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Le Sol et l'immeuble

 | 
Oliver Faron
, 
Étienne Hubert

À propos de la modernité de l’emphytéose

Olivier Faron

Résumé

Étant donné la dimension lacunaire des sources, il est difficile de proposer un état des lieux exhaustif concernant l’emphytéose à l’époque moderne et contemporaine. Deux articulations principales se dessinent toutefois. La première est le maintien d’une emphytéose dynamique liée à la croissance urbaine. À Venise elle permet aux juifs de devenir propriétaires sous certaines conditions alors qu’elle constitue la base de la reconstruction de Catanzaro suite au tremblement de terre du XVIIIe siècle. Une deuxième articulation concerne la survie de l’emphytéose après la Révolution française. Alors que les héritages inégalitaires sont supprimés, l’emphytéose est maintenue parce qu'elle correspond à un contrat bilatéral entre deux acteurs indépendants. Les conditions de ce maintien sont toutefois très variées. Pendant la première moitié du XIXe siècle, elles diffèrent pour chacun des États italiens. La piste chronologique montre en outre que le louage ordinaire se distingue de plus en plus du louage emphytéotique et que derrière ce dernier on retrouve, comme en témoigne la situation britannique contemporaine, un équilibre des rapports sociaux.

Texte intégral

1L’origine de l’emphytéose est, comme on vient de le voir avec Étienne Hubert, ancienne : un substrat de droit romain ; un épanouissement médiéval ; une adéquation croissante avec les impératifs économiques... Qu’en est-il des périodes moderne et contemporaine ? La rareté des études disponibles sur la propriété des immeubles urbains renvoie à la nature des séries documentaires : proposer une analyse exhaustive de l’emphytéose supposerait une investigation systématique des archives cadastrales, ce que malheureusement peu d’historiens ont la possibilité de faire. Il faut donc accepter d’emblée cette dimension historiographique fragmentaire pour se limiter à dessiner les grandes lignes d’un problème qui mériterait d’être approfondi.

2Dans la deuxième moitié du XVIIIe siècle, Turgot envisage le problème du statut des biens immobiliers :

  • 1 A.R.J. Turgot, baron de l’Aulne, Œuvres de Turgot et documents le concernant, Paris, 1912-1913, p. (...)

3« Une maison est une sorte de propriété à fonds perdu ; les réparations emportent chaque année, et tous les ans de plus, une partie de la valeur ; et, à peu près au bout d’un siècle, plus ou moins, il faut rebâtir la maison en entier : le capital employé à la première construction, et ceux qui ont été surajoutés pour l’entretien, et qui n’est pas sujet aux mêmes accidents, garde à perpétuité sa valeur... »1.

4Cette définition fait apparaître un parc immobilier urbain comme une entité autonome. Contrairement aux terres cultivables, un immeuble ne produit rien et risque de rapporter peu. De plus, un immeuble a une durée de vie limitée. La précarité qui caractérise ainsi le parc immobilier urbain – en particulier, par rapport à la terre – renforce l’importance du recours à la propriété dissociée.

  • 2 F. Dagognet, Philosophie de la propriété. L’avoir, Paris, 1992 et en particulier, le chapitre IV « (...)

5Comme l’a montré récemment François Dagognet2, l’emphytéose représente un moyen terme, un compromis par lequel le propriétaire conserve une autorité sur un bien dont il perd la jouissance. F.Dagognet met en valeur un phénomène essentiel : la modification des fonctions et des attributions du possédant à la fois « flatté et dérobé » de ses plus anciens pouvoirs, touchant à la substance.

6Suivons ce fil conducteur pour affronter un problème ou mieux une articulation historique : comment se pose le problème de la propriété dissociée à la sortie de l’époque médiévale ? Comment s’opère dans ce domaine le passage du Moyen Âge à la période moderne voire contemporaine ?

7Une première constatation de portée générale s’impose : à l’époque moderne comme dans les périodes antérieures, on rencontre une emphytéose que je qualifierai de dynamique. Une emphytéose qui colle étroitement au rythme de l’évolution des villes d'Europe occidentale, à savoir la croissance. Non une extension sauvage, brutale, désordonnée comme trop souvent on décrit le développement des cités dans le passé mais une croissance souple, en quelque sorte secrétée par les composantes profondes d’une ville. J’en prendrai deux exemples.

  • 3 E. Concina, U. Camerino et D. Calabi, La città degli ebrei. Il ghetto di Venezia : architettura e (...)

