Version classiqueVersion mobile
OpenEdition Books

Le Sol et l'immeuble

 | 
Oliver Faron
, 
Étienne Hubert

Propriétés et gestions immobilières

La forme des immeubles et le statut juridique des terrains : l’exemple de Rouen du xiiie au xviiie siècle

Bernard Gauthiez

Résumé

Si l’on connaît bien l’importance des statuts juridiques des sols pour la formation de l’espace urbain, on connaît moins celle du « statut architectural » donné aux immeubles dans l’objectif d’une esthétique urbaine d’ensemble. Le lien entre ces deux statuts est ici examiné, au travers de lotissements dont à la fois les circonstances et l’architecture produite sont connues. La durée prise en compte, six siècles, permet de montrer le décalage entre des formes juridiques d’occupation du sol très stables et des bâtiments dont la durée de vie est nettement plus courte.
Les types de lotissement, qu’on peut classer suivant les choix de procédure d’affectation des terrains ou des immeubles et le degré de contrôle initial de l’architecture construite, s’avèrent déterminants pour l’évolution du paysage construit.

Texte intégral

1L’espace construit est étroitement déterminé par le découpage parcellaire, les modes d’affectation des terrains, et bien sûr par les formes architecturales accumulées. Si la question du cadre foncier des urbanisations nouvelles est l’objet de travaux assez nombreux, il n’en est pas de même de celle du lien entre le statut foncier et juridique des terrains et ce que nous pourrions appeler le « statut architectural » des constructions qui les occupent, déterminé par la prise en compte dans leur forme d’une volonté d’harmonisation dans un but d’esthétique urbaine d’ensemble.

2C’est de ce lien qu’il sera ici question. Dans quelle mesure choisit-on une forme juridique particulière pour aboutir à un résultat architectural donné ? De manière générale, quel peut être le produit architectural des modes d'occupation du sol ? Une même forme juridique peut-elle correspondre à des formes architecturales différentes ? Autant de points sur lesquels notre savoir historique est, à vrai dire, peu développé.

3Les éléments qui contraignent la forme des édifices sont nombreux, qu’il s’agisse des données foncières, coût et taille des terrains ; de la fonction sociale et des types fonctionnels des immeubles ; des données techniques comme les matériaux et les modes constructifs ; des décors relatifs à telle époque ou tel niveau social ; des règlements publics ; ou encore de la fiscalité. Ces domaines ne seront qu’occasionnellement abordés ici, où l'on s’attachera principalement à la forme des édifices et au statut juridique et foncier des terrains sur lesquels ils sont construits, objet principal de ce volume. Nous allons donc chercher à comprendre comment le statut foncier peut interagir avec la conception architecturale des édifices.

4La première partie de cet article consistera dans l’exposé nécessaire du cadre juridique et foncier général dans lequel s’insèrent les immeubles rouennais. Nous étudierons leur morphologie et leur statut architectural en seconde partie.

5Ce cadre est nécessaire à la compréhension des architectures qui vont être étudiées, qui s'étagent du XIIIe au XVIIIe siècle. La durée est longue, mais les statuts fonciers restent pendant toute cette période étonnament stables, probablement du fait, nous allons le voir, de l’histoire même de l’urbanisation dans la ville. En parallèle, les modes de production des immeubles paraissent avoir de même été très comparables pendant ces longs siècles. Suffisamment d’exemples assez documentés permettent donc d’esquisser une histoire de la production immobilière, en termes de « statut architectural », sur une longue période.

Le statut foncier et juridique des terrains à Rouen

  • 1 Voir F. Boudon, A. Chastel, H. Couzy et F. Hamon, Système de l’architecture urbaine ; le quartier d (...)
  • 2 Archives départementales de la Seine-Maritime (ADSM), C 2746 ; J.-P. Bardet, Rouen aux XIIe et XVII (...)
  • 3 ADSM, G 2795.

6Pour qui étudie la topographie de Rouen au XVIIIe siècle, la rareté des plans d’îlots ou de quartiers en archives est remarquable. La comparaison avec d’autres grandes villes, Paris ou Lyon par exemple, est à cet égard révélatrice d’une différence importante1. C’est qu’à Rouen l’équivalent des censives parisiennes ou des directes lyonnaises ne couvrent qu’une faible partie de l’espace urbain, et ce sont le plus souvent les plans de ces censives ou directes qui nous renseignent sur l’état parcellaire de ces villes. Ainsi, dans une évaluation du milieu du XVIIIe siècle, 5054 maisons sont dites « relevantes du roi », à comparer aux 9114 maisons et échoppes intra-muros comptées dans une matrice des vingtièmes de 17732. De plus, sur ces 5054 maisons, seules environ 600 doivent en 1503 une rente aux domaines3 ; en sorte qu’à Rouen près de la moitié des maisons ne sont pas grevées de rentes dues à des propriétaires éminents.

  • 4 B. Gauthiez, La ré-occupation planifiée de la cité de Rouen au haut Moyen Age, dans Medieval art, a (...)
  • 5 B. Gauthiez, La logique de l’espace urbain, formation et évolution ; le cas de Rouen, thèse de doct (...)
  • 6 A. Giry, Les Etablissements de Rouen, Paris, 1883.
  • 7 B. Gauthiez, Les maisons de Rouen, XIIe-XVIIIe siècles, dans Archéologie médiévale, XXIII, 1993, p. (...)

7Cette situation a certainement des origines anciennes. Tout d’abord, la reprise de l’urbanisation se fait au début du Xe siècle par une grande opération d’urbanisme qui concerne tout l'espace enclos par l'enceinte du Bas-Empire, soit environ 25 hectares. Cette opération de forme régulière suppose la libération complète des terrains concernés, rendue possible par la réunion dans les mains des premiers ducs normands des biens appartenant antérieurement au roi et au comte, de même qu’aux institutions ecclésiastiques4. La deuxième étape majeure de la croissance de Rouen fut la création d’un bourg à l’extérieur de la ville close aux alentours de l’an mil ou peu après, sur des terres ducales, pour 20 hectares, vraisemblablement accompagnée de l’octroi du droit de « bourgage » et de franchises5. Par la suite, l’octroi de la commune par le roi d’Angleterre et duc de Normandie Henri II, assortie d’une constitution connue sous le nom d’Établissements de Rouen, fut probablement l’occasion d’affranchir les terres dépendant auparavant du roi6. La Commune de Rouen fut très active à faire respecter sa juridiction dans l’étendue concernée, particulièrement pour qu’aucun ne puisse échapper aux peines prévues dans les Établissements, qu’il s’agisse de particuliers ou d’institutions religieuses7. À partir de la fin du XIIe siècle en effet, les mentions de rentes dues au domaine royal ne concernent que des terrains qu’on retrouvera en 1503 parmi ceux devant rente.

  • 8 B. Gauthiez, thèse, I, p. 222-241.

8Les maisons non « relevantes » du roi au XVIIIe siècle sont localisées sur des parties de la ville dont l’histoire est bien différente. Elles correspondent en effet pour l’essentiel aux quartiers périphériques constitués à partir de la fin du XIIe siècle et plus encore aux XIIIe et XIVe siècles. C'est le cas par exemple de la plus grande partie de la « baronnie » de l’abbaye S. Ouen, à l’est de la ville dans les paroisses S. Nicaise et S. Vivien principalement, du fait que l'abbaye fut au XIIIe l’un des acteurs majeurs du développement de Rouen, en promouvant la draperie, d’une manière plus efficace que le chapitre cathédral dans la paroisse S. Maclou8.

  • 9 Sur la décision de janvier 1224 (n.s.), Bibliothèque municipale de Rouen (BMR), registre Ul, fo 16- (...)
  • 10 B. Gauthiez, thèse, I, p. 273-280.
  • 11 BMR, Tiroir 2, acte de Charles VII de mars 1450 confirmant une décision de Henri VI en 1445. Voir A (...)

9L’espace de la ville était donc divisé, du point de vue du droit des sols, en deux parties assez distinctes. Il y avait d’une part le centre, composé du castrum du Bas Empire et du bourg, augmenté en 1224 par décision royale de l’espace compris entre l’enceinte probablement édifiée autour du bourg vers 1070 et le mur construit par Henri II vers 1160, englobant 85 hectares, où les libertés communales et l’origine surtout royale des terrains avaient rendu l’essentiel des terrains libres de toute propriété éminente9. Il y avait d’autre part les quartiers extérieurs, construits sur des terrains souvent ecclésiastiques ou privés, et donc soumis à un propriétaire éminent. Une bonne partie de ces quartiers fut réunie à la ville par un nouveau mur décidé en 1346, protégeant près de 165 hectares10. Leur juridiction fut réunie elle-aussi mais plus tard, au milieu du XVe siècle, alors que la constitution communale avait été modifiée11 (Fig. 1).

