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Le Sol et l'immeuble

 | 
Oliver Faron
, 
Étienne Hubert

Les propriétés immobilières. Antécédents, normes et pratiques juridiques

Baux généraux, baux particuliers et emphytéoses

Points de droit et pratiques au xviiie siècle

Olivier Zeller

Résumé

L’appréhension de la dissociation de propriété sous l’Ancien Régime passe nécessairement par une étude du vocabulaire, des conditions juridiques et des pratiques en déterminant l’usage réel. Des différences de nature opposent le bail simple, le bail à rente et l’emphytéose, dont les caractères subissent une évolution marquée. Progressivement s’impose comme critère distinctif la durée du bail, qui conditionne directement une éventuelle translation de propriété. Dans la pratique, une importante délégation de pouvoirs résulte des baux de location principale, engendrant une instabilité en chaîne des titres d’occupation. Cependant, de nombreuses dispositions purement contractuelles peuvent modifier l’application réelle du point de droit.

Texte intégral

  • 1 Pour Lyon au XXe siècle, deux ouvrages abordent largement la question des manières d'habiter. Dans (...)

1Les manières d’habiter dépendent étroitement des conditions économiques et juridiques du mode de faire-valoir des patrimoines immobiliers. Cette relation s’articule principalement autour de deux points essentiels. Le premier est celui du coût du logement, et se traduit en termes de ségrégation sociale, soit horizontale, soit verticale. Le second est celui du degré de stabilité des titres d’occupation, dont les conséquences se mesurent en termes de mobilité. À partir de là peuvent s’étudier la mise en œuvre de différentes stratégies : stratégie de gestion des propriétaires, mais aussi stratégie résidentielle des logés, ce qui renvoie aux valeurs sous-tendant les manières d'habiter. Les enjeux sont ici posés en termes d’identité sociale, de nécessité professionnelle, mais également de rapport au cadre d’existence1. Pour l’Ancien Régime, trois modes d’appréhension du cadre formel des manières d’habiter sont possibles. L’un s’attache au matériel sémantique selon les définitions des dictionnaires. Un deuxième résulte de l’étude des aspects juridiques des conditions d’habitat ainsi que les décrivent les traités de droit s’appliquant aux héritages, c'est-à-dire, dans le sens ancien, aux biens immobiliers, terres ou maisons. Un dernier, probablement essentiel, tient à la réalisation de « biographies d'immeubles », et repère les pratiques, en remarquant l’usage qui était fait du vocabulaire ainsi que la place des conventions contractuelles se surimposant aux dispositions légales.

Les niveaux de cession de la propriété selon les dictionnaires

  • 2 Nouveau Dictionnaire de l’Académie françoise, Paris, Coignard, 1718 ; Dictionnaire de l’Académie fr (...)
  • 3 Dictionnaire universel françois et latin, Trévoux, 1721 ; Dictionnaire universel françois et latin (...)
  • 4 Dictionnaire portatif de la langue française, extrait du grand dictionnaire de Pierre Richelet, Avi (...)

2Rien n’était plus flou que la définition lexicologique de la simple notion de propriété. Pour le Dictionnaire de l’Académie2, il s’agit du « droit par lequel une chose appartient en propre à quelqu’un ». À cette relation entre l’homme et la chose, le Dictionnaire de Trévoux3 superpose la désignation de la chose elle-même : « en termes de droit, signifie le fonds, le domaine, la seigneurie de quelque chose, dont on est maître absolu, qu’on peut vendre, engager, ou dont on peut disposer à son plaisir (...) les fiefs, les héritages se possèdent en pleine propriété ». Quant au petit dictionnaire de Richelet4, il se bornait à donner : chose sur laquelle on a un droit personnel.

3À partir de ces définitions lapidaires sont distingués les trois grands niveaux de cession de jouissance d’une propriété. En premier lieu la notion de bail. Le Dictionnaire de l’Académie se contente de le donner comme « contrat par lequel on donne une terre à ferme ou une maison à louage ». C’est là présenter une vue très réductrice du champ d’application des baux et, à cet égard, le Dictionnaire de Trévoux dans son édition de 1721 présente un meilleur article : « terme de palais qui fait baux au pluriel. Convention qu’on fait pour donner à ferme, à loyer, à rente, un héritage, un droit. Le bail ne transfère que l’usage, et la jouissance de la chose. Le bail d’une terre, d’une maison, d’une seigneurie, d’une dîme, d’un champart ». C’est déjà évoquer l’aspect de dissociation de la propriété que constituait le bail en transférant les droits d’usus et de fructus. Néanmoins, l’emploi du terme « convention » pouvait prêter le flanc à la critique, et le champ d’application de la pratique n’était encore que partiellement présenté, aussi l’édition de 1771 substitua à la définition de 1721 un article partiellement modifié : « contrat par lequel on donne une terre à ferme ou une maison à louage : ou convention par laquelle on transporte à un autre la jouissance d’une chose, d’une terre, d’une maison, d’un droit, pendant un certain temps moyennant un certain prix fixé par la convention. Le bail ne transfère que l’usage et la jouissance de la chose ».

