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Le Sol et l'immeuble

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Oliver Faron
, 
Étienne Hubert

Résumés des communications

Texte intégral

1Étienne Hubert, Urbanisation, propriété et emphytéose au Moyen Âge : remarques introductives, p. 1-8.

2L’histoire des villes et l’histoire économique n’ont guère privilégié pour le Moyen Âge le secteur de la propriété immobilière, amplement abordé sous l’angle de l’histoire du droit. L’étude des formes juridiques de la propriété, résultat de processus historiques qu’il convient de mettre en évidence, constitue un préalable indispensable à l’analyse des modes de gestion immobilière. La croissance des villes à partir du Xe et du XIe siècle posait notamment le problème fondamental du logement d’une population urbaine en très forte augmentation. La situation qui semble avoir prévalu est celle d'une urbanisation promue par des propriétaires fonciers ecclésiastiques et laïques qui ont mis en valeur leurs terrains en concédant en emphytéose des parcelles, à charge pour le preneur de bâtir à ses frais. Se pose alors le problème essentiel de la propriété des meliorationes apportées au bien-fonds. Cette question doit être examinée avec soin si l’on veut comprendre les modes de gestion immobilière et, partant, aborder l’analyse économique de l’habitat urbain.

3Olivier Faron, À propos de la modernité de l’emphytéose, p. 9-14.

4Étant donné la dimension lacunaire des sources, il est difficile de proposer un état des lieux exhaustif concernant l’emphytéose à l’époque moderne et contemporaine. Deux articulations principales se dessinent toutefois. La première est le maintien d’une emphytéose dynamique liée à la croissance urbaine. À Venise elle permet aux juifs de devenir propriétaires sous certaines conditions alors qu’elle constitue la base de la reconstruction de Catanzaro suite au tremblement de terre du XVIIIe siècle. Une deuxième articulation concerne la survie de l’emphytéose après la Révolution française. Alors que les héritages inégalitaires sont supprimés, l’emphytéose est maintenue parce qu'elle correspond à un contrat bilatéral entre deux acteurs indépendants. Les conditions de ce maintien sont toutefois très variées. Pendant la première moitié du XIXe siècle, elles diffèrent pour chacun des États italiens. La piste chronologique montre en outre que le louage ordinaire se distingue de plus en plus du louage emphytéotique et que derrière ce dernier on retrouve, comme en témoigne la situation britannique contemporaine, un équilibre des rapports sociaux.

5Jean-Pierre Coriat, La notion romaine de propriété : une vue d'ensemble, p. 17-26.

6Les Romains n’ont pas élaboré une analyse dogmatique du droit de propriété. Ce sont les juristes du Moyen Âge et de l’époque moderne qui, à partir des textes épars du droit romain, ont formulé une conception absolutiste de la propriété. Si, à l’origine, le dominium ex iure quiritium correspond à une quasi souveraineté, il est davantage une puissance qu’un droit d’appropriation au sens moderne du mot ; et la propriété n’a jamais été considérée à Rome comme un pouvoir illimité dans le temps et dans l’espace.

7Ce droit a, en effet, subi des atteintes importantes en fonction de l’histoire politique et économique. D’abord, sont intervenues des limitations légales fondées sur l’intérêt public et les nécessités de l’urbanisme ainsi que sur l’idée d’abus de droit. Une autre forme d’atteinte au droit absolu de propriété a été la multiplication des situations de propriété de fait, qui ont bénéficié de la protection judiciaire du magistrat. D’autre part, le droit romain offre l’exemple d’une souveraineté partagée de la propriété : en raison des démembrements, en général temporaires, avec les servitudes personnelles, mais surtout avec les baux à long terme – superficie et emphytéose – qui aboutissent à une véritable dissociation de la propriété immobilière.

8Emanuele Conte, Cose, persone, obbligazioni, consuetudini. Piccole osservazioni su grandi temi, p. 27-39.

9La separazione netta tra diritti reali e obbligazioni è di origine relativamente moderna. Un brano di Baldo, che sembra rappresenti il più antico tentativo di elencare i diritti reali contrapponendoli a quelli « personali », lascia aperti molti interrogativi, perché include tra i diritti reali rapporti puramente personali caratterizzati da soggezione vassallitica o semi-servile : essi rientrano nella categoria assai sfumata delle « servitù personali » e sono perciò dotati di realitas. Baldo interpretava le incertezze della scienza giuridica, divisa sul punto fin dal XII secolo tra le opposte posizioni di civilisti e canonisti. In base alla decr. Querelam del 1205 Antonio da Butrio arrivò a descrivere il rapporto obbligatorio come la contrapposizione di due status del debitore e del creditore. Questa situazione soggettiva poteva scaturire, secondo taluni canonisti, da una consuetudo : una norma disposta dalla forza del tempo che coinvolgeva però soltanto il rapporto tra debitore e creditore.

