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Le Sol et l'immeuble

 | 
Oliver Faron
, 
Étienne Hubert

Propriétés et gestions immobilières

Gestion immobilière, propriété dissociée et seigneuries foncières à Rome aux xiiie et xive siècles

Étienne Hubert

Résumé

L’urbanisation de Rome aux XIe-XIIIe siècles a été promue grâce à une forme contractuelle unique, la concession emphytéotique « ad domum faciendam ». On s’attache d’abord à montrer quelles en furent les conséquences sur le régime de la propriété et sur la condition juridique des immeubles et par conséquent sur la gestion immobilière mise en œuvre par les propriétaires ecclésiastiques et laïques. Les modalités contractuelles du bail à construction furent également le moyen original qu’utilisa la grande noblesse au XIIIe et au XIVe siècle pour instaurer en ville des juridictions et des seigneuries foncières appelées « vicinantiae ».

Texte intégral

  • 1 Je me permets de renvoyer à mon Espace urbain et habitat à Rome du Xe siècle à la fin du XIIIe sièc (...)

1Comme la plupart des villes d’Occident, Rome connut une nouvelle période de croissance à partir des Xe-XIe siècles. Sous l’effet d’une immigration accrue, le renouveau de la construction et la reprise de l’urbanisation entraînèrent la constitution d’un espace urbain structuré à proximité du Tibre, vecteur de la croissance. Mon propos n’est pas d’étudier ici les différentes phases de ce mouvement, que j’ai analysées ailleurs, mais d’examiner les conséquences qu’il eut sur le régime de la propriété et les modes de gestion immobilière1. Quelques considérations liminaires, forcément schématiques, seront cependant utiles à la clarté de l’exposé.

  • 2 Sur le contrat emphytéotique, voir d’une façon générale, P. Toubert, Emphyteusis, Erbleihe, dans Le (...)

2À Rome comme ailleurs, l’urbanisation ne s’est pas déroulée de façon spontanée mais a été promue pour une large partie par quelques grands propriétaires ecclésiastiques qui ont loti de vastes terrains vagues à charge pour les preneurs de bâtir une maison à leurs frais. Pour ce faire, une forme contractuelle unique a été utilisée jusqu’à la fin du Moyen Âge : la concession de parcelles ad domum faciendam pour de longues durées variant de dix-neuf ans à trois générations, quand elles n’étaient pas perpétuelles. Au moment de l’entrée en tenure, le preneur versait un droit d’entrage, souvent élevé, appelé entratura et un cens annuel, de faible montant, récognitif de la propriété éminente du concédant. Au terme du contrat, un droit de renouvellement du bail, inférieur au droit d’entrage, était généralement requis. Le preneur disposait de la faculté d’aliéner, sous réserve d’obtenir le consentement du propriétaire et de verser un droit de mutation, à moins que celui-ci n’exerce son droit de prélation en rachetant à un taux préférentiel le bien concédé2. Naturellement, ces clauses pouvaient varier de façon importante selon les propriétaires et selon les rythmes du marché immobilier mais l’examen de ces variations, fort significatives dans le détail, n’entre pas dans les limites du présent travail.

  • 3 Le travail présenté ici est une version préliminaire d’une partie d’un ouvrage en cours de préparat (...)

3De semblables modalités contractuelles eurent des conséquences fondamentales sur le régime de la propriété et sur la condition juridique des immeubles et, partant, sur la gestion immobilière mise en pratique par les propriétaires ecclésiastiques et laïques. Elles furent également le moyen original qu’utilisa aux XIIIe-XIVe siècles la grande noblesse pour instaurer en ville des juridictions et des seigneuries foncières inconnues jusqu’alors3.

Régime de la propriété et condition juridique des immeubles

  • 4 Voir respectivement, parmi des dizaines d'exemples, L.M. Hartmann, Ecclesiae S. Mariae in Via Lata (...)
  • 5 Voir par exemple P. Fedele, Tabularium S. Mariae Novae, dans ASRSP, 26, 1903, doc. no 126, p. 76 : (...)
  • 6 Cf. ibid., 25, 1902, doc. no 66, p. 183-184 : vente en 1152 d’une maison ad veram hereditatem perpe (...)
  • 7 Sur les composantes du marché immobilier, cf. Hubert, Espace urbain, p. 333-345, en part. p. 339 et (...)

4Pour des raisons évidentes, les transactions immobilières précisaient toujours, d’une manière ou d’une autre, la condition juridique des biens immobiliers qui faisaient l’objet d’une mutation ou, pour être plus exact, elles spécifiaient quelle était l’étendue des droits sur l’immeuble qui étaient cédés. Jusqu’au milieu du XIIe siècle, les notaires mentionnaient uniquement dans l’acte de vente de quelle manière le vendeur était entré en possession du bien dont il se séparait : « quomodo mihi evenit per chartam venditionis », « per chartam permutationis », « ex parte meum parentum », ou encore, dans le cas des ventes de droits de concession sur des immeubles, qui apparaissent à Rome à la fin du XIe siècle pour se multiplier dans la seconde moitié du siècle suivant, « secundum tenorem chartule locations »4. À partir des années 1150, alors que les ventes de droits de concession continuent d'être qualifiées de « venditiones secundum tenorem locationis »5, les ventes de propriétés pleines et entières sont désormais faites « ad veram hereditatem perpetuamque proprietatem », « ad veram proprietatem perpetuamque hereditatem », puis « ad veram et mundam (sive puram) proprietatem » à partir de la seconde moitié du XIIIe siècle6. Si la précision des termes est sans doute redevable au renouveau du droit romain, il est surtout devenu indispensable de distinguer désormais clairement des transferts de formes réduites de possession les ventes de propriétés entières : après avoir dominé pendant longtemps le marché immobilier, celles-ci furent en effet supplantées à partir du milieu du XIIe siècle par les transactions sur les immeubles tenus en concession et sur les édifices construits au terme des lotissements7. Il faut ainsi voir dans de telles expressions un indice de la très large diffusion des formes de propriétés limitées, incomplètes, « impures » ou « immondes », pour reprendre le vocabulaire utilisé par les contemporains.

  • 8 Voir par exemple Archivio di S. Maria Nova, tabulae iurium, IV, perg. 11 où est mentionné en 1361 l (...)
  • 9 Voir respectivement Archivio di Stato di Roma (abrégé dorénavant ASR), coll. perg., SS. Cosma e Dam (...)

5La conséquence juridique principale des lotissements effectués à partir du XIe siècle fut en effet de dissocier à long terme la propriété de l’édifice de celle du sol. Au XIe siècle, les concessionnaires de parcelles désormais construites qui sollicitaient du propriétaire du terrain le renouvellement de leur bail, parlaient de « terrae vesves-trae» et de « domus » ou de « tendiae nostrae ». Un siècle plus tard apparut le mot technique de superficies (super et facere), en quoi il faut voir un autre témoignage du renouveau du droit romain, rarement celui d’edificium, pour désigner l’édifice construit sur le terrain d’autrui, appelé pour sa part casalinum, terra, casa, solum, fundus ou territorium et surtout, à partir du milieu dun XIIIe siècle, proprietas. L’expression utilisée le plus fréquemment pour désigner cette réalité nouvelle fut désormais celle de « domus posita in proprietate talis »8. La dissociation juridique de l’immeuble ne fait aucun doute. Il suffira d’en donner deux exemples : en 1177 un certain Giovanni di Girardo restitua au monastère S. Cosimato au Transtévère la location d’un terrain, autrefois à bâtir et désormais construit, et lui vendit la maison qu’il avait édifiée au-dessus ; deux siècles plus tard, en 1352, le camérier de l’hôpital S. Spirito in Sassia vendit à un tel Giovanni di Processo le superficies d’une maison, les murs et le toit donc, pour 28 florins tandis qu’il lui louait le sol et la « proprietas dicti superficiei seu domus » pour un cens annuel de 6 deniers9.

  • 10 Voir par exemple P. Fedele, Tabularium S. Mariae Novae, dans ASRSP, 25, 1902, doc. no 78, p. 199-20 (...)
  • 11 ASR, coll. perg., S. Silvestro in Capite, cass. 38, perg. 82.
  • 12 P. Fedele, Tabularium S. Mariae Novae, dans ASRSP, 23, 1900, doc. no 1, p. 182-184 (982), doc. no 3 (...)
  • 13 Lori Sanfilippo, I documenti dell'antico archivio di S. Andrea « de AquaAqua-riciariis», 1115-1483,(...)

