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Le Sol et l'immeuble

 | 
Oliver Faron
, 
Étienne Hubert

Conclusion

Jacques Chiffoleau

Texte intégral

1Si le renouvellement de l’histoire urbaine passe désormais surtout par la démarche comparatiste, la confrontation des méthodes et l’approfondissement des questionnaires traditionnels, il faut reconnaître que les travaux que l’on vient de lire et qui furent présentés à Lyon au printemps 1993, y contribuent pleinement. Pour trois raisons au moins : ils mobilisent d'abord les ressources et les expériences complémentaires des historiographies italienne et française, dont on pourrait souhaiter qu’elles soient ainsi mises en commun plus souvent. Ils portent ensuite sur une question aiguë, riche, mal explorée, mais profondément liée aux transformations sociales et culturelles que cherchent toujours à mesurer les historiens. Ils sont installés enfin dans la longue durée (plus de huit siècles !), ce qui leur permet d’échapper aux projections arbitraires, aux périodisations attendues, aux topiques trop simples.

2Depuis le Code civil, depuis le fameux article 544 invoquant « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue », l’omniprésence du propriétaire dans la réalité ou la mythologie des sociétés contemporaines et ce caractère prétendument absolu de la propriété elle-même ont en effet souvent fait perdre de vue aux historiens les formes plus complexes, feuilletées, emboîtées, partagées, concurrentes ou complémentaires de l’usage, de la possession, de la jouissance des choses, même lorsqu’il s’agissait d’habitat urbain et de morphologie citadine. Par là, ce n’est pas seulement un pan de l’histoire sociale et économique de la ville qui a été méconnu, c’est aussi, il faut en être conscient, la simple histoire des choses, des rapports des hommes aux objets et l’étude du rôle des objets dans le lien social qui ont été un peu négligées. Repérer et mieux décrire les formes dissociées de la propriété immobilière urbaine, comme le souhaitaient dès le départ les deux organisateurs de cette rencontre, ce n’était donc pas seulement se donner les moyens de mieux comprendre par exemple le développement urbanistique ou la mobilité citadine en introduisant un élément dont les spécialistes de l’habitat font en général bon marché, c’était aussi mieux mesurer les effets de positions institutionnelles complexes, de situations juridiques souples et changeantes sur les relations sociales et même sur les pratiques culturelles.

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  • 1 Après les mises au point déjà un peu anciennes de M. Berengo, La città di antico regime, dans Dall (...)
  • 2 Pour le Moyen Âge, voir la récente mise au point de J.-Cl. Maire Vigueur, Pour une histoire urbain (...)

3Avec Yves Lequin, directeur du Centre Pierre-Léon, je me réjouis donc que la rencontre de Lyon ait été d’abord pour les historiens français, l’occasion de se mettre à l’écoute de leurs collègues italiens. Dans la Péninsule, l’antiquité de l’urbanisation et la richesse des patrimoines citadins, la place même des villes au cœur de l’histoire politique du pays ont suscité, comme on sait, une très abondante production scientifique dont on n’a pas l’équivalent en France et dont témoignent par exemple deux revues très vivantes (Storia urbana et Storia della città). Cette riche historiographie ne peut que nous inspirer1. Tournés principalement vers l’étude du territoire et de l’espace urbain, les Italiens sont sans aucun doute bien plus attentifs que les Français au développement urbanistique, à la morphologie des quartiers et des maisons et savent allier des enquêtes archivistiques de grande qualité, éclairant tous les aspects démographiques et sociaux, à une très bonne connaissance des données archéologiques, architecturales ou simplement topographiques2. Ces orientations et la qualité de leurs archives (cadastres, notaires, etc.) auraient pu toutefois les conduire davantage vers l’étude des formes de la propriété citadine. Il faut bien reconnaître que cela n’a jamais été le cas de façon systématique.

  • 3 Histoire de la France urbaine, sous la direction de G. Duby, Paris, 5 vol., 1978-1983. Pour le Moy (...)

4D’un autre côté, l’orientation principalement sociologique des grandes monographies urbaines françaises – qui ont illustré notre historiographie ces trois dernières décennies et qui, soulignons-le sans fausse modestie, n’ont pas non plus d’équivalent en Italie – aurait pu favoriser des enquêtes beaucoup plus précises sur les rapports entre propriétaires et locataires. Constatons qu’il n’en n’a rien été et que les synthèses passées (je pense à l’Histoire de la France urbaine des éditions du Seuil) comme les mises au point historiographiques les plus récentes, si elles évoquent bien les problèmes de la rente et le mouvement des loyers, ne font, elles aussi, qu’une place très réduite à la propriété des immeubles urbains3. Venus d’horizons différents, les historiens réunis à Lyon en mai 1993 avaient donc ce point en commun : ils se trouvaient en face d’une question que leurs historiographies respectives avaient un peu délaissée.

  • 4 Pour m’en tenir au Moyen Âge, je pense surtout aux travaux de J.-Cl. Maire Vigueur et de H. Broise (...)
  • 5 Cf. le colloque organisé par J.-Cl. Maire Vigueur, D’une ville à l’autre : structures matérielles (...)

5Parce que l’une de ses fonctions est précisément de favoriser les échanges entre les savants de nos deux pays, et qu’elle offre depuis longtemps aux archéologues et aux historiens médiévistes lyonnais des moyens de travail exceptionnels, l’École française de Rome a bien voulu contribuer à la réussite de cette rencontre. Que son directeur, M. Claude Nicolet, en soit vivement remercié. Nous sommes d’autant plus touchés par cette aide que la réunion de Lyon et la publication de ces actes s’inscrivent aussi dans la droite ligne de nombreux travaux patronnés ou publiés par le Palais Farnèse4. À côté de la grande enquête lancée récemment sur les mégapoles méditerranéennes, de nombreuses recherches effectuées par des membres de l’École ont en effet éclairé ces dernières années les transformations des espaces familiaux et civiques dans la Péninsule, en partant de ses très riches archives mais en tenant compte aussi des apports considérables de l’historiographie italienne. Il est évident qu'elles ont joué un rôle non négligeable dans la formulation des questions qui sont envisagées ici5.

  • 6 Cf. les actes du colloque organisé par F. Bayard et alii, Villes et campagnes, XVIe-XXe siècle, Ly (...)
  • 7 Je pense aux analyses de J. Rossiaud, Crises et consolidation, dans Histoire de la France urbaine,(...)

6De même, si des rencontres scientifiques sur les rapports entre la ville et la campagne ou sur l’histoire du paysage urbain ont pu se tenir à Lyon avant la table-ronde dont on publie aujourd’hui les actes6, c’est aussi parce que, entre Saône et Rhône, l’histoire des sociétés urbaines fait l’objet d’enquêtes approfondies depuis plusieurs décennies. Dans la grande tradition de l’histoire démographique et sociale française, mais en sachant innover et critiquer les positions anciennes7. Il me semble que ces travaux continuent de former, avec quelques autres, la base indispensable sur laquelle pourrait se développer en France une enquête solide sur la propriété urbaine.

