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La Jeune sociologie urbaine francophone

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Jean-Yves Authier
, 
Alain Bourdin
, 
Marie-Pierre Lefeuvre

Production de l'espace et action collective

Faire de l’immeuble une « copropriété fermée » : gestion et classement résidentiel à Buenos Aires

Eleonora Elguezabal

Texte intégral

LES TORRES, UN OBJET EN CONSTRUCTION

  • 1 Les formulations les plus discutées de cette thèse ont certainement été celles de Saskia Sassen (1 (...)
  • 2 Voir notamment Davis (1990, 2000), Blakely & Snyder (1997, 1999) et Caldeira (2000)

1Depuis le début des années 1990, la thèse d’une fragmentation, voire d’une dualisation urbaine liée à des changements de grande échelle – le « postmodernisme », la « globalisation » ou le « nouveau régime capitaliste », selon les auteurs1 – s’est largement développée. L’un de leurs principaux arguments est l’identification d’« enclaves urbaines », qu’il s’agisse d’enclaves de richesse « fortifiées » – appelées couramment gated communities, à la suite des études sur les « enclaves fortifiées2 » nord-américaines – ou d’enclaves de pauvreté, considérées par certains auteurs comme de nouveaux « ghettos ».

  • 3 À propos de Buenos Aires, voir notamment les analyses de Ciccolella (1999), Guerra & Valentini (20 (...)
  • 4 Dans le cadre de ma thèse, j’ai mené une enquête de terrain entre 2005 et 2010 auprès des différen (...)

2Ma recherche sur les « copropriétés fermées » à Buenos Aires questionne cette thèse en proposant un changement d’échelle d’analyse (Elguezabal, 2011) : si l’on mène une enquête ethnographique dans les nouveaux immeubles résidentiels de standing qui disposent de services de « sécurité », y observe-t-on des « enclaves fortifiées » comme l’affirment les auteurs qui, dans des approches macrosociologiques et morpho-typologiques, défendent la thèse de la fragmentation et de la dualisation urbaine3 ? En d’autres termes, les grilles et les murs de ces immeubles sont-ils devenus des frontières sociales structurantes, fragmentant et dualisant la ville ? La démarche ethnographique4 m’a permis d’observer qu’il n’en est rien : alors que la notion d’« enclave résidentielle » suppose des frontières sociales rigides, stables, facilement identifiables, matérialisées par les murs et les grilles qui entourent ces immeubles, mon enquête de terrain montre que ces frontières sont conflictuelles, variables selon les acteurs, toutes relatives. Les nouveaux immeubles issus de la promotion privée et associés à l’idéaltype de l’enclave résidentielle font l’objet de définitions et de classifications diverses. À Buenos Aires, une catégorie tend à s’imposer sous le nom de torres ou de complejos, mais elle recouvre différents objets et son usage est sujet à variation. L’analyse des conflits de catégorisation – à partir notamment de l’attention portée aux mots utilisés, dans l’esprit d’un projet de recherche sur les « mots de la ville » (Topalov et al., 2010) – m’a servi à reconstituer les différents enjeux et espaces dans lesquels intervient la production négociée des frontières résidentielles autour de ces immeubles dits fermés.

3Il s’agira ici de montrer que l’un des espaces où sont en jeu la catégorisation et donc le marquage des frontières autour de ces nouveaux immeubles dits fermés est celui de la gestion de copropriétés. Nous montrerons tout d’abord que cette gestion est un enjeu important pour les habitants qui prétendent faire de leur immeuble une torre ou un complejo, c’est-à-dire une copropriété fermée en tant qu’espace d’exception. Puis nous nous interrogerons sur l’articulation entre le marquage des frontières autour des copropriétés fermées et la structure du marché de la gestion de copropriétés.

LA GESTION DE COPROPRIÉTÉS COMME ENJEU DE CLASSEMENT RÉSIDENTIEL

  • 5 Il ne s’agit pas ici de s’interroger sur le marquage des frontières entre espace public et espace (...)

4Toutes les copropriétés fermées à Buenos Aires – c’est-à-dire les torres ou complejos – ne sont pas équivalentes. Mon enquête met en évidence une certaine hétérogénéité sociale entre elles, qui renvoie à la hiérarchie de leurs localisations. Il existe pour cette raison un rapport différencié à la classification de ces nouveaux immeubles au sein d’une seule et même catégorie : alors que les habitants des nouveaux immeubles « fermés » issus de la promotion privée et situés dans les beaux quartiers accordent relativement peu d’importance à la particularité de leur immeuble et privilégient sa localisation, c’est tout le contraire pour les habitants des nouveaux immeubles dits fermés situés dans des quartiers de moindre renom. Pour eux, la catégorisation de leur immeuble comme torre ou complejo, en tant que marquage d’une frontière sociale par rapport aux autres immeubles (des edificios comunes, des immeubles du commun), est un enjeu d’importance5 : c’est pour eux un moyen de se distinguer du quartier peu renommé où ils vivent, en revendiquant une appartenance commune avec les nouveaux immeubles bâtis dans des quartiers prestigieux.

  • 6 À la différence de ce que souligne Alain Morel (2004), l’existence d’une sélection sociale par le (...)
  • 7 La loi no 13512 dite de propiedad horizontal (de copropriété) réglemente l’organisation du travail (...)
  • 8 Dans la formulation de cette notion de « travail d’enclavement », nous avons repris à notre compte (...)

