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La Jeune sociologie urbaine francophone

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Jean-Yves Authier
, 
Alain Bourdin
, 
Marie-Pierre Lefeuvre

Agrégation, ségrégation, gentrification

Les habitants, producteurs d’espaces gentrifiés ? Le travail de conversion immobilière dans le Bas-Montreuil

Anaïs Collet

Texte intégral

  • 1 En témoignent l’augmentation du nombre de transactions enregistrées par les notaires entre 1998 et (...)
  • 2 Voir par exemple les activités de la société 2S Immo (www.2simmo.com).
  • 3 Certains bâtiments ayant de facto une nouvelle affectation illégale : ateliers clandestins, logeme (...)

1Le Bas-Montreuil, quartier de la petite couronne limitrophe au 20e arrondissement de Paris, s’est profondément transformé depuis le milieu des années 1980. Gravement touché par la crise industrielle des années 1970, il a vu sa population se renouveler sous l’effet du départ ou du décès des anciens habitants et, surtout, de l’arrivée de jeunes ménages qualifiés (Collet, 2010). D’abord peu visible, ce phénomène de gentrification s’est manifesté au tournant des années 2000 sous l’aspect d’un rapide changement d’image du quartier et d’un « réveil » du marché immobilier local, cette double revalorisation – à la fois symbolique et économique – reposant en partie sur la mise en avant d’un type de bien caractéristique, le loft et ses avatars (« surfaces atypiques », « plateaux » à aménager, etc.). On a ainsi vu paraître dans la presse l’image d’un quartier à la mode, où se pressaient intellectuels et artistes, que les journalistes en venaient à comparer pour ses usines reconverties à Brooklyn, TriBeCa ou Prenzlauer Berg. En même temps, le secteur immobilier le présentait comme l’occasion de bonnes affaires aux portes de Paris : des pavillons décrépis à rénover, d’anciens locaux industriels à transformer. Dix ans plus tard, le marché immobilier montreuillois a en effet connu une très forte valorisation1, liée bien évidemment à celle de l’ensemble de l’immobilier du cœur de l’agglomération parisienne, mais aussi au développement d’un marché de lofts, de maisons agrandies et de surfaces atypiques particulièrement recherchés. La représentation des lofts montreuillois a sans conteste structuré et orienté la revalorisation du parc immobilier existant, ce qui a pu conduire des promoteurs à fabriquer de toutes pièces ces « plateaux bruts » supposés issus du découpage d’anciennes usines, ou des agents immobiliers à se spécialiser dans le repérage et la mise en vente de surfaces atypiques potentiellement convertibles en lofts2. Pourtant, avant que ces professionnels n’interviennent massivement, ce sont des particuliers qui, au cours des années 1980 et 1990, ont converti en logements d’anciens entrepôts, usines, garages, locaux d’activités désaffectés3 et souvent délabrés, transformant à la fois le bâti, ses fonctions et sa valeur économique et faisant évoluer les « règles du jeu » immobilier local.

  • 4 Citons par exemple Bensoussan (1982), Chalvon-Demersay (1984) ou plus récemment Tissot (2011).
  • 5 Ainsi Sabine Chalvon-Demersay, à propos de la transformation du quartier Daguerre à Paris, passe d (...)
  • 6 Quelques travaux font toutefois exception, notamment Bordreuil (1994), Bidou-Zachariasen & Poltora (...)

2La production des espaces gentrifiés est au cœur des analyses de la gentrification. Toutefois, alors que les dimensions sociales et symboliques du « travail de gentrification » ont fait l’objet de nombreux travaux4, plus rares sont ceux qui étudient les modalités de l’appropriation et de la conversion des bâtiments, des « mètres carrés » habitables. Dans les théories marxistes, le problème est souvent supposé résolu par la seule force des intérêts économiques. C’est le cas dans la théorie du différentiel de la rente foncière initialement défendue par Smith (1979), qui « suppose les consistances territoriales solubles dans les “eaux glacées du calcul égoïste” » (Bordreuil, 1994, p. 157) et que Smith lui-même amendera quelques années plus tard (1987). Mais c’est aussi le cas d’autres travaux, plus anthropologiques, qui font référence aux « failles » du marché immobilier sans expliciter la façon dont les nouveaux habitants s’y « glissent5 ». Peu de travaux6 étudient concrètement la nature de ces « interstices urbains » et la façon dont les premiers gentrifieurs s’y « faufilent » : par quel biais ils ont connaissance de leur existence, pourquoi ils les estiment « appropriables », quelles ressources ils mobilisent pour y accéder et pour les transformer. Pourtant, l’analyse minutieuse de ces processus éclaire non seulement les modalités du changement urbain, mais aussi ses ressorts sociaux. Elle montre, à Montreuil comme à SoHo ou à Sainte-Marthe, que parmi les gentrifieurs, les « convertisseurs » présentent un profil particulier : acquérir et transformer d’anciens locaux d’activité en logements représente en effet un important travail, au cours duquel de multiples ressources doivent pouvoir être mobilisées, et qui suppose de forts enjeux professionnels ou sociaux. La configuration du marché immobilier contribue aussi à « filtrer » les ménages à même de mener une telle entreprise. Pour ceux-là, en retour, l’investissement dans la fabrication d’un logement permet de valoriser certaines ressources non financières et d’éviter le déclassement résidentiel auquel leurs seuls revenus les promettaient.

  • 7 L’ensemble de ces résultats est exposé de façon plus détaillée dans Collet (2010), chap. 5 : « Val (...)

3C’est ce que nous allons montrer à partir d’une enquête auprès de gentrifieurs ayant transformé en logements d’anciens locaux d’activité entre 1986 et 2001 dans le Bas-Montreuil. Ce travail auprès de ces convertisseurs s’inscrit dans une enquête ethnographique plus large sur les gentrifieurs arrivés dans le Bas-Montreuil entre 1986 et 2008. Nous nous appuierons ici plus particulièrement sur des entretiens approfondis avec dix d’entre eux, qui ont entrepris des travaux de grande envergure pour convertir en logements d’anciens locaux industriels ou d’anciennes maisons ouvrières. Les entretiens permettent, d’une part, de reconstituer minutieusement les étapes et les modalités pratiques, économiques et juridiques de la recherche, de l’acquisition et de la transformation de ces biens immobiliers, et d’autre part, de les replacer dans la trajectoire résidentielle, sociale et professionnelle des enquêtés. Ce matériau est complété par des observations dans les intérieurs et par un travail sur le marché immobilier local reposant sur diverses sources (entretiens auprès du personnel municipal et bases de données notariales notamment)7.