6Conséquence des lotissements, une situation semblable résultait des modalités contractuelles des concessions de parcelles ad domum faciendam. Jusqu’au XIIIe siècle inclus, la totalité des concessions de terrains et de maisons stipulaient que l’entretien du fonds était à la charge du preneur, comme le précise la clause omniprésente ad meliorandum, dont des variantes spécifiaient parfois la nature des travaux à entreprendre (ad rezelandum, ad construendum, ad tectum tegulis cohoperiendum, ad calcem murandum, etc.)10. Dans leur majorité, les concessions étaient renouvelables à perpétuité de telle sorte que les actes n’abordent pas la question, pourtant essentielle, de savoir à qui appartenaient les améliorations apportées au fonds, la construction en l’occurrence. Il en résulta une appropriation effective de l’édifice par le bâtisseur, comme le montre ce renouvellement d’un bail de dix-neuf ans effectué par le monastère S. Silvestro in Capite en 1229 à son concessionnaire d’« unum casarinum super quem tendiam habet »11. De rares cas ne suivent pas ce modèle, la collégiale S. Maria Nova par exemple qui délivrait des baux non renouvelables au terme desquels la parcelle et la maison devaient être restituées à la collégiale « prout fuerint meliorate »12. Dans de tels cas, exceptionnels, le sol incorporait l’accession suivant le principe du droit romain « superficies solo cedit ». Un autre cas, exceptionnel également avant le XIVe siècle et la large diffusion des baux à court terme, est celui du remboursement par le propriétaire des dépenses effectuées pour l’entretien de l’immeuble : ainsi la concession d’une maison prévoyant en 1241 que « si tu (le preneur) in dicta domo expensas feceris, ipsa ecclesia tibi vel tuis heredibus solvere et restituere teneatur » fait-elle alors figure d'exception13.

  • 14 Cf. Archivio del Collegio Inglese, perg. 42 (1365) et 48 (1367). Autres exemples en ASR, Arciconfra (...)

7Jusqu’aux XIIIe-XIVe siècles, les formes dissociées de propriété résultaient habituellement des modalités contractuelles des baux à construction. Des exemples de démembrements volontaires entre la propriété de l’édifice et celle du sol sont cependant attestés à partir du XIVe siècle. Ceux-ci ne furent pas seulement le fait de propriétaires ecclésiastiques qui trouvèrent ainsi le moyen de pallier l’interdiction canonique de vendre leurs biens mais aussi celui de propriétaires laïques qui n’étaient évidemment pas astreints aux mêmes obligations. Le propriétaire, qui se déchargeait de la sorte des frais d’entretien du fonds comme dans tout contrat emphytéotique, recevait toutefois au moment de la transaction pour prix de la vente de l'édifice des sommes supérieures aux droits d’entrée en tenure, tout en conservant la propriété du sol et donc en percevant régulièrement le cens et, de façon irrégulière mais dans tous les cas fréquente compte tenu de la structure du marché immobilier, les droits de mutation. Il conservait également la faculté d’acquérir à nouveau l’édifice à un prix préférentiel. C’est ainsi par exemple qu’en 1365 Giovanni di Cola Sarraceni vendit une maison pour le prix de 20 florins tandis que l’acquéreur devait lui verser annuellement un cens de 6 deniers provinois et 5 sous en cas de mutation, ce qui advint deux ans après seulement14.

  • 15 Sur cette question, on pourra se reporter à l’étude classique d’Éd. Meynial, Notes sur la formation (...)
  • 16 Cf. BAV, Archivio del Capitolo di S. Pietro, caps. 59, fasc. 384, ad diem 31/08/1296 ; caps. 60, fa (...)

8Sans recouvrir totalement les notions juridiques de domaine éminent et de domaine utile15, la propriété du terrain et celle de l’édifice relevaient par conséquent très fréquemment de deux personnes distinctes. À la différence de celui qui n’avait que la possessio, le propriétaire des murs, mais pas du sol, jouissait de la faculté de louer à court terme la maison à un tiers sans céder pour autant autre chose qu’un droit d’usage temporaire et limité. Je ne connais à Rome qu’un seul cas où cette chaîne, somme toute fort simple, s’agrandit d’un maillon supplémentaire. À la fin du XIIIe et au début du XIVe siècle, l’église S. Vincenzo près de Saint-Pierre était propriétaire du sol de plusieurs maisons ; l’église l'avait concédé iure locationis à la famille Thebaldeschi qui en assurait la gestion. Pour l’usage du terrain, les propriétaires des maisons versaient un cens et tous les droits afférents aux Thebaldeschi, appelés « locatarii ecclesie S. Vin-centii », qui payaient à leur tour cinq sous de cens à l’église et les droits de mutation le cas échéant16.

  • 17 Sur le minutier romain, voir d’une façon générale, I. Lori Sanfilippo, I protocolli notarili romani (...)
  • 18 Cf. É. Hubert, Les sources d'archives pour l’histoire de l'habitat à Rome au Moyen Âge, dans La cit (...)
  • 19 Pour la consistance de ces patrimoines, voir respectivement E. Carusi, Cartario di S. Maria in Camp (...)
  • 20 Voir notamment Archivio di S. Maria Nova, tabulae iurium, III, perg. 67 : ad veram et mundam propri (...)

9Les sources qui permettraient de mesurer la part relative de la propriété pleine et entière et de la propriété dissociée manquent à Rome mais plusieurs indices tendent à démontrer que le régime spécifique de la propriété dissociée était très largement répandu. Les minutiers notariaux de la deuxième moitié du XIVe siècle attestent que le quart des maisons vendues entre 1350 et 1400 étaient assises sur des terrains dont le propriétaire n’était ni le vendeur ni l’acquéreur17. En réalité, la diffusion était sans doute plus importante que ne le laissent à penser les registres notariaux conservés. Pour l’administration de leurs patrimoines et notamment pour les consentements accordés aux transactions de biens-fonds concédés, nombre d’institutions ecclésiastiques utilisèrent en effet à partir de la fin du XIIIe siècle et du début du XIVe siècle leurs propres notaires et procureurs qui établissaient leurs actes dans des libri instrumentorum dont seuls de rares exemplaires ont été conservés pour le XIVe siècle18. Selon les fonds d'archives à disposition, les propriétés dissociées représentent la moitié, sinon davantage, du parc immobilier documenté. Autre indice allant dans le même sens, plusieurs très grands patrimoines se résumaient à cette forme de la propriété : les 154 maisons de S. Maria in Campo Marzio aux XIIe-XIIIe siècles sans doute, les 180 maisons de S. Silvestro in Capite vers 1330 sûrement, les 220 maisons de St-Jean-de-Latran vers 1300 peut-être ou encore, pour un patrimoine laïque de relief, les 80 maisons de la famille Boveschi dans les années 1380 appartenaient en réalité à leurs habitants qui étaient cependant concessionnaires du terrain sur lequel elles étaient bâties19. Un indice plus probant encore réside dans le fait que le régime de la propriété dissociée semble former le droit commun à partir du milieu du XIVe siècle quand la propriété pleine et entière est désormais définie comme une propriété qui n’est grevée ni de cens ni de servitudes : à la formule « ad veram et mundam proprietatem » qui s’était imposée depuis la fin du XIIIe siècle sont ajoutées dans le courant du XIVe siècle des expressions qui définissent la propriété pleine et entière par l’exemption de charges juridiques et financières et de servitudes grevant le bienfonds20. Au même moment, ce n'est pas un hasard, la propriété dissociée fut elle-même l’instrument d’innovations sociales très importantes que j’étudierai plus loin.

10Il convient auparavant d’examiner, sans pouvoir le faire ici dans le détail, quelles catégories de propriétaires mettaient en œuvre un mode de gestion conduisant à ce régime spécifique de la propriété.

Gestion immobilière et propriété dissociée

  • 21 Voir notamment C. Violante, La società milanese nell’età precomunale, Rome-Bari, 19813, p. 281 et s (...)
  • 22 Sur ce problème, voir notamment C.M. Cipolla, Une crise ignorée. Comment s’est perdue la propriété (...)

11Il est d’usage de voir dans l’emphytéose et la concession de longue durée le moyen privilégié qu’ont utilisé les propriétaires ecclésiastiques pour gérer leur patrimoine21. Sans entrer dans ce problème général et dans ses liens avec la crise de la propriété ecclésiastique à partir des derniers siècles du Moyen Âge22, je voudrais seulement examiner ici dans quelle mesure cette forme contractuelle a été mise en œuvre pour la gestion des patrimoines ecclésiastiques et laïques et, plus encore, par quelle catégorie de propriétaires ecclésiastiques ou laïques.

Patrimoines ecclésiastiques et dissociation de la propriété

  • 23 Je me permets de renvoyer à Propriétaires et locataires à Rome au Moyen Âge. I - Les institutions e (...)
  • 24 Voir notamment l’exemple du monastère S. Silvestro in Capite fondé par le pape Paul Ier (757-767), (...)

12Premier écueil à éviter, parler de la propriété ecclésiastique comme s’il s’agissait d’un ensemble homogène. Il est en effet nécessaire d’examiner, au cas par cas, le patrimoine des grandes basiliques, des collégiales, des églises paroissiales, des monastères des ordres anciens et nouveaux ou réformés, des institutions hospitalières et des confréries, en bref des institutions ecclésiastiques dans toute leur diversité. Faute de place, il ne m’est pas possible de développer les résultats de cette enquête dont je vais m’efforcer de résumer les conclusions principales23. À l'examen, ce n’est pas le rang qu’ils occupent dans la hiérarchie des institutions religieuses qui détermine les modes de gestions patrimoniales mis en œuvre par les établissements ecclésiastiques, d’autant plus que celui-ci n’est pas immuable. Il n’est pas rare en effet de voir tel établissement changer de desservants et d’attribution tout en conservant la même politique patrimoniale24. À Rome en tout cas, une ligne de partage sépare nettement deux types de patrimoines ecclésiastiques, quelle que soit par ailleurs la nature de l’établissement propriétaire : d’un côté des patrimoines qui ont été constitués et mis en valeur au moment de la phase d’expansion des XIe-XIIIe siècles à laquelle ils ont du reste largement contribué ; de l’autre ceux qui se sont formés au terme de cette période, aux XIVe-XVe siècles.