5Or cette revendication fait quotidiennement face à deux fronts de résistance : d’une part, à l’intérieur, la résistance des habitants qui n’ont pas nécessairement les mêmes attentes à l’égard de leur immeuble6 ; d’autre part, la résistance de ceux à qui le travail de gestion et de maintenance est délégué, qui doivent le réaliser en accord avec les attentes des copropriétaires – en particulier le gestionnaire de la copropriété7. Les gestionnaires de copropriétés peuvent être assimilés à des maîtres de « magie sociale » (Bourdieu, 1975), dans la mesure où ils ont pour mandat de reproduire (ou même d’améliorer) la valeur symbolique et économique des immeubles dont ils ont la charge. Cependant, il s’avère difficile de faire en sorte que le gestionnaire et les employés de la copropriété acceptent les exigences des habitants qui revendiquent le fait d’habiter un immeuble d’exception et qu’ils permettent à leurs prétentions de devenir réalité : les ressources dont disposent ces torres ou complejos des quartiers de moindre renom étant limitées, ils sont souvent contraints d’embaucher des gestionnaires locaux habitués à administrer les immeubles du quartier, desquels justement ces habitants cherchent à se distinguer. Ceux qui souhaitent faire de leur immeuble une torre ou un complejo pour le distinguer de la sorte doivent alors s’engager personnellement dans la gestion de leur copropriété afin de suppléer les « défauts » du gestionnaire et prendre ainsi en charge ce que l’on pourrait appeler un « travail d’enclavement8 ».

  • 9 Les noms des personnes, des immeubles et des gestionnaires de copropriétés ont été modifiés afin d (...)
  • 10 Grand ensemble de logement social construit en 1969 dans le quartier de Lugano, au sud de Buenos A (...)

6C’est ce qui arrive à Jardín de Núñez9. Situé dans le quartier de Núñez (un quartier moyennement aisé mais proche des beaux quartiers du Nord de la ville), Jardín de Núñez est une copropriété issue de la promotion privée qui a été inaugurée en 1999 et dispose de services divers tels que sécurité 24 h/24, salle de gym, laverie, piscine, jardin collectif, bar et salle de réunion. La plupart de ses 154 appartements sont des lofts, que les jeunes habitants devenus parents ont transformés en appartements de trois pièces – transformation qui marque un relatif déclassement de la copropriété, puisque ces habitants n’ont pas pu emménager dans des appartements plus grands situés dans des immeubles de standing équivalent. Au milieu des années 2000, pour des raisons économiques, la copropriété a été contrainte d’embaucher un gestionnaire du quartier, Eduardo Mazzini, et ainsi d’abandonner les gestionnaires chargés de célèbres torres et complejos qui l’avaient administrée depuis son inauguration. Cependant, Eduardo Mazzini ne présente ni les dispositions, ni les savoirs, ni les ressources nécessaires pour gérer la copropriété comme le faisaient les gestionnaires précédents et comme le voudraient ceux qui prétendent assimiler leur immeuble aux torres et complejos les plus renommés des beaux quartiers. « C’est en train de devenir Lugano 1 y 210 ! » craint alors Roberto, l’un des membres du conseil syndical, qui se plaint d’Eduardo Mazzini parce que, selon lui, « il ne fout rien » et n’a pas résolu de nombreux problèmes affectant le prestige de la copropriété : des lampes cassées, les parasols du jardin qui n’ont pas été installés, une fuite d’eau dans le parking, des habitants qui installent des stores de n’importe quelle couleur... Alors qu’ils voudraient déléguer plus de responsabilités à Mazzini pour consacrer tout leur temps à profiter du confort, des loisirs et des services que l’immeuble devrait leur offrir en tant que complejo, les habitants qui entendent en faire une copropriété fermée doivent s’engager personnellement dans sa gestion pour pallier les lacunes du gestionnaire et faire pression sur lui de sorte qu’il travaille le plus possible en accord avec leurs attentes. En effet, il existe un grand décalage entre les prétentions des habitants et la manière dont Mazzini considère leur copropriété et dont il doit s’en occuper.

7Eduardo Mazzini est comptable et travaille à l’échelle de son quartier. La gestion de copropriétés n’est pas sa seule activité : il administre aussi des propriétés (loyers, paiement des charges, etc.) et assure des consultations comptables diverses. Les immeubles qu’il administre ne sont pas des torres ou des complejos mais des bâtiments plus anciens du quartier : Jardín de Núñez est son seul complejo et il ne veut pas faire de différence – ce que demandent en revanche les habitants de Jardín de Núñez, mais qu’il trouve illégitime, au point même de se moquer de leurs prétentions :

