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Le Sol et l'immeuble

 | 
Oliver Faron
, 
Étienne Hubert

Propriétés et gestions immobilières

Coyuntura urbana y gestión inmobiliaria en Roma a mediados del siglo XVI

Manuel Vaquero Piñeiro

Résumé

En este trabajo se analizan algunos aspectos de la política inmobiliaria de las instituciones eclesiásticas romanas durante las decadas centrales del siglo XVI. A partir del caso concreto de la iglesia-hospital de Santiago de los Españoles es posible contraponer dos fases : una comprendida entre los años 1530 y 1550, caracterizada por un comportamiento prudente fruto de la necesidad tanto de reconstruir materialmente las casas dañadas durante el saqueo de 1527 corno de recobrar la normalidad administrativa ; otra, a partir de mediados de la centuria, condicionada por un actitud más abierta y dinámica al amparo de una fuerte recuperación demografíca y social de la ciudad. En razón de esta división, durante el primer periodo predominan los contratos de muy larga duración merced a los cuales la institución religiosa se garantiza la inversión de capitales en la rehabilitación de las viviendas; durante la segunda etapa, la iglesia, asumiéndose directamente el gasto de la restauración de las viviendas, cancela numerosas cesiones vitalicias para sustituirlas por arrendamientos inferiores a un año.

Texte intégral

«Si dice che in Roma al presente sotto questo pontificato [Gregorio XIII] ci sia un buon vivere. Di qui anco fosse avviene l’augumento grande che fa quel popolo, il quale ora si crede che arrivi a 140.000 anime la dovè già pochi anni addietro erano appena 90.000. E di questo accrescimento di gente danno segno le tante fabbriche nuove che vi si veggono, le quali appena condotte a perfezione sono subito affittate; e queste sono tante e tante che metteriano meraviglia a chi di fresco abbia veduta quella città non che a quelli che vi sono stati gia quindici o venti anni addietro. E se si va seguitando cosi, non è dubbio che Roma in brevissimo spazio di tempo crescerà molto di grandezza quanto alla circonferenza dell’abitato e di bellezza»

  • 1 E. Alberi, Relazione degli ambasciatori veneti al Senato, t. X, Florencia, 1857, p. 277-278
  • 2 El primer censo romano de la propriedad inmobiliaria es de 1708, G. Curcio, La città e le case nel (...)
  • 3 C. Sbranna, R. Traina y E. Sonnino, Fonti per lo studio della popolazione di Roma. Gli «stati delle (...)
  • 4 E. Le Roy Ladurie y P. Couperie, Le mouvement des loyers parisiens de la fin du Moyen Age au XVIIIe(...)

1De una forma directa, Giovanni Corraro, embajador de la Repùblica de Venecia nella Corte romana durante el pontificado de Gregorio XIII1, nos comunica dos de los rasgos que de mejor modo sintetizan la evolución de Roma durante todo el siglo XVI: 1) el aumento de la población, y 2) la dilatación especial del tejido urbano con una, no menos vistosa, inmediata explotación económica de las edificaciones de reciente construcción. Lamentablemente, para conocer las reales dimensiones de ambos fenómenos, la investigación histórica se encuentra ante numerosas dificultades a causa, en gran medida, de la tardía fecha con la cual, a escala municipal, se inicia la confección de censos y encuentas fiscales-catastrales2. Esta limitación obliga a la individualización de vias altemativas que, excluyendo a priori la idea de presentar un cuadro completo y exhaustivo del conjunto de la ciudad, por lo menos den la posibilidad de mostrar los perfiles generales de la tendencia de fondo e ilustrar sus caracteristicas más salientes. Si en el caso de los estudios demográficos el principal terreno de anâlisis lo representan los libros parroquiales y los «estados de las aimas»3, por lo que concierne a la expansion del caserío urbano y su contemporánea revalorización económica, la atención se dirige casi exclusivamente hacia los ricos (y bien conservados) archivos de los numerosos establecimientos eclesiâsticos ciudadanos4.

  • 5 En algunas ciudades de la Peninsula ibérica, las instituciones eclesiásticas poseían más de la mita (...)
  • 6 E. Stumpo, Il consolidamento della grande proprietà ecclesiastica nell'età della Controriforma, en (...)
  • 7 Sobre la oportunidad de distinguir los diferentes componentes de lo que normalmente se entiende por (...)
  • 8 A partir del siglo XVII, las «visitas pastorales» ofrecen una puntual y detallada información de la (...)
  • 9 R. Fregna, La pietrificazione del denaro. Studi sulla proprietà urbana tra XVI e XVII secolo, Bolon (...)
  • 10 D.N. Wilde, Housing and urban development in sixteenth century Rome: the properties of the Arciconf (...)

2En una proporción difícil de calcular, las iglesias, los conventos, los hospitales, las archicofradías y demâs instituciones religiosas romanas controlan gran parte de las casas y del suelo intra-muros5 y esto no sólo les otorga el status de grandes recaudadores de rentas sino que también hace de ellos intérpretes in primis – en el sector de la construcción residencial privata – de las inquietudes y exigencias que provenían de la sociedad en materia de alojamientos. Ahora bien y aunque resuite extremamente còmodo, hablar de «propiedad eclesiâstica» o de «patrimonios eclesiásticos» ello supone efectuar una forzada simplificación de una compleja realidad6 pues con un primer anâlisis selectivo observamos que este bloque, aparentemente homogéneo, se resquebraja para dejar paso a una pluralidad de lógicas y comportamientos de muy diferente alcance y naturaleza7. La explotación del patrimonio inmobiliario no tiene igual importancia para todas las instituciones religiosas8 con la consiguiente predilección por modos de gestion renunciatarios o de clara estrategia empresarial; los establecimientos situados en las zonas periféricas son propietarios principalmente de terrenos vacíos que procedían a parcelar y a ceder a terceros para su edificación9, mientras que los enclavados en los barrios centrales son propietarios de edificios de vieja fecha inmersos en una realidad urbana pienamente cristalizada10; algunos son propietarios tan solo del suelo, otros controlan toda la columna aérea, es decir, solar y edificio; algunos explotan en régimen de exclusividad el edificio, mientras que en otras circunstancias los derechos sobre la casa se fraccionan entre varios instituciones. Por toda esta serie de particularidades y recordando una vez mas la poca representatividad de los patrimonios laicos, cualquier estudio en torno a la propriedad patrimonial urbana en sus diversas facetas (arquitectónicas, económicas, sociales, jurídicas) se debe realizar – sobre todo si nos referimos a la Epoca moderna – a partir de la experiencia concreta de una institución religiosa y de un conjunto de datos que, por encima de su parcialidad, en todo momento sean expresión del modelo generai.

  • 11 Sobre la historia de esta institución religiosa española pueden verse, J. Fernández Alonso, Santiag (...)
  • 12 Gran parte de la deuda püblica del Estado pontificio estaba en manos de los establecimientos religi (...)

3¿Cuál es la razón que me lleva a privilegiar, para observar la relación entre coyuntura ciudadana y modos de gestion inmobiliaria en la Roma del siglo XVI, el caso concreto del patrimonio de la iglesia-hospital di Santiago de los Espanoles11. El interrogante posee una fácil e inmediata respuesta. Basta una rápida lectura de los libros de contabilidad de esta institución espanola para comprobar el carácter insustituible que asumía la renta inmobiliaria en su estabilidad presupuestaria. Entre el 75 y el 80% de los ingresos globales de la iglesia espanola se origina en el arrendamiento de un considerable número de casas y tiendas; el 20-25% restante proviene de los legados piadosos e sobre todo, de los intereses devengados por los títulos de deuda pública del Estado Pontificio («luoghi di monte»)12. Esta simple constatación cuantitativa es suficiente para comprender hasta qué punto es legítimo afirmar que la supervivencia de Santiago de los Espanoles dependía ùnica y exclusivamente de una politica inmobiliaria en continua revision para adaptarla de la forma más oportuna y eficaz posible a las cambiantes circunstancias de la ciudad.

  • 13 La bibliografía sobre estas cuestiones es demasiado abundante y detallada corno para efectuar una c (...)
  • 14 La construcción es la unica y verdadera actividad industrial de Roma, P. Soavizzi, Considerazioni s (...)
  • 15 J. Delumeau, Vie économique, cit. p. 665-676. Sobre la problemática monetaria del siglo XVI, A. De (...)
  • 16 J. Delumeau, Vie économique, cit., p. 750. En otras realidades urbanas del quinientos, los alquiler (...)
  • 17 F.P. Braudel, Civiltà e imperi del Mediterraneo nell'età di Filippo II, Turin, 1982, p. 565-565. So (...)