4Il importait de distinguer le bail simple d’une autre forme de transfert de droits : l’emphytéose. En 1762 comme en 1718, les éditions du Dictionnaire de l’Académie la définiront d’une manière simplifiée : « bail à longues années, pour dix, vingt, trente années, et qui peut durer jusqu’à quatre-vingt-dix-neuf ans. Les emphitéoses sont des espèces d’aliénations à cause de leur longue durée ». Cependant, le Dictionnaire de Trévoux, en son édition de 1721, qui fut reprise ici mot pour mot en 1771, avait proposé : « terme de palais. Bail d’héritages à perpétuité ou à longues années, à charge de les cultiver, de les améliorer, et d’en faire un certain revenu. L’emphytéose est différente de la vente en ce qu’elle ne transfère que le domaine utile et non pas la propriété. L’emphytéose était d’abord temporelle chez les Romains et ensuite elle fut perpétuelle. Voyez Loiseau. Les emphytéoses sont des baux au-dessus de dix ans et jusqu’à quatre-vingt-dix-neuf ans. Les emphytéoses sont des espèces d’aliénations et doivent des profits de fief ». Un aspect contradictoire de la définition mérite d’être souligné : l’emphytéose était tantôt assimilée à un bail perpétuel, tantôt définie par une durée allant de 10 à 99 ans.

5Restait la troisième grande catégorie de transferts de propriété : le bail à rente. Pour le Dictionnaire de Trévoux, il s’agissait d’« un traité ou vente par lequel on abandonne le fonds d’un héritage moyennant une rente annuelle et foncière que le preneur s’oblige à payer laquelle n’est point rachetable et dont on ne peut se décharger qu’en abandonnant le fonds ».

6Exemples et citations pourraient être multipliés sans que soient mis en relief davantage d’aspects fondamentaux que ceux qui se dégagent de cet échantillon. Le premier est celui de l’idée d’une propriété dissociable entre un caractère éminent assurant un avantage symbolique, un revenu régulier et la possibilité plus ou moins virtuelle de rentrer en possession du bien d’une part, et d’autre part un caractère utile que l’on peut définir comme consistant dans l’usage et la jouissance de la chose. Le second aspect est formé par la distinction des formes de transfert, une distinction fondée avant tout sur la durée de la convention : jusqu’à neuf ans pour le bail à louage ou à ferme, de dix à quatre-vingt-dix-neuf ans pour l’emphytéose, à perpétuité pour le bail à rente. Néanmoins, les rédacteurs de dictionnaires commettent des confusions : entre emphytéose et bail à rente, et entre bail à rente et vente. C’est dire combien indispensable se révèle le recours aux juristes du XVIIIe siècle, tous soucieux de définir très précisément les caractères essentiels, les modalités et les conséquences de chaque type de transfert de propriété.

Points de droit : la propriété dissociée

Propriété et emphytéose

  • 5 Claude-Joseph de Ferrière, Dictionnaire de droit et de pratique, Paris, Nyon, 1768, 2 t, 821 p. ; 7 (...)

7Le Dictionnaire de droit et de pratique, rédigé par un juriste renommé, Claude-Joseph de Ferrière5, présente l’avantage de proposer des définitions précises, aux mots soupesés. Pour lui, la propriété est « le droit de jouir et de disposer à notre volonté de ce qui nous appartient, en tant que la loi n’y met point d’obstacle. La propriété et la possession diffèrent, en ce que tel est possesseur d’une chose, qui n’en est pas le propriétaire, et au contraire, souvent le propriétaire n’a pas la possession de la chose qui lui appartient. La propriété est bien différente de l’usufruit ». Même souci d'établir des distinctions claires à l’article bail : « c’est un contrat par lequel le bailleur donne au preneur la jouissance d'une chose pendant un certain temps, à la charge de payer au bailleur une certaine somme tous les ans, ou dans les termes prescrits par le contrat (...) ce contrat se fait pour un temps dont les parties conviennent : mais si le temps convenu entr’elles excede neuf années, la convention des parties ne forme pas un simple bail, mais un autre contrat, comme un emphiteose, et fait passer le domaine utile en la personne du preneur».

8Ainsi, un caractère emphytéotique pouvait être revêtu par les baux à terme à partir de dix ans ; il allait de même pour certains baux à vie, les conséquences de cette distinction se manifestant principalement sur le plan des droits seigneuriaux. Ferrière précise : « le bail qui se fait à vie, quand il est mêlé d’emphiteose, comme quand on donne à bail au preneur, et à ses enfants et petits-enfants, et en outre cinquante années par-delà, ne doit pas être regardé comme un simple bail à vie, mais comme un véritable bail emphiteotique ; et par conséquent les droits en sont dus au seigneur ».

9Distingué par sa durée, le bail emphytéotique opérait une translation partielle de propriété. « L’emphiteose est une aliénation de la propriété utile en la personne du preneur pendant tout le temps de la concession, avec une rétention de la propriété directe de la part du bailleur (...) d’où il s’ensuit que la chose donnée à bail emphiteotique peut être échangée, donnée et vendue par le preneur, auquel cas le droit du nouvel acquéreur sera éteint de plein droit lorsque le temps de la concession faite à son cédant sera expiré ». Tout repose donc ici sur la distinction entre la propriété directe ou propriété retenue et propriété utile, non sans possibilités de confusions de vocabulaire. Ferrière écrit : « le bailleur à titre d’emphiteose et le preneur sont tous deux appelés propriétaires du même héritage, eu égard aux différens droits de propriété qu’ils y ont ».

Les baux à rente, ou baux d’héritage

  • 6 Pothier, Traité du contrat de bail à rente, Paris, Debure ; Orléans, Rouzeau-Montaut, 2e édition, 1 (...)