[Jardín de Núñez] est l’un des immeubles modernes. Ce sont les immeubles qu’on est en train de construire en ce moment à Buenos Aires, dans lesquels on offre des services soi-disant pour qu’on ne sorte plus de l’immeuble. Et alors si tu me poses la question : « Et toi, qu’est-ce que tu en penses ? », eh ben, moi, je n’y achèterais pas. [Rire.] Alors, imagine, tu vas t’installer avec ton mari et ils te montrent un immeuble neuf où tout brille, parce qu’il est neuf, et ils te disent : « On t’offre une piscine, piscine climatisée, solarium, salle de gym. » Tout ! « Parking, sécurité 24 h/24, jardin, chaises longues. Tu as même un petit barbecue sur ton balcon. — C’est super ! Ça coûte combien ? — 180 000 $. — D’accord, on l’achète. » Qu’est-ce qui va se passer ? Ça va dépendre, selon qu’ils pourront faire tout ce qu’ils promettaient et qu’ils pourront répondre aux attentes que tu avais quand tu es arrivé. Pourquoi ? Parce que la piscine n’est pas une piscine pour tous les copropriétaires. Pourquoi ? Parce que si je mets tous les copropriétaires dans la piscine de Jardín de Núñez, ils ne rentrent même pas debout ! Tu vois ? [Rire] Alors je dois parier sur le fait que tous ne vont pas y aller, parce que s’ils y vont tous ensemble, ils n’y rentrent pas ! Si je veux utiliser la salle de gym et qu’il y a deux appareils, deux agrès, deux tapis de course, je prie Dieu pour qu’il n’y ait personne quand je veux y aller ! Et c’est justement au même moment que tout le monde veut y aller, parce que c’est en soirée ! Alors, tout est comme ça, tu vois ? C’est-à-dire, ce qu’on montre, ce qu’on voit, c’est une chose, et ce que c’est en fait, c’en est une autre...

  • 11 Le paddle est un jeu similaire au tennis mais moins prestigieux Il demande des terrains plus petit (...)

8Le cas de Torres del Plata est encore plus critique, car la frustration des habitants est plus grande : ils ont l’ambition de vivre dans une torre ou un complejo d’exception, comparable aux nouveaux produits immobiliers les plus renommés. Torres del Plata est une copropriété bâtie par un promoteur privé dans les années 1990 et commercialisée comme un ensemble de torres d’exception, avec un jardin collectif et divers services : piscine, parking, courts de paddle11, salles de réunion ; c’est pourtant après son inauguration qu’un service de sécurité 24 h/24 y a été installé. Ce complejo est situé dans le quartier de Balvanera, un quartier de standing moyen, dont le prix au mètre carré est proche de la moyenne de la ville de Buenos Aires (hors banlieue). Le niveau socio-économique des habitants de Torres del Plata est plus bas que celui de Jardín de Núñez et des autres torres et complejos dans lesquels j’ai enquêté ; les personnes que j’ai rencontrées dans ce complejo sont surtout des cadres moyens et des commerçants, mais il y a aussi quelques cadres supérieurs, des professions libérales (psychologues et comptables) et, également, des ouvriers et des employés qualifiés. Tous sont propriétaires de leur appartement et l’ont acheté à crédit, et pour tous (sauf pour une secrétaire administrative travaillant à l’hôpital et son mari, manutentionnaire, proches de la retraite), il s’agissait de leur premier achat immobilier ; ce sont de jeunes couples, avec ou sans enfants.

  • 12 Nous pouvons rapprocher ces situations des procès observés dans les HLM par Gérard Althabe (1985)

9Mis à part ce couple proche de la retraite, aucun d’entre eux ne cherchait particulièrement à emménager dans un complejo avant de visiter Torres del Plata, qui leur est apparu comme la meilleure option par rapport à d’autres immeubles plus anciens, aussi bien économiquement (pour la possibilité d’acheter à crédit et pour le coût modéré des charges) que pour le confort des appartements et de l’immeuble. Pour certains, habiter Torres del Plata en tant que complejo était une condition sine qua non pour accepter de vivre dans un quartier peu aisé comme Balvanera ; pour d’autres, Torres del Plata apparaissait comme la meilleure option dans les quartiers de même standing. Parmi ces derniers, certains ont perçu cet emménagement comme le signe d’une ascension sociale : pour eux comme pour ceux qui cherchaient à vivre dans un quartier de plus haut standing, les frontières du complejo sont investies d’une dimension symbolique majeure qui distingue l’immeuble du quartier, si bien qu’ils sont prêts à défendre ces frontières symboliques. C’est pourquoi ces enquêtés saisissent la question de l’entretien comme une occasion d’exprimer leurs plaintes et leurs regrets de ce que, pour eux, la réalité du complejo n’est pas en accord avec leurs aspirations. Ces regrets et ces plaintes ont une dimension performative : le désaccord, l’indignation ouverte et explicite est pour ces habitants un moyen de se détacher du statut peu élevé qu’ils observent dans leur copropriété12.

  • 13 En Argentine, on appelle country (en prononçant à l’anglaise) et barrio privado (ou barrio cerrado(...)

10C’est le cas de Martín et Valeria. La trentaine, ils se sont montrés très critiques à l’égard de l’état actuel de leur complejo, tout en s’affichant comme des défenseurs de ce qu’ils voient comme un nouveau « système de logement » auquel leur immeuble doit selon eux appartenir. Martín a obtenu un diplôme de relations industrielles à l’Université argentine de l’entreprise ; il est employé en informatique chez Petrobras, la société brésilienne de pétrole. Valeria, son épouse, est diplômée en administration hôtelière ; elle travaille comme employée administrative et comme professeure particulière d’anglais. C’est après leur mariage, à la fin des années 1990, qu’ils ont acheté leur appartement de trois pièces, parmi les premiers habitants de la copropriété, grâce à un emprunt hypothécaire qu’ils continuent encore de payer. Jeune couple de salariés qualifiés de rang intermédiaire, en début de carrière résidentielle, ils n’arrivaient pas à acheter l’appartement de leur souhait dans le quartier de leur souhait. Lorsqu’ils sont venus voir Torres del Plata, alors encore en chantier, Martín a été séduit en se rappelant un condominio qu’il avait découvert au Brésil. Martín associe en effet son complejo à un nouveau style de vie qu’il trouve souhaitable, un style de vie « fermé », auquel il se sent appartenir et qu’il assimile également à celui des countries de la banlieue13, où il voudrait habiter quand ils auront des enfants.