  • 8 En attendant sa thèse sur la société milanaise entre 1811 et 1860, cf. O. Faron, Immeubles, propri (...)

7Faut-il s’étonner dans ces conditions que ce soit deux anciens « romains », devenus lyonnais d’adoption, Olivier Faron et Étienne Hubert, qui aient eu l’idée d’une rencontre sur Le sol et l’immeuble ? À côté de leurs travaux respectifs sur Milan et sur Rome, ce sont les liens qu'ils ont tissés des deux côtés des Alpes et leur parfaite connaissance des deux historiographies qui leur ont permis d’ouvrir ce dossier neuf8.

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8Ce qui les a frappé d’abord, au milieu d'une très abondante bibliographie sur l’histoire de l’habitat et de la morphologie urbaine, c’est en effet la quasi absence d’études systématiques ou de réflexions approfondies sur cette propriété des terrains et des immeubles qui, en ville justement, leur paraissait beaucoup plus complexe que leurs prédécesseurs n’avaient bien voulu le reconnaître. Il est vrai que la définition trop simple du Code civil s’est tellement imposée aux historiens qu’ils ne l’ont que très rarement mise en question et étudiée. Abusés par la force de l’article 544, ils n’ont presque jamais cherché à en vérifier les effets ou la pertinence au XIXe ou au XXe siècle. Surtout, malgré l’évidence des sources antérieures à la Révolution française qui leur parlaient sans cesse de tenures et de seigneuries, ils n'ont jamais hésité à projeter cette définition de façon retrospective (et forcément anachronique) sur la réalité des villes du Moyen Âge et de l’Ancien Régime, bloquant ainsi bien des analyses.

  • 9 Cf. le livre de R. Fregna, La pietrificazione del denaro. Studi sulla proprietà urbana tra XVI e X (...)
  • 10 À côté des études classiques d’A. Daumard, on peut citer ceux de E. Le Roy Ladurie et P. Couperie,(...)

9Certes, les spécialistes du monde moderne ou contemporain se sont intéressés de très près aux investissements dans la pierre et à l'économie du bâti. Ils ont tenté aussi de mesurer les conditions et les effets des constructions citadines sur l’économie et la place du marché immobilier dans la conjoncture9. Des enquêtes systématiques sur le mouvement des loyers ont été lancées tandis que l’étude croisée des grandes transformations urbanistiques et des mutations sociales permettaient de renouveler le problème du quartier et du logement social10. Mais peu d’études d’ensemble ont accordé la place quelles méritaient aux modalités concrètes des lotissements, aux multiples conditions d’usage, aux limites imposées aux droits des locataires et des propriétaires, aux règles infinies de la copropriété. Bref, à tous les effets économiques et sociaux d'un « droit de jouir et de disposer des choses » qui concrètement n’a jamais été « absolu », quoiqu’en dise le Code, mais au contraire s’est développé de manière très souple, permettant de multiples aménagements, passages, évolutions.

  • 11 Cf. la synthèse de S. Roux, La maison dans l’histoire, Paris, 1976 et les actes à paraître du coll (...)
  • 12 Sur les lotissements et le contrôle de l’urbanisation en Italie cf. les remarques synthétiques de (...)
  • 13 S. Roux, Le quartier de l’Université de Paris du treizième au quinzième siècle, étude urbaine, Par (...)
  • 14 II est significatif par exemple qu’en février 1985 fort peu de participants au colloque de Saint-C (...)

10Lorsqu’ils se sont intéressés aux réalités urbaines, les médiévistes, qui étaient pourtant plus habitués que les historiens du monde contemporain aux théories et à la pratique du « domaine divisé », n’ont guère manifesté une plus grande sensibilité à la variété des formes de possession qu’ils rencontraient pourtant chaque jour dans leurs archives. Certes, leur intérêt pour les sources archéologiques leur ont permis de connaître très concrètement la maison, de décrire les techniques de construction, d’analyser les fonctions économiques et sociales du bâti urbain ou rural11. Les règles urbanistiques édictées par les communes et les arrêts des tribunaux leur ont aussi donné la possibilité – en Italie bien mieux qu’en France – de suivre les étapes de l'urbanisation tandis que les premiers cadastres, l’exploitation systématique des minutiers notariaux ou des sources judiciaires les autorisaient à esquisser des micro-analyses sur la rue, la place, le quartier, etc.12 Mais, si l’on exclut le travail exemplaire de Simone Roux, qui a parfaitement su utiliser ce qu’il restait des censiers parisiens pour décrire l’évolution du Quartier latin entre le XIIIe et le XVe siècle (Paris compte encore 160 seigneuries foncières à cette époque !) et l’enquête collective sur Rome lancée récemment par Étienne Hubert, bien peu d’analyses ont fait la place qui s’imposait à toutes les formes dissociées de la propriété urbaine13. Il est même arrivé que l’exploitation systématique et quantitative de certaines sources fiscales – les cadastres ou les terriers par exemple – les aient empêché pratiquement de se poser la question dès lors que ces sources privilégiaient – par choix politique ou efficacité administrative – un seul degré de possession et excluaient à leur niveau soit le propriétaire éminent, soit l’un des sous-locataires14.

  • 15 G. Des Marez, Études sur la propriété foncière dans les villes du Moyen Âge et spécialement en Fla (...)
  • 16 Sur l’emphythéose cf. l’article synthétique de P. Toubert, Emphyteusis, Erbleihe, dans Lexikon des (...)
  • 17 C. M. Cipolla, Une crise ignorée, comment s’est perdue la propriété ecclésiatique dans l’Italie du (...)

11Bref, depuis le vieux livre de Des Marez15, la propriété urbaine semble assez négligée ou traitée de façon un peu périphérique. On peut à bon droit s’en étonner lorsque l’on voit en revanche la place considérable accordée par les spécialistes d’histoire rurale à tous les types de propriété divisée, à tous les systèmes de possession qui soutiennent (ou freinent) le développement de la production agricole, des tenures féodales aux fermages contemporains. Le droit des superficiaires ou l’emphytéose sont alors au cœur de la plupart des analyses et il suffit d’ouvrir les livres récents de François Menant sur la Lombardie du Xe au XIIIe siècle ou de Monique Zemer sur le Comtat Venaissin au XVe siècle – publiés l’un et l’autre par l’École française de Rome – pour voir la place considérable que les baux à très long terme tiennent non seulement dans l’essor ou le déclin de certaines régions, mais aussi dans les transformations économiques et sociales qui les affectent en profondeur16. Mieux, le grand débat sur la disparition de la propriété ecclésiastique entre le Moyen Âge central et les Temps Modernes, lancé par Carlo Cipolla en 1947 et repris par Giorgio Chittolini en 1973, a mis en évidence dans la longue durée les effets de la possession et de l’exploitation emphytéotique et il a démontré aussi la plasticité, la souplesse et les variations conjoncturelles de tout le système de la propriété, au moins à la campagne17.