10Si l’emphytéose connaissait la limite caractéristique des 99 ans, il n’en allait pas de même du bail à rente, pouvant lier plusieurs générations de successeurs du bailleur et du preneur. Ici, la référence est constituée par l’ouvrage de Pothier : Traité du contrat de bail à rente6. L’auteur expose : « le bail à rente simple est un contrat par lequel l’une des parties baille et céde un héritage ou quelque droit immobilier et s’oblige de le lui faire avoir à titre de propriétaire, sous la réserve qu’il fait d’une certaine somme d’argent et que l’autre partie s’oblige réciproquement envers elle de lui payer tant qu’elle possédera ledit héritage (...) il transfère au preneur tout le droit qu’avait le bailleur dans l’héritage baillé à rente sous la réserve seulement du droit de rente que le bailleur s’y retient et dont il charge l’héritage ; au contraire par le bail à loyer ou à ferme le locataire ou le fermier n’acquièrent aucun droit dans l’héritage ». Ainsi, le bail à rente introduisait une dissociation perpétuelle de la propriété. Pothier précise : « le droit de rente foncière étant un espèce de démembrement de l’héritage que le bailleur ne transfère par le bail au preneur, que sous la déduction du droit de rente qu’il y retient, on peut dire que la propriété de l’héritage se trouve en quelque sorte partagée entre le preneur et ses successeurs qui ne l’ont que sous déduction de la rente, et ses successeurs créanciers de la rente ».

11La définition d’un cadre juridique nécessitant d’expliciter les différences de droit vis-à-vis d'autres types de conventions, Pothier oppose la rente foncière aux baux à loyer ou à ferme : « la rente foncière est quelque chose de très différent des fermes ou loyers et la différence résulte de celle qu’il y a entre un bail à rente et un bail à loyer ou à ferme : celui-ci ne fait passer au locataire ou fermier aucun droit dans l’héritage qui lui est donné à loyer ou à ferme, la propriété en demeure en entier au bailleur (...) au contraire par le bail à rente, la propriété est transférée au preneur ».

12Perpétuelle dans son principe, la rente était néanmoins susceptible d’extinction dans un certain nombre de cas : la destruction de l’héritage, le rachat de la rente, à condition que le bail ait comporté une clause le permettant, la remise volontaire par le bailleur, la prescription, ou encore la consolidation survenant quand le bailleur succédait au preneur, réunissant ainsi les deux aspects de la propriété.

13Par ailleurs, l’héritage pouvait revenir au bailleur en cas de non-paiement de la rente : le juge prononçait soit la rescision du contrat, c’est-à-dire une annulation rétroactive sans réserve, soit son annulation, ne prenant effet qu’à la date du jugement.

  • 7 Loyseau, Traité du déguerpissement.

14Enfin, un preneur défaillant pouvait se libérer de sa dette en restituant le bien à son bailleur consentant suivant la procédure complexe et controversée du déguerpissement7.

Le cas général : les baux à loyer

  • 8 Argou, Institution au droit françois, 9e édition, t. II, Paris, Desaint et Saillant, 1765, p. 229.

15Importante en matière seigneuriale, la notion d’emphytéose ne semble pas avoir trouvé d’importantes applications dans le mode de gestion de l’immobilier urbain au XVIIIe siècle. Ce type de baux supposait le versement d’une somme initiale par le preneur, mais réduisait sa reconnaissance de la propriété directe de son bailleur à une pension dont la modicité s’expliquait par l’obligation d’améliorer le fonds. Juridiquement, la formule devenait rare. Argou remarque8 : « nous avons peu parmi nous de véritables emphiteoses, à moins que l’on ne veuille comprendre sous ce nom les rentes foncières non rachetables dans lesquelles il y a clause que le preneur sera tenu de faire des améliorations... » Ainsi, en toute rigueur, le bail emphytéotique ne pouvait concerner l’habitat, et particulièrement l’habitat urbain, que dans l’hypothèse de la cession de longue durée d’un immeuble ruiné à restaurer.

  • 9 Claude-Joseph de Ferrière, La science parfaite des notaires, ou le parfait notaire, Paris, Humblot, (...)
  • 10 Pothier, Traité du contrat de louage selon les règles tant du for de la conscience que du for extér (...)
  • 11 Claude-Joseph de Ferrière, Dictionnaire de droit et de pratique, op. cit., t. 1, p. 176.

16Aussi le mode de faire-valoir essentiel des biens immobiliers au XVIIIe siècle était-il le bail à loyer, défini par Ferrière9 : « le bail à loyer pour les maisons (...) est un contrat par lequel, sans aliéner la propriété, ni directe, ni utile de la chose, ni la livrer à perpétuité, on en transmet la jouissance au locataire (...) moyennant une certaine redevance par an. (...) On peut donner à titre de louage l’usage d’une chose, qui naturellement ne produit aucun fruits, comme les meubles, les maisons. (...). Le bail des choses qui produisent des fruits, et même celui des immeubles qui n’en produisent point, comme des maisons, peut être fait pour un temps modique au-dessous de dix ans, c’est proprement ce qu’on appelle bail à ferme ou bail à loyer. Le bail peut être aussi fait à longues années, de dix ans et au-dessus ; mais cette convention forme une autre espèce de contrat qui est l’emphiteose, ou bail à vie ». Pothier, en son Traité du contrat de louage10, décrit longuement le droit de ce type de bail. « Le contrat de louage est celui qu’on appelle bail à loyer (...) on peut le définir, un contrat par lequel l’un des deux contractants s’oblige de faire jouir ou user l’autre d’une chose pendant le temps convenu, et moyennant un certain prix que l’autre de son côté s’oblige de lui payer. Celui qui s’oblige à faire jouir l’autre s’appelle locateur ou bailleur, l’autre s’appelle conducteur, preneur, locataire (...) ». En aucun cas le passage d’un bail n’opérait de transfert de propriété : « la propriété de la chose donnée à louage ne passe pas en la personne du locataire ; il n’en a que l’usage et la jouissance, et par conséquent il ne la peut jamais prescrire par quelque temps que ce soit, parce que le locataire ne posséde pas en son nom, mais au nom du propriétaire11 ».