8La création du ghetto vénitien est une réponse à une difficulté toute particulière3. Les autorités sont en effet dans l’obligation de mettre en place de nouveaux espaces pour permettre que se matérialise une croissance urbaine en pleine accélération, tout en résolvant le problème de la place à accorder aux juifs. Le casacod, la solution adoptée, est un bel exemple de propriété dissociée. Il permet à une population mineure d’un point de vue juridique d’accéder à un certain type de propriété qui en concrétise la réussite économique et l’implantation territoriale ; mais cela s’opère en conservant la primauté juridique absolue des catholiques – les propriétaires éminents –, dont la place sert de garant à des équilibres sociaux ancestraux fondés sur l'inégalité.

  • 4 U. Ferrari, Struttura e congiuntura in una città di antico regime. Contratti e rapporti di produzi (...)

9Un autre exemple est celui de Catanzaro au milieu du XVIIIe siècle4. Après les tremblements de terre qui ont ravagé la ville, le prolétariat urbain cherche à reprendre les immeubles détruits en contractant des baux emphytéotiques. Leur intérêt est d’être peu onéreux, même s’ils incluent l’obligation de reconstruire avec diligence. L'obligation d’amélioration est d’ailleurs sans cesse rappelée dans la documentation. Les chiffres sont particulièrement significatifs : 15 % des immeubles sont concédés sous forme d’emphytéoses. Quant à eux, les propriétaires privilégient ce type de contrat parce qu’il présente l’avantage d’établir une rente fixe.

  • 5 Sur ce rapport entre utilisation de l’emphytéose et croissance urbaine : J.-P. Bardet, Rouen aux X (...)

10À Venise ou à Catanzaro, on rencontre donc des formes classiques d’emphytéose, qui constituent plutôt des prolongements de la situation médiévale que l’amorce d’une rupture. L’emphytéose apparaît alors comme un instrument permettant de réaliser une extension citadine ou de répondre à certaines difficultés temporaires5. La situation de la propriété dissociée ne se limite cependant pas à l’époque moderne à ce type de pratiques.

  • 6 Emanuele Conte analyse dans son texte les implications de cette conception, en particulier à trave (...)

11Un des principaux problèmes qui se posent est d’envisager le destin de l’emphytéose après une rupture aussi radicale que la Révolution française. La Révolution, qui a fait de la propriété pleine et entière l’un des droits individuels majeurs6, apparaît en effet en opposition totale avec la propriété dissociée.

  • 7 II s’agit du dossier VD620, pièce n°4, intitulé « demande de concession par bail amphitéotique du (...)
  • 8 Cette loi est reproduite par exemple dans S. Corleo, Storia della enfiteusi dei terreni ecclesiast (...)

12Pareille hypothèse ne résiste toutefois pas à l’analyse des faits. La Révolution n’a pas éliminé la propriété dissociée. Si les héritages considérés injustes sont pourfendus, si fidéicommis et droit d’aînesse sont abolis, l’emphytéose n’est pas supprimée. Les signes du maintien de formes de propriété dissociée sont même nombreux et divers. J’en prendrai deux exemples, très différents l’un de l’autre, pour bien montrer que l’emphytéose est encore une pratique dynamique et non une survivance anachronique. Un premier document a un caractère anecdotique. Les archives de la Seine recèlent un projet curieux datant de 1835. Ses promoteurs envisagent de doter Paris de nouvelles attractions7. D’où une demande de concession par bail « amphitéotique » (sic !) du Grand Carré des Champs-Élysées à l’effet d’y construire des galeries pour l’exposition des produits de l’industrie des beaux-arts et un cirque avec ses dépendances pour les fêtes et réjouissances publiques. Autre exemple, italien cette fois. Une loi de Victor Emmanuel II de 1862 concède des biens ecclésiastiques des provinces siciliennes sous la forme d’emphytéoses perpétuelles8.

  • 9 L’ensemble des documents qui permettent de connaître les termes de la discussion sont conservés à (...)

13Il apparaît donc essentiel de s’intéresser aux conditions de cette évolution différenciée entre emphytéose et fidéicommis, entre propriété dissociée et héritage inégal. Les archives milanaises recèlent un témoignage précieux sur les termes de la question. Il s’agit de la discussion d’une loi cisalpine du 6 thermidor an V9. Cette loi a-t-elle aboli simultanément le fidéicommis et l’emphytéose ou s’est-elle limitée à la suppression du premier ? La question est posée par les fonctionnaires de l’époque, soucieux de connaître l'attitude à adopter. Dans sa réponse adressée au ministre de la Justice, datant de janvier 1804, un conseiller d’État s’élève contre ce qui représente à ses yeux une extension exagérée de la loi du 6 thermidor an V. Suivons son argumentation. Les fidéicommis, institution de droit privé, relèvent directement de la loi. En revanche les baux emphytéotiques ne tombent pas sous le coup de ce texte. Le conseiller d’État se réfère alors à une loi du 14 septembre 1802 concernant le « paiement et l’affranchissement des dîmes et des baux », dont l’article XII « permet au Gouvernement l’affranchissement et la vente des baux ou en totalité ou pour une partie du loyer annuel ou des prestations quelle que soit leur origine ou l’époque pendant laquelle ils ont été établis ». C’est l’existence de cette loi qui a amené la Commission légale nationale à énoncer que les emphytéoses ne relèvent pas de la loi de l’an V. Notre conseiller d’État en conclut que la pratique des emphytéoses est tolérée par la loi. Mais pourquoi les baux emphytéotiques ont-ils bénéficié de ce statut particulier ?