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12Que l’impact spécifique des formes d’appropriation et de jouissance des biens sur le développement économique et social et sur la conjoncture ait été ainsi mieux reconnu par les spécialistes de l’histoire rurale que par les historiens des villes ne doit cependant pas nous étonner. L’historicisme toujours nous guette, qui veut que la campagne, la complexité (pour ne pas dire l’anarchie) féodale, la possession partagée, en un mot l’archaïsme, précèdent la ville, le marché, la modernité, par conséquent aussi la propriété « absolue », simple et bourgeoise du Code civil ! C’est d’abord pour lutter contre cette dérive historiographique que la table ronde de Lyon a été organisée, en partant du présupposé que les formes de la propriété divisée repérables entre le Moyen Âge et le XXe siècle n’étaient pas forcément « archaïques » et en formulant une exigence simple : si les modes de gestion immobilière et les formes juridiques de la propriété sont liés, il faut alors accorder au droit une attention beaucoup plus grande qu’on ne l’a fait jusqu’ici et tenter de bâtir une nouvelle chronologie du développement des formes de l’habitat urbain.

  • 18 Cf. supra la présentation de J.-P. Coriat et la synthèse de L. Capogrossi Colognesi, Proprietà et (...)

13Il est heureux que la rencontre de Lyon ait été l’occasion pour les spécialistes d’histoire économique et sociale de mieux reconnaître la complexité des constructions juridiques, leur part essentielle dans le développement urbain, et qu'elle les ait incités aussi à mieux tenir compte du travail considérable des historiens du droit sur cette question, abordée par eux jusqu’ici de façon trop souvent simplificatrice ou univoque. Dans la Rome antique elle-même, comme Jean-Pierre Coriat le rappelle au début de ce volume, la propriété avait ses limitations et tout le travail des juristes médiévaux sur la possession et la jouissance des choses a d’abord consisté à réfléchir sur la division du dominium18. Mais, en France au moins, il n’a jamais été assez tenu compte des suites modernes et contemporaines apportées au travail des glossateurs et aujourd'hui encore on ne mesure qu’assez mal les effets économiques, sociaux ou culturels persistants que leurs doctrines, leurs décisions ou leurs solutions casuistiques ont continué de produire.

  • 19 Je pense surtout aux travaux de P. Grossi, Proprietà, diritto intermedio, dans Enciclopedia del di (...)
  • 20 Sur la casuisistique et la jurisprudence, outre son article dans les actes de la présente table ro (...)

14Sur ce point-là aussi la leçon des savants juristes italiens est essentielle car elle n’a pas d’équivalent dans notre pays ; il faut se réjouir que nos débats aient été l’occasion, très modestement, d’établir un pont entre deux pôles de la recherche qui restent en général assez éloignés l’un de l’autre19. Mais si les historiens ont encore beaucoup à apprendre des spécialistes du droit, inversement il est certain qu’une attention nouvelle aux évolutions chronologiques et aux enjeux de la jurisprudence, ou bien l’étude des variations de la casuistique et de son contexte proprement historique ne peuvent qu’enrichir l’analyse juridique. Elles peuvent même, comme le montre ici Emanuele Conte, aboutir à une remise en cause des vieilles classifications de la doctrine – par exemple la séparation traditionnelle entre droits réels et droits personnels – et permettent de mieux comprendre le type d’appropriation que le contrat emphytéotique semble parfois autoriser par sa durée même20. De toute façon, il n’y a pas d’un côté la norme, et de l’autre son application plus ou moins fidèle. Il y a une situation juridique et institutionnelle très souple que l’on peut atteindre, dont on peut saisir les enjeux même dans les sources les plus opaques dont nous disposons (Olivier Zeller en donne ici un bon exemple pour Lyon) et que l’on voit dès lors participer pleinement aux transformations économiques et sociales.

15C’est en effet aussi l’une des qualités de toutes les contributions réunies dans ce volume que d’accorder la plus extrême attention à la chronologie, au temps, et de rester sensible à la dynamique propre que soutient ou accompagne la division de la propriété. Les transformations de la gestion du patrimoine des églises romaines dans le haut Moyen Âge étudiée par Federico Marazzi, la crise de l’habitat à Paris au début du XVe siècle analysée par Simone Roux, la conjoncture changeante des baux à court ou à long terme à Rome toujours entre le XIIIe et le XVIIe siècle retracée par Étienne Hubert ou Manuel Vaquera Pineiro, la présence encore, repérée par Olivier Faron, du livello emphytéotique dans Milan post révolutionnaire ou bien la survivance constatée par Christiane Béroujon, dans la jurisprudence quotidienne des tribunaux français du XIXe siècle de coutumes anciennes consacrant la multiplicité des propriétés sur un immeuble unique, montrent bien que cette division est au cœur des mouvements sociaux ou économiques, et qu'elle est même peut-être, dans quelques cas, au principe de la croissance urbaine.

  • 21 Cf. son article Les maisons de Rouen (XIIe-XVIIIe siècles) op. cit., et ses travaux actuels sur le (...)
  • 22 À côté des travaux déjà mentionnés d’É. Hubert, il faut citer ici le livre de S. Carocci, Baroni d (...)

16Le développement citadin et les modalités de la gestion immobilière reposent en effet dans une large mesure, comme nous l’ont montré Rossella Rinaldi et Gabriella Garzella pour Bologne et pour Pise, sur ces formes juridiques complexes, inventives, qui enregistrent et harmonisent les droits respectifs des superficiaires et des locataires. Et ce statut des terrains à bâtir n’est certainement pas sans effet non plus sur la forme même des immeubles qui s’y élèvent, comme Bernard Gauthiez le suppose pour la ville de Rouen avec des arguments convainquants21. Ce sont aussi les enjeux que représente le contrôle des emphytéoses et des propriétés éminentes qui sont au centre des premières législations statutaires visant à imposer une politique édilitaire – Patrick Boucheron le voit bien à Milan à la fin du XVe siècle – et cherchant à délimiter, non sans mal, un espace public qui échappe à l’intrication des droits anciens. Enfin, s’il ne fallait qu’un exemple pour montrer à quel point la flexibilité de l’emphytéose urbaine assume des fonctions politiques et sociales de tout premier plan, sans doute faudrait-il rappeler quelle est sa part dans le développement d’un clientélisme romain où la vicinanza joue un rôle si important22. Cola di Rienzo ne s’y était pas trompé, qui voulait faire disparaître les armes des barons romains des façades de maisons dont ils étaient les propriétaires éminents...