17Les parties contractaient des obligations réciproques. Il incombait d’abord au locateur de délivrer au locataire les biens loués : ceci se concrétisait bien évidemment par la remise des clefs, mais également par le devoir de dégager à ses frais la chose louée si celle-ci se trouvait donnée en nantissement à un tiers. Ceci impliquait également que le locataire puisse entrer dans les lieux aux échéances consacrées par l’usage, soit, généralement, Noël et la Saint-Jean-Baptiste.

18Le locateur était ensuite tenu de n’apporter aucun trouble à la jouissance de son locataire. Pothier cite ici les exemples de la construction d’égouts ou du percement de fenêtres au détriment de ce dernier. Toutefois, l’exécution de réparations indispensables et urgentes n’était pas réputée porter préjudice au preneur, qui ne pouvait donc demander aucune diminution de loyer pour ce fait ; l’usage du Châtelet de Paris accordait six semaines pour effectuer ces travaux.

19La troisième obligation du bailleur consistait à entretenir le bien de manière à en assurer la jouissance au locataire : en particulier, celui-ci devait être tenu clos et couvert : la réparation des toitures et des huisseries extérieures incombait donc totalement au propriétaire.

20Le locateur devait également garantir son preneur de vices affectant le bien loué. Pothier explique : « si j’ai donné à loyer une maison à un ouvrier qui a besoin d’un très grand jour pour exercer son art, et que depuis le bail le propriétaire de la maison qui est vis-à-vis, l’ait tellement exhaussée qu’il ait ôté tout le jour de ma maison, je suis garant de ce défaut de jour survenu depuis le bail, et le locataire est en droit de me demander la décharge du bail... »

  • 12 Désgodets, Livre des loix des bâtiments, partie 2 sur l'article 172 de la coutume de Paris.

21De son côté, le preneur contractait nombre d'obligations. Naturellement, il avait à payer son loyer aux échéances prévues, réglées par les usages locaux, de trois mois en trois mois ou de six mois en six mois. Même s’il abandonnait les locaux, il n’en restait pas moins redevable du montant complet de son bail. Il ne devait pas détourner le bien loué de sa destination première : par exemple, établir une forge dans une maison bourgeoise entraînait l’expulsion et le versement de dommages et intérêts. D’une manière générale, le locataire devait jouir du bien loué en bon père de famille. Ceci impliquait que le preneur soit réputé responsable des dommages causés par sa femme, ses enfants, ses serviteurs, par les ouvriers qu’il fait travailler chez lui ; le jurisconsulte Domat établit même sa responsabilité dans les actes de ses pensionnaires, de ses hôtes et de ses sous locataires. Ceci mettait également à sa charge les réparations locatives : celles touchant les contre-cœurs des âtres12, les carreaux du sol, les vitres, et, en général, les différents objets immeubles des agencements intérieurs. Enfin, le preneur était obligé de rendre le bien en état à l’expiration du bail.

  • 13 Claude-Joseph de Ferrière, Dictionnaire de droit et de pratique, op. cit., t. 1 p. 279.

22Ceci étant, le preneur n’était pas obligé de jouir en personne des biens décrits au bail. Il pouvait à son tour céder ses droits à un tiers par un acte de « cession de bail », dit également « transport de bail », et ce, sans que le consentement du propriétaire soit nécessaire. Ferrière explique13 : « cette clause « que le preneur ne pourra céder ni transporter son droit de bail à qui que ce soit, sans le consentement par écrit du bailleur », n'est pas exécutée : en sorte que le bailleur est obligé, nonobstant cette clause, de laisser substituer la cession, ou de résoudre le bail. La raison est que le preneur en faisant le transport de son bail, demeure toujours garant et responsable des loyers, et de tout le dommage que pourrait causer celui à qui le transport du bail est fait ».

  • 14 Argou, op. cit., t. II, p. 218.
  • 15 Claude-Joseph de Ferrière, Dictionnaire de droit et de pratique, op. cit., t. 2, p. 619.

23La résolution de tout bail à loyer intervenait de plein droit à sa date d’expiration. Le locataire disposait alors de huit jours pour libérer les lieux, délai porté à quinze jours s’il s’agissait d’une maison entière ou d’une boutique. Le maintien dans les lieux des habitants n’était que faiblement assuré par la tacite reconduction. Il s’agissait d’une simple présomption de droit qui, pour être admise, nécessitait que le locataire soit resté dans les lieux durant un certain temps sans congé ni opposition de la part du propriétaire14, temps variable selon les coutumes : cinq jours dans celle de Reims, huit dans celle d’Orléans. La coutume de Bourbonnais se contentait de l’absence de dénonciation du bail, et d’autres posaient un délai à respecter avant la date d’expiration pour donner congé au locataire : six mois à Saint-Flour, mais quinze jours à Auxerre. En tout état de cause, la tacite reconduction n’assurait qu’une faible stabilité aux occupants : étendue à la durée complète d’un cycle d’assolement pour les «héritages des champs », elle était en revanche assez réduite dans le cas des baux à loyer de maisons : selon Argou, la prorogation ne valait « qu’autant que l’habitation du locataire durerait s’il n’y avait point eu de bail »15. Selon Pothier, elle couvrait la période servant habituellement d’unité pour passer les baux à loyer : ici, six mois ; là, une année entière.

