupation.

46Afin d’apprécier de façon synthétique la manière dont se combinent localement ces différents éléments, une analyse factorielle des correspondances a été effectuée sur l’ensemble des deux secteurs géographiques, à partir des principales informations consignées dans les bulletins individuels du recensement.

47Le tableau statistique auquel a été appliquée l’analyse classe les ménages selon deux types de critères :

  • le segment de rue dans lequel est situé leur logement (N = 21)

  • un ensemble de variables caractérisant le ménage ou le logement qu’il occupe. Les 13 variables retenues se décomposent au total en 53 modalités dont la liste figure plus loin ainsi que leur notation abrégée.

48Cette analyse des correspondances porte sur 973 ménages. En effet, sur les 1080 ménages figurant dans le fichier, seuls ont été conservés ceux qui ont fourni une information pour toutes les variables prises en considération.

49Le premier “facteur” extrait par l’analyse prend en compte 33,6 % du khi-deux mesurant l'importance des écarts à l’indépendance dans le tableau des données. L’information apportée par les facteurs suivants décroît rapidement, le nombre total de facteurs étant égal au nombre de colonnes moins une (c’est à-dire, ici, N = 20). En pratique, on s’intéressera exclusivement aux trois premiers facteurs, et notamment au plan de projection des deux premiers. Les caractéristiques de ces facteurs sont mentionnées en annexe (coordonnées des vecteurs propres, contribution du facteur à la modalité ou au segment, contribution relative au facteur).

Graphique 10 - Plan des deux premiers facteurs de l’analyse des correspondances sur les segments de rue.

Graphique 10 - Plan des deux premiers facteurs de l’analyse des correspondances sur les segments de rue.

LEGENDE
Δ segment de me appartenant au groupe d’îlots de la Croix-Rousse
• segment de rue appartenant au groupe d’îlots Brotteaux-Ouest
Voir page suivante le descriptif des variables
CARACTERISTIQUES DE L’ANALYSE
Analyse des correspondances multiples portant sur 973 ménages
Inertie totale = 0,189
Contribution du premier facteur (axe horizontal) à l’inertie totale = 33,6 %
Contribution du deuxième facteur (axe vertical) à l’inertie totale = 14,5 %
Contribution du troisième facteur (non représenté) à l’inertie totale = 13,1 %
Légende des variables prises en compte dans l’analyse des correspondances représentée par le graphique 10
NB : afin de préserver la lisibilité du graphique, certaines variables n’y ont pas été reportées. Leurs contributions sont indiquées en annexe de l'ouvrage
1- Numéro d’étage du logement
RZCH : Rez-de-chaussée
PRET : Premier étage
DXET : Deuxième étage
TRET : Troisième étage
QTET : Quatrième étage
CQET : Cinquième étage
SXET : Sixième étage
2- Nombre de pièces du logement
UNPI : Une pièce
DXPI : Deux pièces
TRPI : Trois pièces
QTPI : Quatre pièces
CQPI : Cinq pièces
3- Equipement sanitaire du logement
BAIG : Salle de bains
DOUC : Douche
NBND : Ni salle de bains ni douche
4 Statut d’occupation
PROP : Propriétaire
LOCA : Locataire
AUTS : Autres (meublé, logé à titre gratuit ou par l’employeur)
5 Téléphone
TELE : Téléphone dans le logement
NTEL : Pas de téléphone
6- Voiture
VOIT : Le ménage possède une voiture ou +
NVOI : Le ménage n’a pas de voiture
7- Age du chef de ménage
<;34A : inférieur ou égal à 34 ans
<;49A : de 35 à 49 ans
<;64A : de 50 à 64 ans
>64A : supérieur à 64 ans.
8- Ancienneté d’installation
MDOM : même domicile en 1968
DOM ≠ : domicile différent en 1968
9 Niveau d'études du chef de ménage
CEP : Certificat d’études primaires
BEP : Brevet élémentaire ou brevet d’études de premier cycle
BAC : Baccalauréat
DSUP : Diplôme d’enseignement supérieur
NETU : Aucun diplôme, ou non mentionné
10 CSP du chef de ménage (nomenclature
INSEE de 1975)
PATR : Patron de l’industrie et du commerce
PLCS : Profession libérale, cadre supérieur
CMOY : Cadre moyen
EMPL : Employé
OUVR : Ouvrier
SERV : Personnels de service
AUTR : Autres catégories
11- Structure du ménage
SCEL : Personne seule célibataire
PSAU : Personne seule autre que célibataire
NENF : Couple marié sans enfants
ENFA : Ménage comportant au moins un enfant
FAEL : “famille élargie” (c’est-à dire comportant au moins un ascendant ou un collatéral)
SMAU : Autres cas
12- Structure de propriété de l’immeuble
MAJP : Majorité de ménages propriétaires de leur logement
MINP : Minorité de ménages propriétaires de leur logement
UNPR : Un seul ménage est propriétaire de son logement
NPRO : Aucun ménage n’est propriétaire du logement qu’il occupe
13- Nationalité du chef de ménage
FRAN : Français de naissance
NATU : Naturalisé
ETRA : Etranger

Pour l'interprétation des oppositions et regroupements engendrés par chaque facteur, il est nécessaire de considérer les contributions relatives au facteur avant même les coordonnées. En pratique, on peut prendre pour règle de s’intéresser en priorité aux contributions supérieures à la moyenne, c’est-à dire à celles qui dépassent 18 (autrement dit 1000/53) dans le cas des modalités, et à celles qui dépassent 48 (c’est à dire 1000/21) dans le cas des segments.
Si l’on examine le premier facteur, on constate par exemple que certains couples de modalités se détachent nettement à l’intérieur d’une variable. Ainsi, le niveau d’études se structure autour de l’opposition entre CEP et études supérieures, alors que les trois autres modalités (BEP, BAC, aucun diplôme) ne contribuent pratiquement pas à la formation du facteur. Même remarque pour la CSP du chef de ménage : les coordonnées des différentes CSP se distribuent à peu près selon la hiérarchie classique du statut socio-économique, mais il faut noter que c'est presque uniquement le couple “Professions libérales et cadres supérieurs” et “Ouvriers” qui joue un rôle significatif.
Quant aux contributions des facteurs à la modalité ou au segment, elles permettent de voir à quel niveau cette modalité ou ce segment intervient le plus dans la décomposition factorielle. Si l’on prend l'exemple du couple propriétaire/locataire, on constate qu’il est beaucoup plus pris en compte par le premier facteur que par les suivants, alors que ces deux modalités ont par ailleurs une contribution relative à peu près constante (et d'ailleurs faible) à la formation des trois premiers facteurs.
On peut également remarquer la place quasiment nulle tenue par certaines variables dans les premiers facteurs. C’est le cas, par exemple, de l'ancienneté d’installation dans le domicile. Alors que plusieurs croisements statistiques montrent bien la pertinence de ce critère pour différencier les ménages, il n'induit apparemment pas de distorsions très significatives dans l’organisation spatiale des quartiers étudiés. Certes, la proportion de ménages déjà présents dans le même domicile en 1968 varie quelque peu d’un segment à l’autre, mais sans constituer un élément de clivage très marqué. Aussi les contributions de cette variable ne prennent-elles des valeurs significatives que pour les approximations d'ordre supérieur à 3 (et notamment pour les facteurs no 4 et no 6, non reproduits ici).
Pour interpréter les résultats de l’analyse, on examinera dans un premier temps les oppositions mises en évidence par chacun des facteurs pris isolément, en s’en tenant aux trois premiers qui prennent en compte à eux seuls un peu plus de 61 % de l'information totale.

Premier axe factoriel : équipement des logements et statut social de leurs occupants.

  • 4 “Le taux d’équipement téléphonique des ménages est un excellent indicateur, et presque la matériali (...)
  • 5 “L’âge comparé des époux : un signe de la place dans la hiérarchie sociale ?”, in J.L. PINOL, Espac (...)

Parmi les modalités qui contribuent le plus à la formation du premier facteur, on remarque d’abord la convergence de couples d'oppositions qui décrivent l'équipement des logements et des ménages : d'un côté de l'axe se retrouvent les segments comportant, plus qu’en moyenne, des appartements équipés de salles de bains et de téléphones, des ménages possédant une ou plusieurs voitures ; à l’autre extrémité se regroupent les segments où ces éléments de confort sont sous-représentés. Simultanément, le facteur oppose les segments en fonction de leur composition sociale et du niveau d’études des chefs de ménage, confirmant en cela les corrélations observées à l'échelle des ménages, et aussi les résultats d’études réalisées sur d'autres agglomérations. Rien de très surprenant par exemple à ce que, ici comme ailleurs, “le téléphone matérialise le statut social”4 Il serait d’ailleurs facile de calculer à partir des données INSEE de nombreux autres indicateurs qui n'ont finalement par été retenus dans l'analyse des correspondances afin de ne pas la surcharger par des variables redondantes. C’est ainsi que les écarts d’âge moyen entre conjoints varient assez sensiblement d’un logement à l’autre, et manifestent une assez nette corrélation avec la composition sociale : on observe par exemple que la proportion de ménages où le mari a au moins 8 ans de plus que sa femme est nettement plus élevée que la moyenne dans les six segments comportant les plus fortes proportions de cadres supérieurs et membres des professions libérales. Cette liaison entre le statut social des couples et les différences d’âge entre conjoints n’est pas spécifique au terrain étudié, et avait par exemple été mise en évidence par J.L. Pinol sur l’ensemble de la ville de Lyon, pour une période plus ancienne5.

Ainsi le premier facteur, qui prend en compte à lui seul le tiers de l’information, fait ressortir un classement des segments qui associe la position sociale des ménages et certaines caractéristiques des logements. On obtient là une première approximation de la structure des données, qui prend en considération les écarts à la moyenne les plus importants, et en néglige artificiellement d'autres qui contribuent aux facteurs suivants de l’analyse. On notera en particulier la faible contribution au premier facteur de variables telles que la taille des logements, leur numéro d’étage, ou encore l’âge du chef de ménage ou sa nationalité. En revanche, ce premier système d’oppositions tient compte jusqu’à un certain point du statut d’occupation (mais pour une faible part), et de la structure de la propriété des immeubles. Les segments où sont sur-représentés les logements bien équipés et les ménages de position sociale et de niveau scolaire élevés comportent des pourcentages d’occupants propriétaires souvent supérieurs à la moyenne, encore que l’association ne soit pas très forte. Inversement, certains segments (par exemple X11, X12, X23 et B11) contiennent beaucoup plus que les autres des immeubles occupés uniquement par des locataires.
C'est donc la hiérarchie des statuts sociaux qui constitue le premier principe organisateur des données. Ce résultat n’est pas pour surprendre, car il se retrouve dans la plu part des analyses factorielles qui font intervenir la catégorie socio-professionnelle parmi les descripteurs d’une population d’individus ou de ménages. Quand on s’en tient à cette première dimension, le jeu des proximités et des distances, mesuré ici sur les segments de rue, se trouve pour l’essentiel en continuité avec ce qui apparaissait à l’échelle des ménages. Aux deux niveaux d’observation, on repère la même tendance à une relative congruence entre le niveau social et culturel des habitants, l’équipement de leur logement, et leur statut d’occupation.
En particulier, on voit se confirmer la position intermédiaire des ménages classés “Patrons de l’industrie et du commerce”, et en tout cas leur distance appréciable par rapport au groupe des ménages dont le chef est cadre supérieur ou membre d’une profession libérale. Par comparaison avec ces derniers, on a vu plus haut que les indépendants de l’industrie et du commerce sont moins souvent propriétaires, occupent des logements moins bien équipés et souvent de plus faible taille. Ces traits les rapprochent des catégories moyennes salariées, dont par ailleurs ils sont moins éloignés que des cadres supérieurs lorsque l’on compare leurs distributions respectives dans l’espace résidentiel local (cf. chapitre précédent). En offrant une vue synthétique de l’ensemble des données disponibles, l'analyse factorielle rend manifeste la convergence entre d’une part la structure des indices de dissimilarité mesurés à partir des lieux de résidence, et d'autre part les caractéristiques décrivant les ménages et leur type d’habitat.

Deuxième axe factoriel : taille des logements et structure de la propriété

D’un poids négligeable dans le premier facteur, la variable “nombre de pièces du logement” représente à elle seule près du quart (22,9 %) de l’information prise en compte par cette nouvelle approximation des données. Les cinq modalités de la variable, depuis “une pièce” jusqu’à “cinq pièces et plus”, sont parfaitement ordonnées le long du vecteur propre, qui oppose donc principalement les segments bien dotés en grands logements et ceux qui comportent plus qu’en moyenne des logements à faible nombre de pièces. A ces derniers s’associent plutôt les logements moins bien équipés, les ménages constitués d’une personne seule célibataire, les chefs de ménage jeunes et les étrangers. L’opposition des cadres supérieurs et des ouvriers demeure, mais affectée d’un poids plus faible, et le rôle du niveau scolaire s’atténue également.

