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Le Sol et l'immeuble

 | 
Oliver Faron
, 
Étienne Hubert

Urbanisation, propriété et emphytéose au Moyen Âge : remarques introductives

Étienne Hubert

Résumé

L’histoire des villes et l’histoire économique n’ont guère privilégié pour le Moyen Âge le secteur de la propriété immobilière, amplement abordé sous l’angle de l’histoire du droit. L’étude des formes juridiques de la propriété, résultat de processus historiques qu’il convient de mettre en évidence, constitue un préalable indispensable à l’analyse des modes de gestion immobilière. La croissance des villes à partir du Xe et du XIe siècle posait notamment le problème fondamental du logement d’une population urbaine en très forte augmentation. La situation qui semble avoir prévalu est celle d'une urbanisation promue par des propriétaires fonciers ecclésiastiques et laïques qui ont mis en valeur leurs terrains en concédant en emphytéose des parcelles, à charge pour le preneur de bâtir à ses frais. Se pose alors le problème essentiel de la propriété des meliorationes apportées au bien-fonds. Cette question doit être examinée avec soin si l’on veut comprendre les modes de gestion immobilière et, partant, aborder l’analyse économique de l’habitat urbain.

Texte intégral

  • 1 W. Sombart, Der moderne Kapitalismus, Berlin, 1916, I, p. 643-650. On ne dispose pas d’une traduct (...)

1Dans Der moderne Kapitalismus, publié une première fois en 1902 puis dans une seconde édition revue et augmentée en 1916, Werner Sombart soulignait l'importance des rentes foncières urbaines dans la formation du capital au Moyen Âge. Il insistait notamment sur le rôle fondamental de l’immigration des masses rurales pour la mise en valeur du sol urbain, dont les propriétaires concédaient des parcelles à long terme pour des prix toujours plus élevés. Les rentes immobilières auraient ainsi occupé une place importante – dont il reconnaît cependant qu’il est difficile de la mesurer – dans la constitution des fortunes bourgeoises1.

  • 2 « Provozierende Behandlung des Gegenstandes », p. 650.
  • 3 Pour un jugement sur l’œuvre de Sombart, voir notamment l’ouvrage collectif L’opera di Werner Somb (...)
  • 4 Case e botteghe a Firenze nel Trecento. La rendita della proprietà fondiaria, dans Id., Studi di s (...)
  • 5 Le mouvement des loyers parisiens de la fin du Moyen Âge au XVIIIe siècle, dans Annales E.S.C., 4, (...)
  • 6 J.-P. Bardet et al., Le bâtiment. Enquête d’histoire économique, XIVe-XIXe siècles, 1 : Maisons ru (...)
  • 7 P. Chaunu, Le bâtiment dans l’économie traditionnelle, dans Bardet et al., op. cit., p. 10-32 : p. (...)
  • 8 Histoire de la France urbaine, sous la direction de Georges Duby, 5 vol., Paris, 1980-1985 où l’at (...)

2S’il est hors de notre propos d’évaluer ici la théorie sombartienne, au demeurant largement débattue, sur la formation des richesses bourgeoises et sur le rôle effectif que joua le marchand homme d’affaire, il est opportun de souligner que les propositions sur l’importance de la rente foncière urbaine, dont Sombart soulignait lui-même le caractère provocateur2, n’ont guère suscité l’intérêt quelles méritaient chez les historiens de l’économie et ceux des villes, pour le Moyen Âge tout au moins3. Bien entendu, il faut s’empresser de nuancer cette assertion en mentionnant les travaux ponctuels de quelques pionniers qui ont bien senti l’importance de l’argument : dans le droit fil des critiques, des corrections et des ajouts qu’il apporta aux idées de Sombart, Armando Sapori s’intéressa en particulier à la rente de la propriété immobilière et aux loyers des boutiques à Florence au XIVe siècle dans deux articles, parus pour la première fois en 1939 et en 19474 ; pour la France, Emmanuel Le Roy Ladurie et Pierre Couperie ont consacré une étude au mouvement des loyers à Paris de la fin du Moyen Âge au XVIIIe siècle, publiée dans les Annales en 19705, tandis que paraissait l’année suivante un ouvrage collectif dirigé par Pierre Chaunu et intitulé Le bâtiment. Enquête d’histoire économique (XIVe-XIXe siècle)6. Ces travaux, et quelques autres que je ne peux tous citer, soulignaient l’intérêt d’une analyse économique de l’habitat et du bâtiment, première activité non agricole dans l’économie traditionnelle en Europe, tout en insistant sur ses difficultés, en raison principalement des problèmes de définition de l’unité de mesure, l'habitation, et à cause de l’énormité de la documentation sur le sujet. Pierre Chaunu concluait sa présentation par une invitation optimiste à la recherche : « Le bâtiment reste pour de nombreuses années un champ privilégié d’histoire »7. En dépit des pistes qu’ils ouvraient, ces travaux n’ont guère eu de suites jusqu’à ces dernières années. C’est ainsi que les volumes de l’Histoire de la France urbaine dirigée par Georges Duby ou encore ceux de la très récente Storia dell'economia italiana conçue par Ruggero Romano ne prennent guère en considération pour les périodes antérieures à l’âge moderne la question du logement ni les problèmes immobiliers pas plus qu’ils ne tentent d’en dégager les logiques, les stratégies, tout simplement les réalités qui les sous-tendent8.