24Une résolution du bail antérieure à la date d’expiration pouvait intervenir dans quelques cas précis. L’un était la destruction du bien sans faute du locataire. Un autre consistait dans le recueil de la succession du bailleur par le locataire. Surtout, la forclusion d’un titre de propriété pouvait entraîner la caducité des baux antérieurs. Pothier explique : « lorsque le locateur a donné à bail un héritage en une qualité qui ne lui donnait qu’un droit résoluble de jouir, le bail se résout avant l’expiration du temps par la résolution de son droit, survenue sans son fait ». Ainsi, un bénéficier ou un usufruitier perdant involontairement leur qualité ne pouvaient maintenir leurs locataires dans les lieux. Le corollaire était que le bail, s’il n’était ordinairement pas résolu par le décès de l’une des parties, devenait sans effet si le locateur décédé n’était pas titulaire de toutes les formes de propriété, mais seulement usufruitier.

25Hormis ces cas de résolution de plein droit existaient des possibilités de demande de résolution par l’une ou l’autre des parties. Contractuellement, le cas pouvait être prévu dans le bail, les clauses prévoyant des échéances et des délais d’avertissement. Le locataire seul pouvait faire résoudre son bail si les locaux, vétustes, étaient devenus inhabitables en dépit de mises en demeure signifiées au propriétaire d’avoir à faire effectuer des réparations. Toutefois, c’est en faveur du propriétaire qu’existaient les plus nombreuses possibilités de résolution de bail.

26La première tenait au fait que le locataire n’ait pas garni les lieux de meubles de valeur suffisante pour garantir le « privilège du propriétaire ». Une autre résultait du mauvais usage fait par un locataire détériorant les lieux, transformant la maison en bordel, ou, dans le cas d’une maison dite bourgeoise, y ayant établi un cabaret, un tripot, ou toute activité professionnelle générant d’importantes nuisances. Le bail devenait également caduc si la maison, menaçant ruine, nécessitait une reconstruction assez complète pour qu’il fût impossible d’assurer un logement au preneur. Surtout, le propriétaire pouvait évincer son locataire en vertu de dispositions tirées de la fameuse loi Aede.

27Celle-ci posait des conditions assez strictes. Le propriétaire ne pouvait s'en prévaloir que s'il désirait occuper totalement la maison. Il s’agissait là d’une prérogative personnelle, non cessible, fût-ce au profit du locataire principal. Pothier nuance nettement les limites de dévolution des pouvoirs accordés par la loi Aede : « quoi qu’un principal locataire use vis-à-vis des sous-locataires qui tiennent de lui de tous les autres droits d’un propriétaire bailleur, néanmoins il ne peut user de celui-ci qui n’est accordé qu’au propriétaire ». Par ailleurs, l'application du droit du propriétaire était subordonné à la signification d’un congé donné à temps pour le terme ordinaire suivant. Délai et date d’échéances variaient suivant les usages locaux. Le locataire évincé se voyait également remettre le montant de six mois de loyer : cette indemnité était censée couvrir les frais de son « délogement ». Enfin, seuls les locaux à usage d’habitation, ruraux aussi bien qu’urbains, étaient susceptibles d’application de la loi Aede.

  • 16 Pothier, Traité du douaire, Paris, Debure ; Orléans, Rouzeau-Montaut, 1770, p. 279-282.

28Tout ceci n’était valide que si les parties, propriétaire et locataire, ne subissaient pas de changement de personne. Certains baux pouvaient être remis en cause par le décès de l’une des parties. L’adage « mort et mariage rompent tout louage » ne traduisait pas exactement l’état de droit. Certes, les héritiers du locateur comme ceux du locataire étaient généralement tenus de mener le bail jusqu’à son terme. Toutefois, après la mort du propriétaire, différents cas étaient possibles. Si le bail devait sans conteste être entretenu par les héritiers, par le fils donataire de son père avec rétention d’usufruit, il n’en allait pas de même pour le nouveau mari d’une douairière envers les baux passés par celle-ci, ni pour la veuve envers les baux faits par feu son mari en pays de droit écrit. Le cas de la douairière pour les baux faits par son mari était controversé16 ; les juristes n’admettaient ici qu’une obligation morale, par bienséance.

  • 17 Jean-Baptiste Denisart, Collection de décisions nouvelles et de notions relatives à la jurisprudenc (...)

29Il se posait également le cas de la vente par son propriétaire d’un bien déjà baillé à louage. Dans cette situation, la loi Emptorem stipulait clairement que le locataire pouvait être expulsé par tout nouvel acquéreur, même si ce nouveau propriétaire n’occupait pas en personne les locaux précédemment donnés à bail ainsi que l’aurait exigé la loi Aede. Denisart précise : « lorsque le propriétaire vend l’héritage ou la maison qu’il avait louée, l’acquéreur a le droit de faire résilier le bail, et d’affermer la chose à un autre »17.

30Ainsi, l’état de droit, dont on connaît la complexité, les innombrables diversités, voire les contradictions, ne conférait que peu de stabilité aux titres locatifs d'occupation. Au terme d’un bail borné nécessairement à neuf années, rien n’obligeait le propriétaire à maintenir son locataire dans les lieux et, à tout instant, celui-ci pouvait se trouver évincé en vertu de la loi Aede ou de la loi Emptorem. Comme toute vue juridisante, la compilation des traités de droit et de jurisprudence ne livre toutefois que l’un des éléments déterminant les manières d’habiter. L’étude des pratiques permet une approche plus exacte du réel.

La discrète importance des conventions privées

  • 18 O. Zeller, Un mode d'habiter à Lyon au XVIIIe siècle. La pratique de la location principale, dans R (...)
  • 19 Claude-Joseph de Ferrière, Dictionnaire de droit et de pratique, op. cit., t. 1, p. 179.