Comment ces différents éléments s’associent ils sur le second axe factoriel avec l’opposition propriétaire/locataire ? On observe par rapport au premier axe une inversion des coordonnées qui constitue sans aucun doute l’information la plus intéressante livrée par le deuxième facteur.

En effet, la modalité “propriétaire” se retrouve maintenant du même côté que les modalités décrivant un faible niveau d’études, l’appartenance à un milieu populaire ou encore un logement de petite taille. Le constat est encore plus net si l’on considère la variable “structure de la propriété des immeubles”, qui contribue fortement au facteur. Ses quatre modalités, depuis “majorité d’occupants propriétaires” jusqu'à “aucun occupant propriétaire”, sont ici complètement ordonnées (ce qui n’était pas le cas avec le premier facteur). Elles se distribuent le long de l’axe comme la hiérarchie croissante du nombre de pièces. La disposition spatiale des immeubles, caractérisés par la structure de la propriété et la taille des logements, interfère donc avec la liaison mise en évidence par le premier facteur entre statut d’occupation et statut social des occupants. En d’autres termes, on peut rencontrer des segments de rue où dominent à la fois des petits logements et des immeubles constitués d’une majorité de propriétaires, et à l'inverse des segments plutôt caractérisés par de grands logements, une population de statut social souvent élevé, et une forte proportion de locataires. On a là différentes manières de classer les segments, qui ne se recouvrent pas et même, jusqu’à un certain point, s’opposent.

Troisième axe factoriel : le numéro d’étage.

Ce facteur appelle moins de remarques. La plupart des variables décrivant l’équipement des logements ou les caractéristiques de leurs occupants ne contribuent que pour une faible part à sa formation. Les deux variables décisives sont la structure de la propriété des immeubles et le numéro d'étage du logement, qui fait apparaître un fort contraste entre le rez-de-chaussée et les étages élevés (cinquième et sixième). Cette nouvelle manière de ranger les segments tient surtout aux particularités du cadre bâti et n’apporte guère d’informations complémentaires sur la division sociale de l'espace local. La modalité “propriétaire” se trouve associée non seulement aux étages moyens, mais aux rez-de-chaussée, ce qui peut paraître contradictoire avec les données du tableau croisant le statut d'occupation par le numéro d’étage. Là encore, c’est la variable “structure de la propriété” qui permet de rendre compte de cette distorsion. Le secteur Croix-Rousse comporte, sur les rues adjacentes au Boulevard, quelques rares maisons individuelles occupées par leurs propriétaires. Par définition, leur poids statistique est plus important dans une variable qui décrit des immeubles que dans celles qui comptabilisent des logements.

Comme chaque facteur privilégie certains systèmes d’oppositions et en néglige d’autres, l’examen de leur combinaison est encore plus instructif que l’étude isolée de chaque axe factoriel. Ainsi, pour apprécier la correction apportée au premier facteur par le second, il convient d’analyser la distribution des modalités et des segments de rue dans le plan de projection des deux premiers facteurs. Chaque point est défini par ses coordonnées sur chacun des deux axes factoriels. On obtient ainsi une nouvelle approximation assez satisfaisante puisqu’elle cumule la contribution des deux premiers facteurs, soit un peu plus de 48 % de l’information totale.

Pour interpréter la position relative de deux points (modalité et segment) l’un par rapport à l’autre, on peut la référer à trois sortes de figures types :

- la conjonction : l’angle au centre entre les deux positions est faible, ce qui traduit un écart positif à l'indépendance, autrement dit une attraction. On observe bien, par exemple, une forte attraction entre les modalités “Professions libérales et cadres supérieurs”, “diplôme d’enseignement supérieur”, “logement équipé d’une salle de bains”, et des segments tels que B13, B14 ou X24.

- la quadrature : l’angle au centre entre deux points est proche de l’angle droit, ce qui correspond à une situation proche de l’indépendance. Tel est le cas pour le segment X12 et la modalité “téléphone” : parmi les ménages habitant dans ce segment, la proportion de ceux qui sont équipés du téléphone diffère peu de la moyenne, ce que confirment les tris statistiques (38,7 % comparée à une moyenne de 41,9 %).
- l’opposition : l’angle au centre est proche de 180°, les deux points se situant à peu près sur une droite de part et d’autre de l’origine. L’effectif des ménages résidant dans le segment et présentant la modalité est inférieur à la moyenne. La force de cet écart négatif à l’indépendance est aussi fonction de la distance à l’origine. On voit par exemple que les segments X11 et X12, qui ne comportent que des locataires, se trouvent naturellement situés en parfaite opposition avec la modalité “propriétaire”.
Simultanément, l’examen du plan des deux premiers facteurs donne une bonne idée du jeu des proximités et des distances entre modalités, et entre segments. Il permet notamment de voir comment se regroupent ou s’opposent les segments de rue par rapport à un certain nombre de clivages forts qui structurent les écarts à l’indépendance : équipement des logements, profession et niveau d’études des chefs de ménage, nombre de pièces du logement, structure de la propriété de l’immeuble. On voit bien également en quoi le second facteur corrige l’association principale entre statut d’occupation et statut social de l’occupant en le modulant par le nombre de pièces : sur le plan des deux premiers facteurs, la ligne qui matérialise l’opposition propriétaire/locataire se retrouve en situation presque orthogonale par rapport à l’axe hiérarchisant les CSP, les niveaux d’instruction et l’équipement des logements. En regardant les contributions relatives des différents segments, on repère d’ailleurs aisément les particularités des segments qui interviennent dans la constitution du deuxième facteur. Il s’agit notamment de X21, B24, B32 et B34, qui n’étaient pratiquement pas pris en considération dans la première approximation des données, alors qu’ils contribuent à eux quatre pour près de 46 % à la formation du second facteur. Or on vérifie bien en se reportant aux tris statistiques qu’il s’agit de segments caractérisés à la fois par une sur-représentation des logements de une et deux pièces, par un taux de propriétaires nettement supérieur à la moyenne (sauf pour B24), et par une composition sociale où dominent plutôt les catégories moyennes et populaires.

50L’analyse des correspondances fournit donc une vue synthétique des principales dimensions constitutives de l’hétérogénéité socio-spatiale qui apparaissait à l’examen des variances entre segments pour chaque critère pris séparément. Elle donne une idée - et aussi une représentation imagée - de la manière dont se combinent localement ces différents critères, en redistribuant les segments de rue dans un espace abstrait, multidimensionnel, qui casse très nettement les proximités géographiques. Des segments territorialement contigus se retrouvent fortement discriminés, alors que d’autres présentent des caractéristiques très voisines en dépit de leur distance spatiale. Cet espace abstrait, construit par le traitement statistique, se polarise autour de quelques grandes oppositions, qui font intervenir notamment le statut social des ménages (et l’équipement des logements, qui lui est assez directement associé), le nombre de pièces et la structure de la propriété des immeubles. Chaque facteur pris isolément privilégie une façon particulière de "voir" les données, et donc de représenter cet espace. Leur combinaison - et notamment celle des deux premiers facteurs - permet d'obtenir une assez bonne approximation du jeu des proximités et des distances entre segments.

51L’analyse met également en évidence le statut particulier de l'opposition propriétaire/locataire, que confirment un certain nombre de croisements sur deux ou trois variables, ainsi que les informations recueillies par entretien. D’un côté, le premier axe factoriel rappelle que la propriété du logement est globalement plus fréquente parmi les catégories aisées, qui souvent sont aussi les mieux logées. Mais, sur le deuxième axe, dont la contribution statistique est loin d'être négligeable, l’opposition s’inverse, la qualité de propriétaire se trouvant alors associée simultanément aux catégories modestes et aux logements de faible taille.

52Ce rôle ambivalent du statut d’occupation tient pour une bonne part à la structure de la propriété des immeubles. Très différente d’un immeuble à l'autre, mais aussi d’un segment de rue à l’autre, la structure de la propriété pèse d’un poids fort dans l’analyse factorielle. Il se trouve que les segments de rue regroupant de préférence des immeubles où un seul occupant est propriétaire sont aussi, plus souvent qu’en moyenne, des segments où prédominent logements confortables et ménages de cadres et de professions indépendantes. Inversement, si la modalité “majorité de propriétaires dans l'immeuble” apparaît plutôt associée à des positions sociales moins élevées, c’est que, dans les deux secteurs étudiés, une proportion non négligeable de petits logements acquis en copropriété se trouvent particulièrement concentrés dans certains segments de rue où sont par ailleurs mieux représentés les artisans, petits commerçants et couches moyennes salariées.

53Il serait assurément hasardeux de supposer qu’une quelconque “logique” préside à cette configuration, et sans doute se brouillerait-elle à une échelle géographique plus large - sauf peut-être à vérifier que certains immeubles “résistent” mieux à la vente en co-propriété lorsqu’il s’agit de constructions cossues, gérées par des familles très fortunées et donc mieux à même de préserver l'intégrité du patrimoine dont elles tirent un revenu locatif. On pourrait alors concevoir que les immeubles de ce type tendent à être à la fois sur-représentés aux emplacements les plus prisés, et habités par des locataires de statut social supérieur à la moyenne du quartier. C’est en tout cas ce que l’on observe ici. Quoi qu’il en soit, cette distribution spatiale assez compliquée des statuts d’occupation constitue un élément supplémentaire d'hétérogénéité à l’intérieur des deux secteurs étudiés. Selon les emplacements, selon les types d’immeubles, ce ne sont pas les mêmes catégories de ménages que l’on retrouve plutôt propriétaires ou plutôt locataires.

Une différence indifférente

54La distinction entre propriétaires et locataires, et ses modes d'agencement dans la localité, ne semblent pas jouer un rôle très important dans la définition que les interviewés donnent d’eux-mêmes et des autres habitants. A s'en tenir aux discours recueillis, on ne voit pour ainsi dire jamais la possession du logement invoquée comme symbole de statut et principe de distinction sociale. On peut faire l'hypothèse que cette relative indifférence au statut d’occupation n’est pas sans lien avec les particularités de la morphologie locale mises en évidence grâce aux données de l’INSEE.

55D’un côté, en effet, ces données attestent qu’une certaine corrélation d’ensemble existe entre le statut d’occupation des logements et les caractéristiques sociales de ceux qui les occupent. Mais, dans les immeubles où cette corrélation est particulièrement manifeste, la différence entre propriétaires et locataires tend à être reléguée au second plan dans la mesure même où elle ne fait que redoubler d'autres éléments de différenciation sociale et spatiale qui s’offrent sans ambiguïté au regard de chacun. Les écarts de condition, et plus encore ceux qui tiennent le cas échéant à l'origine ethnique, sont suffisamment perceptibles par eux-mêmes pour qu'il n’y ait pas lieu de les souligner - et encore moins de les supputer- en se fondant sur le statut juridique des occupants. Toujours est-il que ce critère n’est jamais invoqué spontanément par les enquêtés lorsqu'ils sont invités à décrire et qualifier leurs voisins.

56Cette omission n’est pas le fait de leur ignorance. Quand on le leur demande, la plupart d’entre eux se révèlent au contraire capables de fournir des descriptions fortes précises, et généralement exactes :

Sur l’avenue elle-même, l’immeuble est en copropriété, c’est tous des propriétaires. Le bâtiment sur cour fait un seul lot de copropriété, c'est tous des locataires” (enquêté propriétaire).
“Ici, pratiquement tout le monde est locataire. L’immeuble appartient à madame X., qui occupe l’appartement du deuxième étage, et à son frère, qui n’habite plus dans l’immeuble depuis son mariage” (locataire).
“La majorité sont propriétaires, il y a très peu de locataires... En général, c’est les demi-paliers où sont les locataires. et, de notre côté, il n'y a que celui du 3e qui est en location, et les autres personnes y habitent” (propriétaire).

57D’un quartier à l’autre se retrouvent d’ailleurs quelques régularités, qui ont été décrites plus haut : sur-représentation des propriétaires aux étages moyens, opposition entre bâtiment sur cour et bâtiment de façade, etc... Dans un certain nombre de cas, les statuts d’occupation peuvent correspondre à des places particulières qui matérialisent dans l’espace, parfois de façon très tranchée, les différences qui séparent à la fois les habitants, les caractéristiques physiques de leurs appartements, et les circonstances de leur entrée dans les lieux. Inséparable d’une morphologie locale qu’elle a d’ailleurs contribué à produire, la distinction entre propriétaires et locataires devient alors en quelque sorte redondante. Dans la mesure même où elle est fortement associée aux multiples différences sociales et spatiales internes à l’immeuble, elle tend à s’effacer dans les discours au profit de ses corrélats les plus manifestes et les plus significatifs. Et, tout comme ces derniers, elle est à son tour passible de diverses considérations euphémisantes de la part de ceux parmi les enquêtés qui sont le plus enclins à retraduire les écarts de statuts en “simples différences d’aisance”.