  • 9 La liste serait ici trop longue. On peut citer les travaux anciens mais exemplaires de G. Des Mare (...)

3De leur côté en revanche, les historiens du droit se sont naturellement intéressés depuis fort longtemps à la condition des terres et des immeubles et à leurs modes de transmission, cherchant à définir les normes du droit en tel temps et en tel lieu, souvent à partir des actes de la pratique9.

4Comme il arrive souvent, les deux domaines d’études n’ont guère convergé, les premières pêchant parfois par manque de lien avec les études juridiques, les secondes par manque de mise en perspective économique, sociale voire politique. Cette constatation fort banale constitue l’un des points de départ de la question qui est au centre de cette table ronde pour laquelle ont été réunis des historiens d’époques et d’horizons divers, juristes, économistes et architectes.

  • 10 La storia religiosa, dans Storia d’Italia. II : Dalla caduta dell’Impero romano al secolo XVIII, T (...)

5Le problème primordial, immédiat, dont nous n’aborderons du reste que les prémisses, est celui du lien très fort, contraignant, qui existe entre les modes de gestion immobilière (l’analyse économique de l’habitat) et les formes juridiques de la propriété, elles-mêmes étant le résultat de processus historiques qu’il convient de mettre en évidence. Pour éviter les généralisations hâtives et parfois erronées, l’analyse des patrimoines doit d'abord être menée, me semble-t-il, au cas par cas pour pouvoir proposer ensuite, mais ensuite seulement, des éléments de synthèse sur des bases appropriées. Le cas est particulièrement flagrant lorsque l’on considère la propriété ecclésiastique, souvent envisagée comme un ensemble homogène alors qu'elle est en réalité constituée de patrimoines d’institutions fort différentes les unes des autres (menses épiscopales, chapitres canoniaux, grandes abbayes, églises paroissiales, etc.) qu’il convient au contraire d’examiner séparément pour comprendre les logiques spécifiques de leurs gestions patrimoniales, quitte à procéder ensuite aux confrontations et aux regroupements nécessaires. C’est du reste ce qu’invitait à faire Giovanni Miccoli dans son importante contribution au deuxième volume de la Storia d’Italia publiée par Einaudi en 197410. Attention à la nature du propriétaire, donc, mais aussi, surtout peut-être, à l’époque et aux modalités de la constitution et de la mise en valeur des patrimoines immobiliers tout autant qu’aux finalités de leurs gestions.

  • 11 Bonne vue d'ensemble sur cette question par G. Pinto, La politica demografica delle città, dans St (...)
  • 12 Voir notamment l’étude désormais classique de M. Fanti, Le lottizzazioni monastiche e lo sviluppo (...)
  • 13 Dans la très vaste bibliographie consacrée à l’emphytéose, on citera P. Vaccari, Enfiteusi (storia (...)

