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Élire domicile

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Jean-Yves Authier
, 
Catherine Bonvalet
, 
Jean-Pierre Lévy

La dimension territoriale des choix

La suburbanisation des Portugais de Toronto

Carlos Teixeira

Texte intégral

1. INTRODUCTION

1.1. L’immigration et l’installation des Portugais au Canada

1En majorité les Portugais de Toronto, comme dans l’ensemble du Canada, sont des immigrés de date relativement récente. Cependant, si l’immigration portugaise au Canada a commencé au début des années 1950 et atteint son apogée à la fin des années 1960 et au début des années 1970, depuis, le nombre des nouveaux arrivants n’a cessé de diminuer. D’après le recensement canadien de 2001, 357 690 Portugais (réponses simples et multiples) vivaient à cette date au Canada. Le CMA (Région métropolitaine de recensement) de Toronto concentre la majeure partie des Portugais (171 545) vivant au Canada [Statistics Canada, 2001], dont une majorité à Toronto ou sa périphérie (par exemple, Mississauga, Brampton et Oakville).

2L’installation des Portugais au Canada s’est faite avant tout dans les villes, les premières communautés d’immigrés portugais se regroupant peu à peu au cœur des principaux centres urbains du Canada, et en particulier à Toronto et Montréal. À Toronto, les immigrés portugais ont commencé par former une communauté compacte dans et autour de Kensington Market. Plus tard, ils ont construit une des économies ethniques les plus visibles et une des communautés institutionnellement les plus complètes de Toronto – dans la zone connue aujourd’hui sous le nom de « Petit Portugal ». Ce quartier résidentiel est resté intact, et comprend aujourd’hui la plupart des institutions sociales, culturelles, commerciales et religieuses de cette communauté [Qadeer, 2004 ; Murdie et Teixeira, 2003]. Comme cette concentration permet de le supposer, la communauté portugaise est une de celles ayant le plus souffert de la ségrégation à Toronto [Teixeira et Murdie, 1997].

3L’installation des Portugais à Toronto témoigne également de leur forte propension à être propriétaires de leur logement [Murdie et Teixeira, 2003 ; Lavigne, 1987]. Cette préférence pour la propriété immobilière et pour l’amélioration des conditions de logement a eu pour conséquence une forte mobilité résidentielle et, au bout du compte, la suburbanisation du groupe vers les « banlieues dortoirs » éloignées telles que Mississauga (cf. Carte 1 « Population portugaise par langue maternelle à Toronto (1971-2001) » et Carte 2 « Enquêtés portugais à Mississauga (1990-2003) »). Intégrée en tant que ville depuis le 1er janvier 1974, Mississauga est devenue une banlieue importante de Toronto, ainsi qu’une zone à fort développement commercial et industriel. La croissance de la population a été rapide depuis le début des années 1970, passant de 156 000 en 1971 à 612 925 en 2001 [City of Mississauga Planning and Building Department, 2002]. Au cours des dernières décennies, le caractère ethnique de Mississauga a également évolué, passant d’une communauté homogène à dominante anglo-saxonne, au début des années 1940, à une ville dorénavant caractérisée par la diversité ethnique [Teixeira, 2002]. Cet accroissement de la population, associé à une plus grande diversité ethnique/raciale, a entraîné une forte demande de logements, qui s’est traduite par un boom des constructions dans le secteur résidentiel. D’après le recensement de 2001, la ville de Mississauga reste une ville où les familles et les propriétaires sont majoritaires. Ces dernières années, la flambée des prix de l’immobilier à Toronto a progressivement amené de plus en plus de familles à se reloger à Mississauga.

4Cette étude porte sur un groupe d’immigrés d’Europe du Sud, les Portugais, qui sont bien établis à Toronto et qui attachent une importance considérable à l’accession à la propriété ainsi qu’au « rêve de la banlieue ». Pour ce groupe, être propriétaire de son logement (initialement au centre-ville de Toronto) était considéré comme un instrument de mobilité économique dans le sens où cela permettait de disposer d’un capital, par la revente du domicile familial, en vue de l’achat d’une maison plus grande et plus moderne en banlieue. Les améliorations apportées au logement et les sources privées de financement (et particulièrement, les hypothèques de deuxième rang) rendaient plus faciles des acquisitions sous-capitalisées [Lavigne, 1987]. En outre, à Toronto comme dans les banlieues, ce groupe présente de hauts niveaux de ségrégation à l’intérieur des limites de la ville, de même qu’une forte propension à l’auto ségrégation dans les banlieues telles que Mississauga. Dans ce contexte, le rôle des agents immobiliers de même bagage ethnique/culturel que les acquéreurs de logements dans le processus de réinstallation dans les banlieues suscite particulièrement l’intérêt des démographes spécialistes des zones urbaines. L’influence de ces sources sur la recherche de logement et le choix final d’une résidence, et leur rôle potentiel dans la concentration/reségrégation suburbaine du groupe, sont clairement aujourd’hui des questions qui préoccupent les chercheurs.