4Los responsables de la iglesia espanda son satisfactoriamente conscientes de la absoluta hegemoma de los ingresos inmobiliarios y a lo largo del siglo XVI no pierden la ocasión de proclamar que este hecho es una gran fortuna porque nada, corno las casas, proporcionaba tranquilidad económica y garantizaba perspectivas de expansion. Obviamente, estas optimistas consideraciones se inscriben cronològicamente en un contexto urbano atravesado por fuertes corrientes expansionistas (urbamsticas, demográficas, financieras, etc.)13 que empujan hacia lo alto el precio de los alojamientos14 y ponen a los propietarios urbanos en condiciones de reforzar su preminente posición econòmica. Veamos algunas cifras a propòsito de esta tendencia. En1500, Santiago de los Espanoles poseía 38 unidades de renta; a mediados del'500, el nùmero había subido hasta 78 y en1600, se supera el centenar de inmuebles arrendados. Por lo que concierne a las entradas globales, el incremento alcanza proporciones de gran magnitud: si en1500, son de casi 2915 gramos de oro, en1600 son de 15.048 gramos de oro; es decir, en el arco de un siglo, la renta inmobiliaria de Santiago de los Espanoles crece del orden del 656%. Si el cálculo lo hubiéramos realizado en moneda de cuenta, el incremento rondarla un seco 1000% La progresiva depreciación de la piata y la consiguiente disminución del intrinseco de la moneda de oro15 explican las divergencias en la proporción del crecimiento que, de todas formas, en ambos casos es muy superior al 200% que J. Delumeau propone corno indice del encarecimiento de la vida en Roma durante el siglo XVI16. Otro parametro que va en la misma dirección y que corrobora la fuerte inflación de beneficios a lo largo del siglo XVI17 es la trayectoria del alquiler medio de las viviendas en cuyo caso se verifica un aumento secular neto superior al 290%.

5Los positivos resultados alcanzados por Santiago de los Españoles durante el siglo XVI no deben ser imputados a un pasivo beneficiarse del trend alcista de los precios y del nivel de consumo. Son, sobre todo, la lógica consecuencia de una estrategia patrimonial que tiene uno de sus puntos cardinales en un escrupuloso uso de los contratos de alquiler los cuales no son simplemente un mero expediente jurídico de reconocimento de derechos reales sobre la propriedad sino un versatil instrumento de gestion en grado de adecuarse a las diversas y cambiantes necesidades.

Tipología contractual

  • 18 En 150 anos sólo se documenta un arrendamiento de 12 anos y otro de 18 anos. Muy diferente la situa (...)

6Las escrituras de arrendamiento de la institución castellana, según el tiempo que dura la cesión, son de corta – muy corta duración (desde unos meses hasta un máximo de diez anos), o, superado este limite, de muy larga duración (vitalicias, generacionales y enfitéuticas). Casi del todo ausentes los contratos pluridecenales (18, 30, 50,... años)18. Las obras de restauración y conservación de los edificios dependen de la congregación castellana en los contratos inferiores a los diez. En todos los demás, sin exclusion, los gastos de manutención y las cargas püblicas corren por entero a costa del usufructuario.

7El esquema y las partes constituyentes de los contratos de corta duración (menos de diez años) quedan normalizados en1569 en un texto base que, a partir de entonces, servira de plantilla, y que en el siglo XVIII ya nos lo encontramos impreso. Además de las especificaciones de alcance general, cabe destacar los siguientes tres puntos:

  1. La renovación del contrato, una vez caducado, depende de los representantes de la iglesia, ad beneplacitum administratoribus, o responde a una conveniencia reciproca, ad beneplacitum amborum partes.

  2. El arrendatario ni puede subalquilar (total o parcialmente) el inmueble, ni introducir mejoras de algún tipo sin el expreso consentimiento de los oficiales de la iglesia.

    • 19 La primera vez que las autoridades püblicas intervinieron para regular el tema de los alquileres fu (...)

    El arrendatario declara que renuncia voluntariamente a cualquier privilegio pontificio o ley de la Cámara Apostólica en materia de defensa de los inquilinos, renunciavit omnibus et singulis privilegiis et litteres apostolicis in favorem inquilinorum19.

8Cuando se realizan cesiones por algunos meses es con el objetivo de redondear el primer semestre o el ano. Una vez alcanzado el 30 de junio o el 31 de diciembre, se procede a prorrogar el arrendamiento por otro semestre o un ano si los administradores quieren y si el inquilino está dispuesto a pagar el alquiler que a menudo, en la renovación, es aumentado.

  • 20 Un grupo profesional no muy bien aceptado era el de los libreros e impresores porque la maquinaria (...)
  • 21 Por ejemplo, Rigo de la Cabana pagaba a la iglesia 60 escudos por una tienda en la Via del Pellegri (...)

9Tratándose de contratos temporales, son muy raros los casos en los que la congregación castellana obstaculiza la práctica del subarriendo; cuando se comporta así, es sobre todo por motivos relacionados con la profesión o el «status» socio-económico de las personas20. Para el ente propietario, el subalquiler no implica en principio ninguna lesión o menoscabo de sus intereses si continua percibiendo con regularidad la renta estipulada incialmente con el inquilino nominal. Además, al ser contratos de rapida caducidad, los ofïciales no tardan mucho en rehaber el dominio útil del bien, y el ocupante efectivo – si quiere seguir morando en la vivienda – se ve obligado a reconocer todos los derechos de la entidad eclesiástica la cual normalmente aprovecha la ocasión para compensar posibles desequilibrios entre la renta impuesta al inquilino nominal y la renta reclamada por éste cuando subarrienda la finca; es evidente que la iglesia siempre colma la disparidad a favor suyo, es decir, en caso de fuertes diferencias, prefiere mantener el alquiler del subarriendo que siempre es más alto21.

  • 22 La Cámara apostólica autorizaba los contratos de muy larga duración sólo en caso de extrema necesid (...)
  • 23 Sobre un corpus de 76 escrituras de arriendo prolongado, 57 (el 75%) llevan incorporadas la clâusul (...)
  • 24 La mayoría los contratos redactados en tomo a 1530 comienzan, «domum in aliqua sui parte vetustam a (...)

10En el caso de los contratos de larga duración el anâlisis debe hacerse partiendo de la constatación de que el rasgo que, de forma inequivocable, identifica un contrato de larga duración (vitalicio, generacional o perpetuo) es el hecho de que la iglesia impone al inquilino la inversion de una cierta suma de dinero en obras de mejora22. En función de este permanente emparejamiento23, resulta difícil substraerse a la idea de que en realidad las obras de restauración por cuenta del usufructuario – denominadas casi siempre con la cláusula suis sumptibus reparare et reparatam manutenere – son el verdadero motivo de los contratos de larga duración. El hecho, por otra parte, no ha de suscitar sorpresa, si consideramos que a través de estos contratos la institución castellana – especialmente en los momentos de mayor estrechez económica24 – logra compensar sus propias carencias presupuestarias recurriendo a la intervención de los inquilinos, quienes, a cambio del desembolso inicial, se aseguran un alojamiento en condiciones económicas y jurídicas muy ventajosas.

11En los contratos de larga duración ad bonifìcationis et reparationis aparece expresado de manera taxativa el capital que el inquilino debe invertir. Las sumas quedan establecidas por los oficiales de la iglesia, pero no son pocos los casos en los que la iniciativa parte del inquilino, quien presenta un proyecto a la congregación; ésta puede aceptarlo, rechazarlo o iniciar una negociación para limar diferencias y alcanzar un acuerdo.

  • 25 «In instrumentis similium locationum apponatur quod conductores et locatorii domorum predicte eccle (...)

12El gasto puede superar la cifra pactada; en este caso, la iglesia se exime de pagar cualquier resarcimiento y, al final del periodo de cesión, todas las mejoras, inclusive las suplementarias, le pertenecen25.

13A renglón seguido de las sumas, aparece indicado el plazo de ejecución de la obras (de algunos meses a varios anos) y las caracteristicas arquitectónicas de las reformas o adiciones. No todos los contratos especifican el alcance de las intervenciones y, en su ausencia, con frecuencia se recuire a la génerica coletilla ad beneplacitum administrators o ad libitum administrators. En todo caso, se suele imponer al inquilino que las obras sean realizadas por el albanil de la iglesia y que cuenten con la aprobación técnica del arquitecto de la iglesia el cual al final deberá siempre certificar que el contrato ha sido respetado y que la casa ha recibido las mejoras pactadas. Por ningún motivo, el inquilino podia efectuar reparaciones sin el expreso consentimiento de los oficiales de la iglesia; si el arrendatario, desatendiendo esta regla, mejora la vivienda, la congregación castellana decide igualmente aumentarle el alquiler proporcionalmente a las obras realizadas.

  • 26 «Preterea fuit discussum inconveniens inquilinorum inhabitantium domos ecclesia predicta et plura d (...)

14Este esfuerzo reformador podia ir desde la simple instalación de una escalera de ladrillo hasta la reconstrucción casi total de la vivienda. A partir de1576 se considera también obligación exclusiva del inquilino – con contrato de largo plazo – la limpieza de los pozos negros, de los canalones y de los desagües de la casa26. Con la inclusion de esta cláusula en dichos contratos, toda la conservación del inmueble (ordinaria y extraordinaria) pasa a depender del inquilino y la iglesia propietaria de la finca, se ahorra así el sufrir una continua hemorragia de recursos.

  • 27 «Teneatur solvere dictam pensionem liberam et exemptam ab omni et quorumque onere et impositione ta (...)

15Cualquier tasa de carâcter público originada por la abertura, ampliación o arreglo de la red viaria tenia que ser amortizada igualmente por el inquilino27. Dicho de otra forma, con los contratos de larga duración, el ente eclesiastico, al desentenderse del mantenimiento arquitectónico de las propiedades, percibe una renta patrimonial neta. En los contratos de breve duración, y es una diferencia clave, la iglesia ha de responsabilizarse de arreglar los inmuebles y satisfacer los impuestos públicos. Por esto, cuando el patrimonio inmobiliario está compuesto por un número considerable de fincas, corno en el caso de Santiago de los Espanoles, la adopción de uno u otro sistema de explotación no es una elección indiferente y sin implicaciones económicas.