11Cependant, Valeria et Martín sont très critiques quant à l’entretien, la maintenance et l’état des services dans leur copropriété, parce qu’ils l’éloignent du modèle de logement qu’ils défendent et qu’ils constituent à leurs yeux un « piège ». Le responsable de cet état de fait et la cible de leurs plaintes est le gestionnaire de la copropriété qui avait été nommé par le promoteur pour administrer la copropriété les dix premières années. D’après Martín et Valeria, non seulement il ne transmettait pas les réclamations sur les vices de construction, mais surtout il « laissait faire » aux employés de la copropriété ce qu’ils voulaient, de sorte qu’ils ne travaillaient pas comme il fallait. Valeria et Martín pouvaient ainsi avoir l’impression que par l’intermédiaire du gestionnaire de la copropriété, le promoteur avait le pouvoir sur les lieux à la place des copropriétaires et que les employés étaient sous son autorité plutôt que sous la leur. D’après Martín :

Ce gestionnaire-là, franchement, dégueulasse. Pourquoi ? Parce qu’on n’avait pas de contrôle. Car, d’abord, ce sont les mêmes qui ont fait le bâtiment. Deuxièmement, parce que les employés qu’on a aujourd’hui viennent aussi de la construction ! C’est-à-dire, ce n’est pas nous, les voisins, qui avons le contrôle. [...] Alors c’est ça. Tu allais te plaindre et tu n’arrivais jamais à atteindre aucun objectif. Et il n’y avait aucun contrôle sur les employés de la copropriété.

12Ainsi « piégés », Martín et Valeria se sont plaints du début à la fin des entretiens, s’adonnant avec éloquence à un travail de justification de leur situation et à la recherche d’un responsable qui pourrait expliquer le décalage entre leurs attentes et les conditions réelles, matérielles et symboliques de leur immeuble. Mais ils gardaient espoir, les copropriétaires ayant élu en 2007 un nouveau gestionnaire, à la fin des dix ans pendant lesquels le promoteur avait le droit de le nommer ; ils faisaient confiance à ce gestionnaire pour qu’il reprenne le contrôle des lieux en leur nom. Pour changer de gestionnaire et contrôler le nouveau, dans l’objectif de faire de son immeuble un véritable complejo propre au « système de logement » auquel il aspire, Martín s’est investi personnellement et a fourni beaucoup de travail ; il a fait partie du conseil syndical et a participé aux démarches laborieuses qui ont été nécessaires pour changer de gestionnaire. Martín décrit avec émotion l’assemblée générale des copropriétaires qui a décidé du nouveau gestionnaire, comme une reprise de pouvoir entourée d’un halo de justice :

Pour changer [de gestionnaire], tous les voisins ont dû se rassembler. Il y a eu plein de gens à cette réunion-là : pour la première fois, on a réussi à rassembler presque 380 personnes. Elle a eu lieu sur les courts de paddle. C’était vraiment plein, on a même dû utiliser des haut-parleurs.

13Parmi les nombreux candidats, les copropriétaires ont choisi un jeune comptable locataire à Torres del Plata. Les critères pris en compte ont été, tout d’abord, le prix : ils ont choisi parmi les moins chers des candidats et ont écarté d’emblée les offres des sociétés de gestion de copropriétés renommées, très chères ; ensuite, la proximité géographique. Il leur semblait que la situation de locataire du jeune comptable garantissait qu’il se mettrait immédiatement et constamment à la disposition des copropriétaires, et qu’il aurait un intérêt personnel à ce que la copropriété fonctionne bien – tout ceci à moindre coût. Ce nouveau gestionnaire n’est pourtant pas resté longtemps en poste, environ deux ans ; il n’a pas réussi à répondre aux attentes de ces habitants engagés dans la gestion de leur immeuble pour en faire une copropriété fermée.

14Dans l’analyse de ces deux cas, il apparaît que la gestion de la copropriété constitue pour les habitants un enjeu majeur : le classement et la catégorisation comme torre ou complejo – c’est-à-dire le marquage des frontières faisant de l’immeuble une copropriété fermée distincte du commun. La propreté, la réparation des équipements cassés, le contrôle des comportements des habitants pour faire respecter le code esthétique de l’immeuble, la mise en fonctionnement des services, le maintien de l’ordre et l’encadrement des employés : toutes ces tâches contribuent au « style » de la copropriété et, pour cette raison, la délégation du travail de gestion se présente comme un élément problématique dans la réalisation des désirs et des attentes des habitants à l’égard de leur logement. Autrement dit, le marquage symbolique de l’immeuble, son « étiquetage », est en jeu dans ces négociations sur la délégation du travail de gestion et de mise en fonctionnement des services.

15Cette délégation est d’autant plus cruciale que les habitants accordent beaucoup d’importance au statut de l’immeuble, notamment lorsque celui-ci n’est pas situé dans un quartier prestigieux. Cependant, faute de moyens économiques pour payer un gestionnaire à même de traiter leur copropriété comme un véritable complejo d’exception, ces copropriétés fermées de second rang, situées dans des quartiers moyens, embauchent des gestionnaires qui abordent leur travail dans ces copropriétés de la même manière que dans les autres immeubles dont ils s’occupent et dont les habitants des complejos tentent précisément de se distinguer. Pour rattraper ce décalage, des habitants engagés dans le marquage des frontières autour de leur immeuble s’investissent personnellement dans la gestion de leur copropriété. Ce « travail d’enclavement » s’assimile à une forme d’auto-exploitation, de « sale boulot » dissimulé, et révèle la hiérarchisation qui existe parmi les torres et complejos : le classement d’un espace résidentiel se joue non seulement sur les qualités du lieu, mais aussi sur l’effort que les habitants doivent fournir pour les atteindre.