Carte 1 – Population portugaise par langue maternelle à Toronto (1971-2001)

Carte 1 – Population portugaise par langue maternelle à Toronto (1971-2001)

Carte 2 – Enquêtés portugais à Mississauga (1990-2003)

Carte 2 – Enquêtés portugais à Mississauga (1990-2003)

1.2. Toronto : « Le monde dans une ville »

5Au cours de la deuxième moitié du XXe siècle, des changements à la fois dans la politique d’immigration du Canada et dans les schémas migratoires globaux ont entraîné une nette augmentation du nombre des immigrants au Canada [Justus, 2004]. Durant les années qui ont suivi la Seconde Guerre mondiale, la majorité de ces immigrants venaient des pays de l’Europe du sud (par exemple l’Italie, le Portugal et la Grèce). Plus récemment, toutefois, c’est de différents pays d’Asie, d’Amérique latine, d’Afrique, du Moyen-Orient et des Caraïbes que sont issus la plupart des immigrants arrivant au Canada. Pour Toronto – principale ville d’arrivée au Canada pour les immigrants –, cette immigration a donné lieu à d’importantes transformations de son paysage à la fois physique et social. L’« internationalisation » de l’immigration à Toronto a profondément modifié le profil socio-démographique de sa population et de ses quartiers. En conséquence, Toronto est devenue la ville la plus multiculturelle du Canada et se caractérise aujourd’hui par un mélange pluriethnique de cultures et de groupes d’immigrants répartis dans un ensemble très varié de quartiers ethniques et de diasporas.

6Ces groupes d’immigrants ont eu tendance à se concentrer géographiquement à Toronto, et dans un premier temps, à former des enclaves ethniques compactes dans les zones d’accueil des immigrants (« port d’entrée »), près du centre-ville, puis, plus récemment, soit à créer la reségrégation dans les banlieues, soit, pour les immigrants récemment arrivés, à s’installer directement dans des concentrations suburbaines. Contrairement aux Portugais, plusieurs autres groupes s’intègrent/s’assimilent rapidement à la société de Toronto dès le départ et ne connaissent pas de ségrégation spatiale [Murdie et Teixeira, 2003 ; Bourne et Rose, 2001]. Les facteurs à l’origine de ces différents schémas d’installation et de résidence, ainsi que de la nouvelle géographie sociale de Toronto et de sa périphérie, sont désormais plus complexes et plus divers. À une époque de globalisation où les principales villes canadiennes, et particulièrement Toronto et ses banlieues, sont soumises à de nouvelles formes de regroupements spatiaux ethniques/raciaux, la question-clé est la suivante : « Qui habite où et pourquoi ? » Dans ce contexte, il s’agit de déterminer si ces effets – concentration résidentielle et/ou dispersion/suburbanisation – sont le résultat de forces culturelles et économiques ou bien de contraintes d’ordre structurel.

7Il est communément admis au Canada que l’immigration et les immigrants représentent une source importante de capital humain dont les diverses compétences ont contribué positivement à l’économie de Toronto et du Canada dans son ensemble, que ce soit dans le secteur de l’emploi salarié ou le secteur indépendant [Lo et al., 2002]. L’immigration étant considérée comme un puissant moteur de la croissance économique, de plus en plus de chercheurs s’intéressent à l’importance culturelle que certains groupes d’immigrés accordent à l’accession à la propriété. Cette dimension ethnoculturelle de l’accession à la propriété pour de nombreux groupes d’immigrés – comme les Portugais – constitue un important atout économique pour les marchés immobiliers aussi bien de Toronto que de ses banlieues en pleine expansion. Les chiffres laissent supposer qu’avec le temps, au Canada, les immigrés atteignent des taux d’accession égaux ou supérieurs à ceux de la population non-immigrée. Dans ce contexte, l’accès au logement devient une des principales voies d’intégration sociale et économique des immigrants dans la société hôte, l’installation dans les banlieues constituant l’aboutissement du « rêve canadien » [Teixeira, 2002 ; Ray et Moore, 1991].

1.3. Mobilité résidentielle et sources d’information sur le logement

8La plupart des études sur les groupes d’immigrés et de réfugiés au Canada se sont concentrées sur le processus d’assimilation et d’adaptation à la vie canadienne ou sur le développement des organisations et des institutions communautaires dans la nouvelle société. Au cours des dix dernières années, toutefois, est apparue toute une série d’études sur divers aspects ethniques/raciaux et leur relation avec les schémas d’installation et la mobilité résidentielle, et plus particulièrement sur l’accès au logement, les obstacles au logement, les besoins/préférences en matière de logement, les conditions de logement, la satisfaction résidentielle et la mobilité intra-urbaine [par exemple : Murdie, 2003 ; Murdie et Teixeira, 2003 ; Friedman, 2000 ; Miraftab, 2000 ; Fong et Wilkes, 1999 ; Owusu, 1999 ; Ray et Moore, 1991]. Les acquéreurs immigrés étant souvent peu au fait du marché immobilier, et maîtrisant rarement la langue dominante (l’anglais), on comprend aisément comment d’autres « forces », comme les obstacles au logement (y compris la discrimination sur le marché immobilier) ainsi que les différentiels en termes de comportement de recherche (y compris les préférences pour différents types d’information sur les logements) peuvent jouer un rôle-clé dans le maintien de la ségrégation raciale et ethnique en matière de logement [Kaplan et Woodbridge, 2004 ; Ozuekren et Van Kempen, 2003 ; Massey et Lundy, 2001 ; Yinger, 1998 ; South et Crowder, 1997 ; Turner et Wienk, 1993]. Cependant, on connaît encore peu le rôle et l’influence des agents immobiliers dans le processus de recherche de logement pour ces groupes. À ce jour, le rôle des agents immobiliers au Canada, et particulièrement ceux qui sont au service de leur communauté ethnique, dans la structure spatiale des marchés immobiliers et la concentration/reségrégation dans les banlieues, a fait l’objet de peu d’études [voir Hiebert, 2000 ; Teixeira et Murdie, 1997].