  • 25 Cf. V. Federici, Regesto del monastero di S. Silvestro in Capite, dans ASRSP, 22, 1899, p. 254-292, (...)
  • 26 Voir par exemple ASR, coll. perg., SS. Cosma e Damiano in Mica Aurea, cass. 16, perg. 140 pour la c (...)
  • 27 Cf. Hubert, Un censier des biens romains, cit., passim.

13Au moment de leur fondation, les premiers avaient souvent bénéficié de concessions pontificales de vastes terrains à proximité de l’établissement : ce fut le cas, par exemple, du monastère grec d’abord puis bénédictin de S. Silvestro in Capite fondé par le pape Paul Ier (757-767)25. Dès l'apparition des premiers signes de croissance vers l’an mil, les monastères SS. Nicola e Ciriaco in Via Lata, S. Maria in Campo Marzio, S. Silvestro in Capite, S. Cosimato au Transtévère, la collégiale S. Maria Nova et d’autres établissements moins bien documentés mirent en valeur leurs terrains, vagues et abandonnés aux ruines pour la plupart, quelquefois cultivés, en concédant des parcelles ad domos faciendas. Des motivations économiques indéniables sous-tendaient ces concessions comme le montrent les variations de la durée des baux, des clauses et des prix en fonction des fluctuations du marché immobilier. Mais les préoccupations principales des administrateurs de ces établissements promoteurs étaient sans doute d'accroître le nombre des fidèles de l’église davantage que d’augmenter le patrimoine immobilier de l’établissement propriétaire. Les baux à construction mentionnent parfois, mais c’était sans doute la règle à Rome comme ailleurs, l’obligation pour les preneurs d’accomplir leurs devoirs religieux et surtout celle de se faire enterrer dans l’église de l’établissement propriétaire, et par conséquent de faire verser par leurs familles les offrandes mortuaires, poste principal des revenus paroissiaux26. Le succès des lotissements ecclésiastiques est abondamment attesté par les actes des notaires, par les confirmations pontificales des biens des églises et surtout par les inventaires-censiers qui ont été conservés : 180 maisons énumérées dans un censier des années 1333-1334 avaient ainsi été bâties sur les terrains du monastère S. Silvestro in Capite qui n’était propriétaire que du sol qu’il avait concédé pour une longue durée, renouvelable ou perpétuelle27.

14Jusqu’à la seconde moitié du XIIIe siècle, on n’observe pas de différence notable entre la concession emphytéotique d’une maison et celle d’un terrain bâti mais dont l’édifice est dissocié juridiquement du sol. Du reste, les notaires ne distinguaient pas de manière systématique les deux cas de figure. Ce n’est qu’à partir du milieu du XIIIe siècle, quand apparurent les premiers exemples de location à court terme et à fort loyer, que la spécificité du régime foncier se fera sentir dans la gestion immobilière. Sauf à remembrer leurs patrimoines en réunissant la propriété de l’édifice à celle du sol, fait rarement attesté par la documentation, ces propriétaires ne pouvaient en effet recourir aux nouveaux modes contractuels. En revanche, les établissements qui, comme Saint-Pierre de Rome ou la confrérie du S. Salvatore ad Sancta Sanctorum, édifiaient alors leurs propriétés, recevant la donation, voire achetant des maisons entières, utilisèrent sans hésiter les possibilités offertes par les nouveaux contrats, quitte dans ce cas à prendre en charge eux-mêmes les frais d’entretien de leurs patrimoines immobiliers. Une seule comparaison mettra en évidence l’abîme qui séparait, au niveau des revenus, les patrimoines de formation ancienne et ceux de formation récente : au milieu du XIVe siècle, les 150 maisons du chapitre de Saint-Pierre de Rome, fort bien situées au voisinage immédiat de la basilique, rapportaient 270 fois plus que le sol de 180 maisons du monastère S. Silvestro in Capite. C’est dire à quel point le dynamisme des établissements qui avaient promu l’urbanisation des XIe-XIIIe siècles en lotissant leurs terrains à charge pour les preneurs de bâtir à leurs frais, avait eu cette conséquence indirecte, imprévue, de geler à long terme leur patrimoine foncier. Ils se trouvaient ainsi dépossédés, non pas de leurs biens-fonds comme cela aurait été le cas dans l’hypothèse, qui était celle de Cinzio Violante, où le contrat emphytéotique aurait été assimilé à une vente larvée, mais bien de la possibilité juridique de recourir aux nouvelles formes de gestion qu’offraient les baux à court terme et à fort loyer. Les institutions qui, au contraire, n’avaient pas pris part à ce mouvement, n’étaient pas liées aux XIVe-XVe siècles par les contraintes du passé et étaient par conséquent en mesure d’utiliser à plein les nouvelles possibilités contractuelles, ce qu’elles n’ont pas manqué de faire.

Patrimoines laïques et dissociation de la propriété

  • 28 P. Fedele, Tabularium S. Mariae Novae, dans ASRSP, 25, 1902, p. 171-172, doc. no 58 (1146) ; ASRSP,(...)
  • 29 ASC, Archivio Orsini, II A II 10.
  • 30 Je fournirai le détail de ces informations ainsi que les renvois utiles à la documentation dans le (...)
  • 31 Sur le patrimoine urbain des Orsini, voir en particulier S. Carocci, Baroni in città. Considerazion (...)
  • 32 Dans la seconde moitié du XIVe siècle, une grande partie des maisons se vendaient pour des prix inf (...)
  • 33 Voir respectivement BAV, Archivio del Capitolo di S. Pietro, caps. 71, fasc. 182, ad diem 8/01/1308 (...)

15La documentation romaine contemporaine de l’expansion des XIe-XIIIe siècles n’atteste guère la participation des grands ou moins grands propriétaires laïques à l’urbanisation, aux lotissements et à l’incitation à la construction. On connaît quelques rares concessions par des laïques de terrains ad edificandum qui sont conservées dans des fonds d’archives ecclésiastiques où elles sont arrivées en tant que munimina (actes qui ont suivi la destinée des biens qu’ils documentaient lors de leur entrée dans quelque patrimoine ecclésiastique) : par exemple la concession de parcelle à bâtir voisine du Colisée en 1146 par les fils d’une certaine Maria de Silvano à Nicolaus Cari Iohannis ; avant 1161, donnée ou vendue, la parcelle entra dans le patrimoine de la collégiale S. Maria Nova à qui le concessionnaire versa désormais les deux deniers de cens ; en 1195, la veuve de Nicolaus Cari Iohannis vendit avec le consentement du prieur de S. Maria Nova la maison édifiée par son défunt mari au meunier Oddon28. De tels actes sont toutefois très rares aux XIIe-XIIIe siècles. Quant aux archives bien fournies de la principale famille romaine, les Orsini, elles ne contiennent pour les XIIe-XIIIe siècles qu’une seule concession de casarenum ad hedificandam domum en 127829. Avec la conservation des registres des notaires à partir du milieu du XIVe siècle, les ventes et les concessions de parcelles à bâtir sont mieux documentées, sans atteindre jamais des proportions significatives. Faut-il conclure de cette indigence documentaire que la participation effective de l’aristocratie laïque à l’urbanisation romaine fut fort limitée ? Ce serait aller vite en besogne. Quelques indices montrent en effet le contraire. Au XIVe siècle, dès lors que la conservation des premiers minutiers rééquilibre la situation archivistique qui mettait auparavant la documentation ecclésiastique au premier plan, le quart des ventes de maisons dissociées du sol sur lequel elles étaient bâties intéressent des maisons assises sur des terrains de propriété laïque. Mais il y a mieux. Si l’on dresse la liste des propriétaires de terrains sur lesquels ont été bâties des maisons qui appartenaient à leurs constructeurs, on dénombre au XIVe siècle une cinquantaine de personnes laïques pour une soixantaine d’institutions ecclésiastiques30. Il est difficile, faute de sources appropriées, de comparer l’étendue respective des patrimoines laïques et des propriétés ecclésiastiques, certainement plus importantes mais dans une mesure que nous ignorons. Signalons toutefois l’existence de quelques très grands patrimoines laïques à partir de la seconde moitié du XIIIe siècle, celui des différents rameaux des Orsini ou celui des Boveschi qui possédaient notamment au XIVe siècle le terrain de quelque 80 maisons31. À la différence des grands patrimoines ecclésiastiques, à l’intérieur desquels le régime foncier était en général très homogène, les patrimoines laïques comptaient, outre les édifices destinés à l’usage privé du lignage, des immeubles dont la condition juridique n’était pas uniforme, en proportion variable selon les cas. À côté des maisons possédées en pleine propriété, concédées en emphytéose ou bien baillées à court terme à leur locataire pour des prix annuels assez élevés avoisinant 10 % de la valeur de l’immeuble32, ils comprenaient également le terrain de maisons dont les murs appartenaient à leurs habitants. Ainsi en 1308 les Mardoni possédaient-ils six maisons louées et le terrain, et seulement lui, de deux maisons tandis que la famille De Ponte possédaient pour sa part en 1330 quatre immeubles et quatre boutiques baillés à court terme et dix-huit parcelles bâties desquelles était dissociée juridiquement la propriété de l’édifice33. Si les locations de maisons à court terme répondaient certainement à des motivations économiques, les concessions emphytéotiques de terrains bâtis renvoyaient sans doute à d’autres préoccupations qu’il convient maintenant d’examiner.