10Rossella Rinaldi, Forme di gestione immobiliare a Bologna nei secoli centrali del Medioevo tra normativa e prassi, p. 41-70.

11Il concetto di proprietà dissociata rappresenta anche per lo storico una costruzione stratificata e frammentata di iura e di res, in particolare se si approfondisce lo studio della proprietà immobiliare cittadina nei secoli XI-XIII, che coincidono per l’Italia del Centro-Nord con un periodo di massima espansione edilizia e socio-economica. A questi secoli rimandano le osservazioni relative alla città di Bologna ed all’immediata fascia del suburbio, basate su una campionatura significativa di concessioni terriere e immobiliari ; si tratta di contratti di enfiteusi, di solito a lunga scadenza, accordati da enti ecclesiastici – assai più radi quelli emessi da privati laici –, che consentono di cogliere piste di ricerca ed nodi problematici di grande interesse. E ciò soprattutto relativamente al diritto di superficie, che, in un’età di intenso sviluppo demografico ed urbanistico sembra costituire, per la realtà esaminata, un’apertura quasi inevitabile del diritto enfiteutico di consolidata, plurisecolare tradizione. Lo ius superficiel lo troviamo anzitutto applicato, anche se in forma ancora incerta (secoli XI-XIII), nei borghi in cui si procede ad un’energica colonizzazione urbana, dove si costruisce ex novo, dove la città cresce, in ogni settore, appropriandosi delle terre coltivate e degli spazi vuoti per costruirvi le abitazioni di nuove famiglie.

12Simone Roux, Être propriétaire à Paris à la fin du Moyen Âge, p. 71-83.

13À Paris, au Moyen Âge, la propriété du sol et celle des immeubles ne sont pas dissociées, mais les possesseurs des maisons et des rentes qui y sont assises ont des droits subordonnés à ceux, éminents, des seigneurs. Le système de droits hiérarchisés, (locataire preneur de bail à cens, propriétaire et rentier, seigneur) au début du XVe siècle avec la crise d’ensemble de la capitale et du royaume, s’est bloqué. Les possesseurs d’immeubles, appauvris par la chute des loyers, ont cessé de payer les rentes perpétuelles, et dans les années 1420-1440, ont abandonné leurs maisons qui se sont dégradées. La ruine matérielle de la ville a conduit l'autorité royale à intervenir. Les propriétaires ont obtenu de pouvoir racheter à leur convenance les rentes qui chargeaient leurs maisons. Toutefois, ces droits nouveaux n’aboutissent pas à libérer de toute subordination les propriétaires d’immeubles.

14Olivier Zeller, Baux généraux, baux particuliers et emphytéoses. Points de droit et pratiques au XVIIIe siècle, p. 85-100.

15L’appréhension de la dissociation de propriété sous l’Ancien Régime passe nécessairement par une étude du vocabulaire, des conditions juridiques et des pratiques en déterminant l’usage réel. Des différences de nature opposent le bail simple, le bail à rente et l’emphytéose, dont les caractères subissent une évolution marquée. Progressivement s’impose comme critère distinctif la durée du bail, qui conditionne directement une éventuelle translation de propriété. Dans la pratique, une importante délégation de pouvoirs résulte des baux de location principale, engendrant une instabilité en chaîne des titres d’occupation. Cependant, de nombreuses dispositions purement contractuelles peuvent modifier l’application réelle du point de droit.

16Olivier Faron, Sur les formes de propriété dissociée à l'époque contemporaine (Milan, XIXe siècle), p. 101-113.

17À Milan au début du XIXe siècle, l’emphytéose accélère le transfert de propriété de l’Église vers la société civile en permettant de dégager de l’argent frais pour de nouveaux projets urbanistiques. Pour dépasser toute analyse sommaire des mouvements, il faut avoir recours aux archives notariales. On constate d'abord qu’il existe une espèce d’arithmétique au sein des sphères de propriété utile ou éminente : les biens semblent presque interchangeables, ce qui témoigne de la grande flexibilité de l’emphytéose. La propriété dissociée apparaît en outre à l’époque comme une forme vivante générant des rapports sociaux complexes. En échange de la jouissance totale du devenir de l’immeuble, l’emphytéote est soumis à des conditions drastiques et à des charges économiquement lourdes. En revanche, l’analyse du Code universel autrichien témoigne de l’évolution d’une telle situation puisque le propriétaire utile devient alors libre de vendre son bien. Avec la Restauration autrichienne, débute donc un mouvement qui conduira à la quasi-disparition de la propriété dissociée urbaine à la fin du XIXe siècle.