LES TORRES DANS L’ESPACE DE LA GESTION DE COPROPRIÉTÉS

16Nous avons repéré l’existence d’un travail d’enclavement dans des copropriétés fermées qui apparaissent en décalage par rapport à deux conditions généralement partagées par les torres et complejos de renom : la localisation dans de beaux quartiers et le fait de disposer d’un gestionnaire à même de traiter la copropriété comme un lieu d’exception. C’est sur ce second point, qui tient à la question du rapport entre le marché de la gestion de copropriétés et la catégorisation des immeubles en tant que torres ou complejos, que nous voudrions maintenant revenir. Existe-t-il un type particulier de gestionnaire propre aux torres et complejos, auquel échapperaient les copropriétés étudiées plus haut ?

  • 14 La consultation en a été très laborieuse Bien qu’il soit informatisé, l’enregistrement des données (...)

17C’est d’abord de manière ethnographique que j’ai découvert une affinité entre un segment particulier des gestionnaires de copropriétés et les torres de renom, lorsque je me suis aperçue qu’une bonne partie des copropriétés fermées dans lesquelles j’enquêtais étaient ou avaient été administrées par des gestionnaires semblables, en l’occurrence des sociétés par actions établies dans le secteur. J’ai pu confirmer cette corrélation grâce aux données du Registre public des gestionnaires de copropriétés14.

18En effet, dans les torres et complejos, notamment les plus fameux, on trouve très souvent les mêmes gestionnaires de copropriétés : un petit noyau de sociétés par actions (des sociedades anónimas, SA) situées au centre-ville, relativement anciennes (une vingtaine d’années d’existence au moins), renommées dans le secteur, qui ont une organisation complexe (avec une division du travail par départements) et disposent de sites Internet. Certaines sont spécialisées dans l’administration de copropriétés, mais d’autres assurent également, quoique de manière complémentaire, des tâches relatives à l’administration de propriétés (maintenance, gestion des loyers, etc.), à l’intermédiation immobilière, à la division domaniale ou à la promotion immobilière.

19D’après les données statistiques que j’ai pu tirer de ce registre, il s’agit d’un segment restreint et très particulier du marché de la gestion de copropriétés. Le registre révèle que dans la ville de Buenos Aires, l’activité de gestion de copropriétés est aujourd’hui dominée par des particuliers (95 % des inscrits) qui l’exercent de manière peu stable et peu formalisée, les sociétés correspondant ainsi à moins de 5 % ; par ailleurs, le turnover est très important (plus de 50 % des inscrits n’exercent plus cette activité) et la majorité des particuliers travaillent à leur domicile personnel. La plus grande partie des copropriétés (80 %) est administrée par des particuliers, de cette manière peu institutionnalisée et peu formalisée (70 % par des particuliers qui le font à titre onéreux et 10 % par des copropriétaires qui le font à titre gratuit. Mais toutes les copropriétés n’ont pas le même accès au marché de la gestion : ce sont surtout celles des beaux quartiers qui disposent d’une gestion de copropriété prise en charge par de telles sociétés, alors que les particuliers peuvent administrer tous types de copropriétés, pourvu qu’elles ne soient pas très grandes. Les grandes copropriétés proposant de nombreux services – ce qui est caractéristique des immeubles issus des vastes opérations immobilières récentes –, sont quant à elles administrées par des sociétés (en particulier par des sociétés par actions).

20Les trajectoires de ces quelques sociétés sont diverses : les unes étaient à l’origine des sociétés de gestion d’immeubles de bureaux ; les autres étaient spécialisées dans les immeubles résidentiels de très haut standing. Mais en s’appropriant la catégorie de torre ou complejo pour caractériser les immeubles qu’elles administrent, elles cherchent toutes à se distinguer de la masse des gestionnaires de copropriétés qui exercent l’activité de manière peu formalisée et peu institutionnalisée. C’est pour elles une manière de se maintenir dans une position dominante au sein de l’espace de la gestion de copropriétés.

21Pour s’identifier comme entreprise, AB Gestión SA catégorise comme des torres les propriétés qu’elle administre : sur son site et à l’accueil de son standard téléphonique, elle se présente comme une administration d’edificios en torre. Une liste des copropriétés dont elle a la charge témoigne sur son site de la position sélective qu’elle occupe sur le marché de la gestion de copropriétés et lui permet d’affirmer sa valeur sociale dans le secteur : elle exerce un contrôle sur les frontières sociales des immeubles qu’elle administre en s’assurant qu’ils aient une certaine qualité, si bien que son président m’a affirmé avec fierté que sa société est « une entreprise de premier rang » sur le marché. AB Gestión SA est née dans les années 1970, elle est située au centre-ville et dispose d’une organisation fortement institutionnalisée et organisée en départements spécialisés. Elle s’est spécialisée dans la gestion d’immeubles de bureaux et de nouveaux immeubles résidentiels de grand standing : c’est à partir du marché de la première qu’elle a investi le marché des torres et complejos, grâce à ses contacts avec les grands promoteurs – en effet, les promoteurs des uns et des autres sont souvent les mêmes.