  • 28 Mediamente, los contratos de larga duración de Santiago de los Espanoles duran en realidad 19 años. (...)
  • 29 En general había una notable indulgencia penal hacia los arrendatarios insolventes, G. Chittolini, (...)

16En este tipo de cesiones, por su mayor duración28, los riesgos para el arrendador aumentan; de aqui que el propietario trate de proteger sus bienes amenazando con sanciones económicas y judiciales. En caso de no adimplemento del contrato bien por manifiesta insolvencia económica del inquilino – dos o tres anos sin pagar el alquiler – bien por incumplimiento del compromiso de reformar la vivienda, la iglesia puede desahuciar a su inquilino o imponerle un incremento del alquiler que compense las mejoras desatendidas. La aplicación práctica de estas sanciones, sobre todo la del desalojo, es bastante mas complicada de lo que el espíritu de la norma da a entender29.

  • 30 X. Bastida, Guillermo Cassador: su vida y sus obras, Roma, 1974, p. 111-112.
  • 31 Ibidem, p. 511-512.

17Sobre la recuperatione possessionibus, los jurisconsultos romanos se expresaban con bastante claridad cuando sostenían que el enfiteuta privado pierde el derecho sobre el bien con la simple declaración del dominus quien anuncia su voluntad de que quien no ha satisfecho incurra en la pena de caducidad. Empero, los auditores del tribunal de la Rota del siglo XVI matizan esta formulación diciendo que todo está supeditado a la denuncia y declaración del dominus en vida del enfiteuta, porque si el propietario calla, tacitamente autoriza que el posesor y sus herederos sigan disfrutando del bien30. En caso de duda, en las sentencias del tribunal se presupone esto ùltimo y, además, se declara que las penas no pasan a los sucesores porque «lo que afecta al alma o conciencia de uno constituye un problema tan personal que en modo alguno puede transferirse a otro»31.

  • 32 Así, en las escrituras de arrendamiento a tres generaciones pertenecientes a S. Nicola in Carcere s (...)
  • 33 Sobre los beneficios económicos asociados a los contratos de larga duración (la entratura y la reno (...)
  • 34 Por ejemplo «Ay otra casa en la strada del Crucifixo contigua a la strata de la casa que tiene Leon (...)

18En resumen, los contratos vitalicios confieren amplios derechos al usufructuario de la vivienda para enajenar y/o transmitir sus derechos de uso y disfrute a terceros. Ante una venta, la parte entrante satisface una suma similar a la invertida en obras de restauración por el precedente ocupante hasta ese momento; en el supuesto de concesión patrimonial a varias generaciones, se prohibe que la cesión de la finca se haga a favor de una persona con derecho propio: nec principem, baronem neque potentem. Tiene que ponerse en conocimiento de los oficiales en el menor plazo posible de tiempo la identidad del sucesor elegido. En general, los destinatarios de la cesión son los miembros del mismo nùcleo familiar (cónyuge, hijos y descendientes hasta el tercer grado de consanguinidad) y en este sentido, Santiago de los Espanoles no demuestra una preferencia por la linea masculina con relación a la femenina corno, contrariamente, se documenta en los contratos de otras instituciones eclesiásticas romanas32. En prueba de gratitud y recompensa por algún favor recibido, la congregación de la iglesia también puede decidir de propia y espontânea iniciativa ampliar la duración de la locación y extenderla mas alla de una vida. La institución religiosa no obtiene ningún beneficio económico de estos trasvases del ius possessionis33 y, por el contrario, no son extranos los casos de disputas y controversias por la forma de entender y practicar estos extensos poderes de uso del inquilino34.

Una propuesta de periodización

19Aunque el patrimonio de Santiago de los Espanoles posea una historia perfectamente documentable desde la segunda mitad del siglo XV, en este trabajo la atención se concentra en el análisis de la situación durante las décadas inmediatamente posteriores al saqueo del 1527. Esta elección responde a dos motivos fundamentales: 1) sólo después del ano 1529 se comienzan a conservar los registres generales de las asambleas con la consiguiente posibilidad de conocer la opinión predominante en el seno de la institución española en materia de alquileres en un determinado momento y al mismo tiempo, de sopesar adecudamente el efectivo alcance de las medidas adoptadas; 2) después del saqueo del 1527 y de la dramática inundación del 1530, la ciudad vive una fase de replegamiento y concretamente, los grandes propietarios inmobiliarios se encuentran ante un patrimonio en pésimas condiciones materiales y un repentino descenso de la población urbana; de aqui que la existencia de casas deterioradas o vacías juntamente a la menor demanda de alojamientos hagan ineludibles soluciones urgentes y eficaces para paliar los efectos negativos de las adversas circunstancias.

  • 35 ASMM 72, f. 38v.
  • 36 ASMM 72, f. 39r.

20Una simultaneidad cronológica que difícilmente podemos considerar casual toda vez que hasta 1529 no existe ningún elemento o noticia archivistica que acredite la costumbre, también en precedencia, de dejar constancia escrita de los acuerdos tornados. Ausencia documetal que lleva a pensar que es precisamente la delicada coyuntura reinante a comienzos de la década de los 30 el factor determinante que obliga a la institución religiosa a adoptar una praxis administrativa mucho mas rigurosa. Por ello, no sorprende que no pase mucho tiempo antes de encontrar una decisión di carácter general de la congregación de Santiago de los Espanoles en materia de alquileres. La resolución lleva fecha del 22 de mayo de1530 y en razón de ella se autoriza a los administradores a arrendar ad vitam o largo plazo las casas destruidas o en avanzado estado de ruina35. Las precarias condiciones socio-económicas de la ciudad aconsejan el uso de contratos ventajosos para el inquilino pero que al mismo tiempo garantizasen la llegada de personas dispuestas a reparar las casas. Es una medida extraordinaria que se corrige parcialmente algunos meses mas tarde, el 25 de septiembre, cuando se recorta la autonomia de los administradores a la hora de arrendar los inmuebles ad longum tempus; desde este instante, este tipo de cesiones sólo se podia realizar tras la aprobación por parte de una congregación compuesta por al menos veinte miembros mas el secretano de la iglesia36.

  • 37 ASMM 72, f. 58r.
  • 38 ASMM 72, ff. 65r-66r.

21En1548, se introduce una puntual pero signficativa variación en el texto que los administradores deben jurar cuando aceptan el encargo. Si hasta entonces prometían ceder los inmuebles en las condiciones mas favorables para la iglesia, desde este ano se les obliga explícitamente a arrendar sólo ad modicum tempus37. Una corrección de amplio alcance que, al margen de los formulismos y cláusulas retóricas, anuncia la gran reforma de los estatutos de Santiago de los Espanoles del ano 155238 y en la que hay varios puntos dedicados a regularizar la gestion de la riqueza patrimonial de la iglesia-hospital. Al respecte, en la revision de mediados del quinientos se dispone:

  • primero, los administradores no podrân alquilar ninguna casa por un tiempo superior a un ano, aunque el inquilino prometa realizar obras de restauración. Cualquier déroga de la norma tendra que ser efectuada con la aquiescencia de los diputados o de la Congregación General;

  • segundo, los administradores no podrân prorrogar o renovar ningûn alquiler antes de que finalice el plazo de cesión. Una vez caducado el contrato, pondrán en la puerta de la casa un albarân con el texto, est locanda y buscarán a otros inquilinos, hasta encontrar a uno dispuesto a pagar una renta mas alta. Se especifica que los administradores, en todo momento, deberán tener muy presente que los únicos intereses que cuentan son los de la institución relireligiosa;

  • tercero, los administradores del ano 1552 revisarán todos los instrumentes de arrendamiento que se han realizado en los anos precedentes para certificar que en todo momento se ha procedido con rigor y que los bienes de la iglesia estân asegurados. En caso de que se detecten defectos o errores, se invalidarán las escrituras y el dominio de las casas concedidas fraudulentamente regresarâ al ente religioso.

  • 39 Un sondeo muy parcial en los estatutos de varias instituciones religiosas romanas ha permitido obse (...)

22El espíritu que guía la reforma de los estatutos de1552 queda bien claro en estes tres puntos39 y, desde un cierto punto de vista, este importante texto de mediados del quinientos representa el aldabonazo, el hito cronológico que nos anuncia – superada la emergencia dominante durante las inciertas décadas de1530 y 1540 – la proyección del patrimonio de la iglesia-hospital hacia una fase histórica de mucho mayor dinamismo, para la cual es imprescindible dotarse de agiles mecanimos de control y de gestion de la riqueza inmobiliaria.

23Apenas dos anos más tarde, el 17 de enero de1554, una resolución de la asamblea general apuntala la imagen de un mercado inmobiliario en rápido movimiento, donde los inquilinos quedan a merced de los intereses y de la prepotencia de los propietarios de las casas:

  • 40 ASMM 72, f. 71v. Leyendo este pârrafo, resulta problemático seguir sosteniendo que en general las i (...)