  • 12 Ch. Robillard de Beaurepaire, Notices historiques et archéologiques, Rouen, 1888, p. 79 sq.

10Il subsistait cependant quelques rares fiefs au centre de la ville, dont on trouve trace encore au début du XIIIe siècle dans les actes de mutation12.

Les modes d’affectation des biens

  • 13 ADSM, 20 H 1, 1195-1200 ; ADSM, 14 H 18, no 43, 1255 ; no 51, 1326 ; no 408, 1345.
  • 14 ADSM, G 4283.
  • 15 A. Sadourny pense qu’il peut s’agir souvent au XIIIe siècle de rentes surchargeant le bien, Les ren (...)

11Dans les textes du XIIIe siècles, les biens fonciers sont le plus souvent simplement désignés par tenementum. Les mentions moins fréquentes de domus et terra en 1195-1200, de « pièce de terre et édifice » en 1255, de « tènement comprenant édifice et fond de terre » en 1326, ou encore de « tènement avec édifice » et de « jardin avec arbres » en 1345 montrent que la distinction était clairement faite entre terrain et superstructure13. L’appellation la plus communément utilisée, avec de nombreuses variantes dans la description du contenu, est toutefois celle de « tènement », jusqu'au XVIIIe siècle. Sur l'ensemble de la période, je n’ai pu trouver d'actes portant exclusivement sur le terrain – à l’exception des « terres vides » – ou uniquement sur la superstructure, qui ne sont donc pas distingués dans la pratique. Certains actes du début du XIVe siècle décrivent des maisons dont la propriété était découpée horizontalement, ainsi une domus subtus aulam manerii, en 130214. On ne sait alors ce qu’il pouvait en être de la propriété du sol lui-même. Dans l’ensemble donc, à Rouen, les biens fonciers faisant l’objet de mutations sont des immeubles incluant édifice et sol, ou des droits à percevoir une rente sur un immeuble15.

Fig. 1 – Les principales étapes de la croissance de Rouen.
A) castrum réoccupé par une grande opération d’urbanisme au début du Xe siècle. – B) bourg des alentours de l’an mil. – C) partie enclose dans la deuxième moitié du XIIe siècle, à laquelle les privilèges de la ville sont étendus en 1224. – D) partie enclose en 1346, à laquelle les privilèges de la ville sont étendus en 1445.

12Les sources disponibles nous rendent impossible une connaissance d’ensemble du parc immobilier et de sa gestion pour les périodes les plus anciennes, cependant il est possible de dresser un tableau des modes de mutation et de tenure des immeubles.

Mutations et tenures au Moyen Âge

13La vente est bien sûr fréquente. Elle porte sur des droits à percevoir une rente, ou des tènements. Les textes, toutefois, pour les périodes les plus anciennes, montrent que la rente est très généralement l’objet même de la vente, plus rarement l’immeuble lui-même.

  • 16 ADSM, 14 H 18, no 171, 1213 ; ADSM, G 4324, 1201, par exemple.

14Souvent, au XIIIe siècle, on mentionne les occupants de l’immeuble concerné par la vente, ceux donc qui payaient la rente16.

  • 17 ADSM, G 4346, 1296.
  • 18 Principalement dans ADSM, G 2094 et dans BMR, ms. Y44.

15Le mode pratiquement universel d’affectation des immeubles est le feodum, la fieffe. On « donne en fief » ou « prend en fief », parfois on « baille », mais l’expression est rare avant le XVIe siècle. Exceptionnellement on prend en « emphithéose » un bien, dans une unique mention de 129617. Le contenu du bail est en général extrêmement simple, sans limite de temps, et comprend parfois des exigences quant au maintien en bon état de l’immeuble concerné. Nous reviendrons sur ce point. Le rapport entre le montant de la rente à percevoir sur un bien et le capital versé lors de sa vente oscille le plus souvent autour de 10 %. Ce rapport paraît d’autant plus élevé que la rente équivaut de fait en de nombreux cas à un loyer, si l’on considère par exemple les maisons possédées par le chapitre et baillées18. Le rendement du capital foncier apparaît à cette époque, dans les textes du XIIIe siècle, de l’ordre du double de ce qu’il sera au XVIIIe siècle, voir infra.

  • 19 ADSM, 14 H 139, bulle du pape Innocent IV en 1246, réitérée par Grégoire X en 1274.
  • 20 B. Gauthiez, Le quartier Saint-Nicaise à Rouen, une opération d’urbanisme du XIIIe siècle, dans Bul (...)
  • 21 Voir aussi ADSM, G 4282.

16Les sources, dans le cas du chapitre, mais aussi de l’abbaye St-Ouen, permettent d’être sûr de la rente totale perçue sur certains biens, d’autant plus pour St-Ouen qu’il était interdit d’aliéner ses biens au prix de nouvelles charges19. Les immeubles dont l’abbaye était le seigneur éminent ne pouvaient donc être grevés que d’une unique rente, bien souvent d’ailleurs celle qui avait été déterminée lors de la première affectation des lots. Dans le cas du quartier S. Nicaise créé par l’abbaye vers 1240, par exemple, il semble qu'une spéculation avait suivi la première fieffe des lots, au profit de propriétaires non occupants20. C’est certainement pour répondre à de telles pratiques que l’abbaye avait demandé l'interdiction de nouvelles rentes sur ses terres. Les preneurs des lots devaient ici 20 sous tournois par an. Une rente due au chapitre en 1271 s'élevait à 25 £ tournois, et nous donne une idée du différentiel de valeur entre une maison, probablement double soit 2 fois 10 sous, occupée par des ouvriers de la draperie à St-Nicaise, et celle d’un riche bourgeois21.

  • 22 ADSM, 14 H 18, no 69, 1284 ; ADSM, G 4297, 1296, par exemple.

17Parfois, la vente d’un immeuble ou sa fieffe était assortie d'une garantie sous la forme d'un « contreplège » ou d’une « obligation », dont la valeur était à concurrence de celle du bien concerné22.

  • 23 Les rentes dues par les Jacobins pour l’emprise de leur monastère sont amorties par Philippe le Bel (...)
  • 24 ADSM, 14 H 18, nos 147, 246, 307, 319, 320, 323, 360, 368, 369, 501, 521, en 1353-54.
  • 25 A. Giry, 1883, p. 30 ; ADSM, G 4612, où l’on évoque en 1395 les plaids d’héritage de la ville de Ro (...)

18La fieffe ne peut prendre fin que dans des situations précises, peu nombreuses. Il a été possible d’en identifier trois principales, certainement non exclusives. La première est l’amortissement de la rente par le propriétaire éminent, fréquent par exemple par le roi pour des terrains acquis par des communautés religieuses pour s’implanter en ville, comme les Jacobins ou les Carmes23. La deuxième est la mort ou l’absence du preneur, bien illustrée après la peste du milieu du XIVe siècle, à l’occasion de laquelle, avec quelques années de décalage, l’abbaye St-Ouen re-fieffe un nombre important de tènements24. Dans ce cas, l’affaire est jugée par la juridiction des plaids d’héritage de Rouen, instituée par la Commune au XIIe siècle, et active pendant tout le Moyen Âge25. Elle juge aussi des défauts de paiement de rente, les arrérages, qui peuvent aussi amener la fin de la fieffe, après en général de trois à six années de non paiement.

  • 26 B. Gauthiez, thèse, I, p. 265-68. Deux des maisons du lotissement étaient fieffées, dont l’une au m (...)

19Il semble par ailleurs que certaines maisons puissent avoir été affectées pour des loyers sous la forme de baux à 6 ans. C’est le cas du lotissement construit par l’abbaye St-Ouen entre 1320 et 1335 rue de Montbret et place de la Rougemare, où les sources plus tardives indiquent une telle situation. Au XVe siècle, seules deux maisons sur les 70 ou 80 qu’il comprenait faisaient partie du domaine fieffé de l’abbaye. Ces maisons de Pincedos (de l’ancien nom de la rue de Montbret) étaient peut-être dès l’origine louées aux personnels employés à la reconstruction de l’abbatiale St-Ouen, entreprise en 132026.

Mutations et tenures à l'Époque Moderne

  • 27 Ph. Cailleux cite une maison chargée de 9 rentes dans la paroisse St-Lô en 1468, Le clos aux Juifs (...)
  • 28 S. Roux, De Philippe-Auguste à François Ier, dans Paris, genèse d’un paysage, Paris, p. 80 et J. Na (...)

20Cette situation, relativement claire et simple au début du XIIIe siècle, va évoluer sous la pression de deux phénomènes concurrents. D’une part, les rentes aux propriétaires éminents vont avoir tendance à s’effriter sous le coup des dévaluations successives de la monnaie, pour ne plus avoir qu’une valeur pratiquement symbolique au XVIe siècle. D’autre part, les immeubles vont être de plus en plus chargés de rentes accumulées au cours du temps, jusqu’à surcharger le preneur27. La situation rouennaise est à cet égard proche de celle de Paris. Il est probable, la recherche n’en a pas été faite à ce jour, que cette situation fut, tout comme à Paris, clarifiée par des décisions royales aux XV-XVIe siècles28.