9Dans ce contexte, il est surprenant de constater que malgré la nette propension de certains groupes à la suburbanisation et à la consommation de logements, cette dimension ethnoculturelle de la suburbanisation des immigrés a été largement ignorée par les chercheurs. En outre, contrairement au Royaume-Uni et aux États-Unis, où des recherches approfondies, à la fois empiriques et théoriques, ont été menées sur le processus par lequel les acquéreurs décident de se transférer [voir South et Crowder, 1997 ; Clark, 1996 ; Sarre et al., 1989], au Canada, peu d’études ont été réalisées [pour un compte rendu des études existantes, voir Michelson, 1977 ; Teixeira et Murdie, 1997].

10Des études menées aux États-Unis et au Royaume-Uni montrent que les agents immobiliers sont d’importantes sources d’information et des forces de changement majeures [Palm, 1985 ; Turner et Wienk, 1993]. Ils « occupent une position de pouvoir et de contrôle sur le marché de l’immobilier et jouent efficacement le rôle de gardiens dans le processus de structuration résidentielle. Ils peuvent souvent accélérer, ralentir, et prévenir l’évolution des quartiers, particulièrement dans les zones urbaines soumises à la ségrégation raciale » [Teixeira et Murdie, 1997]. Contrairement aux États-Unis et au Royaume-Uni, au Canada, peu d’études ont été menées sur le rôle des agents immobiliers sur le marché immobilier et dans la constitution du tissu social des communautés. Les quelques études disponibles au Canada sont contradictoires et peu concluantes [par exemple : Barrett, 1973 ; House, 1977 ; Bordessa, 1978 ; Henry, 1989 ; Jenkins, 1989 ; Teixeira, 1995 ; Teixeira et Murdie, 1997]. Dans ce contexte, cette étude a pour objectif d’examiner le processus de transfert (suburbanisation) d’un échantillon d’acquéreurs portugais de la première génération, avec une attention particulière au degré de confiance de ces acquéreurs dans leurs propres agents immobiliers « ethniques » (portugais), et d’établir comment cette source est susceptible d’influencer la recherche de logement des acquéreurs et leur choix final d’une résidence dans la ville de Mississauga, banlieue située à l’ouest de Toronto.

  • 1 La population étudiée a été définie comme suit : a) Les individus d’origine ethnique et de langue (...)
  • 2 Les enquêtés portugais étaient d’un groupe culturel homogène, celui de la première génération, née (...)

11Cette étude longitudinale se fonde sur des informations collectées sur deux périodes différentes. La première collecte de données destinées à la présente étude a été réalisée à l’été 1990. Pour cette collecte, les informations ont été tirées d’une enquête par questionnaire réalisée par téléphone auprès d’un échantillon de 110 Portugais ayant récemment acquis un logement à Mississauga1 (Carte 2). Pour la deuxième, qui a eu lieu à l’été 2003, soit treize ans après les premiers entretiens, un programme a été établi afin de réinterroger les 110 acquéreurs de logement portugais de Mississauga. Une lettre expliquant les objectifs de l’étude a ainsi été envoyée par mail à l’ensemble des 110 enquêtés potentiels. Sur les 110 personnes concernées, 39 Portugais ont participé à l’enquête téléphonique (Carte 2), tous les entretiens étant effectués en portugais2. Tous ces enquêtés demeuraient encore dans la même maison qu’en 1990.

2. RÉSULTATS DE L’ENQUÊTE

2.1. Accession à la propriété et déplacement vers les banlieues

12Comme nous l’avons remarqué auparavant, le groupe des Portugais se caractérise par de hauts niveaux de mobilité résidentielle et d’accession à la propriété. La fin des années 1980 et le début des années 1990 ont été marqués par un important mouvement intra-urbain des familles portugaises de Toronto vers Mississauga. Par ailleurs, il faut également rappeler que la majorité (85 %) des Portugais habitant la région métropolitaine de recensement (CMA) de Toronto (y compris Mississauga), est propriétaire de son logement. Comment expliquer ces hauts niveaux de mobilité résidentielle et cette propension à l’accession à la propriété ?

2.2. Le déplacement vers Mississauga : facteurs « incitatifs »

13En majorité les enquêtés portugais installés à Mississauga viennent de Toronto, du vieux parc de logements situés dans la zone d’accueil des immigrants et du couloir d’immigrants, et de quartiers caractérisés par des problèmes sociaux. À propos des conditions de logement qui étaient les leurs à Toronto, un informateur-clé remarque :

« Ils ont quitté Toronto pour améliorer leurs conditions de logement. Ils habitaient le centre-ville, souvent dans une maison de deux ou trois pièces, avec une petite cour arrière, pas de garage, et une cave quelque peu “primitive”. Ils ont pu vendre leur maison pour un bon prix et en acheter une bien meilleure à Mississauga. » [Teixeira, 2002].