18Christiane Beroujon, Entre droits réels et personnels : la concurrence de prérogatives sur l’immeuble urbain au XIXe siècle, p. 115-147.

19Cet article met en évidence le rôle charnière de la seconde moitié du XIXe siècle dans l’élaboration des instruments juridiques susceptibles de satisfaire certaines aspirations économiques ou sociales qui se trouvaient entravées par la conception exclusiviste de la propriété consacrée en 1804.

20L’auteur montre comment par une série de tâtonnements et par une interprétation parfois hasardeuse des textes, la jurisprudence a pu assurer la transition entre les conceptions coutumières et les formes contemporaines de propriété conjointe.

21Après une brève analyse des réglementations publiques venant contraindre l’exercice de la propriété privée, l’accent est spécialement porté sur l’aménagement juridique des relations individuelles de proximité. Pour briser le carcan, essentiellement symbolique, de l’article 544 du Code civil, les tribunaux ont su, au gré des nécessités pratiques, utiliser les ressources dont ils disposaient pour régler les litiges. Fut mis à contribution, par exemple, le droit, la responsabilité civile délictuelle, et spécialement l’article 1382 CC, qui permit de sanctionner l’abus du droit de propriété. Le fut surtout le droit des servitudes et plus spécialement cet article 664 CC, aujourd’hui abrogé, qui réglait la répartition des charges de réparation entre les propriétaires d'une maison divisée par étages. L’interprétation jurisprudentielle de cette disposition légale a fait le lit du futur statut de la copropriété immobilière urbaine.

22Federico Marazzi, Le proprietà immobiliari urbane della Chiesa romana tra IV e VIII secolo : reddito, struttura e gestione, p. 151-168.

23Il contributo si sofferma a esaminare le testimonianze comprese tra IV e IX secolo, relative alle proprietà immobiliari detenute dalla Chiesa romana (ossia dal patrimonio della cattedrale di Roma) all’interno delle mura Aureliane. Si descrivono le modalità di formazione e inquadramento giuridico relative a queste stesse proprietà, nonché i dati in merito ai loro criteri di gestione. In una distinta parte del contributo si esaminano quindi le notizie riguardanti la redditività dei suddetti beni, collegando il problema a quello della incidenza della tassazione sulla formazione dei redditi immobiliari.

24Gabriella Garzella, La proprietà frazionata nella gestione immobiliare di un ente monastico pisano (secoli XII-XIII), p. 169-184.

25La quotazione di ampie porzioni di suolo e la loro assegnazione in livello con l’impegno, da parte dei concessionari, di costruirvi a proprie spese le loro case d’abitazione, fu una pratica assai diffusa tra i maggiori proprietari terrieri cittadini del XII secolo, in larga parte enti ecclesiastici. In tale attività di promozione dell’insediamento si distinse il monastero di S. Michele in Borgo, favorevolmente ubicato in Foriporta, l’antico sobborgo a est della civitas precomunale. Attraverso le carte del suo archivio vediamo come, nell’ambito soggetto alla sua influenza, l’incremento edilizio più consistente possa considerarsi compiuto entro il XII secolo. Ma non per questo gli abati rinunciarono a controllare, nel Duecento, la fetta di popolazione con la quale intrattenevano un rapporto livellario. Anzi, il frequente ricambio di proprietari di superficies consentiva di rinnovare patti e impegni, oltre ad offrire al monastero ulteriori introiti provenienti dalla riscossione di percentuali sui prezzi delle vendite e dal pagamento di un diritto di entratura da parte di coloro che subentravano ai precedenti concessionari nei livelli. D’altro canto la mobilità degli abitanti è indizio della perdurante vitalità di tale formula. C'era dunque richiesta di questo genere di soluzione abitativa da parte di esponenti del variegato mondo degli artigiani, anche se non è possibile cogliere le motivazioni di così ricorrenti trasferimenti di proprietà, salvo nei rari casi in cui una vendita appare esplicita conseguenza di difficoltà finanziari del proprietario, oppure l’acquisto risulta compiuto da un personaggio recentemente immigrato in città.

26Étienne Hubert, Gestion immobilière, propriété dissociée et seigneuries foncières à Rome aux XIIIe et XIVe siècles, p. 185-205.