21L’étape suivante fut celle d’une évolution simplifiant considérablement les modes juridiques d’occupation du sol, pour arriver à une situation somme toute peut-être assez proche de celle du début du XIIIe siècle.

  • 29 Voir à ce sujet ADSM, C 1667-1668-1669, 1678-79.
  • 30 ADSM, 9 H 997.

22Le premier aspect en est l’amortissement des rentes nobles sur les terrains qui en étaient grevés. Si l’on trouve dans les sources de nombreuses tentatives pour les réactiver aux XVI-XVIIe siècles, jusqu’au début de constitution, avorté, d’un Terrier du Roi pour lequel de nombreux aveux sont réunis à la fin des années 167029, on rencontre en parallèle l’amortissement par exemple pour 30 000 £ du terrain vendu sur le quai par la ville pour y construire des maisons, en 1730, ou encore le rachat par des preneurs des rentes dues sur les maisons qu’ils avaient prises en fieffe de l’abbaye de Jumièges, rue de la Poterne au début du XVIIe siècle30. Il est vrai que dans ce cas l’abbaye utilisa le fruit de ce rachat pour poursuivre l’édification des maisons commencées. Le processus est largement avancé à la fin du XVIIIe siècle. Ainsi, vers 1770, environ un quart seulement des immeubles rouennais sont grevés d’une rente noble.

  • 31 Bardet, 1983, I, p. 178.
  • 32 Bardet, 1983, I, p. 178-79.
  • 33 La différence n’était probablement pas telle, puisque des subterfuges divers permettaient en fait u (...)

23Le deuxième aspect de cette évolution est le développement du loyer simple au détriment de la fieffe. Pour reprendre les termes de Jean-Pierre Bardet, « Après 1720, cette (dernière) solution devient assez rare. En 1773, elle ne concerne que 4,48 pour 100 des maisons de Rouen »31. Le montant du loyer, à la même date, représente en moyenne 4,6 pour 100 du prix de vente des immeubles. Les fieffes sont à cette époque légèrement moins chères, puisque leur montant moyen équivaut à 88 % du loyer sur le même bien (connu lorsqu’ils se succèdent)32. La différence réside dans la part du loyer attribuée aux travaux de maintenance, évaluée à 12 pour 100. Cette part est à la charge du propriétaire dans le cas d’une location, à celle du fiéffataire lors d’une fieffe. Il semble donc que, globalement, la rente du XIIIe siècle, de l'ordre de 10 pour 100 de la valeur du bien, pouvait rapporter deux fois plus que le loyer du XVIIIe siècle, au maximum 5 pour 10033.

La forme et le statut architectural des édifices

24La seconde partie de cette étude porte sur la forme des édifices et les choix juridiques faits à l’occasion de la production du bâti. Nous allons les examiner lors des urbanisations nouvelles, en terrain en quelque sorte vierge, puis lors de la construction ou reconstruction des immeubles en propriété individuelle, et enfin dans les modes d’entretien du bâti.

Lotissements et urbanisations nouvelles

25Il est possible, tout au long de l’histoire de la ville du XIIIe au XVIIIe siècle, d’identifier une série de lotissements suffisamment renseignés dans les sources. Sans être exhaustifs, voyons quels sont les principaux d’entre eux (Fig. 2).

Le quartier St-Nicaise, 1240 (Fig. 3)

  • 34 Gauthiez, 1988-89, p. 38.

26L’abbaye St-Ouen met en œuvre à partir de 1240 la création d'un nouveau quartier administré par une nouvelle paroisse, St-Nicaise. Le quartier est destiné à l’industrie de la draperie, dont la paroisse deviendra le siège à Rouen. Le dessin des rues et des parcelles est remarquablement régulier, avec une largeur type des voies et des terrains de 20 pieds, dimension qu’on retrouve dans la hauteur des façades des maisons les plus anciennes subsistantes, à un étage, et qui fait supposer un contrôle strict du plan et des élévations des maisons du quartier. Il semble pourtant que les terrains seuls aient été fieffés dans les années 1240, sans que des maisons aient été au préalable construites par l’abbaye. L’ensemble du quartier pouvait comprendre à l’origine 80 lots doubles pour la partie centrale et près d’une centaine par ailleurs34.

Les maisons de l’Hôpital du Roi, entre 1247 et 1254 (Fig. 4)

  • 35 Autorisation donnée par Louis VIII en mai 1224, BMR, Tiroir 63, vidimus de 1279.
  • 36 La rue de l’Aumône, future rue des Fossés-Louis-VIII, est citée en 1237, ADSM 20 H 6 ; elle est dit (...)
  • 37 BMR, Tiroir 110.
  • 38 Photographie ADSM, 13 Fi 108 ; G. Pessiot, Histoire de Rouen 1900-1939 en 800 photographies, Rouen, (...)

27Lotissement d’environ 110 maisons, telles qu’on peut les discerner encore en partie sur le plan cadastral du début du XIXe siècle, construites sur la rive sud de la rue des Fossés-Louis-VIII, percée à l’emplacement de l’ancien fossé de la ville à la suite de l'autorisation donnée en 1224 à la ville d’y construire35. Les maisons sont pour la première fois mentionnées en 125436, et font partie un peu plus tard du patrimoine de l’Hôpital du Roi, fondé en 1278 par Guillaume de Saâne, trésorier du chapitre de la cathédrale37. Ces maisons, d’une petite taille d’environ 3 m par 3 m, étaient fieffées à des pauvres. Les photographies anciennes de la rue permettent de restituer d’après l’état du bâti à la fin du XIXe siècle de petites maisons à un seul étage, à pignon – caractère archaïque à Rouen –, qui fait supposer une intervention de construction unique, reproduisant une architecture uniforme38.

Fig. 2 – Localisation des lotissements évoqués dans le texte :
1) quartier St-Nicaise, 1240 ; 2) maisons de l’Hôpital du Roi, entre 1247 et 1254 ; 3) maisons de Pincedos, entre 1321 et 1335 ; 4) rue du Porche-St-Godard, 1435 ; 5) Poissonnerie du Pont, 1482-87 ; 6) rue aux Juifs, 1507 ; 7) place du Marché-Neuf, vers 1532 ; 8) nord de la rue du Change, 1590 ; 9) rue du Mail, 1600-14 ; 10) rue de la Poterne, 1608 ; 11) rue du Mont, début du XVIIe siècle ; 12) rue Neuve St-Lô, 1661 ; 13) ancien Hôtel-Dieu, 1758-64 ; 14) rue de Crosne, 1780-81.

Fig. 3 – Le quartier St-Nicaise, loti en 1240 par l’abbaye St-Ouen, état au début du XVIIIe siècle. Plan B. Gauthiez.

Figure 4 – Maisons de l’Hôpital du Roi, construites entre 1247 et 1254 rue de l’Aumône (actuelle rue des Fossés-Louis-VIII), au nombre d’environ 110, plan partiel au début du XVIIIe siècle et silhouettes restituées de quelques-unes des maisons, dont aucune ne subsiste. Dessins B. Gauthiez.

Les maisons de Pincedos, entre 1321 et 1335 (Fig. 5)

  • 39 ADSM, 14 H 926, voir aussi B. Gauthiez, thèse, I, p. 265.
  • 40 ADSM, 14 H 162.

28L’abbaye St-Ouen construit sur la rive sud de la place de la Rougemare et le long de la rue de Montbret, parallèle, environ 75 maisons. L’état actuel des immeubles dans ce quartier permet de supposer une construction identique répétée, sur une trame d’environ 5-6,5 m (15-20 pieds) par maison. Elles étaient louées sur la base de baux de 6 ans, à l’exception de deux d’entre elles, fieffées39. Le choix de la location pourrait s’expliquer par les circonstances de la construction, à savoir la nécessité de loger des personnels employés sur le chantier de reconstruction de l’abbatiale, qui s’est écroulée en 131840.

La rue du Porche St-Godard, 1435 (Fig. 6)

  • 41 ADSM, G 4610.

29Le chapitre de la cathédrale Notre-Dame construit 16 maisons sur cette rue, percée à cette occasion au travers du porche d’une maison de pierre préexistante. Financées par un don fait en 1433, elles sont indiquées sur le plan cadastral ancien comme identiques, et fieffées41.

La Poissonnerie du pont, 1482-87 (Fig. 7)

  • 42 BMR, Tiroir 63.
  • 43 N. Périaux, Histoire sommaire et chronologique de la ville de Rouen, Rouen, 1874, p. 217 ; BMR, Tir (...)
  • 44 Bardet, 1983, I, p. 160.