«Quod domus dicte ecclesie locentur seu affitentur ad sex menses tantum cum hoc quod rennuncient inquilini statuto urbis in favorem inquilinorum facti seu introducti. Ita quod sit in omnimoda libertate dominorum administratorum diicere seu expellere inquilinos huiusmodi a domibus dicte ecclesie elapsis ipsis sex mensibus pro quibus ipsi inquilini suam pensionem solverunt40».

24Es decir, generalización de las cesiones semestrales y renuncia por parte de los usufructuarios de las viviendas a reclamar la aplicación de las las leyes pontificias que se prefiguraban moderar el incremento del importe de los alquileres y garantizar al inquilino una pacifica conducción del bien arrendado.

  • 41 ASMM, f. 107v.
  • 42 ASMM, f. 131v.

25Entre finales de1569 y 1574 se documentan dos medidas que en cierto sentido enfrian esta decidida toma de conciencia de que la rentabilización del patrimonio pasa inexorablemente por la adopción de criterios de explotación que hacen perno en las cesiones a muy breve plazo: un ano, un semestre, o incluso pocos meses. En1569, se consiente ceder vitaliciamente las casas de la iglesia a los religiosos espanoles presentes en Roma, con la condición de no transferir los derechos de la propiedad a ninguna otra persona41. En1574, se extiende este tratamiento de favor a todos los componentes de la natione castellana de Roma42. En realidad, esta medida no tendina consecuencias de gran trascendencia porque, en su globalidad, los inquilinos de Santiago de los Espanoles de nacionalidad espanda eran una minoría.

26Por último, el estatuto de1585 afronta la cuestión del modo de gestion y cesión de los inmuebles en el capítulo IV, apartado 15:

  • 43 J. Fernández Alonso, Santiago de los Espanoles, cit., p. 107.

«Si los administradores vieren alguna casa o otra possession de la iglesia y hospital que por razones provechosas seria bien alquilar por algunos anos o darla de por vida, lo pueden hazer desta manera: que lo comuniquen primero con la Congregaçion particular y pongan un edicto dello a las puertas de la iglesia por termino de ocho dias y despues al tiempo de effectuarlo no sea sin la approbaçion de la Congregaçion generai, sin la qual no pueden dar casas ni otra possession, si no fuere en la forma sobredicha; y si las dichas casas se alquilaren por tres anos, sea con el consentimiento de los diputados y si por mas anos, de la Congregaçion general43».

27En definitiva, mediante esta serie de normas es posible ofrecer un primer balance diacrónico de la politica patrimonial de Santiago de los Espanoles. Así, la actitud conservadora de los anos 30 comienza a ser gradualmente sustituida a finales de la década de los 40 por una linea mas abietta y dinámica que alcanza su máxima expresión entre la quinta y la séptima decada del siglo XVI para ir luego atenuândose hasta presentar en1585 un tono mas pausado y reflexivo. No cabe duda de que estas consideraciones conciernen a un único propietario pero en sus rasgos mas generales, los hitos cronológicos apenas propuestos pautarían igualmente la tendencia global del mercado inmobiliario romano entre el 1530 y el 1600.

28Una primera e inmediata confirmación de cuanto dicho proviene de la distribución cronológica de los contratos notariales conservados en el actual archivo de Santiago de los Espanoles. No siempre teoría y prâctica coinciden y muchas veces, los acuerdos tornados se convierten en letra muerta frente a la imposibilidad o incapacidad de ponerlos en ejercicio. Veremos còrno en el caso concreto de Santiago de los Espanoles esta eventualidad no sucede.

Cuadro 1. Tipologia contractual. distribucion cronologica

Cuadro 1. Tipologia contractual. distribucion cronologica

Fuente: elaboración propia a partir de los protocolos notariales.

  • 44 El 1 de enero de 1529, considerando el miserable estado de Roma por el saqueo sufrido, Clemente VII (...)

29Las precedentes cifras nos transmiten un cuadro en donde resalta el neto predominio de los contratos de larga duración entre los anos 1530 y 1549. En este periodo, la necesidad de reparar o de reconstruir muchos de los edificios gravemente danados por las tropas imperiales en1527, por la riada de1530 y, sobre todo, el esfuerzo tendente a clarificar el cuadro patrimonial delimitando con exactitud los derechos y las obligaciones que afectan a cada una de las fincas44 conducen a la firma de numerosos contratos en cuya parte propositiva se contemplan ambas aspiraciones: promover un rápido saneamiento de los inmuebles e introducir orden y concierto en el patrimonio.

30Aunque se favorecen, por obvias razones de conveniencia, los contratos enfitéuticos o de varias vidas, consultando la documentación de estos anos (1530-1540) nunca se tiene la impresión de hallarse en presencia de un establecimiento eclesiástico absentista e inhibido de la marcha real de la propiedad.

  • 45 El tema, lejos de agotarse en definiciones demasiado categóricas, admite variantes en uno u otro se (...)

31Motivos ajenos a su voluntad (disminución de los recursos líquidos, reducción de la demanda y enfriamiento del cuadro económico general) fuerzan a Santiago de los Espanoles a parapetarse detrás de las cesiones ad vitam y a dos, tres o mas generaciones para favorecer la restauración de las fincas danadas y garantizar una estabilidad en el régimen de tenencia de las fincas sin graves interrupciones. Sin embargo, las casas continuan siendo sometidas a un estrecho control y vigilancia tanto en lo referente al pago del alquiler corno en la conservación material de los edificios. Este repliegue estratégico a posiciones de mayor tranquilidad patrimonial en ningún momento desemboca en una alienación, más o menos disimulada, de las propiedades45. Cuando las condiciones generales de Roma se hagan propicias a una gestion mas de vanguardia, los contratos de largo plazo dejanrân de ser un instrumeno de aplicación extensiva para adquirir un uso mucho más selectivo en función de las necesidades específicas de cada edificación y de las pretensiones de cada inquilino.

  • 46 Proceso documentado en otras instituciones religiosas romanas, R. Fregna, La pietrificazione, cit., (...)
  • 47 Los datos de Santiago de los Espanoles, referidos fundamentalmente al «Barrio Renacentista» (rioni (...)

32La década de1550 representa el enlace, la transición entre unos anos en los que los contratos ad reparandum et reformandum se utilizan masivamente para poner en pie los edificios, y los últimos ejercicios de los 60, que conllevan la gran explosion de las cesiones de corta duración46. Este repentino deshielo, por elección y estrategia de los órganos dirigentes de la iglesia castellana, permite al patrimonio de Santiago de los Espanoles beneficiarse de un mercado inmobiliario en rápida expansion47.

Cuadro 2. Distribucion cronologica de arrendamientos inferiores a diez años

Cuadro 2. Distribucion cronologica de arrendamientos inferiores a diez años

Fuente: Elaboración propia a partir de los protocolos notariales.

  • 48 En el extremo opuesto de la balanza se podria colocar, por ejemplo, al capítulo de la basilica de S (...)
  • 49 La congregación de Santiago de los Españoles destina casi un 22% de las entradas inmobiliarias a re (...)

33La riqueza inmobiliaria de la institución ibérica, inmediatamente sensible a los favorables estímulos provenientes del entomo urbano48, conoce una sacudida telúrica, una autèntica revolución por la intensidad y la rapidez de las transformaciones. El comportamiento de los arrendamientos (anuales, semestrales o mensuales) durante los decenios de1560 – 1580 es el efecto mas evidente e inapelable de una coyuntura ascendente que fuerza a la congregación ibèrica a ser consciente de la rentabilidad que conlleva la explotación directa del patrimonio, incluso a costa de asumirse los ingentes gastos que van asociados a las cesiones de breve duración49.

  • 50 F.P. Braudel, Civiltà e imperi, cit., p. 953-954. En Milan, para el periodo posterior al 1540 se ha (...)

34Pasada la gran fiebre inmobiliaria del trentenio 1560-1580, en el último tramo del siglo XVI presenciamos una clara pérdida de empuje, que se traduce durante el primer decenio del siglo XVII en un volumen de escrituras notariales reducido al minimo. Como nos revela la distribución cronológica de las escrituras notariales, entre el momento propositivo (acuerdos tornados) y el momento práctico (tipologia contractual predominante) existe una plena correspondencia. La postura en favor de los contratos de larga o breve duración se acompaña en el tiempo de la aplicación inmediata y generalizada de una u otra forma de cesión y, precisamente, esta absoluta sincronia vuelve mas nítidos los contornos de un mercado inmobiliario caracterizado por la sucesión de dos fases de implicaciones bien diferentes: anos 1530-1550 y anos 1550-1590. Partiendo de la base de esta hipótesis de division cronològica50, a continuación veremos en detalle los aspectos mas emblemâticos de la gestion inmobiliaria di Santiago de los Espanoles para ver còrno, concretamente, su patrimonio evoluciona y se trasforma durante los decenios centrales del siglo XVI.

1a Fase (1530-1550): uso generalizado de los contratos de larga duración

  • 51 Segün la opinión de algunos testigos directos, el saqueo de 1527 supuso la destrucción de 2/3 del c (...)

35El periodo se inicia bajo el signo de la emergencia. De las 52 casas inventariadas en el catastro de1530, los administradores encargados de su realización sólo pudieron visitar 42 porque, corno declaran, seis estaban arruinadas y otras cuatro cerradas por abandono51. En todos los casos, se atribuye el origen los destrozos al saqueo perpetrado por los soldados del emperador Carlos V. La inspección de1530 se proponía, justamente, evaluar las pérdidas sufridas y programar adecuadamente la restauración material de las propiedades danadas.