4Nous présenterons d’abord le profil de ces convertisseurs ainsi que les enjeux dans lesquels ils étaient pris, avant d’indiquer ce que le marché immobilier du Bas-Montreuil des années 1980-1990, dans sa configuration, pouvait présenter de relativement attractif pour eux. Nous montrerons ensuite les ressources et les dispositions mobilisées dans la conversion de ces biens immobiliers, et soulignerons enfin la revalorisation réciproque de l’habitat et de l’habitant qu’elle produit.

LES CONVERTISSEURS : DE JEUNES MÉNAGES MENACÉS DE DÉCLASSEMENT RÉSIDENTIEL

  • 8 La base BIEN de 1998 recense exhaustivement les transactions de biens à usage d’habitation du parc (...)
  • 9 La relative stabilité des prix de l’immobilier montreuillois de 1992 à 2001 (voir en annexe) nous (...)
  • 10 La toiture, le chauffage, l’isolation ont toujours été confiés à des professionnels ; certains ont (...)
  • 11 Cuisine ouverte sur un vaste salon, jeux de niveaux, éclairage zénithal, baies à châssis métalliqu (...)

5Parmi l’ensemble des ménages gentrifieurs que nous avons rencontrés dans le Bas-Montreuil, les convertisseurs se distinguent par les opérations immobilières qu’ils ont réalisées, importantes voire spectaculaires. Si ces opérations ont été largement médiatisées et ont contribué à changer l’image du quartier, elles restent toutefois quantitativement marginales et répondent à des caractéristiques bien particulières, comme le montre par exemple le relevé des transactions enregistrées par les notaires pour l’année 19988, point bas du cycle immobilier et année où plusieurs des opérations étudiées ici ont eu lieu. Alors que les acquéreurs venant de Paris et appartenant aux classes moyennes et supérieures acquièrent en moyenne des appartements de 55 m2 pour un budget moyen d’environ 100 000 €, nos convertisseurs achètent, pour des montants équivalents, des bâtiments sans commune mesure9. À titre d’exemple, pour environ 90 000 €, une sculptrice achète en 1994 un lot de 170 m2 dans une ancienne usine ; en 1996, pour 115 000 €, un graphiste et sa compagne attachée de presse acquièrent un bâtiment de 300 m2 sur un terrain de 420 m2 ; en 1999, une graphiste et son compagnon rédacteur de sites Internet achètent pour moins de 80 000 € un ancien local industriel de près de 200 m2. Beaucoup plus vastes, ces bâtiments sont certes dans un tout autre état : parfois encore pleins de machines et de matériaux, ils nécessitent des travaux importants pour devenir habitables. Isolation des murs et de la toiture, remplacement des fenêtres, installation du chauffage, mise aux normes de la plomberie et de l’électricité, réfection des sols (chapes de béton et traitement des surfaces), habillage des murs... Ces travaux, qui durent au minimum six mois et souvent plusieurs années, et dont les convertisseurs réalisent une grande partie eux-mêmes10, conduisent ces derniers à vivre dans des conditions « temporaires » qui durent souvent plus longtemps que prévu et que beaucoup jugeraient difficiles. Ces travaux ont en outre un coût élevé et, rapporté aux surfaces réellement habitées toute l’année (à l’exclusion par exemple d’espaces non chauffés ou non isolés), le prix total au mètre carré de ces « logements » est finalement comparable à celui du marché. Mais les espaces aménagés présentent souvent un caractère exceptionnel (quoique pas toujours luxueux) : leur vaste surface, la présence de cours ou de jardins, mais aussi l’aménagement et la décoration de type loft les distinguent de logements plus standard11. Qui sont donc ces convertisseurs qui ont fait ce choix très particulier d’acheter un bien « pourri » (selon le mot utilisé par nombre d’entre eux) pour le transformer ?

6Ces gentrifieurs convertisseurs d’usines ont pour point commun de former des couples dont un des membres au moins est intermittent du spectacle ou indépendant du secteur artistique, artisanal ou culturel (graphiste, photographe, sculptrice, chef opérateur, décoratrice, métallurgiste d’art, etc.). Ils ont aussi tous connu une mobilité sociale assez importante : des trajectoires descendantes que le fait d’être « artiste » compense partiellement sur le plan symbolique (mais pas sur le plan économique), ou des trajectoires ascendantes vécues comme inachevées et prolongées par le choix du statut d’indépendant dans le secteur culturel. Ils sont en difficulté sur le marché locatif privé du fait de leurs revenus incertains ou irréguliers – mais ils ne se sentent pas pour autant concernés par le logement social, auquel certains pourraient avoir droit. Avant d’arriver à Montreuil, tous ont réussi à se loger dans Paris grâce à des arrangements provisoires (hébergement gratuit par une grand-mère, colocation, sous-location, habitation illicite d’un atelier, etc.) qui deviennent caducs avec l’arrivée du premier ou du deuxième enfant. La recherche d’un logement familial se double alors du souhait (voire de la nécessité) de trouver un espace de travail : un atelier pour sculpter, un bureau pour exercer comme graphiste ou journaliste free-lance, une salle de répétition ou de danse, etc. Ils désirent en même temps rester le plus près possible de Paris et notamment de l’Est parisien où se concentre leur réseau professionnel.

7Leurs garanties étant insuffisantes comme locataires, ils font dès lors partie de ces rares « acquéreurs contraints » qui accèdent à la propriété pour contourner leurs difficultés sur le marché locatif. Ils cherchent aussi à accéder à la propriété au moment de fonder une famille afin de réduire l’incertitude qui pèse sur leurs trajectoires. Ils disposent pour cela d’un apport familial suffisant pour faire un emprunt et rassembler 100 000 € et, avec ce budget moyen, font le choix de la surface au détriment de la localisation et de l’état du bien. Puisque leur budget ne leur donne accès qu’à des logements trop petits ou trop loin de Paris sur le marché des biens standard, ils se tournent vers les rebuts du marché pudiquement désignés comme biens atypiques – cet arbitrage sous contrainte étant transformé en projet : transformer un « bien pourri » en un logement personnalisé, « valoriser quelque chose ». Le choix de ces surfaces exceptionnelles s’explique aussi par le besoin de contrebalancer leur départ en banlieue, qu’ils vivent comme un exil et un déclassement résidentiel. Ils misent ainsi sur leur capacité à convertir et à valoriser un bien très dégradé pour résoudre l’écart entre leurs aspirations résidentielles et leurs moyens financiers.