Dissociation juridique de l’immeuble et seigneuries foncières

  • 34 D’une très riche bibliographie, surtout américaine, consacrée à ce sujet, en particulier pour Flore (...)

16La documentation contractuelle étudiée jusqu’à maintenant ne mentionne d’autres obligations pour le preneur que celles relatives à l’entretien et à l’amélioration du fonds, au versement du cens à échéance régulière, au droit de prélation du propriétaire du sol, aux modalités d’une mutation éventuelle, etc. : il ne s’agit jamais que d'obligations réelles et matérielles. Les seules obligations personnelles, attestées pour certaines concessions de biens ecclésiastiques, portaient, on l’a vu, sur l’exercice des devoirs religieux des concessionnaires. Dans les cas des grands propriétaires laïques, on parle volontiers de clientélisme, de contrôle exercé sur des portions de l’espace urbain et de solidarités de voisinage sans que ces notions à la définition pour le moins fluide soient toujours fondées sur des bases documentaires et juridiques précises34. Les sources romaines fournissent à ce dossier des pièces de grand intérêt.

  • 35 BAV, Archivio del Capitolo di S. Pietro, caps. 55, fasc. 367, ad diem 23/03/1332.
  • 36 Archivio di S. Maria Nova, tabulae iurium, IV, perg. 58.
  • 37 ASR, coll. perg., ospedale di S. Spirito in Saxia, cass. 61, perg. 107.

17À partir des années Vingt du XIVe siècle, de façon sporadique d’abord puis plus fréquemment à partir du milieu du siècle, des mots nouveaux, à la forte résonance, viennent enrichir le vocabulaire de la propriété immobilière romaine : dominus pour désigner certains propriétaires, dominium certaines formes de la propriété, vicinantia un territoire où s’exercent des iura, une iurisdictio, qualifient désormais des réalités, nouvelles ou qui n’avaient pas encore trouvé les mots pour les exprimer, qu’il convient de cerner avec précision. Sans reprendre ici les documents un par un, tâchons, autant que faire se peut, de définir ces termes, nouveaux dans le lexique urbain à Rome, en donnant pour commencer quelques exemples. En 1332 était vendue une maison sise sur une parcelle appartenant à l’église S. Salvatore in Lauro dans le rione Ponte, avec le consentement du recteur qui intervenait en tant que « dominus et proprietarius dicte domus »35. En 1369, la vente des murs d’une maison située sur un terrain appartenant aux Orsini, dans le rione Ponte également, était faite sous réserve des « iura dominii et proprietatis dicte domus »36. En 1343 encore sont mentionnés dans le rione Trevi les maisons, les tours, les palais et les tènements immobiliers « cum tota vicinantia et iure ipsius vicinantie » qui avaient appartenu à Giovanni Conti37.

  • 38 Voir par exemple BAV, Archivio di Sant’Angelo in Pescheria, I/12 (minutiers du notaire Antonio Scam (...)
  • 39 C’est le sens de « Urbis seu burgi regio » et de « vicinorum seu incolarum congregatio » qu’en donn (...)
  • 40 ASR, coll. perg., ospedale di S. Spirito in Saxia, cass. 61, perg. 107 (1343).
  • 41 ASR, ospedale del S. Salvatore ad Sancta Sanctorum, cass. 458, perg. 749 (1368).
  • 42 ASC, Rogiti notarili, sez. I, vol. 649/10 (minutiers de Paolo Serromani), f° 86r-93r : « palatium t (...)
  • 43 Voir sur ce dernier point les remarques de C. Gennaro, Mercanti e bovattieri nella Roma della secon (...)
  • 44 Quelques exemples seulement : « vicinantia magnificorum virorum dominorum comitum palatinorum de Ur (...)
  • 45 Voir par exemple ASR, ospedale del S. Salvatore ad Sancta Sanctorum, cass. 505, perg. 1308 : garant (...)
  • 46 ASR, ospedale del S. Salvatore ad Sancta Sanctorum, cass. 458, perg. 749.
  • 47 ASC, Rogiti notarili, sez. I, vol. 649/14 (notaire Paolo Serromani), f° 4v-7v pour la vente en 1379 (...)
  • 48 BAV, Archivio del Capitolo di S. Pietro, caps. 58, fasc. 206, ad diem 14/03/1396 : « tota vicinanti (...)

18La réalité que désigne la vicinantia romaine, quelquefois appelée convicinium38, ne correspond pas à la vicinia ou à la vicinantia attestée surtout dans les villes d’Italie septentrionale, mais pas uniquement, dès le XIIe siècle avec le sens de paroisse, de contrada, de quartier et désignant également la communauté de ses habitants39. À Rome en effet, une vicinantia était une chose que l’on pouvait posséder, transmettre, vendre ou acheter. Espace nettement délimité dont les marges étaient reconnues, elle englobait des biens immobiliers : telle vicinantia s’étendait jusqu’à la maison d’un certain Bucius Marcellani40 ; tel palais du rione Monti et de la contrada Biberatica était localisé dans la vicinantia de deux nobiles viri, les frères Cecco et Pietro de Archioninis41. En outre, une vicinantia était toujours associée à un ensemble immobilier important, composé de tours, de palais, de tènements, de maisons, duquel elle formait un appendice, comme cette vicinantia jointe aux édifices et aux fortifications que Paolo de Veneraneriis et ses frères possédaient dans le rione Colonna en 136942. Comme la tour, emblème de l’unité et de la puissance des grands lignages, la vicinantia était souvent accompagnée du cognomen de ses propriétaires, presque toujours membres de la grande noblesse romaine (Orsini, Colonna, Caetani, Boveschi, Conti, etc.) ou bien des personnes qui les avaient acquises de grandes familles (Giovanni dello Preyte, Lello della Valle, etc.)43. Le caractère seigneurial semble ainsi appartenir à l'essence même de la vicinantia44. Le trait fondamental, qui distingue la vicinantia de n’importe quel bien foncier, tient en effet aux droits et à la juridiction qui lui sont liés de façon intrinsèque : « vicinantia cum iure et iurisdictione », lit-on dans les documents qui vont parfois jusqu’à préciser « cum iure vicinorum »45. Dans tous les cas, les propriétaires percevaient de quiconque résidait dans leur vicinantia un cens sur l’immeuble qui y était localisé : un palais situé dans la vicinantia des Archioni, vendu en 1368, était assujetti pour cette raison au versement d’un cens annuel de deux deniers46. À quel titre ce cens était-il dû ? Nombreux sont les indices qui démontrent l’existence d’une relation très étroite entre la vicinantia et le régime juridique de la propriété dissociée. Les sources à notre disposition fournissent en effet de nombreux exemples d’énumérations redondantes des mots, synonymes ou peu s’en fallait, terra, solum, proprietas, terraticum et vicinantia47. Un acte, en 1396, est parfaitement clair en ce sens. Il s’agit de la vente par Giovanni di Lello Stadi à Lorenzo di Giordanello de Bucchabellis de nombreux biens immobiliers et surtout de la vicinantia de Statiis définie explicitement comme la propriété du sol de dix-neuf maisons qui devaient chacune un cens variant entre 5 et 22 sous. L’ensemble, qui rendait 3,5 florins bon an mal an, fut vendu pour 350 florins48.

  • 49 Ajoutons que l’apparition de ces expressions ne peut à l'évidence être attribuée à une sorte d’exac (...)

19Vicinantia, tel fut par conséquent le mot utilisé pour désigner à partir du XIVe siècle la propriété du sol dissociée de celle des maisons et pour la jouissance duquel leurs habitants payaient un cens. Dans certains cas seulement car toutes les propriétés de ce type n’étaient pas désignées par ce mot. La différence réside à l’évidence dans la juridiction sur les « voisins », le « ius vicinorum », qu’exerçait le propriétaire d’une vicinantia et que ne détenait pas un simple propriétaire de fonds de terre appelés terratica. Sans livrer de précision sur la nature des juridictions exercées, les actes notariés documentent cependant l’apparition concomitante dans les années 1320, on l’a vu, du terme vicinantia et des expressions dominus et proprietarius et ius domimi et proprietatis qui attestent à partir de cette date l’existence d’un dominium, de droits seigneuriaux, dans les rapports de propriété immobilière49. D’autres sources livrent quelques indices plus explicites en ce sens.

  • 50 « Pro honore sancte Romane Ecclesie et sanctitatis vestre feci per totam Urbem preconio inhiberi qu (...)
  • 51 « Francesco de Saviello fu sio speciale signore : nientedemeno venne ad iurare subiezzione », Anoni (...)
  • 52 ASR, coll. perg., SS. Alessio e Bonifazio, cass. 3, perg. 50 pour le document de 1342 et perg. 52 p (...)
  • 53 Cf. Anonimo Romano, Cronica, cit., p. 143 : « Sio avitazione fu canto fiume, fra li mulinari, nella (...)