  • 52 Durante estos mismos anos, diversas instituciones religiosas romanos tuvieron que vender parte de s (...)
  • 53 Para los contratos utilizados por las instituciones religiosas castellanas, A. Collantes de Teran S (...)
  • 54 P. Grossi, Locatio ad longum tempus. Locazione e rapporti reali di godimento nella problematica del (...)
  • 55 M. Vaquero Piñeiro, Datos de archivo sobre la evolución de la morfologia de Plaza Navona durante el (...)
  • 56 R. Fregna, La pietrificazione, cit., p. 74; también, A.M. Corbo, I contratti di locazione e il rest (...)

36Aunque la excelente posición econòmica de la iglesia-hospital castellana le permitió financiar directamente la reconstrucción de varias casas52, en general, durante estos anos, se prefirió recurrir a los contratos de larga duración que trasladaban esta carga a los inquilinos. Sobre el tema dei pactos inmobiliarios ad migliorandum et riparandum existe una numerosa bibliografia que, por encima de divisiones cronológicas y geográficas53, es unanime a la hora de definirlos conceptualmente un instituto jurídico arcaico, poco flexible y de común aplicación en los periodos de crisis o por propietarios de bienes raíces poco propensos a comprometerse activamente en la gestion de su patrimonio. Aunque, en sus principios constitutivos, los contratos ad longum tempus estipulados por Santiago de los Españoles no se diferencian dal modelo general54 sin embargo la experiencia patrimonial de la institución castellana55 demuestra que es incorrecto y demasiado reductivo afirmar de forma taxativa «che l’entità dei miglioramenti corrispondesse agli investimenti sufficienti solo a garantire una manutenzione ordinaria o straordinaria non molto oltre il periodo d’uso dello stesso, al termine del quale, alla proprietà ritornava un bene più o meno nelle medesime condizioni di partenza»56. No es la ocasión para tratar con el suficiente detenimiento esta fundamental cuestión pero sobre la calidad de las mejoras tendré la oportunidad de volver mas addante resenando, concretamente, algún ejemplo de cesión vitalicia durante la cual el edificio recibe sustanciales modificaciones en su estructura arquitectónica.

37La necesidad de recuperar con una cierta urgencia la normalidad, a veces trae consigo decisiones que, pasada la fase mas crítica, se demuestran equivocadas y contraproducentes para el establecimiento propietario. Es lo que ocurre con la casa alquilada a Zenobio Manfredis en1528. El contrato ad vitam et ad tertiam generationem prevé el pago de un canon anual de apenas 7 ducados mas un donativo inicial de otros 280 ducados. El inmueble, situado en la céntrica Piazza Navona, pronto se reveló infravalorado y los administradores de1536 trataron de rescindir el contrato sub pretextu quod, ipsa ecclesia in dicta locatione esset lessa, pero los ocupantes de la vivienda se apelaron a la Camara Apostólica que, al final, obligé a la iglesia a confirmar y a declarar válido el contrato de cesión enfitéutica. No cabe duda de que la década de1530 se inagura bajo el signo del choque de intereses entre los poseedores de los inmuebles y el ente religioso. Como nos indica el precedente episodio, a veces la parte perjudicada es el propietario pero en otras muchas circunstancias, es la iglesia la que saca el maximo partido del clima poco sereno en el que se vive. Al convertirse en una carga demasiado pesada, muchos inquilinos de Santiago de los Espanoles, faltos de liquidez monetaria, dejan de satisfacer la renta y al final, algunos de ellos tienen que abandonar la vivienda ante las reiteradas presiones y solicitudes del establecimiendo eclesiástico que, por ningúna trazón, está dispuesto a sufrir una excesiva contracción de sus ingresos. Entre 1528 y 1530, bien por desalojo voluntario, bien por desahucio forzoso, la congregación castellana recobra el pieno dominio de varias de sus propiedades cedidas en los anos precedentes con contratos de larga duración y en general, aprovecha el hecho para imponer a los nuevos o viejos inquilinos una renegociación de los pactos de arrendamiento a fin de actualizar el importe de los alquileres y de regularizar ocupaciones realizadas sin el expreso consentimiento de la iglesia.

  • 57 Durante estos anos, Santiago de los Españoles pierde los derechos sobre varias casas porque no logr (...)

38Es un momento extremamente delicado. La existencia de numerosas casas vacías, la huida precipitada de muchos inquilinos y la confusion reinante en los papeles del archivo de la propia institución castellana constituyen el caldo de cultivo idòneo para la usurpación de las propiedades por parte de personas dispuestas a un fácil y rápido enriquecimiento57. Este revuelto panorama exige de los dirigentes del establecimiento religioso un gran esfuerzo administrativo si, mas tarde, no quieren lamentar pérdidas irreparables. Del mismo modo, en este contexto, se coloca la primera mención de la existencia de un libro o registro de los pleitos promovidos por la congregación ibérica ante el Tribunal del Cardenal Vicario. Igualmente a partir de1544, en los libros de contabilidad se incluyen largas listas con los nombres de los inquilinos que adeudan a Santiago de los Espanoles todo o parte del alquiler anual.

2a Fase (1550-1590): la recuperación del dominio útil de los inmuebles

  • 58 Storia della Chiesa, v. 6: Riforma e Controriforma; crisi-consolidamentodiffusione missionaria (XVI (...)

39Desde mediados del siglo XVI, la iglesia de Santiago de los Espanoles abandona las cautelas que habían sido la nota dominante durante la tercera y cuarta década del siglo y en radical contraste con la situación precedente, impone a su politica patrimonial un modo de gestion mucho mas dinamico. En un periodo de acelerado crecimiento demográfico y palmario aumento de los precios y de los niveles de consumo, para los grandes propietarios inmobiliarios alcanzar el pieno control de las fincas se convierte en un requisito imprescindible para no verse excluidos de los enormes márgenes de beneficio que trae consigo la «restauración» de Roma corno capital espiritual y politica de la Reforma Católica58. En presencia de un escenario profundamente modificado, los dirigentes de Santiago de los Espanoles consideran acabada la estación de las amplias y generosas concesiones vitalicias y corno resultado de ello, no tardan en aplicar drásticas correcciones a la política patrimonial para armonizar los modos de gestion a la nueva realidad socio-económica de la ciudad. Por su parte, los usufructuarios de los inmuebles de la iglesia castellana también perciben que el clima general de Roma está mutando a favor de los propietarios y por esto sienten vacilar las facilidades y prerrogativas adquiridas cuando el mercado inmobiliario estaba condicionado por una oferta de habitaciones muy superior a la demanda.

  • 59 A través del comportamiento de Santiago de los Españoles se entiende bien corno la iglesia siempre (...)
  • 60 El 20 de junio de 1554, Julio III ordena la liberación de las propiedades enfiteúticas pertenecient (...)
  • 61 En su especifidad, el caso de Santiago de los Españoles disipa las dudas planteadas en tomo al grad (...)

40Señal inequivocable de este cambio de postura es el inicio, a mediados del decenio de1550, de una sistemática campana orientada a recuperar el dominio ûtil de un buen numero de casas. De esta forma, se pretenden rescatar los derechos enfitéuticos59 que de hecho impedían una explotación mucho más rentable de la propiedad inmobiliaria. Mediante una serie de acuerdos, denominados cessio iure, los administradores de la iglesia-hospital castellana recuperan el usufructo de numerosas casas y anulan los contratos de los inquilinos que las ocupaban. En este sector, la politica patrimonial de Santiago de los Espanoles entronca de lleno con la legislación pontificia de mediados del quinientos favorable a la liberación de los bienes de la Iglesia60 y a cuya formulación programâtica el Concilio de Trento dedicó una sesión61.

  • 62 Para los maestros de la Segunda Escolâstica de la Escuela de Salamanca lo que definía la propiedad (...)

41Hasta donde me ha sido posible documentar, la cancelación de los contratos de larga duración no desencadena ningún tipo de conflicto entre la institución espanola y los beneficiarios de las propiedades. La iglesia practica su «facultad»62 de rescindir los arrendamientos en absoluta libertad y ambas partes, aparentemente de mutuo acuerdo, convergen en la oportunidad de disolver las capitulaciones que los vinculaban reciprocamente. Si hubo presiones e intimidaciones de cualquier género, la documentación consultada se demuestra completamente silenciosa al respecto.

  • 63 Partiendo de la hipótesis de que los entes eclesiásticos eran organismos incapaces de amortizar las (...)