58Ainsi donc, dans un certain nombre d’immeubles, la distinction entre propriétaires et locataires est l’une des composantes constitutives d’une hétérogénéité interne qui s’inscrit de façon très visible dans la distribution spatiale des logements et de leurs caractéristiques physiques. Elle manifeste alors, et tend à reconduire au cours du temps, l'existence de véritables “niches écologiques” qui sélectionnent les types de résidants en fonction de leurs qualités propres, de celles des appartements, et aussi des modalités singulières qui régissent la succession des occupants dans chacun de ces appartements.

59Mais il ne s’agit là que de l’un des cas de figure possibles parmi tous ceux observés dans les deux sites étudiés. C’est même cette diversité des situations d'un immeuble à l’autre qui fournit, comme on l’a vu plus haut, la principale explication de la manière dont s’organisent les données soumises à l’analyse factorielle. Dans tel immeuble, et parfois aussi dans tel segment de rue, l'opposition entre propriétaires et locataires est très directement associée à la hiérarchie des positions sociales. Dans tel autre au contraire, la corrélation est nulle, voire négative. Au total, c’est bien la combinaison de ces configurations élémentaires très contrastées qui produit l'opposition entre les deux premières “dimensions” artificiellement distinguées par l'analyse factorielle.

60Pour l’ensemble des deux secteurs, les cas de non congruence entre le statut socio-économique des résidents et celui de leur mode d’occupation sont en définitive assez nombreux. Or cette discordance contribue elle aussi à rendre la distinction entre propriétaires et locataires assez peu opérante comme catégorie de la perception d'autrui dans l’espace local. Elle semble bien en tout cas exercer sur les représentations des effets comparables à ceux de la forte congruence que l'on observe par ailleurs dans quelques immeubles très typés. Il y a bien sûr quelque paradoxe à ce que ces explications symétriques paraissent cumuler leurs effets au lieu de s’annuler, mais la juxtaposition de situations contradictoires est bel et bien inscrite dans l’espace local, et n’échappe pas au regard de ceux qui y résident. Un certain nombre de familles “installées”, ayant en quelque sorte pignon sur rue, sont locataires. A proximité immédiate, des ménages de condition modeste occupent des logements qui sont peut-être moins spacieux et moins confortables, mais dont ils sont propriétaires. Pour les premiers, sans doute plus encore que pour les seconds, le statut d’occupation n’interviendra guère dans la définition que l'on veut bien donner de soi et de ses voisins.

61On comprend du même coup que les caractéristiques physiques des logements, en revanche, retiennent davantage l’attention des enquêtés. De fait, on se souvient que la variable “nombre de pièces” apparaît dans les traitements statistiques comme le principal modulateur de la liaison entre le statut d’occupation et statut social de l’occupant. Dans les propos recueillis, les diverses caractéristiques des logements sont assez régulièrement utilisées comme éléments de repérage des différences locales. Certaines sont directement visibles (emplacement, état général de l'immeuble), d’autres sont seulement supposées, ou bien connues de-ci de-là par suite des fréquentations du ménage ou même de son itinéraire résidentiel antérieur (taille des appartements, niveau de confort, etc...). Dans telle rue, assure-ton par exemple, “les appartements sont splendides, mais enfin il faut les retaper” ; dans telle autre “les immeubles sont plutôt à l’état de taudis, alors les gens qui y habitent ne sont pas tellement favorisés”.

62Une autre interviewée, locataire d’un très grand logement entièrement réaménagé, déclare nettement : “un appartement, c’est surtout l'intérieur qui compte, pas tellement l’extérieur, parce qu’on peut avoir un immeuble très luxueux avec des pièces complètement vides, et qu’on n’entretient pas, alors qu’à l’inverse comme ici, je vois, c’est tout refait”.

63La relative indifférence au statut juridique de l'occupation, ou du moins sa faible mobilisation comme critère de qualification sociale des habitants du voisinage, semble donc tenir pour partie à cette imbrication de diverses modalités d’entrée et de maintien dans un parc immobilier qui est lui-même fortement différencié. La disposition matérielle du cadre bâti et la structure de la propriété de chaque immeuble engendreraient ainsi une configuration locale qui, dotée d’une assez grande inertie, s’imposerait dans une certaine mesure aux habitants, et infléchirait leurs représentations et leurs attitudes.

64Encore faut-il ajouter que les acteurs locaux contribuent évidemment à produire de tels “effets de contexte” au moins autant qu’ils les subissent. Certes, il est toujours difficile de faire exactement la part de ce qui procède chez eux de dispositions préalables et de stratégies explicites plutôt que d’adaptations aux contraintes du lieu et du moment. Mais il ne fait aucun doute, en l’occurrence, que ces divers éléments doivent tous être pris en compte si l’on veut restituer le sens que les résidents accordent à leur statut d'occupation et à celui de leurs voisins.

65“On cherchait à acheter dans de l’ancien”, déclare une enquêtée. “Nous voulions acquérir un appartement plus grand, mais sans quitter le quartier”, indique une autre. L’entrée dans le logement actuel est bien en ce cas l’aboutissement d’un projet - faut-il dire d’une “stratégie” ? - qui prend en compte tout à la fois des préférences pour un lieu d’habitation, pour un type d’appartement, et pour l’accession à la propriété. A l’inverse, tel ou tel ménage qui n’aurait pas demandé mieux que d’acheter un appartement s’en est trouvé dissuadé par les prix exigés, et arbitre au moins provisoirement en faveur de la location, qui seule rend son niveau de ressources compatible avec sa volonté de venir (ou de revenir) dans un quartier qui lui est agréable, commode, ou familier. Ces deux cas de figure procèdent d’une même logique d’ajustement des offres et des demandes sur un marché de logements vacants. Ils tendraient plutôt à conforter l’idée assez commune selon laquelle la location peut s’analyser en définitive comme une non-propriété, c’est-à dire comme la non-réalisation d’une demande d’acquisition demeurée à l’état potentiel faute d’être solvable.

66Mais les deux cas de figure qui viennent d’être évoqués sont très loin d’épuiser la diversité des situations locales. Ils ne concernent évidemment pas les héritiers, donataires ou occupants à titre gratuit. Et ils ne s’appliquent guère mieux aux anciens locataires qui ont été amenés à acheter leur appartement pour pouvoir s’y maintenir, ni aux ménages des catégories supérieures qui sont locataires de leur résidence principale en dépit d’un niveau de ressources qui leur permettrait parfaitement d’accéder à la propriété, - d’autant plus que certains d’entre eux sont par ailleurs détenteurs de logements, voire d’immeubles entiers, dont ils tirent un revenu.

  • 6 Sauf si l'hypothèse avancée plus haut se trouvait confirmée (voir la fin du § consacré à “La struct (...)

67Examinons d’abord le premier cas, c’est à dire l’accession à la propriété sans changement de domicile. Le désir de rester dans les lieux a conduit un certain nombre de ménages à acheter leur logement lors de la mise en vente de l’immeuble par appartements, même s’ils n’étaient pas spontanément candidats à la propriété. Evolution classique dans les quartiers anciens surtout depuis la fin de la dernière guerre, le passage à la co-propriété s'est souvent opéré à l'occasion de mutations successorales, ou des mises en vente qui ont pu s’ensuivre après une période plus ou moins longue de propriété indivise. En ce cas, l'accession à la propriété ne résulte pas à proprement parler de la mise en œuvre d’une stratégie préalable d’acquisition. C’est l’histoire patrimoniale de l’immeuble qui est le phénomène moteur, et qui induit chez les occupants des arbitrages entre les coûts d'une délocalisation et ceux d'un investissement qu’ils n’avaient pas forcément envisagé, du moins dans l'immédiat. Cette histoire patrimoniale étant assez largement indépendante des caractéristiques des locataires6, l’alternative entre l’achat et le départ s’impose à des populations très diverses, ce qui explique pour une bonne part la présence d’une proportion non négligeable de propriétaires parmi les employés, ouvriers et petits commerçants du quartier.

68Même lorsque l’accession à la propriété représente une lourde contrainte financière pour les occupants aux ressources modestes, ces derniers se trouvent fortement incités au maintien dans les lieux dans la mesure où leurs ressources le leur permettent. Si élevé que leur paraisse le prix à payer pour leur sécurité, les locataires en place sont d’autant plus disposés à l'acquitter que les conditions de vente leur sont souvent favorables. L’achat s’étant généralement révélé une bonne affaire, du moins dans ces quartiers “bien situés”, il n’en aura que moins de peine à passer rétrospectivement pour l’effet d’un comportement économique d’investisseur, - à ceci près que l’acheteur n’a décidé ni du moment, ni des circonstances, ni du partenaire de la transaction.

69Ces trois caractéristiques font que ce genre de mutation s’écarte sensiblement du type idéal de la circulation marchande. Elles l’apparentent même dans une certaine mesure à un transfert de patrimoine, - de très loin, certes, puisqu’il y a réciprocité des prestations, et que n’intervient en général aucune considération de lignage. Mais le rapprochement n’est pourtant pas tout à fait gratuit. Dans les quartiers étudiés, il n'est pas rare en effet que les familles venderesses ou susceptibles de le devenir fassent état de leur nette préférence pour le maintien dans les lieux de leurs ex-locataires, ou du moins de certains d’entre eux. La raison qui les anime n’est pas toujours de simple commodité commerciale. En particulier, lorsque les vendeurs se réservent la propriété d'un ou plusieurs appartements où ils continueront d’habiter, ils ont toutes raisons de conserver quelque intérêt à la qualité des occupants de l’immeuble et au maintien de leurs anciens rapports de bon voisinage, fussent-ils superficiels. Le patrimoine immobilier n’étant pas complètement aliéné, la nature des acquéreurs demeure un enjeu dont le vendeur ne saurait se désintéresser.

70De leur côté, ceux qui ont acquis leur logement dans ces conditions ne se réclament pas tous, tant s’en faut, d’une logique d’investisseur rationnel plus ou moins reconstruite a posteriori. Chez certains au contraire, le changement intervenu dans le statut d’occupation semble davantage interprété comme une réévaluation du droit d'usage dont ils doivent s’acquitter pour prix d’une stabilité résidentielle qui était et demeure leur souci prioritaire. Les mensualités de remboursement des prêts ne leur apparaissent guère alors de nature bien différente du loyer qu'ils payaient auparavant, à ceci près que cette réévaluation de leur droit d’usage du logement leur assure désormais, de surcroît, la certitude de pouvoir le transmettre.

71Plus encore que pour d’autres formes de transactions immobilières, on voit bien ici comment la dimension patrimoniale peut être présente dans l'histoire de certaines mutations à titre onéreux, et ce aussi bien chez le vendeur que chez l'acquéreur.

72Symétriquement, le cas des locataires aisés fournit une autre illustration des diverses modalités selon lesquelles les ressources et les préférences des personnes composent avec les contraintes liées au parc immobilier local.

73Pour certains ménages disposant d’une assez grande liberté de choix du fait de leur niveau de revenus, les considérations tenant à l’emplacement et à la taille des logements peuvent l’emporter de beaucoup sur une éventuelle préférence pour le statut de propriétaire. Les immeubles de bon confort, situés sur avenue ou sur quai, constitués surtout de grands appartements, sont essentiellement occupés par des ménages de position sociale élevée ou moyenne, même s’il s’agit d’immeubles de rapport possédés par une seule personne physique ou morale.

74Parfois, les habitants espèrent que l’accession à la propriété finira par devenir possible : “si un jour cet appartement était mis en vente, nous l’achèterions”, déclare un interviewé (cadre supérieur). D'autres adoptent une attitude plus résignée : “ici, malheureusement, ce n’est pas vendable, les propriétaires ne vendent pas” (ancien industriel). La plupart cependant s’accommodent plutôt bien des avantages financiers d’une location à faible montant : “ces deux appartements, il y en a pour 900 francs, je crois... Oui, oui, par mois !... C’est ridicule, je sais, c’est donné !” (négociant). Au fil des ans, l’écart s’est progressivement creusé entre les loyers acquittés par les anciens locataires et ceux que l’on exige des nouveaux venus. Certains occupants en viennent à bénéficier de rentes de situation parfois spectaculaires, même lorsque leur appartement n’est plus soumis au régime de la loi de 1948. Ils ne l’ignorent évidemment pas, si bien que la complainte du “locataire malgré lui”, au demeurant plutôt rare, fait en tout cas bon ménage avec l’éloge simultané de la modicité des sommes qu’ils ont à débourser en échange du droit d’usage qui leur est concédé.