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17Remarquons-le, toutes les interventions des historiens rassemblés à Lyon contribuent à mettre en question cette version trop simple de l’histoire de la propriété qui reste pourtant à l’arrière-plan de la plupart des synthèses récentes et qui voit toujours les différents modes de possession suivre le schéma évolutif le plus court, celui qui va du fait au droit, de la saisine à la propriété « pure » du Code civil. Tous les exemples développés ici montrent au contraire que la propriété n’a jamais été, quoiqu’en dise l’adage, usque ad coelum et usque ad inferos, qu'elle n’a jamais été complète, absolue, sauf peut-être dans les rêves les plus fous ou les fictions les plus fortes des juristes. En ville peut-être surtout, où les investissements que suppose la construction des immeubles rend difficile le respect de cet autre adage romain sans cesse invoqué lui aussi et qui veut que la superficies solo cedit. Bref, la propriété que nous étudions entre le XIIe et le XXe siècle, et singulièrement la propriété des immeubles urbains, est presque toujours une propriété divisée – que cette dissociation se fasse entre le sol et l’immeuble ou qu'elle atteigne certaines parties de l’immeuble lui-même, qu’elle joue sur les vieilles distinctions de l’usus, du fructus ou de l’abusas ou qu'elle finisse par donner des droits réels aux signataires d’un contrat créateur d’obligations (et perturbe ainsi les catégories des juristes) –. Et l’on voit bien que si, dans certains cas, la dissociation a pu entraîner une paralysie temporaire du marché foncier et freiner le développement des cités (comme le montre l’exemple de Paris au début du XVe siècle), elle a joué ailleurs et le plus souvent un rôle capital dans la croissance urbaine. La multiplicité des formes d’appropriation transforme la ville – prise dans sa matérialité même – en une réalité très complexe, en une multitude d’objets se divisant et se multipliant sans cesse. C’est à l’évidence cette complexité qui permet aussi la mobilité, le jeu social, la construction d’une multitude de liens ou de fidélités nouvelles que savent fort bien repérer les historiens.

  • 23 Cf. les analyses récentes des médiévistes américains sur le don et le transfert de propriété jusqu (...)
  • 24 Sur cette discussion cf. encore U. Nicolini, La proprietà, Il principe e l’espropriazione op. cit.(...)

18Paradoxalement, pour penser la dissociation et la mettre en pratique, la redécouverte de la propriété quiritaire des romains ne fut sans doute pas inutile, même si elle se combina alors presque toujours avec les exigences différentes des hommes qui la promouvaient, au Moyen Âge comme au temps de Locke ou à la veille de la Révolution française. Peut-être même cette découverte a-t-elle été, à partir du XIIe siècle, une référence, un instrument, un levier indispensable, si l’on veut bien admettre, par exemple, que les formes de possession et de saisine du haut Moyen Âge, avant le retour du droit justinien, étaient fort éloignées des conceptions romaines et témoignaient moins d’une véritable dissociation de la propriété que d’une appropriation limitée, lignagère, réglée et garantie par la seule coutume23. Il a sans doute fallu que les clercs grégoriens pensent d’abord le dominium absolu du Dieu-Créateur sur un modèle romain pour que l’on commence à définir le domaine des hommes comme une part divisée, déléguée du domaine divin et que l’on finisse par projeter cette conception sur l’ensemble du monde féodal. De façon plus concrète encore, mais aussi plus pugnace, il a sans doute fallu que ces mêmes clercs réclament au nom de leur libertas la « restitution » de ce qu’ils croyaient être la propriété complète de l’ordo auquel ils appartenaient, un ordo de plus en plus séparé des laïcs, pour que l’on commence aussi à mieux distinguer ce que l’on appellera bien plus tard et partout le domaine éminent et le domaine utile. L’histoire de la propriété rejoint ici non plus seulement l’histoire heurtée des rapports entre clercs et laïcs – et la dissociation du dominium accompagne donc, on le voit, les débuts de la séparation occidentale du religieux et du politique – mais beaucoup plus largement l’histoire du pouvoir souverain. Lorsque Frédéric Barberousse, selon la légende, demande à ses juristes s’il est vraiment dominas mundi quantum proprietatem, souverain en tant que propriétaire du monde, nul doute qu’il ne vise à donner une consistance énorme aux vieilles notions de potestas et d’imperium. Mais les hommes de l’art ne lui donnent pas raison : en commençant eux aussi à envisager la dissociation capitale du dominium jurisdictionis et du dominium proprietatis, ils font un pas décisif vers une nouvelle définition de la souveraineté occidentale et vers une nouvelle conception du pouvoir politique24.

  • 25 M.-F. Renoux Zagamé, Origines théologiques du concept moderne de propriété, Paris-Genève, 1987 (on (...)
  • 26 Locke joue ici un rôle essentiel, cf. notamment le livre de J. Tully, Locke : Droit naturel et pro (...)

19Pardonnez à un médiéviste de rappeler qu’en ce domaine le travail des clercs fut considérable entre le XIIe et le début du XVIIe siècle ; une réflexion très concrête sur la propriété urbaine ne peut oublier ce que Marie-France Renoux Zagamé a nommé dans un livre essentiel « les origines théologiques du concept moderne de propriété»25. Le domaine des hommes ne peut exister que par cette première dissociation du dominium Dei , de la propriété du Créateur sur le monde, une propriété que l’on commence à penser à partir du XIIe siècle, en partie grâce aux théologiens de l’École de Chartres mais surtout grâce aux glossateurs, comme seulement éminente et donc aussi dissociable. Bref – et c’est ce que m’apprend cette économie de l’institution ecclésiale que j’essaie d’élaborer depuis de nombreuses d’années – il a fallu que la propriété divine sur les choses soit elle-même divisée, dissociée, pour que les hommes puissent s’emparer progressivement de la Création, et même de la Nature, en finissant d’ailleurs, comme on sait, par oublier le Créateur lui-même...26

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20En ville, la dissociation de la propriété apparaît donc non point comme une relique des temps féodaux, un symptôme d’archaïsme, mais plutôt comme le signe d’une conquête et comme le moyen d’un développement. Dans quelle mesure toutefois cette dissociation est-elle liée au marché, par quoi, dit-on, arrive aussi la modernité ? Si ce point n’a été qu’effleuré par la majorité des participants à la rencontre de Lyon, ce n’est évidemment pas parce qu’ils le jugeaient sans importance, mais parce qu’il fallait bien, en quelques heures de travail commun, centrer les débats sur ce qui manquait peut-être le plus jusque-là aux historiens : la reconnaissance du rôle déterminant et souple des positions juridiques, institutionnelles, dans la croissance urbaine. Il reste que cette question est capitale à bien des égards et pourrait faire l'objet d'une prochaine rencontre, tout aussi utile que celle dont on lit aujourd’hui les actes.