30La ville acquiert à la fin du XVe siècle une série de terrains à l’ouest du bas de la rue Grand-Pont, à proximité du débouché du pont de pierre sur la Seine42. 27 maisons de taille identique seront ensuite construites sur les terrains libérés, formant une place rectangulaire régulière, affectée au marché au poisson, plus tard à une boucherie43. Fieffées, elles seront détruites en 1774 pour laisser place au théâtre44.

Fig. 5 – Maisons de Pincedos (rue de Montbret et place de la Rougemare) construites par l’abbaye Saint-Ouen entre 1321 et 1335, au nombre d’environ 75, plan au début du XVIIIe siècle et silhouettes restituées de quelques maisons. Dessins B. Gauthiez.

Fig. 6 – Rue du Porche-St-Godard, 16 maisons construites par le chapitre cathédral en 1435. Plan au début du XVIIIe siècle, B. Gauthiez.

Fig. 7 – La Poissonnerie du Pont, place entourée de 27 maisons construites vers 1482-87 par la ville. Restitution du site au début du XVIIIe siècle. Plan B. Gauthiez.

Maisons de la rue aux Juifs, 1507 (Fig. 8 et 9)

  • 45 Gauthiez, thèse, I, p. 313.

31La ville construit en 1507 six maisons identiques aux structures porteuses mitoyennes sur le côté sud de la rue aux Juifs, de façon à compléter les façades autour de la place du Neuf-Marché (à l’emplacement de l’actuelle cour du Palais de Justice), récemment créée, entouré à l’ouest et au nord par le Palais Royal en construction45. Ces maisons étaient fieffées.

Fig. 8 – Deux lotissements d’accompagnement de place. Plan B. Gauthiez.
A) 6 maisons construites par la ville rue aux Juifs en 1507 pour compléter la cour du Palais au sud, ancienne place du Neuf-Marché. – B) 6 maisons construites par la ville au sud de la place du Neuf-Marché vers 1532.

Fig. 9 – Élévation restituée des maisons de la rue aux Juifs, disparues, construites en 1507 par la ville, dessin B. Gauthiez.

Maisons de la place du Marché-Neuf, vers 1532 (Fig. 8 et 10)

  • 46 BMR, Tiroir 66 ; Pessiot, 1982, p. 27, photographie no 548.

32La ville mène une même opération au sud de la place du Marché-Neuf, avec là encore six maisons identiques, aux structures porteuses aussi mitoyennes46.

Nord de la rue du Change, 1590 (Fig. 11)

  • 47 ADSM, G 4397.
  • 48 G. Pessiot, Histoire de Rouen 1850-1900 en 500 photographies, Rouen, 1981, p. 39, photographie no 6 (...)

33Le chapitre cathédral donne en baux emphythéotiques d’une durée de 40 ans 12 terrains au nord de la rue du Change, entre la tour de Beurre et la portail de la Calende. Le plan et la façade des maisons à construire, « de même simmetrie et dont la consistance et toutes les dimensions seraient conformes aux plans qui en furent présentés », dessinés par le chanoine Ballut, sont imposés aux preneurs, de façon à produire une façade continue le long de la rue47, que les photographies du XIXe siècle nous restituent48.

Fig. 10 – Élévation restituée des maisons construites vers 1532 par la ville sur le Neuf-Marché, disparues. Dessin B. Gauthiez.

Rue du Mail, 1600-1614 (Fig. 12)

  • 49 ADSM, D 242 et D 244 ; N. Périaux, Dictionnaire indicateur des rues et places de Rouen, Rouen, 1874 (...)

34Jacques de Bernage, chanoine de Notre-Dame de Paris et prieur du monastère des Grandmontains à Rouen crée la rue du Mail sur des terrains du prieuré, en bordure du jeu dont elle prend le nom. Ils sont fieffés, à charge de construire dans les trois ans pour un montant convenu une maison, et selon l'emplacement déterminé par le bailleur. Les baux sont à 99 ans49.

Fig. 11 – Lotissement du côté nord de la rue du Change par le chapitre cathédral en 1590, plan au début du XVIIIe siècle et élévation restituée de la façade imposée aux preneurs lors des baux emphythéotiques. Les maisons furent détruites au XIXe siècle pour dégager la cathédrale. Le chanoine Ballut en était l’architecte. Dessins B. Gauthiez.

Fig. 12 – Lotissement de la rue du Mail en 1600-14 par le prieur du monastère de Grammont, plan au début du XVIIIe siècle. Dessin B. Gauthiez.

Rue de la Poterne, 1608 (Fig. 13 et 14)

  • 50 ADSM, 9 H 994 à 997.

35L’abbaye de Jumièges crée la rue de la Poterne sur son terrain, et construit sur son côté ouest onze maisons identiques à structure porteuse mitoyenne. Les maisons sont fieffées, mais le manque de moyens financier pousse l’abbaye à autoriser les premiers preneurs à racheter les rentes, de façon à financer la construction des maisons suivantes50.

Rue du Mont, début du XVIIe siècle (Fig. 15)

  • 51 B. Gauthiez, thèse, I, p. 367-68.

36Un propriétaire non identifié cède au début du siècle un ensemble de parcelles aux dimensions voisines rue du Mont et Ste-Geneviève-du-Mont, au nord-est de la ville. L’architecture des maisons n’est pas contrôlée, mais leur morphologie apparaît comme très homogène51.

Fig. 13 – Localisation des lotissements de :
A) rue de la Poterne en 1608 par l’abbaye de Jumièges. – B) rue Neuve St-Lô en 1661 par le prieuré St-Lô. – Plan au début du XVIIIe siècle. Dessin B. Gauthiez.

Fig. 14 – Élévation des maisons subsistantes du lotissement de la rue de la Poterne en 1608. Dessin B. Gauthiez.

Fig. 15 – Lotissement de la rue du Mont au début du XVIIe siècle, plan au début du XVIIIe siècle et élévation des façades de quelques maisons existantes construites lors du lotissement. Dessins B. Gauthiez.

Rue Neuve St-Lô, 1661 (Fig. 13)

  • 52 ADSM, G 6862, 5 décembre 1661.
  • 53 ADSM, G 6862, mention du XVIIIe siècle.

37Le prieuré St-Lô perce la rue et construit sur sa rive est une dizaines de maisons doubles identiques52. Ces maisons sont à « donner à loyer et... mettre dans le commerce »53.

Ancien Hôtel-Dieu, 1758-64 (Fig. 16)

  • 54 Bardet, 1983, I, p. 137-38 ; Ch. Robillard de Beaurepaire, Nouveaux mélanges historiques et archéol (...)

38La ville, après le transfert de l’Hôtel-Dieu dans de nouveaux bâtiments à l'extérieur à l’ouest des murs, baille les terrains de l’ancien hôpital partie par partie, à charge pour le preneur de construire des immeubles dont le plan et la façade auront été approuvés au préalable, ainsi des 8 ou 10 maisons construites par le sieur Hongnard, dont le dessin est approuvé en 176054.

Rue de Crosne, 1780-81 (Fig. 17)

  • 55 Bardet, 1983, I, p. 161.

39Dans le cadre d’un vaste projet de réaménagement des marges ouest de la ville, celle-ci vend une série de terrains le long de la rue de Crosne nouvellement percée, à charge pour les acheteurs de construire suivant un plan de façade imposé55.

40L’ensemble de ces lotissements permet un certain nombre de constats. Tout d’abord, ils se répartissent en trois types assez distinct.

41Dans le premier type, le propriétaire construit l’ensemble des maisons et le plus souvent les fieffe, comme rue de l’Aumône au XIIIe siècle ou place du Neuf-Marché vers 1532, dans un unique cas les loue, rue Pincedos au début du XIVe siècle.

42Dans le deuxième type, le parcellaire est imposé, et seule l’architecture des façades, parfois le plan au sol, est imposée par le propriétaire, qu’elle ait été dessinée par lui-même ou proposée par le preneur, cas illustrés par la rue du Change en 1590 et l’ancien Hôtel-Dieu vers 1760. La forme du bâtiment à construire est ici une clause contractuelle, au même titre que par exemple la durée de l’emphytéose ou la durée impartie pour réaliser l’édifice.

43Le troisième type voit un contrôle inexistant de la forme architecturale, du moins pour ce qui concerne le propriétaire, ainsi rue du Mont au début du XVIIe siècle. S’y appliquent tout de même les autres contraintes évoquées en introduction, règlementaires etc.

Fig. 16 – Lotissement du site de l’ancien Hôtel-Dieu en 1758-64 par des particuliers sous le contrôle de la ville, plan au début du XIXe siècle et dessin d’un immeuble, dont aucun ne subsiste. Plan B. Gauthiez.

Fig. 17 – Percement et lotissement de la rue de Crosne en 1780-81 par la ville, état au début du XIXe siècle. Plan B. Gauthiez.

  • 56 Gauthiez, Les maisons de Rouen, dans Archéologie médiévale, cit. note 7 p. 188-191.