75La condition de locataire ne traduit donc pas toujours la mise en échec d’un désir d'acquisition, de même qu’un certain nombre d’acquéreurs se seraient volontiers satisfaits de la pérennisation de leur ancien statut de locataires si leur appartement n’avait pas été mis en vente. La structure locale de la propriété immobilière impose des contraintes qui peuvent à l’occasion se muer en avantages. C’est ainsi qu’un certain nombre d’occupants se trouvent amenés à réviser leur attitude initiale vis-à-vis de la propriété du logement. Au départ, c’était plutôt comme situation d’attente qu’était conçue une location obtenue en période de forte pénurie par le jeu des relations locales, ou à la faveur de la réquisition dont ont pu bénéficier les ménages avec jeunes enfants à la sortie de la guerre. Puis les avantages affectifs, symboliques et aussi matériels du maintien dans les lieux finissent par enlever toute consistance aux projets d'acquisition, sauf bien sûr dans l’hypothèse où le logement actuel serait à son tour mis en vente. Parfois même, des ménages qui étaient propriétaires de leur précédente résidence principale sont venus ou revenus comme simples locataires dans le quartier qui leur était familier à des titres divers, en particulier lorsque s’offrait à eux l’opportunité de prendre la “succession” d’un ascendant logé à bon compte.

  • 7 Cf. sur ce point A. DAUMARD, Les bourgeois et la bourgeoisie en France depuis 1815, Paris, Aubier, (...)

76Pour autant que les contraintes professionnelles le permettent et que les exigences de taille et de confort du logement soient satisfaites, ce réajustement des arbitrages au cours du temps contribue à favoriser les phénomènes d'immobilisation dans la localité. Il explique en partie les discordances qu’on peut observer entre les statuts d’occupation et les statuts socio-économiques des occupants. Il n’en est cependant pas la seule cause. Certes, le maintien dans une position de locataire ne peut qu’être conforté par l’évolution forte “raisonnable” de beaucoup de loyers anciens, mais il peut aussi procéder d'un système de préférences et d’attitudes parfois héritées de longue date. Depuis fort longtemps, le choix en faveur de la location n’était pas rare dans les familles bourgeoises, même s’il semble avoir été plus fréquent à Paris qu’en province7. A une époque où la copropriété ne bénéficiait pas du même support juridique qu’aujourd’hui, la location permettait à ceux qui ne pouvaient ou ne souhaitaient pas résider dans un éventuel immeuble de famille de “tenir leur rang” en occupant un appartement “bien situé” et conforme à leurs manières d’habiter. Des considérations proprement économiques pouvaient d’ailleurs entrer aussi en ligne de compte, et ce bien avant le moratoire sur les loyers décidé en 1914. Plusieurs entretiens attestent ainsi de singulières continuités entre les générations, qui se traduisent par de véritables lignées de locataires. Aux yeux de ces derniers, et quelle que soit par ailleurs l’ampleur de leur patrimoine immobilier, la propriété du logement principal n'apparaît guère comme un enjeu, surtout lorsque la maison de campagne joue de son côté un rôle de premier ordre dans la transmission de l’identité familiale et la gestion des sociabilités.

77A beaucoup d’égards, les quartiers étudiés sont d’ailleurs assez propices à ce type d’attitudes, et contribuent dans une certaine mesure à leur survivance en dépit de tous les changements qui ont affecté d’une façon générale les stratégies résidentielles des ménages et les contextes socioéconomiques dans lesquels elles s’inscrivent. Sans même parler de l’appréciable protection juridique qu'a longtemps offerte à beaucoup d’occupants le régime de la loi de 1948, les usages en vigueur peuvent limiter considérablement le sentiment de précarité qui, dans d’autres contextes, s'attache au statut de locataire. Même lorsque les propriétaires-bailleurs n’entretiennent pas de relations personnelles suivies avec tels ou tels de leurs locataires, les rapports entre les uns et les autres ne peuvent manquer d’être affectés par leur commune appartenance à un même monde, à un même milieu, surtout si de surcroît ils cohabitent au sein du même immeuble. Réglementation officielle et “bons usages” se combinent ainsi pour conforter une assurance du lendemain qui, chez certains occupants, tire plus largement son origine des dispositions et ressources de divers ordres qui leur ont été transmises par le milieu familial. En matière d’habitat comme dans les autres domaines de l’existence, un certain nombre de choses vont de soi, et il sera toujours possible de faire face aux “problèmes” lorsqu'ils se poseront. Même si l'avenir est incertain, on n’imagine guère qu’il impose de véritables ruptures.

78A ces considérations s’ajoutent celles qui tiennent de façon plus générale aux modes de gestion qui sont de tradition pour beaucoup d’immeubles possédés depuis plusieurs générations par les mêmes familles. Habituellement, ces dernières interviennent assez peu auprès des régies à qui elles ont confié l’administration de leur patrimoine, sinon pour accorder le cas échéant la priorité à un candidat qui leur est connu, lorsqu’un logement vient à se libérer. Or la plupart des régisseurs manifestent de leur côté une nette préférence pour la stabilité des locataires, ne serait-ce qu’à cause des coûts spécifiques entraînés par les diverses opérations qu’ils prennent en charge à l’occasion de chaque rotation (établissement de l’état des lieux, instruction des dossiers de candidature, visites de l'appartement, etc...). Comme ils sont rémunérés au pourcentage des loyers encaissés, ces coûts réduisent sensiblement, au moins dans l’immédiat, l’avantage qu’ils peuvent espérer retirer à terme des augmentations de loyers obtenues à la faveur des changements d’occupants. Certes, il en va différemment dans les cas où régisseurs et propriétaires se concertent pour se donner les moyens d'obtenir en quelques années une substantielle réévaluation de l'ensemble des loyers rapportés par un immeuble, éventuellement avec l’aide de la puissance publique si des travaux importants sont engagés. Un certain renouvellement des occupants peut être alors souhaité, et au besoin suscité, s’il favorise la revalorisation projetée. Mais cette stratégie ne concerne guère les immeubles les mieux situés et les mieux “fréquentés”. Outre l'effet des multiples liens, même ténus, qui peuvent alors exister entre les divers acteurs en présence, les propriétaires et leurs mandataires n'ignorent pas que les occupants ont souvent réalisé à leur compte d'importants travaux, qu’ils sont susceptibles d’en effectuer d’autres, et donc qu'ils contribuent de façon appréciable à l’entretien et même à la valorisation de l’immeuble, nonobstant la modestie des loyers qu’ils acquittent.

79Ces pratiques de “réhabilitation spontanée”, selon le terme consacré, jouent d’ailleurs un rôle non négligeable dans les processus d'appropriation symbolique et aussi matérielle de l'habitat, hors de tout titre juridique. Plusieurs enquêtés locataires particulièrement “installés” dans la localité sont d’autant plus enclins à développer diverses considérations sur le caractère inessentiel du statut d’occupation qu'ils se présentent volontiers eux-mêmes comme des “quasi-propriétaires”. Ils ont “tout refait”, abattu des cloisons, redistribué les pièces, doté l’appartement de tout le confort moderne, - bref, ils sont chez eux. Et si l'appartement venait à être vendu, il ne tiendrait qu’à eux de se porter acquéreur, en bénéficiant de leur droit de préemption. La mise en vente n’est ni redoutée ni vraiment souhaitée. L'avenir du statut juridique d'occupation, sur lequel ils n'ont aucune prise, leur demeure passablement indifférent.

Circonstances historiques et familiales de l’entrée dans les lieux, stabilisation dans un quartier à la fois commode et familier, immobilisation dans un statut de locataire qui était déjà celui des parents, prise en charge d’importants travaux d’aménagement dont on est à peu près assuré de conserver le bénéfice quel que soit le destin de l’immeuble : tous ces éléments s’imbriquent et s’enchaînent dans les propos de ce couple, dont le mari occupe une fonction importante dans le milieu économique lyonnais. Seule différence avec d'autres entretiens par ailleurs tout à fait comparables : ici le propriétaire n’est pas lyonnais, et donc inconnu, - fait suffisamment notable pour que les interlocuteurs jugent bon d’en faire mention :

- Lui : “Nous avons habité ici presque immédiatement après notre mariage. Mes beaux-parents habitaient [tout près d’ici], et peu de temps après notre mariage, au moment où nous attendions un bébé, nous sommes venus ici...
- Elle : “Nous n’avons pas eu d’appartement tout de suite. C’était juste après la guerre, c’était la course. Nous n’avons eu cet appartement que par réquisition. A l'époque, tout marchait par réquisition.
- Lui : “Les jeunes ménages attendant un enfant avaient droit à une réquisition d’appartement...
- Elle : “Nous avons pu l’avoir, il était inoccupé depuis cinq ans. Depuis, nous n’avons pas bougé. Nous avons fait beaucoup d’aménagements dans l’appartement, mais nous n’avons jamais bougé. Il s’est avéré suffisamment grand avec quatre enfants. Nous n’avons pas éprouvé le besoin, étant donné la situation...
Elle et lui (ensemble) :...la situation exceptionnelle...
Elle : “Les écoles pour les enfants étaient proches [...], et mon mari travaille de l’autre côté, dans la presqu’île. Nous n’avons pas du tout éprouvé le besoin de partir de cet appartement, nous sommes restés là.
- Q : “Et vous êtes locataires ?
- Elle : “Nous sommes locataires, et pourtant nous avons fait énormément de transformations dans cet appartement, énormément. De grosses transformations avec déplacement de galandages, de murs... Vous savez, nous avons presque retracé le plan de l’appartement. C’était une vieille maison toute en couloirs et en alcôves, et pas suffisamment de pièces. Nous l'avons retracé même avec le plan d’un architecte. Vous voyez que nous sommes allés assez loin dans les travaux, dans les frais, parce que nous étions bien. Nous n’avions pas envie de partir ailleurs”.
- Q : “Vous aviez un bail ?”
- Elle et lui (ensemble) : “Oh...un‘bail’... non....non...
- Lui : “Vous savez, un bail... Cela dit “d'une année reconductible par tacite reconduction”, alors.... Enfin comme nous étions ici dans une maison qui est sous le régime de la loi de 48, nous avions une certaine protection, si vous voulez, contre le fait qu’on nous mette à la porte. Jamais il n'y a eu de la part du régisseur... - je dis ‘du régisseur’, parce que le propriétaire est une personne qui est extérieure à Lyon, qu’on ne connaît pas.
- Elle : “C’est-à-dire que nous nous étions mis aussi dans l’optique que. si un jour cet appartement était mis en vente, nous l’achèterions. Alors c’est ce qui nous a poussés un peu à l’aménager comme si vraiment nous étions chez nous.
- Q (à lui) : “Et vos beaux-parents étaient propriétaires ?“
- Lui : “Non, pas du tout, locataires également.
Elle : “Locataires, locataires. Et pour eux, le problème s’est posé. L’appartement a été mis en vente. Ils ne voulaient pas l’acheter, et ils ont été déplacés. Enfin, pas très loin, toujours dans le quartier, sur l’avenue.
Lui : “Donc, vous voyez, il n’y a pas eu beaucoup de mobilité...
- Elle : “Non, bien sûr, mais ce n’est pas pour dire qu'on n’avait pas l’habitude de bouger autrefois. Personnellement, j'étais fille de militaire, et à 17 ans j’avais fait 17 déménagements. C’est vous dire que ce n’est pas le désir de ne pas bouger. C’est parce que tout simplement nous nous sommes trouvés bien, et nous n’avons pas la situation de mon mari étant stable, éprouvé le besoin de circuler à travers Lyon.’’

2. L’ILOT BROTTEAUX-NORD

80Age et configuration du cadre bâti, structure de la propriété, distribution spatiale des statuts d’occupation : tout oppose ce groupe d’immeubles aux particularités architecturales et juridiques qui confèrent leur physionomie propre à nombre de quartiers anciens.

81Constitué de bâtiments de 8 à 10 étages datant du milieu des années 50, l'îlot est fort homogène. Certes, de subtiles différences distinguent les immeubles selon leur emplacement, et les appartements selon leur étage, leur ensoleillement, et la distribution des pièces entre les façades principales et la cour intérieure. L'unité architecturale n’est complète que sur un des côtés, où les façades présentent quelques particularités qui font la fierté des habitants. Seuls certains appartements comportent des balcons, voire des terrasses dans les étages élevés. Mais la conception générale des bâtiments ne varie guère, et la totalité des logements disposent depuis l’origine de tout le confort sanitaire. On est bien loin des contrastes qui, dans les deux quartiers anciens étudiés en parallèle, opposent de façon parfois brutale des immeubles ou même des appartements contigus.

  • 8 Quelques enquêtés n’hésitent pas à qualifier leur actuelle résidence de “HLM de luxe”, manifestant (...)
  • 9 C’est le cas, bien sûr, des différences d’étage, qui toutefois ont une incidence souvent plus sensi (...)