21En parcourant à nouveau certaines communications présentées à Lyon, on sent d’ailleurs parfois un certain embarras devant l’absence de données fiables concernant les prix et les profits, la tentation aussi de limiter le rôle proprement économique de la propriété divisée et d’insister au contraire sur son rôle social et urbanistique. S’il s’agit, comme le fait Étienne Hubert dans son introduction, de redimensionner la part de la rente foncière dans le développement des fortunes citadines, on ne peut qu’être d’accord : les idées de Sombart étaient là-dessus quelque peu provocatrices. Dans son analyse de la situation des églises romaines, Hubert a raison de souligner que la préoccupation principale des administrateurs des établissements promoteurs étaient sans doute davantage « d’accroître le nombre des fidèles de l’église » que « d’augmenter le patrimoine immobilier de l’établissement propriétaire ». Mais cette motivation pastorale n’excluait nullement une rationalité économique puisque dans bien des cas l’augmentation du nombre des fidèles aboutissait nécessairement à une augmentation du casuel des établissements religieux qui étaient à l’origine du lotissement. De son côté, Olivier Faron, qui a pu reconstituer dans une très large mesure la liste des propriétaires milanais au début du XIXe siècle grâce aux archives précieuses et énormes de l’Anagrafe, insiste à juste titre sur la relative autonomie du parc immobilier dans l’économie citadine. Mais cela ne veut évidemment pas dire, et il ne le prétend pas, que ces investissements n’étaient pas intégrés dans les stratégies économiques et sociales des citadins eux-mêmes. Des recherches longues et difficiles restent à ouvrir dans tous ces domaines.

  • 27 A. Sapori, Case e botteghe a Firenze nel Trecento. La rendita della proprierà fondiaria, dans Stud (...)
  • 28 Cf. par exemple les analyses intéressantes de P. Desportes, Reims et les Rémois aux XIIIe et XIVe  (...)

22Depuis les études d’Armando Sapori sur les revenus tirés des maisons et des boutiques florentines, trop peu de travaux en effet ont examiné avec précision le marché immobilier urbain, les connexions entre le prix des maisons et le montant des loyers, la part des droits de mutation et de saisine dans la valeur globale des immeubles, etc27. Les rentes urbaines elles-mêmes n’ont pas toujours été assez distinguées des revenus provenant des baux emphytéotiques et Simone Roux a raison de souligner dans sa communication quelles ont « souvent été étudiés comme une forme de crédit » alors qu'elles étaient avant tout, au départ, les instruments « d’une opération immobilière »28. Mais à côté de possibles enquêtes sur les prix et les loyers, les investissements dans la pierre, la part du logement dans les budgets modestes et le rôle de l’immobilier dans la construction des fortunes citadines, peut-être faudrait-il tenter aussi de repérer – sinon de mesurer exactement – les effets de la dissociation de la propriété des sols et des immeubles sur l’ouverture et la croissance du marché urbain lui-même.

23Sans participer toujours directement et massivement à l’augmentation de la richesse des citadins il est possible en effet que cette dissociation ait permis un élargissement de ce même marché tout simplement par la multiplication des objets à laquelle elle conduisait de façon presque nécessaire. Certes, l’actualité récente, les tentatives d’equo canone en Italie il y a un peu plus d'une décennie ou la loi Quillot en France, nous rappellent que l’habitat urbain continue d’échapper dans une certaine mesure au jeu simple de l’offre et de la demande du fait même de ses enjeux politiques et sociaux, mais il est évident qu’en créant une multitude d’objets par la simple division des droits que chacun peut avoir sur les choses, la dissociation de la propriété urbaine participe tout de même, et depuis très longtemps, à l’avènement d’une société de marché généralisé, au sens où l’entendait Adam Smith.

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  • 29 Sur la pensée économique médiévale, au milieu d’une très abondante bibliographie (que l'on trouver (...)

24Elle contribue en tout cas, si l’on peut dire, à créer de nouvelles choses, à modifier notre propre rapport aux choses et sans doute aussi à penser de façon nouvelle les choses elles-mêmes. Il est clair par exemple que c’est la réflexion sur la propriété divisée qui a permis le développement des théories économiques, dès le Moyen Âge central. C’est en travaillant sur l’usus que les franciscains adeptes de la pauvreté volontaire – des hommes de la ville par excellence – ont les premiers jeté les bases d’une réflexion sur la valeur, sur la formation des prix et, justement, sur la commerciabilité des choses29. Ce n’est pas un hasard non plus si ce sont les franciscains – parfois les mêmes – qui se sont aussi portés aux avant-gardes de la réflexion logique sur les rapports complexes des mots et des choses. Déjà, la res des romains n’était pas, je crois, une substance, c’était plutôt ce que l’on estimait possible d’évaluer en termes d’argent, c’était aussi ce qui possédait une valeur légalement garantie et que le droit s’appliquait à définir, le plus souvent de façon casuistique (la res, c’était au fond toujours ce qui restait à définir, ce qui était en question). Contrairement à Michel Villey, je ne suis pas donc certain que les juristes romains aient été des réalistes au sens technique du terme. Mais il ne fait aucun doute en revanche que l’histoire de la propriété divisée au Moyen Âge et aux Temps Modernes révèle clairement – et très tôt – le constant nominalisme juridique occidental qui finit par donner une définition subjectiviste du droit de propriété, conçu alors comme un droit naturel de l’homme, mais qui n’est pas sans lien non plus avec le développement considérable des échanges et la construction de l’économie-monde chère à Fernand Braudel.

  • 30 F. Dagognet, Philosophie de la propriété : l’avoir, Paris, 1992, p. 101.

25Car les effets de la division des choses furent très concrets ; ils se poursuivent aujourd’hui et François Dagognet, en analysant récemment la propriété littéraire et artistique, la propriété industrielle et le rôle des brevets, a eu parfaitement raison de souligner que cette dissociation était encore à l’œuvre et produisait en somme constamment un nécessaire « élargissement de notre environnement »30. Si bien que l’archaïsme et la modernité ne se trouvent peut-être pas là où, nous autres historiens, nous avons coutume de les chercher. Lorsqu’en 1813, comme le raconte Olivier Faron, les Manzoni achetèrent un palais à Milan et se trouvèrent dans l’obligation de continuer à verser une redevance perpétuelle aux membres de la famille Borromeo, qui restaient leurs propriétaires éminents, ils obéissaient, on ne peut le nier, à des règles fort anciennes que les rédacteurs du Code civil français avaient cru abolir quelques années plus tôt en qualifiant d’absolu ce droit de jouir et disposer des choses qu’était devenue pour eux la propriété. Mais, comme toutes les communications au colloque de Lyon l’ont montré, il n’est pas certain pour autant que leur possession ait été alors si éloignée que cela des formes les plus modernes de la propriété. C’est aussi un des apports non négligeables de cette rencontre que d’avoir, sans a priori, par un examen minutieux des conditions juridiques et historiques du développement des villes, permis d’ouvrir une réflexion plus générale sur l’histoire de cette marchandise curieuse et encore mal connue que reste l’immeuble urbain et sur ces « choses » innombrables que la dissociation de la propriété a permis pendant si longtemps de créer et qu’aujourd’hui le règne sans partage de la vitesse ou des images paraît aussi parfois menacer.

Notes

1 Après les mises au point déjà un peu anciennes de M. Berengo, La città di antico regime, dans Dalla città preindustriale alla città del capitalismo, a cura di A. Caracciolo, Bologne, 1975, p. 25-54, et de L. Bortolotti, Aspetti e problemi della storiografia urbana recente in Italia, dans Società e storia, 1981, il faut lire la communication synthétique plus récente de C. Giovannini dans le recueil collectif European Urban History. Prospect and retrospect, sous la direction de R. Rodgers, Leicester-Londres, 1993, p. 19-35.