6À partir des Xe-XIe siècles, la reprise de l’urbanisation et la croissance des villes reposent sur une très forte immigration, d’abord spontanée puis souvent orientée par les autorités citadines11. Un problème primordial, pourtant peu étudié, se posait, celui du logement d’une population urbaine en très forte augmentation, multipliée selon les cas par trois, quatre ou cinq, voire davantage, entre le XIe et le XIIIe siècle. Une évolution se dessine dont je rappellerai brièvement et de façon très générale les traits essentiels. Pour loger cette population nouvellement immigrée, on ne connaît guère au Moyen Âge de promoteurs immobiliers qui auraient investi dans la construction pour ensuite vendre ou bailler à des prix élevés. La situation qui semble en revanche prévaloir – mais j’attends avec intérêt des contre-exemples – est celle d’une urbanisation promue par des propriétaires fonciers qui se sont efforcés de mettre en valeur leurs terrains, donc d’attirer de nouveaux habitants, en concédant en emphytéose, par contrat livellaire, pour des durées généralement longues, voire très longues ou perpétuelles, des parcelles de terrain vague à bâtir, ce que stipulaient les clauses « ad domum faciendam », « ad edificandum », « ad construendum »12. Le propriétaire se déchargeait de la sorte des frais de la construction et de l’entretien qui étaient ainsi dévolus au preneur. Nous voici arrivés au problème fondamental des améliorations dans le contrat emphytéotique, essentielles ou non au pacte13 : qu’advenait-il en effet des améliorations, la construction dans notre cas de figure, apportées au terrain par le travail et l’argent du concessionnaire ? À qui appartenaient-elles ?

  • 14 Cf. Gaius, Institutes, texte établi et traduit par J. Reinach, Paris, 1950, p. 49 : « Praeterea id (...)
  • 15 Codex Diplomaticus Cavensis, éd. M. Morcaldo, M. Schiano, S. de Stephano, t. III, Milan-Pise-Naple (...)
  • 16 Sur cet aspect, je me permets de renvoyer à Maisons urbaines et maisons rurales dans le Latium méd (...)
  • 17 C'était notamment le cas de la collégiale S. Maria Nova, cf. P. Fedele, Tabularium S. Mariae Novae (...)
  • 18 Salatiele, Ars notarie, éd. G. Orlandelli, t. II, Milan, 1961, p. 229 : glose à *domum : « hoc est (...)
  • 19 On verra notamment sur cette question G. Cencetti, op. cit., p. 38 et suivantes.

7Cette question que l’on ne peut éluder si nous voulons comprendre les modes de gestion immobilière, les contemporains l’ont posée également au niveau le plus pratique, d’abord, c’était fondamental, mais aussi d’une façon plus théorique, à partir du renouveau du droit romain au XIIe siècle, pour tenter d’établir une codification juridique. Le principe du droit romain était que le sol incorporait l’accession : « superficies solo cedit ». En théorie intangible, cet adage devait pourtant être atténué dès le Bas-Empire par la reconnaissance de droits réels au superficiaire14. Les communications présentées dans ce recueil montrent notamment quelle était l’étendue de ces droits selon les lieux et les époques. Pour introduire le sujet, j’en donnerai quelques exemples préliminaires. Aux Xe-XIe siècles, Saleme présente une situation emblématique de la dissociation, effective, matérielle, de la propriété du sol de celle de l’édifice. Les propriétaires cédaient des parcelles « ad tenendum et casa faciendum » pour des durées variables. Au terme du bail, non renouvelable, le concessionnaire devait évacuer les lieux après avoir démonté sa maison et restituer à son propriétaire le terrain tel qu’il en avait obtenu la jouissance : « ipsa terra vacua perveniat ad potestatem predicte ecclesie » lit-on ainsi dans un contrat de 99615. Dans des exemples semblables, la maison, démontable et transportable, était considérée comme un meuble et non comme un immeuble. Une telle situation – dont il serait intéressant de connaître la diffusion – était possible en raison d’une croissance démographique encore contenue – bien que le marché fût alors assez actif-, de la mobilité d’une population encore instable, pas encore ancrée dans l’espace urbain et de structures matérielles adaptées à cette réalité16. À l’opposé, certains propriétaires romains concédaient au XIIe siècle des lots à bâtir et des maisons pour des durées non renouvelables, exigeant la restitution au terme du bail du bien-fonds « prout fuerit melioratus », avec la maison par conséquent17. Une telle situation se vérifie lors d’une période de forte demande de logements pendant laquelle les propriétaires – pas tous du reste – durcissaient leurs exigences. Entre ces deux extrêmes, on observe toute une gamme de possibles, qui témoignent dans tous les cas de l’existence de formes de dissociation de la propriété du sol et de l’édifice. La réalité du phénomène est ainsi parfaitement mise en lumière dans les formulaires notariaux, manuels pratiques à l’usage des notaires, qui prennent en considération, en fournissant des modèles de contrats, les transactions sur les édifices, à l’exclusion du sol sur lequel ils s’élèvent et, à l’inverse, « si solum sine superfitie vendatur »18. Le problème se posa en revanche sur le plan de la codification juridique à partir de la renaissance du droit romain qui ne concevait pas le principe d’une propriété dissociée. De fait les hésitations et les contradictions ne sont pas rares qui révèlent l’incertitude de la doctrine juridique sur ce point face à une réalité foisonnante19.