31Les quelques « biographies d’immeuble » que permettent pour le XVIIIe siècle les archives privées lyonnaises18 amènent à repérer les contours quotidiens de gestions immobilières. Avant tout, il apparaît qu’une partie très importante des baux était passée non devant notaire, mais sous seing privé, en double exemplaire. En droit, une nuance existait entre ces deux formes de bail. Quand l’acte était passé devant notaire, le propriétaire était pourvu d’une hypothèque générale sur tous les biens du preneur. Par contre, si l’acte était sous seing privé, l’hypothèque tacite se réduisait au « privilège du propriétaire » portant sur la possibilité de faire saisir les meubles placés dans la maison par le locataire19.

32Par ailleurs, il semble que la pratique de la location principale était extrêmement répandue. La stratégie de certains propriétaires consistait à renégocier les baux en cours pour les proroger jusqu'à une date où tous expireraient simultanément, ce qui permettait de louer la totalité de l’immeuble, ou à tout le moins celle d’un corps de bâtiment à un locataire principal, titulaire d’un bail général. Le procédé simplifiait considérablement la gestion immobilière en ne laissant au propriétaire qu’un partenaire unique, responsable de ses deniers du règlement du montant global du bail quels que fussent les impayés ou les non-valeurs.

  • 20 A. D. Rhône, 3E 5283, f° 464 v° à f° 474, 26 et 27 septembre 1619, actes reçus Guillaume Gorrel not (...)
  • 21 Jean-Baptiste Denisart, op. cit., tome I, p. 183-184.
  • 22 Daniel Roche, Le peuple de Paris, Paris, 1981, p. 109.

33Cette location principale constituait une micro-spéculation pratiquée entre autres opérations par des marchands. Ainsi, en 1619, Girard et Antoine Desargues prirent à bail la totalité d’une maison de la rue Bourgchanin, propriété de l’Hôtel-Dieu, et en louèrent aussitôt les sept logements à des ouvriers en soie20. Des sociétés se formaient dans le but d’exploiter un bail principal, à l’exemple de celle qui unit en 1738 les intérêts du procureur Marca et de l’avocat François Brac père. Il pouvait s’agir de se loger à bon compte, voire de réaliser un bénéfice supplémentaire. Le locataire principal devait évidemment prendre un risque, le montant de son bail étant exigible quoi qu’il arrive. Si le juriste Denisart pouvait, en 1768, prendre en exemple le sieur Guyot de Villiers qui tirait 13 200 livres des baux de l’hôtel de la Vallière, rue Neuve Saint-Augustin à Paris, tenu à bail général moyennant 10 000 livres seulement21, des contre-exemples se relèvent. Ainsi, François-Pierre-Suzanne Brac, locataire principal de la maison Brassard, rue des Trois-Maries, entre 1772 et 1784, ne put jamais réaliser les profits escomptés ; Daniel Roche cite pareillement la mésaventure d’un maître d’hôtel qui, investissant à Paris dans les baux locatifs, fut acculé à la ruine par l’insuffisance de ses recettes22.

34Les pouvoirs du locataire principal étaient fort vastes. Il assurait la police de l’immeuble, fixant par exemple le droit d’usage de la buanderie commune, quand ce n’était pas celui des latrines, ou organisant les tours de balayage de l’escalier et du vestibule. À Lyon, où le droit de bourgeoisie permettait à de nombreux habitants de vendre le vin de leurs domaines franc de taxes à leur domicile urbain, il réglementait la possibilité d'ouvrir un porte-pot. Il dirigeait les réparations locatives et les agencements de détail, requérant au besoin les services d’un architecte. Surtout, il lui était loisible de définir à sa guise les unités locatives, et de négocier avec les habitants les conditions de prix et de durée du renouvellement éventuel de leurs baux. Il pouvait conclure également des baux avec de nouveaux habitants. Finalement, le rôle actif du propriétaire durant la durée du bail se réduisait pratiquement à la maîtrise des réparations essentielles, c’est-à-dire des travaux intéressant le gros œuvre.

  • 23 Guy du Rousseau de La Combe, op. cit., p. 56-62.
  • 24 O. Zeller, Un mode d’habiter à Lyon au XVIIIe siècle. La pratique de la location principale, op. ci (...)

35Sans que l’emploi des termes ait obéi à une grande rigueur, l’on désignait généralement par sous-location chaque bail passé par le locataire principal. Mais le sous-locataire pouvait ne pas occuper en personne la totalité des locaux, et en relouait donc tout ou partie. Il en résultait une hiérarchie des titres d’occupation, qui était une hiérarchie de l’instabilité. L’expiration du bail principal mettait un terme immédiat à tous les sous-baux en cours : « propriétaire n'est tenu entretenir les sous-baux faits par le principal locataire, même de bonne foi, lorsque le bail principal est résolu et ce, soit que la résolution procède ex antiqua ou ex nova causa »23. Une grande instabilité des occupants résultait de ces points de droit : la caducité d’un bail de location principal entraînait ipso facto la résolution de tous les baux qui en étaient issus et, en cascade, mettait à la rue tous ceux qui avaient sous-loué à leur tour auprès d’un locataire partiel. Nul n’était ainsi à l’abri de se voir signifier son congé, et les formules de bail stipulaient toujours des promesses de maintenir autant que je serai maintenu. On sait que cette vulnérabilité des titres d’occupation tenait également à la possibilité d’une application de la loi Aede, si le propriétaire venait occuper la totalité de son immeuble ou de la loi Emptorem, s’il le vendait à un tiers : l’exemple de la maison Brossard, rue des Trois-Maries, montre ainsi la résiliation d’un bail de location principale à l’occasion d’une mutation de propriété survenue en 178224.