8Pour Hugo, graphiste free-lance, l’enjeu est de sortir d’une situation résidentielle précaire au moment de fonder une famille : il vit alors de façon illicite dans un atelier de peinture avec sa compagne attachée de presse. Décidant d’un même mouvement de se marier et d’accéder à la propriété, le couple reçoit des aides financières des deux familles (environ 100 000 € en tout), négocie un petit emprunt (les banques étant frileuses face à ce couple aux revenus aléatoires) et se met en quête d’un « grand local à rénover ». Sous contrainte budgétaire, l’enjeu est d’éviter le déclassement résidentiel mais aussi, pour Hugo, de rétablir une trajectoire socioprofessionnelle descendante en s’affiliant à la figure de l’artiste : fils d’un architecte et d’une sculptrice issue d’une famille bourgeoise, il rechigne à négocier avec des clients et à exécuter des commandes. Il revendique un graphisme d’auteur et développe à côté un travail artistique en peinture. L’usine de 300 m2 qu’il trouve en 1996 pour 115 000 € lui permet non seulement de se loger au-dessus de ce que ses moyens lui permettent pour la surface et la localisation, mais aussi de se doter d’un espace pour créer, enfin, de faire preuve de créativité dans l’aménagement même du lieu, de revendiquer un mode de vie et des goûts relevant de l’ethos artistique (la postérité plutôt que la prospérité, la transgression des normes et la singularité, voir Heinich, 2005), et de revenir ainsi dans les pas de ses parents.

9Pour Julie, également graphiste, l’achat en 2000 d’une ancienne usine d’environ 200 m2 permet de prolonger et de consolider une trajectoire ascendante réalisée au prix d’importants efforts. Fille d’un dessinateur industriel et d’une institutrice, elle a grandi seule avec sa mère en HLM dans une commune proche de Montreuil, puis elle est partie vivre dans Paris après des études de graphisme et d’architecture d’intérieur menées à force d’acharnement. À 30 ans, en 1999, elle décide de concrétiser son rêve d’accession à la propriété bien que, travaillant à son compte, elle ne gagne pas plus de 1 000 € par mois. Elle loge alors avec son compagnon (rédacteur) et leur premier enfant dans un deux-pièces de 30 m2 en rez-de-chaussée d’un immeuble du 14e arrondissement ; à côté du loyer (360 € à deux), elle débourse encore 150 € par mois pour partager un espace de travail avec d’autres indépendants. À la naissance de son deuxième enfant, munie d’un petit apport (30 000 €), elle se met en quête d’un espace à rénover, en raison à la fois de son budget limité (140 000 € avec les prêts) et de sa formation d’architecte d’intérieur. Orientée vers Montreuil par les conseils convergents de quatre amis qui y vivent ou cherchent à y vivre, elle y trouve une ancienne usine de métallurgie, qu’elle négocie pour moins de 100 000 € et où elle aménage un logement de 75 m2 et un petit bureau.

UN MARCHÉ DE SINGULARITÉS

10Étudier les caractéristiques d’un marché immobilier suppose de considérer non seulement les prix des biens, mais aussi leur type et leur état, les règles officielles et officieuses autour de la vente ou de l’acquisition, ainsi que les rapports de forces locaux qui peuvent influer sur ces transactions. Une telle analyse appliquée au Bas-Montreuil de la fin des années 1980 et des années 1990 révèle alors que les « conversions » étudiées ici portent sur des biens aux fonctions multiples, peu commensurables et à la qualité incertaine, et supposent des transactions également marquées par une forte incertitude. On peut alors dans une certaine mesure s’aider du paradigme de l’« économie des singularités » (Karpik, 2007 ; 2008) pour mettre en évidence les dispositifs d’intermédiation qui ont permis aux ménages convertisseurs de réussir leurs transactions.

  • 12 Respectivement plan d’occupation des sols et coefficient d’occupation des sols.

11À la fin des années 1980, le parc immobilier du Bas-Montreuil se caractérise par un bâti hétérogène, majoritairement ancien (60 % des logements du quartier ont été construits avant 1949), largement vieilli et dégradé. Urbanisé dans le prolongement du faubourg Saint-Antoine à partir des années 1860, trop loin de la Seine et des voies de chemin de fer pour accueillir des industries lourdes, le quartier a accueilli prioritairement de petits établissements – ateliers d’ébénisterie, de travail du cuir, imprimeries, petites usines de chimie, de métallurgie ou de mécanique. Autour de ces locaux d’activité de taille modeste s’est développé un habitat ouvrier de qualité médiocre, composé d’immeubles de rapport et de maisons de ville souvent construites par les ouvriers eux-mêmes. Ce bâti s’est dégradé à la suite de la crise industrielle des années 1970 qui a frappé le quartier de façon particulièrement dure : il a perdu 4 000 emplois entre 1976 et 1982 (Toubon et al., 1990). Dans un premier temps, la mairie communiste n’a pas cru au caractère définitif de la désindustrialisation en Île-de-France et a opté pour une politique de conservation industrielle via l’urbanisme réglementaire (POS contraignant, COS12 industriel élevé et COS résidentiel bas ou nul). Un projet d’autoroute, plus tard abandonné, a aussi conduit à geler un temps les terrains de la partie sud du quartier. Ces mesures ont surtout conduit à la multiplication des friches industrielles et à la dégradation des logements, que leurs propriétaires n’étaient plus incités à entretenir. À la fin des années 1980, on recensait 39 zones de friches dans la ville, qui couvraient 14 ha dans le seul Bas-Montreuil. La « réserve industrielle » s’est progressivement transformée en zone d’accueil pour les ménages les plus fragiles poussés hors de Paris par la hausse des prix de l’immobilier à la fin des années 1980 et pour les étrangers n’ayant pas accès au logement social.