44Le contrôle de l’espace construit, de la part des propriétaires institutionnels, ecclésiastiques ou religieux, apparaît donc comme fréquent dès le XIIIe siècle lors des grandes opérations immobilières56, à tel point qu’on les voit prendre en charge la construction elle-même des maisons, en quantités parfois importantes. Il en est de même lorsque la ville cherche à contrôler précisément des lieux à forte signification pour elle, particulièrement des places publiques. Ces lotissements de type I sont pratiqués couramment jusqu’à celui de la rue Neuve-St-Lô en 1661, et disparaissent par la suite.

  • 57 L. Benevolo, The architecture of the Renaissance, Londres, 1978, II, p. 784.

45De sorte que la modernité, en la matière, est représentée par le contrôle opéré lors du lotissement de la rue du Change, en 1590. Il est certainement lié à la complexification juridique des actes de mutation, de même probablement qu’il est permis par la diffusion des plans sur support papier. Le lotissement du quartier St-Nicaise pourrait cependant s’apparenter à ce deuxième type. On n’en sait malheureusement pas assez à son sujet. Une étape intermédiaire entre les techniques de lotissement de types I et II est représentée par la place Vendôme à Paris, créée vers 1699, où la ville construit les façades à son goût, puis cède les terrains, à charge pour les acheteurs de respecter l’ordonnance ainsi mise en place, avec toute liberté pour l’intérieur de la parcelle57.

46Le troisième type de lotissement a peut-être été le plus courant pendant toute la période, le fait qu’il ressortisse principalement à des propriétaires privés peut expliquer sa faible documentation.

47L’ensemble de ces données plaide cependant pour un contrôle assez continu, de plus en plus délégué aux preneurs de terrains, des architectures produites. Par ailleurs, on ne peut qu’être frappé du fait que la formule d’affectation des terrains utilisée dans ces lotissements est pratiquement systématiquement la fieffe, même au XVIIIe siècle. Il est vrai alors que l’on ne cède que des terrains non construits. Il n'y a donc pas de lien direct entre le type de lotissement et de contrôle de la forme architecturale par le propriétaire et le mode d’affectation des terrains, qui se réfère en général à une pratique dominante vu l’époque considérée.

L’architecture des immeubles individuels

48Les sources qui renseignent sur les processus de définition formelle des maisons individuelles sont fort rares, et concernent pratiquement surtout des biens de mainmorte. Là encore, un pan tout entier de la production immobilière nous échappe, celle des propriétaires privés. Il est cependant probable qu’ils suivaient des procédures similaires, à plus petite échelle, que les administrations ou les établissements religieux.

49Prenons cependant deux exemples de construction de maisons nouvelles, qui peuvent être étudiés avec suffisamment de détail.

  • 58 ADSM, G 7305.
  • 59 Gauthiez, thèse, II, p. 505-506.

50Le premier porte sur une maison que les trésoriers de la paroisse S. Nicaise envisagent de construire sur un emplacement pris sur le cimetière de l’église, au début du XVIIe siècle. Le dossier d’archives conserve une exceptionnelle série de dessins qui permettent de reconstituer la manière de tracer la façade, à partir de tracés régulateurs simples58. L’étude systématique des maisons de Rouen que nous avons pu mener avait fait pressentir une telle réalité généralisée aux édifices privés de la ville59.

  • 60 ADSM, G 6389.

51Le deuxième exemple est celui d’une maison que les trésoriers de la paroisse St-Denis veulent « bailler à fieffe, à charge de rédifier ou rebastir », dans la rue St-Denis. Un placard est alors affiché dans la paroisse, en 1726, qui précise que le plan et la façade sont imposés au preneur, qu’il reconstruise complètement la maison ou qu’il se contente de la refondre60. La solution retenue est dans ce cas identique à celle des lotissements de type II. Cet exemple nous permet d’aborder la question de l’entretien du bâti, puisque c’est là une des solutions possibles pour le preneur.

L’entretien et la reconstruction du parc bâti

  • 61 B. Gauthiez, Étude des maisons de Rouen, dans Les nouvelles de l'archéologie, 53-54, automne-hiver (...)

52L’analyse architecturale et les textes montrent que les interventions sur le bâti peuvent être réparties selon trois niveaux assez distincts61. Il s'agit soit de petites modifications, sans conséquence pour le gros œuvre et l’aspect d’ensemble de la construction, soit d’opérations de grosse réparation ou d’ajout d’étage(s), qui peuvent conduire par exemple à supprimer des saillies, ou encorbellements, – pratiquement systématiques à Rouen avant leur interdiction en 1520 – et à donner à l’immeuble un aspect tout à fait contemporain de sa modification. Il peut s'agir enfin de construction ou de reconstruction, cas le plus fréquent dans une ville ancienne. On a vu ce qu’il était de ce dernier cas de figure. Les petites réparations et les grosses modifications relèvent plutôt de l’entretien du bâti et de son adaptation au exigences de l’époque.

  • 62 ADSM, G 4327, prise en fieffe par Gautier de S. Hylaire, maître de l’œuvre de la cathédrale Notre-D (...)
  • 63 ADSM, 14 H 511, 1353.
  • 64 ADSM, G 4282, 100 £ d’amélioration sur une maison dont la rente est de 25 £.
  • 65 ADSM, G 4325, 80 £ de travaux pour 8 £ de rente sur un ensemble de huit maisons.
  • 66 ADSM, 14 H 494 et 500.

53L’entretien des maisons apparaît dès le XIIIe siècle fréquemment dans les actes de fieffe des tènements. On peut se contenter de simplement exiger de tenere in bonum statum le bien fieffé62, ou encore de spécifier que le preneur « ne pourra oster aucun des edefices dudit heritage... se n’est pour edefier y mellieurs »63. Plus souvent, des travaux importants sont demandés, leur montant indiqué dans l’acte, de même que le délai pour réaliser ces « amendements » ou « améliorations ». La somme à investir est très variable, de 5 à 200 £ –montant très considérable – au XIIIe siècle, et peut correspondre à une fraction importante de la valeur estimée de la maison, dans des exemples significatifs comme un quart dans un texte de 127164, ou la totalité pour un ensemble de maisons en 1303 (pourrait-il s’agir en ce cas d’une construction ex nihilo ?)65. Parfois, on baisse légèrement la rente, ainsi dans le cas d’une maison en très mauvais état en 1428, ou encore en 148666.

  • 67 Voir l’exemple des maisons de la Poissonnerie, ou Petite Boucherie, édifiées dans les années 1480, (...)

54De manière générale, jusqu’au XVIIIe siècle67, ces grosses réparations sont à la charge du fiéffataire, de même probablement que les reconstructions. On a vu qu’au XVIIIe siècle les montants des fieffes étaient de 12 pour 100 inférieurs à ceux des loyers sur une même maison.

  • 68 ADSM, 14 H 926, procès-verbal de visite des maisons de Pincedos en 1561 et 1592.
  • 69 ADSM, 14 H 93, compte de la fabrique de St-Ouen, domaine non fieffé. L’état actuel des maisons dans (...)

55Il est donc clair que les plus petites réparations sont à cette époque à la charge des locataires. Il y a ici un lien entre forme juridique d’affectation des biens et leur évolution architecturale. Les grosses réparations, dans le cas des maisons locatives, restent cependant à la charge du propriétaire. On voit ainsi l’abbaye St-Ouen se préoccuper de l’état de ses maisons de Pincedos en 1561 et envisager de les remettre en état. Il est vrai que plusieurs en sont inhabitables68. Le coup de main huguenot sur la ville en 1562 et les guerres qui suivirent retardèrent l’intervention jusqu’à 1592, quand « desd. maisons il y en avait partie en totalle ruyne, plusieurs vuides et non habitez par deffaulte d’avoir este reparez ». Vers 1620, encore 7 maisons sur les 73 du lotissement sont en ruine, alors que les autres ont été réparées, souvent lourdement, ou reconstruites69.

  • 70 État de dégradation bien évoqué par A. Floquet, La boise S. Nicaise, dans la Revue de Rouen, 1836.

56Dans l’ensemble, les propriétaires religieux ou publics semblent avoir eu des difficultés à entretenir leur parc immobilier. On attend souvent la dernière limite pour réparer une maison locative, limite parfois dépassée lorsque les vieilles charpentes se sont écroulées. La perte de recette est évidente, mais les loyers semble-t-il assez faibles du XVIIIe siècle pourraient expliquer la nette dégradation d’une grande partie du bâti rouennais à cette époque, principalement dans les quartiers ouvriers de l’est et du nord-est. Dans le quartier St-Nicaise par exemple, si l’on reconstruit encore un certain nombre de maisons au XVIIe siècle, on ne fait plus que réparer au début du XVIIIe siècle, pour ne pratiquement plus intervenir entre 1750 et 1800, époque à laquelle le bâti devait être dans un état de délabrement avancé70.