36Néanmoins, des clauses purement contractuelles pouvaient tempérer la rigueur des lois. Il était des locataires qui ne pouvaient prendre le risque d’une expulsion imprévue, à l’exemple des associés de la ferme des Coches et Diligences du Rhône, désireux pour des raisons évidentes de s’installer durablement sur le quai Saint-Antoine. La pratique de l’affectation de propriété leur permit de se voir garantir la stabilité de leur résidence. À cet effet, l’acte de location stipula : « pour la maintenue du present bail ledit sieur Bourbon (bailleur) a affecté et ypotequé auxdits sieurs interesséz (preneurs) la propriété de la susdite maison en sorte qu’ils ne pourront etre expulsés des lieux susdits soit par mort, vente, donnation, ny autrement, non pas meme quand ledit sieur Bourbon voudrait les aller occuper luy même, a l’effet de quoy il renonce au droit de propriétaire ». Juridiquement, la clause était susceptible de modifier la nature même de l’acte. Alors qu’un bail ordinaire, fût-il général, n’était absolument pas translatif de propriété, à la différence des baux emphytéotiques et des baux à rentes, cette formulation affectait au preneur la propriété qui le mettait ipso facto à l’abri des effets des lois Aede et Emptorem. Les juristes admettaient la validité de telles renonciations, à condition quelles fussent explicites. Denisart pouvait écrire : « [le privilège du propriétaire] est singulier et personnel, établi par la loi Aede dont notre juridiction a adopté les dispositions, et auquel on peut valablement renoncer (...) mais il faut que la renonciation soit expresse ».

  • 25 Denisart, op. cit., t. 1, p. 186 ; Guy du Rousseau de La Combe, op. cit. p. 56-62 ; [Pothier], Trai (...)

37Sans que l’on fît usage de l’affectation de propriété, la stabilité des locataires généraux ou particuliers pouvait également être garantie par une clause spéciale insérée dans le contrat de vente de l’immeuble qu’ils habitaient. Par exemple, en 1787, quand Anne-Jean-Charles Journel vendit la maison des consorts Petitot, située place Bellecour, l’acte de vente stipula que les acquéreurs étaient tenus « de maintenir les baux à loyer de ladite maison », et les minutes de ces mêmes baux en cours leur furent remises en présence du notaire. La même précaution avait été prise par Mathieu Gayot de la Bussière, vendant en 1719 la maison du Chameau : « demeure tenu ledit sieur acquéreur de maintenir les locataires de ladite maison jusques en fin de leur baux, et où il souhaitteroit de les expulser, il suportera les dommages et interests, en sorte que ledit seigneur [vendeur] n’en souffre aucune chose, luy ayant présentement remis tous les baux a loyer qu’il s’est trouvé avoir ». Il s’agissait d’éviter que des locataires évincés se retournassent contre leur ancien bailleur. Denisart précise : « lorsque le propriétaire vend l’héritage ou la maison qu’il avait louée, l’acquéreur a le droit de faire résilier le bail, et d’affermer la chose à un autre ; et dans ce cas-là, celui qui a fait le bail est tenu des dommages et intérêts du fermier ou locataire »25.

38Par ailleurs, l’obstacle constitué par le seuil des neuf années, au-delà duquel on entrait dans le domaine de l’emphytéose, se contournait assez aisément. Il était possible de passer coup sur coup deux baux successifs. Par exemple, en 1724, Jean Monlong, propriétaire de la maison du Chameau, rue Mercière, passa simultanément deux baux à Jean Poyrier, un fourbisseur qui habitait là depuis plus de dix ans. L’un, sous seing privé, était limité à l’année à venir ; l’autre, fait par anticipation devant notaire, relayait le premier en assurant au preneur la jouissance des mêmes locaux sous les mêmes conditions durant les neuf années suivantes. Échéance pour échéance, il eût été possible de passer un unique bail de dix ans : Monlong s’en était bien gardé. Le procédé avait également cours en matière de baux généraux. Ainsi, les recteurs de l’Hôtel-Dieu passèrent dans la même semaine deux baux généraux de leur maison de la rue des Trois-Maries. L’un couvrait la période 1772-1778, l’autre celle de 1778 à 1784 : douze années sans tomber dans l’emphytéose.

39Du reste, quand la stabilité de longue durée était une condition essentielle d’un bail, rien ne s’opposait à l’inscription d’une clause de promesse de renouvellement. Ce fut le cas en faveur des fermiers des coches et diligences du Rhône : « a été convenu qu’à l’expiration desdites neuf années, ledit sieur Bourbon (bailleur) sera tenu de passer auxdits sieurs intéressez, s’ils en conviennent, un nouveau bail des susdits membres des maisons pour continuer l’exploitation des susdites fermes, aussi de neuf ans, avec même affectation de propriété, et ainsi successivement de neuf en neuf ans, tant que lesdits sieur Bourbon, Chiquet et Cannac (preneurs) auront le privilège des susdites fermes sans pouvoir par ledit sieur Bourbon disposer autrement des susdits membres de maison ».

Pour Conclure

40La mise en œuvre des archives privées, outre la possibilité d’étude des stratégies locatives, a jusqu’à présent mis en évidence l’importance des conventions sous seing privé et montré combien les conventions privées pouvaient pallier les effets de la législation en vigueur. Une nouvelle fois, la description de l’état de droit ne suffit pas à saisir l’état de fait.