12Ces friches industrielles, ces ateliers désaffectés, ces logements vétustes occupés par une population vieillissante vont intéresser particulièrement les jeunes professionnels à la recherche de locaux, puis les familles parisiennes peu fortunées que nous avons décrites. Ce sont toutefois des biens très incertains du point de vue de leur qualité comme futurs logements : à quel point sont-ils pollués par les produits chimiques ? Que valent les murs et la toiture ? Sera-t-il possible de chauffer l’édifice ? L’acoustique sera-t-elle adaptée à un usage d’habitation ? La valeur d’échange de ces biens est également incertaine, dans un marché local en transformation : en cas de revente, pourra-t-on rentabiliser les dépenses d’aménagement ? À cette « incertitude sur la qualité » des biens s’ajoute une « incertitude stratégique » concernant la possibilité de les acquérir et de les utiliser comme on le souhaite, d’abord parce qu’ils n’ont pas le statut d’habitations, mais aussi parce qu’ils intéressent également pouvoirs publics et professionnels de l’immobilier.

13La nouvelle équipe municipale élue en 1984, toujours à majorité communiste, a en effet changé d’optique et décidé de reprendre la main sur les changements que connaît de facto le quartier. Pour répondre à la chute de l’emploi industriel, au délabrement du bâti et à la pression croissante de la spéculation immobilière, elle réalise un compromis entre les mesures traditionnelles de maîtrise de l’occupation des sols (fixation d’un COS très bas pour éloigner les promoteurs gourmands, droit de préemption urbain renforcé sur toute la commune, contrôle renforcé du changement d’affectation des locaux d’activité) et des opérations d’aménagement d’envergure destinées à accompagner et à encadrer les transformations spontanées (création de zones d’aménagement concerté sur lesquelles la société d’économie mixte municipale garde la main, construction de logements sociaux et aménagement de centres d’activité de pointe, c’est-à-dire de locaux d’activités tertiaires dans d’anciennes usines).

14Mais la bulle immobilière de la période 1987-1995 met en difficulté la mairie dans ses opérations d’aménagement et accentue les effets pervers des mesures de maîtrise de l’occupation des sols. L’usage du droit de préemption, en particulier, a des conséquences ambivalentes en contexte de forte hausse générale des prix : en favorisant une certaine inertie du marché et une stagnation des prix (résultat direct du contrôle des transactions mais aussi d’une forme de dissuasion sur les investissements d’entretien et les mises en vente), il conduit dans ce contexte à un creusement de l’écart de prix avec Paris qui rend les transactions illicites de plus en plus intéressantes. En déclarant la vente à un prix suffisamment bas pour ne pas déclencher la préemption et en négociant un prix réel supérieur à ce prix officiel mais inférieur au prix du marché parisien, acquéreurs comme vendeurs se trouvent gagnants, à condition d’accepter de réaliser une partie de la transaction au noir. Un certain nombre de marchands de biens sont d’ailleurs familiers de cette manœuvre et jouent avec certaines clauses d’achat pour s’imposer comme intermédiaires et réaliser rapidement d’importantes plus-values. Relativement fréquente d’après notre enquête, la pratique des dessous-de-table a ainsi conduit à une certaine opacité du marché et a constitué un filtre qui a « sélectionné » des acquéreurs disposés, pour une raison ou une autre, à mener une opération risquée et à se mettre en défaut avec la loi. D’autre part, la règle dite « des 80/20 », qui autorisait le changement d’affectation d’un maximum de 20 % de la surface des locaux d’activité, a conduit à des contournements, des travaux étant réalisés sans déclaration ou sur la base de permis fictifs, ou à des négociations dont l’issue dépendait alors en partie des ressources et des arguments des demandeurs.

15Les « interstices », les « failles » du marché, ce sont donc ces marges de manœuvre entre la seule régulation par les prix et la seule régulation par l’administration, qui excluraient l’une comme l’autre les particuliers dont nous avons dressé le portrait. Ce sont les « défaillances » du marché (le contrôle des prix du fait de l’usage du droit de préemption, le fait que ces biens ne soient pas encore incorporés au marché des logements et donc valorisés comme tels, le fait que l’accès de certains acteurs du marché, comme les gros promoteurs, soit freiné par les pouvoirs publics) et celles de l’administration municipale (le fait que les préemptions puissent être évitées et que les règles encadrant les changements d’affectation puissent être contournées ou négociées) qui rendent possible l’accès de particuliers peu fortunés mais dotés d’autres ressources à des biens atypiques généralement convoités par des acteurs plus institutionnels.

16Ajoutons un mot sur les rapports de force locaux entre ces trois types d’acteurs susceptibles d’intervenir sur ce marché : en exerçant un fort contrôle sur le devenir des sols et des bâtiments, l’équipe municipale a dissuadé les professionnels de l’immobilier – jugés susceptibles de spéculer et de faire augmenter rapidement les prix – d’intervenir à leur guise sur ce marché. Mais elle se trouve elle-même affaiblie, au tournant des années 1990, par la bulle immobilière qui renchérit toutes ses interventions et réduit ses marges de manœuvre. C’est donc sur ce marché peu investi par les professionnels les plus puissants mais où les pouvoirs publics régulateurs se voient affaiblis, que des particuliers ont quelque chance de parvenir à acquérir une ancienne usine pour la transformer en logement. Face à un parc immobilier vétuste et squatté qu’elle n’a plus les moyens de racheter ou de valoriser, la mairie peut même les accueillir favorablement : ils apparaissent ponctuellement comme des micro-entrepreneurs sans but lucratif, qui assainissent et consolident des bâtiments sinon laissés à l’abandon. C’est ainsi que nos enquêtés se sont souvent vus bien accueillis, du moins dans un premier temps, par les propriétaires d’usines et par la municipalité, dans la mesure où ils venaient chasser et remplacer des squatteurs ou des marchands de sommeil.

17Ce constat vaut également au-delà du seul fonctionnement du marché immobilier : dans un contexte de marasme économique, de fermeture d’activités et de déclin démographique, l’équipe municipale a accueilli les premiers gentrifieurs convertisseurs de façon consciente et raisonnée, elle a misé sur leur volontarisme pour impulser de nouvelles dynamiques dans le quartier. Dans le contexte de la stigmatisation des grands ensembles au début des années 1990, on peut également observer une certaine convergence entre les mots d’ordre de la politique de la ville, que les élus communistes montreuillois reprennent à leur compte, Jean-Pierre Brard en tête, alors maire, et les valeurs portées par les gentrifieurs : valorisation de l’histoire précommuniste de la ville, vision « patrimonialisante » du bâti, appel à la mixité sociale et au mélange des fonctions guident les projets des uns comme des autres.