22La gestion de torres et complejos n’a pas occupé la même place dans la trajectoire de Martini SA. Cette société, dont l’activité principale est depuis longtemps l’administration de copropriétés, est née dans les années 1940. Martini SA est aujourd’hui principalement présente sur deux marchés : d’une part, l’administration d’anciennes copropriétés résidentielles de grand standing – que le président de la société appelle des edificios tradicionales (« immeubles traditionnels ») –, marché dans lequel elle figure depuis longtemps ; d’autre part, l’administration de complejos – que le président de Martini SA appelle aussi desarrollos. L’usage de ce terme comme synonyme de complejos est significatif : le desarrollo – littéralement, le développement – est une catégorie propre au milieu de la promotion immobilière pour désigner les nouveaux produits de standing issus de grandes opérations. Comme AB Gestión SA, Martini SA obtient les complejos par l’intermédiaire de promoteurs qui la désignent pour les gérer pendant les premières années de leur existence.

23Pour les gestionnaires de copropriétés, la catégorie de torres ou de complejos est en effet une traduction de la catégorie des promoteurs immobiliers, mais c’est une traduction négociée : la torre du promoteur n’est pas nécessairement celle du gestionnaire. Ce qui, pour ce dernier, fait d’une copropriété une torre, c’est la possibilité de la gérer comme telle, de faire usage de techniques particulières, dont ils sont spécialistes, par opposition aux autres gestionnaires qui administrent la grande majorité des immeubles de la ville selon l’organisation « traditionnelle » reposant sur le gardien d’immeuble. D’après le président d’AB Gestión :

Nous, on est une entreprise de premier rang en raison du service qu’on offre. Nous essayons d’aller de l’avant, ce qu’on appelle la maintenance de prévention sur les équipements. La maintenance de prévention fait que tout fonctionne comme il faut. Les [petits] gestionnaires vont dans les immeubles seulement quand il y a quelque chose de cassé. Ils laissent les choses se passer, parce que ce sont des immeubles, disons, plutôt modestes, où les gens ne veulent pas dépenser d’argent. Parce que la maintenance de prévention a un coût : il faut avoir du personnel d’entretien, il faut avoir un intendente [chef de site], quelqu’un de qualifié. Mais c’est mieux, parce que ça maintient la valeur de la propriété. Les autres immeubles, parce qu’ils ne suivent pas le même protocole de maintenance, paient certes moins de charges, mais ils se dégradent et perdent de leur valeur. Cet autre immeuble, parce qu’on y pratique cette maintenance, paie des charges un petit peu plus élevées, 10 % ou 15 % de plus, mais il maintient sa valeur. C’est ce qui nous distingue : la maintenance de prévention sur les équipements. Et c’est ce que nous faisons : si quelqu’un n’en veut pas, alors nous ne l’acceptons pas.

24C’est le fait de gérer les copropriétés d’une certaine façon qui fait d’elles des torres ou complejos dans le monde de la gestion de copropriétés. Plutôt que les caractéristiques formelles de l’immeuble, c’est l’accord pour mettre en œuvre des méthodes de travail considérées comme plus « rationalisées » par ceux qui embauchent les gestionnaires (qu’il s’agisse des promoteurs ou des copropriétaires, autrement dit d’un immeuble neuf ou non) qui est déterminant pour la catégorisation de l’immeuble comme torre ou complejo. De telle sorte qu’aux Torres del Sol (copropriétés récentes issues de la promotion privée, « fermées », comptant de nombreux services), le refus des copropriétaires de les mettre en œuvre rend aux yeux du président d’AB Gestión SA la copropriété indigne de ce nom, et donc, des services de son entreprise.

  • 15 L’organisation du travail mise en place par les gestionnaires de torres et complejos peut être ass (...)

25Ces méthodes de travail ne varient pas selon qu’il s’agit de copropriétés de bureaux ou de logements, et elles sont appliquées plus largement par l’ensemble de ceux qui se définissent comme gestionnaires de torres et de complejos. C’est une organisation flexible qui les caractérise. L’activité est divisée en trois grands secteurs (maintenance, nettoyage et sécurité) dirigés par un intendente (le chef de site) et des chefs adjoints (un par secteur), tous salariés, et recourt à la sous-traitance pour les tâches subalternes. L’intendente est un manager qui veille à améliorer l’efficacité du travail et à maintenir l’ordre social à l’intérieur des établissements. Cette organisation flexible du travail dans les complejos suppose un encadrement externe des employés subalternes précarisés, ce qui est la tâche principale des vigiles travaillant pour des sociétés privées (Elguezabal, 2011). Cette organisation du travail n’est pas compatible avec les normes de la convention collective des travailleurs des copropriétés, qui prévoient d’une part de nombreux acquis sociaux pour les salariés, dont les employés en sous-traitance (aussi bien de nettoyage que de sécurité) ne bénéficient pas, et d’autre part une division claire entre le gestionnaire en tant que représentant de la copropriété et les salariés en tant qu’employés subalternes – ce que la figure de l’intendente remet en question15.

26Lorsqu’il s’agit de nouveaux immeubles qu’ils reçoivent directement des promoteurs, les gestionnaires sont assez libres dans la mise en place de cette organisation du travail et peuvent donc plus facilement façonner des complejos à partir de desarrollos. Dès lors que les copropriétaires ont le droit de choisir eux-mêmes le gestionnaire, les formes d’administration dépendront davantage de leurs dispositions et du résultat de leurs négociations avec le gestionnaire, ainsi que des négociations de ces derniers avec les employés et les prestataires de services.