  • 71 Gauthiez, thèse, II, p. 519-522.

57C’est aussi que dans les périodes de prospérité l’immobilier est très actif, et la reconstruction accessible même à des populations relativement modestes, alors qu’en période de crise seules les populations les plus aisées peuvent dégager les moyens financiers nécessaires à une construction neuve. Ainsi, Le taux de reconstruction du parc immobilier rouennais, à périmètre égal et calculé sur des tranches chronologiques de 50 à 80 ans – lissant donc les écart les plus important – a-t-il évolué entre environ 1,7 pour 1000 entre 1520 et 1600 et environ 6 pour 1000 entre 1600 et 1650, pour se stabiliser au XVIIIe siècle aux environs de 3 pour 100071.

58En ce sens, la part prise par les loyers au détriment des fieffes, au XVIIIe siècle, peut apparaître comme une adaptation à un marché devenu difficile, où, aussi, provenir de la décrue démographique par rapport au XVIIe siècle, le preneur se faisant plus rare. Cette évolution a eu cependant pour conséquence une dégradation du parc immobilier logeant les populations les moins solvables, dans lequel les propriétaires ont nettement moins investi.

59Il semble que cette situation ait conduit de même à contrôler moins activement l’état des biens fieffés. Ainsi certaines maisons de la Poissonnerie ont-elles été laissées à l’abandon, probablement du fait de l’absence de repreneur.

  • 72 J.-P. Bardet, La maison rouennaise aux XVIIe et XVIIIe siècles. Économie et comportements, dans Le (...)
  • 73 J.-P. Babelon, L'urbanisme d'Henri IV et de Sully à Paris, dans L'urbanisme de Paris et l'Europe 16 (...)

60Si le propriétaire peut contrôler l’état de son bien lorsqu’il est loué, puisque les grosses réparations sont à sa charge, il n’en est pas de même lorsque l'immeuble est fieffé. Dans ce cas, l’occupant bénéficie d’un droit de quasi-propriété, et peut donc agir à sa guise. Les maisons de la rue du Change, construites à partir de 1590, en sont un bon exemple. Les photographies prises avant leur destruction à la fin du siècle dernier montrent en effet qu’un certain nombre d'entre elles avaient été surhaussées d’un étage, sans plan d’ensemble, dès le début du XVIIe siècle, bien avant l’extinction des baux emphytéotiques à durée de 40 ans qui s’y appliquaient72. Le résultat de cette évolution était donc très éloigné de ce qu’avait souhaité le chapitre de la cathédrale Notre-Dame en imposant des dessins de façade lors du lotissement. L’évolution de la place Dauphine à Paris fut tout à fait comparable. Créée vers 1607, les immeubles en avaient été fieffés, et ont de nos jours, pour ceux qui subsistent, un aspect bien loin de leur régularité initiale73. Un certain nombre en ont même été reconstruits à des époques variées.

61Ainsi, des maisons construites avec une même architecture, avec un souci esthétique de régularité, qu'elles aient été construites au XIIIe siècle comme celles de la rue des Fossés-Louis-VIII à Rouen ou au XVIIe siècle suivant une procédure identique place Dauphine à Paris, du fait qu'elles étaient fieffées, ont-elles connu un sort architectural qui les a rapprochées du bâti courant. C’est que chacune d’elles a connu dès la fieffe une évolution propre, au gré des occupants, suivant des logiques indépendantes, incontrôlables par le propriétaire éminent, et de plus en plus divergentes.

  • 74 Gauthiez, thèse, II, p. 517-519.

62Cette réalité historique pose bien sûr la question très actuelle de la définition des moyens juridiques à même de conserver des formes architecturales régulières, voulues comme telles à l’origine, sur le long terme. Il y a aussi que la durée à prendre en compte est immense aux yeux des aménageurs et autres architectes. On sait en effet que la durée de vie des immeubles se compte en siècle. L’âge moyen des maisons rouennaises a varié, du milieu du XVIIe siècle à la fin du XVIIIe, entre environ 100 et 275 ans74.

63On aperçoit ici le lien entre la forme juridique de l’affectation des terrains et des immeubles et le paysage urbain.

  • 75 Gauthiez, thèse, II, p. 439 et 442.

64En urbanisation nouvelle, le plus souvent, quelle que soit l’époque considérée, l’architecture des maisons est relativement uniforme, imposée comme telle par le lotisseur ou l’autorité publique, ou du fait de leur participation à un même contexte social et économique. Elle contraste avec les parties de la ville urbanisées plus anciennement, où la différenciation due à l’histoire propre de chaque édifice sur chaque terrain a fait son effet sur la longue durée. Il est ainsi possible de décrire à Rouen, en se basant sur les maisons existantes et telles que l’on peut les connaître par les sources iconographiques, un paysage urbain du XIVe siècle formé de quartiers périphériques urbanisés principalement au XIIIe siècle, composés d’uniformes maisons de bois à un étage aux dimensions voisines, et un secteur central urbanisé à partir du Xe siècle où les hauteurs varient entre un et trois étages, où la pierre tient une bonne place, surtout dans les grandes maisons bourgeoises et aristocratiques, où enfin le dessin architectural des maisons, presque toutes à pignon, accuse leur personnalité et fait apparaître la rue comme une juxtaposition d’unités autonomes, et non comme une unité composée d’éléments homologues, ce qu'elle tendra à devenir aux XV-XVIe siècles75.

  • 76 La conscience de cet équilibre apparaît nettement dans certains avis d’alignements donnés dans la p (...)

65Le paysage de Rouen au XVIIIe siècle est celui d’une ville après des siècles de différenciation, où cependant un équilibre est atteint entre les règlementations publiques touchant aux constructions et le jeu des contraintes sociales et économiques, déterminant particulièrement pour les types fonctionnels des immeubles, leur hauteur etc.76.

Conclusion

66On l’a compris, cette description du paysage de la ville en termes d'évolution architecturale déterminée par le statut juridique des immeubles amorce la conclusion de cette étude.

67Il est clair maintenant que la forme architecturale elle-même n’est pas déterminante du statut de l’immeuble. Il est clair, en revanche, que le statut foncier implique une série de conséquences à la fois pour la forme architecturale initiale de l’immeuble et pour son évolution. Il est possible de résumer ces implications sous la forme de quatre cas de figure, de celui qui contrôle le mieux l’évolution architecturale des maisons à celui qui le contrôle le moins :

  1. Un propriétaire institutionnel construit un ensemble de maisons et les loue. En gardant à sa charge leur gros entretien, il peut les conserver dans leur état initial, si toutefois l’entretien est régulier.

  2. Un propriétaire institutionnel construit un ensemble de maisons et les fieffe. Le gros entretien et même la reconstruction étant à la charge du fiéffataire, le contrôle ne dépasse pas celui opéré lors de la construction des édifices. L’homogénéité architecturale d’origine dérive peu à peu jusqu’à un état comparable à celui du bâti courant, après quelques siècles, parfois moins.

  3. Un propriétaire institutionnel lotit un terrain en imposant des contraintes architecturales et fieffe les lots. Le contrôle initial opéré lors de la construction des édifices laisse une marge au preneur lors de la mise en œuvre du dessin imposé. L’évolution est ici la même que dans le situation 2.

  4. Le lotissement est opéré sans contraintes architecturales et ne concerne que le dimensionnement des lots. Le statut architectural des immeubles est dès lors identique à celui d’une reconstruction en milieu déjà urbanisé, avec les mêmes contraintes.

  • 77 Gauthiez, Étude des maisons de Rouen.

68Il est bien évident, pour reprendre l’introduction de cet article, que bien d’autres facteurs interviennent dans la définition de la forme architecturale d'un immeuble77. Il apparaît nécessaire enfin de mettre en relief la variabilité de la forme architecturale, dans le temps, et immeuble par immeuble, au travers de ces contraintes très diverses et des niveaux possibles d’intervention sur un édifice existant, du changement de la poignée d’une porte à une reconstruction complète. Face à cette variabilité, la fixité sur le long terme des statuts juridiques immobiliers est frappante. Il est logique, de ce fait, que les implications de ces statuts sur l’architecture soient fortes, et qu’à l’inverse un statut architectural n’ait que peu ou pas d’effet sur la forme juridique. Il est vrai que la forme architecturale se définit dans l’instant, celui d’une mutation foncière le plus souvent, lors de l’achat d’un bien sur lequel on va intervenir ou lors d’une fieffe ou d’un bail locatif, moment où en général on décide des réparations ou modifications à apporter à un immeuble, et que la durée de vie d’un immeuble, à Rouen entre le XIIIe et le XVIIIe siècle, tout en étant soumise aux aleas économiques, ne dépasse que rarement deux siècles sans refonte (nous dirions en certains cas « réhabilitation »), et trois à quatre siècles sans reconstruction.