18Toutefois, même dans ce contexte favorable, les transactions possibles restent soumises à de fortes « incertitudes stratégiques » : y aura-t-il préemption ? La mairie acceptera-t-elle le changement d’affectation du bâtiment, délivrera-t-elle le permis de construire ? Une visite de conformité aura-t-elle lieu, ou peut-on envisager de frauder ? Faut-il accepter d’acheter à des marchands de biens qui placent la transaction hors du cadre légal, et de quelles ressources faut-il disposer pour mener à bien la négociation avec ce type de vendeurs ? La configuration territoriale, juridique, politique et économique pèse ainsi fortement sur les acquisitions et les transformations ; elle exige de la part des aspirants convertisseurs des ressources importantes et variées, en général au-delà des seules ressources financières.

LES CONVERSIONS IMMOBILIÈRES : DES RESSOURCES ET DES RELATIONS SOCIALES INHABITUELLES

19Les gentrifieurs convertisseurs doivent disposer de ressources et de dispositions particulières pour trouver le bien répondant à leurs attentes, l’évaluer, mener la transaction et réaliser sa transformation matérielle, juridique et symbolique en un logement valorisant et valorisé.

20La première de ces ressources est l’information. Tous les convertisseurs ont été orientés vers le Bas-Montreuil, parfois même vers le bien qu’ils ont acquis, par des amis ou des collègues vivant déjà sur place : le bouche-à-oreille joue un rôle important dans l’activation de ce marché. Il emprunte dans un premier temps des circuits plutôt professionnels, dans les milieux du théâtre, du cinéma, de la télévision, de la photographie : les décorateurs sont en effet parmi les premiers à repérer et utiliser les anciennes usines pour entreposer leurs décors. Leur présence amène un certain nombre de leurs collègues à découvrir les lieux ; ceux qui s’y installent informent les autres, par leurs expériences, des possibilités immobilières offertes par le quartier (surfaces, prix, possibilités techniques et juridiques, conditions de vie, transports, etc.). Ils forment en outre une présence visible qui modifie en soi la teneur d’un tel choix résidentiel. L’importance de ces recommandations se lit d’autant mieux que beaucoup d’enquêtés ont d’abord eu une mauvaise impression lorsqu’ils ont découvert Montreuil ; c’est la présence des pairs et leurs conseils qui les ont incités à passer outre ces réticences. Le réseau fournit donc des informations aidant à se diriger vers Montreuil, puis à y trouver un bien, enfin à minimiser les incertitudes quant aux biens et aux transactions. Martine, sculptrice, et son compagnon éducateur spécialisé, qui habitaient jusque-là avec leur enfant dans un logement social à Paris, ont ainsi pu acheter une petite maison avant même qu’elle soit mise sur le marché : des amis habitant en face les ont attirés dans le quartier, les ont avertis de cette vente puis les ont informés sur les possibilités d’extension. Le réseau fournit ainsi un « dispositif de jugement » (Karpik, 2007, passim) bien plus efficace que les agents immobiliers, peu habitués à gérer le type de biens recherchés par les convertisseurs. Il permet de surcroît de court-circuiter ces professionnels et de s’épargner ainsi à la fois des frais et la concurrence d’autres candidats à l’achat. À leur tour, les convertisseurs installés font venir leurs amis dans le quartier, repérant pour eux les locaux vacants. Ce n’est qu’à partir de 2002 (dans notre corpus d’enquêtés du moins) qu’arrivent des gentrifieurs qui ne connaissent personne à Montreuil, seulement attirés par l’image ou la réputation.

  • 13 C’est le cas d’un quart seulement des primo-accédants en France, selon l’enquête logement de 2002 (...)
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  • 15 Un capital économique hérité rend tolérant au risque « en partie par un effet des dispositions mêm (...)

21La deuxième de ces ressources, ce sont les aides financières familiales. En effet, avec des revenus médiocres ou irréguliers et une épargne privée faible voire nulle, c’est le patrimoine familial qui explique qu’un graphiste free-lance, une journaliste pigiste ou un artisan ferronnier puissent acquérir un vaste local d’activité. Tous les convertisseurs que nous avons rencontrés ont reçu un héritage13 ou une aide familiale, laquelle représente au final 25 à 50 % du montant total de l’acquisition. Cette ressource est d’autant plus importante que jusqu’au début des années 2000, c’est-à-dire tant que les prix étaient très bas et auraient permis des opérations d’envergure, les banques considéraient que ces dernières étaient trop risquées et elles évitaient d’accorder des prêts importants14. Les aides familiales permettent donc de pallier les revenus insuffisants du ménage et de faire de bonnes affaires sans trop pâtir de la frilosité des banques. De plus, à la différence d’un prêt bancaire âprement négocié, l’existence d’un patrimoine familial rend plus tolérant au risque et à l’incertitude15. De fait, ces ressources sont souvent mises à contribution, au-delà du don initial, pour faire face aux imprévus très nombreux qui surgissent notamment lors des travaux.

22La famille ou les amis sont également mis à contribution pour leurs compétences techniques et juridiques. Il est fréquent que les convertisseurs rencontrés aient un parent architecte ou entrepreneur du bâtiment. Ces parents aident pour évaluer la qualité du bien, pour concevoir les aménagements, pour conduire les travaux et parfois pour mener la négociation. En outre, avoir grandi auprès d’un architecte peut conférer des dispositions pour toutes ces activités. Les convertisseurs eux-mêmes disposent d’autres ressources liées à leurs métiers : l’une est journaliste spécialiste des questions de logement, l’autre est artisan ferronnier et a travaillé un temps dans le milieu du bâtiment, une troisième, réalisatrice de décors, est encline au travail manuel... Ils disposent très souvent non seulement de savoirs et de savoir-faire directement utiles pour la transaction ou pour les travaux, mais aussi d’un réseau professionnel qu’ils peuvent mobiliser. Or disposer de telles ressources professionnelles influence nettement le type de bien choisi, comme le confirment les récits de gentrifieurs non convertisseurs qui ont renoncé à des biens nécessitant de lourds travaux.