20Dans une lettre adressée au pape Clément VI en 1347, le tribun Cola di Rienzo l’informait de ses activités et, notamment, de ses efforts pour réprimer la prépotence des barons romains. Il avait interdit, en particulier, à tout Romain « aliquem in dominum nominominare»50. Cola di Rienzo obtint du reste la soumission, éphémère, des barons qui lui jurèrent obéissance : l’auteur anonyme de la Vie de Cola ne manque pas de s’étonner lorsque Francesco Savelli, seigneur de Cola, n’en vint pas moins lui jurer sujétion à son tour51. À la même époque à peu près, un certain Giovanni di Bartolomeo léguait par testament 15 florins au même Francesco Savelli, qu’il appelait également son seigneur, à qui il confiait la garde de ses biens et dont il fut par ailleurs le vicaire en 134252. Un autre lien unissait Cola di Rienzo à ce Giovanni di Bartolomeo : tous deux avaient leurs maisons non loin du théâtre de Marcellus, forteresse des Savelli, dans l’aire d’influence et les propriétés de la famille53.

  • 54 BAV, Archivio del Capitolo di S. Pietro, caps. 27, fasc. 314, ad diem 2/01/1380. Sur les enseignes (...)
  • 55 « Feci per totam Urbem preconio inhiberi (...) quod nullam armorum picturam Ursinorum, Collomnensiu (...)
  • 56 « Statuimus et ordinamus quod non liceat alicui vassallo Urbis habitatori roccharum vel castrorum U (...)

21L’habitude était alors de représenter sur la façade des maisons les armes du propriétaire éminent. En témoigne notamment un acte de concession de 1380 dans lequel le preneur promit de peindre les armes de son propriétaire sur la façade « in singnum vere possessionis »54. Dans les luttes qu’il mena contre la féodalité, Cola di Rienzo ne s’y trompa pas qui interdit notamment aux Romains de représenter sur leurs maisons les armes des Orsini, des Colonna, des Savelli et de tous les autres barons, signe manifeste de la domination exercée par les grandes familles sur le voisinage de leurs demeures romaines55. Le gouvernement qui promulgua avant le mois de novembre 1360 les statuts anti-nobiliaires étendit du reste cette disposition aux vassaux des castra dépendant de la commune56. La lettre de Cola di Rienzo et les statuts de 1360 montrent ainsi avec netteté comment l’hommage féodo-vassalique, à la campagne mais aussi en ville sous des formes sans doute plus fluides (« dominum nominare », « sacramentum fidelitatis seu vassallagii », « iuramentum vassallagii ») se matérialisait par la représentation immédiate sur la façade de la maison du vassal des armes du seigneur, maître du sol.

  • 57 Voir notamment les documents édités par S. Carocci, Una divisione dei possessi romani della famigli (...)
  • 58 Sur la période 1305-1347, voir d’une façon générale, E. Dupré Theseider, Roma dal comune di popolo (...)

22Véritable seigneurie foncière, la vicinantia romaine témoigne par conséquent du passage des obligations matérielles qui pesaient au nom des fonds de terre sur les propriétaires de murs bâtis sur des terrains d’autrui, à l’instauration de droits et de juridiction, que la documentation à disposition ne permet pas de définir avec précision, mais qui n’en étaient pas moins concrets et réels pour autant, sur les habitants de ces maisons, entrés dans la dépendance du seigneur propriétaire du sol. Davantage que les revenus procurés par la location et la concession de maisons, une telle réalité forme sans aucun doute la raison d’être et le but ultime des politiques d’acquisition et d’agrandissement des patrimoines immobiliers menées à grands frais par la noblesse féodale romaine, Orsini en tête, à partir du milieu du XIIIe siècle57. Elle marque ainsi l'introduction et le développement de formes de féodalités urbaines au moment de la longue absence de la papauté et de la prépotence accrue d’un groupe baronal turbulent, justifiant de la sorte les mesures prises ensuite par les gouvernements « populaires » contre de telles juridictions privées à l’intérieur même de la ville58.

23Ces premières remarques n’avaient d’autre prétention que celle de montrer comment un type spécifique de propriété avait été utilisé par la grande noblesse pour habiller d’un vêtement juridique les tentatives d’introduction à Rome de formes urbaines de la seigneurie. L’analyse minutieuse des conditions de la formation et des destinées des vicinantie romaines permettra d’en définir les caractères. Ce sera l’objet d’un autre travail.

***

24Je m’étais proposé de retracer l’évolution, depuis sa formation au XIe siècle jusqu’à son apogée au XIVe siècle, d’une forme de propriété héritée des modalités de l’urbanisation, dont le développement et la diffusion à partir du XIIe siècle furent à la mesure du dynamisme des propriétaires fonciers. Il n’est pas exclu, bien au contraire, que les formes dissociées de la propriété ait représenté une proportion très importante, que nous ne pouvons cependant chiffrer, du parc immobilier. Les patrimoines ecclésiastiques ont vu sans doute le développement principal de cette forme du régime foncier, mais pas tous ni uniquement. De nombreux et importants patrimoines ecclésiastiques n’étaient pas régis selon ce modèle tandis qu’il était répandu également auprès de propriétaires laïques de premier plan. Au terme de la vague d’urbanisation, une situation paradoxale voit le jour au XIVe siècle : pour les propriétaires ecclésiastiques qui avaient fait un large usage de telles modalités de mise en valeur des patrimoines, cette situation hypothéquait l’avenir et conduisait, à terme, à geler le patrimoine, sauf à mener à bien le remembrement de la propriété de l’édifice et de la propriété du sol. Ceux-ci se trouvaient dès lors dans l’impossibilité juridique de mettre en œuvre les formes « modernes » de gestion immobilière, les contrats de location à court terme contre un fort loyer, très rentables tant que les immeubles étaient en bon état. Les établissements ecclésiastiques dont le patrimoine a été constitué après la grande vague d’urbanisation ont fait un large usage des nouvelles formes contractuelles à tel point que, dans l’économie générale du chapitre de Saint-Pierre notamment, les revenus immobiliers pesaient davantage que les revenus agricoles.

25En revanche, les propriétaires laïques dont une part importante du patrimoine relevait du régime de la propriété dissociée – les grands lignages féodaux au premier plan – ont transformé l’institution pour instaurer des formes de féodalité urbaine dont on n'a pas de traces avant le XIVe siècle. Évolution originale, cette forme de propriété a ainsi servi d’expression juridique à l’introduction à Rome de seigneuries foncières par la grande noblesse qui a tiré parti de l’absence prolongée de la Papauté et de sa domination sur le pouvoir communal. Au départ, une forme contractuelle unique, la concession ad domum faciendam, a ainsi entraîné la création d’une situation extrêmement diversifiée dont les conséquences à long terme furent sans aucun doute déterminantes sur les rapports de propriété et sur la structure et les modes de gestion des patrimoines immobiliers bien au-delà du Moyen Âge.

Notes

1 Je me permets de renvoyer à mon Espace urbain et habitat à Rome du Xe siècle à la fin du XIIIe siècle, Rome, 1990 (Collection de l’Ecole française de Rome, 135 ; Istituto storico italiano per il Medio Evo, Nuovi studi storici, 7) et, pour des premiers éléments d’analyse sur les rapports entre le régime de la propriété et les modes de gestion immobilière, à Patrimoines immobiliers et habitat à Rome au Moyen Âge : la regio Columnae du XIe siècle au XIVe siècle, dans MEFRM, 101, 1989/1, p. 133-175 et à Économie de la propriété immobilière : les établissements ecclésiastiques et leurs patrimoines au XIVe siècle, dans Rome aux XIIIe et XIVe siècles, cinq études réunies par É. Hubert, Rome, 1993 (Collection de l’École française de Rome, 170 ; I libri di Viella, 1), p. 175-229. Sur le haut Moyen Âge romain, objet d'un intérêt historiographique renouvelé par les récentes découvertes archéologiques, voir désormais L. Paroli, P. Delogu (a cura di), La Storia economica di Roma nell'alto Medioevo alla luce dei recenti scavi archeologici, Atti del Seminario (Roma, 2-3 aprile 1992), Florence, 1993 (Biblioteca di Archeologia Medievale, 10).

2 Sur le contrat emphytéotique, voir d’une façon générale, P. Toubert, Emphyteusis, Erbleihe, dans Lexikon des Mittelalters, 3, Munich-Zurich, 1986, col. 1892-1895 et, pour les baux à construction à Rome, Hubert, Espace urbain, p. 297-319. Pour un autre exemple, voir M. Fanti, Le lottizzazioni monastiche e lo sviluppo urbano di Bologna nel Duecento. Spunti per una ricerca, dans Atti e Memorie della Deputazione di storia patria per le Province di Romagna, n.s., 26, 1976, p. 121-144.

3 Le travail présenté ici est une version préliminaire d’une partie d’un ouvrage en cours de préparation sur La propriété immobilière et son économie à Rome aux XIIIe et XIVe siècles.

4 Voir respectivement, parmi des dizaines d'exemples, L.M. Hartmann, Ecclesiae S. Mariae in Via Lata Tabularium, t. I, Vienne, 1895, doc. no 38, p. 47 : vente en 1017 d’un terrain à construire quod mihi evenit per charta venditionis a suprascripto Stephanus episcopus a nomine meo facta ; doc. no 59, p. 75-76 : vente en 1031 d’un terrain quomodo mihi evenit per chartam permutationis a Iohannes qui vocatur Toccu ; t. II, Vienne, 1901, doc. no 84, p. 4 : vente en 1057 de la moitié d’une maison qualiter mihi evenit ex parte meum parentum ; P. Fedele, Tabularium S. Mariae Novae, dans Archivio della Società romana di storia patria (dorénavant cité ASRSP), 23, 1900, doc. no 27, p. 230-231 : vente en 1085, avec le consentement du clergé de S. Maria Nova, d’une maison secundum tenorem et condicionem que in ill !o libello refert que ego recepì a domno Leone archipresbitero iam dicte ecclesie ; ASRSP, 24, 1901, doc. no 47, p. 184 : vente en 1139 d’un terrain à construire qualiter nobis competit iure locationis a predicta ecclesia sanctae Mariae Novae, taliter predictum casalinum ut dictum est tibi vendo.