  • 20 Cf. H. Richardot, Le fief roturier à Toulouse aux XIIe et XIIIe siècles, dans Revue historique de (...)

8Je terminerai cette rapide présentation par quelques questions qui doivent sous-tendre, me semble-t-il, nos discussions. Quelle était l’importance des formes dissociées de propriété à l’intérieur du parc immobilier au terme de la grande vague d’urbanisation des XIe-XIIIe siècles ? La réponse à cette question est nécessaire pour parvenir à une meilleure connaissance du régime foncier et constitue par conséquent une étape préalable indispensable à l’étude de la répartition sociale des formes de propriété et à l’analyse des modes de gestion. On se tromperait en effet en considérant la dissociation juridique de l’immeuble comme une simple résultante, quasi mécanique, de formes contractuelles spécifiques, dont la permanence en ferait une sorte de vestige fossilisé des formes anciennes de l’urbanisation. Sans aucun doute, elle connut une diffusion à la mesure de la fonction sociale qu'elle joua dans la répartition des formes de la propriété. Un autre ordre de questions, qui découlent des précédentes, réside dans la réalité des liens et des obligations qui s’instauraient entre les propriétaires et les superficiaires : au-delà des obligations réelles mentionnées dans les actes notariés, il convient en effet de débusquer l’existence éventuelle de dépendances personnelles qui viendraient s’y ajouter. Autrement dit, observe-t-on, en Italie également, la présence de formes urbaines de seigneuries foncières, attestées dans les villes d’Europe du Nord mais aussi de la France méridionale, à Toulouse par exemple20 ? À ce stade, il faudra se poser la question de savoir si la dissociation de la propriété résultait toujours des modalités de l’urbanisation ou bien si des démembrements volontaires d'un immeuble de son fonds ont pu être effectués dans le but d’asseoir sur des bases contractuelles spécifiques l’existence de fidélités personnelles entre le superficiaire et le maître du sol.

  • 21 « Ut homines et persone civitatis Mutine vivant et permaneant in libertate, statutum est quod omni (...)

9J’ai parlé jusqu'à maintenant de dissociation de la propriété : sans doute convient-il de s’interroger dans le même temps sur les remembrements qu’attestent les actes de la pratique comme certains statuts communaux italiens, qui contiennent parfois des dispositions particulières sur le rachat par le propriétaire du sol ou par le superficiaire, dans un cas de l'édifice, dans l’autre du terrain. Il semble en effet – mais la question mériterait un examen approfondi – que les autorités citadines, en Italie centro-septentrionale tout du moins, ont parfois cherché aux XIIIe-XIVe siècles à limiter ces formes de dissociation de la propriété et à favoriser les remembrements. Particulièrement symboliques, les statuts de Modène déclarent en 1327 l'affranchissement des maisons, des terres et des « casamenta » concédés, situés à Modène et dans sa périphérie, « pour que les citoyens de Modène vivent libres » en précisant les conditions et les tarifs de rachat aux propriétaires éminents21. De telles dispositions visant notamment à libérer le sol urbain tendent à prouver que les formes dissociées de propriété pouvaient revêtir effectivement un caractère seigneurial que les gouvernements « populaires » se sont efforcés d’abroger ou, à tout le moins, de contenir.