27L’urbanisation de Rome aux XIe-XIIIe siècles a été promue grâce à une forme contractuelle unique, la concession emphytéotique « ad domum faciendam ». On s’attache d’abord à montrer quelles en furent les conséquences sur le régime de la propriété et sur la condition juridique des immeubles et par conséquent sur la gestion immobilière mise en œuvre par les propriétaires ecclésiastiques et laïques. Les modalités contractuelles du bail à construction furent également le moyen original qu’utilisa la grande noblesse au XIIIe et au XIVe siècle pour instaurer en ville des juridictions et des seigneuries foncières appelées « vicinantiae ».

28Patrick Boucheron, Pouvoir princier et structures de la propriété immobilière à Milan au temps des Sforza (1450-1500) : questions et perspectives, p. 207-226.

29La documentation publique jette sur les structures de la propriété urbaine dans la capitale lombarde au XVe siècle une lumière contrastée qui, si elle n’éclaire pas l’ensemble des phénomènes du marché immobilier, en détaille les évolutions que le pouvoir princier tente de contrôler. On y observe d’abord les limites frangées des espaces publics et des espaces privés, dont l’imbrication et l’enchevêtrement nuancent la représentation qu’en donnent les sources statutaires. C’est d'ailleurs en jouant de ces chevauchements que le pouvoir princier tente, au-delà de son rôle traditionnel de défense de l’espace public, de mettre un pied dans l’édification privée. Mais la complexification des régimes de propriété représente également un défi pour l’effort réglementaire D’où la multiplication, de 1456 à 1466, des lettres de concessions ducales que l’on étudie ici, et qui révèlent l’étendue des formes dissociées de la propriété à Milan en même temps que la difficulté que pose leur contrôle politique.

30Manuel Vaquero Piñeiro, Coyuntura urbana y gestión inmobiliaria en Roma a mediados del siglo XVI, p. 227-251.

31En este trabajo se analizan algunos aspectos de la política inmobiliaria de las instituciones eclesiásticas romanas durante las decadas centrales del siglo XVI. A partir del caso concreto de la iglesia-hospital de Santiago de los Españoles es posible contraponer dos fases : una comprendida entre los años 1530 y 1550, caracterizada por un comportamiento prudente fruto de la necesidad tanto de reconstruir materialmente las casas dañadas durante el saqueo de 1527 corno de recobrar la normalidad administrativa ; otra, a partir de mediados de la centuria, condicionada por un actitud más abierta y dinámica al amparo de una fuerte recuperación demografíca y social de la ciudad. En razón de esta división, durante el primer periodo predominan los contratos de muy larga duración merced a los cuales la institución religiosa se garantiza la inversión de capitales en la rehabilitación de las viviendas; durante la segunda etapa, la iglesia, asumiéndose directamente el gasto de la restauración de las viviendas, cancela numerosas cesiones vitalicias para sustituirlas por arrendamientos inferiores a un año.

32Olivier Zeller, Un exemple de gestion immobilière : l’administration du patrimoine foncier de la famille Petitot (Lyon, 1786-1790), p. 253-265.

33Banquier et financier lyonnais, Anne-Jean-Charles Journel géra le patrimoine foncier que la famille Petitot possédait à Lyon et aux alentours. L’étude de ses papiers montre qu’un tel régisseur exerçait la totalité des pouvoirs d’un propriétaire, sauf dans le cas d’une aliénation définitive. La régie correspondait, en pratique, à une véritable délégation de propriété. Or le cadre de ce transfert de pouvoirs était constitué par une procuration expresse. Ceci excluant la rémunération des services rendus, il apparaît que la fonction de régisseur ne s’inscrivait pas ici dans une pratique professionnelle spécifique, mais s’inscrivait dans le cadre d’interrelations plus vastes.

34Bernard Gauthiez, La forme des immeubles et le statut juridique des terrains : l’exemple de Rouen du XIIIe au XVIIIe siècle, p. 267-299.

35Si l’on connaît bien l’importance des statuts juridiques des sols pour la formation de l’espace urbain, on connaît moins celle du « statut architectural » donné aux immeubles dans l’objectif d’une esthétique urbaine d’ensemble. Le lien entre ces deux statuts est ici examiné, au travers de lotissements dont à la fois les circonstances et l’architecture produite sont connues. La durée prise en compte, six siècles, permet de montrer le décalage entre des formes juridiques d’occupation du sol très stables et des bâtiments dont la durée de vie est nettement plus courte.

36Les types de lotissement, qu’on peut classer suivant les choix de procédure d’affectation des terrains ou des immeubles et le degré de contrôle initial de l’architecture construite, s’avèrent déterminants pour l’évolution du paysage construit.

© Presses universitaires de Lyon, 1995

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