2 Pour le Moyen Âge, voir la récente mise au point de J.-Cl. Maire Vigueur, Pour une histoire urbaine de l’Italie médiévale : quelques éléments de synthèse, dans Situation de l'histoire urbaine, sous la direction de J.-L. Biget et J.-Cl. Hervé, à paraître dans la collection « Sociétés, espaces, temps » des Presses de l’École normale supérieure de Fontenay-Saint-Cloud. À titre d'exemple, citons, pour Milan, F. Sinatti D’Amico, Per una città. Lineamenti di legislazione urbanistica e di politica territoriale nella storia di Milano, Lodi, 1979. Pour Florence, F. Sznura, L’espansione urbana di Firenze nel Dugento, Florence, 1975. Pour Bologne, M. Fanti, Le lottizzazioni monastiche e lo sviluppo urbano di Bologna nel Duecento. Spunti per una ricerca, dans Atti e memorie della Deputazione di storia patria per le Provincie di Romagna, n.s., 26, 1976, p. 121-144 ainsi que la mise au point de M. Giansante, L’età comunale a Bologna. Strutture sociali, vita economica e temi urbanistico-demografici : orientamenti e problemi, dans Bulletino dell’Istituto storico italiano per il Medioevo, 92, 1985/86, p. 103-222. Enfin, pour Pise, G. Garzella, Ceti dirigenti e occupazione dello spazio urbano a Pisa dalle origini alla caduta del libero Comune, dans I ceti dirigenti nella Toscana tardo comunale, (atti del convegno di Firenze, dicembre 1980), Monte Oriolo, 1983, p. 237-269 et surtout Pisa com’era : topografia ed insediamento dall'impianto tardoantico alla città murata del secolo XII, Naples, 1990.

3 Histoire de la France urbaine, sous la direction de G. Duby, Paris, 5 vol., 1978-1983. Pour le Moyen Âge cf. B. Chevalier, L'histoire urbaine en France (Xe-XVe siècle), dans L’histoire médiévale en France ; bilan et perspectives, Paris, 1991, p. 29-47 et J.-L. Biget, Historiographie des villes de la France méridionale, dans Situation de l’histoire urbaine, op. cit. Dans le même volume, cf. pour l’époque moderne et contemporaine les contributions de B. Lepetit et J.-L. Pinol. Ces deux auteurs ont par ailleurs signé l’article France dans le volume déjà cité de R. Rodgers, European Urban History. Prospect and retrospect, Leicester-Londres, 1993, p. 76-108.

4 Pour m’en tenir au Moyen Âge, je pense surtout aux travaux de J.-Cl. Maire Vigueur et de H. Broise, Strutture famigliati, spazio domestico e architettura civile a Roma alla fine del Medioevo, dans Storia dell'arte italiana.XII. Momenti di architettura, Turin, 1983, p. 97-160 et à ceux de E. Crouzet-Pavan sur Venise : « Sopra le acque salse ». Espaces, pouvoir et société à Venise à la fin du Moyen Âge, Rome (Collection de l’École française de Rome, 156 ; Istituto storico per il Medio Evo, nuovi studi storici, 14), 2 vol., 1992, en attendant la publication prochaine des thèses de J.-P. Delumeau sur Arezzo et d’O. Redon sur Sienne.

5 Cf. le colloque organisé par J.-Cl. Maire Vigueur, D’une ville à l’autre : structures matérielles et organisation de l'espace dans les villes européennes (XIIIe-XVIe siècle), actes du colloque de Rome (décembre 1986), Rome (Collection de l’École française, 122), 1989 ainsi que la table-ronde sur Le quartier urbain en Europe (XVIIe-XIXe siècle) qui s’est tenue en septembre 1991 à l’initiative d’O. Faron et dont les actes ont été publiés dans Mélanges de l’École française de Rome. Italie et Méditerranée, 105, 1993, fasc. 2.

6 Cf. les actes du colloque organisé par F. Bayard et alii, Villes et campagnes, XVIe-XXe siècle, Lyon, 1977, ainsi que Le paysage urbain au Moyen Âge, (actes du XIe Congrès des historiens médiévistes de l’enseignement supérieur, Lyon, 1980), Lyon, 1981.

7 Je pense aux analyses de J. Rossiaud, Crises et consolidation, dans Histoire de la France urbaine, sous la direction de J. Le Goff, Paris, 1980 et, du même, Le citadin, dans L’homme médiéval sous la direction de J. Le Goff, Paris, 1989. Je pense aussi, bien entendu, à la thèse de M. Garden, Lyon et les lyonnais au XVIIIe siècle, Paris, 1970, ainsi qu’aux travaux de O. Zeller, Un mode d’habiter à Lyon au XVIIIe siècle. La pratique de la location principale, dans Revue d’histoire moderne et contemporaine, XXXV, 1988, p. 36-60 et à ceux de J.-L. Pinol, Les mobilités de la grande ville ; Lyon fin XIXe-début XXe siècle, Paris, 1991 (cf. du même la courte synthèse, Le monde des villes au XIXe siècle, Paris, 1991). Il faut enfin citer les analyses de Y. Grafmeyer, Habiter Lyon. Milieux et quartiers du centre-ville, Lyon, 1991 et celles de D. Colson, J. Nisey et J. Roux, Un quartier industriel à Saint-Étienne. Le Marais entre histoire et planification, Lyon, 1993.

8 En attendant sa thèse sur la société milanaise entre 1811 et 1860, cf. O. Faron, Immeubles, propriétaires et locataires à Milan au début du XIXe siècle, dans Mélanges de l'École française de Rome, Moyen Âge/Temps modernes, 101, 1989, 2, p. 671-693 et du même, Des parcours obligés : les mobilités professionnelles milanaises (1800-1860), dans Bulletin du Centre Pierre-Léon, Lyon, 1992, p. 127-138. Il fera paraître en 1995 dans Storia urbana un article intitulé Sur la divisione della proprietà. La situazione dell’enfiteusi nell’epoca moderna e contemporanea. D’Étienne Hubert, on lira sa thèse : Espace urbain et habitat à Rome du Xe à la fin du XIIIe siècle, Rome, 1990 (Collection de l’École française de Rome, 135), ainsi que les cinq études réunies sous sa direction dans Rome aux XIIIe et XIVe siècles, Rome, 1993 (Collection de l’École française de Rome, 170).

9 Cf. le livre de R. Fregna, La pietrificazione del denaro. Studi sulla proprietà urbana tra XVI e XVII secolo, Bologne, 1990 et les enquêtes de J.-P. Bardet, et al., Le bâtiment. Enquête d’histoire économique (XIVe-XIXe siècle) ; 1 : maisons rurales et urbaines de la France traditionnelle, Paris, 1971. Pour la période contemporaine, et en limitant au cas français, il faut citer par exemple les travaux de M. Lescure, Immobilier et bâtiment en France, 1820-1880, Paris, 1983 et ceux de Ch. Topalov, Le logement en France, histoire d’une marchandise impossible, Paris, 1987, cf. aussi les enquêtes de G. Béaur, L’immobilier et la Révolution. Marché de la pierre et mutations urbaines (1770-1810), Paris (Cahier des Annales), 1994.

