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Le Sol et l'immeuble

 | 
Oliver Faron
, 
Étienne Hubert

Conclusion

Roberto Fregna

Texte intégral

1Contrairement à la propriété rurale, la propriété urbaine n’a fait l’objet que de peu d’études. À de rares exceptions près, elle a été rarement prise en compte par les historiens. Analysée avec une méfiance presque d’ordre physiocratique, l'investissement immobilier est souvent apparu comme un phénomène négatif pour le développement économique, comme une richesse retirée à la campagne ou aux activités essentielles de l’industrie et du commerce, comme un placement non productif : une sorte de stérilisation ou mieux de « pétrification » de l’argent.

2L’histoire urbaine, très divisée entre différents champs d’études, est demeurée pendant longtemps privée d'une identité disciplinaire dans ce domaine de la propriété alors que le sol urbain aurait pu représenter la base d'une lecture articulée des réalités matérielles et sociales. Il faut en ce sens reconnaître l’importance de l’initiative d’Émile Durkheim au début du XXe siècle quand il a proposé une vision structurale englobante comme celle de « morphologie sociale », notion reprise et complétée sous le concept de « morphologie ururbaine» par Maurice Halbwachs à travers l’analyse de la propriété et de ses transformations. Ainsi, s’est ouvert un nouveau chantier qui s’est vite révélé fructueux, en tout cas pour la ville contemporaine comme en témoignent une série de travaux dont ceux d’Adeline Daumard.

3En Italie, les intuitions de Saverio Muratori ont suscité à la fin des années 1960 un intérêt particulier pour les processus de formation et de reproduction de la ville. Les études historiques ont été toutefois très fortement conditionnées par l’architecture et les projets urbanistiques, qui déterminaient alors une « storia operante » pour reprendre l’expression de Muratori. L’histoire des villes du XIXe et du XXe siècle s’est en fait profondément renouvelée quand ce thème de la propriété a atteint une véritable autonomie grâce à l’exploitation de documentations restées inexploitées comme les cadastres urbains et au travail méthodologique promu par des revues comme Storia urbana. Derrière des approches différentes, on retrouve la mise en évidence d’éléments identiques : des formes matérielles comme le fractionnement immobilier, le dessin du tissu urbain ou les types de construction mais aussi immatérielles comme l’organisation productive et commerciale et les structures sociales. Nous retrouvons là certains concepts mis en avant dans le domaine artistique par Henri Focillon dans la Vie des formes.

4Enrico Castelnuovo a d’ailleurs observé que « devenu forme, le signe aspire à être autosignifiant », c’est-à-dire à produire des figures qui n’ont de rapport ni avec leur fonction propre, ni avec leur contenu initial. La forme originelle de division du sol urbain que constitue une simple et minime parcelle de propriété foncière fait déjà partie des typologies de construction comme l’avait déjà souligné Quatremère de Quincy dans l’Encyclopédie méthodique. Dans de nombreux cas, ce principe structurel invariant au sein d’une morphologie urbaine changeante représente pour l’historien le cœur de l’analyse de la nature (ou de la culture) de la cité et de ses mutations. Et peut-être, si l’on accepte l’abandon des grandes fresques d'histoire générale, est-il alors possible de passer à une histoire de la propriété du sol urbain qui, selon les périodes et les lieux, s'appuie sur une documentation autonome pour en dégager des perspectives originales, passées jusqu’ici sous silence.

***

5Les contributions réunies aujourd’hui par Olivier Faron et Étienne Hubert s’inscrivent directement dans ce nouveau champ. Elles partent du constat d’un retard de l’historiographie dans ce domaine : il n’y a pas en effet de contributions spécifiques sur ce thème dans des œuvres récentes aussi complètes que la Storia d’Italia publiée par Einaudi ou les monographies sur les villes italiennes (Laterza). Il s’agit en particulier de dépasser une assimilation simpliste des phénomènes de construction avec la simple spéculation foncière. On peut dessiner certaines lignes directrices pour dépasser de tels mécanismes simplificateurs.

Un long Moyen Âge

6Pour reprendre l’expression de Jacques Le Goff, la situation de la propriété dissociée traduit un long, un très long Moyen Âge : une période qui s’étend de l’an 1000 jusqu’à la fin de l’époque moderne. Pendant cette longue durée, la structure juridique, l’utilisation et les modes d’emploi du sol évoluent avec une grande lenteur ; les changements apparaissant presque insignifiants. C’est avec la fin de l’Ancien Régime économique et politique, avec la révolution industrielle et les fonctions croissantes que recouvrent alors les villes, que se met en place au début du XIXe siècle un ordre véritablement nouveau. Le concept même de propriété et ses modalités aussi bien juridiques que pratiques se transforment alors radicalement.