27Or, bien que la mise en place de nouvelles techniques de management dans les nouveaux immeubles de standing et leur catégorisation comme torres ou complejos leur permette de se distinguer de la masse des gestionnaires particuliers, le fait d’administrer ces nouveaux immeubles n’est pas apprécié par tous. C’est par exemple le cas de Martini SA. La gestion des torres et complejos est vécue par son président comme une conversion forcée, par suite de la crise économique qu’a subie son entreprise dans les années 1990, et comme un déclassement. Il se plaint en effet des conditions actuelles de cette activité, qu’il perçoit comme une décadence dont la raison reposerait notamment sur le développement de ces nouveaux desarrollos. Quand on l’interroge sur la différence entre l’administration de ces grands complejos et celle des petits immeubles, il répond en ces termes :

  • 16 En Argentine, « ABC1 » est la catégorie utilisée par les économistes ainsi que par les promoteurs (...)

Les immeubles plus petits sont beaucoup moins conflictuels parce qu’ils disposent de moins de services. Et c’est un problème culturel, d’éducation : dans notre pays on manque d’éducation. Tu le vois dans la manière de conduire, tu le vois à la sortie de n’importe quel immeuble et de n’importe quelle banque ! Une banque dans un quartier ABC116, où les gens jettent les papiers par terre, ou dans la rue ! Parce qu’on ne respecte rien dans ce pays ! Donc, il est encore plus difficile d’administrer des immeubles, surtout les immeubles qui sont pratiquement comme des hôtels, qui ont une piscine, des courts de tennis, une salle de gym, une salle wifi, une salle de réunion, un sauna... où il y a une série énorme de services avec des structures et des normes qui n’aident pas à les administrer. [...] Alors, si tu interdis aux adultes d’amener leurs enfants à la piscine, ils les amènent ; si tu ne lui permets pas d’amener une bouée en forme de crocodile, il arrive avec, et si quelqu’un lui dit : « Monsieur, vous ne pouvez pas rentrer dans la piscine avec ça », il te répond : « Vous êtes mon employé, vous n’avez pas à me dire ce que je dois faire. » C’est comme ça que ça se passe ! Parce qu’il n’y a plus de respect. [...] Si à tout ça tu ajoutes le fait que les gens considèrent que le gestionnaire de leur immeuble est [silence] ou un simple comptable ou quelqu’un qui travaille pour ne gagner que deux sous et qui a, ça oui, la responsabilité pour des millions, quand tu mets tout ça ensemble, ça te donne un panorama très pessimiste de cette activité.

28Les complejos sont certes un marché économiquement rentable, mais il les associe aux nouveaux riches, à des gens peu « respectueux » par rapport aux habitants des anciennes copropriétés de prestige dans lesquelles il s’était spécialisé. La catégorie des torres ou complejos n’est donc pas pour lui une catégorie de prestige comme elle l’est pour les habitants de Jardines de Núñez et de Torres del Plata ; elle est seulement une « bonne affaire » nécessaire à la survie économique de son entreprise et au maintien de sa position dominante dans l’espace de la gestion de copropriétés.

29Les études qui, dans une démarche macrosociologique et morpho-typologique, identifient les copropriétés dites fermées à des enclaves, pour montrer l’existence d’une fragmentation et d’une dualisation urbaine, laissent dans l’ombre les processus et les conflits relatifs au marquage des frontières autour de ces espaces. En effet, cette identification n’est ni évidente ni socialement neutre ; elle se présente comme un acte performatif qui cherche non seulement à nommer un espace, mais aussi à le classer, et cette classification renvoie à des intérêts qui peuvent être divergents selon les acteurs.

*

30La catégorie des torres ou complejos – censée distinguer, du reste des copropriétés, les nouveaux immeubles « fermés » – est une catégorie de l’action. Énoncée d’abord dans l’espace de la promotion immobilière, elle a ensuite été traduite ensuite dans deux autres espaces sociaux. Dans l’espace résidentiel, d’une part : pour les habitants, en particulier pour ceux qui vivent dans les copropriétés fermées des quartiers peu aisés, la catégorie des torres ou complejos est mobilisée pour marquer l’appartenance au groupe des nouveaux immeubles bâtis dans les beaux quartiers ; l’enjeu est ici le classement de l’immeuble dans les hiérarchies résidentielles. Dans l’espace de la gestion des copropriétés, d’autre part, les torres et complejos ne sont que des copropriétés gérées par de grandes sociétés de gestion qui mettent en œuvre des techniques de management particulières. L’articulation entre ces deux catégorisations ne va pas de soi, si bien que les habitants des copropriétés fermées des quartiers moyens paient de leurs efforts personnels la revendication d’appartenir à la catégorie des torres et complejos en tant qu’immeubles d’exception : ils doivent combler le décalage entre leur vision de la classification et celle des gestionnaires. Tous les immeubles récents issus de la promotion privée et considérés comme « fermés » ne sont pas semblables ; considérer qu’ils relèvent d’un même « type » est le produit d’une construction que seule une approche processuelle est à même de mettre en évidence.