  • 10 Cela fait l’objet des articles 732 et 745 du Code civil contemporain.
  • 11 Ce document prévoit que les impositions seront à la charge de l’emphytéote.

14C’est parce que contrairement aux fidéicommis, ils représentent des contrats bilatéraux ; ce que confirmera une sentence du tribunal de Milan d’octobre 1805 portant sur des biens aliénables. L’emphytéose est un « contrat bilatéral... entre un individu qui investit et un qui est investi ». Les droits aussi bien éminents qu’utiles sont aliénables alors que la loi ne doit en cas d’héritage, distinguer ni la nature, ni l’origine des biens et ne doit prendre en considération ni le sexe, ni le rang familial10. C’est là, la rupture essentielle avec le régime juridique précédent : suppression radicale des héritages inégaux mais maintien de l’emphytéose, maintien d’ailleurs confirmé par une série de textes juridiques postérieurs comme le décret d’avril 1811 qui porte sur les impositions dues pour la possession de biens emphytéotiques11.

15Comment s’est réalisé ce maintien ? La question mériterait à elle seule une enquête approfondie. Suivons deux voies d’approche pour en tracer les grandes lignes.

  • 12 Sur ce problème : G. Astuti, Il « Code Napoléon » in Italia e la sua influenza sui codici degli st (...)

16Première approche, de caractère géographique. Le maintien de l’emphytéose a beaucoup varié selon les contextes politiques comme en témoigne la situation diversifiée des États italiens12. Cette multiplicité des situations découle en partie du fait que le Code Napoléon omet de traiter de l’emphytéose et ne peut donc pas servir de référence sur la question. Égrenons quelques-unes des situations rencontrées. Dans le Royaume de Naples, la loi d’abolition de la féodalité, décidée par Joseph Bonaparte en 1806, avait aboli toutes les prestations féodales ainsi que les anciennes rentes ex-féodales « à l’exception des loyers emphytéotiques ». Le bail emphytéotique, totalement absent de la législation piémontaise, est en revanche considéré comme un contrat par le code napolitain alors qu’à Parme, il est rangé parmi les formes imparfaites et se situe juste entre la propriété et l’usufruit. Les régimes aussi diffèrent sensiblement. À Naples ou même à Modène, l’emphytéote a un droit de prélation lors de la vente de la propriété éminente alors qu’à Parme, ce droit est limité à la personne concernée par la vente de la propriété utile. À Naples et à Modène, l’emphytéote a droit à une compensation pour toute forme d’amélioration et ce pour tous les types de dévolution, alors qu’un tel droit n’existe pas à Parme. À Naples l’affranchissement est admis seulement sous forme de convention tandis qu’à Modène il est consenti en échange du versement de 25 annualités. D’autres différences portent sur les durées maximale et minimale de l’emphytéose ou sur certaines conventions spéciales. Il y a donc des différences consistantes en fonction de la situation institutionnelle locale mais ce ne sont bien sûr pas les seules.

  • 13 II s’agit en l’occurrence de l’article L.451-1 du Nouveau code rural.
  • 14 II s'agit de la note 5 à l’article 1709 du Code civil, note de la Cour de cassation, 3e chambre ci (...)

17L’époque contemporaine coïncide en effet avec une distinction croissante des types de contrat. Prenons la situation française. Le nouveau Code rural décrit le « bail emphytéotique de biens immeubles » comme conférant un droit au preneur, droit qui peut être cédé et saisi. Ce bail peut être consenti pour plus de 18 ans et ne peut dépasser 99 ans. Il ne peut pas se prolonger par tacite reconduction13. L’emphytéose s’apparente alors fortement à un bail classique. Mais, selon une note de l’édition Dalloz du Code civil, le « louage emphytéotique... a ses règles propres ». Sa « caractéristique est la faible redevance versée au bailleur qui, en compensation, devient propriétaire à l’expiration du bail des constructions édifiées pendant la location sans verser aucune indemnité »14. La distinction entre contrats, en l’occurrence entre louage ordinaire et louage emphytéotique, est donc très nette. Cette distinction contraste avec la confusion qui existait à l’époque moderne entre cens récognitif et rente emphytéotique et cela aussi bien à Venise au XVIe siècle qu’à Catanzaro au XVIIIe pour reprendre les deux exemples envisagés précédemment.