7Pendant plus de huit siècle, alors que l’Europe est couverte de forêts et de marécages, le sol urbain n’est pas libre. La terre est passée des mains de Dieu à celles du roi comme à une espèce d’administrateur séculier et a été par la suite divisée en grands et petits fiefs, concédés aux vassaux. Le seigneur d’un territoire qui avait voulu s’en assurer la détention en y fondant une ville, devait demander l’autorisation au roi. Le développement urbain massif, certainement le plus significatif qui se soit réalisé dans l’Europe médiévale avec la fondation des villes à l’Est de l’Elbe, sera réalisée par l’archevêque de Magdeburg, Wichmann Von Seeburg, bras droit de l’empereur. La possession de la terre y demeure sujette à des juridictions particulières pour lesquelles le droit et la norme se confondent avec la pratique. Cette situation est caractérisée par des sanctions et des privilèges d’ordre institutionel et religieux voire social. Un tel état de fait juridique ne sera pas annulé, au moins sur un plan théorique, même quand il correspondra à une pure convention économique. L’utilisation du sol à des fins de construction s'entremêle donc sur le long terme avec le pouvoir royal, épiscopal ou municipal. Le prince ou le seigneur dictent des dispositions d’utilisation, des réglementations urbanistiques et de construction et parfois, exercent même un contrôle d’ordre économique.

8Les fondateurs des villes médiévales (pour les villes allemandes, c’est le locator qui était désigné) avaient donné la terre aux habitants en autorisant la construction selon une simple disposition qui sera maintenue pendant des siècles et en instituant une procédure qui ne supposait pas la cession de la possession du sol mais un simple droit à la construction. Ad domum elevandam précisent les « libri delle case » qui enregistrent les temps et les normes de la concession du sol urbain et qui définissent les deux parties liées par le contrat. D’une part, le propriétaire (souvent un monastère, un chapitre ou une institution hospitalière ou d’assistance) concède le terrain contre le versement d’un loyer annuel de location. D’autre part, celui qui obtient la concession est à la fois le destinataire de la location (presque toujours ad tertium genus) et le propriétaire à tous les effets de l’immeuble bâti sur ce terrain.

9Le sol est inaliénable par statut à Bologne, Florence, Pise et Lucques. Dans d’autres villes comme Rome, le sol est loué ad longum tempus à travers des contrats emphytéotiques qui permettent aussi bien l’expansion citadine entre les XIIe et XIVe siècles sur les terrains les plus proches de la ceinture des anciens remparts que la réalisation du grand projet de magnificence, engagé par Nicolas V au XVe siècle. Cette dernière initiative entraîne l’urbanisation de nouveaux quartiers et donc l’occupation de jardins et de vignes (entre la Trinité des Monts et la boucle du Tibre), possédés par l’Hôpital de San Giacomo degli Incurabili et par le couvent des religieuses de San Silvestro in Capite. Pour cette cession, nous rencontrons les mêmes contrats emphytéotiques qu’ils soient conclus par des institutions ou par des familles aristocratiques (Chigi, Massimi ou le chanoine Boccabella), propriétaires des terrains du nouveau quartier du Champ de Mars.

10Cette situation, qui caractérise de nombreuses cités italiennes, vaut pour la plus grande partie des biens parvenus à l’Église de Rome à travers les donations dues à la générosité impériale et aristocratique (ces dons sont d’ailleurs à la base de la dotation patrimoniale qui assure le maintien économique des sanctuaires, des églises, chapitres et des monastères). Tout cela vaut aussi pour Paris où les contrats emphytéotiques conclus par les grands propriétaires, ecclésiastiques et nobles, n’ont disparu qu’après la Révolution française alors que la séparation de la possession du sol et de la construction survivra, même si c’est avec une importance limitée, jusqu’à la fin du XIXe siècle.