Notes

1 Voir F. Boudon, A. Chastel, H. Couzy et F. Hamon, Système de l’architecture urbaine ; le quartier des Halles à Paris, Paris, 1977. B. Gauthiez, Lyon, formation et évolution d'un espace urbain, 1. Cartographie et Moyen Âge, rapport de recherche au Ministère de l’équipement, 1993.

2 Archives départementales de la Seine-Maritime (ADSM), C 2746 ; J.-P. Bardet, Rouen aux XIIe et XVIIIe siècles, les mutations d’un espace social, Paris, 1983, p. 167 sq.

3 ADSM, G 2795.

4 B. Gauthiez, La ré-occupation planifiée de la cité de Rouen au haut Moyen Age, dans Medieval art, architecture and archaeology at Rouen (The British Archaeological Association conference transactions, XII), 1989, p. 12-19.

5 B. Gauthiez, La logique de l’espace urbain, formation et évolution ; le cas de Rouen, thèse de doctorat d’histoire nouveau régime, EHESS, Paris, 1991, 2 vol., I, p. 140-151 sur le bourg de Rouen et les libertés de la ville. Voir aussi L. Musset, La Normandie ducale, dans Histoire de la Normandie, Toulouse, éd. 1987, p. 168 ; et R. Génestal, La tenure en bourgage dans les pays régis par la Coutume de Normandie, Paris, 1900.

6 A. Giry, Les Etablissements de Rouen, Paris, 1883.

7 B. Gauthiez, Les maisons de Rouen, XIIe-XVIIIe siècles, dans Archéologie médiévale, XXIII, 1993, p. 140-171.

8 B. Gauthiez, thèse, I, p. 222-241.

9 Sur la décision de janvier 1224 (n.s.), Bibliothèque municipale de Rouen (BMR), registre Ul, fo 16-18. Sur l’enceinte des environs de 1070, B. Gauthiez, Hypothèses sur la fortification de Rouen au XIe siècle, dans Anglo-Norman Studies, XIV, 1991, p. 70-76. Sur l’enceinte du XIIe siècle, B. Gauthiez, thèse, I, p. 183-189.

10 B. Gauthiez, thèse, I, p. 273-280.

11 BMR, Tiroir 2, acte de Charles VII de mars 1450 confirmant une décision de Henri VI en 1445. Voir A. Chéruel, Histoire de Rouen pendant l’époque communale, Rouen, 1843-44, 2 vol., II, p. 315.

12 Ch. Robillard de Beaurepaire, Notices historiques et archéologiques, Rouen, 1888, p. 79 sq.

13 ADSM, 20 H 1, 1195-1200 ; ADSM, 14 H 18, no 43, 1255 ; no 51, 1326 ; no 408, 1345.

14 ADSM, G 4283.

15 A. Sadourny pense qu’il peut s’agir souvent au XIIIe siècle de rentes surchargeant le bien, Les rentes à Rouen au XIIIe siècle, dans Annales de Normandie, XXI, 1971, p. 99-108.
Si la situation est telle le plus souvent aux XIVe-XVe siècles, il semble que cet état de fait ne se développe que dans le courant du XIIIe siècle et surtout à partir de la fin du siècle, peut-être à la faveur des dévaluations alors fréquentes, qui déprécient rapidement les rentes. De sorte que la grande majorité des actes qui nous sont restés pour le XIIIe siècle paraisse plutôt porter sur des tènements, et non des droits.
Le fait que la majeure partie du centre de Rouen soit libre de toute propriété éminente probablement dès sa ré-urbanisation au Haut Moyen Âge est une situation semble-t-il peu courante. On a vu le contraste avec Paris, où les censives perdurèrent jusqu’à la Révolution ; à Londres, la situation des terrains est toujours celle qui prévalait au Moyen Âge, et de grandes familles aristocratiques y possèdent encore des droits sur des quartiers entiers.

16 ADSM, 14 H 18, no 171, 1213 ; ADSM, G 4324, 1201, par exemple.

17 ADSM, G 4346, 1296.

18 Principalement dans ADSM, G 2094 et dans BMR, ms. Y44.

19 ADSM, 14 H 139, bulle du pape Innocent IV en 1246, réitérée par Grégoire X en 1274.

20 B. Gauthiez, Le quartier Saint-Nicaise à Rouen, une opération d’urbanisme du XIIIe siècle, dans Bulletin des Amis des monuments rouennais, oct. 1988 – sept. 1989, p. 33-43.

21 Voir aussi ADSM, G 4282.

22 ADSM, 14 H 18, no 69, 1284 ; ADSM, G 4297, 1296, par exemple.

23 Les rentes dues par les Jacobins pour l’emprise de leur monastère sont amorties par Philippe le Bel en 1294, BMR, Tiroir 324 ; de même celles des Carmes en 1308, Archives Nationales (AN), JJ 70.3647, et à nouveau pour leur site d’implantation définitif en 1338, même source.

24 ADSM, 14 H 18, nos 147, 246, 307, 319, 320, 323, 360, 368, 369, 501, 521, en 1353-54.

25 A. Giry, 1883, p. 30 ; ADSM, G 4612, où l’on évoque en 1395 les plaids d’héritage de la ville de Rouen.

26 B. Gauthiez, thèse, I, p. 265-68. Deux des maisons du lotissement étaient fieffées, dont l’une au maître d’œuvre de St-Ouen, au milieu du XVe siècle, ADSM, 14 H 93.

27 Ph. Cailleux cite une maison chargée de 9 rentes dans la paroisse St-Lô en 1468, Le clos aux Juifs de 1360 à 1520 environ, mémoire de maîtrise de l’Université de Rouen, p. 34.

28 S. Roux, De Philippe-Auguste à François Ier, dans Paris, genèse d’un paysage, Paris, p. 80 et J. Nagle, La ville de l’absolutisme triomphant de François Ier à Louis XV, même ouvrage, p. 100.

29 Voir à ce sujet ADSM, C 1667-1668-1669, 1678-79.

30 ADSM, 9 H 997.

31 Bardet, 1983, I, p. 178.

32 Bardet, 1983, I, p. 178-79.

33 La différence n’était probablement pas telle, puisque des subterfuges divers permettaient en fait un rapport nettement plus élevé au XVIIIe siècle, Bardet, 1983,I, p. 179, d’après Ph. Goujard, La constitution de rentes à Rouen au XVIIIe siècle, mémoire de maîtrise, Rouen, 1969, p. 14-18.
Par ailleurs, il est possible que la durée moyenne d’occupation des logements par un même preneur, fieffes au XIIIe siècle, baux au XVIIIe, n’ait pas été très différente entre ces deux époques. En effet, la proportion des noms de personne comportant au XIIIe siècle une origine géographique, proportion dont on sait qu'elle reflète assez bien la part immigrée dans la population urbaine, est légèrement supérieure à 40 %, très proche de ce qu'elle sera au XVIIIe siècle (Bardet, I, p. 211). Sur l’intérêt de l’onomastique dans l’étude des migrations pour le Moyen Âge, voir K. Michaelsson, Étude sur les noms de personnes français d'après les rôles de taille parisiens (rôles de 1292, 1296-1300, 1313, Uppsala, 1927, p. 51-53, cité par A. Higounet-Nadal, La croissance urbaine, dans Histoire de la population française. 1. des origines à la Renaissance, Paris, 1988, p. 268-69.

34 Gauthiez, 1988-89, p. 38.

35 Autorisation donnée par Louis VIII en mai 1224, BMR, Tiroir 63, vidimus de 1279.

36 La rue de l’Aumône, future rue des Fossés-Louis-VIII, est citée en 1237, ADSM 20 H 6 ; elle est dite en 1254 bordée ad domos faciendum tempore domini Stephani de Porta militis tunc baillivi, ADSM, 14 H 18, no 27.

37 BMR, Tiroir 110.

38 Photographie ADSM, 13 Fi 108 ; G. Pessiot, Histoire de Rouen 1900-1939 en 800 photographies, Rouen, 1982, p. 195, photographie no 943. Le pignon sur rue, dominant jusqu'au XIVe siècle, disparaît au XVIe siècle.

39 ADSM, 14 H 926, voir aussi B. Gauthiez, thèse, I, p. 265.

40 ADSM, 14 H 162.

41 ADSM, G 4610.

42 BMR, Tiroir 63.

43 N. Périaux, Histoire sommaire et chronologique de la ville de Rouen, Rouen, 1874, p. 217 ; BMR, Tiroir 63, aveu des biens de la ville en 1642.