5 Voir par exemple P. Fedele, Tabularium S. Mariae Novae, dans ASRSP, 26, 1903, doc. no 126, p. 76 : vente en 1187 d’une maison secundum mee locationis tenorem. Lorsque la précision fait défaut, le consentement du propriétaire éminent à la transaction est mentionné dans tous les cas de façon expresse.

6 Cf. ibid., 25, 1902, doc. no 66, p. 183-184 : vente en 1152 d’une maison ad veram hereditatem perpetuam proprietatem in perpetuum, ASRSP, 26, 1903, doc. no 109, p. 54 : vente en 1176 d’une maison ad proprietatem perpetuamque hereditatem in perpetuum (...) qualiter ipsi puero ad proprietatem competit, taliter tibi ad proprietatem tibi vendo ; Archivio di S. Maria Nova, tabulae iurium, II, perg. 84 : vente ad veram proprietatem perpetuamque hereditatem in perpetuum en 1240, et pour les dernières, Biblioteca Apostolica Vaticana (abrégé dorénavant BAV), Archivio del Capitolo di S. Pietro, caps. 59, fasc. 384, ad diem 31/08/1296 : residue vero proprietates dictarum domorum sunt ad veram et mundam proprietatem et hereditatem ; Archivio di S. Maria Nova, tabulae iurium, III, perg. 10 (1323), 15 (1324), 66 (1350), etc.

7 Sur les composantes du marché immobilier, cf. Hubert, Espace urbain, p. 333-345, en part. p. 339 et p. 341-342.

8 Voir par exemple Archivio di S. Maria Nova, tabulae iurium, IV, perg. 11 où est mentionné en 1361 le fundum, territorium seu solum in quo ipsa domina Blonda hedificavit et hedificari fecit unam domum. D’une façon générale, voir Hubert, Espace urbain, p. 266-270.

9 Voir respectivement Archivio di Stato di Roma (abrégé dorénavant ASR), coll. perg., SS. Cosma e Damiano in Mica Aurea, cass. 16, perg. 146 : refuto totam locationem unius casalini et unum superficiem tibi vendo pro XXX solidis provisinorum et ASR, Arciconfraternita della SS.ma Annunziata, vol. I, perg. 23.

10 Voir par exemple P. Fedele, Tabularium S. Mariae Novae, dans ASRSP, 25, 1902, doc. no 78, p. 199-200 : concession en 1157 d’une maison ad tenendam, utendam, meliorandam, calce undique murandam, tegulis cohoperiendam et sicut dictum est tantum possidendam.

11 ASR, coll. perg., S. Silvestro in Capite, cass. 38, perg. 82.

12 P. Fedele, Tabularium S. Mariae Novae, dans ASRSP, 23, 1900, doc. no 1, p. 182-184 (982), doc. no 3, p. 187-189 (1011), doc. no 18, p. 216-218 (1061), doc. no 29, p. 233-234 (1092), 24, 1901, doc. no 32, p. 159-160 (1103), doc. no 41, p. 174-175 (1123), etc. Quelques concessions délivrées par la collégiale ne répondaient pas à ce modèle, par exemple le doc. no 51, p. 186-187 (1140) : location pour 19 ans renouvelables semper in perpetuum d'unum casalinum cum cripta infra se in quo domum solaratam edificatam habes.

13 Lori Sanfilippo, I documenti dell'antico archivio di S. Andrea « de AquaAqua-riciariis», 1115-1483, Rome, 1981 (Codice diplomatico di Roma e della regione romana, 2), doc. no 17, p. 33-34.

14 Cf. Archivio del Collegio Inglese, perg. 42 (1365) et 48 (1367). Autres exemples en ASR, Arciconfratemita della SS.ma Annunziata, vol. I, perg. 23 (1352) ou encore ASR, Collegio dei Notai Capitolini, vol. 476 (notaire Francesco di Stefano Capogalli), f° 191r-192v (1382).

15 Sur cette question, on pourra se reporter à l’étude classique d’Éd. Meynial, Notes sur la formation de la théorie du domaine divisé (domaine direct et domaine utile) du XIIe au XIVe siècle dans les Romanistes. Étude de dogmatique juridique, dans Mélanges Fitting, Montpellier, 1908, t. II, p. 409-461 et à R. Feenstra, Les origines du dominium utile chez les Glossateurs (avec un appendice concernant l’opinion des Ultramontani), dans Mélanges Scheltema, Groningen, 1971, p. 49-93 (réimpr. dans Id., Fata iuris romani. Études d’histoire du droit, Leyde, 1974, p. 215-259).

16 Cf. BAV, Archivio del Capitolo di S. Pietro, caps. 59, fasc. 384, ad diem 31/08/1296 ; caps. 60, fasc. 220, ad diem 7/11/1318 ; caps. 59, fasc. 385, ad diem 3/05/1337.

17 Sur le minutier romain, voir d’une façon générale, I. Lori Sanfilippo, I protocolli notarili romani del Trecento, dans ASRSP, 110, 1987, p. 99-150.

18 Cf. É. Hubert, Les sources d'archives pour l’histoire de l'habitat à Rome au Moyen Âge, dans La città e le case. Tessuti urbani, domus e case-torri nell'Italia comunale (secc. XI-XV), (Città della Pieve, 11-12 dicembre 1992), sous presse.

19 Pour la consistance de ces patrimoines, voir respectivement E. Carusi, Cartario di S. Maria in Campo Marzio (986-1199), Rome, 1948 (Miscellanea della Società romana di storia patria, 17), doc. no 62, p. 116 (confirmation des biens du monastère par le pape Célestin III en 1194, recopiée dans le privilège d'innocent IV de 1253 en BAV, cod. vat. lat. 11392, perg. 33) ; É. Hubert, Un censier des biens romains du monastère S. Silvestro in Capite (1333-1334), dans ASRSP, 111, 1988, p. 93-140 ; Id., Le patrimoine immobilier du Chapitre de St-Jean-de-Latran aux XIIIe et XIVe siècles, à paraître dans É. Hubert et M. Vendittelli (dir.), Corpus des censiers et des inventaires de patrimoines immobiliers des établissements ecclésiastiques romains, XIIIe-XIVe siècle ; G. Caetani, Regesta chartarum. Regesto delle pergamene dell’archivio Caetani, t. III, Sancasciano Val di Pesa, 1928, doc. no 684, p. 41-42.

20 Voir notamment Archivio di S. Maria Nova, tabulae iurium, III, perg. 67 : ad veram et mundam proprietatem, liberam et exemtam en 1350 ; perg. 76 : ad veram et mundam proprietatem perpetuamque hereditatem, liberam et exemtam ab omni servitute et redditu en 1352 ; perg. 84 : exemptam ab omni censu et canone en 1354 ; IV, perg. 43 : liberam et exemptam ab omni onere et nexu servitutis et census en 1368 ; perg. 45 : liberam et exemptant ab omni censu, reditu et servitute, subyectione en 1368 ; R. Mosti, I protocolli di lohannes Nicolai Pauli, un notaio romano del’300, Rome, 1982 (Collection de l’École française de Rome, 63), doc. no 371, p. 157 : liberam et exemtam ab omni nessu obligationis et servitutis en 1363 ou encore Archivio Storico Capitolino (abrégé dorénavant ASC), Rogiti Notarili, sez. I, vol. 649/11 (notaire Paolo Serromani), f° 74r-77v : liberam et exemptam ab omni nessu servitutis, iuris, canonis sive census en 1371. Même phénomène à Toulouse dès le XIIIe siècle, cf. H. Richardot, Le fief roturier à Toulouse aux XIIe et XIIIe siècles, dans Revue historique de droit français et étranger, 14, 1935, p. 307-359 et p. 495-569 : note 1 p. 322-323.

21 Voir notamment C. Violante, La società milanese nell’età precomunale, Rome-Bari, 19813, p. 281 et suiv., qui y voit une vente larvée davantage qu’un contrat dont l’amélioration du fonds de terre forme une caractéristique essentielle ; pour d’autres exemples, voir F. Sznura, L’espansione urbana di Firenze nel Dugento, Florence, 1975, p. 24 et suiv. ; A. Grohmann, Città e territorio tra Medioevo ed Età Moderna (Perugia, sec. XIII-XVI), Pérouse, 1981, p. 404-408 ; G. Garzella, Pisa com’era : topografia ed insediamento dall’impianto tardoantico allacittà murata del secolo XII, Naples, 1990, p. 209 et suiv.

22 Sur ce problème, voir notamment C.M. Cipolla, Une crise ignorée. Comment s’est perdue la propriété ecclésiastique dans l’Italie du Nord entre le XIe et le XVIe siècle ?, dans Annales E.S.C., 2, 1947, p. 317-327 et G. Chittolini, Un problema aperto : la crisi della proprietà ecclesiastica fra Quattro e Cinquecento. Locazioni novennali, spese di migliorie ed investiture perpetue nella pianura lombarda, dans Rivista Storica Italiana, 85, 1973, p. 353-393.