14Déjà propriétaires de leur maison à Toronto, la plupart des immigrés portugais ayant quitté la ville étaient financièrement indépendants. Ils se trouvaient ainsi en bonne position pour acquérir la maison de leurs rêves dans la banlieue de Toronto. Il est à noter que dans ce processus – la suburbanisation des Portugais – le rôle des médias portugais, principaux promoteurs de Mississauga comme lieu idéal (« rural ») de vie et d’éducation des enfants, a également été déterminant. La description d’une maison de Mississauga appartenant à un homme d’affaires portugais bien connu, parue dans un journal de la communauté portugaise, témoigne de ce processus de promotion :

« Comme dans un conte de fée, cette merveilleuse demeure dans laquelle habite le célèbre homme d’affaires se situe [dans] un coin enchanteur de Mississauga. C’est une belle maison, avec un double garage, entourée d’un riche voisinage, un coin charmant de Mississauga. L’intérieur est tout aussi magnifique, d’une valeur de plus de […] et a été entièrement décoré par un décorateur français selon les désirs raffinés du couple. Le style choisi est le “Français contemporain”. » [Teixeira, 2002].

Tableau 1 – Principal motif du départ de la dernière résidence (Toronto)

Tableau 1 – Principal motif du départ de la dernière résidence (Toronto)

* Les pourcentages ne totalisent pas 100 % parce que les ménages citent plus d’un motif au départ de leur dernière résidence (Toronto).
Source : Enquête par questionnaire.

15Les résultats du tableau 1 montrent que les principales motivations à l’origine de la décision de quitter leur dernière résidence, le plus souvent située à Toronto, pour Mississauga, étaient les suivantes : le désir de vivre dans une maison moderne/grande avec un jardin devant et derrière (49,0 %), tandis que 30,8 % des enquêtés citent le prix des maisons et l’investissement et 25,6 %, le fait que le quartier où ils habitaient à Toronto n’était pas assez sûr (trop de crimes et drogue) pour y élever leurs enfants.

16En somme, la tendance au transfert de Toronto vers les banlieues a fortement été alimentée par les questions de qualité, de nouveauté, de prix et d’espace des quartiers, tout comme par le désir de ces familles portugaises d’élever leurs enfants dans un environnement social meilleur (« non pollué ») et plus sûr. En réalité, les enfants portugais semblent avoir joué un rôle important dans ce déplacement vers les banlieues en faisant eux-mêmes pression sur leurs parents, pour déménager dans une nouvelle maison, dans un nouveau quartier, avec de meilleures écoles.

17Mis à part ces avantages économiques et environnementaux (en termes de logement/voisinage), de nombreux Portugais de Toronto affirment que le déménagement à Mississauga a été particulièrement bénéfique pour les familles portugaises, socialement et psychologiquement, en apaisant fortement les tensions sociales liées à la forte concentration résidentielle du groupe dans le centre-ville de Toronto. Comme le note un travailleur social portugais de Toronto :

« Les Portugais qui quittent le centre-ville de Toronto ont une autre façon de penser. Ils se libèrent un peu plus. Il y a beaucoup de problèmes au centre-ville de Toronto, beaucoup de Portugais (“Petit Portugal”), ce qui signifie beaucoup plus de conflits et d’affrontements, beaucoup plus de critiques (commérages), et une plus grande individualisation des problèmes… Quand ils quittent Toronto, et s’installent dans des zones comme Mississauga, ils deviennent beaucoup plus indépendants… Quelquefois, il semble que l’acculturation ou l’intégration s’accentue, et pour certaines familles, le niveau d’anxiété diminue. » [Teixeira, 2002].

2.3. La possession d’un terrain dans les banlieues canadiennes

18Un des principaux traits culturels propres aux immigrés portugais, et particulièrement ceux issus de zones rurales, était leur aspiration à être propriétaire d’un bout de terrain, une fois installés au Canada. Une fois au Canada, cette « obsession » culturelle avait aussi un objectif pratique car elle permettait également à ces immigrants d’améliorer leur statut socioéconomique. Le groupe portugais est en effet connu pour sa forte proportion de propriétaires dans la plupart des grands centres urbains du Canada, et particulièrement Toronto CMA. À Mississauga, la plupart des familles portugaises de la première génération sont propriétaires de leur maison. Il est fréquent de rencontrer des couples ayant déjà été propriétaires de deux ou trois maisons avant leur arrivée au Canada. Pour parvenir à une telle mobilité économique par le logement, une famille doit consentir d’importants sacrifices pour économiser suffisamment et pouvoir rembourser son crédit immobilier aussi vite que possible. C’est ce que ces familles portugaises ont fait, d’abord à Toronto, puis, une fois à Mississauga, elles continuent à investir dans leur logement. Cet investissement est parfois une « affaire de famille ». L’auto-évaluation qui suit met en relief certains points :

« En ce qui concerne les problèmes de logement, les Portugais sont probablement mieux lotis que d’autres groupes d’immigrants ethniques. Leur sens de l’épargne les y aide un petit peu. Par ailleurs, les Portugais aident leurs enfants lorsque ceux-ci se marient. Ils leur prêtent de l’argent à de faibles taux d’intérêt… parce que les Portugais veulent que leurs enfants aient une maison à eux. Les parents portugais aident aussi leurs enfants en leur louant pour un faible loyer une partie de leur maison pendant un certain temps (deux à trois ans)… et leur permettent ainsi d’épargner et de se constituer un apport personnel pour l’achat d’une maison. La famille joue un rôle très important et tous ces facteurs contribuent largement à faciliter l’accès au logement pour les jeunes mariés. » [Teixeira, 2002].