  • 15 Les témoignages abondent sur l’importance de l’emphytéose dans le Royaume-Uni. Au milieu du XIXe s (...)

18L’évolution contemporaine de la propriété traduit cependant une contradiction de fond mal résolue car de nombreuses implications sociales continuent à être sous-tendues par l'utilisation de l’emphytéose. L’actualité peut nous aider à les décrypter. Une loi a très récemment beaucoup fait parler d'elle dans le Royaume-Uni : il s’agit du Housing and Urban Development Act qui s’attaque à l’emphytéose, réalité très forte outre-Manche15. Il est envisagé d’augmenter les droits des emphytéotes, des lease holders qui pourraient acquérir leurs logements pour de bon. Or, comme en témoignent les nombreux commentaires qui fleurissent sur cette question, cette mesure a une grande valeur sociale, symbolique, politique. Elle ne suscite pas en effet simplement l’hostilité d’un groupe de propriétaires organisé sous la forme d’un lobby, mais elle génère les foudres d’une élite frappée dans sa majesté ancestrale. Le duc de Westminster, lord Cadogan menacent ainsi de rompre avec un système qui envisage de les bafouer à travers ce qui représente pour eux une espèce de vol légalisé. C’est donc bien là le cœur du problème soulevé. La propriété dissociée continue à correspondre à un équilibre des rapports sociaux.

Notes

1 A.R.J. Turgot, baron de l’Aulne, Œuvres de Turgot et documents le concernant, Paris, 1912-1913, p. 601 ; texte cité par W.H. Sewell, Gens de métier et révolutions. Le langage du travail de l'Ancien Régime à 1848, Paris, 1983, p. 181.

2 F. Dagognet, Philosophie de la propriété. L’avoir, Paris, 1992 et en particulier, le chapitre IV « les biens divisés ».

3 E. Concina, U. Camerino et D. Calabi, La città degli ebrei. Il ghetto di Venezia : architettura e urbanistica, Venise, 1991.

4 U. Ferrari, Struttura e congiuntura in una città di antico regime. Contratti e rapporti di produzione a Catanzaro nel 1740-1750, Salerne-Catanzaro, 1981.

5 Sur ce rapport entre utilisation de l’emphytéose et croissance urbaine : J.-P. Bardet, Rouen aux XVIIe et XVIIIe siècles. Les mutations d'un espace social, Paris, 1983 et notamment pages 163 et 178.

6 Emanuele Conte analyse dans son texte les implications de cette conception, en particulier à travers l’examen de l’article 544 du Code Napoléon.

7 II s’agit du dossier VD620, pièce n°4, intitulé « demande de concession par bail amphitéotique du Grand Carré des Champs-Élysées pour l’exposition des produits de l’industrie ».

8 Cette loi est reproduite par exemple dans S. Corleo, Storia della enfiteusi dei terreni ecclesiastici di Sicilia, Caltanissetta-Rome, p. 122.

9 L’ensemble des documents qui permettent de connaître les termes de la discussion sont conservés à l’Archivio di Stato de Milan : ASM, Giustizia civile, Parte moderna, cartella 41.

10 Cela fait l’objet des articles 732 et 745 du Code civil contemporain.

11 Ce document prévoit que les impositions seront à la charge de l’emphytéote.

12 Sur ce problème : G. Astuti, Il « Code Napoléon » in Italia e la sua influenza sui codici degli stati italiani successori, dans Napoleone e l’Italia, tome 1, Rome, 1973, p. 209.

13 II s’agit en l’occurrence de l’article L.451-1 du Nouveau code rural.

14 II s'agit de la note 5 à l’article 1709 du Code civil, note de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 avril 1970.

15 Les témoignages abondent sur l’importance de l’emphytéose dans le Royaume-Uni. Au milieu du XIXe siècle, Ch. Gourlier écrit ainsi dans son livre, sur Les Voies publiques et les habitations particulières : « à Londres, les constructions sont élevées sur des terrains n’appartenant pas la plupart du temps aux constructeurs, mais louées seulement par bail emphytéotique ; dès lors, elles ont lieu d’une manière moins monumentale et moins durable » ; texte cité par L. Chevalier, Classes laborieuses et classes dangereuses, Paris, 1984, p. 338.

© Presses universitaires de Lyon, 1995

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