23Il faut aussi disposer de temps, du moins d’une certaine souplesse dans son emploi du temps, pour faire des travaux de cette envergure et, en amont, pour réussir les transactions. Il s’agit d’abord de se libérer pour la recherche immobilière, qui prend volontiers la forme d’une véritable enquête de terrain avant de trouver le bien adéquat, et pour « être là au bon moment » : les transactions se concluent parfois en quelques heures et il faut être aussi disponible que les professionnels de l’immobilier ou les services de la mairie pour ne pas rater une occasion. Puis, pendant les travaux, il faut pouvoir assister aux réunions de chantier en semaine, voire immobiliser davantage de temps pour conduire soi-même les travaux et réaliser une partie des tâches. Or les intermittents du spectacle et les indépendants sont plus libres que d’autres dans la gestion de leur temps et peuvent, volontairement ou non, disposer de plages de temps libre. Pour la plupart, nos enquêtés ont réalisé eux-mêmes une grande partie des tâches, de la conception de l’aménagement aux travaux, en passant par la préparation du dossier de permis de construire. Certains ont « fait faire » le gros œuvre et complété les travaux pendant leurs soirées et leurs week-ends ; d’autres y ont consacré un an à temps plein, d’autres encore trois ans à temps partiel, la motivation pour faire soi-même étant essentiellement économique.

24Les transactions réalisées par les convertisseurs ont encore deux particularités. D’abord, elles ont généralement pris place dans des configurations originales qui impliquaient d’autres personnes qu’un acquéreur, un vendeur, un agent immobilier et un notaire, et expliquent les « bonnes affaires » ainsi réalisées. Les achats groupés ont par exemple permis à des particuliers réunis de s’approprier des biens auxquels en général seuls les professionnels ou la mairie ont accès. Du côté de l’offre, les vendeurs étaient très rarement des particuliers habitants et n’étaient jamais des promoteurs ; il s’agissait fréquemment d’entrepreneurs retraités, d’héritiers de locaux désaffectés, avec des successions parfois problématiques, moins souvent de marchands de biens. Des relations peu classiques se sont nouées entre les convertisseurs, ces vendeurs et les pouvoirs publics locaux autour de ces biens atypiques : des relations de sympathie, les vendeurs ne cherchant pas systématiquement à vendre au plus cher, ou d’aide, de la part d’employés municipaux, d’affinité, avec certains agents immobiliers particulièrement séduits par ces projets. Ensuite, ces opérations ont fréquemment dépassé le cadre de la stricte légalité : dessous-de-table pour éviter les préemptions, aménagements de plus de 20 % de la surface en habitation sans demande préalable de changement d’affectation, travaux réalisés sans permis. Selon les ressources de chacun (disposition à l’illégalité et au bluff liée à certaines trajectoires sociales, capital culturel et linguistique ou capital social), les divers obstacles réglementaires ont été contournés par la fraude, la négociation ou le « piston ». L’un des points communs des convertisseurs est un système de valeurs et une représentation du monde qui accordent une large place à l’individu, à ses initiatives, et une place moindre au collectif et à l’intérêt général : se vivant comme des « aventuriers » libérés des déterminismes et des conventions sociales (Bidou-Zachariasen, 1984), ils franchissent plus aisément les barrières sociales et réglementaires qui encadrent habituellement ces transactions.

25On le voit, les ressources permettant à des particuliers de mener à bien des opérations d’acquisition-rénovation d’anciens locaux industriels sont inégalement distribuées : l’accès à l’information, les connaissances techniques et juridiques qui forment de précieux « dispositifs de jugement » sur la qualité des biens, mais aussi le temps, la tolérance à l’incertitude et une certaine disposition à l’illégalité qui permettent de gérer et de réduire les incertitudes stratégiques. Ces ressources caractérisent bien une part des intermittents et des indépendants du secteur culturel issus de familles relativement aisées, insérés dans des réseaux informés, exposés à une fragmentation du temps de travail, habitués à la prise de risque et portés à jouer avec les barrières sociales et juridiques au nom de l’aventure individuelle. Dotés des ressources adéquates et motivés par les enjeux de trajectoire socio-résidentielle que nous avons évoqués, ces ménages apparaissent alors comme des agents ayant activé un « marché de singularités » et contribué à faire de ces singularités des biens commensurables, valorisés économiquement et valorisants socialement.

UNE REVALORISATION RÉCIPROQUE DES LIEUX ET DES TRAJECTOIRES

26En effet, la production par les convertisseurs de logements à l’esthétique identifiable (celle des lofts, voir Collet, 2012), la multiplication des transactions et l’adaptation progressive des professionnels de l’immobilier à ces biens mettent un terme à leur incommensurabilité : les surfaces atypiques de Montreuil deviennent des biens typiques, typifiés, cotés. L’essor de ce marché est également permis par la fin de l’incertitude sur la qualité des biens et du quartier : l’expérience des gentrifieurs convertisseurs atteste cette qualité et leur présence la conforte. Enfin, ce « travail » immobilier conduit à la levée de l’incertitude stratégique : leur présence, la pression qu’ils exercent sur le marché, les fraudes auxquelles ils se livrent, mais aussi leur lobbying (par exemple les procès contre des préemptions jugées abusives) conduisent petit à petit la mairie, parmi d’autres facteurs, à faire évoluer ses règles d’urbanisme. C’est parce qu’elle renonce d’abord à une politique de maintien de l’activité (la règle des 80/20), puis au contrôle des prix (la préemption) et enfin parce qu’elle décide de changer l’usage des sols (en modifiant les COS) que des acteurs plus institutionnels peuvent arriver sur ce marché et la demande devenir plus massive. Lié indirectement à leur présence, le changement de majorité en 2008 a accéléré le processus : la nouvelle maire Dominique Voynet s’est déclarée en faveur d’une densification du bâti et a relevé le COS dans de nombreux secteurs. Les convertisseurs sont ainsi des producteurs de biens immobiliers désirables et des « activateurs » de ce marché, mais aussi des agents du changement administratif.

27Cette intégration progressive du marché des biens singuliers au marché immobilier standard est-il toujours un bénéfice pour les convertisseurs ? Elle consolide à coup sûr la valeur de leur bien et de leurs investissements matériels et économiques, tout en attirant une nouvelle population qui peut fragiliser la position sociale locale qu’ils se sont forgée. Elle affaiblit également ceux qui, plus rares, ont transformé des usines sans les avoir acquises ou de telle façon que la loi ne les reconnaît pas in fine pleinement propriétaires d’un logement. C’est par exemple le cas d’un couple de réalisateurs et producteurs de films documentaires qui est resté locataire de l’usine dans laquelle il vit et travaille, et qui se trouve à la fin des années 2000 bloqué dans sa trajectoire résidentielle. C’est aussi le cas d’une plasticienne ayant acheté avec deux autres artistes une usine en copropriété, sans avoir fait entériner devant notaire (pour des raisons financières) l’exact découpage des lots ; la modification du COS éveille chez ses partenaires des projets spéculatifs de nature à la priver de tout accès à la lumière du jour et à rendre son espace impropre à l’habitation.