19À cet égard, on constate aussi qu’en plus d’une maison à Mississauga, 23,1 % des enquêtés possèdent également une maison dans leur pays natal, le Portugal, et 17,9 % une maison de vacances ailleurs dans l’Ontario. Pour ce groupe d’enquêtés de la banlieue, il semble donc que la propriété immobilière, que ce soit au Canada ou au Portugal, soit une des priorités de la première génération d’immigrés portugais.

Tableau 2 – Principal motif du choix de la résidence actuelle (Mississauga)

Tableau 2 – Principal motif du choix de la résidence actuelle (Mississauga)

* Les pourcentages ne totalisent pas 100 % parce que les ménages citent plus d’un motif pour le choix de leur résidence actuelle (Mississauga).
Source : Enquête par questionnaire.

20En ce qui concerne le choix de leur résidence actuelle à Mississauga (facteurs « incitatifs »), 61,5 % citent la zone/quartier et 59 % le type (maison individuelle) et la taille du terrain comme étant les raisons les plus importantes (Tableau 2). Ces résultats font écho à de précédentes recherches menées au Canada [Ray et Moore, 1991 ; Ray, 1998] qui ont montré qu’une fois installés, les précédents immigrants, et particulièrement les Européens, déménageaient progressivement vers la banlieue à la recherche de la maison moderne « de leurs rêves », c’est-à-dire de préférence une maison individuelle dans un bon quartier.

21Une autre « tradition culturelle » apportée par les Portugais lors de leur transfert vers les banlieues concerne la rénovation des logements. En effet, la passion des immigrés portugais pour l’immobilier – le logement – ne s’arrête pas à l’achat d’une maison en banlieue. Les travaux de rénovation, urgents ou non, deviennent pour beaucoup un des loisirs les plus importants. Le temps et l’argent que certains immigrés portugais consacrent à leur maison sont parfois considérables. Aux yeux de ces immigrants, de tels « investissements » sont les plus importants qu’ils puissent faire pour valoriser leur logement. Comme les enquêtés le notent souvent : « quand on investit [pour des travaux] dans sa maison, on ne perd jamais d’argent… »

22Parmi les propriétaires portugais interrogés, une majorité (82,1 %) avait effectué des travaux de rénovation dans la maison depuis l’installation à Mississauga. Comme on peut s’y attendre, le type de rénovation le plus courant et le plus important concerne l’achèvement du sous-sol (43,8 %). Pour certaines familles portugaises, le sous-sol devient l’espace où la famille invite les proches et les amis, et passe la plupart de son temps (lors des repas, en regardant la télévision, par exemple). Ainsi, il est courant pour les Portugais d’ajouter une deuxième cuisine ou salle de bains, d’ajouter un séjour, une cave à vin, un bar, et même des cheminées au sous-sol. Le sous-sol est donc pour la plupart des familles portugaises de première génération le lieu de prédilection pour passer du temps avec les amis et la famille. Indépendamment de ce trait culturel, cependant, les travaux d’amélioration réalisés constituent aussi, pour les familles portugaises concernées, un bon argument de vente de leur maison, qui a favorisé leur mobilité économique. Ce groupe d’enquêtés présente également un haut niveau de satisfaction quant à son logement et son quartier actuels. Lorsqu’on leur demande s’ils recommanderaient Mississauga à des proches ou des amis, tous les enquêtés répondent positivement – oui ! Leur réponse donne à penser qu’ils ont fait le bon choix en déménageant de Toronto à Mississauga.

2.4. Le rôle des agents immobiliers « ethniques » dans le processus de déplacement vers les banlieues

23Chercher un logement à Toronto ou s’y renseigner sur le marché immobilier n’est pas chose aisée. Cette tâche est encore plus difficile dans le cas des banlieues éloignées et souvent peu familières. Le plus souvent, les acquéreurs potentiels ont recours à une grande variété de sources d’information (formelles et/ou informelles) lors de leur recherche. Dans le cas des immigrés portugais, la plupart des enquêtés ont eu largement recours à des sources d’information « ethniques » (portugaises) pour trouver et situer leur résidence actuelle. La source d’information de loin la plus utilisée pour trouver la résidence actuelle à Mississauga est représentée par les agents immobiliers portugais (46,2 %), donc des membres du groupe, suivis par la famille et les amis (20,5 %) et par les agents immobiliers non portugais (12,8 %) (Tableau 3). Ces résultats indiquent que pour les acquéreurs portugais, les agents immobiliers de même origine sont devenus d’importants intermédiaires (« culturels »), et donc d’efficaces « gardiens surburbains » dans la recherche et le choix de leur nouvelle résidence à Mississauga. D’ailleurs, parmi les enquêtés ayant eu recours à un agent immobilier dans leur recherche de logement, les deux tiers déclarent avoir été influencés, parfois très fortement, par cet agent dans leur choix de la zone et du quartier.