11À ce point, nombreux sont les éléments qui nous font douter de la thèse de Sombart sur l’assimilation de la formation du capital initial avec l’accumulation de la rente foncière urbaine, parvenue dans les mains des nouvelles classes émergentes dès l’époque médiévale. Il suffit en effet de penser que les villes médiévales sont généralement de dimension limitée. Pise, cité habitée depuis les époques étrusque et romaine, ne comprenait pendant sa période de majeure prospérité – entre le XIe et la seconde moitié du XIIe siècle – qu’une superficie de 114 hectares à l’intérieur de ses murs. Gênes, elle aussi d’origine romaine, compte en 1556-1561 seulement 65 hectares, ceux de la plaine qui part des collines pour aller jusqu’à la mer. Venise ne devait être guère plus étendu quand, après la reconstruction de la basilique Saint-Marc (vers 1175), la citadelle du doge est transformée et s’ouvre la grande place qui accueillera la rencontre entre Frédéric Barberousse et le pape Alexandre II en 1177. A Paris, les remparts de Philippe Auguste n’englobent que les deux bourgs de Grève et de Saint-Germain-l’Auxerrois et le marché de Champeau, la Cité et l’Université. L’une des plus grandes villes marchandes européennes, Bruges, correspond au XIe siècle à 86 hectares et une population de 10 000 habitants. Lubeck, cité de fondation récente sur la Baltique, compte à la fin du XIIIe siècle 110 hectares et entre 20 et 30 000 habitants alors que parmi les villes du Nord, émerge le seul centre commercial de Cologne dont les deux séries successives de remparts (datant respectivement de 1106 et de 1180) abritent une série de bourgs qui s’étendent sur une superficie totale de 450 hectares.

12Pour toutes ces villes, entre la période de la reprise démographique et économique du XIe et la récession du XIVe siècle, il ne semble pas que la croissance urbaine ait concerné de grandes superficies. Les rentes provenant des zones urbanisées (tout au moins pour les villes italiennes et françaises envisagées ici), qui étaient alors cédées sous la forme de loyers fixes pendant de longues périodes, ne pouvaient produire, même en temps de crise et d’accélération de l’inflation, qu’une accumulation de capital limitée, bien différente de celle que Sombart a mise en avant.

L’évolution ultérieure

13À partir du début du XIXe siècle, la situation apparaît tout à fait différente. La possession de biens est désormais un thème central des corpus juridiques. L’article 544 du Code Napoléon prévoit que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Les grandes réformes, entamées à la fin du XVIIIe siècle avec la formation de nouveaux cadastres respectant la géométrie des paroisses (par exemple celui de Marie-Thérèse en Lombardie), ont attribué à la propriété foncière une fonction économique majeure en imposant, à travers la fiscalisation de la « capacité productive » des biens, une plus intense valorisation de la terre. La doctrine financière qui reconnaissait dans l’impôt foncier le premier et le plus rigoureux instrument de prélèvement de la richesse et d'égalité fiscale, était ainsi au cœur du nouveau « Plan économique » : un plan dont la concrétisation dans États de l’Église s’identifiait avec le chirographe de Pie VI du 25 octobre 1780, base du cadastre. Pendant tout le XIXe siècle, s’affirme une politique de modernisation de la propriété à travers le passage des biens de mainmorte et la liquidation des anciens droits communaux sur les biens publics, ce qui tend à une libéralisation complète de la terre et à la fin, concerne aussi le sol urbain. L’extension et la modernisation des villes seront l’occasion d’accumuler une énorme richesse, ce qui donnera lieu aux spéculations les plus intenses ; Marx définira alors la rente foncière urbaine comme un phénomène de parasitage économique.

14La mise en valeur du sol est désormais une exigence diffuse qui place la ville entre les mains de nouveaux opérateurs. Sur les terrains libérés des habitudes archaïques, nous ne trouvons plus les anciens bénéficiaires de concessions qu’étaient certains artisans comme les maçons, les commerçants petits ou grands, les ecclésiastiques au sommet de la hiérarchie ou même les belles courtisanes aimées des banquiers et des cardinaux. À leur place, s’impose la figure du capitaliste qui agit avec le soutien financier des banques, les sociétés immobilières qui utilisent le crédit et couvrent des intérêts aussi bien anonymes que ceux séculaires de l’Église. En fin de compte, nous rencontrons la nouvelle classe qui s’impose au XIXe siècle, cette bourgeoisie enrichie et parvenue qui traduit bien l’esprit d’une époque : celui de mœurs sans scrupule, d’une nouvelle aventure, celle de l’argent très bien décrite par des romanciers comme Zola.

© Presses universitaires de Lyon, 1995

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