41Il importerait d’aller plus loin. Non, sans doute, dans l’approfondissement de la compilation des traités de droit, très redondants, à moins qu’il ne s’agisse de repérer systématiquement les différences introduites par la variété des Coutumes d’une part, des usages locaux d’autre part. Il reste d’abord à multiplier les « biographies d’immeubles », trop rares, mais dont le nombre peut probablement être décuplé grâce au recours aux fonds privés. Il reste également à étudier de manière sérielle les baux généraux ou particuliers conservés dans les minutes notariales, même si une réflexion portant sur leur spécificité vis-à-vis des actes sous seing privé s’impose. Ceci permettrait de quantifier l’usage des baux à rente, emphytéotiques et à loyer, et l’étude systématique des clauses internes montrerait quelles étaient les possibilités d’application laissées aux lois Aede et Emptorem, et donc quel était l’impact potentiel des mutations foncières sur la mobilité géographique des habitants. Dans le champ problématique des manières d’habiter, si riche pour l’analyse sociale, il reste beaucoup à explorer.

Notes

1 Pour Lyon au XXe siècle, deux ouvrages abordent largement la question des manières d'habiter. Dans la problématique sociologique : Y. Grafmeyer, Habiter Lyon. Milieux et quartiers du centre-ville, Lyon, 1991, 220 p. En analyse historique : J.-L. Pinol, Les mobilités de la grande ville, Lyon, fin XIXe-début XXe, Paris, 1991, 431 p. Pour Lyon au XVIIIe siècle : M. Garden, Lyon et les Lyonnais au XVIIe siècle, Paris, 1970, p. 12 à 24.

2 Nouveau Dictionnaire de l’Académie françoise, Paris, Coignard, 1718 ; Dictionnaire de l’Académie françoise, 4e édition, Paris, veuve Brunet, 1762. Définition identique dans le Vocabulaire françois, ou dictionnaire portatif de la langue françoise, extrait du grand dictionnaire de l’Académie Françoise, Paris, Demonville, 1800.

3 Dictionnaire universel françois et latin, Trévoux, 1721 ; Dictionnaire universel françois et latin vulgairement appelé dictionnaire de Trévoux, Paris, 1771.

4 Dictionnaire portatif de la langue française, extrait du grand dictionnaire de Pierre Richelet, Avignon, Bonnet frères, 1793.

5 Claude-Joseph de Ferrière, Dictionnaire de droit et de pratique, Paris, Nyon, 1768, 2 t, 821 p. ; 764 p.

6 Pothier, Traité du contrat de bail à rente, Paris, Debure ; Orléans, Rouzeau-Montaut, 2e édition, 1766, 204 p.

7 Loyseau, Traité du déguerpissement.

8 Argou, Institution au droit françois, 9e édition, t. II, Paris, Desaint et Saillant, 1765, p. 229.

9 Claude-Joseph de Ferrière, La science parfaite des notaires, ou le parfait notaire, Paris, Humblot, 1771, p. 602-603.

10 Pothier, Traité du contrat de louage selon les règles tant du for de la conscience que du for extérieur, Paris, Debure ; Orléans, Rouzeau-Montaut, 1766, 488 p.

11 Claude-Joseph de Ferrière, Dictionnaire de droit et de pratique, op. cit., t. 1, p. 176.

12 Désgodets, Livre des loix des bâtiments, partie 2 sur l'article 172 de la coutume de Paris.

13 Claude-Joseph de Ferrière, Dictionnaire de droit et de pratique, op. cit., t. 1 p. 279.

14 Argou, op. cit., t. II, p. 218.

15 Claude-Joseph de Ferrière, Dictionnaire de droit et de pratique, op. cit., t. 2, p. 619.

16 Pothier, Traité du douaire, Paris, Debure ; Orléans, Rouzeau-Montaut, 1770, p. 279-282.

17 Jean-Baptiste Denisart, Collection de décisions nouvelles et de notions relatives à la jurisprudence actuelle, Paris, Desaint, 1775, t. 1, p. 186 ; G. du Rousseau de La Combe, Recueil de jurisprudence du pays de droit écrit et coutumier, Paris, Nyon, 1756, p. 56-62 ; Pothier, Traité du contrat de louage, op. cit., p. 263.

18 O. Zeller, Un mode d'habiter à Lyon au XVIIIe siècle. La pratique de la location principale, dans Revue d’histoire moderne et contemporaine, XXXV, 1988, 1, p. 36-60.
À l’enseigne du Chameau. Manières d’habiter, manières de gérer à Lyon au XVIIIe siècle, dans Cahiers d’histoire, 1993, No 1, p. 25-54.

19 Claude-Joseph de Ferrière, Dictionnaire de droit et de pratique, op. cit., t. 1, p. 179.

20 A. D. Rhône, 3E 5283, f° 464 v° à f° 474, 26 et 27 septembre 1619, actes reçus Guillaume Gorrel notaire à Lyon. Cité dans M. Chaboud, Les origines de la géométrie projective. Œuvres et biographie de Girard Desargues, Lyon, 1992, Université Claude Bernard Lyon I, thèse pour le doctorat, multigraphié, p. 11.

21 Jean-Baptiste Denisart, op. cit., tome I, p. 183-184.

22 Daniel Roche, Le peuple de Paris, Paris, 1981, p. 109.

23 Guy du Rousseau de La Combe, op. cit., p. 56-62.

24 O. Zeller, Un mode d’habiter à Lyon au XVIIIe siècle. La pratique de la location principale, op. cit.

25 Denisart, op. cit., t. 1, p. 186 ; Guy du Rousseau de La Combe, op. cit. p. 56-62 ; [Pothier], Traité du contrat de louage, op. cit., p. 263.

© Presses universitaires de Lyon, 1995

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