Tableau 3 – Principales sources d’information utilisées pour trouver la résidence actuelle

Tableau 3 – Principales sources d’information utilisées pour trouver la résidence actuelle

Source : Enquête par questionnaire.

24Les agents immobiliers jouant souvent le rôle de « gardiens » de l’information immobilière, leurs stratégies marketing favorisent la formation et/ou la croissance de zones/quartiers ethniques. Afin d’évaluer le biais spatial éventuel que les agents immobiliers portugais peuvent avoir (volontairement ou involontairement) sur les acquéreurs potentiels, les enquêtés devaient répondre à la question suivante : « Votre agent immobilier vous a-t-il suggéré de chercher un logement dans une zone où habitaient déjà des amis ou des membres de votre famille ? » La moitié (51,3 %) des enquêtés répond « oui » à cette question, signe de la forte orientation ethnique des informations/conseils apportés par certains agents immobiliers portugais aux acquéreurs potentiels de même origine.

25Ces résultats ne sont pas surprenants. En effet, depuis le début des années 1970, comme les recherches sur la suburbanisation portugaise l’ont montré, les agents immobiliers portugais installés à Toronto ont compris tout le potentiel de Mississauga comme première destination pour les déménagements et ont fait tout leur possible pour favoriser et accélérer le processus d’« exode » des Portugais de Toronto vers cette ville [voir Teixeira, 1995 ; Teixeira et Murdie, 1997]. Au cours des années 1970, de nombreux agents immobiliers importants ont décidé de s’installer eux aussi à Mississauga, et dans leurs publicités dans les médias portugais, ont fait la promotion de Mississauga comme étant « l’endroit où il faut habiter » dans la banlieue de Toronto. Cette stratégie a bien fonctionné, et le flot régulier de Portugais quittant Toronto pour Mississauga s’est considérablement accru, passant de 1 500 au début des années 1970 à environ 32 000 aujourd’hui [City of Mississauga Planning and Building Department, 2003]. Chez les Canadiens de Mississauga n’ayant pas le français ou l’anglais comme langue maternelle, la langue portugaise arrive au 4e rang (18 480 personnes), après le polonais, le chinois et le punjabi.

26Il est particulièrement intéressant de noter comment les médias portugais, à travers leurs pages de publicités « immobilières », ont entretenu ce « rêve » d’une maison à Mississauga, dont le caractère rural de certains quartiers serait attrayant pour une population issue (pour la plus grande part) de régions rurales du Portugal et particulièrement des Açores. La publicité suivante, parue dans le Correio Portugues à l’initiative d’agents immobiliers portugais témoigne de l’emphase avec laquelle ceux-ci font la promotion de cette ville de banlieue :

« Résidence gratuite pendant 6 mois ! Ici, les superbes caractéristiques de votre nouveau logement... situé dans une zone très boisée. La plupart des logements se trouvent assez loin des principales artères de la ville, donnant ainsi l’impression d’habiter dans une zone rurale, alors qu’en réalité, vous êtes au cœur d’une des zones urbaines en plus forte croissance ! »
« Au cœur de Mississauga – Oui !... à 500 mètres d’une école primaire et d’un collège. Les parcs et les aires de loisirs sont on ne peut plus proches. À proximité des transports publics. » [Teixeira, 2002].

27En somme, il semble que les stratégies marketing employées par les agents portugais pour promouvoir Mississauga en tant que « lieu où il faut vivre » pour atteindre le « rêve canadien », se sont révélées fructueuses pour eux et pour la communauté portugaise dans son ensemble. Après Toronto et Montréal, Mississauga est aujourd’hui la troisième plus importante ville portugaise au Canada.

28Comment expliquer cette grande confiance de la première génération d’acquéreurs portugais envers les agents immobiliers de même origine ethnique et de même culture ? Les résultats montrent que le choix d’un agent immobilier portugais par les acheteurs portugais est fortement déterminé par :

a) un solide réseau ethnique d’information basé sur les liens amicaux et familiaux chez les enquêtés portugais ;
b) une confiance et une solidarité ethnique envers les agents qui avaient déjà été impliqués dans des transactions avec les enquêtés.

29Ainsi, il semble y avoir de forts liens ethniques et un sens de la solidarité parmi les enquêtés, envers les agents immobiliers de même origine ethnique [voir Teixeira, 1998 ; Teixeira et Murdie, 1997]. Les agents portugais adoptent également une stratégie visant à offrir un service « fortement personnalisé à chaque client ». « Les relations avec les clients, et leur satisfaction quant aux services proposés devient une priorité pour la communauté portugaise pour qui la “confiance” (“confiança”) et la bonne réputation ont une importance considérable » [Teixeira, 1998]. Tous ces éléments culturels « contribuent à façonner et à maintenir une activité immobilière ethnique très particulière, dans une importante économie ethnique dans laquelle les “biens” (dont le logement) se négocient entre des personnes partageant une même identité ou culture. » [Teixeira et Murdie, 1997].