28Toutefois, même dans ces situations, les convertisseurs tirent de leur expérience d’autres bénéfices, ici non financiers : elle aura joué un rôle certain dans leur trajectoire résidentielle, professionnelle et sociale. Il apparaît clairement que le moteur de ces conversions ne réside pas seulement dans l’appât de la plus-value, mais aussi dans trois autres types d’intérêts.

29Tout d’abord, malgré le faible différentiel entre le prix final de leur habitation et le prix moyen du marché, l’acquisition-conversion comporte un double intérêt économique. Elle permet d’une part d’étaler la dépense, c’est-à-dire d’acheter peu cher et d’engager les dépenses liées aux travaux au gré des rentrées d’argent – qui peuvent être irrégulières mais substantielles. D’autre part, elle permet de se loger au-dessus de ses moyens et de compenser ainsi le déclassement résidentiel qui, manifeste dans ce départ pour la banlieue, est dû à des revenus irréguliers et au choix d’un secteur professionnel peu lucratif. Elle offre ainsi l’opportunité, en substituant la sueur et le temps aux ressources économiques, de résoudre le décalage inhérent à certaines professions entre capital économique et statut social.

30Le second intérêt d’un tel choix réside dans la possibilité d’intervenir sur la forme matérielle du logement. L’ancienne usine vaut autant pour le résultat final que pour la démarche de création et d’invention qu’elle aura suscitée. Réaliser soi-même son logement permet de se fabriquer un habitat personnalisé, sur-mesure, adapté à sa façon de vivre, « un logement qui nous ressemble ». Un tel souhait renvoie à certaines valeurs propres au groupe social auquel appartiennent ces gentrifieurs : expression de soi, exaltation de l’épanouissement, volonté de faire primer la valeur d’usage sur la valeur d’échange, critique de la marchandisation du monde. Les travaux sont aussi l’occasion de manifester des goûts et des savoir-faire distinctifs à travers les choix architecturaux, en particulier de s’assurer de l’originalité du lieu, de son caractère non standardisé, unique. Les travaux rendent ainsi possible un travail artistique qui qualifie in fine autant le lieu que ses occupants et révèle leurs compétences techniques et esthétiques. Ils permettent enfin de jouer avec des formes architecturales classantes, en particulier le loft (Biau, 1987), et de s’offrir ainsi un statut résidentiel valorisé.

31Pour finir, c’est en quelque sorte faire preuve de vertu morale que de s’installer dans un bien immobilier en mauvais état et d’y faire soi-même une partie des travaux plutôt que de s’installer dans un logement moderne, confortable, prêt à l’emploi. Ce choix est une façon d’exprimer une éthique opposée à celle de l’élite : renoncer à la facilité de la consommation, à l’ostentation, au luxe et au clinquant ; privilégier un mode de vie « simple », réhabiliter le fait-maison, (re) découvrir le travail manuel, avoir le sens de l’effort et du temps que nécessite la fabrication des choses. Il s’agit certes là d’une « nécessité faite vertu », mais qui n’en est pas moins constitutive d’un certain positionnement social.

32On perçoit mieux le caractère multidimensionnel de ce projet de « valoriser quelque chose » : créer de la valeur économique et sociale en transformant un bien immobilier, le reclasser à la fois économiquement et socialement – et se reclasser en même temps –, c’est résoudre l’écart entre ressources économiques et culturelles et échapper ainsi à la mobilité descendante qu’il aurait induit sur le marché immobilier ; c’est prolonger sa trajectoire socioprofessionnelle en s’affiliant de plus ou moins près à la figure de l’artiste ; c’est manifester un système de valeurs opposé à celui de l’élite dominante.

*

33Organisée autour d’un conflit entre explications « par l’offre » ou « par la demande » de logements et de quartiers gentrifiés, la littérature anglo-saxonne sur la gentrification ne considère jamais les gentrifieurs autrement que comme des consommateurs d’espaces gentrifiés. Or il apparaît clairement dans certains espaces, dont le Bas-Montreuil, que certains de ces gentrifieurs, notamment au début du processus, sont des producteurs au moins autant que des consommateurs d’espaces gentrifiés. Si ces gentrifieurs convertisseurs d’espaces populaires sont, d’un point de vue quantitatif, relativement peu nombreux, ils jouent un rôle clé dans la gentrification, et pas seulement dans ses dimensions sociales et symboliques. Transformant le bâti sur un plan à la fois matériel, symbolique et économique, ils contribuent, avec les politiques municipales, à l’attraction de populations et de promoteurs qui joueront, seulement dans un second temps, la partition connue de l’offre et de la demande d’espaces gentrifiés.

34Mais ce rôle dans le marché immobilier ne se réduit pas à celui que décrit par exemple David Ley (2003), un rôle d’« agents de l’esthétisation », dont la seule présence suffirait à valoriser les lieux. Il ne se réduit pas non plus à celui d’« agent d’infiltration qui travaille pour des détenteurs de capitaux cherchant de bons placements » (Bordreuil, 1994, p. 147), tel que le décrit par exemple Sharon Zukin (1982). Pour le dire à la manière de Jean-Samuel Bordreuil (1984), c’est leur faire à la fois trop d’honneur et trop d’indignité : c’est leur prêter une grande puissance et la leur confisquer. Les gentrifieurs comme agents du changement urbain mènent un véritable travail matériel, social et symbolique, au cours duquel sont mobilisées des ressources importantes et variées, et qui suppose de forts enjeux professionnels ou sociaux. Coûteux en temps, en argent et en énergie, ce travail n’est fourni ni « gratuitement », ni en vue de la seule plus-value financière : il offre des bénéfices sociaux plus divers. En transformant un espace, les gentrifieurs valorisent en effet certaines de leurs ressources et rétablissent de ce fait leur trajectoire socio-résidentielle.

Bibliographie

Bibliographie

Bensoussan Bernard (1982), « Le recours au quartier. Enjeux et changement social en milieu urbain (le quartier de la Croix-Rousse à Lyon) », Cahiers de l’observation du changement social, no 16, p. 181-227.