42El dinero que entrega la iglesia al inquilino para rehaber el pieno dominio de la casa es una suma equivalente a la invertida por el usufructuario en las mejoras y obras de restauración63. En secuenciación cronològica, demos un rápido y esquemático repaso de estas transacciones inmobiliarias de la segunda mitad del siglo XVI, indicando la fecha, el nombre del arrendatario, la ubicación de la propiedad y la suma desembolsada por la congregación religiosa:

431) 1554/Julio/23

Lucrecia, mujer de Gonzalo de la Fuente, joyero

Via del Pellegrino

87,5 escudos de moneda

442) 1561/Febrero/2

Luis de Arroyo, clérigo de Jaén

Via dei Chiavari

500 escudos en oro

453) 1565/Agosto/20

Hortensio de Alexis

Campo Marzio

135 escudos en oro

464) 1566/Enero/15

Bernardo de Brescia, ciudadano romano

Via del Crocefixo

200 escudos de moneda

475) 1566/Agosto/23

Juan Antonio Castelleto, laico milanés

Piazza dei Satiri

160 escudos de moneda

486) 1567/Agosto/18

Juan Antonio, laico milanés

Via del Pellegrino

200 escudos de moneda

497) 1567/Agosto/18

Bartolomé Busotti

Via del Pellegrino

213,5 escudos de moneda

508) 1568/Agosto/8

Doralice

Piazza Navona

30 escudos en oro de censo anual

519) 1569/Abril/5

Melchor Matamores

Via dei Coronari

230 escudos en oro

5210) 1573/Febrero/29

Fernando de Segura, clérigo palentino

Via dei Chiavari

430 escudos de moneda

5311) 1575/Octubre/l

Rigo de la Cabaña

Via del Pellegrino

167 escudos de moneda

5412) 1577/Julio/30

Herederos de Cesar de Alza

Via del Pellegrino

80 escudos de censo anual

5513) 1577/Septiembre/23

Juan Bautista Vélez, canónigo toledano

Via dei Chiavari-Piazza dei Satiri

200 escudos de moneda

56En resumen, trece contratos, por un total de 2.647 escudos, en el plazo de veinte años con el objetivo de extinguir la locatio res son la concreta respuesta de un agente económico sensible a los impulsos positivos que emana el entorno urbano. La responsabilidad de los actos y la racionalidad de los objetivos y de los métodos aplicados para lograrlos conducen a una explotación mucho mas lucrativa de la propiedad recuperada. Veamos algunos ejemplos referidos a este grupo de propiedades.

57Luis de Arroyo (no 2), mientras durò su contrato de tres generaciones, había construido dos pequenas tiendas en el solar de un antiguo establo – pajar. Una vez que se anula el contrato enfitéutico, la congregación castellana divide las tres unidades de residencia y las alquila separadamente: la casa grande por 110 escudos y las pequenas por 20 escudos cada una; en total unos ingresos nominales de 150 escudos, es decir el doble de lo que Luis de Arroyo pagaba hasta 1561.

58La casa recuperada de Bernardino de Brescia en1566 (no 4) se amenda en1567 por 30 escudos frente a los 11 escudos precedentes.

59A Juan Antonio del Castelleto (no 5) se le restituye el mismo edificio apenas «liberado», pero con un contrato válido por un solo ano y un alquiler que crece de 26 escudos a 45 escudos.

60Los herederos de Cesar de Alza (no 12) satisfacían una renta de 100 escudos; después de1578, su vivienda en la Via del Pellegrino queda dividida en cuatro alojamientos equivalentes a una renta total de 279 escudos.

  • 64 M. Vaquero Piñeiro, A proposito del reddito immobiliare urbano a Roma (1500-1527). Alcune considera (...)

61Viendo estos ejemplos – colocados en el epicentro de la dinámica segunda mitad del siglo XVI – parece razonable concluir sobrayando una vez mas la decidida voluntad del establecimiento eclesiástico espanol de reapropiarse de los inmuebles y gestionar tanto el dominio útil corno el eminente de las fincas. Del fenòmeno de la cessio iure de los inquilinos en beneficio de la iglesia no faltan antecedentes, referidos, no casualmente, a las postrimerías del siglo XV y los primeras anos del siglo XVI. Aunque estos últimos son mâs difíciles de rastrear por el reducido número de escrituras notariales a nuestra disposición, sin embargo, remarcan una tendencia de fondo valida para todo el siglo XVI: primera durante los Pontíficados del pieno Renacimiento64 y luego durante los Pontificados de la Contrarreforma, la cancelación de los contratos enfitéuticos se revela un paso previo e inaplazable para sintonizar la renta patrimonial a la marcha alcista del mercado inmobiliario de la ciudad.

Notes

1 E. Alberi, Relazione degli ambasciatori veneti al Senato, t. X, Florencia, 1857, p. 277-278

2 El primer censo romano de la propriedad inmobiliaria es de 1708, G. Curcio, La città e le case nel XVIII secolo, en L’angelo e la città. La città nel Settecento, Roma, 1987, p. 26-27. El caso opuesto lo representa Venecia donde comienzan a confeccionarse instrumentes administrativos de este tipo ya desde mediados del XV secolo, E. Concina, Venezia nell’età moderna. Struttura e funzioni, Venecia, 1989.

3 C. Sbranna, R. Traina y E. Sonnino, Fonti per lo studio della popolazione di Roma. Gli «stati delle anime» a Roma dalle origini al secolo XVII, Roma, 1977.

4 E. Le Roy Ladurie y P. Couperie, Le mouvement des loyers parisiens de la fin du Moyen Age au XVIIIe siècle, en Annales E.S.C., 1970, 4, p. 1002-1023.

5 En algunas ciudades de la Peninsula ibérica, las instituciones eclesiásticas poseían más de la mitad de las casas urbanas, A. Marcos Martín, Propiedad y propietarios en Palencia durante la Epoca moderna, en Investigaciones históricas, 3, 1982, p. 79-141; también, A. Collantes de Terán Sánchez, Propiedad y mercado inmobiliario en la Edad Media: Sevilla, siglos XIII-XVI, en Hispania, XLVIII/169, 1988, p. 503.

6 E. Stumpo, Il consolidamento della grande proprietà ecclesiastica nell'età della Controriforma, en Storia d’Italia. Annali 9. La chiesa e il potere politico dal Medioevo all’età contemporanea, Turin, 1986, p. 265-289; A. Atienza López, Propiedad, explotación y rentas: el clero regular zaragozano en el siglo XVIII, Zaragoza, 1990.

7 Sobre la oportunidad de distinguir los diferentes componentes de lo que normalmente se entiende por «propiedad eclesiâstica», M. Berengo, A proposito della proprietà fondiaria, en Rivista storica italiana, LXXXII, 1970, p. 138-141.

8 A partir del siglo XVII, las «visitas pastorales» ofrecen una puntual y detallada información de la composición patrimonial de las respectivas instituciones romanas. A. Serra, Problemi dei beni ecclesiastici nella società preindustriale; le confraternite di Roma moderna, Roma, 1983; Id., Funzioni e finanze delle confraternite romane tra il 1624 e il 1797, en Rivista per la storia religiosa di Roma, 5, 1984, p. 261-292.

9 R. Fregna, La pietrificazione del denaro. Studi sulla proprietà urbana tra XVI e XVII secolo, Bolonia, 1990; P. Portoghesi, Roma nel Rinascimento, t. 2, Roma, 1971, p. 569-590. Para los precedentes medievales de fenómeno, É. Hubert, Espace urbain et habitat à Rome du Xesiècle à la fin du XIIIesiècle, Roma, 1990; Id., Un censier des biens romains du monastère S. Silvestro in Capite (1333-1334), en Archivio della Società romana di storia patria, 111, 1988, p. 101-103. Para otras ciudades italianas, T. Colletta, Napoli. La cartografia pre-catastale, en Storia della città, 34-35, 1986, p. 5-177.

10 D.N. Wilde, Housing and urban development in sixteenth century Rome: the properties of the Arciconfraternita della Ss.ma Annunziata, 3 voll. New York, 1990; M. Vaquero Piñeiro, Un patrimonio eclesiâstico en la Roma moderna: la iglesia-hospital de Santiago de los Españoles (siglos XV-XVII), Santander, 1992.

11 Sobre la historia de esta institución religiosa española pueden verse, J. Fernández Alonso, Santiago de los Espanoles en el siglo XVI, en Anthologica annua, 6, 1958, p. 9-122; Id., Las iglesias nacionales de España en Roma. Sus orígenes, en Anthologica annua, 4, 1956, p. 9-96; M. Vaquero Piñeiro, L’ospedale della nazione castigliana in Roma tra Medioevo ed Età Moderna, en Roma moderna y contemporanea, I/1, 1993, p. 57-81.

12 Gran parte de la deuda püblica del Estado pontificio estaba en manos de los establecimientos religiosos, F. Piola Caselli, La diffusione dei luoghi di monte della Camera apostolica alla fine del XVI secolo. Capitali investiti e rendimenti, en Credito e sviluppo economico in Italia dal Medio Evo all'Età contemporanea, Verona, 1988, p. 191-216; inoltre, E. Stumpo, Il consolidamento cit., passim.

13 La bibliografía sobre estas cuestiones es demasiado abundante y detallada corno para efectuar una completa síntesis; por esto, me limito a citar dos trabajos de carácter general, J. Delumeau, Vie économique et sociale de Rome dans la seconde moitié du XVIesiècle, 2 vol., París, 1957; P. Partner, Renaissance Rome, 1500-1559. A portait of a society, Berkeley, 1976.

14 La construcción es la unica y verdadera actividad industrial de Roma, P. Soavizzi, Considerazioni sull’attività edilizia a Roma nella prima metà del seicento, en Studi storici, 9/1, 1968, p. 171-192. Durante el siglo XVII sigue el afán constructor, pero sin el brillo y expontaneidad del siglo XVI, R. Romano, Tra due crisi: l’Italia del Rinascimento, Turin, 1971, p. 189

15 J. Delumeau, Vie économique, cit. p. 665-676. Sobre la problemática monetaria del siglo XVI, A. De Maddalena, Moneta e mercato nel'500. La rivoluzione di prezzi, Florencia, 1973; F.P. Braudel y F. Spooner, I prezzi in Europa dal 1450 al 1750, en Storia Economica Cambridge. Vol.4. L’espansione economica dell'Europa nel Cinque e Seicento, Turín, 1975, p. 436-560; E.J. Hamilton, El tesoro americano y la revolución de los precios en España, 1501-1650, Barcelona, 1975.