82Certes, cela n’exclut pas que les menues différences observées ici puissent jouer comme autant de signes distinctifs, et figurer à ce titre dans les propos d'un certain nombre d’enquêtés. Sans doute même, conformément à un schéma classique, les intéressés peuvent-ils être d’autant plus enclins à faire mention de ces différences quelles ne sont justement que des signes, fragiles éléments de repérage au sein d’un cadre bâti qui se “distingue” plutôt par sa grande homogénéité8. Certains de ces avantages matériels ou symboliques ont d'ailleurs leur valeur marchande9, mais, au total, les disparités physiques internes à l'îlot sont peu accentuées. En tout cas, elles ne produisent pas de configurations tranchées qui assigneraient à chaque type d’habitants des places bien précises en fonction de leurs ressources, de leur identité sociale et de leur histoire.

83Dotées d’une moindre profondeur temporelle, les modalités d’entrée et de maintien dans les logements sont également moins diversifiées que dans les tissus urbains plus anciens.

84Tous les immeubles sont en co-propriété. Quelques propriétaires occupants ou non, détiennent plusieurs appartements à l'intérieur de l’îlot, mais ces positions d’”investisseurs” ne peuvent se comparer avec la propriété et la gestion d’immeubles entiers faisant depuis longtemps partie d'un patrimoine familial. En 1985, 53 % des résidents sont propriétaires de leur logement, soit une proportion identique à celle que donne le recensement de 1982 pour l'ensemble du quartier “Parc Tête d’Or”. Au sein de l’îlot, les pourcentages ne diffèrent pas considérablement d’un immeuble à l’autre (de 43 % à 63 %), et n’ont guère varié depuis 30 ans. En majorité, ces propriétaires sont présents dans les lieux depuis la date de construction des immeubles. Les mutations sont intervenues à l’occasion de la mise en vente d’appartements devenus vacants, beaucoup plus que par héritage ou par acquisition du logement dont on était auparavant locataire.

  • 10 L'écart semble ici moins prononcé que celui observé par l’IAURIF sur la ville de Paris, à partir de (...)

85Etant donné le niveau de confort des immeubles, et leur situation dans un quartier qui est l’un des plus chers de la ville, les loyers acquittés par les locataires sont généralement élevés. Certains ménages sont toutefois logés par leurs parents à titre gratuit, ou leur versent des loyers modiques. D'autre part, quelques appartements de l'îlot servent de logements de fonction à des cadres supérieurs mutés à Lyon par leur entreprise. Si l’on excepte ces cas particuliers qui tiennent aux rapports familiaux ou professionnels liant l’occupant à son propriétaire, les loyers tendent à s’aligner sur les prix du marché. Certes, les sommes demandées aux nouveaux entrants sont, à prestations équivalentes, généralement supérieures à celles des baux en cours10, mais il n'en résulte pas de distorsions spectaculaires entre les cohabitant selon leur date d'arrivée, contrairement à ce qui se produit dans beaucoup de quartiers anciens où l’enchevêtrement des régimes juridiques peut amplifier considérablement ces effets de calendrier.

86De même que la structure du cadre bâti ne différencie que faiblement l’espace interne de l’îlot, les coûts normaux de l'entrée et du maintien dans les lieux induisent une relative homogénéité des statuts socio-économiques, qui se manifeste en particulier dans l'éventail des professions. Rappelons que, sur l’ensemble des chefs de ménages qui résident ou ont résidé dans l'îlot, les employés sont peu nombreux, les ouvriers inexistants, et qu’on trouve une majorité de chefs d’entreprise parmi les indépendants du commerce et de l’industrie. Pour pouvoir habiter un immeuble de ce type, il est indispensable que l'occupant - ou à défaut sa famille - dispose de ressources financières appréciables.

  • 11 Le seul cas d’acquisition relevé concerne un grand appartement que l’occupant louait à un ménage am (...)

87Simultanément, la faible variance des valeurs immobilières et locatives au mètre carré rend moins aléatoires, et aussi plus transparentes, les différences entre les statuts d'occupation. Bien qu'on ne puisse isoler le niveau de ressources des variables qui lui sont habituellement associées (en particulier l’âge et la structure du ménage), toujours est-il que cet élément joue ici un rôle décisif dans les arbitrages entre propriété et location. Le contexte local n’est propice ni aux transferts de propriété à des occupants bénéficiant de revenus modestes mais désireux de rester à tout prix dans les lieux11, ni aux rentes de situation qui, ailleurs, peuvent conférer un intérêt économique évident au maintien dans un statut de locataire. Plus souvent que dans les quartiers précédemment étudiés, sont donc ici locataires des ménages qui ne sont pas (ou pas encore) en mesure d’accéder à la propriété, - du moins compte tenu du lieu et du type d’habitat qu’ils ont choisis.

88Les différences liées au statut d'occupation se trouvent d’ailleurs renforcées par la structure même de l'offre locative. La plupart des grands appartements sont occupés depuis l’origine par leurs propriétaires, ou ont été cédés à de nouveaux acquéreurs qui à leur tour y résident. En revanche les petits logements ont été beaucoup plus souvent la cible des investisseurs, compte tenu de leur moindre coût et de leur rentabilité généralement supérieure. Il en résulte une très forte disparité de la taille des logements selon le statut de l’occupant, la part des propriétaires passant de 15 % pour les studios et les F2 à 90 % pour les appartements de 5 pièces et plus (cf. tableau 18).

Tableau 18 - Proportion de logements de l’îlot “Brotteaux-Nord” occupés en 1985 par leur propriétaire, en fonction du nombre de pièces du logement.

Nombre de pièces

% de logements occupés par leur propriétaire

1 pièce

15 %

2 pièces

15 %

3 pièces

40 %

4 pièces

55 %

5 pièces et plus

90 %

Ensemble

53 %

  • 12 Voir supra le graphique 8.

89Aux propriétaires échoient donc les grands logements, aux locataires les petits, avec une régularité beaucoup plus forte que dans les deux secteurs anciens étudiés plus haut12. Ce net clivage ne peut manquer de renforcer les différences de situations socio-économiques entre propriétaires et locataires, différences certes toutes relatives puisqu’ici les catégories professionnelles les plus modestes sont de toute manière absentes de part et d’autre. Du côté des propriétaires, les deux-tiers des chefs de ménage qui habitent l’îlot en 1985 sont des indépendants ou des cadres, alors que les locataires se répartissent de façon à peu près équilibrée entre les quatre grandes catégories socio-professionnelles présentes dans l’espace local.

Ces données, qui figurent dans le graphique 11, nécessitent plusieurs commentaires.
Tout d’abord, l’information sur la profession d’un certain nombre de propriétaires fait défaut, en particulier chez ceux qui occupent leur logement depuis l’origine. Comme il s’agit souvent d’appartements de grande taille, on peut supposer que ces quelques lacunes n’affectent pas trop gravement le constat d’ensemble, qui serait peut-être même encore plus net si l’on disposait de données exhaustives.
Il faut d’autre part préciser, pour compléter le graphique, que des disparités existent aussi à l'intérieur de chaque catégorie. C’est ainsi que, au sein du premier groupe socio professionnel, les artisans et commerçants se situent plutôt du côté des locataires, les industriels plutôt du côté des propriétaires. La même opposition se retrouve entre les cadres et les membres des professions libérales. D’une façon générale, les différences de composition socio-professionnelle selon le statut d'occupation sont partiellement masquées par les effets de regroupement. Elles apparaissent avec encore plus de netteté lorsqu'on détaille chacune des grandes catégories.
Mais à l'inverse, les écarts peuvent être notablement surévalués du fait des conditions d'enregistrement de l’appartenance socio-professionnelle. Rappelons que les ménages n’ont pu être codés qu’en fonction de la CSP de la personne de référence au moment de son entrée dans les lieux, ce qui limite évidemment la pertinence de toute approche transversale. Sans même parler des cessations d’activité, la structure socio-professionnelle des habitants en 1985 peut s’écarter sensiblement de ce que suggère le graphique, parce que les occupants n’ont pas tous la même ancienneté dans les lieux, et qu’ils ont pu changer de catégorie professionnelle avec une probabilité qui dépend non seulement de cette ancienneté, mais aussi de l'âge qu’ils avaient et du métier qu’ils exerçaient au moment de leur arrivée.

90En revanche, le fichier utilisé présente l’avantage de décrire la totalité des occupants qui ont résidé dans l’îlot depuis 1956, ce qui permet d’introduire un autre élément de comparaison entre propriétaires et locataires (cf. graphique 12).

91Pour les premiers, aucun écart n’apparaît entre la composition socio-professionnelle des présents en 1985 et celle de l'ensemble de propriétaires qui ont habité dans l'îlot à un moment donné.

92Il en va autrement pour les locataires. Dans leur cas, la part relative des cadres et professions intellectuelles supérieures est nettement plus élevée pour l’ensemble des flux d’entrée que pour le stock des présents en 1985. Faut-il y voir l’indice d’une évolution de la composition sociale locale au cours des trente années écoulées ? L’examen de quelques coupes transversales successives ne confirme guère cette hypothèse. En fait, la distorsion entre la structure des flux et celle des stocks tient essentiellement à une plus forte rotation des ménages appartenant au groupe des cadres et professions intellectuelles supérieures, et plus particulièrement des cadres.

  • 13 Cf. l’enquête réalisée par M. Chevallier auprès de 1000 ménages arrivés à Lyon en 1979 et 1980. En (...)

Si l’on en juge par les adresses précédentes et ultérieures, on peut supposer que cette mobilité des cadres est principalement due à des raisons professionnelles, sachant que ces dernières motivent très souvent les délocalisations à longue distance. Un certain nombre de cadres, qu'ils soient ou non d’origine lyonnaise, ont été amenés à poursuivre leur carrière professionnelle hors de l’agglomération. Inversement, des cadres venant d’autres régions ont commencé par louer un appartement dans l’îlot, quitte à changer ensuite d'immeuble ou de quartier lorsque leur insert ion progressive dans la vie locale a suscité de nouvelles préférences en matière de lieu de résidence, ou donné corps à un projet d’accession à la propriété. Les ménages de ce type sont particulièrement présents dans la petite minorité d’appartements de grande taille qui ne sont pas occupés par leur propriétaire. Bien entendu, ils sont par ailleurs les destinataires habituels des quelques logements de fonction de l’îlot.
Comme beaucoup d'ensembles immobiliers de nature et de situation comparables13, l’îlot fonctionne donc aussi comme lieu d’étape pour une population relativement mobile qui, appartenant aux couches supérieures du salariat, demeure au moins provisoirement dans un statut de locataire pour des raisons qui tiennent en grande partie à cette mobilité induite par l’activité professionnelle.

Leur durée moyenne de séjour étant plus faible, le poids de ces ménages est beaucoup plus important quand on considère les flux d’entrée plutôt que les coupes transversales. Et c’est bien en raison de cette forte mobilité des cadres locataires que la part des cadres est au total plus grande dans la population des habitants successifs que dans celle des cohabitant à une date donnée.

Graphique 11 - Compositions socio professionnelles respectives des propriétaires et des locataires qui résident dans l’îlot Brotteaux-Nord en 1985.

Graphique 11 - Compositions socio professionnelles respectives des propriétaires et des locataires qui résident dans l’îlot Brotteaux-Nord en 1985.

Graphique 12 - Compositions socio professionnelles respectives de l’ensemble des propriétaires et de l’ensemble des locataires qui résident ou ont résidé dans l’îlot Brotteaux-Nord depuis 1956.

Graphique 12 - Compositions socio professionnelles respectives de l’ensemble des propriétaires et de l’ensemble des locataires qui résident ou ont résidé dans l’îlot Brotteaux-Nord depuis 1956.

NB. Dans ces deux graphiques, la position socio-professionnelle de chaque ménage est appréciée à partir de la profession déclarée par la personne de référence au moment de son entrée dans les lieux.

93Particulièrement accentuée chez les cadres, la différence de rotation entre propriétaires et locataires est un fait de portée plus générale, qui n’est d’ailleurs pas propre au contexte observé ici. En 1985, 43 propriétaires sont encore les occupants d’origine, contre seulement 10 locataires. Il est exceptionnel que plus de deux propriétaires se soient succédé dans un même logement, alors qu’une proportion importante de logements a connu 3 locataires ou davantage.

94Le tableau 19 permet d’apprécier simultanément l’inégale importance des rotations qui sont intervenues depuis la construction des immeubles, la nature du ou des statuts d’occupation caractérisant chaque logement au cours de la période, et aussi les effets de dépendance entre ces deux éléments.

Le nombre total de ménages qui se sont succédé dans un même logement s’obtient en cumulant les valeurs portées sur chacun des deux axes (on voit par exemple que 5 logements ont été occupés par 1 propriétaire et 2 locataires). Le nombre maximum observé est de 10 occupants (qui, en l’occurrence, étaient tous des locataires). Si l’on comptabilise l’ensemble des ménages qui sont passés dans l’îlot, les locataires sont presque deux fois plus nombreux que les propriétaires (182 contre 104), alors que la proportion de propriétaires à une date donnée a toujours été, depuis le début, légèrement supérieure à 50 %.
Les chiffres en caractère gras correspondent aux logements qui n’ont été occupés que par des propriétaires, ou que par des locataires. On voit que ce sont de beaucoup les plus nombreux (98 logements sur les 124 que comporte l’îlot). Au total, la plupart des appartements peuvent être assez nettement distingués selon leur mode d’occupation dominant sur longue période, même en cas de panachage.