44 Bardet, 1983, I, p. 160.

45 Gauthiez, thèse, I, p. 313.

46 BMR, Tiroir 66 ; Pessiot, 1982, p. 27, photographie no 548.

47 ADSM, G 4397.

48 G. Pessiot, Histoire de Rouen 1850-1900 en 500 photographies, Rouen, 1981, p. 39, photographie no 62, par exemple.

49 ADSM, D 242 et D 244 ; N. Périaux, Dictionnaire indicateur des rues et places de Rouen, Rouen, 1874, p. 592.

50 ADSM, 9 H 994 à 997.

51 B. Gauthiez, thèse, I, p. 367-68.

52 ADSM, G 6862, 5 décembre 1661.

53 ADSM, G 6862, mention du XVIIIe siècle.

54 Bardet, 1983, I, p. 137-38 ; Ch. Robillard de Beaurepaire, Nouveaux mélanges historiques et archéologiques, Rouen, 1904, p. 271 sq.

55 Bardet, 1983, I, p. 161.

56 Gauthiez, Les maisons de Rouen, dans Archéologie médiévale, cit. note 7 p. 188-191.

57 L. Benevolo, The architecture of the Renaissance, Londres, 1978, II, p. 784.

58 ADSM, G 7305.

59 Gauthiez, thèse, II, p. 505-506.

60 ADSM, G 6389.

61 B. Gauthiez, Étude des maisons de Rouen, dans Les nouvelles de l'archéologie, 53-54, automne-hiver 1993, p. 19-22. Les questions relatives à ces niveaux d’intervention sur le bâti et leur importance économique et par rapport au paysage urbain sont ici largement évoquées.

62 ADSM, G 4327, prise en fieffe par Gautier de S. Hylaire, maître de l’œuvre de la cathédrale Notre-Dame, 1280.

63 ADSM, 14 H 511, 1353.

64 ADSM, G 4282, 100 £ d’amélioration sur une maison dont la rente est de 25 £.

65 ADSM, G 4325, 80 £ de travaux pour 8 £ de rente sur un ensemble de huit maisons.

66 ADSM, 14 H 494 et 500.

67 Voir l’exemple des maisons de la Poissonnerie, ou Petite Boucherie, édifiées dans les années 1480, rebaillées pour une en 1731 à faire rediffìer et reparer, pour une autre en 1732 à démonter... pour la faire rebatir, BMR, Registre DD, 1730-55.

68 ADSM, 14 H 926, procès-verbal de visite des maisons de Pincedos en 1561 et 1592.

69 ADSM, 14 H 93, compte de la fabrique de St-Ouen, domaine non fieffé. L’état actuel des maisons dans le quartier témoigne des réparations et reconstructions faites à cette époque.

70 État de dégradation bien évoqué par A. Floquet, La boise S. Nicaise, dans la Revue de Rouen, 1836.

71 Gauthiez, thèse, II, p. 519-522.

72 J.-P. Bardet, La maison rouennaise aux XVIIe et XVIIIe siècles. Économie et comportements, dans Le bâtiment enquête d'histoire économique, XIVe-XIXe siècles, Paris, 1971, p. 313-518.

73 J.-P. Babelon, L'urbanisme d'Henri IV et de Sully à Paris, dans L'urbanisme de Paris et l'Europe 1600-1680, présenté par P. Francastel, Paris, 1969, p. 47-60.

74 Gauthiez, thèse, II, p. 517-519.

75 Gauthiez, thèse, II, p. 439 et 442.

76 La conscience de cet équilibre apparaît nettement dans certains avis d’alignements donnés dans la première moitié du XVIIIe siècle par le Bureau des Finances, voir par exemple ADSM, C 1525, dossier Robert Letainturier.

77 Gauthiez, Étude des maisons de Rouen.

Table des illustrations

Légende Fig. 1 – Les principales étapes de la croissance de Rouen.A) castrum réoccupé par une grande opération d’urbanisme au début du Xe siècle. – B) bourg des alentours de l’an mil. – C) partie enclose dans la deuxième moitié du XIIe siècle, à laquelle les privilèges de la ville sont étendus en 1224. – D) partie enclose en 1346, à laquelle les privilèges de la ville sont étendus en 1445.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 324k
Légende Fig. 2 – Localisation des lotissements évoqués dans le texte :1) quartier St-Nicaise, 1240 ; 2) maisons de l’Hôpital du Roi, entre 1247 et 1254 ; 3) maisons de Pincedos, entre 1321 et 1335 ; 4) rue du Porche-St-Godard, 1435 ; 5) Poissonnerie du Pont, 1482-87 ; 6) rue aux Juifs, 1507 ; 7) place du Marché-Neuf, vers 1532 ; 8) nord de la rue du Change, 1590 ; 9) rue du Mail, 1600-14 ; 10) rue de la Poterne, 1608 ; 11) rue du Mont, début du XVIIe siècle ; 12) rue Neuve St-Lô, 1661 ; 13) ancien Hôtel-Dieu, 1758-64 ; 14) rue de Crosne, 1780-81.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 336k
Légende Fig. 3 – Le quartier St-Nicaise, loti en 1240 par l’abbaye St-Ouen, état au début du XVIIIe siècle. Plan B. Gauthiez.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 392k
Légende Figure 4 – Maisons de l’Hôpital du Roi, construites entre 1247 et 1254 rue de l’Aumône (actuelle rue des Fossés-Louis-VIII), au nombre d’environ 110, plan partiel au début du XVIIIe siècle et silhouettes restituées de quelques-unes des maisons, dont aucune ne subsiste. Dessins B. Gauthiez.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 312k
Légende Fig. 5 – Maisons de Pincedos (rue de Montbret et place de la Rougemare) construites par l’abbaye Saint-Ouen entre 1321 et 1335, au nombre d’environ 75, plan au début du XVIIIe siècle et silhouettes restituées de quelques maisons. Dessins B. Gauthiez.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 272k
Légende Fig. 6 – Rue du Porche-St-Godard, 16 maisons construites par le chapitre cathédral en 1435. Plan au début du XVIIIe siècle, B. Gauthiez.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 156k
Légende Fig. 7 – La Poissonnerie du Pont, place entourée de 27 maisons construites vers 1482-87 par la ville. Restitution du site au début du XVIIIe siècle. Plan B. Gauthiez.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 124k
Légende Fig. 8 – Deux lotissements d’accompagnement de place. Plan B. Gauthiez.A) 6 maisons construites par la ville rue aux Juifs en 1507 pour compléter la cour du Palais au sud, ancienne place du Neuf-Marché. – B) 6 maisons construites par la ville au sud de la place du Neuf-Marché vers 1532.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 272k
Légende Fig. 9 – Élévation restituée des maisons de la rue aux Juifs, disparues, construites en 1507 par la ville, dessin B. Gauthiez.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-9.jpg
Fichier image/jpeg, 204k
Légende Fig. 10 – Élévation restituée des maisons construites vers 1532 par la ville sur le Neuf-Marché, disparues. Dessin B. Gauthiez.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-10.jpg
Fichier image/jpeg, 176k
Légende Fig. 11 – Lotissement du côté nord de la rue du Change par le chapitre cathédral en 1590, plan au début du XVIIIe siècle et élévation restituée de la façade imposée aux preneurs lors des baux emphythéotiques. Les maisons furent détruites au XIXe siècle pour dégager la cathédrale. Le chanoine Ballut en était l’architecte. Dessins B. Gauthiez.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-11.jpg
Fichier image/jpeg, 236k
Légende Fig. 12 – Lotissement de la rue du Mail en 1600-14 par le prieur du monastère de Grammont, plan au début du XVIIIe siècle. Dessin B. Gauthiez.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-12.jpg
Fichier image/jpeg, 212k
Légende Fig. 13 – Localisation des lotissements de :A) rue de la Poterne en 1608 par l’abbaye de Jumièges. – B) rue Neuve St-Lô en 1661 par le prieuré St-Lô. – Plan au début du XVIIIe siècle. Dessin B. Gauthiez.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-13.jpg
Fichier image/jpeg, 280k
Légende Fig. 14 – Élévation des maisons subsistantes du lotissement de la rue de la Poterne en 1608. Dessin B. Gauthiez.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-14.jpg
Fichier image/jpeg, 144k
Légende Fig. 15 – Lotissement de la rue du Mont au début du XVIIe siècle, plan au début du XVIIIe siècle et élévation des façades de quelques maisons existantes construites lors du lotissement. Dessins B. Gauthiez.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-15.jpg
Fichier image/jpeg, 280k
Légende Fig. 16 – Lotissement du site de l’ancien Hôtel-Dieu en 1758-64 par des particuliers sous le contrôle de la ville, plan au début du XIXe siècle et dessin d’un immeuble, dont aucun ne subsiste. Plan B. Gauthiez.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-16.jpg
Fichier image/jpeg, 340k
Légende Fig. 17 – Percement et lotissement de la rue de Crosne en 1780-81 par la ville, état au début du XIXe siècle. Plan B. Gauthiez.
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/18537/img-17.jpg
Fichier image/jpeg, 230k

© Presses universitaires de Lyon, 1995

Conditions d’utilisation : http://www.openedition.org/6540

Lire

Freemium

open access

Offert par L’éditeur de ce site