Bibliographie

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Notes

1 Les formulations les plus discutées de cette thèse ont certainement été celles de Saskia Sassen (1991, 1996) et de Manuel Castells (voir notamment Mollenkopf & Castells, 1992)

2 Voir notamment Davis (1990, 2000), Blakely & Snyder (1997, 1999) et Caldeira (2000)

3 À propos de Buenos Aires, voir notamment les analyses de Ciccolella (1999), Guerra & Valentini (2005), Tella (2007) et des articles d’Adrián Gorelik sur les torres country parus dans la revue Punto de Vista (certains sont repris dans Gorelik, 2004)

4 Dans le cadre de ma thèse, j’ai mené une enquête de terrain entre 2005 et 2010 auprès des différents acteurs ayant affaire au monde social des copropriétés fermées à Buenos Aires

5 Il ne s’agit pas ici de s’interroger sur le marquage des frontières entre espace public et espace privé, comme l’ont fait d’autres études Voir notamment Haumont & Morel (2004) et Lefeuvre (2006) ; à propos du débat sur la « privatisation » de l’espace dans les gated communities, voir notamment Glasze et al (2006) Ce qui nous intéresse, c’est le marquage des frontières sociales et symboliques entre différentes catégories de copropriétés

6 À la différence de ce que souligne Alain Morel (2004), l’existence d’une sélection sociale par le prix de vente des appartements n’empêche pas qu’une certaine hétérogénéité sociale demeure (notamment dans les trajectoires résidentielles) À propos des conflits relevant de l’hétérogénéité sociale en termes de trajectoires dans les situations de proximité spatiale, voir Chamboredon & Lemaire (1970)

7 La loi no 13512 dite de propiedad horizontal (de copropriété) réglemente l’organisation du travail dans les immeubles en copropriété avec la création de la fonction d’administrador, qui représente la copropriété auprès des autorités publiques ou d’autres tiers, qui administre et dispose des fonds de la copropriété pour assurer son bon fonctionnement, et qui embauche et dirige les employés en son nom

8 Dans la formulation de cette notion de « travail d’enclavement », nous avons repris à notre compte les réflexions de Bidou-Zachariasen & Poltorak (2008), qui abordent la gentrification comme le « travail » de certains acteurs, et celles de Capron (2006), qui propose la notion d’« enclavement » pour faire référence aux processus de production d’enclaves dans lesquels sont engagés les habitants (p 14)

9 Les noms des personnes, des immeubles et des gestionnaires de copropriétés ont été modifiés afin de garantir l’anonymat des enquêtés

10 Grand ensemble de logement social construit en 1969 dans le quartier de Lugano, au sud de Buenos Aires Il compte aujourd’hui 13 200 appartements pour environ 21 500 habitants.

11 Le paddle est un jeu similaire au tennis mais moins prestigieux Il demande des terrains plus petits, moins d’entretien (les courts sont en ciment) et les raquettes sont en bois Il se joue notamment en Espagne et en Amérique latine

12 Nous pouvons rapprocher ces situations des procès observés dans les HLM par Gérard Althabe (1985)

13 En Argentine, on appelle country (en prononçant à l’anglaise) et barrio privado (ou barrio cerrado) deux types de lotissements privés issus d’opérations immobilières de grande taille dans la banlieue de Buenos Aires, qui sont enclos par des barrières matérielles, surveillés par des dispositifs et des agents de sécurité privée Ce sont surtout ces countries et barrios privados qui ont attiré l’attention des auteurs qu’intéressent les processus de fragmentation et de dualisation sociale et spatiale, l’ouvrage de référence étant Svampa (2001)

14 La consultation en a été très laborieuse Bien qu’il soit informatisé, l’enregistrement des données est assez chaotique ; il a fallu retranscrire manuellement toutes les données puis les mettre en ordre Je remercie les responsables et les employés du Registre public de m’avoir permis de consulter leurs fichiers et de m’avoir chaleureusement accueillie dans leur bureau

15 L’organisation du travail mise en place par les gestionnaires de torres et complejos peut être associée à la « gestion de site » dont parlent Marie-Pierre Lefeuvre et Christine Lelévrier, à savoir des pratiques et des formes d’organisation nouvelles et transsectorielles reposant sur trois dimensions principales : la sécurité, la propreté et l’ambiance (Lefeuvre & Lelévrier, 2007)

16 En Argentine, « ABC1 » est la catégorie utilisée par les économistes ainsi que par les promoteurs pour faire référence aux couches sociales les plus aisées

Auteur

Sociologue, actuellement chargée de recherche au Centre d’économie et de sociologie appliquées à l’agriculture et aux espaces ruraux (CESAER-INRA) et membre associée à l’équipe Enquête, terrains, théories du Centre Maurice Halbwachs (CMH-ETT). Elle a soutenu sa thèse à l’EHESS en 2011 : La Production des frontières urbaines : les mondes sociaux des « copropriétés fermées » à Buenos Aires. Elle a réalisé une recherche postdoctorale au département de géographie du King’s Collège de Londres sur la mise en place de dispositifs de sécurité dans un quartier d’habitat social et sur les enjeux de classement résidentiel. Ses thèmes de recherche sont l’usage et la circulation des dispositifs de sécurité autour du logement, le marquage des frontières territoriales et le classement résidentiel, la relation de service. Ses enquêtes ont porté sur l’Argentine, la France et l’Angleterre. Elle a notamment publié Frontières urbaines : les mondes sociaux des copropriétés fermées, à paraître aux Presses universitaires de Rennes, et Verbaliser le client : les contrôleurs du métro, Aux Lieux d’être, 2007.

© Presses universitaires de Lyon, 2014

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