Tableau 19 - Répartition des appartements de l’îlot “Brotteaux Nord" en fonction du nombre des ménages qui les ont occupés successivement et du statut d'occupation de chacun de ces ménages.

Tableau 19 - Répartition des appartements de l’îlot “Brotteaux Nord" en fonction du nombre des ménages qui les ont occupés successivement et du statut d'occupation de chacun de ces ménages.

95Le nombre moyen d’occupants successifs par logement, un peu supérieur à 2, ne doit donc pas masquer le fort contraste entre

  • un noyau stable où dominent les appartements de grande taille, la plupart du temps occupés par leurs propriétaires ;

  • un volant de logements généralement plus petits qui connaissent une forte rotation de ménages le plus souvent locataires.

96La population s’est en bonne partie renouvelée depuis 1956, mais les immeubles sont de construction suffisamment récente pour que la composition actuelle des résidants porte encore la marque bien visible du calendrier de peuplement. Peu de ménages sont entrés entre 1960 et 1975, et certains d’entre eux, surtout parmi les locataires, sont déjà repartis. En 1985, l’îlot juxtapose pour l’essentiel deux populations : ceux qui sont entrés avant 1960, presque tous propriétaires, et ceux qui se sont installés depuis moins de 10 ans, en grande majorité locataires (cf. graphique 13).

Graphique 13 - Répartition des occupants de l’îlot “Brotteaux Nord” au moment de l’enquête, en fonction de leur statut d’occupation et de leur date d’entrée dans les lieux.

Graphique 13 - Répartition des occupants de l’îlot “Brotteaux Nord” au moment de l’enquête, en fonction de leur statut d’occupation et de leur date d’entrée dans les lieux.

97L’ancienneté de présence dans l’îlot n’est évidemment pas sans lien avec l’âge moyen des résidents et donc avec la position des ménages dans le cycle de vie. Bien que l’information comporte quelques lacunes pour les occupants présents dès l’origine, on vérifie sans surprise que ces derniers ont en général plus de 60 ans au moment de l’enquête.

98D’autre part, la relative dispersion initiale des âges a été progressivement tronquée par le décès des plus âgés. Le noyau des résidents stables appartient donc plus que jamais à une même génération, qui se trouve en net décalage avec celle des nouveaux venus puisque, pour la plupart, ces derniers ont emménagé depuis moins de dix ans. L’écart est d'autant plus prononcé que les locataires, souvent entrés jeunes dans des logements de petite taille, sont justement très majoritaires parmi ces nouveaux venus.

99Cette discontinuité du peuplement se répercute bien entendu à la génération des enfants. Les distances qui peuvent s’instaurer entre les groupes d’âge en présence n’en sont que plus marquées, surtout dans un milieu où la socialisation familiale et scolaire joue un grand rôle dans les perceptions et les relations mutuelles entre voisins.

100Sauf exception, les enfants issus des ménages installés depuis 25 ou 30 ans ont quitté, parfois même depuis longtemps, le domicile parental. Enfants et petits-enfants tiennent une grande place dans la vie de leurs ascendants. “Ils m’occupent beaucoup”, “ils sont toute ma vie”, disent volontiers les enquêtées âgées. Les anciennes générations se trouvent désormais prises dans des rythmes et des espaces de sociabilité familiale où les nouveaux ménages de l'immeuble n’ont aucune place. Même les liens jadis établis entre voisins de longue date ne survivent qu’imparfaitement aux circonstances qui les avaient fait naître, quand bien même perdure le souvenir d’avoir “vécu les mêmes choses”. Si le bon voisinage reste une préoccupation, il n'est plus un enjeu vis-à-vis de la descendance. On peut certes témoigner sympathie à tel couple nouvellement installé (en particulier s’il a de jeunes enfants), mais sans avoir les mêmes raisons qu’autrefois de considérer ces derniers comme camarades ou amis potentiels de ses propres enfants. Cela suffit à changer le regard que l’on porte sur les jeunes ménages de l’immeuble et sur leur progéniture.

“Ici je ne connais que des dames de mon âge, on ne fréquente pas les jeunes gens. Disons que ce sont les enfants de mes amis à moi qui fréquentent mes enfants. J'ai beaucoup d'amis, j'ai mes filles que je vois souvent, et tous mes petits-enfants. On mange ensemble. Je n'ai pas besoin de jeunes. Tous ces jeunes, je les ai.

101De leur côté, les occupants arrivés plus récemment sont à peu près unanimes à trouver la population de leur immeuble “plutôt âgée”. Sans déplorer le fait en lui-même, beaucoup aimeraient manifestement compter dans leur proche voisinage plus d’enfants ayant à peu près le même âge que les leurs. Les camaraderies enfantines et les relations quelles occasionnent entre parents se trouvent disséminées dans l’espace du quartier et l’immeuble occupe dans ces sociabilités une place sans doute plus faible qu’il y a 20 ou 30 ans, du moins si l’on suit le témoignage des occupants les plus anciens.

102Ces derniers sont naturellement portés à comparer les situations présentes à celles qu’ils ont connues, si bien qu’ils ont de l’espace local et de sa population une perception plus complexe que les nouveaux venus. Parce qu’ils sont à la fois plus âgés et plus anciens dans les lieux, ils mobilisent dans leurs propos une multiplicité de repères temporels. Qu’ils les “fréquentent” ou non, ils ne peuvent manquer de voir dans les habitants qui appartiennent comme eux à la première génération du peuplement de l’îlot des témoins de leur propre histoire. Ils ne diront pas que ces voisins sont vieux, mais plutôt qu’ils ont vieilli, tout comme eux-mêmes, - et tout comme l'immeuble habité qui, lui aussi, a “pris des rides”.

103“Récent” au regard de la typologie officielle, “neuf” ou “moderne” lorsqu’il est comparé aux anciens appartements bourgeois situés plus près du Rhône, leur immeuble n’en est pas moins devenu au fil des ans “l’un des plus vieux du quartier”. Le parallèle qui affleure si souvent dans leurs propos entre le destin de l’immeuble et leur propre biographie n’est pas seulement l’effet d’une longue stabilité résidentielle, ou du sentiment d’appropriation que favorise en règle générale le statut juridique de propriétaire. Il s’y ajoute ici le fait qu’ils ont été les premiers occupants, que l’année de leur arrivée est donc aussi un repère pour dater le logement lui-même, et peut-être une raison d’en imaginer la possible disparition. Evoquant l’échéance, certes encore lointaine, du bail emphytéotique consenti par le propriétaire du sol, une enquêtée précise : “si l’immeuble ne s’est pas écroulé d’ici-là...”. Rien n’interdit d'envisager la mort d'un immeuble que l’on a vu naître, et qui se trouve déjà, sinon déclassé, du moins en position de doyen au sein d'un quartier dont on a vécu la complète rénovation en l’espace d’une trentaine d’années. Le logement choisi avait l’ambigu privilège d’être “neuf”, il est donc susceptible de vieillir. Il est en quelque sorte le contemporain des habitants qui, entrés parmi les premiers, y ont effectué un long séjour, - à la différence peut-être de ces demeures anciennes auxquelles la ronde des générations finit par conférer une manière d’immortalité.

  • 14 Les lacunes de l'Insonorisation font toutefois l’objet de quelques doléances.
  • 15 Et ce pour la plus grande satisfaction des familles ayant de jeunes enfants, en particulier lorsqu’ (...)

104On ne peut pourtant pas dire que les immeubles de l’îlot ont “mal vieilli”. Contrairement à beaucoup de constructions des années 50 qui subissent de plein fouet l’obsolescence de leurs normes techniques, ici la qualité de l’habitat soutient honorablement la comparaison avec les ensembles immobiliers plus récents, tant par la taille des pièces que par le niveau général du confort14. En outre, l’emplacement même des immeubles continue à les rendre particulièrement attractifs pour les candidats acquéreurs ou locataires qui peuvent en assumer les coûts, si bien que l’îlot n’a nullement été affecté jusqu’ici par les processus de dévalorisation financière et sociale qu'ont pu connaître nombre de constructions moins bien situées. En termes de composition socio-professionnelle, le renouvellement de la population se fait à peu près à l’identique, et l’élargissement des flux d’entrée au cours des toutes dernières années commence à se traduire par une réapparition progressive des enfants d’âge scolaire15.

105La relève paraît donc assurée, et tout se passe comme si les immeubles de l’îlot entamaient eux aussi, avec l’arrivée des nouvelles générations, un nouveau cycle somme toute assez peu différent du cycle précédent. Face à cette évolution, l’attitude des occupants les plus anciens n’est pourtant pas dénuée d’ambivalence. S’ils voient plutôt d’un bon œil le “rajeunissement” qu’ils constatent, ils n’en éprouvent pas moins quelque inquiétude diffuse devant les rotations que ce rajeunissement implique. Qu’ils soient étudiants, “faux couples”, jeunes ménages avec enfants, ou cadres supérieurs mutés à Lyon, les nouveaux arrivants se conformeront-ils aux manières d’habiter qui ont jusqu’ici prévalu dans l’immeuble ? Certes, comme ces manières d’habiter impliquent justement une distance de bon aloi entre voisins, le fait que “les jeunes ont leur façon de vivre” n’est pas gênant en lui-même, - à condition toutefois qu’il n’en résulte aucune remise en cause du modus vivendi auquel on est personnellement attaché et qui d'ailleurs paraît aller de soi.

106Or, comme les locataires restent en général moins longtemps, c’est à eux qu’est imputable l’essentiel du renouvellement de la population locale. Beaucoup sont jeunes, même par comparaison avec la minorité de nouveaux arrivants qui achètent leur logement. De plus, un certain nombre sont célibataires, ou n’ont pas encore d’enfants. C’est donc au statut de locataire que vont être associées en priorité ces “autres façons de vivre” que l'on prête volontiers à ceux qui se distinguent de soi tant par l'appartenance à une autre génération que par une position différente dans le cycle de vie.

107Indépendamment de cette double distance, c’est aussi le fait même de leur moindre stabilité résidentielle qui peut laisser supposer que ces voisins n’ont peut-être pas forcément vis-à-vis de leur habitat actuel la même attitude que ceux qui y ont durablement “investi”. Les locataires vont et viennent, en particulier dans les petits logements. “Il y a des studios, alors ça navigue beaucoup, il y a des étudiants, et ça change”.

108La mobilité de cette population renforce d’ailleurs sa visibilité (“il n’y a qu’à voir le nombre de camions de déménagement qui stationnent en bas des immeubles”), et c’est bien cette forte rotation d’une partie des résidents qui apparaît en elle-même comme potentiellement déstabilisante, du moins aux yeux de certains de leurs voisins.

109Ajoutons que ces différences tenant au calendrier et à la logique du peuplement local peuvent être avivées par les diverses frictions qui ne manquent pas de survenir à propos de l’entretien des immeubles ou de l’usage des parties communes. “Les locataires, on les subit davantage”, déclare un enquêté propriétaire. Certaines personnes occupent des positions qui peuvent les rendre plus sensibles que d’autres à cette source de tensions. Tel est par exemple le cas des propriétaires bailleurs qui résident eux-mêmes à l’intérieur de l’îlot, ou encore des membres du conseil syndical, qui sont mandatés par leurs voisins pour suivre les questions d’intérêt général en concertation avec la régie et qui préparent avec elle les assemblées de copropriétaires.

110Il est toutefois exceptionnel que les propos recueillis manifestent une véritable animosité à l’égard des habitants auxquels leurs voisins ne souhaitent pas être assimilés en raison de différences d’âge, d’ancienneté dans l’immeuble ou de statut d’occupation. Parfois même, on se contentera de suggérer ces distances, en assurant par exemple - à tort - que l’immeuble où l’on habite ne comporte que “deux ou trois locataires”. Inversement, tel jeune locataire estimera que “les gens d’ici sont un peu coincés”, tout en concédant qu’il n’a de son côté pas grand-chose à dire aux personnes âgées qui forment l’essentiel de son voisinage.

111Entre les différentes populations en présence, les perceptions ne sont d’ailleurs pas symétriques. D'abord, les nouveaux venus ne disposent pas de la même profondeur temporelle pour qualifier leur environnement résidentiel. D’autre part, les locataires n’associent aucun stigmate à leur statut d’occupation, d’autant plus que nombre d’entre eux le perçoivent comme tout à fait transitoire, leurs projets d’acquisition restant subordonnés au calendrier de constitution de leur famille. Une seule enquêtée, sans doute parce qu’elle a récemment fait l’expérience de l’accession à la propriété, envisage un instant d’attribuer à ce changement de statut quelque incidence sur le comportement de ses nouveaux voisins (“si nous avons été mieux accueillis dans cet immeuble, c’est peut-être parce que...”), mais pour rejeter aussitôt cette hypothèse maintenant qu’elle fait partie des propriétaires (“...non, ça ne change rien, parce qu’on a vu des locataires aussi bien accueillis”).