10 À côté des études classiques d’A. Daumard, on peut citer ceux de E. Le Roy Ladurie et P. Couperie, Le mouvement des loyers parisiens de la fin du Moyen Âge au XVIIIe siècle, dans Annales E.S.C., 1970, p. 1002-1023 ; F. Loyer, Paris au XIXe siècle, l’immeuble et la rue, Paris, 1987 qui s’intéresse surtout à la morphologie urbaine. Sur le logement social cf. H.-R. Guerrand, Propriétaires et locataires, les origines du mouvement social en France (1850-1914), Paris, 1987 (en fait il s’agit de la réédition d’un ouvrage qui date de 1967).

11 Cf. la synthèse de S. Roux, La maison dans l’histoire, Paris, 1976 et les actes à paraître du colloque « La maison villageoise dans le monde méditerranéen au Moyen Âge : approches archéologiques, historiques et géographiques » (Erice, 16-23 octobre 1993). On trouvera une analyse intéressante de l’évolution du parcellaire et des élévations dans B. Gauthiez, Les maisons de Rouen, XIIe-XVIIIe siècles, dans Archéologie médiévale, XXIII, 1993, p. 131-217. Cf. aussi le récent colloque La città e le case. Tessuti urbani, domus et case torri nell'Italia comunale (secc. XI-XV), (Città della Pieve, décembre 1992), sous presse.

12 Sur les lotissements et le contrôle de l’urbanisation en Italie cf. les remarques synthétiques de J.-CL. Maire Vigueur, L'essor urbain dans l’Italie communale, op. cit., et les travaux déjà cités d’E. Pavan Crouzet sur Venise. Cf. aussi le petit livre de J.-P. Leguay, La rue au Moyen Âge, Rennes, 1984.

13 S. Roux, Le quartier de l’Université de Paris du treizième au quinzième siècle, étude urbaine, Paris, 1990, notamment la quatrième partie sur l’exploitation du capital bâti dans le système seigneurial parisien (cette thèse a été en partie reprise dans La Rive gauche des escholiers au XVe siècle, Paris, 1992). Cf. aussi Rome aux XIIIe et XIVe siècles, Ét. Hubert éd., op. cit. (cf. note 8).

14 II est significatif par exemple qu’en février 1985 fort peu de participants au colloque de Saint-Cloud sur Les cadastres anciens des villes et leur traitement par l'informatique et dont les actes ont été publiés à Rome en 1989 (Collection de l’École française de Rome, 120), se soient posé la question.

15 G. Des Marez, Études sur la propriété foncière dans les villes du Moyen Âge et spécialement en Flandre, Gand-Paris, 1898.

16 Sur l’emphythéose cf. l’article synthétique de P. Toubert, Emphyteusis, Erbleihe, dans Lexikon des Mittelalters, 3, Munich-Zurich, 1986, col. 1892-1895 et les exemples développés par V. Fumagalli, La tipologia dei contratti d’affito con coltivatori al confine tra Longobardia e Romania (secoli IX-X) in Studia romagnoli, 1974, p. 205-214. (à noter que le même auteur s’est aussi intéressé aux transformations du paysage urbain pendant le haut Moyen Âge dans La pietra viva. Città e natura nel Medioevo, Bologne, 1988). Cf. aussi les actes des 7es journées de Flaran (1985) : Revenus de la terre, comptant, champart, métayage en Europe occidentale (IXe-XVIIIe siècles), Auch, 1987. Sur la Lombardie cf. la thèse récente de F. Menant, Campagnes lombardes au Moyen Âge. L'économie et la société rurales dans la région de Bergame, de Crémone et de Brescia du Xe au XIIIe siècle, Rome, 1993 (Bibliothèque des Écoles françaises d’Athènes et de Rome, 281), spécialement p. 311 et suivantes, et p. 570-572. Sur le Comtat Venaissin cf. M. Zerner, Le cadastre, le pouvoir et la terre ; le Comtat Venaissin pontifical au début du XVe siècle, Rome, 1993 (Collection de l’École française de Rome, 120), spécialement la troisième partie p. 352 et suiv. 469 et suiv., 509 et suiv., 561 et suiv.

17 C. M. Cipolla, Une crise ignorée, comment s’est perdue la propriété ecclésiatique dans l’Italie du Nord entre le XIe et le XVIe siècle, dans Annales E.S.C., 1947, p. 317-327 et la reprise du problème par G. Chittolini, Un problema aperto : la crisi della proprietà ecllesiastica fra quattro et cinquecento, locazioni novennali, spesedi migliore ed investiture perpetue nella pianura lombarda, dans Rivista storica italiana, 1973, p. 352-393. Sur la structure complexe de la « propriété » ecclésiastique, on consultera aussi l'article important de M. Berengo, A proposito della proprietà fondiaria, dans Rivista storica italiana, LXXXII, 1970, p. 138-141. Sur le rôle économique de l’emphythéose à la campagne cf. aussi l’article récent de Cl. Povolo, Enfiteuti e livellari ; i protagonisti di una crescita, dans La popolazione delle campagne italiane in età moderna, Bologne, 1993, p. 465-483.

18 Cf. supra la présentation de J.-P. Coriat et la synthèse de L. Capogrossi Colognesi, Proprietà et signoria in Roma antica, Rome, 1986 ainsi que le recueil New Perspectives in the Roman Law of Proprety. Essays for B. Nicolas, Oxford, 1989 et le livre plus ancien de E. Levy, West Roman Vulgar law ; the Law of Property, Philosophical (PA), 1951. Sur les limitations cf. l’article suggestif de A.-M. Patault, Réflexions sur les limitations du droit de propriété à Rome jusqu’à la fin de la République, dans Revue d’histoire du droit français et étranger, 1977, p. 239-256. Pour les médiévaux, bien des progrès ont été faits depuis les vieilles études de É. Meynial, Notes sur la formation de la théorie du domaine divisé (domaine direct et domaine utile) du XIIe au XIVe siècle dans les romanistes. Étude de dogmatique juridique, dans Mélanges Fitting, Montpellier, 1908, tome II, p. 409-461 et de G. Cencetti, Il contratto di enfiteusi nella doctrina dei Glossatori et dei Commentatori, Bologne, 1939 Cf. notamment tous les travaux de R. Feenstra, Les origines du domaine utile chez les Glossateurs, dans Fata Iuris romani, Leyde, 1974, p. 215-259, ainsi que, du même, L’emphytéose et le problème des droits réels, dans La formazione storica del diritto moderno in Europa. Atti del 3e Congresso internazionale della Società italiana di storia del diritto, tome 3, Florence, 1977, p. 1295-1320. Voir aussi son essai récent : Dominium and ius in re aliena : The origins of a Civil Law Distinction, dans New Perspectives in the Roman Law of Property. Essays for Barry Nicholas, Oxford, 1989, p. 111-122.