30Cela étant, une des principales caractéristiques du marché immobilier portugais est de se concentrer autour d’un ou plusieurs marchés ethniques caractérisés par une ségrégation géographique (par exemple Toronto, et particulièrement le « Petit Portugal » et le « couloir des immigrés », Mississauga et Brampton...) [voir Teixeira, 1995 ; 1998]. Aujourd’hui, les agences immobilières portugaises occupent une niche spécifique du marché qui repose avant tout sur une clientèle de même origine ethnique. La question de savoir si à l’avenir, les agents immobiliers portugais seront ou non capables de survivre en dehors des « frontières » de ces communautés portugaises – des sous-marchés immobiliers ethniques – reste sans réponse. Une étude du secteur immobilier portugais à Toronto effectuée en 1998 a montré que les courtiers portugais interrogés (80 %) considéraient leur dépendance au marché ethnique portugais comme un avantage pour leur activité. Toutefois, interrogés sur l’avenir du marché immobilier portugais à Toronto, ces mêmes courtiers ont alors répondu de manière plus ambivalente. Presque vingt-deux pour cent (21,7 %) des enquêtés ont déclaré que leur activité se développait, 47,8 % qu’elle était stable, et 30,4 % qu’elle était plus faible que dans le passé, sans perspective de développement dans un avenir proche [Teixeira, 1998]. Étant donnée la baisse spectaculaire de l’immigration portugaise au Canada au cours des dix dernières années, et la maturation/intégration des « nouvelles » (deuxième ou troisième) générations de Portugais-Canadiens, les courtiers et les agents immobiliers portugais devront peut-être chercher ailleurs, sur un marché non ethnique, la clientèle nécessaire pour conserver leur position sur le marché immobilier très compétitif de Toronto.

31Compte tenu de l’importance des agents immobiliers portugais dans la recherche et l’achat de logements, une question ouverte a été posée aux enquêtés : « Depuis que vous avez emménagé à Mississauga, avez-vous été contacté par des agents immobiliers sur la possibilité de vendre votre résidence actuelle ? » La majorité (97,4 %) des enquêtés a répondu affirmativement. Environ 58 % des agents immobiliers qui les avaient contactés étaient Portugais. Pour la plupart des agents portugais du secteur immobilier, Mississauga est devenu un de leurs principaux « terrains de chasse » dans le Grand Toronto. Ainsi, il apparaît qu’une des stratégies employées par les agents pour garder le « contrôle » du sous-marché ethnique spécifique, c’est-à-dire portugais, dans la ville de Mississauga, consiste à explorer régulièrement les quartiers portugais en démarchant les clients portugais.

32De ce fait, une autre question ouverte a été posée aux enquêtés pour savoir si dans le cas où ils décideraient de déménager à nouveau dans un avenir proche (5 à 10 ans), ils auraient recours aux services d’un agent immobilier portugais. Un peu plus de moitié (53,8 %) des enquêtés ont montré une préférence pour un agent portugais, contre seulement 17,9 % pour des agents non portugais. Les commentaires des enquêtés indiquent une nette préférence pour un agent de même bagage ethnique et culturel qu’eux-mêmes :

« À cause de la langue… Je me sens plus à l’aise quand je traite avec un des nôtres. »
« On peut communiquer avec lui… c’est quelqu’un en qui on peut avoir confiance. »

33Ces résultats ne sont pas surprenants, les Portugais de Mississauga (de la première génération) affichant toujours un haut niveau de cohésion de leur groupe, d’identification culturelle et de maintien de la langue. En outre, le groupe portugais de Mississauga se caractérise par une forme de reségrégation suburbaine (auto-ségrégation) qui semble être en partie le résultat de sa grande confiance dans les sources d’information « ethniques » et particulièrement les agents immobiliers portugais. Ainsi, la reségrégation des Portugais s’explique avant tout par les forces « culturelles » (« volontaires ») qui façonnent la communauté de l’intérieur, plutôt que les forces « externes » (« involontaires ») structurelles ou les forces « discriminatoires » s’exerçant sur le marché immobilier de Mississauga. Jusqu’ici, cette reségrégation dans les banlieues a eu pour principale conséquence le nombre limité de contacts sociaux que les Portugais de la première génération entretiennent avec des membres d’autres communautés ethniques installés à la périphérie de Mississauga. Les résultats de cette étude montrent que moins d’un tiers de nos enquêtés – après 13 ans passés à Mississauga – déclarent avoir des amis « Canadiens » (non Portugais). Par contre, ce groupe de Portugais entretient toujours des contacts rapprochés avec la communauté portugaise de Toronto (le « Petit Portugal ») et y retourne régulièrement pour y rendre visite à des amis et à la famille, pour assister à des manifestations socioculturelles et religieuses et souvent aussi le week-end, pour y faire ses courses dans des magasins portugais (Tableau 4). Dans ce contexte, il semble que Mississauga reste avant tout une banlieue « dortoir » pour un grand nombre d’immigrants portugais de la première génération, plutôt qu’une communauté indépendante, autonome, comme celle du « Petit Portugal » au centre-ville de Toronto.

Tableau 4 – Contacts avec la communauté portugaise de Toronto

Tableau 4 – Contacts avec la communauté portugaise de Toronto

* Pourcentage des enquêtés ayant répondu « plus d’une fois par semaine » ou « une fois par semaine » pour les types de contacts cités.
Source : Enquête par questionnaire.