112Dans cet enjeu que représente la préservation d'un style de coexistence au sein de l’habitat collectif, le statut d'occupation n’est donc pas indifférent. Le constat n’est assurément pas propre au contexte local étudié ici, et vaudrait pour un grand nombre d’immeubles de tous types et de tous âges, où cohabitent une majorité de propriétaires stables et un volant de locataires beaucoup plus mobiles. Mais plusieurs éléments concourent ici pour amplifier le phénomène.

113D’abord, les effets de cohorte qui ont été évoqués plus haut font que certaines différences entre propriétaires et locataires se trouvent particulièrement surdéterminées : inégale rotation, écart entre les générations, et aussi différence entre les habitants de la première heure et les nouveaux venus.

114D’autre part, chaque immeuble comporte en moyenne une vingtaine de logements, c’est-à-dire nettement plus que la grande majorité des constructions anciennes, et même qu’un certain nombre de petits immeubles résidentiels datant de l’après-guerre. Du coup, les occasions de coprésence sont plus nombreuses, les possibilités de repérage aussi. Les effets induits par le calendrier de peuplement sont donc plus visibles et plus sensibles dans la mesure où ils portent sur un plus grand nombre de cas observables. En outre, la relative homogénéité du cadre bâti autorise la prise en compte des immeubles voisins, d’autant plus que les habitants n’ignorent pas que l’ensemble du pâté de maison est administré par le même régisseur.

115C’est d’ailleurs en raison même de cette relative homogénéité que les habitants, notamment lorsqu’ils sont propriétaires, sont si régulièrement portés à situer malgré tout dans l'espace les différences auxquelles ils attachent quelque importance. Dans leur souci de localiser autant que possible des disparités qui tiennent en fait à l'histoire du peuplement plus encore qu’aux configurations du cadre bâti, il leur arrive même de faire état de clivages qui ne se trouvent guère confirmés dans les faits. Les locataires, explique-t-on, sont à la fois plus jeunes, plus mobiles, et concentrés dans les logements de petite taille, - ce qui est exact. Ils sont aussi censés habiter principalement les bas étages, ce qui est déjà beaucoup moins vrai, si l’on excepte le cas particulier des rez-de-chaussée (cf. tableau 20). Ce qui est vrai, c'est que certains immeubles de l’îlot comportent davantage de grands appartements dans les étages élevés, - étages qui sont justement les plus valorisés. On ne peut cependant pas en conclure, comme le font pourtant plusieurs enquêtés, que les occupants y sont “presque tous” propriétaires.

Tableau 20 - Proportion de logements de l’îlot “Brotteaux-Nord” occupés en 1985 par leur propriétaire, en fonction du numéro d’étage du logement.

Etage

% de logements occupés par leur propriétaire

Rez-de-chaussée

20 %

1er ou 2ème

50 %

3ème ou 4ème

55 %

5ème, 6ème, 7ème

59 %

8ème ou plus

59 %

Ensemble

53 %

116Certes, il faudrait tenir compte des quelques disparités qui existent entre les immeubles. Mais, sur ce point aussi, les perceptions sont en général moins nuancées que les constats objectifs. C’est ainsi que beaucoup d’interviewés n’hésitent pas à distinguer catégoriquement leur propre montée d’escaliers, où “les gens sont presque tous propriétaires”, de tel immeuble voisin qui “ne contient pratiquement que des locataires”. En fait, les écarts que l’on observe par rapport à la moyenne sont d’ampleur relativement limitée. La part des propriétaires n’est nulle part inférieure à 43 %, et approche seulement les deux-tiers dans le meilleur des cas (cf. Tableau 21).

Tableau 21 - Proportion de logements occupés en 1985 par leur propriétaire, dans chacun des immeubles de l’îlot “Brotteaux-Nord”.

Tableau 21 - Proportion de logements occupés en 1985 par leur propriétaire, dans chacun des immeubles de l’îlot “Brotteaux-Nord”.

117Peut-on faire l’hypothèse que les perceptions sont alors déformées par des “effets de seuil”, qui auraient pour résultat d’amplifier les disparités effectives en faisant basculer l’image que l’on se fait de tel ou tel immeuble tantôt d’un côté, tantôt de l’autre, dès lors que l’une des populations en présence s’y trouve en position majoritaire, même de fort peu ? Cette explication est plausible, mais insuffisante. Ainsi, plusieurs enquêtés qui ne résident pas dans les immeubles A et B ont tendance à présenter ces derniers comme des “immeubles de locataires”, alors qu’en fait la proportion de propriétaires est relativement élevée au moins dans l’immeuble A. Or ces deux immeubles contigus, qui forment un des côtés de l’îlot, se distinguent des autres par un aspect général moins flatteur et par une situation un peu moins favorable. Tout se passe alors comme si ces menues différences inscrites dans le cadre bâti autorisaient à préjuger du même coup de la qualité des occupants, que d’ailleurs on ne connaît guère, mais dont on souligne ainsi la probable distance par rapport à soi-même.

Q/ Vous pensez que les gens ici sont propriétaires plutôt que locataires ?
R/ Ah oui, dans notre immeuble ils sont presque tous propriétaires. C’est ce qui explique d’ailleurs le calme et la bonne tenue des gens, parce que dans les immeubles à côté qui font partie du groupe, où c'est des locataires, ce n’est pas du tout la même ambiance.
Q/ C’est vrai ?
R /Même, pour vous dire, la gardienne qui est à côté m’a dit qu’elle ne voulait pas rester là où elle vient d'emménager car ça change tout le temps, et que les gens sont malhonnêtes avec elle, tout ce qui est locataire.
Q/ La gardienne de l’immeuble ?
R/ Pas de celui-ci, car on est un groupe de plusieurs immeubles, mais de celui qui donne sur la rue X... Il y a quand même une différence d’immeuble, je crois, selon qu’il est habité en grande majorité par des propriétaires, ou par des locataires.
Q/ Les locataires restent moins longtemps, et...
R/ ...restent moins longtemps. Ça change beaucoup plus, et beaucoup partent du principe qu'ils paient un loyer, donc qu’ils peuvent faire ce qu’ils veulent.
Q/ Ce sont des gens qui ont un autre type de profession ?
R/ Ça, je ne sais pas. Il faut vous adresser aux deux immeubles de la rue X [immeubles A et B]. Je ne suis pas du tout bavarde, je ne m’arrête pas, je ne suis pas au courant de ce que font les autres, sauf par hasard. Je ne connais même pas les deux immeubles qui sont de part et d’autre du mien. Je connais des gens de vue, une seule famille parce que nos filles ont fait des études ensemble, mais c’est tout.

  • 16 Précisons aussi que sa propre histoire et ses préférences personnelles la rendent réticente aussi b (...)

118Différence de “tenue”, différence d’”ambiance”, désinvolture et même “malhonnêteté” des locataires : une telle virulence est peu commune chez les enquêtés, qui sont généralement moins loquaces sur le sujet, ou alors plus nuancés dans leurs appréciations. La personne qui tient ces propos se singularise d'ailleurs par l’importance que revêt à ses yeux le statut même de propriétaire, et avoue ne pas comprendre que ses beaux-parents lyonnais, pourtant fortunés, aient toujours préféré demeurer locataires dans un vieux quartier du centre16. C’est sans doute le seul cas où la différence entre propriété et location se trouve clairement interprétée comme un symbole de statut et donc comme l’enjeu d'une véritable logique de distinction. Cette interlocutrice s’interdit néanmoins d’en tirer quelque conclusion que ce soit sur d’éventuelles discriminations de métiers ou de milieux sociaux. Et c’est peut-être en cela que ses propos restent, malgré tout, typiques de l’attitude d’un certain nombre de propriétaires qui attachent peu ou prou quelque importance au statut d’occupation parce qu’ils lui associent des façons de vivre et des manières d’habiter, plus encore que des différences de ressources ou de position sociale.

119Cet ensemble résidentiel récent, sans doute assez représentatif de beaucoup d’immeubles de même âge et de même situation, se différencie donc assez nettement des îlots anciens étudiés en parallèle, malgré leur commune appartenance à des secteurs de l’agglomération dotés d’une image favorable qui les rend également attractifs pour des milieux locaux souvent très proches de par leurs origines et leurs modes de vie.

120Dans ce cadre bâti homogène, dont la structure se répète sans grande variation d’un immeuble à l’autre, l’éventail des positions socio-professionnelles occupées par la population résidante est relativement peu ouvert. Les coûts d’achat et même de location exercent un fort effet de filtrage qui n’est pas modulé par les rentes de situation et les multiples disparités internes typiques de beaucoup d’immeubles anciens. Aucune diversification architecturale, aucun enchevêtrement des régimes juridiques n’est ici susceptible d’entretenir cette micro-différenciation locale qui, ailleurs, assure la cohabitation de populations passablement hétérogènes à l’intérieur de sites urbains qui n’en sont pas moins valorisés pour autant.

121Du coup, les différences qui demeurent malgré tout perceptibles au sein de l’îlot “Brotteaux-Nord” tiennent surtout au jeu combiné de deux critères qui, en l’occurrence, se trouvent particulièrement bien corrélés : la taille des logements, et l’opposition entre propriétaires et locataires. Ces deux discriminants correspondent, jusqu’à un certain point, à des inégalités de ressources et de positions professionnelles chez les occupants. Mais là n’est pas l’essentiel, d’autant plus que ces inégalités s’expliquent pour une part non négligeable par des écarts d’âge, et donc de position dans la trajectoire professionnelle. Au total, il est douteux qu'on puisse les interpréter comme l'indice de véritables différences de milieu social, et tel n'est pas en tout cas la représentation qui prévaut chez les personnes qui ont été interrogées.

122Trente ans après la construction des immeubles, les différences de générations et de positions dans le cycle de vie apparaissent en revanche très marquées, et fortement corrélées au statut d’occupation. C’est là une différence essentielle avec ce que l’on observe habituellement au sein de tissus urbains plus anciens. Dans des immeubles qui datent pour la plupart du siècle dernier, l’état des lieux à un moment donné résulte de la combinaison aléatoire des histoires singulières de chaque logement, sauf bien entendu lorsqu’un événement particulièrement marquant (réhabilitation, par exemple) a induit le renouvellement presque simultané d’une partie de la population résidante. Ici au contraire, les rotations, de rythme inégal selon le mode d’occupation dominant dans les divers appartements, se sont enchaînées à partir d’une date initiale qui est encore trop proche pour que les effets de cohorte se soient complètement brouillés.

123Contrairement à l’habitat collectif ancien qui souvent incorpore au sein même de sa structure matérielle de nombreux facteurs d’hétérogénéité, c’est donc ici dans l’histoire du peuplement qu’il faut voir la principale source des différenciations qui se répercutent sur les formes de coexistence, de sociabilité, ou d’évitement. Témoins de cette histoire, les plus anciens des habitants sont d’ailleurs les premiers à multiplier les références temporelles pour qualifier la situation présente. Mais, dans la mesure même où les repères spatiaux internes à l’îlot ou à l’immeuble sont en revanche assez fragiles, ces derniers font justement l'objet de descriptions parfois très précises, qui visent à leur conférer une consistance et une lisibilité souvent supérieures à ce qu’autorise la seule observation statistique.

124L’opposition entre propriétaires et locataires occupe donc ici le devant de la scène. Dans les quartiers anciens étudiés plus haut, bien d'autres éléments apparaissaient au moins aussi pertinents pour rendre compte de disparités qui sont tout à la fois plus accentuées et plus visiblement agencées au sein de l’espace local. Au contraire, cet ensemble collectif récent se caractérise par une assez grande homogénéité tant du cadre bâti que de la population résidante, du moins au regard de l’appartenance sociale et des modes de présence dans l’habitat et dans le quartier. Le statut d’occupation s’y trouve néanmoins au centre d’un faisceau de différences qui sont en bonne part imputables à l’histoire du peuplement et aux nets décalages qu’il a induit entre les biographies. Sans être à l’ordinaire une source de conflits ouverts, ni un discriminant du statut social, l’opposition entre propriétaires et locataires n’en a pas moins une certaine incidence sur les perceptions et sur les modes de coexistence.

125En définitive, elle contribue à renforcer de part et d’autre les attitudes de réserve auxquelles les milieux observés sont généralement enclins dans la gestion de leurs rapports de voisinage. Dans la mesure où elle se trouve en partie associée à des différences de positions dans les trajectoires individuelles, cette opposition donne en quelque sorte une image inversée des relations souvent étroites que l’on observe dans ces milieux entre les générations d’une même famille. En effet, comme ces réseaux familiaux se trouvent dispersés sur un territoire qui s’étend habituellement bien au-delà du quartier et en tout cas de l’immeuble, leur importance même dans le jeu des sociabilités privées et la définition des identités ne laisse bien souvent qu’une place résiduelle aux relations de voisinage. Du coup, les différences d’âge au sein de la population résidante ont toutes chances d’accentuer ces distances entre habitants que séparent alors, sinon leur appartenance sociale, du moins leur histoire, leur mémoire des lieux, leurs centres d’intérêt, et peut-être aussi les “façons de vivre” que chacun prête à tel ou tel de ses voisins.