19 Je pense surtout aux travaux de P. Grossi, Proprietà, diritto intermedio, dans Enciclopedia del diritto, 37, Milan, 1988, p. 226-254 et son récent recueil d’articles, Id., Il dominio e le cose. Percezioni medievali e moderne dei diritti reali, Milan, 1992. Le même est l’auteur d’une thèse plus ancienne, mais toujours essentielle pour notre sujet : Locatio ad longum tempus. Locazione e rapporti reali di godimento nella problematica del diritto comune, Naples, 1963. Sur le dominium on consultera aussi avec profit U. Nicolini, La proprietà, il principe e l’espropriazione per pubblica utilità. Studi sulla dottrina giuridica intermedia, Milan, 1952. Enfin, les actes de deux colloques italiens récents fournissent aussi de nombreux éléments pour des historiens de la société : La proprietà e le proprietà, actes de la rencontre de Pontignano (septembre-octobre 1985), a cura di E. Cortese, Milan, 1988 et Vendita e trasferimento della proprietà nella prospectiva storico-comparatistica, actes du congrès international de Pise-Viareggio-Lucques (avril 1990), Milan, 1991. En France cf. néanmoins les thèses récentes de J.-P. Marty, La dissociation juridique de l’immeuble. Contribution à l'étude du droit de superficie, Toulouse, 1976 et de F. Zenati, Essai sur la nature juridique de la propriété, thèse de droit, Université Lyon III, 1981.

20 Sur la casuisistique et la jurisprudence, outre son article dans les actes de la présente table ronde cf. la thèse de C. Béroujon, Contribution à l’analyse du couple contentieux jurisprudence. Le bail en justice de 1840 à 1910, Université de Saint-Étienne, 1992. Emanuele Conte développera ses idées sur le rapport entre les obligations et les droits réels dans un travail en cours sur le servage médiéval.

21 Cf. son article Les maisons de Rouen (XIIe-XVIIIe siècles) op. cit., et ses travaux actuels sur le parcellaire lyonnais.

22 À côté des travaux déjà mentionnés d’É. Hubert, il faut citer ici le livre de S. Carocci, Baroni di Roma. Dominazioni signorili e lignaggi aristocratici nel Duecento e nel primo Trecento, Rome, 1993 (Collection de l’École française de Rome, 191).

23 Cf. les analyses récentes des médiévistes américains sur le don et le transfert de propriété jusqu'au XIIe siècle : St. D. White, Customs, Kinnship and gifts to Saints ; the laudatio parentum in Western France (1050-1150), Chapel HillLondres, 1988 ; E. Z. Tabuteau, Transfers of property in Eleventh-Century Norman Law, Chapel Hill-Londres, 1988 ; B. H. Rosenwein, To be the neighbor of Saint Peter. The social meaning of Cluny’s property (909-1049), Ithaca-Londres, 1989.

24 Sur cette discussion cf. encore U. Nicolini, La proprietà, Il principe e l’espropriazione op. cit. p. 91-114.

25 M.-F. Renoux Zagamé, Origines théologiques du concept moderne de propriété, Paris-Genève, 1987 (on trouvera un résumé de sa thèse dans Du droit de Dieu au droit de l’homme : sur les origines du concept moderne de propriété, dans Droits, I, 1985, p. 17-31. Du côté des médiévistes, cf. aussi les articles anciens de C. Spicq, Notes de lexicographie médiévale : Dominium, possessio, proprietas chez saint Thomas et chez les juristes romains, dans Revue des sciences philosophiques et théologiques, 1929, p. 269-281 et, du même, La notion analogique de domaine et le droit de propriété, dans la même revue, 1931.

26 Locke joue ici un rôle essentiel, cf. notamment le livre de J. Tully, Locke : Droit naturel et propriété, Paris, 1992.

27 A. Sapori, Case e botteghe a Firenze nel Trecento. La rendita della proprierà fondiaria, dans Studi di storia economica (secoli XIII-XIV-XV), 3e édition, tome I, Florence, 1955, p. 305-352. Cf. aussi J.-P. Leguay, La propriété et le marché immobilier à la fin du Moyen Âge dans le royaume de France et dans les grands fiefs périphériques, dans J.-Cl. Maire Vigueur éd., D'une ville à l’autre : structures matérielles et organisation de l’espace dans les villes européennes (XIIIe-XVIe siècle), acte du colloque de Rome (décembre 1986), Rome (Collection de l’École française, 122), 1989, p. 135-199. Sur les loyers, cf. l’article déjà cité de E. Le Roy Ladurie, et P. Couperie, Le mouvement des loyers parisiens de la fin du Moyen Âge au XVIIIe siècle, dans Annales E.S.C., 1970, p. 1002-1023 et le travail récent de G. Béaur cité note 9.

28 Cf. par exemple les analyses intéressantes de P. Desportes, Reims et les Rémois aux XIIIe et XIVe siècles, Paris, 1979, p. 125 et suivantes, 405 et suivantes et le travail déjà cité de S. Roux sur le Quartier latin. Sur les rentes urbaines en France cf. les études générales de B. Schnapper, Les rentes au XVIe siècle. Histoire d'un instrument de crédit, Paris, 1957 et de P. Ourliac, La théorie canonique des rentes au XVe siècle, dans Études historiques à la mémoire de Noël Didier, Paris, 1960, p. 231-243.

29 Sur la pensée économique médiévale, au milieu d’une très abondante bibliographie (que l'on trouvera, entre autres dans O. Langholm, Economics in the Medieval School ; Wealth, Exchange, Value, Money and Usury according to Paris Theological Tradition (1200-1350), Leyde, 1992) je tiens à signaler particulièrement les travaux d’Amleto Spicciani, La mercatura e la formazione del prezzo nella riflessione teologica medioevale, dans Memorie della Acad. naz. dei Lincei, 1977 et Capitale e interesse tra mercatura e povertà nei teologi e canonisti dei secoli XIII-XV, Rome, 1990 ainsi que ceux de Giacomo Todeschini, en dernier lieu son livre, Il prezzo della salvezza. Lessici medievali del pensiero economico, Rome, 1994, qui est bien plus qu’un manuel, une véritable réflexion sur les rapports entre le développement occidental et la pensée économique (cf. notamment ses chapitres 12 et 13 sur « la pensée économique comme réflexion sur la commerciabilité des choses » et sur « la valeur et l’utilité de l’argent »). Du côté des historiens anglais, il faut signaler les études de M. Wilks, Predestination, Property and Power : Wyclif’s Theory of Dominion and Grace, dans Studies in Church History, 1965, p. 220-236. J. Coleman, Propriété et pauvreté, dans Histoire de la pensée politique médiévale, sous la direction de Burns, Paris, 1993. On peut regretter le retard considérable de l’historiographie française dans ce domaine.

30 F. Dagognet, Philosophie de la propriété : l’avoir, Paris, 1992, p. 101.

© Presses universitaires de Lyon, 1995

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