16 J. Delumeau, Vie économique, cit., p. 750. En otras realidades urbanas del quinientos, los alquileres de viviendas también crecieron muy por encima del indice generai de precios, F. Chacón Jiménez, Murcia en la centuria del Quinientos, Murcia, 1979.

17 F.P. Braudel, Civiltà e imperi del Mediterraneo nell'età di Filippo II, Turin, 1982, p. 565-565. Sobre la rentabilidad y lógica econòmica de las inversiones inmobiliarias en el siglo XVI, A. De Maddalena, Dalla città al burgo. Avvio di una metamorfosi economica e sociale nella Lombardia spagnola, Milán, 1982, p. 290.

18 En 150 anos sólo se documenta un arrendamiento de 12 anos y otro de 18 anos. Muy diferente la situación predominante en plena Edad Media cuando el 34,5% de las concesiones efectuadas por los entes eclesiásticos romanos comprendían contratos desde 19 a 39 anos, É. Hubert, Espace urbain, cit., p. 298-300.

19 La primera vez que las autoridades püblicas intervinieron para regular el tema de los alquileres fue el 26 de octubre de 1470. En tal ocasión, se emana un decreto que sienta jurisprudencia en materia. Según la normativa, un inquilino sólo podia ser expulsado de la casa en presencia tres supuestos: 1) si se vende el inmueble; 2) si el propietario reclama para propio alojamiento la vivienda, y 3) si el usufructuario no paga la renta. El texto fue retomado en1510 y 1513. Todavía en1549, enlazándose con la sentencia de finales del siglo XV, se trata de restringir ulteriormente las prerrogativas de los propietarios para desalojar a los inquilinos; M. Romani, Pellegrini e viaggiatori nell'economia di Roma dal XIV al XVII secolo, Milan, 1948, p. 239-240, también, P. Picca, Editti di papi e dei principi contro il rincaro delle pigioni, en Nuova Antologia, 144, 1909, p. 488-501. A la luz de todo esto, la clâusula que los inquilinos de Santiago de los Espanoles tenían que aceptar antes de entrar en la casa confirma la preeminencia de la iglesia castellana frente al inquilino y su capacidad de ignorar las medidas contrarias a sus intereses: «dicti domini administratores possint ilium expellere si eis bene visum fuerit non obstante privilegiis inquilinorum urbis», repiten mecánicamente los contratos de la segunda mitad del siglo XVI, Archivo Santa Maria di Monserrato (ASMM) 637, f. 456r-457r.

20 Un grupo profesional no muy bien aceptado era el de los libreros e impresores porque la maquinaria que utilizaban danaba la estructura de los edificios, ASMM 572, f. 5v.

21 Por ejemplo, Rigo de la Cabana pagaba a la iglesia 60 escudos por una tienda en la Via del Pellegrino pero él, a su vez, la alquilaba a Bernardino Vasco y Juan Lucino, sombrereros, por 100 escudos; en1576, deja la casa pero corno consta en los sucesivos libros de contabilidad ambos artesanos siguen ocupando el inmueble abonando al ente religiosa una renta de 100 escudos, ASMM 549, f. s.n.

22 La Cámara apostólica autorizaba los contratos de muy larga duración sólo en caso de extrema necesidad de la institución eclesiâstica la cual, previamente debía justificar dicha urgencia. Sobre la aplicación de estas disposiciones papales, R. Montel, Le «casale» de Boccea d’après les archives du Chapitre de Saint-Pierre, en MEFRM, 91, 1979, p. 619-621, n. 23; también, I. Lori Sanfilippo, I documenti dell’antico archivio di S. Andrea «De Aquariciariis» 1115-1483, Roma, 1981.

23 Sobre un corpus de 76 escrituras de arriendo prolongado, 57 (el 75%) llevan incorporadas la clâusula de obras a expensas del inquilino; en otras le exigen un donativo o préstamo en metâlico a favor de la iglesia y en otras incluso, una inversion adicional en la compra de luoghi di monte.

24 La mayoría los contratos redactados en tomo a 1530 comienzan, «domum in aliqua sui parte vetustam ac ruinam minantem et multis reparationibus et melioramentis indigentem... hospitale et ecclesiam non habere modum neque pecunias domum predictam reparandi et similiter asserentes ipsos fecisse exactissimas diligentias domum predictam alicui persone ad longum tempus et suis sumptibus reparandam locandi», ASMM 637, f. 431r-v, o «domum minosa et indiget pro illius restauratione maxima pecunia et si non reparentur brevi corrueret et dicta ecclesia maximis afficeretur incommodis, presentim ob inopiam pecuniatum qua de presenti exissit gravata et cupiens commoditatibus eiusdem ecclessie consulere summo studio curarunt dictam domum ad longum tempus dare in locatione», ibidem, f. 436v.

25 «In instrumentis similium locationum apponatur quod conductores et locatorii domorum predicte ecclesia omnia et singula melioramenta tam ultra premissa quam alias quomodocumque et qualiacumque sint per eos facta et fienda in dictis domibus teneantur cedere in utilitatem dictorum ecclesie et hospitalium eisdemque cessa et donata esse censeatur», ASMM 72, f. 111v (1570/Junio/18).

26 «Preterea fuit discussum inconveniens inquilinorum inhabitantium domos ecclesia predicta et plura damna eisdem inferentium circa tecta sciacquatoria et destra sive cloacas et propterea ordinarunt quod de cetero fiant instrumenta locationem domorum predictarum addita conditione quod inquilini domorum predictarum teneantur ad expensas adaptationis tectorum et mundationis sciacquatiorum et destrorum in dictis domibus existentium suis sumptibus et expensis, quatenus tam tecta adaptata et sciacquatoria et destra munda tempore locationum inquilinis predictis factarum existant», ASMM 72, f. 144r.

27 «Teneatur solvere dictam pensionem liberam et exemptam ab omni et quorumque onere et impositione tam ratione aperture quam construtionis nove vie seu reparationis vie seu strate clavicorum, matonatura ac munitionis quam aliarum quarumcumque rerum opinitarum et inopinatarum presentium», ASMM 645, f. 265r.

28 Mediamente, los contratos de larga duración de Santiago de los Espanoles duran en realidad 19 años. Al final de este tiempo, normalmente, el inmueble vuelve a la iglesia.

29 En general había una notable indulgencia penal hacia los arrendatarios insolventes, G. Chittolini, Un problema aperto: la crisi della proprietà ecclesiastica fra Quattrocento e Cinquecento, en Rivista storica italiana, 85/2, 1973, p. 373-374.

30 X. Bastida, Guillermo Cassador: su vida y sus obras, Roma, 1974, p. 111-112.

31 Ibidem, p. 511-512.

32 Así, en las escrituras de arrendamiento a tres generaciones pertenecientes a S. Nicola in Carcere se especifica que faltando un heredero varón, el derecho a seguir ocupando el inmueble quede reducido a un sola vida.

33 Sobre los beneficios económicos asociados a los contratos de larga duración (la entratura y la renovatio) en la época medieval, É. Hubert, Espace urbain cit., p. 303-309.

34 Por ejemplo «Ay otra casa en la strada del Crucifixo contigua a la strata de la casa que tiene Leon Passarino la qual tenia Francisco de Biscia ad tertia nominationem el qual murio sin nombrar y pensando que la casa fuese recayda porque no nombro, hizose otro contracto con su muger Landonia. Litigose con los herederos ante el Vicario del Papa y fuimos condenados de manera que fue restituido al hijo maior que se llama Bernardino en la seconda nominaçion», ASMM 516, f. 20r; «esta casa tenia la sobredicha Faustina por su vida y pagava al anno seys escudos, murio el ultimo de abril y el marido puso litte y la iglesia huvo sententia y el dicho marido cedio todo lo que pretendia que tenia y pidio le alquilasen la casa», ASMM 527, f. 25v. Como se puede apreciar, los entes propietarios debían afrontar frecuentes, y no siempre faciles, pleitos para recuperar el pieno dominio de los inmuebles a causa de un derecho de uso dividido entre todos los componentes del núcleo familiar; sobre estas complejas relaciones propietariosinquilinos, ejemplar el caso analizado por W.M. Boswky, Piety and property in Medieval Florence. A house in San Lorenzo, Milán, 1990.

35 ASMM 72, f. 38v.

36 ASMM 72, f. 39r.

37 ASMM 72, f. 58r.

38 ASMM 72, ff. 65r-66r.

39 Un sondeo muy parcial en los estatutos de varias instituciones religiosas romanas ha permitido observar que, sin exclusión alguna, todos los entes imponen, en teoria, serias limitaciones a las cesiones a largo plazo ante el serio riesgo de que al final se pierda «la memoria del bien».

40 ASMM 72, f. 71v. Leyendo este pârrafo, resulta problemático seguir sosteniendo que en general las instituciones eclesiásticas eran distantes administradores de sus bienes y que preferian cederlos a largo plazo porque las rentas aunque fuesen pequenas y simbólicas, les garantizaban unos ingresos seguros; H. Gross, Roma nel settecento, Roma, 1990, p. 40.