Notes

1 Cf. par exemple C. TAFFIN, Mobilité résidentielle de 1973 à 1978, Archives et documents no 95, INSEE, 1983.

2 Cf. par exemple, sur ce point, les articles de W.S. ROBINSON, “Ecological correlations and the behavior of individuals”, American Sociological Review. XV, 1950 et de R. BOUDON, “Propriétés individuelles et propriétés collectives. Un problème d’analyse écologique”, Revue Française de Sociologie, 1963, vol. IV.

3 Il n’est ici question que des rares cas où l’immeuble lui-même est possédé par les Hospices Civils de Lyon qui en tirent un revenu locatif. Par ailleurs, un certain nombre d’immeubles, notamment dans le secteur “Brotteaux-Ouest”, ont été édifiés sur des terrains qui appartiennent aux Hospices Civils et sont loués aux propriétaires des constructions par bail emphytéotique. Ces derniers ont alors été naturellement considérés ici comme propriétaires et non comme locataires, malgré la limitation qui s’attache à leur droit de propriété

4 “Le taux d’équipement téléphonique des ménages est un excellent indicateur, et presque la matérialisation du statut social du quartier ou d’une catégorie, du moins à Amiens”, Y. Debonneuil et M. Gollac, “Structure sociale des villes”, Economie et statistique no 98, mars 1978.

5 “L’âge comparé des époux : un signe de la place dans la hiérarchie sociale ?”, in J.L. PINOL, Espace social et espace politique. Lyon à l’époque du Front Populaire, Presses Universitaires de Lyon, 1980.

6 Sauf si l'hypothèse avancée plus haut se trouvait confirmée (voir la fin du § consacré à “La structure de la propriété des immeubles”). Elle irait d’ailleurs plutôt dans le sens de la diffusion de la propriété des logements anciens au sein des catégories modestes.

7 Cf. sur ce point A. DAUMARD, Les bourgeois et la bourgeoisie en France depuis 1815, Paris, Aubier, 1987, notamment p. 110.

8 Quelques enquêtés n’hésitent pas à qualifier leur actuelle résidence de “HLM de luxe”, manifestant ainsi, plutôt qu’une réelle insatisfaction, une discrète nostalgie des demeures anciennes qu’ils ont connues dans leur enfance ou qu’ils sont encore aujourd’hui amenés à fréquenter.

9 C’est le cas, bien sûr, des différences d’étage, qui toutefois ont une incidence souvent plus sensible sur les prix de vente que sur les montants des loyers.

10 L'écart semble ici moins prononcé que celui observé par l’IAURIF sur la ville de Paris, à partir de l’examen de 2000 cas de renouvellement de baux du secteur libre (c’est-à-dire hors HLM ou régime de la loi de 1948). Selon cette étude, les valeurs locatives moyennes à la fin de 1987 seraient, pour les locataires entrés dans les lieux à partir de 1984, de 50 % supérieures à celles acquittées par les occupants présents avant 1978, et deux fois plus élevées que celles supportées par les locataires entrés avant 1971 (Source : enquête de l’Institut d’aménagement et d’urbanisme de la région Ile-de-France, Paris, 1988).

11 Le seul cas d’acquisition relevé concerne un grand appartement que l’occupant louait à un ménage ami. A la suite d’une mutation professionnelle, ce dernier s’est trouvé contraint à la mise en vente pour acheter sa nouvelle résidence principale.

12 Voir supra le graphique 8.

13 Cf. l’enquête réalisée par M. Chevallier auprès de 1000 ménages arrivés à Lyon en 1979 et 1980. En comparant les logements recherchés et les logements trouvés, l’étude montre comment les préférences de ces emménagés récents s’ajustent à l’état du marché local (immobilier et locatif) au cours de la période retenue. D’une façon générale, Lyon est une ville où l’on arrive surtout comme locataire (c’est le cas pour 73 % des enquêtés, et même pour 79 % de ceux qui choisissent les arrondissements centraux). La proportion de locataires est particulièrement élevée chez les migrants pour raison professionnelle, le plus souvent cadres, qui recherchaient en priorité des logements confortables dans le parc neuf ou récent (M. CHEVALLIER, Le retour au centre à Lyon et Villeurbanne, étude réalisée pour le compte de l’Agence d’Urbanisme de la Communauté Urbaine de Lyon, Groupe de Sociologie Urbaine, Lyon, décembre 1981).

14 Les lacunes de l'Insonorisation font toutefois l’objet de quelques doléances.

15 Et ce pour la plus grande satisfaction des familles ayant de jeunes enfants, en particulier lorsqu’ils habitent l’immeuble où le phénomène est le plus marqué. Comme il est assez naturel que ces nouveaux ménages adoptent le point de vue des entrants plutôt que celui des anciens occupants qui leur cèdent peu à peu la place, il leur arrive parfois d’interpréter le rajeunissement de la population de l'immeuble moins comme l’effet quasi-mécanique de la succession des générations que comme la manifestation d’un regain général d’intérêt pour le centre-ville, et notamment pour le quartier auquel ils ont eux-mêmes accordé la préférence : “Il semble que la mode des banlieues, dans certains cas... Il semble qu’il y a beaucoup de gens qui reviennent, qui se mettent en ville pour différentes raisons, et dans ce quartier à cause du Parc. Ils sont attirés par le Parc, dans la mesure où ici les loyers ne sont pas trop élevés, ce qui n’est pas toujours le cas. Quand nous sommes arrivés ici, je crois que nous étions les seuls avec des enfants, les autres étaient très grands. Peu à peu, il y en a pratiquement à tous les étages, des enfants à peu près du même âge que les miens”.

16 Précisons aussi que sa propre histoire et ses préférences personnelles la rendent réticente aussi bien vis-à-vis de son quartier que de l’habitat collectif en général : “Je ne suis pas quelqu'un qui recherche une vie de quartier, je suis plutôt solitaire... Je ne suis pas un exemple typique, comme je vous l’ai dit. J’aurais certainement préféré vivre en dehors de la ville avec une maison et un jardin, à Ecully par exemple, ou un endroit comme ça. Mais mon mari n’aimait pas ça. Lui, il tenait à son sixième”.

Table des illustrations

Titre Graphique 5 - Répartition (en %) des âges des chefs de ménage en 1975, pour chacun des trois groupes qui ont été distingués en fonction du lieu de résidence en 1968.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/8684/img-1.jpg
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Titre Graphique 6 - Variation (au recensement de 1975) des pourcentages de propriétaires en fonction de l’âge du chef de ménage, selon le lieu de résidence au recensement de 1968.
Légende Figurent en ordonnée les écarts par rapport au pourcentage moyen de propriétaires observé pour chacune des trois sous populations, puis pour l’ensemble. En abscisse, les bases des rectangles sont proportionnelles aux effectifs des tranches d’âge dans la sous population considérée.
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Titre Graphique 7 - Variation (au recensement de 1975) des pourcentages de propriétaires en fonction de leur lieu de résidence en 1968, selon la tranche d'âge du chef de ménage.
Légende Figurent en ordonnée les écarts par rapport au pourcentage moyen de propriétaires observé pour chacune des tranches d’âge, puis pour l’ensemble. En abscisse, les bases des rectangles sont proportionnelles aux effectifs des ménages caractérisés par un même type de domicile en 1968.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/8684/img-3.jpg
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Titre Graphique 8 - Proportion de propriétaires selon le nombre de pièces du logement.
Légende NB. La largeur de chaque rectangle est proportionnelle à l'effectif total de logements d'un nombre de pièces donné, qui est inscrit au sommet du graphique.
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Titre Graphique 9 - Distribution des segments de rue des secteurs Croix-Rousse et Brotteaux-Ouest en fonction du pourcentage de ménages propriétaires de leur logement, et du pourcentage de chefs de ménage qui sont cadres supérieurs ou professions libérales.
Légende SOURCE : Recensement de 1975Δ segment de rue appartenant au groupe d’îlots de la CroixRousse• segment de rue appartenant au groupe d’îlots Brotteaux-Ouest
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/8684/img-5.jpg
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Titre Graphique 10 - Plan des deux premiers facteurs de l’analyse des correspondances sur les segments de rue.
Légende LEGENDEΔ segment de me appartenant au groupe d’îlots de la Croix-Rousse• segment de rue appartenant au groupe d’îlots Brotteaux-OuestVoir page suivante le descriptif des variablesCARACTERISTIQUES DE L’ANALYSEAnalyse des correspondances multiples portant sur 973 ménagesInertie totale = 0,189Contribution du premier facteur (axe horizontal) à l’inertie totale = 33,6 %Contribution du deuxième facteur (axe vertical) à l’inertie totale = 14,5 %Contribution du troisième facteur (non représenté) à l’inertie totale = 13,1 %Légende des variables prises en compte dans l’analyse des correspondances représentée par le graphique 10NB : afin de préserver la lisibilité du graphique, certaines variables n’y ont pas été reportées. Leurs contributions sont indiquées en annexe de l'ouvrage1- Numéro d’étage du logementRZCH : Rez-de-chausséePRET : Premier étageDXET : Deuxième étageTRET : Troisième étageQTET : Quatrième étageCQET : Cinquième étageSXET : Sixième étage2- Nombre de pièces du logementUNPI : Une pièceDXPI : Deux piècesTRPI : Trois piècesQTPI : Quatre piècesCQPI : Cinq pièces3- Equipement sanitaire du logementBAIG : Salle de bainsDOUC : DoucheNBND : Ni salle de bains ni douche4 Statut d’occupationPROP : PropriétaireLOCA : LocataireAUTS : Autres (meublé, logé à titre gratuit ou par l’employeur)5 TéléphoneTELE : Téléphone dans le logementNTEL : Pas de téléphone6- VoitureVOIT : Le ménage possède une voiture ou +NVOI : Le ménage n’a pas de voiture7- Age du chef de ménage<;34A : inférieur ou égal à 34 ans<;49A : de 35 à 49 ans<;64A : de 50 à 64 ans>64A : supérieur à 64 ans.8- Ancienneté d’installationMDOM : même domicile en 1968DOM ≠ : domicile différent en 19689 Niveau d'études du chef de ménageCEP : Certificat d’études primairesBEP : Brevet élémentaire ou brevet d’études de premier cycleBAC : BaccalauréatDSUP : Diplôme d’enseignement supérieurNETU : Aucun diplôme, ou non mentionné10 CSP du chef de ménage (nomenclature INSEE de 1975)PATR : Patron de l’industrie et du commercePLCS : Profession libérale, cadre supérieurCMOY : Cadre moyenEMPL : EmployéOUVR : OuvrierSERV : Personnels de serviceAUTR : Autres catégories11- Structure du ménageSCEL : Personne seule célibatairePSAU : Personne seule autre que célibataireNENF : Couple marié sans enfantsENFA : Ménage comportant au moins un enfantFAEL : “famille élargie” (c’est-à dire comportant au moins un ascendant ou un collatéral)SMAU : Autres cas12- Structure de propriété de l’immeubleMAJP : Majorité de ménages propriétaires de leur logementMINP : Minorité de ménages propriétaires de leur logementUNPR : Un seul ménage est propriétaire de son logementNPRO : Aucun ménage n’est propriétaire du logement qu’il occupe13- Nationalité du chef de ménageFRAN : Français de naissanceNATU : NaturaliséETRA : Etranger
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Titre Graphique 11 - Compositions socio professionnelles respectives des propriétaires et des locataires qui résident dans l’îlot Brotteaux-Nord en 1985.
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Titre Graphique 12 - Compositions socio professionnelles respectives de l’ensemble des propriétaires et de l’ensemble des locataires qui résident ou ont résidé dans l’îlot Brotteaux-Nord depuis 1956.
Légende NB. Dans ces deux graphiques, la position socio-professionnelle de chaque ménage est appréciée à partir de la profession déclarée par la personne de référence au moment de son entrée dans les lieux.
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Titre Tableau 19 - Répartition des appartements de l’îlot “Brotteaux Nord" en fonction du nombre des ménages qui les ont occupés successivement et du statut d'occupation de chacun de ces ménages.
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Titre Graphique 13 - Répartition des occupants de l’îlot “Brotteaux Nord” au moment de l’enquête, en fonction de leur statut d’occupation et de leur date d’entrée dans les lieux.
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Titre Tableau 21 - Proportion de logements occupés en 1985 par leur propriétaire, dans chacun des immeubles de l’îlot “Brotteaux-Nord”.
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© Presses universitaires de Lyon, 1991

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