23 Je me permets de renvoyer à Propriétaires et locataires à Rome au Moyen Âge. I - Les institutions ecclésiastiques et leurs patrimoines immobiliers au XIVe siècle, Mémoire de l’École française de Rome, 1991 (dactylographié) en partie publié : Économie de la propriété immobilière : les établissements religieux et leurs patrimoines au XIVe siècle, cit., passim.

24 Voir notamment l’exemple du monastère S. Silvestro in Capite fondé par le pape Paul Ier (757-767), desservi d’abord par des moines grecs, puis bénédictins à partir du XIe siècle avant d’être assigné en 1285 à la communauté fondée par la bienheureuse Margherita Colonna, de l’ordre des Sœurs Mineures Recluses, cf. Monasticon Italiae, vol. 1 : Roma e Lazio, a cura di F. Caraffa, Cesena, 1981, p. 78-79 et, pour la politique patrimoniale de l’établissement, Hubert, Économie de la propriété immobilière, cit., p. 188-193 et 213-216.

25 Cf. V. Federici, Regesto del monastero di S. Silvestro in Capite, dans ASRSP, 22, 1899, p. 254-292, doc. no 1 à 4 pour les donations de Paul Ier (761), de Serge II (844) et les confirmations d’Agapet II (955) et de Jean XII (962).

26 Voir par exemple ASR, coll. perg., SS. Cosma e Damiano in Mica Aurea, cass. 16, perg. 140 pour la concession en 1170 d’un terrain à construire dans le Transtévère stipulant que les preneurs corpora supradicto monasterio sepelire debeantur. Sur cet aspect, voir notamment J. Chiffoleau, Pour une économie de l'institution ecclésiale à la fin du Moyen Âge, dans MEFRM, 96, 1984, p. 247-279, en part. p. 252-255 et la bibliographie citée dans Hubert, Espace urbain, cit., note 35, p. 135.

27 Cf. Hubert, Un censier des biens romains, cit., passim.

28 P. Fedele, Tabularium S. Mariae Novae, dans ASRSP, 25, 1902, p. 171-172, doc. no 58 (1146) ; ASRSP, 26, 1903, p. 102-103, doc. no 146 (1195).

29 ASC, Archivio Orsini, II A II 10.

30 Je fournirai le détail de ces informations ainsi que les renvois utiles à la documentation dans le chapitre consacré à la propriété laïque dans l’ouvrage que je prépare sur la propriété immobilière à Rome.

31 Sur le patrimoine urbain des Orsini, voir en particulier S. Carocci, Baroni in città. Considerazioni sull’insediamento e i diritti urbani della grande nobiltà, dans Rome aux XIIIe et XIVe siècles, cit., p. 137-173 : p. 158-160 et ID., Una divisione dei possessi romani della famiglia Orsini (1242-1262), dans ASRSP, 115, 1992, p. 11-55 ; pour les Boveschi, voir notamment G. Caetani, Regesta chartarum, cit., t. III, p. 41-42, doc. no 684.

32 Dans la seconde moitié du XIVe siècle, une grande partie des maisons se vendaient pour des prix inférieurs à 50 florins, tandis qu’une maison commune se louait, selon ses dimensions, pour des prix variant de 5 à 15 ou 20 florins, cf. H. Broise, et J.-Cl. Maire Vigueur, Strutture famigliati, spazio domestico e architettura civile a Roma alla fine del Medioevo, dans Storia dell’arte italiana, XII : Momenti di architettura, Turin, 1983, p. 97-160 : p. 106-108.

33 Voir respectivement BAV, Archivio del Capitolo di S. Pietro, caps. 71, fasc. 182, ad diem 8/01/1308 et J. COSTE, La famiglia De Ponte di Roma (sec. XII-XIV), dans ASRSP, 111, 1988, p. 49-73.

34 D’une très riche bibliographie, surtout américaine, consacrée à ce sujet, en particulier pour Florence et la Toscane à la fin du Moyen Âge, on citera notamment Chr. Klapisch, « Parenti, amici e vicini » : il territorio urbano duna famiglia mercantile nel XV secolo, dans Quaderni storici, 33, 1976, p. 953-982 ; F.W. Kent, Household and Lineage in Renaissance Florence, Princeton, 1977 ; R.C. Trexler, Public Life in Renaissance Florence, New York, 1980 ; D.V. Kent, F.W. Kent, Neighbours and Neighbourhood in Renaissance Florence : The District of the Red Lion in the Fifteenth Century, New York, 1982 ; R.F. Weissman, Ritual Brotherhood in Renaissance Florence, New York, 1982 ; Fr. Klein, Ceti dirigenti e controllo dello spazio urbano a Firenze : i legami del vicinato, dans I ceti dirigenti nella Toscana tardo comunale, Atti del III convegno sulla storia dei ceti dirigenti in Toscana (Firenze, 5-7 dicembre 1980), Florence, 1983, p. 209-220 ; G. Piccinni, Modelli di organizzazione dello spazio urbano dei ceti dominanti del Tre e Quattrocento. Considerazioni sul caso senese, ibid., p. 221-236 ; G. Garzella, Ceti dirigenti e occupazione dello spazio urbano a Pisa dalle origini alla caduta del libero comune, ibid., p. 237-266 ; Fr. W. Kent, Il ceto dirigente fiorentino e i vincoli di vicinanza nel Quattrocento, dans I ceti dirigenti nella Toscana del Quattrocento, Atti del V e VI convegno sulla storia dei ceti dirigenti in Toscana (Firenze, 10-11 dicembre 1982 ; 2-3 dicembre 1983), Florence, 1987, p. 63-78 ; E. Pavan-Crouzet, « Sopra le acque salse ». Espaces, pouvoirs et société à Venise à la fin du Moyen Âge, Rome, 1992 (Collection de l'Ecole française de Rome, 156 ; Nuovi studi storici dell'Istituto storico italiano per il Medio Evo, 14), en particulier p. 374 et suiv., 554 et suiv., 567 et suiv., 630 et suiv. (voir aussi l’index analytique s.v. « relations de voisinage » et « vicini »).

35 BAV, Archivio del Capitolo di S. Pietro, caps. 55, fasc. 367, ad diem 23/03/1332.

36 Archivio di S. Maria Nova, tabulae iurium, IV, perg. 58.

37 ASR, coll. perg., ospedale di S. Spirito in Saxia, cass. 61, perg. 107.

38 Voir par exemple BAV, Archivio di Sant’Angelo in Pescheria, I/12 (minutiers du notaire Antonio Scambi), f° 2r-4v : « id est medietatem in integram convicinii et iuris convicinii seu vicinantie » en 1380.

39 C’est le sens de « Urbis seu burgi regio » et de « vicinorum seu incolarum congregatio » qu’en donne Du Cange, Glossarium mediae et infimae latinitatis, t. VI, Paris, 1846, p. 817. Voir les études classiques de P. Sella, La vicinia come elemento costitutivo del comune, Milan, 1908, A. Mazzi, Le vicinie di Bergamo, Bergame, 1884 et aussi, pour l’Italie méridionale, E. Besta, Il diritto consuetudinario di Bari e la sua genesi, dans Rivista italiana per le scienze giuridiche, 36, 1903, p. 3-113, réimpr. dans Id., Scritti di storia giuridica meridionale, a cura di G. Cassandro, Bari, 1962 (Documenti e monografie della Società di storia patria per la Puglia, 31), p. 121-230 : 213 ; R. Davidsohn, Storia di Firenze, I : Le origini, Florence, 1956, p. 484-488 ; E. Grendi, Profilo storico degli alberghi genovesi, dans MEFRM, 87, 1975/1, p. 241-302 ou encore J.-Cl. Maire Vigueur, Comuni e signorie in Umbria, Marche e Lazio, dans Storia d’Italia, dir. par G. Galasso, VII/2, Turin, 1987, p. 321-606 ; p. 475.

40 ASR, coll. perg., ospedale di S. Spirito in Saxia, cass. 61, perg. 107 (1343).

41 ASR, ospedale del S. Salvatore ad Sancta Sanctorum, cass. 458, perg. 749 (1368).

42 ASC, Rogiti notarili, sez. I, vol. 649/10 (minutiers de Paolo Serromani), f° 86r-93r : « palatium terrineum et solaratum cum statio ante se cum parte turris et aliarum fortellitiarum et vecinantie » ; BAV, Archivio di Sant’Angelo in Pescheria, vol. I/12 (minutiers d’Antonio Scambi), f° 2r-4v (1380) : « id est medietatem (...) vicinantie spectantis et pertinentis tam de iure quam de consuetudine ad supradictum palatium et accasamentum cum turri ».

43 Voir sur ce dernier point les remarques de C. Gennaro, Mercanti e bovattieri nella Roma della seconda metà del Trecento, dans Bullettino dell’Istituto storico italiano per il Medio Evo, 78, 1967, p. 155-203 : p. 183. Je suis ici en désaccord avec H. Broise et J.-Cl. Maire Vigueur, Strutture famigliati, cit., p. 110 où la propriété du sol est qualifiée, improprement selon moi, de « proprietà del tutto forformale».