41 ASMM, f. 107v.

42 ASMM, f. 131v.

43 J. Fernández Alonso, Santiago de los Espanoles, cit., p. 107.

44 El 1 de enero de 1529, considerando el miserable estado de Roma por el saqueo sufrido, Clemente VII emana un breve por el cual declara sin valor todas las escrituras de arrendamiento anteriores al 6 de febrero de 1527; la medida afecta tanto a las casas y terrenos de la ciudad corno del distrito rural, y tanto a los propietarios religiosos corno a los laicos, ASV – Miscellanea, arm. IV-V, vol.77, f. 161.

45 El tema, lejos de agotarse en definiciones demasiado categóricas, admite variantes en uno u otro sentido. Sobre los riesgos de las concesiones enfiteúticas para la integridad patrimonial de las instituciones eclesiâsticas, R. Montel, Un «casale» de la campagne romaine de la fin du XVIesiècle au début du XVIIe: le domaine de Porto d’après les archives du Chapitre du Saint-Pierre, en MEFRM, 83, 1971, p. 31-87. Sobre esta cuestión también, G. Chittolini, Un problema aperto, cit., p. 363-370.

46 Proceso documentado en otras instituciones religiosas romanas, R. Fregna, La pietrificazione, cit., p. 75-77. Sin embargo, resulta muy problemático proponer un criterio de común aplicación. Así, por ejemplo, en1560 la archicofradía del Gonfalone autoriza las cesiones de muy larga duración porque «sunt multi qui desiderant havere aliquas domus sodalitatis ad 3um genus», ASVArchivio Gonfalone, 48, f. 38r.

47 Los datos de Santiago de los Espanoles, referidos fundamentalmente al «Barrio Renacentista» (rioni Regola, Parione, Ponte y Sant’Eustachio), completan los ya conocidos a propósito del rione Campo Marzio, donde también se observa la fuerte aceleración de las transacciones inmobiliarias entre 1560 y 1590, R. Fregna, La pietrificazione, cit., p. 42-44.

48 En el extremo opuesto de la balanza se podria colocar, por ejemplo, al capítulo de la basilica de San Pedro del Vaticano que a lo largo del siglo XVI cede sus bienes rurales y urbanos con contratos de muy larga duración, R. Montel, Le «casale» de Boccea d'après les archives du Chapitre de Saint-Pierre, en MEFRM, 91, 1979, p. 593-617.

49 La congregación de Santiago de los Españoles destina casi un 22% de las entradas inmobiliarias a reparar las casas.

50 F.P. Braudel, Civiltà e imperi, cit., p. 953-954. En Milan, para el periodo posterior al 1540 se habla también de'recuperación económica’, A. De Maddalena, Dalla città al borgo cit., p. 284-285.

51 Segün la opinión de algunos testigos directos, el saqueo de 1527 supuso la destrucción de 2/3 del caserio romano, L. Von Pastor, Storia dei papi dalla fine del Medio Evo, vol.4, Roma, 1956, p. 322. Es casi del todo impostole verificar el fundamento de semejantes câlculos, en gran parte porque los dibujos de Roma realizados después de 1527 no consienten apreciar el real alcance de lo arruinado, I. Insolera, Roma. Immagini e realtà dal X al XX secolo, Bari, 1980, p. 82.

52 Durante estos mismos anos, diversas instituciones religiosas romanos tuvieron que vender parte de sus patrimonios para poder pagar las deudas contraídas, ASV-Archiva Gonfalone, 46, f. 3r; por su parte, otras fueron obligadas a enajenar sus bienes para sostener financiariamente las maltrechas arcas del Erario Pontificio, A. Coppi, Documenti storici del Medio Evo relativi al Lazio ed all’Agro Romano, en Dissertazioni delle Pontificia Accademia romana di archeologia, serie II, XV, 1864, p. 363-368.

53 Para los contratos utilizados por las instituciones religiosas castellanas, A. Collantes de Teran Sanchez, Propiedad y mercado, cit., p. 511-518; M. Santamaría Lancho, La explotación económica del patrimonio urbano del Cabildo catedralicio de Segovia en el siglo XIV, en La ciudad hispánica durante los siglos XIII al XVI, Madrid, 1987, p. 671-700; M. Casado Alonso, La propiedad eclesiástica en la ciudad de Burgos en el siglo XV: el cabildo catedralicio, Valladolid, 1980; R. Izquierdo Benito, Modo de explotación del patrimonio del cabildo de la catedral de Toledo durante la segunda mitad del siglo XIV: contratos de arrendamiento, en Hispania, 145, 1980, p. 357-395.

54 P. Grossi, Locatio ad longum tempus. Locazione e rapporti reali di godimento nella problematica del diritto comune, Napoli, 1936; C. Clavero, Enfìteusis, ¿qué hay en un nombre?, en Anuario de historia del derecho español, LVI, 1986, p 467-519.

55 M. Vaquero Piñeiro, Datos de archivo sobre la evolución de la morfologia de Plaza Navona durante el siglo XVII, en Accademia spagnola di storia, archeologia e belle arti, Roma, 1991, p. 124-127.

56 R. Fregna, La pietrificazione, cit., p. 74; también, A.M. Corbo, I contratti di locazione e il restauro delle case a Roma nei primi anni del secolo XV, en Commentari, 4, 1967, p. 340-343.

57 Durante estos anos, Santiago de los Españoles pierde los derechos sobre varias casas porque no logra demostrar documentalmente su precedente amortización.

58 Storia della Chiesa, v. 6: Riforma e Controriforma; crisi-consolidamentodiffusione missionaria (XVI-XVII secc.), ed. H. Jedin, Milán, 1975. M. Caravale y A. Caracciolo, Lo Stato pontificio da Martino V a Pio IX, Turín, 1978, p. 298-sq.

59 A través del comportamiento de Santiago de los Españoles se entiende bien corno la iglesia siempre mantuvo vigente la idea de temporalidad en los contratos enfitéuticos al considerarlos estables pero no perpetuos, indefinidos pero no permanentes, C. Clavero, Enfìteusis, cit., p. 481.

60 El 20 de junio de 1554, Julio III ordena la liberación de las propiedades enfiteúticas pertenecientes a las iglesias y lugares píos, Regesti di bandi, editti, notificazioni e provvedimenti diversi relativi alla città di Roma ed allo stato pontificio, vol.1 (1243-1605), Roma, 1920, p. 21. El 24 de marzo de 1567, Pio V no reconoce los territorios del Estado Pontificio enfeudados en fechas precedentes y los incorpora a la Sede Apostólica, L. Von Pastor, Storia dei papi, cit. vol.8, p. 161. Por último, otra bula del mismo Pio V, fechada el 11 de septiembre de 1570, concede a las iglesias, a los lugares píos y a la fábrica de San Pedro la facultad de revisar los contratos de arrendamiento para asegurarse de que las cesiones no fueron hechas indebidamente, Regesti, cit., p. 53.

61 En su especifidad, el caso de Santiago de los Españoles disipa las dudas planteadas en tomo al grado de aplicación de la norma tridentina, R. Fregna, La pietrificazione, cit., p. 75.

62 Para los maestros de la Segunda Escolâstica de la Escuela de Salamanca lo que definía la propiedad no era tanto el «uso» cuanto la «facultad», es decir la prerrogativa de imponer un determinado uso del bien, P. grossi, La proprietà nel sistema privatistico della Seconda Scolastica, en Seconda Scolastica nella formazione del diritto privato moderno, Milàn, 1973, p. 204.

63 Partiendo de la hipótesis de que los entes eclesiásticos eran organismos incapaces de amortizar las mejoras introducidas por el inquilino a causa de su crònica falta de capitales líquidos, C.M. Cipolla propuso en su dia la tesis de la crisis de la propiedad eclesiâstica en el Norie de Italia entre los siglos XV y XVI, C.M. Cipolla, Une crise ignorée: comment s'est perdue la propriété ecclésiastique dans l'Italie du Nord entre le XIe et le XVIesiècle, en Annales E.S.C, 2, 1947, p. 317-327. G. Chittolini, en un artículo de respuesta, trazó años más tarde un panorama mucho menos pesimista y llamó la atención precisamente sobre los mecanismos juridicos que los mismos establecimientos religiosos utilizaban para evitar el riesgo de perder las propiedades (contratos renovables con una renta muy superior a la estipulada inicialmente e intento de limitar y regular las obras de mejora para cuya realización acaba siendo imprescindible la autorización del propietario del bien), G. Chittolini, Un problema aperto, cit., p. 355-3662. También, J. Heers, Gênes au XVesiècle. Activité économique et problèmes sociaux, Paris, 1961, p. 520.

64 M. Vaquero Piñeiro, A proposito del reddito immobiliare urbano a Roma (1500-1527). Alcune considerazioni sulle fonti e primi approcci, en Archivio della Società romana di storia patria, 113, 1990, p. 189-208.

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Titre Cuadro 1. Tipologia contractual. distribucion cronologica
Légende Fuente: elaboración propia a partir de los protocolos notariales.
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Titre Cuadro 2. Distribucion cronologica de arrendamientos inferiores a diez años
Légende Fuente: Elaboración propia a partir de los protocolos notariales.
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© Presses universitaires de Lyon, 1995

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