10On pourrait multiplier à l’envi les questions. Je préfère m’arrêter ici en renvoyant à d’éventuelles réunions futures pour les problèmes qui ont trait, plus précisément, à la rente immobilière et aux formes du crédit immobilier que nous ne pourrons aborder de front ici. Une ultime question demeure avant d’entrer dans le vif du sujet, celle du devenir d’une situation qui est née et qui s’est développée sous des formes multiples et variées pendant tout le Moyen Âge et qu’Olivier Faron introduira en présentant l’actualité et l’importance de l'emphytéose et des formes dissociées de propriété pendant l’époque moderne et contemporaine.

Notes

1 W. Sombart, Der moderne Kapitalismus, Berlin, 1916, I, p. 643-650. On ne dispose pas d’une traduction française, même abrégée, des deux premiers volumes de l’ouvrage principal de l’économiste et sociologue allemand. Le troisième volume, Das Wirtschaftsleben im Zeitalter des Hoch-Kapitalismus, publié à Munich-Leipzig en 1928, a été traduit en français par S. Jankélévitch sous le titre L’apogée du capitalisme, Paris, 1932, et est précédé d’une importante étude d’André Sayous sur Werner Sombart. On pourra consulter la traduction italienne, et le résumé pour les chapitres qui n’ont pas fait l’objet d’une traduction intégrale, que l’on doit à Gino Luzzatto, Il capitalismo moderno. Esposizione storico-sistematica della vita economica di tutta l'Europa dai suoi inizi fino all’età contemporanea, Florence, 1925, que l’on préférera à celle parue à Turin en 1967 pour les chapitres intéressant l’économie précapitaliste.

2 « Provozierende Behandlung des Gegenstandes », p. 650.

3 Pour un jugement sur l’œuvre de Sombart, voir notamment l’ouvrage collectif L’opera di Werner Sombart nel centenario della nascita, préf. d’A. Fanfani, Milan, 1964 et en particulier M.R. Caroselli, Giudizi italiani sull’opera di W. Sombart, p. 29-61 et G. Luzzatto, Giudizio sintetico dell'opera storiografica di Werner Sombart, p. 185-193.

4 Case e botteghe a Firenze nel Trecento. La rendita della proprietà fondiaria, dans Id., Studi di storia economica, (sec. XIII, XIV, XV), 3 vol., Florence, 1955-1967, t. I, p. 305-352 (paru d’abord dans la Rivista di storia economica, 4, 1939, p. 97-132) et Id., La disciplina degli affitti delle botteghe a Firenze nel Trecento, ibid., t. III, p. 79-82 (paru d’abord dans le Bollettino economico pubbl. dalla Camera di commercio, industria e agricoltura di Firenze, 2, 1947, p. 1-3). Pour un jugement de l’oeuvre de Sombart par Sapori, on verra notamment Medioevo economico (La ricostruzione di Werner Sombart : pregi e difetti di impostazione), dans Società, 3, 1947, p. 477-508 et 633-667 ; Id. Prefazione alla prima edizione et Werner Sombart, dans Id., Studi di storia economica, cit., respectivement dans le t. I, p. XI-XXI et le t. II, p. 1083-1111 (publié d’abord dans les Atti dell’Accademia fiorentina di scienze morali la Colombaria, n.s., I, 1943-1946, Florence, 1947, p. 169-203).

5 Le mouvement des loyers parisiens de la fin du Moyen Âge au XVIIIe siècle, dans Annales E.S.C., 4, 1970, p. 1002-1023.

6 J.-P. Bardet et al., Le bâtiment. Enquête d’histoire économique, XIVe-XIXe siècles, 1 : Maisons rurales et urbaines dans la France traditionnelle, Paris, 1971.