44 Quelques exemples seulement : « vicinantia magnificorum virorum dominorum comitum palatinorum de Ursinis » en ASC, Rogiti notarili, sez. I, 649/14 (minutiers de Paolo Serromani), f° 4v-7v (1379) ; « vicinantia Archioninorum », ibid., 649/12, f° 70r-75v (1372) ; « vicinantia dominorum de Bovescis », en ASR, ospedale di S. Spirito in Saxia, cass. 62, perg. 181 (1384). Voir également les remarques de S. Carocci, Baroni in città, cit. p. 148-150.

45 Voir par exemple ASR, ospedale del S. Salvatore ad Sancta Sanctorum, cass. 505, perg. 1308 : garantie pignorative en 1356 de la dot de 266,66 florins d’Angela, fille de Buccio di Cecco Iaquintelli par Giovanni di Cecco di Giovanni Obicione sur sept maisons, le quart d’une autre maison et la moitié de la «vicinantianantia cum omni iurisdictione ipsius vicinantie » dans le rione Trevi ; ASC, Rogiti notarili, sez. I, vol. 649/1 (notaire Paolo Serromani), f° 83r-89v : « domus, palatia et accasamenta terrinea et soiarata cum iure vicinantie et vicinorum » dans le rione Colonna, apportés en dot en 1366 par Catherine, fille du noble homme Lello di Pietro di Stefano de Tosectis au noble homme Buccio, fils de Paolo de Capoccinis.

46 ASR, ospedale del S. Salvatore ad Sancta Sanctorum, cass. 458, perg. 749.

47 ASC, Rogiti notarili, sez. I, vol. 649/14 (notaire Paolo Serromani), f° 4v-7v pour la vente en 1379 d’une maison « iure proprietatis, vicinantie seu tematici magnificorum virorum dominorum comitum palatinorum de Ursinis semper salvo » ; ASR, ospedale del S. Salvatore ad Sancta Sanctorum, cass. 484, perg. 1060 pour une maison localisée en 1387 « in terra, solo et vicinantia olim dominorum de Bovescis et nunc hospitalis Sancti Spiritus ».

48 BAV, Archivio del Capitolo di S. Pietro, caps. 58, fasc. 206, ad diem 14/03/1396 : « tota vicinantia earum domorum et dictorum palatiorum, que vocatur vicinantia de Statiis : idest solos et proprietates omnium et singularum domorum, acchasamentorum, casarinorum, ortorum infrascriptorum et aliarum quarumcumque domorum et rerum de vicinantia predicta et ad dictum olim Lellum et nunc dictum eius filium venditorem prefatum spedante, ad censum annuum perpetuo recipiendum etc. videlicet unius domus habitationis quam tenet Rentius Statii muratoris censuata pro VIII solidis provesinorum quolibet anno, etc. » (suit l'énumération des dix-neuf maisons selon le même modèle).

49 Ajoutons que l’apparition de ces expressions ne peut à l'évidence être attribuée à une sorte d’exacerbation de l’esprit juridique des notaires, prompts à recourir à tout propos à la notion du double domaine, dans la mesure où ils ne les utilisaient que dans certains cas bien précis qui exigeaient l'existence conjointe des formes dissociées de la propriété et des droits seigneuriaux qu’exerçaient les propriétaires.

50 « Pro honore sancte Romane Ecclesie et sanctitatis vestre feci per totam Urbem preconio inhiberi quod nullus Romanus deinde auderet aliquem, nisi solum sanctam Ecclesiam sanctitatemque vestram in dominum nominare, ut cognoscat Romanus populus se alii quam Deo sancteque Ecclesie ac summo pontifici non subesse », dans Epistolario di Cola di Rienzo, a cura di A. Gabrielli, Rome, 1890 (Fonti per la storia d’Italia, 6), p. 21-22 (autre édition, K. Burdach, P. Piur, Briefwechsel des Cola di Rienzo, Berlin, 1913-1939, t. 3, p. 42-43).

51 « Francesco de Saviello fu sio speciale signore : nientedemeno venne ad iurare subiezzione », Anonimo Romano, Cronica, ed. critica a cura di G. Porta, Milan, 1979, p. 158. Voir d'une façon générale J.-Cl. Maire Vigueur, Cola di Rienzo, dans Dizionario biografico degli Italiani, vol. 26, Rome, 1982. p. 662-675.

52 ASR, coll. perg., SS. Alessio e Bonifazio, cass. 3, perg. 50 pour le document de 1342 et perg. 52 pour le testament de 1345.

53 Cf. Anonimo Romano, Cronica, cit., p. 143 : « Sio avitazione fu canto fiume, fra li mulinari, nella strada che vao alla Regola, dereto a Santo Tomao, sotto lo tempio delli Iudei » ; Giovanni di Bartolomeo, qui exerçait son activité de commerçant dans la contrata Mercati du rione Campitelli, avait ses maisons dans le rione Ripa « in contrata S. Marie de Fovea » (auj. S. Giovanni Decollato, au sud du Capitole), voir son testament mentionné à la note précédente.

54 BAV, Archivio del Capitolo di S. Pietro, caps. 27, fasc. 314, ad diem 2/01/1380. Sur les enseignes des maisons, voir le catalogue dressé par P. Pecchiai, I segni sulle case di Roma nel Medio Evo, dans Archivi d’Italia e rassegna internazionale degli archivi, 18, 1951, p. 227-251 et 19, 1952, p. 25-48.

55 « Feci per totam Urbem preconio inhiberi (...) quod nullam armorum picturam Ursinorum, Collomnensium, Sabellensium et aliorum quorumeumque magnatum, quibus singule Romane domus erant inscripte, haberent in domibus suis, deferrent in scutis, nisi solum arma sancte Ecclesie sanctitatisque vestre et Romani Populi. Et statim extitit factum ita nam statim omnes tyrannorum armorum depictiones sunt abolite et delete ; nec nominatur Rome alicuius dominium, nisi sancte Ecclesie atque vestrum », Epistolario di Cola di Rienzo, cit., p. 22.

56 « Statuimus et ordinamus quod non liceat alicui vassallo Urbis habitatori roccharum vel castrorum Urbis iurare vassallagium alicui magnati Urbis, nec arma alicuius magnatis pignere seu pigni facere in domo sua posita quacumque roccha Urbis. Et si aliquis dictorum vassallorum fecerit alicui magnati Urbis sacramentum fidelitatis seu vassallagii vel pigneret seu pigni faceret arma alicuius magnati in domo sua ut dictum est studeat statim revocare dictum fidelitatis seu vassallagii sacramentum et dicta arma despignere et elevare seu eievari facere de loco ubi appareret infra XV dies a die iuramenti seu picture predicte sub pena omnium bonorum suorum qui contrafecerit et predicta non obserobservaverit», C. Re, Statuti della città di Roma, Rome, 1880, p. 171. Sur la politique anti-baronale, voir E. Dupré Theseider, Roma dal comune di popolo alla signoria pontificia (1252-1377), Bologne, 1952 (Storia di Roma, 11), p. 560-567 et A. Natale, La Felice Società dei balestrieri e dei pavesati e il governo dei banderesi dal 1358 al 1408, dans ASRSP, 62, 1939, p. 1-168 : en part. p. 19-27. Sur la nouvelle datation des statuts de Rome, que C. Re avait établie à l’année 1363, voir désormais C. Carbonetti Vendittelli, La curia dei magistri edificiorum Urbis nei secoli XIII e XIV e la sua documentazione, dans Rome aux XIIIe et XIVe siècles, cit., p. 1-42 : p. 15-16. Sur les formes de législation anti-nobiliaire, voir principalement G. Fasoli, Ricerche sulla legislazione antimagnatizia in Italia, dans Rivista di storia del diritto italiano, 12, 1939, p. 86-133 et 240-309.

57 Voir notamment les documents édités par S. Carocci, Una divisione dei possessi romani della famiglia Orsini, cit., passim.

58 Sur la période 1305-1347, voir d’une façon générale, E. Dupré Theseider, Roma dal comune di popolo alla signoria pontifìcia... cit., p. 377-516 ; sur les liens plus distendus entre la papauté et la grande noblesse romaine à partir d’Avignon, voir en particulier J. Coste, Les lettres collectives des papes d’Avignon à la noblesse romaine, dans Aux origines de l’État moderne. Le fonctionnement administratif de la Papauté d'Avignon, Actes de la table ronde organisée par l'École française de Rome avec le concours du CNRS, du Conseil général de Vaucluse et de l’Université d’Avignon (Avignon, 23-24 janvier 1988), Rome, 1990 (Collection de l’École française de Rome, 138), p. 151-170 ; sur les barons romains, S. Carocci, Una nobiltà bipartita. Rappresentazioni sociali e lignaggi preminenti a Roma nel Duecento e nella prima metà del Trecento, dans Bullettino dell’Istituto storico italiano per il Medio Evo, 95, 1989, p. 71-122 et Id., Baroni di Roma. Dominazioni signorili e lignaggi aristocratici nel Duecento e nel primo Trecento, Rome, 1993 (Collection de l’École française de Rome, 181 ; Nuovi studi storici dell'Istituto storico italiano per il Medio Evo, 23). Sur le développement de la féodalité à la même époque mais dans un cadre politique différent, voir notamment le travail pénétrant de G. Chittolini, Infeudazione e politica feudale nel ducato visconteo-sforzesco, dans Quaderni storici, 19, 1972, p. 57-130.

© Presses universitaires de Lyon, 1995

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