CONCLUSION

34En conclusion, il faut admettre qu’à ce stade, des études plus poussées s’avèrent nécessaires quant aux causes multiples et complexes de la persistance d’une séparation (ségrégation) des groupes minoritaires ethniques/visibles dans les villes et banlieues pluriculturelles du Canada. Il s’avère également nécessaire d’arriver à une meilleure compréhension du rôle des agents immobiliers « ethniques » dans le marché immobilier, et de leur influence sur la constitution du tissu social des communautés dans les banlieues qui conduit aux concentrations ethniques et à la reségrégation de certains groupes.

35Cela étant, les résultats de l’étude ont démontré que les agents immobiliers ont une influence considérable, parmi d’autres facteurs/barrières, sur la promotion et la délimitation de zones de concentration des immigrants portugais dans les banlieues de Toronto. Comme les résultats l’ont montré, dans ces zones de concentration, le groupe portugais reste très isolé des autres groupes d’immigrants et de la société canadienne dans son ensemble. Étant donné que Toronto, et plus généralement le Canada, sont des sociétés définies par l’immigration, ce processus a des implications profondes et perturbatrices pour ceux qui cherchent à promouvoir les contacts et des relations harmonieuses entre groupes de culture différente au sein de la société canadienne. À cet égard, les chercheurs comme les décideurs politiques semblent montrer un intérêt croissant pour cet aspect de la mobilité résidentielle des immigrants et de leur installation dans les principales zones urbaines du Canada.

Notes

1 La population étudiée a été définie comme suit : a) Les individus d’origine ethnique et de langue maternelle portugaise (première langue apprise dans l’enfance, et encore parlée au moment de l’entretien) ; b) les individus ayant acquis récemment un logement à Mississauga (en 1989 ou 1990, le plus près possible du moment des entretiens) ; c) les non-résidants à Mississauga au moment de l’acquisition d’une maison ; et d) ceux ayant acheté une maison individuelle séparée, une maison mitoyenne ou une maison de ville. L’échantillon a été tiré des registres de vente TEELA de février 1989 à mai 1990. TEELA est une société canadienne privée qui publie des informations bimensuelles sur les transactions immobilières enregistrées dans les registres provinciaux et les bureaux de cadastre. Pour plus de détails concernant TEELA ainsi que la sélection de l’échantillon, voir Teixeira [1993].

2 Les enquêtés portugais étaient d’un groupe culturel homogène, celui de la première génération, née au Portugal. Presque la moitié (48,7 %) des enquêtés portugais étaient arrivés au Canada au cours de la période 1966-1975 et avaient émigré pour des raisons économiques et/ou pour rejoindre des membres de leur famille déjà installés au Canada (82,1 %). Une forte proportion (67,6 %) de ces Portugais est maintenant âgée de 53 ans ou plus. Le niveau d’études atteint par les Portugais avant leur arrivée au Canada était généralement faible. Une majorité (56,4 %) déclare avoir atteint un niveau d’études primaires (quatre années d’école), tandis que 7,7 % des enquêtés déclarent n’avoir reçu aucune instruction formelle. Par ailleurs, 61,5 % des Portugais interrogés n’ont pas poursuivi leurs études une fois installés au Canada. En ce qui concerne le statut professionnel, en tant que groupe, les Portugais se concentrent le plus souvent dans le secteur du bâtiment, des services, et de l’industrie de transformation (56,4 %). Par conséquent, le terme de classe ouvrière est celui qui définit le mieux les enquêtés portugais. Près de la moitié (46,2 %) d’entre eux travaillent à Mississauga. La distribution des revenus totaux des ménages de ce groupe montre que près de la moitié (48,7 %) se trouvent dans la catégorie des 40 000 $ à 80 000 $, tandis que pour 25,6 % d’entre eux, les revenus du ménage sont égaux ou supérieurs à 80 000 $ par an.

Table des illustrations

Titre Carte 1 – Population portugaise par langue maternelle à Toronto (1971-2001)
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/5022/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 153k
Titre Carte 2 – Enquêtés portugais à Mississauga (1990-2003)
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/5022/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 142k
Titre Tableau 1 – Principal motif du départ de la dernière résidence (Toronto)
Légende * Les pourcentages ne totalisent pas 100 % parce que les ménages citent plus d’un motif au départ de leur dernière résidence (Toronto).Source : Enquête par questionnaire.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/5022/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 64k
Titre Tableau 2 – Principal motif du choix de la résidence actuelle (Mississauga)
Légende * Les pourcentages ne totalisent pas 100 % parce que les ménages citent plus d’un motif pour le choix de leur résidence actuelle (Mississauga).Source : Enquête par questionnaire.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/5022/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 68k
Titre Tableau 3 – Principales sources d’information utilisées pour trouver la résidence actuelle
Légende Source : Enquête par questionnaire.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/5022/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 51k
Titre Tableau 4 – Contacts avec la communauté portugaise de Toronto
Légende * Pourcentage des enquêtés ayant répondu « plus d’une fois par semaine » ou « une fois par semaine » pour les types de contacts cités.Source : Enquête par questionnaire.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/5022/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 65k

Auteur

Associate Professor, Department of Geography, University of British Columbia Okanagan, British Columbia, Canada.

© Presses universitaires de Lyon, 2010

Conditions d’utilisation : http://www.openedition.org/6540

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