7 P. Chaunu, Le bâtiment dans l’économie traditionnelle, dans Bardet et al., op. cit., p. 10-32 : p. 32.

8 Histoire de la France urbaine, sous la direction de Georges Duby, 5 vol., Paris, 1980-1985 où l’attention aux problèmes du logement ne se manifeste de manière tant soit peu approfondie qu’à partir du t. 3 : La ville classique de la Renaissance aux Révolutions et de la contribution de R. Chartier, La villechantier, en part. p. 121-144 ; Storia dell’economia italiana, a cura di Ruggero Romano, 2 vol. parus, Turin, 1990-1993. Pour des contributions récentes sur la question, on verra commodément dans D'une ville à l’autre : structures matérielles et organisation de l’espace dans les villes européennes (XIIIe-XVIe siècle), Actes du colloque organisé par l’École française de Rome avec le concours de l’Université de Rome (Rome, 1er-4 décembre 1986), éd. par J.-Cl. Maire Vigueur, Rome, 1989 (Collection de l’École française de Rome, 122), les contributions de J.-P. Leguay, La propriété et le marché de l’immobilier à la fin du Moyen Âge dans le royaume de France et dans les grands fiefs périphériques, p. 135-199, de D. Keene, The Property Market in English Towns, A.D. 1100-1600, p. 201-226, d’A. Collantes de Teran Sanchez, El mercado inmobiliario en Sevilla (siglos XIII-XVI), p. 227-242 et de S. Roux, Le coût du logement ordinaire à Paris au XVe siècle, p. 243-263.

9 La liste serait ici trop longue. On peut citer les travaux anciens mais exemplaires de G. Des Marez, Étude sur la propriété foncière dans les villes du Moyen Âge et spécialement en Flandre, Paris-Gand, 1898 ; A. Lattes, Il diritto consuetudinario delle città lombarde con una appendice di testi inediti, Milan, 1899 ; Ph. Godding, Le droit fonder à Bruxelles au Moyen Âge, Bruxelles, 1960. Voir récemment La proprietà e le proprietà (Pontignano, 30 settembre3 ottobre 1985), a cura di E. Cortese, Milan, 1988.

10 La storia religiosa, dans Storia d’Italia. II : Dalla caduta dell’Impero romano al secolo XVIII, Turin, 1974, t. I, p. 431-1079 : p. 899. Mêmes souhaits de M. Berengo, A proposito di proprietà fondiaria, dans Rivista storica italiana, 82, 1970, p. 121-147 : p. 138-141 ; G. Chittolini, Un problema aperto : la crisi della proprietà ecclesiastica fra Quattro e Cinquecento. Locazioni novennali, spese di migliorie ed investiture perpetue nella pianura lombarda, dans Rivista storica italiana, 85, 1973, p. 353-393 : p. 355. Nous avons proposé une étude, encore préliminaire, dans cette direction : Économie de la propriété immobilière : les établissements religieux et leurs patrimoines au XIVe siècle, dans Rome aux XIIIe et XIVe siècles, cinq études réunies par E. Hubert, Rome, 1993 (Collection de l’École française de Rome, 170 ; I libri di Viella, 1), p. 177-229.

11 Bonne vue d'ensemble sur cette question par G. Pinto, La politica demografica delle città, dans Strutture familiari, epidemie, migrazioni nell’Italia medievale, a cura di R. Comba, G. Piccinni, G. Pinto, Naples, 1984, p. 19-43.

12 Voir notamment l’étude désormais classique de M. Fanti, Le lottizzazioni monastiche e lo sviluppo urbano di Bologna nel Duecento. Spunti per una ricerca, dans Atti e memorie della Deputazione di storia patria per le province di Romagna, n.s., 26, 1976, p. 121-143.

13 Dans la très vaste bibliographie consacrée à l’emphytéose, on citera P. Vaccari, Enfiteusi (storia), dans Enciclopedia del diritto, XIV, Milan, 1965, p. 915-915-920 ; G. Cencetti, Il contratto di enfiteusi nella dottrina dei Glossatori e dei Commentatori, Bologne, 1939 ; R. Feenstra, L’emphytéose et le problème des droits réels, dans La formazione storica del diritto moderno in Europa, Atti del 3° congresso intemazionale della società italiana di storia del diritto, Florence, 1977, t. 3, p. 1295-1320 ; mise au point récente de P. Toubert, Emphyteusis, Erbleihe, dans Lexikon des Mittelalters, 3, Munich-Zurich, 1986, col. 1892-1895.