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Bidou-Zachariasen Catherine (1984), Les Aventuriers du quotidien : essai sur les nouvelles classes moyennes, Paris, Presses universitaires de France.

Bidou-zachariasen Catherine & Poltorak Jean-François (2006), Rencontres de classes dans le quartier Sainte-Marthe, sociabilités et modes d’habiter dans un quartier parisien socialement mélangé, rapport de l’Institut de recherche interdisciplinaire en sociologie, économie et science politique pour le ministère de la Culture et de la Communication.

Bordreuil Jean-Samuel (1994), « SoHo, ou comment le “village” devint planétaire », Villes en parallèle, no 20-21, p. 41-61.

Bosvieux Jean (2005), « Accession à la propriété : des acquéreurs plus nombreux mais prudents », Économie et statistique, no 381-382, p. 41-61.

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Tissot Sylvie (2011), De bons voisins. Enquête dans un quartier de la bourgeoisie progressiste, Paris, Éditions Raisons d’agir.

Toubon Jean-Claude, Sevin Annie, Tanter Annick & Jacob François (1990), Le Projet de quartier du Bas-Montreuil, ses effets sur le milieu industriel, Paris, ministère de l’Équipement (Plan urbain)/Institut d’aménagement et d’urbanisme Île-de-France/Le Champ urbain/Arturbatec.

Zukin Sharon (1982), Loft Living. Culture and Capital in Urban Change, New Brunswick, Rutgers University Press.

Annexes

Annexe

Prix des logements au mètre carré, Montreuil, 1990-2008, en euros (source : mairie de Montreuil).

Notes

1 En témoignent l’augmentation du nombre de transactions enregistrées par les notaires entre 1998 et 2007 (+ 51 % dans l’ensemble de la ville, + 57 % dans le seul Bas-Montreuil) ainsi qu’une croissance des prix inédite et extrêmement rapide au début des années 2000 : les prix montreuillois étaient restés insensibles lors de la précédente hausse des prix parisiens de 1986-1991, et la ville détenait en 2003 le record de croissance des prix moyens dans l’ancien pour toute la petite couronne (+ 30 % en un an). L’analyse des prix par quartiers montre que c’est le Bas-Montreuil qui a d’abord tiré ce prix moyen vers le haut. Source : bases BIEN de 1998 et 2007, association Paris Notaires.

2 Voir par exemple les activités de la société 2S Immo (www.2simmo.com).

3 Certains bâtiments ayant de facto une nouvelle affectation illégale : ateliers clandestins, logements sociaux illégaux...

4 Citons par exemple Bensoussan (1982), Chalvon-Demersay (1984) ou plus récemment Tissot (2011).

5 Ainsi Sabine Chalvon-Demersay, à propos de la transformation du quartier Daguerre à Paris, passe de l’exposition des motifs du « choix » de ce quartier à l’analyse des façons d’y habiter, avec pour seule transition le constat suivant : « Le processus semble être le suivant : dans le cadre des grandes tendances d’évolution qui affectent la capitale […], de nouveaux habitants se glissent dans les interstices d’un tissu urbain en transformation, se faufilant dans les maillons faibles du marché immobilier » (1984, p. 30).

6 Quelques travaux font toutefois exception, notamment Bordreuil (1994), Bidou-Zachariasen & Poltorak (2006).

7 L’ensemble de ces résultats est exposé de façon plus détaillée dans Collet (2010), chap. 5 : « Valoriser des biens immobiliers singuliers », p. 401-481.

8 La base BIEN de 1998 recense exhaustivement les transactions de biens à usage d’habitation du parc ancien et fournit des informations sur le bien, le prix de vente, les caractéristiques des acquéreurs et des vendeurs. Je remercie la chaire Ville et Immobilier de l’Université Paris-Dauphine grâce à laquelle j’ai eu accès à ces données.

9 La relative stabilité des prix de l’immobilier montreuillois de 1992 à 2001 (voir en annexe) nous permet, dans une certaine mesure, de comparer les opérations réalisées sur cette période à celles de l’année 1998.

10 La toiture, le chauffage, l’isolation ont toujours été confiés à des professionnels ; certains ont appris à casser et à monter une cloison, à couler une chape de béton, à installer l’électricité ou à faire de la plomberie ; tous ont réalisé les revêtements des sols et des murs.

11 Cuisine ouverte sur un vaste salon, jeux de niveaux, éclairage zénithal, baies à châssis métallique, prédominance du blanc, originalité des objets et de leur disposition, etc. Voir Biau (1987) et Collet (2012).

12 Respectivement plan d’occupation des sols et coefficient d’occupation des sols.

13 C’est le cas d’un quart seulement des primo-accédants en France, selon l’enquête logement de 2002 de l’INSEE (Bosvieux, 2005).

14 Parmi les transactions que nous avons observées parmi nos convertisseurs avant 2000, le bien le plus cher a été acquis pour 1,2 millions de francs (185 000 €) ; il s’agissait d’une usine de trois plateaux de 150 m2 chacun, vendue avec une petite maison de concierge et une cour. Le changement d’image du Bas-Montreuil dans la presse à partir de 2000 et l’apparition du quartier dans les dossiers « immobilier » au rang des bonnes affaires rend les banques moins méfiantes, mais va de pair avec le début de l’envolée des prix.

15 Un capital économique hérité rend tolérant au risque « en partie par un effet des dispositions mêmes, d’autant plus assurées que l’on a plus d’assurances, en partie en raison de la distance réelle à la nécessité que donne la possession des moyens économiques de tenir dans des positions provisoirement peu rentables » (Bourdieu, 1979, p. 414).

Table des illustrations

Légende Prix des logements au mètre carré, Montreuil, 1990-2008, en euros (source : mairie de Montreuil).
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Auteur

Maîtresse de conférences à l’Université de Strasbourg, membre du laboratoire Sociétés, acteurs et gouvernements en Europe (SAGE, UMR 7363). Elle est l’auteure d’une thèse de sociologie intitulée Générations de classes moyennes et travail de gentrification. Changement social et changement urbain dans le Bas-Montreuil et à la Croix-Rousse, 1975-2005, soutenue en 2010 à l’Université Lumière Lyon 2. Elle travaille sur la gentrification des anciens quartiers populaires, les transformations des classes moyennes, les choix résidentiels et la place des enfants dans la ville.

© Presses universitaires de Lyon, 2014

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