14 Cf. Gaius, Institutes, texte établi et traduit par J. Reinach, Paris, 1950, p. 49 : « Praeterea id quod in solo nostro ab aliquo aedificatum est, quamvis ille suo nomine aedificaverit, iure naturali nostrum fit, quia superficies solo cedit ». Sur le droit de superficie, voir en part. A. Paladini, Superficie (Diritto romano) et L. Salis, Superficie (Diritto vigente), dans Novissimo Digesto Italiano, 18, Turin, 1977, p. 941-954 ; C. Giardina, La cosidetta proprietà degli alberi separata da quella del suolo in Italia, dans Atti della R. Accademia di scienze, lettere e arti di Palermo, ser. 4, II, 1941, réimpr. dans Id., Storia del diritto, Paierme, 1963-1965, t. 2, p. 141-334 avec des Note d'aggiornamento, p. 387-434 ; L. Salis, La superficie, Turin, 1958 ; J.-P. Marty, La dissociation juridique de l’immeuble. Contribution à l'étude du droit de superficie, thèse pour le doctorat d’État en droit, Toulouse, 1976 ; F. Sitzia, Studi sulla superficie in epoca giustinianea, Milan, 1979. Pour le Moyen Âge, voir en particulier A. Solmi, Il diritto di superficie nei documenti italiani del medio evo, dans Rivista di diritto civile, 7, 1915, 4, p. 472-503.

15 Codex Diplomaticus Cavensis, éd. M. Morcaldo, M. Schiano, S. de Stephano, t. III, Milan-Pise-Naples, 1876, no 496, p. 56-57. Voir aussi P. Delogu, Mito di una città meridionale (Salerno, secoli VIII-XI), Naples, 1977, p. 131-132.

16 Sur cet aspect, je me permets de renvoyer à Maisons urbaines et maisons rurales dans le Latium médiéval, à paraître dans les actes du colloque La maison villageoise dans le monde méditerranéen au Moyen Âge : approches archéologiques, historiques et géographiques (Erice, 16-23 octobre 1993) et à Mobilité de la population et structure des habitations à Rome et dans le Latium (IXe-XIIIe siècle), dans Demografia e società nell’Italia medievale. Secoli IX-XIV, a cura di R. Comba e I. Naso, Cuneo, 1994, p. 107-124.

17 C'était notamment le cas de la collégiale S. Maria Nova, cf. P. Fedele, Tabularium S. Mariae Novae ab an. 982 ad an. 1200, dans Archivio della Società romana di storia patria, 24, 1901, doc. no 41 (1123), p. 174-175 ; 25, 1902, doc. no 61 (1146-1147), p. 176-177, no 65 (1150), p. 182-183, etc.

18 Salatiele, Ars notarie, éd. G. Orlandelli, t. II, Milan, 1961, p. 229 : glose à *domum : « hoc est secundum capitulum quod sic variatur « medietatem unius domus pro indiviso cum dicte medietatis solo » et cetera, vel si vendatur tantum superfities dic « superfitiem unius domus positam super solo domini talis in civitate Bononia » et cetera, et idem si solum sine superfitie vendatur ».

19 On verra notamment sur cette question G. Cencetti, op. cit., p. 38 et suivantes.

20 Cf. H. Richardot, Le fief roturier à Toulouse aux XIIe et XIIIe siècles, dans Revue historique de droit français et étranger, 4e série, 14, 1935, p. 307-359 et 495-495-569 ; voir aussi P. Rogier, Essai sur les justices foncières étudiées principalement dans le Nord de la France, Paris, 1899 ; Ph. Godding, Seigneurs fonciers bruxellois (ca. 1250-1450), dans Cahiers bruxellois, 4, 1959, p. 194-223 ; Id., Le droit foncier... cit., p. 297-339.

21 « Ut homines et persone civitatis Mutine vivant et permaneant in libertate, statutum est quod omnia casamenta civitatis Mutine et burgorum et quod omnes terre que sunt a decern milliards infra versus civitatem et circumquaque civitate ab omni latere civitatis vel districtus vel episcopatus Mutine que nunc a subjectis Mutine possidentur vel de cetero possidebuntur, sint et esse debeant allodium sive allodia proprium vel propria et per proprium et allodium perpetuo habeantur et teneantur a quocumque possessore seu detentore... », dans Statuta civitatis Mutine anno 1327 reformata, éd. C. Campori, Parme, 1864 (Monumenti di storia patria delle Provincie Modenesi, serie degli statuti, I), lib. III, rubr. LXI : De terris, domibus, possessionibus, affictis francandis, p. 337-341.

© Presses universitaires de Lyon, 1995

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